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El sector inmobiliario ofrece en España múltiples servicios a través de sus agencias especializadas, franquicias y el servicio de agentes conocedores del paño. Sin embargo, al día de hoy sigue siendo de uso corriente suponer que vender un piso por cuenta particular es una tarea sencilla; que cualquiera puede llevarla a cabo y que el propietario terminará por ahorrarse mucho dinero. Pues, en este artículo de Oi Real Estate veremos por qué contratar un agente inmobiliario para realizar una diligencia. Razones hay de sobra para aconsejar a los clientes que llegan a ti, dudosos de emprender ese empinado camino, siempre cuesta arriba.

La palabra y la confianza

Un agente inmobiliario recibe todo tipo de clientes, en su día a día. Entre una de sus principales tareas, está el identificarlos, clasificarlos y darles a cada uno la atención que se merece. Aunque las acciones inmobiliarias son recurrentes y en lo general no ofrecen una gran variedad de opciones (comprar, vender o arrendar una propiedad), es en la gama propia de la clientela donde el asesor encuentra su mayor cuota de adrenalina cotidiana.

Entre estos muchos tipos de clientes, hoy citaremos uno muy particular: el que en el fondo de su corazón quiere vender su piso por su cuenta, pero se muestra reticente a admitirlo; o en su defecto está buscando que una palabra autorizada le evite definitivamente ese dolor de cabeza; o a la inversa, le termine de convencer de que es el más indicado para hacerlo.

Vamos, poner un piso en venta lo hace cualquiera; pero de allí a venderlo existe un trecho maratónico para el que no todos los particulares están preparados. Si estás preguntándote cómo brindarle a un cliente motivos para no vender un piso como particular, abordaremos algunos consejos que acaso puedan allanarte la senda y además, posibiliten que ganes una nueva negociación.

Por qué contratar un agente inmobiliario

Las razones de los motivos para no vender un piso como particular son obvias y deberían ser nociones fijadas en la mente de todo agente inmobiliario; sin embargo, bien vale la pena refrescar la memoria. Tal vez, utilizando alguna de estas interrogantes te sea más fácil convencer a tu cliente dudoso de encargarte la diligencia si trabajas como agente autónomo o contratar a la agencia donde trabajas.

Con lograr que el cliente pueda salir de la entrevista que han mantenido reflexionando sobre cualquiera de estas preguntas, habrás hecho la mitad del trabajo:

1 ¿Tiene la suficiente paciencia para encarar una negociación?

Vender un piso no significa solamente tomar unas fotografías, publicar un aviso en facebook y sentarse a esperar que aparezcan los compradores. No obstante, muchos particulares suponen que de eso se trata. Para manejar la negociación que conlleva la venta de una propiedad hace falta planificar horarios, fijar días calendarios, etc. Ni hablar de saber acompañar las disponibilidades de los eventuales interesados. Estas acciones no pueden estar libradas al azar. ¿Tiene el vendedor la paciencia suficiente?

2 ¿Sabe cómo elaborar una campaña de marketing?

Entre muchos motivos para no vender un piso como particular, encontramos una poderosa razón en el mal uso de las redes sociales para difundir la venta. Publicar una propiedad para su venta está muy lejos de lo que representa exhibirse en fotos de eventos familiares o con amigos. Se trata de una negociación compleja, que acaso pueda encontrar algún que otro rebote en redes sociales; pero que sin la difusión correcta en los sitios de compraventa especializados en bienes raíces, podría provocar que una venta se demore más de lo deseado o incluso que nunca llegara a concretarse. ¿Tiene el propietario los conocimientos necesarios en ventas?

3 ¿Qué sabe del mercado zonal?

Esta interrogante es fundamental. Internet ha provocado que al día de hoy los interesados en vender, comprar o arrendar lleguen a las agencias con un conocimiento superior al del cliente promedio de hace un par de décadas atrás. Especialmente los más jóvenes y duchos en el manejo de plataformas. Pero esto no quiere decir que la información que manejan sea la indicada para poder encarar la venta de un piso. No alcanza de mucho conocer más o menos los precios de la zona. Cada propiedad tiene sus pros y sus contras; por tanto puede ocurrir que en dos viviendas similares, incluso edificadas en el mismo bloque, las tasaciones resulten diferentes en beneficio de una o de otra. ¿Cuánto sabe el interesado sobre el mercado regional?

4 ¿Puede encargarse de los formularios de habitabilidad?

Para que una vivienda pueda venderse en el marco legal, debe contar con una serie de complejos requisitos y autorizaciones municipales. Todos esos formularios, de los cuales muchos propietarios toman consciencia de su existencia al momento de acercarse a las agencias inmobiliarias, deben estar al día y comprobar así su habitabilidad.

Es más, cada región cuenta con distintas exigencias, entre las que podemos contar como las más populares los formularios energéticos, o los habilitantes en impuestos y servicios municipales. En ciertas ocasiones, el solo nombrarlos puede hacer que un particular ponga la negociación en manos del agente inmobiliario con quien está manteniendo la entrevista. Entonces… ¿Cuenta el dueño del piso con los conocimientos legales pertinentes y en vigencia respecto a las ordenanzas vigentes?

Consejo de amigo

“¡Te ahorrarás las comisiones!” Suelen recomendar entre muchas otras advertencias los amigos en las reuniones, ni bien se enteran de que un particular quiere vender su piso. El “hazlo tú mismo”, es un concepto muy valedero en muchas ocasiones. Internet y la Era Digital favorecen estas nociones de que todos pueden hacer todo. Sin embargo, dicho concepto tiene sus excepciones. Y podríamos llegar a afirmar que el del negocio inmobiliario es justamente una de ellas.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo gestionar el alquiler a extranjeros

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En Comprar

Titularidad de vivienda: ¿cuándo realizar el cambio?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Realizar el cambio de titularidad de una vivienda es un trámite bastante simple y muy importante. Aunque debemos dejar claro desde un inicio que no es obligatorio. Pese a ello, es una tranquilidad, principalmente por una cuestión legal. Es que no efectuarlo podría traerte problemas, por ejemplo, debido a un litigio con un vecino o una disputa por un conflicto territorial.

También te permitirá realizar la venta de tu vivienda de forma más rápida. Es que si no figuras como propietario del inmueble, difícilmente puedas realizar una transacción sobre ella. Por eso, para evitarte problemas en el futuro, te recomendamos que siempre realices este trámite a la hora de adquirir una propiedad.

En este post te contaremos todo lo que necesitas saber para poder efectuar el cambio de titularidad de vivienda, cuáles son los pasos a seguir, donde hacerlo y los plazos que demorará el Catastro en entregarte este documento. ¿Nos acompañas?

Dónde debes realizar el cambio de titularidad de una vivienda

En nuestro país, este trámite se realizar por medio de la Dirección General de Catastro. Ellos son los encargados de generar el registro en el que se detallan todos los propietarios de cada uno de los inmuebles del territorio nacional.

Esta oficina, perteneciente al Ministerio de Hacienda, para efectuar las modificaciones en la titularidad de viviendas. También podrán realizarse las actualizaciones edilicias. Si bien no son trámites obligatorios, es importante que realices allí la actualización pertinente.

Cuándo debes realizar el cambio de titularidad catastral de una vivienda

Existen diversas razones por las cuáles podrías necesitar realizar este trámite.

Puede deberse a un cambio de titularidad por la compraventa de un inmueble,

Debido a una donación, herencia o un divorcio

Un cambio del reparto de un inmueble por una división física o la renuncia de alguno de los propietarios a su porcentaje.

También puede suceder que al heredar una propiedad, los hermanos dividan la vivienda en partes iguales. De esta formar pueden dejar de ser copropietarios, obteniendo ventajas fiscales en estas situaciones.

Una de las soluciones más comunes para acabar con la copropiedad es la de dividir un mismo piso en 2 partes realizando algunas modificaciones edilicias. Pero cuidado, es importante que revises si está permitida esta acción en los estatutos de la comunidad. El Ayuntamiento realizará la verificación de dicha división para dar el cierre final luego de haber efectuado la escritura y la actualización en el Registro de la Propiedad.

En caso de una división de bienes a causa de separación, deberá ser calculada la mitad de cada uno de ellos. Recuerda que no se tiene en cuenta lo aportado por cada uno de los participantes.
Es importante aclarar que cada Comuna utiliza diferentes porcentajes de aranceles para los trámites de Actos jurídicos y transmisiones patrimoniales.

También hablaremos del cambio de titularidad de vivienda llevado adelante por los matrimonios que si bien, no es muy común, existe en nuestro país. Muchas veces, al casarse una pareja o emprender el reto de la convivencia, el titular decide añadir a su conyugue como propietario del inmueble. Esto puede ser a causa de un aporte económico, o para no dejar desprotegida a la pareja en caso de alguna desavenencia.

Cómo realizar el cambio de titularidad catastral de una vivienda

El trámite debe ser realizado de forma presencial en la oficina del ayuntamiento o delegación de Hacienda que le corresponda al inmueble. Puede ser efectuado por el propietario, algún gestor o asesor contratado. Así que, si no cuentas con el tiempo necesario para hacerlo, no debes preocuparte. Podrás acudir a un profesional que pueda llevar adelante el cambio de titularidad de tu vivienda.

Qué datos figuran en el Catastro

Algunos de los datos que aparecerán en catastro tienen que ver no solo con la fisonomía de la vivienda sino con la utilización que pueda darse a la tierra, por ejemplo con el cultivo, si existe algún aprovechamiento del suelo o de algún recurso natural que tenga la propiedad. También, encontraremos algunas categorías en las que podemos establecer nuestro bien referida a sus características: inmuebles rústicos, urbanos, etcétera.

Pero la parte edilicia también es importante, ya que estas oficinas también guardan información del tipo de construcción que tiene tu vivienda. Es importante dar detalles que se refieran a la construcción, indicar el tipo de materiales utilizados en las aberturas, tipo de techo correspondiente a cada una de las habitaciones, ¿tienes piso de parqué o de cerámicos?

Otro punto fundamental en este organismo es la georreferenciación del inmueble. Con este dato, catastro realiza la delimitación de tu propiedad, además de ubicarlo y tomar la superficie exacta que corresponde al mismo. Se realiza mediante un plano georreferenciado utilizando coordenadas geográficas de cada uno de los vértices que contiene la propiedad con el fin de brindar absoluta precisión en el dato brindado. Esto puede ayudar mucho en una supuesta discusión vecinal, ya que es en ésta oficina en la que se buscará la información legal de los límites entre propiedades.

Cuánto tiempo demora el trámite y cómo iniciar el proceso de cambio de titularidad catastral de una vivienda

Es importante que tengas en cuenta que en un plazo de, a más tardar, seis meses podrás concluir esta actualización. Para iniciar el trámite debes dirigirte a la oficina del registro, con la documentación, informes y requerimientos.

Luego se llamará a audiencias de ser necesario, donde se convocarán a los interesados correspondientes para luego notificar la resolución.

La identificación fiscal será necesaria, también, el documento de identidad, información catastral y la documentación que acredite el cambio de propiedad, por ejemplo un boleto de compraventa o testamento.

Cuál es el costo del trámite

El valor que deberás abonar por este trámite es progresivo. Esto quiere decir que dependerá del valor de la vivienda, y se irán sumando los costos por cada uno de los excesos al coste original. A continuación, detallaremos los montos de cada uno de los tramos:

Cuando el valor no es mayor a los 6.010,12 euros, se pagará un total de 24,040484 euros

Por la franja comprendida entre los entre 6.010,13 y 30.050,61 euros deberán abonarse 1,75 euros por cada 1.000 euros excedentes

Para el tercer tramo se fija un coste de 1,25 euros por cada 1.000 euros que exceden la propiedad entre los 30.050,62 y 60.101,21 euros

El cuarto tramo costará 0,75 euros por cada 1.000 euros entre los 60.101,22 y 150.253,03 euros

Se abonarán 0,30 euros por cada 1.000 euros entre los 150.253,04 y 601.012,10 euros

Por último, aquellas viviendas que superen los 601.012,10 euros afrontarán el coste de 0,20 euros por cada 1.000 euros excedentes.

Ten presente que luego deberás también afrontar los gastos notariales e impuestos correspondientes.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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¿Las viviendas en alquiler se pueden vender?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Si eres propietario, tienes viviendas en alquiler y quieres saber si puedes venderlas, te encuentras en el lugar indicado para responder a esa inquietud. En este post, te brindaremos toda la información que necesitas conocer sobre el asunto, para que te conviertas en un experto del mundo inmobiliario. No dejes de leer el artículo que hemos preparado para ti.

Vender una casa no es una tarea sencilla, puede demorar mucho tiempo y una de las opciones que existen para que se concrete este gran desafío es, colocar a la viviendas en alquiler. Los inquilinos requieren de una propiedad con urgencia y encuentran en el alquiler, una buena posibilidad para evitar la compra de una vivienda; además el tiempo de alquiler se encuentra estipulado en un contrato, en donde figura también, el monto de renta que se debe pagar por mes.

Sin embargo, puede ocurrir que un inquilino se encuentre viviendo en una casa y el dueño acepte la oferta de un posible comprador del piso. En este post descubrirás, si es posible vender una vivienda que se encuentra en alquiler, qué es lo que se debe tener en cuenta, si se debe resarcir al arrendatario que se encuentra viviendo en la propiedad o no. ¡Sigue leyendo!

¿Se pueden vender las viviendas en alquiler?

El propietario de un piso tiene la libertad de disponer del inmueble como lo desee, si en un momento consideró que la mejor opción era su alquiler y ahora decide la venta, puede hacerlo sin inconvenientes. Cuando una persona toma la decisión de participar en el mercado inmobiliario, debe estar atento a lo que sea más redituable.

Poner una vivienda en alquiler, puede tener muchos destinos posibles y el primero es que la vivienda genere ingresos extras para el dueño de la misma, incluso puede suceder que el propietario obtenga toda su ganancia económica de este alquiler. Sin embargo, puede recuperarla cuando se termine el contrato y, volver a habitarla o, arrendarla nuevamente.

No obstante, existe otra opción y con el paso del tiempo se ha vuelto una de las más importantes. Se trata de vender una vivienda alquilada. Aquí, el propietario renta su casa, mientras encuentra a su comprador ideal, pero no en todos los casos se puede cumplir con la venta; para que esta ocurra debe estar inscrita en el registro de la propiedad.

¿Qué sucede si la vivienda se encuentra inscrita en el registro de propiedad?

Si el contrato de una vivienda en alquiler se encuentra inscrito en el registro de propiedad, la casa puede ser vendida a un nuevo propietario. El arrendatario debe permanecer en la propiedad hasta que se concluya el contrato, cambiando la titularidad del mismo, al nuevo dueño del inmueble.

Un arrendador tiene que tener un motivo de fuerza mayor para vender su propiedad, en el caso de que no le haya avisado al inquilino que la casa estaba en venta, al momento de firmar el contrato de alquiler. Pero si coloca el piso a la venta tiene que informarle al arrendatario, con dos meses de anticipación.

La ley de Arrendamientos Urbanos, especifica que el propietario de una vivienda debe respetar el contrato de alquiler, lo que implicará que el inquilino puede permanecer en el mismo, por el término de tres años. Sin embargo, el arrendatario no podrá evitar el desalojo, si el dueño necesita la propiedad para su familia.

¿Qué puede ocurrir si no se está inscrito en el registro de la propiedad?

Si las viviendas en alquiler no están inscritas en el registro de propiedad, el dueño de un piso puede vender su casa siempre que el inquilino haya renunciado a comprar la propiedad, una vez terminado el contrato. No obstante, existen dos reglas para establecer si es posible habilitar esta cláusula o no.

Cuando no existe cláusula de renuncia, el dueño del inmueble puede vender su vivienda sin inconveniente alguno, pero debe cumplir con una única condición. Como su vivienda le pertenece y, puede utilizarla como prefiera, deberá informarle al arrendatario que la casa se encuentra a la venta, con un mes de anticipación.

El inquilino dispone de un mes, según lo estipulado por la ley para abandonar la vivienda que alquila. En cambio, cuando existe cláusula de renuncia y el inquilino no ha sido notificado de la venta de la vivienda que habita, puede solicitar la anulación de la venta consumada y ofrecerse como comprador de la propiedad.

Viviendas en alquiler: ¿Qué se debe hacer en caso de venta?

Si los dueños de viviendas en alquiler deciden colocar a la propiedad en venta, deben pensar en su inquilino como posible comprador, al menos que este haya renunciado a esa posibilidad. En el caso de que exista un comprador externo y se produzca la venta, deberán informarle al inquilino, si desea retractar la oferta y adquirir la propiedad.

El arrendatario tiene dos opciones para evaluar una posible compra, la primera se denomina Derecho de Tanteo y consiste en el ofrecimiento por parte del dueño de la vivienda, para que el inquilino pueda comprar la casa que habita. Por otro lado, se encuentra el Derecho de retracto, en donde se puede retractar la venta iniciada por un comprador externo.

Si el que adquirirá la casa no es el inquilino, el comprador debe conocer que la vivienda que desea, se encuentra alquilada y que, por lo tanto, debe respetar el contrato que el antiguo dueño haya firmado con el inquilino. También, debe observar si no existen adeudamientos por parte del inquilino o el anterior propietario.

¿Cómo evitar inconvenientes al vender una casa alquilada?

Para evitar problemas al vender una vivienda en alquiler, se deben establecer acuerdos con las distintas partes que, se encuentran presentes en este tipo de transacción. En este caso, las partes involucradas son los propietarios, los arrendatarios y, los posibles compradores de la vivienda.

La casa que se desea vender es alquilada, por lo que se le deberá comunicar al inquilino el proyecto que, desea llevar adelante el arrendador. Si el arrendatario ha renunciado a la adquisición de la propiedad cuando finalice el contrato de alquiler, podrá ayudar a que su propietario consiga al comprador ideal, enseñando la casa.

En el caso de que el comprador haya pagado la totalidad del inmueble, se convertirá en el nuevo propietario de la casa en alquiler. Sin embargo, deberá cumplir con el plazo que haya acordado el anterior dueño, cumpliéndose lo pactado en el contrato de arrendamiento.

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En Impuestos

Plusvalía por ventas: ¿cuándo se paga?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

La plusvalía es uno de los impuestos que rigen a la hora de la compraventa de un inmueble y existen dos maneras oficiales para calcularlo. Si todavía no estás familiarizado con este concepto, en esta nota te detallamos qué es, quién tiene que pagarlo, en qué plazos con la regulación más reciente y te revelamos la incógnita: ¿se paga plusvalía por ventas si no se obtienen ganancias por la operación? ¡Sigue leyendo!

Con el nombre técnico de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), la plusvalía municipal es un porcentaje que se aplica al aumento de valor en la venta y transacción de terrenos, con o sin vivienda.

A la hora del traspaso de un dueño a otro, este impuesto en la venta se ejecuta sobre los terrenos que tengan o no una edificación, por lo que se deprende que el tributo es sobre el terreno y no sobre la construcción que pudiera tener este.

Entonces, hay que tener en cuenta que a la hora de la venta, donación o herencia, se aplicará este impuesto.

Es así como en la compra de un inmueble, es el vendedor quien abona la plusvalía municipal; en la donación quien la recibe; y en las herencias los herederos deberán hacerse cargo de este impuesto.

Plazos del impuesto

Desde la fecha en que se asienta la transmisión, la Plusvalía Municipal debe ser cancelada en estos períodos:

En ocasión de venta o donación de un inmueble, hasta 30 días hábiles.

En ocasión de herencia, hasta seis meses desde el fallecimiento del titular, aunque cabe destacar que en este caso se puede prorrogar hasta un año.

Cómo calcular el impuesto

Anteriormente, la asignación por Plusvalía Municipal se calculaba con la base imponible, dependiendo del impuesto de cada municipio, tal como te lo contábamos en este artículo. Con la reglamentación más reciente, el cálculo de esta base se modifica. En el momento de computar la base imponible quien tribute puede hacerlo de dos maneras:

Optar por la plusvalía real, que se computa con la resta entre el valor de la compra y el de la venta.

Escoger un sistema objetivo que se basa en las evoluciones del mercado inmobiliario.

El contribuyente tiene la facultad de contribuir en base a una opción u otra siempre que se indique cuál de las dos es inferior.

Sistema objetivo

Este Sistema Objetivo queda en manos de los Ayuntamientos ya que la base imponible sale de la multiplicación del valor catastral del suelo por los coeficientes que aprueba cada municipio. Estos coeficientes se reactualizan anualmente y por ley de acuerdo a la evolución del mercado.

Por otro lado, la reglamentación permite a cada Ayuntamiento a modificar hasta un 15% los valores de los terrenos para su reactualización, en función de una adaptación del gravamen a los valores inmobiliarios de cada municipio.

En los casos de transacciones de terrenos con edificaciones, la renta real del terreno es igual a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra después de aplicar el porcentaje del valor catastral del suelo sobre el total. Cabe aclarar que los ayuntamientos tienen la potestad de comprobar estos cómputos.

Cuándo se paga plusvalía por ventas

La ley permite, a petición del contribuyente, que no se aplique un nuevo impuesto a las operaciones en las que se comprueba que el valor del inmueble no ha aumentado.

Una persona interesada en probar que no tiene valor agregado debe declarar la transferencia y proporcionar documentos que confirmen la operación. Para garantizar que no exista apreciación, el valor de la venta o transacción se considera superior al indicado en el título del acta de dicha transacción por el ayuntamiento, según corresponda.

Esta es una ventaja del método de cálculo, ya que permite que no se pague un tributo por una operación que no ha generado aumento del patrimonio. Algo que no siempre sucedía con la forma de cálculo anterior.

Vamos a dar un ejemplo. Si se adquirió un inmueble en 2008 por 300.000 euros y se vende en 2022 a 280.000 euros. El valor catastral a la fecha de la venta es de 30.000 euros

Con el cálculo de plusvalía real: Valor de transmisión -Valor de adquisición:

280.000-300.000 = -20.000

Al ser negativo no se produjo ganancia patrimonial, por lo que no se debe abonar plusvalía municipal.

Con el sistema anterior: Base imponible (Valor catastral del suelo x porcentaje x número de años) x tipo de gravamen

30.000 x 3,2% x 14= 13.440

13.440 x 30% ( máximo legal) = 4032

Si calculamos la plusvalía de la forma anterior a la nueva ley, se deberían abonar 4032 euros. Por lo tanto, esta nueva normativa representa un cierto alivio impositivo para los contribuyentes.

Tributación anual de la plusvalía por ventas

Además, como novedad, están sujetas a gravamen las ganancias patrimoniales inferiores a un año, es decir, las obtenidas con menos de un año desde la fecha de adquisición y cesión, y ello es porque podría resultar más especulativo.

Adecuación de la nueva reglamentación

Los Ayuntamientos tuvieron seis meses para alinear sus reglamentos municipales con el nuevo estándar.

Por último, ¿qué sucede con las transacciones realizadas desde la fecha de publicación de la resolución del Código Tributario hasta el 10 de noviembre de 2022? Extraídos en un completo vacío legal, no tuvieron que pagar ningún impuesto.

Esperamos que te haya interesado nuestro artículo sobre el cálculo de la plusvalía y la plusvalía por ventas. Nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión, por lo que, si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El Tribunal Supremo sobre la devolución de la plusvalía

En Comprar

Convertir oficinas en viviendas: una tendencia en crece

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Por distintas razones hay quienes necesitan transformar espacios donde vivir. Aunque la ley prohíbe el uso residencial de locales comerciales, hay algunas alternativas que pueden hacerlo posible. En Oi Real Estate te contamos cómo convertir oficinas en viviendas.

En varias ciudades europeas y en el mundo, la conversión de edificaciones comerciales en viviendas marca una tendencia. La falta de plazas y los modos de vida actuales, crearon las condiciones para una respuesta a la actual demanda habitacional.

Sin embargo, en España no está permitido el uso de locales comerciales para viviendas residenciales. Para lograr tal trasformación es necesario una serie de reformas, permisos y gestiones administrativas. De hecho, hay ocasiones en que aun teniendo todos los permisos en regla, la estructura edilicia no permite tal adaptación.

Convertir oficinas en viviendas

La normativa indica que para que una oficina pueda ser usada como vivienda es necesario cumplir con algunos requerimientos básicos. Por caso, cada estancia tiene un mínimo de tamaño. Una habitación principal debe ser de 12m², mientras que el resto de las piezas que pueda tener la vivienda reutilizada puede ser de 8m². El baño, no puede tener menos de 5m²; el lavadero y tendedero deben abarcar un mínimo de 1m². Los planos en una vivienda son más que importantes; en este artículo te detallamos más al respecto,

El acceso de la nueva vivienda a la luz natural es, tal vez, uno de los mayores condicionantes. Ocurre que no depende de la voluntad o inversión del propietario, sino de las características estructurales de la construcción de edificio donde está montada la oficina. Si la ubicación, orientación y los aspectos inherentes a la construcción edilicia impiden el acceso a la iluminación natural, no se puede realizar el cambio de uso.

Los vecinos son un determinante más a la hora del cambio de uso. Por más que los anteriores aspectos se puedan cumplir, se necesita la aprobación de los demás integrantes del edificio. Y para los ayuntamientos donde no esté definida la modalidad de la aprobación, cada cambio deber tener la aprobación de al menos 3/5 de los vecinos reunidos en junta.

Características generales

Para saber cómo convertir oficinas en viviendas se debe estar al tanto de algunos trámites administrativos. El primero y más importante es la Licencia por Cambio de Uso, que se tramita en el Ayuntamiento.

La licencia debe ir acompañada por el Proyecto de cambio de uso, que debe estar respaldado por un arquitecto. En dicho proyecto deben estar contemplados todos aspectos y las normativas vigentes al momento de la tramitación: Planeamiento municipal, Código técnico de edificación y Norma de Habitabilidad.

El Plan General de Ordenación Municipal o las Normas Subsidiarias de Planeamiento, más conocido como Planeamiento del municipio, indica si la parcela en cuestión está situada dentro de una zona permitida para la vivienda residencial. En los casos en que se encuentren ya viviendas instaladas en el edificio, no habría inconvenientes. Pero si la oficina se monta sobre una zona fabril, industrial o áreas donde no se permiten viviendas, es muy difícil lograr el cambio de uso.

En cuanto al Código Técnico de Edificación, refiere a las exigencias básicas de calidad, seguridad y habitabilidad establecidas por ley.

Norma de Habitabilidad

La Norma de Habitabilidad es el punto más sensible de todos. A partir de ella, se decide de manera contundente si una oficina puede o no ser habilitada como vivienda. Algunas de las condiciones que se deben cumplir son:

Todos los ambientes deben tener tanto iluminación como ventilación de manera natural. En el caso de la luz natural, deber abarcar al menos 1/6 de la superficie total de la habitación.

Los ventanales no pueden estar al mismo nivel de altura que las calles. La normativa establece que las ventanas deben situarse a 1,80 metros de altura sobre el nivel de la vereda. Y del lado interior, debe estar al menos a 1,10 metros del piso.

En cuanto a los techos, deben ser de al menos 2,50 metros. La excepción son los espacios de servicios, cuya altura puede ser menor. Y en cuando a la cocina, debe tener también una salida de humos hacia el tejado.

Infracciones y consecuencias de convetir oficinas en viviendas

Nunca es recomendable sortear los aspectos formales y legales que hacen al cómo convertir oficinas en viviendas. Tal sea el caso de ahorrarse algunos euros u omitir trámites administrativos, tarde o temprano las infracciones saltan a la luz, complicando el presente y el futuro de quienes se aventuraron en el proyecto sabiendo de su imposibilidad.

En principio, las oficinas están asentadas en el Registro de la Propiedad, por lo tanto, ningún notario aceptará tramitar la venta de ese espacio como vivienda. En el caso que se intente registrar dicha “vivienda”, se estaría infringiendo la ley. Sería como una suerte de auto denuncia. La consecuencia inmediata es que desde el ayuntamiento intente hacer reponer la ilegalidad y multar. Es decir que el espacio deberá volver a ser una oficina y, además, se ejecutará la multa correspondiente al infractor.

Para el caso de alquiler, lo mismo puede ocurrir cuando el inquilino intente empadronar la pseudo vivienda. El acto de registro sería una denuncia inmediata. Además, sería imposible acceder a los servicios y suministros propios de una vivienda a estrenar.

Y así como para el cambio de uso se necesita de la aprobación de los vecinos, del mismo modo cualquier denuncia expondría la irregularidad. De ahí a la sanción y multa del ayuntamiento hay apenas unos pasos.

Herencias y complicaciones

Saber cómo convertir oficinas en viviendas no es una cuestión sencilla. Como se ha visto, hay impedimentos que ni siquiera dependen de la capacidad económica. Y pueden comprometer a su titular y sus sucesores.

Incluso en las situaciones donde se heredan este tipo de construcciones en infracción, es muy dificultosa cualquier operación de venta o alquiler. De todas maneras, existen instancias y procedimientos que permiten la venta de este tipo de inmuebles, siempre a un precio más bajo que el promedio del mercado. Pero ocurre que son tantos los trámites y las complejidades que -en muchas ocasiones- pueden generar rispideces entre los herederos. Cuando no, los costes y trámites administrativos son tantos que no se llega a recuperar los euros y el tiempo invertido.

Al fin y al cabo, no queda mejor opción que contratar un arquitecto para que realice un estudio minucioso de las condiciones en que se encuentra la pretendida vivienda. Y luego, hacer una visita a las oficinas del ayuntamiento correspondiente para ver las condiciones necesarias para el cambio de uso.

En la respuesta sobre si es posible convertir una oficina en vivienda, entonces, entran en juego muchos factores. Está determinada por más elementos que la necesidad económica y la demanda habitacional.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo convertir oficinas en viviendas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler

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Ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler

18 octubre, 2023 No hay comentarios

En los últimos años, las personas han aprendido la importancia de cuidar los recursos no renovables y de realizar un uso adecuado de los mismos. Por eso en este post, te brindaremos todo lo que tienes que saber sobre las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler que, apuntan hacia la sostenibilidad.

El gobierno ha impulsado desde hace unos años, un programa para fortalecer el mundo del alquiler y ayudar a quienes lo necesiten, a dar un gran paso en la materia. Para ello, surge el Plan Estatal de viviendas 2022-2025 que plantea como principales medidas, la mejora en la eficiencia energética y uno de los aspectos más importantes: la sostenibilidad de las viviendas.

El principal objetivo con esta propuesta estatal es conseguir la rehabilitación de las viviendas en alquiler. Se destina a aquellas viviendas que se hayan realizado antes de 1996, lo que implica que son propiedades que cuentan con más de 27 años de antigüedad y requieren ciertas mejoras pequeñas para seguir en carrera en el mundo del alquiler.

Es por eso que, en este post te brindaremos toda la información que debes conocer sobre las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler. Descubrirás de qué modo se puede acceder a esta propuesta de Estado, qué tipo de ayudas son las que se ofrecen y si existe la posibilidad de conseguir deducciones para el alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Qué son las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler?

Las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler, se han convertido en una de las principales medidas del gobierno para lograr mejoras en las edificaciones antiguas, con eje en la sostenibilidad. De esta manera, se beneficia a las propiedades que busquen reducir la energía que se utiliza en el hogar y que no es renovable.

Para lograr que las viviendas modifiquen su forma de administrar los recursos energéticos y realizar mejoras que busquen beneficiar al planeta, esta medida de Estado plantea una reducción de casi el 8% de la demanda energética de la propiedad. Asimismo, se contempla que se realicen sustitución de algunos elementos de la casa.

Sin embargo, no todas las propiedades pueden conseguir ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler, porque se requiere cumplir un requisito imprescindible. Es necesario que más del 50% de las viviendas sean de domicilio habitual, si no se cumple con esta norma, no se podrá acceder al beneficio.

¿Quiénes pueden solicitarlas?

Las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler pueden ser solicitadas por muchos de los que forman parte del mundo inmobiliario y aquí, los especificaremos. En primer lugar, pueden acceder a este beneficio los propietarios que tengan edificios o formen parte de comunidades de propietarios.

Por otro lado, también pueden pedir ayudas las empresas que se dedican a los servicios de energía. De este modo, contribuyen a cuidar aquellos recursos que no se pueden renovar, logrando lo que en este siglo es prioridad y que de a poco se va haciendo extensivo a todos los países: la sostenibilidad.

Además, pueden solicitar ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler las empresas constructoras que se dedican a la realización de edificios, así como también, pueden acceder a esta ayuda las cooperativas. Por lo tanto, se puede decir que las subvenciones apuntan a un gran número de beneficiarios.

Ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler: ¿En qué consisten las mejoras?

Cuando se habla de rehabilitación de viviendas en alquiler, se trata de realizar mejoras que permitan que la propiedad se modernice o se adecúe a lo que se requiere en este momento, a nivel de edificación. En este caso, las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler ponen el foco en reformas que prioricen la sostenibilidad y el ahorro energético.

¿Cuáles son las reformas que más se implementan?

Entre las mejoras que más se implementan, se encuentran la incorporación de nuevas tecnologías y reformas para la eficiencia energética, lo que implica una necesaria adaptación a los cambios que se vienen realizando desde los últimos años. Con este objetivo en mente, se invita a reorganizar la vivienda con nuevas herramientas que apunten a cuidar el medio ambiente y administrar los recursos no renovables de forma adecuada.

También es importante que se realicen reformas, para aquellos que sufren algún tipo de discapacidad por movilidad reducida. Aunque, se observa un gran aumento de rampas o elevadores, todavía es baja la implementación de estas reformas que pueden ayudar a muchas personas.

¿Existen deducciones de alquiler por las mejoras que se realizan?

Cuando se establecen reformas en la vivienda que buscan la mejora energética, se puede hablar de que es posible encontrar deducciones de alquiler. Esto es así, porque se está realizando una mejora que propone un efecto a largo plazo en lo que respecta a una de las cosas más importantes como lo es la energía.

Hay muchas viviendas que todavía no hay alcanzado este paso tan importante en materia de reforma, lo que hace que la sostenibilidad no sea una prioridad. No obstante, aquellos que se adapten a estas modificaciones necesarias para un mundo mejor, tendrán deducciones que van del 20 al 40%.

¿De qué manera se pueden solicitar las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler?

Lo primero que se debe tener en cuenta es, en que ciudad autónoma se encuentra el interesado en acceder a las ayudas para rehabilitación de viviendas en alquiler. Por lo que debe dirigirse al organismo que le corresponda y de esta manera, conocer los requisitos que cada lugar indica.

Sin embargo, existen algunos requisitos que son obligatorios para todos. El primero es, el que el solicitante cuente con un certificado que avale el inicio de la obra y la licencia de la misma. Por otro lado, se debe disponer del documento administrativo que indique la concesión del suelo.

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Cuáles son las ayudas para rehabilitación de viviendas

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Invertir en la bolsa de valores: guía paso a paso

18 octubre, 2023 No hay comentarios

Ya hemos comentado sobre las facilidades y ventajas que tiene el mercado de valores español. Aquí te brindamos una guía para invertir en la bolsa de valores paso a paso, y obtener rentabilidad de tus ahorros.

El mercado de valores en España se encuentra entre los más elegidos de Europa. Sus activos representan un gran atractivo para inversionistas locales y extranjeros. A las facilidades y ventajas que tiene, se agrega la mejor situación de la economía respecto del resto de la zona euro. De hecho, ya hemos destacado el buen desempeño que han tenido los activos financieros que participan en el mercado español durante la primera mitad del año. Una tendencia que para los analistas se va a mantener durante el 2024.

Aquí te brindamos una guía para invertir en la bolsa de valores paso a paso, teniendo en cuenta cada aspecto y algunas recomendaciones que te pueden ayudar a mejorar la rentabilidad de tu inversión. También te comentamos sobre los posibles riesgos, y las estrategias que puedes utilizar para operar de la mejor manera posible.

Invertir en la bolsa de valores paso a paso

Ya hemos dado cuenta de las facilidades que tiene el mercado de valores. Es fácil de operar por su accesibilidad, la posibilidad de comprar o vender activos en cualquier momento y no es necesario contar con grandes sumas de dinero. La forma de participar se puede resumir en esta guía para invertir en la bolsa de valores paso a paso.

En primer lugar, debes buscar un intermediario o bróker. De acuerdo a las normativas de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), para operar en la bolsa se necesita de un intermediario (bróker) autorizado a realizar ejecutar órdenes de compra y venta de activos.

Por lo general, se recurre a un bróker independiente. Los bancos también brindan el servicio, pero no es lo aconsejable pues cobran comisiones más altas que los primeros. Y están los robo advisors, que son plataformas cuya función es hacer de intermediarios y además diseñar -en base a algoritmos- perfiles de inversión. Es una modalidad muy elegida por la simpleza para operar y sus bajas comisiones.

En segundo lugar, debes abrir una cuenta de valores. Se trata de una cuenta como en la que tienes tu dinero, la diferencia es que se depositan acciones, bonos y cualquier activo financiero que hayas adquirido. La mayoría de los bancos ofrecen este tipo de servicios, aunque las comisiones suelen ser más altas que las que cobran los propios brókers.

El siguiente paso es comenzar a operar, emitiendo tus órdenes de compra o venta de activos financieros. La modalidad es tan fácil como una transferencia bancaria, solo que se transaccionan acciones, bonos, y otros activos que deseas adquirir o vender. Un asesor financiero autorizado por la CNMV te puede asistir en la decisión sobre los activos con los que operar.

Tipos de órdenes de compra

Como hemos dicho, la operatoria con activos financieros tiene sus particularidades. En esta guía para invertir en la bolsa de valores paso a paso te indicamos las diferentes maneras en que puedes comprar o venderlos.

Una orden de mercado es la toma de decisión sobre la compra o venta de un activo. A través de ella le indicas al bróker ejecutar la opción, aunque debes considerar que hay un tiempo de demora entre la emisión de la orden y su ejecución. Este punto es de importancia, pues en el mercado de valores el precio de los activos puede cambiar a cada momento.

Para evitar que dicha variación afecte tu inversión, puedes emitir una orden limitada. Son órdenes que se ejecutan bajo condiciones que puedes establecer de antemano. Por ejemplo, tu orden limitada puede considerar comprar una acción si su valor no supere los 10 euros. De este modo proteges tu inversión ante cualquier variación brusca del activo. Del mismo modo, la orden puede determinar la venta del activo si su valor desciende hasta los 5 euros.

Como dijimos, las órdenes limitadas sirven para proteger tu inversión. Y forman parte de una estrategia que defines cuando el asesor financiero define un perfil inversor. Dicha estrategia puede cambiar las veces que quieras, pues la dinámica del mercado de valores así lo permite, y pasar de ser defensiva a operar con activos volátiles en busca de mejores márgenes de rentabilidad.

Riesgos de invertir en bolsa

Como toda inversión, operar en el mercado bursátil tiene sus riesgos. Y en esta guía para invertir en bolsa paso a paso, también te advertimos sobre los aspectos que pueden afectar el desempeño de tu estrategia.

El riesgo de mercado puede estar determinado por factores externos. Una guerra, una pandemia y hasta un desastre natural puede provocar que los mercados se resientan. Lamentablemente, Europa y el mundo sufrieron los dos primeros de estos casos. Los mercados se paralizaron por completo durante la pandemia y recién dos años después comenzaron a recuperarse.

El tipo de cambio es un factor de riesgo. Cuando se produce la devaluación de la moneda los inversores suelen pasar a operar en las bolsas donde las monedas son más robustas. Esto le ocurre con frecuencia a las economías emergentes, que son sacudidas cuando el valor de sus divisas experimentan bruscas caídas frente al dólar y el euro.

La inflación es un factor que afecta la economía general. El riesgo es que los índices inflacionarios superen el margen de rentabilidad obtenida por la inversión. Un riesgo de carácter interno, se produce cuando el emisor de los bonos no consigue reembolsar a los tenedores de deuda en tiempo y forma. La renegociación suele ser una solución, pero depende del desempeño y expectativas a futuro que tenga el emisor, ya sea una empresa o un gobierno.

La mejor manera de proteger la inversión es diversificar los activos que componen tu cartera. A las acciones y bonos, se le pueden agregar índices como el Ibex35, o incluso apostar por materias primas. También se puede incluir inversiones poco habituales, como el arte o las cripto. De todos modos, la mejor inversión depende del perfil elegido, de tus necesidades y objetivos. Ahora solo resta buscar un asesor y comenzar a invertir en la bolsa.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en la bolsa de valores: una guía paso a paso. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Opciones para invertir en la bolsa de España

En Invertir

Opciones para invertir en la bolsa de España

17 octubre, 2023 No hay comentarios

Invertir en la bolsa de España es una opción rentable, sencilla y no se necesitan grandes sumas de dinero. Aunque es necesario conocer las ventajas de los diferentes activos que componen el mercado de valores, como las acciones, fondos y bonos, así como el papel del Ibex 35.

El mercado de valores español es una de las opciones que tiene un inversor para obtener rentabilidad. Invertir en la bolsa tiene algunas ventajas respecto de los otros mercados, ya que se participa de manera sencilla y no se requieren grandes sumas de dinero. Además, en ocasiones suelen obtenerse buenos márgenes en poco tiempo. Pero, como en toda inversión, es necesario conocer los instrumentos o activos financieros disponibles, analizar su comportamiento e inferir cuál será su desempeño en el futuro. De todos modos, hay asesores que son de gran ayuda a la hora de decidir la compra o venta de un activo.

El activo más usual para operar son las acciones de las empresas y la renta es variable. Aunque también se encuentran los bonos (cuya rentabilidad está fijada de antemano), los fondos cotizados (ETFs). Las acciones son emisiones que realizan las empresas en busca de financiación y quienes las compran adquieren un título de propiedad sobre la porción de la compañía. En cambio, los bonos son un pagaré con un plazo y rentabilidad determinada. El valor fluctúa de acuerdo a la oferta y demanda en las primeras , en cambio el bono tiene diferentes dinámicas de acuerdo si es de carácter público o privado. En cuanto al Ibex 35, es un índice que reúne a los 35 valores con más negociación en las 4 bolsas que integran el mercado bursátil español.

Invertir en la bolsa de España

El mercado de valores español es un sistema integrado y regulado. La componen cuatro plazas: Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia, aunque la de la capital del país concentra el mayor volumen de operaciones. La entidad encargada de dictar las normativas de las operaciones es la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Invertir en la bolsa de España no es algo complejo. Solo requiere asesoramiento y (no está de más aclarar) un bróker autorizado para realizar las operaciones de compraventa de activos. Hoy, las miradas de los inversores están puestas en los mercados españoles, pues es una economía que muestra mejores índices que el resto de la zona euro, incluso con una inflación mejor controlada.

Siguiendo las recomendaciones de analistas y asesores, una primera inversión debería estar entre los 5.000 euros y los 10.000 euros. Con este monto, las rentabilidades ofrecidas pueden generar un margen importante de ganancia. Y si, por el contrario, la apuesta sale mal, no es una cantidad que genera grandes desequilibrios en la economía del ahorrista.

En cuanto a los activos financieros que cotizan en la bolsa, son amplios y con una variedad de opciones. Por ejemplo las acciones, que son instrumentos de financiación que tienen las empresas y representan una porción patrimonial de la compañía, por lo que adquirir una acción es tener una parte de la empresa. En cambio los bonos son una suerte de pagaré que emiten las compañías, con un plazo y un interés determinados de antemano.

Si el activo se lanza por primera vez, participa del mercado primario. En cambio, una vez que el activo fue vendido, ya forma parte del mercado secundario. Por lo general, es allí donde los inversores realizan sus operaciones. Y los valores fluctúan de acuerdo a la oferta y demanda. Claro está que hay muchos factores internos y del contexto que pueden hacer subir o caer la cotización. El tipo de activos con los que va a operar determina un perfil del inversor, que puede cambiar cuando lo crea necesario.

El Ibex 35 y los fondos

Ya hemos dicho sobre la variedad de opciones para invertir en la bolsa de España. A las acciones y bonos se agrega el Ibex 35. Se trata de un selectivo o índice que representa los 35 valores más cotizados de los mercados bursátiles del país. Y es también uno de los principales de los mercados europeos, por lo que también suele marcar el clima de inversiones de la economía española.

Cuando se invierte en el Ibex 35 se apuesta por el promedio de las empresas más cotizadas. Esto implica una diversificación tal que garantiza cierto margen medio, que tal vez no sea la mejor rentabilidad, pero tiene una robustez buscada por muchos inversores.

Otra de las ventajas de la apuesta por el selectivo es que no es necesario realizar el análisis de las empresas y activos, pues el propio Ibex 35 representa la conjunción de los diferentes desempeños. De modo que tu cartera de inversiones estará compuesta por las acciones y empresas con mejor comportamiento del mercado.

Por el contrario, hay situaciones y contextos en que tal diversificación no es tan rentable como otros activos por separado. En este caso, el inversor debe elegir por la seguridad de la inversión o cambiar su estrategia hacia otros activos que ofrecen mayores márgenes. Para ello, existe la figura de asesor financiero, que son personas autorizadas por la CNMV para ejercer tal asesoramiento.

Otra opción para invertir en índices son los fondos. Se trata de instrumentos compuestos por distintos activos, cuyo desempeño se mantiene en un promedio similar. De este modo, se invierte en un índice o margen diseñado por la administración del fondo. Hay fondos para todo tipo de inversores: con mayor o menor rentabilidad; a corto, mediano y largo plazo, etc.

Por último, dentro del universo de activos para invertir en la bolsa se encuentran los ETFs (Exchange Traded Funds), que también buscan replicar un índice. A diferencia de los fondos, los ETFs suelen ofrecer mejores márgenes, además se tiene la opción de vender de manera más sencilla.

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Invertir en la Bolsa de Valores: ventajas y riesgos

En Formación Inmobiliaria

Google Analytics y el sector inmobiliario

17 octubre, 2023 No hay comentarios

El éxito de todo modelo de negocio inmobiliario de nuestra era se encuentra estrechamente ligado al resultado de las campañas digitales; y a sus permanentes movimientos y alteraciones. En este sentido, Google Analytics ofrece una cobertura de datos relevantes que refleja el impacto de las decisiones tomadas ¿Son positivas o negativas a los ojos de nuestro público o eventuales clientes? En este artículo de Oi Real Estate, veremos la incidencia de Google Analytics y el sector inmobiliario; sobre todo en tu modelo de negocio ¿Lo tienes en consideración para encarar el futuro de tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

¿De qué hablamos si hablamos de Google Analytics?

Costó años hacer entender a las agencias más conservadoras la importancia de Google Analytics y su influencia en el curso del marketing moderno. Finalmente, hoy día casi no quedan oficinas en el negocio de bienes raíces tan autosuficientes como para darles la espalda a los vericuetos analíticos que miden cada paso que damos en internet desde nuestra plataforma.

Pero… ¿De qué hablamos si hablamos de Google Analytics? Se trata de una multi herramienta online pergeñada por esa “nave nodriza” llamada Google y fabricada por Urchin Software Corp.. El software en sí mismo llevaba el nombre de Urchin hasta que fue adoptada por el gigante de los buscadores. Con solo acceder a Google Analytics y recorrerla apenas, quedará a las claras que no es una herramienta de tantas; su ductilidad y niveles de eficacia en medición de datos la vuelve una de las más estudiadas y requeridas por los departamentos de marketing a nivel mundial; en pequeñas, medianas o incluso en las más colosales firmas.

Su principal objetivo

Su finalidad es sencilla, fácil de explicar y más sencillo aún de entender: ofrecer datos estadísticos sobre el impacto de nuestras plataformas en internet. Dispone de una versión gratuita que (contra lo que podrías imaginar) es más que suficiente para el objetivo del monitoreo online. Si eres un agente inmobiliario autónomo, te aseguramos que quedarás satisfecho con su funcionamiento, disponible en resoluciones para ordenadores de escritorio o para móviles.

Es que no hay estrategia de ventas o captación de clientes en la que la analítica de nuestras plataformas web no sean hoy por hoy la piedra fundamental. Conocer a tu público, si ya has definido tu buyer persona, te llevará inmediatamente a tomar las medidas necesarias para que tus contenidos y las secciones de tu sitio digital apunten hacia él con cada vez menor margen de riesgo. Como resultado, tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios se mantendrán competitivas y acordes a las tendencias del momento.

Google Analytics y el sector inmobiliario

¿Cómo medir entonces a Google Analytics? Podemos entonces tomar a esta vital herramienta de medición de dos formas: limitándonos a contemplar sus métricas más superficiales; o investigando a fondo y metiéndonos en su vasto universo de índices. En este sentido, ambas elecciones son potables, ya que aún sus métricas estándares podrán serte de utilidad; para internarnos en Google Analytics en profundidad será necesario tener una base de conocimientos de medianos hacia arriba en desarrollo; conocer un poco más el lenguaje de la programación y estar familiarizado a ciertos términos específicos.

Google (y esto ya deberás saberlo) posee decenas de herramientas, algunas dispuestas y enfocadas en el usuario y otras mejores recibidas por los operadores o webmasters, ya que su idioma y su terminología son de uso más profesional. Sin embargo, es vital no recaer en un error común entre quienes se disponen a dar lugar a las métricas de los sitios webs de las compañías para las que trabajan utilizando los “eventos de Google Analytics”: confundir al Analytics con el Google Tag Manager.

Eventos de Google Analytics y el Tag Manager: diferencias sustanciales

Google Analytics es un sitio web o plataforma creado para traquear las visitas entrantes, permanencia y salida de tu sitio. Los resultados de estas permanentes mediciones (ofrecidas también en tiempo real) son exhibidos al usuario.

Google Tag Manager, en cambio, es un moderador que gestiona e incorpora cada etiqueta o tag con las que tu sitio o plataforma buscará posicionarse mejor en internet.

El poder del análisis exhaustivo

Google perfeccionó su plataforma de análisis con el fin de que puedas comprobar entonces una serie de métricas, siempre a la vista y de actualización permanente, dados los gigantescos motores que responden a los distintos algoritmos. Veamos solo algunas de ellas, fáciles de corroborar, casi con solo abrir el Google Analytics:

Cuántos usuarios han visitado tu sitio web.

Cuáles son las páginas en tu plataforma más visitadas.

Qué tipos de dispositivos emplean tus visitantes para acceder a tu sitio (móviles, tabletas, ordenadores personales o de escritorio).

Género de los visitantes.

Países del mundo desde los cuales han visitado tu sitio.

Duración promedio de las visitas.

Horario promedio de las visitas.

Rango etario aproximado de los visitantes.

Porcentaje de rebote a otros sitios o a páginas internas (cuánto tiempo demoran los visitantes en salir disparados hacia otros sitios desde tu plataforma, linkeados por ti o no).

En definitiva…

Aprovechar al máximo las ventajas de Google Analytics implicará una observación detallada de sus índices en el día a día. Es poco recomendable llegar a conclusiones apresuradas. En todo caso, llevar un seguimiento exhaustivo de los índices diarios te proporcionará en el mediano plazo un resultado más valedero y mejor fundado.

¿Cuál es la herramienta de medición analítica que utilizas para seguir el impacto de tus campañas y de tu plataforma web? ¿Prefieres el Google Analytics o empleas otra, entre las cientos de herramientas disponibles en el mercado? Te invitamos a dejar tu opinión en nuestra bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Prospectos inmobiliarios ¿Cómo generarlos?

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En Alquilar

Garantías: ¿cuáles pueden exigirse para alquilar un piso?

17 octubre, 2023 No hay comentarios

¿A qué mecanismos jurídicos pueden recurrir los propietarios para asegurarse de que el contrato de arrendamiento se cumpla en tiempo y forma? ¿Cuáles son las garantías que pueden exigir al inquilino antes de alquilar su piso? A continuación te lo contamos.

A la hora de alquilar su bien inmueble los propietarios pueden recurrir a ciertos mecanismos jurídicos con el fin de protegerse. Principalmente, de no percibir las cuotas correspondientes mes a mes. ¿De qué se tratan las diferentes garantías que los arrendadores pueden exigir para alquilar su piso y cubrirse de montos impagos?

En este artículo te contamos cuáles son, para que como propietario puedas tomar las precauciones correspondientes. También para que, como inquilino, puedas estar preparado para cumplir con estas exigencias. ¡Sigue leyendo!

¿Cuáles son los diferentes tipos de garantías que pueden exigir los propietarios para alquilar su piso?

Todos los acuerdos de alquiler que se celebran dentro de territorio español están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa, específicamente en su artículo 36.5, prevé una serie de mecanismos jurídicos que permiten al propietario resguardarse de futuros incumplimientos del inquilino.

¿De qué se tratan? Estas garantías que el arrendador puede exigir para alquilar su piso tienen como principal objetivo verificar el nivel de solvencia del arrendatario. A continuación, te contamos en detalle de qué se trata cada una de ellas:

Nóminas o declaraciones de la renta más recientes como garantía para alquilar un piso

El propietario tiene derecho a solicitar al futuro inquilino sus nóminas o declaraciones de la renta más recientes. ¿Con qué objetivo? Para poder comprobar que se trata de una persona que recibe ingresos de manera periódica. También, que estos son suficientes para abonar las cuotas de alquiler mes a mes.

En este sentido, también existen otros mecanismos para verificar la solvencia del arrendatario. Por ejemplo, la comprobación de los datos de la persona en diferentes registros morosos.

Seguro de impago de alquiler

Este recurso tiene como objetivo asegurar al propietario frente a futuras cuotas impagas de alquiler. También, a posibles roturas y/o destrozos que pudieran llegar a ocasionarse en la vivienda. Sin embargo, cabe aclarar que la exigencia de esta garantía implica para el propietario la pérdida de una mensualidad entera de la renta.

¿Qué garantías existen para alquilar un piso?

Aval bancario

El inquilino tiene como obligación depositar una fianza equivalente a una mensualidad de alquiler. Debe hacerlo en la Agencia de la Vivienda correspondiente o en un organismo análogo que haya en la Comunidad donde se está llevando a cabo el acuerdo.

Pero además de esta aportación obligatoria, el propietario también tiene derecho a exigir al arrendador el pago de un aval bancario. En estos casos, se recomienda que sea a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Depósito

A diferencia de la fianza obligatoria que mencionamos, esta garantía no consta de una mensualidad de renta. Su monto es libremente pactado entre arrendador y arrendatario. Vale aclarar al respecto que no debe sobrepasar el valor equivalente a dos cuotas de alquiler. Dicha exigencia debe ser especificada en una cláusula del contrato de arrendamiento junto con la cantidad exacta que se acordó entre ambas partes.

También cabe mencionar que el depósito no debe entregarse a un organismo de la Comunidad Autónoma, como ocurre con la fianza obligatoria. En este caso debe ser entregado personalmente al propietario. La garantía deberá ser devuelta al inquilino al finalizar el contrato de alquiler, siempre y cuando no le hayan quedado deudas pendientes, no se haya producido un incumplimiento del contrato, ni haya habido roturas y destrozos en la vivienda.

Fiador solidario

Esta garantía implica que una tercera persona, ajena al acuerdo de arrendamiento, pueda convertirse en responsable solidario si se produce un incumplimiento del contrato. De esta manera, el propietario tiene más posibilidades de resguardarse ante un eventual monto impago.

¿Cómo debe estar configurado el contrato de arrendamiento para brindar garantías al propietario al alquilar su piso?

El contrato de alquiler es aquí una pieza fundamental. En él deben incluirse todas las cláusulas penales en caso de que el inquilino no cumpla con sus exigencias. Estos punitorios pueden ser intereses de demora o cargas por gastos extrajudiciales, en caso de que adeude cuotas de alquiler. Por otro lado, puede incluirse en este documento un anexo con fotografías de la vivienda para que conste el estado de la vivienda al momento de iniciar el acuerdo. También un inventario del mobiliario incluido, para cubrirse ante futuras roturas y destrozos.

Es necesario también incluir en el contrato a todas las partes involucradas y sus obligaciones para poder establecer un régimen de responsabilidad solidaria. Es más que conveniente, en este sentido, redactar el documento con mucho cuidado. En lo posible, también acudir a un profesional para que lo revise y garantice que se ajusta a las necesidades de ambas partes.

En el caso de los propietarios, es probable que deseen rechazar a aquellos inquilinos que no estén dispuestos a presentar las garantías opcionales que mencionamos. Esto debido a que la negación podría demostrar poca solvencia por parte de la persona o falta de seguridad para suscribir el contrato. Por otro lado, para los inquilinos, puede ser difícil acogerse a la presentación de todas estas garantías. Se trata, simplemente, de llegar a un acuerdo que sea conveniente para ambos. También de redactar un contrato de arrendamiento que pueda brindarle suficiente seguridad jurídica a cada uno.

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