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Gestión de alquiler ideal

26 octubre, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, la gama de tareas que puedes desarrollar está entre las más amplias del mercado comercial de bienes raíces. Acaso te hayas especializado en la compraventa, en llevar adelante negociaciones de alquiler, o en ambas. El dedicarse a la gestión de propiedades de alquiler está entre las actividades más apasionantes del sector; sin embargo, se considera como una de las más desgastantes y la que más tiempo y energías demanda por parte de los agentes. En este artículo de Oi Real Estate, veremos unos consejos sobre cómo lograr una gestión de alquiler ideal y no padecer en el intento.

Captación de viviendas en alquiler activo

Hay muchas más agencias y agentes que dedican su tiempo a gestionar viviendas de alquiler de los que podrías imaginarte. Si eres uno de estos agentes, sabrás que la captación de viviendas es un factor trascendental para esta actividad. Para que puedas desarrollar con éxito esta rama del mercado inmobiliario será clave que la captación mantenga un nivel continuo y regular.

Conseguir clientes que tienen ofrecida su vivienda para alquiler de que pongan en tus manos esa negociación no es una tarea sencilla ¿Eres ducho en el arte de conseguir diligencias y concretarlas de forma positiva? La llave para sobrellevar de la mejor manera esta acción inmobiliaria está en saber buscar y simultáneamente dar con el propietario ideal. Veamos cómo hacerlo.

Gestión de alquiler ideal

Para poder gestionar viviendas en alquiler, cae de maduro que primero hay que saber conseguirlas. En este sentido, y antes que nada, debes considerar a dónde dirigir la mirada; esto es, conocer cuáles son los mejores lugares para buscar y encontrar. Para ello, es recomendable dividir por regiones tu área de búsqueda de viviendas. Las posibilidades que te ofrecen internet y los medios digitales son casi infinitas; pero considerar un rango extenso de eventual captación más que colaborar con tu investigación de campo podría terminar por perjudicarla.

Reduce al máximo una zona que te sea cercana, sencilla de cubrir y en lo posible conocida. Conociendo bien cuáles son los límites de tu mapa de acción, podrás organizar y planificar mucho mejor tu agenda de búsqueda. Céntrate en las viviendas en alquiler que figuran en dicho espectro e intenta entablar una entrevista con los propietarios particulares para saber en qué situación se encuentra su negociación.

La siguiente interrogante puede propiciar un buen comienzo de diálogo: ¿Están conformes con los servicios que les ofrece la agencia actual? Y si estuvieran llevando adelante la propuesta de alquiler por sus medios: ¿Considerarían trabajar con un agente que gestionara prolija y más rápidamente la visita de posibles inquilinos ideales? De esta forma, no solamente podrás enfocar tu sondeo de manera organizada, sino que además te mantendrás actualizado respecto a los últimos niveles y tendencias del mercado zonal bajo agencia y particular.

Una correcta captación de clientes

Por supuesto, para que la tracción de clientes sea completa y efectiva, no basta solamente con lograr la atención del cliente. Este deben ser conducido a lugares atractivos y cómodos para la interacción mutua. Apóyate en elementos propios que resulten dignos de ser visitados; y que en definitiva, son vitales para la venta y el marketing inmobiliario, tales como:

Un sitio web que te presente como una solución a los inconvenientes del cliente y un escudo a los temores que aquel pueda desarrollar durante una negociación.
Acciones de marketing digital modernas que comprueben tu actividad con solo echarles un vistazo. Esto es, promociones y campañas publicitarias en redes sociales; una inclinación por el respeto medioambiental (muestra preferencias por incorporar propiedades que cuiden el uso de energía); sorteos entre tus clientes que atraigan a quienes no lo son a sumarse a tu cartera; etc.
Un blog que presente contenidos de calidad. Puedes mantener informado al cliente a través de la comunicación personalizada; pero también utilizando un pequeño blog con las noticias inmobiliarias más relevantes apuntadas a todos los sectores o al que le interesa de momento.

Transmitir tranquilidad

La captación de clientes para gestionar viviendas en alquiler es una acción inmobiliaria que apunta directa y exclusivamente al propietario. Para ello, debes considerar un punto importantísimo: ser capaz de transmitir que contigo como agente, o a través de tu agencia, contará con la máxima tranquilidad y con la seguridad de que la negociación llegará a buen puerto.

El mayor temor de todo arrendador es el impago del alquiler. Esto es un hecho. En ese sentido, recomienda adosar al contrato de arrendamiento un buen seguro de impagos. Muchos particulares se asoman al mundo de los seguros de impago y salen espantados al instante, ya sea por desconocimiento legal o porque lo consideran una acción de papeleo engorrosa. Finalmente, caen en el error de considerarla innecesaria.

Tú, como agente inmobiliario, conoces el paño y sabes cómo contratar el mejor seguro de impago. Este deberá ajustarse a su propiedad y finalmente mantendrá a cubierto los intereses del arrendador ante eventuales inconvenientes de su inquilino o demoras en el pago de la cuota mensual.

Construir un vínculo personalizado luego de la tracción

Si bien traccionar un cliente de una agencia a la tuya o de su posición particular a trabajar contigo como su agente no es menos complejo que saber mantenerlo luego de su incorporación a tu cartera. Mantener en el tiempo el buen vínculo con estos nuevos clientes, requerirá de toda tu atención.

¿Por qué? Pues porque el cliente estará monitoreando tus acciones a cada paso, para comprobar que no se ha equivocado en su cambio de rumbo. La paciencia para con el cliente es una de las características que debe permanecer intrínseca en tu carácter como asesor y guía de la diligencia.

Pero, si lo piensas un momento, mantenerse activo y dedicarle más tiempo del que merecen estos clientes que han decidido cambiar de agencia y poner a tu cargo el alquiler de su propiedad, es al menos justo. Responder a ese gesto comercial con acciones personalizadas y lograr un vínculo cercano y cordial, será fundamental.

Hemos visto varios puntos a destacar con el objetivo de una gestión de alquiler ideal. ¿Cuál es tu experiencia en este campo? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Por qué contratar un agente inmobiliario

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En Noticias Oi Real Estate

Comprar vivienda sin financiación: cada vez más habitual

26 octubre, 2023 No hay comentarios

En los últimos tiempos, cada vez es mayor la cantidad de personas que elije comprar una vivienda sin financiación. Según los datos informados, de cada 10 ciudadanos que adquieren un inmueble, tres de ellos lo hacen sin recurrir a préstamos. Esta situación, refleja las cifras del primer trimestre del año.

Al analizar los motivos de esta situación, debemos primero que nada hacer referencia a dos puntos principales. El primero tiene que ver con las subidas de los tipos de interés que el Banco Central Europeo viene efectuando durante varios meses ya. Recordemos que el motivo de ellos, tiene que ver con una estrategia cuyo fin ha sido el de poder contener la inflación que azota a todo el continente. Por otro lado, no debemos olvidar el endurecimiento de las condiciones para poder acceder a ellos.

Estas situaciones han generado que muchas familias, no puedan solicitarlos, teniendo que buscar otras alternativas para poder adquirir una propiedad. Con ello, nos referimos principalmente a los sectores más vulnerables de la sociedad, que no suelen contar con ahorros que le permitan realizar este tipo de transacciones.

En este post queremos contarte respecto a las cifras registradas durante los primeros seis meses del año, de la evolución de la compra de viviendas sin financiación en nuestro país. Mencionaremos también la comparación sobre lo sucedido en los años anteriores y cómo se espera su evolución en el futuro. ¿Nos acompañas?

Ha aumentado la cantidad de personas que deciden comprar su vivienda sin financiación

Se ha dado a conocer el informe de Fotocasa sobre el análisis del perfil de los ciudadanos que solicitan hipotecas. Allí se analizan los registros de los primeros seis meses de lo que va del año.

Hace bastante tiempo que venimos hablando de cómo lentamente el mercado de compra venta de vivienda se ha ralentizado. Incluso, se hace referencia también a que en el mismo periodo del año anterior, la cantidad de personas que ha participado del sector, con el fin de adquirir una vivienda, ha sido de un 16 por ciento. Mientras que en el período actual, esta cifra llego al 14 por ciento. Esto ha tenido que ver principalmente por la situación económica que atraviesa, no solo nuestro país, sino todo el continente. Pese a ello, existen otros datos que son interesantes de analizar. Uno de ellos, tiene que ver con la evolución de la solicitud de hipotecas para poder comprar viviendas.

Por otro lado, si analizamos las cifras de aquellas personas que han logrado comprar una vivienda, un 32 por ciento de ellos ha podido realizar la transacción sin ningún tipo de financiación. Según estos datos, al compararlos con los registrados durante el 2022, es un cinco por ciento más alta. Ya que en el año pasado, este porcentaje llegaba al 27 por ciento.

Si hilamos un poco más fino sobre el informe, del 32 por ciento de las personas que no han recurrido a un crédito para poder comprar una vivienda, detallaremos como ha podido hacerlo:

El 18 por ciento de ellos, ha utilizado sus ahorros para adquirir la residencia

Un 8 por ciento, por otro lado, ha recurrido a la ayuda de familiares para poder comprar una vivienda

Por último el 6 por ciento de ellos ha vendido su antiguo inmueble para poder mudarse.

A qué se debe la reducción del porcentaje de personas que para comprar una vivienda no solicita financiación

A la hora de analizar los motivos por los cuáles se reduce la solicitud de financiación para comprar una vivienda, el primer motivo que surge, tiene que ver con las subidas de los tipos de interés. Esto se debe a una política llevada adelante por el Banco Central Europeo para contener la inflación que azotaba el continente.

La consecuencia de estas políticas, ha sido un incremento importante en los costes de los créditos hipotecarios. Además, se han endurecido los requisitos que solicitan las entidades para poder acceder a ellos.

De esta forma, el sector de la sociedad con salarios más bajos y en situaciones vulnerables, queda exento de la posibilidad de adherir a ellos. Quedando solo la opción para los perfiles más solventes y que tiene menos debilidades respecto a la nueva política monetaria que ha adoptado la eurozona.

Por todas estas razones, los ciudadanos buscan distintas formas para poder acceder a comprar una vivienda sin financiación. Aunque también debemos dejar en claro, que el atractivo de los créditos, han perdido terreno en comparación a años anteriores.

Así, estos datos cobran relevancia, para poder dejar al descubierto una nueva realidad. Esto se ve claramente, al aumentar en solo un año, un 5 por ciento de los ciudadanos que deciden comprar una vivienda sin financiación.

Pero analicemos un poco la situación de las personas que han necesitado de créditos para poder adquirir una vivienda. Según el informe, un 68 por ciento de las personas que han adquirido una propiedad, recurrieron a la firma de una hipoteca para poder realizar la transferencia. En el año pasado, éste porcentaje alcanzaba el 73 por ciento.

Del 68 por ciento de los compradores, un 56 por ciento solo necesitó de financiación bancaria. Por otro lado el 13 por ciento de ellos, tuvo que recurrir tanto a un préstamo hipotecario, como a la ayuda familiar para poder comprarla.

Algunas consideraciones a tener en cuenta

Al analizar estos datos, podemos encontrar importantes diferencias con el año pasado. Una de ellas, tiene que ver con un aumento del 5 por ciento de las personas que han podido comprar una vivienda sin financiación. Otro dato interesante, tiene que ver con la subida de 3 puntos de las personas que han podido adquirir una vivienda mediante la utilización de sus ahorros. Durante el 2022, esta cifra alcanzaba el 15 por ciento, mientras que en este año, se incrementó hasta llegar al 18 por ciento.

Esta situación, revela que existe un sector de la sociedad que cuenta aun con un ahorro, un fenómeno, conocido como la hucha llena. Explican que esto puede obedecer al hecho de que durante la pandemia y las restricciones que se han vivido, muchas familias han podido ahorrar. Tengamos en cuenta que durante esos períodos, no se ha podido viajar ni realizar muchas actividades recreativas. Incluso, agregan que el consumo se encontraba prácticamente paralizado. De esta forma, muchos hogares han ahorrado durante meses.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Ciudades económicas para vivir en España: ¿Cuáles son?

En Hipotecas

El proceso de enervación de la ejecución hipotecaria

26 octubre, 2023 No hay comentarios

La enervación de la ejecución hipotecaria es una manera de terminar de forma anticipada el proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de adquirir una vivienda, la mayoría opta por solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra. Sin embargo, solicitar una hipoteca no es un proceso sencillo. El mercado hipotecario engloba muchos términos y procesos que es conveniente tener en cuenta. Esto te permitirá saber con qué te puedes encontrar y evitar inconvenientes al contratar un préstamo para la compra de vivienda. Por este motivo, te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la enervación de la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria

Si tienes una hipoteca, y por algún motivo la dejas de abonar durante un tiempo prolongado, es probable que debas hacer frente al proceso de ejecución hipotecaria.

Cuando hablamos de la ejecución hipotecaria nos referimos al procedimiento por medio del cual se cobran las deudas que no fueron abonadas de una hipoteca. El acreedor, es decir, el banco, tendrá la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no se ha ocupado de sus responsabilidades contractuales durante cierto tiempo. De hecho, es algunos casos, se puede llegar al embargo del inmueble e incluso, al desahucio.

Hasta hace varios años, al momento de subastar la vivienda habitual de una persona, esta tenía la posibilidad de paralizar la subasta. Únicamente podía hacerlo si devolvía la totalidad del préstamo hipotecario. Actualmente, ya no funciona de esta forma, esto se debe a la enervación de la ejecución hipotecaria.

¿De qué se trata la enervación de la ejecución hipotecaria?

Por otro lado, la enervación es una manera de ponerle fin de forma anticipada al proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. De lo contrario, finalizaría cuando lo hiciera la subasta del inmueble.

Gracias a la enervación de la ejecución hipotecaria, el deudor cuenta con la posibilidad de paralizar el procedimiento consignando las cantidades que deba hasta ese momento, ya no se trata de la totalidad del préstamo, como era antes. Las cantidades adeudadas abarcaran tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, por supuesto, esto incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.

De esta forma, la ejecución hipotecaria se daría por finalizada y no tendría lugar la subasta, o bien, sería paralizada si ya había iniciado. Sin embargo, como explicaremos más adelante, la vivienda se declarará liberada cuando se paguen también las costas del procedimiento.

¿Cuáles son los requisitos para enervar la hipoteca?

Además del pago, hay otro requisito, que se exige en caso de que no sea la primera vez que se libera la vivienda. Si tiene lugar esta situación, deben haber pasado, como mínimo, 3 años entre la fecha en que se liberó el inmueble y la del requerimiento de pago por parte del banco, sea judicial o extrajudicial.

¿Cuándo se puede enervar la ejecución hipotecaria?

El deudor tiene tiempo de enervar la ejecución hipotecaria hasta el mismo día en que vaya a tener lugar la subasta. En otras palabras, tendrá la posibilidad de llevar a cabo esta acción en cualquier momento, siempre que no haya finalizado ya la subasta. De hecho, es posible incluso mientras se esté llevando a cabo la subasta.

¿Qué sucede cuando se abonan las cantidades debidas?

Una vez que se realiza el pago, se debe hacer el cálculo de las costas sobre la cuantía a la que asciendan las cuotas atrasadas pagadas, el límite se encuentra establecido en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando las costas hayan sido abonadas, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando la vivienda y declarando el procedimiento finalizado.

¿Es posible enervar la ejecución hipotecaria sobre una vivienda que no sea la habitual?

En caso de que se trate de una vivienda diferente de la habitual, también es posible que se paralice el procedimiento. Sin embargo, hay que aclarar que en este caso no se trataría de una enervación de la ejecución hipotecaria, ya que se requeriría el consentimiento del banco.

Dicho de otra forma, si se trata de una vivienda que no es la habitual, el banco puede solicitar que se comunique al deudor que puede liberar la vivienda consignando la cantidad debida antes de que finalice la subasta.

No obstante, si el banco no lleva a cabo esta acción, el deudor no tendrá la posibilidad de parar la subasta. Es por este motivo que no se trataría de una enervación propiamente dicha, si bien, comparte los siguientes aspectos en común con esta:

Hay que pagar las mismas cantidades.

Mismo plazo mínimo de 3 años a partir de la última vez que se liberara el inmueble y el requerimiento de pago judicial o extrajudicial, en su caso.

El Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por finalizado el procedimiento y liberada la vivienda cuando se abonan las costas.

¿Se regula la enervación de la ejecución hipotecaria?

Sí, la enervación de la ejecución hipotecaria se regula en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Allí se contempla la propia enervación de la ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, y también, la paralización del proceso cuando se trata de otra vivienda.

¿Cuándo comienza una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria inicia con la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Esto tiene lugar cuando:

El deudor debe, mínimo, 12 cuotas del préstamo hipotecario o el equivalente al 3% del importe del mismo, si está dentro de la primera mitad del plazo de devolución.

Si debe 15 cuotas o el equivalente al 7% del préstamo hipotecario, si se encuentra en la segunda mitad del plazo de devolución.

El banco debe dar aviso al deudor de las cantidades que adeuda y de que iniciará la ejecución hipotecaria, con una anticipación de un mes como mínimo.

La cláusula de vencimiento anticipado implica que el banco tiene la posibilidad de solicitar al deudor que abone todo lo que queda pendiente por la hipoteca.

No obstante, el deudor puede abonar únicamente lo que haya dejado de pagar además de los intereses y costas, para paralizar el procedimiento, en caso de que sea una vivienda habitual. E incluso si se trata de una vivienda diferente, si lo consiente el banco.

Ley de la Segunda Oportunidad: protege tu vivienda y cancela tus deudas

Si tienes deudas y no puedes pagar tu préstamo hipotecario, ten en cuenta que puedes ver si reúnes los requisitos para acogerte al mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.

Luego de la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad del año 2022 es posible salvar la vivienda familiar y cancelar una parte de tus deudas de manera legal. Las demás deudas serían sometidas a un plan de pagos establecido judicialmente y que se limitaría a aquellos pagos que realmente puedes afrontar, cancelando todo lo demás.

Alternativamente la Ley de la Segunda Oportunidad además, brinda la posibilidad de cancelar todas las deudas, liquidando por completo tu patrimonio. Se trata de una opción que es interesante para aquellos que no busquen preservar la vivienda familiar, ya que se perdería en el proceso.

Consejos para evitar la ejecución hipotecaria

En primer lugar, debemos evitar llegar al extremo de incumplir con el pago de las cuotas hipotecarias. Esto es fundamental para que no inicie una ejecución hipotecaria.

Por otro lado, es importante no ignorar las comunicaciones de la entidad bancaria.

Si tenemos problemas para abonar las cuotas, lo más aconsejable es notificar de inmediato al banco. Debes explicar cuál es tu situación financiera, y demostrar tus gastos e ingresos mensuales. La información que brindes al banco puede ayudar a crear un plan de pago.

Otro punto a tener en cuenta es que no debes abandonar la vivienda, ya que al hacerlo es posible que no cumpla con los requisitos para recibir ayuda.

Hay diferentes mecanismos para ayudar con la ejecución hipotecaria, por ejemplo la reducción o suspensión temporal de los pagos, la reconstitución de la hipoteca, modificación del préstamo o un nuevo plan de pagos. Puedes buscar la ayuda de expertos para saber cuál es la más conveniente para ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la enervación de la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Ejecución hipotecaria: ¿Qué sucede si aún queda una deuda pendiente después de la subasta?

En Hipotecas

Ejecución hipotecaria: ¿De qué se trata?

26 octubre, 2023 No hay comentarios

La ejecución hipotecaria es un proceso que se aplica cuando no se abonan las cuotas mensuales que fueron pactadas con el banco. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Al contratar una hipoteca en un banco lo hacemos con la seguridad de que podremos cumplir con las cuotas por toda la vida del préstamo. De hecho, la compañía financiera también se asegura de esto, llevando a cabo un análisis de riesgo y evaluando exhaustivamente nuestro perfil crediticio antes de concedernos la hipoteca. Sin embargo, a pesar de todas las previsiones y evaluaciones, estos cálculos pueden fallar y en algunos casos, es probable que no lleguemos a pagar las mensualidades de nuestro préstamo.

Es en este momento cuando el banco aplica la ejecución hipotecaria, con el objetivo final del embargo de la vivienda. De todas maneras, si no puedes pagar tu hipoteca, el banco no embargará la vivienda de inmediato. Deberá esperar un tiempo y comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Te contaremos de qué se trata, cuánto tiempo llevará y qué opciones tienes para evitarlo utilizando herramientas legales que pueden dilatar y permitirnos ponernos al día con las mensualidades.

Si te encuentras en esta situación y te interesa saber cómo actuar para renegociar los pagos con el banco, este artículo te será de gran ayuda.

Ejecución hipotecaria: ¿Cuándo y por qué inicia?

La entidad bancaria da inicio a la ejecución hipotecaria cuando el titular de una hipoteca deja de abonar en reiteradas oportunidades las cuotas de su préstamo. Esta acción se produce unilateralmente, ya que es el banco el interesado en ejecutar la hipoteca para aplicar la garantía del préstamo y embargar la vivienda. Luego del embargo el inmueble se subasta y el acreedor obtendrá el saldo de la deuda pendiente.

¿Qué pasa si luego de la ejecución queden pagos adeudados?

Existe la posibilidad de que, luego de producirse la ejecución de la hipoteca, aún queden saldos pendientes de pago. Esto ocurre cuando el valor de la vivienda es más bajo que el capital pendiente de la hipoteca más los intereses y gastos judiciales que correspondan. En este caso, el banco puede recurrir a la opción de exigir embargo de bienes presentes y futuros, en cuyo caso serían judicializadas ingresos y cuentas corrientes del deudor.

Los pasos previos al embargo de una vivienda

El proceso judicial que se inicia para llegar al embargo de una vivienda es bastante extenso y tiene diferentes instancias de negociación a las que podemos llegar si demostramos cuáles son los motivos de la falta de pago. Por otro lado, se deberán tener muchos meses sin abonar para que esta instancia se active. Aquí van los pasos previos al desahucio:

Primer aviso bancario

En primer lugar, la entidad bancaria enviará un aviso de impago una vez transcurridos 15 días del primer incumplimiento. De este modo intentará averiguar cuáles son los motivos de la falta de pago.

Segundo aviso: comunicación oficial

Cuando haya pasado un mes desde la primera cuota impaga, la entidad financiera enviará por carta, email o sms una comunicación oficial. Allí notificará al deudor cuál es su situación.

Ingreso en mora

Una vez que pasen cinco meses sin pagar, la entidad bancaria ingresará al hipotecado en una lista de morosos. Esta acción puede traer consecuencias en caso de recurrir a futuros préstamos o créditos.

Inicio de demanda judicial

La demanda se activa a partir de cuota número doce impagada en la primera mitad del préstamo y de la número quince si es en la segunda mitad de la hipoteca. Esta ampliación en el plazo para iniciar el camino judicial fue dictaminada luego de la sanción de la Ley de Hipotecas del 2019.

Informar al Registro de la Propiedad sobre las cargas

La entidad bancaria incluirá una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Convocatoria a la subasta

Los datos sobre la subasta son publicados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y de los Juzgados y en Boletines Oficiales. Esta comunicación no está prevista para los deudores, por lo que deberán estar atentos al proceso.

Subasta

Se lleva a cabo la subasta entregando la vivienda al mejor postor. En caso de no llegar al precio mínimo, la entidad bancaria puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor. Si el precio de la subasta no supera la deuda pendiente, es posible que se genere una deuda a favor del banco.

Desahucio o desalojo

Por último, el deudor deberá abandonar el domicilio con presencia de peritos judiciales y policiales. Por otro lado, un cerrajero deberá cambiar la cerradura en ese acto.

¿Es posible frenar una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria se puede paralizar, incluso es posible anularla y volver al acuerdo original con la entidad bancaria. Para ello existen las siguientes acciones:

Enervación de la acción hipotecaria

Por medio de esta acción, el deudor podrá ponerse al día con los pagos. Antes era necesario abonar la totalidad del préstamo, hoy en día solo deberás abonar las cantidades que adeudadas hasta ese momento. Esto implica tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.

Llegar a un acuerdo con la entidad bancaria

Otra opción es pagarle a la entidad bancaria para que ésta anule el pedido de desalojo. A cambio el deudor deberá comprometerse a abonar la hipoteca si se extiende el plazo. También, puede dar por opción disfrutar de unos años de carencia.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas

Cuando el deudor se encuentra dentro del umbral de exclusión, tiene la posibilidad de pedirle al banco que detenga la ejecución y reestructure la deuda. Si las medidas del código no son suficientes, es posible que la entidad acepte una dación en pago y le dé la posibilidad de vivir de alquiler social en la misma vivienda.

Iniciar demanda por error de notificación o por cláusulas abusivas

En caso de que la notificación tenga errores en su entrega se podrá dilatar el proceso. Por otro lado, si el deudor inicia una demanda por cláusulas abusivas el proceso puede llegar a anularse.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo funciona la reunificación de deudas por hipotecas?

En Invertir

Las tendencias de inversiones inmobiliarias en la actualidad

25 octubre, 2023 No hay comentarios

El inmobiliario siempre se ha tomado como un resguardo de los ahorros. En la actualidad, las tendencias de inversiones inmobiliarias van de las clásicas viviendas y pisos para alquiler, hasta las apuestas en logística e infraestructura. También hay preferencia por las llamadas oficinas flexibles y equipamientos ecológicos de las propiedades.

Los contextos inflacionarios obligan a los inversores a poner su dinero a resguardo. Y qué mejor que el inmobiliario para proteger los ahorros, a la vez que obtener rentabilidad. De hecho, España cuenta con una tradición de preferencias por el ladrillo, como te lo contamos en este artículo. Entre esa cultura de inversión y los nuevos modelos de desarrollo, se van forjando las nuevas tendencias de inversiones inmobiliarias.

Desde la apuesta clásica de invertir en viviendas y pisos para alquiler, las naves logísticas y la inversión en infraestructura para construcción. El propio desarrollo del mercado inmobiliario y las nuevas necesidades del mercado laboral permitieron el surgimiento y crecimiento de las oficinas flexibles. Mientras que las apuestas por la reconversión ecológica de las viviendas permiten un ahorro energético, a la vez que genera mejores rentabilidades a largo plazo.

El inmobiliario vs inflación

En un periodo de tiempo relativamente corto, casi todas las economías del mundo debieron soportar altos índices de inflación y de manera prolongada. En la zona euro, la inflación se mantiene en torno al 5% y hasta hemos tenido registros superiores al 10% (sin contar que algunos países han registrado más de 20%).

De manera histórica, los ahorristas e inversores españoles se vuelcan al ladrillo para contrarrestar los efectos de la pérdida de valor de la moneda frente a los precios. Y son la apuesta habitual para dejar en resguardo, sobre todo cuando las subidas de precios de la tierra y la vivienda permiten algún margen de rentabilidad positiva.

Aunque los mercados inmobiliarios varían de acuerdo a las zonas, por lo que es difícil realizar estimaciones de manera general, hay productos y vehículos que se destacan por superar los índices inflacionarios. Sectores que se convierten en las tendencias de inversiones inmobiliarias en España y el mundo.

Es difícil establecer cuáles son los sectores cuyo desempeño, de manera general, hace que el inversor pueda ganarle a la inflación. Además de las diferencias de los mercados y el desempeño de la oferta y demanda, hay que tener en cuenta que las legislaciones varían entre las distintas regiones y países. Por eso, observar qué ocurre en los mercados de inversión inmobiliaria nos puede permitir saber en que invertir para ganarle a la inflación.

Tendencias de inversiones inmobiliarias

El análisis de los mercados mundiales permite conocer su comportamiento, es decir, hacia dónde se inclinan los grandes y pequeños operadores en un contexto -en principio- desfavorable para invertir. También sirve para prevenir los efectos que los contextos mundiales pueden tener sobre los diferentes mercados locales. En definitiva, siempre es bueno conocer las tendencias de inversiones inmobiliarias, qué vehículos y sectores se destacan.

En principio, el sector que siempre se destaca es la vivienda para alquiler. La escasez de viviendas y el aumento de los costos de construcción es un fenómeno mundial. A eso se ha sumado el crecimiento demográfico de las grandes ciudades y las restricciones para acceder a una hipoteca. Son condiciones que permiten obtener mejores márgenes de rentabilidad, por lo que muchos inversores inmobiliarios se vuelcan hacia este tipo de negocio.

Para mencionar algunos datos, el mercado inmobiliario de alquileres en los EEUU tiene un volumen anual de operaciones registradas de unos 200.000 millones de euros. En la zona euro, Alemania representa el mayor mercado de alquileres, con un nivel de operaciones que llega a sumar 20.000 millones de euros al año.

Otro de los sectores destacados es la logística. Al auge del comercio electrónico, le siguió la demanda de naves que permitan el traslado y distribución de los productos. Tanto los centros logísticos como instalaciones para distribución tuvieron un gran crecimiento. Se trata de locaciones ubicadas en zonas estratégicas, con acceso a puertos, autopistas y grandes ciudades.

Los denominados “centros logísticos de última milla” son la tendencia y mantendrán una alta demanda. Y también las naves logísticas que alberguen las flotas de camiones para trasladar las mercaderías.

Flex y eco, las nuevas tendencias

Ya hemos mencionado sobre los cambios acontecidos en el mercado laboral. La pandemia terminó por instalar nuevas formas de habitar los ambientes laborales. Y en ese sentido el desarrollo de las oficinas flexibles es un signo de los tiempos. Espacios donde los trabajadores de las compañías pueden realizar sus tareas sin necesidad de montar oficinas y sucursales propias.

Las oficinas flexibles son cada vez más elegidas porque las empresas reducen los costos de tener que administrar edificios y oficinas, mientras que las ventajas que ofrecen las flex se adecuan a cada necesidad empresarial. Por ello, es un sector que viene ganando terreno y se consolida como una de las nuevas tendencias de inversiones inmobiliarias del mundo.

Por último, hay una tendencia que no solo se verifica en los mercados de inversión inmobiliaria, sino que forma parte de una nueva manera de vivir en el mundo actual. Se trata de las construcciones ecológicas como los paneles solares, aislamientos resistentes a las temperaturas y dispositivos de ahorro del consumo de agua. En conjunto, son elementos que pueden reducir de manera considerable el consumo de servicios de una vivienda.

Si bien precisan de una inversión importante, en el largo plazo representa un ahorro y -por lo tanto- mayores márgenes de rentabilidad. A esto se suma el hecho que en los países de Europa y muchos del resto del mundo, las normas de construcción se van dirigiendo hacia la gestión sostenible de los inmuebles. Te contamos más sobre las viviendas sostenibles en este artículo.

Hasta aquí un breve repaso sobre cuáles son las tendencias de inversión inmobiliaria actual. Por supuesto que con una investigación más exhaustiva podrán verificarse otros sectores y vehículos donde invertir, aún en tiempos de inflación.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las tendencias en las inversiones inmobiliarias. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Una casa sostenible: el nuevo ideal de promotores y clientes

En Fondos de inversión

Cuáles son los distintos tipos de fondos de inversión

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Los fondos son instrumentos a través de los cuales los inversores pueden participar de manera colectiva del mercado de valores. Los distintos tipos de fondos de inversión permiten también participar de grandes inversiones con un capital escaso.

Los fondos de inversión son instrumentos que permiten operar en los distintos mercados bursátiles. Se trata de un modo de participación colectiva, donde una gestora invierte el dinero de varios ahorristas para comprar activos financieros (bonos, acciones, títulos, etc.). Una gran ventaja es que al frente de un fondo se encuentran profesionales especializados, dedicados al análisis y la selección de cada una de las decisiones que se toman. Otra de las ventajas es que no se precisan grandes sumas de dinero para entrar y formar parte de la evolución de activos de gran relevancia en las bolsas del país, e incluso del extranjero.

Existen varios tipos de fondos de inversión, como te lo contamos en este artículo. Como, por ejemplo, los de gestión activa, si su objetivo es superar los índices de referencia (del tipo Ibex 35). Son de gestión pasiva, en cambio, si lo que buscan es replicar el comportamiento del índice. En uno y otro caso, se eligen los activos cuyo comportamiento responde a la estrategia elegida. En ese sentido, los fondos pueden ser de renta fija (cuando se eligen títulos y bonos), de renta variable (la composición del fondo está más expuesta a acciones), o de variaciones de estas dos opciones.

Qué es y cómo funciona un fondo de inversión

Un fondo de inversión es una manera colectiva de participación en los mercados bursátiles. Una gestora realiza la tarea de analizar y elegir una estrategia de inversión a partir de la compraventa de activos existentes en el mercado. En definitiva, los diferentes tipos de fondos de inversión son herramientas que facilitan tu inversión.

El funcionamiento es sencillo. Una sociedad gestora que integran profesionales autorizados para operar realizan las inversiones del fondo, en acuerdo con las pautas que fueron establecidas al momento de la creación del fondo. La tarea del inversor es participar económicamente, con los montos de entrada que quiera. Además de la gestora, hay una sociedad depositaria, que resguarda los activos que componen la cartera de inversiones del fondo.

Es importante recordar que cuando se invierte en un fondo, lo que se obtiene no son activos, sino una participación, es decir una porción del total de activos que componen su cartera de inversiones. De tal modo, el inversor puede jugar en grandes mercados, con activos de prestigio pero con pequeñas sumas de dinero. Y así como sus integrantes se benefician de las ganancias que se obtienen, cuando el fondo de inversión tiene pérdidas, también las tendrán sus participantes.

Un fondo tiene a su disposición una gran cantidad de activos y pueden operar con uno o todos. En cuanto a la estrategia que elija, va a estar de acuerdo al tipo de activo y mercado para el que tenga autorización de operar. Los bonos, títulos y acciones son los más recurrentes, pero también suelen diversificar la cartera con activos menos habituales, como materias primas, divisas, arte y cripto, entre muchas otras.

En cuanto a los mercados bursátiles, España tiene cuatro: Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia. Las 35 empresas que tienen mayor liquidez y que cotizan en las cuatro bolsas componen el Ibex 35. Aunque no sea tan habitual, se suele participar de los mercados bursátiles de Gran Bretaña, los EE UU, Italia y Alemania. Entre los inversores españoles, las tres bolsas que se destacan por volumen son la de Madrid, de New York y Londres.

Tipos de fondos de inversión

Ya hemos mencionado que los fondos de inversión son una herramienta de participación colectiva, una posibilidad de operar en grandes mercados y con grandes activos, incluso con escasos capitales. Ahora bien, si bien existe una gran cantidad de ofertas, los tipos de fondos de inversión son pocos.

Los fondos de gestión activa son aquellos donde la estrategia de la gestora del fondo es tomar como referencia un índice y obtener una rentabilidad superior. Por ejemplo, Ibex 35 + 1% anual. Para ello, la estrategia es componer la cartera con los activos con mejor desempeño, por lo que varían dicha composición de manera constante. En cambio, los fondos de gestión pasiva (también conocidos como fondos indexados) buscan replicar un índice. En este caso, los activos elegidos serán los mismos que integran el propio índice. Para interiorizarte más aún en los fondos de gestión activa y pasiva te recomendamos leer este artículo.

Los fondos también pueden clasificarse por la naturaleza de la rentabilidad. Por ejemplo, los fondos de renta fija se componen de bonos u obligaciones, que tienen rentabilidad y plazos estimados de antemano. De manera general, un fondo de renta fija suele ser un instrumento de inversión seguro, aunque la rentabilidad es más baja. En cambio, los fondos de renta variable componen sus carteras principalmente por acciones.

Hay variaciones de estas dos opciones. Cuando la composición es del 75% o más de acciones, se denomina Astonishing card title. Es una estrategia con mucha exposición a los vaivenes del mercado. Otro tipo de fondo son los de renta fija mixta, cuya conformación está compuesta principalmente por títulos y bonos, y donde las acciones no superan el 30%.

Hay que tener en cuenta que se cumple la regla que cuando mayor rentabilidad ofrece un instrumento, también serán mayores los riesgos que se toman. En cuanto a la seguridad que puede brindar un fondo, se trata de una actividad que se rige bajo las normativas de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Por último, el patrimonio de un fondo de inversión depende, por un lado, de la cantidad de participantes y, por el otro, del comportamiento que tienen los activos que conforman el fondo. Y si bien no es un respaldo propiamente dicho, en los mercados financieros suelen tener de parte de analistas mejor calificación y prestigio.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los tipos de fondos de inversión. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Invertir en la bolsa de valores: guía paso a paso

En Vender

Vender casa con okupas: ¿cómo hacerlo?

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Si tienes una vivienda con okupas, y planeas vender la casa, te contaremos como hacerlo. Es claro que pasar por esta situación, trae muchas complicaciones. Más ahora, cuando la ley de la vivienda ha generado más trabas para solicitar el desalojo. Por ello, muchos titulares deciden poner en venta estas propiedades.

Lo cierto es que estas circunstancias, te impiden por ejemplo poner viviendas en alquiler o utilizarla tu mismo. Sabemos que es un momento de mucha angustia y preocupación. Por ello, queremos contarte qué puedes hacer en el caso de que estés transitando un momento en el que no puedas hacer uso de tu casa por este motivo. Además, te detallaremos como puedes vender tu casa con okupas. ¿Nos acompañas?

Vender tu casa con okupas: cómo hacerlo

Si te encuentras en la situación de tener una casa con okupas, una de las preguntas recurrentes, es si es posible vender tu vivienda . ¿Es posible hacerlo si hay gente en ella? Lo primero que debes saber es que legalmente es posible.

Lo que tienes que tener en cuenta, es que el valor de tu vivienda, puede registrar una importante reducción debido a ello. Un segundo punto importante es que, al tomar la determinación de hacerlo, vender tu casa con okupas, se reducirá de forma significativa la cantidad de interesados en comprarla.

Este tipo de procedimientos, es cada vez más común. Se debe principalmente a que los propietarios que se encuentran en esta situación, deciden deshacerse de sus viviendas, para no tener que lidiar con este problema.

Para poder vender tu casa con okupas, existen dos opciones para hacerlo. Una de ellas, es lograr desocupar primero la vivienda. Para ello, será necesario recurrir a la solicitud del proceso de desahucio. Una vez que hayas logrado sacarlo de la vivienda puedes proceder a buscar interesados para transferirlo. La segunda opción es la de conseguir un comprador y éste será el que deberá desalojar a los ocupantes.

Estas dos opciones tendrán sus pros y contras que deberás sopesar antes de tomar una decisión. Es importante que puedas tomarte el tiempo necesario de analizar lo que perderías con cada una de ellas. En el caso de que decidas realizar la venta con okupas, debes saber que el valor de la propiedad será muy inferior al del mercado. Este puede reducirse entre un 40 y un 60 por ciento.

Por otro lado, si decides solicitar el desahucio primero debes tener presente que será necesario asumir ciertos costes y contar con el tiempo necesario para resolver esta situación. Una vez que has podido desalojar a los okupas, podrás efectuar la venta de la propiedad al valor real del mercado.

Algunas aclaraciones a tener en cuenta a la hora de pensar vender tu casa con okupas y la forma de hacerlo

Ten presente que poder desocupar primero el piso te permitirá tener más interesados en adquirirlo. Esto se debe a que más allá de que su precio sea menor, tendrán que hacerse cargo de muchos trámites para poder desalojar. Además del tiempo que esto conllevará para poder ir a vivir allí. Así, el proceso será más lento que el que demorará un piso normal.

Otro problema al que deberás enfrentar, es la imposibilidad de tasar la propiedad. En el caso de que el inmueble cuente con okupas, no será posible ingresar para estimar su valor. Para ello, se deberá fijar el valor in situ. También, se suelen utilizar otras herramientas de tasación on line, para establecerlo.

Una buena opción si tienes una vivienda con okupas es la de contactar a una inmobiliaria para realizar la venta del piso. Es que hoy en día, muchas empresas y agencias se dedican a comprar este tipo de viviendas. Incluso, suelen realizar este trámite de manera ágil. Por lo que si no has logrado encontrar un interesado, esta podría ser una alternativa a analizar.

Antes de definir que forma de vender será la mejor para ti, debemos tener en cuenta el plazo que deberás aguardar para poder iniciar la operación. Según los datos que informa el Consejo General del Poder Judicial, este podría demorar más de 20 meses. En el caso de que cuentes con un sistema de alarmas, y la policía arribe al piso, en el momento en que han ingresado, este proceso demorará solo unas horas.

Algunas recomendaciones para evitar el ingreso ilegal de personas en tu vivienda

Si quieres proteger tu vivienda de posibles okupas queremos contarte algunas recomendaciones útiles. Un dato que tienes que tener presente, es que estos delincuentes suelen buscar viviendas que hayan ingresado en el mercado hace bastante tiempo y que no hayan encontrado ni inquilino ni propietario interesado.

Muchas veces, tienen un primer acercamiento con el inmueble haciéndose pasar por posibles interesados y concretan una entrevista con el propietario. Si en la recorrida encuentran una forma de ingresar fácilmente a la propiedad una vez adentro, cambian las cerraduras para que el legítimo propietario no vuelva a tener acceso.

Por lo general buscan viviendas en zonas urbanas de nueva construcción o en áreas alejadas del ruido de la ciudad. Otro punto a destacar, es que las segundas residencias tienen un mayor atractivo al estar mucho tiempo vacías. Por ello, las propiedades que no se encuentran habitadas, son las más elegidas. Esto se debe a que al realizar la ocupación, las represalias legales por no ser una vivienda habitual generalmente son más leves.

Una persona que efectúa este delito, la ocupación de una vivienda de segunda residencia, será acusado de usurpación. Lo que se encuentra reglamentado en el artículo 245 del Código Penal. La sanción, será monetaria o una condena que va entre uno y dos años de prisión si es que se ha producido algún evento de violencia o intimidación.

Ahora, si la vivienda ocupada ha sido de una residencia principal, el cargo será por allanamiento de morada. Esta infracción, regulada en el Código Penal por el artículo 202, conlleva una pena de seis meses a dos años de prisión. Si ha habido alguna circunstancia en la que el delito se agrave, la pena será de hasta cuatro años con una multa de seis a doce meses.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

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¿Qué hacer si tu inquilino no paga la renta del alquiler?

En Consejos

Divorcio: extinción de condominio o venta ¿cuál es mejor?

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Muchas veces al tener que transitar un divorcio, una de las preguntas que surge es si es mejor la extinción del condominio o la venta de los bienes.

Si bien es un momento difícil, no solo debido a los cambios que conlleva sino también, por tener que dividir los bienes que le corresponden a cada uno. Pese a ello, es un proceso por el que deberemos transitar y teniendo información, puede ser más ágil y con menos dificultades.

En este post te contaremos cuáles son las mejores opciones a la hora de consensuar que hacer con la vivienda. De esta forma, durante el proceso de divorcio podrás saber que es más conveniente, si la extinción de condominio o la venta. ¿Nos acompañas?

Divorcio: es mejor la extinción de condominio o venta

La división de los bienes es uno de los aspectos que suele generar bastantes problemas a la hora de un divorcio. Comienzan las discusiones respeto a las propiedades que le corresponden a cada uno o incluso la necesidad de definir donde vivirán los niños. Al transitar este momento, es importante que puedas conocer las distintas posibilidades, con sus ventajas y desventajas.

Poder elegir la mejor estrategia a la hora de separar los bienes será positivo para ambas partes. Pero la venta no es la única opción a la hora de un divorcio, existe la posibilidad también, de la extinción de condominio.

Suele suceder que se elija la opción de vender a un tercero. De esta forma, lo que se recibe por la transacción puede dividirse en partes iguales. Pero, lo que debes tener presente es que luego deberás hacerte cargo de una parte de los gastos e impuestos.

Otra de las opciones habituales, es que una de las partes se quede con la vivienda. El nuevo propietario deberá luego compensar el valor de la mitad del inmueble para concluir la transacción. En este caso, al ser una venta, nuevamente se generarán muchos gastos e impuestos, que ambos deberán abonar.

La tercera opción que surge, es la de extinción de dominio. Esta alternativa, es similar a una compraventa, aunque tiene mayores ventajas fiscales.

Gastos que enfrentarás si por un divorcio eliges la venta o la extinción de condominio

Gastos que enfrentarás si por un divorci,o eliges la venta o la extinción de condominio

A continuación detallaremos los gastos que deberás afrontar si eliges vender tu vivienda:

Para el comprador:

El Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD): el monto dependerá de la CCAA en la que radique el inmueble.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): puede oscilar entre el 6 y el 11% sobre el precio de la compraventa.

Para el vendedor:

La declaración de la renta el IRPF por el incremento patrimonial. Siempre que exista una ganancia patrimonial.

En segúndo termino, la Plusvalía municipal, cuya base imponible se calcula en función del valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor haya sido propietario del mismo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al año en el que se formaliza la compraventa. Es un impuesto municipal y se paga a principio de año.

Los gastos notariales, por otro lado, son compartidos entre quienes venden y compran. En última instancia, debemos mencionar, los gastos de gestoria e inscripción ante el Registro de la Propiedad que serán afrontados por el comprador.

Mediante la extinción del condominio, lo que se efectúa es una cesión de la proporción que le corresponde al otro propietario. A cambio, deberá recibir una suma de dinero. Los gastos que se afrontarán son los siguientes:

Si realizamos la cesión de un 50 por ciento de la propiedad el gasto que deberemos abonar es el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Éste equivale a un monto variable, entre un 8 y un 10 por ciento del valor con el que se va a cancelar la propiedad. Debemos aclarar que la variación dependerá de la ciudad en la que se encuentre el inmueble.

El impuesto por actos jurídicos documentados. Este coste, será de entre un 1 y el 1,5 por ciento y será afrontado por el beneficiario de la cesión.

Qué otras facilidades tiene debido al divorcio generar la extinción de condominio por sobre la venta de la vivienda

Hay que tener en cuenta que la ley prohíbe la obligatoriedad de permanecer en un condominio. Por esta razón, cuando uno de los participantes de la sociedad quiere disolverla, es imposible negarse a ello.

Pero, debes tener presente que puede solicitarse la indivisibilidad por una cantidad de tiempo determinado. Aunque este período no puede exceder los diez años, pero existe la posibilidad de pedir una prórroga por una convención.

Las dos maneras por las cuáles puede efectuarse la extinción de condominio:

Por mutuo acuerdo

De esta forma, todas las partes habrán pactado la disolución. Esto significa que uno de los propietarios adquirirá el inmueble. Así, quien se retira del condominio recibirá una indemnización por su parte.

Por vía judicial

Para ello se debe realizar una valoración de la propiedad en cuestión y pactar tanto de qué forma se llevará adelante el procedimiento y si aceptan esta valoración. Será necesario contar con un notario para efectuar el procedimiento. Es importante recordar que si el bien en cuestión es una vivienda familiar, debe constar el trámite en el convenio regulador.

Al homologar en la Justicia este acuerdo, la misma, se convierte con la sentencia de divorcio, en la escritura de extinción de dominio. De esta forma no deberá tributarse el impuesto referido a los Actos Jurídicos, cosa que si sucederá en el divorcio ante notaría.

La ley no plantea una sola forma de realizar un procedimiento para la división de bienes. Lo que se busca es poder realizar de la manera más fácil y rápida la disolución societaria sin vulnerar los derechos de las partes.

Como hemos visto en esta nota si se trata de un divorcio, pareciera que es más sencilla una extinción de condominio que una venta, por las ventajas fiscales que conlleva. Sin embargo cada caso es particular, por lo que siempre recomendamos la visita a un profesional para poder llegar a la mejor solución posible.

Cómo realizar la extinción de condominio

Primero detallaremos cuáles son las situaciones en las que es posible efectuarla:

Cuando uno o más propietarios necesitan por alguna razón deshacerse de un bien.

Al no lograr las partes llegar a un acuerdo en cuanto a la venta de una propiedad y la misma es indivisible.

También puede realizarse en caso de la venta de la propiedad a un tercero y se distribuya el resultante entre los participantes de la sociedad.

Al extinguir el condominio se puede realizar la división material. Uno de los propietarios puede mantener la titularidad y el resto de los societarios podrían recibir una indemnización, o por medio de una subasta de no lograr llegar a una acuerdo entre las partes.

Puede ser realizada por cualquiera de los copropietarios de la vivienda. Es importante aclarar que para ello, la otra parte debe estar dispuesta a quedarse con la totalidad de la misma. Recuerda que debe acordarse un monto en compensación de esta cesión.

Otro punto que suele generar dudas, tiene que ver con la situación en la que una vivienda cuente con una hipoteca. En estos casos, te recomendamos que puedas acercarte a un notario. El principal conflicto en este punto, es que uno de los deudores, dejará de ser propietario, antes de haber cancelado la deuda. Pese a ello, es importante que puedas consultar, ya que podría solicitarle a la entidad bancaria que transfiera la obligación al nuevo propietario.

Titularidad de vivienda: ¿cuándo realizar el cambio?

En Alquilar

Contrato de alquiler vacacional: todo lo que necesitas saber

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Hoy te contaremos sobre uno de uno de los aspectos más importantes para tener en cuenta antes de alquilar tu propiedad: El Contrato de Alquiler Vacacional. Es difícil reunir toda la información necesaria para este documento, debido a que cada alquiler vacacional es diferente. Además, las condiciones pueden variar en función de cada propiedad.

Por ello tenemos preparada esta guía para contarte todo lo que necesitas saber.

¿Qué es un contrato de alquiler vacacional?

El contrato de alquiler vacacional se conforma cuando el propietario pone a disposición del huésped el uso y disfrute de un determinado bien inmueble. Este último lo ocupará y dará uso vacacional, de ocio, turismo o similares. Mientras tanto el arrendatario se responsabiliza a satisfacer un pago popularmente conocido como “alquiler”. Hay que tener en cuenta que cuando hablamos de alquileres vacacionales nos referimos a que las estancias no pueden ser mayores de 31 días. Distinto es el alquiler por temporada.

Existen dos tipos de contrato adaptado bien para alquilar la totalidad de una vivienda por una temporada vacacional o para un uso turístico. Para alquilar la vivienda de forma permanente o habitual, se utiliza el contrato de alquiler de vivienda habitual. Para alquilar únicamente una de las habitaciones de la vivienda, ya sea por una temporada vacacional, de forma permanente o por una temporada, se utiliza el contrato de alquiler de habitación.

Si quieres saber todas las diferencias que hay entre los alquileres vacacionales y alquileres por temporada, te recomendamos este post.

¿Por qué necesito un contrato de alquiler para vacaciones?

La importancia de un contrato de alquiler en la vivienda vacacional yace en que es un documento dónde queda expresamente reiterado por escrito y firmado el acuerdo comprendido entre ambas partes. Además, en este contrato se clarifican las normas de la casa y las posibles consecuencias del incumplimiento de las mismas. Por ello es que al realizar este tipo de contrato de alquiler vacacional quedan protegidos tanto huésped como propietario en caso de que se produzcan problemas o disconformidades.

Como ya te darás cuenta, es de mucha importancia ya que en caso de conflicto el contrato de alquiler vacacional será como un salvavidas. Con él podrás demostrar que la otra parte había aceptado y firmado un documento donde hay constancia de todas las normas y condiciones del alquiler.

¿Es obligatorio en España?

La normativa de los alquileres vacacionales es un tanto compleja, ya que el poder legislativo suele recaer en las Comunidades Autónomas.

Este contrato de alquiler es uno de los elementos más importantes, pues, como ya mencionamos, modera las relaciones entre el propietario y el huésped. En España, cada Comunidad Autónoma tiene la autoridad para regular la promoción y orden del turismo dentro de su territorio. La que se encarga de regular el alquiler de fincas destinadas a viviendas u otros usos es la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, esta ley excluye el alquiler vacacional, dejando esta competencia a las Comunidades Autónomas, provocando que el marco normativo no sea homogéneo.

En lo que se refiere al contrato de alquiler vacacional, no es un requisito obligatorio para rentar un alojamiento vacacional. Sin embargo, Andalucía es la única comunidad que lo considera como un requisito obligatorio. De todas formas, la importancia que tiene este documento es vital al momento de arrendar una propiedad, ya sea que esté impuesto obligatoriamente o no. Sin dudas es lo más recomendable y lo que le dará mayor tranquilidad tanto al huésped como al propietario.

¿Qué sucede si no es obligatorio?

Para todas aquellas Comunidades Autónomas en las que no es obligatorio el uso de un contrato de alquiler vacacional se deberá incluir:

Los datos personales del gestor o propietario

El número de inscripción de la vivienda en el registro de turismo correspondiente.

La fecha de Check-in y Check-out.

Pero también hay propietarios que prefieren incorporar cláusulas adicionales, eso ya depende de cada arrendador. Normalmente este tipo de cláusulas añadidas suelen estar íntimamente relacionadas con el comportamiento del huésped: la prohibición de fiestas, mascotas, ruidos a partir de determinado horario, entre otros. Aunque siempre puedes incluir todo lo que consideres importante.

Lo más recomendable es enviar el contrato a los futuros huéspedes antes de su llegada. De esta forma, si hay algún inconveniente al respecto se puede solucionar con tiempo.

¿Qué información debe incluir el contrato de alquiler vacacional?

En cualquiera de las comunidades autónomas en las cuales se ponga en arrendamiento una vivienda con uso turístico de deben tener en cuenta datos generales. Es decir, en el contrato de alquiler vacacional de deben incluir determinada cláusula de carácter indispensables. Esta información asegura que ante la presencia de algún tipo de conflicto o discrepancia existan puntos legales de resolución.

Lo que no puede faltar en un contrato de este tipo

Todo modelo de contrato de alquiler vacacional debe presentar ciertas cláusulas esenciales o básicas. A continuación revisaremos todas las secciones que no pueden faltar en tu documento:

Datos de la vivienda. La información de la propiedad debe ser detallada: dirección, mobiliario, electrodomésticos, entre otros. Y no puede faltar la descripción del estado en el que se encuentra.

Datos de las dos partes que intervienen en el contrato. Nombre, DNI, domicilio, teléfono y correo electrónico.

La firma de las partes comprometidas. Con nombre, fecha de formalización del contrato y datos de contacto durante la estancia.

Las cláusulas impuestas por el propietario. Siempre y cuando respeten la normativa vigente:

Duración del contrato, con día y hora de inicio y de final.

Normas de la casa.

Obligaciones del inquilino y del propietario.

Capacidad máxima de personas que tienen derecho a disfrutar de la vivienda.

Estancia mínima requerida.

Fianza e información del pago y los métodos de cobro aceptados

Renta. Desglose de tarifas y precios del alquiler vacacional. Donde se incluye la cantidad y condiciones de la paga y señal, la tasa de limpieza, la tasa turística (si fuera requerida), el IVA y cualquier otro suplemento adicional.

Políticas de cancelación.

Cláusulas extras que se recomienda incluir en un contrato de arrendamiento turístico

Luego de incluir cada una de las cláusulas mencionadas con anterioridad, como expertos en el mundo inmobiliario recomendamos se incluyan algunas extras. Estas siempre y cuando respeten y estén reguladas por la normativa vigente en la localidad en la cual se encuentra la vivienda.

Estas son:

Ingresar a la vivienda en caso de que fuese necesario

Derechos y obligaciones de las partes

Otros requisitos: si se puede o no ingresar con mascotas, si se puede fuman en la propiedad, etc.

¡Después de firmar el contrato solo quedará de disfrutar de tus vacaciones como más te guste!

Esperamos que este post sobre el modelo de contrato de alquiler vacacional, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

¡No te olvides de compartirla en tus redes!

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, con Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Hotel en venta: cómo gestionarlo

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Invertir en la compra de un hotel es una operación muy importante, en particular por el capital económico que requiere. Por esta razón sin dudas es una de las transacciones más restrictivas en cuanto a potenciales clientes. En general requiere de parte de la inmobiliaria un acompañamiento certero en cuanto a los cálculos, pero también empatía en cuanto a las necesidades del inversor. Además, se trata de un inmueble que requiere ser cuidadosamente planificado en cuanto a su uso. Al fin y al cabo es, ineludiblemente, un bien que se utilizará para ofrecer un servicio. En el artículo de hoy te contamos algunas claves para hacer que tu inversión sea provechosa, demostrando que poner un hotel en venta es una oportunidad accesible y muy rentable.

¿Se puede comprar un hotel?

La respuesta es claramente: sí. De hecho, en Oi Real Estate tenemos una amplia variedad a la que puedes acceder ingresando en nuestro sitio exclusivo de ventas.

Al ser una operación que requiere una inversión grande en cuanto a capital económico, la elección del agente inmobiliario es realmente un factor de cuidado. En ese sentido, lo recomendable es elegir en base a la experiencia en este tipo de inmuebles. Y aún más, buscar referencias en cuanto a su capacidad de atención y gestión administrativa. En otras palabras, nunca está demás priorizar la contención que encontremos en el agente hacia nuestras demandas como clientes. Esto es tan importante como conocer la oferta de soluciones (no sólo en la de inmuebles), y la certeza para asesorarnos y gestionar la documentación necesaria.

Dicho esto, comprar, remodelar y luego poner un hotel en venta es una inversión no solamente accesible sino que también puede resultar muy provechosa. ¿Quieres conocer los tips para lograrlo? Te contamos los más importantes a continuación en esta nota.

Qué mejoras te permiten poner tu hotel en venta

Como ante cualquier otra inversión, cuando se compra un hotel deben considerarse gastos posteriores. Los mismos tendrán que ver con la reforma del edificio a nuestros gustos, o para mejorar la calidad de su infraestructura, entre otros factores comunes. En la mayoría de las viviendas, esto es especialmente necesario cuando se trata de una casa de segunda mano, por ejemplo. Sin embargo, en el caso de un hotel, aun cuando se trate de una obra nueva, debemos invertir en cuestiones que, además de mejorar su aspecto físico, repercuten en el servicio que queremos ofrecer o potenciar.

Mejoras en la gestión

Te sugerimos a continuación cinco puntos importantes a tener en cuenta para tener una acertada administración hotelera.

1) Concentrarse en el servicio. Un hotel es un edificio con muchos departamentos o áreas, todas ellas con mayor o menor vinculación al cliente. Conquistar a nuestros potenciales huéspedes entonces es una constante que debe atravesar todas esas áreas y será, a la larga, nuestra carta de presentación. Cómo recibir y registrar a los huéspedes y cómo resolver sus inquietudes, todo debe estar bajo control si queremos que se hable bien de nuestro servicio.

2) Automatizar operaciones. Aunque sea pequeño, todo hotel tiene tareas que son rutinarias y, por tanto, perfectamente automatizables. Invertir en ellas no sólo nos ahorrará tiempo, sino que asegurará un mejor clima entre el personal -al que se le facilitan ciertas responsabilidades-, y a los huéspedes, que verán una preocupación extra en agilizar sus demandas. En este sentido, no olvides contratar un buen PMS (Property Management System), que potenciará en tiempo y forma la gestión de tus reservas.

3) Ofrecer servicios agregados. Siempre suma ofrecer un servicio de calidad en las comidas, o tal vez para el tiempo de ocio, un spa o lugares comunes destinados al disfrute. Además, otros serivcios tales como el traslado al aeropuerto son muy valorados en cualquier establecimiento hotelero.

4) Venta y publicidad. «La primera impresión es la que cuenta», dicen, y esto en las instituciones que ofrecen servicios se potencia. Cuidar la imagen que tenemos en internet es un factor que no sólo sirve para atraer clientes sino para demostrar, mediante reseñas y comentarios, la buena reputación que tienes.

5) Construir un equipo de trabajo profesional. Ellos son la cara visible frente al cliente, así que pon tu atención en la selección y capacitación del personal, así como en sus necesidades laborales.

Un caso reciente

El Hotel Pedralbes es un hotel de 3 estrellas ubicado en el distrito de Sarrià – Sant Gervasi de Barcelona, en el número 4 de la calle Fontcoberta. Este edificio catalán cuenta con una situación ventajosa en cuanto a su ubicación. Está muy cerca de la Avenida Diagonal, a la zona universitaria y el estadio Camp Nou. Además, el inmueble tiene una considerable disponibilidad de habitaciones -treinta, distribuidas en sus 1.310 m2 si contamos planta sótano, planta baja y 7 plantas de altura-, que hacen que sea una propuesta seductora en cuanto a potencial de servicio.

No obstante esto, un hotel no se vende solo y tras adquirirlo es necesario dotarlo de identidad, tecnología, comodidades y, por supuesto, mejorar todo lo que refiera a la calidad de su infraestructura.

En este caso el grupo que se encargó de las operaciones de compraventa -Alting Grupo Inmobiliario-, inició el proceso en 2017 al comprárselo al grupo hotelero HUSA mediante licitación pública. Tras su adquisición, el área técnica de Alting llevó a cabo un exhaustivo proceso de modernización. Actualizó las zonas comunes, así como as habitaciones, consiguiendo el reposicionamiento del activo en el mercado.

Alternativas para redituar antes de poner el hotel en venta

Antes de poner el hotel en venta, el Grupo Inmobiliario estableció otra estrategia de recupero de la inversión. Se lo arrendó durante tres años -entre 2018 a 2020-, al grupo internacional Ginosi Apartels & Hotels. Este Grupo se dedica a realizar la administración de hoteles, aparthoteles y apartamentos turísticos en Europa y EEUU. El año pasado, además, se lo arrendó a otro grupo similar pero dedicado a la gestión de apartamentos turísticos y hoteles de corta, media y larga estancia. Todo este proceso es también ejemplo del reconocimiento del servicio que se puede potenciar en el inmueble invertido. Una vez obtenido el beneficio esperado o los objetivos planteados antes de hacer la operación, puede procederse libremente a vender el edificio y su licencia hotelera, pero habiendo logrado la ganancia esperada.

¿Te ha interesado esta opción? No olvides entonces que puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para realizar tu inversión. Con gusto te acompañaremos en todo el proceso. ¡Y ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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