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Contrato de arras: ¿De qué se trata?

9 noviembre, 2023 No hay comentarios

El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se entregará una cantidad de dinero como señal, que también se conoce simplemente como arras.

¿Qué es un contrato de arras?

Las arras son un precontrato, ya que se asume la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.

Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda se puede hacer un contrato de arras antes de firmar el traspaso. Esto es para que el vendedor deje de enseñar la vivienda a otros interesados. Se suele entregar una cantidad de dinero en forma de seña. En esas arras se puede incluir cualquier detalle como, por ejemplo, que la vivienda esté disponible antes de una fecha concreta.

Por medio de un contrato de arras es posible:

Que el comprador se reserve el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
Que el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que, posteriormente, será el contenido de la escritura pública de compraventa. Quedan establecidas en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

¿Es obligación realizar este tipo de contrato?

No es obligación realizar un contrato de arras. No obstante, y de cara a evitar posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso de compra de una vivienda, los expertos lo recomiendan.

¿Se debe firmar ante notario?

Nuevamente, la firma del contrato de arras ante notario no es obligatoria. Legalmente, el contrato de arras tendrá la misma validez si prescinde de su presencia. Sin embargo, lo más aconsejable es recurrir a uno, ya que brinda mayor seguridad y garantías.

¿Quién realiza el contrato de arras?

Un contrato de arras puede ser redactado por:

Uno mismo: si la vivienda se vende entre dos particulares, la redacción del contrato de arras, por lo general, la realiza el vendedor. Para hacerlo, deberá tomar de base un modelo de contrato de arras. Por otro lado, si bien es poco común, también es posible que lo realice el comprador.
Inmobiliaria: en caso de contratar los servicios de una inmobiliaria, para vender una vivienda, deberá realizar del contrato de arras. Habitualmente, el coste se encuentra incluido en la comisión que te cobrarán.
Agente: hay profesionales especializados que se pueden ocupar de la redacción del contrato de arras. Su coste puede variar dependiendo del profesional y la ciudad en la que se encuentre la vivienda.

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

A pesar de que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.

Por esta razón, el contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.

Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:

Datos personales de la parte vendedora y compradora.
Descripción e identificación del inmueble.
Precio final de la compraventa y forma de pago.
Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
Firma de comprador y vendedor.

Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en Régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.

Diferentes tipos de arras

Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, para determinar si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor resuelve el contrato, o las pierde el comprador si lo resuelve éste). O de arras confirmatorias (que solamente confirman el contrato, de manera que las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo). U otro tipo, como las arras penales, para determinar otra regulación de las mismas por las partes contratantes.

El Tribunal Supremo admite tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo:

Arras confirmatorias
Arras penales
Arras penitenciales

Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.

Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

Arras confirmatorias

Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.

En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.

Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).

Arras penales

Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.

El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor, su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).

Arras penitenciales o de desistimiento

Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

Arras o pago aplazado del precio

Es habitual confundir arras con el pago aplazado del precio. Aquí te explicaremos porqué las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.

Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.

Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras. Como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.

Además, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización. De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado.

¿Cuál es el coste de un contrato de arras?

La realidad es que el coste del contrato de arras no es fijo, varía mayormente, de la complejidad de la operación de compraventa y sus implicaciones.

¿Quién debe abonar el contrato de arras?

El pago del importe que se indica en el contrato de arras corre a cargo del comprador. Incluso, la cantidad que este va a abonar como señal se considera, generalmente, como una muestra de su interés por la vivienda.

El porcentaje que debe pagar el comprador, y que figura en el contrato de arras, ronda de media entre el 5% y el 15% del precio de la casa, el 10% es lo más común. Eso sí, una vez se accede a la compra de la vivienda, el importe que se ha abonado como señal y por medio del contrato de arras se descuenta del precio final.

¿Qué ocurre si firmado el contrato cualquiera de las partes se echa para atrás?

Precisamente, la naturaleza del contrato de arras permite que tanto comprador como vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente.

Ahora bien, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización (según artículo 1.454 del Código Civil) para la parte incumplidora:

Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter. Ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.

No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados «caso fortuito» o «fuerza mayor» como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.

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En Comprar

Cómo recuperar el arras si el banco no te concede la hipoteca

9 noviembre, 2023 No hay comentarios

Para recuperar el arras en caso de no obtener la financiación, deberás aclararlo en el contrato. Aquí te contaremos cómo hacerlo.

El contrato de arras es una herramienta de gran utilidad en el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, una duda que aparece con frecuencia es si es posible recuperar el arras cuando el banco decide no conceder la hipoteca. En este artículo te contaremos cómo recuperar tu dinero.

¿Qué es el contrato de arras?

Las arras es el dinero que se entrega al vendedor cuando se terminan las negociaciones y se llega a un acuerdo. Esa cuantía económica se da en concepto de señal con el fin de garantizar que, una vez realizadas las negociaciones previas, se va a realizar la compraventa.

Por otro lado, el contrato de arras es un documento que conlleva el pago adelantado de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal. Este contrato tiene validez legal y ambas partes deben cumplirlo al pie de la letra, por lo que es recomendado estudiar bien el contenido antes de firmarlo.

En este contrato se especifica tanto la entrega del dinero, como el hecho de que el comprador y vendedor han llegado a un acuerdo y, por ende, han terminado la fase de negociaciones.

Esto quiere decir que el comprador deberá adquirir la propiedad en los términos estipulados en el contrato de arras, de la misma manera, el vendedor se compromete a no vender la propiedad a otro posible comprador, así este ofrezca más dinero.

Este documento es un contrato previo al contrato de compraventa. El contrato de arras se puede realizar ante un notario o a través de una inmobiliaria, sin embargo, en cualquiera de los dos casos, el documento tendrá plena validez legal, y por ello obliga a las partes firmantes a su cumplimiento.

Contenido del contrato de arras

El contenido de este documento puede variar dependiendo de las negociaciones entre ambas partes, sin embargo, la información general que no puede faltar en cualquier contrato de arras es la siguiente:

Datos personales de ambas partes.

Descripción e información importante del inmueble.

Precio final de venta y forma de pago.

Cantidad de arras entregadas, que después se descontarán del precio final y las condiciones en las que se ejecuta la entrega de este dinero.

Compromiso de realizar la firma del contrato de compraventa mediante escritura pública.

Distribución de gastos en caso de haberlos.

Firma de ambas partes.

¿A qué compromete el contrato de arras?

En resumen, el contrato de arras compromete al vendedor a reservar el derecho de compra de la vivienda a la parte compradora firmante. El vendedor también se compromete a entregar la vivienda al comprador en las condiciones que fueron estipuladas en el contrato.

Por otro lado, el comprador se compromete a entregar la cantidad del dinero acordada a cambio de la vivienda.

¿Cómo se realiza el pago de un contrato de arras?

En la mayoría de los casos, los pagos en el contrato de arras se efectúan en dos etapas:

Primer pago: al momento de la firma el contrato de arras.

Segundo pago: al momento de la firma ante notario. Por lo general, se realiza en un plazo de dos meses, ya que es el tiempo que se estima que se necesita para solicitar y formalizar un préstamo hipotecario, y los gastos asociados.

La ley no establece una cantidad mínima o máxima para cada pago, las partes deben acordar el importe. También, el comprador y el vendedor deberán acordar una penalización, si alguno de ellos no cumple con el contrato.

La cantidad abonada en el primer pago será descontada del precio final del contrato de compraventa.

¿Puedo recuperar el arras si el banco no autoriza la hipoteca?

La concesión del préstamo hipotecario es un trámite que se desarrolla independiente al contrato de arras. Por este motivo, debemos ocuparnos de comparar hipotecas y cumplir con todos los requisitos necesarios. De este modo, el banco nos concederá el financiamiento para la compra de la vivienda.

Sin embargo, es posible que firmemos un contrato de arras y no nos conceden la hipoteca. En este caso, puedes perder el dinero del primer pago que se efectúa en el momento en el que se firma el contrato de arras.

Esto se debe a que estarás incumpliendo dicho contrato y, por ende, el vendedor se quedará con el dinero. Se trata de una situación complicada. Sin embargo, si tenemos en cuenta que las arras se entregan para garantizar el cumplimiento de un contrato, suena lógico que se pierda el dinero si este no se cumple, por el motivo que sea.

No obstante, si nos anticipamos y leemos con atención el contrato de arras podemos recuperar el dinero.

Recuperar el arras

La clave está en adelantarse. Para asegurarte de que el vendedor esté en la obligación de devolverte el dinero si no se lleva a cabo la compra deberás estipularlo en el contrato de arras.

Si en el contrato de arras no se especifica nada al respecto y no se completa la compraventa, el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras. No obstante, si en el contrato de arras se especifica que, en caso de que el banco no conceda la hipoteca, las arras deben ser devueltas, el vendedor tiene la obligación de devolver el dinero adelantado.

Es por esto que antes de firmar, es fundamental tomarte el tiempo de leer con atención el contrato y asegurarte que las condiciones sean favorables para las dos partes. Recuerda que ese documento será el único medio que podrás usar para recuperar tus arras.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si es posible recuperar el arras si el banco no concede la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Los diferentes tipos de arras

En Invertir

Contratos de gestión hotelera

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

Los contratos de gestión hotelera son una opción que fue tomando fuerza estos últimos años con la inflación y la irrupción de nuevas plataformas de reservas online. En qué consiste y cuáles son las últimas tendencias en el sector.

¿Qué es un contrato de gestión hotelera?

El creciente interés por los fondos de inversión en el sector hotelero y la rápida reactivación y resiliencia que ha demostrado el segmento tras la inflación ha llevado a un aumento en la práctica de la gestión hotelera. Las grandes cadenas han observado que era más rentable gestionar y explotar activos y relegar la adquisición de propiedades.

Un contrato de gestión hotelera consiste en una contraprestación en donde la cadena hotelera dirige y gestiona el establecimiento en nombre del dueño del inmueble.

Los tres modelos de contratos

Hay tres tipos de contratos para gestionar un hotel:

Arrendamiento: el más tradicional, en donde se entrega la propiedad en alquiler a través de un contrato.

Alquiler variable: se entrega una cantidad fija por el alquiler y otra cantidad variable, atada a porcentajes por comisiones y otros incentivos.

Contrato de gestión hotelera: el más reciente y en el que el propietario le solicita a un operador que se encargue de la gestión del hotel. Este modelo de trabajo se conoce también con el nombre de Hotel Management Agreement o HMA.

Características de un contrato de gestión hotelera

En los HMA, el dueño le paga a un operador para que se encargue de gestionar su establecimiento hotelero. El propietario es el que se encarga de las pérdidas y ganancias, además de ser quien percibe los beneficios.

El propietario del inmueble entrega el hotel completamente listo para inaugurar o ya inaugurado. Debe entregar además los planos y fotos para demostrar el estado del mismo, además de anexar toda la información detallada de la propiedad.

La duración del contrato suele ser a largo plazo: 10, 20 e incluso 30 años. Pueden utilizarse prórrogas y también es necesario aclarar qué sucede en caso de resolución anticipada. La contraprestación que recibe el propietario puede ser:

una cifra fija mensual

una suma fija sumada a otra variable (comisiones o beneficios del hotel)

Además, aconsejamos recurrir a un abogado especialista para dejar asentadas todas las cuestiones relacionadas con seguros, empleados, licencias, reformas, etc.

El modelo heavy asset

Los hoteles, especialmente las grandes cadenas que cuentan con varios establecimientos en diferentes partes del mundo, han ido mutando a una nueva manera de trabajo, llamada heavy asset. El ingreso y la aparición de nuevos actores en el mercado, los fondos de inversión, ha llevado a que este modelo de gestión hotelera vaya mutando.

Los hoteles se han ido alejando cada vez más del ambiente del Real Estate para centrarse en el HMA y en los últimos años han adoptado el modelo heavy asset que consiste en ser propietario y gestor del hotel al mismo tiempo.

El nuevo modelo light asset de gestión hotelera

Con el transcurrir de los meses, la nueva metodología adoptada por las cadenas hoteleras ha sido la del light asset, es decir, desligarse casi completamente de la parte inmobiliaria para centrarse en la gestión hotelera. Esto conduce a la venta de activos a fondos de inversión y posicionarse como empresa a nivel mundial.

Otra de las razones por las que grandes corporaciones se han pasado al light asset es intentar reducir costes y los riesgos económicos en un contexto de incertidumbre generado, principalmente, por la inflación reciente. Además, implica liberarse de muchas cargas financieras y tener la posibilidad de gestionar más hoteles al mismo tiempo.

Los beneficios, con este modelo, provienen del feed de la gestión y ya no del negocio del Real Estate. Este modelo está teniendo mucha aceptación en el mercado actual ya que establece un vínculo más estrecho entre operador y propietario.

El nuevo modelo de gestión hotelera de White Brand Hotels

Los modos de gestión hotelera continúan adaptándose constantemente a los cambios y necesidades de los propietarios, inversores y empresarios del sector. La última novedad es la que ha presentado la compañía White Brand Hotels, llamada Hotel Management 2.0.

Este nuevo concepto viene a revolucionar el mercado de la gestión hotelera y consiste en una mezcla entre el modelo de tradicional de gestión hotelera y el modelo asset management. Lo que permitirá Hotel Management 2.0 es que la propiedad cree valor a su propia marca y activo hotelero.

A diferencia del modelo tradicional, en donde se crea valor para la marca de la gestora, lo que se propone es una opción a los propietarios que quieran generar su marca propia pero continuar con la gestión hotelera al mismo tiempo.

¿Cómo funciona Hotel Management 2.0?

Lo que permite este nuevo modelo es a la propiedad comenzar a entender y aprender todo lo relacionado con la gestión hotelera para en un futuro poder hacerse cargo de la misma. White Brand Hotels pasaría a supervisar esta operación y está ofreciendo dos tipos de servicio:

Gestionar utilizando la propia marca del hotel: se encarga de formar el equipo de dirección y de administrar los recursos.

Gestión y co-inversión: donde ofrece y desarrolla oportunidades para sus propios inversores.

White Brands Hotel cuenta con una amplia trayectoria, gestionando más de 39 hoteles y más de 3.200 habitaciones en todo el mundo. La empresa se plantea crecer en los próximos 5 años en el ámbito de las 4 y 5 estrellas.

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En Invertir

Marketing hotelero online: nuevas tendencias

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

Este año trajo grandes cambios en el marketing hotelero online. Los hoteles resurgieron con fuerza en el turismo luego de lo que fue la pandemia y con nuevas estrategias para captar a los clientes, aún a pesar del contexto inflacionario. Cuáles son las tendencias y estrategias a seguir, te las contamos aquí.

La venta directa está teniendo más peso que nunca en el marketing hotelero, es por eso que hay que trabajar en estrategias específicas y concretas para lograr posicionar nuestro hotel de una manera 100% exitosa.

Las reservas hoteleras generadas en la propia página web del hotel son las más rentables debido a que se ahorran las comisiones de otros sitios. De ahí la importancia de poseer una página propia que sea clara y amigable de navegar.

Trabajar el posicionamiento SEO

Saber trabajar el posicionamiento orgánico en los buscadores es clave para captar clientes. Un buen trabajo de marjeting hotelero digital hará que nuestro hotel aparezca en buscadores y redes sociales. Las tendencias dentro de este apartado las enumeramos a continuación.

Marketing hotelero digital en buscadores

Optimizar el trabajo de SEO, para que el hotel aparezca en las primeras publicaciones de los buscadores a través de las pujas por las keywords. Esta estrategia es una de las más rentables y el retorno de la inversión (ROI) se multiplica por 10, según los expertos.

Por otro lado, existen distintas métricas para evaluar el funcionamiento de un hotel, que ayudan a conocer los puntos fuertes y los débiles para seguir trabajando en el camino más potable como estrategia de marketing hotelero digital.

El marketing en metabuscadores

Los metabuscadores muestran resultados agrupados por buscador, podemos verlos todos juntos y en grupos ordenados. Aquí la estrategia a seguir es conectar las mejores tarifas para poder lograr más reservas directas. Resulta muy útil en el momento en que el cliente compara diversos precios de hoteles antes de tomar una decisión.

Según datos de D-Edge, el ROI se ve multiplicado por 15 con estas acciones en metabuscadores, lo que se traduce en un éxito para el marketing hotelero.

Marketing hotelero en redes sociales

Este tipo de marketing hotelero online genera que las personas que ya se han alojado en el hotel vean la publicidad en sus redes sociales que los conduce, al hacer clic, a la landing page del hotel. Esta estrategia multiplica por 12 la inversión del ROI.

Además, las redes sociales mutan constantemente y debemos saber explotar esos cambios. Contactar influencers presentes en las redes más utilizadas en este momento, como por ejemplo Tik Tok, es un movimiento muy inteligente. También debemos tener en cuenta el metaverso como un universo paralelo enorme que está atrayendo cada día a más empresas.

Publicidad multicanal del hotel

D-Edge ofrece una plataforma de medios multidigitales llamada MediaGenius para que los hoteleros puedan visualizar y gestionar mejor todas sus campañas digitales activas en los diferentes canales.

Adaptar los contenidos a las búsquedas mediante asistentes de voz

Sistemas como Alexa, Gogle Home y otros han cobrado especial relevancia los últimos años pues les permite a los usuarios realizar búsquedas a través de la voz. Mucho más práctico, sencillo y adaptable a todas las personas, el marketing hotelero online debe incluir estas búsquedas en sus contenidos SEO.

Lo que distingue estas búsquedas por voz es que las palabras clave suelen ser más extensas o menos resumidas. Una buena estrategia de marketing hotelero será posicionar palabras más naturales, las que las personas suelen utilizar, y el modo de preguntar que la gente tiene (que difiere del modo de escribir).

Generar newsletters personalizados

Una de las herramientas más útiles para el marketing hotelero son las newsletters, es la manera más directa de comunicación con los clientes. Para lograr ingresar a una bandeja de entrada y no terminar en la papelera debemos pensar seriamente el contenido y la estrategia.

La base de datos es clave para trabajar y el contenido deberá tener estas características:

segmentar los puntos fuertes

identificar los intereses de los clientes para personalizar el mail

cada newsletter debe tener contenido variado, incluir contenido generado por otras personas

personalizar las call to action en base a lo quiera lograrse en cada envío

enviarlo dentro del día y horario que más reservas realizan las personas

no abusar con la frecuencia de la newsletter

que sea accesible para toda la gente

seguir cada campaña

Marketing hotelero en SEA

El Search Engine Advertising o SEA se utiliza para los anuncios en Google Ads, para que la publicidad aparezca en los buscadores. A diferencia del SEO, que es orgánico, estas publicidades son pagas y no suelen ser económicas. Por eso la sugerencia es saber utilizarlo del modo más productivo posible.

Google Ads se modifica constantemente para brindar un mejor servicio y a partir de junio de este año, por ejemplo, no permitirá generar ni modificar anuncios de texto expandido. Además, los anuncios adaptables de búsqueda serán los únicos disponibles para las campañas estándar.

Google aconseja, para mejorar el marketing hotelero online en nuestro caso, volver a utilizar el contenido de mayor rendimiento de los anuncios de texto extendido, fijar títulos y descripciones a posiciones específicas y utilizar variaciones de anuncios para evaluar su éxito en base al número de impresiones.

Las calificaciones de usuarios cobran relevancia

Las reputaciones online y las calificaciones de los clientes son muy determinantes a la hora de que una persona elija hotel. Es por eso que siempre se debe tener especial cuidado y dedicación ante cada comentario en sitios web o redes sociales, responder con amabilidad y agradecer.

Muchas veces es necesario aclarar determinadas situaciones conflictivas con los clientes, aclarar que se está trabajando para solucionar los inconvenientes y, por supuesto, tomar nota para llevar acciones concretas en los aspectos que haya que mejorar.

El guest experiencie requiere tiempo y trabajo, entablar una buena comunicación con los clientes repercutirá en la estrategia de marketing hotelero digital.

A modo de cierre, esperamos haberte ayudado con las tendencias en marketing hotelero online para este año, para que las puedas aprovechar. Si tienes alguna consulta, puedes escribirnos más abajo en los comentarios. Con gusto, te responderemos.

Sugerimos la siguiente lectura para complementar la nota:

La inversión inmobiliaria hotelera se mantiene activa

En Alquilar

Alquiler con opción a compra: Todo lo que debes saber

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

¿Estás cansado de alquilar, o todavía no te encuentras en condiciones de ser el propietario de un piso? En Oi Real Estate te ofrecemos la alternativa de alquiler con opción a compra en España, que puede ser la salvación a todos los problemas.

Uno de los principales dilemas que surgen a la hora de adquirir una casa, es mediante qué opción se obtiene la misma. Instantáneamente, surgen dos alternativas en función de la conveniencia ¿comprar o alquilar? Pero ¿qué pasaría si alquilaras una vivienda durante un tiempo y luego compraras esa casa? Aunque resulte de lo más extraño, esa opción es posible.

Alquilar puede ser un gran beneficio a corto plazo, ya que permite hospedaje para vivir, si no se cuenta con el poder adquisitivo para comprar una vivienda. Sin embargo, el sueño de la mayoría de las personas es poseer casa propia y no tener la necesidad de vivir de alquileres, por lo que la alternativa del alquiler con opción a compra, viene siendo una gran idea.

Si estás pensando en adquirir una vivienda, te encuentras ante una de las decisiones más grandes de tu vida. Por lo que valorar las distintas posibilidades que existen es fundamental para conseguir aquella que mejor se adapte a las necesidades y características de cada cual. Lee este post para realizar la mejor negociación de alquiler con opción a compra.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un acuerdo con el arrendador, como en cualquier otro contrato de alquiler. Sin embargo, aquí existe un contrato mixto con subacuerdos; por un lado, el propiamente dicho: el de alquiler y otro, en donde existe la posibilidad de una futura compraventa.

Mientras esté en vigencia el contrato de arrendamiento, el arrendatario se comprometerá a pagar la renta todos los meses, por un período de tiempo establecido. La cuota de arrendamiento no debe ser más alta de lo habitual, pero como en cualquier compra se pide un adelanto, que servirá para pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Al momento que se concluye el contrato, el inquilino se encuentra en condiciones de comprar esa vivienda; donde el actual y todavía propietario, deberá descontar las rentas pagadas.

¿Qué debe hacerse para acceder al alquiler con derecho a compra?

El propietario del inmueble no puede alquilar, ni vender la vivienda a terceros; ya que rige el contrato con derecho a compra y debe respetarse hasta el plazo que se haya establecido en el contrato. A la vez, que no está obligado a fijar un adelanto inicial por el terreno, pero es muy necesario; ya que al adquirir esa suma, el arrendador se asegura el interés de su inquilino en la compra de su vivienda.

El arrendatario tendrá exclusividad en la compra de la vivienda, en el tiempo pactado en el contrato del alquiler con derecho a compra. El precio de compraventa fijado, no puede modificarse por ningún motivo, ya que fue algo que se pautó antes de que se llevara a cabo el alquiler de la vivienda; mientras que el precio del alquiler podrá sufrir modificaciones si el dueño lo exigiera.

Si ocurriera que el inquilino se retrasa con el pago de las mensualidades, existe la posibilidad de que pueda perder la opción a compra y también, el adelanto que haya aportado, como primer pago de su futura vivienda.

¿Cómo es el contrato de viviendas de alquiler con opción a compra en España?

En primer lugar, el contrato que se requiere para un alquiler con opción a compra en España es el que se conoce por el nombre de contrato mixto. Se trata de dos contratos, por un lado un contrato de alquiler y por otro uno de compraventa. El que corresponde al alquiler se rige por lo que se encuentra estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por otra parte, el de compraventa se regula por lo dictado en el Código Civil.

En el contrato del alquiler con derecho a compra, se deben estipular los años en que se vivirá de alquiler, el precio de venta de la casa y la prima o adelanto que se haya aportado, si es que se estableció por contrato, que se cumpliera.

¿Qué debe incluir el contrato?

En un contrato de alquiler con opción a compra en España, es necesario que figure el plazo de arrendamiento, la cantidad de tiempo en la que pueda comprarse la vivienda, la cuota del alquiler que se pagará por mes, establecer quién pagará los gastos ante una posible reforma. En el contrato de compraventa, debe especificarse que el arrendador quiere vender su inmueble, el precio fijado de venta, las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra y la prima inicial habilitada por el derecho a la compra.

¿Qué ocurre si terminado el plazo acordado, se decide no comprar la vivienda?

Esto dependerá del acuerdo que se haya establecido entre el arrendador y el arrendatario. Es muy probable, que se pierda el adelanto pagado y las cuotas abonadas en concepto de alquiler.

Sin embargo, al decidir la alternativa de alquiler con opción a compra, se adquiere el compromiso de comprar la vivienda, una vez terminado el plazo acordado en el contrato. No es una decisión a la que se le pueda negar,si ya se la aceptó en el contrato firmado al alquilar la vivienda al arrendador.

También puede ocurrir, que haya una prolongación en el período del alquiler; correspondiendo al arrendador, conceder la extensión o no. Pero esto, no suele ser lo común, ya que los inquilinos consiguen la titularidad del hogar, mucho antes del término del contrato.

¿Cuáles son los beneficios de poseer este tipo de alquiler?

Es una opción muy buscada por aquellos que desean comprar un piso, pero que no pueden hacerlo en el momento presente, por no contar con el suficiente poder adquisitivo requerido. El alquiler con derecho a compra, permite que las cuotas pagadas por el arrendamiento se destinen al pago de su futura vivienda; lo que da tiempo suficiente de ahorro, que permitirá al largo plazo, la compra del inmueble.

Al establecerse el precio de compra en la firma del contrato, se produce un beneficio para el comprador si los precios suben. Al saber que se obtendrá la vivienda con el precio fijado tiempo atrás, se consigue que los inquilinos no deban preocuparse por las subas en el precio del mercado y puedan pagar su vivienda, sin sobreprecios; existe la seguridad de que podrá adquirirse la casa.

En el alquiler con opción a compra, se puede conocer la vivienda en profundidad y observar qué es lo que lo que falta, para modificarla y vivirla como propia.

¿Qué desventajas tiene el alquiler con opción a compra en España?

Prima de opción a compra: No es de carácter obligatorio, sin embargo si es bastante frecuente. Se trata del pago por adelantado de un porcentaje del coste de la casa. Este porcentaje debe pactarse entre ambas partes. En caso de no realizarse la compra del inmueble, el inquilino la pierde a modo de penalización. El valor de la casa es cerrado: Esto significa que, sin importar si el mercado sube o baja el valor final es el acordado por las partes en el contrato.

La carga fiscal para el inquilino es importante. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:

Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato. Siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.

La opción de compra estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación, conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.

Efectos fiscales de este alquiler

Antes de proceder a formalizar un contrato de estas características es necesario tener en cuenta que existen unos efectos fiscales sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITP AJD). En el supuesto de que sea una vivienda usada y el vendedor sea un particular.

En el caso de que en el contrato figure únicamente el plazo y el precio de la vivienda, el propietario deberá declarar anualmente lo percibido. Y el inquilino, sujeto a ciertos requisitos y a su residencia, podrá deducirse la cuota del alquiler por las cantidades pagadas.

Si a la opción de compra se le diese un valor, el inquilino deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre la cuantía de la misma. En caso de que no se establezca un precio por dicha opción, se tomará como base el 5% del precio acordado para la futura compraventa. También se aplicará esta regla si el precio acordado por la opción es inferior al 5% del precio acordado para la compraventa.

Cuando se realice la venta, según como se haya acordado en el contrato, las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda, así como el precio de la opción recibidos por el propietario podrían minorar el valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial del vendedor.

No obstante, el inquilino/comprador, deberá tributar por la modalidad de TPO del ITPAJD sobre el precio acordado para la compraventa.

En caso de no ejercer la opción, el inquilino podría registrar una pérdida patrimonial en su IRPF, al perder dicho derecho de compra.

Si quieres saber más, sobre las distintas opciones que tienes a la hora de adquirir una vivienda. Te invitamos a comunicarte con nosotros.

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Infracciones tributarias: por qué no debes cometerlas

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

$Infracciones tributarias: por qué no debes cometerlas$

Al realizar la Declaración de Renta debes tener mucho cuidado en la información que presentas. Las infracciones tributarias que puedes enfrentar tienen que ver, en principio con multas económicas bastante importantes. Las mismas pueden oscilar entre un 50 y 150 por ciento de la base que no hayas declarado. En este post te contamos todo lo que necesitas saber sobre los problemas que puedes afrontar si no cumpliste correctamente con tu obligación. ¿Nos acompañas?

Infracciones tributarias en la Declaración de la Renta

Es muy común que surjan dudas al realizar la Declaración de la Renta. Muchos contribuyentes intentan reducir los montos a pagar a la Agencia tributaria, declarando valores menores a los reales para que el resultado sea a devolver.

Pero debes tener cuidado, porque estas acciones pueden implicar procedimientos tributarios de parte de parte de Hacienda, de los cuales es muy difícil salir impune. A continuación detallaremos cuáles son las consecuencias que puedes afrontar y las sanciones económicas que ellas conllevan.

A qué se consideran infracciones tributarias

Con infracciones tributarias nos referimos a acciones u omisiones que pueden ser dolosas o culposas. Se encuentran catalogadas y sancionadas como tales en la justicia. La Agencia Tributaria diferencia al momento de establecer una pena si hay o no un perjuicio para la Administración. Por esta razón, no tiene la misma condena la falta de presentación de un trámite administrativo como el Modelo 390 del IVA o que no se declaren los ingresos que has percibido por el cobro de un alquiler.

Puede suceder que cuentes con una casa que alquilas, quizás por desconocimiento o adrede, no realizas la declaración del importe obtenido por este arrendamiento. Ante esto, hay dos escenarios posibles. Que la Agencia Tributaria no logre darse cuenta de esta situación, o que lo detecte y se entere que no ha sido declarado.

Qué sucede si la Agencia tributaria se entera de una infracción

Puede pasar que, al no haber presentado alguna información de un cobro de alquiler en la declaración de Rentas, la Administración Tributaria logre identificar este error. En este caso la Agencia Estatal de Administración Tributaria se contactará con el contribuyente. Ella enviará un requerimiento, para solicitar información acerca del motivo por el cuál no se ha declarado.

Por otra parte pedirá la presentación de toda la documentación en la que se acredite el alquiler. Desde ese momento se iniciará un procedimiento de verificación y comprobación de datos que llevará a una liquidación provisional o paralela. Con ella, la Agencia Tributaria, modificará la Declaración de la Renta, sumando el valor que no había sido declarado y deberá abonarse la diferencia generada.

Comienzo del procedimiento sancionador por infracciones tributarias

Luego de modificar la Declaración de Renta por parte de la Agencia Tributaria, se establecerá el valor de la sanción. Normalmente el monto se encuentra entre un 50 y un 150 por ciento del importe que no ha sido declarado. Pero no es este el único aspecto a tener en cuenta, ya que hay otros puntos que pueden incrementar o reducir las sancionas.

Si la infracción en la que se ha incurrido es leve, por pronto pago y por presentarse, el importe que abonaras se verá reducido según la normativa. Esto implicaría porcentajes que van desde el 25 al 40 por ciento. Lo que sucederá siempre y cuando se cumplan todos los requisitos que se encuentran dentro de la ley.

Tipos de delitos

El delito fiscal abarca varios escenarios, aunque el más normal se encuentra tipificado dentro del artículo 305 del Código Penal. Ahí se explica que comete un delito, por una acción o por una omisión de fraude a la Hacienda Pública quien:

Elude el pago de tributos, retenciones o que deberían haber sido retenidas o por ingresos a cuenta;

Obtener devoluciones de forma indebida;

Disfrutar beneficios fiscales que no les corresponden.

Cuáles pueden ser las penas a afrontar por infracciones tributarias

Quien incurra en estos delitos puede llegar a enfrentar una pena de prisión de entre uno a cinco años además de una multa que puede alcanzar seis veces el monto defraudado a la Administración Tributaria. Esto sucederá si no has logrado regularizar la situación tributaria. Primero, comenzando por reconocer y pagar el monto de la deuda, antes de que recibas la notificación en la que se informa el inicio de las actuaciones de la Administración Tributaria, Ministerio Fiscal, abogado del Estado o representante procesal que lleva adelante tareas en la Administración autonómica, foral o local, al iniciar un proceso legal.

Algo muy importante que siempre debes recordar, es el hecho de que realizar la regularización de la situación tributaria, tendrá varios puntos positivos. El más importante de todos tiene que ver con lograr que no seas perseguido, revisando posibles irregularidades contables o buscando alguna otra falsedad que pueda haberse presentado con anterioridad. Pero el hecho de enfrentar un proceso penal por infracciones tributarias contra la Hacienda Pública no tiene nada que ver con el cobro de la deuda tributaria.

La Administración Tributaria está habilitada para suspender las sanciones que se llevaran adelante contra el deudor siempre y cuando se presenten garantías suficientes. También los jueces en algunos casos pueden suspender la ejecución, sin la presentación de avales, si con ello pueden causarse daños graves o irreparables.

En que situaciones las penas pueden agravarse por delitos fiscales

Las penas pueden agravarse hasta los seis años de prisión y los valores de las multas pasar del doble al séxtuple del pago que fue defraudado si suceda alguna de las siguientes situaciones:

Cuando la cuota defraudada a la Administración Tributaria supera los seiscientos mil euros

Si la defraudación sucede en una organización o grupo criminal

En el momento en que se utilizan personas físicas o jurídicas o quizás entes que no tengan personalidad jurídica interpuestos, instrumentos fiduciarios o negocios, ni en paraísos fiscales, territorio que no tengan tributación. También para tratar de ocultar o dificultar la posibilidad de identificar a quien debería tributar o al autor del fraude.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Cómo tributan las viviendas en la Declaración de la Renta

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

Una de las dudas que suele surgir a la hora de realizar la declaración de la Renta, tiene que ver con la forma en que tributan las viviendas en este impuesto. Por ello, para intentar facilitarte la tarea, en este pos te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema. ¿Nos acompañas?

Cómo tributan las segundas viviendas en el IRPF

Si cuentas con una segunda vivienda a tu disposición, esta genera una renta imputada de 1,1% o 2% del valor catastral.

Esto va a depender de si ha estado revisado en los últimos 10 ejercicios, por el porcentaje de participación y por los días en propiedad.

En caso de que la vivienda se encuentre fuera del país, al no tener valor catastral, se tomará el 50% del valor de adquisición, y el 1,1%. Esto es aplicable siempre que se tenga el derecho de uso de la vivienda, por lo que la nuda propiedad no genera imputación de rentas.

Estos tributos van a la base imponible general, el impacto es como si fueran mayor salario. Esto significa un tipo de entre el 19% al 47%.

Cómo tributan las viviendas en alquiler en la declaración de la renta

Los tributos se realizan por la diferencia entre el ingreso recibido y los gastos asociados al alquiler. Estos gastos pueden ser:

Intereses de la hipoteca

IBI

Comunidad de vecinos

Reparaciones y conservación

Agencia inmobiliaria

Seguros

Suministros pagados por el propietario

Amortización del inmueble (solo por el tiempo en el que se alquile)

Debes tener en cuenta que el gasto de amortización, corresponde al 3% del valor de construcción del inmueble, tomando el mayor de los siguientes elementos:

Valor de adquisición

Valor catastral

Hacienda indicó que cuando se trata de una herencia o donación, el valor de adquisición es cero, solo se deberán tomar en cuenta los gastos asociados. En este caso, se suele aplicar el valor catastral.

Pese a ello, es importante tener en cuenta que, el Tribunal Supremo ha indicado que debe usarse el valor de la escritura de Herencia (ISD).

En caso de que la propiedad se encuentre alquilada como vivienda habitual, se podrá tomar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, esto quiere decir que se tributa al 40%.

Otro punto importante a tener en cuenta es que es posible que suceda que no pueda aplicarse la reducción del 60%. Esto sucederá en caso de que los gastos sean cuestionados por Hacienda y no justificados o no se haya declarado el alquiler.

¿Cómo tributan las viviendas si el arrendatario es un familiar?

En este caso, se podrá contemplar hasta tercer grado de consanguinidad. Esto significa que si la vivienda está alquilada a un familiar, por un precio reducido, tendrás que tributar mínimo como una imputación de renta.

¿Y los inquilinos que no pagan?

Aunque tu inquilino no esté pagando el arrendamiento, de igual manera se tributan las viviendas.

Estos rendimientos también van a la base imponible general, el impacto es como si fueran mayor salario. Tipo: 19% al 47%.

Esto podría considerarse como actividad económica si se utiliza, al menos, una persona empleada a jornada completa y con un contrato laboral. Si el inmueble está subarrendado, tributa como capital mobiliario, pero también va a la base general, como si fueran mayores rendimientos del trabajo.

Tributar en la renta la venta de una vivienda

En este caso, se debe efectuar por Ganancia patrimonial. Si se vende la propiedad, esta tributará por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, estos rendimientos van a la base del ahorro y tributan del 19% al 26%. Puedes eximirte de tributar si la propiedad en venta es tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en la compra de otra casa.

El lapso para realizar la reinversión en principio es de 2 años. El Tribunal Supremo indicó, que se puede aplicar, aunque hayan superado los 2 años, solo si la vivienda está en construcción y tarda más de este tiempo en ser su vivienda habitual.

Otras excepciones

En caso de no ser la vivienda habitual, pero el propietario es de la tercera edad, pueden no tributar por la ganancia si reinvierten el dinero obtenido en una renta vitalicia. En caso de que uno de los cónyuges sea menor de 65 años, solo puede aplicarse la exención el mayor de 65 años por su 50%.

La cantidad máxima será de 240.000 euros y la renta vitalicia deberá constituirse en un lapso de seis meses desde la fecha de transmisión.

Otra excepción para la tributa de viviendas ocurre cuando hay una perdida en la venta. Si hay pérdida ésta puede compensar otras ganancias obtenidas en el mismo ejercicio.

Si luego de esto, sigue habiendo exceso de pérdida compensable, se repondrá con rendimientos de capital mobiliario, con un límite del 20%.

En caso de que siga habiendo exceso de pérdida, se podrá compensar en los 4 años siguientes.

Nuevas variaciones para la renta

Las deducciones por construcciones nuevas de eficiencia energética, serán por cuotas. Hace ya tiempo se han presentado algunas ayudas para intentar incentivar la rehabilitación de viviendas. Ten presente que este punto dependerá de las obras que has podido efectuar. A continuación detallaremos algunos porcentajes estimados de las deducciones dependiendo de las modificaciones efectuadas.

Estas deducciones se establecen entre el 20% y el 60%:

Obras realizadas para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración obtiene un 20%.

Obras realizadas para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable, obtienen un 40%.

Viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial en el que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética, obtienen un 60%.

Estas deducciones pueden aplicarse desde el 6 de octubre del 2021 hasta finales del 2023.

Impuesto sobre el Patrimonio

Las propiedades, tanto el usufructo como la nuda propiedad, deben ser tomadas en cuenta para el Impuesto sobre el Patrimonio.

La excepción es la vivienda habitual en un importe máximo de 300.000 euros. En este caso, se tomará el mayor de los siguientes valores:

Valor catastral

Valor de adquisición

Comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.

Para las viviendas adquiridas se tomará el nuevo valor de referencia como valor determinado o comprobado por la Administración.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Siete consejos para conseguir los mejores alquileres

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

En España, como en tantos otros países, el «invertir en ladrillos» resulta una alternativa seductora. Esto es especialmente buscado en lugares en los que la moneda local se devalúa fuertemente, pero también allí donde el ingreso permite un margen de ahorro del cual se quiere obtener rentabilidad. Si estás en el grupo de propietarios que buscan conocer más detalles sobre dicha alternativa, esta nota será de tu interés. En Oi Real Estate te brindamos siete consejos a tener en cuenta para sacarle partido a tu propiedad y que puedas conseguir los mejores alquileres.

Cómo conseguir los mejores alquileres

La mejor forma de iniciar este camino es conocer perfectamente el piso que queremos destinar a esta inversión. A veces subestimamos esta pregunta, ya que le otorgamos a nuestro inmueble un valor basado en parámetros de interés subjetivo. Nos referimos a cuestiones como qué significa para nosotros esa casa o departamento, cuánto esfuerzo nos costó conseguirlo, qué creemos que vale basado en lo que podemos pagar o cuánto pagamos en su momento para hacerle arreglos. Si bien es cierto que estas preguntas son viables y ayudan, en general, a trazar un número, puede suceder que dicha cifra esté desfasada respecto del mercado inmobiliario actual. Aún más, puede no estar a la altura del deseo y posibilidades de nuestros futuros inquilinos.
Es por eso que partiremos aquí de revisar algunas de estas preguntas. La idea es que no te pierdas oportunidades de ofrecer en alquiler tu espacio con la mayor tranquilidad (y rentabilidad) posibles.

Pensar en el tiempo de alquiler

La primera cuestión es elegir la vivienda en base a los requisitos de los inquilinos y no en el gusto propio. Sus demandas están determinadas por el deseo de obtener una vivienda temporal. Esto quiere decir que no esperan que aquel lugar que rentan sea su vivienda para toda la vida. La extensión del período de residencia se debe a causas muy puntuales. En general refieren a la necesidad de estar cerca del trabajo o al acceso a la enseñanza propia o de los hijos, en caso de ser una familia. Todo esto nos lleva al siguiente punto.

Evaluar la cercanía con escuelas y empresas

Es común a todas las personas que están buscando su próxima vivienda, el evaluar la cercanía a instituciones de interés. Claro que es difícil para un propietario saber cuáles de esas instituciones serán específicamente relevantes para sus próximos inquilinos, pero podemos hacer el camino inverso. La clave es constatar qué tipo de instituciones se encuentran cerca de la vivienda y allí estimar el perfil de quienes asisten a ellas. Una zona fabril no tendrá las mismas características que una zona residencial, céntrica o rural. La necesidad de vivienda y el nivel adquisitivo promedio pueden ser datos útiles a la hora de estimar un precio y conseguir los mejores alquileres.

Acceso a servicios y transporte

Demás está decir que las viviendas puestas en alquiler deberían tener todos los servicios básicos garantizados. Pero luego, ¿qué tipo de alquiler estás buscando ofrecer? Si has decidido que tu propiedad esté alquiladada para las temporadas de vacaciones, los criterios anteriores se amplían. En general, a la cercanía con determinadas instituciones o empresas es positivo observar el acceso a centros de salud y transporte. Si además te encuentras en el grupo de quienes ofrecen alquilar en vacaciones, los centros de entretenimiento o los lugares de descanso y buena gastronomía siempre aportan un plus a la zona y a la rentabilidad de tu propiedad.

Conseguir los mejores alquileres y recuperar los gastos

Una vez establecido el entorno de nuestra propiedad y, con ello, las características que nos posibilitan el conseguir mejores alquileres, debemos considerar los gastos que nos conlleva dejar el piso listo para los nuevos inquilinos. Es importante aquí ser medidos, recordar que la casa no será una vivienda permanente para personas que compartan siquiera un mismo criterio estético y en general, las casas o departamentos deben ser, ante todo, funcionales. En definitiva, si queremos evitar pérdidas en la balanza del debe y el haber, es provechoso establecer un presupuesto para gastos de reformas, pero también de mantenimiento del hogar.

Mi casa es SU casa

Complemento de lo anterior es considerar los gastos que impliquen los arreglos antes, durante y después de la presencia de nuestros inquilinos. Parte de esto suele estar resuelto en los contratos de alquiler. En ellos se especifican las responsabilidades de una y otra parte a la hora de solventar costes imprevistos o pequeñas reformas habilitadas para la comodidad de los usuarios de la vivienda. En cualquier caso, hay que tener presente que una vez que se alquila, es natural que los inquilinos se apropien del espacio y quieran transformarlo. Cuánto puede esto afectar la vivienda es algo que debe entonces quedar claro formalmente y desde el principio.

Calcular los costes para el usuario

Aunque no tengamos responsabilidad directa sobre esto, una vivienda se alquila también pensando en los gastos que nos acarreará vivir en ella. Aún si tenemos resuelto el tema del transporte, la cercanía a las instituciones o lugares de interés y la disponibilidad de servicios, en algunos casos deben sumarse gastos que pueden hacer una gran diferencia en nuestras cuentas. El caso más tangible de esto son las expensas, determinadas por los servicios con los que cuenta el edificio (seguridad, ascensor, limpieza), entre otros gastos comunes. No está demás entonces, antes de invertir en un espacio para alquilar, consultar sobre estos gastos y la responsabilidad de propietarios e inquilinos sobre ellos.

Para conseguir los mejores alquileres no olvides estudiar el mercado

El mercado inmobiliario tiene sus propias dinámicas, muchas vinculadas al devenir económico del país. Sin embargo, otras veces también son determinaciones del equilibrio entre la oferta y la demanda del momento. No es un dato menor, entonces, sondear otros alquileres por la zona donde se tiene o se piensa adquirir la propiedad para alquilar. En esto suma el indagar en experiencias de los vecinos. La gente local es, sin lugar a dudas, una gran posibilidad de conocer el barrio, sus condiciones y, con ello, la calidad del inmueble que estamos ofreciendo.

Observar estos consejos seguramente hará que evites algunos de los errores más comunes al pensar una inversión en ladrillos, y en particular en gestionar todo el proceso de alquiler de tu vivienda. No olvides además que las inmobiliarias no son sólo un servicio sino una fuente de vital interés para que conozcas el mercado antes de sumergirte en estos negocios e incrementar tus ganancias. ¡Contáctanos! En OI REAL ESTATE podremos asesorarte para conseguir los mejores alquileres.

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En Hipotecas

Valor hipotecario: ¿De qué se trata?

8 noviembre, 2023 No hay comentarios

El valor hipotecario es objetivo y libre de especulaciones. En este valor se basará tu tasación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más al respecto.

Si te has decidido por contratar un préstamo hipotecario, debes tener en cuenta que no se trata de un proceso sencillo que debas tomarte a la ligera. La realidad es que te encontrarás con una gran cantidad de conceptos nuevos, que es muy importante conocer antes de tomar cualquier decisión. En este artículo, hemos decidido hablarte sobre uno de ellos, se trata del valor hipotecario.

El valor hipotecario es un concepto muy importante a la hora de llevar a cabo una compraventa de vivienda en la que se vaya a pedir una hipoteca al banco. Esto se debe a que será en este valor, y no en el de mercado, en el que se base la tasación hipotecaria. Aquí te contaremos qué es y cuáles son los métodos para calcularlo.

Valor hipotecario: ¿Qué es?

Cuando hablamos del valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) nos referimos a aquel en el que no se incluye ningún elemento especulativo. Se obtiene por medio de una tasación prudente y objetiva de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, considerando los aspectos duraderos a largo plazo de la misma. En otras palabras, el valor hipotecario considera las condiciones del mercado general y local, además del uso de la vivienda en el momento en el que se lleva a cabo la tasación y sus usos alternativos correspondientes. Esto quiere decir que no serán tenidos en cuenta todos los aspectos o factores más inestables a largo plazo, es decir, los elementos especulativos.

Diferencias entre valor hipotecario y valor de mercado

Es muy importante diferenciar entre valor de mercado y valor hipotecario. Aquí van los puntos principales sobre los que gira la normativa aplicable, puntualmente se trata de la Orden ECO/805/2003. Esta establece las normas para calcular el valor de tasación de bienes inmuebles. Uno de sus objetivos fundamentales, fue la “aclaración terminológica”.

De modo que, hasta la llegada de esa orden ministerial, el valor de mercado era el utilizado para a la hora de realizar una tasación de vivienda para un préstamo hipotecario. No obstante, una vez que la normativa entró en vigor, se sustituyó el valor de mercado por el valor hipotecario. La normativa establece que este es sostenible en el tiempo, mientras que, el inmobiliario correspondería a un momento dado.

El valor de mercado: precio que el propietario de una vivienda puede obtener de su venta. No obstante, es un valor cambiante e inestable y varía según el momento en el que se compra o se vende la vivienda. Para comprenderlo mejor, recordemos el valor de la vivienda antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y luego. Esto ayudará a ver lo mucho que puede variar la valoración de un bien en un momento u otro.

El valor hipotecario: se trata de un valor objetivo y libre de especulaciones. Será lo que cuenta y entra en juego al momento de realizar la tasación de la vivienda para tu préstamo hipotecario.

¿Cuáles son los diferentes métodos de valoración hipotecaria?

Existen diferentes métodos técnicos de valoración hipotecaria que variarán dependiendo de las normas de valoración de bienes inmuebles y de derechos para ciertas finalidades financieras. Se trata de los siguientes:

Método del coste

Este método se aplica en la valoración inmuebles en proyecto, en construcción, rehabilitación o terminados.

Método de comparación

Aplica en viviendas sobre las que hay derecho de superficie o para la valoración de concesiones administrativas

Método de actualización de rentas

Aplica en la valoración de viviendas que puedan producir rentas. Deja de lado aquellas con opción a compra por parte del inquilino.

Método residual

Puede aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que sea posible iniciar la edificación o rehabilitación en un plazo que no llegue a superar un año, así como a los solares edificados.

Es necesario tener en cuenta que, al momento de comprar una vivienda, es fundamental saber si su precio se ajusta a su valor real. Esto se debe a que, al contratar un préstamo hipotecario, el dinero que te ofrecerá la entidad bancaria será en base a este valor y no al precio establecido por el propietario.

Resumen

Te hemos mostrado algunos de los elementos que se tienen en cuenta a la hora de realizar una tasación hipotecaria. Se trata de un asunto totalmente regulado. Tanto en métodos para el cálculo, como en lo que refiere a la información que deben incluir las tasaciones, la caducidad de estos informes (seis meses) y las personas habilitadas para prestar estos servicios.

De modo que, si estás pensando en solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda, un paso fundamental para que la entidad bancaria la tramite será contar con una tasación hipotecaria. La puede solicitar quien pida el préstamo hipotecario o la propia entidad financiera. En los dos casos, será una entidad de tasación homologada por el Banco de España la que lleve a cabo la tasación en base, como hemos mencionado, al valor hipotecario de la vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es el valor hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Subrogación de un contrato de alquiler: ¿cómo funciona?

7 noviembre, 2023 No hay comentarios

Si eres inquilino y tu casero ha decidido vender la propiedad, lo primero que tienes que saber es cómo funciona la subrogación de un contrato de alquiler. Por eso, te invitamos a leer este post que te brindará toda la información que debes conocer, ante un cambio de propietario en el piso que alquilas.

El contrato de arrendamiento es el lugar en donde se encuentran detalladas, todas las cláusulas que les corresponden a los propietarios y a los inquilinos. Ambas partes, se comprometen a cumplir con lo pactado, hasta que suceda la finalización del contrato de alquiler dispuesto.

Mientras el mismo tenga vigencia, pueden desatarse muchas cosas y una de ellas es que, el casero de la vivienda en alquiler decida vender la propiedad a algún interesado. Esta posibilidad, puede desatar la incertidumbre y el miedo por parte del arrendatario, a la hora de pensar su futuro en ese piso, producto de este cambio tan importante.

Para responder a todas las inquietudes que pueden desatarse en un momento como el planteado, te invitamos a leer el siguiente artículo que hablará sobre la subrogación de un contrato de alquiler. Con él, descubrirás qué si es posible continuar manteniendo las mismas condiciones que figuran en el contrato o si, ocurrirás cambios drásticos en tu situación. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la subrogación de un contrato de alquiler?

Existen algunos términos en el mundo inmobiliario que pueden prestar a confusión, uno de ellos es la subrogación de un contrato de alquiler. Es cuando el propietario de un piso que se encuentra en alquiler toma la decisión de vender la propiedad a un nuevo dueño, lo que hace que el inquilino se encuentre de la noche a la mañana, con un nuevo casero.

¿La venta del piso alquilado puede ocasionar inconvenientes para el inquilino?

Cuando un propietario vende su piso arrendado, no puede modificar las condiciones que se pautaron en el contrato. Por lo tanto, el nuevo dueño deberá respetar las cláusulas que se hayan establecido hasta la finalización del acuerdo por escrito, ya que de no hacerlo podría incurrir en aspectos contrarios a lo que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿En qué situación podrá establecer reglas el nuevo dueño de la propiedad?

La persona que haya comprado la propiedad alquilada, solo tendrá que cumplir con lo dispuesto por el contrato de alquiler de su nuevo inquilino. Una vez que se haya terminado este período de tiempo y el contrato llegue a su fin, ahora sí podrá indicar si desea que la vivienda siga siendo alquilada o quiere un cambio.

¿El propietario se encuentra obligado a avisarle a su inquilino que vende el piso?

Esta pregunta tiene una respuesta afirmativa, ya que es posible que sea el propio inquilino el que compre la vivienda. De modo que, lo primero que debe hacer un propietario que desea iniciar una nueva vida y vender su propiedad es notificarle a su arrendatario sobre la decisión, a la vez de preguntarle si él, desea comprarla.

En caso de obtener una respuesta negativa por parte del inquilino, el propietario podrá recibir oferta de compradores interesados. Además, en ninguno de los casos se podrán modificar las cláusulas que tienen los arrendadores con sus arrendatarios, por lo que habrá que esperar a la finalización del contrato para modificar las condiciones.

Por otro lado, la inminente subrogación de un contrato de alquiler no implica que el arrendatario deba modificar su estadía en la propiedad, permitiendo el ingreso de visitas de posibles compradores. Se deberá respetar a los inquilinos y su estancia en la vivienda de alquiler, hasta que el acuerdo firmado concluya.

¿Qué se debe hacer si la propiedad se vendió y el contrato de alquiler se vence?

Esta situación no es la más grata, porque el arrendatario puede vivir un suceso que era impensado con su otro dueño. Si la subrogación de un contrato de alquiler se ha concretado y el inquilino transita sus últimos días en la vivienda, pero desea renovar por una temporada más: debe hablar con su nuevo casero para evaluar el asunto.

¿El nuevo propietario puede echar al arrendatario del piso alquilado?

Existen dos alternativas para los nuevos propietarios, respecto al contrato de alquiler que se vence. La primera, es que se tome la decisión de renovarle el contrato de arrendamiento al inquilino, pero con nuevas cláusulas que se establecerán en un nuevo acuerdo entre las partes, donde se sellará en otro contrato de alquiler.

Sin embargo, hay otra opción de la que puede hacer uso el arrendador y que no, siempre es bien recibida por el inquilino. Puede suceder que el casero hay tomado la decisión de no renovarle al arrendatario, pero tendrá que hacerlo con una anticipación de al menos, cuatro meses para que el inquilino encuentre un nuevo sitio para vivir.

Subrogación de un contrato de alquiler: los aspectos más importantes

Ahora que hemos establecido con profundidad qué es a lo que se debe atender, cuando se produce una subrogación de un contrato de alquiler, todavía quedan por responder algunas inquietudes que suelen hacerse. Una de ellas, es sobre la fianza y qué es lo que sucede cuando se cambia de propietario.

En cualquier situación de alquiler, los inquilinos que no han incurrido en destrozos de la vivienda deben recuperar la fianza invertida que se entregó al comienzo del contrato. Como la misma se encuentra en la Administración general del Estado, no la posee el dueño de la vivienda. Ante un cambio de propietario, el inquilino recuperará su fianza sin problemas.

Otro punto a tener en cuenta, tiene que ver con la necesidad de que el propietario solicite la vivienda, luego de un año del contrato de alquiler. Si existiera una cláusula que indique que, si requiere la vivienda para uso permanente, el inquilino debería dejársela siempre y cuánto, sea notificado con anticipación.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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