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Qué es el usufructo en una herencia

15 noviembre, 2023 No hay comentarios

El usufructo en una herencia, implica que será posible tener el derecho a utilizar un bien o una serie de ellos sin que sean tuyos. Hay dos maneras por las cuáles es posible que esto suceda. Una de ellas es por el derecho a la propiedad y la segunda, a través de la posesión. Tener algo, sin ser el dueño de ello, significa que solo será posible que lo utilices, y sin deber asumir aquellas obligaciones referidas a la propiedad aunque tampoco podrás venderlo.

Al realizar un contrato de alquiler, por ejemplo, uno toma posesión de un bien, pero no es el propietario. Solo podrás utilizarlo siempre que se haya establecido la conformidad del acuerdo con el arrendador. El propietario, por su parte, perderá el derecho de posesión, mientras lo estés utilizando y debe asumir las obligaciones referidas a la propiedad, como el pago del IBI. En este post te contaremos acerca del usufructo en una herencia, cuáles son los diferentes tipos que existen y sus características. ¿Nos acompañas?

Qué es el usufructo

Éste es un derecho que permite el disfrute de una cosa de la que no somos propietarios y de sus frutos. Quien sea designado como usufructuario de una propiedad, estará habilitado a hacer uso de la misma. Esto significa que podrá vivir allí, o si quiere alquilarla para obtener una renta. Lo que no estará habilitado a hacer, es realizar la venta del inmueble, debido a que no es el propietario del mismo.

Por otro lado, el nudo propietario, será el dueño del bien en cuestión. Debido a ello, no podrá ejercer la posesión del bien. Esto durará la cantidad de tiempo que se haya establecido en el acuerdo.

Existen distintos tipos de usufructo, y cada uno de ellos cuenta con distintas características que lo distinguen.

Tipos de usufructo en la herencia

Usufructo en la herencia legal

Se encuentra constituido específicamente por una disposición legal. Según nuestras leyes, solo podría tratarse del usufructo legal del cónyuge viudo. Esta clase, solo podrá ser llevada adelante siempre que no se haya separado ni legalmente, ni de hecho al momento en que se produjo el deceso. En este caso, la ley establece algunos parámetros y porcentajes que puede percibir. Los que detallaremos a continuación:

Recibirá un tercio de mejora del usufructo, si existen hijos o descendientes
Le corresponderá la mitad, si no han tenido hijos pero si cuenta con ascendientes
Dos tercios del usufructo de la herencia le corresponderán si no cuenta el fallecido ni con descendientes ni ascendientes.

Usufructo vitalicio de una herencia

En este caso, nos referimos a aquel que solo se encontrará en posibilidad de utilizar hasta el fallecimiento del usufructuario. Cuando se establece una herencia testada, generalmente se deja el usufructo vitalicio de los bienes al conyugue viudo. En este caso, hasta el fallecimiento, puede disfrutarlos y mantenerlos en buen estado, pero al no ser propietario de ellos, no podrá ser heredada por su familia, si la hubiera.

Usufructo en la herencia voluntaria

Este tipo de usufructo de una vivienda, se dispone voluntariamente por la persona que sede en su testamento en favor de la persona que él decida. Como dijimos anteriormente, esto le dará la posibilidad al usufructuario de disfrutar de aquellos bienes a los que se les haya dejado en usufructo y de los productos que de ellos pueda obtener.

Vale recalcar que esto significa que no podrá realizar la venta de dichos objetos, ni hipotecarlos, o sea, no podrá disponer de ellos. Una vez que el usufructo haya llegado a su fin, debe entregarlos al propietario en buen estado y forma.

Es importante entender a que nos referimos con los productos que sea posible obtener de ellos. Estos tienen que ver con la posibilidad de alquilar las propiedades, o incluso, si se realiza en el terreno algún tipo de plantación o producción de bienes.

Usufructo en la herencia temporal de una vivienda

Es la sesión durante cierta cantidad de tiempo, establecida por el propietario. Una vez concluido el plazo, deberá hacer entrega nuevamente de la propiedad a su dueño real.

Un detalle a recalcar, es que si no se ha realizado una especificación en el plazo de usufructo, se considera que posee carácter vitalicio, con lo que la extinción se realizará al fallecimiento del usufructuario o por la renuncia expresa al derecho.

Qué bienes suelen dejarse en usufructo

Los más comunes, son los bienes inmuebles. Por ejemplo, cuando una pareja se casa o decide realizar la unión de hecho, es muy común que la vivienda habitual, se deje en usufructo vitalicio en favor del cónyuge viudo. De esta manera, es posible protegerlo, de que cualquier otro heredero pueda disponer de la vivienda, dejando desprotegido al viudo.

En el segundo escalón, se encuentran las acciones o particiones societarias. Allí, el usufructuario, podrá percibir los beneficios generados por la empresa, si bien el socio será el heredero nudo propietario.

El tercer término: el dinero. Este caso es más complicado. Generalmente se utiliza una cuenta corriente, de la que podrá disponer los fondos, pero al terminar el plazo del usufructo, deberá obligatoriamente devolver la misma suma que había acreditada en la misma. De esta forma, si bien debe reintegrarlo, los intereses de ese dinero, pertenecerán al usufructuario.

Cuando se extingue el usufructo en la herencia

El usufructo puede ser temporal o vitalicio, pero existen distintos motivos que pueden llegar a modificar el plazo en el que se mantenga.

Fallecimiento del titular del derecho: Debes saber que este derecho no es posible de transmitir a otros familiares.
Expiración del tiempo acordado.
Renuncia del usufructuario, es posible que la persona decida renunciar voluntariamente y de forma gratuita a su derecho. También puede llegar a un acuerdo con el propietario para venderle su derecho.
Debido a recaer la nuda propiedad y el derecho de posesión del usufructuario. El usufructuario puede llegar a un acuerdo con el propietario para obtener la titularidad del bien, pasando a ser propietario.
Desaparición total o extinción del bien. Esto quiere decir que una vez que la propiedad o el bien desaparecen, no podrá hacer uso del mismo.
Falta de utilización del derecho. Si no hace el usufructuario uso de su derecho en un plazo de seis años sobre un bien mueble o treinta en un bien inmueble, perderá los derechos.
Por expropiación forzosa. Si quien es dueño de la propiedad, se ve privado de la titularidad del bien debido a una expropiación forzosa, propiciada por la Administración Publica. Deberá por ello, compensar al usufructuario por medio de una indemnización o haciendo entrega de un bien de valor similar.

Calcular el usufructo de una herencia

Realizar este tipo de cálculos puede ser útil al momento en que el propietario tome la decisión de vender el bien que está siendo usufructuado. Muchas veces además, se utiliza para conocer el valor del Impuesto de Sucesiones.

Primero que nada, debes saber, que será distinta la fórmula del usufructo temporal al vitalicio. A continuación explicaremos ambas formas.

Usufructo temporal de una herencia

Para este cálculo, se estima el 2 por ciento del valor total del bien por cada año, y no deberá excederse del 70 por ciento.

Probemos analizar un ejemplo: si decido ceder una vivienda, durante un plazo de 3 años, que se encuentra valorada en 100.000 euros, debo realizar la siguiente ecuación:

Multiplico la cantidad de años por el porcentaje correspondiente, o sea 3 x 2 = 6.

Al valor estimado de mi propiedad, debo multiplicarla por el 6 por ciento (un 2 por ciento por cada uno de los 3 años cedidos), dando como resultado 6.000 euros.

Usufructo vitalicio

Te contaremos cuál es la fórmula más fácil para calcular este usufructo. Lo que debes hacer es restar 89 años a la edad del usufructuario. Ese resultado será el que deberás aplicar al valor total del bien, nuevamente con un máximo del 70 por ciento y un mínimo de 10 por ciento.

Si decido ceder a mi padre, que tiene 65 años una propiedad que se encuentra tasada en 100.000 euros. Debo restar 89 a los 65 años, lo que me da como resultado 24 por ciento. A los 100.000 de la valuación, debo multiplicarla por el 24 por ciento, resultando un total de 24.000 euros.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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En Fondos de inversión

Fondos de gestión pasiva o activa: ¿en cuál invertir?

15 noviembre, 2023 No hay comentarios

Invertir en fondos de gestión pasiva o activa son dos estrategias contrastantes para poner tu dinero a trabajar en los mercados. Pero al elegir cuál estrategia de inversión iniciar, suelen surgir muchas dudas.

En este artículo queremos aclarar tus dudas al respecto de los fondos de inversión y explicarte en qué consiste cada uno de ellos; sus diferencias y cuál es la mejor opción con mayor potencial de afectar los resultados de tu inversión de una manera real y significativa.

Sigue leyendo!!

Los fondos de inversión son fondos comunes con una gestora que lleva adelante una estrategia de inversión. Tenemos los fondos de inversión cotizados, de los cuales te contamos aquí. Los fondos de inversión son de gestión pasiva o activa. Los inversores participan con un porcentaje y reciben las ganancias que generan las inversiones. Pueden ser de gestión pasiva cuando buscan replicar el margen de ganancia que otorga un índica. Y son de gestión activa aquellos fondos cuya estrategia es superar la media de rentabilidad.

Para empezar, debemos tener claro algo, ambos tipos de inversión no son excluyentes una de la otra, no hay una lucha por vencerse entre ellas, incluso puede haber inversiones mixtas donde estén incluidas ambas.

En todo caso, tanto la gestión pasiva como la activa miden su éxito frente a puntos de referencia comunes, pero la inversión activa generalmente busca superar el punto de referencia; mientras que la inversión pasiva tiene como objetivo duplicar su rendimiento.

¿Qué es realmente la inversión activa?

Los fondos de gestión activa, son aquellos cuyos gestores de cartera seleccionan las inversiones en función de una evaluación independiente de su valor, esencialmente, tratando de elegir las inversiones más atractivas. En términos generales, el objetivo en una inversión activa es «vencer al mercado» o superar ciertos puntos de referencia estándar.

Este tipo de inversión implica operaciones frecuentes, generalmente con el objetivo de superar los rendimientos promedio del índice. Por otra parte, requiere un alto nivel de análisis del mercado; además de cierto grado de experiencia para determinar el mejor momento para comprar o vender acciones.

Tu mismo puedes gestionar un fondo de inversión activa, o contratar los servicios de un profesional en negocios (un gestor), a través de fondos mutuos administrados activamente y fondos cotizados en bolsa (ETF) activos. Estos proporcionan una cartera lista para usar de cientos de inversiones. En este artículo te contamos sobre los mejores activos para que comiences a invertir.

Los gestores de fondos activos evalúan una amplia gama de datos sobre cada inversión en sus carteras, desde datos cuantitativos y cualitativos sobre valores hasta tendencias económicas y de mercado más amplias. Utilizando esa información, los administradores compran y venden activos para capitalizar las fluctuaciones de precios a corto plazo; y mantener la asignación de activos del fondo en el buen camino.

Sin esa atención constante, es fácil que incluso la cartera más meticulosamente diseñada caiga presa de las fluctuaciones volátiles del mercado y acumule pérdidas a corto plazo que pueden afectar los objetivos a largo plazo.

Esta es la razón por la cual la inversión activa no se recomienda a la mayoría de los inversores, especialmente cuando se trata de sus ahorros para la jubilación a largo plazo.

¿Qué es la inversión pasiva?

La inversión pasiva es una estrategia centrada en la compra y tenencia de activos a largo plazo. Se describe mejor como un enfoque de no intervención: eliges un valor y luego te aferras a través de altibajos con un objetivo de mayor alcance en mente. Los gestores pasivos simplemente buscan poseer todas las acciones en un índice de mercado dado; en la proporción en que se mantienen en ese índice.

Es decir, el inversor pasivo no se somete al proceso de evaluar la virtud de ninguna inversión específica. Su objetivo es igualar el rendimiento de ciertos índices de mercado en lugar de tratar de superarlos.

Debido a que el enfoque es establecerlo y sentarse a esperar los rendimientos, la inversión pasiva no requiere atención diaria; ya que solo tiene como objetivo igualar el rendimiento del mercado. Esto conduce a menos transacciones y tarifas drásticamente más bajas. Es por eso que es uno de los favoritos de los asesores financieros para los ahorros para la jubilación y otros objetivos de inversión.

Combinando estrategias para invertir en fondos de gestión pasiva o activa

No todo es blanco o negro cuando se trata de invertir. Las estrategias activas han tendido a beneficiar más a los inversores en ciertos climas de inversión; y las estrategias pasivas han tendido a superar en otros.

Por ejemplo, cuando el mercado es volátil o la economía se está debilitando, los gestores activos pueden tener un rendimiento superior con más frecuencia que cuando no lo es. Por el contrario, cuando valores específicos de las acciones tienen valoraciones más uniformes; las estrategias pasivas pueden ser la mejor manera de hacerlo.

Todo depende de la oportunidad en diferentes sectores de los mercados de capitales, los inversores pueden beneficiarse de la mezcla de estrategias pasivas y activas, de una manera que aproveche estos conocimientos. Sin embargo, las condiciones del mercado cambian todo el tiempo, por lo que a menudo se necesita información y experiencia para decidir cuándo y cuánto inclinarse hacia las inversiones pasivas en lugar de activas.

Al igual que con muchas opciones que enfrentan los inversores; Invertir en fondos de gestión pasiva o activa, dependerá realmente de las prioridades personales, plazos y objetivos del inversor.

La gestión pasiva aún no ha entrado totalmente entre las opciones de inversión de los españoles, donde solo el 2% de los inversores se decantan por ella. No obstante, en el resto de Europa esta cifra aumenta a un 20 % en contraste con Estados Unidos, donde el 50% de las inversiones siguen un tipo de estrategia pasiva.

Diferencias entre invertir en fondos de gestión pasiva o activa

Estas son las diferencias clave entre los fondos de gestión pasiva y activa:

Fondos activos

Están destinados a superar a un índice específico, llamado punto de referencia

Suelen tener gerentes de cartera y analistas humanos

Tienden a tener gastos más altos, lo que puede obstaculizar el rendimiento

Fondos pasivos

Están destinados a igualar, no a superar, el rendimiento de un índice específico

Generalmente son automatizados, con cierta supervisión humana

Tienden a tener gastos mucho más bajos que los fondos activos

Ventajas y desventajas de las inversiones en fondos de gestión activa

Muchos asesores financieros recomiendan inversiones activas, porque implican numerosos activos donde escoger. La gestión activa incluye fondos mutuos y fondos cotizados en bolsa, así como carteras de acciones, bonos y otras tenencias administradas por asesores financieros.

Ventajas:

Flexibilidad: porque los gerentes activos, a diferencia de los pasivos, no están obligados a mantener acciones o bonos específicos.

Cobertura: la capacidad de usar ventas cortas, opciones de venta y otras estrategias para asegurar contra pérdidas.

Gestión de riesgos: la capacidad de salir de participaciones específicas o sectores de mercado cuando los riesgos se vuelven demasiado altos.

Gestión de impuestos: incluye estrategias adaptadas al inversor individual, como la venta de inversiones que pierden dinero para compensar los impuestos a los ganadores.

Desventajas:

Debido a que la inversión activa es generalmente más costosa (se debe pagar a analistas de investigación y administradores de carteras, así como costos adicionales debido a operaciones más frecuentes), muchos gestores activos no logran superar el índice después de contabilizar los gastos; en consecuencia, la inversión pasiva a menudo ha superado a la activa debido a sus tarifas más bajas.

Pero los inversores deben tener en cuenta que no hay garantía de que un fondo activo pueda ofrecer un rendimiento superior al de los índices, y muchos no lo hacen, en parte debido a sus tarifas más altas. El problema: no basta con vencer al índice: el gestor tiene que superar el índice de referencia del fondo al menos lo suficiente como para pagar los gastos que el mismo fondo acarrea.

Ventajas y desventajas de las inversiones en fondos de gestión pasiva

Mientras que la inversión activa tiende a centrarse en valores individuales, las estrategias pasivas generalmente implican la compra de acciones de fondos indexados o ETF que tienen como objetivo duplicar el rendimiento de los principales índices del mercado, por ejemplo, el S&P 500 o el Nasdaq Composite en Estados Unidos. Se pueden comprar acciones de estos fondos con un gestor de inversiones, o puede hacerse de forma automatizada.

Ventajas:

Tarifas muy bajas, ya que no hay necesidad de analizar los valores en el índice.

Buena transparencia: porque los inversores saben en todo momento qué acciones o bonos contiene una inversión indexada.

Eficiencia fiscal: porque el estilo de compra y retención del fondo indexado no desencadena un gran impuesto anual sobre las ganancias de capital.

Desventajas

Los fondos pasivos, están estructurados para replicar un índice determinado de referencia y están destinados a coincidir con el rendimiento de ese índice, ni más ni menos. Eso significa que obtienen todo el lado positivo cuando un índice en particular está subiendo. Pero, también significa que obtienen todas las desventajas cuando ese índice cae.

Entonces, ¿cómo decidir invertir en fondos de gestión pasiva o activa?

Si quieres invertir, pero no tienes tiempo para investigar fondos activos y tampoco cuentas con asesoría financiera, los fondos pasivos pueden ser una mejor opción. ¡Al menos no te quedará atrás en el mercado y no pagará tarifas enormes!

Asimismo, aquellos inversores que están dispuestos a involucrarse al menos un poco con sus inversiones; los fondos pasivos son una forma de bajo costo de obtener exposición a sectores o regiones individuales, sin tener que dedicar tiempo a investigar fondos activos o acciones individuales.

Pero no tiene que ser una elección de uno u otro. Como ya hemos dicho, algunos inversores han construido carteras diversificadas combinando fondos activos, que conocen bien, con fondos pasivos que invierten en áreas, que no conocen tan bien.

La elección de invertir en fondos de gestión pasiva o activa; dependerá en gran medida del tipo de inversor que uno elija ser, si quiere ser más agresivo o moderado.

La gestión pasiva generalmente funciona mejor para tenencias conocidas y fácilmente negociables, como las acciones en grandes corporaciones; porque se sabe tanto sobre esas empresas que es poco probable que los gestores activos obtengan una visión especial.

Pero en ciertos nichos de mercado, como las acciones de mercados emergentes y pequeñas empresas, donde los activos son menos líquidos y menos personas están mirando, es posible que un gerente activo detecte el diamante entre los carbones.

¿Tienes planes de invertir en función de tu futuro? Si planeas invertir a largo plazo, entonces sería bueno considerar un fondo de gestión pasiva. Al invertir a largo plazo; puedes hacer crecer tu dinero a medida que inviertas más cada año.

¿Tienes algún comentario o sugerencia?, déjanos tu mensaje, nos encantaría saber tu opinión.

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En Comprar

Cómo ahorrar impuestos en la compraventa de un local

15 noviembre, 2023 No hay comentarios

¿Estáis pensando en comprar o vender un local, nave comercial o despacho profesional? ¿Te has preguntado si es el momento para hacerlo? Te recomendamos que leas este artículo que te puede asesorar a la hora de concretar una operación ya que aquí te enseñaremos cómo ahorrar impuestos en la compraventa de un local.

Si estáis pensando en comprar un local, una nave comercial o un despacho profesional no deberías dejar de leer este artículo. Existen diferentes ítems que debéis tener en cuenta, como los impuestos, o la diferencia entre metros útiles y metros construidos, y varios aspectos más. Pero vayamos por lo primero.

Los impuestos rigen para todos los bienes inmuebles, se consideran «inversiones del contribuyente». Los impuestos se cobran para que el Estado pueda ofrecer a los ciudadanos determinados bienes y servicios que están dirigidos a incrementar el bienestar social. En este artículo veremos cuáles son los impuestos vigentes a la hora de una transacción inmobiliaria y, más específicamente, los que atañen a los locales, naves comerciales o despacho profesional. Y veremos, por supuesto, cómo se pueden ahorrar algunos impuestos en la compraventa.

Cómo ahorrar impuestos en la compraventa

Aquí te detallaremos si debes pagar (o no) impuestos como el IVA o el ITP. El IVA (Impuesto al Valor Agregado) y el ITP (Impuesto a la Transmisión Patrimonial) son impuestos obligatorios. Ahora bien, la obligatoriedad legal no ocurre en todos los casos de compraventa.

Por más que pueda parecer sorpresivo, se puede realizar la operación sin pagar estos impuestos. Esto te ayudaría a ahorrar bastante dinero en la transacción final, aunque muchas veces se pasa por alto.

Lo importante es siempre estar bien asesorado para no cometer errores que te pueden costar varios euros.

Impuestos en la transmisión de un local

Es común que en una transmisión de un local, nave comercial o despacho profesional se produzcan alguno o varios de los siguientes impuestos y gastos:

IVA (Impuesto sobre el valor añadido)

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Actos jurídicos documentados

Notaría, registro, gestoría y demás gastos de un posible préstamo hipotecario.

La carga tributaria del IVA es del 21%, mientras que del ITP ronda entre el 6 y el 10%. Esto significa una gran cantidad de dinero que puedes ahorrarte dentro de lo que indica la ley.

Mediante la renuncia a la exención del IVA y la inversión de sujeto pasivo en la compra venta de inmuebles es justamente la manera en que puedes acogerte de la legalidad ante una transmisión.

Los impuestos en las compras de primera transmisión

Hay obligatoriedad de pagar el IVA cuando se compra un local o nave en primera transmisión. ¿Qué significa esto?

Dice la Agencia Tributaria:

«Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes».

Entonces,¿cómo se aplica a nuestro propósito?

Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan IVA.

Y las segundas y posteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan ITP (Concepto Transmisiones Onerosas).

Los impuestos en segunda o posterior transmisión

Al tratarse de una segunda o posterior transmisión se puede pedir una exención. Esto está contemplado en el artículo 20. UNO de la Ley 37/1992 del Impuesto al Valor Añadido. Allí se establece que las transmisiones de terrenos rústicos que tengan la cualidad de edificables están exentos de los impuestos.

Cuando se trate, en cambio, de terrenos urbanizados o con posibilidad de serlo o de edificaciones que se transmiten en conjunto, dicha exención no será aplicable. Tampoco cuando se refiera a arrendamientos con opción a compra, transmisiones para reparación de la edificación o para demolición.

Casos de renuncia a las exenciones

El artículo 20. DOS de la misma ley posibilita la renuncia cuando:

– el adquirente es una persona física o empresa profesional sujeta al impuesto y tiene derecho a una deducción de la totalidad o parte del impuesto pagado en la adquisición.

– en caso de no hacerlo, según la finalidad del uso, los bienes adquiridos se utilizarán total o parcialmente en operaciones deducibles.

Pero en definitiva, ¿qué significan estos puntos? Pues que el sujeto pasivo puede renunciar a la exención en casos de que el adquiriente se desempeñe en un ámbito profesional o empresarial, o cuando dicho adquiriente pretenda utilizar las propiedades en operaciones que originen derecho a deducción.

Para comprender quién deberá declarar el IVA, el citado artículo especifica:

«Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al impuesto cuando se trate de una entrega de un bien inmueble y se trate, además, de las entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del art. 20.1 (art. 84.2.e) de la Ley 37/1992) en las que el sujeto pasivo hubiese renunciado a la exención».

Aquí estamos frente a una situación de: inversión del sujeto pasivo.

Inversión en la obligación de declarar el IVA

Según la normativa, los contribuyentes deben pagar el IVA, y normalmente se le cobra al cliente. Para empresarios o profesionales el IVA es neutro porque una parte recauda y la otra se resta. Como tal, la función principal de los empresarios o profesionales es la de recaudador del IVA.

Sin embargo, en algunos casos sucedía que el pagador había compensado o solicitado un reembolso, por lo que la Administración dejaba de cobrar ese dinero. Estas circunstancias llevaron a las autoridades fiscales a reformar las reglamentaciones para que los impuestos fueran neutrales y las arcas se salvaran. Ha surgido así una forma conocida como «inversión de sujeto pasivo».

En los casos que hemos comentado anteriormente, estamos ante una «inversión del contribuyente», es decir, cambia la cara del deudor.

La obligación no es de quien hace la entrega, que es una regla general, sino del adquiriente (siempre que se trate de una segunda o sucesiva entrega y se haya cancelado su exención).

Con todo, cada caso debe ser analizado ya que existen algunas excepciones, de ahí la importancia de la consulta previa. Lo mismo se aplica a las entregas creadas como consecuencia de un concurso de acreedores, que incluyen también las inversiones de los contribuyentes y los adquirentes deudores.

Entonces, ¿se puede ahorrar IVA o ITP?

De hecho sí, en ciertos casos que se cumplan las circunstancias detalladas arriba. Así como también, en la mayoría de los casos, si no se dan estas circunstancias, existen varias formas de legalizarlas: combinando la exención, su renuncia y la inversión del sujeto pasivo se puede evitar el IVA y el ITP.

Si tanto transmitente como adquiriente son sujetos pasivos del IVA (presentáis declaraciones de IVA) o como adquiriente vas a destinar a la actividad de arrendamientos, podéis no pagar ni IVA ni ITP en la compra de un local, nave o despacho profesional.

Muchos particulares, Pymes y pequeñas empresas han abonado el 10% por ITP (6-10% dependiendo del municipio) o el 21% de IVA al comprar su local comercial por falta de información relevante.

Curiosidades, pero el 10% cuando compráis un local de 120.000 euros son 12.000 euros. ¿Te sorprendéis por qué hay tantos casos en los que se paga IVA o ITP? Desafortunadamente, se debe a la falta de asesoramiento profesional.

Así que ya sabéis: si estás pensando en una compra de local, nave o despacho, podéis pedir la exención de impuestos en los casos detallados anteriormente.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de cómo ahorrar impuestos en la compraventa de un local. Podéis compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encontráis en la situación de querer adquirir o vender una propiedad en estos momentos y no sabéis si debéis tributar IVA o ITP, no dudéis en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Hipotecas

Luego del freno de la subida de tipos de interés el euríbor se estanca cerca del 4%

15 noviembre, 2023 No hay comentarios

Hay una esperanza para los hipotecados a tipo variables. Luego de la pausa en la subida de tipos de interés, el euríbor logra ubicarse cerca del 4%. Continúa leyendo el artículo para saber más.

El freno de la subida de tipos de interés genera un euríbor cerca del 4%

Se trata de una buena noticia para los hipotecados a tipo variable. El euríbor a 12 meses, es decir, el índice utilizado para calcular su interés, se ha estancado cerca del 4%. Esto tiene lugar, después de que el Banco Central Europeo anunciara, a fines de octubre, una pausa en la subida de tipos de interés que llevaban subiendo desde julio de 2022.

A simple vista, se trata de algo positivo, ya que la subida del euríbor encareció significativamente las hipotecas vigentes a tipo variable y los nuevos préstamos hipotecarios. Sin embargo, es normal que nos preguntemos cuáles serán las consecuencias de este estancamiento. Aquí te contaremos esto y mucho más.

¿A qué se debió la leve caída del euríbor y su posterior estancamiento?

En primer lugar, debemos dejar en claro por qué el euríbor dejó de subir. Se trata del índice referencia más utilizado en el país. Representa el interés medio al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí con un plazo de devolución de un año. Ese interés medio depende, fundamentalmente, del interés que el Banco Central Europeo (BCE) aplica al prestar dinero a los bancos del continente.

A partir de julio de 2022, el BCE subió los tipos de interés del 0% al actual 4,5%. Por ende, el euríbor, escaló por encima del 4% en el último año. Sin embargo, en la última reunión del BCE que tuvo lugar el 26 de octubre, el Consejo de Gobierno de este organismo se encargó de anunciar que no subiría sus tipos. Por otro lado, las previsiones indican que tampoco se realizarán aumentos en diciembre.

Durante las últimas semanas, el euríbor bajó levemente. Los bancos europeos consideran que el interés del BCE continuará estancado y hasta podría llegar a bajar a medio plazo. Actualmente, su valor diario se frenó cerca del 4%.

Es importante tener en claro que el valor que se utiliza para calcular el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable es el mensual. Se calcula realizando una media de los valores diarios.

¿Es posible que el euríbor se ubique por debajo del 4%?

Si analizamos la tendencia de los últimos días, lógicamente nos preguntaremos en qué momento se ubicará el euríbor por debajo del 4%. La realidad es que no es posible saberlo con certeza, ya que esto variará dependiendo de lo que suceda con la inflación y la situación económica de la eurozona.

El BCE subió los tipos de interés en el último año con el objetivo de contener la alta inflación a la que hacen frente los países de la zona euro. Es cierto que la inflación ha bajado, sin embargo, aún se ubica por encima del objetivo del 2%, cerrando octubre al 2,9%. En caso de que suba nuevamente, lo más probable es que el BCE opte por subir sus intereses nuevamente y, por ende, que el euríbor cotice al alza. En caso de que la inflación baje, probablemente suceda lo contrario.

Por otro lado, es importante tener presente cuál es la situación económica que atraviesan los países de la eurozona. En caso de que haya una recesión por culpa de los tipos altos, probablemente el BCE opte por bajarlos y que el euríbor disminuya. Sin embargo, si la economía de los países que utilizan el euro aguanta, el BCE podría mantener sus tipos altos, por lo que el euríbor continuaría al alza.

¿Qué préstamo hipotecario es más conveniente para un euríbor estancado?

Sin lugar a dudas, no es posible saber qué sucederá en el futuro. Esto significa que debes tener en cuenta cualquier posible escenario si estás pensando en contratar un préstamo hipotecario en los próximos meses. El tipo de hipoteca más conveniente dependerá de cuáles sean tus propias previsiones y tu perfil. Dependiendo de estos puntos sabrás si te resultará mejor optar por un interés fijo, uno mixto o uno variable:

Hipoteca fija: será una buena opción si no confías en que el euríbor baje y prefieres abonar una cuota estable para siempre. Es importante asegurarte de acceder a un tipo de interés bajo. Una buena opción en este caso es la Hipoteca Fija de BBVA, ya que su tipo es desde el 2,90% por domiciliar la nómina y contratar dos seguros.

Hipoteca mixta: es una gran opción si consideras que el euríbor no bajará a corto plazo y no logras encontrar ofertas a tipo fijo interesantes. Por ejemplo, la Hipoteca Open Mixta de Openbank, te permitirá disfrutar de un interés fijo desde el 2,74% para los primeros diez años y de un tipo variable desde euríbor más 0,55% el resto, a cambio deberás domiciliar la nómina y contratar dos seguros.

Hipoteca variable: es conveniente para aquellos que creen que el euríbor bajará a corto plazo y pueden abonar unas cuotas más elevadas en caso de equivocarse. La oferta variable más interesante es la Hipoteca Inteligente de EVO Banco, a partir de un euríbor más 0,48% (2,30% los primeros dos años) deberás domiciliar la nómina y contratar dos seguros.

¿Es posible que dejen de subir las cuotas de los préstamos hipotecarios a tipo variable?

En caso de que ya seas titular de una hipoteca a tipo variable, debes tener en claro que el estancamiento del euríbor aún no implica que las cuotas de tu préstamo bajen. Esto se debe a que su valor, de aproximadamente un 4%, sigue siendo mayor al de hace un semestre o un año. En otras palabras, la realidad es que si se lleva a cabo la revisión de tu interés durante los próximos meses, tus cuotas aún aumentarán. No obstante, será menos que si el euríbor continuara subiendo.

Es por este motivo que, si quieres evitar abonar unas cuotas más costosas, este puede ser un momento ideal para modificar las condiciones de tu hipoteca. Una opción es reducir tu diferencial con el objetivo de bajar las mensualidades, también podrás pasarte a tipo fijo o mixto para que no continúen subiendo, entre otros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el euríbor cerca del 4% después de la pausa en la subida de tipos de interés. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Alquilar

Subida del alquiler en Barcelona: lo que tienes que saber

14 noviembre, 2023 No hay comentarios

El precio de renta de los arrendamientos en España no deja de crecer, lo que ha provocado una subida del alquiler en Barcelona. Por eso en este post, te explicaremos todo lo que tienes que saber, acerca de esta situación que experimenta máximas nunca antes alcanzadas y qué se espera, para los próximos meses.

En los últimos años, el interés de miles de personas por conseguir un piso de alquiler hizo que la demanda de ese tipo de viviendas, se disparara. De esta manera, la demanda de interesados en viviendas de alquiler aumenta exponencialmente, mientras que la oferta se vuelve cada vez más pequeña.

Conseguir piso se convierte en un desafío y esto sucede principalmente, por el aumento en los precios de renta de los alquileres. Debido a que las viviendas disponibles son cada vez más escasas, en comparación con los interesados que desean disponer de alguna de ellas.

Por eso en este artículo, te indicaremos todo lo que tienes que saber, si tu deseo es mudarte a uno de los sitios más solicitados del país. Descubre por qué se experimenta una subida del alquiler en Barcelona y si esa situación repercute en otras ciudades para vivir o, solo se observa en este lugar.

¿Por qué España experimenta un gran aumento en sus precios de renta?

Uno de los mayores problemas que existen para los interesados en hallar piso de alquiler es, sin lugar a dudas, el alto precio de renta que solicita un propietario por alquilar su vivienda. Aunque, hay muchas diferentes opciones a la hora de arrendar un piso, la demanda se presenta con fuerza en los lugares céntricos.

Dado que, en estos lugares se suele disponer de todo lo necesario y se encuentra en cercanía de las instituciones educativas y los empleos, los precios de renta suelen ser más elevados que en otras zonas. Como la oferta es muy poca, el mercado inmobiliario actúa ofreciendo posibilidades, a quién pueda asumir el coste propuesto.

En muchos casos, los inquilinos deben afrontar sumas que alcanzan a más del 50% de sus ingresos, algo que repercute negativamente en sus economías. La subida del alquiler en Barcelona, no parece detenerse y si no se cuenta con una gran capacidad adquisitiva, las posibilidades de alquiler son cada vez menores.

Subida del alquiler en Barcelona: Una de las zonas con costes de renta más altos

Si bien se plantea que hay una subida del alquiler en Barcelona, este sitio es uno de los tantos que ha aumentado sus precios de renta en el último mes. De acuerdo a la información brindada por Idealista, se calcula que alrededor de 40 ciudades experimentaron subidas de precio, lo que ha dejado a los inquilinos en una situación complicada.

Barcelona lleva la delantera en los aumentos, porque todos los meses viene aumentando más del 2% de los precios de los alquileres. Sin embargo, hay otros sitios que también plantean porcentajes similares y se encuentran, dentro de las ciudades con subidas de precios que registran máximas nunca antes vistas.

En este caso, podemos nombrar a Valencia que aumentó un 4% en el último mes, al igual que Ourense con más del 3,5%. No obstante, un dato que sorprende le pertenece a Segovia, cuyas máximas fueron superadas ampliamente, con un más del 7% de aumento en las rentas. De todas maneras, algunos sitios tuvieron rebajas considerables.

¿Qué zonas experimentaron bajas de precio en los alquileres?

Los precios de los alquileres no han dejado de crecer, pero en algunas zonas esta particularidad se ha mostrado de forma contraria. Por eso se puede decir que, no todos los lugares se convirtieron en esfuerzos económicos imposibles de sortear para los inquilinos. León, es una de las ciudades en donde los precios de renta experimentaron una baja notoria, de más del 1%.

Este valor es un número a tener en cuenta, si se compara con la subida del alquiler en Barcelona y de su aumento progresivo a lo largo del año. Además, otro de los sitios que se posiciona como el que más ha bajado su renta es Huesca, que plantea una rebaja de más del 2%, mientras que Ávila también ha tendido hacia la baja, con más de un 0,5%.

Sin embargo, la sorpresa la dio uno de los lugares que siempre se caracteriza por sus costes elevados de alquiler, San Sebastián. Esta zona ha bajado más del 0,7% en lo que va del mes, lo que genera gran expectativa en aquellos que desean obtener una vivienda en uno de los sitios más demandados y con altos costes de renta.

Gran subida del alquiler en Barcelona: ¿la ciudad más cara para arrendar?

Arrendar hoy en día, no es una posibilidad para todos los interesados y esto tiene que ver, con el precio de renta que se maneja desde el mercado del alquiler. Aunque se ha remarcado que existe una gran subida del alquiler en Barcelona, hay zonas que han aumentado mucho más en estos últimos meses.

Pero el principal dilema de Barcelona es que, aunque no es la que más subidas ha sufrido en el año, tiene un primer lugar como el sitio con costes más elevados para arrendar. Los inquilinos que tienen el deseo de alquilar en esta zona, deberán disponer de más de 17 euros mensuales por metro cuadrado.

Madrid también plantea un precio parecido, pero presenta una baja de un 1% con respecto a los precios que maneja Barcelona. Por lo tanto, alquilar en este lugar tan solicitado y que cuenta con cercanía a los lugares más importantes del país, no es accesible para el inquilino promedio, ya que se deberá destinar buena parte de los ingresos con el objetivo de cubrir las rentas mensuales.

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Los grandes tenedores de viviendas

En Tendencias de mercado

Realidad virtual en el sector inmobiliario

14 noviembre, 2023 No hay comentarios

La realidad virtual en el sector inmobiliario es una herramienta que facilita muchas gestiones, en particular en lo que concierne al marketing y a la relación con el cliente. Muchas agencias se valen ya de esta tecnología para mejorar sus ventas, así como para actualizar su perfil en el mercado. En la nota de hoy te contamos los usos y beneficios que tiene aplicar la realidad virtual en el sector inmobiliario. ¡Toma nota!

Aplicaciones de la realidad virtual en el sector inmobiliario

En el sector inmobiliario existen múltiples aplicaciones para las tecnologías vinculadas a la realidad virtual. Se utilizan tanto en las residencias, como en los hoteles o en las mismas agencias para mostrar con mayor fidelidad los activos a los potenciales inversores. En particular, son muy útiles cuando se trata de mostrar proyectos donde media una distancia geográfica o temporal. Con esto último nos referimos, básicamente, a los proyectos que aún están en desarrollo pero que pueden ofrecerse a la venta mediante esta herramienta que permite al comprador vivenciar la construcción.

A su vez, dentro del ámbito del marketing, la realidad virtual se ha convertido en una herramienta indispensable para todas aquellas agencias que quieren destacarse en el mercado. De hecho, es actualmente un atributo diferenciador para aquellas empresas que se preocupan por procurarle al cliente experiencias únicas como inquilinos y como inversores.

En ese camino, los denominados “paseos virtuales” o “tours interactivos” habilitan a los usuarios interesados en visitar los inmuebles deseados a realizarlo mediante dispositivos a distancia que reconstruyen lo que sería una visita real. Se cree que la demanda por este tipo de tecnologías va en aumento en las empresas del sector inmobiliario, ya que perciben hasta un 84% de aumento en el interés de los compradores. Esto, sumado al hecho de que reduce las visitas presenciales a las más certeras, favorece a los agentes en el desarrollo de procesos más efectivos, organizados y limpios, puesto que economizan viajes a los lugares, así como papeleo en instancias más bien burocráticas de la venta.

Tours interactivos y múltiples beneficios

Tal como podrá el lector imaginarse, los paseos virtuales ofrecen múltiples beneficios tanto para los propietarios, como para los clientes y las agencias inmobiliarias. Para los primeros, estos tours le agregan valor a la vivienda, a la vez que resalta sus aspectos más atractivos frente al potencial comprador. Pero además tiene mayores chances de vender cuando un cliente desea visitar la casa con esta modalidad, porque significa -en general-, que ya la ha evaluado por otros medios y le interesa ir más lejos: recorrer sus habitaciones, simular usos o evaluar reformas futuras.

Como puede verse, la comodidad de esta alternativa se traslada con el mismo interés a la experiencia del usuario. Utilizando la herramienta de la realidad virtual en el sector inmobiliario los clientes pueden “acercarse” a un inmueble sin estar físicamente en él, y ver si cumple con sus requisitos, gustos o necesidades. Ciertamente, esto les facilita la decisión de descartar viviendas sin el compromiso que implica una visita presencial, por lo que la mediación del agente sigue siendo importante. La forma en que se ofrezca la guía, suma cuando se trata de reforzar detalles no dimensionados en las fotos, por ejemplo, o ampliar las posibilidades de remodelación si fueran necesarias.

Todas estas actitudes son de gran interés a su vez para las agencias, que gracias al comportamiento que tienen los clientes con los activos, pueden evaluar qué aspectos resaltar o modificar en sus estrategias de venta. Esto sin contar que la incorporación de tours virtuales, si bien requieren una inversión inicial, también pueden ser lucrativos porque reducen el margen de rechazo de la operación.

Cómo incorporar la realidad virtual en tu empresas

Para incorporar herramientas de realidad virtual en el sector inmobiliario hay que invertir en recursos materiales y en capacitaciones de los empleados. No obstante, los costes requeridos no son inalcanzables y, como se ha dicho, tienen grandes posibilidades de generar un rápido retorno.

Por ejemplo, en cuanto a equipamiento, es necesario conseguir cámaras especiales para confeccionar imágenes de 360° y un trípode especial para poder capturar fotografías. Todo coste a calcular estará sujeto al presupuesto de la empresa, pero a modo de referencia, un trípode de buena calidad podría rondar los 200 euros.

Existen también programas y software específicos para realizar paseos virtuales. Su objetivo es facilitar la compilación de imágenes y posibilitar el almacenaje y gestión de todos los proyectos de la empresa. Una vez cargados en el sistema, crean un link específico para cada paseo virtual que se puede añadir posteriormente a la ficha de la vivienda. El coste medio por contratar una plataforma de estas características se sitúa en los 40 euros mensuales.

Para que esta inversión inicial se mantenga dentro de las expectativas de ganancia, se sugiere elegir las propiedades y sistematizar en base a sus características los tiempos que requiere tanto la producción del tour virtual como su potencial uso. Como norma general, se estima que organizar un paseo virtual implica una duración aproxima de 3 o 4 horas más 2 o 3 horas destinadas a la maquetación del paseo o vídeo.

¿Te interesa ahora aplicar la realidad virtual a tu negocio?

Aplicar la realidad virtual en el sector inmobiliario es en definitiva, una opción seductora para el cliente y que hoy, aún marca una diferencia para la agencia y el propietario. Si bien requiere invertir en tiempos y recursos, ¿no crees que favorecería mucho las ventas de tu empresa?

Cuéntanos en los comentarios si ya conocías estas tendencias. Y no olvides que si estás buscando invertir puedes contar con el equipo de Oi Real Estate para acompañarte en todo el proceso. ¡Ya puedes comenzar tu búsqueda haciendo click en el botón de abajo!

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Ventajas de incorporar realidad virtual

En Formación Inmobiliaria

Calidad en la experiencia del cliente inmobiliario

14 noviembre, 2023 No hay comentarios

Si estás interiorizado al menos mínimamente en atención al cliente, conocerás entonces que se trata de un ítem de los más relevantes en el largo camino al éxito de tu agencia. Sin ir más lejos, se han escrito colecciones enteras en marketing resaltando por ejemplo cómo ser la mejor agencia regional y hurgando en las ventajas de maximizar las técnicas en el trato al usuario, cualquiera sea el sector comercial. Hoy día, se podría afirmar que la atención al público es una estrategia que puede llegar a ser considerada “de diseño”. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo mejorar la calidad en la experiencia del cliente inmobiliario en la agencia. ¿Estás listo? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

¿Incursionar en nuevas estrategias?

Aunque te parezca mentira, a muchos agentes inmobiliarios o directores de agencias inmobiliarias del tipo convencionales aún sigue pareciéndoles una excentricidad adentrarse en la exploración de técnicas en atención al público y de experiencia del cliente ¿Vale la pena destinar recursos y energías en el trato al interesado en comprar, vender o alquilar una propiedad? Pues cuando surge este interrogante debemos apresurarnos a contestar siempre positivamente.

Pero antes, lo que primero debemos preguntarnos es… ¿Cuánto conocemos a nuestro cliente ideal? ¿Sabemos lo suficiente sobre sus preferencias o sus requerimientos promedio? Estamos frente a un nuevo tipo de cliente. Veamos cuáles son a grandes rasgos sus características.

Es mucho más informado que hace una década atrás.

Llega a la consulta en agencia con un grado de conocimiento que le hace presuponer que manejará la negociación a su gusto.

Es un cliente más joven.

No está buscando precisamente un sitio para pasar el resto de sus días; prefiere experimentar y conocer más.

Posee un nivel de exigencia mucho mayor al del cliente de finales de siglo XX.

Demanda atención personalizada.

Es un usuario específicamente digital.

Calidad en la experiencia del cliente inmobiliario

Hemos visto las caras de este nuevo “usuario inmobiliario” o cliente. Entonces… ¿Requerirá este interesado que se lo trate de igual forma que al de antaño? ¿No crees que sería un despropósito? Abordar cualquier tipo de estrategia en experiencia del cliente en la agencia inmobiliaria, requerirá respuestas a las características citadas.

Por tanto, un agente inmobiliario moderno y eficaz, que intente sorprender al consultante y convencerlo de poner en sus manos la negociación, deberá como primera medida:

Poseer un grado de información superior y estar permanentemente actualizado.

Saber manejar los tiempos de la negociación y la ansiedad propia de cada diligencia.

Ofrecer distintas alternativas; las consideradas estándar y las opciones más innovadoras. Que el cliente elija.

Trabajar a toda hora con tal de satisfacer y solucionar cualquier consulta o tribulación dignas de un cliente exigente.

Estar al tanto de las últimas novedades digitales.

Concentrar estas características en un solo agente inmobiliario, parecerá casi imposible. Pero, si estás decidido a hacer carrera en el negocio de los bienes raíces, verás que podrás incorporar muchas de estas condiciones en muy poco tiempo, valiéndote del aprendizaje que cada negociación deja.

¿Qué ventajas obtiene tu agencia al mejorar la experiencia del cliente?

Son muchos los beneficios que pueden obtenerse, si logras apuntalar la atención al cliente. Por lo pronto, y si te manejas de forma correcta, pondrás a girar los engranajes del famoso “boca en boca”, fundamental en el negocio inmobiliario a pesar de estar transitando la era digital en su período 4.0.

1 Mejorar la imagen de marca

Como dijimos, el “boca en boca” puede ser una de las mejores estrategias en cuanto a captación de nuevos clientes. En este sentido, mejorar la imagen de marca de tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios, dependerá (contra lo impuesto en los viejos volúmenes de marketing) más de tu eficacia y poder de resolución que de las promesas volcadas en tus flyers.

Procura que tus campañas publicitarias reflejen habilidades posibles y comprobables. El cliente de hoy no se deja engañar fácilmente. Al respecto, una negociación pinchada podría costarte mucho más caro de remontar que una diligencia con problemas habituales. Recuerda la máxima “un cliente que se va, demora diez más en ser recuperado”.

2 Innovar de producto, pero no de proveedor

Al cliente actual le gusta innovar, conocer nuevas experiencias. Sin embargo (y contra lo que podría imaginarse), si eres capaz de satisfacer sus necesidades y solucionar sus inconvenientes más urgentes encontrarás que recurrirán indefectiblemente a tu agencia o a tus servicios, cada vez que requieran de un asesoramiento.

El acostumbramiento al buen trato y las respuestas a las exigencias funcionan como fuertes lazos entre el cliente y el agente inmobiliario. Cuanto mejores resultados ofrezcas, encontrarás una mayor fidelidad por parte de tu cartera clientelar.

3 Mejorar el ambiente de trabajo, puertas adentro

Cualquiera puede pasar por una mala racha, somos humanos y debemos aprender de nuestros errores si queremos mejorar. En cierto modo «necesitamos de algunos errores». Sin embargo, si las quejas de clientes molestos por faltas en el trato se transforman en un suceso habitual o recurrente en tu oficina, habrás de encender las alarmas.

El permanente tránsito de usuarios o clientes poco satisfechos puede llevar a establecer un clima de trabajo negativo puertas adentro; del cual es muy dificultoso y cuesta arriba salirse. Es recomendable no permitirse pasar por una temporada prolongada de clientes enfadados.

Tu compañía o firma en bienes raíces… ¿Qué recursos dispone para mejorar la calidad en la experiencia del cliente inmobiliario? Nos interesa mucho conocer tu opinión al respecto.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La mejor inmobiliaria regional

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En Invertir

Alza de las inversiones en viviendas de lujo

14 noviembre, 2023 No hay comentarios

Los grandes inversores se vuelcan a las inversiones en viviendas de lujo. Se trata de una tendencia que crece a nivel global y que implica un cambio de estrategia, donde el volumen es reemplazado por la calidad.

Las inversiones en vivienda de lujo presentan una importante alza a nivel mundial. Los grandes inversores se vuelcan hacia una estrategia de prevalecer la calidad por sobre los grandes desarrollos. Se trata de un segmento del residencial que mantiene su dinamismo en medio de un panorama de estancamiento en la rentabilidad media del inmobiliario tradicional.

Las subidas de tipos implementadas por el Banco Central Europeo y la Reserva Federal de los EEUU dispararon las tasas del hipotecario, lo que terminó afectando la rentabilidad del mercado inmobiliario. Además, la rentabilidad ofrecida por los títulos soberanos hace más atractivos a esos activos. De este modo, las viviendas y apartamentos de lujo toman relevancia para el sector de grandes inversores.

Rentabilidad del inmobiliario estancada

Es conocida la tradición española de inversión en el inmobiliario. En tiempos de crecimiento económico y en escenarios de crisis, históricamente el ladrillo atrae las preferencias. Hablamos sobre los motivos para invertir en viviendas en la actualidad en esta nota.

Pero actualmente, el sector de la vivienda está expuesto a los altos niveles del hipotecario, lo que afecta de gran manera la rentabilidad. En cuanto a las oficinas, el recambio que se viene desarrollando en las grandes ciudades ubica la rentabilidad del segmento por debajo de la media de los últimos años.

Las subidas de tipos de referencia, tanto del Banco Central Europeo como la Reserva Federal de los EEUU, combinadas con el alza en la rentabilidad de los títulos soberanos terminan de modificar el panorama de inversiones para el mercado de bienes raíces.

Vale recordar que la vivienda residencial, luego de recuperarse de la crisis hipotecaria tuvo muy buenos desempeños. Desde 2012 en adelante expandió su volumen desde 2.000 millones de euros hasta los 4.250 millones en 2018. Desde entonces se registró una caída en el volumen de negocios, que hizo descender a los 2.300 millones de euros en 2022. Se espera que el 2023 también termine con una merma en la cantidad de dinero transaccionado.

En busca de mercados que brinden mayores rentabilidades, los grandes apostadores dirigen sus estrategias a las inversiones en viviendas de lujo. En este artículo te contamos un poco más sobre esta situación. Un cambio de rumbo que desplaza el centro de los numerosos desarrollos hacia el lujo y la exclusividad.

Inversiones en viviendas de lujo

La dinámica de inversiones inmobiliarias en España tuvo su eje principal en el habitacional, ya sea para la venta como para el alquiler. De este modo, el país recibió incluso grandes sumas provenientes de capitales extranjeros. El extraordinario desempeño que los sectores hotelero y vacacional vienen experimentando, tienen un importante componente de dinero llegado desde el exterior.

Con el panorama actual del mercado inmobiliario, los grandes capitales se inclinan hacia las inversiones en vivienda de lujo, que se ha transformado en la tendencia a nivel mundial. En ese sentido, los hoteles y apartamentos de lujo son la estrella de los mercados. Y lo son en regiones tan distintas como los de EEUU, Países Bajos y en la propia España.

Tal vez un ejemplo claro sea el caso de Pontegadea, una de las desarrolladoras inmobiliarias que marca tendencia en las inversiones. La compañía ha logrado beneficios por más de 2.000 millones de euros durante el 2022, y se estima que dicha suma puede crecer hasta un 30% durante este año, lo que redundaría en beneficios por unos 2.600 millones de euros. Los directivos de la inversora inmobiliaria adjudican el excelente presente a la apuesta por hoteles, centros logísticos y, principalmente, las inversiones en el sector residencial de lujo.

El cambio en la estrategia de inversiones de Pontegadea se ha evidenciado en varios grandes inversores del inmobiliario. Los resultados indican el acierto que tuvieron, ya que la fortuna de la compañía pasó de 18.000 millones de euros en 2021 a los actuales 15.300 millones de euros. El paso de las inversiones en edificios de oficinas al residencial de lujo es una tendencia que siguen sus pares a nivel global.

Casas de lujo de los famosos

Las inversiones en viviendas de lujo no son exclusividad de compañías y desarrolladoras inmobiliarias. Muchos famosos buscan estrategias de rentabilizar sus ingresos y, siguiendo la tendencia de los grandes inversores, se vuelcan a comprar propiedades ostentosas.

Mansiones en las playas o en las montañas, grandes y lujosas propiedades en las zonas exclusivas en las grandes capitales y ciudades, todas estas opciones son las que tienen a disposición figuras del espectáculo a la hora de invertir.

Incluso están quienes realizan estas operaciones con fines de obtener rentabilidades poniendo en alquiler dichas propiedades.

La estrella del cine Gwyneth Paltrow protagonizó uno de los episodios más destacados de los últimos años, al ofertar su vivienda en California para dos personas. La actriz formó parte de una campaña impulsada por la plataforma Airbnb, donde sortearon dos lugares para visitantes, de los que Paltrow se convirtió en anfitriona.

Del mismo modo, pero con fines menos filantrópicos, varias estrellas han puesto en alquiler sus viviendas para quienes quieran disfrutar de los mismos espacios y lujos que sus admirados. El propio Leonardo Di Caprio ha desarrollado una plataforma propia para quien quiera -y pueda- alquilar su mansión de Palm Springs (en California), de 6 dormitorios y 7 baños, piscina, spa y cancha de tenis, a 3.750 dólares la noche.

En el ámbito local, el modelo y actor Jon Kortajarena ha puesto en alquiler su mansión de veraneo de Lanzarote, en Canarias. Se trata de una villa de 2.200 metros cuadrados, compuesta de una casa principal, dos apartamentos y un estudio, 7 habitaciones, 5 baños y piscina. Pasar la noche en la villa de Kortajarena puede costar unos 1.334 euros.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las inversiones en viviendas de lujo. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El encanto de vivir en Arnedillo

En Noticias Oi Real Estate

Vivienda para jóvenes: un problema actual

14 noviembre, 2023 No hay comentarios

Los problemas laborales y económicos de los jóvenes, han traído como consecuencia la dificultad para ellos de acceder a una vivienda. Por ello, desde el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de nuestro país, se ha realizado un estudio acerca de la cantidad de personas de entre 16 y 29 años que se encuentran emancipados.

En los últimos tiempos, la cantidad de jóvenes que han logrado adquirir una vivienda, ya sea para comprar como para alquilar, ha disminuido notoriamente. Para entender esta situación es que se deben analizar las distintas problemáticas por las que tienen que transitar y sortear.

Al analizar la situación de los jóvenes en la inserción en el mercado laboral, nuestro país comparado con el continente, se encuentra en una situación complicada. Es que según Eurostat, el 40 por ciento de los menores de 25 años se encuentra de paro. Esta cifra se establece ocho puntos por arriba de la media fijada en los países vecinos.

En este post te contaremos cuáles son los problemas de vivienda para jóvenes y las circunstancias que enfrenta este grupo etáreo hoy en día. ¿Nos acompañas?

La difícil situación de los jóvenes para acceder a una vivienda

La situación económica que vive nuestro país, ha generado muchos problemas para los jóvenes. Hoy en día, el paro, la precariedad, la inestabilidad e incertidumbre, ha generado cambios importantes para las personas de entre 16 y 29 años para acceder a una vivienda.

Es que este grupo etáreo, hoy en día tiene muchos problemas para acceder a una vivienda, principalmente debido a la imposibilidad de tener un trabajo estable. Esta actualidad impide que muchos de ellos puedan acceder con garantías a poder adquirir una propiedad. Es claro que la situación de generaciones anteriores, ha ido mutando en el tiempo.

Un dato significativo que nos permite de alguna manera poder afirmar esta situación tiene que ver con los datos que ha arrojado el estudio de Eurostat. Allí se ha informado que en este momento nuestro país se encuentra liderando, a nivel europeo, la cantidad de jóvenes que se encuentra de paro. Más de un 40 por ciento de los menores de 25 años, es la cifra que se ha reportado.

Pero la problemática de este sector de la sociedad no termina allí. Es que según Expresa Ana Puigdevall, quien es la tesorera de FIABCI España y directora general de API en nuestro país, otro de los problemas, tiene que ver con la precariedad de las condiciones laborales de quienes poseen un empleo. Explica que el salario promedio de los jóvenes, no es mayor a los mil euros al mes. Esta cifra es la mitad de lo que perciben los mayores de 55 años. Incluso, el empleo, la mayoría de las veces es temporal, lo que no permite que tengan una estabilidad económica.

La emancipación y la posibilidad de adquirir una vivienda para los jóvenes

La situación económica que hemos relatado anteriormente, trae una lógica consecuencia. La imposibilidad de emancipación de este grupo etáreo, por la imposibilidad de acceder los jóvenes a una vivienda. Esto se ve reflejado en los datos que han informado desde el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de nuestro país. Según se ha podido conocer, solo un 17,3 por ciento de la población que se encuentra entre los 16 y los 29 años ha logrado emanciparse.

Tenemos que tener claro, que hoy en día, para los jóvenes, es mucho más difícil que para generaciones anteriores poder acceder a una vivienda. Sumado a todos los problemas laborales, debemos recalcar que en este momento los alquileres son tan altos, y sus salarios tan bajos que deben tomar la decisión de quedarse en la casa de los padres, para poder costear su vida diaria.

Según Ana Puigdevall, hay otro punto importante a tener en cuenta. Es que para los jóvenes que han podido formarse, y que tienen un potencial acceso a mejores empleos con un salario más importante, hoy en día no saben si se quedarán viviendo en nuestro país. Por ello, no toman la decisión de adquirir una vivienda.

Cuáles son las alternativas a las que pueden recurrir los jóvenes

Hoy en día, y pese a la situación económica que vive nuestro país, existen algunas alternativas a las que es posible acogerse. Una de ellas es el Plan Estatal de Vivienda. Mediante él , es posible solicitar ayudas para menores de 35 años. Para poder acceder, es necesario que los ingresos en la unidad de convivencia sean menores a tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples. Esta medida, esta destinada al alquiler, rehabilitación y promoción de inmuebles y ha sido puesta en marcha en casi las 7.000 poblaciones que cuentan con menos de 5.000 habitantes de nuestro país.

Para aquellos que estén interesados en rentar una propiedad, serían del 50 por ciento. Esto sucederá siempre y cuando el coste mensual del alquiler no supere los 600 euros. En caso de que el valor sea de entre 601 y 900 euros, la ayuda sería de hasta un 30 por ciento.

Otra opción posible tiene que ver con la posibilidad de solicitar una hipoteca. Para ellos, explican que es aconsejable que la persona pueda contar con ahorros con los que pueda cubrir entre un 25 y un 30 por ciento del valor del inmueble que se quiera adquirir.

Existen además, algunas entidades financieras que ofrecen la posibilidad de acceder a ventajas para jóvenes. En algunos casos tiene que ver con una reducción en los intereses hasta que el solicitante cumpla los 35 años. Esta diferencia y la edad establecida tiene que ver con la idea de que para ese momento, ya podría tener ingresos más estables para poder hacer frente a las cuotas.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

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En Hipotecas

Una promoción inmobiliaria puede influir en tu préstamo hipotecario

14 noviembre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo sobre la promoción Inmobiliaria y cómo puede influir en tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Una promoción inmobiliaria puede ofrecer diferentes ofertas y beneficios. Es posible que esto genere un impacto en la cantidad de dinero y las condiciones de tu préstamo hipotecario. Aquí te contaremos todo lo que debes saber.

Promoción inmobiliaria: ¿De qué se trata?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de una promoción inmobiliaria. Se trata de cualquier estrategia o campaña cuyo objetivo es aumentar la venta o el alquiler de propiedades. Puede abarcar diferentes beneficios, entre ellos: descuentos en el precio de venta, bonificaciones por tiempo limitado, paquetes exclusivos que agregan valor a la vivienda, como electrodomésticos de alta gama, un buen diseño interior o incluso ofertas de financiamiento con condiciones especiales.

Las promotoras inmobiliarias utilizan las promocionas con el objetivo de atraer compradores y, de este modo, lograr que el proceso de venta sea más rápido. Es muy común que se trate de ofertas para propiedades en pre-venta, o bien, cuando un nuevo desarrollo inmobiliario aún se encuentra en proceso. Por otra parte, probablemente se trate de estrategias para vender una propiedad que estuvo en el mercado demasiado tiempo y la promotora ya busca darle salida.

¿Cuál es la diferencia entre agencia y promotora inmobiliaria?

Si bien comparten un mismo sector, la realidad es que una promotora inmobiliaria no cumple el mismo papel que una agencia inmobiliaria. Sin embargo, existe la posibilidad de que en algunos casos lleguen a trabajar de manera conjunta. Aquí van las principales diferencias:

Promotora Inmobiliaria

Se ocupa desde el comienzo de la construcción de una propiedad.

Se encarga de comprar el terreno, financiar el proyecto, obtener licencias, autorizaciones y además, de supervisar la construcción.

Tiene responsabilidad civil. Esto significa que, en caso de que haya defectos constructivos en un periodo de 10 años, será responsabilidad de la promotora inmobiliaria.

Busca recuperar la inversión en el proyecto.

Agencia Inmobiliaria

Su papel principal es en la fase de comercialización. Se trata de una intermediaria entre promotora/propietario y comprador.

Se ocupa de llevar a cabo los trámites vinculados a la compraventa. Además, asesora al vendedor y al comprador.

Busca cobrar una comisión por la intermediación en la venta de una propiedad.

Hace uso de diferentes herramientas para valorar inmuebles y establecer estrategias de venta.

Diferentes tipos de promotoras inmobiliarias

Dentro de la promoción inmobiliaria podemos encontrar diferentes tipos. Cada uno varía fundamentalmente, por la naturaleza de los proyectos, la estructura de capital y los objetivos comerciales.

Un asesor hipotecario te puede guiar con precisión en esto, sin embargo, aquí va una simplificación de los tipos de promotoras inmobiliarias que puedes encontrar:

Según Tipología de Activos

Promotoras Residenciales: se enfocan en la construcción de viviendas, puede ser para uso propio o para venta.

Promotoras de Activos Terciarios: se ocupan de crear inmuebles, entre ellos, centros comerciales o logísticos.

Estructura de capital

Promotoras Públicas: por lo general pertenecen a entidades gubernamentales o ayuntamientos, el objetivo es brindar viviendas asequibles.

Promotoras Privadas: pertenecen a inversionistas privados. Tienen un carácter familiar, o bien, encontrarse bajo el control de fondos de inversión.

Promotoras Cotizadas: sus acciones se negocian en bolsas de valores, esto permite que el público invierta en ellas.

Intereses y negocio

Promotoras Dedicadas: se especializan en promoción inmobiliaria, poseen un gran conocimiento en el sector.

Promotoras Diversificadas: si bien se dedican a la promoción inmobiliaria, también abarcan otras áreas, entre ellas la gestión de inversiones o la construcción.

Elije la mejor promoción inmobiliaria

Elegir una promoción inmobiliaria no es algo sencillo, influirá en la calidad de tu vivienda. Además, la inversión que supone hace que debas analizar todos los puntos muy bien antes de tomar una decisión. Aquí van algunos consejos para elegir la mejor promoción inmobiliaria:

La reputación de la promotora inmobiliaria

Cada promotora inmobiliaria es diferente. Es muy importante investigar la trayectoria y el historial de cualquier promotora antes de tomar una decisión. Observa si cumplieron con sus compromisos en proyectos anteriores, qué opinan otros compradores. Son puntos de gran valor para tomar una decisión acertada.

Ten en cuenta la documentación

Debes asegurarte de que la promotora te proporcione todos los documentos necesarios, por ejemplo licencias y certificados de final de obra. Una promotora organizada, de seguro entregará un proyecto de calidad.

La importancia de la comunicación

Ofrecer al cliente una comunicación abierta es fundamental. Si la promotora responde todas tus preguntas y te informa de manera proactiva, sin lugar a dudas, es un punto muy valorable.

Analiza las características de la promoción

Un punto importante es observar cada detalle de la promoción inmobiliaria. Debes tener en cuenta la orientación de la propiedad, las vistas, la distribución y la cantidad de viviendas disponibles. Se trata de elementos te darán una idea de la calidad y la demanda de la promoción.

Herramientas virtuales

Entre las herramientas virtuales podemos resaltar una de gran utilidad, nos referimos a las visitas virtuales. Son perfectas si buscas comprar una vivienda sobre plano. Puedes utilizar esta herramienta para tener una visión más clara de lo que puedes esperar una cuando la vivienda esté realizada.

Los beneficios interesantes no son lo único que ofrecen las promociones inmobiliarias. La realidad es que también pueden impactar en las condiciones de tu hipoteca. Esto puede ser para bien o para mal. Por eso es importante que analices cuidadosamente cada uno de los puntos que hemos mencionado en este artículo antes de tomar una decisión.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la promoción inmobiliaria y su impacto en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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