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Locales comerciales 23 marzo, 2022

Licencias de hostelería en España: ¿Qué son y cuáles son las más comunes?

El universo hostelero en España se encuentra regido por sus propias reglas. En el territorio existen diversos tipos de licencias de hostelería y permisos con los cuales debe contar un negocio para poder brindar sus servicios. Ya sea un bar, un restaurante o una cafetería.

En la gran mayoría de los casos, los bienes inmuebles donde se desarrollan actividades de hostelería son locales abiertos al público. Asimismo, son espacios que ofrecen y albergan diversos puestos de trabajo. Por lo tanto, para poder llevar adelante la apertura de los mismos será necesario cumplir con una serie de condiciones y requisitos.

¿Por qué son necesarias las licencias para la apertura de locales en el sector hotelero?

Cuando hablamos del sector hoteleros nos referimos a todos los establecimientos que realizan de manera periódica y profesional actividades vinculadas a la recepción y hospedaje de personas, a través del cambio de una paga.

En aquellos locales en los cuales se ofrecen al público todo tipo de alimentos o bebidas con alcohol deben cumplir con una serie de normativas. Las mismas deben asegurar seguridad, bienestar y salud pública.

Por ellos, para poder llevar adelante este tipo de actividades y servicios, aquellos establecimientos que han de ser restaurados o destinados al sector deben obtener una aprobación y habilitación municipal. En España, los requisitos necesarios dependen de las regulaciones que cada municipio y ayuntamiento disponga. Por lo tanto, la apertura de un local y la solicitud de la licencia de hostelería deberá ser pedido en la administración en la cual se ubica el mismo.

Luego de llevar adelante la planificación del proyecto, y precio a su apertura, se deben cumplir determinados aspectos. Nos referimos a la ubicación, los tipos de trámites y gestiones a realizar vinculadas a los suministros y a las licencias de obra.

A continuación, te presentamos cuales son los tipos de licencia de hostelería que hay en España y luego los requisitos necesarios para adquirirlas.

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¿Cuáles son los tipos de licencias de hostelería en España?

En el sector de la hostelería existen una gran variedad de posibilidades en la tipología que pueden tener los locales y a que actividad se pueden dedicar. Lo rubros más conocidos o más usuales son los bares, cafeterías y restaurantes y cualquier tipo de actividades que se vincule a la venta o servicio de bebida y comida.

Dentro de ese gran abanico de opciones existen tres tipos d licencias de hostelerías más reconocidas en España. Se trata de un punto de suma importancia tener en cuenta si se está pensando en la compra de un local para emprender alguna de estas actividades.

Licencias para bares y cafeterías

Por otro lado, los bares pueden ser definidos como ocales comerciales en los cuales se brinda un servicio de bebidas calientes o frías. Asimismo, en este tipo de actividad también se integran algunas comidas rápidas, como ser, aperitivos, raciones, bocadillo o tapas.

Por su parte, las cafeterías están conceptualizadas como espacios en los cuales se sirven todo de tipo de bebidas o infusiones vinculadas al café. Las bebidas son acompañadas por comida relacionada a la repostería como, por ejemplo, bocadillos, dulces, sándwiches, etc. En este tipo de establecimientos también se sirven bebidas en general y helados.

Licencias de hostelería para restaurantes

Por otro lado, se encuentran los restaurantes. Hablamos de locales que se encargan de elaborar y servir una gran variedad de comidas elaboradas y sofisticadas. Para ello, los establecimientos que brinden este tipo de actividades deben disponer de una instalación adecuada para el rubro. Entre ellas: cocinas, extracción de humos, sistema antincendios, etc.

Asimismo, este tipo de licencias reúne aspectos tales como:

localización,
aforo y accesibilidad,
cocina,
manipulación de alimentos,
almacenaje de alimentos,
ventilación,
instalación de gas e instalación eléctrica
potencia contratada,
aseos públicos, aseos para el personal,
cuarto de residuos e insonorización.

Para ellos, lo que se recomienda es la contratación de un profesional en la materia para que pueda llevar adelante el proyecto. Dicho documento debe acreditar que el local comercial reúne todos los requisitos para realizar la actividad.

Otras categorías de establecimientos que requieren de licencia

Los demás locales comerciales dentro del sector hostelero que se dediquen a la producción y servicio de comidas o bebidas serán incluidos dentro de alguno de los tipos genéricos.

Este tipo de locales pueden ser ubicados en una subcategoría dentro de los bares/restaurantes. Lo que se le agrega y diferencia de los mismos son que agregan ambientación musical. Nos referimos a locales comerciales que necesitarán de las siguientes licencias:

Bar o restaurante musical: local donde la musicalización es mediante instrumentos mecánicos, sin espectáculos ni pistas.
Discoteca: local en condiciones para realizar espectáculos y pistas de bailes.
Bar con música en directo: sin lugar de pista de baile. No obstante, con la posibilidad de ofrecer espectáculos en vivo. Pubs y bares de copas necesitan este permiso.

A partir de esta información, veamos los requisitos que se necesitan cumplir para que el local sea habilitado.

¿Qué requisitos debe cumplir un local de hostelería?

Las licencias de hostelería requieren de una serie de requisitos para poder ser obtenidas. Y, de esta manera, habilitar el local comercial para poder brindar la actividad.

Ubicación y adecuación del local comercial

Al momento de la elección de la ubicación que va a tener un local vinculado a la hostelería es necesario tenes en cuenta diversos aspectos. Los mismos se encuentran vinculados al contrato de alquiler, los residuos que generará el servicio, las licencias de obras necesarias. A ello, se le suma el cumplimiento de las respectivas normativas de accesibilidad y prevención de incendios.

Condiciones específicas de bares y restaurantes

Por otra parte, los bares y restaurantes deben cumplir algunos requisitos extras aparte de los tramites de apertura. Este tipo de gestión tiene que ver con condiciones específica con respecto a las actividades del sector. Como ser: condiciones sanitarias, horarios de apertura y cierre al público, licencias municipales, etc.

Licencia de actividad

Las cuestiones vinculadas a la instalación eléctrica y de gas, a la cámara de residuos, la salida de humo; la altura del establecimiento; el aislamiento acústico; la potencia de la cocina, etc. son gestiones que forman parte de la solicitud de la licencia de actividad. Es decir, de apertura.

En la gran mayoría de los casos, este tipo de gestiones deben realizarse en el ayuntamiento correspondiente. Para ello, se deberá contrata un técnico competente para llevar adelante el proyecto y una entidad ambiental de control (EAC).

Procedimiento para la legalización de las diversas licencias de hostelería

Para poder llevar adelante el proceso de legalización de este tipo de establecimientos que requieren licencias de hostelería se deben realizar los siguientes pasos:

Comunicar la actividad de manera previa al ayuntamiento y la donde será a ubicación del local comercial. Esto para los casos en los cuales el aforo es hasta 150 personas.
Dicha comunicación es mediante la presentación de una documentación determinada por el ayuntamiento correspondiente. La misma será en relación a las características del local comercial y de la entidad que desarrollará la actividad.
Solicitar la licencia municipal su se trata de un aforo de más de 150 personas.

A su vez, se deberá solicitar la licencia y presentar la solicitud en los siguientes casos:

Establecimientos abiertos al público de régimen especial. Cuando se trate de municipios de más de 50.000 habitantes competencias propias.
Locales donde se desarrollen actividades de orden sexual.
Locales abiertos al públicos no permanentes y desmontables.
Establecimientos que funciones como discotecas u otros locales que requieran licencias con mayor alcance.

Soft skills para el sector hotelero

Hasta aquí cada una de las licencias de hostelería que se requieren para habilitar la actividad de un local comercia en el sector. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar esta nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Alquilar 22 marzo, 2022

Barrios de Madrid más económicos para alquilar

El precio medio de publicación de una vivienda para alquilar en Madrid se sitúa en los 14,8 euros por m2 al mes. Esto supone una subida interanual del 0,7% y un repunte trimestral del 1,3%, según los datos de la plataforma Brains Real Estate.

Por eso hoy con Oi Real Estate te contamos todo lo que necesitas saber sobre los barrios más económicos para alquilar tu vivienda en Madrid.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Los 5 barrios de Madrid donde es más barato alquilar

Una vivienda en alquiler en la capital de España el 60,8% de la oferta son pisos de una o dos habitaciones. Asimismo, estas tienen una superficie promedio de algo más de 89 m2, y alquilar un piso cuesta al rededor 1.321 euros mensuales. “Lejos aún de las cifras pre-pandemia, cuando los precios oscilaban en torno a los 1.500 euros mensuales, pero ya despegándose del suelo alcanzado pos-pandemia, cuando en el primer trimestre de 2021 se alcanzaron los 1.225 euros”, comenta el data scientist de Brains RE, Antonio Ramudo.

Por otro parte, el periodo que una vivienda pasa en el mercado desde que se comercializa hasta que se alquila, dicho de otra manera el tiempo medio de publicación, alcanza los 2,6 meses, un 21,8% más en tasa anual. “El tiempo de publicación en Madrid parece haber tocado techo después de la pandemia, ya que ha encadenado dos trimestres con la misma cifra tras año y medio de subida continua”, advierte Ramudo.

El precio del alquiler, sin embargo, no aumentó en todas las zonas de la ciudad de Madrid. En los siguientes barrios, el alquiler se ha disparado más de un 10% en el último año:

San Cristóbal, en el distrito de Villaverde.
Salvador, en San Blas-Canillejas.
Zofío, en Usera.
Valdemarín, en Moncloa-Aravaca.
Adelfas, en Retiro.

En otras zonas de Madrid el precio de la vivienda para alquilar ha caído más de un 4%. A continuación enlistaremos los barrios donde más a bajado el precio del alquiler.

Gaztambide, el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Gaztambide pertenece al distrito de Chamberí y, según los estudios, es el quinto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar una vivienda.

El precio medio del alquiler en Gaztambide, donde el 57,7% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios, es de 15,1 euros por m2 al mes. Esto supone un descenso interanual del 4% y una caída trimestral del 3,3%. “Pese a ello, el precio mensual, 1.263 euros, es el mismo que hace un año” dice el experto.

En esta parte del municipio, las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 83 m2 de media.

En cuanto al tiempo medio de publicación en Gaztambide, se sitúa en los 2,5 meses. Esto significa un 38,4% más en tasa anual y un 2,1% más en comparación trimestral. Ramundo comenta que: “al igual que en Madrid municipio, la dilatación de los tiempos de publicación parece haber terminado”.

Gaztambide el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda — **Gaztambide** el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Orcasur

Orcasur, forma parte de Usera y es el cuarto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar un inmueble. “A diferencia de la mayoría de barrios de la capital, Orcasur ya comenzó a sufrir un retroceso en sus precios de alquiler antes de la irrupción de la pandemia. Desde 2019 se aprecia una contracción del precio”, afirma el data scientist.

Alquilar una vivienda en Orcasur cuesta 10,1 euros por m2 al mes y esto supone una bajada del 5,4% respecto a hace un año. Asimismo el 69,6% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones y el incremento respecto al trimestre pasado es del 8,1% “Este repunte se nota también en los precios mensuales, que comienzan a subir tras dos años de caída continuada”, asegura Ramudo.

Ahora bien, si tenemos en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid tiene una superficie de más de 85 m2, alquilar supone un aproximado de 858 euros mensuales. Además, el tiempo de publicación en Orcasur, alcanza los 2,2 meses, un 6% menos que hace un año y un 9,2% menos que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas

Casco Histórico de Vallecas, en Villa de Vallecas, tambien forma parte del podio de los barrios de Madrid donde más ha caído el precio para alquilar un inmueble.

El precio del alquiler en Casco Histórico de Vallecas es de 10,4 euros por m2 al mes. Aquí, el 75% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios. Este precio de alquiler supone un desmoronamiento interanual del 5,6%. Además, si lo comparamos trimestralmente, retrocedió un 1,5%, igual que en Sol, en el distrito Centro. “Pese a ello, el ticket presenta la primera subida en los últimos dos años, anticipando un posible avance en el precio medio durante 2022”, comenta el data scientist.

En esta zona de Madrid, el precio mensual se sitúa en los 790 euros, debido a que las viviendas que se encuentran para alquilar miden cerca de 76 m2.En relación al tiempo de publicación en Casco Histórico de Vallecas, alcanza los 2,2 meses. Esto significa un 30,3% más que hace un año y un 2,4% más que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico — **Casco Histórico de Vallecas** el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico

Lucero

Lucero es parte del distrito de Latina y, además, es el segundo barrio de Madrid donde más bajó el precio para alquilar un piso.

Alquilar una vivienda en Lucero, cuesta 11 euros de media por m2 al mes, y supone un descenso del 6% respecto a hace un año. Incluso, el 75,5% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones.

Asimismo, hablando de la tasa intertrimestral, los precios del alquiler cayeron un 0,8%. Esta caida es igual que en San Pascual, en Ciudad Lineal, Guindalera, de Salamanca y Moscardó, en Usera.

Si se tiene en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid posee una superficie promedio de de 74 m2, alquilar una cuesta 813 euros mensuales.

De igual forma, el tiempo medio de publicación en Lucero es de 2,2 meses, un 14,6% anual más, pero un 3,1% menos en comparación trimestral. El experto señala que “tras medio año con el tiempo de publicación estabilizado en torno a los 2,3 meses, los tiempos parecen haber empezado a contraerse ligeramente”.

Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso

Media Legua, que forma parte de Moratalaz, es el barrio de Madrid donde más se ha caído el precio de alquiler.

Principalmente, el precio del alquiler en Media Legua, se encuentra en los 10,2 euros por m2 al mes, lo que implica una caída interanual del 6,3%. Hay que tener en cuenta que es una zona donde el 55,2% de la oferta son pisos de tres dormitorios. Sin embargo, la tasa trimestral ha subido un 1%, igual que en Delicias, dentro de Arganzuela y en Marroquina, también en el distrito de Moratalaz.

En esta zona de Madrid, el precio mensual alcanza los 924 euros, debido a que las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 90 m2. “El ticket, al igual que el precio medio, ha sufrido un repunte en el último trimestre”, señala Ramudo.

Por último pero no menos importante, el tiempo de publicación en Media Legua es de dos meses. Esto significa un 0,5% anual menos y un 4% intertrimestral menos.

*Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso*

Esperamos que este post sobre los barrios de Madrid más económicos para alquilar, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Propietarios 22 marzo, 2022

Burofax por impago de alquiler

Eres el propietario de una vivienda alquilada y, deseas conocer la información más completa del mercado inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, descubrirás todo lo que necesitas saber, en esta ocasión hablaremos sobre el burofax por impago de alquiler. Te invitamos a leer el siguiente post.

Colocar una propiedad en alquiler puede ser muy complicado, cuando no se conoce con exactitud todo lo que lo rodea. En OI REAL ESTATE, nos dedicamos a la compra y venta de propiedades desde hace más de una década, aconsejamos a nuestros clientes con los mejores consejos del mundo inmobiliario y, deseamos compartir todo lo que tienes que saber sobre el burofax por impago de alquiler.

Si no conoces qué es el burofax por impago de alquiler o, deseas tramitarlo y no sabes cómo realizarlo, ni el procedimiento que tienes que hacer; te encuentras en el sitio adecuado para descubrirlo. En este post, aprenderás todo lo que necesitas saber sobre este tema, cuál es el coste del documento y si requieres de un abogado o, puedes hacerlo por tu cuenta. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el burofax por impago de alquiler?

Cuando alquilas tu vivienda a un inquilino debes establecer las cláusulas que formarán parte del contrato de alquiler. El arrendatario se compromete a cumplir cada una de las obligaciones que tiene como huésped en tu propiedad, así como también, tú debes cumplir la que corresponden como dueño de la propiedad.

Sin embargo, uno de los requerimientos más necesarios y el que fija un trato entre arrendador e inquilino, es el pago de la renta por parte de este último. Puede ocurrir que el arrendatario se atrase con el pago que le corresponde por mes y es allí, donde se puede iniciar un burofax por impago de alquiler.

El burofax es el documento que realiza el arrendador, con la necesidad que se le pague por las rentas atrasadas. Este tipo de documentación reviste carácter de urgencia y, se le solicita al inquilino el coste de lo que debe, sirve como prueba de que se le ha enviado la notificación al arrendatario.

Errores que se tienen a la hora de pensar en este tipo de documentación

El burofax por impago de alquiler, suele confundirse con otros tipos de documentos y es, por eso que, te enseñaremos a descubrirlo. Se piensa a menudo, que se trata de una carta certificada y aunque, presenta similitudes con este procedimiento, no lo es ya que solamente el burofax por impago de alquiler tiene validez en el contenido que envía.

Por otra parte, tampoco se lo puede corresponder con el fax; porque no se sabría si este documento llegó al destinatario deseado. El inquilino debe recibir el burofax por impago de alquiler, en donde tiene que existir la prueba que se le ha comunicado sobre los costes que adeuda.

El mundo digital ha modificado las formas de comunicación y las maneras de realizar documentos o, trámites de suma importancia. Es por ese motivo que, no se puede pensar al burofax por impago de alquiler mediante vía digital, el inquilino pudo haber leído el mensaje por correo electrónico, pero nunca responder alegando que no le llegó.

Si el inquilino paga su deuda: ¿Puede evitar el desahucio?

En el momento en que un inquilino se niega a pagar la renta que adeuda o, si el arrendador se ha comunicado de manera incesante con el arrendatario para arreglar la situación y no ha obtenido respuesta, puede iniciar una demanda de desahucio. Sin embargo, puede emitir un burofax por impago de alquiler, como última opción para el arrendatario.

Si el inquilino recibe el burofax y posee el dinero para evitar el desahucio, puede continuar viviendo en esa propiedad alquilada, siempre y cuando cumpla con los pagos que le corresponden. No obstante, puede ocurrir que no pague el burofax; por lo que se iniciará una demanda de desahucio y si el inquilino desea conservar la vivienda, tendrá que pagar por gastos de juicio y las deudas atrasadas.

Puede ocurrir también, que se haya realizado una enervación por desahucio en el pasado y en esa ocasión, el inquilino no podrá evitar el desalojo. Solo podrá pagar las deudas que tiene con el propietario de la vivienda, pero no regresará a vivir en el sitio, en el que se encuentra.

¿Cómo debes realizar un burofax por impago de alquiler?

Si le has comunicado a tu inquilino el coste de lo que adeuda de renta, de todas las maneras posibles y no te ha respondido, es hora de actuar y realizar un burofax por impago de alquiler. Si bien, este es el último paso que se tiene que dar y, es mejor ponerse de acuerdo con el arrendatario; sino recibes una respuesta de su parte, tienes que hacerlo.

La realización de este documento solo demora un día, no existe la posibilidad de tramitarlo de manera online, por lo que tendrás que trasladarte. Se recomienda la ayuda de un abogado para llevar a cabo este procedimiento, porque es una situación compleja y se requiere de los mejores en el tema.

El coste de este documento no tiene un valor único, por lo que puede alcanzar números que se encuentran entre los 92 y 588 €. Esto, dependerá del servicio de burofax que se realice, pero los precios suelen presentarse en los valores que, indicamos hace unos instantes.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

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Contrato de alquiler: todo lo que debes saber

Inmobiliario 22 marzo, 2022

Mega Coworking inaugura en Barcelona

¿Tiene un techo definido la modalidad de coworking? Según los expertos, existe un modelo de coworking para cada necesidad de trabajo. Al respecto, un nuevo concepto desembarca en la ciudad de Barcelona con más de 1.000 m2 de superficie. Hoy, en Oi Real Estate, veremos detalles sobre cómo este mega coworking inaugura en Barcelona. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre un sensacional emprendimiento ¿Estás listo?

Varios conceptos en un solo proyecto

Indicesa L’Illa y Savills hace su irrupción en el edificio de la Illa Diagonal de Barcelona (el I´illa&Co.) con un espacio coworking debutante en el corazón mismo del polo financiero, en la capital catalana. Este concepto, propone aunar en una sola instalación (mega, por cierto) centros comerciales, oficinas, hoteles y un espacio flexible de trabajo.

Anna Gener, CEO de Savills Barcelona, como una de las principales impulsoras del proyecto, asume la apuesta de la compañía que la mantiene en uno de sus principales frentes:

Desde nuestra compañía apostamos por ciudades multicéntricas y la inauguración de la illa&Co es un gran ejemplo. Con los nuevos paradigmas laborales, existe el elemento del teletrabajo desde el hogar, desde la oficina tradicional y finalmente el tercer espacio, que ayuda a retener el talento y a cuidarlo, con coworkings ubicados en puntos estratégicos.

Anna Gener – CEO de Savills Barcelona

Aporte de valor de un mega coworking

Sendas características positivas destacan al proyecto y quedan a la vista en su inminente puesta en marcha:

Ubicación privilegiada. El edificio se encuentra a menos de 20 minutos del aeropuerto del Prat; y a 5 minutos de Sants. Además, su emplazamiento cuenta con gran accesibilidad por parte de los principales servicios de transporte público.
Disponibilidad de espacio de trabajo. Dispone de un total de 92 departamentos internos distribuidos en 25 despachos de oficinas.
Concepto digital. Todo espacio de coworking debe contar con máxima tecnología a disposición de sus temporales inquilinos o usuarios. Dicho espacio presenta máxima velocidad de internet y equipamientos adaptados especialmente para videoconferencias; y otros aspectos de avanzada como el reconocimiento facial vía scan digital.
Espacios para el ocio. El sueño de todo coworker es sin dudas contar con la libertad de tomarse un tiempo de descanso en mitad de la actividad laboral. En este sentido, illa&Co ofrece zonas de trabajo en open space, campo de mini golf y variadas estancias comunes de socialización.

Respuestas en base a la demanda actual

El espacio coworking en general se distingue de cualquier modalidad de trabajo por generar respuestas a los requerimientos de las compañías. En este sentido, este mega emprendimiento coworking ofrece una salida a la necesidad de cientos de firmas, ávidas por conseguir una locación física temporal en un polo de oficinas con muy poca oferta (dada la alta ocupación de los espacios convencionales disponibles actualmente). Se estima que menos del 5% de las oficinas en el corazón de la ciudad de Barcelona se encuentra actualmente ofrecido a la venta o alquiler.

De momento, voceros de Indicesa L’Illa y Savills anunciaron que las plantas de illa&Co se encuentran ya reservadas u ocupadas al 50%; y que son 14 al día de hoy las compañías que despliegan sus plantillas en dichas locaciones; entre los que se pueden contar prestigiosas firmas farmacéuticas y del sector financiero; consultores de distintas áreas profesionales y de negocios; e incluso un sector destinado a la embajada de Corea del Sur.

Mega Coworking inaugura en Barcelona

Con la irrupción de la pandemia COVID 19, en 2020, el sector coworking fue uno de los primeros ámbitos de oficina en verse obligado a cerrar sus puertas; y uno de los más apresurados en reabrirlas con los sucesivos levantamientos de las medidas restrictivas a la movilidad. Podría decirse que, al día de hoy, el circuito se encuentra finalmente restablecido en sus actividades al 100%, con mayores y mejores expectativas que antes de los primeros embates de la pandemia.

Al respecto, durante 2021 se registraron solamente en la ciudad de Barcelona nueve diligencias avocadas a implementar la modalidad híbrida de coworking, con singular éxito; estos conceptos de trabajo colaborativo construyeron y ocuparon más de 11.600 m2, con el fuerte compromiso de respetar al medioambiente. Esta posición “verde”, las posiciona muy por encima de las preferencias entre las nuevas compañías o programas a futuro.

Certificación Well para la modalidad de trabajo del futuro

En su acuerdo de responsabilidad ambiental, el mega coworking barcelonés contará también con la preciada certificación Well ¿De qué se trata? En un apunte extra, señalaremos que es una certificación que combina prácticas en diseño y construcción, aunados en cuidar la salud de las plantillas y del planeta.

El WELL Building Standard™, provisto por el Green Group, considera la creación de ambientes saludables y lidera el mercado inmobiliario en este tipo de certificaciones; ofreciendo servicios comprobados en evaluaciones de rendimiento ecológico.

¿Un nuevo titán en coworking en Barcelona?

Esta nueva propuesta en modalidad de trabajo, se posiciona como máximo exponente en uno de los polos de oficinas más exigentes, modernos y requeridos de toda Europa. Muchos se muestran escépticos sobre el futuro de la modalidad híbrida respecto al porvenir y a la aceptación por parte de las plantillas.

Para poder comprobar y analizar finalmente su impacto respecto al concepto convencional de oficina, los medios especializados recomiendan ser cautelosos y esperar a poder recabar la suficiente información una vez resuelta la salida de la pandemia COVID. Acaso recién a finales de década podamos contar entonces con la data necesaria para concluir si el modelo de coworking ha resultado un éxito o una moda pasajera.

PH portada: Barcelona Home Blog

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El coworking familiar como solución post pandemia

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Inmobiliario 21 marzo, 2022

La guerra y el impacto en el mercado inmobiliario

Los primeros medios en prever una incidencia negativa en los mercados mundiales como consecuencia de la guerra entre Rusia y Ucrania (en todas sus aristas) fueron catalogados a comienzos de marzo como anticipados o alarmistas. Sin embargo, al día de hoy es un hecho que dicha invasión traerá (y ya las trae) severas consecuencias a circuitos que marchaban sobre ruedas, apenas sacando la cabeza afuera del penoso tránsito por la pandemia COVID 19. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la guerra y el impacto en el mercado inmobiliario nacional. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Inestabilidad en el mercado financiero

Las consecuencias de este inesperado conflicto bélico sobre los mercados financieros, a sobre expuesto y presentado la volatilidad de cada circuito, de forma pocas veces vista. En este sentido, el sector inmobiliario español no es una excepción a la regla, ni mucho menos. Para los expertos, estos acontecimientos (además de propulsar los peores temores de las poblaciones ante una modalidad de enfrentamientos que la humanidad parecía haber dejado atrás hace décadas) probablemente conduzcan al sector inmobiliario a una disminución en la demanda; paralizando inversiones y disparando los costes primarios de la construcción.

Todo esto, viendo cómo los bancos centrales de las principales potencias se predisponen a alterar los planes en lo referido a políticas económicas; y cómo la inflación podría rondar un promedio interanual de hasta el 7% promedio, en la mayoría de los países conformantes de la Unión Europea.

¿Qué opinan las voces autorizadas?

La empresa experta en maximizar el potencial de cientos de miles de propiedades, Colliers International, dejó a las claras desde las voces de sus principales comunicadores su opinión al respecto de las multas a Rusia, en torno al sector del real estate. Según Mikel Echavarren, CEO de la filial Colliers Spain & Portugal, las sanciones podrían afectar de forma muy significativa las posibilidades de inversión de ese país en el circuito, en un futuro cercano:

En primer lugar, por la lista de personas afectadas por estas sanciones establecidas por Estados Unidos y la Unión Europea, de forma directa o indirecta a través de sus empresas. En segundo lugar, por el enorme impacto que está teniendo esta situación en el valor del rublo que este lunes se estaba devaluando más de un 50% en los mercados asiáticos.

Mikel Echavarren – Colliers Spain & Portugal

Por otro lado, el CEO de la compañía líder subrayó que “A ello, debemos añadir el hecho de que los bancos rusos serán expulsados del mecanismo financiero SWIFT, lo que sin dudas impedirá el movimiento de capitales”.

Desde la EAE Business School

Asimismo, el analista económico y profesor de EAE Business School, Juan Carlos Higueras, puede predestinar un parate abrupto en los niveles de inversión en el mercado de la construcción. Según declaró recientemente a El Economista…

La incertidumbre que rodea a Rusia y las posibles sanciones pueden frenar la inversión en inmuebles en España por parte de estos ciudadanos. Sobre todo, si definitivamente, se decide bloquear la actividad financiera y de pagos desde Rusia hacia otros países, mediante el sistema SWIF.

Juan Carlos Higueras – EAE Business School

La opinión de la AEPSI

Como último apunte de voces autorizadas, respecto a la guerra y el impacto en el mercado inmobiliario, señalaremos lo apuntado por la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). Desde la entidad, con crédito de sobra para opinar y como permanente fuente de consulta, señalaron que el embate ruso y las consecuentes multas a su economía podrían congelar de manera ostensible y notable a gran parte del sector inmobiliario español.

Añaden que proveedores y clientes rusos (con record de inversión actual histórico) han detenido ya sus envíos materiales o incrementado forzosamente los costes de materia prima.

La guerra y el impacto en el mercado inmobiliario

En el sentido estrictamente avocado al mercado español, le guerra podría damnificar de forma literal al circuito de compraventa de locaciones y propiedades de lujo. Esto es porque el inversor ruso ha encontrado durante la última década un refugio óptimo en inversiones en propiedades de alta gama para sus capitales.

Es en este aspecto, la guerra podría reflejar a nivel nacional sus más relevantes inconvenientes. Se estima que los efectos colaterales, en su freno a las inversiones rusas, podrían profundizar una caída que viene produciéndose a niveles generales (fuera por el sector de lujo) desde el año 2014; tras la invasión a Crimea. Al respecto, la irrupción de la pandemia COVID 19 no hizo más que agudizar la falta de inversión rusa en el real estate español global.

Si este conflicto se mantuviera en el tiempo, es probable que aquellas inversiones que se encontraban en estado de repliegue, se convirtieran en imposibles de recuperar.

Números e índices

Se estimó que, durante el año 2021, más de 1.300 propiedades fueron adquiridas por capitales rusos; de un total de 61.000. Esto representa un escueto 2.1% de transacciones por fuera del ámbito de la inversión nacional. En un contraste ilustrativo, diremos que solo 700 de esos sesenta millares de pisos fueron adquiridos por capitales provenientes de Ucrania.

En este sentido, se esperaba que 2022 fuera el año de la salida de la pandemia; como una temporada de real estabilización y una mantenida tendencia al alza en ventas. Sin embargo, este conflicto bélico parece sobrepasar los límites de las previsiones confeccionadas por las consultoras, que aseguraban un horizonte record.

Para conocer finalmente los resultados del impacto de la guerra en el sector del business de los bienes raíces; no podremos hacer otra cosa que esperar ¿Cuál es tu opinión al respecto? Nos encantaría conocerla. Puedes dejárnosla en la bandeja de comentarios al pie.

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Cómo calcular fácilmente los gastos e impuestos por la compra de una vivienda

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Propietarios 21 marzo, 2022

Alquiler turístico: ¿Puede la comunidad prohibirlo?

Si deseas conocer la mejor información sobre el mercado inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos los datos que necesitas saber para tomar las mejores decisiones en términos inmobiliarios; descubre si la comunidad puede prohibir un alquiler turístico, en el siguiente post.

En OI REAL ESTATE, contamos con más de una década ayudando a los propietarios, compradores e, inquilinos de viviendas. Nuestro deseo es que cada comprador encuentre su casa ideal, que todos los dueños de propiedades conozcan las mejores técnicas de venta y, que los inquilinos de viviendas sepan cuáles son sus derechos y obligaciones como arrendatarios. También, nos interesa brindar la información más completa sobre el mundo inmobiliario.

Contar con un alquiler turístico es una de las mejores alternativas, si deseas tener una casa de vacaciones o, pasar algún fin de semana en ese sitio. Puedes alquilarla el tiempo que no la utilices, pero debes estar atento a las normativas vigentes que se encuentran en ese alquiler turístico; si deseas tener un alquiler de este tipo tienes que conocer si la comunidad puede prohibirlo. ¿Has pensado en adquirir este tipo de alquiler? Presta atención a lo que te diremos a continuación.

¿Qué es un alquiler turístico?

Si tienes más de una vivienda y deseas que una de ellas, sea utilizada para alquilar puedes recurrir al alquiler turístico. Este tipo de contrato te habilitará para que tu vivienda se encuentre en alquiler, para ello debes conocer cuál es la normativa vigente, en el caso de las comunidades autónomas presentan su propia regulación.

Pero, puede ocurrir que quieras realizar un alquiler turístico en un sitio que no tenga una regulación específica, en ese caso deberás guiarte por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La casa que deseas alquilar debe ser inscrita en el registro de viviendas para uso vacacional; este será posible si cumples con todos los pasos que se requieren.

El inmueble que ofreces deberá ser impecable, en las vacaciones los turistas eligen la vivienda que le ofrezca las mejores comodidades y le permita sentirse a gusto. Recuerda que existirán muchas ofertas de vivienda en alquiler, destaca tu propiedad del resto de las que, se encuentran ofrecidas para las vacaciones.

Analiza tus gastos del inmueble para establecer la renta de tu inquilino

Una de las cosas que tienes que saber para obtener un alquiler turístico es, cuál es el precio ideal de renta. Puedes observar los precios de las otras viviendas que se encuentran en alquiler, además deberás incluir los servicios extra que los huéspedes pueden solicitar si lo desean, como desayunos o lavado de vajilla.

Todos los ingresos que se realicen en ese alquiler turístico, deben incorporarse en la declaración de renta. Si necesitas realizar mejoras de la vivienda, con el fin de complacer a nuevos turistas puedes tomar dinero de ese fondo recibido y, utilizarlo para reacondicionar la propiedad.

Puede ocurrir que utilices ese piso durante un período del año y que luego, lo alquiles en temporadas específicas. Si ese es el caso, seguramente realizarás muchas modificaciones de la vivienda en lo que va del año; tienes que adaptarlas para que agraden a los turistas que se instalaran en esa propiedad.

¿La comunidad de propietarios puede prohibir un alquiler turístico?

Aunque el alquiler turístico es un deseo para muchos, existen regulaciones que pueden permitirle a una comunidad de propietarios que lo prohíba. Es la Ley de Propiedad Horizontal, la que establece que la prohibición del alquiler turístico puede ser una opción, por ello es necesario que acudas a los estatutos vigentes, para conocer si puedes alquilar el inmueble.

Para que exista prohibición por parte de una comunidad de propietarios, será necesario realizar una votación. Para que se apruebe, debe contar con la mayoría de tres quintas partes de los comuneros, el propietario que desea alquilar su vivienda se deberá someter a las reglas que se impongan en esa zona.

Anteriormente, lograr la prohibición de un alquiler turístico era muy complicado, porque se requería el voto unánime de la comunidad de propietarios. Sin embargo, con la modificación experimentada en el Decreto Ley de vivienda y alquiler 7/19; es cada vez más sencillo permitir una prohibición del alquiler turístico vacacional.

Conoce las regulaciones para uso vacacional de las principales comunidades autónomas

Si bien, no todas las zonas de España presentan regulaciones específicas para el alquiler turístico de uso vacacional, las principales comunidades autónomas las establecen. A continuación, conocerás cuales son las regulaciones que tienes que saber, si decides realizar el alquiler turístico en alguno de estos sitios.

Galicia: En esta ciudad el alquiler vacacional se encuentra regulado por la ley 7/2011, de 27 de octubre, y el Decreto 12/2017, de 26 de enero.
País Vasco: Aquí, la actividad turística está regulada por la Ley 13/2016, de 28 de julio.
Islas Baleares: En este caso, el alquiler se encuentra regulado en la Ley 8/2012, de 19 de julio y el Decreto 20/2015, de 17 de abril.
Comunidad Valenciana: Esta es una de las comunidades que presenta un número mayor de regulaciones, en lo que respecta al alquiler turístico de uso vacacional. Se encuentran: La Ley 15/2018, 7 de junio, el Decreto 92/2009, de 3 de julio y el Decreto 184/2014, de 31 de octubre.

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¿Cómo llevar a cabo un alquiler turístico?

Propietarios 19 marzo, 2022

Contrato de alquiler de plazas de garaje

Si eres el dueño de un carro y deseas aparcarlo en la calle, seguramente no encuentres lugar para hacerlo. En OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que necesitas para que, no tengas inconveniente a la hora de salir con el automóvil, se trata del contrato de alquiler de plazas de garaje. Descubre de qué se trata, en el siguiente post.

Contar con un vehículo particular producirá muchos beneficios para la vida diaria, pero también puede generar problemas si la calle se encuentra completa y no sitio para aparcar el carro. Si deseas que esta situación no forme parte de tus días y, quieres utilizar tu automóvil cuantas veces quieras, puedes recurrir al contrato de alquiler de plazas de garaje.

En este post descubrirás porque necesitas realizar este contrato, si tienes una cochera cerca de tu vivienda o, deseas contratar alguna que se encuentre a pocos metros de tu trabajo, solicitar un contrato de alquiler de plazas de garaje es la solución. Este contrato te ayudará ante posibles inconvenientes que pudieran producirse, también puedes utilizarlo en el caso de que poseas una plaza y, quieras alquilársela a otra persona. ¡Continúa leyendo!

¿Qué es el contrato de alquiler de plazas de garaje?

El contrato de alquiler de plazas de garaje es, el procedimiento que se realiza cuando una persona brinda un espacio, para que otro pueda colocar su carro en ese sitio. El nombre que recibe la persona que es el propietario de la plaza del garaje es, el de arrendador; en cambio quién alquila ese espacio toma el nombre de arrendatario.

La persona que cede su espacio a través de un contrato de alquiler de plazas de garaje, recibirá un monto económico a cambio. Este alquiler como cualquier otro, se establece por un tiempo determinado que, debe ser respetado entre las partes que han acordado el acuerdo.

El contrato de alquiler debe realizarse por escrito y tiene que establecer quién, es el arrendador y el arrendatario, la cantidad de dinero que el arrendador debe recibir por mes; a la vez que se debe indicar cuándo finalizará el contrato. Su realización por escrito será de mucha ayuda, ante cualquier inconveniente que pudiera surgir en las partes.

¿Los acuerdos verbales sin contratos de alquiler están permitidos?

Si bien, establecer por escrito un contrato de alquiler de plazas de garaje es lo más adecuado, no es obligatorio. El código civil indica que, los acuerdos son válidos siempre que existan dos personas se comprometen a cumplir con un trato, uno cede un lugar para colocar vehículos y el otro, se dispone a pagar una renta todos los meses.

No obstante, sino hay un contrato escrito que establezca las cláusulas que se han acordado y, si existiera algún tipo de inconveniente por parte del arrendatario o el arrendador, no se podría demostrar el problema. Por eso, es muy importante realizar este trámite, a la hora de evitar conflictos y, faltas de prueba que no se podrán corroborarse.

Si quieres estar a salvo que cualquier situación que podría generar algún malestar o pérdida de tiempo y dinero en los juzgados o, que no se cumplan los derechos adquiriros, se recomienda realizar el contrato de alquiler de plazas de garaje. Sin embargo, si tienes una relación de confianza con la otra persona, puedes desestimar este paso.

¿Qué ocurre si el contrato es verbal y se quiere demostrar su validez ante un conflicto?

Como indicamos en el apartado anterior se puede realizar un contrato verbal, pero si surge un problema será necesario contar con pruebas que, demuestren que ese contrato es válido y que, por lo tanto, se ha roto alguna de sus condiciones. Este proceso puede resultar complicado, pero si efectivamente afecta a alguna de las partes, se podrá recurrir a la justicia.

Puede ocurrir que el arrendador decida finalizar el acuerdo con el arrendatario y, proponga a una nueva persona para conceder el espacio del garaje o, que el arrendatario se atrase con el pago de la renta. Para demostrar problemas de este tipo, es necesario establecer un contrato de alquiler de plazas de garaje por escrito.

Si esto no se ha realizado, deben existir comprobantes de pagos y demostrar de qué cochera se está hablando. Al no existir un documento firmado, las dos partes pueden alegar discursos contradictorios y, el veredicto final puede demorar muchas semanas en dictarse.

¿Quién debe redactar un contrato de alquiler de plazas de garaje?

El encargado de escribir un contrato de alquiler de plazas de garaje es el abogado, de ese modo se evitan arbitrariedades que pudieran plasmarse por parte del arrendador. El trámite es rápido, tiene una duración de un día y, se requiere asistir hacia el registro de la propiedad, por lo que no se puede realizar de manera online.

Los costes del contrato varían, los precios se ubican entre los 90 y 600 € y, este acuerdo es muy útil ante inconvenientes que pudieran suscitarse. Las cláusulas deben ser claras y no prestarse a confusiones, si la redacción establece beneficios para una parte en detrimento de la otra, se puede iniciar una demanda por daños y perjuicios.

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¿Quieres invertir en plazas de garaje de forma segura?

Propietarios 18 marzo, 2022

Propietarios no aplican la suba del IPC a los alquileres

Si quieres conocer las noticias más importantes del mercado inmobiliario, te encuentras en el sitio adecuado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que necesitas saber y, en esta ocasión te indicaremos por qué, los propietarios no aplican la suba del IPC a los alquileres. ¡Te invitamos a leer el siguiente post!

Para ser el propietario de una vivienda en alquiler, necesitas conocer las últimas noticias en materia inmobiliaria y los desafíos que puede provocar a tu situación económica. Cuando se produce un alquiler se establece mediante un contrato, la cantidad de dinero que el inquilino tiene que pagar en calidad de renta todos los meses. Sin embargo, en el momento que se inicia un nuevo año se ajusta la renta, de acuerdo con la inflación que atraviese el país, por lo que suele aumentar y, representa un riesgo para el arrendatario.

No obstante, esta situación se modificó y ha dado un giro en lo que respecta a los aumentos de renta. Se puede observar cómo los propietarios no aplican la suba del IPC a los alquileres y, continúan con la misma renta que el año anterior. Si deseas conocer por qué se realiza esta nueva propuesta, cuáles son los beneficios para los inquilinos y los riesgos para los propietarios. ¡Sigue leyendo!

¿Por qué los propietarios no aplican la suba del IPC a los alquileres?

En los últimos meses se ha incrementado una suba desmedida del IPC, que parece no detenerse en el corto plazo, debido a la guerra que Rusia lleva adelante contra Ucrania. Por este motivo, ha surgido una nueva tendencia en la que, los propietarios no aplican la suba del IPC a los alquileres.

Si bien no es una obligación, porque los propietarios establecen el precio con sus inquilinos cómo prefieran, si es una sugerencia que se viene impulsando desde la agencia negociadora del alquiler (ANA). Esta institución considera que, se deben realizar pequeños ajustes a la renta del alquiler o, mantener el mismo precio que el año anterior.

Muchos propietarios se adaptan a lo que propone el IPC, pero evalúan un aumento en los alquileres de la mitad de lo que indica el IPC. De este modo, seguirían utilizando como fuente para las subas de renta al IPC, pero no lo usarían en su totalidad por ser sumas muy elevadas para algunos inquilinos.

¿Cuáles son las consecuencias de aplicar una suba en los alquileres?

El motivo por el cual, se considera como inapropiado aplicar una suba del IPC a los alquileres es que, un alquiler que presenta un monto tan elevado puede orientar a que se produzcan rupturas de contratos. Aquellos inquilinos que no pudieran hacerle frente a esta situación, recurrirán a viviendas con precios más bajos.

Por eso, los propietarios deben estar alerta y proporcionar costes de vivienda accesibles para su inquilino, si desean que se lleven adelante prórrogas de alquiler por muchos años, deberán aumentar en una proporción pequeñas sus alquileres. Sin embargo, muchas personas no tienen donde vivir y, seguirán pagando por el piso, aunque sea muy elevado.

Si esto sucede, pueden desarrollarse deudas por parte del inquilino; porque le resultará prácticamente imposible cumplir con el pago de rentas excesivas. En el caso de que se haya producido un aumento del IPC en lo que respecta a los alquileres, no quiere decir que los sueldos de los trabajadores se hayan incrementado en la misma magnitud.

Si aumentan los costes de los suministros: ¿Los alquileres también deberían hacerlo?

Los aumentos en los precios son una constante de todos los años, además la cuarentena que produjo el coronavirus, deterioró la economía a un punto que resulta muy complicada su estabilización. Los costes de los suministros de luz y agua se han incrementado en demasía, lo que ha provocado que muchos inquilinos no puedan pagar su renta a tiempo.

Para evitar la pérdida de un arrendatario que ha pagado en tiempo y forma las rentas, pero que una suba acorde al IPC puede llevarlo a abandonar la vivienda, se considera no aumentar los alquileres. Esta situación puede cambiar, si se trata de pisos lujosos en alquiler; ya que los costos de vida difieren, de aquellos que cuentan con sueldos bajos.

Por lo tanto, si se experimentan aumentos desmedidos en los costes de suministros y los propietarios de viviendas evalúan una suba del IPC en los alquileres, los inquilinos no tendrán otra opción que elegir otra propiedad para habitar. España se encuentra entre los alquileres más altos de Europa, por eso se recomienda no aplicar el aumento de la renta de acuerdo al IPC.

¿Los propietarios deberían aplicar la suba del IPC a los alquileres?

De acuerdo a la información que ha establecido la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (Asval), son los propietarios los que deben acordar con los inquilinos acerca del monto de las rentas. En ningún momento, se les debería alertar sobre la aplicación o no, de la suba del IPC a los alquileres.

Sin embargo, una de las alternativas que se tienen para aumentar la renta es no hacerlo por medio de los ajustes del IPC, sino por ARCA. Este, plantea precios más bajos en relación de lo que postula el IPC, lo que permitiría que los propietarios pudieran aumentar la renta, sin necesidad de que el inquilino se viera afectado.

Es por ese motivo que los propietarios no aplican la suba del IPC en los alquileres, prefieren hacerlo por medio de ARCA. No obstante, algunos caseros han optado por no aumentar la renta y los que lo hacen, lo realizan en términos que el inquilino pueda solventarlo sin tener inconvenientes.

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Precios de alquiler con leves aumentos

Alquilar 18 marzo, 2022

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

El Tribunal Constitucional decretó el pasado jueves 10 de marzo una sentencia en la que declara nulos e inconstitucionales varios artículos de la Ley 11/2020. Este interfiere en la contención de rentas en Cataluña, entre ellos, el límite al precio del alquiler. Es por ello que hoy con Oi Real Estate te mostramos cual es la nulidad del tope de alquiler junto con lo que dice el despacho de abogados Ashurst. Ellos resumen las claves para entender los efectos en la práctica de esta sentencia.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Qué era lo que establecía la Ley 11/2020 que ahora se anula por el Tribunal Constitucional?

La Ley 11/2020 entró en vigencia el 22 de septiembre de 2020 y establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.

Sin embargo, el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excede de las competencias del Parlamento de Cataluña. Conformando lo que decía la Constitución y el Estatuto de Autonomía Catalán.

A partir de esa declaración, los contratos de alquiler de vivienda que se firmaban en esas áreas, con algunas excepciones, debían someterse a un régimen específico de protección a los arrendatarios. Este régimen incluía los tope de alquiler, pero también, algunas medidas adicionales. Como lo son la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. Finalmente la Ley 11/2020 establecía, el derecho de los arrendatarios a que se les restituya lo pagado en exceso y un régimen sancionador.

Si bien desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un mínimo éxito entre los ayuntamientos catalanes. En la actualidad, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad presenta un listado de más de 60 municipios declarados como zonas tensionadas. Dentro de ellos se incluyen varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Sabadell, Girona, Tarragona o Lleida.

Contratos de alquiler: los 15 puntos desconocidos por los inquilinos | Vivienda

¿El Tribunal Constitucional anuló toda la ley 11/2020?

La respuesta es no. Algunos de los artículos se mantienen, pero su relevancia es menor, tal y como señalan desde Ashurst.

El Tribunal Constitucional declaró nulo el artículo 6. En él se establecía el sistema de tope en el precio de alquiler y su justificación competencial, la disposición final tercera. Sin embargo, también extendió la declaración de inconstitucionalidad, dentro del resto de los artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera al tope del alquiler.

Además del artículo 6 y la disposición final tercera, se declaran nulas las siguientes disposiciones:

Las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10 y disposición final cuarta letra b).
La que puntualiza el precio de referencia de alquiler a partir del cual se establece el tope (artículo 7).
Aquella disposición que establecía la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11).
La que aplicaba un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9).
La que daba el derecho a los inquilinos de la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12).
Aquella que exigía a los propietarios a aportar información para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13).
Las que definían sanciones y se radicaban las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2).
La que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera).
Las que constituyen especialidades procesales para los conflictos entre propietarios e inquilinos en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).

¿Qué se mantiene en vigencia de la Ley 11/2020?

Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:

Artículo 3 y 4

El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.

El Tribunal Constitucional justifica esta decisión diciendo que los efectos de la declaración no se agotan en la aplicación del tope de alquiler. En definitiva, implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación. Por tanto, tiene sentido mantenerla en vigencia.

Asimismo, la declaración como «área con mercado de vivienda tenso» seguirá suponiendo un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, tiene el poder de seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano. Incluso, para el Tribunal Constitucional, esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.

Artículos 2 y 5

La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso.

Aquí todavía podrán aspirar a la declaración. Como en aquellas áreas que presentan un mercado de vivienda tenso en Cataluña. Las que estén especialmente en riesgo de no disponer del suficiente equipo de viviendas de alquiler a un precio asequible. Además que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir precisada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en el área un crecimiento sostenido, superior al de la media del territorio de Cataluña.
Cuando la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere la media en dicha área. Que no supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares. O que la media del precio de los alquileres supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, dentro de los últimos cinco años, un crecimiento interanual acumulado. Y que este sea de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que deriven de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado. Y que esto se realice por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

¿Sigue habiendo zonas tensionadas en Cataluña?

La respuesta es sí. Aquellos municipios, o parte de ellos, que actualmente tenían esa consideración, todavía la conservan tras la sentencia. Aún así, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de alquiler que se firmen en esas áreas queden sujetos al tope de renta

De todas formas, esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas. Esto significa que son aquellas que deben cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso. La que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.

En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la causaron. Siempre que esté de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigencia. Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad apta en materia de vivienda. En principio, esta sentencia tendrá efectos generales en el momento en que se publique en el BOE, dentro del artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional. Lo más seguro es que veremos esta publicación en los próximos días.

Sin embargo, estos efectos plantea las siguientes cuestiones:

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Se anula el tope de alquiler?

La propia sentencia dice que: los contratos ya firmados se mantienen en sus términos.

Por tanto, los contratos firmados entre el 22 de septiembre de 2020 y la fecha de publicación de la sentencia en el BOE, que estuvieran dentro el dominio de aplicación del sistema de tope de alquiler de la Ley 11/2020, deben mantener las limitaciones de renta hasta su finalización. Siempre conformando la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Y si el contrato firmado establecía la cláusula Berlín, el precio subiría?

La respuesta a esta pregunta es muy cuestionable. Incluso, se publicaron opiniones que sostienen que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.

Sin embargo, creemos que siempre que la cláusula esté bien redactada y se incluyese de común acuerdo, permitiría elevar la renta. Aunque el contrato se haya firmado antes de la publicación de la sentencia en el BOE. La sentencia indica que tiene efectos «pro futuro, manteniéndose en sus propios términos los contratos firmados con anterioridad«. Además, en los contratos que incluían la cláusula Berlín ya preveían la elevación de la renta si la Ley 11/2020 se llegaba a anular.

El argumento que presenta la seguridad jurídica es la necesidad de procurar la estabilidad de las relaciones comerciales. Lamentablemente, en estos casos es más débil ya que las partes claramente conocían el riesgo de inconstitucionalidad de la norma y lograron acordar entre ellos qué efectos tendría una eventual anulación.

¿Qué ocurre con los contratos que se firmen entre la fecha de la sentencia y la de su publicación en el BOE?

En principio, tendrían que someterse al límite de rentas de la Ley 11/2020. Y además, hasta su publicación en el BOE, no se considera anulado con efectos generales.

De todas formas, creemos que es posible pactar que la limitación de la renta se aplique sólo hasta la publicación en BOE de la sentencia. La cual, como ya mencionamos, posiblemente sea en unos pocos días.

Otra alternativa para los propietarios es retrasar la firma del contrato de alquiler hasta que sea el día de la publicación de la sentencia en el BOE. En este último caso no hay duda de que el contrato se puede firmar sin tomar en consideración la Ley 11/2020. Además, siguiendo los términos que estuvimos mencionando en la nota, ya se considerará efectivamente anulada.

¿Este fallo puede afectar a la tramitación del proyecto de ley estatal por el Derecho a la Vivienda?

Según Ashurst esta pregunta es destacable porque el borrador del Proyecto de Ley, actualmente en tramitación, prevé la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre todo para establecer un tope máximo del precio de la renta a los contratos de alquiler que se firmen en áreas tensionadas.

En un principio la sentencia del Tribunal Constitucional no debería afectar a la tramitación de la norma estatal.

Asimismo, el Tribunal Constitucional anula parte de la Ley 11/2020 porque considera que invade competencias estatales. Por lo cual no analiza otros argumentos que podrían asignarse a cualquier sistema oficial que impusiese tope en las rentas de contratos de alquiler. Un ejemplo de ello es que pueden ser contrarios a la libre autonomía de la voluntad o al derecho a la propiedad privada. Este último está consagrado en el artículo 33 de la Constitución.

Esperamos que este post sobre la nulidad del tope de alquiler en Cataluña, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Impuestos a pagar por alquilar un local

Naves industriales 18 marzo, 2022

Transformar una nave industrial en vivienda

Muchas empresas se han trasladado a la periferia, ya sea por motivos económicos o por las nuevas normativas ambientales. Esto ha provocado que gran cantidad de naves industriales se encuentren en desuso. ¿Es posible convertir una nave industrial en vivienda? Es la pregunta del millón.

¿Qué caracteriza a una nave industrial? Poseen grandes dimensiones, techos altos, flexibilidad y, en muchos casos, alquileres bajos. Esto es lo que ha atraído a muchas personas a interesarse por la idea de transformar una nave industrial en vivienda.

Hoy queremos darte a conocer los pasos que debes realizar para transformar una nave industrial en vivienda, relatarte algunos casos ejemplares y notificarte de los cambios que Terrassa está realizando, relacionados con esta temática.

Consideraciones a tener en cuenta para transformar una nave industrial en vivienda

Si bien es una práctica que los neoyorquinos suelen hacer, convertir una nave industrial en vivienda no es tarea sencilla y hay varios aspectos que se deben considerar antes de emprender este tipo de proyectos.

Atención a la clasificación del suelo de la nave industrial

Debes revisar bien los papeles de la nave industrial antes de comenzar a realizar cualquier tipo de transformación. Si el inmueble está catalogado como suelo industrial, no está permitido el uso residencial en él. La zonificación se ha creado por dos razones:

para proteger el valor de la propiedad
para que la población de alrededor no tenga que soportar actividades insalubres

Esta normativa se ha creado luego de la revolución industrial, ante la enorme cantidad de problemas que las industrias generaron en los barrios urbanos.

No caer en la trampa de ‘loft remodelado’

Los agentes inmobiliarios suelen englobar a cualquier inmueble espacioso y de altura bajo el título de ‘loft’. Pero sepamos bien las diferencias para no caer en esta trampa: un loft es un espacio amplio, sin divisiones, sin habitaciones. Pero muchas veces quieren hacernos creer que un apartamento mini en donde el único cuarto es el baño es también un loft.

Es importante estar informados para que no nos timen y entender que convertir una nave industrial en vivienda sí se encuadra dentro del concepto de loft.

Leer restricciones de los ayuntamientos

Cada ayuntamiento, por diversos motivos que pueden ir desde la salubridad hasta la arquitectura, tiene su reglamento con limitaciones respecto a las residencias. Por ejemplo, los hay que no permiten residencias en la planta baja por motivos de salubridad.

Entonces, pide información al ayuntamiento en cuestión para saber si podrás convertir una nave industrial en vivienda o tendrás que pensar en otro proyecto.

Conoce los papeles a presentar

En el momento de decidir reacondicionar una nave industrial en vivienda, es en ese momento en donde comienza un camino de papeleo enorme.

Primero, deberás solicitar una licencia de obra menor, siempre y cuando no se vean afectado el edificio entero. Si se afecta a la estructura o distribución del edificio, la licencia será de obra mayor.

Luego, deberás asegurarte de cumplir con el decreto de habitabilidad de la comunidad autónoma, certificado por un técnico local.

Casa Rec, en Igualada, un hermoso proyecto arquitectónico

Barcelona convertirá naves abandonadas en pisos

Recordemos que el 2021 fue el gran año del sector logístico y que en la mayoría de los casos las naves industriales se localizan en los alrededores, alejados de las grandes urbes. Es por esta razón que muchas naves industriales de la zona residencial de Terrassa han quedado abandonadas.

La Comisión Territorial de Urbanismo del Arco Metropolitano de Barcelona ha aprobado un proyecto para transformar naves industriales abandonadas en viviendas residenciales. El total de pisos será de 55 y 24 de ellos se encontrarán bajo el régimen de protección oficial.

Agustí Serra, director general de Ordenación del Territorio y Urbanismo, además ha confirmado que se creará una plaza pública. La zona específica en donde se localizan estas naves es un manzana delimitada por la calle de Baldrich, la calle doctor Torras i Bages y la carretera de Rubí, en el barrio del Segle XX.

La fábrica intervenida en Sabadell por Cruz y Ortiz Arquitectos

Otros casos de estrategias arquitectónicas para transformar una nave industrial en vivienda

Los arquitectos aman los desafíos y qué mejor que transformar un edificio fabril en residencia. A continuación recopilamos algunos de los proyectos más sobresalientes de España.

Edificio de Vivienda en Sabadell

Cruz y Ortiz y Arquitectos han llevado a cabo en el año 2007 la intervención de un edificio industrial a través de su ampliación en una nueva planta. El total de viviendas realizadas es de 16 más un aparcamiento. El edificio pertenecía anteriormente a la fábrica Tort y fue construido a principio del siglo XX.

El estudio se abocó en mantener y conservar el edificio existente para preservar los valores que representaban la era industrial del siglo XIX.

Vivienda unifamiliar en Tárrega

Guim Costa Calsamiglia, en el año 2012, rehabilitó un edificio de una antigua fábrica en una vivienda unifamiliar. La nave presentaba mucho espacio, sin ningún tipo de división, y cuyas paredes tenían una altura de 7 metros.

En este proyecto no se ha modificado el volumen original, toda la refacción ha quedado dentro de los límites establecidos por la nave industrial.

Casa Rec en Igualada

Llegando más a la actualidad, en el año 2020 Guallart Architects ha reformado dos edificios pertenecientes a una industria textil en el barrio de Rec, cerca de Barcelona. Los dos pequeños edificios y una casa colindante datan del siglo XIX.

El barrio entero se encuentra en proceso de transformación, pasando de ser barrio de fábricas de curtidos de pieles a barrio artístico en donde se suceden eventos culturales por doquier.

¿Qué te han parecido todos estos proyectos maravillosos de transformación de una nave industrial en vivienda? Es una buena manera de readaptar las costumbres a nuestra actualidad pero honrando los valores de los años industriales, de mucho trabajo y esfuerzo de las personas.

¿Te animas a dejarnos un comentario? Para finalizar, te dejamos una nota del blog que se relaciona íntimamente con la que acabas de leer. ¡De seguro te interesará!