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Aumenta los ingresos de tu hotel con el «yield management»

8 mayo, 2024 No hay comentarios

En la industria de la hotelería y el turismo existen diversos conceptos específicos instituidos a partir de la necesidad de explicar estrategias muy vinculadas a la administración y al presupuesto. Uno de esos conceptos es el de “yield management”, también llamado en español “gestión del rendimiento” o “gestión de los ingresos”. En este marco, dicho concepto resulta ser clave ya que implica, nada más y nada menos, que el análisis del capital del hotel en torno a cómo puede ser optimizado para obtener mayores rendimientos. En la nota de hoy explicaremos en qué consiste el “yield management”, cuál es la importancia de desarrollar esta herramienta y cómo usarlo para maximizar los ingresos hoteleros.

Qué es el “yield management”

El “yield management”, «gestión del rendimiento» o «gestión de los ingresos» es un concepto que abarca toda estrategia de fijación de precios para generar el máximo de ingresos a partir de un inventario perecedero. Es un término muy apropiado en el mundo de la hotelería, aunque también se usa en empresas de líneas aéreas y turismo en general. En esos casos, recursos valiosos tales como las habitaciones de un hotel o los asientos de un avión deben ser “bien vendidos”, a fin de optimizar las ganancias. ¿Y qué significa “vender bien” un recurso o servicio? Que el producto elegido sea el más adecuado al cliente y se lo ofrezca en el momento preciso.

Para lograr tal adecuación es que se implementan determinadas estrategias, métodos y herramientas específicas. En términos generales, las mismas implican analizar el comportamiento del consumidor y ajustar los precios en función de diversos factores como el contexto actual del mercado, la demanda y la disponibilidad de inventario.

En este marco, se manejan precios flexibles acordes a variables generales y específicas. Las mismas pueden ir desde considerar los periodos de estacionalidad y las tendencias del mercado, hasta la emergencia de eventos locales. En cualquier caso, saber coordinar todos estos factores ayuda a predecir la demanda y ajustar los precios en consecuencia. De esta manera, los gerentes pueden maximizar los ingresos hoteleros recurriendo al uso de datos pasados y proyecciones de la industria.

Cómo maximizar los ingresos hoteleros

Ante todo, es necesario hacer una aclaración respecto de los ingresos hoteleros y el yield management. Para algunos autores este último concepto se limita únicamente a evaluar la viabilidad de estrategias destinadas a instalar el mejor precio y a generar mayor volumen de ventas para la empresa. La gestión de ingresos implicaría el aprovechamiento del capital desde múltiples estrategias que no sólo tienen que ver con la venta. No obstante, al estar tan estrechamente vinculadas las ventas con el rendimiento, es natural que un concepto abarque otro y se termine entonces hablando de cuestiones similares.

En este camino, lo principal es comprender que este tipo de enfoque está pensado para que los alojamientos puedan optimizar los precios, gestionar la demanda y de esa manera mejorar su rentabilidad. Dicho en otras palabras, para que los propietarios de hoteles puedan maximizar sus ingresos hoteleros deben procurar que el dinero que ganan con un número finito de habitaciones aumente al venderlas en momentos y a públicos específicos. Para ello pueden remitirse a datos registrados sobre el propio hotel respecto del desempeño pasado, así como a tendencias generales de la industria para anticipar la demanda y responder en consecuencia.

Sea cual sea la fuente que utilicen, lo ideal es estar preparado y entender tanto la dinámica del mercado como el comportamiento del cliente, antes de decidir la mejor estrategia a utilizar. A continuación, presentaremos algunas propuestas que se pueden aplicar en los alojamientos y contaremos cómo puede cada una maximizar los ingresos hoteleros.

Ocho estrategias del yield management para maximizar los ingresos hoteleros

Dentro de las estrategias más habituales para maximizar los ingresos hoteleros se encuentran las siguientes:

Segmentación del mercado: se clasifica a los clientes según su valor y comportamiento en la reserva hotelera. De esta forma, se maximizan los ingresos porque las ofertas se dirigen y adaptan a los diferentes públicos.
Cálculo de un Precio Dinámico: se ajustan las tarifas de las habitaciones según la demanda, la temporada y la ocupación. Esto hace que aumenten las ganancias porque se venden habitaciones al mejor precio posible según el momento o temporada.
Sobre reserva: se calcula y aplica un cierto nivel de “overbooking” en función de datos históricos y tasas de cancelación. Esto reduce el impacto de las cancelaciones optimizando los ingresos por cada habitación.
Control de la duración de la estancia: se establecen requisitos de estadía mínima o máxima durante periodos de alta demanda, para controlar su extensión y garantizar la disponibilidad de precios óptimos por habitación en horas de mayor exigencia de servicios.
Oferta de paquetes: el crear paquetes atractivos sumando a las estancias la posibilidad de acceder convenientemente a cenas, spa o paseos fomenta las reservas y aumenta el gasto en servicios anexos, lo que eventualmente aumenta los ingresos generales.
Gestión de canales de reserva: optando por la distribución en varios canales de reserva en función del costo y el público esperado, se equilibra la exposición y se reducen los costos de comisiones.
Control del inventario: se ajusta el inventario disponible en diferentes plataformas para que coincida con los pronósticos de demanda. Así se evita la venta excesiva o insuficiente garantizando los máximos ingresos de las habitaciones disponibles.
Programas de fidelización de los clientes: desarrollando y promoviendo programas de fidelización se aumentan las reservas directas y la retención de clientes, lo que básicamente genera ingresos a largo plazo.

¿Estás listo para invertir en hoteles?

El yield management y la gestión de los ingresos puede lograrse desarrollando las herramientas más adecuadas y disponibles para los gestores. Si quieres ser gerente de un hotel, podrás tenerlas en cuenta al proyectar tu inversión. ¿Aún tienes dudas respecto de cuál sería tu negocio más rentable? ¡Acércate a Oi Real Estate! Con gusto te acompañaremos en todo el proceso.

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Pasos para mejorar tu rentabilidad hotelera

En Noticias Oi Real Estate

Decreto ley de medidas urgentes en Cataluña

8 mayo, 2024 No hay comentarios

El 26 de abril del corriente año, entro en vigencia el Decreto de ley de medidas urgentes en materia de vivienda en Cataluña. Por medio de él la Comunidad busca solucionar el problema habitacional que tiene. Cabe recordar que ya ha incorporado muchos municipios en el marco de zonas tensionadas. De esta manera, el decreto busca regular los precios de los alquileres y evitar las subidas injustificadas de los valores para la renta.

En este post te contaremos todos los cambios que genera el decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña. ¿Nos acompañas?

Se endurece el alquiler vacacional y por habitación por el Decreto de Ley de medidas urgentes en Cataluña

Ante el problema habitacional que enfrenta Cataluña, el 26 de abril ha entrado en vigencia el Decreto de ley de medidas urgentes. Por medio de él se amplia la regulación en los precios de los alquileres. Ahora le ha tocado el turno a los alquileres vacacionales o temporales y por habitación. Con esto se engloba a aquellos que tengan finalidades de ocio, vacacionales o recreativas, que no duran un período de más de 11 meses.

Tenemos que tener en cuenta que Cataluña es la primer Comunidad Autónoma en incorporar municipios al régimen de zonas tensionadas. De esta forma, se utiliza el Índice de precios, donde se fija un valor máximo y mínimo para los valores de la renta. Esta medida, al parecer no ha logrado el efecto deseado. Es que en este momento, la regulación de ellos está provocando que la oferta se estrangule. Debido a ello los montos solicitados por los pisos sigan en aumento de manera descontrolada.

Cabe aclarar que aún debe ser validado por el Parlamento de Cataluña. Eso sucederá luego de que se cumpla el plazo de 30 días hábiles luego de ser promulgada.

El decreto de ley de medidas urgentes en la comunidad de Cataluña, establece la prohibición de los aumentos en los alquileres temporales que se encuentren destinados fines laborales, profesionales, estudiantiles, asistencia médica y situaciones de tiempo limitado siempre que cubran necesidades de vivienda permanente aunque el plazo del contrato o la renta sea de manera temporal.

Qué cambios establece el nuevo Decreto

Ante la falta de oferta de vivienda, uno de los mercados a los que se intenta regular es el de habitaciones y vacacionales. Así, se intenta de aumentar el stock en el sector. Es que lo cierto es que la Ley de viviendas, no ha tomado en cuenta este tipo de retas dentro de su regulación.

Cabe recordar que, en el último tiempo, la ciudadanía ha realizado distintas manifestaciones solicitando a los gobiernos que pueda regular de alguna manera este tipo de alquileres. Esto se debe a que esperan, que al llevar adelante esta acción, pueda aumentarse la cantidad de oferta de inmuebles.

Pero, veamos un poco con detalle que se está regulando en el decreto de ley de medidas urgentes de Cataluña.

La primera medida, regula que será obligatorio dejar asentado en el contrato cuál es la finalidad del arrendamiento. En el caso de que no se realice, se entenderá que el mismo será para una vivienda permanente y no para el alquiler temporal. Este punto se establece tanto para el alquiler temporal como para la renta por habitación.

El segundo punto, tiene que ver con que el alquiler de temporada se encontrará sujeto a la normativa del alquiler permanente. Esto se refiere específicamente a la regulación de la renta, actualizaciones de precios, finanzas, mejoras en los pisos y la prohibición de que los gastos inmobiliario y de formalización de contratos deba pagarla el inquilino.

Se fijará en tercer lugar un valor máximo para el alquiler. Esto se encuentra en el segundo artículo del decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña. Así se impide que el alquiler temporal o por habitaciones supere una determinada cantidad de dinero en el caso de que sea rentada como vivienda habitual y se encuentre dentro de una zona tensionada.

Dentro de la regulación, para el alquiler de habitaciones, se fija un precio máximo. Este punto deja plasmado que la suma de las rentas que se establezcan en la vivienda no podrá ser mayor a la que se solicitaría por una vivienda completa.

Un último punto a tener en cuenta tiene que ver con que no se aplicarán regulaciones por medio de este decreto a quienes renten una vivienda con fines de ocio, vacaciones, recreativos o culturales.

Cambios en los contratos de renta

Como mencionamos anteriormente, el nuevo decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña, plantea la obligatoriedad de ingresar en el contrato de renta algunos datos importantes. A continuación, detallaremos cada uno de ellos. Es importante que puedas tenerlo en cuenta para evitar problemas a futuro.

Deberá informarse cuánto ha sido el valor solicitado en el contrato anterior para el arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años.

Se debe aclarar también cuál es el monto máximo de renta que se aplica según el índice de precios de referencia en la localidad donde se encuentre la vivienda.

En caso de que el inmueble se encuentre en una zona tensionada, deberá aclararse si el propietario se encuentra englobado dentro de la categoría de gran tenedor.

Por último se estipula que al momento de que se formaliza el contrato, quienes sean los futuros inquilinos, tendrán el derecho de recibir la información respecto a los índices de precios de referencia para la localidad solicitada. También podrán solicitar la cédula de habitabilidad o la documentación equivalente allí y el certificado de eficiencia energética.

Qué sanciones se imponen en caso de incumplir el decreto de ley de medidas urgentes en Cataluña

En el caso de que se detecte un incumplimiento en el decreto de ley de medidas urgentes de Cataluña, se han añadido varias multas para ello a lo que se estaba aplicando.

Cuando el valor del alquiler sea mayor en un 30 por ciento sobre el índice de referencia o se pueda constatar que el motivo del alquiler no es cierto, la Comunidad lo entenderá como una falta muy grave. Por ello, las sanciones irán desde los 90.000 a los 900.000 euros.

En el caso de que el sobreprecio oscile entre un 10 y un 30 por ciento más que el índice, no se informe la causa de la renta o se le solicite al inquilino hacerse cargo de gastos de gestión inmobiliario o de contrato, la falta será considerada grave. Allí las multas irán de los 9.000 a los 90.000 euros.

Serán consideradas faltas leves a que los anuncios para este tipo de alquileres no incorporen el monto máximo de la zona, precio establecido para el contrato anterior, si es un gran tenedor el propietario o un alquiler de hasta un 10 por ciento más del fijado en el índice de precios. En estos casos las multas irán desde 3.000 a 9.000 euros.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Cataluña suma más zonas tensionadas

En Invertir

Preocupan las caídas en el mercado inmobiliario comercial europeo

8 mayo, 2024 No hay comentarios

El mercado inmobiliario comercial europeo se ha situado en los niveles más bajos desde 2011. De acuerdo a MSCI Real Assets, los 34.500 millones transaccionados en el primer trimestre son un 26% menos que el año pasado. El sector más afectado es el de oficinas comerciales. Las causas serían el coste de endeudamiento y la distorsión de precios.

Así como hablamos del mercado inmobiliario a nivel global y su preferencia por España, hoy nos centramos en sector comercial. Y es que el mercado inmobiliario comercial europeo se halla en una situación preocupante. De acuerdo a un informe de la asesora y calificadora MSCI Real Assets, durante el primer trimestre del año, en el continente se han registrado transacciones por un total de 34.500 millones de euros, esto es un 26% menos que en el mismo periodo de 2023. Se trata del séptimo trimestre consecutivo con caídas en el sector, ubicando los niveles de operaciones en lo más bajo desde 2021.

El mercado de real estate ha tenido bajas sustanciales en todos sus componentes. Pero el más afectado ha sido el de oficinas comerciales, donde las caídas alcanzaron un 45%. De hecho, las transacciones en París ni siquiera alcanzaron los 500 millones de euros. Las causas estarían, por un lado, en el mayor costo de los préstamos. Mientras que otra de las razones es la distorsión de los precios de compraventa.

Las caídas en el mercado inmobiliario comercial europeo

El mercado inmobiliario comercial europeo ha vuelto a caer durante el primer trimestre del año. Así lo menciona un informe de MSCI Real Assets, situando el volumen de transacciones en los niveles más bajos desde 2011.

Las operaciones realizadas durante el primer trimestre del año alcanzaron los 34.500 millones de euros. Esta cifra es un 26% menor a lo registrado durante el mismo periodo en 2023. Y es también el séptimo trimestre consecutivo con caídas. Ya habíamos hablado sobre esta tendencia en España en este artículo. Pero esta vez, el ajuste ha dejado el volumen transaccionado por debajo de los registros de 2011, que había sido un mal año para el inmobiliario comercial en el continente.

En cuanto al comportamiento de los sectores del mercado inmobiliario comercial, el de oficinas comerciales es quien sufrió las bajas más fuertes. De acuerdo al relevamiento, cayeron hasta un 45% respecto del año anterior. En Francia, por ejemplo, con un panorama prácticamente sin operaciones y un volumen de negocios que en París estuvo por debajo de los 500 millones. De hecho, los números indican que fue el peor trimestre de la historia para las oficinas comerciales.

De este modo, lo que crece es la preocupación sobre la situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario comercial europeo. Por un lado, los analistas opinan que hay ajustes de precios por delante y que eso llevaría calma al mercado. Por el otro, hay quienes todavía mantienen un cierto grado de certidumbre por el comportamiento que vaya a tener el BCE.

Las medidas del Banco Central Europeo para combatir la inflación elevaron los tipos de referencia de manera abrupta y en un plazo muy corto. Eso se tradujo en el encarecimiento del crédito y, por lo tanto, afectó las operaciones. Otro de los aspectos que dejaron las elevadas tasas de interés, es una distorsión de precios. Principalmente entre el precio de venta y el que los compradores están dispuestos a pagar.

Tasas de interés y precios, las causas de la caída

El panorama del inmobiliario comercial europeo refleja, a su modo, los movimientos que se registran en los mercados de bienes raíces a nivel global. Por eso, los operadores e inversores se mueven con mayor cautela que en periodos anteriores.

El Banco Central Europeo elevó el costo del dinero de manera abrupta y en muy corto plazo, de tasas casi en cero a un 4% en menos de un año. Esto iba a tener consecuencias en un mercado, como el mercado inmobiliario comercial, donde las hipotecas son una herramienta fundamental. Para algunos operadores, aún se mantienen altos grados de incertidumbre respecto de cuándo el BCE se decidirá a bajar los tipos.

Por lo pronto, los precios no reflejan las bajas de interés que estarían a la vuelta de la esquina. Algunos miembros del Consejo de Gobierno del BCE han fijado el segundo semestre como el momento en que las tasas finalmente bajarían. Mientras tanto, el Índice Euríbor, que marca el coste de endeudarse, se mantiene en 3,65 puntos, muy por encima de lo que se vaticinaba y esperaba a principios de año.

El resultado es también una distorsión entre los precios de venta, por un lado, y lo que compradores e inversores están dispuestos a pagar. Algunos analistas sostienen que esta situación llevaría a los propietarios a realizar más ajustes, para lograr acuerdos y cumplir con los planes y vencimientos. Pero, también hay quienes sostienen que el fin de la caída está próximo y, por ende, lo que vienen son reacomodos de precios, pero hacia arriba.

Una recuperación lenta

Luego de un 2023 con la caída de casi todos los componentes del mercado inmobiliario, en el continente se esperaban mejores comportamientos a partir del comienzo del nuevo año. Sin embargo, la situación continúa siendo difícil en muchos sectores, y el sector inmobiliario comercial europeo aún espera por la recuperación.

El informe de MSCI menciona este punto: “había esperanzas de que la inversión inmobiliaria europea comenzara a recuperarse en el primer trimestre de 2024”, señala el Jefe de Investigaciones de Activos, Tom Leahy. Pero la realidad se muestra más difícil de lo pensado, por lo que “el mercado sigue siendo un lugar difícil para realizar transacciones”, sostiene Leahy.

Entonces, la recuperación se daría, pero de manera lenta, incluso más lenta de lo que prevén algunos analistas hoy en día. El reacomodo de tasas, costes y precios va a tomar varios trimestres. Lo que hay por delante son tensiones en los precios e hipotecarios bajando de manera lenta.

Los mercados globales vienen sufriendo los efectos de la inflación y la subida de tipos durante más de un año. No es fácil corregir los patrones de transacción en pocos meses y luego volver a los equilibrios anteriores. La baja de las tasas y la menor inflación permitirá un repunte de la actividad. El mercado inmobiliario comercial europeo tendrá una recuperación lenta, más lenta de lo esperado.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca del mercado inmobiliario comercial europeo, y su preferencia por España. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Oficinas

¿Cómo reformar una oficina?

8 mayo, 2024 No hay comentarios

En los últimos tiempos, ha aumentado el interés por la inversión de oficinas, las cuales representan un rol importante en España. Por ese motivo, te explicaremos todo lo que tienes que saber acerca de ellas, hablaremos desde las mejores zonas de ubicación hasta cómo reformar una oficina en 2024. Te invitamos a leer el siguiente artículo.

Si bien la cuarentena propuso un nuevo modelo de trabajo, donde no es necesario salir de la vivienda para tener una oficina, no todos los empleos aplican esta modalidad. Desde 2022, se vienen llevando a cabo un sinfín de inversiones en la industria, que tienen el objetivo de solucionar el problema de desempleo y contratar a trabajadores interesados.

Además, disponer de una oficina en la vivienda no siempre se caracteriza por la comodidad, a veces la iluminación no es buena o por falta de espacios, se tiene que usar el closet para colocar el ordenador. De todas formas, es una opción que cada vez se utiliza con mayor frecuencia, al punto de que muchos empleados realizan trabajos híbridos, donde solo concurren a la oficina dos veces a la semana.

Aunque trabajar es una necesidad y también, se corresponde con una satisfacción personal, los trabajadores deben estar bien en su entorno laboral. Se requieren espacios para la distracción y se recomienda que las oficinas estén alejadas de las zonas céntricas, para obtener mayor tranquilidad. Estas son algunas de las cosas que se deben pensar, a la hora de establecer cómo reformar una oficina. ¡Sigue leyendo!

Oficinas en 2024: lo que tienes que saber

Ya sea que se quiera reformar una oficina que tiene muchos años, o que se haya invertido en un nuevo espacio alejado de los sitios más populares, hay que investigar con detenimiento cómo confeccionar un nuevo espacio. Hoy en día se asiste a una disminución considerable de oficinas, debido al teletrabajo y se deben utilizar las herramientas que sean necesarias para atraer a nuevos empleados.

Muchas de las oficinas que se están creando, tienen el deseo de conseguir a los mejores trabajadores del país y eso será posible, si se cambian los espacios habituales, se apunta a confeccionar espacios más abiertos y a tener lugares para distraerse. Cualquiera puede realizar una oficina en casa, pero los inversores deben demostrar que todavía hay mucho que hacer en los lugares físicos.

Las oficinas que no se transforman, quedan obsoletas y eso, muchas veces se hace presente en el equipo tecnológico que se utiliza, que no se corresponde con las nuevas tendencias. Aquellas oficinas que ya no funcionan, se están convirtiendo en pisos para alquilar, con el objetivo de terminar con la escasez de la oferta, pero esto se puede evitar si se confecciona un nuevo tipo de oficina.

¿Cómo reformar una oficina en España?

A la hora de establecer cómo reformar una oficina en España, se deben tener en cuenta dos grandes aspectos. Por un lado, la oficina debe contar con una buena iluminación, ya que los aparatos tecnológicos que se utilizan, como los ordenadores, teléfonos móviles o tabletas, pueden cansar la vista.

Además, los espacios deben ser abiertos y no cerrados, los trabajadores deben tener un lugar indicado para realizar sus actividades, pero no tienen que sentirse encarcelados. Por eso, es muy importante la decoración que se realizará, ya que no es necesario que todos los elementos estén juntos.

Para llevar a cabo un proceso de estas características, será imprescindible realizar una planificación que contemple problemas que pueden aparecer y cambios, que se implementarán a futuro. Se deberán tener en cuenta los costes, para afrontar cada modificación de la oficina o qué materiales se requieren, para la construcción de nuevos espacios.

Recuerda crear espacios para relajarse

Uno de los puntos más importantes en una empresa, es que los trabajadores sean productivos y puedan realizar sus actividades en tiempo y forma. Sin embargo, las nuevas tecnologías impiden que la atención sea plena, por lo que es necesario realizar cosas que generen distracción.

Es muy habitual que en las oficinas haya espacios específicos para relajarse, a través de diferentes tipos de juegos. A veces, contar con patios y jardines es suficiente, pero en ocasiones, este tipo de juegos puede generar relaciones entre los trabajadores, lo que es interesante para reforzar lazos, a la hora de hacer trabajos en grupo.

Por eso, cuando surge la pregunta cómo reformar una oficina, no se puede dejar de prestar atención a esta situación. Cualquier tipo de oficina plantea la construcción de espacios destinados a la relajación, porque la tensión y el estrés forman parte de los seres humanos, pero se puede evitar con este tipo de estrategias.

¿Cómo reformar una oficina en un mundo donde predomina el teletrabajo?

Si se quiere reformar una oficina que existe hace mucho tiempo, se deberá pedir la opinión de los trabajadores para realizar modificaciones. Ellos, conocen la oficina de manera completa y pueden dar una visión adecuada, respecto de qué cambios les gustaría incorporar para mejoras en su actividad laboral.

Hoy en día, es muy importante generar espacios colaborativos, porque en los trabajos en equipo se desarrollan las mejores tareas. Esto estimula nuevos mecanismos de acción, que permiten aumentar la productividad y también, la eficacia a la hora de realizar las actividades laborales.

Para reformar una oficina, es bueno observar otras, que se hayan modernizado y mirar cuáles son los cambios, que lograron acrecentar su importancia en el mercado. Tener una oficina, implica una inversión y es por ese motivo que se debe realizar una gran planificación, para generar cambios que sean positivos y que hagan lucir a la empresa.

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En Hipotecas

Devolución de gastos hipotecarios: ¿Que dice el TJUE?

8 mayo, 2024 No hay comentarios

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de gastos hipotecarios inicia cuando la sentencia que declara el carácter abusivo de estas cláusulas adquiere firmeza y se declara su nulidad.

En los últimos años, las entidades bancarias fueron condenadas por llevar a cabo malas prácticas vinculadas con los préstamos hipotecarios. Entre las más escuchadas se encuentran la inclusión de cláusulas suelo, el cobro de gastos al cliente que debían pagar los bancos, etc. Te contaremos si tu hipoteca incluye alguna de estas cláusulas abusivas y qué ha declarado el TJUE con respecto a la devolución de gastos hipotecarios.

El fallo del TJUE sobre la devolución de gastos hipotecarios

El TJUE sentenció que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de gastos hipotecarios inicia cuando la sentencia de estas cláusulas abusivas es firme. En otras palabras, cuando ya no se admiten más recursos o modificaciones.

El Tribunal lo establece de este modo en dos fallos que se publicaron el jueves 25 de abril. Hace referencia a los litigios de Bankia (actual Caixabank) y Banco Santander. En ellos, resalta que es en la fecha en la que cobra firmeza la resolución que establece que una cláusula contractual es abusiva. También, declara su nulidad por este motivo, cuando el consumidor adquiere un conocimiento cierto de su irregularidad.

En otras palabras, es a partir de esa fecha cuando se encuentra en condiciones de hacer valer los derechos que le confiere la normativa europea de manera eficaz y cuando puede comenzar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución. El principal objetivo es restablecer la situación en la que se encontraría el consumidor si no hubiera tenido lugar dicha cláusula.

Se trata de una sentencia que complementa un fallo previo del TJUE que se publicó en enero. Dicho fallo establecía que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios no comenzaría a correr antes de que un consumidor esté informado sobre el carácter abusivo de una cláusula contractual.

Con respecto a esto, el fallo establece que las normas comunitarias no están a favor de que el plazo de prescripción de una acción de devolución de gastos hipotecarios inicie en la fecha en la que el Tribunal Supremo nacional dictó una serie de sentencias que declaraban abusivas ciertas cláusulas. El motivo es que no consideran posible exigir al consumidor medio, razonablemente atento y perspicaz, que se mantenga regularmente informado, por iniciativa propia, de las resoluciones.

Por su parte, el TJUE considera que la fecha en la que adquiere firmeza la resolución que declara que una cláusula es abusiva y por ende, nula, es en la que el consumidor tiene un conocimiento cierto de la irregularidad de esa cláusula. Recién a partir de ese momento, es posible comenzar con la prescripción de la devolución de gastos hipotecarios.

Cláusula abusiva en una hipoteca: ¿De qué se trata?

La realidad es que cualquier cláusula de un contrato hipotecario puede ser considerada abusiva si la entidad bancaria la incluyó sin explicarle al cliente su existencia o sus consecuencias. Si esto sucede, le provocará al cliente un perjuicio. En otras palabras, le costará dinero, lo que ubica al cliente en una posición de vulnerabilidad.

La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que las cláusulas abusivas son “aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Por otro lado, la ley también menciona que si una cláusula no fue negociada de manera individual, será considerada abusiva si se impide al cliente saber sobre su existencia y su contenido. Para ser válida, esta cláusula debe ser redactada de manera concreta, clara y simple. Esto aplica tanto para el contrato como para la información precontractual, con un texto de un tamaño adecuado que sea sencillo de leer.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más habituales en una hipoteca?

Aquí van las cláusulas hipotecarias que son consideradas abusivas en la práctica con mayor frecuencia. En los últimos años, los tribunales de España y Europa se han encargado de anular varias cláusulas. Se trata de cláusulas que incluían las entidades bancarias en sus préstamos hipotecarios de manera habitual. Te contamos cuáles son las más frecuentes:

Cláusula suelo

Sin lugar a dudas, se trata de la cláusula abusiva más famosa. Esta establece cuál es el interés mínimo que puede tener un préstamo hipotecario a tipo variable si el euríbor baja. Fueron muchas las entidades bancarias que la incluyeron en las hipotecas de sus clientes sin aclarar nada sobre su existencia o sus efectos. Esta práctica se consideró abusiva por el Tribunal Supremo. Si tu hipoteca tiene esta cláusula tienes la posibilidad de reclamar que la eliminen. En este caso, te devolverán todo el dinero que hayas abonado de más por su culpa. Para saber si tienes esta cláusula deberás revisar bien tu contrato.

Gastos de formalización de la hipoteca

Previo al 16 de junio de 2019, las entidades bancarias cobraban al cliente una gran cantidad de gastos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario. Estos gastos incluían la notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos. Se trata de otra práctica declarada como abusiva por el Supremo. El motivo es simple, el banco debía hacer frente, por la ley anterior, a los gastos de registro, gestoría, tasación y la mitad de los de notaría.

Hipotecas multidivisa

Se trata de un tipo de hipoteca concedida en divisas que no son el euro. También es considerada abusiva por el Tribunal Supremo, si la contrataste sin que la entidad te explicara cómo funciona. Son préstamos que se conceden en una moneda extranjera. Su importe pendiente puede aumentar si el valor de la divisa sube respecto al euro. Sin embargo, muchos bancos no informaron a sus clientes sobre ese riesgo.

Cláusula de vencimiento anticipado

Esta cláusula se activa cuando el hipotecado deja de pagar varias cuotas y permite que el banco finalice el contrato comenzando con el proceso para embargar la vivienda. En una gran cantidad de hipotecas que se firmaron durante la crisis financiera iniciada en 2008, esta cláusula podía activarse si el cliente dejaba de abonar una sola cuota. La justicia de España sentenció que esto era ilegal, ya que ocasionaba un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.

A partir de 2019 hay una ley que regula esta cláusula y tiene carácter retroactivo. Sin importar en qué momento contrataste tu hipoteca o lo que se indique en su escritura, únicamente pueden embargarte la vivienda si dejas de pagar 12 cuotas como mínimo, serán 15 si ha pasado la mitad del plazo. En caso de que la entidad bancaria te envíe un aviso de embargo antes de llegar a ese número, es posible reclamar para que no pueda llevarlo a cabo hasta que alcances el nivel de impago que establece la ley.

IRPH

Por último, algunos juzgados de España de primera instancia también consideran abusivo el IRPH. Se trata de un índice alternativo al euríbor utilizado para calcular el interés de algunas hipotecas variables. Se considera abusivo porque los bancos que usan el IRPH no son transparentes, ya que no aclaran al cliente que abonarán más que si su interés se calcula con el euríbor.

Sin embargo, el Tribunal Supremo no lo considera abusivo. El motivo es que se trata de un índice legal si se informa al cliente de manera adecuada que se utilizará para calcular su interés. La última palabra será la de la justicia europea, que aún no determina si utilizar el IRPH es válido o no.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la declaración del TJUE sobre la devolución de los gastos hipotecarios por cláusula abusiva. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Invertir

La preferencia por España en el mercado inmobiliario a nivel global

7 mayo, 2024 No hay comentarios

España se encuentra entre los países con mayor interés para invertir en el mercado inmobiliario a nivel global. Así lo destaca el Global Capital Flows, que tiene al Reino Unido, los EE UU y Japón en los primeros tres lugares. En tanto que el inmobiliario español es uno de los más destacados de Europa, y el octavo en el contexto global.

España no solamente atrae a las grandes tecnológicas, como te contamos en esta nota anterior. También es uno de los países con mayor preferencia en el mercado inmobiliario a nivel global. Un relevamiento sobre los países que despiertan la atención de los inversores revela que el país ibérico se ubica en el tercer lugar de Europa y octavo a nivel global. De acuerdo al Global Capital Flows, el Reino Unido es el número uno en el ranking, seguido por los EEUU y Japón en el tercer lugar. En tanto que el inmobiliario español se destaca junto con los primeros del viejo continente.

En el informe se destaca que el primero de los mercados globales ha recibido 8.417 millones de dólares en inversión durante la segunda mitad de 2023. España ha recibido en el mismo periodo unos 2.210 millones de dólares. La liquidez del sistema financiero, el nivel competitivo de los precios y un mejor manejo en el contexto internacional justifican el que tiene el inmobiliario ibérico. En tanto que los cuatro primeros europeos recibieron en conjunto, nada menos que el 41% de la inversión global.

El mercado inmobiliario a nivel global

Los bienes raíces han tenido un desempeño discreto durante el 2023. Aun así, hay países que se destacan en el mercado inmobiliario a nivel global. Tal es el caso de España, que de manera continua figura entre las preferencias de los grandes inversores internacionales. De hecho, en esta nota hablamos sobre la preferencia por Madrid.

En un relevamiento sobre las inversiones recibidas por los mercados inmobiliarios de mayor preponderancia mundial, el Reino Unido se mantiene en lo alto del ranking. Le siguen los EEUU y tercero Japón. El Global Capital Flows abarca la segunda mitad del año pasado, y se toma como referencia del volumen de inversiones que reciben los distintos mercados.

España tiene su lugar destacado en Europa. Con un total de 2.210 millones de dólares ingresados a su inmobiliario, se ubica en el tercer lugar del listado, atrás del Reino Unido y Alemania. El primero ha recibido 8.417 millones de dólares de inversión, mientras que al país germano llegaron 4.279 millones de euros. Cabe destacar que los tres países, junto con Francia, sumaron nada menos que el 41% de la inversión total en bienes raíces del mundo.

En el contexto de los mercados globales, España marcha en el octavo lugar de preferencia para las inversiones. A los primeros tres mencionados, se suman Alemania (en el cuarto lugar), China y Canadá (quinto y sexto lugar). Además, le precede Australia, que ocupa el séptimo lugar. Luego de España, cierran el top ten Singapur y Francia, en el noveno y décimo puesto respectivamente.

La preferencia por España

España se encuentra nuevamente entre las preferencias para los inversores del mercado inmobiliario a nivel global. El relevamiento llamado Global Capital Flows, tiene al país ibérico en el tercer lugar de Europa y octavo a nivel mundial.

En el periodo estudiado, segundo semestre de 2023, llegaron al país unos 2.210 millones de dólares de inversión inmobiliaria. El informe destaca varios aspectos de la economía española, por ejemplo, la liquidez del sistema financiero y el nivel de ahorros. Además, la transparencia en la gestión de las operaciones, que tiene como sustento una legislación moderna.

Los fundamentales son uno de los factores que también tienen importancia a la hora de decidir una inversión. Por último, el trabajo destaca que unos de los aspectos de mayor peso para la ubicación de España en el ranking es la competitividad de los precios de los inmuebles.

Tanto España como Polonia han sabido desprenderse del resto de los países de la zona euro que vieron complicada su economía durante 2023. La contención de la inflación, en ambos países, fue de gran importancia para evitar caídas aún mayores en sus mercados inmobiliarios. El contexto de guerra internacional hizo lo suyo, como detallamos en este artículo. Cabe recordar que Alemania y el Reino Unido, dos de los mercados más fuertes de Europa, registraron caídas similares a las del 2008.

Para este año el panorama es diferente, como contamos en este artículo. Con la baja de los tipos de referencia de parte del Banco Central Europeo y la vuelta de los hipotecarios, se espera que la inversión aumente en toda la zona euro. Pero esto recién se podría observar en los primeros meses del año 2025.

Los mercados con mayor inversión en inmobiliario

El mercado inmobiliario a nivel global ha tenido regiones que se destacaron por sobre otras. Países que, por distintos motivos, recibieron mayores volúmenes de inversión y que lideran el ranking elaborado a partir del Global Capital Flows.

Por ejemplo, la región Asia-Pacifico ha registrado un mejor rendimiento, logrando superar la crisis que se avecinaba. Mientras, lo contrario ha ocurrido en los EEUU. También se hallaron por debajo los rendimientos en Europa, Oriente Medio y África (región conocida como EMEA). Aunque las preferencias de las inversiones han tenido un comportamiento diferente.

En Europa, el país con mayores inversiones recibidas ha sido el Reino Unido, con 8.417 millones de dólares. Le siguen los EEUU, con 8.272 millones de dólares de inversión. En tanto que tercero se ubicó Japón, con 4.629 millones de dólares.

Alemania es el primero de la zona euro, con 4.279 millones de euros recibidos. En tanto que el quinto lugar es para China, cuyo ingreso alcanzó los 3.896 millones de dólares. El sexto puesto es para Canadá, con 2.686 millones de dólares, y el séptimo para Australia. El país oceánico recibió inversiones por unos 2.387 millones de dólares.

España, como se ha dicho, se ubicó en un destacado octavo lugar a nivel mundial en cuanto a inversiones recibidas. En el mercado inmobiliario a nivel global, recibió durante el periodo unos 2.210 millones de dólares. Detrás está Singapur, con 2.124 millones de dólares. Mientras que cierra el top ten de inversiones inmobiliarias Francia, donde ingresaron 1.790 millones de dólares.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca del mercado inmobiliario a nivel global, y su preferencia por España. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Crecen las inversiones en el inmobiliario de Madrid

En Hoteles

Cuánto aportan los extranjeros a la ocupación de hoteles

7 mayo, 2024 No hay comentarios

La ocupación de habitaciones es uno de los criterios más importantes para evaluar el rendimiento de un hotel. Sin embargo este criterio, para ser analizado con profundidad, debe ser desglosado en otras variables que puedan indicar como resultado dónde estuvieron las debilidades y las fortalezas respecto de la atracción del público. Así es como se distingue entre huéspedes que se alojan por vacaciones o solo en temporada alta, si son parejas o grupos familiares, si buscan hospedarse el mínimo tiempo y por una cuestión de negocios o si su origen es nacional o extranjero. En la nota de hoy veremos cómo resultaron las últimas estadísticas respecto de los extranjeros y la ocupación de hoteles en España.

Las cifras de la facturación: cuánto aportaron los extranjeros a la ocupación de hoteles en España

Aunque existen numerosas estadísticas y sitios web especializados, hablar de las cifras de facturación del sector hotelero de un país implica tener ciertos cuidados. Esto es así dada la gran diversidad de establecimientos, condiciones y situaciones que pueden afectar los ingresos medidos. Tales ingresos se ven afectados por variables tan diversas como el contexto actual de la industria, las estrategias del mercado, la competencia internacional y la valoración de los clientes. Por ello, toda cifra refleja en rigor un sesgo para mostrar una tendencia antes que una realidad global.

Sabiendo esto entonces indicamos que, según las últimas cifras disponibles por el Instituto Nacional de Estadísticas de España, la facturación para los hoteles nacionales tuvo un saldo positivo. En efecto, los ingresos en este tipo de establecimientos rondaron en marzo pasado un 10% de incremento respecto del año anterior. Específicamente, el porcentaje es de 9,7% más que en marzo de 2023.

En términos nominales, ese mes los hoteles españoles facturaron unos 109,2 euros de media por habitación ocupada. Si se mira el monto global, los ingresos de este periodo superaron los 24,5 millones.
Pero así como aumentaron los ingresos, también fueron más las reservas. Las mismas crecieron un 19,1% en el tercer mes del año (siempre en términos interanuales). Además, las de viajeros residentes en España crecieron un 16,4%, y las de no residentes un 20,8%.

Lo que ha llamado la atención de los especialistas en sus análisis es que si se toma el primer trimestre del año como parámetro, el número de noches reservadas subió hasta un 12,6% respecto al mismo periodo del año anterior. Las de viajeros residentes en España aumentaron un 7,4% mientras que las de los no residentes se elevaron un 15,8%. Analicemos ahora cuánto aportan los extranjeros a la ocupación hotelera española.

Las preferencias de los extranjeros y la ocupación de hoteles según sus estrellas

En función de brindar los datos más certeros respecto de la tendencia descripta anteriormente, la participación de los extranjeros en la ocupación de hoteles nacionales fue desglosada en términos de sus preferencias. Es decir que primero se detectaron cuántos no residentes hacían sus reservas y durante cuántas noches se extendían las mismas. Luego se analizó también si su estadía era en hoteles de lujo o de menos de tres estrellas.

Los resultados, estrella por estrella

Los resultados arrojan que, solo en el mes de marzo, el grupo de visitantes de otros países reservaron un total de 390.236 noches en hoteles de 5 estrellas. Esto prácticamente triplica el número de pernoctaciones realizadas por los huéspedes nacionales, que sumaron 143.972.

Ciertamente, para analizar las razones por las que se dieron estas cifras es necesario tener en cuenta, como decimos desde el principio, varios factores. Por ejemplo, las visitas extranjeras suelen aumentar cuando hay feriados largos o cuando algún evento justifica el viaje. En cualquiera de los casos, entre los extranjeros hay un marcado interés en elegir el más alto nivel de hoteles españoles. Así parecen marcar las preferencias de los viajeros no residentes, ya que según los datos del INE, gran parte del capital destinado por los extranjeros a la ocupación hotelera significó ingresos para los establecimientos de cinco estrellas. En comparación con los residentes nacionales el número de pernoctaciones fue de casi siete puntos más. Concretamente, 9,6% fue el número de reservas por parte de los extranjeros y 3,2 el de las reservas nacionales.

Por su parte, las reservas en hoteles de cuatro estrellas concentraron la mayoría de noches vendidas en marzo. Allí hubo por parte de los extranjeros una ocupación de hoteles cercana al 55% durante el tercer mes. Completando el criterio elegido, los hoteles de tres estrellas fueron la segunda reserva predilecta, con un 21% de los casos. Finalmente el 5,1% de las reservas de habitaciones realizadas por los no residentes fue en hoteles de dos estrellas. Sólo el 2,6% se alojó en hoteles de una estrella.

Oferta hotelera en crecimiento

El hecho de detectar tendencias entre las preferencias de los extranjeros y la ocupación de hoteles españoles es algo que ya se venía viendo desde otras perspectivas y análisis, tal como hemos reflejado varias veces en este blog. Lo que es igualmente evidente es que el mercado hotelero local está interesado y tiene la posibilidad de responder a esa demanda específica. En términos de capacidad hotelera hubo un gran crecimiento de hospedajes en los últimos años.

Si se analiza el mismo periodo que venimos tomando hay que reconocer que así como creció la demanda de los huéspedes también aumentó la cantidad de hoteles abiertos en marzo. En términos específicos, España contó con 13.851 hoteles abiertos ese mes. Esto equivale a decir que hubo 757 y 124 establecimientos más que en el mismo mes de 2023 y 2019, respectivamente.

De manera similar, la industria del alojamiento tomó nota del interés de los extranjeros en la ocupación de hoteles. Esta es la causa por la cual se detectaron 351 establecimientos de cinco estrellas, categoría que entonces representa el 2,5% del total de edificios abiertos en el tercer mes de 2024. En 2023, este tipo de hoteles supuso el 2,3%, mientras que en 2019 fue el 2,1%.

Así, los hoteles de cuatro estrellas siguen siendo la categoría con más edificios abiertos, con 2.432 en el caso de 2024, representando el 17,5% del total, por encima del 17% de 2023 y el 15,3% de 2019.
Ciertamente el haber superado la pandemia implicó la apertura de varios hoteles, pero también la asunción de nuevos ritmos y clientes que optan por España para tomar sus vacaciones.

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Si te han interesado estos temas no dudes en escribirnos en la casilla de comentarios que se encuentra justo debajo de esta nota. Y si lo deseas, puedes continuar leyendo noticias del sector hotelero en el siguiente artículo:

Las reservas hoteleras suben un tercio interanual por el 1 de mayo

En Noticias Oi Real Estate

El alquiler vacacional y la falta de viviendas

7 mayo, 2024 No hay comentarios

Hoy en día, y hace ya bastante tiempo, el problema habitacional no da tregua. Por eso, el alquiler vacacional se encuentra relacionado a la falta de viviendas. Esto se debe principalmente a que más del 60 por ciento del parque de alquiler, por ejemplo en Marbella y Elche, se encuentra destinado a él.

Esta situación genera que se ponga en tela de juicio el tipo de control y medidas que el Gobierno pueda utilizar para tratar de torcer un poco estas subidas que ocasionan problemas en el día a día de los ciudadanos.

El debate político, social e inmobiliario se encuentra ya sobre la mesa. Y es que, el turismo se encuentra en subida desde hace bastante tiempo, al igual que la falta de viviendas para el alquiler a largo plazo.

El Banco de España, ha presentado un informe en el que se estudia cuál es el peso que el alquiler vacacional tiene en las áreas urbanas. Según se ha podido conocer, en lugares como Elche, en Alicante y Marbella, localizado en Málaga, la situación es más compleja, representando más del 60 por ciento de él.

En este post te contaremos todo sobre el alquiler vacacional y la falta de viviendas en los centros más solicitados de nuestro país. ¿Nos acompañas?

El alquiler vacacional y la falta de viviendas en nuestro país

El Banco de España se ha encargado de efectuar un estudio en el que analiza el peso del alquiler vacacional en 25 áreas urbanas y la falta de viviendas. Se han tomado localidades que cuentan con mayor densidad de pisos para este tipo de renta y revisa también, cómo funcionan los mercados de arrendamientos allí.

Según este análisis, Elche es la localidad que se lleva el primer puesto. Esto se debe a que cuenta con el mayor peso de este tipo de viviendas en su periferia. Allí un 70 por ciento de los pisos, son para alquileres turísticos. La segunda localidad en destacarse es Marbella. Aquí la densidad alcanza una cifra de más del 60 por ciento.

Si vemos lo que sucede en otras zonas urbanas el peso es bastante menor. En líneas generales, la proporción representa un 30 por ciento. En cambio en Madrid y Barcelona, es aún menor, alcanzando solo un 5 por ciento.

Qué localidades han sido analizadas en el documento del Banco de España

A la hora de elegir las áreas que ingresarían en el estudio, el Banco de España ha tenido en cuenta a las 25 urbes de mayor dimensión que cuentan con luna cantidad de viviendas turísticas más altas. Este dato ha sido tomado en base a la última cifra informada a nivel municipal del mes de agosto del 2023.

Las localidades elegidas son:

Madrid,

Barcelona,

Valencia,

Sevilla,

Bilbao, Málaga

Zaragoza,

Mallorca,

Murcia,

Gran Canaria,

Granada,

Vigo,

Santa Cruz de Tenerife,

Alicante,

Valladolid,

A Coruña,

Pamplona,

Santander,

Córdoba,

Marbella,

San Sebastián,

Oviedo,

Gijón,

Vitoria,

Elche.

Porqué el alquiler vacacional trae como consecuencia la falta de viviendas

Como decíamos anteriormente, hoy en día se da una discusión importante sobre cómo el alquilar vacacional genera grandes inconvenientes para la población respecto a la falta de viviendas. Sobre este punto, el Banco de España ha publicado un informe en el que se encarga de plantear los problemas que el mercado residencial enfrenta. Además de ello, plantea una serie de medidas que podrían ayudar a salir del problema estructural que venimos acarreando ya desde hace bastante tiempo.

Tenemos que tener presente que hoy en día, la brecha que existe entre la oferta y demanda de viviendas ha generado subidas en los precios de los inmuebles y un problema serio, por ejemplo para los jóvenes para poder independizarse. Según la entidad, hasta el 2025 se necesitan un total de 600.000 viviendas para lograr volver a un equilibro entre la oferta y la demanda.

Sobre las medidas que el gobierno ha decidido poner en marcha, el Banco de España, ha sido bastante critico. Principalmente sobre el control de las rentas y la puesta en marcha de los avales ICO para jóvenes y familias con menores a cargo. Esto se debe a que consideran que podría tener efectos negativos.

El problema del alquiler turístico

Según el informe, al analizar el alquiler vacacional, entiende que es uno de los factores que provoca la falta de viviendas en nuestro país. Esto tiene que ver con el auge y el incremento del interés extranjero. Debido a ello, se reduce la cantidad de stock de viviendas para arrendar a largo plazo, representando el vacacional, cerca de un 10 por ciento del mercado de alquiler.

Otro de los puntos a los que se hace referencia, es a la aparición de nuevos tipos de alquiler como el alquiler temporal o por habitaciones. A esto debemos sumarle las nuevas regulaciones, topes en las rentas por la incorporación de las zonas tensionadas y la mayor protección que brinda el estado a los inquilinos que no cumplen con el pago de la renta.

En este contexto, durante el año pasado, se han incorporado al parque inmobiliario un total cercano a los 27 millones de viviendas. De ese total, un 72 por ciento, o sea unas 19,3 millones han sido para viviendas principales. El otro 28 por ciento se distribuye entre viviendas de segunda residencia, desocupadas y alquiler turístico.

Teniendo en cuenta todos los datos que se tienen, se registra en los últimos años un menor dinamismo en el stock de viviendas residenciales. Por este motivo, se ha impulsado la conversión de viviendas secundarias a principales. Pero no es todo, hay que tener en cuenta que también han aparecido nuevos usos para los inmuebles. Estos han sido el alquiler de temporada, por habitaciones para alquiler vacacional. La consecuencia de todo ello es que la oferta continúe en baja, mientras que la demanda va en subida.

El problema que surge es que las medidas llevadas adelante por el gobierno, no parecen fomentar que los propietarios de viviendas vacías puedan incorporar sus viviendas el marcado de la renta.

Medidas de las Comunidades Autónomas respecto al alquiler vacacional

El auge del alquiler vacacional y la falta de viviendas, ha llevado a distintas Comunidades Autónomas a tomar medidas que endurezcan las condiciones para quienes quieren incorporarse al alquiler turístico como actividad económica.

Esto tiene que ver con la necesidad de generar nuevas estrategias que permitan aumentar el stock de viviendas para quienes buscan residir en estos lugares.

Del otro lado, quienes quieren poner sus inmuebles para este tipo de alquileres, explican su importancia en base a la contribución económica que pueden generar no solo para ellos sino para la localidad. Por ello hacen hincapié en que aplicar estas medidas restrictivas podrían ser negativas y de un impacto considerable.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Cataluña suma más zonas tensionadas

En Alquilar

Consecuencias del tope de alquiler en 2024

7 mayo, 2024 No hay comentarios

Uno de los sectores más castigados por la economía son los arrendatarios, ya que hay muy pocas viviendas para arrendar y los precios de renta son muy altos. Para intentar solucionar esta cuestión, el gobierno dispuso límites en las subidas de los arrendamientos para zonas tensionadas. A continuación, descubrirás cuáles son las consecuencias del tope de alquiler.

La nueva ley de vivienda no ha sido bien recibida por grandes tenedores y pequeños propietarios de pisos de alquiler, porque el límite de actualizaciones de rentas del 3%, implica mayores responsabilidades económicas para los caseros. Además, el miedo a la morosidad se encuentra latente y arrendar una vivienda, muchas veces supone más pérdidas que ganancias.

Dado que, las personas que invierten desean hacerlo en los sectores más productivos y donde se observen ingresos seguros, algunos propietarios prefieren dejar sus casas vacías o invertir en otros negocios. Hasta el 2025 hay un respaldo para los sectores vulnerables que no pueden pagar las rentas y existe un freno en los desahucios.

Todas estas circunstancias, no hacen otra cosa que acrecentar el problema de la vivienda y por el momento, solo cuentan con oferta disponible los pisos compartidos. Los jóvenes que desean independizarse no pueden hacerlo y al mismo tiempo, los dueños de propiedades no encuentran futuro en este negocio que anteriormente, se caracteriza por ser uno de los más rentables. Conoce cuáles son las consecuencias del tope de alquiler.

¿El derecho a la propiedad se encuentra en riesgo?

La cuarentena y la guerra de Rusia con Ucrania, provocó serios problemas financieros en los países de Europa y como las viviendas de alquiler no abundan en España, los inquilinos deben realizar sobreesfuerzos para pagar los costes mensuales. Se estableció que las actualizaciones de los alquileres tendrían límites de 3%, para evitar subidas excesivas en las rentas.

Los precios de los arrendamientos no dejan de aumentar y en algunas zonas, no se cumplen las regulaciones vigentes. Sin embargo, muchos propietarios se enfrentan con gastos que no pueden pagar, al ver disminuidos sus ingresos mensuales en comparación con los costes de vida. Además, si se descubre que se ha incumplido con este acuerdo, los dueños de viviendas pueden tener muchos conflictos.

Una de las consecuencias del tope de alquiler, es que el derecho a la propiedad se encuentra en riesgo, al punto de que también se está interviniendo en los alquileres temporales. Como los pisos para arrendar son escasos, éstos suelen convertirse en la opción disponible, lo que genera circunstancias económicas desfavorables para los caseros.

Consecuencias del tope de alquiler a los dueños de propiedades

El principal inconveniente que se observa al incluir topes de alquiler, es que la solución de la oferta, solo recae en el propietario. No se crean viviendas asequibles, ni se establece inversión mixta, esto genera muchos problemas y algunos caseros no pueden enfrentar la inversión que han hecho, porque las ganancias son menores que las pérdidas.

Incluso, muchos locales comerciales que se encuentran en desuso tendrían la posibilidad de convertirse en viviendas, pero como cada comunidad autónoma establece las condiciones, son pocos los que podrán convertirse en lugares para vivir. Hay muchos locales que ya son viviendas, pero no pueden utilizarse hasta que se aprueben las cédulas de habitabilidad, por lo que la oferta de pisos para alquilar no aumenta.

Otra de las propuestas para que la demanda de alquileres se estabilice, es el cambio de uso de antiguas oficinas a pisos de alquiler. No obstante, como en el caso anterior, el número de las que logran convertirse en vivienda son muy pocas, lo que hace que los propietarios de pisos de alquiler atraviesen consecuencias del tope de alquiler.

¿Qué soluciones se han planteado para terminar con este problema?

Los colegios de economistas de Madrid y Barcelona, así como los profesionales del tema, han establecido algunas soluciones para terminar con este problema. Como primera medida, indican que es necesario que existan incentivos a la oferta de propiedades para el alquiler, algo que no sucede y perjudica a los propietarios.

Por otra parte, instan por la creación de políticas que se interesen en realizar propuestas que tengan como finalidad la generación de nuevas viviendas de alquiler. Es muy importante que las viviendas asequibles que se encuentran en marcha sean cada vez más, de esa manera se podrá cubrir la amplia demanda que se observa en el sector.

Para evitar consecuencias del tope de alquiler, se deben establecer regulaciones que beneficien a los dueños de propiedades. No se deben imponer normativas que los obligue a abandonar el negocio, sino que se les ofrezcan garantías que permitan que el crecimiento de la oferta de pisos en alquiler, no atente contra su economía e inversiones futuras.

Consecuencias del tope de alquiler para lo que resta del año

Sin lugar a dudas, no todos los sectores del país atraviesan un buen presente y es necesario que los precios de los alquileres sean razonables, para que todos los interesados puedan acceder a un sitio para vivir. Los bonos de alquiler no llegan a cubrir a la gran mayoría, lo que, sumado a empleos inestables y circunstancias económicas problemáticas, hace que los jóvenes muchas veces, deban esperar décadas para emanciparse.

Por otro lado, las consecuencias del tope de alquiler en los propietarios, son cada vez más complejas y se debería observar cada caso en particular, para investigar si esto es inviable o presenta ventajas a largo plazo. Gran parte de los que conforman el grupo de pequeños propietarios, atraviesan circunstancias complejas al existir límites de rentas.

Es por ello, que se requiere la creación de políticas que busquen asegurar las condiciones básicas para vivir, de inquilinos y propietarios. Todos deben tener la posibilidad de acceder a un piso, pero esto no debe impedir que se concrete el derecho a la propiedad de aquellos que son dueños de pisos de alquiler.

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En Hipotecas

Solicitar aval ICO: los bancos ya pueden adherirse

7 mayo, 2024 No hay comentarios

Los jóvenes están un paso más cerca de solicitar aval ICO para hipotecas, las entidades bancarias ya pueden adherirse. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En febrero, el Gobierno realizó en su reunión del Consejo de Ministros la línea de avales por medio del Instituto de Crédito Oficial (ICO). El objetivo de estos avales es facilitar el acceso a la compra de vivienda a los más jóvenes. No obstante, en febrero no se ha aprobado la medida sino los criterios de la misma.

Sin embargo, el 23 de abril se avanzó un poco más en este sentido para que los bancos tengan la posibilidad de adherirse a los avales para la entrada de la vivienda. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Ministerio de Economía formalizaron el convenio que regula las condiciones y operativa.

¿Qué son los avales ICO para jóvenes?

En primer lugar debemos aclarar qué es y cómo solicitar un aval ICO para jóvenes. Es un programa que tiene como objetivo facilitar el acceso a la compra de vivienda a los jóvenes menores de 35 años. También pueden acceder a estos avales aquellas familias que cuentan con hijos a cargo y que está dotado con 2500 millones de euros. Este convenio implica que el ICO ya puede firmar contratos con los bancos que estén interesados. A medida que se vayan incorporando, se irá publicando el listado en la web del ICO.

¿Qué porcentaje de la hipoteca podrás cubrir si optas por solicitar el aval ICO?

Al momento de solicitar un préstamo hipotecario convencional, es necesario tener el 30% de su importe ahorrado. Se trata de un 20% para la entrada y otro 10% para cubrir los gastos de impuestos y costes de trámites burocráticos. Sin embargo, al solicitar un aval ICO tendrás la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario por el 100% del valor de la vivienda.

En otras palabras, esta medida te permitirá avalar un 20% de la hipoteca, llegando a un 25% si se trata de una vivienda que cuente con calificación energética D o superior.

Los bancos ya se pueden adherir al aval ICO

Se trata de un paso más en los avales ICO para hipotecas. Los bancos ya tienen la posibilidad de adherirse a esta medida cuyo objetivo es facilitar la compra de viviendas para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo.

El acuerdo entre el ICO y el Ministerio de Vivienda que se formalizó el 23 de abril sienta las bases para este respaldo que permitirán a unas 50 000 familias obtener hipotecas al 100%.

Es necesario dejar en claro que esta línea de avales se encuentra dirigida a personas mayores de edad con residencia legal en España. Deben contar con ingresos individuales que no sean mayores a los 37 800 euros brutos al año. Ten en cuenta que se ofrecen mejoras para las familias que tengan menores a cargo y familias monoparentales.

El plazo para formalizar préstamos bajo esta línea llegará a su fin el 31 de diciembre de 2025. Sin embargo, existe la posibilidad de que se extienda hasta 2027 según lo que se establece en el convenio.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar el aval ICO para jóvenes?

La realidad es que no todos tienen la posibilidad de acceder al programa para pedir una hipoteca con aval ICO. El Instituto de Crédito ha especificado algunos de los requisitos que debes cumplir.

Requisitos para solicitar aval ICO

Debe tratarse de personas físicas, mayores de edad y con residencia legal en España de manera continuada mínimo los dos años previos a la solicitud de la hipoteca.

No debe superar los 35 años en la fecha de formalización de la hipoteca. Para las familias con menores a cargo, este límite en la edad no aplica.

Los ingresos brutos anuales no deben superar los 37 500 euros.

Se establece un límite de acceso a familias monoparentales de 64 000 euros.

Si la hipoteca es firmada por dos personas, el límite de acceso aumentará hasta llegar a los 75 600 euros.

El límite de patrimonio del avalado debe ser, como máximo, de 100 000 euros.

Para que el aval se mantenga dentro de los límites establecidos en el convenio deberá ser la vivienda habitual del beneficiario.

El aval concedido por el MIVAU tendrá una vigencia de 10 años a partir de que se formalice la operación.

Punto a tener en cuenta

Por último, el ICO deja en claro que no podrán acogerse a esta línea de avales aquellos que ya sean propietarios de otra vivienda con anterioridad, excepto por algunas excepciones. Por ejemplo, si el derecho de propiedad recae sobre una parte alícuota de la vivienda y esta se haya obtenido por herencia, o bien, cuando siendo titulares de una vivienda, se acredite su no disponibilidad por separación u otros motivos similares.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre este paso que nos acerca un poco más a solicitar el aval ICO para jóvenes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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