El concepto de edificabilidad es clave al momento de buscar un terreno y se relaciona con la construcción posterior. Los profesionales del sector cuentan con recursos para dar respuesta a las demandas actuales de sostenibilidad y eficiencia. Entérate de las claves de la edificabilidad en 2022 en este post completo.
CONTENIDO ACTUALIZADO
Supongamos que aún estás buscando un solar para construir y ya conoces los aspectos esenciales para elegirlo. Entonces, surge la necesidad de definir un concepto clave: la edificabilidad.
Si bien es un término asociado a la normativa urbanística, influirá directamente sobre la capacidad de construcción de tu parcela. Por eso, en este artículo encontrarás las herramientas para saber con certeza cuántos metros cuadrados podrás edificar.
¿Qué es la edificabilidad de un terreno?
La edificabilidad es el porcentaje de superficie total que puede ser edificada. Es decir, la cantidad total de metros cuadrados que es posible construir en un solar, ya sea en una o varias plantas.
Su valor se expresa en proporción a la dimensión total del terreno. Entonces, si la edificabilidad de tu parcela es de 0,7m²/m², esto significa que el 70% de tu terreno será edificable.
Dentro de esta definición se distinguen dos tipos de edificabilidad: la bruta y neta.
- La edificabilidad bruta aparece en áreas de suelo que, en un futuro, sufrirán una transformación urbanística. Suele referirse a las parcelas de estilo rústico, que normalmente corresponderían a la categoría de suelo no urbanizable. Pero, mediante estudios urbanísticos se prevé que será incorporado al área urbana. Por este motivo, mantiene la vigencia de suelo urbanizable hasta el momento en el que se transforma en urbano.
- La edificabilidad neta, por su parte, se refiere a solares edificables y define características detalladas sobre sus condiciones de edificación. Este concepto se aplica a los suelos urbanos. Es decir, a aquellos que se encuentran dentro de la ciudad y cumplen con los requisitos básicos de servicios de agua, saneamiento, energía eléctrica, etc.
Factores que influyen en la edificabilidad de un terreno
Es importante que tengas en cuenta otros factores que influyen en la edificabilidad antes de dar rienda suelta al diseño y construcción de tu casa.
La ubicación
Por un lado, deberás evaluar su ubicación. A grandes rasgos, las parcelas ubicadas en la ciudad suelen tener un valor de edificabilidad mucho más alto que aquellas que se encuentran alejadas.
Esto se debe a que, en los tejidos urbanos, suele permitirse la construcción en altura. Por eso, mientras que en las zonas rústicas el valor de la edificabilidad suele ser menor que 1 m²/m², en las zonas urbanas este valor se incrementa por encima de 2 m²/m².
De cualquier modo, en las zonas rústicas los terrenos son de magnitudes muy amplias. Por ello, podrás construir una casa lo suficientemente grande para cubrir tus necesidades.
La orientación
La orientación va a influir directamente en el consumo de la energía. La radiación constante debe ser controlada pero la luz del sol reemplaza la electricidad en muchas horas del día si el terreno es realmente soleado.
Se recomienda que la vivienda esté orientada al sureste, para aprovechar mejor la luz solar pero atención de colocar protección a las ventanas durante el verano. En invierno, los rayos del sol son más horizontales, por lo que la radiación no es tema preocupante.
La topografía
El tipo de terreno, la inclinación, la orientación, el nivel freático y la forma de la parcela incidirán directamente en el precio de la misma y en el diseño de la vivienda. Es por eso que se recomienda realizar un estudio geotécnico antes de tomar cualquier decisión.
Por ejemplo, un terreno cuadrado brinda más opciones de construcción que uno alargado y estrecho.
Las normativas vigentes
Por otro lado, antes de proceder con la construcción de tu inmueble, deberás analizar las normativas vigentes. Estas serán definidas por cada ayuntamiento. Los metros que podrás construir en el terreno dependerán exclusivamente de la normativa urbanística municipal.
En ella se aclaran las siguientes condiciones :
- ocupación
- edificabilidad
- distancia a lindes
- alineación de fachadas
- alturas edificables
- vuelos
- aleros
La altura
Además de la edificabilidad, no debes olvidar otros parámetros adicionales que definen la normativa de construcción de tu vivienda.
La altura permitida es una de ellas. Está regulada por la normativa urbanística de cada municipio y establece la altura máxima que podrá alcanzar tu vivienda.
Los retranqueos
Los retranqueos también definirán las medidas de tu inmueble. Se refieren a las distancias mínimas y máximas que deberás dejar respecto de los límites con las parcelas vecinas y con la calle.
El frente de la fachada
Otro aspecto a tener en cuenta es el frente mínimo de fachada. Específicamente, se refiere a la medida mínima del frente de tu construcción. En cierto modo, está relacionada con los retranqueos. Pues, los límites de la fachada estarán determinados por los espacios obligatorios entre parcelas vecinas.
La edificabilidad debe incluir sostenibilidad
El 2022 nos encuentra con múltiples desafíos para la edificabilidad, que siempre debe estar del lado de la innovación. La Universidad Miguel Hernández de Elche ha realizado un análisis junto a Acciona sobre las claves para el futuro de la construcción en España
El director de Estrategia Acciona Félix González Yagüe, doctor en Ingeniería de Recursos Naturales, destaca el papel crucial que el sector de la edificabilidad tiene en la recuperación económica del país tras la pandemia del COVID-19.
La actividad de la construcción vive un boom en estos momentos y debe intentar fusionarse con los requerimientos de sostenibilidad y cuidado del medio ambiente que la actualidad requiere. Se espera un crecimiento en la próxima década del 35%, cifra que supera a la década pasada, por lo que el desafío es grande.
Nanomáster en Gestión y Eficiencia en la Construcción
La clave para comenzar a modificar los criterios de edificabilidad es generar profesionales que estén concientizados sobre las temáticas vigentes hoy día. Es por eso que la universidad ilicitana ha creado el primer nanomáster sobre construcción eficiente que se estrenará próximamente en las aulas.
El curso se dirige a estudiantes del último curso de Arquitectura, ingenieros de obra civil y técnicos o a cualquier otro profesional que quiera interiorizarse mejor sobre el tema. En este máster se tratarán los factores que afectan la calidad de una construcción y cómo se los puede detectar antes.
Algunos de los temas a tratar serán:
- impermeabilización de estructuras enterradas
- hormigones en diferentes ambientes
- estudio de otros materiales con base cemento
- gestión de muestreo, control de calidad y aseguramiento de la sostenibilidad
- auditoría de calidad y de los procesos
El nanomáster es organizado por la cátedra Krystaline será online y tendrá una duración de 100 horas lectivas. Comienza el 15 de marzo y finaliza el 30 de junio.
El incentivo de los fondos Next Generation
Las ayudas institucionales que brindan los fondos Next Generation son un empuje muy importante para la edificabilidad sostenible y consciente. Las características de las nuevas edificaciones son:
- el ahorro energético
- focalizar en el bienestar y el confort de los individuos del hogar
- privilegiar la sostenibilidad
Uno de los pioneros en este tipo de construcciones es el Consorcio Passivhaus, una asociación sin ánimo de lucro enfocada en la edificación pasiva. El consorcio ya cuenta con 27 compañías dedicadas a la eficiencia energética a través de la restauración consciente de una vivienda. Alegan que el ahorro energético puede llegar a alcanzar el 90%.
Los fondos Next Generation han inyectado más de 5.000 millones de euros para la renovación del parque inmobiliario, focalizando en los nuevos modelos de edificabilidad sostenibles y eficientes.
Beneficios de la edificabilidad sostenible
Las tarifas de la luz y del gas han aumentado en los últimos meses y esa es una de las razones por las que las personas se decantan por construcciones más sostenibles y por la incorporación de dispositivos inteligentes en el hogar que las ayuden a controlar el gasto energético.
Las principales características de una vivienda eficiente son:
- permite ahorrar hasta un 90% en energía
- utiliza la arquitectura bioclimática, es decir, la que aprovecha los recursos naturales como la luz del sol para realizar sus diseños
- privilegia el confort y el bienestar
- posee aislamiento térmico para mantener una temperatura interna acorde sin necesidad de calefacción
- sus cerramientos son herméticos, generalmente con triples cristales, para no perder el calor interno
Las cifras de la eficiencia energética
Por tomar un ejemplo de las cifras que se están contemplando en la actualidad en el sector de la edificabilidad sostenible vamos a detallar los números de Consorcio Passivhaus. El mismo cuenta con 27 empresas que poseen 35 instalaciones y dan empleo a más de 3.000 personas.
La facturación total del consorcio es de más de 800 millones de euros y disponen de más de 29.000 inmuebles en todo el mundo bajo el estándar de arquitectura pasiva.
Ahora sí, ya conoces las claves para elegir un solar y tienes las herramientas para evaluar su edificabilidad. Además, hemos detallado en qué consiste la edificabilidad sostenible y consciente, que está guiando la mayoría de las construcciones en todo el mundo.
En Oi Real Estate te acompañamos en el proceso de construcción de tu hogar. Por eso, contáctanos para encontrar el mejor solar edificable para tu proyecto.
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