En este post queremos contarte cuales son cada una de las opciones posibles para vender un edificio con inquilinos. Además, te detallaremos cuales son las acciones que deberás tener en cuenta si eres propietario o como futuro comprador. Si eres inquilino, cuáles son tus derechos y si existen normativas que regulen el proceso en cuestión.
¿Es posible vender un edificio con inquilinos?
La acción o los interrogantes sobre la posibilidad de vender un edificio con inquilinos es más frecuente y conocida de lo que se piensa. Se trata de la circunstancia habitual en la que una persona es propietaria de un inmueble que se encuentra arrendado. Ante una buena oferta, el titular de la vivienda decide venderla.
Todo el proceso de compraventa de un edificio o propiedad arrendada se encuentra, en España, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, te presentamos las preguntas más frecuentes que pueden surgir sobre esta circunstancia.
¿Cuáles son las novedades que aporta las Modificación del artículo 14 de la LAU ?
La Ley 29/1994 determina el régimen jurídico que será aplicado a los arrendamientos de propiedades urbanas que se destinan a la vivienda o a sus diversos usos. Respecto a la alternativa o posibilidad de vender un edificio arrendado la principal novedad está contenida en la modificación del artículo 14 de dicha normativa.
La misma ha sido pensada con el objetivo de que sea el Registro de la Propiedad la institución encargada de regular la venta de una propiedad que se encuentre arrendada. En este sentido, la modificación determina que, si el contrato de alquiler de una propiedad se encuentra registrado en el ente competente, los condicionamientos del mismo deberán ser respetado aún luego de la venta del inmueble. Sobre todo, con respecto a los puntos que se encuentran relacionados al tiempo de validez del acuerdo.
Ante dicha circunstancia, quién se transforme en el nuevo titular y propietario de la vivienda comenzará a cumplir los derechos y obligaciones, a nivel legal, de la figura de arrendador.
No obstante, en el caso contrario, es decir, que el contrato no se encuentre inscripto en el Registro, el acuerdo concluirá en el preciso momento en el que la venta se lleve adelante.
¿Cuáles son las limitaciones de la normativa?
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una limitación. Es decir, quedan por fuera las situaciones de venta forzosa como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, cuando el proceso de vender un edificio con inquilinos se lleva adelante voluntariamente no existe ningún tipo de restricción que impida llevar adelante la operación.
¿El inquilino debe abandonar el inmueble si el contrato de arrendamiento no figura en el Registro de la Propiedad?
En este caso, la respuesta es negativa. Para las situaciones en las cuales el contrato de arrendamiento no se encuentre inscripto en el Registro, el arrendatario tiene la posibilidad de acogerse a lo que dicta el artículo 1571 del Código Civil español.
El mismo determina que, quién compre una finca arrendada «tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Por lo tanto, la primera figura con derecho a continuar con el arrendamiento es el inquilino que la habita al momento de la venta de la vivienda o edificio.
Ante estas situaciones, quien se encuentra arrendando la propiedad dispone de un periodo de tres meses para abandonar la vivienda. El plazo comienza a contarse desde el momento en que el nuevo propietario notifique la decisión de no continuar alquilando el inmueble.
¿El propietario debe pagar alguna indemnización por vender un edificio con inquilinos?
Como hemos afirmado, el inquilino de una vivienda que ha sido vendida podrá finalizar el acuerdo por el alquiler. Esta posibilidad existe para los casos en que el contrato esté inscrito en el Registro. En caso contrario, podrá disponer del artículo 1571 del Código Civil español. De esta manera, tendrá un plazo de tres meses dependiendo de la decisión del nuevo propietario del inmueble.
No obstante, se presenta una posible situación que es de hecho muy recurrente. Se trata de la existencia de una cláusula en el contrato de indemnización a favor del arrendatario ante una finalización del acuerdo abrupta. En estos casos, el pago de dicho monto deberá ser abonado por el antiguo propietario. Es decir, con quien se llevó adelante el acuerdo.
Si el inmueble se vendió antes de la actualización de Ley de Arrendamiento ¿Qué se sucede con los inquilinos?
Para los casos en los cuales los contratos de arrendamientos daten antes del 6 de junio de 2013, el nuevo titular de la vivienda debe aceptar los 5 años mínimos de alquiler. Esto según lo determina la Ley de arrendamiento y en los casos de contratos de un año prorrogado.
¿Y cómo se procede con las viviendas de renta antigua al vender un edificio con inquilinos?
En esta oportunidad, vender un edificio con un contrato de renta antigua se torna algo más complejo.
Los propietarios que se encuentren arrendando su inmueble con rentas de esta índole y quieran vender la propiedad deberán hacerlo en relación a la renta anual que el inquilino paga. De manera más concreta, por el precio de capitalización al 4,5% de la misma.
Asimismo, existen otros factores y aspectos que la normativa de arrendamiento observa y que modifican los acuerdo para este tipo de inmuebles si se da la compra-venta:
- El pago del IBI de la vivienda arrendada pasará a cargo del arrendatario.
- Las obras de mantenimiento y las reformas de cualquier tipo para mantener la vivienda pasarán a ser responsabilidad del inquilino.
- Se anularán los derechos de tanteo y retracto.
- La renta se actualizará. En este punto, el inquilino tiene la posibilidad de oponerse a la actualización y deberá notificárselo al nuevo propietario. Esta acción debe ser durante los próximos 30 días a la recepción de aumento.
- El coste de alquiler será actualizado de manera anual con la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses anteriores a cada actualización.
- En los casos en los que el inquilino no acepte la actualización, el contrato de arrendamiento se extinguirá en 8 años.
Al vender un edificio con inquilinos: ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?
Llegado el momento de vender un edificio con inquilinos, ambas partes deben cumplir con determinados requisitos. Es decir, propietarios e inquilinos adquieren y asumen derechos y obligaciones.
Por su parte, el inquilino tiene el derecho a poder pedir la adquisición preferente del edificio que está arrendando. Es decir, cuando un propietario decide poner a la venta la vivienda alquilada, este tiene la obligación de notificar al arrendatario la oferta. Por lo tanto, el primer paso que deberá realizar es comunicárselo a los arrendatarios y ofrecer comprar la propiedad. Si dentro de los 30 días posteriores a la notificación, los inquilinos no han dado una respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero son complicaciones ni limitaciones.
La obligación de comunicar un posible comprador la existencia de los inquilinos. Es decir, notificar que las propiedades del edificio se encuentran en alquiler. Asimismo, junto a tal notificación deberá, el propietario comunicar cuales son las condiciones vigentes del contrato de arrendamiento. De no brindar dicha información o si la misma se encuentra incompleta, quienes estén arrendando los inmuebles podrán actuar jurídicamente.
¿Existe una vía más rápida para llegar a un acuerdo entre propietarios e inquilinos?
Lo más recomendable al vender un edificio con inquilinos es que ambas partes logren llegar a un acuerdo que beneficie a ambos antes de realizar la operación correspondiente.
En una gran cantidad de casos, la oferta hacia el arrendatario es que continúe con su contrato con el nuevo propietario. A su vez, se recomienda que el acuerdo se inscriba de nuevo en el Registro de la Propiedad. Este tipo de situaciones es muy habitual cuando la compra es por parte de inversores. En estos casos, adquirir un inmueble a modo de inversión que tengan inquilinos con un contrato vigente y con todas las cargas que dicha situación demanda limpias resulta altamente positivo.
Por último, en los casos en los cuales los inquilinos no quieran abandonar el edificio a priori a la venta, se recomiendan algunas alternativas para facilitar la operación. Una de ellas es ofrecerle al actual arrendatario otra vivienda en alquiler o un asesoramiento profesional para realizar el traslado de domicilio. Asimismo, se puede recurrir a un descuento para los últimos pagos de la renta negociar los gastos que demandará la mudanza.
Estas y otras opciones son recomendables ya que, los futuros posibles compradores buscaran visitar el inmueble para conocerlo. Por lo tanto, será de gran importancia contar con la autorización de las personas que viven en él.
¿Qué sucede si el inquilino no quiere abandonar el inmueble?
Ante esta situación, lo primerio que se debe saber es que no es posible echar a un arrendatario para vender un edificio de un día al otro. Como ya lo hemos mencionado, el propietario actual debe notificar con 30 días de anticipación la decisión de vender. Ante eso, el inquilino podrá optar por comprar o no la vivienda. En caso negativo deberá abandonarla dentro de los próximos tres meses al momento en que se concrete la transacción.
La única posibilidad que puede surgir es que el propietario requiera el inmueble para un uso diferente o para un uso propio, como ser para un familiar directo de manera fija o permanente. Ante esta situación, solo deberá comunicárselo al inquilino con una anticipación de dos meses. En el caso de que el contrario haya sido firmado hace más de un año, el arrendatario no podrá presentar ningún tipo de prórroga.
Hasta aquí hemos detallado todo lo necesario para vender un edificio con inquilinos, un interrogante más usual de lo que se conoce.
Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
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