Si has decidido poner un inmueble en alquiler tendrás que decidir algunos aspectos como el tipo de alquiler (temporal, vacacional, con opción a compra, etc), si alquilarás el piso amueblado o vacío, quién pagará la comunidad o los suministros. Además, de otros detalles que tienes que pensar antes de buscar un inquilino y de firmar el contrato de alquiler.
Pero no te preocupes porque en este post, te diremos lo necesario para que puedas elaborar un contrato de alquiler perfecto.
¿Cuál es la forma del contrato de arrendamiento de vivienda?
Empezaremos hablando acerca de la formalización de los contratos. La ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.
Contrato verbal de arrendamiento
Debemos tener en cuenta que la validez de un contrato verbal existe por el mero hecho de que dos partes (propietario e inquilino) se pongan de acuerdo para ceder un inmueble por un precio; puesto que, la plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta.
Por ello, un inquilino que no haya firmado un contrato de arrendamiento y esté usando un inmueble y pagando debidamente la oportuna renta, debe tener en cuenta que tiene un contrato de arrendamiento por acuerdo verbal entre las partes, con plenos efectos y validez absoluta.
Un acuerdo verbal tiene sus desventajas, puesto que en caso de controversia no existirán unas cláusulas redactadas en un documento escrito a las que acudir con el fin de interpretar a que parte le asiste la razón.
Además, no todos los contratos verbales tienen la misma validez. Los contratos de alquiler verbales y no escritos están regulados por el artículo 1543 del código civil. Mientras que algunos contratos verbales no son válidos y pueden traer serios problemas.
Mientras que todo vaya bien será sencillo, pero en un proceso de desahucio o en una demanda por daños, el contrato verbal tiene serias desventajas. Por lo que recomendamos siempre dejar por escrito todas las condiciones.
Contrato escrito de arrendamiento
A pesar de que existen formularios estándar de contratos de alquiler que se pueden conseguir en cualquier estanco, cualquier persona puede redactar su propio contrato de alquiler, añadiendo las cláusulas y especificaciones que prefiera, siempre y cuando estén de acuerdo ambas partes.
- Duración del arrendamiento: Se puede pactar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley. Se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato.
- Renta: la que pacten las partes. Se fija la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta. Recibo de arrendamiento.
- Revisión de la renta: la LAU de 4 noviembre de 1994 establece como incremento la variación de IPC anual, pero se puede pactar otro importe.
- Fianza: El arrendatario está obligado a depositar en poder del arrendador una cantidad, que corresponde con una mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se dé por concluido el arrendamiento.
- Destino: Se determina el uso de la vivienda.
Otras cláusulas
- Conservación: El arrendatario se comprometerá a devolver la vivienda en el mismo estado en el cual la recibió. Si se han realizado mejoras, y si esto se pactó, también es conveniente que se fije si el inquilino tiene derecho a una indemnización por ellas, ya que el piso reformado normalmente aumenta de valor y por su naturaleza las obras no se pueden deshacer. Pero esto sirve sólo previo pacto entre ambas partes en el contrato.
- Gastos e impuestos: Los gastos correspondientes al pago de las cuotas de comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por el contrario, todos los gastos derivados de mantenimientos de contadores, luz, agua, etc. corren a cargo del arrendatario.
- Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. Del resto serán a cargo del arrendador.
- Demora en el pago: Se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler.
¿Puedo alquilar sin cédula de habitabilidad?
Cuando tengamos intención de alquilar una vivienda de nuestra propiedad, nos preguntaremos si necesitamos disponer de la cédula de habitabilidad para realizar dicha operación.
La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva, son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el articulo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinada a residencia.
Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. También es necesaria para cualquier transición, venta, alquiler o cesión de uso, etc. Por lo tanto, la ley nos obliga a disponer de Cédula de habitabilidad vigente si queremos alquilar nuestro inmueble.
Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler
La duración del contrato de alquiler de vivienda, es de tres años según viene regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; este plazo se puede prorrogar, y lo normal en la práctica es que sea por períodos de un año.
Por eso, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, regula en cuanto a las prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda que, si ninguna de las partes se hubiese notificado a la otra, con al menos treinta días la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.
Estas prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda continuarán hasta que una de las dos partes ejerza su derecho a la no renovación del contrato.
¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?
Lo normal, es que el agente inmobiliario quiera realizar la transacción firmando previamente un contrato de exclusividad.
Si nos ponemos en su posición es lógico, puesto siempre existirá la tentación de que el propietario una vez que conoce que la agencia inmobiliaria ha encontrado un posible inquilino para ese inmueble, intente saltarse a la agencia y negociar directamente con él.
Por eso, es evidente, que ante esa inseguridad las agencias inmobiliarias quieran “blindar” su trabajo con la firma de contratos inmobiliarios, que lo normal es que sean en exclusiva.
Ventajas de la firma de un contrato de exclusividad
- Asegurarse que está tratando con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) cualificado.
- Respecto a los honorarios de la agencia, estos quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.
- El inquilino se sentirá más protegido, puesto que así se regularán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes.
- También es importante su firma, puesto que llegado el caso en el que nos encontráramos ante actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, ambas estarán más protegidas.
Si se encuentran ante la firma de un contrato de alquiler de vivienda, tanto si son los inquilinos como los arrendatarios, es importante estén informado antes de firmar para asegurarse de que todo esté bien.
Puede ocurrir que te encuentres en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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