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Vender tu vivienda ya, no lo postergues

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Ya desde el mes de abril de este año, podemos ver que el mercado inmobiliario parece estar cambiando. Esta situación puede ser un problema si estás pensando en vender tu vivienda.

Situación del mercado

Como hemos contado ya en otros posteos, el Banco Central Europeo, lleva adelante medidas específicas con el fin de lograr frenar la inflación en nuestro país. Debido a ello ha tenido que aumentar los tipos de interés. En este último anuncio se conoció que será de 75 puntos básicos.

Pese a todas estas medidas, debemos aclarar que la inflación en el mes de septiembre, en nuestro continente se llegó a un 10 por ciento interanual y a un 8,9 por ciento en el país.

Te preguntarás porque este dato es importante si quieres vender tu vivienda. Pues el punto principal es que son medidas que repercuten de manera negativa en el mercado inmobiliario. Específicamente, provoca un aumento en las cuotas de los préstamos hipotecarios. La consecuencia, sera que la cantidad de personas que puedan acceder a este tipo de créditos sera menor, con lo que la demanda se verá reducida.

Por todo ello, si has decidido embarcarte en la venta de tu vivienda, te recomendamos que no te demores, quizás puedas realizar la venta antes de que finalice el año. Desde Oi Real Estate, queremos contarte algunos detalles que pueden ayudarte a lograr este proyecto.

Si has decidido vender tu vivienda; esta no sería una decisión que conviene postergar. Por las temperaturas bajas y los días cortos, tendemos a hacer lo justo y necesario. Pero debes saber que se espera que, debido a la contracción de la demanda, los precios de las propiedades para el próximo año bajen. Debido a esto, te contaremos algunos puntos importantes a tener en cuenta.

Conocer el valor real de tu propiedad

Lo primero que debes establecer si estás pensando en vender tu propiedad, es averiguar su valor. Hay algunos puntos a tener en cuenta. Si bien esa vivienda para ti ha sido un hogar durante mucho o poco tiempo, el valor sentimental que despierte, no debe verse reflejada en el precio. No te olvides, que quien se interese por ella, no tiene los recuerdos que posees. En cambio, busca un lugar donde generar propios y nuevos.

A veces es muy difícil para los propietarios poder definir el valor real por el que vender la vivienda. Por este motivo, recomendamos que puedas pedir la tasación de tu casa, de ser posible en por lo menos 3 inmobiliarias para asegurarte de estar pidiendo el precio justo.

Hacemos mención especial a este tema, porque puede ocurrir que al solicitar un precio más alto, la propiedad puede quedar durante muchísimo tiempo en el mercado, sin captar a ningún interesado. Esto puede ser un problema a resolver haciendo una tasación inmobiliaria. Ellos podrán despojarse del valor sentimental y establecer un precio justo y acorde con las condiciones del mercado. De esta forma, habrás solucionado un posible problema y evitarás que la operación se retrase.

Puede recurrir a los iBuyers para vender tu vivienda rápido

Una posible solución ante la necesidad de vender tu propiedad de forma rápida, es solicitando una oferta a los iBuyers.

Estas empresas se encargan de buscar propiedades para comprar. Las transacciones suelen realizarse al contado, en un plazo aproximado de siete días. Otro punto importante a tener en cuenta de ellos, es que se encargarán de realizar todos los trámites. No será necesario que realices ningún tipo de papeleo para realizar la operación.

Debes saber que no todas las propiedades son aceptadas para este tipo de procedimientos. La forma de contactarse, es a partir de un formulario web. Alli deberas ingresar información acerca de tu vivienda. Con esos datos, se analizará si cumple con los requisitos necesarios para que puedan realizarte una primera oferta. Claro está que si no te convence, podrás rechazarla o aceptarla sin ningún tipo de compromiso.

En caso de que tu respuesta sea afirmativa, un técnico se acercará a tu propiedad con el fin de poder verificar las características y realizar una oferta de compra definitiva.

Si la propuesta satisface tus expectativas, podrás en un plazo aproximado de siete días efectuar la venta de tu vivienda. En caso contrario, podrás acercarte a tu inmobiliaria de confianza para realizar una venta tradicional.

Otro punto que debes conocer, tiene que ver con que el precio de compra que ofrecen este tipo de empresas, suele ser más bajo que el valor establecido en el mercado. Allí deberás analizar cuáles son tus prioridades: si pagar el coste del tiempo en el que se realiza la transacción y la posibilidad de no tener que preocuparte de realizar trámites o la reducción en el precio del inmueble.

Los detalles cuentan al vender tu vivienda

Existen algunos detalles que pueden hacer brillar tu vivienda a la hora de venderla. Será importante que puedas prestar especial atención en ellas para aumentar tus posibiblidades.

Poder mejorar la iluminación de tu casa, reparar pequeños detalles como una canilla que pierde, limpiarla y pintarla son pequeñas acciones que no te llevaran mucho dinero pero te permitirán generar una mejor inmpresión cuando se acerquen posibles compradores.

Es importante que recuerdes, que una primera impresión es de suma importancia. Tu objetivo principal debe ser el de cautivar a los potenciales compradores desde el minuto cero.

Trata de recorrer tu vivienda con un ojo crítico que te dé la posibilidad de encontrar esos pequeños detalles que pueden marcar una diferencia importante sin un gran coste.

Debes recordar que según los especialistas, para el próximo año, se espera que los valores de las propiedades desciendan y se reduzca la demanda. Por ello, este podría ser un buen momento para realizar la transacción.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Ayudas para rehabilitar viviendas y edificios

Si te interesa estar actualizado de toda la información del sector, no te olvides de seguirnos en el canal de Youtube, donde generamos contenidos específicos del sector.

En Alquilar

¿Qué pasos seguir para alquilar mi piso con garantía?

25 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todos los pasos que se deben tener en cuenta cuando quiero alquilar mi piso con garantía. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las obligaciones que corresponden al inquilino y al propietario suelen generar muchas preguntas y en la mayoría de las ocasiones, no está del todo definida cuál es la figura de quién debe ocuparse de qué. Es por esta razón que hemos realizado este artículo, aquí te aclararemos una duda bastante habitual entre los inquilinos y los propietarios de una casa de alquiler. Se trata de qué es lo que se debe solicitar al momento de alquilar mi piso con garantías.

Las pautas que debe cumplir el inquilino al momento de alquilar un inmueble pueden variar dependiendo de cuáles sean las exigencias del propietario. Es muy común que los propietarios requieran más o menos documentos para alquilar su vivienda.

En primer lugar, el único documento fundamental para formalizar el contrato de alquiler es el documento nacional de identidad del inquilino. No obstante, por lo general el propietario solicita un contrato laboral y las últimas nóminas. Esto se debe a que, de esta manera, será posible analizar la solvencia y estabilidad del inquilino.

Fianza: la garantía fundamental del alquilar un inmueble

En primer lugar, debemos dejar en claro de que se trata la fianza del alquiler. Nos referimos a un concepto que viene regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La ley nos dice que es obligatorio que la fianza corresponda con una mensualidad de la renta para los alquileres de viviendas. De esta manera, el inquilino debe abonar al propietario dicha cantidad de dinero para asegurar las obligaciones contractuales.

La fianza es obligatoria al momento de realizar un contrato de alquiler

Una vez que el contrato de alquiler ha llegado a su fin, el propietario debe devolver al inquilino la fianza, siempre que el uso del inmueble haya sido el correcto. Solo será posible retener la fianza en las próximas situaciones:

Incumplimiento de pago

En caso de que el inquilino no haya cumplido con el pago de las rentas mensuales se podrá retener la fianza.

Desperfectos

Si se observa algún tipo de desperfecto en los muebles o bien, en los electrodomésticos que no tenga vínculo con el desgaste habitual a causa al uso.

Falta de limpieza

Cuando el inmueble no sea entregado en las condiciones óptimas de limpieza.

Aval: una garantía extra

El aval representa una garantía de pago de la renta. Tanto los inquilinos como los propietarios suelen solicitarlo como una garantía extra. A diferencia de la fianza, no es de cumplimiento obligatorio.

La solicitud de un aval bancario se trata de una garantía adicional que no invalida de ninguna manera a la fianza.

Habitualmente, dentro del aval nos encontramos con dos tipos diferentes, nos referimos al bancario y el personal.

Aval bancario

Se trata de una garantía que entrega un banco a quien la solicita. El objetivo es responder ante terceros en el caso de obligación de pago. El aval bancario puede o no contar con una duración determinada.

Aval personal

En este caso nos referimos a una tercera persona que responde ante el propietario si es que el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales como por ejemplo, con el pago de la renta.

En este caso el avalista será quien deba responder hasta una cantidad determinada en el contrato de aval. Esto puede ser por ejemplo, por la renta, un desperfecto del inmueble o incluso, la actualización de la fianza. No obstante, en la mayor parte de los contratos no se fija ningún límite.

¿Quién debe ocuparse de los Impuestos?

Por lo general, en la mayoría de los contratos de alquiler es el propietario quien se ocupa de la mayor parte de los impuestos que recaen en el inmueble, como por ejemplo el Impuesto Sobre Bienes e Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o bien, la tasa municipal de basuras.

Los inquilinos solo deben hacerse cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), se trata de un impuesto poco conocido. No obstante, luego de la reforma del alquiler, los inquilinos están exentos de abonarlo, pero sí o sí deben presentarlo obligatoriamente.

Para hacerlo, en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente será necesario presentar el modelo 600 y marcar la casilla que dice: exento. Además, también deberán especificar cuota a pagar de cero euros.

Gasto de comunidad de vecinos

El gasto de comunidad de vecinos, en un principio, debe ser abonado por el propietario. Sin embargo, es muy común que se derive al inquilino, para esto ambas partes deben estar de acuerdo. El pago de la comunidad de vecinos abarca la calefacción central, la luz de los espacios comunes y el mantenimiento del edificio.

Con respecto a las derramas extraordinarias, debemos tener en claro que este pago sí recae solo en el propietario del inmueble. No es posible derivar este gasto al inquilino. Solo se puede aumentar la renta aludiendo a la realización de mejoras en el inmueble.

Alquilar mi piso con garantía

En resumen, el inquilino solo se encuentra obligado por ley a facilitar el documento nacional de identidad, pagar la fianza del alquiler y presentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por su parte, el propietario puede pedir algunos requisitos extras para formalizar el contrato de alquiler, estos serían legales pero no de carácter obligatorio. Entre ellos se encuentran el pago de un aval, de la comunidad de vecinos, la declaración de la renta o las últimas nóminas, el contrato laboral y también, un seguro de alquiler. Todo esto debe ser acordado entre las dos partes y quedará por escrito en el contrato de arrendamiento.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre estos pasos a seguir para alquilar mi piso con garantía. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Nueva subida en los tipos de interés

24 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este post, queremos traerte toda la información acerca del mercado inmobiliario que puedas necesitar. Por ello, hoy te contaremos acerca de la nueva subida en los tipos de interés. Como ya todos sabemos, El Banco Central Europeo (BCE) sigue impulsando medidas cuyo objetivo principal es el de lograr detener la inflación. Debido a esto, informó un nuevo aumento, de 75 puntos básicos en los tipos de interés. Esta es la tercera en lo que va del año. Por su parte, el euríbor, se encontraba en octubre en un valor promedio de 2,627 por ciento. Los especialistas consideran que podría llegar a un 3 por ciento en lo que resta del año.

Si bien el Banco Central Europeo, continúa trabajando con el fin de contener la inflación que azota el continente, no se ha logrado el objetivo. En el mes de septiembre, en Europa, la inflación ha alcanzado un 10 por ciento interanual. Por su parte en nuestro país, en el mismo mes, ha sido de un 8,9 por ciento.

Pero, todas estas situaciones, debes saber que generan un importante impacto en el sector inmobiliario. Un punto principal tiene que ver con que si los tipos de interés aumentan nuevamente, es muy probable que se vea reflejado negativamente en el mercado inmobiliario, provocando un nuevo parón. Esto se debe a que acarrea un incremento muy brusco en los costes hipotecarios y de esta forma, podría enfriar el mercado inmobiliario.

Consecuencias de la medida

Una de las consecuencias que genera este tipo de medidas llevadas adelante por El Banco Central Europeo, es que, provoca una subida en las hipotecas. Esto repercute directamente en la posibilidad de las familias de poder acceder a préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda. Debido a ello, la cantidad de personas que puedan realizar la compra de una propiedad se verá reducida. Esto quiere decir que la demanda de viviendas se verá contraída.

En un análisis de mercado realizado, se comparó la situación antes de la guerra entre Rusia y Ucrania con la actualidad.

Según informaron, antes del conflicto bélico, el interés medio que debía afrontarse en un crédito hipotecario era del 1 por ciento. Esto propiciaba que solo un 1,8 por ciento de las personas que solicitaban un crédito hipotecario fueran rechazadas al no alcanzar los ingresos mínimos que establecían las entidades bancarias.

En este momento, y luego de las medidas llevadas adelante por El Banco Central Europeo, estos porcentajes se han visto modificados. Por un lado, las tasas hipotecarias hoy en día se establecen en un valor cercano al 4 por ciento. Y por otro, la cantidad de personas que intentan acceder a créditos de este tipo y son rechazadas por no alcanzar los ingresos necesarios, se ha incrementado en un 11,9 por ciento. También informan que podría llegar a alcanzar un 20,2 por ciento.

Posibles medidas para contrarrestar el efecto

Es importante recordar, que hasta el momento, en el mercado inmobiliario, había un exceso de demanda. Por otro lado, la cantidad de stock de propiedades era escaso. Esto provocaba que las propiedades que se ofertaban en el mercado, se pudieran colocar a un buen precio y rápidamente eran vendidas.

Si bien esta situación sigue sucediendo, el cambio que esperan los expertos, se encontrará en la demanda, debido a que comenzará a reducirse la cantidad de personas que puedan acceder a los créditos hipotecarios.

También explican, que un escenario posible sea el de que se alargue el tiempo medio de venta.

¿Se deberá reducir el precio de las viviendas?

Una de las preguntas que se hacen muchas personas que están pensando vender su propiedad, tiene que ver con el precio al que podrán realizar la transacción. Y claro que todos estos factores provocan modificaciones. Al encarecerse las cuotas de los créditos y la inflación que devalúa los ahorros de los ciudadanos, las posibilidades económicas para poder adquirir una propiedad se ven disminuidas.

Por otro lado, con la subida en los tipos y el incremento del euríbor, se verá una tendencia de ofertas de compra más bajas. Lo que podría obligar a ajustar los valores de las propiedades.

Los especialistas consideran que probablemente se achicará la distancia entre el valor en el que las propiedades se publican y las ofertas que realizan los interesados, brecha que hoy en día equivale a un 19,6 por ciento.

También explican que de no suceder esto, la consecuencia será que la propiedad quedará en el mercado más tiempo, a la espera de un interesado, alargando entonces el tiempo medio en el que se realiza la venta.

Algunos expertos en el mercado inmobiliario, consideran que se producirá una caída del 0,9 por ciento para el año que viene, aunque otros, prevén una contracción del 3 por ciento.

Quienes se verán más perjudicados con este contexto

La situación actual que venimos comentando, tendrá un impacto mas fuerte en determinadas localidades. Trataremos a continuación de analizar quienes serán los que se verán mas afectados con las medidas y las consecuencias de ellas.

Las ciudades que cuentan con mucha oferta de viviendas cuyo valor se encuentra por debajo de los 150.000 euros, serán las localidades que mas sientan el impacto de estas tendencias.

Según el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, la demanda que más sentirá los efectos son las de acceso a la primera vivienda. Que son personas que buscan propiedades que rondan los 150.000 euros y que tienen menos de 40 años.

Por otro lado, se estima que la demanda que mejor evolucionará, tendrá que ver con la mejora. Será debido a que las personas que realizan una venta para luego comprar una propiedad deberá afrontar un porcentaje de endeudamiento menor al solicitar un crédito hipotecario y, además, suele contar con salarios más altos.

¿Estas pensando en vender tu propiedad? no dudes en contactarte con nosotros. Somos una inmobiliaria de lujo que cuenta con profesionales que se encargaran de guiarte durante todo el proceso para poder alcanzar tus sueños de la manera más ágil y sin preocupaciones. Te esperamos.

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¿Cómo vendo un piso de protección oficial en Barcelona?

En Alquilar

Seguro de impago: una protección para los propietarios

24 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el seguro de impago. Continúa leyendo el artículo para enterarte cómo pueden protegerse los propietarios ante impagos.

¿Qué es un seguro de impago?

El seguro de impago es una manera de brindar protección a los propietarios a la hora de enfrentarse a posibles impagos del alquiler. Sin lugar a dudas, un inquilino que no se ocupe de pagar el alquiler puede volverse una gran pesadilla para el propietario. Por lo general, los propietarios se sienten completamente desprotegidos legalmente frente a la posibilidad de dejar de recibir el pago de las rentas.

Esta preocupación se une a la incertidumbre de que los inquilinos decidan quedarse en la vivienda luego de que el contrato haya finalizado. Por otro lado, si bien no se trata de nada nuevo, la crisis económica ocasionada por la pandemia del COVID-19 ha potenciado de manera notable esta problemática. Debido a todos estos motivos, cada vez es mayor el número de propietarios que se interesan por la idea de contratar un seguro de impago para estar protegidos en caso de que el inquilino no pueda seguir pagando el alquiler.

¿Cuáles son los beneficios de contratar un seguro de impago del alquiler?

La gran popularidad de los seguros de alquiler no para de crecer. Así lo afirma el último informe que ha realizado el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA). Desde allí nos dicen que la cantidad de nuevas pólizas en 2021 ha crecido entre un 10% y un 20% en las aseguradoras tradicionales y ha logrado duplicarse en las más nuevas.

Los principales motivos han sido las medidas económicas como por ejemplo el ERTE, el aumento del desempleo e incluso, las restricciones. Todo esto ha conseguido afectar a un gran número de negocios, lo que provocó un significativo aumento del temor a los impagos y como consecuencia, la contratación de este tipo de seguros ha crecido a pasos agigantados.

¿Qué cubre un seguro de impago?

El seguro de impago no protege únicamente al propietario frente a posibles situaciones de morosidad, sino que también, brinda cobertura de defensa jurídica o protección ante cualquier posible desperfecto que haya en la vivienda de alquiler.

Esto es solo una parte de una larga lista de beneficios sumamente importantes, tanto para el propietario como para el inquilino. Para el propietario los seguros de impago son una fuente de seguridad muy sólida, esto se debe principalmente a que se encargan de cubrir la renta que es acordada a la hora de la firma del contrato hasta un periodo de doce meses desde que generó el impago. No obstante, un punto fundamental para poder disfrutar de estas ventajas es que la aseguradora deberá ocuparse de realizar un estudio de viabilidad económica del inquilino.

Una vez realizado este paso, para conseguir que la aseguradora se muestre a favor de la concesión de un seguro de impago, será necesario que el contrato de alquiler no sea mayor al 40% de los ingresos del inquilino. De lo contrario no podrá llevarse a cabo el seguro de impago.

Beneficios para el inquilino

Por otro lado, también el inquilino puede salir beneficiado de los servicios que un seguro de impago tiene para ofrecer. Esto se debe a que, más allá de que se trata de una medida que en un principio está ideada para la tranquilidad del propietario, al mismo tiempo, puede ser de gran ayuda para el inquilino.

Se trata de una herramienta muy útil como un desahogo económico para la otra parte. Esto se debe a que, si el inquilino se encuentra en la situación de no poder hacer frente al pago de la renta del alquiler y posee una cobertura amplia del seguro de impago, no significaría una gran amenaza de ser desahuciado ni de ingresar en la lista de morosos. Es por este motivo que, también se trata de una fuente de seguridad muy importante para el inquilino que no tiene intenciones de dejar de pagar la renta para no tener que hacer frente a futuros problemas.

Resumen

Sin lugar a dudas, no podemos negar que los seguros de impago han pasado a ser grandes aliados para los todos los propietarios que se encuentran frente a la incertidumbre que ha generado la crisis del COVID-19 en el país. Por otro lado, también recordemos que, en un mercado en auge como el del alquiler debido a los cambios de tendencias de los últimos tiempos, este tipo de herramientas que son capaces de brindar certezas son un elemento de gran valor. Más aún si se trata de las grandes ciudades, donde el alquiler tiene todavía más fuerza. No es dato menor que, más de la mitad de todos los seguros de impago son contratados por propietarios de viviendas en municipios que cuentan con más de 200 000 habitantes.

El cálculo es sencillo, al haber un mayor número de alquileres, también incrementa la cantidad de inquilinos. Si a esto le sumamos el gran temor y la incertidumbres por los posibles impagos, es lógico que haya un crecimiento notable de los seguros de impagos.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre los seguros de impago del alquiler para propietarios. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en comunicarte con nosotros. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Comprar

Big Data: ¿cómo te ayuda a comprar una vivienda?

24 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este artículo queremos contarte de qué se trata el Big Data y cómo puede ayudarte en la decisión de comprar una vivienda. No te quedes atrás con la tecnología, infórmate aquí.

¿Estás a punto de realizar una transacción inmobiliaria, pero no sabes si estás eligiendo lo correcto? A continuación te mostramos que existe una gran herramienta tecnológica que puede colaborar con tu decisión. Sigue leyendo para sacarte esas dudas.

¿Qué es el Big Data?

Big Data es un concepto que define a un conjunto de enorme cantidad de datos asociados a los negocios. Estos datos surgen de los millones de usuarios que navegan por internet y que utilizan diversos sistemas tecnológicos. Lo nodal del Big Data es su función organizativa y selectiva de toda esa información.

Lo que facilita esta herramienta es el análisis de los patrones de conducta que generan los usuarios al zambullirse en diferentes lugares: pueden ser redes sociales, blogs, páginas de compraventa, mercados online, etc. El Big Data evalúa y analiza todos esos datos y los transforma en información útil. Es decir, no alcanza con observar la cantidad de datos que se generan, sino qué importancia tiene para el que está consumiendo dicha información.

El resultado de las evaluaciones que realiza esta herramienta son las respuestas que necesitas a las preguntas que te haces al decidirte por comprar una casa.

¿Cómo funciona?

El Big Data analiza los criterios de búsqueda de todos los usuarios que navegan por internet, ya sea en celulares, tablets, computadoras, etc. Sirve tanto para el que está buscando un producto como para el que lo está ofreciendo.

En el caso del mercado inmobiliario existen infinitas variables. Entonces, el Big Data arrojará un posible resultado de la evaluación que haga sobre las búsquedas de compradores y de vendedores. Las respuestas tendrán que ver con precios de inmuebles, tipos de inmuebles, características particulares de cada vivienda, cantidad de habitaciones, tamaño, presencia de muebles, etc. Lo que se logra también, a través de este mecanismo, es anticipar las tendencias de los consumidores.

En síntesis, estamos de acuerdo con que este instrumento nos permitirá ahorrarnos mucho tiempo de búsqueda (entre tanta información existente) y nos dará precisión sobre todo lo que necesitamos saber a la hora de comprar una casa. Situación más que importante para la vida de una persona.

Ejemplos de aplicación del Big Data

Imagina que estás buscando comprarte una casa, pero no sabes en dónde te conviene hacerlo, cuánto te costará según la zona, y otras variables según la localización. Los diferentes softwares (ejemplo: Betterplace o Proptech), que analizan el Big Data, responderán de manera fácil y rápida sobre las localizaciones que más convienen. Esto dependerá de si buscas comprar una casa para vivir, un comercio, una oficina, un local, un garaje o lo que sea. Según el tipo de inmueble, lanzará diferentes respuestas que agilizarán la toma de decisión.

Existe otra aplicación que analiza diferentes propiedades según el barrio en donde se ubican. Se llama Homexplorer. Esta última visualiza las búsquedas de precio de propiedades en diferentes zonas. Cuenta con un sistema de «alarma» que alerta al posible comprador sobre las tendencias de mercado de cada zona. Esto lo logra a través del historial de búsquedas, valoraciones, y tendencias de precio y rentabilidad. Finalmente toma una decisión, como si fuese un asesor personal, según las características que el consumidor haya buscado.

Generador de informes

TerceroB recolecta información que surge de diferentes bases de datos de las inmobiliarias. Incluye la obtención de datos del catastro y la información del Ministerio de Hacienda. Luego, se encarga de generar un informe que contenga la valoración de todos los tipos de inmuebles, indicando mayor o menor medida de fiabilidad. Por último, lo acerca al alcance de particulares, otras agencias inmobiliarias, administraciones públicas, inversores, promotores, etc.

Importancia del Big Data

¿Por qué es tan importante el Big Data? Pues bien, muchas veces del análisis que ejecuta esta herramienta, surgen un montón de nuevas preguntas que ni los particulares ni las empresas sabían que podían existir. Plantea desde allí un punto de referencia. Es fundamental a la hora de tomar decisiones sobre la compra de un inmueble, ya que planteará los problemas que puedan ocasionarse antes de que puedas sufrirlos. El conflicto se detecta antes y se soluciona sin tener que tener dolores de cabeza en el futuro.

El análisis de Big Data colabora con las organizaciones y con los particulares para aprovechar su información y darle la utilidad de identificar nuevas oportunidades. Como consecuencia, al mismo tiempo, da orientación hacia movimientos de negocios más inteligentes: operaciones más eficientes, mayores ganancias y clientes más satisfechos.

Beneficios de utilizar Big Data a la hora de comprar una vivienda

La anticipación sobre los problemas que pueden surgir a la hora de comprar una vivienda es fundamental. Imagina que estás queriendo invertir en un inmueble para colocar en alquiler. Esta herramienta te dirá en qué zonas existe mayor rentabilidad y en dónde los costes de venta son más económicos. De esta manera disminuyes el riesgo financiero. Además, te acercará la información sobre la localización del inmueble con respecto a los transportes y a los sectores comerciales.

El asesoramiento sobre la documentación que necesitas para comprar una casa. Esto te dará mayor agilidad a la hora de comprar el inmueble. No tendrás que perder tiempo yendo de un lado a otro para averiguar qué es lo que necesitas. Obtendrás, mediante esta función, velocidad y seguridad para cumplir con la documentación requerida.

La disminución de eventualidades que obtienes de la utilización del Big Data te garantizará operaciones seguras, rápidas y sencillas.

Todo lo que surja del buen análisis de la innumerable cantidad de datos que genera cada usuario, dará como resultado la particularidad de necesidades y oportunidades disponibles para cada persona.

En conclusión, ¿quieres comprar y no te decides? Investiga sobre este instrumento. Verás que conseguirás las respuestas a tus preguntas e, incluso, sumarás información que no sabías que necesitabas.

No dudes en escribirnos para cualquier consulta, asesórate con profesionales en el mercado inmobiliario como nuestros agentes Oi Real Estate, no pierdas tiempo.

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Big data inmobiliario: ¿Cómo gestionar los datos?

En Hipotecas

Novación hipotecaria: ¿De qué se trata?

23 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una novación hipotecaria y cuáles son las situaciones en las que resulta conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy importante tener en claro que, a lo largo de la vida de nuestro préstamo hipotecario, es posible que las circunstancias personales y económicas puedan variar. Esto podría llevarnos a plantearnos la posibilidad de realizar ciertos cambios en las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Puede tratarse de cambios vinculados con el importe del préstamo hipotecario, con el plazo, con los titulares e incluso, con el tipo de referencia. Por lo general, se trata de cambios cuyo objetivo es conseguir mejorar las condiciones del préstamo. Este tipo de modificaciones se pueden llevar a cabo por medio de una novación hipotecaria.

¿Qué es una novación hipotecaria?

En primer lugar, es necesario dejar en claro de qué se trata una novación hipotecaria. Hablamos de una operación que posibilita realizar el cambio de una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con la entidad bancaria. En la mayoría de los casos, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo y abaratarlo. Sin embargo, con ella también podemos realizar otro tipo de modificaciones.

Para llevar a cabo una novación hipotecaria es necesario escriturar y registrar la modificación del contrato, esto genera un gasto para el cliente. Es por esto que, antes de plantear esta opción a nuestro banco, lo ideal es que hagamos cuentas para garantizar que modificar la hipoteca nos resultará conveniente.

Ventajas de renegociar la hipoteca con tu banco

Las ventajas son que cualquiera de las cláusulas de la hipoteca se pueden renegociar y de alguna forma puede ser más práctico administrativamente hablando, hacerlo con el mismo banco. Se pueden reducir o aumentar cuotas, quitar comisiones, mejorar tipos de interés, etc. Lo que tenemos que saber es que el banco intentará retenernos por todos los medios, entonces tenemos todas la oportunidad de salir ganando en la negociación.

Los gastos de novación de hipoteca

Como hemos mencionado más arriba, cambiar la hipoteca no es gratis. Si hemos conseguido llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para que cambie cualquier cláusula de la hipoteca, formalizar esa operación nos significará un gasto. Lo bueno es que los gastos de una novación de hipoteca, por lo general, resultan más baratos que los de firmar de un nuevo préstamo hipotecario y cancelar el anterior. Aquí te contaremos cuáles son los puntos por los que debes pagar si deseas renegociar la hipoteca y cambiar sus condiciones.

Comisión por novación

En caso de que el contrato la incluya, debemos abonar un porcentaje del capital pendiente al momento de formalizar con la entidad bancaria el cambio de cláusulas. Habitualmente, esto tiene un valor aproximado de, entre el 0,1% y el 1%. Sin embargo, puede variar dependiendo de la tarifa aplicada por nuestro banco.

Ten en cuenta que, si se trata de una modificación solo del plazo, esta comisión no puede ser mayor al 0,1%.

Por otro lado, si se modifica únicamente el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede ser mayor al 0,15% y solo debe aplicarse en los primeros tres años del contrato.

La mitad de la notaría

Por lo general, se trata de una partida que ronda entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo tendrá que pagar el 50% según el Tribunal Supremo.

Registro

El registro, por lo general, tiene un valor de aproximadamente la mitad de los gastos de notaría.

Gestoría

Sus honorarios no se encuentran regulados por ley, es por este motivo que variarán según las tarifas de cada agencia. Sin embargo, suelen ser de aproximadamente unos 200 y 400 euros.

Tasación

La tasación aplica solo si la entidad bancaria la pide. Por otro lado, puede variar dependiendo del valor de la vivienda y las tarifas de la propia agencia tasadora. No obstante, por lo general cuesta entre 200 y 400 euros. Si contamos con una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, la entidad bancaria se encuentra obligada a aceptarla.

Con respecto a las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, la entidad bancaria paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Según cuál sea la comunidad autónoma, este tributo puede tener un valor que ronda entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Para abonar estos gastos es necesario hacer una provisión de fondos unos días antes de asistir al notario. La gestoría hará uso de ese dinero para pagar las costas y, en caso de que algo sobre, se lo devolverá al hipotecado con las facturas que correspondan.

¿En qué situación es conveniente una novación hipotecaria?

Aquí te explicaremos en qué circunstancias es posible que resulte conveniente optar por solicitar una novación hipotecaria.

Divorcio

Se trata de hacer un cambio de titulares del préstamo hipotecario por divorcio. En el caso de que ocurra un divorcio en el que la pareja comparte la hipoteca lo más aconsejable es realizar una novación hipotecaria. El objetivo sería que el préstamo hipotecario quede a nombre del cónyuge que conservará la propiedad de la vivienda. En caso de que no se lleve a cabo la novación, el cónyuge que cede el inmueble ya no será titular de la vivienda, sin embargo, si se se mantendrá como titular de la hipoteca. Esto, sin dudas, puede ocasionar ciertos problemas si la otra parte deja de abonar la hipoteca.

Ante esta situación, al tener que reducir el número de titulares del préstamo hipotecario, la entidad bancaria perderá una garantía de pago. Probablemente, el banco exija nuevas garantías, por ejemplo, un avalista a quien recurrir si se da un caso de impago.

Modificar el tipo de interés de la hipoteca

Es sabido que la duración media de un préstamo hipotecario es mayor a los 20 años. Durante este tiempo, es probable que la evolución de los tipos de interés pueda llegar a cambiar lo suficiente como para que te interese la opción de renegociar con la entidad bancaria algunas condiciones del préstamo hipotecario.

Sin embargo, lo más aconsejable es que previo a dar el paso, te tomes el tiempo de hacer los cálculos del coste que te significará llevar a cabo esta operación y del ahorro que podrías llegar a conseguir. Según la nueva ley hipotecaria, la comisión que debes abonar por realizar una novación hipotecaria es del 0,25 % durante los tres primeros años y del 0 % el resto del tiempo de vida de la hipoteca. Ten en cuenta que, a esto se le deben añadir los gastos de tasación, si es que no se tiene una en vigor, de notaría y registro, cuando se trata de una novación hipotecaria, se reparten al 50 % entre la entidad bancaria y el cliente.

Realizar una modificación del plazo de devolución para bajar la cuota

Es posible solicitar una novación hipotecaria también en caso de que necesites ampliar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. El objetivo de este tipo de novación es conseguir que las cuotas que debes pagar cada mes, sean más bajas. En este punto es necesario tener en cuenta que, cuando decidimos ampliar el plazo, abonaremos una mayor cantidad de intereses totales. Sin embargo, se trata una alternativa de lo más interesante en caso de que no llegues a hacer frente a tu cuota actual.

Por otro lado, ante este tipo de situación también cuentas con más alternativas. Por ejemplo, otra opción interesante es solicitar un periodo de carencia hipotecaria durante el que únicamente deberás pagar los intereses. Esto también ayudará a disminuir lo que debes pagar de tu cuota cada mes. Este tipo de cambio en el préstamo hipotecario también deberá ser negociado en una novación.

Novación hipotecaria para ampliar el importe del préstamo

En último lugar, se encuentra la opción que te permitirá modificar el importe pendiente del préstamo hipotecario por medio de una novación, esto te dará la posibilidad de ampliar el capital. Puede ser una opción de lo más interesante, por ejemplo, en caso de que tengas la idea de realizar una reforma en la vivienda.

¿Cuáles son las posibles desventajas?

El banco puede llegar a endurecer sus condiciones, y en caso de que no vea conveniencia en la operación tiene la opción de rechazarnos el pedido de novación. Quizás es el momento de pedir una oferta de subrogación a otra entidad y esperar una contraoferta de novación para ver cuál nos ofrece mejores condiciones para nuestro préstamo.

Es probable que nos pidan contraprestaciones. El banco puede llegar a aceptar nuestras exigencias pero a cambio incluirá nuevas comisiones o nuevos productos asociados a la hipoteca. Debemos tener en cuenta este aspecto antes de firmar una nueva escritura novación de tu préstamo hipotecario.

Diferencias entre Novación y Subrogación

Vale aclararlo, ya que se trata de dos términos que se suelen confundir. Ambos refieren a una renegociación de una hipoteca, ya que tenemos un préstamo hipotecario que firmamos para poder acceder a una vivienda. La diferencia entre es la entidad con la que negociamos las mejoras.

Novación: cuando hacemos cambios en las condiciones con el mismo banco que nos concedió la hipoteca.

Subrogación de acreedor: cuando planteamos modificaciones en las condiciones de un préstamo en una entidad distinta a la que dio origen a la hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas situaciones en las que resulta conveniente solicitar una novación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Alquilar

¿Cuáles son los gastos deducibles si eres propietario de un inmueble en alquiler?

18 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este post, queremos contarte cuáles son los gastos deducibles para el propietario de una vivienda en alquiler. ¿Quieres conocer de qué se trata? ¿Tienes dudas sobre este tema? Has llegado al lugar indicado para descubrir toda la información que necesitas saber. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El alquiler siempre se ha tratado de uno de los principales déficits del mercado inmobiliario español. Esto se debe a que por lo general solía encontrarse muy por detrás de la compra de vivienda en las preferencias de los consumidores. Para conseguir incentivarlo un poco, la regulación tributaria ha establecido algunas ventajas fiscales, esto significa que, si eres propietario de un piso en alquiler, existen varios gastos deducibles y bonificaciones que te permitirán reducir significativamente los impuestos que debe pagar.

¿De qué manera tributa el alquiler de un inmueble?

Aquellos contribuyentes que tengan su vivienda en alquiler están generando una renta del capital inmobiliario y, por ende, deberán tributar por ella. Esta renta se incluye dentro de la base imponible del ahorro a los tipos vigentes del IRPF, que son los siguientes:

Tramos IRPF para las rentas del ahorro

Rentas del ahorro 2020 2021

Hasta 6000 € 19 % 19 %

Desde 6000 hasta 50 000 € 21 % 21 %

Desde 50 000 hasta 200 000 € 23 % 23 %

Mayor a 200 000 € 23 % 26 %

Sin embargo, si se trata de un inmueble que sea la vivienda habitual del inquilino, se aplicará una reducción del 60 % sobre la base imponible. Esto quiere decir que, si has percibido 10 000 € por el alquiler de un inmueble, solo deberás pagar impuestos por el 40%. En otras palabras, serán 4000 €. Ten en cuenta que, los propietarios que tengan su inmueble destinado a, por ejemplo, el alquiler turístico o bien, como oficina, no se verán beneficiados de esta bonificación.

Los gastos deducibles del alquiler para el propietario

Para realizar el cálculo de la base imponible, a las rentas obtenidas por el alquiler se le deben restar algunos gastos deducibles que se encuentran directamente vinculados con el inmueble y su mantenimiento. A pesar de que la normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, aquí va un resumen de los más comunes.

Los tributos

Son deducibles los tributos y las tasas no estatales que debamos pagar por la vivienda y que además incidan sobre los rendimientos computados, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el alumbrado, entre otros.

Nunca tendrán la consideración de gasto deducible las sanciones o bien, los recargos estatales.

Seguros

Son deducibles todas las primas de los seguros relacionados con la vivienda alquilada y satisfechas durante el ejercicio fiscal. Los seguros pueden ser de cualquier tipo: seguro de alquiler, seguro del hogar, de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales, entre otros.

Debes tener en cuenta que, si te interesa que los seguros sean considerados como gastos deducibles, debe ser el propietario quien satisfaga las primas correspondientes.

Gastos por reparación y rehabilitación del inmueble

Los gastos de reparación y rehabilitación, abarcan por ejemplo la pintura, los arreglos de instalaciones, la sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad entre otros. Todos ellos también son deducibles en el IRPF.

Debes tener en cuenta que, aquí no se encuentran incluidas las mejoras o ampliaciones en el inmueble que darán lugar, en su caso, a gastos por amortización.

Los suministros del hogar

Los suministros básicos del hogar, como la luz, el gas, internet o el agua también son deducibles. Eso sí, esto siempre en caso de que estos gastos sean abonados por el propietario.

Intereses del préstamo hipotecario

Si la vivienda fue adquirida mediante un préstamo hipotecario, los intereses satisfechos a la entidad financiera durante su amortización también serán deducibles. Por otra parte, también lo serán otro tipo de gastos financieros, por ejemplo los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, entre otros.

Nunca, la suma de todos los gastos deducibles por los intereses además de otros gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación deberá ser superior a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Sin embargo, este exceso se podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes.

Servicios profesionales y cantidades devengadas por terceros

En caso de que el propietario decida contratar los servicios profesionales de un tercero para alquilar la vivienda o bien, para redactar el contrato de alquiler como puede ser por ejemplo, una inmobiliaria, los gastos serán deducibles, ya que aportan a la generación de ingresos de alquiler.

Por otro lado, también serán deducibles todos los gastos devengados por terceros que tengan como objetivo la prestación de servicios sobre la vivienda. Entre ellos, se encuentran los gastos de administración, vigilancia, portería, jardinería entre otros.

La amortización del inmueble

Por otro lado, también tendrá la consideración de gasto deducible el que se corresponda con la amortización de la vivienda que es objeto de alquiler. Siempre que responda a su depreciación efectiva.

Esta deducción se encuentra determinada por Hacienda, y corresponde con el 3 % por año sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, dejando de lado el valor del suelo en los dos casos.

¿Qué sucede si cuento con una segunda vivienda que no está arrendada?

En caso de que no se encuentren alquiladas, las segundas residencias que sean propiedad del contribuyente también tendrán que abonar impuestos en concepto de IRPF. Hacienda afirma que toda vivienda que no cuente con la consideración de residencia habitual es susceptible de generar una renta. Es por esta causa que se considera como un ingreso. Esto quiere decir que, a efectos tributarios, lleva la consideración de renta inmobiliaria imputada. De manera que, se imputa una renta al contribuyente siguiendo cierto criterio. La renta inmobiliaria imputada con carácter general es un 2 % del valor catastral. En el caso de viviendas que cuentan con un valor catastral actualizado en los últimos diez periodos impositivos será de un 1,1 % del valor catastral. Por otro lado, si hablamos de viviendas que no poseen valor catastral, será un 1,1 % del valor en el Impuesto sobre el Patrimonio.

No obstante, es necesario dejar en claro que este tipo de rentas no permite la deducción de ningún gasto que haya generado la vivienda. De esta manera, los seguros, tanto el IBI, como los gastos de reparación o mantenimiento, no serían gastos deducibles.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo declarar el alquiler en el IRPF?

En Alquilar

¿Cómo declarar el alquiler en el IRPF?

18 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este post, queremos contarte de qué manera se declara el alquiler de vivienda en el IRPF. Si quieres saber de qué se trata este procedimiento y porque debes conocerlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el IRPF?

En primer lugar, es importante dejar en claro qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se trata de un impuesto que obliga a cada ciudadano a realizar una contribución con el sostenimiento de Estado. Todo esto, en relación a sus ingresos y cuál sea la situación personal de cada individuo.

En el IRPF, los ciudadanos deben abonar por lo que han ganado en un año. Estas ganancias no solo vienen del trabajo realizado. Todo tipo de ingreso obtenido, esto abarca subvenciones, ayudas, rendimientos de productos financieros, entre otros, tienen que ser declarados.

Sin embargo, no solo se tendrán en cuenta los ingresos sino también, la situación personal. Es probable que, dos personas con el mismo volumen de rentas no deban abonar la misma cantidad si sus circunstancias son diferentes. Las circunstancias que pueden influir en el IRPF y hacer que deba pagarse menos son demasiadas. Entre ellas se encuentra: tener familia a cargo, minusvalía, ser mayor de 65 años, entre otros.

Por otro lado, también existen las deducciones. Se trata de gastos realizados que ayudan a reducir la cantidad que se debe pagar. Esto abarca donaciones, aportaciones a planes de pensiones, entre otros.

Deducciones del alquiler

La deducción estatal por alquiler de vivienda fue eliminada en enero de 2015, sin embargo, aún continúa vigente para los contratos que fueron firmados antes del 31 de diciembre de 2014. No obstante, los ingresos obtenidos por el propietario del inmueble sí tributan, esto abarca también a los alquileres de temporada o vacacionales. En el 2021, Hacienda ha enfocado la mirada sobre esto para detectar cualquier posible fraude en el alquiler. Aquí te contaremos de qué manera se declara el alquiler en el IRPF para evitar inconvenientes con el fisco.

¿El alquiler desgrava en la renta 2020?

El propietario debe declarar los ingresos que ha obtenido gracias al alquiler de sus bienes inmuebles como rendimiento del capital inmobiliario. De las rentas que recibe de manera anual, se deben quitar los ciertos gastos deducibles:

Los intereses de préstamos relacionados con la compra o mejora del inmueble.

Los impuestos como el IBI, la tasa de basura, el alumbrado o el vado.

Los gastos de comunidad

Los gastos de conservación y reparación del inmueble. Esto no abarca los de mejora o ampliación de la vivienda.

La prima del seguro de hogar.

La amortización de la vivienda. Se trata de un 3% del valor catastral de construcción.

Los gastos de suministros. Esto quiere decir, la luz, agua, gas y teléfono

A la cantidad que se obtiene al restar todos estos gastos a los ingresos por año que proceden de la renta del alquiler, se debe aplicar además una baja del 60% para obtener el rendimiento.

Declaración del alquiler del inquilino

Como hemos mencionado más arriba, la deducción por alquiler de vivienda habitual fue eliminada en la reforma del IRPF desde enero de 2015. Sin embargo, aún se conserva para aquellos inquilinos con contratos que hayan sido firmados previo al 31 de diciembre de 2014 o bien, que cuenten con un nuevo contrato que sustituya a otro que ya había agotado las prórrogas permitidas en la Ley. El inquilino se puede deducir el 10,5% de la renta del alquiler, con un límite de 9040 euros por año en caso de que la base imponible sea igual o menor a 17 707,20 euros. Por otra parte, la base imponible más alta que da derecho a la deducción por alquiler de vivienda es 24 107,20 euros.

Por otro lado, el inquilino también puede beneficiarse de las deducciones autonómicas del alquiler que aún se encuentran vigentes en Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid y Comunidad Valenciana.

¿De qué modo se declara el alquiler vacacional?

Los ingresos que se obtienen gracias a alquilar durante algunos meses al año el inmueble hay que incluirlos de manera obligatoria en la declaración del IRPF. El alquiler vacacional abarca los apartamentos de la playa, las casas rurales o los inmuebles que se alquilan por medio de plataformas online, sin que constituyan una actividad económica.

Al hacer la declaración, es necesario diferenciar el tiempo que el inmueble se encuentra alquilado y cuando se encuentra vacío. Durante el periodo de alquiler, las ganancias obtenidas deben ser declaradas como rendimiento del capital inmobiliario, consiste en restar a los ingresos los gastos deducibles, limitados a los días que el inmueble se encuentra alquilado. Además, es posible deducir la totalidad del gasto de las agencias que gestionan el alquiler o bien, la publicidad realizada para alquilar el inmueble.

El tiempo que el inmueble está vacío se debe declarar como segunda vivienda. De modo que, se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o bien, el 2% si se fue revisada antes de 1994. Luego, el resultado debe dividirse en los 12 meses del año. La cantidad que hay que incluir en la declaración es el resultado de multiplicar el valor mensual por los meses que la vivienda se encuentra vacía.

Por ejemplo, en el caso de un inmueble con un valor catastral de 80 000 euros, alquilada durante tres meses al año, el cálculo es: 1,1% de 80 000 = 880

Lo siguiente que debemos hacer es dividir esa cantidad entre los 12 meses del año, es decir, 880:12= 73,3

Por último, debemos multiplicar por los 9 meses que la vivienda se encuentra vacía 73,3 x 9 = 659,7 es la cantidad que será incluida en la declaración y tributa de acuerdo a la escala del impuesto.

A esta renta debemos añadirle la cantidad obtenida cuando la vivienda está alquilada.

Multas de Hacienda por no declarar el alquiler

Es muy importante declarar los ingresos procedentes del alquiler. Ya que de lo contrario, la Agencia Tributaria puede imponer sanciones que pueden ir desde el 50% al 150% de la cantidad no declarada. Esto dependerá del grado con el que se califique la sanción.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPF del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Comprar

Cómo elegir qué piso comprar en un edificio

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

Planta baja, intermedia o ático. Saber qué piso comprar en un edificio puede parecer complejo si no conoces sus ventajas y desventajas. En este artículo, le echamos un vistazo a cada uno de ellas.

Dime cómo eres y te diré qué piso comprar… Tanto tus gustos personales como tu rutina diaria y el tipo de vida que llevas serán factores determinantes a la hora de elegir la planta correcta. Es que no es lo mismo vivir solo o acompañado, tener o no mascota, padecer algún tipo de fobia a elevadores o alturas…

Conocer las fortalezas y las debilidades de las distintas opciones te permitirá optar con mayor facilidad por el piso adecuado. Se trata de una decisión relevante que cambiará por completo tu nivel de confort una vez instalado. De allí la importancia de analizar cada detalle. A continuación, un repaso de las características más relevantes.

¿Qué piso comprar? Características de la planta baja

La planta baja es una de las más elegidas por los compradores ya que reúne varios beneficios fáciles de identificar. Entre ellos, que en muchos casos cuenta también con un patio o un jardín, espacios ideales para familias con niños pequeños y propietarios con mascotas.

Ahorrarse el uso de escaleras y elevadores también resulta altamente atractivo y posiciona a la planta baja en el podio al momento de determinar qué piso comprar en un edificio.

Sin embargo, naturalmente, esta opción también tiene puntos en contra. ¿El mayor? Es el piso más ruidoso y también el más inseguro.

Las mayores ventajas de las plantas bajas

Suelen contener metros cuadrados extra.
Son de fácil acceso.
El jardín es ideal para realizar actividades al aire libre.
No requiere del uso de escaleras ni elevadores.
Es ideal para familias con mascotas.
La mudanza es más sencilla.

Las mayores desventajas de las plantas bajas

Suelen ser las primeras en venderse.
Su costo es más elevado.
Su facilidad de acceso las hace más inseguras.
Pueden recibir menos luz solar (y, por ende, demandar mayor gasto energético).
El jardín queda expuesto a la vista de los vecinos de pisos superiores.

¿Qué tal el ático?

Sin dudas, el ático es el favorito a la hora de elegir qué piso comprar en un edificio. Esto es a raíz de las variadas ventajas que presenta vivir en el sector más alto del inmueble, que van desde la vista hasta la mayor intimidad.

Los principales puntos fuertes de los áticos

Mejores vistas.
Mayor luminosidad (y por consecuencia, menor gasto energético).
Mejor ventilación.
Suelen contar con una vasta terraza apta para hacer vida al aire libre.
Se encuentran más alejados del ruido de la calle.
Brinda mayor intimidad al no contar con vecinos arriba.

Los puntos débiles de los áticos

Su alta demanda hace que sean los primeros en venderse.
Su precio es el más elevado.
Están más expuestos a la temperatura exterior. Por este motivo es útil conocer la clasificación de su certificado de eficiencia energética.

Qué piso comprar: ¿qué tal el primero?

El primer piso suele ser el menos deseado. Sobre todo por su cercanía a la calle y la posibilidad de que se instale un local comercial debajo. Sin embargo, tiene como principal ventaja que suele estar entre las opciones más económicas. Además, el uso del elevador no se hace necesario si subir un tramo corto de escaleras no te resulta un problema.

Beneficios del primer piso

Suele ser más económico que el resto de las plantas.
Se puede acceder fácilmente por escalera o elevador.
No está expuesto a temperaturas extremas.
Las mudanzas requieren menor esfuerzo.

Contras del primer piso

Su cercanía a la calle lo hace más propenso al ruido.
Recibe menos luz natural.
Corre el riesgo de tener un local comercial debajo.

¿Qué queda para los pisos intermedios?

Para el que le esquiva a los extremos, el piso intermedio puede ser una buena opción. Si bien no tiene características sobresalientes, tampoco recibe demasiadas críticas.

A pesar de que esta característica lo hace ideal para cualquier tipo de residente, resulta especialmente tentador para aquellas personas sociables que gustan de interrelacionarse con sus vecinos.

Ventajas de los pisos intermedios

Suelen tener luz natural.
Están más protegidos de las inclemencias del tiempo.
Si están ubicados a una buena altura, tienen buenas vistas e ingresa poco ruido de la calle.
Facilitan la interrelación con vecinos.
Son más seguros.

Desventajas de los pisos intermedios

Al estar rodeados, son más propensos a los ruidos vecinales.
Si están ubicados a una buena altura, generan dependencia del elevador.
Llevar una vida discreta puede ser más difícil al estar tan rodeado de vecinos.

Factores a revisar antes de decidir qué piso comprar

Ahora que sabemos cuáles son las principales ventajas y desventajas de casa piso, vayamos por partes. ¿Qué factores entran en juego a la hora de elegir qué piso comprar?

Como hemos visto, algunas plantas comparten ciertas características. Por ejemplo, la planta baja y el primer piso no generan dependencia al ascensor. A su vez, el ático y ciertos pisos intermedios gozan de una mejor luz natural.

Sin embargo, tal como sabemos, son bien diferentes. Esto hace que sea útil también desglosar la información según cada factor.

Luz natural

De acuerdo a qué orientación tenga la propiedad, la luz natural será mayor o menor en cada uno de sus pisos. Y este factor es uno de los que más se tendrá en cuenta al determinar los precios.

La orientación y la luz:

Orientación norte: el sol ingresa a la vivienda en las primeras y las últimas horas de la jornada. En verano recibe luz de forma directa.
Orientación sur: el sol entra durante mucho más tiempo, durante todas las estaciones, salvo en verano.
Orientación este: el sol impacta en la propiedad a partir de la mañana hasta el mediodía la mayor parte del año.
Orientación oeste: el sol impacta en la vivienda desde el mediodía hasta el anochecer, durante las horas más intensas.

Altura

Como dijimos previamente, cuanto más alejado esté el piso respecto del suelo, más costoso será su valor y menor será el ruido que llegará desde la calle.

En general, por cada planta extra se produce un encarecimiento del precio en torno al 1 % y el 2 %, según los profesionales del sector inmobiliario. En los edificios con ascensor, este incremento puede llegar al 18 %, dependiendo de la altura.

Luego de hacer un análisis de las fortalezas y puntos débiles de cada planta, ¿estás listo para decidir qué piso comprar? Si necesitas asesoramiento, en Oi Real Estate estamos para ayudarte. ¡Contáctanos!

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En Hipotecas

Tasadoras Homologadas: ¿Dónde tasar la propiedad que quiero comprar?

19 septiembre, 2022 No hay comentarios

El trámite de la tasación de una vivienda es fundamental al momento del financiamiento de una propiedad. En españa existen varios tipos de tasaciones, según el tipo de bien que se desea valorar. El resultado de la valoración de un inmueble será decisivo en el porcentaje que será financiado por una entidad bancaria para a adjudicación de la casa, local, etc. mediante crédito hipotecario. Por lo tanto,

Desde Oi Reaaltor presentamos una lista actualizada sobre la tasación y las tasadoras homologadas en España.

¿Qué es una tasación de vivienda?

Se trata de un certificado o informe de valoración de un inmueble. Es un trámite que lo realiza un profesional en la materia tasación y es quien recoge, de manera justificada, el valor de la vivienda, según criterios establecidos previamente.

Cuando hablamos de bienes inmuebles, como una vivienda, un local o un garaje, dichos criterios serían:

Los materiales utilizados en la construcción y su calidad.

La red de comunicaciones de la zona.

La zona en la que se encuentra ubicado el inmueble.

La tasación de un inmueble es válida durante 6 meses luego de su firma.

¿Cuál es la función de las tasaciones y por que es necesario que las entidades entén homologadas?

La tasación de una vivienda es un documento esencial en situaciones concretas vinculadas al mundo inmobiliario. Nos referimos, por ejemplo, a casos en los cuales se solicita una garantía hipotecaria para créditos o préstamos. Solo pueden ser realizadas por un técnico profesional, respaldado por algunas de las compañías de tasaciones homologadas en España.

Es decir, la valoración que se lleva adelante en una tasación mediante profesional competente se encuentra supervisada por el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España.

Con el documento de tasación el banco reconoce el valor del inmueble, garantía del crédito y, al mismo tiempo, el riesgo que asume si concreta la operación. En la mayoría de los casos, las entidades bancarias otorgan hasta el 80% del valor de lo tasado o del menor valor entre el importe de la tasación y el de compraventa.

¿Cuál es el valor de una tasación?

Como la mayoría de las operaciones en compraventa o en el sector inmobiliario, el valor de una tasación varía según las características del inmueble.

Esto se debe a que no es lo mismo la tasación de una casa, una parcela o un garaje. Por lo general, las sociedades de tasación homologadas en España cobran entre el 0,7 y el 1 por mil del valor de la propiedad, dependiendo el trabajo que implique. Asimismo, aquellas realizabas por los bancos rondan entre los 200 y 500 euros.

Por lo tanto, siempre se recomienda buscar diversos presupuestos antes de contratar a quién realizará la tasación, por el solo hecho de que las sociedades no se basan en los mismos factores a la hora de llevar a cabo el cálculo del valor de un inmueble.

¿Dónde se solicita la tasación de una vivienda?

Para solicitar la tasación de un inmueble existen dos opciones:

Mediante la tasadora que te determina el mismo banco acreedor.
A través de una tasadora independiente.

Te detallamos las ventajas y dificultades que traen consigo cada una de ellas.

Solicitar una tasación con el banco

En estas ocasiones el banco te vinculará con la tasadora de la vivienda. Esta entidad, en la mayoría de los casos, suele ser colaboradora estrecha del banco. Por la propia relación, por lo general, además, la que gestiona la mayoría de los créditos.

La ventaja más pronunciada de tasar tu vivienda con el banco es que no tendrás inconvenientes en la aceptación de la misma. Por lo tanto, es una manera de ahorrar tiempo y, muchas veces, dinero.

Solicitar una tasación de manera independiente

La duda generalizada tiene que ver si es posible tasar un inmueble de forma propia. Y la respuesta es afirmativa. Es decir, mediante una tasadora de carácter independiente.

Al ser un trámite con un agente independiente de tasaciones, se podrán llevar adelante la cantidad de valoraciones que resulten necesarias. Por lo general, quienes solicitan hipotecas prefieren recurrir a una segunda opción respecto a la valoración de su propiedad para lograr una mejor financiación.

Si necesitas tasar tu vivienda, y elegís hacerlo por una tasadora independiente debes asegurarte de que la misma se encuentre homologada por el Banco de España. Es decir, registrada y supervisada por éste.

Principales tasadoras homologadas en España

La lista que detallaremos a continuación es tomada del Registro de Entidades de España hasta el mes de junio de de 202. En dicho listado se encuentran todas las sociedades tasadoras homologadas por el Banco de España.

A continuación, describimos de manera breve aquellas que resultan de mayor importancia. Lego, presentamos la lista completa y actualizada se encuentran inscriptas en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España.

CBRE Valuation Advisor

Esta sociedad está homologada desde el año 2011. Cuenta con 8 oficinas y emplea aproximadamente a 250 profesionales del sector. Su característica distintiva es apostar al uso innovador de la tecnología.

Asimismo, dispone de una base de datos desarrollado a lo largo de 40 años como tasadores de viviendas y una experiencia de casi 10 años en el rubro. Su oficina principal se encuentra en Madrid, en el Paseo de la Castellana, 202.

Tinsa

Fue fundada en el año 1985 y en 1999 comenzó a expandirse internacionalmente. En la actualidad opera en más de 25 países europeos, más el continente americano. En España llevan adelante más de 450000 informes anuales vinculados a tasaciones inmobiliarias.

Por último, dispone de 13 sedes repartidas en Europa, África y Latinoamérica.

Agrupación técnica del Valor (ATValor)

Se trata de una entidad que está formada por una red de técnicos que se desarrollan en el ámbito de la nación y especializados en diversos tipos de servicios. A través de ellos se puede llevar adelante la valorización de activos inmobiliarios, casas, oficinas, locales, etc.

Es una de las sociedades tasadoras identificadas por su ética y trasparencia en su servicio. Además, trabaja en conexión con los mejores bancos y su oficina central se encuentra en Madrid.

Arquitasa Sociedad de Tasación

En este caso, se trata de una sociedad que no tiene ningún tipo de vinculación con entidades financieras, institucionales ni empresariales. Esto la convierte en una organización completamente independiente. Arquitasa fue fundada en el año 1990 y también tiene su sede central en Madrid.

Además, tiene oficinas en Murcia, Valencia, A Coruña y Barcelona. En la actualidad es considerada de las sociedades más creíbles en España y en el resto de los países en los que se desarrolla.

Compañía Hispánica de Tasaciones y Valoraciones

Otra de las organizaciones de valorización completamente independiente. Compañía Hispánica fue homologada por el Banco de España a fines de la década del 80. Su labor principal es la tasación y valorización de todo tipo de bienes, pero principalmente de inmuebles.

Gesvalt Sociedad de Tasación

Se trata de otra sociedad independiente y especialista en consultorías, y en valoración y consultoría en edificación. Gesvalt se desarrolla en el mercado nacional e internacional, y en España cuenta con unas 16 oficinas.

Balkide

Es una sociedad que forma, actualmente, parte del Grupo Tinsa. Antes de ser comprada a la Corporación Mondragón, se denominaba LKS Tasaciones.

Se especializa en valoraciones de activos para diversas finalidades. Como ser, garantías hipotecarias de créditos o préstamos que puedan formar parte de títulos hipotecarios. Así como estudios anteriores al crédito hipotecario, particiones hereditarias, entre otros. Cuenta con oficinas en gran parte del territorio nacional.

Sociedad de Tasación

En este caso, hablamos de la primera tasadora homologada en España que brinda una serie de servicios y productos. Entre su oferta se encuentra la tasación de inmuebles.

Este tipo de valoraciones se realiza con profesionales independientes. Luego, las mismas son sometidas a controles internos de la sociedad.

Tecnitasa

Es una sociedad de tasación que fue fundada en el año 1987 con el objetivo principal modernizar los modos centralizados y dependientes de tasación por grupos financieros. Por lo tanto, es una compañía de carácter independiente que se desempeña en el mercado inmobiliario local. Al día de la fecha, cuenta con más de dos millones de valorizaciones realizadas y cuenta con servicio de tasación virtual.

Además de las principales tasadoras homologadas en España, existen otras que han desaparecido. Ibertasa, Valoraciones y tasaciones hipotecarias e Inmoseguros Tasación. Y una sola nueva homologada, Gloval Valuation.

A continuación la lista completa con las 32 tasadoras homologadas en España.

¿Cuáles son los pasos que siguen las tasadoras homologadas en España?

Se trate de una tasadora independiente o una de un banco, el proceso para solicitar una tasación es similar para ambos casos. En primer lugar, se llevan adelante una serie de corroboraciones para conocer las características y situación real de la vivienda o inmueble sometido a valoración. Así, la tasadora sigue los siguientes pasos:

El profesional se dirigirá a la vivienda para calcular el tamaño de la misma. A su vez, sacará una serie de fotografías para acreditar y documentar el estado del inmueble. Es decir, su conservación, ocupación y construcción. En el caso de que exista, comprobará el estado vinculado de protección pública.
Luego, recolectará información referida a las instalaciones, aquellos materiales utilizados para la construcción, reformas y otros aspectos esenciales. Puede, en caso de necesitarlo, solicitar el plano de la propiedad.
En tercer lugar, solicitará la documentación catastral de la vivienda y la nota simple. Este último documento debe ser de menos de tres meses de antigüedad o una copia de la escritura de la propiedad registrada.
Finalmente, con los datos obtenidos llevará adelante los cálculos necesarios, y fijará en un informe la valorización del inmueble.

¿Qué tiempo tarda la realización de una tasación?

La demora de un proceso de tasación se encontrará influenciado por una serie de factores. Como ser: en cuanto tiempo se desavita la vivienda y lo que se tarde en recuperar los datos esenciales. En la mayoría de los casos, en un lapso de tres a cinco días es posible obtener el informe. Sin embargo, muchas otras veces puede tardar más de una semana en los casos en que la propiedad se encuentre afectada por ampliaciones, refacciones o modificaciones.

¿Las valoraciones realizadas por tasadoras homologadas en España son todas válidas?

Todas las operaciones de valorización de un inmueble que sean realizadas por sociedades de tasación homologadas y reguladas por el Banco de España (a fin de que las operaciones que se realizan sean transparentes y legales) tienen validez.

Es un dato de suma importancia si quieres llevar adelante este tipo de trámite. Simplemente porque imposibilita que las tasadoras independientes y los servicios bancarios de tasación reduzcan o aumenten el valor de un inmueble para beneficio propio. Por lo tanto, el valor de la operación, es decir de la tasación, puede darse únicamente por determinados aspectos. Nos referimos a la localización de la vivienda, los servicios de la zona, la situación de la vivienda, la superficie construida, entre otros.

A pesar de ello, muchas veces los bancos buscan favorecerse en algún punto. La tasación a cargo del banco puede disminuir el valor del inmueble, con lo cual el monto de financiación será menor y beneficiará a la entidad. Es importante aclarar que los bancos no pueden negarse a aceptar la tasación de una tasadora homologada por el Banco de España, tal como lo indica el artículo tercero bis I) de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario:

«Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley»

¿En qué consiste el fondo de rescate de las hipotecas?

Esperamos te haya sido de utilidad todo lo referido al proceso de tasación y a la información sobre las tasadoras homologadas en España. Si te has quedado con alguna inquietud, déjanos tu comentario.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Además, si estás pensando en vender puedes contactarte con OiRealtor, donde te asesoraremos profesionalmente.

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