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¿Pagar en efectivo el alquiler de un piso es legal?

18 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo pagar el alquiler de un piso luego de la nueva Ley. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En España hay un límite para pagar en efectivo bienes y servicios. El objetivo es evitar el fraude y la economía sumergida. La nueva Ley 11/2021, del 9 de julio, estableció un límite de 1000 euros para pagar en efectivo de bienes y servicios.

El pago telemático es una opción cada vez más utilizada en la actualidad o bien, por medio de diferentes aplicaciones. Sin lugar a dudas, la pandemia del COVID-19 ha acelerado esta transición digital. Sin embargo, por otro lado son muchas las personas que aún al día de hoy prefieren pagar en efectivo. De hecho, no hay un límite legal para guardar nuestros ahorros en casa. Por supuesto, siempre y cuando esté declarado y sea posible justificarlo ante Hacienda.

No obstante, la cantidad de dinero en efectivo que una persona puede llevar en la calle sí cuenta con un límite. Esto ha sido establecido en la Ley 10/2010, del 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Esta Ley se encarga de determinar cuál es el número máximo.

Para realizar movimientos en efectivo dentro del país, el límite de dinero que una persona puede llevar en la calle sin justificación se encuentra establecido en los 100 000 euros. Si se supera dicha cantidad de dinero en efectivo, será necesario declarar el movimiento del dinero con el modelo S1 de la Agencia Tributaria. Con tantas medidas de controlen este tipo de pagos en efectivo, es lógico que surja la duda de si el pago del alquiler se puede realizar en efectivo o si, por el contrario, hay algún límite que se deba conocer. La nueva Ley 11/2021, del 9 de julio, ha establecido un límite de 1000 euros para realizar los pagos en efectivo de bienes y servicios. El objetivo de esta Ley es luchar contra los posibles fraudes.

Los métodos de pago más elegidos para pagar el alquiler

Con respecto al pago de la renta del alquiler por mes, podemos encontrar diferentes métodos de pago. Estos métodos deberán ser acordados previamente entre el propietario y el inquilino a la hora de firmar el contrato de alquiler de la casa. Sobre este tema, el artículo 17.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el pago se debe realizar en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda alquilada.

De la misma manera, el artículo 17.4 establece que el propietario cuenta con la obligación de entregar al inquilino un recibo del pago. Esto tiene una excepción, solo en caso de que se hubiera pactado que se realice por medio de procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el inquilino. Si se desea adquirir un producto o servicio por un coste superior, el cliente deberá optar por el uso de otro medio de pago electrónico.

Pago alquiler por transferencia bancaria ordinaria

Si lo hemos pactado de este modo, podemos pagar la renta ordenando una transferencia. Uno de los principales beneficios de este método es la comodidad, ya que solo llevará unos minutos y es posible realizarla desde donde estemos. Además, a diferencia de pagar en efectivo, no debemos reclamar al propietario ningún recibo, ya que la transferencia deja un registro que sirve como justificante.

Las únicas desventajas que podríamos encontrar en este sistema es que cada mes tendremos que recordar ordenar la transferencia y que, si no la realizamos desde una cuenta sin comisiones, tendremos que pagar por ella. Esto generaría que el alquiler mensual resulte más costoso. Sin embargo, hay una gran cantidad de cuentas sin comisiones por transferencias desde las que podremos pagar cada mes sin gastar de más.

Pagar por Bizum

Las nuevas aplicaciones como Bizum nos brindan la posibilidad de realizar una transferencia de manera inmediata. Una gran opción para ambas partes es acordar el uso de esta práctica herramienta, dada su similitud con las transferencias ordinarias. Sin embargo, debes tener en cuenta cuáles son las limitaciones de cantidad de Bizum antes de comenzar a utilizarlo, ya que puede limitarnos el uso durante el resto del mes.

Transferencia periódica

Una de las principales desventajas de las transferencias es que cada mes debemos acordarnos de hacerla. Aquí va una solución muy interesante. Consiste en ordenar una transferencia periódica desde nuestro banco, de modo que la entidad guarde los datos del receptor y de la operación, esto es número de cuenta del propietario e importe de la transferencia. De este modo lograremos que el envío de dinero se efectúe de manera automática el mismo día de cada mes. La única preocupación será estar seguros de que en la fecha en cuestión contamos con el dinero necesario en nuestra cuenta.

Domiciliación bancaria para el pagar la mensualidad

Si lo nuestro es desentendernos del pago y la transferencia periódica no nos convence, podemos solicitar al propietario que adeude un recibo en nuestra cuenta cada mes, como si se tratase del de la luz o el del gas. La ventaja de este sistema es que cada mes, en una fecha concreta, el banco cobrará el recibo y se nos descontará de nuestro saldo. De este modo no debemos preocuparnos por realizar ningún trámite. El único inconveniente es si nos olvidamos de meter dinero en la cuenta de la que se saca la mensualidad antes de que se realice el cobro.

Tarjeta de crédito o débito

Podemos contar con ciertas plataformas que se ocupan de mediar entre el propietario y el inquilino para que el pago del alquiler se realice de manera virtual. Estas plataformas nos posibilitan realizar el pago mensual del alquiler por Internet por medio de tarjeta de crédito o de débito. Cada mes, la plataforma nos envía un correo electrónico con un link para efectuar el pago.

En resumen, sí es posible pagar en efectivo la renta mensual del alquiler, aunque por lo general se suele domiciliar este pago en la cuenta bancaria. Otra opción cada vez más elegida el uso de una plataforma digital entre las dos partes para recordar estos pagos.

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En Impuestos

Nuevo cálculo objetivo de la plusvalía municipal: penalizaciones a las ganancias logradas a corto plazo

17 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte todo sobre el nuevo cálculo objetivo de la plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo y entérate cómo se penalizan las ganancias logradas a corto plazo.

La plusvalía lograda al vender una vivienda en menos de dos años se gravará un 325% más. Sin lugar a dudas, el nuevo cálculo objetivo del impuesto de plusvalía penaliza las ganancias logradas a corto plazo. Por otro lado, la transmisión de inmuebles luego de seis años resulta ser hasta un 77% más económica.

Reforma del impuesto de plusvalía municipal

La reforma del impuesto de la plusvalía municipal que ha sido aprobada por el Gobierno para evitar la nulidad de su modelo de cálculo, decretada por el Tribunal Constitucional. Esto significa una verdadera revolución del tributo, que comienza a penalizar las ganancias logradas por la transmisión de viviendas a corto plazo con el objetivo de no alentar las operaciones especulativas. No obstante, la recaudación total del tributo asegura disminuir, y el gravamen sobre la venta de terrenos comprados hace por lo menos seis años llega a disminuir hasta un 77%. La tributación por la plusvalía lograda por la venta de un piso comprado en los dos últimos años llega a subir un 325% en comparación con el anterior método de cálculo.

De esta forma, se deriva por lo menos de las simulaciones que maneja la asociación de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), comparando los valores del método de estimación objetiva del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) antes y después de la reforma.

Nuevo cálculo objetivo

Hasta el momento, la cuota del impuesto se valoraba aplicando un tipo máximo del 30% a una base imponible. Se trataba del resultado de la multiplicación del valor catastral del suelo por la cantidad de años que hayan transcurrido desde su adquisición y un coeficiente que variará dependiendo de dicho plazo. Luego de ser declarado inconstitucional, el Gobierno revió la fórmula y reformuló el cálculo de la siguiente manera. Se trata de la multiplicación del valor catastral del terreno por una serie de coeficientes que cambian dependiendo de los años que se ha tenido la vivienda en propiedad (del 0,08% al 0,45%) para lograr amoldarse al comportamiento del mercado de la vivienda en dicho periodo y que serán actualizados una vez al año.

Método alternativo

La nueva norma también ha logrado introducir un método alternativo para la estimación de la base imponible. Dicho método consiste en aplicar el tipo a la plusvalía real, conseguida como diferencia entre el valor de venta y el de adquisición. No obstante, este nuevo modelo resulta por lo general más económico para el contribuyente que el anterior y que el antiguo. Únicamente los efectos de la reforma del método tradicional ya brindan grandes variaciones.

Penalización de las operaciones de corte especulativo

De este modo, los técnicos del Ministerio de Hacienda han concentrado sus simulaciones en el efecto de cambiar el método de cálculo objetivo aplicado por los 3736 ayuntamientos que cobran este impuesto potestativo. Esto es, un 46% del total. El ejemplo de partida es el de una vivienda urbana ubicada en un suelo con un coste catastral de 50 000 euros. La consecuencia es que las cuotas varían significativamente. Dependerán del tiempo que haya transcurrido desde la adquisición del bien hasta su venta, o recepción como herencia o donación.

Para comenzar, el nuevo modelo grava por primera vez las plusvalías conseguidas con la transmisión del terreno en menos de un año. Lo que en el ejemplo que hemos mencionado más arriba nos daría una cuota de 956 euros, que antes se hubiera saldado sin gastos. A partir de ahí, la reforma del impuesto de la plusvalía genera sobrecostes tributarios frente al sistema anterior de entre 201 y 1130 euros. Esto es así cuando el traspaso se realiza en un periodo menor a cinco años desde la compra.

El tributo llega a cuadriplicar el antiguo en el caso de que la vivienda se transfiera en menos de dos años. Cuando pasa de 347 a 1480 euros si lo aplicamos al ejemplo del suelo de 50 000 euros. Se da la situación de que aquellos que hayan comprado una casa en 2020 abonarán la primera cifra si lo vendieron en septiembre, por ejemplo, y la segunda, un 326,5% más, si lo hacen en este momento. Este gran salto es explicado por la pretensión declarada de Hacienda de penalizar las operaciones de corte más especulativo.

Inmuebles con mayor antigüedad

Por otro lado, cuando se trata de inmuebles que se hayan tenido en cartera entre seis y 15 años, estos son los que han sido adquiridos de 2006 a 2015, la cuota resulta actualmente más económica. El ahorro máximo, de 3078 euros, se da por terrenos comprados en 2006 y vendidos hoy en día, ya que la factura tributaria baja de 4408 a 1331 euros, esto es un 69,8% menos. En términos porcentuales, en todo caso, la mayor rebaja es para las viviendas que han sido adquiridas en 2008. En el año 2008 estalla la crisis financiera y explota la burbuja inmobiliaria, ya que la tarifa se rebaja un 76,8%, esto es de 3820 a 887 euros.

Para las adquisiciones aún más alejadas en el tiempo, esto es a partir de los 16 años de antigüedad, la nueva tributación tiende a coincidir con la anterior. No obstante, continúa tratándose de algo más favorable para el contribuyente, con rebajas de 681 a 2741 euros, dependiendo del año de la compra.

Disminución de ingresos para los municipios

Si bien las diferencias porcentuales de valores son más notorias en la penalización aplicada a las operaciones a corto plazo, frente a las disminuciones obtenidas por las ventas de viviendas compradas hace más de seis años, el resultado global asegura conseguir una disminución de ingresos para los municipios. Esto es de este modo porque, la mayoría de las transacciones, un 67% del total, se realiza con viviendas adquiridas hace más de 10 años. Por el contrario, según las operaciones de 2020, los traspasos que se realizan en menos de dos años desde la compra son solo el 9,4%, siendo el 10,9% las que se hacen pasados de dos a cinco años y el 12,3% las que se cierran entre los cinco y 10 años desde la adquisición.

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En Noticias Oi Real Estate

La intervención al mercado de alquiler

16 noviembre, 2021 No hay comentarios

Mucho se ha dicho (y se sigue diciendo) a favor y en contra de la Ley de Vivienda propuesta por el Gobierno central y aprobada por el Consejo de Ministros durante el último mes octubre. Entre sus objetivos, intentará equilibrar al sector inmobiliario corroído por la pandemia COVID, previniendo una eventual disparada de los costes en la compraventa y alquiler de propiedades. En este artículo de Oi Real Estate veremos si la intervención al mercado de alquiler será realmente efectiva, y si logrará evitar que el desbalance entre oferta y demanda haga colapsar el sector inmobiliario en plena crisis del acceso a la vivienda.

Fomentar al mercado o intervencionalismo

Los puntos de vista colisionan de frente en cuanto a las medidas involucradas en la futura Ley de Vivienda. Recordemos que su borrador fue aprobado e incorporado a los presupuestos para 2022; pero que una vez dada la luz verde definitiva deberá aguardarse recién hasta mediados del año 2024 para su puesta en marcha.

Este lapso (algo extendido en el tiempo si se considera que la dureza de las regulaciones son argumentadas desde la urgencia) se debe a que durante un año y medio entrará en funciones una Comisión de expertos de todos los sectores aledaños. Dicha Comisión, esgrimirán sus fundamentos partes y contrapartes para justificar las alteraciones a las medidas en vigencia que puedan chocar contra las incluidas en la polémica Ley.

Lo cierto es que la Ley de Vivienda ha dejado de ser una quimera para convertirse en una realidad. Comenzando a girar, sus engranajes han motivado las consultas de las voces autorizadas del sector general inmobiliario, político y social. El debate abierto, destaca declaraciones a favor que definen al paquete de medidas como el primer gran impulsor de facilidades en el acceso a la vivienda desde la vuelta de la Democracia en España; y también en contra, aduciendo que se trata de una jugada electoralista, en un ataque a la propiedad privada encubierto y meramente intervencionalista.

Dirigiendo nuestras miradas a la crisis en el sistema de alquiler, no podemos menos que preguntamos si la intervención al mercado del alquiler será realmente efectiva y en qué medida colaborará con el acceso a la vivienda.

El fracaso intervencionalista en economías regionales

El problema más inmediato con el que se encuentran los defensores más acérrimos de la Ley de Vivienda en cuanto al mercado del alquiler radica en no poder objetar el fracaso de este tipo de medidas en las economías regionales. Teniendo en cuenta sus resultados más recientes, está comprobado (en importantes ciudades de la talla de París, Berlín, o incluso la norteamericana San Francisco) que el implemento de una regulación dura no solo no favorece el acceso a la vivienda, sino que en muchos casos lo ha perjudicado o ralentizado severamente. Esto sin contar el perjuicio que ocasiona a las arcas de comunidades y gobiernos, a través de los subsidios y bonos expedidos.

Cada economía regional tiene sus particularidades. Pero estos despliegues de medidas agresivas, enfocadas contra un solo sector y todas a la vez, no ha logrado en ningún caso (incluso en las economías más desarrolladas) el efecto deseado.

Consecuencias de la intervención al mercado de alquiler

Entre los denominadores comunes que se han sucedido en las principales metrópolis extranjeras a través del tiempo, e incluso en las propias (como es el caso de Barcelona) podemos encontrar los siguientes:

1 Un viraje hacia el aumento de los precios

Desde el inicio de la pandemia a esta parte, y regulaciones mediante, el precio promedio del alquiler en ciudades como Berlín se disparó en torno al 35%. Traslademos ese porcentaje a m2. Podríamos afirmar que de los casi 9 euros el precio de m2 se trasladó a casi 12 euros hacia el cierre del año 2019. De este modo, queda evidenciado que mirar hacia la capital alemana, podría embaucarnos en una dirección equívoca.

2 La aceleración en la caída del ofrecimiento de alquiler

Según señala el portal Idealista, las unidades en oferta de alquiler en la ciudad de Barcelona (cuyas regulaciones son ya de por sí controladas) observaron una reducción del 42%; en la comparativa interanual de septiembre 2021 contra septiembre 2020. En contrapunto, con un modelo mucho más libre en este sentido, en la ciudad de Madrid creció un 2% durante el último año.

3 El incremento del mercado negro o ilegal

Se estima que una severa intervención al mercado de alquiler fomentará una serie de circunstancias que podrían servir de ayuda inmediata a los propietarios, pero que son poco deseadas para las economías regionales. Cuando los impuestos a las viviendas en alquiler se incrementan sustancialmente y en un breve lapso temporal, el mercado ilegal aumenta considerablemente.

Si estas modalidades de compraventa o alquiler informal se extienden a lo largo de los años, terminan por ocasionar graves heridas en los sectores inmobiliarios y en sus aledaños; así como en otros tantos factores demográficos. Los censos y datos de relevamientos resultarán muy complejos de medir; y podrían concluir en informaciones estadísticas erróneas, vitales para la toma de decisiones políticas a futuro.

4 Imposibilidad de cambiarse de región

Por último, señalaremos una consecuencia común en la regulación al mercado de alquiler. Medidas en extremo agresivas pueden recaer a la larga en la imposibilidad de los ciudadanos del interior a trasladarse a las ciudades más importantes; e incluso podrían impedir (con una suba de precios disparada, traslada a costes por el incremento de impuestos) a venir desde otros países. Así, tanto los profesionales como la mano de obra extranjera pueden ver peligrar su residencia temporal o permanente en el país.

Y tú… ¿Qué opinas sobre la intervención al mercado de alquiler? ¿Estás de acuerdo? Nos encantaría conocer tu opinión.

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En Alquilar

Piso con hipoteca: ¿Es posible alquilarlo?

16 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca y si es posible alquilar un piso con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

No importa el motivo, puede ser porque has decidido comprar un piso para alquilar, porque debes trasladarte a otra ciudad o bien, porque necesitas cambiar de vivienda. Las posibilidades son demasiadas y muy variados los motivos por los cuales una persona opta por poner su casa en alquiler. Sin embargo, ¿es posible alquilar un piso con hipoteca? Aquí te daremos todos los puntos fundamentales sobre el alquiler de un piso con hipoteca, pon atención.

¿Qué es una hipoteca?

Para saber si es posible alquilar un piso con hipoteca, en primer lugar resulta importante dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de hipoteca no referimos a un préstamo hipotecario, es decir, se recibe una cierta cantidad de dinero, el capital, que te brinda una entidad bancaria. Todo esto a cambio del compromiso de devolver la misma cantidad, sumando los intereses correspondientes, esto dependerá del tipo de interés. Mediante el pago periódico de cuotas que por lo general, suelen realizarse cada mes. Como garantía de pago se brinda, además, el propio inmueble que se adquiere. Esta es la definición de préstamo hipotecario que nos da el Banco de España y además, contiene tres elementos fundamentales que ayudarán a entender mejor de qué forma funciona una hipoteca. Nos referimos al capital, interés y periodo de amortización.

El capital

Consiste en la cantidad de dinero que pedimos al banco a la hora de adquirir o bien, reformar una vivienda. La entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble. Esto en caso de tratarse de la primera casa, aproximadamente el 70 % si es la segunda. ¿Qué sucede con el 20 % restante? El cliente debe entregarlo como primer pago en el momento de la compra de la propiedad. Esto es así por dos razones: por un lado, que el cliente cuente con el 20 % del coste de la propiedad con antelación demuestra su capacidad de ahorro. Este es un punto muy valorado por las entidades bancarias. Por otro lado, al financiar hasta el 80 % de la vivienda el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

El interés

Nos referimos al beneficio económico que obtiene el banco por brindar al cliente acceso a la financiación que ha solicitado. Las hipotecas a tipo variable están compuestas por dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de estos dos nos dará el tiempo de interés que debemos pagar por la hipoteca.

Los índices de referencia

Estos índices son usados para modificar el tipo de interés del préstamo hipotecario de tipo variable. En otras palabras, indican cómo evoluciona el valor del dinero y eso repercute en el importe total que el cliente deberá devolver en las cuotas mensuales. Es por este motivo que influye en el total a reembolsar cuando finalice el préstamo.

En España el índice de referencia más usado es el euríbor. Éste índice muestra el valor al que los bancos de Europa se prestan dinero entre sí. Su revisión suele ser anual, sin embargo, también se puede realizar al trimestre o bien, al semestre. Luego de esta revisión, la cuota que el cliente debe pagar por mes puede subir o bajar. Esto dependerá de la evolución que haya tenido el euríbor.

Por otro lado, también podemos encontrar otros índices de referencia entre los que destaca el Índice de Conjunto de Entidades.

Diferencial aplicado

Significa lo que cobra el banco por asumir el riesgo de financiar la compra de una vivienda.

Tipos de hipotecas

Una vez que hemos comprendido estos factores, podemos diferenciar tres clases de hipotecas dependiendo de cuál sea el tipo de interés que apliquen:

Tipo fijo

Para realizar el cálculo del precio de los préstamos hipotecarios de tipo fijo no se debe tener en cuenta el euríbor. Solo debemos considerar el tipo de interés fijo que nos aplique el banco. Es por este motivo que siempre se sabe de manera exacta cuál es la cuota que se debe abonar cada mes.

Tipo variable

Con respecto a las hipotecas de tipo variable lo más habitual es tener de índice de referencia el euríbor. Este índice varía de manera diaria, sin embargo el tipo de interés del préstamo por lo general es actualizado cada 6 meses tomando el valor del euríbor en ese momento. De esta forma, el índice de referencia condiciona el valor del préstamo hipotecario, ya que a menor euríbor también disminuirá la cuota de la hipoteca que el cliente debe pagar mensualmente.

Tipo mixto

Este tipo de hipotecas aplican un tipo fijo en los primeros años del préstamo. Luego, proceden a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.

Tipo de Interés Nominal y Tasa Anual Equivalente

Por otro lado, existen otros dos conceptos de gran importancia que hacen referencia al valor de un préstamo hipotecario. Nos referimos al TIN y la TAE:

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Se trata del coste que el banco cobra por prestar dinero durante un periodo de tiempo determinado. Esta cifra no tiene en cuenta ningún tipo de gasto adicional que vaya vinculado a la contratación de la hipoteca, como una comisión de apertura. Es útil como indicador del valor de ese producto u operación financiera dentro de un mismo banco. Es por esto que no nos servirá para comparar costes de productos ni en la entidad en la que solicitamos el préstamo así como tampoco, entre otras entidades.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

La TAE nos indica el coste efectivo de un préstamo por un periodo determinado aplicando una fórmula matemática normalizada que usan todas las entidades bancarias. En otras palabras, nos permite comparar entre bancos el precio de un mismo producto. La TAE sí incluye el coste de comisiones y varios gastos vinculados al préstamo.

Cuando un banco brinda un préstamo hipotecario de tipo variable por lo general podemos ver su valor expresado de tres maneras diferentes: por medio del TIN, de la TAE Variable y de la fórmula euríbor + diferencial aplicado.

Periodo de amortización

Significa el tiempo que vamos a tardar en hacer la devolución del capital que nos han prestado más los intereses. Por lo general, en España es habitual encontrar hipotecas que brindan un periodo de amortización de 20 a 30 años. Sin embargo, también podemos encontrar a partir de 5 años y hasta 40.

Durante este periodo de amortización debemos hacer frente a una serie de cuotas mensuales cuya cantidad variará según el tiempo con el que contemos para devolver el préstamo así como también, del capital que nos hayan prestado y del interés que tengamos que abonar. Ten en cuenta que, a mayor tiempo de devolución, menores serán las cuotas. Sin embargo, serán más altos los intereses que debemos abonar al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.

En definitiva, la cuota por mes será la suma de los intereses más el capital. No obstante, su composición, lo que se abona en cada momento, variará a lo largo de la vida de la hipoteca variable, mientras que será la misma en cada cuota de la hipoteca a tipo fijo.

Lo más habitual al momento de calcular qué se abona en cada cuota es hacer uso del llamado método francés. Por medio de este método, al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario, se amortizan principalmente los intereses de este y, en un porcentaje más bajo, el capital. A medida que vaya pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará principalmente capital.

Simuladores de hipoteca

Existen simuladores de hipotecas gratuitos en internet. Estos simuladores de hipotecas te ayudarán a calcular la cuota de tu hipoteca y lo que aún queda por pagar. Lo que se paga de principal y los intereses en cada periodo de vida de la hipoteca además del pago total de intereses. También te brindan un cuadro de amortización completo.

Estos simuladores de hipotecas son válidos tanto para hipotecas a tipo fijo como vinculadas al euríbor o con cláusulas suelo.

Si ya estás seguro de cuál es la vivienda que te interesa comprar, puedes utilizar un simulador de hipotecas gratuito para conocer cuáles son las condiciones de la financiación que estás buscando. Se trata de manera rápida y muy simple para calcular la cuota de tu hipoteca.

Un piso con hipoteca ¿se puede poner en alquiler?

Si adquirimos una casa y la hipotecamos, resulta fundamental que busquemos las escrituras de constitución de la hipoteca, y comprobemos el clausulado. Esto se debe a que es posible que existan limitaciones o prohibiciones expresas.

Es cierto que no se trata de una práctica demasiado habitual por parte de las entidades financieras. No obstante, la realidad es que en algunos casos pueden imponer en el clausulado de las escrituras de constitución de la hipoteca, ciertas limitaciones o prohibiciones expresas para alquilar la propiedad.

¿Por qué motivo hay entidades bancarias que impiden que sea posible alquilar un piso con hipoteca?

Existen entidades bancarias que impiden alquilar un piso con hipoteca principalmente debido a que, en el caso de que se genere una enajenación forzosa de la vivienda por ejecución hipotecaria, la existencia de un contrato de alquiler puede significar una rebaja del coste de la casa. Esto sucede porque el adjudicatario del bien que ha sido subastado debe adherirse al contrato de arrendamiento en vigor, exactamente como determina el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué es lo que dice el artículo 13 sobre esto?

El artículo 13 afirma que si en los primeros cinco años de duración del contrato de alquiler, o siete años en caso de que el propietario fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. De modo que el inquilino tendrá derecho, en todo caso, de continuar en el inmueble hasta que se lleguen a cumplir los cinco años o siete años dependiendo de cuál sea el caso. Sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

¿Estas cláusulas por parte de los bancos son legales?

Hay distinta jurisprudencia al respecto. Podemos encontrar desde la que permite a las entidades bancarias limitar el arrendamiento en base a que exista una autorización anticipada por parte del banco y a que las rentas no sean menores a las cuotas de amortización e intereses del préstamo, hasta las que opinan que se tratan de cláusulas que suponen un desequilibrio y daño de cara al consumidor.

En este punto es muy probable que surja la duda de si es posible entonces alquilar un piso con hipoteca. Como ya mencionamos más arriba, es fundamental para saberlo consultar las escrituras de constitución de hipoteca y comprobar si hay algún tipo de limitación. En el caso de que no la haya, el piso puede ser alquilado sin ningún tipo de inconvenientes. Sin embargo, en caso de que exista alguna cláusula que recoja la limitación será necesario tener en consideración algunos puntos de importancia:

Todas las cláusulas que imponga la entidad bancaria deben acogerse a lo expuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos que mencionamos más arriba.

El pacto de vencimiento previo únicamente tendrá validez cuando se trate de rentas bajas o del pago de las rentas por anticipado.

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¿Cómo debe ser el inventario de una casa en alquiler?

15 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el inventario de una casa en alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El inventario tiene una gran importancia en un contrato de alquiler, sin embargo, por lo general no se le pone la atención necesaria. El inconveniente con esto es que, una gran cantidad de propietarios acostumbran a elaborar listados muy generales o incluso, incompletos. Esto genera que llegado el momento de rendir cuentas, nos encontremos ante un conflicto. Este anexo, resulta de gran utilidad para completar y dejar asentado por escrito cada uno de los enseres y elementos con los que cuenta la propiedad al momento de ser alquilada. Es por este motivo que hemos decidido contarte de qué manera hacer un inventario completo. Aquí te explicaremos todo lo que debe contener.

¿Qué es un inventario?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es un inventario. Se trata de un documento anexo que debe adjuntarse al contrato de alquiler. En el inventario se bebe detallar cada uno de los elementos que la propiedad deja en la casa, así como también, su estado, al momento de ser alquilada. El objetivo del inventario es sencillamente dejar constancia de los muebles, electrodomésticos y demás elementos que se encuentran en la vivienda en el momento de alquilarse. Es muy útil, ya que se trata de una prueba ante la finalización del contrato o bien, en el caso de que se produzca algún siniestro o robo en el inmueble.

En el primero de los casos, es decir, ante la finalización del alquiler, el inquilino deberá devolver la vivienda en las mismas condiciones en las que la ha alquilado. En este punto se incluye cualquier elemento, mueble u objeto que se encuentre escrito en el inventario. De lo contrario, el propietario podrá descontar de la fianza la parte que corresponda a los daños ocasionados o elementos que falten.

Por otro lado, si se genera cualquier siniestro o bien, un robo en la casa, el inventario es de gran utilidad a la hora de realizar una reclamación ante la compañía aseguradora. De este modo, la empresa podrá valorar las cuáles son las perdidas e indemnizaciones.

¿Qué debe contener el inventario?

Como ya sabemos, el inventario es un elemento fundamental en cualquier contrato de alquiler que nos será de gran ayuda para solucionar cualquier tipo de inconveniente sobre los elementos que se encuentran en la casa al ser alquilada. Sin embargo, es importante tener en cuenta que para garantizar la efectividad de este anexo resulta muy importante que esté completo y muy bien detallado. Debes dejar por escrito cada uno de los elementos que se encuentren dentro de la casa alquilada.

Por lo general, al momento de completar el inventario de un inmueble en alquiler este se realiza analizando de forma individual cada habitación de la vivienda. De este modo, se debe recoger de manera ordenada cada uno de los elementos que dejamos en cada estancia. Con respecto a la descripción de los elementos, es de gran importancia detallar minuciosamente cada una de sus características principales, cuál es su función. En el caso de contar con electrodomésticos, será necesario aclarar también el modelo y la marca.

Si deseas hacer el inventario todavía más completo, lo más aconsejable es que vaya acompañado de fotografías en las que se vea de manera nítida cada uno de los elementos y cuál es su estado al momento de dejarse en la casa. Por otro lado, también resulta muy efectivo acompañar este documento con facturas o manuales de uso que serán de ayuda a la hora de identificar cada elemento.

¿Qué debes saber para realizar un buen inventario?

Para elaborar un inventario de una casa de alquiler de la manera adecuada, es necesario poner atención en algunas cuestiones. Debes tener en cuenta lo siguiente:

Es necesario que vaya incluido en el contrato de alquiler como un anexo.

Debe ser firmado por las dos partes, es decir, por el propietario y el inquilino. Las firmas deben figurar en cada una de las hojas. Que el inquilino firme este documento, significa que se hace responsable por todos los daños que se produzcan en el mobiliario.

Lo más aconsejables es que incluya un apartado identificativo. Allí deben encontrarse los datos de las dos partes, así como también, los de la casa alquilada.

Lo ideal es que también aclare cualquier tipo de desperfecto o deficiencia que pueda llegar a haber en la vivienda alquilada.

Debes tener en claro que, la firma de las dos partes, propietario e inquilino, sirve para constatar la aceptación del inventario y de cada uno de los objetos que en este se encuentran detallados.

La cocina es lo que más tiempo te llevará si está completamente equipada. Debes detallar minuciosamente todo el menaje que se encuentra allí. Esto no es solo por saber la marca de los vasos o los tenedores y cuál es su valor, que no será demasiado. Más bien, es para que el inquilino tenga en cuenta que si había 12 vasos al ingresar al inmueble, debe dejar 12 al retirarse también, aunque los haya renovado.

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Reforma de la plusvalía en vigor deja en el limbo judicial una gran cantidad de liquidaciones

12 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte todo sobre la reforma de la plusvalía en vigor. Un amplio número de liquidaciones quedan en el limbo judicial. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La reforma de la plusvalía en vigor a ocasionado muchas dudas. El impuesto puede abonarse hasta en seis meses y no resulta extraño que comiencen a aparecer los retrasos. Además, los jueces serán quienes decidan si las operaciones pendientes de pago tributan. Por otro lado, el cambio legal ha llegado al BOE antes que el fallo del Constitucional que anula el tributo. Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre estos temas.

Reforma de la plusvalía en vigor

La reforma del conocido impuesto de plusvalía municipal fue aprobada por el Consejo de Ministros extraordinario del lunes. El objetivo es corregir la nulidad del modelo de cálculo que ha sido decretada por el Tribunal Constitucional. Ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado y entró en vigor a partir del miércoles pasado. La medida, busca acomodar el sistema de estimación objetiva a la evolución del mercado inmobiliario. Pretende conseguirlo implantando unos coeficientes que se actualizan de manera anual y logran articular el valor catastral de los terrenos. Además, también se ha creado un cálculo alternativo fundamentado en la ganancia real obtenida para que el contribuyente pueda optar por la que le resulte más conveniente. Esta medida ha comenzado a regir en las liquidaciones que fueron firmadas a partir del miércoles pasado.

Sin embargo, la falta de efectos retroactivos u otras aclaraciones deja en una suerte de limbo judicial a todas las liquidaciones que se encuentran pendientes de cobro por parte de los ayuntamientos. Son muchos los casos que llevan ya varios meses de retraso. Todo esto, genera que la tributación de las operaciones de los últimos meses quede en manos de la interpretación judicial.

Hacienda se adelantó a la sentencia que anula el impuesto

Como destacan muchos expertos en fiscalidad, resulta algo inusual que la solución ideada por Hacienda haya sido publicada en el BOE antes incluso que la sentencia que anula el impuesto de plusvalía municipal. El Constitucional aclaró en su fallo que las tributaciones que ya han sido realizadas no tendrán la posibilidad de ser revisadas. Sin importar si se trata de liquidaciones (firmes al mes) o autoliquidaciones (en principio rectificables durante cuatro años). Por otro lado, en caso de que hubiera recursos ya abiertos previos a la fecha de emisión de la sentencia el 26 de octubre, aún no llega a aclarar si el impuesto ya no es aplicable desde ese mismo día o bien, desde que su publicación en el BOE. Este punto es muy importante ya que de ello dependerá que se haya llegado a ocasionar un vacío legal, desde el 26 de octubre hasta el 9 de noviembre. De ser así, en ese vacío legal los contribuyentes no deberían tributar por las ganancias de la venta de un inmueble o bien, por recibirlo como herencia o como una donación.

Los retrasos

Además del pulso judicial que asegura abrirse sobre las liquidaciones que correspondan a estos 14 días, se genera una duda todavía más grande. Es sobre las obligaciones tributarias que caen sobre las operaciones cerradas hace varios meses pero que aún se encuentran pendientes de liquidar. Los ayuntamientos cuentan con seis meses para liquidar el tributo, sin embargo, los abogados afirman que no son extraños los retrasos que pueden llegar incluso hasta los nueve meses. Por otro lado, las autoliquidaciones como por ejemplo, las de las herencias pueden realizarse también luego de seis meses.

A menos que se logre prever lo contrario en la propia norma, no resulta posible su aplicación a hechos imponibles que aún no se han tributado. Las operaciones que han sido cerradas previas al fallo por las que aún no se ha tributado no pueden regirse por la reforma de la plusvalía municipal y tampoco deberían tributar en virtud de un impuesto considerado inconstitucional. Esto significa que, cualquier liquidación que sea notificada a partir de este momento, y que se refiera a hechos imponibles generados previos a la entrada en vigor del real decreto-ley, tendrá que ser recurrida, ya que es considerada como ilegal. Se puede ver, de este modo, otra avalancha de debates con respecto a la plusvalía municipal.

¿Qué dice el gobierno sobre el uso del decreto ley?

Sin lugar a dudas, el gobierno ha justificado el uso del decreto de ley. El Gobierno ha tomado la decisión de aprobar la reforma del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), o bien como se lo conoce oficialmente el tributo de plusvalía municipal. Esto ha generado preocupación entre los juristas. Los juristas piensan que la modificación sustancial de un impuesto necesita de un proyecto de ley. Sin ir más lejos, la asociación de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) ha alertado del riesgo de inconstitucionalidad de esta decisión. Además, también ha instado al Ejecutivo a tramitar de este modo el decreto cuando llegue al Parlamento. No obstante, el Ejecutivo ha defendido en el BOE que el decreto se trata de un instrumento constitucionalmente lícito.

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En Alquilar

Contrato de alquiler ¿Es posible modificarlo una vez que ya ha sido firmado?

11 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si se puede modificar un contrato de alquiler que ya fue firmado. También te explicaremos cuáles son los pasos a seguir para hacerlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si ya hace bastante tiempo que te encuentra viviendo de alquiler y te interesa realizar una modificación en el contrato de alquiler, este artículo te será de gran ayuda. Aquí te contaremos si es posible modificarlo o si es necesario hacer uno nuevo.

Modificar el contrato de alquiler

Es posible tus circunstancias ya no sean las mismas que antes y esto te lleve a la necesidad de realizar una modificación de las condiciones que han sido pactadas. Otra opción es, si te interesa incluir a un nuevo inquilino en el alquiler. Las modificaciones en los contratos de alquiler son mucho más comunes de lo que crees. Sin embargo, sólo es posible en caso de que el contrato se encuentra en vigor, y es por medio de la realización de un anexo. Ambas partes, es decir tanto el propietario como el inquilino, deben estar de acuerdo.

Para lograr comprender cuáles son las circunstancias en que es posible modificar un contrato de alquiler, es fundamental que comencemos por dejar en claro ciertos términos básicos. Estos términos serán muy útiles al momento de llevar a cabo el proceso de modificación del contrato de alquiler, pon atención y toma nota.

Anexo al contrato de alquiler

Cuando hablamos de anexo, nos referimos a un tipo de documento que se adjunta al contrato de alquiler. Por medio de este anexo, se puede modificar un acuerdo que ya ha sido firmado, es decir, que se encuentra en vigor. Todo anexo a un contrato de alquiler requiere en primer lugar, que quede constancia por escrito, además debe ser adjuntado al documento original y por último debe estar firmado tanto por el propietario como por el inquilino. Esto se debe a que ningún contrato de alquiler puede ser modificado de manera unilateral, en otras palabras, sin contar con el consentimiento de ambas partes.

¿Cómo se puede modificar un contrato que no ha finalizado?

Ya hemos mencionado más arriba que, si lo que necesitas es modificar un contrato de alquiler en vigor, sólo podrás hacerlo por medio de la elaboración de un anexo, que debe ser aceptado por ambas partes, es decir, propietario e inquilino.

Es habitual que en algunas ocasiones solo una de las partes no se encuentre del todo conforme con la modificación. Si se da esta situación, y quien no está conforme es el inquilino, la propiedad no podrá realizar ningún tipo de modificación sobre lo pactado en el contrato de alquiler. De hecho, tendrá que esperar a que finalice el contrato de alquiler para lograr presentar un nuevo acuerdo en el que se incluyan las condiciones que desea. Este nuevo acuerdo será presentado como un nuevo contrato de alquiler y deberá estar sujeto a lo recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por otro lado, si es el propietario el que no acepta la modificación del contrato de alquiler, el inquilino tampoco tendrá ningún derecho a realizar cambios sobre lo pactado en un principio. Sin embargo, sí contará con la posibilidad de desistir del alquiler siempre y cuando hayan transcurrido como mínimo seis meses desde la firma de contrato.

Como dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino podrá desistir del contrato de alquiler, siempre que ya hayan transcurrido al menos seis meses. Además, debe comunicárselo al propietario con una antelación de treinta días como mínimo. Ambas partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el inquilino indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir. Los períodos de tiempo menores a un año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Cuáles son las cláusulas del contrato que pueden cambiarse?

Con respecto a este punto resulta necesario resaltar que únicamente será posible modificar o bien, incluir cláusulas que se ajusten a lo estipulado por ley. Es por este motivo que resulta fundamental contar con un asesor, un letrado o bien, un profesional inmobiliario que cuente con los conocimientos necesarios en la materia de arrendamientos. De este modo, lograrás evitar las cláusulas que resulten nulas o abusivas.

Con respecto a las cláusulas que son susceptibles a modificación en un contrato de alquiler por medio de la redacción de un anexo, aquí te contaremos cuáles son las más habituales.

Estas son las que más podemos ver

El valor de la renta.

La inclusión o exclusión de inquilinos.

Gastos del inmueble.

Modificación de sistema de pago. Esto puede tratarse, por ejemplo, de un cambio de cuenta bancaria.

Rectificación o cambios de los datos de la propiedad o bien, de los inquilinos.

Nuevas obligaciones.

Esperamos haber aclarado todas tus dudas sobre si es posible modificar un contrato de alquiler ya firmado.

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Alquiler de habitación ¿Cuánto dura?

En Alquilar

Alquiler de habitación ¿Cuánto dura?

10 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la duración de un alquiler de habitación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Duración de alquiler de habitación

Hay un paso importante previo a analizar cuál es la duración del alquiler de habitación con derecho a utilizar los servicios y dependencias comunes, por lo general se trata la cocina y el cuarto de baño. Este paso consiste en ver si el contrato se encuentra sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) o bien, al Código Civil.

Esto es muy importante porque si el alquiler de la habitación está sujeto a la LAU y el contrato se hubiese formalizado luego del 6 marzo de 2019, el inquilino tendrá derecho a permanecer en el contrato hasta 5 años en caso de que el propietario sea persona física. Por otro lado, si el propietario es una persona jurídica, es decir, una empresa esto se extiende hasta 7 años.

De lo contrario, si el alquiler de habitación no se encuentra sujeto a la LAU pero sí al Código Civil, la duración será la que haya sido pactada por ambas partes. En defecto de prueba, es decir si fuera verbal, la duración del alquiler de habitación será por año si la renta se abona anualmente, mensual en caso de que la renta se pague por mes, esta es la opción más frecuente y por último diaria si se abona la renta diariamente.

Éste tipo de alquiler ¿Se encuentra sujeto a la LAU o al Código civil?

Por lo general, la mayoría de los Tribunales, si bien existes excepciones, proclaman que el contrato de alquiler de habitación se encuentre sujeto al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las razones que argumentan son que, según lo establecido en el art. 2 de la LAU, el alquiler de vivienda se define como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino fundamental es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. De este modo, resulta esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto alquilado en el caso concreto que nos ocupa.

Esto significa que, será habitable una edificación cuando la misma cuente con las condiciones necesarias para servir las necesidades de morada o residencia. Es decir, el lugar donde la persona o familia llevan a cabo la intimidad de su existencia, formando su hogar. Este concepto no es aplicable a una habitación o dependencia que solo es una parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, ya que ésta no cuenta con los servicios mínimos y esenciales, es decir el baño, la cocina, entre otros. Por otro lado, estos servicios sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar de manera compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que a la vez, hacen uso los restantes ocupantes del inmueble.

Definición

La cuestión controvertida queda centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato por las partes. El alquiler es exclusivamente sobre una habitación de la vivienda. De modo que puede hacer uso el inquilino de la cocina y de los cuartos de baño compartidos. Además, cuenta con el deber de compartir con los demás inquilinos las tareas de limpieza de estos espacios.

El artículo 2 LAU afirma que se considera alquiler de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable con el destino fundamental de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Es por esto que, la característica de satisfacer de manera permanente las necesidades de vivienda del inquilino no es aplicable a una habitación. Debido a que no permite el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que actualmente se consideran indispensables, con los que solo cuenta de manera compartida. El espacio que se brinda en exclusiva es únicamente el de una habitación. Ésta, no puede ser comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. De este modo se prevé en el contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 Código Civil en lo no previsto en su texto.

Duración del alquiler de habitación según el Código civil

Para el sector que considera que el alquiler de habitación se encuentra excluido de la LAU y por ende sujeto al Código civil, la duración será determinada según las siguientes normas:

La duración que haya sido pactada por las partes, finalizando el día fijado sin necesidad de requerimiento.

En caso de que al terminar el contrato, permanece el inquilino por quince días en el espacio arrendado con permiso del propietario, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 del Código Civil. Solo en caso que haya precedido requerimiento.

La duración del alquiler de habitación cuando no se ha fijado un plazo, se entenderá hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario.

Pasos a seguir para el desahucio de un alquiler de habitación

En caso de que el demandado haya admitido no haber abonado la renta pactada, debido al incumplimiento de las obligaciones asumidas por el propietario. No impugna el contrato de alquiler, ni justifica pacto verbal alterando la anterior estipulación.

Con respecto a la normativa que debe aplicarse, recayendo el alquiler sobre una de las habitaciones o dependencias de un inmuebles. Será necesario ajustarse a lo dispuesto en los artículos 1554 y siguientes del Código Civil y preceptos generales sobre obligaciones y contratos.

Esto significa que, teniendo en cuenta que la obligación de pago del precio resulta fundamental en el contrato de alquiler, su incumplimiento posibilita aplicar el efecto resolutorio del art. 1124 Código Civil, en relación con el art. 441.1 Ley de Enjuiciamiento Civil en el aspecto procesal. En el caso de los procesos arrendaticios limita las alegaciones y medios de prueba el demandado a lo relativo al pago, o a la enervación.

Resulta importante dejar en claro algunas cuestiones. Para los contratos de alquiler que se encuentran sujetos a la normativa del código civil. Debemos saber que contemplan la facultad del propietario de promover el juicio de desahucio por falta de pago de la renta. Puede declarar que el propietario contará con la posibilidad de desahuciar judicialmente al inquilino por falta de pago en el valor convenido. Además, que dicho proceso de desahucio se encuentra sujeto a las limitaciones de alegación, y de medios de prueba. De modo que la prueba testifical que se propone no tiene intención de acreditar ni el pago de rentas, ni la enervación.

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¿Cómo es el nuevo impuesto de plusvalía municipal? Todo lo que debes saber

En Impuestos

¿Cómo es el nuevo impuesto de plusvalía municipal? Todo lo que debes saber

9 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cómo es el nuevo impuesto de plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte todo sobre la nueva norma.

La sentencia del Tribunal Constitucional, declaró nulo el método que se usaba por parte de los ayuntamientos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal. Esto ha obligado al Gobierno de España a buscar nuevas alternativas para dar viabilidad al cobro del impuesto de plusvalía.

La fórmula que ha sido diseñada por el Ministerio de Hacienda intenta reflejar la evolución del mercado inmobiliario, como exige el fallo, de modo que evitará que el tributo se deba abonar en ausencia de ganancia para el contribuyente. Según afirma Isabel Rodríguez, portavoz del Gobierno, se trata de una gran noticia para cada uno de los ayuntamientos y además, para la ciudadanía.

La causa principal por la cuál ha sido anulado el impuesto es la siguiente. Se debió a que, los baremos fijados por la norma, no tenían en consideración la evolución real del coste de los terrenos sobre los que se encuentra construido cada inmueble. En el siguiente artículo te explicaremos como quedará el nuevo impuesto de plusvalía municipal.

Nuevo impuesto de plusvalía

El Ministerio de Hacienda ya realizó el nuevo impuesto de plusvalía. Luego de que la semana pasada el Tribunal Constitucional declarase nulo el método que se usaba para calcular la base imponible. El departamento optó por adaptar el tributo a las fluctuaciones del valor de la vivienda. De este modo logra reconocer la ganancia real y la realidad del mercado inmobiliario, satisfaciendo las exigencias del alto tribunal. Ha creado nuevos coeficientes que se aplicarán sobre el valor catastral. Además, será actualizado todos los años de modo que logre recoger la verdadera situación del mercado. Por otro lado, también brindará a los contribuyentes la posibilidad de contar con dos alternativas para calcular el tributo. Esto les permitirá optar por la que resulte más beneficiosa.

¿En qué consiste el impuesto de plusvalía municipal?

El impuesto de plusvalía municipal, también llamado impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) hace referencia al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo que propone esta ley es que por el paso del tiempo entre el momento de adquisición y el traspaso se genera un aumento del valor del inmueble. Por ese alza teórico es por el que se tributa, basándose en el precio del suelo del terreno o vivienda objeto del impuesto. Se trata de un tributo que depende de los Ayuntamientos. Se debe abonar cuando una persona vende, dona o bien, hereda un inmueble. Este impuesto grava en realidad la revalorización que han sufrido los terrenos urbanos sobre los que se encuentra construida una vivienda desde el momento de la compra hasta que sea traspasada.

¿Quién debe abonar el impuesto de plusvalía municipal?

Al momento de vender una propiedad, quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor, ya que se trata de quien recibe el dinero por la venta. No obstante, si se trata de una donación, quien debe ocuparse de pagar este impuesto es la persona que recibe la vivienda. Del mismo modo, cuando se hereda una casa los herederos serán los encargados de enfrentarse al deber de abonar la plusvalía municipal. El importe medio que se venía abonando por los contribuyentes era de aproximadamente entre los 3000 y 6000 euros. No obstante, estos valores pueden variar dependiendo del valor catastral que tenga el inmueble en cuestión. Es por este motivo que los valores exigidos pueden llegar a ser bastante más altos.

Dos opciones de cálculo

La nueva norma ha logrado mejorar el cálculo de la base imponible. De este modo asegura que los contribuyentes que no logren obtener una ganancia por la venta del inmueble, queden exentos de abonar el tributo, según afirman fuentes ministeriales. Hacienda brinda dos opciones diferentes para determinar la cuota tributaria, de esta manera los ciudadanos tienen la posibilidad de optar por la que resulte más conveniente. Por un lado, será posible calcular por medio del valor catastral en el momento del traspaso, con los nuevos coeficientes fijados por el ministerio, que reflejarán cuál es la realidad inmobiliaria. La otra opción se trata de valorar la diferencia que hay entre el valor de compra y el de venta.

Por lo general, la más conveniente para los ciudadanos es la segunda opción. De todos modos, Hacienda se encargará de actualizar los coeficientes todos los años para considerar las fluctuaciones en el valor de los bienes inmuebles.

Esta nueva normativa ha dado margen a los Ayuntamientos para que lleguen a corregir hasta el 15% a la baja el valor catastral del suelo en función de la situación de su mercado inmobiliario para este tributo. Esto brindará la posibilidad de adaptar el impuesto a la verdadera situación de los diferentes municipios.

La especulación es penalizada

Por otro lado, se fijará un coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año. Esto significa, las que se generan cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha pasado menos de un año. Y que, por ende, pueden tener un carácter más especulativo.

Antes de esta nueva norma, para calcular el tributo era necesario multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años que se había sido titular del inmueble. A este número se le aplicaba un coeficiente anual, en función de los años, que por lo general no superaba el 3,5%. Luego, al resultado se le aplicaba el tipo impositivo, que tampoco debía superar el 30%. Al ser el valor catastral el parámetro principal del impuestos. Los coeficientes no variaban, el Constitucional considera nulo este método de determinación de la base imponible. El motivo es que presuponía que siempre hay un aumento de valor con independencia de la evolución del mercado.

Es por este motivo que, Hacienda ha cambiado los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral. Los ha sustituido por unos coeficientes máximos fijados en función del número de años que han pasado desde el momento de la adquisición. Y actualizará todos los años estos multiplicadores.

Método para calcular optativo

Como ya hemos mencionado, el real decreto-ley afirma que el método para calcular el impuesto de plusvalía será optativo. Se dará la posibilidad al contribuyente de elegir el método más adecuado. Podrá tributar en función de la plusvalía real obtenida al traspasar el inmueble, la diferencia entre el precio de venta y el de compra o bien, por el valor catastral y los nuevos coeficientes. Si el contribuyente prueba que la plusvalía real es menor a la calculada con el valor catastral, será posible aplicarse el primer método. La norma posibilitará a los Ayuntamientos comprobar los cálculos para evitar posibles errores o fraudes.

Motivos de la reforma

Esta reforma del tributo era fundamental para no estrangular las finanzas municipales. Esta figura fiscal es la segunda que más brinda a las arcas locales, en primer lugar se encuentra el IBI. Los Ayuntamientos españoles obtuvieron gracias a este tributo más de 1700 millones en el 2020. En el año 2019, previo a que la pandemia logre afectar la recaudación, significó unos 2519 millones para las arcas locales.

Las sentencias

El 26 de octubre, es la fecha en que fue firmada la sentencia, desde esa fecha los consistorios no contaban con la posibilidad de exigir la liquidación del gravamen. Esto se debía que era considerado inconstitucional su método de cálculo. Sin embargo, no se trata del primer revés judicial para las plusvalías, ya que otras dos sentencias de los años 2017 y 2019 habían sido cuestionados varios aspectos del impuesto de plusvalía. La reforma de Hacienda busca ahora solventarlos todos de una sola vez.

El principal reparo, debido a que suponía el centro de la cuestión y fue lo que llevó a la anulación de facto del tributo, se trata de resolver de qué modo se determinará la base imponible del mismo. El reciente fallo aseguraba que este era ajeno a la realidad del mercado inmobiliario, lo que se había hecho muy notorio cuando los costes de las viviendas se derrumbaron durante la Gran Recesión. Durante esos años, era habitual que incluso vendiendo un inmueble a pérdidas, en otras palabras, por un valor menor de lo que había costado, hubiera que abonar el impuesto. Esto ya ha sido cuestionado por el Constitucional en el año 2017.

La ministra Montero ha sostenido que la modificación brindaría tranquilidad y seguridad tanto a los contribuyentes como a los Ayuntamientos. Estos, que llevan diez días sin lograr cobrar el impuesto, contarán con seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal. Los que han dejado de ingresar desde el 26 de octubre no lograrán recuperarlo. No obstante, el ministerio ya había estudiado fórmulas para ello, el decreto no será retroactivo. Sin embargo a la vez, los consistorios no se verán obligados a enfrentarse a una gran cantidad de reclamos porque la sentencia del Constitucional estableció un blindaje contra esa posibilidad.

Cuando el impuesto se abona por medio de una autoliquidación, como ocurre habitualmente en la mayor parte de los grandes municipios, el contribuyente cuenta con un plazo teórico de cuatro años para pedir una revisión de la cantidad que ha abonado. No obstante, el fallo judicial ha determinado que no será posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas previo a dictarse la sentencia.

La norma no tendrá carácter retroactivo

El real decreto con la nueva normativa sobre el impuesto de plusvalía no tendrá carácter retroactivo. Eso generará una especie de vacío legal desde que se dio a conocer la sentencia del Tribunal Constitucional, que lleva fecha del 26 de octubre hasta que entre en vigor el decreto.

El texto completo, se ha dado a conocer el miércoles de la semana pasada, cuando el alto tribunal publicó la sentencia en su página web. Otra fecha importante es la de su publicación en el BOE. Esto se debe a que algunas fuentes jurídicas aseguran que existen dudas sobre si algunos efectos del fallo surten efecto desde ese momento.

En todos los casos, queda claro que los ayuntamientos se deberán enfrentar a un periodo en el que no tendrán la posibilidad de exigir la liquidación del tributo. Si se toma como referencia el 26 de octubre y considerando que el decreto entra en vigor el martes, ese periodo sería de 15 días.

Con respecto a la recaudación sobre la base del año 2019, cuando el gravamen aportó 2519 millones a las arcas municipales, eso significa que los consistorios lograrán dejar de ingresar un poco más de 100 millones. Sin dudas, se trata de una gran pérdida, pero no tanto como para comprometer sus finanzas.

Abel Caballero, el Presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias, asegura que el nuevo tributo será justo en términos de ciudadanos. De este modo, se muestra más favorable al método de cálculo que opta por la diferencia entre los valores de compra y de venta de la vivienda. Caballero ha lamentado que el sistema aplicado hasta el momento haya sido sumamente deficiente y confiscatorio según sus palabras. Por otro lado, también ha recordado que en el año 2015 ya había pedido realizar una reforma, debido a que se trataba de algo injusto y en muchas ocasiones excesivo, calculado para una plusvalía creciente quedando completamente invalidado con la crisis financiera.

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¿Tu inmueble tiene cédula de habitabilidad?

En Alquilar

¿Tu inmueble tiene cédula de habitabilidad?

8 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo hacer para saber si tu inmueble cuenta con la cédula de habitabilidad para ser alquilado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si eres propietario de una casa que se encuentra vacía y te interesa en ponerla en alquiler, este artículo es para ti. Al momento de poner en alquiler un inmueble, es necesario cumplir con los plazos y documentos específicos requeridos. Ten en cuenta que, por otro lado, también debes contar con el Certificado de Eficiencia Energética y tener en vigor la cédula de habitabilidad. En el siguiente artículo, nos enfocaremos en la cédula de habitabilidad para explicarte todo lo que debes saber sobre ella al momento de poner en alquiler tu piso. Este documento en concreto es de gran importancia, por eso es necesario conocerlo bien para que tu casa cuente con toda la documentación que se requiere para lograr ponerla en alquiler.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es la cédula de habitabilidad. Cuando hablamos de la cédula de habitabilidad nos referimos a un certificado en donde se detalla que el inmueble cumple con las condiciones técnicas de habitabilidad obligatorias para poder vivir en el mismo. Ten en cuenta que, las especificaciones de este documento se encuentran sujetas a la normativa vigente al momento de la expedición.

En la cédula de habitabilidad, se encuentran detalladas todas las características de habitabilidad con las que debe contar cualquier vivienda. Por ejemplo, la superficie útil mínima, el equipamiento de la casa o bien, las habitaciones que debe presentar. Este documento argumenta que ese inmueble cumple con los requisitos mínimos, como contar con cocina e inodoro o bien, con un mínimo de 36m2 para ser considerada una casa habitable. Cada una de las condiciones de habitabilidad que deben cumplir las casas para conseguir la cédula de habitabilidad se ven reflejadas en la Orden Ministerial del 29 de febrero de 1944.

¿Qué pasa si no tengo cédula de habitabilidad?

Como propietario del inmueble, tú debes ocuparte de qué la casa que tienes pensado alquilar cuente con este documento. En caso de no conseguir la cédula de habitabilidad, tanto tus inquilinos como tú no podrán vivir en el inmueble o contratar suministros. Por otro lado, también corres el riesgo de recibir una multa por no contar con este documento al día.

Es habitual que el propietario del inmueble no pueda, por tiempo, ir a pedirla. No te preocupes, existe una solución. Siempre puede pedirla un representante de la persona propietaria de la casa que cuente con la autorización necesaria. También, en caso de que se necesite un duplicado de la cédula de habitabilidad, puede pedirlo tanto el propietario del inmueble, como el inquilino o bien, los representantes de las personas (propietarios y arrendatarios) con la autorización que corresponda. De este modo, como inquilinos es posible estar al tanto del grado de calidad del inmueble que hemos alquilado.

¿Cómo solicitar la cédula de habitabilidad?

Por lo general, solicitarla es simple y en la mayoría de las comunidades autónomas se puede realizar de manera telemática. Para realizarlo, es necesario completar el impreso de solicitud y haber abonado las tasas requeridas. También, será fundamental presentar una copia del DNI del propietario o del representante autorizado. Además de una copia de la escritura del inmueble o del contrato de alquiler.

¿Para qué lo necesito?

Se trata de un documento que necesitarás para realizar cualquier tipo operación con la casa, compraventa, alquiler, entre otros. Además, acredita el cumplimiento de calidad de la misma. Por otro lado, también será necesario para dar de alta los suministros como el agua, la luz, el gas, entre otros. Por estos motivos resulta tan importante, recuerda que antes de anunciar el inmueble es importante contar con este certificado.

¿Quién expide la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad solo puede ser expedida por un técnico especialista, un arquitecto o un ingeniero especializado en la materia. Podemos encontrar tres tipos de cédula de habitabilidad:

Primera ocupación

Para inmuebles de nueva construcción o bien, cuando un edificio ha sido derrumbado, dejando solo la fachada.

Primera ocupación de rehabilitación

Para inmuebles que han sido rehabilitados. Aquí entran, las subdivisiones, el cambio de uso para crear una casa, ampliaciones, entre otros.

Segunda ocupación

Por último, para viviendas que ya existen.

Para conseguirlo, el procedimiento es el mismo tanto en caso de que se trate de una vivienda nueva como si ha caducado su fecha de validez. Debes ponerte en contacto con un arquitecto, o arquitecto técnico. De este modo solicitarás su expedición (certificada por su Colegio Profesional).

¿Cuánto tarda?

Una vez que el documento haya sido elaborado, se debe presentar ante el organismo correspondiente junto con el resto de documentación requerida. Aproximadamente, un mes después y si la vivienda cuenta con las características necesario para ser habitada, la tramitación habrá concluido. El propietario de la vivienda recibirá un certificado de la obtención de la cédula de habitabilidad.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que la regulación de este documento se rige por Comunidades Autónomas. Es por este motivo que, para saber cuál es la documentación debes presentar, los plazos y demás, es aconsejable que acudas a tu ayuntamiento o bien, consultes la web de tu comunidad. De este modo, agilizarás el proceso y obtendrás la cédula de habitabilidad de tu inmueble de la manera más rápida posible.

Ya con el certificado en mano, será posible dar de alta los suministros básicos de la casa. Ten en cuenta que, si se trata de la primera vez que vas a realizar este paso, la compañía suministradora puede solicitar una copia del mismo.

¿Cuál es su vigencia?

La legislación vigente afirma que, las cédulas de habitabilidad de los inmuebles construidas a partir del año 2012 cuentan con una vigencia de 25 años. Si tu vivienda es más antigua, el documento tendrá una validez de 15 años.

Si no tienes claro cuándo la solicitaste por última vez y te estás preguntando si la vivienda tiene cédula de habitabilidad, lo ideal es que consultes con en el organismo competente de tu comunidad autónoma para que no cometer errores. Se trata de un documento de gran importancia y debe ser realizado por empresas y equipos profesionales capacitados para conseguirlo.

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