Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la situación a la que se ha enfrentado el mercado del alquiler en España en el 2021 y qué es lo que se espera para este 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
La situación del mercado del alquiler en España nos viene mostrando un panorama muy complicado hace ya un tiempo. Sin lugar a dudas, es sabido que la caída del alquiler en España ha marcado el 2021. Por otro lado, se prevé que continuará siendo la principal tendencia en este 2022.
Ya casi nos encontramos a un año de las bajas continuadas que debió sufrir el precio del alquiler en España. Sin lugar a dudas, se trata de la transformación más grande del mercado de las rentas que se ha visto en los últimos años. Hablamos de un claro cambio de rumbo que no se veía desde el año 2015. Esto se debe a que, desde ese momento, el valor de los alquileres fue aumentando de manera progresiva hasta lograr llegar a un aumento del 41% en la tasa acumulativa.
La caída del alquiler en España 2021
Desde inicios del 2021, el alquiler en España ha generado un notable cambio de tendencia con caídas muy marcadas, llegando en ocasiones hasta un -15% interanual en las grandes ciudades como por ejemplo Madrid y Barcelona. De hecho, ha atravesado la bajada más pronunciada de la última década, con un -6,1% interanual en el mes de octubre, esto quiere decir que se trata del mayor descenso registrado desde noviembre de 2011. Esta alteración es ocasionada por la gran caída de la demanda en las zonas céntricas de las ciudades más grandes de España, además del debilitamiento en la participación de las franjas de edad más maduras, que han disminuido significativamente su interacción con el mercado del alquiler. Esto ha generado la moderación y regulación de los precios de manera natural.
¿Qué se prevé para el 2022?
La gran caída del alquiler ha marcado de manera significativa el 2021 y se prevé que continuará siendo de este modo al menos para el inicio de 2022. Esto se debe a que en el mes de febrero se cumplirán doce meses consecutivos de desaceleración del precio del alquiler en España. Sin lugar a dudas, se trata de circunstancia que se verá reflejada en la economía de los ciudadanos y que será de mucha ayuda para mejorar su accesibilidad a la vivienda en las zonas más céntricas luego de muchos años de grandes subidas de precios.
¿A qué se debe la gran falta de viviendas en alquiler en las grandes ciudades de España?
Por otro lado, no podemos dejar de lado que el principal problema que presenta este sector es la falta de vivienda en alquiler. Se trata sin dudas de la mayor responsable de que las zonas más céntricas de las ciudades cuenten con precios elevados y sean consideradas zonas tensionadas. Hoy en día, solo un 24% del parque de viviendas en España se encuentra destinado al alquiler, mientras que el 76% restante se constituye por casa en propiedad. De hecho, la oferta de vivienda en alquiler en España se encuentra muy lejos de la media europea, que se ubica en un 34%.
Lo más probable es que, este gran cambio de los costes del alquiler en España a la baja continúe de este modo siempre que la demanda no logre erigirse fuertemente de nuevo.
¿Es posible revertir esta situación de alguna manera?
Es por estos motivos que, para conseguir que el mercado del alquiler en España logre mantenerse como uno de los pilares esenciales del mercado de la vivienda, es muy necesario que las políticas y medidas que se apliquen a este mercado, logren brindar la seguridad jurídica necesaria a los propietarios, además de protección a los inquilinos de igual modo. Esto significa que resulta fundamental contar con la colaboración público privada, por medio de la cual se lograría ampliar el parque público de vivienda en alquiler en España. Es posible llevarlo a cabo por medio del fomento de la puesta de viviendas en el mercado, además de un incremento en el número de viviendas sociales y asequibles. Se trata de puntos que resultan muy importantes para generar un nuevo escenario estable en el mercado del alquiler en España.
En resumen, sin lugar a dudas esta transformación de los costes del alquiler a la baja lo más probable es que se mantengan mientras la demanda no se erija fuertemente de nuevo. Sin embargo, si deseamos que logre mantenerse bien en el tiempo, resulta un punto fundamental transmitir confianza por parte de la administración pública. Esto se debe principalmente a que se trata de un mercado sumamente volátil de cara a los posibles cambios.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación del mercado del alquiler 2021 y lo que se prevé para el 2022. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde OI REAL ESTATE queremos contarte sobre el riesgo que corre la nueva base imponible del ITP debido a la inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Sentencia de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal
Se trata de una acusación que puede generar inconvenientes en lo que respecta al nuevo valor de referencia de Catastro.Lo que será la base imponible del ITPa partir del mes de enero.
La sentencia del Constitucional ha cuestionado el método de cálculo utilizado para la plusvalía municipal. El principal motivo fue que, no logra recoger el aumento real de valor del terreno obtenido por el contribuyente al vender o bien, heredar un inmueble. Esta acusación podría afectar al nuevo valor de referencia de Catastro, que entró en vigor el 1 de enero del 2022 y que además, es la nueva base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata del tributo que debe abonarse al momento de realizar la compra de un inmueble usado, y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Qué opina el Constitucional con respecto al impuesto de plusvalía municipal?
El Constitucional solo ha expresado con claridad todo lo que respecta a la polémica de gravar rentas potenciales o ficticias. Como era la situación de la plusvalía municipal. Dicho de otra manera, cuya base imponible no se trataba de la concreta ganancia o mensualidad obtenida, sino que se trata de una ficción. Esto ocasionaba, en muchas ocasiones, que el vendedor o heredero de un inmueble deba abonar por una ganancia sumamente distinta a la obtenida realmente.
El aumento de coste del terreno venía siendo calculado por medio de una fórmula. Dicha formula, estaba basada solo en el valor catastral del terreno, y en la aplicación de ciertos coeficientes. Es muy notorio que resulta complejo determinar qué tanto ha aumentado el valor de un terreno desde que se adquirió, con una fórmula tan simple.
El nuevo valor de referencia de Catastro como nueva base imponible del ITP y del ISyD puede generar que se grave, en dichos impuestos, un beneficio ficticio. Esto se debe a que se trata de un valor que ha sido calculado en base a estudios de mercado o coeficientes. Cuando debería seo en base al valor transaccionado y escriturado ante Notario como ocurría hasta el momento.
Hablamos de un valor que asigna a las viviendas transmitidas un precio de mercado. Dicho precio se establece en base a su tipología, dejando de lado las características y particularidades de los mismos. De este modo, se dará el mismo valor a dos viviendas que se encuentran en el mismo rellano. Todo esto sin tener en cuenta que su valor de mercado, gracias a las reformas, calidades, entre otros, resulte totalmente distinto.
Por otro lado, también hay más razones para creer que sí puede suceder. Entre ellas, el Tribunal Supremo, en la sentencia de 23-5-2018, se declaró en contra de este modo de valorar objetivo. Ha exigido que las valoraciones sean individualizadas, y mediando una actuación comprobadora sobre las viviendas. El Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha, recientemente, se ha mostrado insatisfecho con el número que resulta de la aplicación de este valor de referencia.
¿Qué dice el Constitucional sobre los sistemas objetivos de cálculo como base imponible?
El Tribunal Constitucional ha dejado muy en claro cuál es su postura con respecto al método de cálculo de la plusvalía municipal. Esto fue en su sentencia del 26 de octubre de 2021. Ha afirmado que no es posible presumir que el suelo urbano se revaloriza de manera anual. Por otro lado, tampoco está de acuerdo con que la normativa que regula la plusvalía municipal permita gravar aumentos medios o presuntos (potenciales).En otras palabras, incrementos que pueden, o no, darse. Considera que se trata de algo que pudo pasar previo a la caída del mercado inmobiliario en 2008. Sin embargo, que la crisis económica ha transformado lo que podía ser un efecto aislado, la inexistencia de aumentos o la generación de decrementos, en un efecto generalizado.
El Constitucional ha sentenciado que la realidad económica ha acabado con la anteriormente referida presunción de revalorización por año de los terrenos urbanos. Operó en la mente del legislador para dar lugar a la norma objetiva de valoración que actualmente es cuestionada. Además, desaparece con ella la razonable aproximación que debe tener lugar entre el aumento de valor efectivo y el objetivo o estimativo. De este modo, razones de técnica tributaria logran justificar el sacrificio del principio de capacidad económica como parámetro del reparto de la carga tributaria en este impuesto. De manera que la base imponible objetiva ya no logra cuantificar aumentos de valores presuntos, medios o potenciales.
Es probable que algo similar ocurra con la imposición del valor de referencia de Catastro, como base imponible por la que deberán tributar los contribuyentes que compren, hereden o reciban en donación un inmueble de manera obligatoria.
¿La nueva base imponible del ITP puede ser inconstitucional?
Para que el valor de referencia de Catastro sea inconstitucional hará falta que se acredite su alejamiento de la realidad. En otras palabras, será necesario demostrar que realmente se ha gravado un valor irreal.
El magistrado Conde Pumpido asegura en el voto particular emitido frente a la sentencia que las fórmulas de estimación objetiva no omite la capacidad económica. Más bien, únicamente la calcula de otra manera. No indica la base imponible de manera precisa. Se trata de una estimación de la manera más aproximada a la realidad que sea posible. Lo logra, utilizando distintos índices de riqueza muy vinculados al hecho imponible que pretende calcular. Su intención no es llegar al mismo resultado por otro camino. Pretenden que esto sea una especie de obstáculo para ser tenido en cuenta como una fórmula alternativa constitucionalmente legítima. El punto fundamental de su corrección se encuentra en descifrar si la diferencia que brindan ambos métodos se ubica dentro de los límites de tolerancia.
En primer lugar, será necesario parahacer frente a una posible declaración de inconstitucionalidad, demostrar que las valoraciones que son obtenidas aplicando el nuevo valor de referencia de Catastro no tiene relación con el valor real de la vivienda. Por otro lado, también debe haber una justificación para exigir el impuesto confirme a esta valoración objetiva. En lugar de intentar determinar el valor que realmente tienen los inmuebles.
El impuesto de plusvalía municipal constituye la segunda fuente de ingresos para las corporaciones locales y deja al año aproximadamente unos 2500 millones de euros.
El posterior real decreto-ley que fue aprobado por el Gobierno para adaptar la ley concedía seis meses a los equipos municipales para ajustar sus normativas al nuevo marco legal. Sin embargo, aún no hay constancia de que ese proceso se haya llevado a cabo. Tampoco de que se esté liquidando el tributo en base a nuevos criterios. Entre otras causas, afirman, debido a la complejidad técnica que significa el cambio.
En resumen se trata de un tema que debe resolver el Tribunal Constitucional cuando por algún Juzgado o Tribunal se plantee una situación de inconstitucionalidad para que examine si el valor de referencia de Catastro, un valor objetivo, puede imponerse como base imponible del ITP y del ISyD.
¿Qué sucede en caso de reclamo?
Debido a la reciente declaración de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal por su sistema de cálculo, muchos de los contribuyentes han optado por reclamar la devolución de este tributo. Hasta el momento, la preocupación se encuentra enfocada en la posibilidad de que les sea impuesto el pago de las costas judiciales en caso de que finalmente el recurso contencioso fuera desestimado por el Juzgado.
¿Es posible limitar las condenas?
Existen algunas sentencias que posibilitan limitar la condena en costas.
La imposición de costas judiciales se encuentra regulada por la ley 29/1998 y afirma que se imponen a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, excepto que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Por lo general, la imposición de las costas aplica a la parte que vea rechazadas todas sus pretensiones, esta puede ser la Administración, o bien, el contribuyente. Y únicamente, en el caso de que se aprecie y razone por el Juzgado que el asunto presenta serias dudas de hecho o de derecho, es posible evitar la condena en costas.
Recurrir ante el Tribunal Superior de Justicia
Por otro lado, también existe la posibilidad de recurrir ante una instancia superior, nos referimos al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma que corresponda. Esto siempre que la cantidad a reclamar por la plusvalía supere los 30 000 euros. De ser así, se impondrán las costas únicamente al recurrente que vea desestimado por completo su recurso.
Término medio
No obstante, contamos además con la posibilidad de que existe un término medio entre la imposición de costas y la exoneración de las mismas. Este término medio consiste en limitar la imposición de las costas a un importe máximo. En este caso, sin importar cuál sea la cantidad del asunto, el órgano judicial podrá establecer un valor determinado, que se tratará del máximo que podrá reclamarse por este concepto.
La presencia de vaivenes judiciales, puede servir para justificar la limitación en la imposición de costas judiciales. Por ejemplo, la sentencia de 22 de junio de 2021 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ha limitado la condena en costas a un Ayuntamiento en un asunto de plusvalía municipal. El motivo fue que por la declaración de inconstitucionalidad de varios de sus preceptos reguladores y por la desorientación sufrida por sus aplicadores. Ante esta situación, el TSJ de Madrid afirma que debe bajar el valor de las costas en favor del propio Ayuntamiento.
Probablemente, durante los meses venideros, aparezcan diferentes criterios judiciales, y en algunos casos hasta contradictorios, sobre los efectos de la declaración de inconstitucionalidad, y su aplicación a los contribuyentes que hayan reclamado la plusvalía municipal luego del 26 de octubre. Esto podría significar la no imposición de costas a la parte que pierda el asunto en el Juzgado, o bien, la limitación de su importe.
¿Qué ocurre con la limitación de efectos de la declaración de inconstitucionalidad?
A todo esto también se agregan las preguntas con respecto a la limitación de efectos de la declaración de inconstitucionalidad. Esto se debe principalmente a que se está impidiendo a los contribuyentes que pueden recurrir de manera legal, es decir por medio de una liquidación o bien, solicitando la rectificación de su autoliquidación, ejercitar los derechos que le otorga la normativa tributaria. Esto puede tomarse como una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Ya que la sentencia del Tribunal Constitucional limita los efectos de inconstitucionalidad del impuesto de plusvalía municipal hacia el pasado y no permite hacer reclamos a quien no lo había hecho el día en que se dictó la sentencia, es decir, el 26 de octubre de 2021.
Es por este motivo que no resulta extraño pensar que nos encontramos frente a cuestiones que generan muchas dudas de hecho o de derecho. Todo esto podría justificar la no imposición de costas, o bien, su limitación, a la parte que pierda frente el Juzgado, o en una segunda instancia, ante el Tribunal Superior de Justicia.
En resumen, debemos tener en cuenta que cada vez que se inicia la vía judicial existe el riesgo de condena en costas. Sin embargo, también es una posibilidad que el órgano judicial opte por no imponer costas a la parte perdedora, o bien, a limitar su importe. En último lugar, debemos recordar que la condena en costas también puede resultar favorable al contribuyente, en el caso de que sus pretensiones fueran completamente estimadas. Esto le posibilitaría compensar los gastos de litigio o al menos, parte de ellos.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre el impuesto de plusvalía municipal. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte en qué se diferencian el alquiler vacacional y el alquiler de temporada. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Es sabido que España se mantiene como uno de los principales países del mundo en los que es muy conveniente invertir en vivienda. Por otro lado, todo indica que durante el año 2022 esta tendencia se conservará e, incluso, podría llegar a aumentar.
El mercado inmobiliario ha demostrado, que a pesar de la pandemia del COVID-19 y de sus consecuencias, logra mantenerse estable y como una apuesta segura al momento de realizar una inversión. Sin embargo, la realidad es que los expertos del sector prevén que la compra de vivienda será la mayor protagonista del 2022, se espera que el mercado del alquiler también logre obtener algo de protagonismo, principalmente en lo que abarca al alquiler de temporada y al alquiler vacacional.
Aquí te explicaremos cuáles son las principales diferencias que podemos encontrar entre el alquiler vacacional y el de temporada, cómo se cree que van a actuar durante el 2022 y por qué estos tipos de alquileres continuarán siendo muy rentables en España.
¿Cómo se cree que actuará el mercado del alquiler 2022 en España?
Sin lugar a dudas, el mercado del alquiler ha sufrido una gran cantidad de cambios durante el 2021, principalmente durante el último trimestre del año, debido a la nueva ley de vivienda en España. Dicha normativa, cuyo objetivo es mantener un control de los alquileres en el país, también afectará presuntamente la duración de los mismos.
Incluso, la duración de los alquileres en la nueva ley de vivienda que aún se está tramitando, por lo que debemos tener paciencia para saber si el Gobierno respeta o no la regulación contenida en el anteproyecto de ley. Dicha ley afirma que la duración mínima obligatoria del contrato de alquiler debe ser de cinco años.
Es por este motivo que una gran cantidad de propietarios de viviendas comienzan a pensar seriamente en la posibilidad de pasarse al alquiler de temporada o bien, al alquiler vacacional. Esto es así porque se trata de una modalidad mucho más flexible y que además, por el momento, no se verá afectada por la nueva normativa. El principal motivo es que, en este tipo de contratos, el plazo de duración no se encuentra sujeto a ninguna prórroga obligatoria para los propietarios, por lo que al vencimiento del periodo que haya sido pactado por ambas partes, el alquiler llegará a su fin y el propietario será capaz de recuperar su inmueble.
Por otro lado, debido a las restricciones de movilidad e higiene que han sido impuestas por el Gobierno durante la pandemia, mucho de ellos no tuvieron más opción que tomar la decisión de pasarse al alquiler tradicional.
Sin embargo, a causa de las restricciones que aplica la nueva ley de alquiler, la mayor parte de los propietarios optarán por pasarse al alquiler vacacional o al de temporada.
Principales diferencias entre el alquiler vacacional y el alquiler de temporada
En base a lo que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima obligatoria de un contrato de alquiler pasó de ser de tres años a cinco. Esto sucedió en el mes de marzo del 2019 en ese momento se realizaron modificaciones a varios de los puntos de dicha normativa. Se trata de una legislación muy diferente a la que se encarga de regular los alquileres vacacionales y de temporada. Aquí te explicaremos por qué.
¿Cuánto dura el alquiler vacacional y de temporada?
Cuando hablamos de alquileres vacacionales debemos tener en cuenta que las estancias no pueden ser mayores de 31 días. Por otro lado, los alquileres de temporada, también llamados alquileres turísticos, pueden ir desde los 32 días hasta los once meses.
La legislación del alquiler de temporada y vacacional
La legislación varía bastante entre los alquileres de temporada y los vacacionales. Los alquileres vacacionales se encuentran sujetos al cumplimiento de la normativa reguladora de la actividad turística, es por esto que su legislación variará dependiendo de la comunidad autónoma a la que corresponda. Incluso, en varias comunidades como por ejemplo Cataluña, los inmuebles turísticos deben inscribirse en el Registro de Turismo, ya que será necesario contar con una licencia turística.
Por otro lado, con respecto a los alquileres de temporada, se encuentran regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Cuáles son las finalidades de estos diferentes tipos de alquiler?
La finalidad es otra de las diferencias fundamentales que podemos encontrar entre el alquiler de temporada y el alquiler vacacional. En el caso del alquiler de temporada, el propietario del inmueble lo cede a personas que viven de forma permanente en otro inmueble, por un período de entre 32 días y 11 meses. Por este motivo, este tipo de alquileres han sido pensados para trabajadores que tengan la necesidad de vivir en otra ciudad de manera temporal, o bien, para estudiantes que deban mudarse por algunos meses al lugar en el que está ubicado su instituto, universidad, entre otros.
Por otra parte, con respecto al alquiler vacacional, el propietario cede su inmueble para que pueda ser usado, como bien lo indica su nombre, con fines vacacionales. Esto puede ser durante un periodo que no supere los 31 días. Es por este motivo que, el inmueble deberá encontrarse totalmente acondicionado y amueblado para dicho fin.
¿Cuál es la mejor opción para el propietario?
Esto variará dependiendo de la situación personal y financiera del propietario, del mismo modo que también afectará la necesidad que tenga de contar con el inmueble en cuestión.
No obstante, es importante destacar que al menos un 15% de todos los turistas que visitan España se hospedan en viviendas vacacionales, esto significa que brindan una gran rentabilidad.
No obstante, contar con un inmueble destinado al alquiler vacacional también significa costes y, además, es probable que no se encuentre ocupada durante periodos de tiempo bastante extensos. Por otro lado, obtener una licencia turística es un trámite que puede llegar a resultar algo complicado en algunas comunidades autónomas.
Para evitar estos inconvenientes, muchos propietarios optan por el alquiler de temporada, ya que resulta más estable que el vacacional y, además, se encuentra sujeto a un menor número de restricciones que el alquiler tradicional.
Por último, es muy importante dejar en claro que, si un propietario alquila un inmueble de forma irregular o sin declarar los ingresos que percibe a cambio, estará incurriendo en infracciones graves o muy graves. El importe puede llegar a significar multas de entre 3000 euros y 600 000 euros.
Es por este motivo que debemos seguir todas las normas que establece la ley en todos los casos y supuestos.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el alquiler vacacional y el de temporada. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo subir el alquiler a tus inquilinos sin infringir la ley de limitación de alquileres. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A partir de que el Consejo de Ministros aprobó el anteproyecto de la nueva ley de vivienda de España, el mercado inmobiliario, principalmente el del alquiler, se ve frente a una situación sumamente diferente e incierta.
El objetivo de la nueva ley de vivienda es regular el alquiler de las viviendas que pertenezcan a grandes propietarios en base al índice de referencia de las zonas tensionadas de mercado. No obstante, esta renta variará según una serie de estadísticas que el Gobierno aún no ha determinado y que llevará unos 18 meses hasta aplicarse una vez que haya entrado en vigor. Es por este motivo que debemos esperar a ver cómo se definen las regulaciones del precio del alquiler.
Por otro lado, en Cataluña, donde hace ya algo más de un año que entró en vigor la ley catalana del alquiler, existe la obligación de mantener o disminuir el coste de los alquileres en zonas residenciales tensionadas. Se trata de una situación que resulta muy preocupante para la mayoría de propietarios de inmuebles en alquiler.
Más allá de esto, podemos encontrar varias fórmulas que nos ayudarán a aumentar las rentas de manera completamente legal. Aquí te contaremos cuáles son y cómo debes aplicarlas.
¿Cuáles son las limitaciones de la ley catalana del alquiler?
La medida fundamental que contempla esta ley es la obligación de mantener o disminuir el coste de los alquileres en zonas residenciales tensionadas, esto es, en sectores donde hay falta de vivienda asequible y siempre que en la localidad habiten más de 20 000 personas. En total abarca sesenta municipios, las cuatro capitales de provincia y la mayor parte del área metropolitana de Barcelona.
Esta ley tampoco permite que los propietarios aumenten el precio del alquiler de su inmueble. A pesar de que este resulte más bajo que el que se encuentre establecido en el índice. Si no cumplen con la normativa pueden llegar a verse obligados a abonar desde 9000 euros, hasta 90 000 euros de sanción.
Se encuentran exentos de cumplir este decreto aquellos propietarios con ingresos mensuales menores a 2000 euros. Esto quiere decir, aquellos considerados vulnerables, y en inmuebles de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares.
Calcula el precio de alquiler que se debe aplicar en cada inmueble
Si te interesa saber cuál es el valor que se debe abonar por una vivienda determinada en alquiler en Catalunya es necesario consultar el índice de rentas de l’ Agència de l’ Habitatge de Catalunya. El valor no podrá ser mayor al precio por metro cuadrado que establece este índice, que se basa en varios aspectos.
Entre ellos se encuentra la dirección y el barrio donde se encuentra ubicada la vivienda, la superficie útil, el estado de mantenimiento, el año en que fue construida, la calificación energética, entre otros. Todos estos aspectos ayudarán a determinar un baremo de precios, que será el que indicará el valor definitivo del alquiler.
No obstante, también hay ciertas fórmulas para aumentar las rentas de manera completamente legal. Son muchos los propietarios que las desconocen, por eso hemos decidido contarte todo lo que necesitas saber al respecto.
Fórmulas para subir el alquiler
Para disminuir los efectos ocasionados por la limitación de precios del alquiler, los propietarios pueden optar por aplicar ciertas fórmulas que les permitan subir el alquiler de manera legal, sin dejar de lado la normativa.
El valor de alquiler aumenta si el inmueble cuenta con elementos extras
El índice nos indica tres tipos de precio: mínimo, medio y máximo. Es importante tener presente que siempre se debe aplicar el precio medio. No obstante, a este se le puede aumentar entre el 5% y el 10%, siempre que cuente, como mínimo, con tres de los siguientes elementos:
Servicio de conserjería
Ascensor
Mobiliario
Plaza de garaje
Sistema de calefacción y refrigeración
Zonas comunitarias de uso común
Piscina comunitaria
Es importante resaltar que, si logras aumentar este 5% o 10%, deberá multiplicarse sobre el valor de la superficie útil del inmueble, no de la superficie construida.
En caso de que el propietario haya realizado obras de mejora en la vivienda, para mejorar su eficiencia energética, su habitabilidad, su seguridad y su confort, la realidad es que este no podrá aumentar el valor del alquiler establecido por el índice de rentas. No obstante, sí puede beneficiarse de las ayudas del gobierno para la rehabilitación de viviendas, del mismo modo que puede repercutir parte del capital invertido en la renta según la normativa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Firmar un contrato de alquiler temporal
Firmar un contrato de arrendamiento de temporada o de alquiler vacacional en lugar de uno de vivienda habitual también posibilitaaumentar el coste del alquiler. Esto se debe a que este tipo de contrato no se encuentra ligado al índice de precios. No obstante, es necesario considerar que habrá que abonar tasas de gestoría y notaría siempre que se vuelva a alquilar el inmueble, que probablemente, puede ser bastante seguido ya que se trata de un contrato temporal.
Añadir al alquiler impuestos y servicios
Más allá de la renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también admite que el propietario cobre ciertos gastos necesarios vinculados al mantenimiento del inmueble, como por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basura o bien, los gastos de la comunidad.
No obstante, es importante tener en cuenta que, la nueva legislación, permite añadir dichos gastos solo en caso que en el contrato de alquiler anterior ya figuraban.
Ten en cuenta que anualmente será necesario actualizar la renta del alquiler dependiendo del valor del IPC. Este aumento debe figurar, también, en el contrato de alquiler.
En resumen, es posible aumentar el alquiler si el inmueble cuenta con elementos extras, si firmamos un contrato de alquiler temporal o bien, si incluimos gastos e impuestos en el contrato.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las características principales de la comisión inmobiliaria del alquiler.
Es muy habitual que, al momento del poner en alquiler una vivienda o bien, si estás pensando alquilar una casa que surjan algunas dudas. Si tu intención es hacerlo por medio de una agencia inmobiliaria, lo que te ayudará a ahorrar tiempo y evitar posibles imprevistos, debes tener en cuenta que ésta cobrará un importe determinado a cambio de bridarte sus servicios de intermediación.
Esto no implica únicamente enseñar la vivienda, también se ocuparán de gestionar la documentación requerida para alquilar la vivienda e incluso en ocasiones, de contratar un seguro de impago del alquiler. Aquí te contaremos de qué se trata la comisión inmobiliaria, a cuánto se eleva, en qué momento debes abonarla y quién debe encargarse de hacerlo.
¿De qué se trata la comisión inmobiliaria del alquiler?
En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es la comisión inmobiliaria del alquiler. Se trata de la cantidad que cobra la agencia inmobiliaria por brindar los servicios para alquilar una vivienda de manera segura. Esto quiere decir que se trata del coste que el propietario o el inquilino, dependiendo de cada caso, deberá abonar por gestionar dicho alquiler y cada uno de los trámites que este implica.
¿De qué forma se calcula la comisión inmobiliaria del alquiler?
Con respecto al modo de calcular la comisión inmobiliaria no hay una ley como tampoco un organismo que se encargue de regular cuál es la comisión o bien, los honorarios mínimos y máximos que se deben abonar a una inmobiliaria para gestionar el alquiler de una casa. No obstante, por lo general el porcentaje es de aproximadamente un 10% de la renta anual o bien, una mensualidad entera, a veces puede llegar a ser dos.
Esto quiere decir que, si una inmobiliaria alquila un piso de 1.500 euros al mes, cobrará 1.800 euros, se trata del 10% de 18 000 que sería la renta anual. De lo contrario, si opta por cobrar una mensualidad, la comisión será de 1.500 euros, o bien, de unos 3.000 en caso de que se trate de dos mensualidades. Es importante destacar que esta comisión se cobra solo una vez.
Sabiendo que, como hemos mencionado más arriba, la comisión inmobiliaria no se encuentra regulada desde un punto de vista legislativo, queda al criterio de esta aplicar la tarifa que crea adecuada. Este valor puede variar según diferentes factores, por ejemplo, la dificultad que pueda llegar a tener el inmueble para alquilarlo, del coste de referencia que tenga en el mercado, de si se trabaja con esa inmobiliaria de forma exclusiva o no, y de la ley de la oferta y la demanda, entre otras opciones. Es por esto que, cada inmobiliaria aplicará la tarifa que crea adecuada dependiendo de cada caso.
¿Quién se encarga de abonarla?
Así como no hay ley que indique la tarifa que deben cobrar, tampoco existe ninguna que determine quién debe ocuparse de pagar la comisión inmobiliaria, si se trata del propietario, el inquilino o de los dos en partes iguales. No obstante, si la casa pertenece a una persona jurídica, esto significa, a una empresa, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), afirma que debe ser ésta quien se ocupe de cualquier gasto vinculado con la gestión del alquiler.
Más allá de que, como ya hemos mencionado, la legislación no se encarga de regular quién debe hacerse cargo del pago de la comisión, en el caso de personas físicas, por lo general es común que sea el inquilino quien se ocupa de abonar del importe.
¿En qué momento se debe abonar la comisión inmobiliaria del alquiler?
Lo habitual suele ser que la comisión inmobiliaria por alquiler se pague previo a que el inquilino ingrese a vivir en la vivienda. En todo caso, debe constar en el contrato de alquiler, del mismo modo que el resto de cantidades que deberá abonar el futuro inquilino, uno o dos meses de la fianza del alquiler, el mes de renta. También, es posible que una garantía adicional si es que el propietario lo considera oportuno, esto puede ser como máximo, de dos mensualidades.
¿Cuáles son las ventajas de que una agencia inmobiliaria gestione el alquiler de una casa?
Siempre es buena idea acudir a los servicios de una agencia inmobiliaria. No solo nos dará la posibilidad de ahorrar mucho tiempo, sino que también nos brindará la tranquilidad. Esto se debe a que una empresa con profesionales especializados en el tema se ocupará de todo lo relacionado al alquiler del inmueble evitándonos muchos inconvenientes y dolores de cabeza.
Por otro lado, también será de gran ayuda a la hora de encontrar a un inquilino solvente y comprometido con el cuidado de la vivienda. Además, se ocupará de ofrecernos un buen asesoramiento inmobiliario y legal, tanto para alquilar la casa al precio adecuado, como para escribir el contrato de alquiler, e, incluso, gestionar ciertos documentos como el certificado energético o la cédula de habitabilidad, o bien, para contratar seguros de impago del alquiler.
Otro punto importante es que se ocupará de tomará fotografías de alta calidad de la vivienda, y redactará un anuncio que nos ayude a tener un mayor número de visitas, lo que implica atraer a más posibles inquilino.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre las modificaciones del precio del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte cuándo es posible aumentar el precio del alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Se trata de un tema muy recurrente tanto para los propietarios como para los inquilinos. Las principales preguntas son en qué momento se puede aumentar el precio del alquiler, qué cantidad se puede subir, puede aumentar de manera anual, entre otras. Por eso hemos decidido realizar este artículo para despejar todas estas dudas sobre las el precio del alquiler.
En caso de que ya llevemos bastante tiempo viviendo de alquiler es normal que muchos propietarios tengan interés en ajustar el valor de las rentas al precio de mercado. Sin embargo, en el momento en el que se alquiló la vivienda la situación era diferente, y también son muchos los inquilinos que tienen dudas sobre cómo se lleva a cabo este proceso y qué es lo que se debe considerar.
¿En qué momento es posible aumentar el precio del alquiler?
Al momento de realizar un aumento del precio del alquiler, es necesario distinguir entre dos conceptos diferentes. Por un lado se encuentra la actualización de las rentas y por el otro, el aumento del precio del alquiler tal y como conocemos.
Actualización de las rentas del alquiler
La renta de un alquiler debe ser actualizada de manera anual. Excepto que por contrato ambas partes, es decir, el inquilino y el propietario hayan arreglado otra cosa. Dicha actualización puede ser tanto al alza como a la baja. Esto variará dependiendo de lo que refleje el índice que tomemos como referencia. También, dependerá de la situación actual en la que se realice la actualización.
Por otro lado, la actualización de la renta del alquiler es una cláusula que viene especificada en el contrato de alquiler. Dicha cláusula se fundamenta en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
¿Qué dice el artículo 18 sobre la actualización de la renta?
En este sentido la ley afirma que, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el propietario o el inquilino en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Esto, en los términos pactados por las partes. En caso de no haber pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Al momento de realizar la actualización de la renta, se hará uso del índice que se encuentre como referencia en el contrato de alquiler. Lo más aconsejable es que, al momento de seleccionar un índice de actualización de referencia, este sea el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (Índice ARCA). Esto se debe a que se trata del único que tiene en cuenta cuál es la situación del mercado del alquiler. No variables ajenas, como por ejemplo el precio de la cesta de la compra o el combustible.
Más allá del índice que se seleccione como referencia para actualizar la renta del contrato de alquiler, también debemos tener en cuenta el momento de ejecutarlo y el modo que indica el mencionado artículo 18 de la LAU. El aumento ocasionado como consecuencia de la actualización anual de la renta no deberá ser superior al resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se debe tomar como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que se encuentre publicado al momento de actualización del contrato de alquiler.
Por otra parte, el propietario tendrá la obligación de dar aviso al inquilino en tiempo y forma. Tanto sobre la actualización de la renta como del nuevo valor que deberá abonar. Una vez realizados estos pasos, el nuevo precio del alquiler pasará a ser efectivo al siguiente mes. Esto significa, luego de la comunicación, así lo indica la normativa. Es decir, que la renta actualizada será exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario lo notifique. Esto debe ser por escrito, dejando en claro cuál será el porcentaje de alteración aplicado.
Aumento del precio del alquiler
Una vez aclarado que por un lado se encuentra la actualización de la renta, que se hace de manera anual por medio de un índice de referencia y que puede ser al alza o a la baja, según lo que muestre el indicador, podemos pasar al aumento del precio del alquiler. Aquí te contaremos de qué se trata cuándo el propietario de la vivienda de alquiler decide aumentar el precio del alquiler.
Una vez que el contrato de alquiler llega a su renovación o bien, a su finalización, el propietario de la vivienda puede plantear al inquilino realizar una modificación en las condiciones del contrato. Esto puede suceder únicamente cuando se acerca la fecha de finalización del contrato, y en caso de que las dos partes se encuentren interesadas en la renovación o bien, en realizar un contrato de alquiler nuevo. Es en ese momento es cuando el propietario podrá plantear una subida del precio de la renta. Incluso otro tipo de modificaciones en lo arreglado en el contrato anterior.
La subida de la renta dependerá del criterio del propietario, por lo general se encuentra vinculada a un ajuste a la situación del mercado y deberá ser comunicada al inquilino para que este evalúe si tiene interés o no en renovar el contrato.
Es por esto que, el propietario de una casa en alquiler no puede aumentar la renta de la vivienda mientras esté en vigencia el contrato. Podrá hacerlo únicamente cuando se aproxime a una renovación o bien, cuando va a finalizar.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre las modificaciones del precio del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!
La pandemia ha disparado el precio de los inmuebles pero estar informado, saber lo que queremos y lo que pretende el vendedor puede ser clave al momento de la compra. ¿Quieres conseguir una rebaja en el precio de una vivienda? ¡Entonces lee esta nota!
La crisis del COVID-19 ha trastocado todo el mercado inmobiliario, que se está recuperando muy bien, con mucha demanda pero también con precios más altos. La clave es la negociación al momento de la compra y eso se determina en base a la información que el comprador tenga en el momento de estar con el vendedor.
Hay factores claves que se deben conocer para salir ganando y poder negociar el precio de una vivienda en la actualidad. A continuación, te detallaremos uno por uno.
Para saber si el piso a comprar tiene un precio adecuado, es necesario realizar una investigación previa sobre los precios actuales del mercado. Recomendamos buscar el precio de una vivienda en esa zona, realizar una comparativa con inmuebles de las mismas características que nuestro objetivo para sopesar la cuestión.
Además se puede recurrir a otras inmobiliarias o usar las cotizadoras virtuales de muchos sitios web para comparar los precios de un inmueble. Nunca está de más pedir ayuda a un experto en bienes raíces, desde Oi Real Estate podemos ayudarte en esta búsqueda.
Pedir la información completa de la vivienda
Es importante saber hace cuánto está en venta el inmueble, si se ha rebajado el precio anteriormente o no, cuánta gente lo ha visto, si hay otras ofertas. Es recomendable consultar con los vecinos, recabar información para saber dónde estamos parados al momento de la negociación en el precio de una vivienda.
Averiguar si tiene deudas
Pedir una nota simple del inmueble al vendedor para comprobar si realmente no tiene deudas ni embargos ni deudas hipotecarias es clave antes de sentarse a negociar el precio de una vivienda. Se puede solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad por menos de 10 euros.
Revisar a fondo la vivienda
Si el inmueble necesita algún tipo de reformas, es una carta a favor para rebajar el precio con el vendedor. Es por eso que recomendamos inspeccionar minuciosamente cada ambiente para no saltarnos ningún detalle.
En este caso también es recomendable visitar la vivienda acompañado de algún experto en refacciones, para no pasar nada por alto y poder negociar en una mejor posición.
Preguntar si cuenta con certificado energético
Las viviendas de obra nueva que se han construido a partir de 2020 deben contemplar medidas de eficiencia energética establecidas en el Código Técnico de la Edificación. Las viviendas de segunda mano muchas veces deben acometer refacciones en un corto plazo, muy costosas, para adecuarse a las mismas.
Es por eso que sugerimos consultar sobre en qué situación se encuentra el inmueble respecto a este tema para no tener dolores de cabeza a futuro y porque el precio puede rebajarse ante cualquier refacción que deba hacerse a posteriori.
Estudiar la localización
No solamente la zona geográfica cuenta al momento de negociar el precio de una vivienda. Además debemos evaluar la cantidad de sol que recibe, la orientación y la altura. Si el piso es muy oscuro, por ejemplo, es un hecho que debería contemplarse a la hora de negociar el precio.
En las ciudades grandes y en las zonas costeras es más difícil negociar debido a la alta demanda en este tipo de inmuebles. En las zonas rurales o zonas menos demandadas, sucede lo opuesto.
Otro factor que se relaciona con la ubicación y tiene incidencia en el precio es el acceso a las comunicaciones y los servicios de la zona.
Aparentar una solvencia perfecta
Si queremos que el vendedor nos tenga en cuenta para aceptar nuestra oferta, debemos demostrar que nuestra situación económica es óptima y que no tenemos deudas de ningún tipo.
Es clave establecer un presupuesto antes, tratar de conocer nuestro precio máximo teniendo en cuenta la hipoteca (si es que la solicitamos) y los gastos extra que conlleva la escrituración.
Ahora bien, ¿cómo se negocia el precio de una vivienda?
Luego de recolectar toda la información anteriormente detallada, comenzaremos el proceso de la negociación. Este proceso suele durar entre 3 y 4 días y entre cada oferta y contraoferta no deben transcurrir más de 24 a 48 horas.
Se pueden conseguir rebajas de hasta un 10%, recordemos que el vendedor siempre querrá vender al precio más alto y el comprador siempre querrá el precio más bajo. El punto de encuentro entre estos dos extremos será fruto del arte de la negociación que entablemos.
Es más probable obtener una rebaja en el precio de una vivienda de segunda mano, ya que las de obra nueva suelen tener precios cerrados. Además, debemos tratar de ser cautos pero tampoco esperar demasiado y que se nos adelante otro comprador.
Factores personales a tener en cuenta:
Empatía
Saber argumentar
Demostrar seguridad
Saber dialogar
Poder escuchar al vendedor
También es aconsejable firmar un contrato de reserva o de arras si estamos interesados para evitar que otro comprador se nos adelante.
No debemos presionar al vendedor, que generalmente está más urgido por vender la casa que nosotros por comprarla, y saber esperarlo para obtener mejores resultados.
La reactivación del mercado inmobiliario
El mercado supo reencausarse tras la pandemia, alcanzando niveles mayores a 2008. En septiembre de este año se han cerrado 53.410 operaciones inmobiliarias en todo el país. Además, la cantidad de hipotecas concedidas ascendió a 42.547, récord absoluto.
Las predicciones para el 2022 afirman que las ventas se centrarán en las grandes ciudades y en la costa del Mediterráneo. Los expertos recomiendan las hipotecas de tipo fijo ante la incertidumbre actual de los tipos de interés en el mercado.
Por otro lado, el precio de la vivienda es probable que suba el año que viene entre un 5% y un 6% y estará condicionado por:
La evolución de la pandemia y posibles rebrotes
La inflación.
La escasez de suministros.
Así que será cuestión de ir analizando el contexto y el mercado para poder conseguir una rebaja en el precio de una vivienda. Esperamos haberte ayudado con esta guía de consejos y recomendaciones.
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es necesario actualizar fianza y depósito del alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A la hora de poner en alquiler una vivienda, es muy común que aparezcan algunas dudas sobre todo lo que debemos tener en cuenta. En ocasiones surgen preguntas con respecto al contrato, o qué se debe hacer con la fianza y depósito de garantía. Sin embargo, si ya llevas tiempo alquilando tu casa y quieres modificar el valor de alquiler, hay que aclarar si es necesario actualizar la fianza y el depósito o no.
Es posible que ya te lo hayas planteado varias veces, que sea la primera vez se te haya ocurrido esta pregunta o bien, que te veas envuelto en esta situación recientemente y te interese obtener más información. No importa el motivo, aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la fianza y depósito de garantía, así como también de su actualización.
¿De qué se trata la fianza legal?
En primer lugar es necesario dejar en claro de qué se trata la fianza legal y cuál es su utilidad. Cuando halamos de fianza legal nos referimos a una garantía de que el inquilino va a cumplir con todo lo que se expresa en el contrato de alquiler. Consiste en una entrega de un valor económico por parte del inquilino al propietario de la vivienda de alquiler.
El valor de la fianza legal se encuentra fijado previamente y debe ajustarse a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa establece que la cantidad de fianza debe ser la misma que una mensualidad de renta.
¿Qué debo hacer con la fianza?
Si ya has recibido la fianza de tus futuros inquilinos, como propietario tienes la obligación de depositar este valor en el organismo de la comunidad autónoma autorizado para ese fin.
Se trata de un paso totalmente obligatorio para cada uno de los propietarios de inmuebles en alquiler. Si no se deposita la fianza legal, es probable que el propietario reciba sanciones económicas y puede ser imputable por daños y perjuicios causados al inquilino. Por otro lado, para que el inquilino logre acceder a beneficios fiscales por vivir de alquiler, solo podrá tener acceso a las ayudas si la fianza ya ha sido depositada. Ten en cuenta que desde que se firma el contrato, solo cuentas con 30 días para depositarla en el organismo pertinente.
Fianza y depósito ¿Se actualizan?
Lo primero que debemos saber es en qué momento se deben actualizar. Es necesario tener en claro que durante los tres primeros años obligatorios de contrato no se deben actualizar. No obstante, una vez comienzan las prórrogas de contrato, luego del tercer año y si el valor del alquiler se modifica, es necesario actualizar la fianza legal.
Si el valor de alquiler de tu vivienda ha aumentado o bajado, deberás actualizar el importe de la fianza legal. La actualización de este valor se realiza por medio de la que ingresaste la fianza y depende de cada comunidad autónoma.
Por ejemplo, en Madrid, tanto si te interesa incrementar como disminuir la fianza, debes acceder a la web de la Comunidad de Madrid y llenar el formulario online. En la misma web se indican cuáles son los pasos que debes seguir, se trata de un trámite bastante sencillo.
Depósito
También es necesario aclarar qué es el depósito de garantía, ya que no es lo mismo que la fianza legal. Es muy común que las personas se confundan con estos términos, en una situación de alquiler de vivienda. El depósito de garantía se trata, puntualmente, de un respaldo adicional a la fianza.
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge la posibilidad de que las dos partes pacten garantías adicionales a la fianza legal. Por ejemplo, este respaldo adicional puede ser una cuantía económica, un aval bancario o bien, un seguro.
Por otro lado, este importe también debe ser devuelto al inquilino cuando haya finalizado el contrato de alquiler, en el plazo de 60 días desde el giro del último recibo. Esto siempre y cuando no haya ninguna deuda de impago en las rentas mensuales o de los suministros y no se ha generado una rotura contractual.
¿Cuándo debe ser actualizado?
El depósito de garantía debe ser actualizado cada año. El valor de este depósito se modifica dependiendo de las variaciones interanuales del IPC.
También, es importante tener en cuenta si sube o baja el precio del alquiler, para ser actualizado. Sin embargo, se trata de una modificación automática de la que no deben preocuparse ni el inquilino ni el propietario.
Resumiendo, la fianza legal debe ser actualizada una vez que hayan pasado los primeros tres años, mientras que el depósito de garantía se actualiza de manera anual. Por otra parte, el depósito de garantía es actualizado de forma automática y para actualizar la fianza legal es necesario acudir al organismo correspondiente y solicitar la actualización.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la actualización de fianza y depósito. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los principales motivos por los que no puedes alquilar una casa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Si ya llevas mucho tiempo de espera para alquilar una casa intentando dar con el inquilino ideal, algo extraño está sucediendo. Ya que para alquilar una casa es necesario seguir algunos pasos que te ayudarán a encontrar un alquiler perfecto y a poder sacar el mayor provecho de la vivienda.
¿No puedes alquilar tu casa? Aquí van algunos motivos
Aquí te detallaremos los principales motivos y errores que no debes cometer si deseas alquilar una casa rápido. Pon atención y toma nota.
El precio de la renta
Es probable que el precio sea uno de los puntos más complicados de definir además de uno de los errores más comunes que se comete cuando no se consigue alquilar una casa. Esto se debe a que, establecer el precio de alquiler no es una tarea sencilla, ya que resulta fundamental contar con conocimientos del sector y no dejarse llevar por el valor afectivo que se tiene por el inmueble, o por la opinión de los amigos o vecinos.
El coste de la renta de una casa de alquiler se tiene que basar en diferentes variables:
La situación del mercado.
La ubicación del inmueble
El estado y las características de la vivienda
La competencia
Es fundamental tener en cuenta todos estos puntos para alquilar una casa, de lo contrario es posible que sucedan dos cosas. En primer lugar, que establezcamos un precio de alquiler muy elevado, y que la casa no se alquile o bien, tarde demasiado en conseguir inquilino y de conseguirlo, es probable que permanezca durante cortos periodos de tiempo. La segunda opción es, fijar un precio por debajo de mercado, lo que generará que se alquile, pero no te brindará la rentabilidad real sobre el inmueble.
Al momento de establecer el valor de la renta de una casa de alquiler es necesario contar con asesores inmobiliarios que nos ayuden a establecer el precio adecuado del alquiler. Se trata del precio real basado en las variables analizadas previamente y que nos permitirá rentabilizar la casa y encontrar inquilinos que se queden en ella durante largos plazos.
El estado y características del inmueble
A la hora de alquilar una casa es muy importante cuidar el aspecto del inmueble, esto se debe a que no todo vale. Resulta fundamental comprobar que todo funciona adecuadamente, desde la grifería, hasta las persianas, la luz, entre otros. Sin embargo, también debemos ocuparnos de que la vivienda se encuentre en un estado adecuado para vivir en ella, y también, limpia.
Por otra parte, previo a poner una casa en alquiler es el momento de que, de ser necesario, realicemos pequeñas obras para mejorarla. Se trata de pintar, cambiar los suelos o ventanas, instalar una nueva caldera, entre otros.
Además, si lo que te interesa es alquilar una casa rápido y en muy buenas condiciones, siempre es aconsejable que el inmueble cuente con la cocina equipada, todos los suministros dados de alta y sin dudas, que se encuentre lo más despersonalizada que sea posible. Puntos fundamentales para que el inquilino pueda entrar a vivir en ella al instante.
La promoción del inmueble
Anunciar una casa alquiler es otro factor donde habitualmente se falla y genera que sea más difícil encontrar un inquilino. Debemos tener en cuenta que lo más importante a la hora de promocionar una vivienda en alquiler es generar deseo en los inquilinos. Para conseguirlo, es necesario realizar una descripción correcta de las características de la vivienda, esto implica los metros disponibles, el número de habitaciones, las características de la cocina, baños, terraza, entre otros. Más allá de especificar el valor de la renta, cuál es la duración del alquiler y facilitar las visitas a la vivienda.
También, junto con la descripción de la casa en alquiler, es importante acompañar el anuncio del inmueble con un completo reportaje fotográfico en el que todas las imágenes este cuidadas al detalle. Las fotografías deben mostrar los puntos clave y más atractivos de la casa, deben contar con una cierta calidad, buna luz y encuadres que permitan que se vean todos los puntos fuertes que nos interesa destacar de la vivienda que queremos alquilar.
Los muebles
Es sumamente importante decidir si te interesa alquilar una casa con mobiliario o sin amueblar, ten en cuenta que nunca debe ser a medias. En el caso de que te optes por poner en alquiler una vivienda amueblada, lo más aconsejable son los muebles funcionales y en buen estado. No debes colocar reliquias antiguas que no desees tú o que no se encuentren en buen estado.
De lo contrario, si has optado poner una casa en alquiler sin muebles, lo fundamental es tener la vivienda totalmente despejada. De este modo, en las visitas de los inquilinos, puedan hacerse una idea clara del espacio de la vivienda.
No contar con asesoramiento
Es sabido que alquilar una casa no es una tarea simple y lleva mucho tiempo además de requerir de conocimientos tanto del sector inmobiliario como de la ley y la normativa vigente. No buscar asesoramiento retrasa los plazos, por lo que es aconsejable que te guíes por lo que dicen quienes saben de esto.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre los impuestos y precios máximos de alquiler a los que debemos hacer frente sí o sí. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
La oferta y la demanda
Si todas las personas desean vivir en el mismo barrio, los costes de las viviendas en ese lugar, sin dudas subirán. Existen solo dos maneras, en una economía de mercado, de bajar estos costes, se trata de aumentar la oferta y disminuir la demanda.
Si conseguimos que la demanda aumente, por ejemplo, en caso de que los propietarios alquilen directamente a turistas, como sucede por medio del alquiler turístico, lograríamos que los precios para el alquiler tradicional se eleven. La razón es muy simple, esto sucede porque quedará una menor cantidad de viviendas en el centro de las ciudades para ser utilizadas como viviendas habituales. Por otro lado, como ha quedado claro durante la pandemia del COVID-19, el teletrabajo comienza a extenderse a pasos agigantados. Es por este motivo que la necesidad de vivienda habitual se puede cubrir con viviendas más lejanas al centro de las ciudades. Al haber mayor cantidad de viviendas lejos del centro de las grandes ciudades que cercanas al mismo, vemos como ante el aumento de oferta los precios bajan.
Sin embargo, los costes de los alquileres no pueden caer a la misma velocidad que el resto de los bienes. Comparémoslo con otro tipo de elementos, por ejemplo, es por esto que pudo ser debatible el valor máximo en la venta de las mascarillas. No obstante, debido a la gran producción que se vio reflejada en un aumento de la oferta de mascarillas, su valor se redujo rápidamente. Sin embargo, al volver la mirada hacia los costes de edificación de un inmueble notamos que no es posible que caigan a esta velocidad. Por otro lado, y aún más relevante, ese espacio próximo al centro de una ciudad es limitado.
¿Qué sucede con los precios máximos de alquiler?
Una vez que nos encontramos en este punto, la pregunta que surge es qué podemos hacer con el valor de los alquileres. Bien, a medio y largo plazo, lo ideal sería aumentar la construcción de viviendas. Sin embargo, la realidad es que brindar más permisos de edificación puede generar costes medioambientales. Esto ocurre principalmente en la costa o bien, en las islas donde el espacio edificable es limitado. Por otro lado, a corto plazo, lo que es posible hacer es incentivar o incluso, obligar a aquellos que tengan una vivienda vacía a que la alquile.
Al ser una política de incentivo, quiere decir, que esa política beneficiará a aquellos que tengan el capital invertido, de manera total o parcial, en una vivienda que no habitan. Por supuesto, esta política de incentivos beneficiará, por este motivo, a las rentas más elevadas. Esto es de este modo porque son exactamente las personas de rentas más elevadas las que poseen ahorros y capital invertido, por ejemplo, en viviendas. Por ende, este tipo de política de incentivos, beneficiará a aquellas rentas más altas y será regresivo. Sin embargo, lamentablemente, esto también sucede, por ejemplo, con los subsidios agrarios. Y tendrá que ser compensado por medio de otras políticas públicas, sin embargo, en ocasiones resulta prácticamente imposible llegar a cumplir todos los objetivos con una sola política.
¿Qué opina la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal?
La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) ha arribado a esta misma conclusión, cuando analizó cuáles eran los beneficios fiscales, entre ellos, la reducción del 60% en la base imponible del rendimiento de los alquileres de vivienda para residencia habitual en el IRPF. La conclusión de la AIReF era que se trata de un beneficio fiscal que cumplía su objetivo, pero no podía distinguirse qué provenía de rentas afloradas de la economía sumergida y qué de nueva oferta de inmueble puesto en alquiler.
No obstante, los dos efectos son positivos. Si tuviéramos en cuenta que todas las rentas de alquileres proviniesen de la economía sumergida, en esas condiciones, la reducción también debería mantenerse. Ya que, si no existiese, ningún alquiler se declararía, y por ende, la recaudación se encontraría en cero. Claro que es mejor cobrar un 40% de algo que un 100% de nada. Pero, el precio real de este incentivo es, en consecuencia, menor a los 1.039 millones de euros al año que calcula la AIReF. Y, en consecuencia, el actual incentivo ha tenido un cierto efecto en aumentar la oferta con lo que no sólo ha favorecido a los propietarios de viviendas en alquiler.
Es por este motivo que la AIReF aconseja reformular el incentivo para beneficiar el acceso al alquiler de las viviendas de los ciudadanos con rentas no muy altas. Esto se debe a que, si los incentivos no son uniformes resulta más complejo lograr que no terminen económicamente en manos de los propietarios. No obstante, la cuestión clave es que no haya riesgo o que se trate del menor posible, tanto de impago, como de la posibilidad de recuperar la vivienda, con los daños mínimos y gastos posibles, para el propietario cuando el contrato llegue a su fin. En esta sentido, los impuestos son muy importantes, pero la seguridad jurídica todavía más.
No es posible que todos vivan en el mismo sitio
Por otro lado, debemos considerar que los barrios más tensionados no están de acuerdo en muchos casos con inquilinos con dificultades de acceso a la vivienda. Un barrio puede ponerse de moda y aumentar los precios. Sin embargo, el objetivo de una política pública no puede ser que nadie deba moverse de barrio, sino que todos logren tener acceso a una casa. Se trata de la imposibilidad física de que todos vivan en el mismo sitio. En todo caso, la posibilidad de dar una mayor cantidad de incentivos a los propietarios que reduzcan costes debería bajar los precios para los inquilinos sin bajar la oferta de vivienda. Eso sí, esta política tendrá un coste para las Arcas Públicas.
Restringir el derecho de propiedad
Con respecto a la idea de obligar a los propietarios a alquilar o bien, de restringir el derecho de propiedad, hay que tener en cuenta dos elementos. Uno de ellos, es que esto implica, siempre algún tipo de expropiación forzosa. Es posible que dé lugar, en la mayoría de los casos, a una indemnización por responsabilidad de la Administración. Pero claro que las decisiones siempre tienen un valor, y los recursos presupuestarios no son infinitos. En segundo lugar, España necesita capitales e inversión para transformar su economía. Para esto resulta fundamental que haya reglas y seguridad jurídica lo que no va bien con políticas de este tipo.
En resumen, fijar precios máximos de alquiler, en un lugar donde la oferta es inelástica, puede o no servir para nada. Ya que son demasiado elevados, o aumentar la economía sumergida o disminuir la cantidad de inmuebles en alquiler, aumentando los inconvenientes.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre los impuestos y precios máximos de alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!
