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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a la hipoteca y cuánto debes abonar de comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Por lo general, las entidades bancarias suelen imponer la apertura de una cuenta vinculada al préstamo hipotecario para la compra de vivienda.

Esto no es una obligación para el cliente, puede optar por no contratar este producto y abonar las cuotas del préstamo hipotecario por medio de una domiciliación de los recibos en otra entidad, por transferencia o realizando un ingreso en efectivo.

La tasa de mantenimiento para las cuentas vinculadas a la hipoteca únicamente puede cobrarse en las hipotecas firmadas luego de abril de 2012.

Es normal que surjan dudas en torno a las cuentas vinculadas a la hipoteca. Por ejemplo si es obligatorio abrir una cuenta vinculada al contratar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria puede imponernos el pago de comisiones por ella, qué ocurre con este producto si cancelas la hipoteca de manera anticipada, entre otras.

Aquí te explicaremos ésas y más dudas para que sepas de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a las hipotecas y qué comisiones llevan.

Cuentas vinculadas a la hipoteca

Las cuentas vinculadas son aquellas en la que te cargan las cuotas de tu préstamo hipotecario. Es un producto simple, siendo la citada o las relacionadas con la misma, como por ejemplo, el abono del seguro asociado al préstamo, sus únicas funciones. Esto quiere decir que no será útil para abonar impuestos, el recibo de la comunidad o la factura del teléfono, entre otras posibilidades.

Sin embargo, más allá de su simplicidad, las cuentas instrumentales cuentan con algunas características y opciones que es conveniente tener en cuenta.

¿Son obligatorias las cuentas vinculadas?

Que las cuentas vinculadas a la hipoteca sean obligatorias puede variar dependiendo de la situación, de un aspecto tan sencillo como que así figure o no en el contrato entre ambas partes.

De esta forma, la entidad bancaria de turno puede obligarte a contar con una cuenta vinculada cuando en el contrato de la hipoteca lo imponga de manera previa. En este caso, el banco tendrá que informarte de ello previo a formalizar la relación contractual y deberá recogerlo de manera clara en el escrito.

¿Hay alternativas a las cuentas vinculadas para abonar las cuotas del préstamo hipotecario?

La respuesta a esta pregunta es sí. En caso de que esta imposición no se vea reflejada en el contrato, será posible llevar a cabo los pagos por medio de cualquiera de las siguientes vías:

Por medio de una domiciliación de los recibos del préstamo hipotecario en una cuenta de otra entidad.

Por transferencia.

Mediante un ingreso en efectivo en la propia entidad bancaria.

La gran mayoría de los bancos exige en ese documento que el cliente abra una cuenta en el propio banco para facilitar la gestión del producto. Lo cierto es que por lo general resulta ser más práctico para el usuario. No obstante, si te interesa mantenerte firme en tu negativa a hacerlo, más allá de que te insistan, no es se trata de un punto obligatorio. Ten en cuenta que, esta situación significaría llegar a un acuerdo entre las partes previo de firmar el contrato para realizar los pagos.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es dedicarle algo de tiempo a averiguar las posibles comisiones que te cobrará la entidad bancaria sin que lo notes. Esto sin importar cuál sea el producto financiero. Con respecto a las cuentas vinculadas a las hipotecas, la tasa bancaria más común es la de mantenimiento y en la que más atención debes poner.

Por otro lado, si no te encuentras totalmente a gusto con el servicio que recibes o las comisiones a las que debes hacer frente, siempre puedes optar por elegir otro proveedor.

Comisión de mantenimiento en las cuentas vinculadas

Las comisiones bancarias son un punto fundamental para calcular la rentabilidad de cualquier tipo de producto financiero. En las cuentas vinculadas, una de las claves se encuentra a la hora en que suscribiste la hipoteca. El motivo es muy simple, por ley, las entidades bancarias no cuentan con el derecho a cobrar comisión de mantenimiento en todas aquellas hipotecas firmadas antes de abril de 2012. Eso sí, debe tratarse de cuentas que solo se utilicen para abonar las cuotas del préstamo hipotecario y no para cualquier otra fin.

Luego de dicha fecha, la entidad bancaria sí puede cobrarte comisión de mantenimiento por la cuenta vinculada. Deberás cumplir dos condiciones:

Informarte antes de la firma del contrato de que va a imponerte una tasa.

Mantener constante la cuantía de ese extra durante la vida del producto. Esto quiere decir que, el banco no podrá modificar unilateralmente el valor de la comisión por mantenimiento en las cuentas vinculadas a la hipoteca.

¿Es conveniente contar con una cuenta vinculada a la hipoteca?

Si bien, siempre es necesario analizar la situación ya que cada caso es diferente, lo más aconsejable es abrir una cuenta vinculada en el mismo banco con el que se contrata la hipoteca. Particularmente, si no cuenta con comisión de mantenimiento, esto puede venir dado por defecto en la oferta comercial o bien, obtenerse en el paso de las negociaciones previas a la formalización del documento.

¿Cómo cerrar una cuenta vinculada a la hipoteca?

Si ya has terminado de abonar tu hipoteca y deseas cancelar la cuenta vinculada, tendrás que comunicárselo al banco específicamente. En caso contrario, es posible que la entidad bancaria continúe cargándote comisiones de mantenimiento.

¿Es posible cancelar de manera anticipada?

Si optas por cancelar el préstamo hipotecario antes de que finalice, no será suficiente con abonar los pagos pendientes en la cuenta vinculada. La realidad es que deberás ordenar expresamente a la entidad, por escrito, que aplique dichos fondos a la cancelación anticipada de la hipoteca.

De todas formas, si cuentas con una misma cuenta vinculada a distintos préstamos concedidos por el mismo banco, esto puede ser uno hipotecario y otro personal, al hacer un ingreso, debes especificar por escrito qué deuda puntual deseas saldar para que el banco atienda tu orden de manera correcta.

Por último, es importante resaltar que, si la cuenta vinculada se encuentra a nombre de dos titulares por compartir el préstamo hipotecario, su cancelación requerirá del consentimiento de ambas partes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las cuentas vinculadas a la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar vivienda en España: las hipotecas son la mejor opción

3 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo han aumentado las financiaciones con préstamos hipotecarios para comprar vivienda en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Más de la mitad de quienes han optado por comprar vivienda en España decidieron financiar la operación por medio de hipotecas.

Comprar vivienda en España

Comprar vivienda en España con una hipoteca vuelve a tratarse de la mejor opción en el mercado. La realidad es que durante algunos años la mayoría de las operaciones se abonaban al contado. Sin embargo, hoy en día vuelve a ser conveniente para los compradores la financiación bancaria para comprar vivienda en España.

Datos de los notarios

Como afirman los datos de los notarios, en 2021 llegaron a llevarse a cabo unas 676 775 compraventas de viviendas en España. De esta cifra, se firmaron 344 432 hipotecas. En los dos casos se trata de la cifra más elevada desde 2007. Esto significa que, el 50,9% de todas las viviendas que cambiaron de manos en el año pasado requirió de una hipoteca para formalizar la operación.

Hace ya dos años que esta tendencia se ha instalado en el mercado. Consiguiendo quebrar con nueve años, de 2011 a 2019, de hegemonía de las operaciones al contado. En 2013, dos terceras partes de las operaciones fueron abonadas al contado. Tratándose de un momento en que el sector financiero tenía cerrado el grifo del crédito y el valor de los inmuebles continuaba cayendo.

Nuevos intereses de los compradores

No obstante, los compradores comenzaron a interesarse cada vez más por viviendas más grandes y con mejores calidades. La subida de precios de los inmuebles y las buenas condiciones de financiación que brindan las entidades bancarias, que consiguieron llevar al tipo de interés medio a mínimos históricos, representan algunos de los puntos clave que han logrado impulsar la compra de viviendas con hipoteca. Nuevamente, logra ubicarse en los niveles registrados entre 2007 y 2010.

Sin lugar a dudas, el 2021 fue un año de gran crecimiento. Ha logrado sorprender superando las expectativas que podían preverse a comienzos de año. Tanto en lo que refiere a compraventa de inmuebles como a hipotecas formalizadas. La gran demanda, los bajos tipos de interés y el interés de las entidades bancarias por formalizar préstamos hipotecarios han sido los principales factores que posibilitaron esta fuerte subida.

En España existe una gran oferta hipotecaria. Nos encontramos frente a la mayor y mejor oferta de hipotecas de la historia, tanto a tipo variable como a tipo fijo. Es por esto que para muchos compradores resulta más atractivo contratar una hipoteca, principalmente si es a tipo fijo. En este escenario, muchos ciudadanos de España que cuentan con ahorros descubren que, la cuota hipotecaria que deben abonar por mes, resulta ser más baja que una mensualidad del alquiler.

Con respecto a esto, cuando los tipos de interés se encontraban en niveles mucho más altos, lo que la gente buscaba era estirar al máximo las entradas de los inmuebles. Por otro lado, con los niveles en los que se encuentra actualmente el valor del dinero, además de la necesidad que tienen los bancos de conceder hipotecas, si bien son cautelosas con respecto al riesgo y al coeficiente de financiación, se da una situación de crecimiento de las compras de inmuebles con hipoteca.

Tipo de vivienda que buscan los compradores

Se trata de otro de los puntos que ha influido en el cambio, principalmente ha tomado fuerza después de la mala experiencia de los confinamientos a causa de la pandemia del COVID-19.

Este cambio en las preferencias de inmueble, que surge como consecuencia de la pandemia ha derivado en que la mayoría de los compradores busquen viviendas con una mayor cantidad de metros cuadrados, cuyo valor es más alto.

Cuando se busca comprar una vivienda puede tratarse de la primera casa o bien, puede ser necesario vender la que ya tiene en propiedad para cambiarla por otra, ya sea porque le resulta pequeña o desea cambiar de zona. En estos casos es donde se opta por operaciones con hipotecas, ya que por lo general, el que cambia de vivienda lo hace a una de mejores prestaciones y lógicamente resulta más costosa.

Subida del precio de la vivienda

En los últimos meses, ha tenido lugar una subida del precio de la vivienda. De media, el metro cuadrado de las viviendas vendidas ha repuntado un 5,3% interanual en España, hasta lograr ubicarse en 1507 euros. Sin embargo, con diferencias en función de la tipología de inmuebles, por ejemplo, los pisos han aumentado un 3,6% en comparación a 2020, mientras que los chalets lo han hecho a un ritmo de dos dígitos, tratándose de la subida más grande de la serie histórica.

El encarecimiento del precio de la vivienda, genera que personas que antes lograban pagar la vivienda al contado sin problemas, ahora deba añadir algo de hipoteca. En conjunto a que el comprador se encuentra interesado por viviendas más amplias, lo que también aumenta el valor de la casa. Por otro lado, nos encontramos en un momento en que las condiciones de financiación son realmente buenas, con hipotecas sumamente baratas incluso a tipo fijo. Esto hace que muchos compradores, a pesar de poder pagar la vivienda en su totalidad, prefieran optar por una hipoteca y de ese modo mantener ahorros.

En resumen, para 2022 esperamos un año también sumamente activo en el mercado hipotecario, ya que se cree que se mantendrán la fuerte demanda, los bajos tipos de interés y el interés de los bancos por conceder hipotecas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre esta tendencia de comprar vivienda en España con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Asesor hipotecario: ¿Cuándo debes contratarlo?

2 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuándo el necesario contratar a un asesor hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de comprar una vivienda y encontrar la hipoteca que mejor se adapte a nosotros no debemos tener en cuenta varios puntos. No se trata de una tarea sencilla, es por esto que, contar con un asesor hipotecario puede ser de gran ayuda cuando nos interesa obtener una hipoteca con las mejores condiciones y que se adapte a nuestras necesidades. Sin embargo, antes de hacerlo es necesario tener en cuenta qué es un asesor hipotecario y cuáles son los casos en los que resulta necesario contratarlo. Aquí nos encargaremos de aclarar cada una de tus dudas sobre los asesores hipotecarios.

¿Qué función cumple un asesor hipotecario?

Un asesor hipotecario es un profesional con gran conocimiento en todo lo vinculado con el sector inmobiliario. Por ejemplo, tendrá en claro cuál es la situación actual del mercado, el coste de los inmuebles, la financiación que brindan los bancos y los intereses medios, entre otros. Gracias al dominio de esta información, el asesor hipotecario podrá hacer de intermediario entre el cliente que necesita una hipoteca para adquirir una vivienda, y la entidad bancaria. Por lo general, el asesor hipotecario se encargará de conseguirte un préstamo hipotecario que presente características que el banco no te ofrecerá de entrada. Por ejemplo, pueden ayudarte a obtener una hipoteca con una financiación superior al 80%, llegando incluso al 100% de financiación.

La tarea del asesor hipotecario puede evitarte desplazamientos innecesarios, ya que se ocupará de solicitar el estudio de tu hipoteca a los diferentes bancos con el fin de obtener varias ofertas para tu perfil. De este modo será posible comparar para optar por la que mejor se adapte a tus necesidades.

¿Cuál es el principal objetivo de un asesor hipotecario?

El objetivo fundamental de un asesor hipotecario es ayudar y facilitar al usuario que logre obtener la mejor hipoteca según sus preferencias. Dicho en otras palabras, consiste en alcanzar una hipoteca que presente las mejores condiciones posibles en función al perfil del cliente. Por otro lado, también se ocupará de acompañarle en el proceso de contratación e ir respondiendo las preguntas que puedan surgir. Por ejemplo, como terminar de pagar la hipoteca antes de tiempo o aumentar el plazo, entre otras.

¿En qué momento debes contratar a un asesor hipotecario?

Aquí te explicaremos en qué ocasiones resulta recomendable contratar a un asesor:

No cuenta con tiempo

Si debes comprar un piso y contratar una hipoteca pero también tienes que cumplir con el trabajo, es lógico que no tengas demasiado tiempo disponible. Recuerda que tendrás que ir de banco en banco y por lo general, abren únicamente por la mañana. Este es uno de los motivos para contratar un asesor hipotecario que se encargará de negociar las mejores condiciones para tu préstamo, ahorrándote mucho tiempo.

No sabes nada del sector hipotecario

Se trata de otro punto importante, si no tienes ningún conocimiento del sector hipotecario no tendrás idea de qué es lo que se está ofreciendo ni quién presenta mejores condiciones y ofertas. Los asesores hipotecarios están son profesionales que están al día con lo relacionado al sector, sabrán cuál ofrece los intereses más bajos, las mejor condiciones y quién requiere de menos vinculaciones.

Mejores condiciones

Los bancos suelen conceder hipotecas de hasta el 80%, que es lo que se más recomendable al momento de contratar una. Sin embargo, en ocasiones necesitamos una financiación más alta. Para conseguirlo están los asesores hipotecarios, se encargarán de negociar con el banco para obtener las condiciones que se adapten a lo que necesitemos. La realidad es que si fuésemos nosotros directamente, no nos ofrecerían lo mismo.

No deseas complicarte

Esto agrupa los tres puntos anteriores. Si no cuentas con tiempo, no sabes nada del mercado y te interesan las mejores condiciones, sin dudas debes contratar un asesor hipotecario. Podrás desentenderte y ahorrar tiempo con su ayuda, no tendrás que preocuparte por nada.

¿Cuándo no es recomendable contratar a un asesor hipotecario?

No existe ningún motivo para no contratar a un asesor hipotecario ya que su apoyo nunca estará de más. Sin embargo, la realidad es que en algunos casos quizá sea menos necesario contratar con sus servicios. Aquí van algunos de ellos:

Trabajas en el sector financiero y entiendes del tema

Si ya eres un experto, conoces las hipotecas del mercado, sabes qué es lo que va a ofrecerte cada entidad bancaria y dónde debes poner más atención para que mejoren las condiciones, la ayuda de un asesor hipotecario no será necesaria. Podrás desenvolverte solo sin problemas y ahorrarás dinero.

Cuentas con el tiempo para realizar todas las gestiones

Como hemos mencionado más arriba, para encontrar un préstamo hipotecario con mejores condiciones es necesario destinar algo de tiempo. Es por este motivo que, si se trata de algo que te sobra no será necesario obtener ayuda, ya que podrás ir en persona a gestionarlo todo sin inconvenientes.

A tener en cuenta

En la actualidad, los bancos estudian detalladamente la situación económica de las personas que solicitan un préstamo hipotecario. Sin embargo, a pesar de tener un buen perfil económico, no acostumbran a brindar hipotecas cuya financiación supere el 70-80%.

Si un asesor hipotecario negocia las condiciones del préstamo con los bancos por ti, es probable que te consigas la financiación que necesites. Ya que comprar una vivienda no implica únicamente pagar el valor de compra, sino que debemos afrontar también, otros gastos. Debemos ocuparnos de abonar el IVA o el ITP, o los gastos de notaría, gestoría, entre otros. Por otro lado, también debemos tener en cuenta si la vivienda que vamos a adquirir necesitara una reforma.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los asesores hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecar una vivienda en propiedad: ¿Cómo hacerlo?

26 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte algunos consejos para hipotecar una vivienda en propiedad y cuáles son los riesgos que debes considerar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo analizaremos en qué consiste el proceso de hipotecar una vivienda en propiedad, en qué casos resulta más conveniente llevarlo a cabo. Además, te contaremos cuáles son las condiciones y los riesgos que debes tener en cuenta para realizar este proceso.

Debes tener en cuenta que, hipotecar una vivienda en propiedad no es una operación muy habitual, sin embargo, sí es posible. Este tipo de operación te posibilitará obtener liquidez, por ejemplo para reformar el inmueble o comprar otra propiedad. Del mismo modo que cualquier otro préstamo, será necesario devolver el dinero por medio de cuotas que deberás abonar cada mes. Además, se encuentra sujeto a intereses y se trata de una operación que requiere el visto bueno de la entidad bancaria. Por lo general, es posible obtener entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda. Eso sí, con el riesgo de embargo si ocurre un caso de impago.

Aquí te explicaremos detalladamente qué debes tener en cuenta si te interesa hipotecar una vivienda en propiedad.

¿En qué consiste hipotecar una vivienda en propiedad?

Al pensar en una hipoteca, lo más común es pedir un préstamo hipotecario al banco. El objetivo es, con ese dinero, adquirir una vivienda u otro tipo de inmueble. No obstante, otra opción es pedir una hipoteca sin que sea necesario utilizar ese dinero para adquirir una vivienda. Esta opción es de gran utilidad, principalmente, cuando necesitamos liquidez para algo puntual.

Para estos casos, lo ideal es hipotecar una vivienda que ya sea de nuestra propiedad. Esto quiere decir que el banco nos concede el dinero, que debemos devolver con los intereses cada mes, del mismo modo que sucede con una hipoteca convencional. No obstante, en caso de impago, la entidad bancaria podrá embargar nuestra vivienda con el fin de recuperar el dinero adeudado.

¿Qué utilidad tiene hipotecar una vivienda que ya es de tu propiedad?

El mayor objetivo de este tipo de operación hipotecaria es obtener liquidez. Esto significa que, si necesitamos dinero y no tenemos cómo conseguirlo de otra forma, una opción muy interesante es hipotecar una vivienda que ya sea de tu propiedad para obtener dicha liquidez.

Aquí van varios casos en los que puede ser aplicada esta práctica:

Necesidad de dinero para realizar reformas en la vivienda.

Dinero para adquirir una nueva vivienda. Esto siempre que la hipoteca de la nueva casa no aporta la cantidad de dinero suficiente para llevar a cabo la compra y se complementa con la hipoteca de la primera vivienda.

Solicitar dinero para comenzar un negocio o una empresa.

Para realizar un proceso de reunificación de deudas.

¿Qué tipo de viviendas se pueden hipotecar?

¿Es posible hipotecar mi vivienda sin importar el tipo de inmueble que sea? La realidad es que hay que tener en cuenta que no todos los inmuebles se pueden hipotecar para obtener liquidez de manera rápida. Con respecto a este punto, es fundamental que el inmueble que vayamos a hipotecar se encuentre libre de cargas, debe estar a nuestro nombre y, también, la entidad bancaria deberá considerar que es viable al momento de ser considerada como garantía del pago.

¿Qué cantidad de dinero puedo obtener hipotecando mi vivienda?

Un factor de gran importancia que suele diferenciar este tipo de operaciones de una hipoteca tradicional para adquirir una vivienda es el importe que las entidades bancarias dan por hipotecar una vivienda de nuestra propiedad. Habitualmente, el importe de una hipoteca convencional para comprar un inmueble es de aproximadamente el 80% del precio de compra. Sin embargo, en el caso de hipotecar una vivienda que ya es de nuestra propiedad, el préstamo de los bancos no suele ser mayor al 50-60% del valor de la casa.

Por este motivo, previo a optar por esta posibilidad como una manera de obtener liquidez rápidamente, lo más aconsejable es conocer el valor real del inmueble. Esto se debe a que podría darse el caso de hipotecarla y no recibir el dinero necesario para hacer frente al proyecto que tenemos en mente. Con respecto a esto, comparar hipotecas previamente y analizar detalladamente cada una de las condiciones de cada producto, será la mejor opción al momento de valorar si nos resulta conveniente o no realizar esta operación.

¿Cuáles son los riesgos de hipotecar una vivienda?

Realizar una operación de este tipo es bastante arriesgado. Ten en cuenta que, al hipotecar una vivienda, se puede decir que esta pasa a ser propiedad de la entidad bancaria hasta que hayamos logrado devolver la hipoteca. Es decir, el capital prestado y también, los intereses. Por otro lado, en caso de impago, corremos el riesgo de que el banco embargue el inmueble, con todas las consecuencias que esto implica.

¿Cuándo es mejor hipotecar mi inmueble para obtener liquidez?

Al ser una operación arriesgada, lo más aconsejable es no hipotecar nuestra vivienda, excepto que resulte totalmente indispensable. Con respecto a este punto, lo ideal es valorar si hay otras alternativas de financiación que logren responder a la necesidad de liquidez a la que debemos hacer frente. Analizar con detenimiento los puntos a favor y en contra. En caso de que finalmente no encontremos otra alternativa, entonces debemos considerar la idea de hipotecar nuestra vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para hipotecar una vivienda en propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Contrato de arras o préstamo hipotecario: ¿Qué va antes?

26 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si debes firmar primero el contrato de arras o lo que corresponde es concretar el préstamo hipotecario previamente. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!

Firmar el contrato de arras debe ser el paso previo a pedir la hipoteca. Es por este motivo que, será necesario leer con detenimiento cada una de las cláusulas de este contrato.

Si ya has visitado la vivienda y, al entrar, has decidido que se trata de la casa ideal para ti porque es exactamente lo que buscas para tu hogar, amplitud, buen ingreso de luz natural, el valor es razonable y el barrio te agrada, es momento de pensar en el contrato de arras. La realidad es que, cuando se trata de una muy buena opción, habrá también otros compradores con el foco puesto en la vivienda. Es por eso que, pagar una seña para asegurar que la vivienda será nuestra es una buena idea.

Ahora, la duda es cuando no estamos muy seguros de qué paso debemos dar primero en una compraventa. Se trata de pedir una hipoteca o firmar el contrato de arras, aquí aclararemos todas tus preguntas sobre el contrato de arras. Además te contaremos qué sucedería en caso de que la entidad bancaria no te concediera el préstamo hipotecario.

La firma del contrato de arras

Sin lugar a dudas, si deseas que nadie se te adelante, será necesario firmar el contrato de arras previo a solicitar la hipoteca. Se trata de una seña, en otras palabras, una cantidad de dinero que tendrás que entregar para asegurar el cumplimiento del contrato. Por lo general, antes de firmar la compraventa, tanto el vendedor como el comprador firman un contrato previo para comprometerse de manera recíproca. En él se fijará el valor y las condiciones del contrato de la venta de la vivienda.

Eso sí, lo más aconsejable es que, previo a la firma del contrato de arras, el interesado investigue en varias entidades bancarias la concesión del préstamo para estar seguro si sería posible que nos lleguen a conceder la hipoteca. Además, deberá averiguar cuál es la cantidad de dinero máxima que podría prestarnos el banco. Por lo general, las entidades bancarias suelen financiar aproximadamente el 80% del valor de la vivienda. No obstante, resulta interesarte conocer esta información antes para obtener datos más exactos y personalizados.

Tipos de contrato de arras

Debes tener en cuenta que hay tres tipos de contrato de arras diferentes:

Las arras penitenciales

Se trata de las más habituales, recogidas en el Código Civil.

Las arras penales

El principal objetivo es el de garantizar la compraventa, es por esto que, si no se cumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras.

Las arras confirmatorias

Aquí, si hay un incumplimiento de contrato, un juez sería el encargado de determinar cuáles serán las consecuencias para esta parte.

En todo caso, para firmar un contrato de arras, tendrás que brindar varios datos que servirán para validar la operación. Aquí te explicaremos qué es lo que debe figurar en un contrato de arras:

Datos personales, tanto del comprador como del vendedor

Una descripción del inmueble

El valor que debe pagarse en concepto de arras

El precio final de la casa

El tiempo con el que se contará para concretar la venta ante un notario

Las cargas de la vivienda

Cómo será el reparto de los gastos de la operación de compraventa

En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor debe comprometerse a realizar la entrega de la vivienda en la fecha pactada. Por su parte, el comprador debe pagar un importe como seña, que se descontará del precio final de la casa.

¿Cuánto cuesta firmar un contrato de arras?

Consiste en una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble. Debe entregarse para reservar el derecho a compra. No obstante, no hay una cantidad estipulada por ley. El vendedor del inmueble puede pedir la cantidad que crea oportuna sin inconvenientes, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.

¿Qué sucede si el banco no me concede el préstamo hipotecario?

Como mencionamos más arriba, la firma del contrato de arras debe realizarse antes de la solicitud del préstamo hipotecario. La cuestión es qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca. La realidad es que, previo a la firma del contrato de arras, es muy recomendable que leas con mucha atención lo que vas a firmar. De este modo, será posible recuperar las arras que entregaste. Pon atención a que figure una cláusula en el contrato que lo exprese de manera explícita.

Por otro lado, si no entendieras del todo bien lo que está redactado en el contrato de arras o no encuentras la cláusula, es posible preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Ten en cuenta que, es fundamental que el contrato contenga una cláusula que aclare que la devolución de la seña en caso de que no sea concedida la hipoteca. De lo contrario, perderías las arras.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva?

Ambos contratos tiene un objetivo bastante similar, se trata de garantizar el derecho de compra. No obstante, hay una diferencia fundamental, el contrato de arras está definido por la jurisprudencia. Esto significa que, las penalizaciones que se deben afrontar si se incumple se encuentran definidas por ley. Por su parte, el contrato de reserva no se encuentra regulado por ninguna ley y tampoco está definido por la jurisprudencia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Amortizar hipoteca anticipado

25 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo amortizar hipoteca anticipado. ¿Es más conveniente reducir la cuota del préstamo o el plazo? Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un préstamo hipotecario representa un gran peso sobre las espaldas de muchas familias y esto no se debe únicamente a que lleguen justas a pagar la cuota mensual. Se trata de una obligación de pago que puede ser un gran problema. Es por este motivo que resulta muy común que surja la idea de adelantar el pago por medio de una amortización parcial de la hipoteca.

El motivo más común para abonar parte de la hipoteca antes del tiempo acordado es que te permitirá ahorrar intereses del préstamo. Esto quiere decir que, deberás abonar menos por tu vivienda ya que la deuda con la entidad bancaria disminuirá.

Al amortizar el préstamo hipotecario es habitual que el banco te consulte cómo te interesa proceder. Se trata de elegir si prefieres reducir el plazo del préstamo hipotecario o bien, la cuota que abonas cada mes. Esto se debe a que existen dos maneras distintas de reflejar ese dinero que has adelantado y cada una presenta diferentes ventajas y puntos en contra.

Amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota

Si decides amortizar dinero de una hipoteca para bajar la cuota generará que cada mes abones menos a la entidad bancaria. En este caso lo que se hace es conservar el plazo de la hipoteca recalculando la cuota mensual. En otras palabras, por ejemplo es como si en vez de devolver 12 000 euros en un año abonando 1000 euros cada mes, pasas a deber 10 000 euros, lo que te permitiría abonar 83,3 euros por mes.

La ventaja que más resalta de esta opción para amortizar dinero de una hipoteca es que pagarás menos cada mes lo que te sacará un gran peso de encima. De hecho, te permite ahorrar e invertir ese excedente. Por este motivo, se trata de una buena opción si lo que te interesa es disminuir tus gastos fijos cada mes.

Por otro lado, el plazo de amortización se mantiene y por ende, también los intereses que debes abonar. En definitiva, las hipotecas a largo plazo favorecen a la entidad bancaria.

Para ejemplificarlo, pensemos qué sucede con una hipoteca variable a Euribor +1% en la que quedan por abonar 85 000 euros en 15 años si amortizas 10 000 euros directamente en cuota. Pasarías de abonar 504 euros a pagar 445 euros, por lo que del préstamo hipotecario habrías ahorrado 1555 euros.

Amortizar hipoteca anticipado para disminuir el plazo

La otra opción que tenemos es reducir el plazo de amortización. Esto quiere decir, reducir el tiempo con el que cuentas para devolver el dinero de una hipoteca. En este caso, la cuota que debes pagar cada mes continuará siendo la misma. Sin embargo, como has devuelto ya algo del dinero, terminarás de pagar el préstamo hipotecario antes. Por ejemplo, si debías 12 000 euros a devolver en un año y abonas antes de tiempo 2 000 euros, tendrás la posibilidad de saldar la deuda en 10 meses en vez de en 12.

Lo que generará la reducción del plazo del préstamo hipotecario es que deberás abonar una menor cantidad de intereses en total por tu vivienda. Es decir que, tu esfuerzo por mes continuará siendo el mismo que venías haciendo porque la cuota será igual, sin embargo, al amortizar hipoteca anticipado, te cobrarán intereses durante menos tiempo.

¿Qué sucede si reduzco el plazo y no la cuota en el caso anterior? Lo que sucedería en el caso anterior al reducir el plazo y no la cuota es que podrías ahorrar más dinero. El ahorro en este caso sería de 4.289 euros ya que deberías abonar aproximadamente unos 3000 euros menos sólo en intereses. En resumen, te permitiría ahorrar unos 2735 euros más amortizando el plazo en vez de la cuota.

¿Plazo o cuota?

Los números son muy claros, sin embargo, la opción más conveniente dependerá de tus circunstancias personales. Si lo que te interesa es tener más dinero todos los meses, lo más conveniente para ti será reducir la cuota. Por otro lado, si quieres ahorrar de verdad, lo ideal es reducir el plazo del préstamo hipotecario.

Existe una opción intermedia, se trata de reducir cuota y utilizar ese dinero para ahorrar más o invertir cada mes si aún no lo estabas haciendo. La principal ventaja de esta fórmula es que lograrás disminuir la cantidad de dinero que debes al banco y te permitirá aprovechar el exceso para invertir cada mes. También, siempre tendrás la posibilidad de reducir el plazo del préstamo hipotecario si te interesa pagar menos intereses.

Si continuamos con el ejemplo anterior, en unos 15 años esos 59 euros que te ahorras en la cuota generarán una rentabilidad por año de 3,91%, 3758 euros de intereses y 10 620 de ahorro.

¿Qué ocurre si en vez de amortizar el dinero de una hipoteca inviertes directamente?

Para un perfil moderado, con una rentabilidad anual del 3,91, las ganancias en un plazo de 15 años serían de 7770 euros. Esto significa que, ahora mismo serían la mejor opción desde el punto de vista financiero.

Sin embargo, en un préstamo hipotecario no cuentan únicamente los números. El peso y seguridad que implica sacarse de encima la carga del préstamo hipotecario también son un punto de gran importancia.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para amortizar dinero de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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21 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte dónde puedes encontrar las mejores ofertas de préstamos hipotecarios. Te explicaremos cuáles son los pros y las contras de la banca online y la banca tradicional. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, en la actualidad, la digitalización ha logrado imponerse en muchos sectores, y el sector inmobiliario no se queda atrás. Incluso, se ha demostrado que la digitalización de la casa logra potenciar la felicidad en el hogar. Sin embargo, cuando planeamos buscar ofertas de préstamos hipotecarios, es normal que surjan dudas sobre cuál es el canal más adecuado. Aquí te contaremos cuáles son las condiciones de la banca tradicional y de la banca online.

La digitalización llega a la banca

La banca no podía quedar fuera de la fiebre de la digitalización, de hecho ha logrado imponerse tanto, que cada vez se contratan más productos y bastante complejos por medio de canales online. Entre ellos podemos encontrar cuentas corrientes, depósitos, tarjetas bancarias, seguros del hogar, sin dudas las posibilidades son cada vez más amplias.

Por otro lado, la digitalización también abarca las hipotecas que pueden realizarse de manera online. Sin embargo, la realidad es que su instrucción en el mercado online es mucho más baja que otros productos, incluidos los préstamos personales. El motivo es muy simple, resulta que para la mayoría, un préstamo hipotecario no se trata únicamente de un producto financiero. Una hipoteca representa la decisión económica más relevante y, por ende, es lógico que la gente opte por tener un gestor bancario, al que pueden poner cara, para lograr tratar con él cada una de las preguntas y problemas que puedan aparecer.

Ante esta situación, la banca digital se encuentra cada vez más activa no únicamente al momento de brindar más ofertas de préstamos hipotecarios, sino también, de acercarse más al cliente de diferentes maneras. Por ejemplo, desde la asignación de un gestor, con una manera de comunicación en la que confluyen correo electrónico, llamada de teléfono y además, chat online.

¿Principales diferencia entre la banca online y la banca tradicional?

Banca online

La banca online fue ideada para productos más estándar. Por otro lado, nos encontramos en un momento donde la concentración bancaria ha avanzado más y con ello la oferta de entidades ha disminuido. Debido a esto, la banca online es más importante que nunca al momento de aumentar la competencia y, por ende, la oferta para los consumidores.

Es por este motivo que, la banca online nos ofrece hipotecas que realmente son una muy buena oferta, tanto en tipo fijo como variable. Sin embargo, no podemos negar que cuentan con ciertas características que las diferencian de lo que podemos conseguir en la oficina de un banco.

No obstante, como hemos mencionado, la banca online se ha enfocado sus esfuerzos para obtener un trato más personalizado con el cliente. Básicamente, se trata de los préstamos hipotecarios mucho más estandarizados. Esto no representa un límite demasiado importante para la mayor parte de los casos, en los que se solicitan financiación de hasta el 80%, y en los que la máxima preocupación se centra en encontrar el precio más bajo.

Esto no implica que el cliente no cuente con capacidad de negociación en puntos tan importantes como son las comisiones, no únicamente las de apertura o estudio, también las de cancelación total o parcial. Tampoco en la elección o no de las vinculaciones del préstamo hipotecario, que abaraten el interés.

La banca online ha tomado un fuerte impulso durante los últimos meses debido en gran parte, a la pandemia del COVID-19. Esta situación ha creado el ambiente ideal para impulsar este canal que, probablemente, no hubiera tenido tanto alcance hasta dentro de 5 o incluso, 10 años en una situación normal.

Banca tradicional

Cuando hablamos de la banca tradicional debemos tener en cuenta que nos ofrecerá préstamos hipotecarios más a medida. El préstamo hipotecario en la banca tradicional cuenta con una capacidad de negociación que por lo general es mayor, lo que es particularmente importante si la hipoteca tiene algún tipo de características especiales. Por ejemplo las hipotecas autopromotor o las que requieren un porcentaje de financiación más alto.

Por otro lado, si bien muchas entidades online cuentan con hipotecas para una segunda vivienda, por lo general las de la banca tradicional suelen ser más flexibles.

No se trata únicamente de las características del préstamo hipotecario, también de las propias de los titulares que la solicitan. Esto puede ser porque requieren de garantías adicionales, como puede ser un aval, o puede ser el caso contrario que por sus ingresos sólidos pueda lograr mejoras, que van desde plazos más largos, es decir, más de 30 años, hasta la financiación de un porcentaje más alto.

Banca tradicional y banca online

En fina, las conclusiones que sacamos sobre la banca online y tradicional es que se trata de dos condiciones muy competitivas. Es por esto que resulta muy importante contar con las dos opciones para lograr obtener las mejores ofertas de préstamos hipotecarios según nuestro perfil. Cuando pensamos en la hipoteca perfecta, por supuesto, que su valor, su TAE son fundamentales. Sin embargo, también es muy importante el porcentaje que solicitar, el plazo y los otros posibles gastos, como por ejemplo, las comisiones de amortización o cancelación o la vinculación opcional.

Todo esto, además de nuestras propias preferencias y características son lo que nos ayudará a elegir la más conveniente entre todas las ofertas de préstamos hipotecarios.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo elegir las mejores ofertas de préstamo hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Piso con hipoteca: ¿Es posible alquilarlo?

16 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca y si es posible alquilar un piso con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

No importa el motivo, puede ser porque has decidido comprar un piso para alquilar, porque debes trasladarte a otra ciudad o bien, porque necesitas cambiar de vivienda. Las posibilidades son demasiadas y muy variados los motivos por los cuales una persona opta por poner su casa en alquiler. Sin embargo, ¿es posible alquilar un piso con hipoteca? Aquí te daremos todos los puntos fundamentales sobre el alquiler de un piso con hipoteca, pon atención.

¿Qué es una hipoteca?

Para saber si es posible alquilar un piso con hipoteca, en primer lugar resulta importante dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de hipoteca no referimos a un préstamo hipotecario, es decir, se recibe una cierta cantidad de dinero, el capital, que te brinda una entidad bancaria. Todo esto a cambio del compromiso de devolver la misma cantidad, sumando los intereses correspondientes, esto dependerá del tipo de interés. Mediante el pago periódico de cuotas que por lo general, suelen realizarse cada mes. Como garantía de pago se brinda, además, el propio inmueble que se adquiere. Esta es la definición de préstamo hipotecario que nos da el Banco de España y además, contiene tres elementos fundamentales que ayudarán a entender mejor de qué forma funciona una hipoteca. Nos referimos al capital, interés y periodo de amortización.

El capital

Consiste en la cantidad de dinero que pedimos al banco a la hora de adquirir o bien, reformar una vivienda. La entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble. Esto en caso de tratarse de la primera casa, aproximadamente el 70 % si es la segunda. ¿Qué sucede con el 20 % restante? El cliente debe entregarlo como primer pago en el momento de la compra de la propiedad. Esto es así por dos razones: por un lado, que el cliente cuente con el 20 % del coste de la propiedad con antelación demuestra su capacidad de ahorro. Este es un punto muy valorado por las entidades bancarias. Por otro lado, al financiar hasta el 80 % de la vivienda el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

El interés

Nos referimos al beneficio económico que obtiene el banco por brindar al cliente acceso a la financiación que ha solicitado. Las hipotecas a tipo variable están compuestas por dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de estos dos nos dará el tiempo de interés que debemos pagar por la hipoteca.

Los índices de referencia

Estos índices son usados para modificar el tipo de interés del préstamo hipotecario de tipo variable. En otras palabras, indican cómo evoluciona el valor del dinero y eso repercute en el importe total que el cliente deberá devolver en las cuotas mensuales. Es por este motivo que influye en el total a reembolsar cuando finalice el préstamo.

En España el índice de referencia más usado es el euríbor. Éste índice muestra el valor al que los bancos de Europa se prestan dinero entre sí. Su revisión suele ser anual, sin embargo, también se puede realizar al trimestre o bien, al semestre. Luego de esta revisión, la cuota que el cliente debe pagar por mes puede subir o bajar. Esto dependerá de la evolución que haya tenido el euríbor.

Por otro lado, también podemos encontrar otros índices de referencia entre los que destaca el Índice de Conjunto de Entidades.

Diferencial aplicado

Significa lo que cobra el banco por asumir el riesgo de financiar la compra de una vivienda.

Tipos de hipotecas

Una vez que hemos comprendido estos factores, podemos diferenciar tres clases de hipotecas dependiendo de cuál sea el tipo de interés que apliquen:

Tipo fijo

Para realizar el cálculo del precio de los préstamos hipotecarios de tipo fijo no se debe tener en cuenta el euríbor. Solo debemos considerar el tipo de interés fijo que nos aplique el banco. Es por este motivo que siempre se sabe de manera exacta cuál es la cuota que se debe abonar cada mes.

Tipo variable

Con respecto a las hipotecas de tipo variable lo más habitual es tener de índice de referencia el euríbor. Este índice varía de manera diaria, sin embargo el tipo de interés del préstamo por lo general es actualizado cada 6 meses tomando el valor del euríbor en ese momento. De esta forma, el índice de referencia condiciona el valor del préstamo hipotecario, ya que a menor euríbor también disminuirá la cuota de la hipoteca que el cliente debe pagar mensualmente.

Tipo mixto

Este tipo de hipotecas aplican un tipo fijo en los primeros años del préstamo. Luego, proceden a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.

Tipo de Interés Nominal y Tasa Anual Equivalente

Por otro lado, existen otros dos conceptos de gran importancia que hacen referencia al valor de un préstamo hipotecario. Nos referimos al TIN y la TAE:

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Se trata del coste que el banco cobra por prestar dinero durante un periodo de tiempo determinado. Esta cifra no tiene en cuenta ningún tipo de gasto adicional que vaya vinculado a la contratación de la hipoteca, como una comisión de apertura. Es útil como indicador del valor de ese producto u operación financiera dentro de un mismo banco. Es por esto que no nos servirá para comparar costes de productos ni en la entidad en la que solicitamos el préstamo así como tampoco, entre otras entidades.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

La TAE nos indica el coste efectivo de un préstamo por un periodo determinado aplicando una fórmula matemática normalizada que usan todas las entidades bancarias. En otras palabras, nos permite comparar entre bancos el precio de un mismo producto. La TAE sí incluye el coste de comisiones y varios gastos vinculados al préstamo.

Cuando un banco brinda un préstamo hipotecario de tipo variable por lo general podemos ver su valor expresado de tres maneras diferentes: por medio del TIN, de la TAE Variable y de la fórmula euríbor + diferencial aplicado.

Periodo de amortización

Significa el tiempo que vamos a tardar en hacer la devolución del capital que nos han prestado más los intereses. Por lo general, en España es habitual encontrar hipotecas que brindan un periodo de amortización de 20 a 30 años. Sin embargo, también podemos encontrar a partir de 5 años y hasta 40.

Durante este periodo de amortización debemos hacer frente a una serie de cuotas mensuales cuya cantidad variará según el tiempo con el que contemos para devolver el préstamo así como también, del capital que nos hayan prestado y del interés que tengamos que abonar. Ten en cuenta que, a mayor tiempo de devolución, menores serán las cuotas. Sin embargo, serán más altos los intereses que debemos abonar al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.

En definitiva, la cuota por mes será la suma de los intereses más el capital. No obstante, su composición, lo que se abona en cada momento, variará a lo largo de la vida de la hipoteca variable, mientras que será la misma en cada cuota de la hipoteca a tipo fijo.

Lo más habitual al momento de calcular qué se abona en cada cuota es hacer uso del llamado método francés. Por medio de este método, al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario, se amortizan principalmente los intereses de este y, en un porcentaje más bajo, el capital. A medida que vaya pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará principalmente capital.

Simuladores de hipoteca

Existen simuladores de hipotecas gratuitos en internet. Estos simuladores de hipotecas te ayudarán a calcular la cuota de tu hipoteca y lo que aún queda por pagar. Lo que se paga de principal y los intereses en cada periodo de vida de la hipoteca además del pago total de intereses. También te brindan un cuadro de amortización completo.

Estos simuladores de hipotecas son válidos tanto para hipotecas a tipo fijo como vinculadas al euríbor o con cláusulas suelo.

Si ya estás seguro de cuál es la vivienda que te interesa comprar, puedes utilizar un simulador de hipotecas gratuito para conocer cuáles son las condiciones de la financiación que estás buscando. Se trata de manera rápida y muy simple para calcular la cuota de tu hipoteca.

Un piso con hipoteca ¿se puede poner en alquiler?

Si adquirimos una casa y la hipotecamos, resulta fundamental que busquemos las escrituras de constitución de la hipoteca, y comprobemos el clausulado. Esto se debe a que es posible que existan limitaciones o prohibiciones expresas.

Es cierto que no se trata de una práctica demasiado habitual por parte de las entidades financieras. No obstante, la realidad es que en algunos casos pueden imponer en el clausulado de las escrituras de constitución de la hipoteca, ciertas limitaciones o prohibiciones expresas para alquilar la propiedad.

¿Por qué motivo hay entidades bancarias que impiden que sea posible alquilar un piso con hipoteca?

Existen entidades bancarias que impiden alquilar un piso con hipoteca principalmente debido a que, en el caso de que se genere una enajenación forzosa de la vivienda por ejecución hipotecaria, la existencia de un contrato de alquiler puede significar una rebaja del coste de la casa. Esto sucede porque el adjudicatario del bien que ha sido subastado debe adherirse al contrato de arrendamiento en vigor, exactamente como determina el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué es lo que dice el artículo 13 sobre esto?

El artículo 13 afirma que si en los primeros cinco años de duración del contrato de alquiler, o siete años en caso de que el propietario fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. De modo que el inquilino tendrá derecho, en todo caso, de continuar en el inmueble hasta que se lleguen a cumplir los cinco años o siete años dependiendo de cuál sea el caso. Sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

¿Estas cláusulas por parte de los bancos son legales?

Hay distinta jurisprudencia al respecto. Podemos encontrar desde la que permite a las entidades bancarias limitar el arrendamiento en base a que exista una autorización anticipada por parte del banco y a que las rentas no sean menores a las cuotas de amortización e intereses del préstamo, hasta las que opinan que se tratan de cláusulas que suponen un desequilibrio y daño de cara al consumidor.

En este punto es muy probable que surja la duda de si es posible entonces alquilar un piso con hipoteca. Como ya mencionamos más arriba, es fundamental para saberlo consultar las escrituras de constitución de hipoteca y comprobar si hay algún tipo de limitación. En el caso de que no la haya, el piso puede ser alquilado sin ningún tipo de inconvenientes. Sin embargo, en caso de que exista alguna cláusula que recoja la limitación será necesario tener en consideración algunos puntos de importancia:

Todas las cláusulas que imponga la entidad bancaria deben acogerse a lo expuesto en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos que mencionamos más arriba.

El pacto de vencimiento previo únicamente tendrá validez cuando se trate de rentas bajas o del pago de las rentas por anticipado.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El filón verde: iniciativa para propietarios

11 noviembre, 2021 No hay comentarios

Para acabar con el derroche de dinero y con los malos hábitos que deterioran el planeta, el gobierno ofrece créditos para restaurar las viviendas. Un cambio radical promete expectativas y que mejor que hacerlas realidad si esa transformación augura beneficios. Como sabemos, la ecología yace en un estado de pleno caos. Es urgente acabar con el uso del dióxido de carbono y otros contaminantes que tanto daño producen a nuestro planeta. Por eso, ante los inconvenientes y despilfarros calamitosos de energía en viviendas españolas, se lanza un plan social que sirva como iniciativa para que propietarios realicen mejoras energéticas en su vivienda. La demanda de este proyecto va en aumento, la iniciativa aspira a asegurar confort y tasas crediticias accesibles para toda persona interesada.

En Oi Real Estate, te contamos de qué se trata el beneficio, cómo obtenerlo, a quiénes convoca y por qué es indispensable suscitar una alternativa acuciante para frenar el suministro de energías desfavorables.

Iniciativa para propietarios: créditos accesibles para mejorar viviendas

Ante la preocupación del calentamiento global que crece día a día a pasos agigantados, y de acuerdo con la declaración de la Red Eléctrica de España, las fuentes de energía eléctrica son contaminantes para la vida útil para el planeta. Por eso, la financiación verde aparece con el propósito de contrarrestar el daño humano.

Con el aval de entidades bancarias, el gobierno impulsa el plan de créditos accesibles para las mejoras en viviendas. Este cambio es pensado siempre acorde con la estrategia de consumo de energía eficiente. El proyecto otorga triple beneficio: optimizar la economía del hogar, colaborar con el rendimiento de la ecología y recibir premios que otorgan estás ayudas estatales.

Esta rehabilitación energética de viviendas crece en potencia en Europa. España no debe darle la espalda a las últimas tecnologías. Por esta razón, el gobierno incentiva a propietarios a involucrarse con reformas en los inmuebles que administran. De esta manera, nuestro país cumple con el objetivo europeo de descarbonización para 2050. Las emisiones de gases de efecto invernadero deben reducirse un 23% respecto a los niveles de 1990.

Destinatarios

La propuesta del plan es incentivar a propietarios para que realicen obras que atiendan a los venideros y necesarios valores energéticos. Con esto, el plan tiene como finalidad premiarlos con la financiación de instalaciones, paneles solares, ventanas o fachadas y otras innovaciones de accesibilidad como, por ejemplo, ascensores.

De esta forma, el gobierno exige llevar a cabo el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal. Así los habitantes interesados pueden solicitar crédito para la rehabilitación energética de viviendas. Varios bancos permiten la entrada de clientes para esta financiación con fáciles accesos.

Además, el gobierno también conduce el plan con el fin de abrir oficinas municipales de información y tramitación de las ayudas. De este modo, el poder ejecutivo publicará una manifestación de interés para que las comunidades digan qué inmuebles quieren mejorar. Las prioridades serán para los colegios y hospitales, aunque se trata de intervenciones complejas.

Financiamiento

Se puede financiar en hipotecas para particulares o en préstamos para comunidades de propietarios. El plan verde invita a todo propietario que adquiera un inmueble nuevo con certificación energética A+, A o B. También se contempla a todo aquel que refaccione su vivienda a expensas de una energía consciente en un 30% como mínimo.

Estas hipotecas verdes contribuyen con la reducción del avance nocivo del efecto invernadero. Desde hace casi diez años, dieron un interesante posicionamiento a Triodos Bank quien una vez más impulsa este tipo de iniciativas. La entidad bancaria incluye un plan tipo mixto o variable; la horquilla de precios se ajusta al tipo de certificación (sea A+, A o B). Ante la urgencia climática y el interés del gobierno, Triodos Bank sacará pronto al mercado una hipoteca fija verde. Se espera que esta propuesta rehabilite 500.000 viviendas en los próximos tres años.

No solamente Triodos Bank se compromete con esta iniciativa. Otras entidades bancarias como BBVA y Santander, bonifican la compra o reforma de viviendas comprometidas con el medio ambiente.

La demanda de innovación verde ya es un hecho. De acuerdo con la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), ocho de cada diez propietarios entienden que las hipotecas verdes son una inversión efectiva compatible con la salud del planeta y la comodidad del hogar. Más de la mitad asegura realizar las reformas que sean necesarias para restaurar las viviendas.

Reglamentaciones

En la actualidad, no hay ninguna ley ni normativa que regule las hipotecas verdes, según lo afirma la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Así tampoco aparece declarado en la Ley 5/2019 de Contratos de Créditos Inmobiliarios. No obstante, la Federación Hipotecaria Europea dispuso la creación de una regulación en las hipotecas verdes en 2015. El proyecto no está solo ni abandonado. Todo lo contrario, la reforma de viviendas energéticas está avalada por el programa de investigación europeo Horizonte 2020 y bancos destacados. Y, por fortuna, también por una gran cantidad de personas interesadas en innovar sus inmuebles.

En resumen…

Hace pocos meses, se extendió una certificación para las hipotecas verdes. La UCI cuenta con más de 31 entidades de crédito en 13 países europeos (3 entidades son españolas).

“Facilitar la transición de las hipotecas verdes es crucial para la realización de una economía climáticamente neutra, especialmente si se tiene en cuenta que el 40% de las emisiones de dióxido de carbono en la Europa son causadas por su parque de edificios y que el 90% de los 220 millones de viviendas están construidas antes del año 2000”, declara Luca Bertalot, secretario general de la Federación Hipotecaria Europea y coordinador de la Iniciativa de Eficiencia Energética Hipotecaria. Bertalot sostiene también que la transformación de los inmuebles en viviendas energéticas reduce el riesgo crediticio, ya que los costes energéticos se reducen.

Las hipotecas verdes son un cambio que no proponen una directiva obligatoria. Sin embargo, al garantizar bajos costos crediticios, muchos propietarios ya han optado por un modo de vida más acorde con la naturaleza. Las hipotecas verdes han llegado por una necesidad superlativa con la intención de quedarse. Es la mejor opción para vivir en armonía entre humanos y el medio ambiente.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Hipotecas

Hipoteca sin ahorro: ¿conviene contratar un préstamo personal para el ingreso al crédito hipotecario?

30 octubre, 2021 No hay comentarios

Cuando se decide comprar una vivienda uno de los principales obstáculos tiene que ver con no tener dinero para solventar el ingreso a un préstamo. En la mayoría de los casos, las entidades bancarias financian hasta un 80% del valor total del inmueble. Ahora bien ¿ cómo se solicita una hipoteca si no se cuentan con ahorros previos para poder solventar ese 20% restante?

En el siguiente artículo te contamos cuales son las posibilidades para que puedas ingresar a un crédito hipotecario sin la necesidad de contar con ahorros extras.

¿Es posible solicitar una hipoteca sin ahorros?

Al momento de solicitar una hipoteca es importante considerar que las entidades bancarias llegan a financiar el 80% de la vivienda como máximo. Por lo tanto, para quienes no disponen del 20% restante, la posibilidad de comprar un inmueble se convierte en una meta casi imposible. Además, a este porcentaje a cubrir se le debe sumar otro 10% que corresponderán a los impuestos y gastos que la propia operación implica.

A través de un préstamo personal

Ante estos casos, algunas personas suelen recurrir al financiamiento del 30% necesario para el ingreso a una hipoteca sin ahorro. Es decir, piden dinero al banco para cubrir lo que la hipoteca no financia y los gastos e impuestos a abonar. El recurso que se puede utilizar en estos casos es el de un solicitar un préstamo personal a otra entidad bancaria.

Según los expertos del mercado hipotecario, se trata de una acción viable y que muchos bancos están dispuestos a ofrecer. Sin embargo, es complicada de llevar adelante y, al mismo tiempo, implica correr el riesgo de sobre-endeudarse.

Por lo tanto, si no dispones de un dinero base como ahorro para ingresar a la financiación de tu vivienda y piensas la posibilidad de adquirir un préstamo personal debes analizar detalladamente lo que implicará mensualmente el pago de las cuotas de ambos créditos. Además, si bien es factible, los créditos personales son mucho más complicados de adquirir ya que los bancos suelen rechazar en gran medida este tipo de solicitudes.

Recurrir a bancos que ofrezcan un 100% de financiación

Otra de las posibilidades cuando no se cuentan con los ahorros suficientes para cubrir los gastos que no financia la hipoteca tradicional es recurrir a una entidad bancaria que pueda financiar el 100% del valor total de casa. Si bien conlleva una complejidad extra, conseguirlas no es algo imposible. Sin embargo, en estos casos también deberás contar con algo de dinero extra ya que deberás cubrir una aproximado del 10% por los gastos e impuestos.

Entonces, ¿es recomendable solicitar un crédito personal para ingresar a una hipoteca?

Anteriormente te mencionamos que existen dos alternativas para poder adquirir una hipoteca sin ahorro. Sin embargo, en la gran mayoría de los casos suele ser una opción realmente complicada.

A continuación, te exponemos los motivos por los cuales solicitar un préstamo personal para ingresar a uno hipotecario puede resultar dificultoso.

Los créditos personales suelen ser más difíciles de conseguir

En primer lugar, se debe tener en cuenta que casi todas las entidades bancarias tienden a rechazar la solicitud de créditos hipotecarios para financiar la entrada a una hipoteca. En consecuencia, no podrás acudir al mismo banco con el que deseas contratar el crédito hipotecario. Por lo tanto, la opción posible es buscar conseguir el préstamo en una entidad bancaria que no solicite una justificación que certifique el uso que se le dará al dinero. Es decir, que no requiera la entrega de facturas y presupuestos.

Otro de los obstáculos que pueden surgir es que la entidad bancaria a la cual se le solicita el crédito hipotecario identifique que tienen contratado un préstamo personal y, por tanto, rechace concederla. Esta situación puede presentarse en el caso de que el banco consulte en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) tu historial crediticio. Una acción muy común que llevan adelante los bancos al momento de otorgar hipotecas.

Vale aclarar en este punto que los datos en el CIRBE no son de actualización diaria. Sino que las entidades bancarias mandan los datos referidos a los créditos otorgados una vez por mes. A su vez, dichos datos tardan aproximadamente siete días en ser procesados y registrados. Es por esto que, una manera de evitar que el banco donde vas a solicitar la hipoteca conozca la existencia de otro préstamo en tu historial, es concretarlo dos semanas antes de que la entidad comience el estudio de tu perfil crediticio.

Entrar a una hipoteca sin ahorro con un crédito personal puede aumentar tu endeudamiento

Además de tratarse de una alternativa bastante compleja de conseguir, es posible que aumente la posibilidad de no poder abonar regularmente la cuota mensual. Es decir, aumenta el riesgo de endeudamiento. Simplemente porque deberías abonar dos cuotas: una correspondiente al préstamo personal y otra de la hipoteca. A su vez, los intereses respectivos a cada crédito.

Al momento de pensar en el monto total en caso de solicitar un crédito personal para ingresar a una hipoteca sin ahorros es importante saber que las cuotas de este tipo de préstamos tienden a ser más altas. Esto se debe a que sus intereses son más elevados y el plazo a pagar es más acotado. El plazo máximo suele ser de entre 8 y 10 años.

Lo vemos con un ejemplo:

Si se desea comprar un inmueble por el valor de 200.000 euros, la hipoteca a contratar financiará 160.000 euros al 1.50% en un plazo de 25 años. El préstamo personal cubrirá el monto restante de 20.000 al 7% en un lapso de 8 años. Así, la cuota de la hipoteca será de 541 euros y la del préstamo 223 euros.

En conclusión, los expertos recomiendan no acudir a un crédito hipotecario para poder solventar el ingreso a una hipoteca sin ahorro. Y, en el caso de hacerlo, recomiendan que las cuotas de ambos créditos no superen el 35% del sueldo mensual del solicitante ya que superarlo implicaría un sobrendeudamiento.

¿Qué otras alternativas existen para ingresar a una hipoteca sin ahorro?

Expertos en el sector hipotecario afirman que existen ciertas alternativas que pueden resultar menos riesgosas que solicitar un préstamo para ingresar a una hipoteca sin ahorro.

Una de ellas, como mencionamos, es buscar una entidad bancaria que logre financiar entre el 90 y el 100% de la vivienda. Muchas veces la búsqueda por cuenta propia puede resultar compleja ya que se requiere de un alto grado de negociación para conseguir este tipo de acuerdo. En estos casos, lo que se recomienda es la contratación de un bróker inmobiliario para que lleve adelante todo el proceso de búsqueda y financiación de la hipoteca que mejor se adapte a tu situación.

Otra alternativa puede ser negociar con la persona vendedora para lograr que acepte alquilar el inmueble con la posibilidad de ser comprado en un futuro. Así, con el paso del tiempo el precio de la vivienda irá disminuyendo debido al pago mensual de la renta. Por lo tanto, al momento de realizar la compra no se necesitará contar con tanta cantidad de dinero extra para formalizar la operación.

Si bien estas alternativas existen y son posibles, puede que no se consiga una financiación por encima del 80%, ni que el vendedor quiera alquilar el inmueble y por lo tanto se lo venda a otra persona.

En definitiva, si la única alternativa que queda es adquirir un préstamo personal para solicitar una hipoteca sin tener ahorro, es preferible posponer la operación. En el momento que dispongas de una caudal de dinero ahorrado podrás concretar la compra sin llegar al sobreendeudamiento.

Si te ha gustado el contenido del post o si te han quedado dudas, te invitamos a que nos dejes tus comentarios.

Si quieres seguir indagando en el mundo hipotecario puedes continuar con la siguiente nota en la que te contamos todo acerca de los brokers inmobiliarios.