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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer si quieres mejorar las condiciones de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?

Debes tener en cuenta que es posible mejorar el interés y rebajar lo que abonar por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes optar por la subrogación de hipoteca, que te permitirá incluso, pasarte del tipo variable a fijo. Aquí te explicaremos en qué consiste esta operación y qué cantidad de dinero te puedes ahorrar.

En primer lugar, es necesario tener en claro que existen dos tipos diferentes de subrogación de hipoteca, por un lado, está la de acreedor y por otro, la de deudor. En este artículo nos enfocaremos solo en la de acreedor, sin embargo, también te contaremos en qué consisten las dos formas de subrogar la hipoteca para que no se presenten inconvenientes ni confusiones.

Subrogación de acreedor

La subrogación de acreedor se trata de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra diferente. Es posible utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que has firmado en su momento, bajar el tipo de interés o bien, pasarte del fijo al variable o al revés.

Subrogación de deudor

Cuando hablamos de subrogación de deudor nos referimos a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. Puedes utilizarla si compras un inmueble hipotecado y te interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Según afirma el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se llevaron a cabo 33 455 subrogaciones de acreedor. Se trata de un 129,3% más si lo comparamos con el 2020. Y se han realizado 10 539 subrogaciones de deudor (+112,2% interanual).

¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?

Con la subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar las condiciones, por ejemplo, el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que la opción de cancelar tu hipoteca y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otra.

Por lo general, para que la nueva entidad bancaria acepte tu hipoteca, será necesario que hayan pasado entre dos o tres años desde que comenzaste a abonar las cuotas con tu actual banco. Se trata de la manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes la capacidad de asumir las cuotas mensuales. Con la subrogación, no será posible ni ampliar el capital de tu préstamo hipotecario ni agregar o sacar titulares u otras garantías.

Puntos que puedes modificar con una subrogación:

El tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca puedes modificar tu interés para abaratar el precio que debes pagar por tus cuotas mensuales. También es posible cambiar tu índice de referencia del IRPH al Euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Podrás pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si te interesa beneficiarte de una mayor seguridad, y a la inversa, es decir, del fijo al variable, en caso de que prefieras esta última modalidad que, hoy en día, presenta ofertas sumamente atractivas.

Vinculación y comisiones

La subrogación del préstamo hipotecario también te permite eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada, o bien, productos adicionales que ya no son necesarios, como seguros o planes de pensiones. De este modo, es posible abaratar significativamente el coste que debes pagar por tu hipoteca cada mes.

Plazo de devolución

Por otro lado, es posible cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca para ajustarlo a tu situación financiera, tanto porque estás en un buen momento y te interesa abonar la hipoteca cuanto antes o bien, porque estás atravesando un momento complicado y quieres pagar menos intereses en tus cuotas mensuales.

Cláusulas abusivas

En caso de que tu préstamo hipotecario tenga una cláusula suelo o un interés de demora demasiado elevado, es posible trasladarla a otra entidad bancaria que las elimine.

Ten en cuenta que, las nuevas condiciones que podrás obtener variarán dependiendo de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta bajar el interés, no será posible eliminar comisiones o extender el plazo. Es por este motivo que resulta fundamental que te informes muy bien en diferentes entidades para analizar cuál es la mejor oferta para ti.

¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?

Subrogar la hipoteca te puede ser muy buena opción si tienes un interés que ronda el 2% y llevas menos de la mitad del plazo abonando por tu préstamo, momento en que los intereses representan un porcentaje más alto en las cuotas. Si este es tu caso, el ahorro medio en intereses puede llegar a ser de aproximadamente unos 20 000 euros, se trata de una cifra muy interesante.

Ten en cuenta que se trata solo de un ejemplo genérico, ya que el ahorro que puedes generar será diferente según el importe pendiente que te queda por abonar, del plazo de devolución, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrece la nueva entidad bancaria.

Para saber cuánto podrías llegar ahorrar puedes utilizar un simulador de subrogación. Solo deberás poner el tipo de interés de tu hipoteca, su importe pendiente, la fecha de la firma del contrato y el plazo original de devolución. El simulador se encargará de calcular qué cantidad de dinero dejarías de pagar si te cambias de entidad bancaria. Además, te dará la opción de contactar con bancos dispuestos a mejorar las condiciones de la hipoteca.

¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?

Nos encontramos atravesando un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario y, si bien resulta muy complicado prever que sucederá en los próximos meses, aún se están brindando en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. Esto se debe principalmente a la reciente subida del Euríbor, varias entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas variables y aumentado sus hipotecas fijas que, no obstante, aún presentan un interés bastante competitivo que rondan el 1,50%. Por otro lado, hay otros bancos que mantienen sus precios bajos en las variables y están rebajando aún más sus fijos.

Subrogar la hipoteca te puede ser de gran utilidad dependiendo del tipo de préstamo que tengas, por ejemplo, si tienes una hipoteca fija es posible cambiar de banco para bajar tu tipo de interés. A pesar de que los bancos están subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bastante bajos en esta modalidad. Si tu hipoteca tiene un interés del 2% o mayor, no será difícil encontrar una entidad que lo baje hasta el 1,50% para abonar unas cuotas más asequibles.

Por otro lado, si tu hipoteca es variable puedes utilizar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos por mes. Si el Euríbor no te da seguridad, una gran idea es pasarte al tipo fijo y abonar una cuota estable. Ten en cuenta que no debes aplazar mucho esta decisión ya que, también puede suceder, que cada vez más entidades bancarias opten por subir sus intereses fijos y dejen de resultar económicos.

¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?

Del mismo modo que cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca tiene un coste. Por ley, la mayor parte de los gastos asociados a la subrogación deben ser asumidos por la entidad bancaria, se trata de los gastos de notaría, registro y gestoría. Tú solo deberás abonar la tasación del inmueble, que debería costar como mucho unos 300 euros, y la comisión por subrogación que se encuentra indicada en la escritura del préstamo hipotecario. El valor de esta comisión suele encontrarse entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te queda por pagar.

En resumen, el coste de subrogar la hipoteca es de aproximadamente un poco más de 500 euros de media. Será necesario hacer cálculos para ver si este desembolso resulta conveniente en comparación con la cantidad de dinero que podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu hipoteca.

Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca

Si quieres llevar a cabo una subrogación para mejorar las condiciones de la hipoteca será necesario, en primer lugar, encontrar una entidad bancaria dispuesta a asumir tu préstamo y formalizar el traslado. Aquí te explicaremos paso a paso cómo hacerlo, no únicamente cambiar tu hipoteca de banco, sino a obtener buenas condiciones:

Analiza el mercado hipotecario

En primer lugar, resulta fundamental estudiar el mercado hipotecario. Esto se debe principalmente a que uno de los motivos más comunes para hacer un cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por eso, debes informarte bien sobre las ofertas. Puedes hacerlo consultando las webs de varios bancos y buscando información sobre sus préstamos hipotecarios para subrogación, tanto exclusivas, como las ofertas estándar. De este modo, no solo será posible saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás valorar si se trata de un buen préstamo a comparación del que tú tienes contratado.

Comparar y negociar

El próximo paso consiste en ir a varios bancos para ver qué oferta te hacen. Una vez que cuentes con varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con los otros bancos para que te ofrezcan una contraoferta. Una vez que te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación.

Debes informar a tu banco que piensas cambiar de entidad bancaria

No sucede en todos los casos, sin embargo, existe la posibilidad de que tu banco está dispuesto a cambiar las condiciones de tu hipoteca para no perderte como cliente. Usa las ofertas que has conseguido con otras entidades bancarias para negociar y obtener una contraoferta.

Aceptar la oferta y esperar la respuesta de tu banco

Una vez que presentas la solicitud, la entidad bancaria te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y deberás decidir si te interesa o no. Si la aceptas, será el banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. Tu entidad bancaria tendrá 15 días para presentar una contraoferta que iguale o incluso, mejore esas condiciones.

Elige entre oferta y contraoferta

Actualmente, puedes elegir de manera libre entre la propuesta del banco nuevo o la contraoferta de tu entidad. Antes debías aceptar la oferta de tu banco si igualaba o mejoraba la otra opción.

Formalizar la subrogación

Por último, si tu entidad no ha brindado una buena oferta, podrás cambiar la hipoteca de banco. Ten en cuenta que hay que hacer una escritura de subrogación y afrontas los gastos que esto conlleva.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?

Para llevar a cabo una subrogación deberás cumplir con ciertos requisitos para que el nuevo banco acepte asumir y mejorar las condiciones de la hipoteca:

Solvencia económica

Debes tener una buena situación laboral y financiera. Es fundamental contar con un buen sueldo, un trabajo estable y no muchas deudas.

Ten en cuenta que el capital pendiente no debe superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, lo más probable es que ningún banco apruebe tu solicitud. Por otro lado, el plazo de reembolso luego del traslado no podrá ser mayor a los 30 años.

Cantidad de cuotas abonadas

También, deberás haber abonado las cuotas durante al menos dos años. Por lo general, se exige este punto para demostrar que has logrado hacer frente a tu hipoteca. No obstante, algunos bancos solo piden un año.

Documentos que debes entregar

Para demostrar que cumples con los requisitos debes entregar cierta documentación al nuevo banco:

Información personal y económica

Se trata del DNI o NIE, una copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta.

Información financiera

Los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura del préstamo hipotecario. Además, deberás autorizar al banco para que consulte tus datos en la CIRBE, donde se encuentra tu historial crediticio.

Información de la vivienda

Se trata de la nota simple, la escritura y el informe de tasación del inmueble.

Probablemente, la nueva entidad bancaria te solicite información adicional o bien, prescinda de alguno de estos documentos.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Swaps sobre hipotecas: ¿De qué se trata?

17 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber con respecto a los swaps sobre hipotecas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, la crisis ha dejado a la vista que algunos productos que parecen sencillos a simple vista, en realidad no lo son. Por otro lado, también ha logrado afianzar la recomendación de que, previo a suscribir un contrato financiero, es fundamental leer con atención la letra pequeña. Dentro del mundo de los préstamos hipotecarios otro de los conceptos que es necesario tener en claro y que, además, se ha puesto de moda son los swaps.

¿De qué se tratan los swaps sobre hipotecas?

Cuando hablamos de swaps, nos referimos a un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a posibles subidas en los tipos de interés. Consiste en un contrato complejo, principalmente utilizado por empresas al llevar a cabo ciertas inversiones o bien, compras a crédito. Los swaps serán grandes aliados para cubrir las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto.

Una manera de definirlo es como un producto derivado, que es de utilidad como cobertura ante un posible ascenso en tipos de interés. Los swaps son un producto muy usado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, sin embargo, debemos tener en claro que se trata de un instrumento de riesgo. Es utilizado principalmente por inversores cualificados e institucionales.

Swaps sobre hipotecas

Como mencionamos más arriba, los swaps son productos financieros de alto riesgo que por lo general intercambian un tipo fijo por uno variable. No se encuentran vinculados a operaciones concretas y sólo serán de interés para aquellas personas que estén endeudadas por un importe nominal similar al nominal del contrato de swap a punto de suscribir. Lo más común es que quien se encuentre endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, esto significa que, deja el tipo congelado en un nivel determinado. De este modo, se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo establecido y al cliente a pagar la diferencia siempre que el tipo baje.

Varias entidades se encuentran vendiendo préstamos hipotecarios que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. Los swaps vinculados a un préstamo hipotecario permiten pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, más allá de cualquier variación externa. Puede resultar interesante suscribirlo, principalmente si los tipos de interés han bajado demasiado y es probable que en el corto plazo se genere un cambio en la política monetaria de BCE y el Euribor. Los swaps son muy malos si se suscriben con niveles demasiado altos del Euribor y en un escenario en el que, si se aplica una gran probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.

Por otro lado, los swaps que actualmente están perjudicando a una gran cantidad de clientes tienen la siguiente operativa: la entidad abona el cliente el Euribor a tres meses vigente y el cliente abona a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es hoy en día muy alta, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en aproximadamente 3 puntos. Los intereses se calculan de manera periódica sobre el nominal del contrato, que por lo general es el nominal del préstamo hipotecario. Un préstamo con un swap resulta, actualmente, bastante perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se debe pagar hoy en día se ubica en torno al 2,5% como mucho. No obstante, si se tiene un swap, se está pagando como mínimo un interés del 5%, es decir, el doble.

Si el préstamo hipotecario ha sido firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja ya que todavía no corresponde la revisión, es posible que se dé el caso de que el cliente aún pague un 4% por su hipoteca, que con los 3 puntos de diferencia por el swap hagan que el valor financiero se encuentre en un 7% por un periodo de tiempo. Cuando el préstamo hipotecario se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap. Sin embargo, el cliente no se beneficia con la bajada del Euribor.

Los préstamos hipotecarios con swap son más costosos

Es importante tener en cuenta que los swaps únicamente se tratan de productos aconsejables si los tipos se ubican en mínimos y existe la posibilidad de que en el corto plazo el Euribor suba.

Cuando los tipos se encuentran altos, suscribir un préstamo hipotecario con swap resultará muy costoso. Si el contrato es de este tipo, el riesgo de ambas partes no es para nada equitativo. Principalmente porque el cliente puede tener que abonar hasta ese máximo, pero la entidad casi nada. Ese tipo de contratos debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de cláusulas.

Otro punto de gran importancia es que el swap por lo general no aparece en las escrituras del préstamo hipotecario. Esto se debe a que no se trata de una condición o cláusula de la misma. Se considera como un producto ajeno e independiente. Lo más común es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.

¿Cuál es su precio?

El swap tiene un valor. La entidad no aplica una cuota fija por mes. Sin embargo, el préstamo hipotecario aplicará unos tipos de interés concretos, y el swap implicará un valor adicional separado. Muchas de estas operaciones cuestan más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Estos contratos presentan una duración de aproximadamente entre tres y cinco años. Con lo que al cliente le duraría el quebranto bastante tiempo y, después, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.

Resumen

Es importante tener muy en claro que se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.

El swap vinculado a los préstamos hipotecarios es solo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho.

Su valor ronda el 0,20% del importe de financiación del préstamo hipotecario al mes.

Por lo general no figura en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.

Las entidades informan muy poco sobre sus riesgos y su complejo funcionamiento.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión de los swaps sobre hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo obtener un buen préstamo sin domiciliar la nómina?

17 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos darte algunos consejos para que logres obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es domiciliar la nómina?

En primer lugar, resulta importante dejar en claro qué es domiciliar tu nómina. Cuando hablamos de domiciliar la nómina nos referimos a vincular nuestro sueldo (nómina) a una cuenta bancaria determinada. Estas cuentas, por lo general, se denominan como cuentas nómina, ya que se encuentran especialmente destinadas a acoger la nómina y cuentan con todos los servicios necesarios, como por ejemplo, domiciliación de recibos, ingreso de cheques, entre otros.

Las entidades bancarias suelen ofrecer ciertas ventajas a los clientes que vinculan su salario a una cuenta bancaria. Claro que a las entidades bancarias les interesa tener unos ingresos constantes y por eso quieren atraer a clientes asalariados. Los clientes por su parte pueden beneficiarse de esta posición para pedir ciertos regalos y prerrogativas.

Conseguir un buen préstamo sin domiciliar la nómina

Supongamos que tu entidad bancaria habitual no cuenta con un crédito que logre ajustarse a lo que tú necesitas y debas solicitar financiación a otros bancos. En este caso, lo más probable es que únicamente te ofrezcan un buen interés si domicilias tus ingresos. Esto puede ser algo que prefieras evitar si te encuentras a gusto y conforme en tu banco de siempre. Si no deseas llevar tus cuentas a otra entidad bancaria, este artículo es para ti. Aquí te explicamos cuáles son los pasos que debes seguir para obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina.

Infórmate con varias entidades bancarias sobre sus condiciones para préstamos

Lo primero que debes hacer es, solicitar un crédito a diferentes bancos y preguntar de manera directa qué interés te aplicarán si decides no domiciliar la nómina. La mayoría de los bancos te lo aumentarán si no cumples ese requisito, sin embargo, existe la posibilidad de que el tipo continúe resultando atractivo a pesar de ese aumento.

Por ejemplo, en el caso del Préstamo Rápido Online de BBVA. Al domiciliar tu nómina o pensión, este crédito presenta un interés del 3,75% TIN (3,98% TAE). A pesar de que el tipo aplicado sube hasta el 4,75% TIN (5,02% TAE) si no logras cumplir con esa condición. Continúa siendo un interés atractivo si no domicilias tus ingresos, ya que la TAE media actual es del 7,30%, según el Banco de España. Por otro lado, no presenta comisiones de apertura ni de estudio.

El préstamo de BBVA te permitirá obtener entre 3000 y 20 000 euros, con un plazo de devolución como máximo de ocho años. Si requieres de una mayor cantidad de dinero, este banco te da la opción de solicitar hasta 75 000 euros, eso sí, con un interés del 7,20% TIN (8,29% TAE).

Ten en cuenta la opción de solicitar un préstamo a una financiera

Por otro lado, otra opción muy recomendable es acudir a los llamados establecimientos financieros de crédito (EFC). Se trata de financieras que son supervisadas por el Banco de España, cuentan con autorización para prestar dinero, pero no lo guardan. Es por este motivo que, todos sus préstamos pueden ser contratados sin tener la necesidad de domiciliar la nómina.

Por lo general, los créditos de los establecimientos financieros de crédito presentan un interés un poco más elevado a comparación del que aplican las entidades bancarias, sin embargo, no en todos los casos. Por otro lado, no acostumbran cobrar comisiones de apertura ni de estudio, todo esto logra abaratar el coste final de los productos que ofrecen.

Para ejemplificar, uno de los establecimientos financieros de crédito más conocidos es Cofidis. Su Crédito Proyecto cuenta con uno de los intereses más bajos del mercado: desde el 4,95% TIN (5,06% TAE) sin tener la necesidad de domiciliar la nómina. Esta entidad puede ofrecer entre 4000 y 60 000 euros, además, permite devolver el dinero en un plazo de hasta diez años y no cobra comisiones de estudio ni tampoco de apertura.

Debes comparar siempre todos los créditos que te hayan ofrecido

Una vez que hayas logrado reunir las ofertas de varias entidades financieras, esto abarca bancos y establecimientos financieros de crédito, es el momento de compararlas para ver quién te ofrece el mejor crédito. Lo más aconsejable es que observes la tasa anual equivalente (TAE), se trata de una tasa que incluye todos los gastos que puede tener un préstamo, entre ellos los intereses, comisiones, seguros, entre otros. Ten en cuenta que cuanto más baja sea la TAE, más barato te costará el préstamo hipotecario.

Para que puedas hacerte una idea sobre los precios que se ofrecen en el mercado, la TAE media de los préstamos fue del 7,30% en diciembre de 2021, según los últimos datos del Banco de España. Lo más aconsejable es que contrates un crédito con una TAE que se encuentre por debajo de esa media.

Por otro lado, cuando encuentres un buen préstamo, lo idea es acudir a tu banco habitual. Presenta tu caso y, si tu situación económica es buena, es muy probable que tu banco iguale o bien, mejore las condiciones que te ofrece la otra entidad.

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Todo lo que debes saber sobre la cancelación registral de la hipoteca

15 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto a la cancelación registral del préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Una vez que ha llegado ese tan esperado día en el que debes abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario. Ya pasas a ser propietario de tu hogar sin tener la carga financiera mensual que implica realizar la devolución del préstamo. No obstante, no todo ha finalizado ya que te puede quedar un último paso, se trata de la cancelación registral de la hipoteca.

Al momento de abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario, seguramente tengamos la intención de proceder a cancelar el préstamo, las cuotas, las comisiones, los productos asociados, entre otros. Sin embargo, para conseguirlo, será necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Se trata de dejar constancia en el Registro de la Propiedad que nuestro inmueble ha quedado libre de gravamen, y de cargas.

Debemos tener en cuenta que no se trata de un trámite obligatorio, incluso, puedes optar por dejar que pasen veinte años y queda automáticamente libre de cargas, sin ningún tipo de coste. De modo que, la cancelación registral es un trámite voluntario, sin embargo, si optamos por no realizar la cancelación, probablemente nos condicione en el caso de que tengamos la intención de vender el inmueble o bien, si deseamos solicitar otro préstamo. Aquí te explicaremos detalladamente los pasos que debes dar para llevar a cabo la cancelación registral de tu hipoteca.

Pasos a seguir para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario

Si nos interesa llevar a cabo la gestión de la cancelación registral de nuestro inmueble es posible contar con la ayuda de entidades bancarias y gestorías. Por lo general, parten de una base de 120 euros. No obstante, en muchas ocasiones, estos valores no se encuentran regulados y pueden realizar el cobro automático de cantidades bastante altas. Es por esto que, si optamos por hacer estos trámites por nuestra cuenta, la cancelación registral resultará mucho más barata.

¿Cómo realizar la cancelación registral?

Aquí te mostramos los pasos que debemos seguir para poder llevar a cabo esta operación. Algunos de los pasos que debemos realizar para llevar a cabo la cancelación registral, son:

Solicitar el certificado de deuda cero a al banco

Lo primero que debes hacer es solicitar al banco que nos facilite el certificado de deuda cero. Se trata de un certificado que necesitaremos para realizar los siguientes trámites. Ten en cuenta que la entidad bancaria no tiene derecho a cobrarnos a cambio de la entrega del certificado de deuda cero. De este modo lo expresa la circular del Banco de España, en su apartado de «Comisión por cancelación registral de la hipoteca» (págs. 351 y 352). Con respecto a esto, tacha como mala práctica bancaria la intención de querer cobrar para brindar este certificado. Es por esto que, si tenemos esto en claro, el primer paso nos debería de salir completamente gratis.

Reconocimiento de la entidad bancaria ante la notaría

En segundo lugar, tendremos que tener en cuenta los gastos de notaría. Se trata de un trámite que consiste en que la entidad bancaria reconozca ante una notaría que el préstamo hipotecario se encuentra cancelado y por ende el inmueble ya está totalmente libre de cargas.

Del mismo modo que sucede en el apartado anterior, la entidad bancaria intentará cobrarnos debido al desplazamiento del apoderado del banco, a la notaría, sin embargo, se trata de un gasto que también es considerado como una mala práctica bancaria por el Banco de España.

Una vez la entidad bancaria haya reconocido frente a un notario nuestra deuda cero, tendrá que remitirnos la escritura de cancelación o carta de pago.

Con respecto a este paso debemos tener en cuenta que solo tendremos que pagar los gastos de la minuta del notario, esto es, aproximadamente entre 90 y 137€.

Liquidar los impuestos que correspondan de la Comunidad Autónoma

Por otro lado, otro de los pasos que debemos dar para la cancelación registral de la hipoteca será el de liquidar los impuestos que correspondan de nuestra Comunidad Autónoma. Para esto, será necesario llevar la escritura de cancelación y deberán facilitarte el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Ten en cuenta que, en este paso tampoco tendremos la obligación de abonar absolutamente nada.

Presentar la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD

En último lugar se encuentra el cuarto paso que debemos dar para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario. Se trata de acudir con la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD, y de esta forma hacer efectiva la cancelación del préstamo hipotecario. Cada registrador cuenta con una minuta, es por esto que el coste puede discernir de uno a otro bastante, puede ir aproximadamente de 24 a 84 €.

Una vez que hayamos llevado a cabo cada uno de estos pasos, pasaríamos a ser los únicos propietarios de nuestra vivienda, sin préstamos hipotecarios ni entidades bancarias de por medio.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la cancelación registral de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué cantidad de dinero es necesaria al momento de solicitar hipoteca para comprar casa?

15 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la cantidad de dinero que necesitarás a la hora de comprar casa y pedir la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al momento de pensar en comprar casa y solicitar un préstamo hipotecario que nos permita financiar dicha compra, la entidad bancaria rara vez nos ofrecerá una hipoteca mayor al 80% del coste de la vivienda. Es por este motivo que, generalmente, debemos afrontar un desembolso inicial para la compra de nuestra vivienda.

Aquí te explicaremos cuánto dinero debemos ahorrar para lograr comprar una casa, dependiendo de la financiación que nos brinde la entidad bancaria, y los diferentes gastos asociados de la compra-venta de un inmueble.

Si te interesa saber la cantidad de ahorros que debes tener previamente para aportar para la entrada de la hipoteca, este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son los factores que debes tener en cuenta. Por un lado, la financiación que concede la entidad bancaria, y por el otro, los gastos e impuestos que implica la compra de una vivienda.

¿Cuánto dinero nos concederá la entidad bancaria para la hipoteca?

Por lo general, los bancos llegan a financiar hasta un 80% sobre el valor de tasación o el importe de compraventa, el menor de ambos. Sin embargo, también podemos encontrar otras opciones, ya que hay bancos que pueden financiar hasta el 90-95% del valor de tasación.

La ventaja que más resalta al financiar sobre el valor de tasación es que, cuando una sociedad de tasación evalúa la casa y determina que el valor de tasación es mayor al precio por el que compras el inmueble, obtendrás una hipoteca que puede cubrirte el coste total que tendrás que abonar al vendedor. Por ejemplo:

Situación 1

Si se trata de un préstamo hipotecario del 80% del valor más bajo entre compraventa y tasación con un valor de tasación de 120 000 euros y un precio de compraventa de 100 000. La hipoteca del 80% sobre el valor más bajo entre compraventa y tasación sería de 80 000 euros.

En este caso, el cliente debería aportar 20 000 euros para afrontar el coste de la vivienda. A esto debemos sumar el valor de los gastos de compraventa de vivienda e hipoteca, que puede significar un 10-15% del precio del inmueble. Este es el caso de la mayor parte de los préstamos hipotecarios.

Situación 2

En caso de que se trate de un préstamo hipotecario del 90% del coste de compraventa, con un valor de tasación de 120 000 euros y un valor de compraventa de 100 000 euros. La hipoteca del 90% sobre el precio de compraventa es de 90 000 euros.

En esta situación, el cliente deberá aportar solo 10 000 euros para pagar la compra de la vivienda, además de los gastos. Esto implica una reducción de 10 000 euros en el dinero que necesitarás para comprar una casa en comparación con la situación 1 que resulta mucho más común.

Situación 3

Si se trata de una hipoteca del 80% del valor tasación, con un valor de tasación de 120 000 euros y un precio de compraventa de 100 000 euros. El préstamo hipotecario del 80% sobre la tasación es de 96 000 euros.

Aquí, el cliente deberá aportar 4000 euros para pagar el precio del inmueble, además de los gastos. Si nos encontramos en esta situación supondría la posibilidad de llegar a una financiación de casi el 100% del valor de compra de la hipoteca. Sin embargo, debemos tener en cuenta que no todos los bancos nos permiten acceder a más del 90% de financiación. Algunas entidades pueden ayudarnos a obtener hasta el 100% de financiación, dependiendo del caso particular de la operación.

Con respecto a la financiación para segunda vivienda, las condiciones se vuelven un poco más exigentes. Como mucho será posible pedir entre un 60% y un 70% de financiación según la entidad bancaria con la que solicites la hipoteca. El mayor plazo al que contratar la hipoteca también disminuye, por lo general, a 25 años.

Es fundamental, al momento de comprar una casa, considerar el ahorro que debemos aportar. Para esto debemos tener en cuenta nuestros ingresos netos por mes y el ahorro que podemos aportar para la entrada y los gastos, esto nos da un valor estimado del precio máximo de la vivienda que podríamos comprar de acuerdo a nuestras características.

Por otro lado, es importante destacar que, como mencionamos más arriba, los bancos nos financiarán como mucho el 80% sobre el valor más bajo entre compra y tasación, por lo que muchas veces resulta fundamental cierta negociación con la entidad bancaria para lograr obtener una financiación sobre tasación, en vez de sobre compra, por ejemplo. Con respecto a este punto, es necesario destacar el rol de los brokers hipotecarios intermediarios que se encargan de negociar las condiciones de tu hipoteca con diferentes bancos. El principal beneficio de los brokers hipotecarios es que poseen acuerdos preferenciales con diferentes entidades, de modo que pueden llegar a obtener condiciones más interesantes que las que podríamos conseguir por nuestra cuenta.

Contratar su servicio nos dará la posibilidad de, dependiendo de nuestro perfil, encontrar la hipoteca que mejor se adapte a nosotros, suponiendo a veces acceder a esa financiación extra para no tener que aportar demasiados ahorros de nuestro dinero al momento de comprar una casa y solicitar una hipoteca.

Otra forma de obtener una financiación más alta es poseer otro inmueble libre de cargas como segunda garantía.

Los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda

Los gastos de hipoteca y compraventa de vivienda son un muy importantes a la hora de calcular lo que debemos ahorrar para solicitar el préstamo hipotecario. Los costes son los de notaría, gestoría, registro, tasación e impuestos: AJD o el ITP según la vivienda.

En total, los impuestos y gastos implican un ahorro de entre el 10 y el 15% del valor de la vivienda que vas a adquirir.

¿Cuánto dinero debo ahorrar para comprar casa?

Si tenemos un 20% que no se encuentra cubierto por la hipoteca y también serán necesarios unos ahorros de entre un 10% y un 15% de los gastos e impuestos por comprar una vivienda y pedir una hipoteca, el cliente debe ahorrar un mínimo del 30% para comprar casa.

¿Es posible pedir hipoteca sin ahorros?

Podemos encontrar algunas excepciones en las que es posible obtener una hipoteca a pesar de no tener suficientes ahorros. Por ejemplo, puedes optar por pisos propiedad del banco, con el fin de liberarse de cargas de inmuebles, las entidades buscan ofrecer hipotecas especiales, con mejores condiciones. Generalmente, los bancos brindan hipotecas 100% en estos casos.

Otra alternativa es tener un trabajo estable con más de 5 años de antigüedad en tu empresa. Por ejemplo, si eres funcionario o tienes un contrato indefinido de años de antigüedad en tu empresa.

Por otro lado, puedes contactar con establecimientos financieros de crédito (EFC). No se trata de bancos propiamente dichos, sin embargo, brindan financiación en hipotecas y suelen ser más flexibles. A cambio, las condiciones de financiación son un poco más duras, principalmente, tipos de interés más altos.

Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la cantidad de ahorros que necesitas para comprar casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cuota de amortización de la hipoteca: ¿Cómo calcularla?

En Hipotecas

Cuota de amortización de la hipoteca: ¿Cómo calcularla?

12 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo calcular la cuota de amortización de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy habitual que las personas se pregunten de qué manera se calcula la cuota de amortización de la hipoteca. Esto se debe, principalmente, a que no terminan de comprender los datos como por ejemplo, cuánto paga de interés y de capital o la cantidad de la cuota. Es por este motivo que hemos decidido contarte de qué manera se compone la cuota de amortización de la hipoteca, en base al sistema de amortización francés, que por lo general, se trata del más usado. Aclararemos la separación en intereses y capital de la cuota de amortización de la hipoteca.

Sistema francés

Para calcular la cuota de amortización de la hipoteca contamos con algunas herramientas, sin embargo, lo más aconsejable es usar papel, lápiz y ponerse a realizar los cálculos uno mismo, o bien, puede hacerlo utilizando excel. Por otro lado, la entidad bancaria debe darnos un ejemplo representativo de cómo sería la cuota de amortización, no obstante, si quieres ser precavido o te interesa adelantarte y realizar tus propios cálculos, o quieres comprender mejor estos datos, explicaremos los conceptos con un ejemplo práctico.

El sistema francés es el más elegido para calcular la cuota de amortización de las hipotecas. Este tipo de sistema lleva ese nombre debido a la forma de la devolución. Se trata de una cuota constante cada mes en la cual lo que varía es la composición de la parte de amortización del capital e intereses.

Es decir, la cuota de amortización de la hipoteca es el resultado de los Intereses más la amortización del capital.

Partes de la cuota

Intereses

Se trata de la parte con la que remuneramos a la entidad bancaria el préstamo hipotecario.

Amortización del capital

Nos referimos a la parte de la cuota que es destinada a devolver el dinero que nos han prestado.

También, este sistema se caracteriza porque en los primeros años debemos abonar una mayor cantidad de intereses en comparación a la amortización de capital.

¿De qué manera calcular esta cuota?

La cuota constante de amortización de la hipoteca se calcula por medio de una fórmula de actualización:

Será necesario dividir el importe del préstamo hipotecario entre esta fórmula, de manera que la fórmula para calcular la cuota hipotecaria se quedaría como sigue:

P: refiere al importe del préstamo hipotecario.

i: se trata del tipo de interés anual. Debe dividirse entre doce ya que abonamos la cuota del préstamo hipotecario cada mes. Por supuesto que, si tenemos una hipoteca a tipo de interés variable este interés será diferente cada año, o cada periodo en que se revise el Euribor aplicable a la hipoteca, y deberás recalcular la cuota de amortización cada vez que cambie.

n: es el número de periodos en los que se paga la hipoteca, más bien, número de meses en este caso.

¿Cómo calcular intereses y amortización del capital en cada cuota?

Si quieres calcular la composición de esta cuota resulta fundamental tener claro el concepto de capital pendiente. La palabra lo explica, se trata del capital que aún debemos pagar de la hipoteca. Todos los meses este capital se reduce. El capital pendiente solo baja al restarle la parte de la cuota que corresponde a la amortización, para explicarlo, aquí va un ejemplo.

Los intereses se calculan como:

Intereses = (Capital pendiente * tipo de interés)/12

Por otro lado, la amortización de cada cuota se calcula como:

Amortización por cuota = Cuota – Intereses por cuota

Calcular la cuota de amortización de la hipoteca en Excel

El programa Microsoft Excel puede ser un gran aliado a la hora de calcular esta cuota de manera sencilla. Bastará con unos conocimientos básicos, arrastrando celdas abajo con el ratón podemos crear el cuadro amortizativo de la hipoteca.

La fórmula que debemos utilizar en Excel, con el signo menos delante, es la siguiente:

Fórmula para el cálculo de la cuota de amortización hipoteca

El nombre de la formula es «PAGO» y está compuesta por los siguientes argumentos que podemos: «tasa», equivalente a la «i» anterior; «nper», equivale a la «n» anterior y «va», a la «P» anterior. No es necesario completar los argumentos restantes que se encuentran entre corchetes para calcular la cuota de amortización de la hipoteca.

Esta fórmula nos brindará la cuota de amortización de la hipoteca que tendrás que afrontar siempre y cuando el tipo de interés no varíe. El interés no variará si tenemos una hipoteca a tipo fijo sin embargo, si lo hará anualmente o cuando se revise el tipo si se trata de una hipoteca variable.

Con esta fórmula solo obtendrás el importe de la cuota, no la distribución de la misma entre amortización e intereses. Es fundamental añadir el signo menos delante de la fórmula para que nos de la cantidad de la cuota en positivo. Por otro lado, ten en cuenta que al introducir el valor «tasa» tendrás que dividirlo entre 12.

Motivos para calcular esta cuota tú mismo

Si calculas la cuota de amortización de la hipoteca tú mismo podrás ver de manera clara qué vas a pagar y en concepto de qué. Además de observar cómo va reduciendo la deuda.

Por otro lado, en Excel puedes variar y, si contratas una hipoteca a tipo variable, puedes ir probando con las previsiones del Euribor para prever cómo quedaría la cuota. Así como también, de comparar en qué nos repercute la subida del diferencial si dejamos de contratar uno o varios seguros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre calcular la cuota. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cuentas vinculadas a la hipoteca: todo lo que debes saber

En Hipotecas

Los bancos se despiden de las hipotecas fijas baratas

11 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte por qué comienzan a desapareces las hipotecas fijas baratas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Durante estos últimos años, las entidades bancarias han puesto el foco en ofrecer hipotecas fijas baratas. Es por estas rebajas que, en 2021 se ha realizado la firma de los intereses fijos más bajos que podemos ver en la historia de España, presentando tipos que rondan el 1%. Sin dudas, la estrategia logró convencer a los clientes, aproximadamente un 60% de las hipotecas que han sido firmadas en 2021 fueron a tipo fijo, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

No obstante, se puede prever que esta apuesta por las hipotecas estables ya está llegando a su límite. Ya van al menos tres entidades que optaron por rebajar sus préstamos hipotecarios variables y aumentar el coste de sus hipotecas a tipo fijo en el último tiempo. Se trata de una decisión que claramente se vincula con la subida del Euribor. Luego de que la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, hablara sobre una posible subida de los tipos de interés para controlar la inflación.

Aquí te explicaremos cuáles son las entidades bancarias que ya han llevado a cabo estas modificaciones y de qué manera afectan al precio final de sus productos.

Las entidades bancarias que apuestan por las hipotecas variables

Se trata de BBVA, COINC y Bankinter. Todos ellos han modificado su estrategia y puesto el foco sobre las hipotecas variables. Presentan una rebaja significativa de sus intereses. Sus préstamos quedarían de la siguiente manera:

BBVA

El interés de la Hipoteca Variable de BBVA previo a la modificación era del 1,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% en los restantes. Luego de la modificación es del 0,99% el primer año y de euríbor más 0,99% los próximos. Se encuentra bonificado en un punto porcentual por domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad bancaria.

COINC

La Hipoteca Variable de COINC previo al cambio presentaba un interés del 1,89% en el primer año y de euríbor más 0,89% los restantes. Con la modificación es del 1,50% durante el primer año y de euríbor más 0,80% los siguientes. No es necesario contratar ningún otro producto para conseguir esos tipos.

Bankinter

El interés de la Hipoteca Variable de Bankinter antes de la modificación era del 1,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% en los siguientes. Con la modificación es del 1,25% para el primer año y de euríbor más 0,85% los restantes. Se encuentra bonificado en 1,30 puntos porcentuales por abrir una cuenta en Bankinter y contratar sus seguros de vida y hogar además de su plan de pensiones.

Las hipotecas fijas baratas han sido dejadas de lado

En estos mismos bancos, es decir, BBVA, COINC y Bankinter, también han tomado la decisión de subir los intereses de sus hipotecas fijas:

BBVA

La Hipoteca Fija de BBVA previo al cambio presentaba un interés del 1% con un plazo de hasta 15 años, del 1,20% hasta 20 años, del 1,35% hasta 25 años y del 1,45% hasta 30 años. Actualmente es del 1,35% si se trata de un plazo de hasta 15 años, del 1,40% hasta 20 años, del 1,45% hasta 25 años y del 1,50% hasta 30 años. Esos tipos se encuentran bonificados en un punto porcentual por domiciliar la nómina además de contratar seguros de hogar y vida de la entidad bancaria.

COINC

El interés de la Hipoteca Fija de COINC antes de la modificación era del 1,25% a 10 o 15 años, del 1,30% hasta 20 años, del 1,35% hasta 25 años y del 1,40% hasta 30 años. En la actualidad es del 1,30% a 10 años, del 1,35% hasta 15 años, del 1,40% hasta 20 años, del 1,45% hasta 25 años y del 1,50% hasta 30 años. No es necesario contratar productos para lograr obtener esos tipos.

Bankinter

El interés de la Hipoteca Fija de Bankinter antes del cambio era del 1,25% a 10 o 15 años, del 1,30% hasta 20 años, del 1,35% hasta 25 años y del 1,45% hasta 30 años. Luego del cambio es del 1,45% hasta 10 años, del 1,50% hasta 15 años, del 1,55% hasta 20 años, del 1,60% hasta 25 años y del 1,65% hasta 30 años. Estos tipos se encuentran bonificados en 1,30 puntos porcentuales a cambio de abrir una cuenta en Bankinter y contratar sus seguros de vida y hogar así como también, su plan de pensiones

¿Por qué los bancos rebajan sus tipos variables y dejan atrás las hipotecas fijas baratas?

Hasta el momento, el foco de las entidades bancarias se encontraba en abaratar sus hipotecas fijas. El principal motivo detrás de esta estrategia se encuentra vinculado con el Euribor, ya que llevaba cinco años cotizando en mínimos históricos, de hecho, negativos. Como las hipotecas variables se referencian a este indicador, si el Euribor baja, también lo harán los intereses y la rentabilidad que obtienen las entidades bancarias con este tipo de productos. La mejor manera de revertir esto fue optar por tipos fijos que resulten más atractivos además de incentivar la contratación de hipotecas fijas con el fin de obtener un beneficio más elevado.

No obstante, en las últimas semanas, el Euribor ha cambiado su tendencia a la baja y ha llevado su valor diario del -0,431% el 1 de febrero hasta un -0,283% el 14 de febrero a pesar de que aún se ubica en números negativos. Este aumento se encuentra relacionado de manera directa con las declaraciones de la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, a inicios de febrero. Lagarde mencionó una posible subida de los tipos de interés en la eurozona.

Para resumir, el euríbor empieza a cotizar al alza, motivo por el cuál las entidades bancarias ahora ponen su interés bancos en sus hipotecas variables. El objetivo es hacerlas más tentadoras para atraer potenciales clientes, BBVA, COINC y Bankinter han optado por abaratarlas y desmejorar las condiciones de sus hipotecas fijas.

¿Hipoteca variable o fija?

No hay una respuesta certera, la realidad es que es posible que una mayor cantidad de bancos apliquen esta estrategia comercial en las próximas semanas. Si te interesa comprar una vivienda próximamente, lo más probable es que te preguntes qué si debes aprovechar el momento y contratar una hipoteca variable más barata o bien, protegerte de las futuras subidas del Euribor optando por una hipoteca fija.

No se sabe con certeza cómo reaccionarán los mercados en el largo plazo tampoco cuál será la dirección que tomará el Euribor. Es por esto que lo más aconsejable es basarte en tu tolerancia al riesgo:

Si deseas pagar menos a corto plazo, una hipoteca variable puede ser la opción ideal. Por otro lado, ten en cuenta que asumirás el riesgo de que aumenten las cuotas. Lo mejor es hacer cálculos para saber si podrías pagar las cuotas con Euribor más elevado, por ejemplo al 1%, al 2%, etcétera.

Si te interesa más la tranquilidad, una hipoteca fija es una buena opción. Pagarás más a corto plazo, pero probablemente te salga a cuenta a la larga si el Euribor sube demasiado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la decisión de las entidades bancarias de dejar atrás las hipotecas fijas baratas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Hipotecas

Impago de hipoteca: ¿Qué sucede si mi expareja no paga su parte?

11 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte que hacer ante una situación de impago de hipoteca en caso de que tu expareja no aporte su parte. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En primer lugar, es importante aclarar que al gestionar los bienes inmuebles en caso de divorcio o separación es muy importante decidir y planificar un régimen económico acorde a las necesidades de cada pareja.

De esta manera, se pueden evitar una gran cantidad de problemas. Por ejemplo, quién se queda con la vivienda y se hace cargo de la hipoteca en caso de divorcio. También, de qué manera se reparten los gastos al momento de vender una casa en dicho supuesto.

Aquí te explicaremos qué ocurre si dos personas son titulares de un préstamo hipotecario y se da un impago de hipoteca por parte de una de ellas.

¿Qué sucede si mi expareja deja de pagar su parte de la hipoteca?

El impago de hipoteca por una de las partes es una situación muy común. Puede suceder tanto por problemas económicos como porque no se ha logrado llegar a un acuerdo. Cuando en una separación uno de los dos cónyuges deja de abonar su parte de la hipoteca, puede perjudicar de manera grave al otro, ya que éste deberá afrontar totalmente solo las cuotas mensuales.

Si una pareja solicita una hipoteca compartida, esto significa que, cada uno debe pagar una parte de la cuota, que generalmente se trata del 50%. Las dos partes se comprometen a afrontar a sus cuotas mensuales. Esto se conoce como deuda solidaria, en otras palabras, ambos son codeudores frente a la entidad bancaria.

Al ser ambos codeudores solidarios frente al banco, si uno de ellos decide no pagar, el otro deberá responder por él. De modo que, estará obligado a pagar él solo la totalidad de las cuotas hipotecarias. De no hacerlo, el banco puede realizar una ejecución hipotecaria, ya que éste no tiene interés en saber quién paga y quién no, siempre que se abonen las cuotas en tiempo y forma.

¿Qué puedes hacer si tu expareja no paga su parte?

Primero, es necesario hacer resaltar especialmente la gran importancia de continuar pagando las cuotas del préstamo hipotecario más allá de que nuestra ex pareja haya dejado de hacerlo. Esto se debe a que, de no hacerlo, la entidad bancaria puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Por medio del cual, el banco no sólo nos reclamará las cuotas que debemos, sino que puede también, puede añadir hasta un 25% del importe adeudado, a modo de penalización.

Para dejar de lado la posibilidad de que la entidad bancaria inicie un proceso de ejecución hipotecaria, es fundamental continuar abonando las cuotas.

Para lograr demostrar quién ha sido el que se hizo responsable de pagar las cuotas, será necesario solicitar los justificantes de pagos. También, podemos encontrar algunas opciones por medio de las cuales será posible solucionar la situación.

Llegar a un acuerdo

Lo ideal es llegar a un acuerdo para que nuestra ex pareja abone las cuotas atrasadas. Si se llega a un acuerdo amistoso entre los cónyuges, por medio del cual el deudor le devuelva a su expareja la cantidad que corresponde según las cuotas que ha estado pagando, más los intereses de demora. Si no lo logras, puedes reclamarlos por la vía judicial.

Vía judicial

Por otro lado, de no llegar a un acuerdo, el cónyuge que se ha visto obligado a hacer frente en solitario al pago del préstamo hipotecario tendrá la posibilidad de reclamar a su expareja la deuda por vía judicial. Para conseguirlo, será necesario contar con la escritura de la casa, así como también, con los recibos conforme ha estado pagando la hipoteca.

Es necesario resaltar que el plazo máximo para reclamar es de cinco años, una vez pasado ese tiempo, la deuda prescribirá. Si a la hora de ejecutar la sentencia la parte deudora no puede hacer frente a la cantidad que debe, se embargará su mitad indivisa del inmueble.

Comprarle la parte de la vivienda de nuestra ex pareja

Otra opción es comprar su parte y quedarnos con la hipoteca. Es lógico que el cónyuge que ha continuado abonando la hipoteca, por lo general, sea el que tiene mayor solvencia económica. Es por esto que, una buena idea es que le compre a su ex pareja su parte del inmueble.

Sin embargo, para conseguirlo, debemos hacer una novación hipotecaria. Esto consiste en acordar con la entidad bancaria la modificación de una o más cláusulas de las escrituras del préstamo hipotecario, de este modo pasará a tener un solo titular.

Vender la casa y cancelar la hipoteca

Por último, otra opción es vender el inmueble y cancelar la hipoteca. En el caso de que aún quedara dinero del resultado de la venta, éste deberá repartirse en partes iguales, si se trata de bienes gananciales, o de manera proporcional, en separación de bienes.

No obstante, en los dos supuestos será necesario descontar al deudor el importe total que le falta por pagar del préstamo hipotecario, además de los gastos de demora.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones en caso de impago de hipoteca por parte de tu ex pareja. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Hipotecas

Cuentas vinculadas a la hipoteca: todo lo que debes saber

4 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a la hipoteca y cuánto debes abonar de comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Por lo general, las entidades bancarias suelen imponer la apertura de una cuenta vinculada al préstamo hipotecario para la compra de vivienda.

Esto no es una obligación para el cliente, puede optar por no contratar este producto y abonar las cuotas del préstamo hipotecario por medio de una domiciliación de los recibos en otra entidad, por transferencia o realizando un ingreso en efectivo.

La tasa de mantenimiento para las cuentas vinculadas a la hipoteca únicamente puede cobrarse en las hipotecas firmadas luego de abril de 2012.

Es normal que surjan dudas en torno a las cuentas vinculadas a la hipoteca. Por ejemplo si es obligatorio abrir una cuenta vinculada al contratar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria puede imponernos el pago de comisiones por ella, qué ocurre con este producto si cancelas la hipoteca de manera anticipada, entre otras.

Aquí te explicaremos ésas y más dudas para que sepas de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a las hipotecas y qué comisiones llevan.

Cuentas vinculadas a la hipoteca

Las cuentas vinculadas son aquellas en la que te cargan las cuotas de tu préstamo hipotecario. Es un producto simple, siendo la citada o las relacionadas con la misma, como por ejemplo, el abono del seguro asociado al préstamo, sus únicas funciones. Esto quiere decir que no será útil para abonar impuestos, el recibo de la comunidad o la factura del teléfono, entre otras posibilidades.

Sin embargo, más allá de su simplicidad, las cuentas instrumentales cuentan con algunas características y opciones que es conveniente tener en cuenta.

¿Son obligatorias las cuentas vinculadas?

Que las cuentas vinculadas a la hipoteca sean obligatorias puede variar dependiendo de la situación, de un aspecto tan sencillo como que así figure o no en el contrato entre ambas partes.

De esta forma, la entidad bancaria de turno puede obligarte a contar con una cuenta vinculada cuando en el contrato de la hipoteca lo imponga de manera previa. En este caso, el banco tendrá que informarte de ello previo a formalizar la relación contractual y deberá recogerlo de manera clara en el escrito.

¿Hay alternativas a las cuentas vinculadas para abonar las cuotas del préstamo hipotecario?

La respuesta a esta pregunta es sí. En caso de que esta imposición no se vea reflejada en el contrato, será posible llevar a cabo los pagos por medio de cualquiera de las siguientes vías:

Por medio de una domiciliación de los recibos del préstamo hipotecario en una cuenta de otra entidad.

Por transferencia.

Mediante un ingreso en efectivo en la propia entidad bancaria.

La gran mayoría de los bancos exige en ese documento que el cliente abra una cuenta en el propio banco para facilitar la gestión del producto. Lo cierto es que por lo general resulta ser más práctico para el usuario. No obstante, si te interesa mantenerte firme en tu negativa a hacerlo, más allá de que te insistan, no es se trata de un punto obligatorio. Ten en cuenta que, esta situación significaría llegar a un acuerdo entre las partes previo de firmar el contrato para realizar los pagos.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es dedicarle algo de tiempo a averiguar las posibles comisiones que te cobrará la entidad bancaria sin que lo notes. Esto sin importar cuál sea el producto financiero. Con respecto a las cuentas vinculadas a las hipotecas, la tasa bancaria más común es la de mantenimiento y en la que más atención debes poner.

Por otro lado, si no te encuentras totalmente a gusto con el servicio que recibes o las comisiones a las que debes hacer frente, siempre puedes optar por elegir otro proveedor.

Comisión de mantenimiento en las cuentas vinculadas

Las comisiones bancarias son un punto fundamental para calcular la rentabilidad de cualquier tipo de producto financiero. En las cuentas vinculadas, una de las claves se encuentra a la hora en que suscribiste la hipoteca. El motivo es muy simple, por ley, las entidades bancarias no cuentan con el derecho a cobrar comisión de mantenimiento en todas aquellas hipotecas firmadas antes de abril de 2012. Eso sí, debe tratarse de cuentas que solo se utilicen para abonar las cuotas del préstamo hipotecario y no para cualquier otra fin.

Luego de dicha fecha, la entidad bancaria sí puede cobrarte comisión de mantenimiento por la cuenta vinculada. Deberás cumplir dos condiciones:

Informarte antes de la firma del contrato de que va a imponerte una tasa.

Mantener constante la cuantía de ese extra durante la vida del producto. Esto quiere decir que, el banco no podrá modificar unilateralmente el valor de la comisión por mantenimiento en las cuentas vinculadas a la hipoteca.

¿Es conveniente contar con una cuenta vinculada a la hipoteca?

Si bien, siempre es necesario analizar la situación ya que cada caso es diferente, lo más aconsejable es abrir una cuenta vinculada en el mismo banco con el que se contrata la hipoteca. Particularmente, si no cuenta con comisión de mantenimiento, esto puede venir dado por defecto en la oferta comercial o bien, obtenerse en el paso de las negociaciones previas a la formalización del documento.

¿Cómo cerrar una cuenta vinculada a la hipoteca?

Si ya has terminado de abonar tu hipoteca y deseas cancelar la cuenta vinculada, tendrás que comunicárselo al banco específicamente. En caso contrario, es posible que la entidad bancaria continúe cargándote comisiones de mantenimiento.

¿Es posible cancelar de manera anticipada?

Si optas por cancelar el préstamo hipotecario antes de que finalice, no será suficiente con abonar los pagos pendientes en la cuenta vinculada. La realidad es que deberás ordenar expresamente a la entidad, por escrito, que aplique dichos fondos a la cancelación anticipada de la hipoteca.

De todas formas, si cuentas con una misma cuenta vinculada a distintos préstamos concedidos por el mismo banco, esto puede ser uno hipotecario y otro personal, al hacer un ingreso, debes especificar por escrito qué deuda puntual deseas saldar para que el banco atienda tu orden de manera correcta.

Por último, es importante resaltar que, si la cuenta vinculada se encuentra a nombre de dos titulares por compartir el préstamo hipotecario, su cancelación requerirá del consentimiento de ambas partes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las cuentas vinculadas a la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar vivienda en España: las hipotecas son la mejor opción

3 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo han aumentado las financiaciones con préstamos hipotecarios para comprar vivienda en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Más de la mitad de quienes han optado por comprar vivienda en España decidieron financiar la operación por medio de hipotecas.

Comprar vivienda en España

Comprar vivienda en España con una hipoteca vuelve a tratarse de la mejor opción en el mercado. La realidad es que durante algunos años la mayoría de las operaciones se abonaban al contado. Sin embargo, hoy en día vuelve a ser conveniente para los compradores la financiación bancaria para comprar vivienda en España.

Datos de los notarios

Como afirman los datos de los notarios, en 2021 llegaron a llevarse a cabo unas 676 775 compraventas de viviendas en España. De esta cifra, se firmaron 344 432 hipotecas. En los dos casos se trata de la cifra más elevada desde 2007. Esto significa que, el 50,9% de todas las viviendas que cambiaron de manos en el año pasado requirió de una hipoteca para formalizar la operación.

Hace ya dos años que esta tendencia se ha instalado en el mercado. Consiguiendo quebrar con nueve años, de 2011 a 2019, de hegemonía de las operaciones al contado. En 2013, dos terceras partes de las operaciones fueron abonadas al contado. Tratándose de un momento en que el sector financiero tenía cerrado el grifo del crédito y el valor de los inmuebles continuaba cayendo.

Nuevos intereses de los compradores

No obstante, los compradores comenzaron a interesarse cada vez más por viviendas más grandes y con mejores calidades. La subida de precios de los inmuebles y las buenas condiciones de financiación que brindan las entidades bancarias, que consiguieron llevar al tipo de interés medio a mínimos históricos, representan algunos de los puntos clave que han logrado impulsar la compra de viviendas con hipoteca. Nuevamente, logra ubicarse en los niveles registrados entre 2007 y 2010.

Sin lugar a dudas, el 2021 fue un año de gran crecimiento. Ha logrado sorprender superando las expectativas que podían preverse a comienzos de año. Tanto en lo que refiere a compraventa de inmuebles como a hipotecas formalizadas. La gran demanda, los bajos tipos de interés y el interés de las entidades bancarias por formalizar préstamos hipotecarios han sido los principales factores que posibilitaron esta fuerte subida.

En España existe una gran oferta hipotecaria. Nos encontramos frente a la mayor y mejor oferta de hipotecas de la historia, tanto a tipo variable como a tipo fijo. Es por esto que para muchos compradores resulta más atractivo contratar una hipoteca, principalmente si es a tipo fijo. En este escenario, muchos ciudadanos de España que cuentan con ahorros descubren que, la cuota hipotecaria que deben abonar por mes, resulta ser más baja que una mensualidad del alquiler.

Con respecto a esto, cuando los tipos de interés se encontraban en niveles mucho más altos, lo que la gente buscaba era estirar al máximo las entradas de los inmuebles. Por otro lado, con los niveles en los que se encuentra actualmente el valor del dinero, además de la necesidad que tienen los bancos de conceder hipotecas, si bien son cautelosas con respecto al riesgo y al coeficiente de financiación, se da una situación de crecimiento de las compras de inmuebles con hipoteca.

Tipo de vivienda que buscan los compradores

Se trata de otro de los puntos que ha influido en el cambio, principalmente ha tomado fuerza después de la mala experiencia de los confinamientos a causa de la pandemia del COVID-19.

Este cambio en las preferencias de inmueble, que surge como consecuencia de la pandemia ha derivado en que la mayoría de los compradores busquen viviendas con una mayor cantidad de metros cuadrados, cuyo valor es más alto.

Cuando se busca comprar una vivienda puede tratarse de la primera casa o bien, puede ser necesario vender la que ya tiene en propiedad para cambiarla por otra, ya sea porque le resulta pequeña o desea cambiar de zona. En estos casos es donde se opta por operaciones con hipotecas, ya que por lo general, el que cambia de vivienda lo hace a una de mejores prestaciones y lógicamente resulta más costosa.

Subida del precio de la vivienda

En los últimos meses, ha tenido lugar una subida del precio de la vivienda. De media, el metro cuadrado de las viviendas vendidas ha repuntado un 5,3% interanual en España, hasta lograr ubicarse en 1507 euros. Sin embargo, con diferencias en función de la tipología de inmuebles, por ejemplo, los pisos han aumentado un 3,6% en comparación a 2020, mientras que los chalets lo han hecho a un ritmo de dos dígitos, tratándose de la subida más grande de la serie histórica.

El encarecimiento del precio de la vivienda, genera que personas que antes lograban pagar la vivienda al contado sin problemas, ahora deba añadir algo de hipoteca. En conjunto a que el comprador se encuentra interesado por viviendas más amplias, lo que también aumenta el valor de la casa. Por otro lado, nos encontramos en un momento en que las condiciones de financiación son realmente buenas, con hipotecas sumamente baratas incluso a tipo fijo. Esto hace que muchos compradores, a pesar de poder pagar la vivienda en su totalidad, prefieran optar por una hipoteca y de ese modo mantener ahorros.

En resumen, para 2022 esperamos un año también sumamente activo en el mercado hipotecario, ya que se cree que se mantendrán la fuerte demanda, los bajos tipos de interés y el interés de los bancos por conceder hipotecas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre esta tendencia de comprar vivienda en España con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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