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Desde Oi Real Estate queremos contarte si existe la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno y construir una casa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Se puede pedir una hipoteca para un terreno y construir una casa?

Es cierto que, hoy en día, existe una importante oferta de viviendas en venta en España. Sin embargo, la realidad es que no en todos los casos resulta sencillo encontrar una que logre adaptarse completamente a nuestras necesidades, tanto porque se escape de nuestro presupuesto como porque no cuente con todo lo que requerimos.

Es por esto, y por el creciente interés por las viviendas prefabricadas, que resulta cada vez más habitual que las entidades bancarias brinden préstamos hipotecarios para comprar un terreno. De este modo, posteriormente, puedes construir una vivienda o, como mencionábamos, instalar una casa modular.

Esto quiere decir que sí es posible solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno. Sin embargo, cabe destacar que con ciertas limitaciones y condicionantes, que detallaremos a continuación.

¿Cuáles son las diferentes opciones para poder solicitar una hipoteca para comprar un terreno?

Como ya hemos mencionado más arriba, comprar un terreno para construir una vivienda desde cero es cada vez más demandado. Esto se debe principalmente a la pandemia originada por el Covid-19, ya que ha modificado nuestras necesidades habitacionales y, por ende, también cambió la importancia que damos a contar con una casa con jardín o una segunda vivienda.

Por este motivo, y teniendo en claro la creciente demanda que ya existe y que irá en aumento, las entidades bancarias optan por ofrecer mayores facilidades para la financiación de la compra de un terreno en el que construir una casa.

Es por este motivo que cada vez es más habitual que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno donde instalar casa prefabricadas.

No obstante, para que nos brinden un préstamo hipotecario que nos permita comprar un terreno, será necesario cumplir con algunos requisitos, que a continuación detallaremos en profundidad. Sin embargo, hay que tener en claro que, algunos promotores inmobiliarios y fabricantes de viviendas prefabricadas ofrecen acuerdos de financiación con ciertas entidades financieras, que te permitirá agilizar el proceso.

Hipoteca para comprar terreno

Previo a la elección del terreno en el que nos interesa construir nuestra vivienda debemos tener en cuenta algunos puntos clave. Lo primero que debemos saber es que resulta algo complicado que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno. Es por este motivo que, probablemente tendremos que hipotecar nuestra casa en propiedad (si no lo está) para lograr financiarlo, o bien, pedir una ampliación hipotecaria. Por otro lado, en cualquier caso, será necesario que se trate de un terreno urbano, de no ser así no conseguiremos que el banco nos la conceda.

Diferentes opciones para comprar un terreno

Hipotecar tu vivienda actual

La realidad es que no resulta sencillo que nos concedan una hipoteca para comprar un terreno, por ende, es probable que tengamos que hipotecar nuestra vivienda actual para lograr financiarlo.

Préstamo personal

Además, contamos con la posibilidad de solicitar un préstamo personal. No obstante, es importante tener en claro que resultará mucho menos rentable. Ya que los créditos al consumo, por lo general, tienen un interés medio del 8%, a comparación del de un préstamo hipotecario que suele ser del 2% de media, no resulta conveniente.

Hipoteca autopromotor

Otra opción que te permitirá comprar un terreno es solicitar una hipoteca autopromotor. Hablamos de uno de los préstamos hipotecarios con mayor demanda de los últimos meses y todo indica a que esta tendencia continuará creciendo. Esto se debe, principalmente, a las ventajas que ofrece.

Como su nombre lo dice, las hipotecas autopromotor nos darán la posibilidad de financiar la construcción de una vivienda en un terreno de nuestra propiedad. Esto significa que, se trata de un préstamo hipotecario creado específicamente para aquellas personas que deseen construir su propia vivienda en un terreno que hayan adquirido. No obstante, algunos bancos permiten financiar parte del terreno por medio de dicho préstamo, sin lugar a dudas, lo transforma en una de las mejores opciones.

Por otro lado, es importante resaltar que cuando se trata de hipotecas autopromotor el plazo de devolución del dinero es menor, treinta años como máximo. Además, los intereses también son más altos que los de las hipotecas tradicionales. De todas formas, comprar una vivienda prefabricada o construir una de obra nueva desde cero por nuestro lado resulta más económico, por ende, termina saliendo a cuenta.

Los requisitos para un préstamo hipotecario para un terreno

Ya hemos mencionado que no resulta sencillo que nos concedan un préstamo hipotecario para realizar la compra de un terreno y que, probablemente, sea necesario hipotecar nuestra casa para ello o bien, solicitar una hipoteca autopromotor.

Por otro lado, es fundamental que el terreno que nos interese sea urbanizable y de nuestra propiedad. Además, será requisito que la vivienda se encuentre anclada al mismo, por lo que no serán una posibilidad las casas móviles. Será necesario también, una licencia municipal para realizar el proyecto y, una vez terminado, debemos inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Ahora sabemos que sí que es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una casa. Siempre y cuando logremos cumplir con los requisitos que hemos analizado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El Euribor alcanza cifras positivas antes de llegar a mitad de año

21 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte en qué situación se encuentra el Euribor 2022 en el mes de abril, que ya ha alcanzado cifras positivas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el Euribor?

Euribor es el acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, que es el tipo europeo de oferta interbancaria. Por ende, cuando hablamos del Euribor, nos referimos al índice de referencia más usado para calcular la revisión de los tipos de interés variable en los préstamos hipotecarios. Es por este motivo que el Euribor tiene una gran importancia y resulta fundamental seguir su evolución, principalmente, todo en el mes que nos toca revisar el préstamo hipotecario.

En España existe desde el 1 de enero de 2000, cuando reemplazó al Míbor, que aún se continúa publicando ya que únicamente se utiliza para los préstamos hipotecarios firmados con anterioridad y que así lo hayan pactado.

¿Cómo se calcula el Euribor?

El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades financieras de la zona euro. Consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año.

Esto quiere decir que, el tipo de interés aplicado a las operaciones entre entidades bancarias europeas, o lo que es igual, el porcentaje que debe abonar como tasa una entidad bancaria cuando otra le presta dinero. Ten en cuenta que el Euribor no es un solo tipo.

Las entidades hacen uso de distintos tipos de interés dependiendo del plazo al que se prestan el dinero. Por ende, a pesar de que cuando hablamos del Euribor parece como si sólo existiera uno, la realidad es que podemos encontrar 15 tipos de interés Euribor.

En España, el Euribor hipotecario a un año es el que se usa habitualmente como referencia para los préstamos hipotecarios. Es calculado por el Banco de España cada mes con la media de los valores diarios y se publica en el BOE todos los meses.

¿Cuál es la situación actual del Euribor?

Lo que se venía previendo desde hace cierto tiempo se ha hecho realidad. El Euríbor 2022 ha alcanzado una cifra positiva por primera vez en seis años. Puntualmente se trata de una cifra de 0,05 %. La realidad es que, si bien no se aleja demasiado de la línea divisoria entre positivo y negativo, si implica un hecho psicológico y que generará un encarecimiento del valor de los préstamos hipotecarios. A poco más de medio mes para terminar abril, se ha generado lo que tarde o temprano iba a tener que ocurrir.

De este modo, se ha comprobado como en menos de tres meses el Euribor 2022 ha pasado de moverse en mínimos históricos, encontrándose siempre aproximadamente el medio punto negativo, a atravesar el techo del cero. Un cambio de tendencia radical que no se esperaba para el Euribor 2022.

Esta subida del Euribor no se preveía hasta el primer semestre del año 2023. No obstante, ha quedado en claro que se trata de un indicativo que se encuentra a merced de cualquier tipo de situación que venga a romper la tranquilidad geopolítica. Sin lugar a dudas, el conflicto que tiene lugar en Ucrania, el aumento de la inflación y el temor generalizado generado por este tipo de hechos no ha generado más que una mayor aceleración en lo que respecta a la subida del Euribor.

En caso de confirmarse las previsiones que son menos optimistas, hacia el final de este año sería posible llegar a ver al valor de referencia para los préstamos hipotecarios en el país con un cierre que se encuentre al rededor del 0,4 %. Esto representaría, sin lugar a dudas, un duro golpe para aquellos que tuvieran que revisar los préstamos hipotecarios a final de 2022.

Previsiones para el Euribor a futuro

Sin embargo, la realidad es que esto recién está comenzando, ya que estas mismas previsiones indican que, en caso de continuar la misma tendencia, el Euríbor puede llegar a alcanzar al 0,8 % para el año 2023. Se trata de algo completamente inesperado y que hace solo unos meses se veía prácticamente como algo imposible.

En todo caso, según cuál sea la entidad que se encargue de llevar a cabo el análisis, nos encontramos frente a una cifra u otra. Sin embargo, todas acaban dando por bueno ese 0,8 % para el año 2023. Probablemente, la entidad con sede en Valencia, CaixaBank, se trate de la que se muestra más optimista. Dicha entidad, asegura que para este 2022 no tendrá lugar un aumento que supere el 0,15 %. No obstante, la realidad es que solo el tiempo será quien, de una razón u otra, lo que no se puede negar es que la subida ya es un hecho. Sin lugar a dudas, ya son muchos los que se encuentran la calculadora en la mano para lograr anticipar cuánto se va a encarecer su préstamo hipotecario de aquí a unos meses.

¿Cómo actúan las entidades bancarias ante esta situación?

En todo caso, se trata de un cambio de panorama con respecto al Euríbor que está generando que la banca comience a redefinir toda su oferta hipotecaria. Esta situación da nueva forma a los préstamos hipotecarios de tipo variable, al mismo tiempo que va poniendo nuevas condiciones, mucho más estrictas, a las hipotecas de tipo fijo. De esta forma, tiene la intención de transformar a este tipo de préstamos en la nueva punta de lanza a la hora de adquirir un inmueble. Según afirman los datos del Instituto Nacional de Estadística, el 70 % de los nuevos préstamos hipotecarios que se firman en nuestro país son, aún hoy en día, a tipo fijo.

Únicamente la vuelta a la normalidad política, algo que por el momento no parece que vaya a suceder a medio plazo, sería de gran utilidad para aplacar los ánimos en lo referente al mercado de las hipotecas variables.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación actual del Euribor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Juzgados de hipotecas abusivas resuelven más de medio millón de casos

20 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte que los juzgados de hipotecas abusivas han logrado resolver más de medio millón de casos. Sin embargo, todavía quedan por resolver unos 200 000. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un 98% de las sentencias que fueron dictadas durante el año pasado dieron la razón al cliente bancario víctima de hipotecas abusivas.

Los juzgados que se especializan en cláusulas hipotecarias abusivas han conseguido resolver unos 501 566 casos para ser exactos, se trata de más de medio millón a partir del momento en que este tipo de órganos fueron creados en junio de 2017. Esto quiere decir que han resuelto un 70,3% de los 713 129 asuntos que han llegado o, en otras palabras, que aún les quedan 212 969 expedientes por resolver. Así lo afirma el último balance del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) relativo a los datos de 2021. Un año más, las sentencias fueron sumamente favorables para los clientes bancarios, a los que los jueces les dieron la razón en, prácticamente, un 98% de las veces.

Los juzgados de hipotecas abusivas en los últimos años

Las cifras del año pasado confirman que hubo un gran estancamiento para este tipo de juzgados en los últimos años, sin embargo, se va deshaciendo lentamente y progresivamente. Los 143 050 asuntos resueltos en 2021 representan un 24% más a comparación del 2020, un año golpeado por la parálisis que ocasionó la pandemia del Covid-19.

En la actualidad, la actividad vuelve a los niveles de 2019. Sin embargo, la carga total no disminuyó en esa misma cantidad ya que, al mismo tiempo, debemos tener en cuenta que continúan existiendo conflictos con las hipotecas. Durante el año pasado ingresaron 116 293 nuevos casos. Se trata únicamente de un 5% más que durante el primer año de pandemia y, un 12% menos que en 2019. Esa tendencia a que cada vez se reciban menos demandas y, al mismo tiempo, logren concluirse más casos es lo que llevó la tasa de resolución del año pasado al 123%. En otras palabras, fue resuelta casi una cuarta parte más de casos de los que se produjeron, lo que dejó la tasa de resolución absoluta, desde el inicio de estos juzgados en 2017, en el 70,3%, 10 puntos porcentuales más que en el 2020.

Inconvenientes de los juzgados de hipotecas

Sin embargo, la realidad es que el sistema aún tiene sombras. La especialización de tribunales para los casos de cláusulas abusivas en las hipotecas (por ejemplo, cláusulas suelo, de vencimiento anticipado, reparto inadecuado de los gastos de formalización del préstamo o hipotecas multidivisa) inició en el mes de junio de 2017 con un juzgado por provincia, exceptuando a los territorios insulares. Esto ocasionó una rápida saturación en las más pobladas, generando muchas críticas tanto por parte de asociaciones profesionales como por las organizaciones de consumidores. Por otro lado, en otros territorios ya el año pasado se decidió que no hacía falta un juzgado específicamente dedicado a esa labor, un plan en el que el CGPJ ha profundizado este año.

Madrid se queda atrás

A causa de esas diferencias, Madrid aparece como un gran punto negro. Se trata de la provincia más poblada y el único de los cuatro grandes mercados autonómicos de vivienda (junto con Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana) que es uniprovincial. Todo esto quiere decir que concentra toda la conflictividad hipotecaria en un único juzgado.

Como es de imaginar, el resultado se refleja en la tasa de resolución más baja de todas las comunidades. Desde 2017, menos de cuatro de cada 10 casos ingresados (un 38,8%) han logrados resolverse. Las siguientes con mayor atraso son Cataluña (63% casos resueltos) y Andalucía (65,3%). Sin embargo en estos dos casos vemos una gran diferencia a comparación de la región de la capital.

En esta última, aún el año pasado fueron resueltos muchos menos casos de los que ingresaron, ingresaron 15 122 asuntos y se concluyeron 12 626, esto implica una tasa de resolución anual del 84%. Por su parte, los juzgados especializados de Andalucía o Cataluña sí lograron resolver una mayor cantidad de asuntos que los ingresados.

Incluso, Cataluña se encontró a la cabeza de las tasas de resolución en 2021, con un 179,3%. Se resolvieron prácticamente el doble de casos de los que ingresaron nuevos. De cerca la sigue Extremadura (178,9%) y, con un poco más de distancia, la Comunidad Valenciana (153,8%). Todas las comunidades excepto Castilla y León, País Vasco, Asturias y Madrid, han logrado el año pasado disminuir su carga de asuntos pendientes. A partir de junio de 2017, la que ha obtenido una mayor efectividad en la resolución de casos es Aragón. Presenta una tasa de resolución del 99,8% y menos de 600 casos a la espera de una sentencia definitiva. Eso generó que ya el año pasado Aragón no cuente con este tipo de órganos especializados. Esto se debe a que su Tribunal Superior estimó que resultaba más conveniente repartir los casos que ingresaran entre juzgados ordinarios de primera instancia.

Un mal uso del dinero público

En total, durante el año pasado se dictaron 123 938 sentencias vinculadas a cláusulas abusivas. De estas, se cumplió un año más que el cliente hipotecario obtuvo la razón en la gran mayoría de casos. Las sentencias estimatorias en 2021 fueron 121 211, se trata de un 97,8% del total. A partir del 2017 se dictaron 420 154 sentencias favorables al prestatario, un 97,4% del total. Esta alta tasa de casos en los que pierde la entidad bancaria es otra de las críticas recurrentes de los consumidores.

Diferentes opiniones al respecto

Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), denuncia la gran cantidad de asuntos que terminan en tribunales, ya que implica un despilfarro para las arcas públicas. Además, acusa a las entidades de judicializar los conflictos para devolver el dinero con más tiempo del que debería. Fuentes de la banca responden que el Tribunal Supremo ha avalado las cláusulas suelo bajo ciertas condiciones. Es por ello que las entidades bancarias que consideran que sus cláusulas suelo son transparentes lo defienden hasta el último momento.

María Jesús del Barco, presidenta de la Asociación Profesional de la Magistratura (APM), asegura que las más altas tasas de resolución de los últimos años se dan a causa de que hay una gran cantidad de jueces en comisiones de servicio sin relevación de funciones. En otras palabras, que titulares de otros juzgados han echado una mano a cambio de una retribución extraordinaria a los tribunales especializados.

La jueza decana de Madrid también opina que existe una gran cantidad de recursos destinados a estos casos que, de haberse repartido entre todos los tribunales de primera instancia, lo más probable es que ya estarían resueltos. Del Barco piensa que hubiera sido más efectivo establecer un sistema real de reclamación previa. Principalmente debido a que el que se concibió en paralelo a la especialización judicial no ha funcionado debido a la falta de incentivos. Además, cree convenientes condenas en costas de mayor importe en caso de que un litigante lleve el caso a los tribunales y estos fallen en el sentido que pedía el otro litigante en el mecanismo prejudicial.

El resultado, en su mayoría, es que la resolución judicial de los casos se demora por algunos años. Un estudio de Asufin calculó que la admisión a trámite de las denuncias se retrasa aproximadamente unos dos años en cuatro provincias. La organización apunta a Coruña, con 729 días, como el lugar con mayores retrasos a la hora de iniciar el procedimiento. Los siguientes son Madrid (722 días), Barcelona (706 días) y Málaga (686 días).

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los juzgados de hipotecas abusivas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Levantamiento de hipoteca: ¿De qué se trata?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo llevar a cabo el levantamiento de hipoteca y cuál es su principal funcionalidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

De la misma manera que para llevar a cabo el préstamo hipotecario, fue necesarios realizar distintos trámites. Por ejemplo, la firma del contrato de compraventa ante un notario, o bien, la tasación de la casa, para dar inicio al levantamiento de hipoteca también debemos hacer frente a ciertos trámites que, sin lugar a dudas, implican un nuevo gasto. En el siguiente artículo nos encargaremos de contarte cada detalle del levantamiento de hipoteca para que comprenda a la perfección y de manera transparente de qué se trata. Toma nota y pon mucha atención para descubrirlo.

Levantamiento de hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de levantamiento de hipoteca, nos referimos a un trámite que sirve para informar y acreditar ante las Administraciones pertinentes y a la sociedad en general que la propiedad ya te pertenece por completo y el préstamo hipotecario ha llegado a su fin, siendo abonado de manera íntegra.

Como mencionamos más arriba, debes tener en claro que para levantar hipoteca también será necesario llevar a cabo distintos trámites. Con respecto a este punto, debes tener en cuenta que haber realizado el pago de la última cuota no implica la cancelación automática de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo, es necesario que realices un levantamiento de hipoteca.

¿Por qué debería llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

La realidad es que el levantamiento de hipoteca no se trata de un requisito que resulte obligatorio y que va a implicar un nuevo gasto para tu economía que puede variar en función del importe del crédito inicial. No obstante, sí que es muy aconsejable llevarlo a cabo una vez que hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario.

El principal motivo es que se trata de un proceso que significa transmitir al Registro de la Propiedad la extinción de las cargas hipotecarias de la vivienda luego del pago del préstamo hipotecario. De este modo, si en un futuro te interesa vender el inmueble, o bien, solicitar un segundo préstamo hipotecario, por ejemplo, la información registral dejará ver cuál es la situación real de la propiedad.

En caso contrario, los datos oficiales se mantendrán de ese modo durante 20 años. Esto quiere decir que continuarán vinculando al inmueble con las cargas hipotecarias, a pesar de que estas ya hayan sido abonadas en su totalidad. Esto, sin lugar a dudas, puede generar dificultades a la hora de llevar a cabo cualquier tipo de operación inmobiliaria. Una vez transcurridas esas dos décadas, el Registro deberá actualizar dicha información, eliminando todas las cargas de manera automática.

¿Cómo puedo llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

A la hora de realizar el levantamiento de hipoteca es muy habitual que uno no sepa por dónde debe comenzar. No debes preocuparte, aquí te explicaremos cómo hacerlo.

En primer lugar, al no tratarse de un trámite de obligatorio cumplimiento, cuentas con dos opciones para llevar a cabo el levantamiento de tu préstamo hipotecario. Puedes hacerlo por medio de la entidad financiera con la que has firmado la hipoteca o bien, por tu cuenta.

Levantamiento de hipoteca con entidad financiera

Llevar a cabo el levantamiento de hipoteca por medio de la entidad financiera con la que habías firmado el préstamo hipotecario es muy simple. Se trata del procedimiento más fácil, ya que el banco o caja pertinente se ocupará de llevar a cabo todos los pasos. Lo único que tendrás que hacer es realizar la solicitud del levantamiento de hipoteca.

Levantamiento de hipoteca por cuenta propia

Cuando se trata de levantar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que serás tú quien deberá ocuparse de cumplir con cada uno de los requisitos. Además, será necesario presentar toda la documentación que sea requerida. Aquí te detallaremos paso a paso todos los puntos de lo que tendrás que hacer para levantar la hipoteca:

Solicitud: debes solicitar a la entidad financiera con la que tenías el préstamo hipotecario un certificado de saldos de deuda cero. A pesar de que esto debería ser gratuito, la realidad es que una gran cantidad de bancos pueden cobrar una comisión por este trámite.

Notario: lo siguiente es dirigirte a un notario con dicho documento y solicitar la realización de una escritura de cancelación. Tendrá que ser firmada por ti y el apoderado de la entidad financiera. El valor puede variar dependiendo del fedatario elegido y el importe del préstamo hipotecario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: será necesario cumplimentar y presentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Agencia Tributaria. Es cierto que hay que presentarlo, sin embargo esto no supondrá ningún coste al estar exento de pago.

Registro de la Propiedad: por último deberás dirigirte al Registro de la Propiedad con la escritura y el resguardo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Allí tendrás que presentar el formulario de levantamiento de carga. Esto tiene un valor que puede ir de los 25 euros en adelante.

Una vez que hayas realizado todos estos pasos, para comprobar que todo se encuentra en orden, lo más aconsejable es solicitar una nota simple del inmueble para asegurarte de que, efectivamente, la vivienda ya se encuentra completamente libre de cargas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión con respecto al levantamiento de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué debe tener una vivienda para hacer una buena inversión?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca con respecto a la vivienda para hacer una buena inversión. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de llevar a cabo la solicitud un préstamo hipotecario resulta muy importante tener en claro qué es lo que debe tener una vivienda y cuál es el momento de mercado inmobiliario para realizar una buena inversión.

La vivienda en España

Sin lugar a dudas, España se trata de un país muy apegado a la vivienda, cuenta con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La compraventa de viviendas es considerada la principal inversión, sin embargo, debemos saber cómo hacerlo.

Falta de liquidez

Lo primero que debemos tener en cuenta, es que se trata de una inversión que no cuenta con liquidez y es posible que pasen varias semanas o hasta meses para lograr materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no nos encontraríamos con grandes complicaciones para venderlas, en el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría ocasionar que se termine vendiendo por debajo del mercado o con pérdidas, deberíamos deshacernos de esta propiedad lo antes posible.

Gastos de compraventa

A esto se le unen los gastos de compraventa. Si se trata de una vivienda de primera mano debemos afrontar el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar un préstamo hipotecario. Para un inmueble de segunda mano, será necesario hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (a pesar de que se carga a la parte vendedora es habitual que repercuta en el coste) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.

Compromiso

El apalancamiento da pie a un efecto multiplicador de beneficios, sin embargo, también de pérdidas. La compra de una vivienda es una muy buena inversión pero se trata de un compromiso a largo plazo, en donde debemos abonar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.

Riesgo por localización

No muchas veces se tiene en cuenta el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, con un gobierno cuya política (fiscal y legislativa) resulta contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, nos encontramos impulsando una inversión que no únicamente atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haría incluso cuando se está perdiendo el trabajo, fuente de los ingresos personales.

Es por todos estos motivos que debemos saber qué debe tener una vivienda para invertir para hacer una buena inversión. Aquí te explicaremos algunas pautas orientativas para intentar filtrar las mejores opciones de vivienda para realizar una buena inversión.

Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario

Más allá de que el préstamo hipotecario sea a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al Euribor, no es para nada aconsejable que sea mayor al 36% de nuestros ingresos personales para hacer una buena inversión. Ya que nos encontraremos sujetos a un apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo.

Entender el valor del inmueble para comprar

Es necesario tener en claro que cada vez que busquemos una vivienda adecuada para hacer una buena inversión, debemos poner el foco en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y será determinante para saber si estamos realizando una buena compra o no.

La mejor manera que tenemos para valorarlo es por medio de la ratio precio/alquiler. En otras palabras, se trata de comprar el coste de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los gastos vinculados. Mientras más baja resulte esa relación, más elevado será el descuento que tendrá la vivienda frente a similares del entorno.

Analizar los flujos de caja

En caso de que el inmueble que nos interesa comprar no sea para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es fundamental llevar a cabo un análisis del flujo de caja. Es decir, lo que ingresa ante lo que sale. En ese punto será necesario tener en cuenta si se puede cubrir el capital del préstamo hipotecario, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.

La rentabilidad del capital

Debido a que se trata de un activo que no posee liquidez y que compromete nuestro capital a largo plazo debemos ser sumamente exigentes en la rentabilidad que nos interesa obtener. Debemos poner la atención en el ROI (Return Of Investment) que se encarga de medir la cantidad de dinero o beneficio que se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.

Por ejemplo, si suponemos que compramos un inmueble por 120 000 euros, pero hemos adelantado 30 000 euros, además de otros 20 000 euros en rehabilitación. Hemos gastado en la vivienda unos 50 000 euros pero su coste de tasación es de 170 000 euros. Nuestra posición patrimonial es de 120 000 euros (se trata de la tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120 000/170 000). En este caso, mientras más elevado sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos a tener en cuenta para hacer una buena inversión al comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipoteca tácita: ¿De qué se trata?

18 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte a qué nos referimos cuando hablamos de hipoteca tácita. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En una compra venta de inmuebles es fundamental revisar diferentes aspectos para llevar a cabo la misma con las garantías necesarias, evitando de este modo responsabilidades futuras. Una de ellas es comprobar que las obligaciones de pago propias del inmueble se encuentran al corriente, no adeudándose ninguna cantidad correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

¿Qué es una hipoteca tácita?

Se trata de una garantía de la deuda tributaria en favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades en virtud de la cual, para ciertos tributos que gravan de manera periódica bienes, el crédito garantizado tiene preferencia incluso frente a los acreedores inscritos con anterioridad a que lo haya hecho la Administración respecto de las dos últimas anualidades vencidas y no satisfechas.

Es decir que, cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble. Dicho derecho brinda una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de ciertos impuestos que se encuentran vinculados con ese bien.

En otras palabras, se trata de una forma con la que cuenta la administración de un país de garantizarse el cobro de ciertos impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De esta manera y sin la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasa a ser preferente en el cobro.

Impuestos gravados con la hipoteca legal tácita

Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, solo tiene la posibilidad de gravar los impuestos directamente vinculados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más comunes suele ser la administración local que lo gestiona.

Esto quiere decir que, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto se debe, entre otras causas, a que para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, que mencionaremos en detalle más abajo. Es por esto que, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Puntos a tener en cuenta

Por lo general, podemos ver que existen ciertas diferencias entre países en lo que refiere a la legislación tributaria. No obstante, también se generan una serie de concordancias cuya base es el derecho natural que rige a la mayor parte de las leyes. En el caso de la administración estas están enfocadas en la protección del contribuyente y en garantizar el cobro del impuesto:

La preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De este modo, será el primero en cobrar, incluso por delante de la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, la cantidad a pagar abarca intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.

Por lo general, si el deudor principal se trata del titular, la gestión del cobro es prácticamente automática. No sucede de la misma manera cuando es un tercero el adquiriente. En este caso, debe haber un aviso previo con todo lo que esto conlleva.

Habitualmente se encuentra limitado a dos mensualidades, ya que lo más importante es hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo se centra en evitar con dichos pagos su destrucción económica.

La afección de bienes y la hipoteca legal tácita

Cada año se llevan a cabo una gran cantidad de compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral de la vivienda. En los documentos podemos ver las deudas pendientes vinculadas al inmueble que se transmite. Y además, se advierte sobre las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En una transmisión de inmuebles, solo hay una recaudación tributaria específica. La ley que se encarga de regular este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). Además, el Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se ocupa de regular el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos a su vez regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más habituales en el ámbito de la recaudación tributaria son la afección de bienes y la hipoteca tácita.

Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes

A causa de que en más de una ocasión se da la situación de confundir estos dos términos, resulta fundamental dejar en claro cuáles son sus principales diferencias:

Cuando se trata de una afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez que su deuda sea reconocida, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. No obstante, en el caso de una hipoteca tácita, no será necesario llevar a cabo esta declaración y sí se incluyen los gastos.

Por otro lado, en la afección de bienes no contamos con un derecho preferente claro y depende de ciertas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita la administración siempre deberá cobrar primero, por delante del resto de acreedores.

Además, con respecto a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Cuando se trata de una hipoteca tácita, solo se incluirán los del año en curso y el inmediatamente anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca legal tácita. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Oferta vinculante en un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?

18 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre la oferta vinculante en un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al realizar la compra de una vivienda gracias a un crédito hipotecario, es necesario realizar una comparación de créditos con el objetivo de elegir la mejor institución financiera. Es posible hacer esto por medio de ofertas vinculantes, una calculadora hipotecaria o un precalificador.

Aquí te explicaremos a qué nos referimos cuando hablamos de una oferta vinculante de un préstamo hipotecario y cuál es la información que contiene.

¿Qué es una oferta vinculante en un préstamo hipotecario?

La oferta vinculante es un compromiso previo a la compra. Por ende, se trata del paso previo a la firma de un contrato de compraventa y será necesario que contenga las condiciones fundamentales de la operación.

En otras palabras, la oferta vinculante es un documento en donde el banco o entidad financiera que has seleccionado para contratar tu préstamo hipotecario, especifica cada una de las características y condiciones del crédito hipotecario que se compromete a cumplir contigo.

Se trata de un documento de gran importancia ya que es necesario para que se respeten los términos y condiciones que te ha ofrecido la institución financiera. De este modo, una vez emitida la oferta vinculante, la entidad bancaria tendrá la obligación de cumplir con lo escrito en el documento, siempre que se solicite dentro de los próximos 20 días.

Para obtener la oferta vinculante, únicamente tendrás que presentar una solicitud de crédito, responder la información y marcar en la casilla que corresponda que se requiere de su emisión.

Al solicitar este documento, la entidad financiera tendrá la obligación de entregártelo de forma totalmente gratuita. De esta forma posible comparar otras opciones de crédito hipotecario y elegir la más adecuada.

En materia de financiación de vivienda, las entidades financieras, es decir, bancos, cooperativas de crédito, entre otras, tienen la obligación por ley a entregar al cliente una oferta vinculante del préstamo hipotecario ofertado que cuente con una serie de condiciones financieras. La validez de ésta no puede ser menor a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

El derecho a una oferta vinculante

Según afirma la ley, todos los consumidores cuentan con el derecho a que la entidad bancaria les haga una oferta vinculante, o bien, al menos a que se les informe de que ésta se nos deniega.

Características principales de una oferta vinculante

Derecho a los consumidores: la oferta vinculante de un préstamo hipotecario se trata de un derecho para los consumidores.

Por escrito: se debe llevar a cabo siempre por escrito. Lo que se busca conseguir con la normativa del 94 es que el consumidor logre solicitar la oferta vinculante a diferentes entidades para poder comparar.

Información: tendrá que contar con una información mínima con respecto al préstamo hipotecario que se nos ofrece, es decir, las condiciones financieras.

Representante: la oferta vinculante tendrá que ser firmada por un representante de la entidad bancaria.

Validez: contará con una validez de diez días hábiles como mínimo a partir de su fecha de entrega al consumidor que ha llevado a cabo la solicitud del préstamo hipotecario.

Escritura: el consumidor también cuenta con el derecho a conocer la escritura de préstamo hipotecario.

Examinar proyecto: por otro lado, la ley también permite al consumidor prestatario examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario por lo menos en los tres días hábiles previos a su otorgamiento.

Las condiciones financieras del préstamo hipotecario

En el Anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994 se puede ver las condiciones financieras que deben encontrarse en los préstamos hipotecarios. Deberá figurar el capital del préstamo y la moneda en la que se expresa, la cantidad, periodicidad y número de las cuotas, las condiciones si se da el caso de un reembolso anticipado parcial o total, el tipo de interés nominal por año aplicable al préstamo ya sea fijo o variable y las comisiones tanto de apertura como de estudio del préstamo, de concesión o tramitación de la hipoteca, de reembolso anticipado, ente otros.

Puntos a tener en cuenta

El hecho de contar con una oferta vinculante no significa que el crédito ya haya sido aprobado. Ten en cuenta que, para que esto suceda, el banco o entidad financiera tendrá que comprobar tu identidad y autenticidad de los datos que brindaste en un principio.

La entidad puede tomar la decisión de no concederte el crédito que solicitaste bajo los términos establecidos en el documento. Esto puede ser a causa de no poder comprobar ciertos datos. La entidad financiera cuenta con el derecho de modificar los términos de la oferta vinculante. Ten en cuenta que tendrá que dar aviso en un plazo que no puede superar los 5 días. En el momento en que se reciba el aviso, contarás con otros 5 días para manifestar tu conformidad con las modificaciones.

Lo más aconsejable es buscar y recibir diferentes ofertas vinculantes de varias entidades financieras. De este modo, será posible compararlas y elegir la que más te resulte más conveniente.

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¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

13 abril, 2022 2 comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la cláusula suelo y cómo reclamar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es la cláusula suelo?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se trata cláusula suelo, también conocida como suelo hipotecario. Cuando hablamos de cláusula suelo nos referimos una condición de la entidad bancaria que impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes. Esta cláusula define un límite, un tipo de interés mínimo que se debe pagar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que muchos bancos incluían de manera bastante frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable que, de hecho, son la mayoría de los que se firman en el país.

Entonces, en otras palabras, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario que es usada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no pueda sacar ventaja de esa reducción en sus cuotas.

Como identificar si la cláusula suelo figura en el contrato

Para detectarla, ten en cuenta que se puede encontrar mencionada en el contrato del préstamo con los siguientes términos:

Cláusula suelo

Suelo hipotecario

Suelo

Horquilla de interés

Tipo de interés mínimo

Túnel de interés

Límite a la variabilidad

Limitaciones a la baja del tipo de interés

Acotación mínima de interés

¿Qué es una cláusula abusiva?

Cuando una cláusula se declara abusiva quiere decir que en ningún momento ha existido y se elimina el contrato conforme a derecho. La principal consecuencia de que una cláusula sea considerada abusiva es que se debe restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor si no hubiera existido.

La decisión del Tribunal Supremo español en 2013 fue limitar la retroactividad de la devolución de cantidades por cláusula abusiva. No obstante, la justicia europea afirma que si una cláusula ya no existe, no es posible moderar esa eliminación ni dejarla a la interpretación de los jueces.

Abusividad en la cláusula suelo

Al fijarse este límite en el contrato hipotecario el banco se asegura que sin importar cuanto llegue a bajar el índice de referencia (por lo general el Euribor, sin embargo también podría ser el IRPH), sus ingresos por pago de intereses serán más elevados a los que le corresponderían si no existiera dicha cláusula.

En España, las cláusulas suelo no son legales, de hecho son consideradas como cláusulas abusivas y nulas, cuando no han sido ofrecidas con la transparencia necesaria por parte de la entidad bancaria.

En el año 2013 el Tribunal Supremo lo declaró nulo por entenderlo como abusivo el interés mínimo fijado en la cláusula suelo con falta de transparencia.

Tiempo después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó en el año 2016 que los bancos tendrán la obligación de devolver la totalidad de las cantidades pagadas de más por los consumidores desde la fecha de formalización del préstamo hipotecario como consecuencia de la cláusula suelo en su contrato.

Es por este motivo que, los consumidores cuentan con el derecho de reclamar los gastos que han sido ocasionados por las cláusulas suelo y la eliminación de dicha cláusula de sus préstamos hipotecarios.

A partir del año 2019, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, ha quedado prohibido para los bancos establecer un tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios que se encuentre por encima del 0%.

¿Cómo realizar la reclamación de cobro de una cláusula suelo?

Si quieres reclamar una cláusula suelo, podemos encontrar, en la actualidad, dos vías posibles para hacerlo: la vía judicial y la vía extrajudicial.

Reclamación por vía extrajudicial

En un principio, lo más conveniente es comenzar por la vía extrajudicial, establecida en el Real Decreto – Ley 1/2017, de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en lo que respecta a cláusulas suelo. Este procedimiento se trata de hacer la reclamación extrajudicial de la devolución de la cantidad que corresponda a la entidad bancaria, que dispondrá de un plazo de tres meses para realizar la devolución del dinero.

Reclamación por vía judicial

En caso de no resolverse por medio de la anterior reclamación, solo será posible optar por acudir a la vía judicial. Debes tener en cuenta que se trata de un proceso que resulta más extenso y costoso, en el que es obligatorio contar con los servicios de un letrado y un procurador.

La abundante jurisprudencia que existe en la reclamación judicial de cláusulas suelo es realmente abrumadora a favor del consumidor. Es por este motivo que, en caso de creer que un préstamo hipotecario puede encontrarse afectado por una cláusula suelo lo más aconsejable es siempre consultar con un abogado experto en derecho bancario para analizar el caso detenidamente.

Contar con la asistencia de un abogado especialista en derecho hipotecario es fundamental para aumentar las posibilidades de lograr obtener la devolución de todo lo que se ha abonado de más en los préstamos hipotecarios con cláusula suelo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las cláusulas suelo en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas: vinculaciones y cláusulas abusivas

13 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las vinculaciones y cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios.

Si cuentas con una hipoteca ya contratada o bien, aún buscas un préstamo hipotecario para poder financiar la compra de tu hogar, probablemente hayas notado que los contratos que se te ofrecen incluyen algún tipo de vinculación añadida a la hipoteca. De hecho, no resultaría extraño que el contrato incluyera algún tipo de cláusula que te haya resultado algo cuestionable. Es muy probable que se trate de una cláusula abusiva. El principal inconveniente es que una gran cantidad de consumidores se ven en la obligación de aceptar este tipo de condiciones. Esto es para obtener que una entidad bancaria les conceda una hipoteca y poder adquirir un inmueble.

Por suerte, este tipo de prácticas fueron reduciéndose con el paso del tiempo, debido en gran parte a la intervención de las autoridades comunitarias. No obstante, aún en la actualidad continúan siendo bastante frecuentes. Es por este motivo que resulta importante informarse al respecto. Lo más aconsejable es tener en claro cuáles son las vinculaciones y cláusulas abusivas para poder detectarlas rápidamente. Es probable que estés siendo víctima de vinculaciones y cláusulas abusivas, para esto es importante dirigirse a los tribunales para exigir su anulación.

Prohibiciones del Parlamento Europeo

Vincular determinados seguros a un préstamo hipotecario y otras prácticas fueron prohibidas por el Parlamento Europeo a partir del año 2013.

El Parlamento Europeo de Estrasburgo aprobó en el 2013 su primera Directiva Europea de Hipotecas. Dicha directiva afirma que está prohibido que la contratación de un préstamo hipotecario se encuentre vinculada a la de otros productos bancarios. Por ejemplo, como pueden ser, los seguros del hogar.

Incluso, la normativa actual únicamente exige la contratación de un seguro de incendios. En cualquier caso, contamos con la libertad absoluta para seleccionar el mediador de seguros que deseemos.

Sin embargo, no fueron las únicas estas mejoras en la protección de los derechos del consumidor, también la mencionada Directiva ha introducido otras. Por ejemplo, la introducción de un plazo de reflexión obligatorio de 7 días, la estandarización de las hojas informativas, la flexibilización de los pagos (principalmente, cuando se trata de amortización anticipada) y una mayor restricción de las ejecuciones hipotecarias en caso de impago, estas son solo algunas de las medidas más notables. Estas medidas ya se encuentran vigentes desde hace varios años.

A pesar de esto, una son muchos los bancos que continúan presentando sus ofertas de hipotecas generando la falsa impresión de que se trata de paquetes cerrados no negociables. Esto también fue prohibido por la Directiva Europea. La realidad es que, si uno se toma la molestia de preguntar o informarse, descubrir que la misma entidad bancaria cuenta con una alternativa libre de vinculaciones es sencillo. En esos casos, la TAE ofrecida suele ser más elevada. Sin embargo, esto no tiene por qué desanimarnos. Ya que, el ahorro que podemos conseguir contratando seguros de terceros, sin lugar a dudas es capaz de compensar el aumento de los intereses a pagar con la hipoteca.

En todo caso, podemos encontrar una gran cantidad de vinculaciones y cláusulas abusivas que no son tan conocidas por el público. Sin embargo, resulta conveniente conocer cuáles son. Esto te ayudará a detectarlas.

Las principales vinculaciones y cláusulas abusivas en la hipoteca

Cláusula suelo

La cláusula suelo ha sido muy controversial tanto para los consumidores, como para las entidades bancarias. Las decisiones del legislador ni las del Tribunal Supremo han logrado dejar conforme a ninguna de las partes. La realidad es que, hoy en día, las cláusulas suelo no son nulas de pleno derecho. Lo que resulta necesario es analizar cada caso para comprobar si hay un equilibrio adecuado entre la seguridad obtenida por la entidad bancaria y las limitaciones establecidas al consumidor. Uno de los puntos clave para saber si la cláusula suelo que se encuentra en nuestro contrato es legítima o no, se centra en la existencia de una cláusula techo que limite nuestros intereses de una manera proporcionalmente semejante y realista si los tipos de interés suben demasiado (poco probable en tiempos de crisis económica).

Cláusulas de sustitución unilateral del tipo de interés en los casos de absorción unilateral del banco acreedor

Estas cláusulas pueden afectar a muchos consumidores con motivo de los procesos de fusión y absorción entre los bancos nacionales que tuvieron lugar en la última década. Por ejemplo, la compra de paquetes hipotecarios por parte de los fondos buitre.

Desafortunadamente, a pesar de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido que la cesión de un préstamo no debe generar un prejuicio para el deudor, la legislación española ampara que éste pueda no ser bien informado sobre los cambios en las condiciones contractuales en caso de transmisión del préstamo hipotecario.

Cláusulas de intereses moratorios abusivos

La jurisprudencia considera que los intereses que superen las 2,5 veces el interés general del dinero deben ser tomados como intereses abusivos, ya que tienen un carácter más recaudatorio que punitivo.

Cláusulas de intereses multidivisa con tipo referencial impreciso

Es cierto que se trata de casos muy escasos. Sin embargo, no por ese motivo debemos dejar de tener en cuenta la práctica habitual de establecer un tipo referencial sin la precisión adecuada. De modo que, cuando tiene lugar una modificación en dicho tipo, se aplica el más alto. Esta práctica fue considerada abusiva, ya que siempre debería escogerse aquel que favorezca los intereses del deudor, y en los préstamos hipotecarios multidivisa no ha sido de esa forma.

Cláusula arbitral

La cláusula arbitral establece que, de haber un conflicto, las dos partes deberán someterse a la decisión de un árbitro renunciando a acudir a la justicia ordinaria. Esta cláusula no tendría que ser abusiva siempre que las dos partes se sometan de común acuerdo. El inconveniente es que, en la mayoría de los casos, es introducida contractualmente de manera que el consumidor no era consciente de que podía negarse a someterse a un árbitro.

Cláusula de redondeo al alza

El redondeo se trata de una práctica común y aceptada. Sin embargo, la inclusión de una cláusula contractual que afirme que dicho redondeo se dará siempre al alza cuando afecte a los intereses y comisiones a pagar por el deudor, ha sido declarada abusiva por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Ahora ya sabes cuáles son las principales cláusulas abusivas en las hipotecas, así como las limitaciones que impusieron por las autoridades europeas a las vinculaciones con otros productos financieros. Lo más aconsejable es tomarse el tiempo revisar el contrato hipotecario detalladamente para asegurarse de que no se está siendo víctima de un abuso. En caso de ser víctima de alguna cláusula abusiva, es muy probable que la justicia te dé la razón.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las vinculaciones y cláusulas abusivas en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos

12 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contar en qué consisten los pisos de los bancos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy probable que hayas escuchado hablar sobre los pisos de los bancos, tanto a amigos como a conocidos que aconsejan optar o no por tomar esta opción al momento de llevar a cabo la compra de una vivienda. Sin embargo, es lógico que nos surja la duda y no estemos seguro de a quién debemos poner más atención. Se trata de una gran opción o, por el contrario, aquel conocido te ofrece una vez más lo que le funciona particularmente a él.

No te preocupes, en este artículo te lo explicaremos. Los expertos en el sector hipotecario han realizado un análisis sumamente sencillo para entender todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos. De este modo, podrás contar, con toda la información que necesitas para poder tomar la mejor decisión en la compra de la casa que mejor se adapte a ti. Pon atención y toma nota.

Pisos de los bancos: ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué son los pisos de los bancos. Adentrémonos un poco en lo que refiere a este concepto, para lograr entender a qué nos referimos cuando mencionamos a los pisos de los bancos. Así se les llama a aquellas viviendas que son propiedad de las entidades bancarias, en ocasiones como parte de adjudicaciones y, otras veces, directamente como inversión.

En la actualidad, son muchas las entidades que brindan servicios de venta o alquiler de vivienda de manera directa o bien, por medio de sus propios portales inmobiliarios.

El proceso para llevar a cabo la compra de un piso de una entidad financiera no es diferente al de comprar una casa al uso. No obstante, las diferencias se deben fundamentalmente a la financiación. Aquí te explicaremos todas las ventajas y los puntos en contra de las casas que ofrecen las entidades bancarias.

¿Cuáles son las ventajas de los pisos de los bancos?

Qué es lo que hace que estos pisos representen una opción atractiva. Pues, principalmente, se trata de tres aspectos principales. Sin lugar a dudas, suelen ser los motivos que por lo general generan que optemos por una vivienda u otra.

El precio de la vivienda

Sin dudas, el precio es el principal filtro de la mayoría de los compradores. Los pisos de los bancos se encuentran a buen precio gracias a que, en ocasiones, encontramos promociones sumamente atractivas con descuentos que no debes perderte. Lo recomendable es que permanezcas muy atento a este tipo de ofertas, por medio de portales, newsletter, entre otros. Se trata de oportunidades increíbles que no debes dejar pasar.

Un porcentaje de financiación más elevado

Siempre que contrates un préstamo hipotecario con el propio banco obtendrás un mayor porcentaje de financiación. Lo más aconsejable es tener en claro qué tipo de vivienda puedes comprar con tu salario. Si no estás, puedes consultar nuestro post sobre qué casa te puedes comprar dependiendo de tu sueldo.

Préstamos hipotecarios más largos

Los plazos de estas hipotecas son más largos. Es por este motivo que es posible llegar a pagarlas de manera más cómoda.

Puntos en contra de los pisos de los bancos

La realidad es que también podemos encontrar desventajas en este tipo de pisos.

Pueden encontrarse en mal estado

Al ser pisos embargados con un proceso de desahucio, es muy probable que tengan algún daño ocasionado por los propietarios anteriores o bien, por el paso del tiempo.

No siempre son más baratos que los pisos normales

A pesar de que puntualmente se lancen descuentos promocionales, lo más común es que se vendan a precio de mercado. Por lo general, las rebajas publicitadas se aplican sobre el valor original, es decir, previo al embargo. De modo que no resultan tan atractivas como puede parecer a simple vista.

Es necesario tener ahorros para comprarlos

Si bien los bancos suelen financiar hasta el 100% del valor de sus viviendas, aún será necesario contar con ahorros para pagar los gastos de escrituración.

Oferta limitada

Por otro lado, la oferta de estos pisos es bastante limitada, dado que los bancos ya han conseguido colocar la mayoría de las viviendas que embargó tras la ejecución de sus hipotecas de mayor riesgo.

¿Cómo buscar, encontrar y comprar un piso de la entidad bancaria?

A modo de recomendación, hemos reunido los puntos fundamentales que debes tener en cuenta para que todo salga bien y sin ningún inconveniente cuando te decidas por uno de los pisos de los bancos:

El precio del piso

La realidad es que, si bien es cierto que por lo general resultan más económicos que otro tipo de pisos, tampoco es algo que debemos dar por hecho. Debes tener en cuenta cada posible pormenor. Además, si te interesa, puedes comparar el precio con otros pisos de la zona donde te interesaría vivir. O bien, otra opción es acudir a expertos hipotecarios que te informen sobre el valor de la vivienda para que el resultado final se ajuste lo mejor posible a tu presupuesto y expectativas.

El estado del piso

Este punto es muy importante, se trata de algo que deberías hacer siempre, principalmente cuando se trata de pisos de segunda mano. No obstante, esto puede representar una oportunidad para llevar a cabo una reforma y dejar el piso, de entrada, lo más parecido a la vivienda con la que siempre has soñado. Revisa de manera detallada el estado de las instalaciones y piensa cuánto tendrás que invertir en dejarlo todo como tú deseas.

¿Vale la pena comprar un piso de banco?

No hay una respuesta exacta para esta pregunta, dependerá de la situación. El tipo de viviendas que venden las entidades financieras tienen sus ventajas y sus puntos en contra, de modo que no son ideales para todo el mundo. Aquí te mostraremos a qué dos perfiles sí les puede interesar comprar una de estas casas:

Si tienes pocos ahorros: esto se debe a que muchos bancos financian la compra de sus pisos al 100%, se trata de una gran ventaja si no tienes mucho dinero ahorrado. Ten en cuenta que, será necesario contar con un 10% del valor de la vivienda ahorrado para los gastos de compraventa.

Si encuentras una verdadera oportunidad: también puede ser interesante comprar el piso o la casa de una entidad bancaria si encontramos una oferta sumamente rebajada. Sin embargo, deberás asegurarte antes de que el descuento sea real.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los pisos de los bancos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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