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Desde Oi Real Estate queremos contarte por qué res importante saber cuál es el sistema de amortización que tiene tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando contratamos una hipoteca, el sistema de amortización es muy importante, ya que determinará el modo de calcular las cuotas del préstamo hipotecario. Por lo general, en España, la mayoría de los préstamos hipotecarios utilizan el sistema francés de amortización. Con el sistema francés, deberás abonar una mayor cantidad de intereses durante las primeras cuotas y amortizarás menos capital.

Si en algún momento se te ha cruzado la idea de adelantar una parte de la hipoteca, es muy probable que hayas escuchado que es mejor hacerlo en los primeros años. Esto se debe a que, al principio, únicamente abonas intereses. De lo contrario, si ya quedan pocos años de hipoteca no compensa, esto se debe a que ya has pagado prácticamente todos los intereses.

En realidad esto no siempre tiene por qué ser de este modo. La clave se encuentra en el sistema de amortización que hayas firmado para tu préstamo hipotecario. El sistema de amortización marca la estructura de pagos de las cuotas del préstamo hipotecario. En otras palabras, cómo se llevará a cabo la devolución del dinero y de qué modo se calcularán las cuotas.

Los sistemas de amortización más usados en España

En España la mayoría de los préstamos hipotecarios usan el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes. La principal ventaja de este tipo de sistema es que, como su nombre lo indica, ofrece unas cuotas mensuales más estables. Es decir, cuotas que no variarían si el préstamo hipotecario es a tipo fijo.

Por otro lado, si se trata de una hipoteca a tipo variable, la cuota únicamente se modificará en función de la evolución del Euribor y con la periodicidad que marque el préstamo, esto por lo general es anual o semestral.

Para poder ofrecer unas cuotas más estables, este tipo de préstamo hipotecario utiliza un pequeño truco para proteger a la entidad bancaria. Se trata de que en los primeros años prácticamente sólo abonarás intereses y apenas amortizarás capital. Esto significa que, no estarás abonando realmente tu vivienda, sino devolviendo el dinero a la entidad bancaria.

Ejemplo de sistema de amortización francés

Para comprenderlo mejor aquí va un ejemplo. En un préstamo hipotecario de 150 000 euros a 25 años con un tipo de interés del 4%, la primer cuota que deberías abonar sería de 791,75 euros. De esa suma, 500 serían destinados a abonar intereses y únicamente 291,75 serían utilizados para reducir la deuda.

Con el paso del tiempo, al pasar 12,5 años, si el tipo de interés fuese fijo, aun continuarías abonando la misma cuota. La diferencia es que, sólo 331,48 euros serían destinados a pagar intereses y 460,27 euros serían dirigidos a pagar capital. Esos sí, a pesar de que llevases la mitad de la vida de la hipoteca, todavía te quedarían por devolver 98 984,99 euros.

Puntos en contra de este sistema de amortización

Los números son sumamente claros y además, se trata del precio de tener una cuota más baja durante los primeros años de préstamo hipotecario. Ten en cuenta que, el principal inconveniente del sistema de amortización francés es que en un préstamo hipotecario como el anterior, cuando lleves 15 años pagando la hipoteca no tendrás la mitad de tu vivienda pagada.

Otras alternativas al sistema francés

El segundo sistema de amortización más usado se basa en el sistema alemán o sistema de pagos constantes. Con esta fórmula, cada mes podrás amortizar la misma cantidad de capital. Sin embargo, esto no significa que la cuota vaya a ser la misma durante todo el periodo. De hecho, todo lo contrario.

En este sistema, el capital que amortizas por mes, es decir, la parte del préstamo que devuelves, será la misma. No obstante, no sucede lo mismo con los intereses, que también serán más elevados al comienzo. Lo que ocurre en este caso es que, estos intereses se calculan sobre el capital que debes y los primeros años debes mucho más dinero.

Como esos intereses se suman al capital que vas amortizando, el resultado es que las cuotas mensuales serán muy altas los primeros años y mucho más económicas los restantes. Por otro lado, y esto quizás se trata del punto más importante, cuando lleves 15 años pagando el préstamo hipotecario, tendrás efectivamente pagada la mitad de la vivienda.

¿Es mejor el sistema francés de amortización de hipoteca o el sistema alemán?

La realidad es que esta distribución también afecta a los intereses totales que abonas con el préstamo hipotecario.

En el caso del sistema francés abonarás 87 527 euros, mientras que con el sistema alemán, la factura será más baja, de unos 37 265 euros. Es por este motivo que, si tu hipoteca utiliza el sistema francés puede resultar interesante revisar las condiciones por medio de una novación o una subrogación hipotecaria.

Por otro lado, también existen otros modelos de amortización. Uno de ellos es el creciente, que funciona de manera contraria al alemán. Es decir, comienzas abonando muy pocos intereses y finalizas pagando muchos más.

En Estados Unidos se usa un sistema diferente de pago al vencimiento. Bajo el sistema americano de amortización de préstamos hipotecarios en cada cuota únicamente abonarás intereses y al final de la vida de la hipoteca deberás devolver el principal.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el sistema de amortización de tu préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Arras: ¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca?

4 mayo, 2022 4 comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué sucede con las arras en caso de que no te concedan el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Contenido actualizado

Si te encuentras a punto de comprar un inmueble y no sabes si destinar dinero al arras por miedo a perderlo si la entidad financiera no aprueba tu perfil, no dudes en leer el siguiente artículo. Aquí te contaremos cuáles son las características de este paso previo a la operación.

¿En que situación se abonan las arras?

En caso de que todo este saliendo acorde a tus planes. Por ejemplo, encontraste la casa perfecta para ti, te agrada el barrio y sus aledaños, todo queda cerca y el valor es el que tenías pensado gastar. Según tus cálculos cuentas con los ahorros suficientes para entrar en un préstamo hipotecario, por lo que únicamente faltará que te aprueben la hipoteca. No obstante, si el agente inmobiliario encargado de la venta del piso te adelanta que no eres el único en esa posición. Varias personas mostraron su interés por el inmueble y ninguno tiene ganas de perderse esta oportunidad.

Es en este caso cuando te decides a pagar una señal como manera de asegurarte el inmueble que te interesa. Sin embargo, es lógico que surja una pregunta. ¿Qué sucede con este dinero si finalmente la entidad bancaria no acepta brindarte la hipoteca?

¿Qué son las arras?

Cuando hablamos de las arras nos referimos a la señal o cantidad económica que se entrega para asegurar el cumplimiento de un contrato. Si bien es cierto que no aparecen en el Código Civil, sí existe jurisprudencia al respecto. La sentencia175/2012 de 21 de marzo de 2012 de la sala primera de lo civil del Tribunal Supremo establece que “las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato; son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo«.

Por ende, si has encontrado la casa de tus sueños pero hay muchas personas interesadas en la vivienda. Puedes considerar si será una buena idea y piensas en abonar un adelanto. Sin embargo, todavía no cuentas con la respuesta de la entidad bancaria para darte la hipoteca. No debes preocuparte, esta situación está prevista y es mucho más habitual de lo que crees.

Es muy común que antes de llegar al momento de firmar la compraventa de una vivienda ante un notario, se lleve a cabo una firma de contrato dejando por escrito que se abona un adelanto previo a la concesión del préstamo hipotecario. Por medio de dicho acuerdo, se obligan de manera recíproca a cumplir, se fija el precio y el resto de las condiciones de la venta. Se establece también, una fecha máxima para que se entregue la escritura notarial.

El contrato previo: firmar las arras

Es muy probable que hayas oído la expresión de ‘firmar las arras’ como una forma de proclamar que han finalizado las negociaciones. Esta proviene justamente de la firma de este contrato previo en el que se dejan en claro las condiciones para la compraventa entre el comprador y el vendedor, por el que se termina el período de negociación y se espera el contrato final.

Es en este momento donde deberás prestar mayor atención y estar acompañado de un especialista. Previo a la firma de este contrato, será fundamental corroborar la inclusión dentro del mismo una cláusula. Dicha cláusula debe asegurar de manera explicita que no podrás perder las arras si no te conceden el préstamo hipotecario. Esto se decide en el momento de la firma, por lo que para que puedas recuperar el dinero que pusiste para reservar la vivienda deberá constar por escrito.

En resumen, dentro del texto tendrá que existir un ítem específico que establezca en forma explícita y concreta que, en caso de que el banco no acepte conceder la hipoteca, el comprador tendrá derecho a la devolución de las arras. Es por esto que se recomienda que busques el asesoramiento de un especialista o bien, consultes con un notario y te saques todas las dudas antes de firmar algo que luego pueda perjudicarte.

¿Qué implica la firma de esta cláusula?

Al añadir esta cláusula al contrato se puede optar por la resolución del mismo con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento en caso de que no se concrete la entrega de la hipoteca.

En otras palabras, cuando cuentas con esta cláusula en el contrato, tienes la posibilidad de optar por la resolución del mismo con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento. Es decir que, si no te conceden la hipoteca pierdes las arras a menos que hayas firmado lo contrario.

¿Qué información lleva un contrato de arras?

A pesar de que se trata de un precontrato y se puede pensar que no es definitivo, es un acuerdo que conlleva gran importancia. Esto se debe a que refleja las condiciones que regirán la futura operación.

Entre los datos que deben fijarse se encuentran:

Datos personales de ambas partes

Identificación y descripción del inmueble

Precio final de la compraventa y forma de pago

Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que luego será descontado del importe final)

Obligación de firmar el contrato mediante escritura pública

Distribución de los posibles gastos de compraventa

Firma de comprador y vendedor

Si el comprador y/o vendedor se trata de un matrimonio, será suficiente sólo con la firma de uno. No obstante, si están en proceso de separación o no están casados y son convivientes, será necesario que firmen los dos.

¿A qué compromete el contrato de arras?

El contrato de arras comprometerá al comprador a reservar el derecho sobre la compra de la compra de una vivienda. A cambio entregará una cantidad de dinero a cuenta del precio total del inmueble.

En cuanto al vendedor, a través del contrato de arras se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones charladas previamente.

Es conveniente que siempre se lean los contratos de arras que se firman, y asegurarse que la cláusula de devolución esté incluida para poder retirar el dinero si no nos aprueban la concesión de la hipoteca en el banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el contrato de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca abierta: cuáles son los riesgos y alternativas

3 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre una hipoteca abierta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A comparación con un préstamo hipotecario tradicional, una hipoteca abierta te da la posibilidad de contar nuevamente con el dinero que ya has devuelto. No obstante, como este tipo de productos pueden sobreendeudarte, queremos resaltar que lo ideal es optar por contratar una hipoteca convencional. Aquí te contaremos por qué y te explicaremos varios productos que pueden ser muy interesantes.

¿Qué es una hipoteca abierta?

Cuando hablamos de una hipoteca abierta o crédito hipotecario, nos referimos a un producto financiero que da la posibilidad al titular de hacer disposiciones a crédito del dinero que ya ha devuelto. Dicho de otra forma, brinda la opción de pedir prestado nuevamente las cantidades amortizadas para utilizar el dinero para financiar otro tipo de gastos, por ejemplo, una reforma, un coche, entre otros.

Para ejemplificar, supongamos que hemos firmado uno de estos productos y que ya logramos devolver al banco 20 000 euros. Ante esta situación, tendríamos la posibilidad de hacer una disposición de un nuevo préstamo de un máximo de 20 000 euros, manteniendo el mismo interés que la hipoteca y con el plazo que se pacte con la entidad bancaria.

¿Es buena idea contratar una hipoteca abierta?

No hay una respuesta certera para esta pregunta, la realidad es que depende de la situación de cada uno. Las hipotecas abiertas, que es la denominación que reciben los créditos hipotecarios estrictos, dan la posibilidad de hacer disposiciones del dinero que se va devolviendo. En un principio, esto puede parecernos muy ventajoso en ciertos casos, sin embargo, esta facilidad de crédito también genera que corramos algunos riesgos.

En primer lugar, si no llevamos un buen control de las disposiciones, es probable que terminemos sobreendeudados. El hecho de que sea sencillo obtener un dinero extra puede ser muy peligroso. Esto se debe a que, si no somos muy cuidadosos, es posible que acabemos acumulando un gran volumen de deuda.

A pesar de que el interés de una hipoteca abierta resulte más bajo, una disposición puede salir más costosa que solicitar un préstamo personal. Por lo general, al llevar a cabo una disposición de capital, el cliente decide alargar significativamente el plazo de reembolso para que la cuota mensual del préstamo no sea muy elevada. Ante esta situación, es posible que se generen más intereses de los que se devengarían con un préstamo al consumo, ya que, mientras mayor es el plazo, más intereses se generan.

Por este motivo, la mayor parte de los expertos en finanzas asegura que el préstamo hipotecario se trata del producto más aconsejable para el consumidor medio. Esto se debe a que una hipoteca abierta puede generar importante problemas de sobreendeudamiento si no se está totalmente informado sobre los riesgos que implica. Si te interesa comprar una vivienda, puedes buscar algunas hipotecas convencionales que se adapten a tus necesidades.

Comparar hipotecas

Para lograr encontrar la mejor hipoteca para ti, es fundamental que compares las diferentes ofertas. Si no te interesa correr riesgos con tu préstamo hipotecario, lo más aconsejable, es optar por un préstamo hipotecario convencional y que sea uno a tipo fijo. De este modo, tendrás que pagar siempre la misma cantidad y no dependerás de las oscilaciones del Euribor.

¿Cuáles son las limitaciones tiene una hipoteca abierta?

Si comprendemos todos los riesgos que implica una hipoteca abierta y aun así decidimos contratar una, es fundamental tener en claro que no podremos disponer libremente del dinero que ya hayamos amortizado. Las condiciones para llevar a cabo una retirada pueden variar dependiendo de la entidad bancaria. Sin embargo, por lo general siempre nos encontraremos con las siguientes limitaciones:

Coste: realizar una disposición de capital de una hipoteca abierta cuesta dinero. Por lo general, en los créditos hipotecarios se incluye la denominada comisión por disposición, que debemos abonar cada vez que optemos por retirar una fracción del capital amortizado.
Importe y plazo: el importe y el plazo de las disposiciones estará limitado. Sin lugar a dudas, la cantidad de dinero que sea posible retirar se encontrará limitada a lo que hayamos reembolsado. Por otro lado, el banco establecerá un plazo mínimo y máximo para realizar la devolución del capital dispuesto.
Subrogación: el hecho de subrogar una hipoteca abierta a otro banco no es sencillo. En primer lugar, un crédito hipotecario sí se puede cambiar de entidad bancaria, sin embargo, la mayoría de las entidades prefiere evitar esta operación. De hecho, en muchos casos, proponen suscribir un nuevo contrato y cancelar la hipoteca abierta.
Poca oferta: por otro lado, es fundamental tener presente que no son muchas las entidades que disponen actualmente de este tipo de productos.

¿Qué hay que tener en cuenta al contratar una hipoteca abierta?

Dejando de lado la particularidad de las disposiciones, la realidad es que una hipoteca abierta no es muy diferente a una hipoteca convencional, ya que en el resto de las condiciones son bastante similares. Aquí te detallaremos cuáles son los puntos en los que debemos poner atención si optamos por contratar uno de estos productos:

El tipo de interés aplicado: el interés puede ser variable, fijo o mixto, dependiendo de lo que nos ofrezca la entidad bancaria. En el caso de que sea variable, es muy probable que durante el primer año se nos aplique un fijo, lo que probablemente encarecerá el coste de las primeras 12 cuotas.
Las comisiones: aparte de las comisiones más comunes, es decir apertura, amortización anticipada, subrogación, entre otras, también debemos mirar si el banco nos cobra un recargo por cada disposición de capital.
Vinculación: el mismo modo que con las hipotecas convencionales, para obtener el mejor interés debemos cumplir con varios requisitos, por ejemplo, domiciliar la nómina o firmar diferentes seguros y otros productos.
Condiciones de las disposiciones: por último, debemos analizar cuáles son los límites aplicados a las disposiciones. Esto implica periodicidad permitida, importe mínimo y máximo, plazo para la devolución del dinero, entre otros.

Alternativas a la hipoteca abierta

Si no optamos por una hipoteca abierta, porque no nos convencen sus condiciones o bien, porque la entidad bancaria no dispone de uno de estos productos, tenemos opciones. Aquí te explicaremos cómo es posible obtener financiación para cubrir cualquier gasto:

Solicitar un préstamo personal: de este modo podremos obtener entre 500 y 50 000 euros, en algunos casos más, para financiar cualquier proyecto particular. Su mayor plazo puede ser de hasta 10 años. Por otro lado, su interés ronda una media del 8% TAE.
Ampliar el préstamo hipotecario: otra opción es negociar con nuestro banco para incrementar el capital de nuestra hipoteca. De modo que, el interés será el de la hipoteca, a pesar de que tendremos que afrontar los gastos de novación, es decir, notaría, registro, impuestos, entre otros.

En los dos casos, debemos garantizarnos de que las cuotas de todos nuestros créditos no sean mayores al 35% de nuestros ingresos mensuales. Ya que se trata del porcentaje que los expertos en finanzas recomiendan dedicar al pago de las deudas financieras para evitar cualquier tipo de inconvenientes financieros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las hipotecas abiertas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Quién se beneficia de la moratoria de pago de hipoteca?

2 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte quién sale beneficiado con una moratoria de pago de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El Gobierno de España aprobó, hace ya un tiempo, un paquete de medidas de protección social. El principal objetivo de estas medidas es brindar ayuda a las personas más vulnerables económicamente. Entre ellas, una de las más importantes se trata de la moratoria en el pago de hipoteca.

En el siguiente artículo te contaremos, quién y en qué situaciones puede beneficiarse de la moratoria en el pago de hipoteca, entre otros.

Moratoria de hipotecas: ¿De qué se trata?

Es muy probable que en estas instancias ya tengamos en claro de qué se trata la moratoria de un préstamo hipotecario. Sin embargo, nunca está de más dar una breve explicación para aclarar los conceptos aún más. Consiste en un aplazamiento del pago de las cuotas de un préstamo hipotecario por un período de tiempo determinado. En el caso de la moratoria, se trata de un plazo de un mes.

¿A quién debe aplicarse la moratoria en el pago de hipoteca?

Este tipo de medidas se aplican a aquellas personas que se encuentren, hoy en día, en la situación de deudores de un préstamo hipotecario con garantía inmobiliaria o a las personas que sean avalistas y fiadores de créditos o préstamos hipotecarios. No obstante, ten en cuenta que no todo el mundo que tenga en la actualidad a cargo una hipoteca podrá beneficiarse de estas medidas. Únicamente podrán hacerlo aquellas personas que el gobierno haya considerado que pueden ser vulnerables económicamente frente a una crisis. Aquí te detallaremos quiénes son considerados como más vulnerables económicamente frente a esta crisis.

Los requisitos para tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca

Con respecto a estas medidas, el Gobierno ha afirmado que el requisito fundamental para poder beneficiarse de estas ayudas es ser considerado como personas vulnerables económicamente. Aquí te explicaremos quiénes entran en el rango de personas consideradas como vulnerables económicamente. El gobierno considera que si cumples con alguno de los siguientes puntos podrás tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca:

Desempleo: en caso de que el deudor del préstamo hipotecario haya perdido su empleo, por ende, se encuentre desempleado.

Baja de ingresos: que el deudor, si se trata de un empresario, haya atravesado una pérdida sustancial de sus ingresos o ventas. Si se sufre una pérdida sustancial de ventas, ten en cuenta que, se considera una caída del 40% o más

Ingresos insuficientes: en caso de que los ingresos de la unión familiar no sean mayores a tres veces el IPREM. Si el límite se va a un 0,1 por hijo o persona mayor a 65 años a cargo de la familia. Cuando una de las personas de la unidad familiar padezca una discapacidad superior al 33%, se consideraran buenos ingresos solo si superan hasta 4 veces el IPREM. Si se da el caso de que sea el deudor la persona con discapacidad igual o superior al 33% o que presenta una discapacidad sensorial o física igual o superior al 65%, será hasta 5 veces el IPREM.

Cuota hipotecaria: en caso de que la cuota del préstamo hipotecario, sumado a los gastos de suministros de la vivienda (agua, luz, gas., entre otros) sea mayor al 35% de los ingresos de la unidad familiar.

Covid-19: si la unidad familiar, a causa de la emergencia sanitaria ocasionada por el Covid-19, haya visto su esfuerzo económico multiplicado por un 1,3%.

Avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores: por otro lado, las personas que sean avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores que se encuentren dentro de alguno de los supuestos de vulnerabilidad económica que hemos mencionado, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal. Así lo dice el documento oficial del Estado.

¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica?

Para poder llevar a cabo la solicitud de la moratoria de pago de hipoteca, en primer lugar será necesario acreditar que, en efecto, cumplimos con los requisitos por los que se nos incluye dentro del grupo de personas consideradas vulnerables económicamente. Para ello será necesario contar con cierta documentación:

Certificado de desempleo: en caso de que hayas quedado desempleado, deberás presentar el certificado de desempleo donde conste la cantidad percibida como subsidio.

Cese de actividad: si tienes un negocio por cuenta propia que ha cesado su actividad será necesario presentar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. En él deberá constar el cese de actividad.

Número de personas que viven en el inmueble: para acreditar la cantidad de personas que se tienen al cargo o viven en una misma casa, será necesario presentar el certificado de empadronamiento, el libro de familia y las certificaciones de discapacidad, dependencia o incapacidad de trabajo.

Titularidad de la vivienda: será necesario, acreditar que se es titilar de la vivienda para la que se está solicitando la moratoria del préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes contar con las escrituras de la vivienda, la concesión del préstamo hipotecario y la Nota Simple de la vivienda.

Declaración: en último lugar, es necesario contar con una declaración de que el o los deudores cumplen con los requisitos y son considerados con menos recursos económicos para afrontar las cuotas hipotecarias.

Solicitud de la moratoria del pago de hipoteca

Todas las personas o familias que se encuentren entre los favorecidos por esta medida tendrán que solicitar la moratoria al acreedor hasta 15 días después de la finalización de la vigencia del documento oficial del Estado. Para conseguirlo será necesario presentar la solicitud de moratoria y el documento que mencionábamos más arriba.

En este sentido, parece que las medidas dejaron fuera a otros grupos que se podrían considerar también como vulnerables económicamente. Por ejemplo, personas que cumplan con lo que hemos mencionado que se considera vulnerable, pero en vez de tener que afrontar el pago de una hipoteca, deba hacer frente al de un alquiler.

Teniendo en cuenta que los alquileres son igual o, en ocasiones, aún más caros que las cuotas de una hipoteca, es probable que un gran número personas o familias afectadas que, lamentablemente, no logren hacer frente a los pagos del alquiler.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la moratoria de pago de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas sin comisiones: ¿De qué se trata?

2 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas sin comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El mercado hipotecario nos da la posibilidad de encontrar préstamos hipotecarios que se adaptan a casi todos los perfiles. No obstante, por lo general las buenas ofertas vienen acompañadas de cargos que aumentan el coste. Si no quieres que te los cobren, en el siguiente artículo te contaremos cuáles son las entidades bancarias que ofrecen una hipoteca sin comisiones y cuánto dinero podrías ahorrar.

¿Qué entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisiones?

No son muchos los bancos que no incluyan comisiones en sus hipotecas. Además, la mayoría son online. Hoy en día, la lista la componen ABANCA, Ibercaja, EVO Banco, ING, COINC, Pibank, Banco Pichincha y Caixa Guissona. Sin embargo, la realidad es que no todos sus productos se encuentran libres de estos cargos, es por este motivo que será necesario consultar detenidamente sus condiciones para comprobarlo.

Las comisiones que puede tener un préstamo hipotecario

A pesar de que cada vez son más los bancos que brindan hipotecas sin comisiones, lo más común es que nos cobren algún cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Aquí te contaremos cuáles son las comisiones más habituales:

Apertura: en este caso se cobrará en la firma de la hipoteca en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer la propia entidad bancaria. La cantidad no se encuentra limitada por ley, sin embargo por lo general es de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.

Amortización anticipada o desistimiento: se cobrará en caso de adelantar una parte o la totalidad de la deuda que tengamos pendiente, será aplicada sobre el capital adelantado. Hoy en día se encuentra limitada por la ley hipotecaria, no obstante, el tope varía dependiendo del tipo de hipoteca:

Si se trata de un interés a tipo fijo, puede alcanzar hasta el 2% durante los primeros 10 años y de hasta el 1,50% después.

Si el interés es variable, puede ser de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años o de hasta el 0,25% los primeros tres. En los dos casos, pasado ese plazo ya no puede ser cobrado.

Subrogación: si optamos por cambiar nuestra hipoteca de entidad bancaria, la entidad de la que nos vayamos puede aplicarnos una comisión. Del mismo modo que en el caso anterior, esta también es regulada con los mismos límites que la compensación por amortización anticipada.

Novación: se trata de una compensación que puede cobrar la entidad bancaria si cambiamos las condiciones del contrato. No se encuentra regulada por ley, su valor medio es aproximadamente el 0,5% sobre el importe pendiente en el momento del pacto. La excepción son los casos en los que se modifique el plazo, allí puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.

Cambiar hipoteca de variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad se encargará de aplicar una comisión del 0,15% del capital pendiente de la hipoteca si llevamos a cabo el cambio durante los tres primeros años. Será del 0% de los tres años en adelante.

Es importante tener en cuenta que la entidad bancaria no puede cobrarnos ninguna de estas comisión que aparezca en el contrato de nuestro préstamo hipotecario. La cuenta para abonar las cuotas también puede tener una comisión, a pesar de que su coste tiene que reflejarse en la escritura y no es posible modificarlo, excepto que se utilice para otras finalidades.

¿Cuánto es posible ahorrar con un préstamo hipotecario sin comisiones?

Teniendo en cuenta lo mencionado más arriba, queda claro que, en caso de optar por una hipoteca sin comisiones podremos ahorrarnos una suma de dinero significativa. Esto puede ser tanto en la contratación del crédito como mientras este se encuentre vigente. Si te estás preguntando de qué cantidad se trata, podemos darte una idea, analizando el ahorro medio con una hipoteca de 150 000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:

Con un préstamo hipotecario de 150 000 euros sin comisiones podríamos ahorrar unos 1500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.

Amortización anticipada

Si se trata de una amortización anticipada de 10 000 euros, los cargos serían los siguientes:

En una hipoteca fija: hasta 200 euros durante los primeros 10 años o hasta 150 euros luego.

En una hipoteca variable: hasta 25 euros durante los primeros tres años o hasta 15 euros los primeros cinco años.

Subrogación

Por una subrogación con un capital pendiente de 100 000 euros, deberíamos pagar lo siguiente:

En una hipoteca fija: hasta 2000 euros durante los primeros 10 años o hasta 1500 euros luego.

En una hipoteca variable: hasta 250 euros durante los primeros tres años o hasta 150 euros en los primeros cinco años.

Novación

500 euros por una novación con un capital pendiente de 100 000 euros para, por ejemplo, modificar el interés del préstamo hipotecario. Los cálculos se han llevado a cabo en base a una compensación media del 0,5%.

Cambio de hipoteca

Aproximadamente 150 euros por cambiar de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100 000 euros si lo llevamos a cabo en los primeros tres años de la hipoteca.

Con este préstamo hipotecario sin comisiones, por ende, podríamos ahorrarnos como mínimo unos 1500 euros a la hora de formalizar el contrato. Por otro lado, el ahorro potencial podría ser de media entre los 2315 y los 4350 euros.

Si quieres evitar pagar alguna compensación o penalización, lo más aconsejable es que optes por contratar un préstamo hipotecario online. Esto se debe a que la banca virtual no las suele aplicar.

¿Cómo encuentro préstamos hipotecarios sin comisiones?

Hoy en día, encontrar préstamos hipotecarios sin comisiones resulta bastante sencillo si sabemos dónde debes buscar. Sin embargo, si no puedes perder mucho tiempo investigando por la red o visitando oficinas bancarias, lo ideal es que tener en cuenta tres simples pasos:

Comparador de hipotecas

En primer lugar, debes usar un comparador de hipotecas. Se trata de una herramienta que resulta de gran utilidad, ya que te dará la posibilidad de consultar de manera gratuita cada una de las ofertas del mercado. Además, podrás ver cuáles presentan estos cargos extra.

Negociar

Lo siguiente es negociar con la entidad bancaria para que no nos cobre ninguna comisión. Mientras mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en la entidad bancaria, tendremos mayores posibilidades de obtenerlo.

Revisar la escritura

Por último, deberás revisar la escritura para garantizarte de que no se aplican. Es necesario leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no incluyen ninguna comisión indeseada. Una buena opción es pedir asesoramiento al notario antes de firmar el contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios sin comisiones. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuánto dinero debo tener ahorrado para comprar una propiedad?

En Hipotecas

¿Cuánto dinero debo tener ahorrado para comprar una propiedad?

29 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos explicarte qué cantidad de dinero debes tener ahorrado para acceder a comprar una propiedad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Comprar una propiedad, sin lugar a dudas, no se trata de una tarea sencilla. Para hacerlo, lo más probable es que debas recurrir a solicitar un préstamo hipotecario. Si quieres conseguirlo, tendrás que contar con cierta cantidad de dinero ahorrado.

La realidad es que, más allá del gran interés para comprar una propiedad hay que poder permitírselo. Un punto fundamental para valorar si se cuenta con los ahorros necesarios para calcular si se podría pagar el préstamo hipotecario, en caso de requerir financiación. Es fundamental garantizar que tienes la posibilidad de hacer frente también a los gastos asociados a ser propietario. En definitiva, antes de comprar una propiedad, es muy importante tener en cuenta tanto los ahorros como los ingresos del futuro propietario. Así podrás elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tu perfil y preferencias.

¿Cuál es la cantidad de dinero que debes tener ahorrado para comprar una propiedad?

Los expertos del sector afirman que el comprador tendrá que tener ahorrado, como mínimo, el 35% del valor total de la operación. Se calcula un20% no financiado por la entidad bancaria y el 15% para el ITP y gastos. Esto incluye también los gastos mencionados. Por otro lado, lo más recomendable es que el dinero destinado a abonar la cuota del préstamo hipotecario no represente un número mayor al 30% de los ingresos mensuales.

La gran mayoría debe optar por solicitar un préstamo hipotecario para financiar parte de la compra. En caso de pedir un préstamo a una entidad bancaria, es fundamental saber que este cubrirá, por lo general, hasta un 80% del importe de la transacción. Por lo tanto, será necesario tener ahorrado el 20% restante, además de lo que cuesten los mencionados gastos de compraventa.

Lo más habitual es que, mientras mayor sea la cantidad de dinero que se aporte para la entrada mucho mejor. Esto se debe a que, la cantidad total del préstamo hipotecario será menor y, esto quiere decir que, las cuotas que debes pagar por mes serán más bajas. Otro punto decisivo es el plazo de amortización de la hipoteca, en otras palabras, la cantidad de años con la que contaremos para hacer frente al préstamo hipotecario. Es decir que, a menor plazo, la cuota mensual será más elevada.

¿Qué tipo de préstamo hipotecario me resulta más conveniente?

A la hora de tomar la decisión de contratar un préstamo hipotecario, es posible optar por una hipoteca a tipo fijo o bien, a tipo variable. Sin lugar a dudas, se trata de una decisión que variará dependiendo de las circunstancias económicas y personales de cada solicitante.

Préstamo hipotecario a tipo fijo

En este tipo de hipotecas el interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Las cuotas que deberás pagar por mes suelen ser más elevadas. Esto se debe a que los intereses de estos préstamos hipotecarios son más altos y también, es habitual que, el plazo de amortización sea menor.

Préstamo hipotecario a tipo variable

Debemos tener en cuenta que una hipoteca a tipo variable cuenta con un diferencial fijo más un índice de referencia. Por lo general, en España suele ser el Euribor. En este caso, la cuota mensual a pagar puede variar, esto dependerá de si el Euribor sube o baja. Los intereses de este tipo de préstamos hipotecarios suelen ser más bajos y, por lo general, presentan con mayores plazos de amortización. Es por este motivo que, las cuotas que deberás pagar por mes son más reducidas.

Calculadora de hipotecas

La calculadora de préstamos hipotecarios es una herramienta que te será de gran ayuda a la hora de definir qué te resulta más conveniente, si una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.

Antes de comprar una vivienda y de contratar un préstamo hipotecario, los expertos aconsejan analizar en profundidad cuál el nivel de ingresos con el que se cuenta en la actualidad y hacer una estimación de lo que sucederá a largo plazo. En otras palabras, se trata de estudiar cuál es la capacidad de pago presente y futura para saber si será posible hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo hipotecario. Así es como lo aconseja el Banco de España. Para conseguirlo, será necesario analizar de una manera real las perspectivas laborales a corto, medio y largo plazo, del mismo modo que los ingresos y los gastos fijos, para dejar de lado posibles inconvenientes. Debes tener en claro que siempre es interesante contar con cierto colchón ahorros, por si aparecen gastos inesperados o bien, si se debe hacer frente a situaciones imprevistas.

Otra cosa que también resulta fundamental, es contar con el asesoramiento del especialista de la entidad bancaria. De este modo, te servirá de guía a la hora de tomar esta decisión para lograr que el préstamo hipotecario elegido para comprar una propiedad, logre adaptarse lo máximo posible al perfil del comprador y a sus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cuánto dinero es necesario tener ahorrado para comprar una propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo pedir una hipoteca?

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¿Qué analiza una entidad bancaria de tus ingresos al conceder un préstamo hipotecario?

29 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los puntos que el banco tendrá en cuenta y valorará con respecto a tus ingresos a la hora de dar el visto bueno a la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo te detallaremos algunos puntos que la entidad bancaria valora de tus ingresos para concederte un préstamo hipotecario. Cuando hablamos de una hipoteca, nos referimos a un derecho de garantía que recae sobre bienes inmuebles, es decir casas, pisos, entre otros. Por otro lado, también asegura la devolución de un préstamo o crédito por medio de la concesión a su titular, la entidad bancaria, de la facultad de obtener el valor del bien inmueble sobre el que se constituya.

Al momento de conceder un préstamo hipotecario, la entidad bancaria pone mucha atención y analiza detalladamente el perfil financiero del solicitante. Además, pondrá el foco en ciertos puntos que te explicaremos a continuación.

Lo primero que se encargará de verificar la entidad bancaria es cuál es tu capacidad de ahorro, tu nivel de ingresos y tu situación laboral.

Lo siguiente que el banco analiza es que llegues a abonar la cuota periódica del préstamo hipotecario sin inconvenientes. Para ello, sumada a las cuotas del resto de tus deudas, no debe representar más del 35% o 40% del total de tus ingresos.

Por último, la entidad bancaria también se encargará de comprobar que el porcentaje de financiación solicitado no sea mayor al 70% o bien, al 80% del valor de tasación de la vivienda. Estos porcentajes pueden variar dependiendo de si se trata de vivienda habitual o una segunda residencia.

Los ahorros iniciales

Es por estos motivos que, quien tenga la idea de solicitar un préstamo hipotecario, deberá contar con unos ahorros iniciales importantes para poder acceder a ella. Deberá añadir entre un 7 y un 10% más en concepto de comisiones, gastos e impuestos.

Cómo valoran las entidades bancarias tus ingresos

Cualquier entidad financiera valora los ingresos de los solicitantes antes de conceder un préstamo hipotecario. Esto se debe a que se trata de uno de los puntos más importantes a la hora de garantizar si el solicitante podrá hacer frente o no a la cuota mensual del préstamo hipotecario.

Resulta muy importante analizar de qué manera los bancos evalúan los ingresos, ya que tienen en cuenta diferentes aspectos:

Volumen de ingresos

En primer lugar, y además, el más conocido por todos, lo que valoran son los ingresos de los solicitantes. Se fijarán, principalmente, en que sean suficientes para permitirle a éste hacer frente a la cuota mensual de la hipoteca sin inconvenientes.

Por norma general, los bancos estiman que esta cuota, más el resto de deudas pendientes, no impliquen más del 35% o 40% de los ingresos del solicitante del préstamo hipotecario. Sin embargo, existen entidades que son un poco más exigentes que otras. Para ver hasta qué punto alguien encaja dentro de este perfil, resulta de gran utilidad visitar un comparador de hipotecas personalizado.

Tipo de contrato

Por otro lado, la entidad bancaria también le da una gran importancia al tipo de contrato de trabajo de los solicitantes. Esto se debe a que valora mucho los que garanticen ingresos estables.

En caso de que el solicitante no logre mostrar un contrato de trabajo indefinido, por ejemplo, pero sí que cuenta con ingresos estables a lo largo de los últimos años, no habrá motivo por el cual las entidades financieras no le concedan la hipoteca.

Un punto que el solicitante deberá tener en claro es que las entidades bancarias le pedirán con casi total seguridad sus últimas declaraciones de la renta. De este modo, podrá evaluar con mayor rigor su candidatura.

Ingresos estables o variables

Las entidades bancarias llevan a cabo un análisis exhaustivo de los ingresos del solicitante, de los cuales contarán más los estables que los variables.

Ingresos estables: cuando hablamos de los ingresos estables de un usuario nos referimos a aquellos que provienen de los salarios fijos, pensiones o rentas. Además, no deben haber variado a lo largo de un período de tiempo concreto. Por lo tanto, los ingresos estables son los que garantizan a las entidades financieras la estabilidad económica del solicitante y su capacidad de afrontar las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

Ingresos variables: por su lado, los ingresos variables son aquellos que provienen de comisiones, beneficios o bonus. Las entidades bancarias valoran más los ingresos variables que no se hayan modificado demasiado durante los últimos años. Esto se debe a que son, una vez más, un síntoma de estabilidad financiera.

La antigüedad

La antigüedad laboral es otro de los puntos que más tienen en cuenta las entidades financieras. Se considera no únicamente en el trabajo que los solicitantes ocupen en la actualidad sino también, a lo largo de su vida laboral.

Por lo general, se considerará mejor posicionados a aquellos solicitantes de préstamos hipotecarios que hayan tenido trabajos de mayor duración. Además, se observara que no haya pasado demasiado tiempo entre empleos sucesivos.

La fuente de los ingresos

Es importante dejar en claro todos los puntos. Si bien, es evidente que la entidad bancaria otorgará mayor importancia a otros puntos, la principal fuente de los ingresos también se encuentra sujeta a evaluación.

Para una entidad bancaria no da igual que el solicitante sea funcionario público o que trabaje en una multinacional, una empresa de reciente creación o de un autónomo que acaba de comenzar con su actividad profesional.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre los puntos que analiza una entidad bancaria sobre tus ingresos al solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Todo lo que debes saber sobre el deber de información en hipotecas en divisas

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Todo lo que debes saber sobre el deber de información en hipotecas en divisas

28 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto al deber de información en préstamos hipotecarios en divisas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es fundamental contar con la información necesario para lograr tomar decisiones de inversión fundadas y prudentes. De hecho, es lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) recomienda a los jueces de cada país. Por eso, hemos decidido hablarte sobre el derecho de información. Se trata de exigir a los profesionales de entidades bancarias y financieras que brinden la información necesaria. Esto debe ser en el momento de brindar productos de difícil comprensión, por ejemplo, los préstamos hipotecarios en divisas.

Los préstamos hipotecarios en divisa

Durante el año 2007 fueron muchos los ciudadanos rumanos cuyos ingresos los cobraban en la moneda de Rumanía, el leu rumano (RON), que contrataron con el banco rumano, hipotecas en francos suizos (CHF). La idea era adquirir un inmueble o refinanciar otros créditos anteriores menos interesantes.

El principal objetivo de estas hipotecas se enfocaba en que los consumidores debían pagar una cuota mensual por sus créditos en la moneda de Suiza (CHF). Esto sucede en 2007, exactamente antes de que comience la gran crisis económica mundial. El pago debía ser en RON, aceptando asumir el riesgo por diferencias de cambio del RON con respecto al CHF. Este detalle es algo que no se les explicó de manera clara. De hecho, de haberse explicado previamente, lo más probable es que los consumidores no se hubieran endeudado.

Luego, ya entrada la crisis, el RON se devaluó bastante respecto al franco suizo. En otras palabras, el tipo de cambio RON-CHF empeoró bastante perjudicando a los consumidores prestatarios, y la cuota hipotecaria mensual a abonar subió significativamente. Los consumidores rumanos debieron acudir a los tribunales rumanos. El objetivo era que se declarara que sus hipotecas en divisas sean consideradas inválidas. Por el motivo de contener una cláusula contractual abusiva no vinculante (de acuerdo con la Directiva de la UE).

¿Qué demandan los consumidores rumanos?

Los consumidores demandantes alegaban que al contratar las hipotecas en divisas, la entidad bancaria presentó su producto de forma engañosa. Solo exponía los beneficios que como prestatarios se podrían obtener. Sin embargo, no aclaraban cuáles eran sus riesgos potenciales así como tampoco la probabilidad de que la relación de cambio RON-CHF pudiera llegar a empeorar. Es por este motivo que, optaron por reclamar que dicha cláusula fuera declarada abusiva debido a esta práctica del banco.

Esta situación generó que, el Tribunal Superior de Oradea, Rumanía (Curtea de Apel Oradea) le pregunte al Tribunal de Justicia de la UE sobre la obligación de las entidades bancarias de informar a sus clientes sobre el riesgo del tipo de cambio vinculado a los préstamos denominados en divisa extranjera.

La directiva sobre las cláusulas abusivas

La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Se trata del texto de referencia en Europa, es decir que, todos los países tiene su transposición al ordenamiento local de este texto. Aquí te detallaremos qué es lo más relevante que dice:

Las cláusulas contractuales que no hayan sido negociadas de manera individual se considerarán abusivas si, contrario a las exigencias de la buena fe, generen en detrimento del consumidor un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

¿Qué dice al respecto el artículo 4?

El artículo 4 afirma que, sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará considerando la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato. Además, teniendo en cuenta, a la hora de la celebración del mismo, cada una de las circunstancias que concurran en su celebración. Del mismo modo que todas las otras cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.

El carácter abusivo de las cláusulas no hará referencia a la definición del objeto principal del contrato, tampoco a la adecuación entre precio y retribución. Por una parte, los servicios o bienes que proporcionados como contrapartida. Por otro lado, siempre que este tipo de cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.

El artículo 5

En el caso de contratos en los que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán ser redactadas siempre de manera clara y fácil de comprender.

La sentencia del TJUE

En la sentencia que se dictó el 20 de septiembre de 2017, el TSJU afirma que la cláusula de un préstamo en divisas regula su objeto principal. Es por esto que su carácter abusivo solo podrá examinarse con arreglo a la Directiva en caso de que no haya sido redactada de una manera clara y fácil de comprender.

El argumento del alto tribunal fue que la obligación de reembolsar un crédito en una determinada moneda diferente de la del país donde se contrata constituye un elemento esencial del contrato de préstamo. Esto se debe aque no se refiere a una modalidad accesoria de pago, sino a la misma naturaleza de la obligación del deudor.

Es por este motivo que el TJUE afirma que es obligatorio que una cláusula contractual se redacte de forma clara y sencilla. De esta manera se podrá comprender y lograr que el contrato sea transparente. Así es posible que demuestre cómo funciona el mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate.

De este modo, el contrato también tendrá que aclarar la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas y documentos. Es decir, la publicidad y la información brindadas por el prestamista en el marco de la negociación de un contrato de préstamo. Esto generaría que el consumidor se encuentre en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, cuáles serán las consecuencias económicas que se deriven para él.

¿Cómo actuó el TJUE?

Es por todo esto que el TJUE declara que es tarea del juez nacional comprobar si fueron comunicados al consumidor cada uno de los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, dándole la posibilidad de evaluar el valor total de su préstamo.

Aclara que las instituciones financieras deben facilitar a los consumidores la información necesaria para que éstos logren tomar decisiones fundadas y prudentes. Esto no es únicamente por la apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino que, también abarca a los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.

El consumidor tendrá que estar totalmente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, queda ante la posibilidad de someterse a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, complicado de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos.

La entidad bancaria por su lado, tendrá que exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y comunicar cuáles son los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera. Principalmente, en lo que sucede en caso de que el prestatario no perciba sus ingresos en esta divisa.

Las instrucciones del TJUE

Por último, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que, si la entidad bancaria no cumple, como sucede en este caso, con estas obligaciones, pueda analizarse el carácter abusivo de la cláusula controvertida. De este modo, el juez nacional podrá evaluar, por una parte, el posible incumplimiento por parte de la entidad bancaria de la exigencia de buena fe y, por otro lado, la existencia de un posible desequilibrio significativo entre las partes del contrato.

Este análisis deberá llevarse a cabo en relación con el momento de la celebración del contrato en cuestión. Será necesario tener en cuenta particularmente la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria en lo que refiere a las posibles variaciones de los tipos de cambio así como también, a los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera.

¿Qué opina el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue creado en 1952. Su sede se encuentra en Luxemburgo. Está compuesto por un juez de cada país miembro y once abogados generales.

Su objetivo principal es el de garantizar que la legislación de la UE sea interpretada y aplique de la misma manera en cada uno de los países miembros. Es decir que, interpreta la legislación de la UE para asegurar que se aplique del mismo modo en cada uno de los países miembros. Además, resuelve los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas. Por otro lado, también vela por que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE.

En ciertas circunstancias particulares, también es posible acudir al Tribunal los particulares, empresas y organizaciones que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.

Los préstamos hipotecarios multidivisa en España

En España tampoco tuvimos la posibilidad de evitar hacer frente a esta misma situación. Los clientes que sí contrataron este tipo de préstamos hipotecarios han notado que la cuota que debían pagar cada mes había ido sufriendo muchas variaciones. De modo que, es más de una ocasión debieron pagar una mayor cantidad que la prevista. Por otro lado, también notaron que el capital pendiente de amortizar había aumentado. El dinero que se fue abonando para el préstamo hipotecario apenas se había amortizado.

La jurisprudencia ha sido muy clara cuando se trata de casos de préstamos hipotecarios multidivisas. Ha condenado a las entidades bancarias por falta de claridad. También, por no haber informado de manera transparente a los consumidores acerca de los riesgos que se corren al contratar este tipo de préstamos hipotecarios. Por otro lado, el Tribunal Supremo sepronunció en 2015, al reconocer que en varios casos de cláusulas multidivisa el usuario no estaba al tanto de lo que en realidad se encontraba contratando. Es por esta causa que se podrían considerar nulas por vicio en el consentimiento y esa nulidad se obtiene por medio de la reclamación de nuestros derechos.

En resumen, el profesional de la entidad bancaria o entidad que se encargue de vendernos un producto complejo, deberá ocuparse de comunicar al consumidor afectado la información pertinente completa que le permita analizar más detalladamente cuáles serán las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras. Ahora que tienes esta información en tu poder, cuentas con las herramientas necesarias para evitar caer en este tipo de engaños.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el deber de información en los préstamos hipotecarios en divisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Seguro de protección de pagos: ¿De qué se trata?

27 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte en qué consiste el seguro de protección de pagos en un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿De qué se trata el seguro de protección de pagos?

Cuando hablamos del seguro de protección de pagos nos referimos a un producto que se encargará de compensar la pérdida de ingresos del trabajador. Las únicas dos situaciones que serán cubiertas por esta póliza son, que el trabajador se encuentre en una situación de desempleo o de incapacidad temporal.

¿Es confiable?

En primer lugar, es lógico que cuando escuchamos hablar de un seguro de protección de pagos nos preguntemos si realmente la aseguradora se hará cargo de afrontar la amortización del préstamo hipotecario si te quedas en el paro o incapacitado temporalmente para trabajar. A pesar de que se trata de un escepticismo muy común y lógico, la respuesta es afirmativa.

El seguro de protección de pagos: vinculado a préstamos, pero independiente

El seguro de protección de pagos es brindado por las entidades bancarias a modo de cobertura adicional, es válida exclusivamente para protección de pago en caso de desempleo o incapacidad temporal, esto garantiza la amortización de préstamos hipotecarios, de consumo, tarjetas de crédito y otras operaciones de financiación.

Es fundamental que se encuentre expresado de manera clara en el contrato de crédito y en la póliza de protección de pagos cuál es la operación de financiación que será cubierta por este seguro. Esto se debe a que es muy habitual que un cliente tenga activos diferentes créditos.

La entidad financiera tendrá que ocuparse de informar al cliente de que ha suscrito el seguro de protección de pagos. A pesar de que su coste quede integrado en la cuota mensual del crédito cubierto por este seguro. Ha ocurrido en alguna ocasión que el cliente no solicitó la entrada en acción del seguro de protección de pagos al quedarse en el paro. Principalmente porque no estaba al tanto de que el crédito suscrito con la entidad bancaria contaba con esa cobertura.

Guía de Buenas Prácticas del seguro de protección de pagos

La Guía de Buenas Prácticas del seguro de Protección de Pagos es de adhesión voluntaria para las entidades aseguradoras. Sin embargo, algunas de ellas, han resultado sumamente activas en su elaboración e implantación.

Constituye un desarrollo específico de la Guía de Buenas Prácticas de Transparencia en el Seguro elaborada por Unespa. El objetivo es facilitar a los potenciales asegurados la información relevante. Deben conocer dicha información antes de la contratación de un seguro que incluya la garantía de protección de pagos por desempleo o incapacidad temporal.

Principalmente, sobre las coberturas, los límites económicos, los riesgos no cubiertos y/o excluidos y el precio del seguro. Todos esos puntos luego deben detallarse en el contrato de seguro. Esto debe ser de manera clara, breve y fácil de comprender, dependiendo del compromiso asumido por las entidades que apliquen la Guía.

En primer lugar, el cliente, debido a la naturaleza de esta modalidad de seguro, tendrá que recibir de la entidad financiera o de la aseguradora la información suficiente para que, previo a la contratación, pueda hacer una correcta valoración sobre el producto para ver si logra adecuarse o no a sus preferencias y necesidades de cobertura, frente al desempleo o incapacidad temporal.

Cobertura del paro o la incapacidad temporal

Es fundamental que quede claro que el seguro de protección de pagos tiene un valor, a pesar de que se encuentre camuflado en la cuota del crédito. Hay una compañía de seguros detrás, aunque en el contrato únicamente figure la entidad bancaria. Otro punto que es fundamental tener muy en claro es que, únicamente cubre paro o incapacidad temporal. El seguro de protección de pagos no funcionará ante otro tipo de situaciones.

En la información previa y, principalmente, en el contrato, es importante que queden claras y detalladas las causas que originan la prestación del seguro, como incapacidad temporal o desempleo, lo cual está en función de la situación laboral y del régimen de contratación del asegurado en el momento del siniestro.

En caso de incapacidad temporal, deberá estar definida y concretada la documentación mínima que solicita la entidad aseguradora para la admisión de tal calificación. De este modo, podrá abonar las cantidades contempladas en el contrato.

Por otro lado, si se da un caso de incapacidad temporal derivada de contingencias comunes, y a los únicos efectos del seguro de Prestación de Pagos, lo que se abona por incapacidad temporal será el equivalente a la prestación pública por desempleo. El trabajador asegurado cuenta con el derecho al cobro de la indemnización del seguro por la cobertura de desempleo, a pesar de que para la Administración se encontrara en situación de incapacidad temporal.

La aseguradora y la entidad bancaria, tendrán que informar del régimen laboral que debe ostentar el asegurado para obtener esta prestación: funcionarios, trabajadores autónomos, por cuenta ajena con contratos por obra, temporales, entre otros.

Si se da una situación de desempleo, la póliza tendrá que definir de manera clara las condiciones y características requeridas para considerar el cese en el trabajo como desempleo, para acceder al cobro del seguro.

Atención a las exclusiones del seguro

Para la valoración del riesgo y determinación de la prima del seguro de protección de pagos es necesaria la información que el cliente facilita a la entidad financiera sobre los puntos que se le soliciten por la compañía de seguros. Debe quedar constancia de esa información en la póliza, en el cuestionario o en cualquier otro documento o soporte duradero.

La póliza tendrá que concretar y dejar en claro las consecuencias que pueden surgir, en lo que respecta a las coberturas del seguro, en caso de que la información no fuera exacta. Eso sí, siempre que esta se haya solicitado antes por la entidad aseguradora y que haya constancia de ello.

A la vez, el contrato tendrá que dar una descripción, detallada, sobre las garantías y las coberturas brindadas en esta póliza. Es importante prestar especial atención a las exclusiones.

El contrato debe informar, de manera simple y clara, las cláusulas que delimitan las garantías y, de existir, las que afectan la cuantía o porcentaje para la determinación de cada pago y conceptos asociados incluidos. Además, si existe algún límite en las indemnizaciones, del mayor número de pagos por siniestro y del número máximo de pagos para la duración de la póliza.

El cliente tendrá que recibir información sobre la cobertura del seguro según sus circunstancias personales a lo largo de la vida de la póliza. Y, particularmente, en caso de cambio en su situación laboral.

Si las garantías o coberturas son excluyentes se deberá definir cómo actuaría esta alternancia, con el foco sobre la cobertura de desempleo o incapacidad temporal, dependiendo de cual fuera la situación laboral y el régimen de contratación.

También, se tendrá que informar, que en caso de siniestro, la determinación de la indemnización se basará en lo estipulado para la garantía concreta afectada. Esto es así tanto en lo que respecta a las cláusulas delimitadoras del riesgo, como a las limitaciones de cobertura. Las exclusiones y las limitaciones de cobertura tendrán que figurar destacadas en la póliza y haber sido aceptadas.

Cuidado con la franquicia y la carencia del seguro

Si el seguro de protección de pagos tiene franquicia, debe especificarse la cantidad y la duración por la cual el cliente es su propio asegurador y, si se da el siniestro, soportará la parte de los pagos correspondiente.

Ocurre lo mismo si se establece un plazo de carencia. La entidad aseguradora tendrá que aclarar el periodo de tiempo. Es decir, desde la fecha de efecto de la póliza, durante el cual, las garantías del seguro no tienen efecto.

Además debe detallarse en el caso de que una garantía tenga un periodo de carencia específico, o si se establece entre siniestros de la misma o diferente garantía.

¿Qué hacer si quedo en el paro?

Si por desgracia tienes que ir al paro, o si ocurre una situación que genera una incapacidad temporal para trabajar, el seguro de protección de pagos entrará en acción. La compañía aseguradora y la entidad bancaria tendrán que informarte del procedimiento establecido para la declaración de los siniestros. Si es posible realizarlo por teléfono o por medio de Internet. Además, te explicará los plazos y la forma de realizarse esa declaración de siniestro. Y también, de los documentos mínimos a aportar, tanto en un inicio como periódicamente.

La entidad aseguradora definirá de manera clara la forma de cálculo de la prestación, los límites, periodicidad. También, si se aplica un porcentaje de aseguramiento determinado, si la indemnización es mensual, diaria u otra.

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Contratar seguros con un préstamo hipotecario: ¿Es obligatorio?

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Seguro de vida en el préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?

27 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata el seguro de vida de la hipoteca y si resulta conveniente contratarlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Luego del paso de la pandemia del Covid-19, resulta más importante que nunca comprender de qué se trata un seguro de vida en la hipoteca. Esto se debe a que, hasta hace muy poco tiempo, los ciudadanos de España no consideraban a este tipo de pólizas como un producto a consumir. Y, es por este motivo que, en España, básicamente, no se tenía mucho conocimiento con respecto a este tipo de contratos por la oferta de las entidades bancarias.

Las entidades financieras utilizaron esta protección para obtener ciertos beneficios adicionales a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Es por esto que, queremos explicarte a fondo en qué cosiste un seguro de vida en la hipoteca. Aquí detallaremos qué es, por qué motivos contratarlo y cuál es la utilidad de un seguro de vida en la hipoteca.

¿Qué es un seguro de vida en un préstamo hipotecario?

Cuando hablamos de un seguro de vida en la hipoteca, nos referimos a un tipo de herramienta de protección personal y familiar. El seguro de vida se encargará de cubrir la ayuda en caso de que se genere el fallecimiento de un asegurado que aún adeuda el pago de la hipoteca. El objetivo es proteger su vivienda. De esta forma, el seguro de vida de la hipoteca tendrá que ser comprendido como un producto que brinda la seguridad del hogar familiar si ocurre una pérdida de ingreso. Ten en cuenta que esto será únicamente cuando se genera a causa de un fallecimiento.

De hecho, es por esta característica que, este tipo de seguros se encuentran enfocados en evitar o compensar la nueva situación que se puede generar en una vivienda al reducirse los ingresos de la unidad familiar. Por este motivo, estos seguros, pueden evitar que tu familia deba cambiar de domicilio por no tener la capacidad de afrontar a la nueva situación financiera.

¿Es conveniente contratar un seguro de vida con la hipoteca?

Una vez aclarado todos estos puntos, la respuesta a esta pregunta es muy simple. Es conveniente porque el seguro de vida del préstamo hipotecario cubre y brinda ayuda a los beneficiarios de la póliza de una posible deuda que se encuentre pendiente cuando quien contrajo la hipoteca fallece.

Sin embargo, quien debe considerar si le resulta conveniente o no, eres tú. La realidad es que el seguro de vida de la hipoteca no es obligatorio. Esto se debe a que no hay ninguna normativa que exija contratar un seguro de vida al contratar un préstamo hipotecario, sin importar lo que digan las entidades bancarias. Sin embargo, es cierto que en más de una ocasión puede parecerlo. El motivo es que muchos bancos lo imponen como un requisito para conceder la financiación.

De esta forma, también es importante aclarar que esta inexistencia de obligatoriedad a firmar un seguro de vida con la hipoteca se encuentra recogida en la Ley de Crédito inmobiliario. Es por este motivo que, el cliente siempre tendrá el derecho de no firmar en caso de que su entidad bancaria se lo presente como un requisito.

La exigencia de contar con un seguro que proteja la deuda únicamente podría darse en el caso de que así se haya firmado en las escrituras. Por este motivo, más allá de estas cláusulas firmadas, como ya hemos mencionado, no es posible exigir la contratación de la póliza. Sin embargo, la realidad es que en muchas ocasiones, las entidades bancarias omiten esta normativa. Lo hacen por medio del uso de penalizaciones en el tipo de interés.

¿Cuál es la utilidad de un seguro de vida en la hipoteca?

En España, los seguros de vida vinculados al préstamo hipotecario saldan unas 2400 hipotecas cada año. Además, da la posibilidad de evitar el cambio de la vivienda habitual en más de una ocasión. De esta manera, se puede afirmar que el seguro de vida de la hipoteca es de gran ayuda. Sirve para no dejar la deuda que has adquirido y de la que eres responsable. Evitándole un mal rato a tu familia o seres queridos, por lo general cónyuge e hijos.

Por otro lado, un seguro de vida hipotecario puede ser hecho a dos cónyuges, se trata de la opción más aconsejable, principalmente, de ser posible que, a nivel de presupuesto, la deuda se encuentre cubierta para los dos por completo. De este modo, en este tipo de situaciones se permite a cualquiera de los cónyuges llevar a cabo la cancelación de la hipoteca. Esto puede ayudar con los problemas económicos en la unidad familiar ocasionados al no contar con un sueldo por fallecimiento.

No obstante, para estos casos, y previo a tomar cualquier decisión, resulta fundamental tomarse el tiempo de analizar en profundidad cuál sería la situación tras tu fallecimiento. Será necesario tener en cuenta la cantidad de ingresos que quedarían cada mes en tu hogar contando con los dos cónyuges. Es por este motivo que, debes analizar cuáles serán tus mejores opciones para decidir de manera correcta. En resumen, será necesario pensar en tus ingresos y los de tus cónyuges antes de poder tomar la decisión.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el seguro de vida hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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