Desde Oi Real Estate queremos contarte los puntos principales a tener en cuenta para lograr bajar el interés de la hipoteca y pagar una cuota mensual más económica. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Sin lugar a dudas, todos quieren reducir el interés de hipoteca y abonar una cantidad menor cada mes. Esto es posible, sin embargo, debes tener en cuenta ciertos puntos clave. Es por este motivo que hemos decidido realizar este artículo, pon atención y toma nota.
Dentro de las principales estrategias para conseguir una reducción en el interés de las cuotas de la hipoteca se encuentra negociar con la entidad bancaria, contratar otro préstamo, subrogar la hipoteca, entre otras que puedes poner en práctica.
Reduce el interés de la hipoteca
La manera más aconsejable para conseguir un préstamo hipotecario más barato y que logre adaptarse sin problemas a tus necesidades y tu capacidad financiera, es analizando las diferentes opciones antes de llevar a cabo la firma del contrato.
Se trata de una decisión muy importante. Es por eso que debes tomarte el tiempo de analizarlo detenidamente, será necesario evitar hacerlo por impulso. Deberás acudir a varias entidades bancarias diferentes y no lanzarte a por la primera opción que te resulte medianamente convincente.
No obstante, a pesar de que lo hayas sopesado durante bastante tiempo, la realidad es que a medida que pasan los años puede aparecer la necesidad de rebajar la cuantía de la hipoteca y abonar menos por mes.
Es en este punto donde corres el riesgo de que aparezcan las dudas. Esto se debe a que una gran cantidad de hipotecados creen que una vez que firman el acuerdo ya no es posible abonar menos. Sin embargo, esta creencia no es cierta. De hecho, refinanciar un préstamo hipotecario y lograr unas mejores condiciones es posible si sabes cómo hacerlo.
Aquí te mostraremos algunas vías por las que es posible reducir el interés de la hipoteca y pagar menos por mes.
Negociar con la entidad bancaria
En primer lugar, se encuentra la opción de negociar con la entidad bancaria. Se trata de un proceso que se conoce por el nombre de novación. Consiste en ofrecer unas nuevas condiciones a la entidad bancaria para, de este modo, llegar a un acuerdo que pueda resultar beneficioso para las dos partes.
La entidad bancaria escuchará tu propuesta. Sin embargo, lo cierto es que si el pacto no les resulta interesante o bien, consideran que se ven perjudicados no darán el visto bueno a la novación.
Uno de los principales beneficios que nos ofrece la novación es que puedes modificar cualquier cláusula del préstamo hipotecario. Eso sí, siempre y cuando la entidad bancaria esté dispuesta a ello.
Es fundamental que prepares muy bien tus argumentos antes de llevar a cabo la propuesta. Y además, debes tener en cuenta que también será necesario pagar un coste. Se trata por lo general de aproximadamente entre el 0,1% y el 1% del importe pendiente. A esto hay que sumarle el gasto de la gestoría. Puedes informarte más sobre el tema en nuestro artículo sobre novación hipotecaria.
Contratar otro préstamo
Otra posibilidad para bajar el interés de la hipoteca que tienes a tu alcance es contratar un nuevo préstamo hipotecario. Sin embargo, esto dependerá de cuál sea tu situación, ya que en algunos casos puede no ser lo más aconsejable.
Para suscribir un nuevo préstamo con condiciones que resulten más ventajosas deberás cancelar el préstamo anterior.
Esto sin dudas implica gastos extra, como por ejemplo, la tasación de la vivienda que te costará aproximadamente unos 300 euros, la comisión de apertura del nuevo préstamo hipotecario y la comisión por amortización de la actual hipoteca.
Por otro lado, si cancelas el préstamo hipotecario para contratar uno nuevo, deberás abonar aproximadamente unos 1000 euros para eliminarla registralmente.
Subrogar la hipoteca
Se trata de una de las opciones que puede resultar más beneficiosa. La subrogación de la hipoteca consiste en trasladar el préstamo hipotecario a una entidad bancaria diferente. De este modo, podrás disfrutar de unas mejores condiciones.
Al momento de subrogar una hipoteca podrás modificar el tipo de interés de la hipoteca, el plazo de amortización, las comisiones del préstamo hipotecario e incluso, los productos que hubieses vinculado a la hipoteca.
En los dos primeros casos te permitirá abonar una menor cantidad de dinero cada mes. Por su lado, gracias a los dos últimos terminarás ahorrando en el conjunto del préstamo hipotecario.
Sin embargo, se trata de un proceso que tampoco te va a salir gratis. Esto se debe a que es muy probable que tu préstamo hipotecario incluya una comisión por subrogación. De ser así tendrás que hacer frente al 0,5% del capital pendiente durante los primeros 5 años y el 0,25% a partir de ese momento.
Por otro lado, la subrogación de la hipoteca tiene sus límites. Esto se debe a que, no te permitirá llevar a cabo un cambio de titulares, o bien, realizar una ampliación de capital. Puedes enterarte cómo hacerlo en nuestro artículo sobre cómo subrogar una hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las opciones para reducir el interés de la hipoteca y abonar una cuota más baja. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la hipoteca tácita. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
La hipoteca tácita
Cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble que ofrece una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de determinados impuestos vinculados con ese bien.
En otras palabras, se trata de una forma que tiene la administración de un país para asegurarse el cobro de determinados impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De este modo y sin tener la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasará a ser preferente en el cobro.
¿Cuáles son los impuestos gravados con la hipoteca tácita?
Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, únicamente puede gravar los impuestos directamente relacionados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más habituales suele ser la administración local que lo gestiona.
De este modo, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto es de esta manera, entre otros motivos, porque para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, como explicaremos más adelante. Por ende, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.
Puntos a tener en cuenta
Es habitual que se den ciertas diferencias entre los distintos países en lo relacionado con la legislación tributaria. No obstante, también se generan una cierta cantidad de concordancias basadas en el derecho natural que rige a la mayoría de leyes. En el caso de la administración estas se encuentran centradas en la protección del contribuyente y en asegurarse el cobro del impuesto:
Preferencia de cobro: la preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De esta manera, será el primero en cobrar. De hecho, se encuentra incluso por delante de la entidad que concede el préstamo hipotecario.
Importe: sin lugar a dudas, el importe a abonar incluye intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.
Gestión de cobro: por norma general, si el deudor principal es el titular, la gestión del cobro se dará de manera casi automática. No sucede del mismo modo cuando se trata de un tercero el adquiriente. En este caso deberá existir un aviso previo con todo lo que conlleva.
Por lo general, suele encontrarse limitado a dos mensualidades. Esto se debe a que se debe hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo es evitar con dichos pagos su destrucción económica.
La hipoteca tácita no se trata de una afección de bienes
Cuando hablamos de la afección de bienes nos referimos al traspaso de las deudas tributarias a la transmisión de una vivienda. Este proceso se lleva a cabo en el caso de que el propietario inicial se trate de un deudor fallido. Una vez llevado a cabo el cambio de propiedad, los nuevos propietarios serán los responsables de hacer frente a los pagos. De este modo, la afección de bienes brinda la posibilidad de que las deudas de una vivienda se puedan traspasar al momento de la compra venta.
En el artículo 41 de la LGT se afirma que los responsables de abonar una deuda pueden ser los deudores principales, o bien, otras personas o entidades. Por otro lado, en el apartado quinto se deja en claro que en la derivación de la acción administrativa para exigir el pago de la deuda tributaria a los responsables, estos previamente tendrán que haber declarado la responsabilidad y se tendrá que haber determinado el alcance y la extensión. Esto tendrá que haber sido pactado de manera previa con el interesado.
Las principales diferencias entre afección de bienes inmuebles e hipoteca tácita
Si bien puedan resultar bastante similares, la realidad es que la afección de inmuebles y la hipoteca tácita no son la misma cosa. A causa de que, en muchas ocasiones es común que se confundan estos dos términos, lo más conveniente es dejar en claro de qué se tratan sus principales diferencias:
Cuando hablamos de una afección de bienes, el deudor tendrá que ser declarado previamente fallido. Una vez que haya sido reconocida su deuda, esta no incluirá intereses de demora, tampoco gastos. No obstante, en el caso de la hipoteca tácita, no es necesaria esta declaración y sí se incluirán los gastos e intereses de demora.
Por otro lado, en la afección no existe un derecho preferente claro y puede variar dependiendo de determinadas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita, la administración siempre cobrará en primer lugar, por delante del resto de acreedores.
Por último, en relación a los ejercicios a cobrar, cuando se trata de la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Mientras que, en la hipoteca tácita, únicamente se incluyen los del año en curso y el inmediatamente previo.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca tácita. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las mejores hipotecas fijas mayo 2022 que podrás encontrar en el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Aquí te contaremos cuáles son las hipotecas más económicas de mayo 2022 a tipo fijo. Además, te brindaremos la información que necesitas con respecto a este tipo de préstamos hipotecarios. Sin lugar a dudas, las mejores hipotecas fijas mayo 2022 son concedidas por bancos online como EVO Banco y Openbank.
Hipotecas fijas ¿De qué se trata?
Un préstamo hipotecario a tipo fijo, se trata una hipoteca que siempre tiene el mismo tipo de interés durante todo el plazo de devolución. Esto quiere decir que, el valor de las cuotas que debes pagar por mes no se verá modificado nunca, mantendrán el mismo valor durante toda la vida de la hipoteca. Se trata de lo contrario a lo que sucede con las hipotecas de tipo variable, ya que las hipotecas a tipo fijo no dependen de un índice, como el Euribor, que puede fluctuar periódicamente, encareciendo el coste de tu hipoteca.
Una hipoteca fija se trata de una muy buena opción para aquellas personas que realmente valoran la estabilidad. Es decir, si te interesa estar al tanto desde un principio sobre qué es lo que abonarás a final de mes y no deseas que tu interés suba o baje en función de un indicador externo como es el Euribor, sin dudas, debes optar por una hipoteca fija.
Situación actual de las hipotecas fijas
Es importante aclarar que las entidades bancarias han comenzado a aumentar sus tipos fijos debido a la subida del Euribor. Si tienes la idea de contratar una hipoteca fija a un precio interesante, lo más aconsejable es pedirla lo antes posible. Esto se debe a que tendrás más posibilidades de hacerlo antes que más bancos se sumen a esta estrategia o, incluso, eliminen sus préstamos hipotecarios a tipo fijo de su catálogo. Se trata de algo que ya ha ocurrido con la hipoteca fija para funcionarios de BBVA o la Hipoteca A un Paso de Ibercaja.
Las mejores hipotecas fijas mayo 2022
Es sumamente importante que sepas que, al momento de buscar la hipoteca fija ideal, será necesario tener en cuenta ciertos puntos generales. Para llevar a cabo esta selección se han considerado: el interés, la cantidad de productos bonificadores y también, las comisiones. En otras palabras, si bien se trata de las hipotecas fijas más económicas que podemos encontrar en el mercado hoy en día, no tienen por qué ser exactamente las mejores que puedes obtener si negocias bien con la entidad bancaria.
Lo más aconsejable es que, si te interesa algún producto, solicites información a las entidades bancarias para llegar a un préstamo lo más ajustado posible a tus intereses.
EVO Banco: Hipoteca Inteligente tipo fijo
La Hipoteca Inteligente tipo fijo de EVO Banco presenta un interés del 1,24% para un plazo de devolución que se extiende hasta los 30 años. Está bonificado por domiciliar los ingresos, este servicio no implica un gasto de dinero extra. Además de contratar sus seguros de hogar y de vida, esto sí encarece su coste total. Esta entidad bancaria online de Bankinter ofrece una financiación de hasta el 80% del valor de adquisición de una vivienda habitual.
Lo que más destaca de esta hipoteca fija es su interés. Se trata de uno de los más bajos que podemos encontrar en el mercado. Además, no tiene comisiones de apertura ni por amortización anticipada total o parcial.
Por otro lado, lo menos ventajoso es que el interés sube hasta en 0,25 puntos si no contratas los seguros de vida y hogar de EVO Banco. Además, sube en 0,10 puntos si no domicilias unos ingresos mínimos de 600 euros por mes. Sin embargo, se trata de un requisito que no te cuesta dinero y es sencillo de cumplir.
Puede ser una gran opción si los seguros que te ofrece EVO Banco te resultan interesantes y consideras que su valor es el adecuado. Ten en cuenta que si no los contratas, el interés será más elevado y deberás hacer frente a unas cuotas mensuales más costosas.
Sin lugar a dudas, la Hipoteca a Tipo Fijo de Targobank tiene su lugar entre las mejores hipotecas fijas mayo 2022. Cuenta con un interés del 1,24% hasta 15 años, del 1,35% a 20 años y del 1,54% a 25 y a 30 años, bonificado por domiciliar una nómina o pensión de 2000 euros como mínimo y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad bancaria. Su financiación puede ser de hasta el 80% de la compra de la vivienda. Será del 60% si se trata de una segunda residencia.
Lo mejor de esta hipoteca es que posee un interés sumamente competitivo y no tiene comisión de apertura.
Sin embargo, lo menos convincente es que para obtener el mejor interés, será necesario domiciliar una nómina o pensión mínima de 2000 euros. Se trata de un ingreso que no todas las personas tienen. Además, será necesario contratar los seguros de hogar y vida de la entidad, que te significarán un gasto de dinero extra.
Puede ser una buena opción si cobras una nómina o pensión de al menos 2000 euros al mes y te resultan atractivos los seguros de Targobank.
La Hipoteca Open Fija de Openbank, cuenta con un interés del 1,60% a 15 años, del 1,65% hasta 20 años, del 1,75% a 25 años y del 1,80% a 30 años. Para obtener estos tipos únicamente deberás domiciliar unos ingresos mínimos de 900 euros y contratar el seguro de hogar de la entidad. Ofrece un financiamiento de hasta el 80% de la compra, será un 70% si se trata de una segunda vivienda. Cuenta con un plazo máximo de 30 años.
Lo bueno de esta hipoteca es su interés bajo y con poca vinculación. Por otro lado, lo puedes rebajar en 0,10 puntos porcentuales si pides 150 000 euros o más.
Lo negativo es que incluye una comisión por amortización anticipada total, su valor es del 2%, 1,50% a partir del undécimo año. Además, si optas por adelantar toda la deuda, deberás pagar un recargo.
Es una buena opción en caso de que necesites 150 000 euros o más para comprar tu vivienda.
La Hipoteca Fija de Banco Santander ocupa un lugar en las mejores hipotecas mayo 2022 principalmente gracias a su bajo interés. Se trata de un interés del 1,44% para los primeros seis meses y del 1,34% para los próximos. Sin embargo, para obtenerlo deberás contratar varios productos del banco, como domiciliar la nómina o suscribir seguros. Brinda un financiamiento de hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual para un plazo máximo de 30 años. Será de un 70% con plazo de 25 años si se trata de una segunda vivienda.
Lo mejor de esta hipoteca es que cuenta con uno de los intereses más bajos que ofrece el mercado. Además, es posible rebajarlo hasta un mínimo del 1,34% si compras una vivienda ecológica.
Por otro lado, para abonar una cuota económica deberás contratar un mínimo de cuatro productos con la entidad bancaria.
Es una gran opción si Banco Santander es tu banco habitual y te interesa comprar una casa o un piso con una calificación energética B o superior.
La Hipoteca Fácil Fija de Ibercaja es la última de las mejores hipotecas fijas mayo 2022. Presenta un interés del 1,70% para un plazo máximo de 25 años. Es posible obtenerlo únicamente con la domiciliación de las nóminas de los titulares, como mínimo de 2500 euros entre todas. Con esta hipoteca podrás financiar un máximo del 80% de la compra de una vivienda habitual, siempre que su coste sea de 125 000 euros como mínimo.
Lo mejor de esta hipoteca es su interés competitivo que es posible obtener solo con la domiciliación de la nómina.
Sin embargo, lo menos convincente es su plazo de 25 años que resulta ser más corto que el de la mayoría de estos préstamos hipotecarios. Por lo general presentan un plazo de hasta 30 años. Además, únicamente es de utilidad si quieres comprar viviendas que cuesten, al menos, 125 000 euros.
Es una buena idea si te interesa adquirir una vivienda de 125 000 euros o más y tienes la posibilidad de devolver el dinero en 25 años.
¿En qué se basa esta selección de las mejores hipotecas fijas mayo 2022?
Para definir cuáles son las mejores hipotecas fijas mayo 2022 se ha tenido en cuenta el valor total de cada hipoteca. En otras palabras, su tipo de interés nominal (TIN), los productos que debemos contratar para obtener el interés mínimo (bonificado) y sus comisiones.
La tasa anual equivalente (TAE) nos muestra el valor anual de la hipoteca para un importe y un plazo determinados. Sin embargo, no todas las entidades bancarias utilizan los mismos importes y plazos para calcularla. Es por este motivo que, no se trata de un indicador completamente fiable.
¿Se trata de un buen momento para contratar una hipoteca fija?
Sin lugar a dudas, el gran momento de las hipotecas fijas económicas está llegando a su fin. Si estás interesado en contratar una hipoteca fija, no debes esperar demasiado tiempo para tomar la decisión. Las entidades bancarias comenzaron a aumentar el precio de sus hipotecas fijas para ajustarlo a la subida del Euribor. Es por este motivo que, buscan alentar la contratación de sus hipotecas variables. Incluso, muchos han decidido eliminar estos productos de su catálogo.
La idea de la banca es sumamente estratégica. Es decir, si el indicador de referencia de los préstamos variables continúa subiendo, contarán con mayores beneficios en el corto y medio plazo que con los fijos.
Hoy en día, por lo menos unas 15 entidades bancarias han modificado las condiciones de sus hipotecas fijas, y seguramente, más bancos sigan estos pasos.
Principales características de las hipotecas fijas
Por lo general, las hipotecas fijas suelen financiar un máximo del 80% de la compra de la primera vivienda. Sin embargo, existen entidades bancarias que pueden brindar una financiación más elevada a aquellas personas que cuenten con un muy buen perfil. Aquí van las principales características a comparación de las hipotecas variables:
Cuota constante: este tipo de hipotecas son ideales para aquellos que no quieren asumir riesgos al momento de pagar su préstamo hipotecario. Esto no ocurre con las variables. Que la cuota sea constante te dará la posibilidad de contar con un mayor control sobre tus gastos mensuales.
Interés según el plazo: en una hipoteca a tipo fijo, el interés será más elevado mientras más largo sea el plazo de devolución del préstamo. Su valor también dependerá de la rebaja del interés que te aplica la entidad bancaria si optas por contratar alguno de sus servicios o productos bonificadores. Por ejemplo, seguros o planes de pensiones. Ten en cuenta que siempre será necesario negociar las condiciones.
Muy económicas: a pesar de que las entidades bancarias se encuentran subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen hipotecas fijas muy baratas. Por ende, este puede ser un muy buen momento para contratar estos préstamos, con un tipo de interés que ronda el 1,5%.
¿Cómo contratar la mejor hipoteca fija?
Si te interesa contratar una hipoteca de tipo fijo, debes tener en cuenta ciertos pasos para que te resulte más sencillo encontrar lo que necesitas:
Simula la cuota que abonarás
El simulador de cuotas hipotecarias online es una herramienta muy útil. Te permitirá saber cuánto te costaría cada mes una hipoteca fija. Lo más aconsejable es calcular el precio de diferentes hipotecas fijas para saber cuál te resulta más conveniente. Eso sí, te en cuenta que las mensualidades no debes ser superiores al 35% de tus ingresos mensuales netos. Ninguna entidad aprobará tu solicitud si excedes ese límite.
Busca ofertas
En primer lugar debes consultar las condiciones que te ofrecen los bancos online. Esto se debe a que, hoy en día, son las más atractivas del mercado. Al tratarse de condiciones no negociables, te pueden servir como referencia para comparar con el resto de productos que se venden en el mercado. Puedes dirigirte también a tu entidad bancaria de siempre para tener una noción de lo que tienen para ofrecerte. Luego, usa el comparador para buscar condiciones más atractivas.
Comparador de hipotecas
Puedes utilizar un comparador de hipotecas para analizar qué condiciones te ofrecen todos los bancos de España, tanto online y como los tradicionales. Te permitirá filtrar las entidades por tipo de hipoteca. Cada referencia a un banco te mostrará una ficha informativa que incluye las características de las hipotecas que brindan.
Ten en cuenta que las características de las hipotecas que te mostrará el comparador son las estándar que ofrecen las entidades bancarias. No tienen por qué ser las que finalmente se te apliquen si sabes negociar bien.
Contratar a un bróker
Un intermediario o bróker hipotecario sabe muy bien cuál es el funcionamiento del mercado hipotecario. Por ende, podrá negociar con las entidades bancarias para obtener mejores condiciones o financiación de más del 80%. Hay brókers gratuitos y otros pagos, esto dependerá del tipo de hipoteca quebusques. El beneficio de contratar a un bróker es que únicamente deberás abonar sus servicios si decides firmar una de las hipotecas que te consigue. Si las rechazas todas o contratas otra hipoteca por tu cuenta, no deberás pagar.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué fue lo que determinó la Audiencia de Madrid con respecto a las cláusulas suelo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Las cláusulas suelo han dado de qué hablar por mucho tiempo. Se abre la puerta para reclamar las cláusulas suelo a los perjudicados por el cambio de criterio del Supremo.
Entre los años 2013 y 2016, el alto tribunal únicamente daba la posibilidad de recuperar una parte del dinero abonado de más, algo que la justicia europea ha obligado a rectificar.
El Supremo había fijado el 9 de mayo de 2013 como la fecha límite para llevar a cabo el reclamo. Frente a esta decisión se dio pie a la reclamación de una gran cantidad de consumidores afectados. Pero gracias a esta nueva sentencia conocida recientemente, se permite que los reclamos monetarios a las entidades financieras se realicen a partir de la firma de la hipoteca.
Audiencia Provincial de Madrid
Una sentencia ha abierto una nueva vía en la compleja situación judicial de las cláusulas suelo. La Audiencia Provincial de Madrid ha reconocido a una consumidora su derecho a realizar el reclamo a una entidad financiera. Se trata del reclamo de las cantidades indebidamente cobradas por cláusulas suelo desde el momento de la firma del préstamo hipotecario, y no solo a partir del momento en el que dichas cláusulas fueron declaradas nulas.
La sentencia tuvo lugar el pasado 19 de abril y se adelanta a un pronunciamiento que tiene pendiente la justicia europea. Le ha dado la razón a una afectada cuyo caso ya fue juzgado en 2015. Los tribunales fallaron a su favor y declararon nula la cláusula suelo. Sin embargo, según el criterio que fue establecido por el Tribunal Supremo, solo le reconocieron la devolución de lo que había pagado de más a partir del 9 de mayo de 2013, es decir, la fecha de la sentencia del Supremo, que se trataba de aproximadamente 4393,46 euros.
Cuando a fines de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) exigió cambiar esa interpretación, y llevar a cabo la devolución de todo el dinero desde la firma del préstamo hipotecario, la afectada nuevamente realizó una demanda. No obstante, debió enfrentarse con la misma respuesta que muchos otros perjudicados por el primer criterio del alto tribunal. Un juzgado de primera instancia desestimó la demanda debido a que su caso se consideraba cosa juzgada.
Principio de cosa juzgada
El principio de cosa juzgada es el que señala que un mismo asunto no puede pasar por los tribunales nuevamente. La sentencia que firman los tres magistrados de la sección decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, sin embargo, considera que no se puede aplicar en este caso porque lo contrario sería vulnerar el principio de efectividad del derecho comunitario. En otras palabras, se estaría socavando el derecho de la demandante a obtener lo que la justicia europea le reconoce, es decir, la posibilidad de reclamar lo que abonó de más por la cláusula suelo de su préstamo hipotecario, firmada en 2007. No únicamente a partir del 2013. Por ello los jueces condenan al banco que concedió el crédito, Credifimo, a devolverle 15 293,50 euros en un fallo que es recurrible.
¿Qué significa esto?
Esto le brinda la posibilidad a una afectada por cláusulas suelo declaradas nulas volver a obtener lo que ha pagado de más a partir de la firma del préstamo hipotecario, en 2007. Todo esto, a pesar de contar con sentencia firme y haber recuperado desde mayo de 2013. Se trata de la fecha establecida por el Tribunal Supremo.
La jurisprudencia del TJUE indica que las cláusulas hipotecarias que sean consideradas como abusivas serán declaradas nulas. De este modo, el consumidor cuenta con el derecho a que se le devuelvan las cantidades percibidas indebidamente por la entidad bancaria desde que la justicia declara la nulidad.
En España, el Tribunal Supremo estableció el 9 de mayo de 2013 como la fecha límite para llevar a cabo los reclamos por las cantidades indebidamente cobradas. Además, sin efectos retroactivos y con independencia de la fecha en la que se realizó la firma del préstamo hipotecario.
Actualmente, el tribunal de Madrid busca ir más lejos y dar la posibilidad al consumidor de recuperar las cantidades indebidamente cobradas desde el momento de la firma de la hipoteca.
Protección del consumidor
De esta manera, antepone la tutela judicial efectiva de los afectados por cláusulas suelo ante la cosa juzgada. Se trata de algo que la asociación de consumidores Asufin califica como muy importante y novedoso, ya que se dirige en la dirección de la protección al consumidor.
Los magistrados de la Audiencia Provincial Miguel Ángel Lombardía, Ramón Badiola y Lorenzo Vaquero resaltan que la limitación en el tiempo impuesta por el Supremo -mayo de 2013-, es equivalente a privar a los consumidores que han firmado un préstamo hipotecario previo a esafecha del derecho a obtener la restitución íntegra de las cantidades que han pagado indebidamente a la entidad bancaria.
Todo esto, únicamente permite asegurar una especie de protección limitada para aquellos hipotecados previos a la fecha establecida. Es por esto que, tal protección termina siendo incompleta e insuficiente, además de no constituir un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las cláusulas suelo y esta nueva medida. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible obtener un préstamo hipotecario o personal a pesar de contar con un mal historial crediticio. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Solicitar un préstamo es algo muy habitual cuando las personas necesitan realizar un gran gasto, por ejemplo, la compra de una vivienda o un coche. Sin embargo, debes tener en cuenta que, las entidades bancarias se encargarán de revisar ciertas cuestiones como tu solvencia económica y tu historial crediticio antes de darte el visto bueno con el préstamo.
Aquí te explicaremos detalladamente de qué manera puedes tener acceso a la financiación si tu historial crediticio no es el mejor. Pon atención y toma nota.
Sin lugar a dudas, solicitar un préstamo hipotecario cuando todo corre a tu favor, por ejemplo si eres un funcionario o llevas 20 años trabajando en la misma empresa, no será más que un simple trámite. Y lo mismo ocurre si deseas solicitar un crédito al consumo.
No obstante, si no cuentas con esas características es posible que se trate de un proceso más complejo. Principalmente cuando presentas un historial de crédito negativo. Con respecto a este punto, es probable que te preguntes si cuentas con la capacidad de acceder a un préstamo personal o hipotecario.
En caso de que tu historial crediticio no sea muy bueno, no te preocupes, tampoco es imposible que te concedan el préstamo. Es posible que reúnas los requisitos para obtener algún crédito, sin embargo, es necesario tener en claro que será bajo ciertos requerimientos que resultarán más estrictos con unos tipos de interés y unas garantías bastante más exigentes.
Por otro lado, en primer lugar, resulta fundamental que estés al tanto de qué es un historial de crédito negativo y cómo puede afectarte al momento de solicitar una hipoteca o préstamo personal.
¿Qué es el historial crediticio?
Cuando hablamos del historial crediticio de una persona, nos referimos a un simple informe. En él, se recogen cada uno de los antecedentes que tenga la persona a nivel financiero.
Es muy habitual que las personas se pregunten si tienen capacidad de acceder a un préstamo personal o hipotecario en el caso de que sus cuentas no estén especialmente saneadas.
En otras palabras, el historial crediticio de una persona reúne cada uno de los pagados o impactos que has tenido con todas tus deudas. Esto es así tanto en el caso de las actuales como en el de las antiguas. Se trata de la hoja de servicio con la que cuentas para con las entidades bancarias.
Contar con un informe favorable, o lo más saneado posible, es muy importante, ya que es solicitado por las entidades financieras antes de concederte un crédito. Es uno de los factores que se tienen en cuenta para ver la capacidad de pago de la que dispones y para analizar la solvencia económica de cara al futuro.
De la misma manera, el historial de crédito nos mostrará tanto las deudas que se tienen en el presente como las que se arrastran de hace tiempo. Por ejemplo, si has cumplido con puntualidad con cada uno de los pagos o si alguna vez no has abordado el pago de una cuota o recibo. Todo queda reflejado en el informe.
Las entidades bancarias y otros prestamistas hacen uso de estos datos para llevar a cabo un estudio sobre cuál es tu nivel de endeudamiento y del perfil de pagador que eres. De este modo, usan toda la información para definir si es posible ofrecer la financiación o si representas un gran riesgo para el banco en particular.
Si la situación es que años atrás no has abonado de manera correcta tus deudas, es decir a tiempo o si presentas alguna factura pendiente de pago, tendrás mayores dificultades para que los bancos te presten dinero. Sin embargo, siempre existe alguna posibilidad.
¿Cómo recibir financiación si el historial crediticio es negativo?
No hay ningún secreto puntual para que te acepten la concesión de un préstamo personal o hipotecario. Sin embargo, sí hay ciertos puntos que es importante tener en cuenta para contar con la mejor oportunidad posible.
Solicitudes en simultáneo
En primer lugar, es necesario saber que no deberías llevar a cabo demasiadas solicitudes de préstamo a la vez. Esto se debe a que, será tomado como un indicativo negativo que alerte a las entidades bancarias y puede representar un obstáculo ante las probabilidades de acceder a la concesión de un préstamo. Debes tenerlo en cuenta al momento de pedir financiación.
Calculadora
Otra buena idea es el uso de una calculadora sobre créditos a título personal. Se trata de una forma de asegurarte que no solicitarás un préstamo para el cual no tienes capacidad de pago. Esto es fundamental porque, principalmente, los prestamistas, al momento de revisar una solicitud, la aprobarán solo en el caso de que el usuario pueda hacer frente a los pagos mensuales sin inconvenientes.
Verificar la puntuación
Por último, una opción que te puede resultar de utilidad es verificar la puntuación para conocer tu momento crediticio. Al llevarlo a cabo, contarás con la posibilidad de hacerte una idea de cuál es la situación en la que te encuentras.
Posibilidades para tener acceso a un préstamo personal
La realidad es que existen ciertas posibilidades de créditos personales que puedes obtener en el caso de que tu historial de crédito no sea muy bueno.
Entre otros, créditos personales garantizados, se financian con un tipo de interés fijo y con reembolsos de cantidad concretas en plazos cada mes. Por lo general, se trata de una fórmula que exige garantías distintas a las de un préstamo personal tradicional. De todas formas, si puedes proporcionar una garantía, como coche u otro activo, es probable que el prestamista esté más dispuesto a dejar a un lado ciertos aspectos negativos de tu historial crediticio.
Por otro lado, podemos encontrar entidades que ofrecen préstamos inmediatos de pequeñas sumas. Estas no se enfocarán demasiado en tu historial crediticio. Sin embargo, sí se centrarán más en tu posición financiera actual y en tu capacidad de pago del crédito. Eso sí, es importante destacar que los intereses y comisiones son bastante altos.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo conseguir un préstamo hipotecario o personal con un mal historial crediticio. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte por qué res importante saber cuál es el sistema de amortización que tiene tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Cuando contratamos una hipoteca, el sistema de amortización es muy importante, ya que determinará el modo de calcular las cuotas del préstamo hipotecario. Por lo general, en España, la mayoría de los préstamos hipotecarios utilizan el sistema francés de amortización. Con el sistema francés, deberás abonar una mayor cantidad de intereses durante las primeras cuotas y amortizarás menos capital.
Si en algún momento se te ha cruzado la idea de adelantar una parte de la hipoteca, es muy probable que hayas escuchado que es mejor hacerlo en los primeros años. Esto se debe a que, al principio, únicamente abonas intereses. De lo contrario, si ya quedan pocos años de hipoteca no compensa, esto se debe a que ya has pagado prácticamente todos los intereses.
En realidad esto no siempre tiene por qué ser de este modo. La clave se encuentra en el sistema de amortización que hayas firmado para tu préstamo hipotecario. El sistema de amortización marca la estructura de pagos de las cuotas del préstamo hipotecario. En otras palabras, cómo se llevará a cabo la devolución del dinero y de qué modo se calcularán las cuotas.
Los sistemas de amortización más usados en España
En España la mayoría de los préstamos hipotecarios usan el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes. La principal ventaja de este tipo de sistema es que, como su nombre lo indica, ofrece unas cuotas mensuales más estables. Es decir, cuotas que no variarían si el préstamo hipotecario es a tipo fijo.
Por otro lado, si se trata de una hipoteca a tipo variable, la cuota únicamente se modificará en función de la evolución del Euribor y con la periodicidad que marque el préstamo, esto por lo general es anual o semestral.
Para poder ofrecer unas cuotas más estables, este tipo de préstamo hipotecario utiliza un pequeño truco para proteger a la entidad bancaria. Se trata de que en los primeros años prácticamente sólo abonarás intereses y apenas amortizarás capital. Esto significa que, no estarás abonando realmente tu vivienda, sino devolviendo el dinero a la entidad bancaria.
Ejemplo de sistema de amortización francés
Para comprenderlo mejor aquí va un ejemplo. En un préstamo hipotecario de 150 000 euros a 25 años con un tipo de interés del 4%, la primer cuota que deberías abonar sería de 791,75 euros. De esa suma, 500 serían destinados a abonar intereses y únicamente 291,75 serían utilizados para reducir la deuda.
Con el paso del tiempo, al pasar 12,5 años, si el tipo de interés fuese fijo, aun continuarías abonando la misma cuota. La diferencia es que, sólo 331,48 euros serían destinados a pagar intereses y 460,27 euros serían dirigidos a pagar capital. Esos sí, a pesar de que llevases la mitad de la vida de la hipoteca, todavía te quedarían por devolver 98 984,99 euros.
Puntos en contra de este sistema de amortización
Los números son sumamente claros y además, se trata del precio de tener una cuota más baja durante los primeros años de préstamo hipotecario. Ten en cuenta que, el principal inconveniente del sistema de amortización francés es que en un préstamo hipotecario como el anterior, cuando lleves 15 años pagando la hipoteca no tendrás la mitad de tu vivienda pagada.
Otras alternativas al sistema francés
El segundo sistema de amortización más usado se basa en el sistema alemán o sistema de pagos constantes. Con esta fórmula, cada mes podrás amortizar la misma cantidad de capital. Sin embargo, esto no significa que la cuota vaya a ser la misma durante todo el periodo. De hecho, todo lo contrario.
En este sistema, el capital que amortizas por mes, es decir, la parte del préstamo que devuelves, será la misma. No obstante, no sucede lo mismo con los intereses, que también serán más elevados al comienzo. Lo que ocurre en este caso es que, estos intereses se calculan sobre el capital que debes y los primeros años debes mucho más dinero.
Como esos intereses se suman al capital que vas amortizando, el resultado es que las cuotas mensuales serán muy altas los primeros años y mucho más económicas los restantes. Por otro lado, y esto quizás se trata del punto más importante, cuando lleves 15 años pagando el préstamo hipotecario, tendrás efectivamente pagada la mitad de la vivienda.
¿Es mejor el sistema francés de amortización de hipoteca o el sistema alemán?
La realidad es que esta distribución también afecta a los intereses totales que abonas con el préstamo hipotecario.
En el caso del sistema francés abonarás 87 527 euros, mientras que con el sistema alemán, la factura será más baja, de unos 37 265 euros. Es por este motivo que, si tu hipoteca utiliza el sistema francés puede resultar interesante revisar las condiciones por medio de una novación o una subrogación hipotecaria.
Por otro lado, también existen otros modelos de amortización. Uno de ellos es el creciente, que funciona de manera contraria al alemán. Es decir, comienzas abonando muy pocos intereses y finalizas pagando muchos más.
En Estados Unidos se usa un sistema diferente de pago al vencimiento. Bajo el sistema americano de amortización de préstamos hipotecarios en cada cuota únicamente abonarás intereses y al final de la vida de la hipoteca deberás devolver el principal.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el sistema de amortización de tu préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué sucede con las arras en caso de que no te concedan el préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Si te encuentras a punto de comprar un inmueble y no sabes si destinar dinero al arras por miedo a perderlo si la entidad financiera no aprueba tu perfil, no dudes en leer el siguiente artículo. Aquí te contaremos cuáles son las características de este paso previo a la operación.
¿En que situación se abonan las arras?
En caso de que todo este saliendo acorde a tus planes. Por ejemplo, encontraste la casa perfecta para ti, te agrada el barrio y sus aledaños, todo queda cerca y el valor es el que tenías pensado gastar. Según tus cálculos cuentas con los ahorros suficientes para entrar en un préstamo hipotecario, por lo que únicamente faltará que te aprueben la hipoteca. No obstante, si el agente inmobiliario encargado de la venta del piso te adelanta que no eres el único en esa posición. Varias personas mostraron su interés por el inmueble y ninguno tiene ganas de perderse esta oportunidad.
Es en este caso cuando te decides a pagar una señal como manera de asegurarte el inmueble que te interesa. Sin embargo, es lógico que surja una pregunta. ¿Qué sucede con este dinero si finalmente la entidad bancaria no acepta brindarte la hipoteca?
¿Qué son las arras?
Cuando hablamos de las arras nos referimos a la señal o cantidad económica que se entrega para asegurar el cumplimiento de un contrato. Si bien es cierto que no aparecen en el Código Civil, sí existe jurisprudencia al respecto. La sentencia175/2012 de 21 de marzo de 2012 de la sala primera de lo civil del Tribunal Supremo establece que “las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato; son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo«.
Por ende, si has encontrado la casa de tus sueños pero hay muchas personas interesadas en la vivienda. Puedes considerar si será una buena idea y piensas en abonar un adelanto. Sin embargo, todavía no cuentas con la respuesta de la entidad bancaria para darte la hipoteca. No debes preocuparte, esta situación está prevista y es mucho más habitual de lo que crees.
Es muy común que antes de llegar al momento de firmar la compraventa de una vivienda ante un notario, se lleve a cabo una firma de contrato dejando por escrito que se abona un adelanto previo a la concesión del préstamo hipotecario. Por medio de dicho acuerdo, se obligan de manera recíproca a cumplir, se fija el precio y el resto de las condiciones de la venta. Se establece también, una fecha máxima para que se entregue la escritura notarial.
El contrato previo: firmar las arras
Es muy probable que hayas oído la expresión de ‘firmar las arras’ como una forma de proclamar que han finalizado las negociaciones. Esta proviene justamente de la firma de este contrato previo en el que se dejan en claro las condiciones para la compraventa entre el comprador y el vendedor, por el que se termina el período de negociación y se espera el contrato final.
Es en este momento donde deberás prestar mayor atención y estar acompañado de un especialista. Previo a la firma de este contrato, será fundamental corroborar la inclusión dentro del mismo una cláusula. Dicha cláusula debe asegurar de manera explicita que no podrás perder las arras si no te conceden el préstamo hipotecario. Esto se decide en el momento de la firma, por lo que para que puedas recuperar el dinero que pusiste para reservar la vivienda deberá constar por escrito.
En resumen, dentro del texto tendrá que existir un ítem específico que establezca en forma explícita y concreta que, en caso de que el banco no acepte conceder la hipoteca, el comprador tendrá derecho a la devolución de las arras. Es por esto que se recomienda que busques el asesoramiento de un especialista o bien, consultes con un notario y te saques todas las dudas antes de firmar algo que luego pueda perjudicarte.
¿Qué implica la firma de esta cláusula?
Al añadir esta cláusula al contrato se puede optar por la resolución del mismo con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento en caso de que no se concrete la entrega de la hipoteca.
En otras palabras, cuando cuentas con esta cláusula en el contrato, tienes la posibilidad de optar por la resolución del mismo con la devolución de todas las cantidades entregadas hasta el momento. Es decir que, si no te conceden la hipoteca pierdes las arras a menos que hayas firmado lo contrario.
¿Qué información lleva un contrato de arras?
A pesar de que se trata de un precontrato y se puede pensar que no es definitivo, es un acuerdo que conlleva gran importancia. Esto se debe a que refleja las condiciones que regirán la futura operación.
Entre los datos que deben fijarse se encuentran:
Datos personales de ambas partes
Identificación y descripción del inmueble
Precio final de la compraventa y forma de pago
Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que luego será descontado del importe final)
Obligación de firmar el contrato mediante escritura pública
Distribución de los posibles gastos de compraventa
Firma de comprador y vendedor
Si el comprador y/o vendedor se trata de un matrimonio, será suficiente sólo con la firma de uno. No obstante, si están en proceso de separación o no están casados y son convivientes, será necesario que firmen los dos.
¿A qué compromete el contrato de arras?
El contrato de arras comprometerá al comprador a reservar el derecho sobre la compra de la compra de una vivienda. A cambio entregará una cantidad de dinero a cuenta del precio total del inmueble.
En cuanto al vendedor, a través del contrato de arras se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones charladas previamente.
Es conveniente que siempre se lean los contratos de arras que se firman, y asegurarse que la cláusula de devolución esté incluida para poder retirar el dinero si no nos aprueban la concesión de la hipoteca en el banco.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el contrato de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre una hipoteca abierta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A comparación con un préstamo hipotecario tradicional, una hipoteca abierta te da la posibilidad de contar nuevamente con el dinero que ya has devuelto. No obstante, como este tipo de productos pueden sobreendeudarte, queremos resaltar que lo ideal es optar por contratar una hipoteca convencional. Aquí te contaremos por qué y te explicaremos varios productos que pueden ser muy interesantes.
¿Qué es una hipoteca abierta?
Cuando hablamos de una hipoteca abierta o crédito hipotecario, nos referimos a un producto financiero que da la posibilidad al titular de hacer disposiciones a crédito del dinero que ya ha devuelto. Dicho de otra forma, brinda la opción de pedir prestado nuevamente las cantidades amortizadas para utilizar el dinero para financiar otro tipo de gastos, por ejemplo, una reforma, un coche, entre otros.
Para ejemplificar, supongamos que hemos firmado uno de estos productos y que ya logramos devolver al banco 20 000 euros. Ante esta situación, tendríamos la posibilidad de hacer una disposición de un nuevo préstamo de un máximo de 20 000 euros, manteniendo el mismo interés que la hipoteca y con el plazo que se pacte con la entidad bancaria.
¿Es buena idea contratar una hipoteca abierta?
No hay una respuesta certera para esta pregunta, la realidad es que depende de la situación de cada uno. Las hipotecas abiertas, que es la denominación que reciben los créditos hipotecarios estrictos, dan la posibilidad de hacer disposiciones del dinero que se va devolviendo. En un principio, esto puede parecernos muy ventajoso en ciertos casos, sin embargo, esta facilidad de crédito también genera que corramos algunos riesgos.
En primer lugar, si no llevamos un buen control de las disposiciones, es probable que terminemos sobreendeudados. El hecho de que sea sencillo obtener un dinero extra puede ser muy peligroso. Esto se debe a que, si no somos muy cuidadosos, es posible que acabemos acumulando un gran volumen de deuda.
A pesar de que el interés de una hipoteca abierta resulte más bajo, una disposición puede salir más costosa que solicitar un préstamo personal. Por lo general, al llevar a cabo una disposición de capital, el cliente decide alargar significativamente el plazo de reembolso para que la cuota mensual del préstamo no sea muy elevada. Ante esta situación, es posible que se generen más intereses de los que se devengarían con un préstamo al consumo, ya que, mientras mayor es el plazo, más intereses se generan.
Por este motivo, la mayor parte de los expertos en finanzas asegura que el préstamo hipotecario se trata del producto más aconsejable para el consumidor medio. Esto se debe a que una hipoteca abierta puede generar importante problemas de sobreendeudamiento si no se está totalmente informado sobre los riesgos que implica. Si te interesa comprar una vivienda, puedes buscar algunas hipotecas convencionales que se adapten a tus necesidades.
Comparar hipotecas
Para lograr encontrar la mejor hipoteca para ti, es fundamental que compares las diferentes ofertas. Si no te interesa correr riesgos con tu préstamo hipotecario, lo más aconsejable, es optar por un préstamo hipotecario convencional y que sea uno a tipo fijo. De este modo, tendrás que pagar siempre la misma cantidad y no dependerás de las oscilaciones del Euribor.
¿Cuáles son las limitaciones tiene una hipoteca abierta?
Si comprendemos todos los riesgos que implica una hipoteca abierta y aun así decidimos contratar una, es fundamental tener en claro que no podremos disponer libremente del dinero que ya hayamos amortizado. Las condiciones para llevar a cabo una retirada pueden variar dependiendo de la entidad bancaria. Sin embargo, por lo general siempre nos encontraremos con las siguientes limitaciones:
Coste: realizar una disposición de capital de una hipoteca abierta cuesta dinero. Por lo general, en los créditos hipotecarios se incluye la denominada comisión por disposición, que debemos abonar cada vez que optemos por retirar una fracción del capital amortizado.
Importe y plazo: el importe y el plazo de las disposiciones estará limitado. Sin lugar a dudas, la cantidad de dinero que sea posible retirar se encontrará limitada a lo que hayamos reembolsado. Por otro lado, el banco establecerá un plazo mínimo y máximopara realizar ladevolución del capital dispuesto.
Subrogación: el hecho de subrogar una hipoteca abierta a otro banco no es sencillo. En primer lugar, un crédito hipotecario sí se puede cambiar de entidad bancaria, sin embargo, la mayoría de las entidades prefiere evitar esta operación. De hecho, en muchos casos, proponen suscribir un nuevo contrato y cancelar la hipoteca abierta.
Poca oferta: por otro lado, es fundamental tener presente que no son muchas las entidades que disponen actualmente de este tipo de productos.
¿Qué hay que tener en cuenta al contratar una hipoteca abierta?
Dejando de lado la particularidad de las disposiciones, la realidad es que una hipoteca abierta no es muy diferente a una hipoteca convencional,ya que en el resto de las condiciones son bastante similares. Aquí te detallaremos cuáles son los puntos en los que debemos poner atención si optamos por contratar uno de estos productos:
El tipo de interés aplicado: el interés puede ser variable, fijo o mixto, dependiendo de lo que nos ofrezca la entidad bancaria. En el caso de que sea variable, es muy probable que durante el primer año se nos aplique un fijo, lo que probablemente encarecerá el coste de las primeras 12 cuotas.
Las comisiones: aparte de las comisiones más comunes, es decir apertura, amortización anticipada, subrogación, entre otras, también debemos mirar si el banco nos cobra un recargo por cada disposición de capital.
Vinculación: el mismo modo que con las hipotecas convencionales, para obtener el mejor interés debemos cumplir con varios requisitos, por ejemplo, domiciliar la nómina o firmar diferentes seguros y otros productos.
Condiciones de las disposiciones: por último, debemos analizar cuáles son los límites aplicados a las disposiciones. Esto implica periodicidad permitida, importe mínimo y máximo, plazo para la devolución del dinero, entre otros.
Alternativas a la hipoteca abierta
Si no optamos por una hipoteca abierta, porque no nos convencen sus condiciones o bien, porque la entidad bancaria no dispone de uno de estos productos, tenemos opciones. Aquí te explicaremos cómo es posible obtener financiación para cubrir cualquier gasto:
Solicitar un préstamo personal: de este modo podremos obtener entre 500 y 50 000 euros, en algunos casos más, para financiar cualquier proyecto particular. Su mayor plazo puede ser de hasta 10 años. Por otro lado, su interés ronda una media del 8% TAE.
Ampliar el préstamo hipotecario: otra opción es negociar con nuestro banco para incrementar el capital de nuestra hipoteca. De modo que, el interés será el de la hipoteca, a pesar de que tendremos que afrontar los gastos de novación, es decir, notaría, registro, impuestos, entre otros.
En los dos casos, debemos garantizarnos de que las cuotas de todos nuestros créditos no sean mayores al 35% de nuestros ingresos mensuales. Ya que se trata del porcentaje que los expertos en finanzas recomiendan dedicar al pago de las deudas financieras para evitar cualquier tipo de inconvenientes financieros.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las hipotecas abiertas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte quién sale beneficiado con una moratoria de pago de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
El Gobierno de España aprobó, hace ya un tiempo, un paquete de medidas de protección social. El principal objetivo de estas medidas es brindar ayuda a las personas más vulnerables económicamente. Entre ellas, una de las más importantes se trata de la moratoria en el pago de hipoteca.
En el siguiente artículo te contaremos, quién y en qué situaciones puede beneficiarse de la moratoria en el pago de hipoteca, entre otros.
Moratoria de hipotecas: ¿De qué se trata?
Es muy probable que en estas instancias ya tengamos en claro de qué se trata la moratoria de un préstamo hipotecario. Sin embargo, nunca está de más dar una breve explicación para aclarar los conceptos aún más. Consiste en un aplazamiento del pago de las cuotas de un préstamo hipotecario por un período de tiempo determinado. En el caso de la moratoria, se trata de un plazo de un mes.
¿A quién debe aplicarse la moratoria en el pago de hipoteca?
Este tipo de medidas se aplican a aquellas personas que se encuentren, hoy en día, en la situación de deudores de un préstamo hipotecario con garantía inmobiliaria o a las personas que sean avalistas y fiadores de créditos o préstamos hipotecarios. No obstante, ten en cuenta que no todo el mundo que tenga en la actualidad a cargo una hipoteca podrá beneficiarse de estas medidas. Únicamente podrán hacerlo aquellas personas que el gobierno haya considerado que pueden ser vulnerables económicamente frente a una crisis. Aquí te detallaremos quiénes son considerados como más vulnerables económicamente frente a esta crisis.
Los requisitos para tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca
Con respecto a estas medidas, el Gobierno ha afirmado que el requisito fundamental para poder beneficiarse de estas ayudas es ser considerado como personas vulnerables económicamente. Aquí te explicaremos quiénes entran en el rango de personas consideradas como vulnerables económicamente. El gobierno considera que si cumples con alguno de los siguientes puntos podrás tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca:
Desempleo: en caso de que el deudor del préstamo hipotecario haya perdido su empleo, por ende, se encuentre desempleado.
Baja de ingresos: que el deudor, si se trata de un empresario, haya atravesado una pérdida sustancial de sus ingresos o ventas. Si se sufre una pérdida sustancial de ventas, ten en cuenta que, se considera una caída del 40% o más
Ingresos insuficientes: en caso de que los ingresos de la unión familiar no sean mayores a tres veces el IPREM. Si el límite se va a un 0,1 por hijo o persona mayor a 65 años a cargo de la familia. Cuando una de las personas de la unidad familiar padezca una discapacidad superior al 33%, se consideraran buenos ingresos solo si superan hasta 4 veces el IPREM. Si se da el caso de que sea el deudor la persona con discapacidad igual o superior al 33% o que presenta una discapacidad sensorial o física igual o superior al 65%, será hasta 5 veces el IPREM.
Cuota hipotecaria: en caso de que la cuota del préstamo hipotecario, sumado a los gastos de suministros de la vivienda (agua, luz, gas., entre otros) sea mayor al 35% de los ingresos de la unidad familiar.
Covid-19: si la unidad familiar, a causa de la emergencia sanitaria ocasionada por el Covid-19, haya visto su esfuerzo económico multiplicado por un 1,3%.
Avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores: por otro lado, las personas que sean avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores que se encuentren dentro de alguno de los supuestos de vulnerabilidad económica que hemos mencionado, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal. Así lo dice el documento oficial del Estado.
¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica?
Para poder llevar a cabo la solicitud de la moratoria de pago de hipoteca, en primer lugar será necesario acreditar que, en efecto, cumplimos con los requisitos por los que se nos incluye dentro del grupo de personas consideradas vulnerables económicamente. Para ello será necesario contar con cierta documentación:
Certificado de desempleo: en caso de que hayas quedado desempleado, deberás presentar el certificado de desempleo donde conste la cantidad percibida como subsidio.
Cese de actividad: si tienes un negocio por cuenta propia que ha cesado su actividad será necesario presentar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. En él deberá constar el cese de actividad.
Número de personas que viven en el inmueble: para acreditar la cantidad de personas que se tienen al cargo o viven en una misma casa, será necesario presentar el certificado de empadronamiento, el libro de familia y las certificaciones de discapacidad, dependencia o incapacidad de trabajo.
Titularidad de la vivienda: será necesario, acreditar que se es titilar de la vivienda para la que se está solicitando la moratoria del préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes contar con las escrituras de la vivienda, la concesión del préstamo hipotecario y la Nota Simple de la vivienda.
Declaración: en último lugar, es necesario contar con una declaración de que el o los deudores cumplen con los requisitos y son considerados con menos recursos económicos para afrontar las cuotas hipotecarias.
Solicitud de la moratoria del pago de hipoteca
Todas las personas o familias que se encuentren entre los favorecidos por esta medida tendrán que solicitar la moratoria al acreedor hasta15 días después de la finalización de la vigencia del documento oficial del Estado. Para conseguirlo será necesario presentar la solicitud de moratoria y el documento que mencionábamos más arriba.
En este sentido, parece que las medidas dejaron fuera a otros grupos que se podrían considerar también como vulnerables económicamente. Por ejemplo, personas que cumplan con lo que hemos mencionado que se considera vulnerable, pero en vez de tener que afrontar el pago de una hipoteca, deba hacer frente al de un alquiler.
Teniendo en cuenta que los alquileres son igual o, en ocasiones, aún más caros que las cuotas de una hipoteca, es probable que un gran número personas o familias afectadas que, lamentablemente, no logren hacer frente a los pagos del alquiler.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas sin comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
El mercado hipotecario nos da la posibilidad de encontrar préstamos hipotecarios que se adaptan a casi todos los perfiles. No obstante, por lo general las buenas ofertas vienen acompañadas de cargos que aumentan el coste. Si no quieres que te los cobren, en el siguiente artículo te contaremos cuáles son las entidades bancarias que ofrecen una hipoteca sin comisiones y cuánto dinero podrías ahorrar.
¿Qué entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisiones?
No son muchos los bancos que no incluyan comisiones en sus hipotecas. Además, la mayoría son online. Hoy en día, la lista la componen ABANCA, Ibercaja, EVO Banco, ING, COINC, Pibank, Banco Pichincha y Caixa Guissona. Sin embargo, la realidad es que no todos sus productos se encuentran libres de estos cargos, es por este motivo que será necesario consultar detenidamente sus condiciones para comprobarlo.
Las comisiones que puede tener un préstamo hipotecario
A pesar de que cada vez son más los bancos que brindan hipotecas sin comisiones, lo más común es que nos cobren algún cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Aquí te contaremos cuáles son las comisiones más habituales:
Apertura: en este caso se cobrará en la firma de la hipoteca en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer la propia entidad bancaria. La cantidad no se encuentra limitada por ley, sin embargo por lo general es de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.
Amortización anticipada o desistimiento: se cobrará en caso de adelantar una parte o la totalidad de la deuda que tengamos pendiente, será aplicada sobre el capital adelantado. Hoy en día se encuentra limitada por la ley hipotecaria, no obstante, el tope varía dependiendo del tipo de hipoteca:
Si se trata de un interés a tipo fijo, puede alcanzar hasta el 2% durante los primeros 10 años y de hasta el 1,50% después.
Si el interés es variable, puede ser de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años o de hasta el 0,25% los primeros tres. En los dos casos, pasado ese plazo ya no puede ser cobrado.
Subrogación: si optamos por cambiar nuestra hipoteca de entidad bancaria, la entidad de la que nos vayamos puede aplicarnos una comisión. Del mismo modo que en el caso anterior, esta también es regulada con los mismos límites que la compensación por amortización anticipada.
Novación: se trata de una compensación que puede cobrar la entidad bancaria si cambiamos las condiciones del contrato. No se encuentra regulada por ley, su valor medio es aproximadamente el 0,5% sobre el importe pendiente en el momento del pacto. La excepción son los casos en los que se modifique el plazo, allí puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.
Cambiar hipoteca de variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad se encargará de aplicar una comisión del 0,15% del capital pendiente de la hipoteca si llevamos a cabo el cambio durante los tres primeros años. Será del 0% de los tres años en adelante.
Es importante tener en cuenta que la entidad bancaria no puede cobrarnos ninguna de estas comisión que aparezca en el contrato de nuestro préstamo hipotecario. La cuenta para abonar las cuotas también puede tener una comisión, a pesar de que su coste tiene que reflejarse en la escritura y no es posible modificarlo, excepto que se utilice para otras finalidades.
¿Cuánto es posible ahorrar con un préstamo hipotecario sin comisiones?
Teniendo en cuenta lo mencionado más arriba, queda claro que, en caso de optar por una hipoteca sin comisiones podremos ahorrarnos una suma de dinero significativa. Esto puede ser tanto en la contratación del crédito como mientras este se encuentre vigente. Si te estás preguntando de qué cantidad se trata, podemos darte una idea, analizando el ahorro medio con una hipoteca de 150 000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:
Con un préstamo hipotecario de 150 000 euros sin comisiones podríamos ahorrar unos 1500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.
Amortización anticipada
Si se trata de una amortización anticipada de 10 000 euros, los cargos serían los siguientes:
En una hipoteca fija: hasta 200 euros durante los primeros 10 años o hasta 150 euros luego.
En una hipoteca variable: hasta 25 euros durante los primeros tres años o hasta 15 euros los primeros cinco años.
Subrogación
Por una subrogación con un capital pendiente de 100 000 euros, deberíamos pagar lo siguiente:
En una hipoteca fija: hasta 2000 euros durante los primeros 10 años o hasta 1500 euros luego.
En una hipoteca variable: hasta 250 euros durante los primeros tres años o hasta 150 euros en los primeros cinco años.
Novación
500 euros por una novación con un capital pendiente de 100 000 euros para, por ejemplo, modificar el interés del préstamo hipotecario. Los cálculos se han llevado a cabo en base a una compensación media del 0,5%.
Cambio de hipoteca
Aproximadamente 150 euros por cambiar de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100 000 euros si lo llevamos a cabo en los primeros tres años de la hipoteca.
Con este préstamo hipotecario sin comisiones, por ende, podríamos ahorrarnos como mínimo unos 1500 euros a la hora de formalizar el contrato. Por otro lado, el ahorro potencial podría ser de media entre los 2315 y los 4350 euros.
Si quieres evitar pagar alguna compensación o penalización, lo más aconsejable es que optes por contratar un préstamo hipotecario online. Esto se debe a que la banca virtual no las suele aplicar.
¿Cómo encuentro préstamos hipotecarios sin comisiones?
Hoy en día, encontrar préstamos hipotecarios sin comisiones resulta bastante sencillo si sabemos dónde debes buscar. Sin embargo, si no puedes perder mucho tiempo investigando por la red o visitando oficinas bancarias, lo ideal es que tener en cuenta tres simples pasos:
Comparador de hipotecas
En primer lugar, debes usar un comparador de hipotecas. Se trata de una herramienta que resulta de gran utilidad, ya que te dará la posibilidad de consultar de manera gratuita cada una de las ofertas del mercado. Además, podrás ver cuáles presentan estos cargos extra.
Negociar
Lo siguiente es negociar con la entidad bancaria para que no nos cobre ninguna comisión. Mientras mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en la entidad bancaria, tendremos mayores posibilidades de obtenerlo.
Revisar la escritura
Por último, deberás revisar la escritura para garantizarte de que no se aplican. Es necesario leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no incluyen ninguna comisión indeseada. Una buena opción es pedir asesoramiento al notario antes de firmar el contrato.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios sin comisiones. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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