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La subrogación hipotecaria

27 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la subrogación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Cuando hablamos de la subrogación hipotecaria nos referimos a un trámite que brinda la posibilidad de cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario. A través de ella, es posible pasar de una entidad bancaria a otra o bien, cambiar el titular de la hipoteca. El principal objetivo de la subrogación hipotecaria es obtener una mejora en las condiciones del préstamo, sin necesidad de cancelarlo y llevar a cabo uno nuevo, evitando los importantes gastos que esto implica.

Al momento de cambiar la hipoteca de banco será necesario analizar, entre otros puntos, el precio que brinda la nueva entidad bancaria, los gastos y las comisiones que va a implicar esta operación.

Diferentes tipos de subrogación de hipoteca

Al día de hoy, podemos distinguir dos tipos diferentes de subrogación hipotecaria:

Subrogación por cambio de acreedor: es la subrogación más habitual, la que mencionábamos más arriba. Se trata de aquella por la que el deudor tiene la posibilidad de cambiar de entidad bancaria con el objetivo de mejorar sus condiciones.
Subrogación por cambio de deudor: es muy común en ventas de inmuebles que ya se encuentren con una hipoteca. En este caso, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino, siempre y cuando, la entidad bancaria lo acepte.

¿Cuáles son los gastos de la subrogación hipotecaria?

Los principales factores que debes considerar para saber si la subrogación hipotecaria es una buena opción para ti, son el tipo de interés que nos brinda la nueva entidad y las comisiones que implica esta operación. Por ende, lo ideal es hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos que derivan de la subrogación de hipoteca son los siguientes:

Gastos de notaría: se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y se encuentran cerca de los 30 € que se refieren a copias de la escritura solicitadas por el cliente.
Registro de la Propiedad.
Gestoría: de mismo modo que los gastos de notaría, se encuentran regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos rondan entre los 100 y los 300 €.
Tasación de vivienda: es fundamental realizar una tasación de vivienda al momento de hacer una subrogación hipotecaria. El coste se ubica entre 280-500€.

Gracias a la ley 5/2019, estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por el banco, según el artículo 14 de esta ley.

Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se debe abonar por pasar de un banco a otro. Se estableció por ley que para los primeros 5 años, esta comisión sea del 0,50%, y para el resto, la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% para los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá ningún tipo de comisión.

La Ley 5/2019, entró en vigor el 16 de junio de 2019, y establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando esta implique un cambio de hipoteca variable a fija.

Esta ley establece que la comisión máxima que se puede aplicar en estos casos es del 0,15% para los tres primeros años. Una vez que hayan transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación.

Por otro lado, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo. En otras palabras, no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.

Los gastos de subrogación son bastante similares independientemente de la entidad bancaria a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (cerca de los 120 000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían encontrarse cerca de los 650 euros. Sin embargo, algunas entidades, se ofrecen a asumir los gastos de subrogación para abaratar la operación, de este modo, logran atraer clientes.

En esos casos, puedes conseguir mejoras en los tipos de interés, vinculaciones, o su coste, sin afrontar gastos por el cambio de hipoteca. En ciertos casos es posible que busquemos cambiar de banco, no porque pueda mejorar las condiciones, sino porque no consideramos que nuestra entidad bancaria nos atienda de la manera correcta o no se trate del servicio de atención al cliente que deseamos. Los motivos por los que busquemos cambiar de banco y solicitar una subrogación de acreedor son muchos.

¿Cuándo es conveniente subrogar una hipoteca?

Por lo general, subrogar una hipoteca es una opción interesante para aquellos que cuenten con tipos de intereses más elevados que la media del mercado. Además, como hemos mencionado al comienzo del artículo, sería interesante optar por una subrogación de hipoteca variable a fija en caso de que el euríbor, como sucede actualmente, muestre una tendencia alcista.

La subrogación se vuelve especialmente atractiva para aquellos que firmaron su préstamo hipotecario hace ya varios años, cuando las condiciones de las hipotecas eran muy diferentes. Puede haber contratos que aún se encuentren referenciados al IRPH o que tengan una cláusula 0, que genera que no sea posible aprovechar los valores negativos del euríbor, en el caso de que lo esté.

Pasar de una hipoteca variable a una fija puede darnos mucha tranquilidad al momento de revisar nuestra cuota hipotecaria. De este modo, sabrás que siempre debes abonar la misma cantidad, independientemente de lo que suceda con el euríbor.

Hacer una subrogación hipotecaria hoy en día: ¿Es buena idea?

La respuesta a esta pregunta puede variar. Ya que dependerá de la hipoteca que tengamos contratada ahora mismo y de la evolución que se espera del euríbor en los próximos meses. Pueden darse diferentes situaciones:

En caso de contar con una hipoteca fija por encima del 3% podrías intentar hacer una subrogación de hipoteca a otra a tipo fijo. Eso sí, siempre y cuando aún te quede bastante importe de hipoteca por amortizar.
Si tienes una hipoteca variable y buscas subrogar para cambiar a una hipoteca tipo fijo, sin dudas, la cuota de tu hipoteca será más alta. Sin embargo, ganarás la seguridad de tener una cuota fija, siempre dependerá de nuestras necesidades individuales.
En caso de querer subrogar de una hipoteca variable a otra variable. Puede ser rentable siempre y cuando el diferencial del euríbor sea mejor que el que tienes hoy en día. Esto dependerá de las condiciones de tu nueva hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la subrogación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipotecas al 90%: ¿Existen bancos que las financien?

27 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible conseguir hipotecas al 90% en España. No se trata de un producto muy común pero pueden conseguirse en el mercado financiero. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber, continúa leyendo el artículo para enterarte.

Por lo general, las entidades bancarias suelen ofrecer a los clientes préstamos hipotecarios que no superen el 80% del valor de la vivienda. Siempre nos referimos al precio más bajo entre precio de compra o precio de tasación. Esto ocurre porque legalmente, los bancos no pueden titularizar hipotecas financiadas al 100%, además, es un riesgo importante tanto para el comprador como para la entidad.

Obtener una hipoteca resulta más difícil actualmente luego de la subida de tipos del Banco Central Europeo, que han pasado del 0,5% al 1,25% a inicios de septiembre. Los bancos aumentarán todos sus créditos, esto incluye los hipotecarios. Y debido a que las cuotas de estos productos serán más costosas, los bancos también serán más exigentes a la hora de dar el visto bueno a las solicitudes, ya que buscarán protegerse ante posibles impagos.

Sin dudas, se trata de una mala noticia para aquellos que no cuentan con mucho dinero ahorrado. Las entidades bancarias, generalmente, financian un máximo del 80% de la compra, de modo que el cliente tendrá que aportar el 20% restante de sus ahorros y un 10% extra para afrontar los gastos de compraventa. Previo a la subida de tipos, los bancos acostumbraban a saltarse ese límite si el futuro hipotecado gozaba de una buena situación económica. Sin embargo, de ahora en adelante, serán más cuidadosos al momento de aprobar este tipo de peticiones.

¿Las hipotecas al 90% están permitidas por ley?

Se encuentran permitidas por ley todas las hipotecas que financien hasta el 100% de una vivienda. No obstante, el inconveniente es que no permite que los bancos las titularicen. Es por este motivo que las entidades bancarias siempre brindan financiaciones un poco más bajas.

Previo a la crisis económica era bastante habitual encontrar bancos que contaban entre sus productos con préstamos hipotecarios al 100%. De hecho, incluso podían llegar a bonificar sus gastos .

Esto ocasionaba un gran riesgo de casos de impago. En más de una ocasión, no fue posible pagar las cuotas y esto afectó a ambas partes. Por un lado el banco, que no lograría recuperar su capital en tiempo y forma. Y por otro al comprador que frente al incumplimiento del contrato se quedaba sin su vivienda.

Es por este motivo que, en general los bancos optan por no asumir el riesgo y brindan hipotecas de menor porcentaje. El más habitual es hasta de 80% en caso de ser la primera vivienda y de hasta 75% cuando es para una segunda residencia.

Sin embargo, algunas entidades bancarias que ya se animan, con ciertos requisitos, a aumentar ese porcentaje de préstamo.

Entonces, conseguir una hipoteca al 90% no es imposible. Aún hay bancos dispuestos a conceder estos productos, a pesar de que la mayoría no lo anuncian públicamente. Eso sí, sus ofertas únicamente van dirigidas a personas con solvencia acreditada, principalmente si pertenecen a colectivos especiales, por ejemplo, los funcionarios y los jóvenes.

Quienes cuenten con un buen perfil podrán acceder a las hipotecas al 90%

Los bancos limitan el importe de sus hipotecas al 80% del valor de compraventa o tasación (generalmente el más bajo) y esto tiene un motivo muy simple. Al superar ese porcentaje, se dispara el riesgo de impago y la posibilidad de no saldar la deuda si se embarga la vivienda crece. Por ese motivo, uno de los requisitos para tener acceso a una financiación de hasta el 90% o el 100% es dar seguridad a la entidad bancaria.

Esa seguridad únicamente se puede brindar de una manera, se trata de acreditar solvencia. Las posibilidades de hacerse con una hipoteca de más del 80% serán más elevadas si el cliente cuenta con un contrato indefinido con una antigüedad de dos años como mínimo (principalmente si es funcionario), cobra un salario elevado que le permite pagar las cuotas sin problemas y no tiene otras deudas vigentes. Esas opciones son mayores si se puede hipotecar otro bien o se brindan avales, a pesar de que se corre el riesgo de perder el patrimonio propio o de terceros en caso de impago.

Todo es más fácil con un bróker

El hecho de reunir los requisitos mencionados aumenta las posibilidades de acceder a una financiación de más del 80%. Sin embargo, será necesario encontrar a un banco dispuesto a brindar el préstamo. En este punto, el solicitante puede afrontar una nueva dificultad, debido a que los bancos no suelen publicitar hipotecas al 90% o al 100%, el cliente deberá contactar con una gran cantidad de financieras para encontrar una que sí las brinde. Algo que, sin lugar a dudas, implica una importante inversión de tiempo y esfuerzo.

Ahora bien, esos trámites se pueden agilizar si el cliente opta por contratar los servicios de un bróker. Estos profesionales sabrán a qué entidades bancarias es necesario contactar para obtener una hipoteca de más del 80%. Por otro lado, también se encargarán de negociar con diferentes entidades al mismo tiempo, de este modo podrá obtener una financiación superior a la habitual, del 95% o incluso del 100%.

Condiciones especiales para jóvenes

Es necesario destacar que, aquellos jóvenes que cuenten con un buen trabajo que todavía no han tenido tiempo para ahorrar el dinero necesario para la entrada del 30%. Para estos casos, hay dos entidades bancarias que brindan abiertamente hipotecas con una financiación de hasta el 95%. Se trata del Banco Santander e Ibercaja. El banco cántabro, por su lado, exige que el cliente cuente con menos de 36 años y brinde un aval personal (por ejemplo, el de los padres), el aragonés requiere que el solicitante cuente con menos de 35 años y pida mínimo 100 000 euros, a devolver en un plazo máximo de 25 años.

Precisamente, Banco Santander e Ibercaja, con imagin, una marca online de CaixaBank, han firmado recientemente un acuerdo con la Comunidad de Madrid para brindar hipotecas de hasta el 95% para los jóvenes de esa zona que busquen comprar una casa o un piso. Este plan lleva el nombre de «Mi Primera Vivienda» puesto en marcha por esta autonomía, que avalará la parte que supere la financiación habitual del 80%.

¿Condiciones de las hipotecas al 90% o más?

Los pocos bancos que asumen el riesgo de ofrecer hipotecas al 90% de una vivienda, tienen algunas condiciones para poder asumir ese costo.

Inmueble propiedad del banco

Algunas entidades bancarias, pueden conceder el préstamo del 100%, sin embargo, el inmueble deberá ser de una de sus inmobiliarias.

Muy buen perfil del comprador

Otro de los requisitos puede ser que el cliente cuente con un excelente perfil crediticio. Esto le asegurará al banco que el cliente será capaz de hacer frente a los compromisos sin inconveniente.

Plazos más extensos

Este tipo de hipotecas a más del 80% suelen tener plazos de devolución un poco más extensos. De esta forma se facilita el pago de las cuotas, sin embargo, encarece el coste total de la financiación. Esto ocurre porque se devengan intereses por un período más largo de tiempo.

Oportunidad de carencia

En algunas entidades bancarias se da la opción de pedir carencia al comienzo, a cambio de pagar un préstamo algo más costoso.

Interés, comisiones y vinculación

Por lo general, son de la misma magnitud que las hipotecas tradicionales.

Ley que regula la titularización de las hipotecas

El Real Decreto 716/2009 de 24 de abril indica que las entidades bancarias no podrán titularizar hipotecas que sean mayores al 80% de su tasación. Se trata del límite de solvencia para los productos que se encuentran detrás de los títulos bancarios.

Es por este motivo que los bancos no pueden vender una hipoteca dentro de sus paquetes de préstamos si está financiada a más del 80%.

Es muy habitual que los bancos titularicen hipotecas o emitan bonos o títulos de hipotecas a fondos de inversión. Esto lo llevan a cabo para conseguir liquidez para sus operaciones. Los préstamos hipotecarios que se encuentren financiados a más del 80% no podrán usarse para estos fines.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas al 90%. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Ampliar hipoteca: ¿De qué se trata?

26 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate te contaremos todo sobre ampliar hipoteca por medio de una novación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Ampliar hipoteca: ¿Es posible?

Cualquier hipotecado tiene la posibilidad de solicitar a su entidad bancaria una novación.Si estás pensando en ampliar hipoteca, lo primero que debes tener en cuenta es que hay tres maneras de hacerlo. Puedes realizar una ampliación de capital, de plazo o de capital y plazo a la vez. Aquí te explicamos de qué se trata cada opción para que puedas elegir la que mejor logre adaptarse a tus necesidades.

Las diferentes maneras de ampliar hipoteca

Como acabamos de mencionar, existen tres formas de ampliar el capital de una hipoteca, aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas:

Ampliación de capital

La ampliación de capital consiste en aumentar la cuantía del préstamo hipotecario. Dicho en otras palabras, se trata de pedir más dinero a la entidad bancaria del que nos concedió al momento de solicitar nuestra hipoteca. Ten en cuenta que esto generaría un aumento de la cuota que pagas cada mes por la hipoteca.

Ampliación de plazo de devolución

Por otro lado, a diferencia de la anterior, la ampliación de plazo implica una reducción de la cuota que debe abonar cada mes por la hipoteca. Sin embargo, también implica un aumento de los intereses que le deberemos a la entidad bancaria. Esto quiere decir que con esta opción, lograremos un aumento del periodo de amortización. Por ejemplo, si firmamos una hipoteca a 25 años, con este tipo de ampliación podremos extenderlo hasta los 30.

Ampliación de capital y de plazo de devolución

Si combinamos las dos modalidades anteriores aparece otra opción para ampliar hipoteca. En este caso, se mezcla el aumento de capital y el aumento del plazo de devolución. Entonces, tendrá lugar un incremento tanto del capital a pagar en el total del préstamo como del periodo de amortización.

No obstante, es necesario aclarar que esto nos beneficia principalmente en el caso de que necesitemos contar con más dinero, por ejemplo, para una reforma o para unificar deudas, y no deseemos o no podamos abonar más de cuota mensual. Recuerda que todo tiene unos costes adicionales, ya que para cada uno de los casos será necesario pedir al banco una novación de las condiciones de la hipoteca inicial. Por otro lado, la entidad también tiene la posibilidad de negarse a concederla.

¿Cuánto cuesta ampliar hipoteca?

En caso de que la entidad bancaria acepte llevar a cabo la novación de las condiciones de la hipoteca, si por contrato está estipulado que se cobre un cargo por efectuarla, la entidad bancaria lo aplicará. Sin embargo, no podrá ser mayor al porcentaje indicado. Ten en cuenta que este porcentaje variará según el tipo de ampliación que se solicite.

En caso de que la novación se realice para ampliar capital, la comisión será de un 1% como máximo. Esto equivale a 1500 euros para un préstamo hipotecario de 150 000 euros y 3000 euros para una de 300 000 euros. En caso de que lo que se busque sea ampliar plazo, el coste sería del 0,1%. Entonces, quien cuente con una hipoteca de 150 000 euros deberá abonar 150 euros y quien tenga una de 300 000 euros pagará 300 euros.

En resumen, si la novación hipotecaria es para ampliar el capital, la entidad deberá cobrar una comisión del 1%, como máximo, por otro lado, si es para ampliar plazo, cobrará un 0,1%.

Además de esta comisión, para ampliar la hipoteca el titular o los titulares de la misma deberían hacerse cargo de la tasación de la vivienda en caso de que la última se haya llevado a cabo hace más de seis meses. Esto representa, aproximadamente, unos 300 o 400 euros.

¿De qué gastos se hace cargo el banco?

El banco, deberá ocuparse del resto de costes, aquí te detallamos cada uno de ellos:

Gastos de notaría: se trate de entre el 0,2 y 0,5% del importe pendiente. Por ejemplo, serán unos 500 euros en caso de que falten 100 000 euros y 1000 si faltan 200 000 euros por pagar.

Gastos de registro: estos gastos varían dependiendo del valor de la vivienda y, por lo general, es la mitad que los gastos de notaría. En otras palabras, suele encontrarse entre los 250 y los 500 euros.

Honorarios de la gestoría: aproximadamente entre 150 y 400 euros.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre construida la vivienda en cuestión.

¿Cuánto gastarías en total?

Aquí realizaremos la suma de los gastos que debería afrontar el hipotecado para poder llevar a cabo la ampliación del préstamo hipotecario:

Coste de ampliar el capital: 1900 euros en caso de que la hipoteca sea de 150 000 euros. Será de 3400 si el préstamo hipotecario es de 300 000 euros.

Coste de ampliar el plazo: 550 euros para un préstamo hipotecario de 150 000 euros y 750 euros para una de 300 000 euros.

Es importante dejar en claro que, en el caso de que nos interese realizar las dos cosas, tanto ampliación de capital como de plazo, la tasación de la vivienda sólo se pagaría una vez. Sin embargo, las comisiones deben abonarse todas, hay que sumarlas.

Coste de ampliar plazo y capital: en este caso, la operación se elevaría hasta los 2050 euros para una hipoteca de 150 000 euros y podría llegar a los 3700 euros para un préstamo hipotecario concedido por importe de 300 000 euros.

¿Qué documentación se requiere para solicitar una ampliación de la hipoteca?

Con respecto a la documentación, únicamente será necesario que el titular de la hipoteca que solicita la ampliación presente un contrato de trabajo, la vida laboral o las últimas nóminas.

Si se trata de de una ampliación de capital, el banco puede solicitar un aval a los titulares para asegurarse de que puedan afrontar el pago de las cuotas. Por otro lado, con esa ampliación, el nuevo importe de la hipoteca no podrá ser mayor al 80% del coste de la vivienda, fundamentalmente, por si su precio de mercado baja.

Si se trata de una ampliación de plazo, no podría superar los 30 años, a pesar de que ya hay entidades que permiten un plazo de devolución de hasta 40 años. Eso sí, al terminar de abonar el préstamo hipotecario, el hipotecado no debe tener más de 75 años de edad.

Por otro lado, la entidad bancaria también puede exigir ciertas condiciones personales para conceder la novación. Por ejemplo, estar al corriente del pago del préstamo hipotecario, que la situación laboral del hipotecado o los hipotecados sea estable y que no superen la ratio máxima de endeudamiento para afrontar el pago de las cuotas que resten sin inconvenientes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la posibilidad de ampliar hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué es una hipoteca?

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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una hipoteca y cuáles son los requisitos para conseguirla. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de una hipoteca nos referimos a un contrato por medio del cual un deudor deja como garantía un bien, por lo general un inmueble, a quien le hace un préstamo, es decir, el acreedor.

De esta manera, en caso de que el deudor no logre pagar su deuda, el acreedor tendrá el derecho de solicitar la venta del bien. Así podrá cobrar lo se le debe. Entonces, una hipoteca es un instrumento de deuda que brinda un derecho real de garantía para el acreedor, que usa un bien del deudor como colateral.

En otras palabras, una hipoteca es un acuerdo entre usted y el prestamista. Esto le da al prestamista el derecho a tomar su propiedad si usted no abona el dinero que le ha prestado, además de los intereses.

Los préstamos hipotecarios o hipotecas son utilizados para comprar una vivienda o para solicitar préstamos de dinero sobre el valor de una vivienda que ya posee.

¿Qué tener en cuenta al momento de elegir una hipoteca?

La cantidad del préstamo
La tasa de interés y los puntos asociados
Los costos de cierre del préstamo, esto incluye las comisiones del prestamista
La tasa anual efectiva (TAE)
El tipo de tasa de interés y si éste puede cambiar, es decir, si es fijo o variable
El plazo de devolución del préstamo, es decir, el tiempo con el que cuentas para pagarlo
Si el préstamo cuenta con otros factores de riesgo, por ejemplo, penalidades por pago anticipado, cláusula de pago global final, característica de sólo intereses o amortización negativa.
Es importante poner el foco en encontrar una hipoteca que se pueda pagar sin alterar sus otras prioridades. Lo más aconsejable es no destinar más del 30% de sus ingresos en las cuotas mensuales de la hipoteca.

Diferencia entre créditos e hipotecas

El contrato de una hipoteca tiene que ser registrado en el Registro de la Propiedad para que posea valor para terceros. En el caso de que el acreditado no cumpla con sus pagos se procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate de la vivienda. De modo que, una hipoteca únicamente impone obligación al deudor y está reglamentada conforme a la ley.

¿Para qué sirven los contratos de hipotecas?

Generalmente, los contratos de hipotecas se usan para obtener financiamiento a largo plazo y por un gran monto de recursos que de otra manera sería complicado obtener. Contar con un bien como garantía de pago disminuye el riesgo del acreedor, que en caso de impago se puede quedar con el bien. Además, facilita de este modo la concesión de un préstamo. Por ejemplo en España, una gran cantidad de contratos de hipoteca son usados para obtener financiamiento para la adquisición de viviendas.

La hipoteca ofrece una gran ventaja de que el deudor no debe entregar el bien en garantía y puede continuar disfrutando de él. Sin embargo, tiene el punto negativo de que en épocas de crisis el valor del bien en garantía puede caer de manera considerable. De este modo, la cantidad obtenida en una subasta puede no resultar suficiente para que el deudor cubra toda la deuda.

¿Cuáles son los puntos básicos de un contrato de hipoteca?

Por un lado se encuentra el capital, se trata del monto total de recursos que se prestan al deudor. El capital prestado suele ser menor al valor del bien dejado como garantía en la hipoteca.

Después, se encuentra la tasa de interés, implica un cobro de un porcentaje (fijo o variable) sobre la deuda a beneficio de quien brinda el préstamo.

Por último, está el plazo de devolución, que indica el tiempo en el que se deberá devolver el dinero prestado.

¿Qué son los diferentes tipos de hipoteca?

Otro punto de gran importancia con respecto a las hipotecas son los diferentes tipos. Los puntos a tener en cuenta son muchos, entre los más importantes se encuentra el tipo de financiación bancaria. Esto se debe a que tendrá un impacto directo sobre las condiciones de la hipoteca a lo largo del plazo de amortización. Lo más común es distinguir entre tres tipos de hipoteca en función del tipo de interés aplicado.

Tipo fijo: en este tipo de hipoteca, el monto que debes abonar en las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo. Se trata de una condición básica que se extiende durante todo el plazo de devolución del préstamo. Con esta opción, que es muy interesante en las hipotecas a largo plazo, la cuota podría llegar a bajar en caso de que el cliente opte por amortizar parte del préstamo. No obstante, nunca subirá, ya que el interés siempre se mantiene constante.

Tipo variable: se encuentra formado por el diferencial y por un índice de referencia. El más usado en España es el euríbor. A diferencia de las hipotecas a tipo fijo, en las hipotecas a tipo variable las cuotas pueden variar, aumentando o disminuyendo dependiendo de la evolución de este índice de referencia. Sin dudas, esto ocasiona una gran incertidumbre al consumidor. Durante el tiempo de vida del préstamo, las cuotas se actualizarán 1 o 2 veces al año. Esto dependerá de lo que se haya pactado al firmar el contrato.

Tipo mixto: esta alternativa funciona como una combinación entre las dos clases principales de préstamo hipotecario. De esta manera, inician ofreciendo un tipo de interés fijo que, por lo general, oscila entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor durante lo que reste del préstamo.

Gastos de la hipoteca

A la hora de firmar una hipoteca se generan algunos gastos asociados a la operación que es necesario tener en cuenta. Hace años, casi todos estos gastos recaían sobre el cliente, las últimas sentencias judiciales y la Ley Hipotecaria sancionada en marzo del 2019 se encargaron de modificar este escenario a favor del hipotecado.

Aquí te contaremos cuáles son los gastos de la hipoteca que deberás asumir como cliente y cuáles son los que le corresponden al banco.

Gastos de la hipoteca que debe pagar el cliente

Toda persona que solicite una hipoteca deberá hacerse cargo solo de dos gastos relacionados con dicha solicitud. Se trata de, la tasación de la propiedad y la nota simple.

Tasación

Se trata de una valoración del inmueble solicitada por los bancos. Por medio de ella, la entidad financiera sabrá cuál es el valor del bien que aceptará como garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca. El valor de tasación es diferente del precio de compra de la propiedad y, en última instancia, el banco brindará hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en concepto de préstamo hipotecario.

Tendrás que encargar a una tasadora homologada por el Banco de España, o bien, la puedes encargar por medio de tu entidad. Esa tasación, aproximadamente, puede costar entre 100 y 450 euros de media, sin embargo variará dependiendo del tamaño del inmueble, la finalidad de la operación y la retribución solicitada por el profesional en cuestión. Esto significa que no hay una tasa fija, sino que el profesional podrá determinar libremente los precios.

Es necesario resaltar también que el mercado inmobiliario es muy variable y los precios de la vivienda se modifican todos los meses. Es por este motivo que la tasación caduca pasados los seis meses de realizada. Lo más aconsejable es que no te apresures y la pidas solicites únicamente cuando vayas a pedir tu hipoteca.

Nota simple

Se trata de un documento informativo en donde se encuentran todos los datos de la vivienda. Esta nota simple debe solicitarse en el Registro de la propiedad y tendrás que presentarlo a la entidad financiera al momento de llevar a cabo la solicitud del préstamo. El coste varía dependiendo de dónde y cómo la pidas, sin embargo, puede rondar entre los 3 € y los 10 €. No es aconsejable dejar que el banco la solicite por ti, ya que te cobrará más de 20 euros por la gestión.

Gastos de la hipoteca que deberá pagar el banco

Gracias a las últimas reformas legislativas, el banco deberá hacerse cargo de la mayoría de los gastos de la hipoteca. Los gastos que corren por su responsabilidad son:

Gastos de gestoría

El gestor se ocupará de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, también realizará la liquidación de los impuestos correspondientes. Si bien sus honorarios no se encuentran limitados por la ley, los precios rondan entre los 150 y los 400 euros.

Gastos de notaría

El notario es un funcionario público del estado que se ocupará de dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. Los gastos de notaría se encuentran establecidos por los aranceles que fijó el gobierno treinta años atrás y suelen encontrarse entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad de la hipoteca. En otras palabras, se trata de la suma del capital más los gastos e intereses. Por otro lado, deberá sumarse tanto para ti como para la entidad bancaria, el coste de las copias de la escritura, que tiene un valor de unos 50 euros.

Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria. A través suyo quedarás registrado como el único propietario del inmueble. Los aranceles de este funcionario, que están regulados, cuestan entre el 0,1% y el 0,3% sobre la responsabilidad hipotecaria.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El impuesto sobre actos jurídicos documentados es popularmente conocido como “el impuesto de las hipotecas”. Se trata de un tributo que grava las escrituras y actas notariales, por lo cual también se genera al constituirse un préstamo hipotecario.

Lo cierto es que ha generado mucha polémica a lo largo de los años. Ya que su pago supone el 70% de los gastos de la hipoteca. Sin embargo, para tu fortuna, el responsable de pagarlo hoy en día es el banco.

Requisitos para acceder a una hipoteca

Para tener la posibilidad de acceder a una hipoteca, será necesario cumplir con ciertos requisitos. Aquí te contaremos de qué se trata:

Ahorros mínimos del 30% del precio de la vivienda

Al pedir una hipoteca, para obtener la aprobación del banco deberás tener dinero ahorrado. Generalmente, las entidades bancarias no prestan el total de lo que cuesta la vivienda, ofrecen una financiación de hasta el 80% de su valor de compraventa o tasación. De este modo, reducen el riesgo de la operación y se protegen ante las pérdidas que les ocasionaría tener que realizar el embargo de la vivienda en caso de impago. Es por esto que tendrás que aportar ese 20% restante.

Sin embargo, también debes sumar los gastos asociados a la compraventa y a la escrituración de la hipoteca. Se trata de los impuestos, la tasación del inmueble, las costas notariales y registrales y los honorarios de la gestoría. Su coste total ronda entre el 10% y el 12% sobre el precio de la vivienda.

Entonces, si vas a pedir una hipoteca, deberás tener ahorrado al menos el 30% de lo que vas a abonar por la vivienda.

Contar con ingresos suficientes para hacer frente a las cuotas hipotecarias

El banco también te pedirá que cobres un buen sueldo. La cantidad puede variar de una entidad a otra, sin embargo, lo más habitual es que aprueben tu solicitud si las cuotas de la hipoteca y de tus otras deudas no son mayores al 35% de tus ingresos netos. Se trata del máximo que el Banco de España recomienda destinar al pago de las deudas financieras.

Si tus ingresos no son suficiente para abonar las cuotas sin inconvenientes, puedes solicitar la hipoteca con otro titular para igualar entre los dos ese sueldo mínimo requerido por la entidad bancaria. De hecho, una petición conjunta te permitirá acceder a mejores condiciones de financiación (intereses más bajos, financiación de más del 80%, entre otros), ya que, resulta menos arriesgado para el banco.

Tener un trabajo estable

También será necesario tener una situación laboral estable. Esto se debe a que el banco busca asegurarse de que podrás abonar las cuotas durante los 20 o 30 años que dura un préstamo hipotecario.

Si trabajas por cuenta ajena, será necesario tener un contrato indefinido, además de cierta antigüedad en tu empresa (seis meses o más).

Si eres autónomo o empresario, deberás ser dueño de un negocio viable y con beneficios recurrentes en los últimos dos años mínimo.

Otro punto que valoran los bancos es el sector en el que trabajas. Por ejemplo, si eres funcionario o si estás empleado en sectores pujantes como la informática o las nuevas tecnologías, tendrás un perfil interesante para ellos. En cambio, tus opciones de acceder a la hipoteca serán más bajas si trabajas en un sector ligado a la estacionalidad, como la hostelería o el turismo.

Buen historial crediticio

Los bancos revisan tu historial crediticio al analizar tu solicitud hipotecaria. En otras palabras, comprobarán si tienes otros préstamos vigentes y si los pagas en tiempo y forma. Esa información la consultan en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Además, accederán a listados de morosos para saber si tienes algún impago.

Lo más aconsejable es que pidas la hipoteca sin tener otra deuda vigente, ya que así tendrás más probabilidades de obtener la aprobación del banco. Contar con otros préstamos no se traducirá en una denegación automática, sin embargo, sí te restará opciones.

Si tienes alguna cuota impagada asociada a cualquier otro préstamo, no podrás acceder a un crédito hipotecario, el banco rechazará tu solicitud. En estos casos, lo ideas es, primero pagar lo que debes por esa demora y, luego, deja pasar algunos meses antes de pedir la hipoteca.

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En Hipotecas

La Comunidad de Madrid brindará un programa para que los jóvenes puedan acceder a hipotecas del 95%

23 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre esta iniciativa de la Comunidad de Madrid para ayudar a los más jóvenes. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Actualmente, adquirir una vivienda no resulta nada sencillo, más aún para los jóvenes. Esto se debe a que los jóvenes no llevan demasiado tiempo trabajando. Por ende, es lógico que aún no cuenten con el dinero ahorrado que se requiere para solicitar una hipoteca. Se trata del 30% de lo que cuesta una vivienda. Ese 30% es la aportación que la mayoría de las entidades bancarias te exigirán a la hora de brindarte un préstamo hipotecario. Lo más habitual es que los jóvenes optan por vivir de alquiler. Se trata de un problema muy común que afecta, principalmente, a aquellos jóvenes que viven en la Comunidad de Madrid. Ya que los inmuebles cuestan bastante dinero en esta comunidad. Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre el plan Mi Primera Vivienda. Se trata de una ayuda para que los menores de 35 tengan acceso a una hipoteca.

https://youtube.com/shorts/HCD0rX6OL3g?feature=share

La Comunidad de Madrid propone el programa Mi Primera Vivienda

La Comunidad de Madrid ha firmado con Santander, CaixaBank e Ibercaja un convenio de adhesión para llevar a cabo el programa Mi Primera Vivienda. Dicho programa brinda la posibilidad de aumentar la concesión de una hipoteca de hasta el 95% del valor de la vivienda a los menores de 35 años. En la rúbrica con las dos entidades financieras han participado, la consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, Paloma Martín, y el consejero de Economía, Hacienda y Empleo, Javier Fernández-Lasquetty.

El viernes pasado finalizó el plazo de presentación de solicitudes para la incorporación de las entidades bancarias a esta iniciativa regional. Las cuales deben cumplir con los dos requisitos que fueron previstos en el pliego que la regula. Se trata de tener reconocida una calificación crediticia mínima y contar con sucursales en cada uno de los municipios de la región que posean más de 50 000 habitantes.

La consejera, Paloma Martín, ha resaltado que en el Ejecutivo autonómico se encuentran al tanto de que la vivienda es un asunto de gran importancia, principalmente para las personas de esta franja de edad que son quienes más complicado tienen el acceso a una. Es por este motivo que, no han dejado en ningún momento de buscar posibles soluciones que les den la posibilidad de iniciar un proyecto de vida repleto de oportunidades y libertad.

Se trata de una iniciativa de la Comunidad de Madrid que cuenta con una inversión de 18 millones de euros. Resultará muy favorecedora para la emancipación de aquellos jóvenes de Madrid que, a pesar de contar con solvencia económica, no poseen el dinero ahorrado que es necesario para tener acceso a un préstamo hipotecario. De esta manera, la Comunidad de Madrid facilitará préstamos hipotecarios por un importe superior al 80% y hasta el 95% del valor de la vivienda. Eso sí, siempre y cuando no supere los 390 000 euros tomando como referencia su valor de tasación o el precio de compraventa.

¿Cómo acceder al plan Mi Primera Vivienda?

A partir de la próxima semana, aquellos que estén interesados en participar del proyecto Mi Primera Vivienda, tendrán la posibilidad de obtener información en las entidades bancarias adheridas. Allí les explicarán todo sobre el procedimiento para llevar a cabo la solicitud del préstamo bancario. Para lograr acceder a Mi Primera Vivienda será necesario acreditar la residencia legal en la Comunidad de Madrid, de forma continuada e ininterrumpida, durante los dos años inmediatamente previos a la fecha de solicitud del préstamo hipotecario. Por otro lado, no será posible tener otro inmueble en propiedad dentro del territorio nacional.

Se trata de una iniciativa está incluida en la Estrategia de Protección a la Maternidad y Paternidad y de Fomento de la Natalidad y Conciliación 2022/26 de la Comunidad de Madrid para brindar ayuda a los más jóvenes a desarrollarse y formar una familia.

¿Cuál es el objetivo del plan Mi Primera Vivienda?

El plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid tiene como objetivo brindar ayuda a la entrada en el parque inmobiliario a nuevos compradores menores de 35 años.

Algunas entidades financieras como Caixabank, Ibercaja y Santander ya comienzan a brindar información a sus clientes sobre este programa.

Con el respaldo público de este programa, se pretende fomentar que los jóvenes de Madrid que cuenten con solvencia económica puedan acceder a la concesión de hasta un 95% de la hipoteca para su primera vivienda.

El Consejo de Gobierno de Isabel Díaz Ayuso ha aprobado el pasado mes de julio una inversión total en la propuesta de 18 millones de euros. Este presupuesto será útil como garantía para hacer frente a las cantidades remanentes del importe final en la operación de la adquisición de las nuevas viviendas.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a este plan?

La Comunidad de Madrid ha expuesto cuáles son los requisitos con los que los beneficiarios del plan Mi Primera Vivienda deben cumplir. Aquí te los detallamos:

Edad: ser menores de 35 años.

Residencia: tener acreditada su residencia legal en la Comunidad de Madrid desde hace dos años.

Vivienda: no contar con otra vivienda en propiedad.

Residencia habitual: la vivienda se destinará a residencia habitual del titular y no será posible alquilarla.

Solvencia económica: será fundamental disponer de solvencia económica para poder hacer frente a las cantidades que restan del importe de la vivienda.

Tasación: el nivel de tasación o precio de compraventa no debe ser mayor a los 390 000 euros.

Solicitudes: las solicitudes deben ser presentadas a lo largo del último trimestre del año.

Importe: los préstamos hipotecarios por un importe entre 80% y el 95% del valor de la vivienda serán concedidos por las entidades bancarias firmantes dentro del proyecto presentado por la Comunidad de Madrid.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el programa Mi Primera Vivienda impulsado por la Comunidad de Madrid. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Hipotecas

El tipo medio de las hipotecas escalo en el mes de agosto a su punto más alto desde abril de 2015

21 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la situación actual del tipo medio de las hipotecas en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el tipo de interés en una hipoteca?

En primer lugar, resulta fundamental dejar en claro qué es el tipo de interés en una hipoteca. Cuando hablamos del tipo de interés de una hipoteca nos referimos, básicamente, al dinero que la entidad bancaria te cobra por prestarte su dinero. Se trata de un porcentaje que es aplicado sobre el importe que aún te queda por devolver. Esto determina cuáles serán las cuotas que deberás abonar por mes para saldar la deuda con el banco.

En los préstamos hipotecarios, el interés puede ser de tres tipos diferentes. Por un lado está el interés a tipo fijo, se trata de un porcentaje constante. Después tenemos el interés variable, que es la suma de un índice de referencia más un diferencial. Por último, se encuentran las hipotecas a tipo mixto, una mezcla de los dos tipos anteriores.

Aumenta el tipo medio de las hipotecas en el mes de agosto

El tipo medio al que las entidades de España han concedido créditos para hipotecas durante el mes de agosto fue del 2,198%. Se trata del nivel más elevado que ha sido registrado desde abril de 2015, según indican los datos del Banco de España. Dichos datos, fueron recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

De este modo, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la compra de vivienda libre concedidos por las entidades en el país, escaló por quinto mes consecutivo. De hecho, logró alcanzar el 2,198%, ante el 1,986% que fue registrado en el mes de julio. Un año antes, el tipo medio era del 1,529%.

Este aumento se genera en un contexto en el que el euríbor, es decir, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, cerró el mes de agosto en el 1,249% por encima del 0,992% registrado en julio. De modo que, continúa con la tendencia de subidas que comenzó a inicios de 2022.

Por otro lado, el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para la compra de vivienda libre que fueron concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro escaló al 2,26% (referido al mes anterior), ante al 2,03% previo.

El BCE prevé que las viviendas caerán hasta un 9% en los próximos años

Las subidas que registran los tipos de interés hipotecarios contraerán los precios de la vivienda. Se prevé que podrían llegar a caer hasta un 9% en el conjunto de la eurozona durante los siguientes dos años. Así lo indican los datos del Banco Central Europeo (BCE). En un artículo publicado en su ‘Boletín Económico’, diferentes economistas de la institución han afirmado que durante el primer trimestre de 2022 se ha registrado un aumento de los tipos de interés de las hipotecas de 63 puntos básicos. Se trata del mayor incremento por semestre que jamás haya sido registrado.

Con respecto a esto, han añadido que este aumento tendrá efectos tanto en los costes de las viviendas como en la inversión inmobiliaria. De acuerdo con una proyección lineal llevada a cabo por los técnicos del BCE, el aumento de un punto porcentual en los tipos de las hipotecas genera un descenso del 5% de los precios de la vivienda luego de dos años. Así como también, una caída del 8% de la inversión inmobiliaria.

Sin embargo, si se tiene en cuenta una proyección no lineal para considerar una mayor sensibilidad de precios por el entorno de tipos de interés bajos, el impacto de esa subida de un punto porcentual se duplica. De esta manera, los precios de la vivienda podrían llegar a bajar un 9% en un plazo de dos años. Por su lado, la inversión caería un 15%. Esta caída del precio de la vivienda podría verse compensada por un aumento de precios e inversión en casas con más espacio y bastante alejadas de los centros de las ciudades para lograr ajustarse a las preferencias cambiantes de los hogares luego de la pandemia del Covid-19.

UGT pedirá a Calviño crear un fondo para afrontar la subida de la hipoteca

Pepe Álvarez, secretario general de UGT, se reunirá con la vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño. Se encargarán de abordar la agenda del Plan de Recuperación. Se trata de un encuentro en el que trasladará a la vicepresidenta su propuesta y el informe que ha realizado para la creación de un Fondo de Protección ante la subida de las hipotecas. Esto implica el alza de los tipos de interés y del Euríbor, dotado con unos 650 millones de euros.

El aumento de las cuotas hipotecarias no podrá ser soportado por una gran cantidad de familias, según afirma el sindicato. Es por esto que ve necesario incorporar nuevas medidas de protección del acceso a la vivienda, como parte de un reforzamiento del escudo social. Por este motivo, UGT quiere que se cree un fondo presupuestario estatal. El objetivo es brindar ayuda a las personas y familias que deban pagar una hipoteca cuyo coste se elevará de manera excesiva tras su próxima renovación.

¿En qué consiste la propuesta del sindicato?

Es sindicato propone que los beneficiarios san aquellas personas con ingresos totales menores al salario medio en España. También, a las personas o unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad social. Para tener acceso a dicho fondo, las personas que cumplan uno de estos requisitos deberían acreditar, a su vez, que el pago mensual de la hipoteca en vivienda habitual sea mayor al 30% de los ingresos mensuales netos de la persona o unidad de convivencia.

Con respecto a la cuantía, el fondo estatal cubriría, mediante una prestación mensual, el sobrecoste ocasionado en caso de que el euríbor supere un valor de 1,5 puntos y tendría una duración máxima de 12 meses, con posibilidad de prórroga si persisten los requisitos establecidos. UGT prevé que la medida puede afectar aproximadamente a unas 340 000 hipotecas para viviendas, con lo que serían necesarios 650 millones de euros para absorber la totalidad del sobrecoste ocasionado para las familias. Con respecto a esto, el sindicato de Pepe Álvarez cree que el Gobierno recaudará 1500 millones de euros con el nuevo impuesto a la banca. Se trata de una cantidad que será mayor en unos 250 millones luego del anuncio de la subida de tipos del BCE, por lo que la dimensión del fondo propuesto sería cerca de un tercio de esa recaudación.

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En Hipotecas

Hipoteca para funcionarios: ¿Cuáles son sus principales ventajas y condiciones más interesantes?

20 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre la hipoteca para funcionarios. Te explicaremos cuáles son sus ventajas y las mejores condiciones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La hipoteca para funcionarios se caracteriza por ofrecer una menor cantidad de intereses y comisiones, además de unos plazos de amortización más largos. Hay algunas entidades bancarias que brindan de manera específica hipotecas para funcionarios. En otras palabras, hipotecas que se encuentran destinadas a trabajadores del sector público. Si este es tu caso y te estas planteando la idea de solicitar una hipoteca, sin lugar a dudas, debes considerar este tipo de producto. Esto se debe a que la hipoteca para funcionarios es un producto sumamente recomendable y brinda condiciones bastante ventajosas.

¿Por existen este tipo de productos?

Los funcionarios son uno de los perfiles de cliente más interesantes para una entidad bancaria. Esto se debe a que cuentan con una gran estabilidad laboral y económica, y este es uno de los puntos que más valora un banco al momento de prestar dinero. La realidad es que, la estabilidad profesional de los funcionarios es un gran punto a su favor.

Dicho de otra forma, no es muy probable que un funcionario pierda su puesto de trabajo, por eso, la entidad bancaria confía en este tipo de clientes cuando de prestar su dinero se trata. Por este motivo, suelen ofrecer condiciones sumamente ventajosas cuando se va a llevar a cabo la firma de una hipoteca. Incluso, los funcionarios son un perfil tan particular que varios bancos brindan hipotecas para funcionarios, destinadas únicamente a ellos.

¿Cuáles son las principales ventajas de la hipoteca para funcionarios?

Habitualmente, las hipotecas para funcionarios son consideradas como productos hipotecarios sumamente aconsejables. Esto se debe, principalmente, a que brindan condiciones bastante ventajosas para los clientes. A continuación, te contaremos de qué condiciones ventajosas hablamos, ya que pueden variar según el banco. Sin embargo, principalmente, suelen tratarse de las siguientes:

Intereses bajos

Entre las ventajas más importantes, resalta que, al momento de contratar una hipoteca para funcionarios, vamos a descubrir que los intereses que nos va a cobrar el banco van a ser más bajos que en una hipoteca tradicional. Esto aplica tanto a la contratación de una hipoteca variable como de una fija. La seguridad que brinda al banco el perfil de un funcionario va a jugar a favor al momento de que el precio del préstamo del dinero sea más bajo.

Plazos más largos

Por otro lado, otra ventaja de la hipoteca para funcionarios es que, por lo general, cuentan con plazos de amortización más extensos. En estos casos, lo más común es que la entidad bancaria preste su dinero a 30 años sin inconvenientes. Incluso, es posible llegar a obtener un préstamo a 40 años, a pesar de que esta cifra continúa siendo complicada, aún en el caso de los perfiles más seguros.

Mayor capital

Una de las ventajas fundamentales que nos ofrecen las hipotecas cuando se es funcionario es que resultará mucho más sencillo tener acceso a una suma de dinero más alta. Esto se debe a que, un funcionario cuenta con un salario fijo y las posibilidades de quedarse en paro son muy bajas. Es por esto que, las entidades bancarias son más proclives a prestar cantidades de dinero más elevadas, por lo que los funcionarios tienen mayor facilidad para tener acceso a este tipo de financiaciones.

Menos comisiones y menor vinculación

En último lugar, otra de las ventajas más habituales de las hipotecas para funcionarios es que se trata de un tipo de producto hipotecario que, por lo general, cuenta con una menor cantidad de comisiones y vinculaciones. Por otro lado, también contará con comisiones más económicas en el caso de que las haya. Esto se refleja claramente, por ejemplo, en comisiones de subrogación o novación más bajas en el caso de que se tenga interés en modificar o cambiar la hipoteca en un futuro.

¿Es posible acceder a una hipoteca 100% más gastos para funcionarios?

Se trata de una de las preguntas más comunes vinculadas con las hipotecas para funcionarios, los clientes quieren saber si los bancos les concederían la totalidad del dinero que requieren para comprar una vivienda. En otras palabras, si existen entidades bancarias que conceden una hipoteca al 100% más gastos para funcionarios.

Con respecto a este punto, hay que tener en claro que, más allá de que los funcionarios representan uno de los perfiles más seguros y de mayor confianza para las entidades bancarias, hoy en día es complicado encontrar entidades que financien el 100% del precio de la vivienda. Incluso, se complica más aún si a esa cantidad le agregamos los gastos derivados del proceso de compra. Es por este motivo que, al momento de solicitar un préstamo hipotecario, es fundamental contar con unos ahorros iniciales de aproximadamente el 30% del precio de la vivienda que nos interesa adquirir. De hecho, esto es así incluso si contamos con un perfil solvente como ocurre en el caso de los funcionarios.

Es fundamental comparar hipotecas

Se trata de un punto fundamental en el proceso de solicitar una hipoteca. Sin lugar a dudas, a pesar de que las hipotecas para funcionarios brindan unas ventajas muy grandes y una mayor probabilidad de concesión, eso no implica que los funcionarios vayan a acceder a toda la financiación que soliciten sin ningún tipo de inconveniente. Es por ese motivo que, resulta fundamental que siempre que tengamos pensado solicitar una hipoteca, llevemos a cabo un trabajo previo de comparar diferentes hipotecas. Se trata de un paso que debes realizar también, en el caso de ser funcionario.

De esta manera, tendremos la posibilidad de comparar tanto entre distintas entidades bancarias como entre diferentes productos de una misma entidad. Esto nos dará la oportunidad de encontrar el préstamo que mejor logre adaptarse a nuestras necesidades. Además, a la vez, podremos tener acceso al crédito abonando una menor cantidad por el dinero prestado y optimizando al máximo nuestros ahorros.

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Hipotecas a tipo fijo: el refugio de las familias afectadas por el euríbor

19 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo las familias afectadas por la escalada de euríbor buscan refugio en las hipotecas a tipo fijo. Continúa leyendo el artículo para saber más.

La situación de las familias afectadas por el euríbor

Más de la mitad de las nuevas hipotecas que se han firmado a partir del mes de enero de 2021 son a tipo fijo y un 24% desde enero de 2009.

Una gran cantidad de familias en España se encuentran atentas a la escalada del euríbor. Se trata del indicador de referencia más utilizado en España para la mayoría de las hipotecas. El euríbor se ubica en máximos desde 2009, ya que registra una tasa diaria del 2,2% y una media mensual provisional en septiembre cercana al 2%.

El euríbor a 12 meses lleva desde abril subiendo sin parar, de hecho, en lo que va del año acumula su mayor escalada de la historia. A causa de esto, una hipoteca media a la que le toque revisión se encuentra sufriendo un aumento de más de 100 euros al mes.

No obstante, más de un millón de familias se protegieron de la subida del euríbor a partir de que estalló la burbuja inmobiliaria gracias a las hipotecas fijas. Según indican los datos del INE, entre enero de 2009 y junio de 2022, se han formalizado 1,17 millones de préstamos fijos para la compra de vivienda en el país. Esta cifra refleja un 24% de todos los préstamos hipotecarios que fueron firmados en ese plazo.

Mayor contratación de hipotecas fijas

La contratación de hipotecas a tipo fijo ha aumentado desde 2014, cuando inició la recuperación luego de la crisis económica y financiera. Sin embargo, el gran impulso se generó a partir de 2016, coincidiendo con la estrategia de las entidades bancarias de abaratar su oferta de hipotecas a tipo fijo.

Por otro lado, desde enero de 2021, un poco más de la mitad de las hipotecas que se firmaron en España fueron a tipo fijo. En lo que va de ejercicio su peso sobre el total se ha ubicado por encima del 70%. En otras palabras, siete de cada diez hipotecas que se firmaron en el primer semestre del año fueron a tipo fijo. El récord tuvo lugar en abril, cuando llegaron a representar el 75,3% de las operaciones inscritas en los Registros de la Propiedad, según el INE.

Los bancos aumentan el precio de las hipotecas fijas

Durante los últimos años los bancos y expertos en el mercado hipotecario incentivaron la contratación de las hipotecas fijas, cuyos tipos de interés han llegado a mínimos históricos respecto a los de las ofertas variables. No obstante, en los últimos meses el sector financiero ha ido aumentando los intereses de las hipotecas fijas para atraer a los clientes hacia las hipotecas variables, incluso, han abaratado estas últimas.

Frente a la subida de euríbor, los bancos, optaron por encarecer sustancialmente las condiciones de las hipotecas a tipo fijo. De hecho, en muchos casos han bajado los diferenciales de las hipotecas variables. No obstante, la mayoría de los clientes continúan optando por las hipotecas fijas.

Si analizamos los datos de mercado podremos ver que, de media, los tipos de interés de las hipotecas fijas se ubican, hoy en día, entre el 2,5% y el 3%, esto es casi el doble que hace unos meses.

Sin embargo, hay varios bancos que se encuentran ‘subvencionando’ los tipos con el fin de atraer nuevos clientes, y aún es posible encontrar en el mercado ofertas por debajo del 2%, a pesar de que no duren por siempre. Los precios varían de forma constante a causa de la gran volatilidad de los costes de financiación a largo plazo.

Hoy en día, las entidades financieras se encuentran adaptando su oferta al nuevo marco de tipos de interés, lo que lógicamente implica trasladar esas subidas de tipos también a los préstamos a tipo fijo, esto les resta atractivo. Sin embargo, no quiere decir que aún no pueda encontrarse alguna oferta con condiciones favorables, pero debemos considerar que lo habitual en este escenario es que muchas de las ofertas tan competitivas que encontrábamos hace unos meses ya no se encuentren en el mercado.

¿Qué puntos influyen al momento de elegir entre una hipoteca fija y una variable?

Los expertos en el sector afirman que no hay una hipoteca perfecta, ya que la elección variará según la situación personal de cada consumidor, y de factores como sus finanzas o en cuánto tiempo pretende pagar el préstamo.

Por ejemplo, variará si el consumidor tiene un empleo fijo, cuál sea su sueldo, el mayor o menor importe que financie de la compra de la vivienda, el plazo de devolución que busca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera a futuro.

Aversión al riesgo

Por otro lado, la decisión de elegir una hipoteca u otra además de tener mucha relación con las circunstancias personales y económicas de cada cliente, también variará según su aversión al riesgo.

En las hipotecas fijas, podrás saber siempre cuál es la cuota que debes pagar por mes, de este modo evitarás posibles aumentos inesperados por la fluctuación en los tipos de interés. Por otro lado, en las hipotecas variables el tipo de interés se encuentra definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que suele ser el euríbor. Esto genera que la cuota que debes abonar por mes varíe tras las revisiones del índice. Sin embargo, generalmente, estas hipotecas presentan un tipo de interés más bajo a la hora de la contratación en comparación a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo. Es por esto que, se trata de una decisión que depende de los factores personales, principalmente de la capacidad de soportar un eventual aumento en las cuotas hipotecarias.

Plazo de devolución

Otro punto a considerar al momento de elegir entre hipoteca variable o a tipo fijo es el plazo en el que el cliente quiere pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba afrontar.

El cliente debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser un poco más elevado al de la variable. A cambio, no se encuentra expuesto a la fluctuación de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida de la hipoteca. Esto brinda tranquilidad y confianza para aquellos con mayor aversión al riesgo. De lo contrario, debe considerar que en caso de tener pensado hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vida del préstamo, los costes que deberá asumir por ese hecho suelen ser más gravosos. Esto se debe a la pérdida financiera en la que puede incurrir la entidad bancaria en caso de que los tipos de mercado se ubiquen por debajo del interés remuneratorio.

¿Qué comisiones puede aplicar el banco por amortizaciones anticipadas?

Debemos tener en cuenta que, tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria en junio de 2019, las entidades bancarias tienen limitadas las comisiones máximas que pueden aplicar. En el caso de una hipoteca variable, la penalización máxima es:

0,25% del capital amortizado en caso de que el pago se lleve a cabo en los tres primeros años de vida de la hipoteca.
0,15% si tiene lugar entre el cuarto y el quinto año. Una vez superado ese plazo, no puede cobrar comisión.

Por otro lado, en las hipotecas fijas la comisión límite es la siguiente:

2% del capital si el desembolso se lleva a cabo en los primeros 10 años de vida de la hipoteca.
1,5% a partir de los diez años.

Sin embargo, no todas las entidades cobran comisión de amortización. Si se pretende ir realizando amortizaciones parciales o cancelar la hipoteca antes de su vencimiento este es un punto fundamental a tener en cuenta.

En último lugar, también es aconsejable valorar las bonificaciones que brinda cada entidad, de este modo podrás comparar diferentes ofertas hipotecarias y negociar con la entidad bancaria las condiciones finales del préstamo. Esto se debe a que, en la mayoría de los casos cambian si lo comparamos con la oferta estándar que publicitan los bancos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las hipotecas a tipo fijo para defenderse del euríbor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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19 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre la situación actual del euríbor diario. Además, te explicaremos cómo se reflejará en las hipotecas variables. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Situación del euríbor diario

La media mensual provisional de septiembre se encuentra cerca del 2%. El euríbor no para de subir, de hecho, el jueves pasado el euríbor diario se ubicó en el 2,223%. Se trata de un nivel que no veíamos desde comienzos de febrero de 2009.

Luego de cerrar el mes de agosto con una media mensual del 1,25%, el euríbor diario superó la cota del 2%. Esto sucedió después del anuncio Banco Central Europeo (BCE) sobre una subida de los tipos de interés en 75 puntos básicos. El finde esta medida es hacer frente al alza de la inflación.

El euríbor continúa con su escalada, hace una semana logró superar la barrera del 2,1%. Esto tuvo lugar, luego de que el dato de inflación de Estados Unidos para el mes de agosto no fuese tan bueno como lo esperado. El IPC retrocedió menos de lo pensado y la tasa subyacente aumentó más de lo que se creía, hasta alcanzar el 6,3%. Esto representó una gran desilusión para los mercados, que reaccionaron con importantes retrocesos, al comprender que esos datos justifican un mayor endurecimiento de la política monetaria por parte de la Fed.

¿Qué opinan los expertos al respecto?

Los analistas de Bankinter han afirmado que, luego del mal dato de la inflación americana, ha cambiado la mentalidad con respecto a los tipos en Estados Unidos. Además, indican que ahora se teme que la Fed aumente 100 puntos básicos el 21 septiembre en lugar de 75 puntos básicos. Sin embargo, lo más importante es que los tipos van a subir más allá de donde se creía. Comienza a reconocerse que no se sabe hasta qué punto, ya que esto va en serio. Por otro lado, afirman que tampoco se sabe en qué momento volverán a bajar luego de haber aumentado lo que tengan que aumentar.

Tras las subidas, el euríbor intenta anticiparse a los siguientes movimientos de política monetaria. Asufin prevé que el euríbor se ubicará en el 2,2% para fin de año. Además, cree que puede llegar a alcanzar el 3% para 2023. Por su parte, los expertos del Panel de Funcas prevén un freno en la tendencia al alza del indicador hipotecario. Ubican en cerca del 2,3% a finales del año próximo.

¿Qué sucede con las hipotecas variables?

La subida del euríbor implica también un aumento de precio para las hipotecas a tipo variable a las que les toque revisión. Con los datos de lo que va de mes, la media provisional de septiembre se encuentra en el 1,993%. En caso de que cierre septiembre en un 1,9%, una hipoteca variable de 100 000 euros podría aumentar unos 84 euros al mes, lo que se traduce en 1000 euros más al año.

Lo bueno es que más de un millón de familias han optado por contratar hipotecas fijas para financiar la compra de vivienda desde inicios de 2009. Esto significa que se encuentran protegidas ante las variaciones de los tipos de interés. Representan un 24% de todas las hipotecas sobre viviendas que fueron formalizados a partir de entonces.

¿Cómo afectará la subida del euríbor a las hipotecas variables?

La subida de tipos que fue anunciada por el BCE ha tenido como primera consecuencia una importante subida del euríbor, lo que implica un aumento en las cuotas que deben abonar las familias que han firmado una hipoteca a tipo variable. A pesar de la subida es generalizada, no en todas las hipotecas variables impacta de la misma forma. Esto variará según el año en que hayan sido concretadas y dependerá también de la cantidad que se haya abonado hasta el momento.

¿Por qué no impacta de la misma manera en todas las hipotecas variables?

La inmensa mayoría de las hipotecas variables que se firman en España hacen uso del sistema de amortización “francés”. Este sistema consiste en que la cuota mensual que se debe abonar es constante por 12 meses, y en los primeros años de vida del préstamo hipotecario, la mayoría de la cuota se encuentra destinada al pago de intereses, mientras que el resto se dirige al pago del principal. Sin embargo, según pasa el tiempo, estos factores comienzan a invertirse hasta que al final del préstamo prácticamente solo se abona principal. Este es el motivo por el que el impacto del aumento del euríbor no será igual para una hipoteca que se contrató en el año 2021 que para una que se firmó en el año 2005.

Los expertos en el sector prevén cuál será el sobreprecio que deberán abonar las familias que tengan que actualizar su préstamo con el actual euríbor en función del año en que contrataron la hipoteca. Para comprenderlo mejor, pondremos de ejemplo, una hipoteca media de 150 000 euros, a un interés de euríbor + 1,5% y con un plazo de devolución de 25 años, asumiendo que no se han realizado amortizaciones anticipadas. Por ejemplo, aquella persona que contrató una hipoteca variable en agosto de 2021 deberá afrontar un incremento de la cuota mensual de 118 euros, es decir, 1421 euros anuales. Esto se reduciría a 104 euros al mes, 1245 euros anuales, se contrató en 2018 y a solo 44 euros al mes y 528 al año, para aquellas que fueron contratadas en 2005.

Por otro lado, para el cálculo del impacto real de la subida del euríbor es necesario tener en cuenta el gran volumen de hipotecas fijas que fueron firmadas en España en los últimos años. De hecho, llegaron a transformarse en el formato de hipoteca más demandado por los españoles.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación del euríbor diario y cómo afectará a las hipotecas variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas con plazo de devolución de 40 años

16 septiembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre la posibilidad de acceder a una hipoteca con un plazo de devolución de 40 años. Se trata de una opción para los más jóvenes. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Se trata de préstamos hipotecarios pensados para jóvenes. Por lo general, ofrecen unas cuotas mensuales reducidas, a pesar de que lo ideal es amortizar de forma anticipada.

Si bien no es lo más habitual, ciertas entidades bancarias continúan brindando hoy en día hipotecas a 40 años. Se trata de un tipo de producto hipotecario bastante parecido a los demás, sin embargo, debido a su larga duración respecto a la amortización, este tipo de préstamos presentan ciertas características particulares que es mejor que conozcas si estás tienes pensado pedir uno de ellos. En este artículo te contaremos todo lo que debes saber las hipotecas con plazo de devolución a 40 años.

Hipotecas a tipo variable

En primer lugar, resulta conveniente tener en claro que, cuando se habla de una hipoteca con un plazo de devolución a 40 años, la mayoría, van a ser hipotecas a tipo variable. El motivo es que, debido a su larga duración, a ninguna entidad bancaria le interesa brindar préstamos a tipo fijo en estas condiciones. En 40 años, lo más lógico es que los tipos de interés suban, lo que implica una oportunidad para que la entidad bancaria obtenga beneficios. Es por esto que, si tienes pensado solicitar una hipoteca a 40 años, lo más probable es que tengas que debas optar por una hipoteca a tipo variable en lugar de a tipo fijo.

Hipotecas con plazo más extenso y menor cuota

Entre las principales características de las hipotecas con plazo de devolución a 40 años se encuentra que ofrecen plazos de amortización demasiado largos. Esto, implica unas cuotas más bajas. En otras palabras, a pesar de que nos encontremos abonando al banco durante mucho tiempo, 40 años en caso de que no realicemos una amortización anticipada, las cuotas que vamos a tener que afrontar cada mes van a ser pequeñas en comparación con otras hipotecas. De hecho, esta es la principal ventaja de las hipotecas a 40 años. Esto se debe a que, precisamente como contamos con tanto tiempo para devolver el capital prestado, las cantidades en las que se lleva a cabo esta devolución pueden ser bajas. Puede ser una opción interesante en el caso de rentas bajas o familias que les resulta difícil llegar a fin de mes.

Hipotecas en las que se abona una mayor cantidad de intereses

La mayor desventaja de las hipotecas a 40 años es que, al final, se paga una gran cantidad de intereses. Esto se debe a que, a pesar de que las cuotas que se tienen que afrontar cada mes sean pequeñas, una parte importante del dinero que pagamos es en forma de intereses y no en devolución de capital. En otras palabras, las hipotecas a 40 años, en definitiva, no son rentables si buscamos ahorrar dinero a largo plazo. Nos brindan la posibilidad de acceder a financiación que devolvemos de forma cómoda cada mes, sin embargo, debido a que tenemos un período de amortización tan extenso, esto quiere decir que los intereses totales que se pagan son muchos, ya que se abonan durante muchos meses.

Hipotecas para menores de 35 años

Las hipotecas con plazo de devolución a 40 años están específicamente diseñadas para los más jóvenes. Esto se debe, en primer lugar, se encuentran pensadas para devolverse en un plazo demasiado extenso. Es por este motivo que, este tipo de hipotecas por lo general, no se conceden a personas de mayor edad. Debido a que el riesgo de fallecimiento o de no contar con un trabajo que aporte ingresos constantes es mucho mayor. De hecho, cuando se trata de hipotecas con un plazo de devolución de 40 años, podemos decir que el elemento clave que se debe tener en cuenta en su concesión es que son consideradas por las entidades bancarias como hipotecas para jóvenes. Por este motivo, si tienes más de 35 años, no es muy probable que logres tener acceso a alguna hipoteca con este plazo.

¿Es mejor amortizar por adelantado este tipo de hipotecas?

Por otro lado, es fundamental considerar que las hipotecas a 40 años son productos que, si es posible, conviene amortizar de manera adelantada. Principalmente, antes de pasar la primera mitad de vida del préstamo hipotecario. En otras palabras, antes de que se cumplan los 20 primeros años del préstamo hipotecario.

Esto se debe a que, debido a que son hipotecas en las que se terminan pagando muchos intereses por la extensa duración del préstamo, todo el capital que sea posible devolver por adelantado se traduce en un ahorro respecto a los intereses que abonamos por este tipo de hipotecas. Para conseguirlo, será posible llevar a cabo una novación o subrogación de la hipoteca, optar por una u otra dependerá de las condiciones de la hipoteca en cuestión, así como de la situación y preferencias del propio cliente.

¿Cuál es el proceso de concesión Hipoteca con plazo de devolución a 40 años?

En último lugar, es conveniente matizar que, a pesar de que los bancos no suelen conceder muchas hipotecas a 40 años, el proceso de concesión es bastante parecido al de otros productos hipotecarios. En otras palabras, para tener acceso a este tipo de hipotecas el estudio que lleva a cabo la entidad bancaria respecto al cliente es similar al de otros productos hipotecarios. Lo único que lo diferencia de manera considerable es que la edad del solicitante tendrá más peso que en otros casos, siendo prácticamente imprescindible tener menos de 35 años para acceder a ellas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas con un plazo de devolución a 40 años. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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