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El euríbor de octubre de 2022 ha alcanzado el 2,629%. Aquí te contaremos cómo afecta la subida del euríbor a la contratación y oferta de hipotecas.

La situación del euríbor

En el mes de abril de 2022, el euríbor ha pasado al terreno positivo. Desde 2016, este índice, estrechamente vinculado con el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable, se encontraba en negativo. Gracias a ello, los costes de financiación eran mucho más bajos. Sin embargo, en la actualidad la situación ha cambiado bastante.

El euríbor se ubica en el 2,629%, se trata de una escalada que se encuentra ligada al aumento de los tipos de interés marcados por el Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de este incremento de tipos es contener la economía y evitar que los precios continúen disparándose. Sin embargo, es lógico que nos preguntemos si ha influido realmente la subida del euríbor en la contratación de hipotecas durante 2022 en el país y si esto ha cambiado las condiciones de los préstamos.

Aquí te contaremos cómo ha evolucionado la contratación de hipotecas en el año y cómo ha afectado a los préstamos hipotecarios luego de 5 años en negativo.

¿Cuántas fueron contratadas en 2022?

Según indican los datos de préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre fincas, publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en lo que va del año se han firmado 406 928 hipotecas. En un periodo que abarca de enero a agosto de 2022.

Pero, ¿Se trata de una cifra alta o baja si lo comparamos con años anteriores? La realidad es que, a pesar de la subida del euríbor y del contexto de inflación disparada, la firma de préstamos hipotecarios ha sido mayor que en 2021 o 2020. Considerando el mismo periodo de tiempo, en 2021 fueron firmadas 360.503 hipotecas y, en 2020, con la pandemia de por medio, se constituyeron 314 785 préstamos entre enero y agosto. Esto es un 11,41% y un 22,65% menos respectivamente.

Incluso, si observamos los datos de hipotecas firmadas en abril de 2022, momento en que el euríbor se actualizó a positivo, y mayo, podremos ver que la cifra de un mes a otro no disminuye, de hecho, aumentó de 44 230 hipotecas firmadas en abril a las 57 463 en mayo. Esto suena muy extraño, sin embargo, hay un motivo. Es muy probable que, en ese momento, quienes tenían en mente comprar una vivienda, se apresuraran con el proceso para anticiparse a un aumento aún mayor del Euribor. Ya que, eso implicaría un aumento del precio de las hipotecas.

¿Cómo afectó el euríbor a las ofertas de hipotecas?

Sin lugar a dudas, los movimientos de los bancos son muy claros. Las entidades bancarias están abaratando las hipotecas variables. El objetivo es fomentar su contratación y encarecer las hipotecas fijas, hasta el momento, las preferidas de los españoles. Según indican los datos del INE, en 2021 se firmaron 262 756 hipotecas a tipo fijo, se trata de la cifra más alta de la serie histórica.

El banco apunta a un cambio de estrategia para aprovecharse de la subida del euríbor. Se trata de encarecer el precio de las hipotecas fijas, incluso, en algunos casos eliminarlas del catálogo y abaratar el de las hipotecas variables. De esta manera, buscan ganar más dinero si el euríbor continúa cumpliendo con las previsiones de subida.

Es por esto que, actualmente, las hipotecas fijas son más costosas o no aparecen entre las ofertas de los bancos, mientras que, las ofertas de hipotecas variables son mucho más atractivas.

Una gran cantidad de entidades bancarias en España han actualizado su oferta de hipotecas, adoptando esta nueva estrategia. Sin embargo, a pesar de ser más baratas, ¿Es conveniente contratar una hipoteca variable en lugar de una fija? Bueno, eso dependerá del capital a financiar y de si nos podemos permitir la posibilidad de hacer frente al pago de unas cuotas más elevadas. Para aquellos que valoran la estabilidad, las hipotecas fijas continúan siendo la opción más conveniente y la más elegida por el casi 72% de los españoles, según indican los datos del INE.

¿Cuáles son los requisitos de las hipotecas en 2022?

Sin lugar a dudas, la escalada del euríbor ha marcado un antes y un después en la oferta de préstamos hipotecarios de los bancos. No obstante, lo que ha cambiado ha sido el precio que pagamos hoy en día por la hipoteca, no los requisitos. Por el momento, los bancos se están centrando en encarecer las hipotecas a tipo fijo, pasando de un interés que se encontraba entre el 1% y el 2,5% a uno que ronda el 2,65 y el 3,50%.

Con respecto a las hipotecas variables, el interés actual es más barato que antes del anuncio de la subida de tipos del BCE. Antes podíamos encontrar hipotecas variables a Euríbor + 0,79%, actualmente, las ofertas rondan el Euríbor + 0,65%.

Ya tengo una hipoteca variable: ¿Cómo me afecta la subida del euríbor?

En caso de que ya tengas contratada una hipoteca variable, el interés que abonas aumentará tanto como lo haga el euríbor. Es por este motivo que estarás viendo que tu cuota de la hipoteca sube. Se estima que, con el euríbor al 2%, el porcentaje de incremento interanual puede encontrarse cerca del 41%. Para comprenderlo mejor, por ejemplo, si abonabas 449 euros por la hipoteca variable, después de la actualización de la cuota pasarás a pagar 632 euros. Se trata de 183 euros más por mes.

En resumen, tras las subidas del euríbor, podrás llegar a abonar entre 180 y 430 euros más cada mes por tu hipoteca variable, dependiendo de tu cuota y condiciones.

Si quieres evitar correr el riesgo de continuar pagando más por tu hipoteca variable, es buena opción negociar con la entidad bancaria una rebaja en el interés diferencial o bien, puedes pasar de una hipoteca variable a una fija.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo afectará la subida del euríbor a tu hipoteca variable. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 2023: ¿Cuáles son las previsiones?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es lo que se espera de las hipotecas 2023 con respecto a las fluctuaciones del euríbor y las subidas de los tipos de interés. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Hipotecas 2023

Los expertos afirman que la mayoría de las personas que compran o pretenden comprar una casa, necesitan financiación para lograr pagarla. Una de las maneras más efectivas es solicitando a una entidad bancaria un préstamo hipotecario, es decir, una hipoteca.

Las hipotecas pueden ser a tipo variable o bien, a tipo fijo, y el coste de la cuota mensual variará dependiendo de los tipos de interés. En el contexto que se vive hoy en día, marcado por la inflación, la situación económica mundial deja ver que la media de dinero que los ciudadanos destinan a las hipotecas ha aumentado un 5,4% interanual, hasta alcanzar los 145 287 euros, de acuerdo con los datos del INE.

Aquí te contaremos cómo fueron evolucionado las hipotecas a lo largo de este año y cuáles son las previsiones para las hipotecas 2023.

La evolución de las hipotecas en 2022

Los últimos datos sobre préstamos hipotecarios que fueron aportados por el Instituto Nacional de Estadística, indican que, en el mes de agosto se firmaron más de 30 000 hipotecas. Esto implica un aumento por mes del 2,2%, y una subida interanual del 10,5%. Con este, ya van 18 meses consecutivos de aumentos interanuales.

¿Por qué continúan firmando hipotecas a pesar de las circunstancias?

Muchos aseguran que, la respuesta radica en el momento que estamos viviendo actualmente. La incertidumbre del porvenir y los anuncios del BCE de subir los tipos de interés han acelerado el cierre de una gran cantidad de ventas. En otras palabras, el motivo por el que se han cerrado tantas ventas en agosto es que los compradores buscan evitar la subida de tipos que se aproxima.

Desde la institución destacan que se puede ver un cambio en el tipo de hipoteca, las hipotecas fijas son más elegidas que las variables. El 28,1% de las hipotecas que se firmaron eran a tipo variable y el 71,9% eran a tipo fijo. El interés medio de las hipotecas variables fue del 2,09%, mientras que, el de las hipotecas fijas era de 2,71%.

Subidas del BCE

El 2022 comenzó con una gran inflación a causa del conflicto entre Rusia y Ucrania, además del aumento en el precio de la energía. Los precios comenzaron a aumentar, esto generó que los ciudadanos perdieran poder adquisitivo, y esta situación parecía que no tener fin.

Uno de los principales objetivos del BCE es mantener los precios estables. Para conseguirlo, en el mes de julio realizó una serie de subidas en los tipos de interés, que hasta el momento se encontraban en el 0%.

En julio de 2008, los intereses del BCE eran del 4,25%, una cifra que redujeron al 2% en mayo del año próximo. A partir de 2009, tuvieron lugar sucesivas bajadas hasta que, en marzo de 2016, alcanzaron unos intereses del 0%. Esto quiere decir que el BCE cedía dinero a las entidades bancarias sin ningún tipo de interés, de este modo, estos tenían una mayor cantidad de dinero en efectivo y podían prestárselo a las personas para reactivar la economía.

Después de la reunión que tuvo lugar el pasado mes de octubre, el Banco Central Europeo ha aumentado los tipos de interés 75 puntos básicos, ubicándose actualmente en el 2%.

Esto implica una pérdida de poder adquisitivo para los ciudadanos, debido a que con la misma cantidad de dinero pueden comprar una menor cantidad de bienes y servicios. De esta manera, se lastra el consumo de los hogares. Algo que afecta, también, a la compra de vivienda en un momento en el que se encontraba en auge.

La mayoría de los demandantes de vivienda en propiedad que aún no han comprado indican a la subida de los tipos de interés como una de los motivos que más ha afectado a la búsqueda de una nueva vivienda.

El euríbor ya no se encuentra en negativo

Por otro lado, el euríbor, índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable, ha salido, luego de más de seis años, de terreno negativo.

Este índice ha cerrado octubre en el 2,629%. Se trata de una cifra que puede encarecer hasta una media de 2600 euros anuales el préstamo hipotecario para quienes tengan revisión próximamente.

Las previsiones para las hipotecas en 2023

Este año comprobamos que no es posible hacer pronósticos certeros. Solo queda enfocarnos más en el presente y vivir en el día a día.

Con respecto a la previsión de las hipotecas a tipo fijo en 2023, cabe destacar que, para que los intereses de las hipotecas dejen de subir, la inflación debería comenzar a frenar. Una situación bastante posible con las medidas que fueron anunciadas por el BCE. Sin embargo, no depende únicamente de las decisiones que se tomen desde la institución.

Algunos expertos afirman que la inflación en la eurozona podría alcanzar un 8,1% a fines de año y bajar hasta el 4% el próximo, logrando una cierta estabilidad. Hasta entonces, los tipos podrían continuar aumentando.

Por otro lado, el euríbor podría continuar su escalada de manera imprevisible. Sin embargo, para muchos comienza a mostrar ciertos signos de estabilidad. Aquellos que se pregunten cuánto aumentará su préstamo hipotecario en 2023, deberán que esperar a la revisión y estar muy atentos a la evolución del euríbor. Es probable que, pasarse a una hipoteca de tipo fijo sea una buena opción. Se calcula que los préstamos hipotecarios medios de 150 000 euros a 30 años aumentan hasta los 1500 euros anuales.

En resumen, para saber cuáles serán las mejores hipotecas en 2023, será necesario consultar las condiciones de financiación con diferentes instituciones.

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El IRPH: ¿De qué se trata y en qué casos reclamar?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

La mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable cuentan con un interés que se calcula con el euríbor. Sin embargo, algunas se calculan con otro índice, se trata del IRPH. Aquí te contaremos de qué se trata, cuál es su valor y si debes reclamar para que lo eliminen de tu contrato.

IRPH: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos del IRPH, nos referimos a las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice alternativo al euríbor, utilizado para calcular el interés de los préstamos hipotecarios variables. No existen datos oficiales sobre qué cantidad de hipotecas variables se encuentran vinculadas a este índice. Sin embargo, se estima que se trata del 10% de las que hay vigentes en la actualidad.

El valor del IRPH cambia todos los meses y es publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su valor representa el interés medio que las entidades bancarias aplican sobre los préstamos hipotecarios que conceden en cada mes.

Históricamente, el IRPH se ubicó por encima del euríbor. Su valor en octubre es del 2,666%, mientras que el del euríbor en septiembre fue del 2,629%.

¿Cómo cambiará tu préstamo hipotecario con el IRPH de octubre de 2022?

Si tu interés se encuentra ligado a este índice, se actualizará cada seis o doce meses con su último valor publicado en el BOE y se volverán a calcular tus mensualidades.

Para comprenderlo mejor, si tu préstamo hipotecario se revisa con el valor de octubre (2,666%). Tus cuotas si tienes una hipoteca media de 150 000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de IRPH más 0,25% cambiarán de la siguiente manera:

Revisión anual: tu cuota mensual pasará de 615,32 euros a 704,78 euros. Deberás abonar 89,46 euros más por mes y 1073,52 euros más anuales.

Revisión semestral: tu mensualidad aumentará de 620,56 euros a 704,78 euros. Por lo tanto, abonarás 84,22 euros más mensuales y 505,32 euros más al semestre.

En la escritura de tu hipoteca se indica cada cuánto tiempo se lleva a cabo la revisión del interés y con qué valor mensual del IRPH se tienen que recalcular tus cuotas.

Modalidades del IRPH

Actualmente, el Boletín Oficial del Estado solo publica un valor de este índice. No obstante, hasta octubre de 2013, el IRPH contaba con tres modalidades diferentes:

De bancos: representaba el interés medio de los préstamos hipotecarios, fijos y variables, que fueron concedidos por las entidades bancarias.

De cajas: se trata del interés medio de las hipotecas concedidas por las cajas de ahorro.

Del conjunto de entidades: el interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos y por las cajas.

El motivo que ya no se diferencien de esta manera es que una gran cantidad de cajas desaparecieron luego de la crisis financiera de 2008, por lo que ya no tenían sentido. El Gobierno de España las suprimió en el mes de octubre de 2013 y dejaron de publicarse a partir del 1 de noviembre de ese mismo año. La única modalidad que ha sobrevivido es la del IRPH del conjunto de entidades (también llamada IRPH Entidades).

¿Por qué el IRPH pasó a ser un índice polémico?

Desde el momento de su creación en 2001, el IRPH ha cotizado por encima del euríbor. Esto se debe a que representa el interés medio de las hipotecas. En estos momentos, la mayoría de las hipotecas en España tienen un interés variable formado por el euríbor más un diferencial. Son muy pocas las hipotecas tienen un interés fijo que, generalmente, es más alto que el de las hipotecas variables.

En otras palabras, el valor del IRPH es una combinación del euríbor, del diferencial de las hipotecas variables y de los tipos fijos, por eso resulta tan alto. Por otro lado, su valor no se calcula realmente con el interés medio de las hipotecas, sino con su tasa anual equivalente (TAE). La TAE es más alta que el interés, ya que incluye comisiones y otros gastos (aunque no todos los préstamos hipotecarios los asocian).

Durante años, los bancos aseguraron a los clientes que el IRPH era más seguro que el euríbor, ya que variaba menos de un mes a otro. Sin embargo, muchas no aclararon cómo se calcula este índice y que siempre cotizaría más alto que el euríbor. En otras palabras, hubo personas que contrataron un préstamo ligado al IRPH sin saber qué contrataban y que les resultaría más costoso.

A inicios de la década pasada, fueron muchos los afectados por el IRPH que llevaron sus casos ante los juzgados para reclamar la eliminación de este índice y la devolución de lo que abonaron de más.

Entonces, el IRPH es un índice abusivo

Después de muchas idas y venidas judiciales, el caso del IRPH llegó hasta el Tribunal Supremo. Según una sentencia emitida en enero de 2022, el IRPH no es declarado abusivo a pesar de que exista falta de transparencia por parte de las entidades bancarias. En otras palabras, no puedes reclamar que lo eliminen a pesar de que el banco no te haya explicado cómo se calcula este índice, su evolución en el pasado o que cotiza más alto que el euríbor.

Sin dudas, se trata de una sentencia que no dejó conformes a los afectados por este índice. Tampoco convenció a algunos jueces que trabajan en juzgados de primera instancia y que consideran que el IRPH debería ser considerado una cláusula abusiva. De hecho, un juzgado de Mallorca preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) si el uso de este índice es válido o no. La respuesta de la justicia europea se dará a conocer en los próximos meses o años.

¿Es posible eliminar el IRPH de tu préstamo hipotecario?

Reclamar la eliminación del IRPH por la vía judicial no es una opción viable actualmente, ya que el Supremo lo considera un índice legal y válido. De todas formas, hay otras maneras de deshacerte de él. Aquí te contaremos cuáles son:

Por medio de una novación hipotecaria: se trata de negociar con tu entidad bancaria para que reemplace el IRPH por el euríbor, o bien, para que pase a aplicarte un interés fijo. Consiste en modificar las cláusulas de una hipoteca existente con un acuerdo con el banco.

Subrogación hipotecaria: se trata de pasar la hipoteca a otra entidad que acepte sustituir el IRPH por el euríbor o pasar tu interés al tipo fijo. Debes tener en cuenta que lo ideal es calcular cuánto te ahorrarías con este cambio de entidad bancaria.

Contratar una hipoteca nueva: puede ser una hipoteca a tipo fijo o una variable referenciada al euríbor, para liquidar tu hipoteca actual. De este modo, podrás dejar atrás el IRPH para siempre.

El banco se ofrece a quitarme el IRPH: ¿Qué debo tener en cuenta?

Es probable que tu banco, para ahorrarse reclamos, se ponga en contacto contigo y se ofrezca a cambiarte el IRPH por el euríbor o a pasarte al tipo fijo. Si bien, puede parecer un buen acuerdo, siempre debes leer atentamente el contenido del pacto para no llevarte ninguna sorpresa.

Las cuotas deben abaratarse después del cambio. No te resultará conveniente que te eliminen el IRPH si luego pagas unas cuotas más costosas que las que abonabas antes.

Si te piden firmar un acuerdo de no reclamación, debes saber que es una cláusula que no te permite denunciar al banco en el futuro. Si aceptas esta condición y la justicia europea condena el IRPH, no tendrás la posibilidad de reclamar judicialmente para que tu banco te devuelva lo que te ha cobrado de más durante todo este tiempo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPH. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuánto tiempo es conveniente protegerse del euríbor con una hipoteca mixta?

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es el tiempo aconsejable para protegerte del euríbor con una hipoteca mixta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Es fundamental dejar en claro qué es una hipoteca mixta. Se trata de un préstamo para la compra de vivienda que combina características de una hipoteca fija y de una hipoteca variable.

Los préstamos hipotecarios mixtos cuentan con un interés que se mantiene fijo al comienzo, sin embargo, luego pasa a ser un interés variable. En el mercado español, es posible encontrar una hipoteca con interés a tipo fijo de los primeros 5 a 15 años y, luego, pasará a variable, es decir, la referencia del Euribor más un diferencial acordado.

El auge de las hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas son cada vez más populares. Luego de varios años siendo productos que no solían contratarse, hoy en día son muy solicitadas.

El motivo de su popularidad es que las hipotecas mixtas brindan mayor seguridad que los préstamos variables. Ya que el tipo fijo inicial, generalmente, es más bajo que el de las hipotecas fijas, lo que te asegura pagar una cuota más económica al menos en el período inicial del préstamo hipotecario.

¿Cuánto tiempo es aconsejable protegerte con una hipoteca mixta?

En un escenario como el que se vive hoy en día, con gran incertidumbre y el euríbor entrando en una racha alcista, blindar al menos una parte del préstamo hipotecario puede ser de gran ayuda. Sin embargo, ¿Por cuánto tiempo? Las cuotas mensuales de este tipo de préstamos son siempre iguales en los primeros años, por lo general, durante un periodo que puede ir de cinco a quince años. Una vez pasado este primer tramo, los siguientes se ecnotrarán vinculados al euríbo. Esto implica que su precio dependerá de si sube o baja el índice de referencia.

Lo más aconsejable, en este momento, sería firmar una hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, el problema es cada vez son menos las ofertas de este tipo de préstamos hipotecarios a un precio menor al 3%. No es imposible obtenerlas y mucho menos si posees un buen perfil que te permita negociar, sin embargo, la realidad es que son difíciles de encontrar. Al mismo tiempo, si lo que buscas es estabilidad, la hipoteca a tipo variable no será la mejor opción, menos aún con las alzas de las tasas oficiales a la vista. Aquí, aparecen como una opción sumamente interesante las hipoteca mixta.

¿Plazo de 5, 10 o 15 años?

Lo más aconsejable es que tengas en cuenta qué aversión al riesgo tienes. Si eres de los que cree que la escalada del euríbor estará limitada y no durará más de los próximos cinco años, entonces la hipoteca mixta que deberías elegir será la que ofrece el menor tramo a tipo fijo. Si te interesa asumir el mínimo riesgo razonable, lo ideal es que apuestes por una opción que te cubra durante 10 años o más.

En primer lugar los intereses, luego el capital

En este punto, debemos hablar sobre el sistema de amortización francés. Se trata de un término que tiene gran importancia, ya que la banca española aplica este tipo de amortización en las hipotecas que concede. Esto significa que, en los primeros meses se devolverá proporcionalmente una mayor cantidad de intereses que capital. A medida que va llegando la última cuota, será lo contrario, en otras palabras, las devoluciones se conforman en gran medida de capital y una menor cantidad de intereses.

Ten en cuenta que, en los primeros años habrás pagado la mayor parte de los intereses y gracias a este tipo de hipoteca no habrás corrido demasiado riesgo durante este periodo.

La importancia de tener ahorros

Si optas por este tipo de hipoteca seguramente es porque no tienes demasiada tolerancia al riesgo pero no encuentras una oferta a tipo fijo mejor. En este caso, lo más aconsejable sería tratar de acumular la mayor cantidad de ahorros posible para, de este modo, tener capacidad de actuación en el momento en que la hipoteca pase a tipo variable. Si utilizas esta estrategia, podrás ahorrarte una buena cantidad de dinero en intereses si los tipos se encuentran muy altos. De esta forma, lograrás que el tipo variable no llegue a aplicarse o bien, se aplique solo por unos pocos años.

La opción de refinanciar la hipoteca

En resumen, un préstamo hipotecario a tipo mixto, es una opción de lo más interesante cuando nos encontramos con un euríbor con máxima volatilidad y que carece de predicción en un escenario de ofertas de hipotecas a tipo fijo poco interesantes. Sin embargo, no debes preocuparte. A pesar de que no estarás protegido durante toda la vida del préstamo hipotecario, siempre quedará la opción de refinanciar el préstamo hipotecario para pasarla al tipo fijo nuevamente, o bien, para lograr reducir el diferencial. Por otro lado, es probable que te interese más llevar la hipoteca a otra entidad bancaria por medio de una subrogación.

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Medidas del Gobierno: eliminación de la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo

26 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos de qué se tratan estas medidas del Gobierno. Hasta el 31 de diciembre de 2023 se eliminará la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Comisión por amortización anticipada de una hipoteca variable

Ya te hemos comentado que ya fueron aprobadas las medidas del Gobierno de España. El objetivo de estas medidas es ayudar a las familias vulnerables que tengan problemas para pagar su hipoteca variable, ya sea por la subida del euríbor, o bien, por la inflación. Algunas de ellas son, extender el plazo para reducir las cuotas, aplicar carencias o rebajar el tipo de interés.

Aquí nos centraremos en una de las medidas del gobierno que ayudará a todos los hipotecados a tipo variable, vulnerables o no. Se trata de la eliminación, a partir del 24 de noviembre del 2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, de la comisión que las entidades bancarias pueden cobrar por amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario variable. Además, también se elimina la comisión por pasar una hipoteca de esta clase a tipo fijo.

Esto significa que, si tienes una hipoteca variable, la entidad bancaria no podrá cobrarte comisiones si decides adelantar pagos o la pasas a un interés fijo. Aquí te explicaremos cuánto dinero puedes ahorrarte y por qué motivos se ha tomado esta medida.

¿Cuánto puedes ahorrar por amortizar la hipoteca variable anticipadamente?

Para comprenderlo mejor, pongamos de ejemplo que tienes firmada una hipoteca a tipo variable y que, por el motivo que sea, decides realizar una amortización anticipada. Esto puede ser por diferentes motivos, porque vendes tu vivienda, porque has contratado una hipoteca fija para cancelarlo, entre otros. Dependiendo de la fecha de contratación de ese préstamo, actualmente te ahorrarás pagar la siguiente comisión, si es que se encuentra en tu escritura:

Hasta el 1% sobre la cantidad pagada por adelantado si has contratado el préstamo hipotecario antes del 9 de diciembre de 2007.

Desde el 0,5% sobre lo que abones anticipadamente si firmaste la hipoteca entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019.

Hasta el 0,25% o el 0,15% sobre el reembolso anticipado si el crédito se formalizó a partir del 16 de junio de 2019.

Imaginemos que el importe pendiente de la hipoteca es de 100 000 euros. En este caso, la cantidad de dinero que te ahorrarás como máximo será de 1000 euros en el primer caso, de 500 euros en el segundo y de 250 euros en el tercero.

¿Cuánto dinero puedes ahorrar por pasar la hipoteca variable a fija?

En caso de que lo que te interesa sea pasar tu hipoteca variable al tipo fijo también podrás ahorrar dinero. Este proceso se lleva a cabo para deshacerte del euríbor y abonar una cuota estable durante todo lo que reste del plazo de devolución de la hipoteca. En este caso, si formalizas el cambio con una novación (un pacto con tu entidad bancaria) o una subrogación (el traslado a otra entidad), tendrás la posibilidad de ahorrarte esta comisión:

Hasta el 0,05% sobre el importe que quede pendiente de tu préstamo hipotecario al momento de pasarlo a fijo. Es importante tener en claro que, esta comisión era de hasta el 0,15% antes del 24 de noviembre. Una de las medidas del Gobierno fue rebajarla hasta el 0,05% para facilitar el cambio, además, ha eliminado su cobro hasta el 31 de diciembre de 2023. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si te restan pagar 100 000 euros, tendrás la posibilidad de ahorrarte hasta 50 euros en comisiones.

Es importante considerar que esta operación implica, también, otros gastos que sí tendrás que pagar.

El objetivo de esta temporal

El principal objetivo de la eliminación de estas comisiones, es dar facilidades a aquellos hipotecados a tipo variable que pueden tener inconvenientes a la hora de pagar sus cuotas a causa de la subida del euríbor. Al reducir los costes de la amortización anticipada y el paso al tipo fijo, tendrás un incentivo para realizar las siguientes operaciones:

Amortización anticipada: se trata de pagar por adelantado una parte de tu hipoteca variable si cuentas con los ahorros necesarios para hacerlo. De esta forma, tendrás la posibilidad de reducir el importe de tus cuotas mensuales y estas no aumentarán demasiado por la cotización al alza del euríbor.

Pasar de interés variable a fijo: si te interesa que tu cuota hipotecaria deje de depender de las idas y venidas del euríbor, esta opción es para ti. Gracias a esta medida, la entidad bancaria no te cobrará comisiones si formalizas la operación con una novación, una subrogación, o bien, la contratación de una nueva hipoteca fija para cancelar la variable que ya tienes.

Por otro lado, recuerda que el Ejecutivo ha aprobado también otras ayudas a las que te puedes acoger si el euríbor ha aumentado demasiado tus cuotas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las medidas del Gobierno para ayudar a los hipotecados variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Carga hipotecaria: ¿Qué es y cómo calcularla?

25 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la carga hipotecaria, también conocida como ratio, esfuerzo hipotecario o porcentaje de endeudamiento. Continúa leyendo el artículo para saber más.

La carga hipotecaria

Sin lugar a dudas, el lenguaje financiero no se caracteriza por ser muy claro y comprensible. Sin embargo, al momento de solicitar una hipoteca, es necesario que sepas lo que quieren decir ciertos términos. Por ejemplo, la carga hipotecaria, que se trata del porcentaje de tus ingresos que destinarás al pago de las cuotas de tu hipoteca.

La carga hipotecaria es muy importante, principalmente, por dos motivos. En primer lugar, porque te brinda la posibilidad de calcular si pagas más de la cuenta por las cuotas de tu hipoteca. Por otro lado, porque si es demasiado alta, tendrás la posibilidad de acogerte a las medidas de protección que ha aprobado el Gobierno de España para los hipotecados a tipo variable cuya mensualidad se ha disparado debido a la subida del euríbor.

¿Cómo calcular la carga hipotecaria?

Lo más probable es que te preguntes cómo puedes hacer para calcular tu carga hipotecaria. La realidad es que se trata de un procedimiento que resulta bastante sencillo. Para calcularla, deberás tomar la cuota que pagas actualmente por tu préstamo hipotecario, lo siguiente es dividirla entre tus ingresos mensuales netos y multiplicar ese resultado por 100. Aquí te dejaremos la fórmula para verlo de una manera más clara.

Carga hipotecaria = Cuota hipoteca / Ingresos mensuales netos X 100

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Imagina que pagas unas cuotas de 500 euros al mes por tu hipoteca y que cobras un salario de 1500 euros netos por mes. Si utilizas la fórmula, el resultado será que tu carga hipotecaria actual es del 33,33%. En otras palabras, que usas el 33,33% de tus ingresos para pagar las mensualidades de la hipoteca.

La carga hipotecaria y las medidas de ayuda para los hipotecados

Conocer tu carga hipotecaria es muy importante en este momento, ya que te permitirá saber si puedes acogerte a las medidas que el Gobierno y la banca han acordado para brindar ayuda a los hipotecados a tipo variable que se enfrentan a problemas para pagar sus cuotas debido a la subida del euríbor. Según cuál sea tu carga hipotecaria, tendrás la posibilidad de acogerte a unas medidas u otras.

Sin embargo, debes tener cuidado. Esto se debe a que también podrás acogerte a unas medidas u otras según cuánto haya aumentado tu carga hipotecaria a causa de la subida del euríbor. Aquí te contaremos cómo puedes calcular eso paso a paso:

En primer lugar, tendrás que calcular la carga hipotecaria que asumías antes de que tu hipoteca variable fuera revisada con el valor del euríbor actualizado.

Lo siguiente será calcular tu carga hipotecaria actual, en otras palabras, qué porcentaje de tus ingresos netos dedicas hoy en día al pago de las cuotas de tu hipoteca.

Luego, tendrás que restar a tu actual carga hipotecaria la que asumías antes de la revisión del interés de tu hipoteca a tipo variable. Deberás dividir ese resultado entre el porcentaje de endeudamiento que asumías antes de la revisión.

Por último, multiplica ese resultado por 100 y sabrás cuánto ha aumentado, en porcentaje, tu ratio de endeudamiento hipotecario.

Un ejemplo para comprenderlo mejor. Si cobras 1500 euros por mes, tienes un préstamo hipotecario de 100 000 euros, con un plazo de 20 años y un interés de euríbor más 1% y tu préstamo se revisa anualmente con el valor de octubre de este índice. En este escenario, tus cuotas y tu carga hipotecaria se habrán modificado de la siguiente manera:

	Previo a la revisión	Luego de la revisión
Cuota hipotecaria	438 euros	586 euros
Carga hipotecaria	29,2%	39,1%

Aumento de la carga: (39,1 – 29,2)/29,2 X 100 = +33,9%

Como podrás ver, pasarás a pagar 148 euros más al mes. Esto implica un aumento de tu porcentaje de endeudamiento en más de un 30%.

¿Cuál es la carga hipotecaria recomendable?

Es cierto que saber cuál es tu carga hipotecaria te puede ser de gran ayuda para saber si pagas más de la cuenta por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, también es necesario tener en cuenta qué ratio de endeudamiento se considera demasiado alto. La verdad es que puede variar bastante dependiendo de a quién se lo preguntes. Algunos expertos financieros opinan que a partir de un 30%, otros creen que a partir de un 40%.

Si no quieres tener problemas de sobrendeudamiento, lo más aconsejable es que no destines más del 35% de tus ingresos al pago de las cuotas de tu préstamo hipotecario y, ten cuidado con el resto de tus deudas. Por ejemplo, si cuentas con una hipoteca y un préstamo del coche, tendrás que llegar a pagar sus mensualidades con un máximo del 35% de tu sueldo.

Aquí va un ejemplo, si cobras 1500 euros, pagas 200 euros mensuales por el préstamo de un coche y estás pensando en contratar una hipoteca. Para no superar esa carga máxima del 35% (525 euros, en este caso concreto), la cuota del crédito hipotecario no podrá superar los 325 euros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia de la carga hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Oferta vinculante de una hipoteca: ¿De qué se trata?

25 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la oferta vinculante de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Al momento de firmar una hipoteca debemos tener en claro que se trata de un proceso delicado e importante. La oferta vinculante de una hipoteca es una parte fundamental que debemos conocer.

Al momento de comprar una vivienda, lo más probable es que necesites solicitar un préstamo hipotecario. En este punto aparecen muchas dudas y preguntas vinculadas a la hipoteca y sus detalles, por ejemplo ¿Qué tipo de hipoteca va a ofrecerme la entidad bancaria? ¿Es vinculante la oferta que me haga?

Aquí te responderemos todas las dudas relativas a la oferta vinculante de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, antes debes tener en claro que hay tres tipos de hipoteca que el banco puede ofrecerte:

Hipoteca fija: se trata de una opción en la que el interés no varía durante toda la vida del préstamo.

Hipoteca variable: en este caso, el interés puede sufrir variaciones dependiendo de un indicador como, el más utilizado en el país es el euríbor.

Hipoteca mixta: en las hipotecas mixtas, el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial y, luego pasa a ser variable. Por lo general, el tipo fijo se aplica durante los primeros 10 años de vida del préstamo.

¿Qué es la oferta vinculante en una hipoteca?

Ahora, podemos pasar a explicar qué es la oferta vinculante de la hipoteca. Se trata de un documento que la entidad bancaria entrega a aquellos que vayan a ser propietarios de la vivienda. En este documento, se especifican cada una de las condiciones y características de la hipoteca que la entidad bancaria que se compromete a cumplir con su cliente.

Para que la entidad bancaria elabore un escrito con la oferta vinculante para la hipoteca, el cliente debe haber mostrado la voluntad de contratar una hipoteca, y se deben haber llevado a cabo las comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del cliente que solicita la hipoteca. Además, el inmueble debe estar tasado.

Las condiciones de esta oferta se encontrarán supeditadas a ciertas características, por ejemplo, la capacidad financiera del cliente o el estado de la vivienda en cuestión.

Por otra parte, el apartado ‘vinculante’, se considera oficial solo para el banco, no para el cliente, que tiene la posibilidad de no aceptarla. Se trata de un punto muy interesante al momento de comparar ofertas bancarias. Podrás echarte atrás si hay algo que no te convence del todo y deseas volver a negociar. Esta oferta firmada por el banco sólo le compromete a él, no a ti.

¿Cuáles son los datos que contiene la oferta vinculante de una hipoteca?

Entre otros detalles, en la oferta vinculante se ven reflejadas las principales características y condiciones del préstamo que autorizará luego el notario. Se trata del capital, el tipo de interés, las bonificaciones al mismo, la cuota hipotecaria que debes pagar todos los meses y cómo puede variar ésta dependiendo de la variación del tipo de interés que hayas pactado, las comisiones que se aplican si decides realizar una amortización anticipada, las comisiones si se da un caso de impago, el interés de demora, entre otros.

Además, se incluirá una explicación detallada de los costes asociados a la operación del préstamo hipotecario y los compromisos que se adquieren.

Hay ciertos elementos que no pueden faltar nunca en la oferta vinculante de una hipoteca. Se trata de los siguientes:

El importe del préstamo hipotecario aprobado por la entidad financiera.

Valor de tasación de la vivienda en cuestión.

Un cuadro de amortización hipotecario para la posterior devolución del préstamo hipotecario.

La relación que existe entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de la vivienda.

Cuál es el número de cuotas y el importe de cada una de ellas.

El tipo de interés, es decir, si es fijo o variable y las revisiones de la hipoteca.

La comisión de apertura y de cancelación.

¿Cuál es la duración de la oferta vinculante de una hipoteca?

Cuando la entidad bancaria te haga entrega de esta oferta o propuesta de hipoteca, contará con un plazo de, aproximadamente, unos 14 días naturales para aceptarla o rechazarla. En algunos casos, este plazo puede variar, aunque nunca será menor a 10 días naturales. Si una vez pasado ese tiempo no nos pronunciamos, la entidad bancaria lo interpretará como un rechazo de la oferta vinculante.

¿Cuál es la validez de la oferta vinculante de una hipoteca?

Como ya hemos mencionado más arriba, no te encuentras obligado a aceptar las condiciones de la oferta vinculante. Por otro lado, también tendrás la posibilidad de negociar con tu entidad bancaria cada uno de los puntos en los que no te encuentres completamente de acuerdo. Además, cuentas con la opción de aceptarlas parcialmente, sin embargo, en este punto será la entidad bancaria quién decida si mejora la oferta o no.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la oferta vinculante de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Sistema scoring: ¿Cómo afecta a las condiciones de una hipoteca?

24 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos de qué se trata el sistema scoring y cómo puede afectar a las condiciones de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Se trata de la puntuación que brinda el banco a los clientes al analizar la operación. Se basa en diferentes factores, por ejemplo, los ingresos, la estabilidad laboral o el historial de pago.

Antes de que el banco te conceda una hipoteca, se encargará de evaluar tu perfil como cliente y el nivel de riesgo de la operación. Te brindará una puntuación que, según el resultado, puede determinar si te concede el préstamo hipotecario. Se trata de un proceso conocido como sistema scoring. Es un punto clave a tener en cuenta debido a que afecta a las condiciones de la hipoteca.

Sistema scoring: ¿De qué se trata?

Scoring es una palabra inglesa que significa “puntuación”. Dentro del mundo bancario, se utiliza esta palabra para hablar de la puntuación que se le da a un cliente cuando se le evalúa antes de la concesión de un préstamo (por ejemplo, una hipoteca). Esta puntuación se encargará de determinar cuál es el nivel de riesgo de la operación para la entidad bancaria y, según el resultado de la puntuación, la operación será, o no, aprobada.

¿Cómo puede afectar el scoring a las condiciones de una hipoteca?

Según el scoring o puntuación que un cliente alcance cuando la entidad bancaria analiza su caso al momento de solicitar un préstamo hipotecario, pueden darse tres situaciones diferentes:

Obtener una buena puntuación de scoring: si el cliente obtiene una buena puntuación, significa que el banco considera que la operación no representa un gran riesgo de impagos y, por ende, lo más probable es que dé el visto bueno a la concesión de la hipoteca.

Una mala puntuación de scoring: cuando el cliente obtiene una mala puntuación en el proceso, quiere decir que la entidad bancaria considera que la operación es de alto riesgo. En otras palabras, una operación en la que es muy probable que se den casos de impagos debido al perfil del solicitante del préstamo hipotecario. Es por este motivo que, lo más probable es que el banco deniegue la concesión de la hipoteca.

Puntuación intermedia en el scoring: en caso de que el cliente obtiene una puntuación intermedia en el scoring, se trata de una puntuación que no es ni buena ni mala, lo más probable es que el banco acceda a la concesión del préstamo hipotecario. Sin embargo, lo hará con condiciones más rigurosas. Por ejemplo, es posible que los intereses que se cobre sean más elevados, ya que considera que el riesgo que está asumiendo es medio-alto.

¿Qué se considera en el proceso de scoring?

Hay un punto fundamental que debemos tener en cuenta cuando se habla del scoring de los bancos, y es que se tienen en cuenta parámetros muy concretos y objetivos. En otras palabras, a pesar de que en principio pueda parecer que son elementos muy generales, la realidad es que se trata de un proceso que se realiza de una manera bastante automatizada y que permite determinar la puntuación de los clientes de forma muy objetiva.

Los parámetros que se consideran al momento de obtener la puntuación pueden variar de un banco a otro. No obstante, algunos de los que generalmente se tienen cuenta son los siguientes:

El nivel de ingresos
La estabilidad laboral
Si hay posesión de otros bienes o patrimonio
La posibilidad de contar con un avalista
El historial de pagos o impagos, en caso de tenerlos
La vinculación con la entidad bancaria, si se tienen otros productos contratados
Cantidad de dinero de la hipoteca en relación al nivel de ingresos
Profesión
Estado civil e hijos
Edad
Scoring en la valoración de un cliente

Según las características de cada cliente respecto a estos parámetros, se alcanzará una puntuación u otra en cada uno de ellos. Al sumar cada una de las puntuaciones individuales, se obtendrá el scoring completo del cliente. Esto determinará si la entidad bancaria da el visto bueno o no a la concesión de la hipoteca. También, afectará a las condiciones de la hipoteca en caso afirmativo.

En este sentido, debemos tener en cuenta que, una vez que se ha obtenido el scoring del cliente, este se compara con casos anteriores similares. En otras palabras, el hecho de que la entidad bancaria conceda o no una hipoteca a un cliente en particular dependerá, principalmente, de la experiencia que el propio banco haya tenido con clientes similares en el pasado.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Si en el pasado la entidad bancaria ha logrado recuperar el dinero prestado sin inconvenientes con clientes que eran funcionarios, este elemento sumará positivamente en el scoring. No obstante, si el banco tuvo malas experiencias con clientes que trabajaban como autónomos, será un elemento que contabilizará de manera negativa en el scoring, o bien, condicionará el tipo de hipoteca que se pueda conceder.

Entonces, el scoring no depende solo de la puntuación de cada solicitante de una hipoteca, sino que el estudio se realiza de modo comparativo con la experiencia previa del banco con clientes que presentaban un perfil similar.

¿Cómo obtener un buen scoring?

Si te interesa mejorar las condiciones para pedir una hipoteca, lo ideal es mejorar tu scoring. Puedes hacerlo intentando que los parámetros que la entidad bancaria tendrá en cuenta en el estudio que te realizará sean lo más positivos posible.

En caso de que vayas a solicitar una hipoteca y estés pendiente de pasar de un contrato temporal a uno fijo, puede ser una buena opción esperar a tener firmado el contrato fijo antes de realizar la solicitud. Si vas a comprar una vivienda, asegúrate que la cuota hipotecaria no supere el 30% de tus ingresos, se trata del umbral de endeudamiento recomendado por los expertos.

En resumen, tendrás que tener en cuenta cada uno de los parámetros que el banco analizará y buscar adaptar tu perfil de manera que el banco te perciba como un cliente seguro y que no presenta riesgos de impago. Así, la entidad dará el visto bueno a la operación y podrás conseguir buenas condiciones en el préstamo.

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Novación hipotecaria: ¿De qué se trata?

23 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una novación hipotecaria y cuáles son las situaciones en las que resulta conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy importante tener en claro que, a lo largo de la vida de nuestro préstamo hipotecario, es posible que las circunstancias personales y económicas puedan variar. Esto podría llevarnos a plantearnos la posibilidad de realizar ciertos cambios en las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Puede tratarse de cambios vinculados con el importe del préstamo hipotecario, con el plazo, con los titulares e incluso, con el tipo de referencia. Por lo general, se trata de cambios cuyo objetivo es conseguir mejorar las condiciones del préstamo. Este tipo de modificaciones se pueden llevar a cabo por medio de una novación hipotecaria.

¿Qué es una novación hipotecaria?

En primer lugar, es necesario dejar en claro de qué se trata una novación hipotecaria. Hablamos de una operación que posibilita realizar el cambio de una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con la entidad bancaria. En la mayoría de los casos, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo y abaratarlo. Sin embargo, con ella también podemos realizar otro tipo de modificaciones.

Para llevar a cabo una novación hipotecaria es necesario escriturar y registrar la modificación del contrato, esto genera un gasto para el cliente. Es por esto que, antes de plantear esta opción a nuestro banco, lo ideal es que hagamos cuentas para garantizar que modificar la hipoteca nos resultará conveniente.

Ventajas de renegociar la hipoteca con tu banco

Las ventajas son que cualquiera de las cláusulas de la hipoteca se pueden renegociar y de alguna forma puede ser más práctico administrativamente hablando, hacerlo con el mismo banco. Se pueden reducir o aumentar cuotas, quitar comisiones, mejorar tipos de interés, etc. Lo que tenemos que saber es que el banco intentará retenernos por todos los medios, entonces tenemos todas la oportunidad de salir ganando en la negociación.

Los gastos de novación de hipoteca

Como hemos mencionado más arriba, cambiar la hipoteca no es gratis. Si hemos conseguido llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para que cambie cualquier cláusula de la hipoteca, formalizar esa operación nos significará un gasto. Lo bueno es que los gastos de una novación de hipoteca, por lo general, resultan más baratos que los de firmar de un nuevo préstamo hipotecario y cancelar el anterior. Aquí te contaremos cuáles son los puntos por los que debes pagar si deseas renegociar la hipoteca y cambiar sus condiciones.

Comisión por novación

En caso de que el contrato la incluya, debemos abonar un porcentaje del capital pendiente al momento de formalizar con la entidad bancaria el cambio de cláusulas. Habitualmente, esto tiene un valor aproximado de, entre el 0,1% y el 1%. Sin embargo, puede variar dependiendo de la tarifa aplicada por nuestro banco.

Ten en cuenta que, si se trata de una modificación solo del plazo, esta comisión no puede ser mayor al 0,1%.

Por otro lado, si se modifica únicamente el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede ser mayor al 0,15% y solo debe aplicarse en los primeros tres años del contrato.

La mitad de la notaría

Por lo general, se trata de una partida que ronda entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo tendrá que pagar el 50% según el Tribunal Supremo.

Registro

El registro, por lo general, tiene un valor de aproximadamente la mitad de los gastos de notaría.

Gestoría

Sus honorarios no se encuentran regulados por ley, es por este motivo que variarán según las tarifas de cada agencia. Sin embargo, suelen ser de aproximadamente unos 200 y 400 euros.

Tasación

La tasación aplica solo si la entidad bancaria la pide. Por otro lado, puede variar dependiendo del valor de la vivienda y las tarifas de la propia agencia tasadora. No obstante, por lo general cuesta entre 200 y 400 euros. Si contamos con una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, la entidad bancaria se encuentra obligada a aceptarla.

Con respecto a las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, la entidad bancaria paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Según cuál sea la comunidad autónoma, este tributo puede tener un valor que ronda entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.

Para abonar estos gastos es necesario hacer una provisión de fondos unos días antes de asistir al notario. La gestoría hará uso de ese dinero para pagar las costas y, en caso de que algo sobre, se lo devolverá al hipotecado con las facturas que correspondan.

¿En qué situación es conveniente una novación hipotecaria?

Aquí te explicaremos en qué circunstancias es posible que resulte conveniente optar por solicitar una novación hipotecaria.

Divorcio

Se trata de hacer un cambio de titulares del préstamo hipotecario por divorcio. En el caso de que ocurra un divorcio en el que la pareja comparte la hipoteca lo más aconsejable es realizar una novación hipotecaria. El objetivo sería que el préstamo hipotecario quede a nombre del cónyuge que conservará la propiedad de la vivienda. En caso de que no se lleve a cabo la novación, el cónyuge que cede el inmueble ya no será titular de la vivienda, sin embargo, si se se mantendrá como titular de la hipoteca. Esto, sin dudas, puede ocasionar ciertos problemas si la otra parte deja de abonar la hipoteca.

Ante esta situación, al tener que reducir el número de titulares del préstamo hipotecario, la entidad bancaria perderá una garantía de pago. Probablemente, el banco exija nuevas garantías, por ejemplo, un avalista a quien recurrir si se da un caso de impago.

Modificar el tipo de interés de la hipoteca

Es sabido que la duración media de un préstamo hipotecario es mayor a los 20 años. Durante este tiempo, es probable que la evolución de los tipos de interés pueda llegar a cambiar lo suficiente como para que te interese la opción de renegociar con la entidad bancaria algunas condiciones del préstamo hipotecario.

Sin embargo, lo más aconsejable es que previo a dar el paso, te tomes el tiempo de hacer los cálculos del coste que te significará llevar a cabo esta operación y del ahorro que podrías llegar a conseguir. Según la nueva ley hipotecaria, la comisión que debes abonar por realizar una novación hipotecaria es del 0,25 % durante los tres primeros años y del 0 % el resto del tiempo de vida de la hipoteca. Ten en cuenta que, a esto se le deben añadir los gastos de tasación, si es que no se tiene una en vigor, de notaría y registro, cuando se trata de una novación hipotecaria, se reparten al 50 % entre la entidad bancaria y el cliente.

Realizar una modificación del plazo de devolución para bajar la cuota

Es posible solicitar una novación hipotecaria también en caso de que necesites ampliar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. El objetivo de este tipo de novación es conseguir que las cuotas que debes pagar cada mes, sean más bajas. En este punto es necesario tener en cuenta que, cuando decidimos ampliar el plazo, abonaremos una mayor cantidad de intereses totales. Sin embargo, se trata una alternativa de lo más interesante en caso de que no llegues a hacer frente a tu cuota actual.

Por otro lado, ante este tipo de situación también cuentas con más alternativas. Por ejemplo, otra opción interesante es solicitar un periodo de carencia hipotecaria durante el que únicamente deberás pagar los intereses. Esto también ayudará a disminuir lo que debes pagar de tu cuota cada mes. Este tipo de cambio en el préstamo hipotecario también deberá ser negociado en una novación.

Novación hipotecaria para ampliar el importe del préstamo

En último lugar, se encuentra la opción que te permitirá modificar el importe pendiente del préstamo hipotecario por medio de una novación, esto te dará la posibilidad de ampliar el capital. Puede ser una opción de lo más interesante, por ejemplo, en caso de que tengas la idea de realizar una reforma en la vivienda.

¿Cuáles son las posibles desventajas?

El banco puede llegar a endurecer sus condiciones, y en caso de que no vea conveniencia en la operación tiene la opción de rechazarnos el pedido de novación. Quizás es el momento de pedir una oferta de subrogación a otra entidad y esperar una contraoferta de novación para ver cuál nos ofrece mejores condiciones para nuestro préstamo.

Es probable que nos pidan contraprestaciones. El banco puede llegar a aceptar nuestras exigencias pero a cambio incluirá nuevas comisiones o nuevos productos asociados a la hipoteca. Debemos tener en cuenta este aspecto antes de firmar una nueva escritura novación de tu préstamo hipotecario.

Diferencias entre Novación y Subrogación

Vale aclararlo, ya que se trata de dos términos que se suelen confundir. Ambos refieren a una renegociación de una hipoteca, ya que tenemos un préstamo hipotecario que firmamos para poder acceder a una vivienda. La diferencia entre es la entidad con la que negociamos las mejoras.

Novación: cuando hacemos cambios en las condiciones con el mismo banco que nos concedió la hipoteca.

Subrogación de acreedor: cuando planteamos modificaciones en las condiciones de un préstamo en una entidad distinta a la que dio origen a la hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas situaciones en las que resulta conveniente solicitar una novación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas mixtas: las más solicitadas del mercado hipotecario

22 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos por qué las hipotecas mixtas son las más elegidas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, la popularidad de las hipotecas mixtas crece a pasos agigantados. Después de muchos años siendo productos que apenas se contrataban, actualmente se han hecho muy populares. Cada vez son más los clientes que las solicitan y los bancos que las ofrecen.

Es muy probable que te preguntes a qué se debe esta popularidad tan repentina. Aquí te explicaremos los motivos que se esconden detrás de su fama reciente y, también, te contaremos en qué casos es conveniente optar por las hipotecas mixtas.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Si bien por su nombre puedes darte una idea sobre el tipo de producto que son, seremos sumamente específicos. Cuando hablamos de una hipoteca mixta nos estamos refiriendo a un préstamo para la compra de vivienda que mezcla características de una hipoteca fija y características de una hipoteca variable.

Los préstamos hipotecarios mixtos son aquellos que cuentan con un interés que se mantiene fijo al principio, pero luego se convierte en un interés variable. En el mercado español, es posible que encuentres una hipoteca con interés a tipo fijo de los primeros 5 a 15 años y, luego, se mantendrá variable, es decir, la referencia del Euribor más un diferencial acordado.

¿Por qué son tan solicitadas las hipotecas mixtas?

En primer lugar, para comprender el por qué de su popularidad, tenemos que hablar del euríbor. Se trata del índice que se utiliza para calcular el interés de las hipotecas variables. Este año se ha disparado: cerró enero al -0,477% y en el mes de octubre alcanzó el 2,629%. Esto significa que, hipotecarse a tipo variable es muy arriesgado en este momento, ya que el euríbor cotiza al alza y es muy probable que las cuotas aumenten.

En este contexto, la opción lógica sería optar por una hipoteca a tipo fijo, de este modo, pagarías siempre la misma cuota. No obstante, la estrategia de los bancos, para mantener sus márgenes e incentivar la firma de sus hipotecas variables, es encarecer sus préstamos a tipo fijo. Para comprenderlo mejor, el interés medio de estos productos es, actualmente, del 3,25%, mientras que al comienzo del año era de, aproximadamente, un 1,50%.

Entonces, es aquí donde aparecen las hipotecas a tipo mixto. Estos productos tienen un interés fijo durante los primeros años (entre cinco y 15, dependiendo de la entidad bancaria) y uno variable después. De modo que brindan mayor seguridad que los préstamos a tipo variable. El tipo fijo inicial, por lo general, es más bajo que el de las hipotecas fijas, lo que te asegura pagar una cuota más económica al menos en el período inicial.

¿En qué casos es conveniente optar por las hipotecas mixtas?

La realidad es que, las condiciones de estos productos se adaptan perfectamente al contexto actual, es por esto que tantas personas se interesan por hipotecarse a tipo mixto. Sin embargo ¿Cómo saber si te convienen a ti? Por lo general, una hipoteca mixta puede venirte bien si cumples ciertos requisitos:

Si piensas que el euríbor continuará al alza durante unos cuantos años. En este caso, hipotecarte a tipo variable no es la mejor opción, ya que tus cuotas podrían dispararse.

Si no consigues una hipoteca fija a buen precio. Con una hipoteca mixta abonarás unas cuotas más económicas, por lo menos en los primeros años.

Sin embargo, debes tener en cuenta que tu interés pasará a ser variable cuando finalice el período inicial de la hipoteca, al cabo de cinco, diez o 15 años. En caso de que el euríbor continúe alto para ese momento, tu cuota se podría encarecer significativamente.

Para evitar esa posibilidad, lo más aconsejable es que hagas adelantos de deuda periódicamente, siempre que te lo puedas permitir. De este modo, será posible reducir el plazo para reducir el tiempo que vayas a estar con un tipo variable o bien, abaratar la cuota para que no te suba demasiado cuando se te aplique el euríbor.

Por otro lado, también es posible refinanciar tu hipoteca unos años después de haberla firmado. Por ejemplo, para pasarte al tipo fijo antes de que el interés comience a ser variable o para reducir el diferencial (se trata de lo que se suma al euríbor para calcular el interés variable) para que las cuotas no aumenten demasiado.

¿Dónde conseguir las mejores hipotecas mixtas?

Si crees que las hipotecas mixtas son una buena opción para ti, puedes encontrar buenas ofertas en varios bancos. Entre ellos se encuentran EVO Banco, Ibercaja, Bankinter, entre otros. Una de las más interesantes es la Hipoteca Open Mixta de Openbank, con un interés desde el 2,37% fijo para los primeros diez años y desde euríbor más 0,55% para el resto del plazo.

Para tener acceso a estos tipos, será necesario cumplir con algunos requisitos:

Domiciliar tus ingresos,

Contratar los seguros de hogar y vida del banco

Suscribir tus suministros de gas y electricidad con Repsol.

Si no cumples con estas condiciones, el interés aumentará en 0,60 puntos porcentuales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas mixtas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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