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Aquí te contaremos cuánto tiempo debe transcurrir para que prescriba la deuda hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Todas las deudas, tanto hipotecarias como créditos, tarjetas, deudas públicas, entre otras, ya tienen una fecha de prescripción a partir del día en el que se generaron. Aquí te contaremos en qué momento prescribe exactamente la deuda hipotecaria y cuáles son las situaciones en las que puede verse interrumpido ese plazo. Además, te daremos una solución si no llegas a pagar tu hipoteca y te interesa cancelar tus deudas.

¿Qué es una deuda hipotecaria?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué es la deuda hipotecaria. Se trata de un crédito que viene respaldado por una garantía hipotecaria.

En otras palabras, en caso de que el deudor no tenga la posibilidad de afrontar el pago de las cuotas hipotecarias, el banco puede quedarse con el activo hipotecado. Esto significa que, cuenta con la garantía de contar con la vivienda hipotecada.

La deuda hipotecaria se encuentra dirigida a la adquisición de bienes inmuebles, generalmente la compra de viviendas, por lo que es necesario resaltar que el importe total del crédito no puede ser mayor al valor del inmueble. No es posible aprobar un préstamo hipotecario por un importe más alto que el de la vivienda que se va a comprar, esto implica que, si la vivienda está valorada en 200 000 euros, el préstamo no podrá superar esa cantidad.

En resumen, la deuda hipotecaria únicamente se puede conceder para la compra de un bien inmueble, cuyo importe no puede ser mayor a su valor.

Las principales características de la deuda hipotecaria

La característica principal de la deuda hipotecaria es la garantía hipotecaria. Al llevar a cabo la compra de un inmueble con el crédito que brinda el banco, la vivienda adquirida se grava con una hipoteca. Es significa que, en caso de impago de la deuda hipotecaria contraída con la entidad financiera o acreedor, estos podrían ejecutar esa garantía hipotecaria.

La ejecución hipotecaria implica que el acreedor tiene la posibilidad de utilizar la vivienda para venderla y, de este modo, satisfacer la deuda. Sin embargo, en este paso podemos encontrar dos situaciones diferentes:

Se obtiene más dinero: si con la venta de la vivienda se obtiene una cantidad mayor a la deuda pendiente, la parte restante debe ser abonada al deudor.

Se obtiene menos dinero: en este caso, la cantidad que se obtiene por la venta de la vivienda es menor a la deuda pendiente. El acreedor podría ir contra la totalidad de los bienes presentes y futuros del deudor, con esto busca alcanzar la cantidad total de la deuda hipotecaria pendiente.

Es necesario resaltar que la responsabilidad del deudor no es únicamente con la deuda hipotecaria, también será con el resto de sus bienes inmuebles y los futuros. Por ende, en un crédito hipotecario hay garantías adicionales a otros créditos, por ejemplo, los personales. Este tipo de garantías permiten que el tipo de interés sea menor a otros créditos.

¿Cuáles son los plazos de prescripción de las deudas hipotecarias?

Una deuda hipotecaria prescribe una vez que hayan transcurrido 20 años a partir la fecha de vencimiento. Esto no quiere decir que la deuda no exista, sino que el acreedor ya no tiene derecho a exigir el pago de esta deuda. Todo esto se encuentra recogido y regulado en el artículo 1964 del Código Civil.

No obstante, la realidad es que para que se dé esta prescripción deben tener lugar los siguientes requisitos:

La parte acreedora no debe haber llevado a cabo ningún movimiento ni acción judicial o extrajudicial en ese tiempo. Por ejemplo, no debe haber notificado al deudor o presentado un requerimiento notarial para solicitar el pago de la deuda.

El deudor no debe reconocer ni aceptar la deuda en cuestión.

De lo contrario, el deudor tendrá que realizar los pagos tal como se acordó al momento de la concesión de la deuda hipotecaria. La cancelación de esta deuda se podría llevar a cabo solo con presentar una instancia ante el Registro de la propiedad una vez pasado el plazo de 20 años. Así lo establece la Ley Hipotecaria en el artículo 128.

Entonces, en la práctica es casi imposible alcanzar la prescripción de una deuda hipotecaria ya que es muy difícil que el acreedor no reclame nunca el pago de la deuda y que no dé inicio a la ejecución hipotecaria, momento a partir del cual el plazo de prescripción quedaría interrumpido.

Por otro lado, es fundamental distinguir entre prescripción y caducidad de una deuda. La prescripción se interrumpe cuando el acreedor hace un requerimiento de pago, lo que implica que se reinicia el plazo de 20 años.

Cancelar deudas hipotecarias

Para que las deudas hipotecarias prescriban debe transcurrir un largo periodo de tiempo. Por otro lado, depende de dos factores que es muy poco probable que se cumplan.

Es necesario comprender que este tipo de deudas se encuentran totalmente estandarizadas en los sistemas informáticos de los bancos actuales. Por este motivo, es poco probable que los acreedores no reclamen las cuotas de la deuda en cuestión.

No obstante, contamos con la Ley de Segunda Oportunidad. Se trata de un mecanismo dirigido a personas físicas y jurídicas insolventes que brinda la posibilidad de cancelar deudas.

A partir de su introducción en 2015, una gran cantidad de personas han logrado reducir o cancelar por completo su deuda hipotecaria. Las deudas hipotecarias pueden ser incluidas en el procedimiento, así como créditos, préstamos, tarjetas y deudas con la Seguridad Social y Hacienda.

Cancelar las deudas sin perder el inmueble

Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad no implica necesariamente perder el inmueble en cuestión. Las deudas pueden reducirse, o bien, adaptarse en los pagos sin la necesidad de vender la vivienda, y sin que tenga lugar un embargo.

Se trata de una gran opción para aquellos que no pueden abonar su deuda hipotecaria ya que no llegan a fin de mes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el tiempo que debe transcurrir para que prescriba la deuda hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuántas hipotecas puede tener una persona?

31 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuántas hipotecas puede tener una persona al mismo tiempo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca?

Antes de explicar cuántas hipotecas podemos tener, es fundamental dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de un préstamo hipotecario nos referimos a recibir una determinada cantidad de dinero, capital, por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, además de los intereses que correspondan. Esto último variará dependiendo del tipo de interés de la hipoteca. La devolución del dinero deberá llevarse a cabo por medio del pago periódico de cuotas que, generalmente, son mensuales. Por otro lado, como garantía de pago se ofrece el propio inmueble que se va a adquirir.

¿Cuántas hipotecas podemos tener?

Las instituciones financieras y bancarias brindan préstamos hipotecarios para poder comprar un bien inmueble. Es por esto que, se contempla en el contrato de hipoteca de qué manera se van a establecer las condiciones de pago. No obstante, es muy habitual que surja la siguiente pregunta: ¿Cuántas hipotecas puede tener una misma persona? Aquí te daremos la respuesta.

En la legislación española no hay ninguna norma que nos aclare cuántas hipotecas puede tener una misma persona. Se presupone que cualquier persona tiene la posibilidad de contar con tantas hipotecas como su capacidad de endeudamiento le permita.

En otras palabras, el Banco de España establece que no se debe destinar una suma mayor al 30% o el 40% de los ingresos mensuales para pagar las cuotas de un préstamo hipotecario. No obstante, en caso de que aún no hayas cubierto ese porcentaje, tendrás la posibilidad de acceder a una mayor financiación si tienes la capacidad de hacer frente a la hipoteca.

Entonces, si te interesa solicitar una segunda hipoteca, es fundamental que la primera no consuma todos los recursos que has destinado a pagar el préstamo. Esto se debe a que, en este caso, te puede resultar más difícil acceder a una segunda o tercera financiación.

¿Cuáles son los motivos para solicitar dos hipotecas?

Los motivos para acceder a dos o más hipotecas pueden ser muchos. Sin embargo, debes tener en claro que hay distintas causas por las cuales solicitar dos préstamos de este tipo puede ser una muy buena opción. Por ejemplo, puede ser para llevar a cabo una reforma en la vivienda, comprar una segunda residencia, comprar un piso como inversión para poder alquilarlo, entre otros.

Antes de tomar la decisión de solicitar una segunda hipoteca, lo más aconsejable es realizar un análisis de tu situación económica actual. De este modo, podrás estar seguro de que tienes la capacidad de asumir el pago de los préstamos. Se trata de un punto de gran importancia, ya que puede generarte problemas a largo plazo, por ejemplo, acabar endeudado.

¿Cuáles son las condiciones de una segunda hipoteca?

La realidad es que, una segunda hipoteca presenta muchas similitudes con respecto a la primera. No obstante, hay ciertos aspectos en los que se diferencian:

Financiación más baja: dependiendo del perfil, lo más habitual es que la entidad bancaria conceda un porcentaje menor al que se ofrece en una primera hipoteca.

Plazo de devolución más corto: el tiempo con el que cuentes para devolver el dinero de esta hipoteca para una segunda vivienda, generalmente, es más corto si lo comparamos con el de una primera hipoteca.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una segunda hipoteca?

Con respecto a los requisitos para poder acceder a una segunda hipoteca, es necesario aclarar que pueden ser más exigentes si los comparamos con las condiciones que debías cumplir para acceder a una primera hipoteca. Es por esto que, la entidad bancaria se encargará de examinar tu perfil con mayor detenimiento antes de conceder el préstamo. De esta forma, se asegurará de que realmente puedes hacerte cargo de dos deudas en lugar de una.

Aquí van los requisitos mínimos que debes cumplir para poder obtener una respuesta positiva por parte del banco son los siguientes:

Estabilidad económica y laboral: en otras palabras, si tienes un contrato fijo, con cierta antigüedad y además, cuentas con unos buenos ingresos. Si este es tu caso, lo más probable es que te puedan conceder el crédito sin ningún inconveniente.

No tener deudas: es necesario tener en claro que la entidad bancaria se encargará de revisar los ficheros como ASNEF o CIRBE, para saber qué préstamos tiene el solicitante o qué deudas tienes pendientes.

Ahorros: deberás disponer de ahorro para poder hacer frente al pago del porcentaje que solicita la entidad bancaria, por lo general, se trata del 20%. Por otro lado, se debe contar con un 10% extra de ahorros para poder cubrir algunos gastos que va a generar el préstamo hipotecario.

Un aval: será lo ideal para que el banco te pueda conceder el préstamo, ya que de este modo, contarás con una doble garantía al momento de solicitar una hipoteca. Por ejemplo, es muy común que se ofrezca como garantía un piso que esté libre de cargas.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

Sin lugar a dudas, el capital de un bien inmueble es un activo valioso, sin embargo, a diferencia del dinero en efectivo este no es algo que se pueda usar en caso de urgencia. Es por esto que, una gran cantidad de personas solicitan una segunda hipoteca para poder utilizar el capital de su vivienda y ponerlo a trabajar.

En lugar de tener ese dinero destinado a una propiedad, puedes obtener una segunda hipoteca para poder llevar a cabo inversiones. Por ejemplo, puedes comprar otro bien inmueble o llevar a cabo una reforma en la vivienda para luego poder venderla a un mayor precio.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cuántas hipotecas puede tener una misma persona. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El Banco de España se encargará de que los bancos cumplan el acuerdo de hipotecas

29 marzo, 2023 No hay comentarios

El Banco de España pondrá el foco en que los bancos de España cumplan el acuerdo con el Gobierno para aliviar las cargas hipotecarias a los clientes más vulnerables. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué es el acuerdo de hipotecas?

Se trata de las ayudas a familias hipotecadas debido a la escalada del euríbor. El Consejo de Ministros aprobó un paquete normativo para un millón de hogares vulnerables y de clase media, con rentas que llegan hasta 29 400 euros por año. El objetivo es ayudar a la situación financiera de muchas familias, ocasionada por la subida de los tipos de interés.

Estas medidas buscan reducir la carga hipotecaria de los hogares. Por otro lado, se intenta tener mayor certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo. De esta manera, se agranda el margen de actuación del Código de Buenas Prácticas bancario para que las medidas no sean dirigidas solo a las familias vulnerables, sino también a aquellos hogares de clase media que se encuentran en riesgo de vulnerabilidad.

Adhesión de los bancos y obligación de cumplimiento

El Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad fue de adhesión voluntaria por parte de los bancos, como el código para deudores vulnerables. Sin embargo, la realidad es que los bancos están obligadas a cumplirlos una vez suscritos.

El Banco de España y el acuerdo de hipotecas

El gobernador de Banco de España, Pablo Hernández de Cos, ha indicado que, este año, la supervisión de conducta se encargará de poner especial atención a la actuación de los bancos en el marco de las medidas aprobadas para aliviar el impacto de la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Más herramientas que brinda el Banco de España

Por otro lado, el supervisor tiene previsto habilitar algunas herramientas en su sitio web. El principal objetivo es brindar información a los ciudadanos sobre la aplicabilidad del código de buenas prácticas.

También, será publicada una guía de herramientas para los deudores hipotecarios en dificultades de pago. Se lanzarán simuladores para brindar información sobre el régimen de elegibilidad y acceso a las medidas del código de buenas prácticas y, además, sobre el impacto de las propuestas en las condiciones de la hipoteca. Por último, el Banco de España dará a conocer un listado de puntos de contacto del Estado, comunidades autónomas y más entidades locales para la prestación de servicios a los ciudadanos con dificultades de pago de su vivienda habitual.

El gobernador afirmó que el negocio bancario se basa en la confianza del público. Se trata de un punto que no logra obtenerse únicamente con una solidez del patrimonio o una adecuada gestión del riesgo, también es necesario un comportamiento correcto y un servicio de calidad.

Es por esto que, De Cos ha instado a los bancos a que presten sus servicios con transparencia entre las partes. Además, mencionó que deben evitarse las exclusiones indebidas en el acceso a productos y servicios bancarios, fundamentalmente en aquellos que tienen un carácter básico.

De Cos afirmó que la supervisión de conducta debe potenciar el enfoque preventivo basado en el riesgo de las entidades, que ha de fortalecerse con una comunicación eficaz.

Un 60% de hipotecas pendientes de revisión

A fines de 2022, el Banco de España calcula que se habían ajustado a los nuevos valores del euríbor un 40 % de las hipotecas variables. Esto significa que aún hay un 60 % de préstamos de este tipo por revisar, es decir, que esas familias todavía no han sufrido la subida de los tipos de interés.

El impacto será mayor en los préstamos con menor antigüedad, en los que se abonan más intereses, y si esas hipotecas coinciden con las de los hogares más vulnerables, entonces habrá más peticiones de los clientes de medidas de alivio para hacer frente a los pagos. Es necesario aclarar que, el Banco de España se encontrará pendiente de esta evolución.

¿Cuál es la postura de la Asociación Española de Banca?

La Asociación Española de Banca (AEB), patronal del sector, optó por defender el código de buenas prácticas, argumentando que lo importante es cumplirlo. Según la AEB, aún no se ha producido una subida en el número de peticiones de apoyo debido a que el empleo está resistiendo bien la incertidumbre, se trata de la variable que más afecta a la capacidad de pago.

A inicios de mes, la vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, afirmó que habían sido registradas 9000 solicitudes de adhesión al código de buenas prácticas a partir del mes de enero.

Con respecto a esta cifra, la directora de Supervisión del Banco de España, Mercedes Olano, ha mencionado que se trata de una cifra «marginalísima», y que desde la institución se preveía que el número fuera bastante más alto.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el seguimiento del Banco de España a las entidades por el acuerdo de hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Rehipotecar vivienda: ¿De qué se trata?

27 marzo, 2023 No hay comentarios

Cuando hablamos de rehipotecar una vivienda nos referimos a otra manera de obtener la financiación que requieres. Aquí te contaremos de qué se trata.

Cuando se tiene que llevar a cabo un gasto importante de dinero, por ejemplo, para hacer una reforma, o bien, para cambiar el coche, por lo general se opta por pedir un préstamo. Sin embargo, también hay otras soluciones que te permitirán financiar estos gastos, entre ellas se encuentra la de rehipotecar tu vivienda, o bien, ampliar la hipoteca actual. Aquí te contaremos cómo funcionan estas alternativas, continúa leyendo y descubrirás cuál si se trata de una buena opción para ti.

¿Qué significa rehipotecar una vivienda?

Rehipotecar la casa implica solicitar una nueva hipoteca sobre tu vivienda habitual. Si aún queda una hipoteca pendiente sobre esa propiedad, se cancela con la nueva hipoteca que se obtiene y se constituye un nuevo préstamo hipotecario.

¿Es una buena opción rehipotecar una vivienda?

Cada situación es distinta, esto significa que pueden haber diferentes casos en los que la solución de rehipotecar sea interesante y otros en los que no. Aquí van algunos en los que es conveniente rehipotecar una vivienda:

Comprar una segunda vivienda: los préstamos hipotecarios para segunda vivienda no presentan las mismas condiciones que las hipotecas para la vivienda habitual. La cantidad de dinero que ofrecen las entidades bancarias es más baja, como también suelen serlo el plazo de amortización. Si cuentas con algo de dinero ahorrado y rehipotecas tu vivienda habitual, podrías llegar a cubrir el precio de esa segunda residencia que te interesa comprar.

Llevar a cabo una reforma: si quieres realizar reformas costosas pero que pueden resultar muy necesarias, por ejemplo, cambiar las ventanas o renovar la instalación eléctrica, rehipotecar la vivienda es una buena opción. Te permitirá obtener el dinero necesario y realizar la reforma.

Reunificar deudas: la reunificación de deudas es una opción para disminuir los gastos mensuales. Consiste en rehipotecar la vivienda y, con lo que obtienes, puedes cancelar las deudas pendientes. De este modo, el único gasto que tendrás que afrontar por mes es el del nuevo préstamo hipotecario.

¿Es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Al rehipotecar solicitas un nuevo préstamo hipotecario sobre tu vivienda, cancelando previamente el anterior. Por otro lado, si optas por ampliar la hipoteca, aumentas el préstamo hipotecario que ya tienes.

Las dos opciones, rehipotecar o ampliar la hipoteca, tienen costes. Es fundamental analizar cuanto te costaría cada uno, de este modo podrás saber que solución te conviene más.

¿Qué se debe abonar al rehipotecar?

Cancelación de la hipoteca anterior: se cobra una comisión por cancelar la hipoteca.

Escritura de cancelación de la hipoteca: debe llevarse a cabo ante Notario y tiene un coste.

Gastos de gestoría.

Gastos de anulación de la carga en el Registro de la Propiedad.

Gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Costes por ampliar el capital de la hipoteca.

Comisión por novación: esta comisión se calcula considerando el capital que queda por amortizar y también, el capital ampliado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: dependiendo de cada Comunidad Autónoma puede variar entre un 0,5% y un 1,5%.

Gastos de tasación.

¿Qué opción cuesta más?

En resumen, la opción de rehipotecar implica una mayor cantidad de gastos asociados si los comparamos con ampliar el capital de la hipoteca actual. Es por esto que puede tratarse de una opción más costosa.

Condiciones para ampliar hipoteca y para rehipotecar

Aquí van las condiciones de rehipotecar o ampliar hipoteca, por mucha atención.

Tanto si tienes pensado rehipotecar la vivienda como si te interesa ampliar el capital de tu préstamo hipotecario, es fundamental que al momento de negociar con la entidad bancaria no te centres únicamente en los gastos. Lo más aconsejable es que analices detalladamente cuáles son las condiciones de cada operación.

Más allá de los gastos directos que hemos mencionado, es probable que el banco busque imponerte una mayor cantidad de vinculaciones, por ejemplo, una tarjeta de crédito, un seguro, entre otros. Debes tener en cuenta que también se trata de gastos extras. Tampoco debes perder de vista los intereses que tendrás que abonar a cambio del dinero que obtendrás.

Si tienes en cuenta cada uno de estos aspectos tendrás la posibilidad de determinar si te interesa optar por rehipotecar o por ampliar la hipoteca. Incluso, sabrás si te resulta más conveniente elegir otra opción de financiación, como puede ser un préstamo personal.

Ten cuidado con las rehipotecas al pasar de interés variable a fijo

Debido a la subida del euríbor que ha tenido lugar gracias al crecimiento de la inflación, una gran cantidad de personas se plantean pasar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. De este modo, tienen la seguridad de que abonarán lo mismo cada mes.

Una gran cantidad de bancos optan por ofrecer una rehipoteca, en lugar de llevar a cabo una subrogación hipotecaria, en otras palabras, pasar tu préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra.

Esto significa que, el banco con el que deseas contratar una hipoteca fija no te brinda realmente un cambio de acreedor, en su lugar, te brinda el dinero para que canceles tu préstamo actual y contrates una hipoteca con él. El motivo es muy simple, esta operación implica menos gastos para él. Sin embargo, para el consumidor, una rehipoteca siempre será más costosa que una subrogación del acreedor. Es importante tener esto en claro si buscas pasar tu hipoteca de un banco a otro.

Ahora que ya tienes en claro lo que significa rehipotecar una viviendo y lo que implica ampliar la hipoteca, puedes analizar tu situación y optar por la solución que mejor logre adaptarse a tus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre rehipotecar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué puede hacer el avalista de una hipoteca si el hipotecado deja de pagar?

25 marzo, 2023 No hay comentarios

Si eres avalista de una hipoteca y el hipotecado ha dejado de abonar las cuotas este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son tus opciones ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué significa ser el avalista de una hipoteca?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué implica ser avalista de una hipoteca. El avalista es aquella persona que sirve de garantía a la entidad bancaria. Es decir, si el deudor no pueda abonar su deuda el avalista deberá hacerse cargo de ella. En otras palabras, cuando firmas como avalista de una hipoteca, la deuda que el avalado tiene con el banco pasa de manera directa al garante con las mismas condiciones y cantidades.

En resumen, ante un caso de impago el avalista se vuelve responsable de la deuda, y, en primer lugar, deberá afrontar esa deuda como si la hubiera firmado él.

El avalista debe responder con todo su patrimonio presente y futuro, esto significa que sus obligaciones se transmiten a sus herederos. Por ende, cuando alguien decide firmar como avalista de un préstamo hipotecario, expone sus ingresos, su patrimonio actual y el que pueda llegar a obtener en un futuro.

El banco no solicita un avalista en todas las solicitudes de hipotecas o créditos. Por lo general, primero se encarga de evaluar el patrimonio del solicitante. La primera garantía que se exige es la hipotecaria, sin embargo, si considera que no es suficiente o si tiene dudas sobre el perfil de pagador del deudor, la entidad solicitará un avalista.

¿Cuáles son las obligaciones del avalista si el deudor no paga?

El avalista es el respaldo del deudor, es decir, debe responder ante la entidad bancaria si el dueño de la deuda no paga. Entonces, si el deudor no abona, el banco reclamará al avalista el pago de la cantidad adeudada o bien, el de la totalidad del préstamo si están dadas las condiciones. El avalista debe asumir la deuda, ya que a eso se comprometió al presentarse como aval.

Uno de los problemas de ser avalista es que al momento de solicitar financiación figura la condición de garante en el registro de riesgos del Banco de España, CIRBE. El hecho de figurar en este registro limita la solvencia para las entidades bancarias.

Otro punto que debe ser considerado al momento de ser avalista es que la responsabilidad sobre la deuda continúa vigente aun en caso de fallecimiento. Es decir, los herederos recibirán esa deuda y tendrán que hacerse cargo.

¿Es posible que el avalista le reclame el pago al deudor?

La respuesta es sí, el avalista que se vio obligado a abonar la deuda avalada, cuenta con el derecho a reclamar lo pagado al deudor. La acción de reembolso ante el deudor tiene base en el artículo 1838 del Código Civil, que establece lo siguiente:

El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste. La indemnización comprende:

La totalidad de la deuda.

Los intereses legales de ella a partir de que se haya hecho saber el pago al deudor, a pesar de que no los produjese para el acreedor.

Los gastos ocasionados al fiador luego de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago.

Los daños y perjuicios, cuando procedan.

La disposición de este artículo tiene lugar a pesar de que la fianza se haya dado ignorándolo el deudor.

En este artículo se estable que, a pesar de que se canceló la deuda con el acreedor debido a que el avalista la pagó, el deudor contrae una nueva deuda con su avalista.

En primer lugar, se procede a negociar con el deudor y establecer condiciones para el reembolso de lo pagado. Sin embargo, en caso de no llegar a un acuerdo, se dará inicio a una demanda legal al amparo del artículo 1838 del Código Civil.

¿Qué opciones tiene un avalista para su defensa a la hora de firmar?

Actualmente, las personas ya no quieren convertirse en avalistas. Es muy común que las personas se endeuden y después no paguen, de modo que el fiador debe ocuparse.

No obstante, existen situaciones que comprometen y ante las que es difícil decir que no. Por ejemplo, un padre con sus hijos, o un amigo que responde por otro.

La realidad es que hay ciertas acciones que brindan la posibilidad de reducir los riesgos y brindan protección al avalista.

Contra aval o contragarantía

Cuando hablamos de contragarantía o contra aval nos referimos a un documento que se firma ante notario. Allí se establece que si el avalista deba abonar la deuda, tendrá la posibilidad de reclamar al deudor el reembolso. Es principalmente útil cuando el deudor y el avalista no cuentan con una relación estrecha.

Así como el contrato de aval vincula al avalista y a la entidad bancaria, con el contra aval se regula la relación jurídica entre avalista y deudor.

Avalar solo una parte de la deuda

Si se establece un acuerdo con la entidad bancaria, es posible avalar solo una parte de la deuda y no la totalidad de la misma. De este modo, en caso de impago, será menos lo que se deba abonar.

La demanda judicial

Se trata de una acción de gran utilidad cuando el deudor cuenta con la capacidad económica para responder por su deuda y no lo hace. El avalista tiene la posibilidad de iniciar una demanda para demostrar la mala fe del deudor, con el objetivo de evadir el pago y para que el fiador se ocupe de su deuda.

Por otro lado, a pesar de que no se haya firmado contra aval, el avalista tiene la posibilidad de presentar ante el juez la solicitud de reclamo de reembolso de lo abonado por la deuda.

Eliminar las deudas como avalista

A partir del año 2015, un avalista tiene la posibilidad de eliminar su responsabilidad con las deudas por medio de la Ley de la Segunda Oportunidad. Dicha ley brinda la posibilidad de eliminar las deudas cuando no podemos hacer frente al pago, para esto, será necesario demostrar nuestra insolvencia ante la justicia.

Una vez justificado que no tenemos la posibilidad de abonar las deudas pendientes y hemos atravesado todo el proceso legal, el juez nos puede perdonar hasta el 100% de las deudas. De esta manera, el avalista ya no debe responder ante esta deuda ni la entidad bancaria podrá volver a reclamarla.

Anular el aval: ¿Es posible?

Si bien no se trata de un trámite sencillo, existe la posibilidad de quitar el aval de un préstamo hipotecario. Para que esto suceda, será necesario dar inicio a un procedimiento judicial. El juez deberá decidir si el aval se colocó respetando todos los derechos.

Para esto, se deberá presentar un procedimiento judicial de nulidad de la cláusula de aval. Este trámite puede tardar aproximadamente entre ocho y doce meses. Si el tribunal emite una sentencia favorable, el avalista queda libre de la deuda para siempre.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las posibilidades del avalista de una hipoteca ante un caso de impago. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Solicitar una hipoteca en España: ¿Cuál es el límite de edad?

22 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la edad máxima para poder acceder a una hipoteca en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, cada vez es más habitual pedir una hipoteca para costear la compra de la primera vivienda. Principalmente, los préstamos hipotecarios son la manera de acceder a un hogar para los más jóvenes. Solicitar un préstamo hipotecario tiene que ver con los años, pero no únicamente con los que te vas a endeudar. La realidad es que las entidades también tienen en cuenta la edad de sus clientes y existe un límite para pedir una hipoteca en España.

Los bancos, sin lugar a dudas, buscan recuperar su dinero y lo cobran con intereses. Hoy en día, todavía más, ya que el euríbor ha escalado significativamente. Entonces, ¿Qué sucede si con 55 años deseas firmar un préstamo hipotecario a 25 años?

La edad y las hipotecas

La definición de hipoteca, según el Banco de España es un préstamo cuyo pago se encuentra garantizado por el valor de un inmueble. La edad es, con otras variables, un elemento que las entidades bancarias tendrán en cuenta al momento de pedir una hipoteca. No hay una regulación en torno a la edad máxima para pedir una hipoteca en España, sin embargo, las entidades financieras y los bancos sí que establecen un límite de edad, de acuerdo a sus políticas de riesgo.

Límite de edad para solicitar una hipoteca en España

Por lo general, el límite de edad se encuentra cerca de los 75 años, sin embargo, ello dependerá exclusivamente de la voluntad de cada banco y de su política al respecto en cada momento. Este límite se encuentra estrechamente vinculado con el riesgo en materia de salud y supervivencia asociado a una avanzada edad, lo que implica un mayor riesgo de impago.

¿Qué cálculo hacen los bancos?

Los bancos suelen hacer una suma al momento de decidir si conceder, o no, una hipoteca. Se trata de tomar tu edad y sumarla al plazo del préstamo hipotecario. El resultado no puede ser mayor a los 75 años. En otras palabras, si tienes 50 años, contarás con 25 años para devolver tu préstamo hipotecario. Si tienes 65 años, únicamente tendrás 10 años para pagarla. Debes analizar, si te encuentras en este segundo grupo de población, si tienes la posibilidad de permitírtelo.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es tener en cuenta dos límites distintos en cuanto al plazo de amortización de tu préstamo hipotecario. Por un lado, un plazo máximo vinculado a cada tipo de oferta hipotecaria concreta, por ejemplo, las hipotecas fijas generalmente no superan los 25 años y las hipotecas variables pueden alcanzar hasta los 40 años de financiación.

Por otra parte, a pesar de que la oferta te brinde un máximo de 40 años como plazo de devolución de la hipoteca, tu edad tendrá el papel de límite extra. Esto significa que puede acortar este máximo y ubicarlo en el momento en que se cumplan tus 75 años. Además de tratarse de un factor de riesgo de impago, la edad del solicitante condiciona el plazo de amortización del préstamo hipotecario.

Esto significa que, mientras más grande sea el solicitante, más bajo será el plazo de amortización admitido, y por ende, deberá abonar cuotas mensuales más costosas. Por otro lado, también es posible que los bancos te exijan contratar un seguro de vida, o bien brindar el aval a una persona menor de edad que acredite un nivel de ingresos determinado.

Alternativas: más de un titular y un seguro de vida

Es cierto que la ley no establece una regla general para la edad límite para solicitar una hipoteca en España, además, cada banco tiene sus propios criterios, sin embargo, su objetivo es asegurarse de que se le devuelva el dinero prestado. Entonces, una buena opción es dirigirte a diferentes entidades y averiguar cuál brinda las mejores condiciones según cada caso.

Si la edad es un inconveniente, una opción para alargar la duración de la financiación es tener una hipoteca con más de un titular. Se trata de añadir a una segunda persona que sea más joven como titular. Entonces, en caso de que no puedas liquidar la deuda, se encargará el segundo titular. Para terminar de asegurarse de que les devolverás el dinero prestado, también se puede exigir un seguro de vida.

Plazo de devolución

La ley tampoco limita la duración del préstamo, sin embargo, el Banco de España se ha posicionado al respecto y aconseja que el plazo máximo sea de 30 años. De este modo, esta sugerencia ubicaría la edad máxima para solicitar una hipoteca en España de manera individual en los 45 años.

Algunos puntos positivos

Es importante resaltar que no todo se trata de riesgos. Ya que, en el caso de los solicitantes de edad más avanzada también hay algunas ventajas, por ejemplo, contar con una pensión fija al mes que implica estabilidad financiera. Por otro lado, si además de la pensión pública, hay planes de pensiones privados o el alquiler de una vivienda por la que el solicitante cuenta con ingresos adicionales, la situación resultará más favorable.

Si bien cada caso se estudia de forma particular, lo ideal es tener en cuenta las recomendaciones del Banco de España al momento de solicitar una hipoteca. Estas recomendaciones son: no superar los 30 años como plazo máximo en una hipoteca y no destinar un porcentaje mayor al 35% de nuestros ingresos mensuales al pago de las cuotas mensuales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el límite de edad para solicitar una hipoteca en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Si mi banco quiebra: ¿Qué sucede con mi hipoteca?

21 marzo, 2023 No hay comentarios

Sin lugar a dudas, la crisis bancaria ha generado gran preocupación. Más allá de los problemas con el dinero, los clientes también tienen muchas dudas sobre sus hipotecas. Qué sucede con la hipoteca si el banco quiebra es, una de ellas. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

La preocupación de los clientes ante la situación que atraviesan los bancos

La bancarrota de Silicon Valley Bank (SVB) y la caída en el mercado de Credit Suisse han ocasionado una fuerte incertidumbre entre los ahorradores. Es cierto que el dinero que tenemos en la cuenta del banco se encuentra protegido por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) en caso de quiebra, hasta los 100 000 euros por titular y cuenta. Sin embargo, en el caso de las hipotecas u otros préstamos personales la situación puede ser distinta.

La realidad es que, si el banco quiebra, no afecta a los hipotecados. En esta situación, su deuda será asumida por la nueva entidad que se crea. Las condiciones del préstamo hipotecario se deben mantener, ya que el contrato hipotecario firmado ante notario continúa en vigor.

Hay diferentes opciones para hacer frente a esta situación con la hipoteca si un banco quiebra. En primer lugar, es necesario tener en claro que, las condiciones firmadas en un principio no podrán ser modificadas. Sin embargo, es probable que el nuevo banco establezca otros requisitos a los nuevos clientes por el resto de los productos que deban contratar.

¿Qué ocurre con la hipoteca si el banco quiebra?

El motivo por el cual un banco quiebra es que no cuenta con suficientes fondos para hacer frente a sus responsabilidades, en otras palabras, cuando no tiene dinero para abonar todos sus gastos. En ese caso, la entidad presenta un concurso de acreedores, por medio del cual buscará llegar a un acuerdo con los bancos mayoristas que le hayan prestado dinero, depositantes, obligacionistas, entre otros, con el objetivo de saldar la deuda. Si se logra llegar a un entendimiento, el banco no quebraría y en un periodo de tiempo regresaría a la normalidad.

Ahora, en caso de que no lograra llegar a un acuerdo, el banco dará pie a una liquidación ordenada. Los bancos nacionales e internacionales compran partes de la entidad para que esta logre saldar su deuda y, de ese modo, evitar la quiebra.

Sin embargo, si el banco llega a una situación realmente complicada, por ejemplo, en la que ninguna entidad se haga cargo de él por la deuda que tiene y está por quebrar, el Estado puede intervenir y rescatarlo. Luego de la caída de Lehman Brothers en 2008 y la posterior crisis económica que generó, hay cierto consenso en los países para no dejar caer a los bancos que tengan relevancia.

Qué sucede con la hipoteca en caso de que el banco no quiebre y sea comprado por otro o rescatado por el Estado. Este préstamo es un activo de la entidad, por ende, si el Estado o una entidad compra el banco, también adquirirá nuestra deuda. En otras palabras, continuaremos abonando la hipoteca con las mismas condiciones, ya que todavía debemos ese dinero, solo que a otro organismo.

¿Es posible pasar mi hipoteca a otra entidad si el banco quiebra?

Si el banco no llega a un acuerdo con los acreedores, será rescatado o por el Estado o por las entidades interesadas en comprarlo y asumir su deuda. Aquí, el hipotecado puede cambiar su hipoteca de banco si no le interesa tener su préstamo con la entidad compradora. Es necesario tener en claro que en ningún caso la hipoteca se cancelaría o se modificaría en perjuicio del hipotecado. El usuario deberá adaptarse a la nueva entidad, tanto buscando su nueva sucursal como asumiendo posibles comisiones que no tengan vínculo con la hipoteca.

Trasladar la hipoteca es posible, ya que los mecanismos que existen para cambiar de banco se pueden utilizar en cualquier momento, sin importar el estado de la entidad. Para hacerlo cuentas con dos métodos:

Subrogación por cambio de acreedor: se trata de trasladar la hipoteca a otra entidad y allí comenzar a pagar desde donde lo habíamos dejado con el banco anterior. Si realizas la subrogación antes de cumplir tres años con la hipoteca, es probable que debas abonar una comisión por llevar a cabo la operación, de lo contrario, la comisión no es aplicable. De todos modos, será necesario abonar los gastos de tasación y el coste de la oferta vinculante.

Cancelación de la hipoteca: la nueva entidad nos presta el dinero necesario para saldar la deuda con la actual y, de este modo, poder abrir una nueva hipoteca con ellos. Comenzaríamos a abonar el préstamo desde cero con todo lo que eso implica: comisión de apertura (si la tiene), la mitad de los gastos de notaría, entre otros.

¿Qué sucede si el banco se fusiona con otra entidad?

En caso de que un banco se fusiona con otro nuestra hipoteca no se verá afectada. Esto se debe a que continuaremos debiendo cierta cantidad de dinero. En este caso, en lugar de pagárselo a una entidad, se lo tendremos que devolver a la que haya aparecido luego de la fusión. Con respecto a las condiciones del préstamo, también se mantendrán igual.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para tu hipoteca si el banco quiebra. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Evolución del euríbor: ¿Cómo influyó la crisis del SVB?

20 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo influyó en la evolución del euríbor la crisis del SVB. Continúa leyendo el artículo parta enterarte.

¿Qué es el euríbor?

En primer lugar debemos dejar en claro qué es el euríbor, se trata del índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. Ha sustituido a otros que resultaron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. En ciertos casos, se debió a que los índices de referencia quedaron desfasados. En otros, debido a su pronta desaparición. Es fundamental tener en claro que el euríbor te afectará solo si contratas una hipoteca a tipo variable. Nunca se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Por este motivo, fluctúa subiendo y bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia define la variación de la cuota mensual que debes abonar por la hipoteca, que se revisa cada seis o cada doce meses, según lo que hayas acordado con el banco.

La evolución del euríbor y la crisis del SVB

Hace una semana, un banco de Estados Unidos, el Silicon Valley Bank (SVB), entraba en quiebra debido a una mala gestión de las subidas de tipos de la Reserva Federal (el banco central de los Estados Unidos). Esto despertó un gran temor a que tengan lugar más bancarrotas, esta preocupación logró instalarse, también, en los mercados europeos.

Es cierto que a los ciudadanos este tipo de asuntos macroeconómicos nos quedan algo lejos. No obstante, en este caso, el miedo a la quiebra de bancos europeos también afecta las personas que cuenten con una hipoteca variable. El motivo es muy sencillo, su interés depende de un índice de referencia llamado euríbor. El valor del euríbor inició el mes en máximos desde 2008 y ha bajado en los últimos días.

Subida del euríbor a principios de marzo y caída por el quiebre de SVB

La realidad es que, el euríbor ya lleva más de un año al alza. Para comprenderlo mejor, en enero del año pasado cotizaba en mínimos históricos (0,477%). No obstante, su valor mensual se disparó en los próximos meses. Llegó a superar el 0% en el mes de abril de 2022 (0,013%), luego alcanzó el 2% en septiembre (2,629%) y el 3% en diciembre (3,018%). Su último registro, 3,354% en febrero de 2023, es el más elevado que se registró desde 2008.

Su valor diario comenzó el mes de marzo a más del 3,7% y continuó al alza en los días siguientes. El freno llegó el día de la quiebra del Silicon Valley Bank.

El viernes 10 de marzo, día en que se anunció la bancarrota de SVB, el valor diario del euríbor comenzó a descender. Y su cotización cayó a partir del martes 14. Ese día, se publicó que Credit Suisse atravesaba problemas y comenzó a especularse con la posibilidad de que diferentes entidades europeas deberían hacer frente a graves problemas si ese banco suizo quebraba.

¿Por qué sucede esto con el euríbor?

El valor del euríbor refleja el interés medio que aplican los principales bancos europeos a los préstamos que se conceden entre ellos. Ese tipo depende, principalmente, del interés que el Banco Central Europeo (BCE) les aplica cuando les presta dinero: mientras más alto sea, mayor será el registro del euríbor.

A partir de mediados del año pasado, el Banco Central Europeo fue subiendo su interés para hacer frente a la inflación: del 0% al 3,5%. Esto generó que el euríbor llegue a cerrar el mes de febrero al 3,534%, cuando el tipo del supervisor estaba al 3%. Luego, comenzó marzo al alza, ya que la previsión era que el BCE subiera su interés hasta el 3,5%, que es lo que ha sucedido.

No obstante, tras la quiebra del Silicon Valley Bank, las entidades europeas comenzaron a pensar que otros bancos del continente podrían tener el mismo destino. Entonces, para que esto no suceda, el BCE podría optar por dejar de subir sus tipos. Es por esto que, en los últimos días han aplicado un interés más bajo sobre sus préstamos interbancarios, lo que generó una reducción en la cotización del euríbor.

¿Cuáles son las previsiones para la evolución del euríbor en los próximos meses?

Sin embargo, el 16 de marzo, el Banco Central Europeo aumentó su interés del 3% al 3,5%, tal y como estaba previsto. Esto significa que, probablemente, el euríbor termine el mes de marzo con un valor cercano al 4%.

Esto deja ver que, no es para nada sencillo saber cuál será la evolución del euríbor durante las próximas semanas o meses, ya que todo dependerá de las previsiones que realicen los bancos europeos.

Por ejemplo, si piensan que el Banco Central Europeo ya no subirá sus tipos en las reuniones de mayo y junio o creen que los aumentará menos, posiblemente, el euríbor se estanque o incluso llegue a bajar. En este caso, para todos aquellos que cuentan con una hipoteca variable que se revisa en los próximos meses, esto te vendría bien, ya que tu interés no aumentará de manera significativa.

Por otro lado, si piensan que el Banco Central Europeo aumentará sus tipos como estaba previsto en sus reuniones de mayo y junio, es muy posible que el euríbor continúe en ascenso y que, incluso, logre superar el 4% próximamente. En este caso, si tienes una hipoteca variable y se revisa en poco tiempo, esto no sería una buena noticia para ti. El motivo es que esto implicaría un importante aumento del interés, por ende, pasarías a abonar unas cuotas bastante más costosas.

Es importante tener en claro que, además, el euríbor también podría subir si las entidades piensan que hay un riesgo real de que los bancos europeos quiebren. En ese caso, aumentarían los intereses de sus préstamos interbancarios para, de ese modo, llegar a cubrir ese riesgo y el euríbor se dispararía. Esto es lo que sucedió en el año 2007 y, sobre todo, durante la primera mitad de 2008.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo influye la crisis del SVB en la evolución del euríbor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La comisión de apertura es abusiva cuando no hay transparencia

17 marzo, 2023 No hay comentarios

Se considera que la comisión de apertura es abusiva en aquellos casos en los que no haya transparencia. Continúa leyendo el artículo para saber más.

La comisión de apertura es abusiva

La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha sido declarada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Será solo en los casos en que no se cumplen los requisitos de transparencia. De este modo, el TJUE aclara que el juez nacional tendrá que comprobar que el hipotecado se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y asegurarse de que no existe solapamiento entre los diferentes gastos que fueron previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

En esta sentencia se determina que la comisión de apertura de un crédito no forma parte del objeto principal del contrato. Esto significa que, por ende, es posible analizar si constituyó una cláusula abusiva, contrario a lo que estipula la jurisprudencia española.

El TJUE responde a una petición del Tribunal Supremo en un caso que enfrentaba a un consumidor con CaixaBank. El cliente había contratado un crédito con garantía hipoteca por 130 000 euros en 2005. En dicho préstamo, se establecía el pago de 845 euros por la comisión de apertura. En 2018 el consumidor reclamó y solicitó que la cláusula fuera declarada nula. La justicia ordenó en un primer momento al banco a devolver al cliente 845 euros que le había cobrado por la comisión de apertura de un crédito con garantía hipotecaria. El motivo fue que se consideró que la cláusula referente a esa comisión era abusiva y, por ende, nula.

Luego de recurrir sin éxito una primera vez, CaixaBank elevó el asunto al Tribunal Supremo. Preguntó al TJUE sobre la jurisprudencia española, que considera que la comisión de apertura regula un elemento esencial del contrato, debido a que constituye una partida principal del precio, y no es posible apreciarse su carácter abusivo si se encuentra redactada de manera clara y comprensible. En la sentencia, el TJUE indica que la Directiva europea se opone a la jurisprudencia nacional y precisa que esta comisión tiene un carácter “accesorio” en lo que respecta al contrato. Por otro lado, establece que el cliente se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan.

¿Qué es la comisión de apertura en una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué es la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del importe que cobra el banco al momento de formalizar el préstamo hipotecario. El objetivo de esta comisión es cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

Con su cobro se busca justificar los servicios a los que responde el importe finalmente abonado al banco por medio del cargo en la cuenta del hipotecante.

Los requisitos que fundamentan el cobro de la comisión de apertura son que los servicios a los que responde sean aceptados o solicitados por el cliente, prestados por el banco, y concretos y reales, en otras palabras, que sea posible demostrarlos.

Es muy importante no confundir la comisión de apertura con los gastos de la hipoteca.

¿Puedo saber si me cobraron la comisión de apertura de la hipoteca?

La cláusula CUARTA O 4ª.-, trata de las diferentes comisiones que percibe o puede percibir el banco a lo largo de la vigencia de la hipoteca. Por otro lado, la comisión de apertura se encuentra en la referida cláusula CUARTA. La cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización de la hipoteca, se ubica en la QUINTA.

Reclamar la comisión de apertura si es abusiva

Para hacer un reclamo, el primer paso es investigar. Deberás averiguar si el importe de la comisión obedece o no a un gasto que tuvo que hacer el banco por la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, tendrá que ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y prestado al cliente, y a solicitud de este último.

En caso de no ser así, la cláusula se corresponderá nuevamente con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (sin negociar con el deudor), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento del solicitante del préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

De cara a esta situación, el cliente, deberá dirigir un escrito simple al Servicio de Atención al Cliente del banco. Este último, contará con dos meses para dar una respuesta. Si el banco no contesta o lo hace negativamente a la reclamación efectuada, será posible acudir a la correspondiente demanda judicial.

Por último, el consumidor puede interponer una demanda judicial para impugnar la cláusula que contiene la comisión de apertura. Deberá solicitar su nulidad por abusividad, y las consecuencias derivadas de dicha nulidad, es decir, el reintegro de lo indebidamente pagado por ese concepto más sus intereses legales. Lo ideal, en este caso, es que impugne cuantas cláusulas tenga en su contrato y que sean abusivas. Por ejemplo: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, entre otras. En resumen, se trata de las cláusulas que figurarán en una lista con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Estas cláusulas, en previsión de la futura demanda judicial, tendrán que ser incorporadas a la reclamación previa referida, dirigida al Servicio de Atención al Cliente del banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que la comisión de apertura sea abusiva cuando no hay transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué relación tienen la crisis bancaria de EEUU y tu hipoteca?

16 marzo, 2023 No hay comentarios

La crisis bancaria de EEUU ha ocasionado que el euríbor registre su caída más fuerte en ocho meses. Aquí te contaremos cómo afecta a tu hipoteca.

¿Cómo se realiza el cálculo del euríbor?

En primer lugar debemos aclarar qué es el euríbor. El índice de referencia, al que se encuentran vinculadas la mayoría de hipotecas en el país, es el euríbor a doce meses. Se trata de un índice que responde al nombre European InterBank Offered Rate y que se calcula por medio de un panel de bancos europeos que informan cada día a qué tasa se llevan a cabo los préstamos interbancarios.

El panel se conforma por 18 bancos europeos, entre ellos, se encuentran Santander, BBVA, Barclays, Deutsche Bank o Unicredit.

En España, cada día laboral, a las once de la mañana, se publica en el Boletín Oficial del Estado el tipo de interés medio en el que las entidades financieras se prestan capital a una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses. A pesar del descenso actual, la media mensual continúa ubicándose en el 3,8401%, es decir, por encima del 3,534% que fue registrado en el mes de febrero.

Situación actual del euríbor

El euríbor a 12 meses, es decir, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España, ha caído al 3,509%. Se trata de un 9% menos si lo comparamos con el pasado lunes. Esto implica una de sus caídas más fuertes desde el mes de julio, exactamente cuando el BCE comenzó el actual ciclo alcista de tipos de interés. La caída se generó gracias a la crisis bancaria de EEUU.

¿Hay algún vínculo entre las hipotecas y las últimas quiebras financieras?

Sin lugar a dudas, sí, lo hay. La evolución de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se encuentra vinculada al destino de los mercados financieros. Por supuesto que, la quiebra de varias entidades bancarias en EEUU le afecta y, más aún, si se trata de un préstamo a tipo variable. Actualmente, el euríbor está teniendo un descanso y esto se debe a que las expectativas para que los bancos centrales continúen subiendo tipos se ha frenado de manera repentina. El motivo es sencillo, se debe al temor a que deban dar un giro a su actual plan para reducir los tipos de interés.

El euríbor refleja un tipo de interés, puntualmente al que se prestan los bancos el dinero entre sí, y los intereses en los mercados se encuentran cayendo fuertemente. Todo tipo de interés está vinculado a una deuda y, en definitiva, los intereses se utilizan para poner en valor el capital prestado. Cuando se atraviesan momentos de tensión e incertidumbre, por ejemplo, en una crisis bancaria, la demanda por este tipo de deuda se dispara y, por ende, los intereses bajan.

Los intereses de prácticamente cualquier activo han caído con el actual shock. Y esto sucede porque ya nadie cree que los bancos centrales vayan a continuar subiendo tipos oficiales, mientras exista riesgo de crisis financiera. Si ocurre, lo menos conveniente son más restricciones en el crédito, entendido como flujo de capitales.

El euríbor y el tipo oficial del BCE

Es necesario considerar que la evolución del euríbor se encuentra muy vinculada con el tipo oficial establecido por el BCE. Si el euríbor alcanzó el -0,5% dos años atrás se debió a que el BCE estableció la tasa de depósito al -0,5%, la remuneración que brinda la institución a la liquidez de los bancos. Por otro lado, si a fines de 2021 empezó a escalar se debió a que el mercado comenzó a descontar que el BCE daría pie a un aumento del precio del dinero debido a la alta inflación.

¿Cómo protegen sus posiciones los inversores?

Una gran cantidad de inversores protegen sus posiciones con productos financieros que llevan el nombre de Swap, contra los posibles aumentos o bajadas de tipos, o bien, el cambio de divisa. Se trata de movimientos que recoge el Overnight Index Swaps para sintetizar e interpretar las intenciones del conjunto de inversores, en otras palabras, lo que espera el mercado.

Un cambio de perspectivas para el BCE

Hace aproximadamente dos semanas se preveía que, en la reunión del próximo jueves, la presidenta de la institución, Christine Lagarde, anunciaría una nueva subida de 50 puntos básicos hasta el 3%. Actualmente, hay grandes dudas de que se lleve a cabo ese movimiento y posibilidades de que el aumento sea únicamente de 25 puntos básicos, con lo que los tipos se ubicarían en el 2,75%.

Donde se ve un cambio de panorama es a largo plazo. El euríbor apuntaba ya al 4% debido a que los inversores tenían claro que el BCE llevaría los tipos a ese nivel cerca de julio, como máximo, en septiembre. Hoy en día, el mercado prevé que el pico se ubicará en el 3,5%. Esta caída ha tenido lugar rápidamente debido al colapso de Silicon Valley. De cara a la caída generaliza de los intereses en los mercados financieros, automáticamente los inversores liquidan posiciones en swaps financieros. De este modo, baja la presión para que los bancos centrales aumenten los tipos de interés.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo afecta la crisis bancaria de EEUU a tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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