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Rehipotecar vivienda: ¿De qué se trata?

27 marzo, 2023 No hay comentarios

Cuando hablamos de rehipotecar una vivienda nos referimos a otra manera de obtener la financiación que requieres. Aquí te contaremos de qué se trata.

Cuando se tiene que llevar a cabo un gasto importante de dinero, por ejemplo, para hacer una reforma, o bien, para cambiar el coche, por lo general se opta por pedir un préstamo. Sin embargo, también hay otras soluciones que te permitirán financiar estos gastos, entre ellas se encuentra la de rehipotecar tu vivienda, o bien, ampliar la hipoteca actual. Aquí te contaremos cómo funcionan estas alternativas, continúa leyendo y descubrirás cuál si se trata de una buena opción para ti.

¿Qué significa rehipotecar una vivienda?

Rehipotecar la casa implica solicitar una nueva hipoteca sobre tu vivienda habitual. Si aún queda una hipoteca pendiente sobre esa propiedad, se cancela con la nueva hipoteca que se obtiene y se constituye un nuevo préstamo hipotecario.

¿Es una buena opción rehipotecar una vivienda?

Cada situación es distinta, esto significa que pueden haber diferentes casos en los que la solución de rehipotecar sea interesante y otros en los que no. Aquí van algunos en los que es conveniente rehipotecar una vivienda:

Comprar una segunda vivienda: los préstamos hipotecarios para segunda vivienda no presentan las mismas condiciones que las hipotecas para la vivienda habitual. La cantidad de dinero que ofrecen las entidades bancarias es más baja, como también suelen serlo el plazo de amortización. Si cuentas con algo de dinero ahorrado y rehipotecas tu vivienda habitual, podrías llegar a cubrir el precio de esa segunda residencia que te interesa comprar.

Llevar a cabo una reforma: si quieres realizar reformas costosas pero que pueden resultar muy necesarias, por ejemplo, cambiar las ventanas o renovar la instalación eléctrica, rehipotecar la vivienda es una buena opción. Te permitirá obtener el dinero necesario y realizar la reforma.

Reunificar deudas: la reunificación de deudas es una opción para disminuir los gastos mensuales. Consiste en rehipotecar la vivienda y, con lo que obtienes, puedes cancelar las deudas pendientes. De este modo, el único gasto que tendrás que afrontar por mes es el del nuevo préstamo hipotecario.

¿Es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Al rehipotecar solicitas un nuevo préstamo hipotecario sobre tu vivienda, cancelando previamente el anterior. Por otro lado, si optas por ampliar la hipoteca, aumentas el préstamo hipotecario que ya tienes.

Las dos opciones, rehipotecar o ampliar la hipoteca, tienen costes. Es fundamental analizar cuanto te costaría cada uno, de este modo podrás saber que solución te conviene más.

¿Qué se debe abonar al rehipotecar?

Cancelación de la hipoteca anterior: se cobra una comisión por cancelar la hipoteca.
Escritura de cancelación de la hipoteca: debe llevarse a cabo ante Notario y tiene un coste.
Gastos de gestoría.
Gastos de anulación de la carga en el Registro de la Propiedad.
Gastos de constitución de la nueva hipoteca.
Costes por ampliar el capital de la hipoteca.
Comisión por novación: esta comisión se calcula considerando el capital que queda por amortizar y también, el capital ampliado.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: dependiendo de cada Comunidad Autónoma puede variar entre un 0,5% y un 1,5%.
Gastos de tasación.

¿Qué opción cuesta más?

En resumen, la opción de rehipotecar implica una mayor cantidad de gastos asociados si los comparamos con ampliar el capital de la hipoteca actual. Es por esto que puede tratarse de una opción más costosa.

Condiciones para ampliar hipoteca y para rehipotecar

Aquí van las condiciones de rehipotecar o ampliar hipoteca, por mucha atención.

Tanto si tienes pensado rehipotecar la vivienda como si te interesa ampliar el capital de tu préstamo hipotecario, es fundamental que al momento de negociar con la entidad bancaria no te centres únicamente en los gastos. Lo más aconsejable es que analices detalladamente cuáles son las condiciones de cada operación.

Más allá de los gastos directos que hemos mencionado, es probable que el banco busque imponerte una mayor cantidad de vinculaciones, por ejemplo, una tarjeta de crédito, un seguro, entre otros. Debes tener en cuenta que también se trata de gastos extras. Tampoco debes perder de vista los intereses que tendrás que abonar a cambio del dinero que obtendrás.

Si tienes en cuenta cada uno de estos aspectos tendrás la posibilidad de determinar si te interesa optar por rehipotecar o por ampliar la hipoteca. Incluso, sabrás si te resulta más conveniente elegir otra opción de financiación, como puede ser un préstamo personal.

Ten cuidado con las rehipotecas al pasar de interés variable a fijo

Debido a la subida del euríbor que ha tenido lugar gracias al crecimiento de la inflación, una gran cantidad de personas se plantean pasar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. De este modo, tienen la seguridad de que abonarán lo mismo cada mes.

Una gran cantidad de bancos optan por ofrecer una rehipoteca, en lugar de llevar a cabo una subrogación hipotecaria, en otras palabras, pasar tu préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra.

Esto significa que, el banco con el que deseas contratar una hipoteca fija no te brinda realmente un cambio de acreedor, en su lugar, te brinda el dinero para que canceles tu préstamo actual y contrates una hipoteca con él. El motivo es muy simple, esta operación implica menos gastos para él. Sin embargo, para el consumidor, una rehipoteca siempre será más costosa que una subrogación del acreedor. Es importante tener esto en claro si buscas pasar tu hipoteca de un banco a otro.

Ahora que ya tienes en claro lo que significa rehipotecar una viviendo y lo que implica ampliar la hipoteca, puedes analizar tu situación y optar por la solución que mejor logre adaptarse a tus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre rehipotecar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué puede hacer el avalista de una hipoteca si el hipotecado deja de pagar?

25 marzo, 2023 No hay comentarios

Si eres avalista de una hipoteca y el hipotecado ha dejado de abonar las cuotas este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son tus opciones ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué significa ser el avalista de una hipoteca?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué implica ser avalista de una hipoteca. El avalista es aquella persona que sirve de garantía a la entidad bancaria. Es decir, si el deudor no pueda abonar su deuda el avalista deberá hacerse cargo de ella. En otras palabras, cuando firmas como avalista de una hipoteca, la deuda que el avalado tiene con el banco pasa de manera directa al garante con las mismas condiciones y cantidades.

En resumen, ante un caso de impago el avalista se vuelve responsable de la deuda, y, en primer lugar, deberá afrontar esa deuda como si la hubiera firmado él.

El avalista debe responder con todo su patrimonio presente y futuro, esto significa que sus obligaciones se transmiten a sus herederos. Por ende, cuando alguien decide firmar como avalista de un préstamo hipotecario, expone sus ingresos, su patrimonio actual y el que pueda llegar a obtener en un futuro.

El banco no solicita un avalista en todas las solicitudes de hipotecas o créditos. Por lo general, primero se encarga de evaluar el patrimonio del solicitante. La primera garantía que se exige es la hipotecaria, sin embargo, si considera que no es suficiente o si tiene dudas sobre el perfil de pagador del deudor, la entidad solicitará un avalista.

¿Cuáles son las obligaciones del avalista si el deudor no paga?

El avalista es el respaldo del deudor, es decir, debe responder ante la entidad bancaria si el dueño de la deuda no paga. Entonces, si el deudor no abona, el banco reclamará al avalista el pago de la cantidad adeudada o bien, el de la totalidad del préstamo si están dadas las condiciones. El avalista debe asumir la deuda, ya que a eso se comprometió al presentarse como aval.

Uno de los problemas de ser avalista es que al momento de solicitar financiación figura la condición de garante en el registro de riesgos del Banco de España, CIRBE. El hecho de figurar en este registro limita la solvencia para las entidades bancarias.

Otro punto que debe ser considerado al momento de ser avalista es que la responsabilidad sobre la deuda continúa vigente aun en caso de fallecimiento. Es decir, los herederos recibirán esa deuda y tendrán que hacerse cargo.

¿Es posible que el avalista le reclame el pago al deudor?

La respuesta es sí, el avalista que se vio obligado a abonar la deuda avalada, cuenta con el derecho a reclamar lo pagado al deudor. La acción de reembolso ante el deudor tiene base en el artículo 1838 del Código Civil, que establece lo siguiente:

El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste. La indemnización comprende:

La totalidad de la deuda.

Los intereses legales de ella a partir de que se haya hecho saber el pago al deudor, a pesar de que no los produjese para el acreedor.

Los gastos ocasionados al fiador luego de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago.

Los daños y perjuicios, cuando procedan.

La disposición de este artículo tiene lugar a pesar de que la fianza se haya dado ignorándolo el deudor.

En este artículo se estable que, a pesar de que se canceló la deuda con el acreedor debido a que el avalista la pagó, el deudor contrae una nueva deuda con su avalista.

En primer lugar, se procede a negociar con el deudor y establecer condiciones para el reembolso de lo pagado. Sin embargo, en caso de no llegar a un acuerdo, se dará inicio a una demanda legal al amparo del artículo 1838 del Código Civil.

¿Qué opciones tiene un avalista para su defensa a la hora de firmar?

Actualmente, las personas ya no quieren convertirse en avalistas. Es muy común que las personas se endeuden y después no paguen, de modo que el fiador debe ocuparse.

No obstante, existen situaciones que comprometen y ante las que es difícil decir que no. Por ejemplo, un padre con sus hijos, o un amigo que responde por otro.

La realidad es que hay ciertas acciones que brindan la posibilidad de reducir los riesgos y brindan protección al avalista.

Contra aval o contragarantía

Cuando hablamos de contragarantía o contra aval nos referimos a un documento que se firma ante notario. Allí se establece que si el avalista deba abonar la deuda, tendrá la posibilidad de reclamar al deudor el reembolso. Es principalmente útil cuando el deudor y el avalista no cuentan con una relación estrecha.

Así como el contrato de aval vincula al avalista y a la entidad bancaria, con el contra aval se regula la relación jurídica entre avalista y deudor.

Avalar solo una parte de la deuda

Si se establece un acuerdo con la entidad bancaria, es posible avalar solo una parte de la deuda y no la totalidad de la misma. De este modo, en caso de impago, será menos lo que se deba abonar.

La demanda judicial

Se trata de una acción de gran utilidad cuando el deudor cuenta con la capacidad económica para responder por su deuda y no lo hace. El avalista tiene la posibilidad de iniciar una demanda para demostrar la mala fe del deudor, con el objetivo de evadir el pago y para que el fiador se ocupe de su deuda.

Por otro lado, a pesar de que no se haya firmado contra aval, el avalista tiene la posibilidad de presentar ante el juez la solicitud de reclamo de reembolso de lo abonado por la deuda.

Eliminar las deudas como avalista

A partir del año 2015, un avalista tiene la posibilidad de eliminar su responsabilidad con las deudas por medio de la Ley de la Segunda Oportunidad. Dicha ley brinda la posibilidad de eliminar las deudas cuando no podemos hacer frente al pago, para esto, será necesario demostrar nuestra insolvencia ante la justicia.

Una vez justificado que no tenemos la posibilidad de abonar las deudas pendientes y hemos atravesado todo el proceso legal, el juez nos puede perdonar hasta el 100% de las deudas. De esta manera, el avalista ya no debe responder ante esta deuda ni la entidad bancaria podrá volver a reclamarla.

Anular el aval: ¿Es posible?

Si bien no se trata de un trámite sencillo, existe la posibilidad de quitar el aval de un préstamo hipotecario. Para que esto suceda, será necesario dar inicio a un procedimiento judicial. El juez deberá decidir si el aval se colocó respetando todos los derechos.

Para esto, se deberá presentar un procedimiento judicial de nulidad de la cláusula de aval. Este trámite puede tardar aproximadamente entre ocho y doce meses. Si el tribunal emite una sentencia favorable, el avalista queda libre de la deuda para siempre.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las posibilidades del avalista de una hipoteca ante un caso de impago. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Solicitar una hipoteca en España: ¿Cuál es el límite de edad?

22 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la edad máxima para poder acceder a una hipoteca en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, cada vez es más habitual pedir una hipoteca para costear la compra de la primera vivienda. Principalmente, los préstamos hipotecarios son la manera de acceder a un hogar para los más jóvenes. Solicitar un préstamo hipotecario tiene que ver con los años, pero no únicamente con los que te vas a endeudar. La realidad es que las entidades también tienen en cuenta la edad de sus clientes y existe un límite para pedir una hipoteca en España.

Los bancos, sin lugar a dudas, buscan recuperar su dinero y lo cobran con intereses. Hoy en día, todavía más, ya que el euríbor ha escalado significativamente. Entonces, ¿Qué sucede si con 55 años deseas firmar un préstamo hipotecario a 25 años?

La edad y las hipotecas

La definición de hipoteca, según el Banco de España es un préstamo cuyo pago se encuentra garantizado por el valor de un inmueble. La edad es, con otras variables, un elemento que las entidades bancarias tendrán en cuenta al momento de pedir una hipoteca. No hay una regulación en torno a la edad máxima para pedir una hipoteca en España, sin embargo, las entidades financieras y los bancos sí que establecen un límite de edad, de acuerdo a sus políticas de riesgo.

Límite de edad para solicitar una hipoteca en España

Por lo general, el límite de edad se encuentra cerca de los 75 años, sin embargo, ello dependerá exclusivamente de la voluntad de cada banco y de su política al respecto en cada momento. Este límite se encuentra estrechamente vinculado con el riesgo en materia de salud y supervivencia asociado a una avanzada edad, lo que implica un mayor riesgo de impago.

¿Qué cálculo hacen los bancos?

Los bancos suelen hacer una suma al momento de decidir si conceder, o no, una hipoteca. Se trata de tomar tu edad y sumarla al plazo del préstamo hipotecario. El resultado no puede ser mayor a los 75 años. En otras palabras, si tienes 50 años, contarás con 25 años para devolver tu préstamo hipotecario. Si tienes 65 años, únicamente tendrás 10 años para pagarla. Debes analizar, si te encuentras en este segundo grupo de población, si tienes la posibilidad de permitírtelo.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es tener en cuenta dos límites distintos en cuanto al plazo de amortización de tu préstamo hipotecario. Por un lado, un plazo máximo vinculado a cada tipo de oferta hipotecaria concreta, por ejemplo, las hipotecas fijas generalmente no superan los 25 años y las hipotecas variables pueden alcanzar hasta los 40 años de financiación.

Por otra parte, a pesar de que la oferta te brinde un máximo de 40 años como plazo de devolución de la hipoteca, tu edad tendrá el papel de límite extra. Esto significa que puede acortar este máximo y ubicarlo en el momento en que se cumplan tus 75 años. Además de tratarse de un factor de riesgo de impago, la edad del solicitante condiciona el plazo de amortización del préstamo hipotecario.

Esto significa que, mientras más grande sea el solicitante, más bajo será el plazo de amortización admitido, y por ende, deberá abonar cuotas mensuales más costosas. Por otro lado, también es posible que los bancos te exijan contratar un seguro de vida, o bien brindar el aval a una persona menor de edad que acredite un nivel de ingresos determinado.

Alternativas: más de un titular y un seguro de vida

Es cierto que la ley no establece una regla general para la edad límite para solicitar una hipoteca en España, además, cada banco tiene sus propios criterios, sin embargo, su objetivo es asegurarse de que se le devuelva el dinero prestado. Entonces, una buena opción es dirigirte a diferentes entidades y averiguar cuál brinda las mejores condiciones según cada caso.

Si la edad es un inconveniente, una opción para alargar la duración de la financiación es tener una hipoteca con más de un titular. Se trata de añadir a una segunda persona que sea más joven como titular. Entonces, en caso de que no puedas liquidar la deuda, se encargará el segundo titular. Para terminar de asegurarse de que les devolverás el dinero prestado, también se puede exigir un seguro de vida.

Plazo de devolución

La ley tampoco limita la duración del préstamo, sin embargo, el Banco de España se ha posicionado al respecto y aconseja que el plazo máximo sea de 30 años. De este modo, esta sugerencia ubicaría la edad máxima para solicitar una hipoteca en España de manera individual en los 45 años.

Algunos puntos positivos

Es importante resaltar que no todo se trata de riesgos. Ya que, en el caso de los solicitantes de edad más avanzada también hay algunas ventajas, por ejemplo, contar con una pensión fija al mes que implica estabilidad financiera. Por otro lado, si además de la pensión pública, hay planes de pensiones privados o el alquiler de una vivienda por la que el solicitante cuenta con ingresos adicionales, la situación resultará más favorable.

Si bien cada caso se estudia de forma particular, lo ideal es tener en cuenta las recomendaciones del Banco de España al momento de solicitar una hipoteca. Estas recomendaciones son: no superar los 30 años como plazo máximo en una hipoteca y no destinar un porcentaje mayor al 35% de nuestros ingresos mensuales al pago de las cuotas mensuales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el límite de edad para solicitar una hipoteca en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Si mi banco quiebra: ¿Qué sucede con mi hipoteca?

21 marzo, 2023 No hay comentarios

Sin lugar a dudas, la crisis bancaria ha generado gran preocupación. Más allá de los problemas con el dinero, los clientes también tienen muchas dudas sobre sus hipotecas. Qué sucede con la hipoteca si el banco quiebra es, una de ellas. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

La preocupación de los clientes ante la situación que atraviesan los bancos

La bancarrota de Silicon Valley Bank (SVB) y la caída en el mercado de Credit Suisse han ocasionado una fuerte incertidumbre entre los ahorradores. Es cierto que el dinero que tenemos en la cuenta del banco se encuentra protegido por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) en caso de quiebra, hasta los 100 000 euros por titular y cuenta. Sin embargo, en el caso de las hipotecas u otros préstamos personales la situación puede ser distinta.

La realidad es que, si el banco quiebra, no afecta a los hipotecados. En esta situación, su deuda será asumida por la nueva entidad que se crea. Las condiciones del préstamo hipotecario se deben mantener, ya que el contrato hipotecario firmado ante notario continúa en vigor.

Hay diferentes opciones para hacer frente a esta situación con la hipoteca si un banco quiebra. En primer lugar, es necesario tener en claro que, las condiciones firmadas en un principio no podrán ser modificadas. Sin embargo, es probable que el nuevo banco establezca otros requisitos a los nuevos clientes por el resto de los productos que deban contratar.

¿Qué ocurre con la hipoteca si el banco quiebra?

El motivo por el cual un banco quiebra es que no cuenta con suficientes fondos para hacer frente a sus responsabilidades, en otras palabras, cuando no tiene dinero para abonar todos sus gastos. En ese caso, la entidad presenta un concurso de acreedores, por medio del cual buscará llegar a un acuerdo con los bancos mayoristas que le hayan prestado dinero, depositantes, obligacionistas, entre otros, con el objetivo de saldar la deuda. Si se logra llegar a un entendimiento, el banco no quebraría y en un periodo de tiempo regresaría a la normalidad.

Ahora, en caso de que no lograra llegar a un acuerdo, el banco dará pie a una liquidación ordenada. Los bancos nacionales e internacionales compran partes de la entidad para que esta logre saldar su deuda y, de ese modo, evitar la quiebra.

Sin embargo, si el banco llega a una situación realmente complicada, por ejemplo, en la que ninguna entidad se haga cargo de él por la deuda que tiene y está por quebrar, el Estado puede intervenir y rescatarlo. Luego de la caída de Lehman Brothers en 2008 y la posterior crisis económica que generó, hay cierto consenso en los países para no dejar caer a los bancos que tengan relevancia.

Qué sucede con la hipoteca en caso de que el banco no quiebre y sea comprado por otro o rescatado por el Estado. Este préstamo es un activo de la entidad, por ende, si el Estado o una entidad compra el banco, también adquirirá nuestra deuda. En otras palabras, continuaremos abonando la hipoteca con las mismas condiciones, ya que todavía debemos ese dinero, solo que a otro organismo.

¿Es posible pasar mi hipoteca a otra entidad si el banco quiebra?

Si el banco no llega a un acuerdo con los acreedores, será rescatado o por el Estado o por las entidades interesadas en comprarlo y asumir su deuda. Aquí, el hipotecado puede cambiar su hipoteca de banco si no le interesa tener su préstamo con la entidad compradora. Es necesario tener en claro que en ningún caso la hipoteca se cancelaría o se modificaría en perjuicio del hipotecado. El usuario deberá adaptarse a la nueva entidad, tanto buscando su nueva sucursal como asumiendo posibles comisiones que no tengan vínculo con la hipoteca.

Trasladar la hipoteca es posible, ya que los mecanismos que existen para cambiar de banco se pueden utilizar en cualquier momento, sin importar el estado de la entidad. Para hacerlo cuentas con dos métodos:

Subrogación por cambio de acreedor: se trata de trasladar la hipoteca a otra entidad y allí comenzar a pagar desde donde lo habíamos dejado con el banco anterior. Si realizas la subrogación antes de cumplir tres años con la hipoteca, es probable que debas abonar una comisión por llevar a cabo la operación, de lo contrario, la comisión no es aplicable. De todos modos, será necesario abonar los gastos de tasación y el coste de la oferta vinculante.

Cancelación de la hipoteca: la nueva entidad nos presta el dinero necesario para saldar la deuda con la actual y, de este modo, poder abrir una nueva hipoteca con ellos. Comenzaríamos a abonar el préstamo desde cero con todo lo que eso implica: comisión de apertura (si la tiene), la mitad de los gastos de notaría, entre otros.

¿Qué sucede si el banco se fusiona con otra entidad?

En caso de que un banco se fusiona con otro nuestra hipoteca no se verá afectada. Esto se debe a que continuaremos debiendo cierta cantidad de dinero. En este caso, en lugar de pagárselo a una entidad, se lo tendremos que devolver a la que haya aparecido luego de la fusión. Con respecto a las condiciones del préstamo, también se mantendrán igual.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para tu hipoteca si el banco quiebra. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Evolución del euríbor: ¿Cómo influyó la crisis del SVB?

20 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo influyó en la evolución del euríbor la crisis del SVB. Continúa leyendo el artículo parta enterarte.

¿Qué es el euríbor?

En primer lugar debemos dejar en claro qué es el euríbor, se trata del índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. Ha sustituido a otros que resultaron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. En ciertos casos, se debió a que los índices de referencia quedaron desfasados. En otros, debido a su pronta desaparición. Es fundamental tener en claro que el euríbor te afectará solo si contratas una hipoteca a tipo variable. Nunca se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Por este motivo, fluctúa subiendo y bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia define la variación de la cuota mensual que debes abonar por la hipoteca, que se revisa cada seis o cada doce meses, según lo que hayas acordado con el banco.

La evolución del euríbor y la crisis del SVB

Hace una semana, un banco de Estados Unidos, el Silicon Valley Bank (SVB), entraba en quiebra debido a una mala gestión de las subidas de tipos de la Reserva Federal (el banco central de los Estados Unidos). Esto despertó un gran temor a que tengan lugar más bancarrotas, esta preocupación logró instalarse, también, en los mercados europeos.

Es cierto que a los ciudadanos este tipo de asuntos macroeconómicos nos quedan algo lejos. No obstante, en este caso, el miedo a la quiebra de bancos europeos también afecta las personas que cuenten con una hipoteca variable. El motivo es muy sencillo, su interés depende de un índice de referencia llamado euríbor. El valor del euríbor inició el mes en máximos desde 2008 y ha bajado en los últimos días.

Subida del euríbor a principios de marzo y caída por el quiebre de SVB

La realidad es que, el euríbor ya lleva más de un año al alza. Para comprenderlo mejor, en enero del año pasado cotizaba en mínimos históricos (0,477%). No obstante, su valor mensual se disparó en los próximos meses. Llegó a superar el 0% en el mes de abril de 2022 (0,013%), luego alcanzó el 2% en septiembre (2,629%) y el 3% en diciembre (3,018%). Su último registro, 3,354% en febrero de 2023, es el más elevado que se registró desde 2008.

Su valor diario comenzó el mes de marzo a más del 3,7% y continuó al alza en los días siguientes. El freno llegó el día de la quiebra del Silicon Valley Bank.

El viernes 10 de marzo, día en que se anunció la bancarrota de SVB, el valor diario del euríbor comenzó a descender. Y su cotización cayó a partir del martes 14. Ese día, se publicó que Credit Suisse atravesaba problemas y comenzó a especularse con la posibilidad de que diferentes entidades europeas deberían hacer frente a graves problemas si ese banco suizo quebraba.

¿Por qué sucede esto con el euríbor?

El valor del euríbor refleja el interés medio que aplican los principales bancos europeos a los préstamos que se conceden entre ellos. Ese tipo depende, principalmente, del interés que el Banco Central Europeo (BCE) les aplica cuando les presta dinero: mientras más alto sea, mayor será el registro del euríbor.

A partir de mediados del año pasado, el Banco Central Europeo fue subiendo su interés para hacer frente a la inflación: del 0% al 3,5%. Esto generó que el euríbor llegue a cerrar el mes de febrero al 3,534%, cuando el tipo del supervisor estaba al 3%. Luego, comenzó marzo al alza, ya que la previsión era que el BCE subiera su interés hasta el 3,5%, que es lo que ha sucedido.

No obstante, tras la quiebra del Silicon Valley Bank, las entidades europeas comenzaron a pensar que otros bancos del continente podrían tener el mismo destino. Entonces, para que esto no suceda, el BCE podría optar por dejar de subir sus tipos. Es por esto que, en los últimos días han aplicado un interés más bajo sobre sus préstamos interbancarios, lo que generó una reducción en la cotización del euríbor.

¿Cuáles son las previsiones para la evolución del euríbor en los próximos meses?

Sin embargo, el 16 de marzo, el Banco Central Europeo aumentó su interés del 3% al 3,5%, tal y como estaba previsto. Esto significa que, probablemente, el euríbor termine el mes de marzo con un valor cercano al 4%.

Esto deja ver que, no es para nada sencillo saber cuál será la evolución del euríbor durante las próximas semanas o meses, ya que todo dependerá de las previsiones que realicen los bancos europeos.

Por ejemplo, si piensan que el Banco Central Europeo ya no subirá sus tipos en las reuniones de mayo y junio o creen que los aumentará menos, posiblemente, el euríbor se estanque o incluso llegue a bajar. En este caso, para todos aquellos que cuentan con una hipoteca variable que se revisa en los próximos meses, esto te vendría bien, ya que tu interés no aumentará de manera significativa.

Por otro lado, si piensan que el Banco Central Europeo aumentará sus tipos como estaba previsto en sus reuniones de mayo y junio, es muy posible que el euríbor continúe en ascenso y que, incluso, logre superar el 4% próximamente. En este caso, si tienes una hipoteca variable y se revisa en poco tiempo, esto no sería una buena noticia para ti. El motivo es que esto implicaría un importante aumento del interés, por ende, pasarías a abonar unas cuotas bastante más costosas.

Es importante tener en claro que, además, el euríbor también podría subir si las entidades piensan que hay un riesgo real de que los bancos europeos quiebren. En ese caso, aumentarían los intereses de sus préstamos interbancarios para, de ese modo, llegar a cubrir ese riesgo y el euríbor se dispararía. Esto es lo que sucedió en el año 2007 y, sobre todo, durante la primera mitad de 2008.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo influye la crisis del SVB en la evolución del euríbor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La comisión de apertura es abusiva cuando no hay transparencia

17 marzo, 2023 No hay comentarios

Se considera que la comisión de apertura es abusiva en aquellos casos en los que no haya transparencia. Continúa leyendo el artículo para saber más.

La comisión de apertura es abusiva

La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha sido declarada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Será solo en los casos en que no se cumplen los requisitos de transparencia. De este modo, el TJUE aclara que el juez nacional tendrá que comprobar que el hipotecado se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y asegurarse de que no existe solapamiento entre los diferentes gastos que fueron previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

En esta sentencia se determina que la comisión de apertura de un crédito no forma parte del objeto principal del contrato. Esto significa que, por ende, es posible analizar si constituyó una cláusula abusiva, contrario a lo que estipula la jurisprudencia española.

El TJUE responde a una petición del Tribunal Supremo en un caso que enfrentaba a un consumidor con CaixaBank. El cliente había contratado un crédito con garantía hipoteca por 130 000 euros en 2005. En dicho préstamo, se establecía el pago de 845 euros por la comisión de apertura. En 2018 el consumidor reclamó y solicitó que la cláusula fuera declarada nula. La justicia ordenó en un primer momento al banco a devolver al cliente 845 euros que le había cobrado por la comisión de apertura de un crédito con garantía hipotecaria. El motivo fue que se consideró que la cláusula referente a esa comisión era abusiva y, por ende, nula.

Luego de recurrir sin éxito una primera vez, CaixaBank elevó el asunto al Tribunal Supremo. Preguntó al TJUE sobre la jurisprudencia española, que considera que la comisión de apertura regula un elemento esencial del contrato, debido a que constituye una partida principal del precio, y no es posible apreciarse su carácter abusivo si se encuentra redactada de manera clara y comprensible. En la sentencia, el TJUE indica que la Directiva europea se opone a la jurisprudencia nacional y precisa que esta comisión tiene un carácter “accesorio” en lo que respecta al contrato. Por otro lado, establece que el cliente se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan.

¿Qué es la comisión de apertura en una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué es la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del importe que cobra el banco al momento de formalizar el préstamo hipotecario. El objetivo de esta comisión es cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

Con su cobro se busca justificar los servicios a los que responde el importe finalmente abonado al banco por medio del cargo en la cuenta del hipotecante.

Los requisitos que fundamentan el cobro de la comisión de apertura son que los servicios a los que responde sean aceptados o solicitados por el cliente, prestados por el banco, y concretos y reales, en otras palabras, que sea posible demostrarlos.

Es muy importante no confundir la comisión de apertura con los gastos de la hipoteca.

¿Puedo saber si me cobraron la comisión de apertura de la hipoteca?

La cláusula CUARTA O 4ª.-, trata de las diferentes comisiones que percibe o puede percibir el banco a lo largo de la vigencia de la hipoteca. Por otro lado, la comisión de apertura se encuentra en la referida cláusula CUARTA. La cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización de la hipoteca, se ubica en la QUINTA.

Reclamar la comisión de apertura si es abusiva

Para hacer un reclamo, el primer paso es investigar. Deberás averiguar si el importe de la comisión obedece o no a un gasto que tuvo que hacer el banco por la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, tendrá que ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y prestado al cliente, y a solicitud de este último.

En caso de no ser así, la cláusula se corresponderá nuevamente con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (sin negociar con el deudor), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento del solicitante del préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

De cara a esta situación, el cliente, deberá dirigir un escrito simple al Servicio de Atención al Cliente del banco. Este último, contará con dos meses para dar una respuesta. Si el banco no contesta o lo hace negativamente a la reclamación efectuada, será posible acudir a la correspondiente demanda judicial.

Por último, el consumidor puede interponer una demanda judicial para impugnar la cláusula que contiene la comisión de apertura. Deberá solicitar su nulidad por abusividad, y las consecuencias derivadas de dicha nulidad, es decir, el reintegro de lo indebidamente pagado por ese concepto más sus intereses legales. Lo ideal, en este caso, es que impugne cuantas cláusulas tenga en su contrato y que sean abusivas. Por ejemplo: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, entre otras. En resumen, se trata de las cláusulas que figurarán en una lista con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Estas cláusulas, en previsión de la futura demanda judicial, tendrán que ser incorporadas a la reclamación previa referida, dirigida al Servicio de Atención al Cliente del banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que la comisión de apertura sea abusiva cuando no hay transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué relación tienen la crisis bancaria de EEUU y tu hipoteca?

16 marzo, 2023 No hay comentarios

La crisis bancaria de EEUU ha ocasionado que el euríbor registre su caída más fuerte en ocho meses. Aquí te contaremos cómo afecta a tu hipoteca.

¿Cómo se realiza el cálculo del euríbor?

En primer lugar debemos aclarar qué es el euríbor. El índice de referencia, al que se encuentran vinculadas la mayoría de hipotecas en el país, es el euríbor a doce meses. Se trata de un índice que responde al nombre European InterBank Offered Rate y que se calcula por medio de un panel de bancos europeos que informan cada día a qué tasa se llevan a cabo los préstamos interbancarios.

El panel se conforma por 18 bancos europeos, entre ellos, se encuentran Santander, BBVA, Barclays, Deutsche Bank o Unicredit.

En España, cada día laboral, a las once de la mañana, se publica en el Boletín Oficial del Estado el tipo de interés medio en el que las entidades financieras se prestan capital a una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses. A pesar del descenso actual, la media mensual continúa ubicándose en el 3,8401%, es decir, por encima del 3,534% que fue registrado en el mes de febrero.

Situación actual del euríbor

El euríbor a 12 meses, es decir, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España, ha caído al 3,509%. Se trata de un 9% menos si lo comparamos con el pasado lunes. Esto implica una de sus caídas más fuertes desde el mes de julio, exactamente cuando el BCE comenzó el actual ciclo alcista de tipos de interés. La caída se generó gracias a la crisis bancaria de EEUU.

¿Hay algún vínculo entre las hipotecas y las últimas quiebras financieras?

Sin lugar a dudas, sí, lo hay. La evolución de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se encuentra vinculada al destino de los mercados financieros. Por supuesto que, la quiebra de varias entidades bancarias en EEUU le afecta y, más aún, si se trata de un préstamo a tipo variable. Actualmente, el euríbor está teniendo un descanso y esto se debe a que las expectativas para que los bancos centrales continúen subiendo tipos se ha frenado de manera repentina. El motivo es sencillo, se debe al temor a que deban dar un giro a su actual plan para reducir los tipos de interés.

El euríbor refleja un tipo de interés, puntualmente al que se prestan los bancos el dinero entre sí, y los intereses en los mercados se encuentran cayendo fuertemente. Todo tipo de interés está vinculado a una deuda y, en definitiva, los intereses se utilizan para poner en valor el capital prestado. Cuando se atraviesan momentos de tensión e incertidumbre, por ejemplo, en una crisis bancaria, la demanda por este tipo de deuda se dispara y, por ende, los intereses bajan.

Los intereses de prácticamente cualquier activo han caído con el actual shock. Y esto sucede porque ya nadie cree que los bancos centrales vayan a continuar subiendo tipos oficiales, mientras exista riesgo de crisis financiera. Si ocurre, lo menos conveniente son más restricciones en el crédito, entendido como flujo de capitales.

El euríbor y el tipo oficial del BCE

Es necesario considerar que la evolución del euríbor se encuentra muy vinculada con el tipo oficial establecido por el BCE. Si el euríbor alcanzó el -0,5% dos años atrás se debió a que el BCE estableció la tasa de depósito al -0,5%, la remuneración que brinda la institución a la liquidez de los bancos. Por otro lado, si a fines de 2021 empezó a escalar se debió a que el mercado comenzó a descontar que el BCE daría pie a un aumento del precio del dinero debido a la alta inflación.

¿Cómo protegen sus posiciones los inversores?

Una gran cantidad de inversores protegen sus posiciones con productos financieros que llevan el nombre de Swap, contra los posibles aumentos o bajadas de tipos, o bien, el cambio de divisa. Se trata de movimientos que recoge el Overnight Index Swaps para sintetizar e interpretar las intenciones del conjunto de inversores, en otras palabras, lo que espera el mercado.

Un cambio de perspectivas para el BCE

Hace aproximadamente dos semanas se preveía que, en la reunión del próximo jueves, la presidenta de la institución, Christine Lagarde, anunciaría una nueva subida de 50 puntos básicos hasta el 3%. Actualmente, hay grandes dudas de que se lleve a cabo ese movimiento y posibilidades de que el aumento sea únicamente de 25 puntos básicos, con lo que los tipos se ubicarían en el 2,75%.

Donde se ve un cambio de panorama es a largo plazo. El euríbor apuntaba ya al 4% debido a que los inversores tenían claro que el BCE llevaría los tipos a ese nivel cerca de julio, como máximo, en septiembre. Hoy en día, el mercado prevé que el pico se ubicará en el 3,5%. Esta caída ha tenido lugar rápidamente debido al colapso de Silicon Valley. De cara a la caída generaliza de los intereses en los mercados financieros, automáticamente los inversores liquidan posiciones en swaps financieros. De este modo, baja la presión para que los bancos centrales aumenten los tipos de interés.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo afecta la crisis bancaria de EEUU a tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Solicitar una hipoteca teniendo un préstamo personal: ¿Es posible?

15 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos si aquellas personas que cuentan con un préstamo personal tienen la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al momento de solicitar un préstamo hipotecario por primera vez, surgen un montón de preguntas, una de ellas es si es posible solicitar una hipoteca a pesar de tener un crédito personal. El motivo es que muchas personas que deciden pedir una hipoteca tienen ya un préstamo personal. Aquí te contaremos si esto es posible y aclararemos todas tus dudas al respecto. Sin embargo, para evitar confusiones, antes de responder esta pregunta debemos dejar en claro qué es un préstamo personal y qué es una hipoteca.

¿Qué es un préstamo personal?

Cuando hablamos de un préstamo personal nos referimos a un contrato que se firma entre el cliente (prestatario) y el banco (prestamista). Por medio de este documento, se entrega cierta cantidad de dinero a cambio, debe ser devuelto en cuotas en un plazo pactado. Además, se deberán abonar sus correspondientes intereses.

Por lo general, el cliente no compromete un bien concreto, como una vivienda, de modo que la gestión es más rápida que la de un préstamo hipotecario. De hecho, podemos afirmar que el aval del préstamo personal se basa en los bienes presentes y futuros que posee el cliente o prestatario.

Con respecto a los intereses de los préstamos personales la realidad es que pueden variar y, generalmente, se encuentran destinados a la compra de bienes y servicios de consumo. Por ejemplo, pueden utilizarse para comprar un coche, un ordenador, pagar vacaciones o un producto puntual que pueda resultar muy costoso.

Los préstamos personales, por lo general, tienen una cuantía menor asumible para un plazo de devolución relativamente corto de tiempo si los comparamos con una hipoteca. Ten en cuenta que estas últimas pueden presentar cuotas de hasta de 20 años.

El hecho de que los préstamos personales tengan un periodo de amortización más corto también los transforma en un producto más costoso. Esto se debe a que los bancos corren un mayor riesgo que al contar con una vivienda como “resguardo” en caso de impago.

¿Qué es una hipoteca?

Por otro lado, un préstamo hipotecario implica recibir cierta cantidad de dinero, capital, por parte de un banco a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad. También, deberás abonar los intereses que correspondan según el tipo de interés. La devolución del dinero se llevará a cabo por medio del pago periódico de cuotas que, generalmente, son mensuales. Como garantía de pago se brinda el propio inmueble que se va a comprar.

¿Es posible acceder a una hipoteca si tengo un préstamo personal?

Podríamos decir que sí, sin embargo, hay algunos puntos a tener en cuenta. Siempre es posible pedir una hipoteca a pesar de tener un préstamo personal. Se trata de una situación por sí misma no es excluyente para que cualquier entidad bancaria te de una hipoteca, lo que analizará es que tu ratio de endeudamiento sea el indicado. Lo más aconsejable para estos casos es ponerte en contacto con un asesor hipotecario para que se encarguen de analizar detalladamente tu situación.

¿Cuáles son los requisitos?

Ten en cuenta que, en la concesión de un crédito hipotecario se tendrán en cuenta diferentes puntos del perfil financiero del cliente, por ejemplo:

La estabilidad laboral.

Edad.

Cuál es la profesión.

Si cuenta con horros.

Si existen deudas y otros préstamos.

El tipo de vivienda en cuestión.

No obstante, si se cumplen los requisitos de ingresos y estabilidad laboral el factor más determinante pasa a ser el ratio de endeudamiento. De hecho, en este punto es donde más influye el contar con un crédito personal.

Los bancos no conceden hipotecas si el valor de la cuota mensual supera en 30% de tus ingresos mensuales, ya que aumenta demasiado el riesgo de impago. Si únicamente cuentas con un crédito personal, sin que haya más hipotecas o alquileres, y eso genera que este ratio sea mayor al 30%-35% entonces no te concederán el préstamo hipotecario. En esta situación el motivo será el préstamo personal.

Por otro lado, si calculas el endeudamiento sin el préstamo personal y todavía así lo superas, entonces el préstamo no será el causante de la denegación de la hipoteca. Tendrás que buscar un préstamo hipotecario de un menor importe, o bien, aumentar tus ingresos mensuales.

¿Es posible solicitar un préstamo personal para hacer frente a la entrada de la hipoteca?

Muchos clientes se preguntan sobre la posibilidad de acceder a una hipoteca teniendo un préstamo personal porque no cuentan con los ahorros necesarios para la entrada de una vivienda. La respuesta a esta pregunta es sí. Por supuesto, del mismo modo que mencionamos más arriba, será posible si el ratio de endeudamiento es favorable, incluyendo la cuota del pago de este préstamo.

Otras opciones para aquellos que se encuentran en esta situación y quieren acceder a un préstamo hipotecario son las siguientes:

Solicitar una hipoteca a nombre de dos personas.

Que el crédito personal se encuentre únicamente a nombre de una de ellas y la otra no tenga ninguno.

Solicitar el crédito personal con algunos meses de anticipación al de la hipoteca.

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Tener una cuenta asociada a la hipoteca: ¿Es obligación?

14 marzo, 2023 No hay comentarios

Es muy común que las entidades bancarias soliciten a sus clientes que abran una cuenta asociada por medio de la cual podrán gestionar los pagos de la hipoteca. Es posible que tenga comisión, sin embargo, puedes cancelarla. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Entre los requisitos que, por lo general, establecen las entidades bancarias al momento de conceder un préstamo hipotecario es que el cliente abra una cuenta asociada. En otras palabras, se trata de una cuenta desde la que gestionar los pagos de la hipoteca. No obstante, esta posibilidad puede generar dudas, por ejemplo, si es obligación mantener este tipo de cuentas, si es posible cancelar una cuenta asociada a la hipoteca, entre otros. Aquí resolveremos todas tus dudas ¡Pon mucha atención!

Cuenta asociada a la hipoteca: ¿De qué se trata?

En primer lugar, debemos aclarar qué es una cuenta bancaria asociada a la hipoteca, también conocida como “cuenta hipoteca” o “cuenta instrumental”. Se trata de cuentas bancarias que se abren con el fin de gestionar desde ella los pagos vinculados a la hipoteca. Es por esto que, este tipo de cuenta, siempre se encontrará vinculada a solicitar un préstamo hipotecario. En otras palabras, siempre será de la misma entidad que nos conceda la hipoteca.

Ventajas y puntos en contra de las cuentas asociadas

La principal ventaja de una cuenta asociada a la hipoteca es que brinda la posibilidad de unificar en una misma cuenta cada uno de los gastos vinculados al préstamo hipotecario. De este modo, resulta bastante más sencillo ver la evolución de los pagos y qué cantidad de dinero tenemos reservado para llevar a cabo la devolución de la deuda.

Sin embargo, también presentan algunos inconvenientes, el más importante es que, en ciertos casos, implican cuotas de mantenimiento. En otras palabras, no se trata de cuentas gratuitas, la realidad es que debemos pagar a la entidad por mantenerlas. Por ende, en estos casos la cuenta asociada pasa a ser un gasto extra que aumenta el coste final del préstamo hipotecario.

¿Contar con una cuenta asociada a la hipoteca es una obligación?

La realidad es que no, sin embargo, si en el contrato de la hipoteca lo especifica, entonces sí será obligatorio contar con una. Esto significa que, según lo que diga en el contrato de la hipoteca será o no obligación. Es por esto que, es sumamente importante leer con atención cada una de las condiciones asociadas a la hipoteca que vamos a contratar antes de firmar.

Por otro lado, en el contrato también debe decir cuál será la comisión que se cobrará por el mantenimiento de la cuenta asociada. Y, además, es fundamental tener en claro que esta comisión no podrá variar a lo largo de la vida de la hipoteca.

Abonar la hipoteca sin cuenta en la entidad

A pesar de que la cuenta asociada (con o sin comisión de mantenimiento) es una manera habitual de abonar las cuotas hipotecarias y otros gastos asociados, es fundamental saber que no se trata de la única manera de hacerlo.

Existen otras opciones para realizar los pagos de la hipoteca, aquí te detallaremos cada una de ellas:

Por medio de una domiciliación de los pagos en otra cuenta distinta, puede ser con la misma entidad bancaria que nos concedió la hipoteca u otra.

Con transferencias bancarias.

Por medio de un ingreso en efectivo en el propio banco que concede el préstamo hipotecario.

Cancelar una cuenta asociada a la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Si te interesa cancelar una cuenta asociada a la hipoteca, lo más aconsejable es comunicárselo directamente a la entidad bancaria. En otras palabras, debes decirles que estás interesado en cancelar la cuenta que tienes asociada a la hipoteca. Esto, por lo general, se realiza al terminar de pagar la hipoteca, que es cuando estas cuentas ya no tienen ningún sentido. Sin embargo, debes tener en cuenta que, si no se cancelan y nos cobran comisiones de mantenimiento, estas comisiones se continuarán cobrando incluso después de haber terminado de pagar la hipoteca. Por este motivo, es muy importante cancelarlas lo antes posible luego de terminar de abonar la hipoteca.

Por otro lado, si lo que te interesa es cancelar la cuenta asociada a la hipoteca antes de terminar de pagar el préstamo, dependerás de las condiciones del contrato. También en este caso, será necesario comunicárselo a la entidad bancaria. Entonces, el banco te comunicará si existe, o no, la posibilidad de realizar la cancelación. En caso de que el banco diga que si es posible, solicitará una forma de pago para sustituir la cuenta. Esto puede ser, por ejemplo, una cuenta diferente del mismo banco o de otro. En el caso de que no sea posible cancelar la cuenta porque el contrato lo especifica de esa manera, será necesario continuar abonando las comisiones, o bien, buscar la forma de pasar nuestra hipoteca a otro banco. Esta operación se conoce como subrogación de la hipoteca.

Subrogación hipotecaria

Si quieres pasar la hipoteca a otro banco es necesario llevar a cabo la subrogación del acreedor. En otras palabras, consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Para conseguirlo, en primer lugar debemos buscar y comparar diferentes hipotecas de otros bancos. Una vez que hayamos encontrado ofertas atractivas y que logren adaptarse mejor a nuestras necesidades, debemos solicitar la subrogación de nuestra hipoteca.

Para dar inicio a la subrogación deberás pagar la comisión de subrogación, ten en cuenta que nunca será mayor al 0,5% del préstamo. Cuando inicie el proceso de subrogación de la hipoteca, será necesario negociar con la nueva entidad las condiciones. En la negociación es fundamental dejar en claro que no queremos una cuenta asociada a la hipoteca o, al menos que, de tenerla, no tenga asociadas comisiones de mantenimiento.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre tener una cuenta asociada a la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aumentan las solicitudes de adhesión al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios

13 marzo, 2023 No hay comentarios

Nadia Calviño, vicepresidenta primera, comunicó que la banca recibió 9000 solicitudes de adhesión al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad luego de la subida de tipos desde enero.

Código de Buenas Prácticas Bancarias: ¿De qué se trata?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es el Código de Buenas Prácticas. Se trata de un paquete de ayudas para aquellos con problemas para abonar su préstamo hipotecario. Debes cumplir con algunos requisitos, el banco te aplicará varias medidas que disminuirán tu cuota y te permitirán llegar cómodamente a fin de mes. Los bancos que operan en España, en su mayoría, se encuentran adheridos al Código y tienen la obligación de aplicarlo si reúnes las condiciones necesarias.

En la actualidad, hay dos Códigos de Buenas Prácticas:

Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, se encuentra dirigido a las familias vulnerables.

Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, para familias de clase media.

Aumentan las solicitudes de adhesión al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios

Nadia Calviño, vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, afirmó que la banca recibió 9000 solicitudes de adhesión al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad desde el mes de enero debido a la subida de tipos.

Esta cifra fue aportada por Calviño luego de la reunión que mantuvo con los representantes de las asociaciones bancarias, de las asociaciones de consumidores y del Banco de España. Dicha reunión se llevó a cabo con el objetivo de evaluar la evolución de los protocolos y códigos de buenas prácticas para asegurar la atención a los mayores, los servicios bancarios presenciales en zonas rurales.

Calviño ha indicado que, esta cifra de 9000 solicitudes implica multiplicar por 15 el número de solicitudes previas a la media mensual antes de la actualización del Código de Buenas Prácticas, que fue aprobada a finales de noviembre.

Según la vicepresidenta, el Banco de España ha afirmado en la reunión que durante el mes de mayo se tendrán más datos al respecto. Es por este motivo que, la próxima reunión para evaluar la evolución de los protocolos y códigos se llevará a cabo en el mes de junio.

Por otro lado, Calviño aclaró que se trata de unas medidas que se buscan anticipar posibles inconvenientes y que es equilibrado. Ya que al brindar brinda un alivio para aquellas las familias que puedan encontrarse en riesgo debido a la subida alza los tipos, mientras, al mismo tiempo, se mantiene la estabilidad financiera.

Además, según ha anunciado Calviño, las asociaciones bancarias se comprometieron a mantener las libretas de ahorro para los mayores de 65 años. También, han ratificado los máximos responsables de las patronales.

¿Cuáles son las ayudas del Código para familias de clase media?

Si cumples los requisitos, tendrás la posibilidad de elegir entre diferentes ayudas:

Ampliar plazo de devolución: podrás extenderlo hasta por siete años, sin exceder los 40 años en total. De este modo, lograrás que la cuota baje hasta un importe equivalente al que abonabas en junio de 2022.

Congelar por 12 meses la cuota: la cuota se congelará con un importe equivalente al que pagabas en junio de 2022. En esos 12 meses, se bajará el interés de manera que implique una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo hipotecario.

Por otro lado, es posible pasar la hipoteca variable a tipo fijo, de este modo, tus cuotas pasen a ser estables, si bien, será con el interés fijo que te ofrezca la entidad bancaria.

Tienes la posibilidad de solicitar la aplicación de una u otra medida hasta el 24 de noviembre de 2024.

¿Qué documentación debes presentar para acceder al Código de Buenas Prácticas?

Para la solicitud de estas ayudas será necesario presentar ciertos documentos que demuestren que cumples con los requisitos. Aquí va una lista de la documentación que necesitas tener preparada:

Certificados de rentas: debes contar con los certificados de rentas de los miembros de tu unidad familiar del último ejercicio, tendrás que solicitarlo a la Seguridad Social. La entidad bancaria también te puede pedir los certificados de presentación del Impuesto de Patrimonio. Dichos certificados son expedidos la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano equivalente de tu comunidad autónoma.

Copia de las nóminas: deberás presentar la copia de las últimas tres nóminas cobradas por los miembros de tu unidad familiar.

Certificado de cualquier ayuda: puede ser certificado de ayuda, prestación o renta de inserción que perciba cualquier miembro de la unidad familiar.

Libro de familia: o cualquier documento que acredite la inscripción como pareja, tanto si estas casado como si tienes pareja.

Certificado de empadronamiento: deberás presentar el de todas las personas empadronadas en tu vivienda, con referencia a las personas empadronadas a la hora de la solicitud y en los seis meses previos.

Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente: deberá ser de los miembros de la unidad familiar que se encuentren en esa situación.

Certificados de titularidades: deberá ser el de cada miembro de la unidad familiar, dichos certificados son expedidos por el Registro de la Propiedad.

Escritura de compraventa e hipoteca: deberás presentar una copia de la escritura de compraventa de la propiedad y del préstamo hipotecario.

Declaración responsable: en ella, tú y los cotitulares, deben confirmar que cumplen con todos los requisitos para acceder al Código de Buenas Prácticas.

Ten en cuenta que, en caso de que la entidad bancaria ya cuente con alguno de estos documentos, no deberás entregarlo nuevamente.

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