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Aquí te contaremos si te puedes permitir la contratación de una hipoteca media en España. Analizaremos cuál es el monto total y el plazo de devolución de las hipotecas en el país.

Si estás pensando en realizar la compra de tu primera vivienda, es lógico que te preguntes si te puedes permitir una hipoteca media en España. Para saberlo, te contaremos cuál es el costo de una hipoteca media en el país actualmente.

Es importante tener en claro que los montos totales que ofrecen las hipotecas y el plazo depara realizar la devolución del dinero pueden variar dependiendo de las condiciones que te ofrezcan cada banco.

No obstante, considerando todas las opciones, se puede obtener una hipoteca media que resulta muy útil como guía para orientarnos sobre cuánto puede costar la cuota mensual de una hipoteca al día de hoy.

¿Cuánto cuesta la hipoteca media en España?

Los precios totales de los préstamos hipotecarios pueden variar año tras año. Esto dependerá de las condiciones políticas, sociales y económicas del país, la hipoteca media puede aumentar o bajar su precio. Sin embargo, pondremos el foco en la actualidad, en la que una gran cantidad de factores han intervenido de manera notable en el aumento del precio de las hipotecas.

Actualmente, la hipoteca media en España se ubica en 150 000 euros con un plazo de devolución de a 25 años. Esto implica un aumento del 46% si lo comparamos con el precio de una hipoteca media el año pasado.

En otras palabras, la cuota mensual de la hipoteca pasó de ser de 532 euros mensuales, a unos 777 euros. Nos encontramos ante un aumento de un poco más de 200 euros a las cuotas hipotecarias.

Para aquellos que se encuentran dentro de un contrato hipotecario, el aumento se fue haciendo notar de manera paulatina. Sin embargo, si estás pensando en comenzar con un préstamo de este estilo, debes tener una buena economía actual.

Esto se debe, fundamentalmente a que no se trata únicamente de contar con un aproximado de 700 euros mensuales. También será necesario cubrir la entrada del préstamo hipotecario, esto puede ser de un 10% a un 20% del monto total de la hipoteca.

En otras palabras, la entrada de una hipoteca media al día de hoy puede rondar entre los 15 000 o 30 000 euros aproximadamente.

¿Cómo calcular la hipoteca media en España hoy?

Si te estás preguntando cómo hacen las grandes empresas inmobiliarias y los bancos para establecer la media del costo de las hipotecas, aquí te lo explicamos. Para hacerlo, se basan en el euríbor. Se trata de un índice de referencia de la tasa de interés para la mayoría de las hipotecas variables de España. En otras palabras, funciona como un indicador de la media en la que se ubican los tipos de intereses de los préstamos de los bancos. Este índice se actualiza todos los días y nos deja ver cuánto aumentan o bajan los intereses sobre los que se establecen los préstamos hipotecarios.

En abril el euribor mensual ha sido del 3,757%, se trata de un incremento significativo teniendo en cuenta que en noviembre de 2022 se ubicaba en un 2,82%. Por otro lado, un año antes de eso, es decir, noviembre de 2021, estaba en un -0,48%, por lo que realmente ha aumentado en el último año de forma notable.

¿Cómo sé si me puedo permitir una hipoteca media en España?

Saber cuál es el monto total y las cuotas mensuales de la hipoteca media te dará la posibilidad de evaluar si tienes la posibilidad de cubrir este tipo de gasto o no.

Esto quiere decir que, antes de sentarte a investigar sobre las diferentes opciones de préstamos para viviendas que brindan las entidades bancarias de España, es necesario saber cómo se establece la hipoteca media actual.

Con este dato, hay dos puntos que debes analizar de forma personal para saber si te resulta posible o no firmar el contrato de un préstamo hipotecario:

¿Puedes hacer frente al coste de las cuotas hipotecarias?

En primer lugar, es necesario definir si en el futuro, tanto a corto como largo plazo, tendrás la posibilidad de cubrir en tiempo y forma las mensualidades de la hipoteca que hayas seleccionado.

Por ejemplo, si debes abonar un aproximado de unos 700 euros mensuales, debes considerar cuál es tu salario fijo por mes para saber si se trata de un gasto que puedes cubrir sin inconvenientes. Los expertos establecen que no se debe destinar más del 35% del sueldo al pago de préstamos. Entonces, tendrás que hacer esta cuenta dependiendo del dinero que ganas al mes, ya que, si superas este porcentaje, hay grandes posibilidades de que acabes sobre endeudado.

Es por esto que, al día de hoy, una buena opción para poder hacer frente sin inconvenientes a los gastos mensuales hipotecarios, es dividir los gastos entre dos personas. En caso de que una pareja sea propietaria de un préstamo hipotecario, el gasto mensual se dividirá a la mitad, es decir, entre las dos personas.Cuando se trata de una entrada doble de dinero, hacer frente a la mitad de la cuota mensual de una hipoteca es más sencillo, no deberás preocuparte por dejar de cubrir los otros gastos mensuales.

Debes tener ahorros para cubrir la entrada de la hipoteca

Sin lugar a dudas, uno de los puntos más importantes es que debes cubrir por tu cuenta un porcentaje de entrada del préstamo hipotecario. Como máximo, la mayoría de las entidades pueden brindarte el 80% del costo de la vivienda, por lo que deberás ocuparte de pagar el 20% restante. Por otro lado, también deberás cubrir los gastos asociados a la compra de la vivienda, por lo general representan el 12% del coste del mismo. Teniendo en cuenta la hipoteca media actual de España, puede que debas abonar unos 58 000 euros, entre la entrada y la comisión por gastos asociados.

De modo que, hasta no tener ahorrado este monto, tanto de forma individual como en pareja, no tendrás la posibilidad de firmar el contrato de la hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si te puedes permitir una hipoteca una hipoteca media en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Valor del euríbor más elevado que el del IRPH: ¿A qué se debe?

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Valor del euríbor más elevado que el del IRPH: ¿A qué se debe?

20 mayo, 2023 No hay comentarios

Es la primera vez que el valor del euríbor ha superado el del IRPH. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber al respecto, continúa leyendo el artículo.

El valor de abril del índice IRPH, que se utiliza en el país para calcular el interés de una minoría de hipotecas variables, se ha ubicado por primera vez en su historia, por debajo del valor del euríbor, que es el más usado en España para esta finalidad. El IRPH se encuentra en 3,683% mientras que, el valor del euríbor en 3,757%.

Esto resulta sorprendente porque, históricamente, el IRPH se ha ubicado entre uno y dos puntos porcentuales más alto que el euríbor. En otras palabras, tener una hipoteca variable ligada al IRPH siempre ha resultado más costoso que tenerla referenciada al euríbor. Aquí te explicaremos por qué actualmente el valor del IRPH es más bajo que el del euríbor. Sin embargo, antes debemos dejar en claro qué son el euríbor y el IRPH para evitar confusiones.

¿Qué es el euríbor?

Cuando hablamos del euríbor nos referimos al índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas. Este índice, ha reemplazado a otros que resultaron menos eficaces para realizar esta operación inmobiliaria. Es importante resaltar que el euríbor te afectará si vas a contratar una hipoteca a tipo variable. Nunca se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Es por esto que, fluctúa subiendo y bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual que debes pagar. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu banco.

¿Qué es el IRPH?

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice que se usa para calcular el interés de los préstamos hipotecarios variables. El valor del IRPH se modifica todos los meses y es publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su valor representa el interés medio que las entidades bancarias aplican sobre los préstamos hipotecarios que conceden en cada mes. Históricamente, el IRPH se ubicó por encima del euríbor.

¿A qué se debe que el IRPH haya cotizado siempre por encima del euríbor?

En primer lugar, debemos recordar que el euríbor representa el interés medio al que las entidades bancarias se prestan el dinero entre sí. Si un préstamo hipotecario se encuentra ligado a este índice, su interés se calcula al sumar su valor a un porcentaje fijo llamado diferencial. Es por esto que, el interés de la mayoría de las hipotecas variables es de euríbor más X%.

Mientras que, el IRPH representa el interés medio de las hipotecas concedidas en el país. En ese “interés medio” se considera tanto el de las hipotecas variables (el euríbor más un diferencial) como el de las fijas, cuyo tipo siempre ha sido mayor que el de las variables.

Es por esto que el valor del IRPH fue siempre más alto que el del euríbor, ya que abarca la media de los intereses fijos y variables de las hipotecas concedidas en el país. Entonces, su cotización casi siempre fue entre uno y dos puntos porcentuales mayor.

¿Por qué su valor bajó?

Durante los últimos meses, ha tenido lugar una circunstancia que jamás había sucedido. A partir de febrero de 2022, el euríbor se ha disparado, pasando de valores negativos a superar el 3,75%. El interés de los préstamo hipotecarios a tipo fijo también ha aumentado, pero no tanto.

Por otro lado, desde 2020 se contrata una mayor cantidad de préstamos hipotecarios a tipo fijo que variables. En otras palabras, al momento de calcular el IRPH, los tipos fijos tienen más peso que los variables. Y como una gran cantidad de las nuevas hipotecas fijas son más baratas que las variables, el valor del IRPH comenzó a subir de manera más moderada hasta lograr ubicarse por debajo del euríbor.

¿Es más conveniente hipotecarse al IRPH?

Es lógico que, luego de ver el IRPH se encuentra más bajo que el euríbor, te preguntes si es conveniente firmar una nueva hipoteca variable referenciada a este índice o, en caso de que ya tengas una hipoteca referenciada al euríbor, si es hora de cambiar de índice de referencia. La realidad es que, al menos de momento, no se trataría de una buena idea. Aquí te contamos por qué:

Casi ninguna entidad bancaria brinda préstamos hipotecarios vinculados al IRPH. La Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España dice que, el 67,23% de las hipotecas que fueron inscritas en el primer trimestre de 2023 eran a tipo fijo, mientras que, el 32,14% eran variables referenciados al euríbor y el 0,63% restante, de otra modalidad.

Se trata de una situación puntual y nada indica que vaya a mantenerse. El IRPH puede superar nuevamente el euríbor si los bancos encarecen sus tipos fijos o en caso de que el euríbor baje y regresemos a un escenario más similar al de los últimos años.

Los hipotecados al IRPH, históricamente, han abonado más que los referenciados al euríbor. Existe la posibilidad de que eso cambie, sin embargo, no lo podemos saber con certeza. No obstante, la realidad es que aquellos que han tenido este índice no han obtenido ningún tipo de beneficio hasta este momento.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que el valor del euríbor se encuentre más elevado que el del IRPH. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cambiar de titular en un préstamo hipotecario: ¿Cuánto cuesta?

18 mayo, 2023 No hay comentarios

Si te preguntas cuál es el coste de cambiar de titular en una hipoteca y en qué situaciones puede ser posible optar por este proceso, este artículo es para ti.

Cambiar de titular en una hipoteca implica que otra persona se haga cargo de la posición de deudor hipotecario. De este modo, el titular anterior quedará liberado de sus obligaciones. ¿Los bancos permiten que otra persona se haga responsable del pago del préstamo hipotecario? La realidad es que esto dependerá de cuál sea la razón por que se quiera realizar este hecho y otras situaciones que te contaremos a continuación.

Cambiar de titular en una hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Cambiar de titular en una hipoteca es posible. Esto implica una modificación del contrato, particularmente, el cambio de un elemento personal. En términos jurídicos, lleva el nombre de “subrogación hipotecaria” y en este caso puntual se trata de una subrogación del deudor hipotecario.

Una vez aclarado esto, para que la subrogación del deudor pueda tener lugar, será necesario contar con el consentimiento del acreedor. Dicho de otra forma, tendrás la posibilidad de cambiar el titular de un préstamo hipotecario siempre que el banco prestamista lo permita.

Para determinarlo, lo primero que realizará el banco será un estudio de la solvencia del nuevo deudor. La entidad bancaria tiene la posibilidad de rechazar el cambio de titularidad del préstamo hipotecario en caso de que no lo considere viable por motivos de riesgo.

¿En qué situaciones se puede llevar a cabo una subrogación del deudor hipotecario?

Hay diferentes situaciones en las que será necesario realizar el cambio de titular de una hipoteca, los que tienen lugar con mayor frecuencia son los siguientes:

La venta de la propiedad

Entre las situaciones más habituales se encuentra la venta del inmueble sobre el cual pesa una carga hipotecaria. El vendedor deberá descontar del precio lo que le resta por abonar del préstamo hipotecario. Por su parte, el comprador se debe subrogar a la misma, produciéndose un cambio de titular en el préstamo hipotecario. Se trata de una operación muy común cuando se compra una vivienda de obra nueva a un promotor inmobiliario.

No obstante, para que el vendedor de la vivienda quede completamente desligado de la hipoteca, será necesario que haya un pacto en escritura pública y el acreedor preste su consentimiento (expreso o tácito), como lo indica el artículo 118 de la Ley Hipotecaria. De lo contrario, la responsabilidad personal del deudor original no será transmitida, a pesar de que el bien vendido continúe afectado al préstamo hipotecario.

Extinción de condominio

Otra situación en la que es posible el cambio de titular de un préstamo hipotecario es en la extinción de un condominio, con la titularidad de la hipoteca compartida entre los propietarios. Esta opción tiene lugar en casos de separación o divorcio. Se da si uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda. Deberá abonar la parte correspondiente a la otra persona, o bien, por medio de cualquier otro acuerdo. En este caso, el miembro que adquiere los derechos de propiedad también deberá asumir la carga hipotecaria y pasará a ser el único titular de la hipoteca existente.

Para que el otro cónyuge quede desligado se deberá negociar con la entidad prestamista. Ya que deberá analizar si el titular único cuenta con la capacidad necesaria para asumir la carga en solitario. Lo más probable es que el banco solicite un aval y el interés aplicado aumente. El motivo es que el riesgo asumido por el banco aumenta.

El titular fallece

Otro de los casos en los que, por lo general, se lleva a cabo el cambio de titular en una hipoteca es cuando tiene lugar el fallecimiento del deudor. Claramente, sus herederos se quedarán con la propiedad, sin embargo, también con las cargas financieras, siempre y cuando acepten la herencia.

El artículo 661 del Código Civil indica que, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones. En otras palabras, quedan subrogados de manera automática a todas las deudas.

En este caso, la hipoteca pasa a ser parte de la masa hereditaria. Una vez que sea aceptada, se crea una comunidad de bienes hasta que se lleve a cabo la partición definitiva. Luego, tendrá lugar la subrogación a la hipoteca. Generalmente, las condiciones del préstamo hipotecario permanecen inalterables: plazo, intereses, cuotas, gastos, entre otros. La realidad es que, la entidad bancaria no debe exigir garantías extras ni la contratación de productos vinculados si todos los herederos se hacen cargo de la deuda en conjunto. Sin embargo, si se pretende que solo uno o algunos herederos sean los que asuman la titularidad del préstamo, será necesario negociar con la entidad bancaria.

¿Los costes de cambiar de titular en una hipoteca?

El coste más importante por cambiar la titularidad de una hipoteca es la comisión de subrogación de posiciones deudoras, impuesta por el banco. No obstante, se trata de un coste limitado según la normativa en materia hipotecaria.

Dependiendo del tipo de hipoteca contratada (a interés fijo o variable) y el momento en el que se realizó la firma, pueden rondar entre el 0,25% y el 2% del importe que resta amortizar.

Si quieres tener una idea más precisa sobre cuánto dinero cuesta cambiar de titular una hipoteca, será necesario tener en cuenta otros costes que varían según cada supuesto concreto.

¿Cuáles son los otros costes?

Extinción de condominio: si el banco impone una modificación de las condiciones del contrato para poner la hipoteca a nombre de un titular, será necesario llevar a cabo una novación del préstamo y se deberán asumir las comisiones que correspondan. De hecho, es posible que el banco solicite una tasación de la vivienda.

Venta de la vivienda: puede pactarse entre el comprador y vendedor quién se hará cargo de los gastos. Lo más común es que sea el comprador quien se haga cargo de la tasación y el vendedor de la comisión por subrogación de posiciones deudoras.

Cancelación de la hipoteca: otra manera de cambiar el titular en caso de una compraventa es cancelarla y constituir otra a nombre del nuevo deudor. Sin embargo, a pesar de que también se trata de un cambio de titularidad, esta operación no es una subrogación. Cancelar una hipoteca también implica una comisión por amortización anticipada y los gastos de escrituración del nuevo préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de cambiar de titular en una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Derechos y obligaciones hipotecarias: ¿De qué se trata?

17 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los derechos y obligaciones hipotecarias. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los derechos y obligaciones hipotecarias

Los derechos y obligaciones hipotecarias son medidas que afectan a ambas partes de un préstamo hipotecario. Es fundamental conocerlas antes de firmar una hipoteca, es por eso que te contaremos exactamente de qué se trata.

Las dos partes tienen derechos y obligaciones hipotecarias

En un préstamo hipotecario, como sucede con otros productos, hay derechos y obligaciones. Esto significa que, tanto la entidad bancaria como los clientes tienen que cumplir con ciertos requisitos a la hora de formalizar una hipoteca.

Por ejemplo, una de las obligaciones del deudor es la de abonar la hipoteca, se trata de devolverle al banco el dinero que le ha prestado. Por otro lado, uno de los deberes de los acreedores, es informar al cliente de la manera más transparente posible sobre las condiciones del préstamo hipotecario que va a firmar.

Al mismo tiempo, las dos partes cuentan con una serie de derechos. El cliente cuenta con la posibilidad de acogerse a una ayuda en caso de que no pueda pagar la cuota hipotecaria. Mientras que, el banco, tiene el derecho a recibir el dinero que ha prestado. Como podemos ver, los derechos y obligaciones de las dos partes se encuentran entrelazados.

Derechos y obligaciones hipotecarias del acreedor

Derechos

Recibir el dinero: la entidad bancaria presta dinero a un cliente, por ende, cuenta con el derecho de recibirlo de nuevo en el plazo de devolución que fue acordado. En caso de no recibirlo, si el cliente no puede hacer frente a la deuda, el banco tiene la posibilidad de solicitar una ejecución hipotecaria, en otras palabras, un desahucio.

Casa en buenas condiciones: hasta que el inmueble se termina de abonar le pertenece al banco, es decir, éste cuenta con el derecho de exigir al deudor que la mantenga en buenas condiciones. De este modo, si la vivienda vuelve a sus manos, tendrá la posibilidad de venderla al mismo precio que la primera vez.

Obligaciones

Transparencia: por otra parte, su obligación más importante es la de ser transparente. Por lo general, los clientes no están demasiado familiarizados con el mundo de las finanzas, esto significa que, es probable que no comprendan por completo qué es lo que están contratando. Luego de la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 el banco se encuentra obligado a entregar un documento donde se detalla todo lo que se encuentra incluido en la deuda que el hipotecado contrae con la entidad. Por otro lado, el cliente deberá dirigirse a un notario en los siguientes diez días naturales, de este modo se asegurará de que ha comprendido todo a la perfección.

Derechos y obligaciones hipotecarias del deudor

Derechos

Información: uno de los derechos del deudor es el de ser informado de todo lo que va a implicar la firma de una hipoteca. Esto quiere decir que debe comprender si su préstamo es de tipo fijo, variable o mixto, si tiene vinculaciones, comisiones, entre otros.

Cambiar condiciones: también, cuenta con el derecho de cambiar alguna de las condiciones del préstamo con el fin de mejorarlo. Para hacerlo hay diferentes opciones, se trata de la novación hipotecaria, la subrogación por cambio de acreedor y la cancelación de la hipoteca.

Novación hipotecaria: se trata de modificar el préstamo hipotecario dentro de la misma entidad bancaria. Esta opción brinda la posibilidad de ampliar o modificar el plazo de amortización, cambiar el tipo de interés, modificar el importe del préstamo, cambiar su divisa y sustituir avalistas.

Subrogación por cambio de acreedor: en este caso se traslada la hipoteca a otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones. Puede ser una opción si el banco con el que contratamos la hipoteca no tiene intenciones de cambiar las características del préstamo hipotecario actual.

Cancelación del préstamo hipotecario: el nuevo banco nos dará el dinero necesario para saldar la deuda con la entidad bancaria actual y abrir una nueva hipoteca desde cero con ellos. Es otra opción para cambiarnos de banco en el caso de que la subrogación no resulte posible.

Obligaciones

Mantener la vivienda: con respecto a las obligaciones, el deudor debe mantener la vivienda en buenas condiciones hasta que termine de abonar el préstamo hipotecario. Esto se debe a que, una casa en malas condiciones implicaría una pérdida del valor del inmueble, lo que afecta al banco en caso de impago.

Abonar las cuotas hipotecarias: sin dudas, el deudor debe hacerse cargo de las cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, en caso de no tener la posibilidad de hacerlo tiene el derecho de negociar con el banco. Éste nos brindaría diferentes opciones:

Reestructurar la deuda: te permitirá ampliar el plazo de devolución, por ejemplo.

Moratoria hipotecaria: si sucede que no podemos hacer frente al pago de la hipoteca por circunstancias excepcionales, el banco puede establecer un periodo de carencia. En otras palabras, cierto número de meses en los que no tendremos que abonar las cuotas hipotecarias.

Código de Buenas Prácticas: esta opción aplica si el banco este adherido a estas medidas y nosotros nos encontramos dentro de algún colectivo considerado vulnerable, por ejemplo: familias numerosas, monoparentales, entre otras. Aquí se puede contemplar la reestructuración de la deuda, extender el plazo de amortización o reducir las cuotas, entre otras opciones.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los derechos y obligaciones hipotecarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cancelar la hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

16 mayo, 2023 No hay comentarios

Si estás pensando en cancelar la hipoteca este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son los trámites que debes realizar y aclararemos todas tus dudas. Continúa leyendo para enterarte.

Una vez que ha terminado el plazo de tu préstamo hipotecario, o bien, si te interesa vender la vivienda, puedes optar por cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se trata de un paso que no es obligatorio una vez que hayan pasado veinte años a partir de que solicitaste el préstamo hipotecario, excepto en el caso de querer vender la propiedad.

Pasos a seguir para cancelar la hipoteca

Cancelar la hipoteca es una operación jurídica fundamental si buscas que desaparezca la hipoteca de la finca de la propiedad, una vez finalizada la obligación que se garantizaba con ella. Esto puede ser porque se ha terminado de abonar el préstamo hipotecario, o bien, porque la finca fue adjudicada en subasta.

Los diferentes tipos de cancelaciones hipotecarias

Hay dos tipos de cancelaciones hipotecarias diferentes:

Cancelación que se lleva a cabo en el momento en que termina el plazo de la hipoteca y se han abonado todas las cuotas.

La cancelación anticipada, que se realiza antes de que finalice el plazo por el que se concedió y aún resta un capital pendiente de pago.

En el primer caso, las cosas son más sencillas. Una vez abonada la hipoteca, el banco emite un certificado que lo acredita. Esto implica que la hipoteca está cancelada económicamente. Sin embargo, no que figure como tal en el registro de la propiedad, por lo que hay que llevar a cabo la «cancelación registral».

Solicitar certificado de deuda cero en el banco

Para cancelar una hipoteca, deberás solicitar a tu entidad bancaria que expida un certificado, cuyo nombre es: ‘certificado de deuda cero‘. Este documento acredita que has terminado de abonar el préstamo hipotecario. El banco deberá entregarte ese documento de manera gratuita.

Según indica el Banco de España, tienes la posibilidad de realizar tú mismo los trámites necesarios para llevar a cabo la cancelación o bien, encargar a tu banco que te la tramite.

En caso de que optes por pedirle al banco que la tramite, deberás asumir los posibles gastos de gestoría. Por otro lado, la entidad bancaria podrá cobrarte una comisión por el servicio prestado. De todas formas, la entidad deberá informarte antes de los importes que tengas que abonar.

Dirigirse a la notaría

El próximo paso, será dirigirse a una notaría. Cuentas con el derecho de elegir la que tú prefieras. Allí deberás entregar el certificado de deuda cero. El banco no debe cobrarte nada por el trámite de la firma, tampoco por el desplazamiento a la notaría.

Luego, será necesario pedir y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un paso obligatorio y exento de pago.

En caso de que realices este trámite por ti mismo, una vez que tengas la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, ya tienes la posibilidad de dirigirte al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación de la hipoteca.

Pasos a seguir para realizar una cancelación anticipada de la hipoteca

La cancelación anticipada puede tener lugar por dos motivos. Si contamos con el dinero suficiente para pagar el capital que queda por amortizar o si vamos a vender la vivienda que está hipotecada.

Cancelación anticipada de la hipoteca abonando el capital por amortizar

En primer lugar, se debe solicitar el saldo que hay que ingresar a una fecha determinada. Además, deberás llevar a cabo el ingreso correspondiente en esa fecha o antes. Luego, deberás solicitar a la entidad bancaria un certificado de deuda cero, que acredita que la hipoteca está cancelada.

Por último, solo resta hacer el documento notarial que acredita la cancelación y llevarlo al registro.

Cancelación anticipada de la hipoteca por venta de la vivienda

Si se busca cancelar la hipoteca por la venta de la vivienda, lo más común es que tenga lugar en el mismo acto de la venta y se realiza de la siguiente manera:

Se solicita al banco el saldo de la hipoteca a la fecha en que se vaya a realizar la venta. El comprador debe preparar dos cheques bancarios. Uno será para el banco, con destino a la amortización, y otro con el saldo restante hasta completar el precio de venta destinado al vendedor.

Se debe solicitar al banco el certificado de que se ha cancelado la hipoteca, realizar el documento notarial y llevar al registro para la inscripción.

Hoy en día, prácticamente no se usa el cheque bancario. La amortización de la hipoteca y el resto del pago al vendedor, se lleva a cabo por medio de una OMF (Órdenes de Movimiento de Fondos). Se trata de una transferencia vía Banco de España.

Por otro lado, los gastos de la cancelación anticipada son los mismos que en una cancelación normal. No obstante, presenta un posible extra que conviene tener en cuenta. Una gran cantidad de préstamos hipotecarios tienen una cláusula que prevé el pago de una comisión por cancelación anticipada que se deberá añadir como un coste que hay que abonar para realizarla. La comisión se cobra por el capital pendiente de amortización y su porcentaje se encuentra estipulado en le escritura hipotecaria, sin embargo, no puede ser mayor al 1%

¿Por qué es conveniente cancelar la hipoteca en el registro?

Para terminar de cancelar tu hipoteca, tendrás que presentar en el registro la escritura de cancelación y la documentación que acredite la presentación a liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

El Colegio de Registradores deja en claro que la cancelación registral del préstamo hipotecario no es obligatoria, sin embargo, es lo más conveniente.

De hecho, al cancelar la hipoteca en el registro, se deja la propiedad completamente libre de esa carga. De este modo, se posibilita la contratación de un nuevo préstamo hipotecario si así lo deseas.

Además, el valor de una vivienda libre de cargas, a efectos de la solvencia patrimonial de un propietario, es más alto si lo comparamos con el de una finca hipotecada. Esto, sin lugar a dudas, facilita cualquier tipo de operación financiera que te interese llevar a cabo.

Por otro lado, los registradores aseguran que, en caso de que tengas la intención de vender la vivienda, el comprador te exigirá que se encuentre libre de la hipoteca y de otro tipo de cargas.

Cancelar la hipoteca implica el pago de los aranceles notariales por la escritura pública y de los aranceles registrales por su inscripción. En caso de que intervenga algún gestor en la tramitación, sus honorarios profesionales pueden aumentar el coste de la operación.

Mi hipoteca se ha cedido a otro banco: ¿Qué ocurre en este caso?

Es sabido que, un préstamo hipotecario tiene una duración muy extensa y es probable que, durante su vida, la hipoteca haya sido cedida a otra entidad bancaria. De ser así, es lógico que te preguntes a qué banco deberás dirigirte si quieres pedir el certificado de cancelación económica.

En caso de que tu préstamo hipotecario haya sido cedido a otra entidad bancaria, deberás solicitar el certificado a este último. Por otro lado, si la entidad bancaria con la que formalizaste el préstamo hipotecario ha cedido la gestión del recobro de la deuda, será ella quien se ocupe de emitir el certificado de cancelación que corresponda.

Si el banco con el que firmaste el préstamo hipotecario se ha fusionado con otro, deberás dirigirte a la entidad que haya resultado de la fusión para solicitar allí la documentación correspondiente.

Gracias a las fusiones y absorciones que se han llevado a cabo entre entidades financieras durante los últimos años, es probable que se presenten algunas dificultades al momento de obtener la documentación necesaria.

Si quieres dejar de lado los problemas, el consejo del Banco de España es que realices un control adecuado de tus productos bancarios. Por otro lado, también recomienda que gestiones la tramitación registral de tu préstamo hipotecario en el momento en el que termines de abonar la deuda que corresponda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cancelar la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Ley de Segunda Oportunidad: ¿Cuáles son las deudas que permite cancelar?

15 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué deudas se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La Ley de la Segunda Oportunidad

Cuando hablamos de la Ley de Segunda Oportunidad nos referimos a un procedimiento legal por medio del cual es posible cancelar deudas a personas físicas en situación de insolvencia. Se trata de una ley pensada para que particulares y autónomos que no tengan la posibilidad de hacer frente a sus obligaciones de pago logren eliminar total o parcialmente sus deudas. Esto, les dará una nueva oportunidad de comenzar de cero.

Para acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad, será necesario cumplir con una serie de requisitos. Se trata de un procedimiento regulado por la Ley 25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad y reducción de carga financiera.

¿Quién tiene la posibilidad de acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad?

La Ley de la Segunda Oportunidad va dirigida, fundamentalmente, a los ciudadanos particulares y los autónomos. Las condiciones o requisitos que se deben cumplir para poder comenzar el proceso son las siguientes:

Declarar el estado de insolvencia actual o inminente.

No ser declarado culpable en el concurso.

La obligación total de las deudas no puede ser mayor a los 5 millones de euros.

No haberse acogido a la Ley de Segunda Oportunidad en los diez años anteriores.

No haber sido condenado por delitos económicos o falsedad documental en los diez años previos.

La buena fe del deudor.

Para acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad, se deben ceder todos los bienes y activos, dejando a un lado los que son imprescindibles para el desarrollo de la actividad profesional. Por ejemplo, si se trata de taxis, camiones, maquinaria industrial, local comercial, entre otros.

Una vez liquidados, o bien vendidos los bienes del deudor, se procederá a solicitar la exoneración o cancelación de las deudas al juzgado que corresponda.

Si bien la Ley de Segunda Oportunidad brinda la posibilidad de ponerse al día a aquellas personas que tienen una situación financiera complicada, no todos los tipos de deuda pueden ser cancelados por esta vía. Por este motivo, te contaremos cuáles son las deudas que se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad.

Las deudas que permite cancelar la Ley de Segunda Oportunidad

La realidad es que, por medio de la Ley de Segunda Oportunidad es posible cancelar una gran cantidad de deudas, sin embargo, también existen algunas excepciones que conoce este mecanismo.

Entre las deudas que es posible eliminar con la Segunda Oportunidad se encuentran aquellas derivadas de: préstamos personales, microcréditos, tarjetas de crédito, facturas, proveedores, entre otras.

Por otro lado, es necesario resaltar que desde la última reforma de esta ley, es posible cancelar deudas con la Seguridad Social y con Hacienda, con un límite de 10 000 euros por cada uno de estos organismos. Esto significa que, es posible aliviar hasta 20 000 euros en total con las dos administraciones.

Deudas que no es posible cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad

Como ya mencionamos, hay ciertas excepciones en las deudas que se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad. Se trata de las deudas que figuran en el artículo 489 de la Ley 16/2022, de 5 de septiembre:

Deudas por responsabilidad civil extracontractual, por muerte o daños personales, e indemnizaciones derivadas de accidente de trabajo y enfermedad profesional.

Deudas por alimentos. En este caso, cabe destacar que se trata de las pensiones de alimentos derivadas de procesos de separación, divorcio y nulidad. Es importante no confundir con la pensión compensatoria.

Deudas por responsabilidad civil derivada de delito.

Las deudas por salarios que correspondan a los últimos 60 días de trabajo efectivo realizado antes de la declaración de concurso en cuantía no superior al triple del SMI, y los que se hayan devengado en el procedimiento, siempre que su pago no hubiera sido asumido por el FOGASA.

Deudas por créditos de Derecho público. Sin embargo, las deudas cuya gestión recaudatoria sea competencia de la Agencia Tributaria podrán exonerarse hasta 10 000 euros. Para los primeros 5000 euros de deuda la exoneración será completa, y a partir de esta cifra la exoneración será del 50% de la deuda hasta el máximo indicado. De la misma manera, las deudas por créditos en Seguridad Social podrán ser exoneradas por el mismo importe y en las mismas condiciones.

Deudas por multas derivadas de condenas en procesos penales y por sanciones administrativas graves.

Las deudas por costes y gastos judiciales derivados de la tramitación de la solicitud de exoneración.

Deudas con garantía real, por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo que establece esta ley.

Por otro lado, el juez tendrá la posibilidad de declarar, de forma excepcional, que no son total o parcialmente exonerables deudas diferentes a las anteriores cuando sea necesario para evitar la insolvencia del acreedor afectado por la extinción del derecho de crédito.

¿Es posible cancelar la deuda hipotecaria con la Ley de Segunda Oportunidad?

La deuda por el impago de la hipoteca no se encuentra dentro del ámbito de la Ley de Segunda Oportunidad. No obstante, la realidad es que es posible cancelar, por medio de este mecanismo, la deuda que queda si, una vez ejecutada la vivienda, no se ha logrado obtener el dinero necesario para saldar la deuda en su totalidad.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las deudas que permite saldar la Ley de Segunda Oportunidad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Aval del Gobierno del 20% a hipotecas para jóvenes y familias con menores

12 mayo, 2023 No hay comentarios

Entérate todo sobre el aval del Gobierno de un 20% a hipotecas para jóvenes menores de 35 años y para familias con menores. Te contaremos cuáles son las condiciones y requisitos esta nueva ayuda.

Aval del Gobierno de España: ¿De qué se trata?

Este aval del Gobierno busca brindar una ayuda a aquellos jóvenes menores de 35 años y familias con hijos menores, para que puedan acceder a la compra de su primera vivienda. El Gobierno ofrece un aval de hasta el 20% del importe de la propiedad, esto te permitirá obtener una financiación de hasta el 100% del préstamo hipotecario. Por otro lado, ese aval podrá alcanzar hasta el 25% para la compra una casa o piso con certificado energético D o superior.

Habitualmente, las entidades bancarias ofrecen una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda. Esto significa que debes aportar el 20% que resta para abonar esa entrada, además de un 10% para gastos e impuestos. Con esta ayuda, el banco puede financiar hasta el 100% de la compra sin correr riesgos.

A pesar de que la ley aún no ha sido aprobada, el Gobierno aseguró que lo hará lo antes posible. Si tienes menos de 35 años o tienes hijos menores de edad, y buscas comprar tu primera vivienda, lo ideal es que comiences a comparar la oferta hipotecaria. Ten en cuenta que incluso con el aval del 20%, será importante negociar para acceder a las mejores condiciones e intereses del préstamo hipotecario.

¿Quién brindará los avales públicos del 20%?

Pedro Sánchez afirmó que estos avales públicos serán concedidos por medio del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Se trata del organismo público que depende del Gobierno que concede avales a empresas, entidades y actualmente, a particulares.

Requisitos para obtener el aval del 20% para jóvenes y familias con menores

Para acceder a los avales del 20% de la hipoteca será necesario cumplir con ciertos requisitos:

Ser menor de 35 años o familias con hijos menores

Ingresos menores a 37 800 euros anuales. Ese importe aumenta en 2520 euros por cada menor a cargo y en un 70% adicional en caso de que la familia es monoparental.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, aseguró que los avales del ICO se encontrarán limitados a viviendas con un valor máximo, esto variará según la comunidad autónoma en la que se ubiquen. Ese límite máximo tiene será definido en los próximos meses.

Precio máximo que podrá costar un piso con hipoteca avalada por el Gobierno

Entre las condiciones para acceder a esta ayuda se encuentra la de no cobrar unos ingresos mayores a 37 800 euros o más si tienes hijos a cargo. En este punto, te preguntarás qué vivienda te podrás permitir con este salario y el aval, eso variará según tu perfil. Aquí veremos el precio máximo que podría tener la vivienda dependiendo de tu situación familiar.

Si eres un joven menor de 35 años, el precio máximo de la vivienda será de hasta 157 334 euros. En caso de una pareja de jóvenes de menos de 35 años el precio máximo será de 314 668 euros.

Para una familia con un hijo menor a cargo, será de hasta 326 827 euros. Si la familia tiene dos hijos menores a cargo el máximo será de 338 585 euros.

Estos precios máximos se calcularon considerando que el límite salarial de 37 800 euros es bruto, que puedes dedicar un máximo del 30% de tus ingresos al pago de las cuotas hipotecarias y que la hipoteca tendrá un interés medio del 3,5% y un plazo de devolución de 30 años.

¿Cómo solicitar el aval del Gobierno?

Esta ayuda se deberá solicitarse directamente al banco con el que se tramite el préstamo hipotecario. Actualmente, aún no se sabe en qué momento podrán tramitarse las peticiones, sin embargo, la ministra Raquel Sánchez ha anunciado que podrán pedirse los avales del ICO hasta el 31 de diciembre de 2025.

Las condiciones las hipotecas con aval del Gobierno

Hasta el momento solo se sabe que el importe máximo de las hipotecas con aval estatal del 20% no podrá ser mayor al 100% del valor de la vivienda financiada. Con respecto al resto de condiciones, aún no se sabe si los bancos ofrecerán préstamos más caros o más baratos que los que conceden al día de hoy con una financiación de hasta el 80%. No obstante, si consideramos que el Gobierno garantizará la devolución del 20% del importe, lo más lógico sería que las condiciones de estas hipotecas no serán peores.

Ten en cuenta que, como el préstamo hipotecario tendrá un importe más alto, las cuotas que deberás abonar serán más caras que si se te financia el 80% de la compra.

Para la compra de una vivienda de 200 000 euros con una hipoteca al 3% a devolver en 30 años. Sin el aval, deberás abonar el 20% de la compra con tus ahorros, la hipoteca será de 160 000 euros y sus cuotas, de 680 euros. Sin embargo, con el aval del 20%, el préstamo será de 200 000 euros y las cuotas serán de 855 euros.

Algunas comunidades autónomas ya ofrecen ayudas similares

Hoy en día, algunas comunidades autónomas ya ofrecen avales públicos sobre hipotecas para jóvenes y otros colectivos. Con respecto a esto, la ministra de Educación y Formación Profesional afirmó que estos avales se complementarán con el del ICO y se sumarán a él. De modo que, si en una comunidad se brinda un aval de hasta el 15%, se le podrá sumar el del Gobierno para acceder a una hipoteca avalada al 35% por la autonomía y el Estado.

Pros y contras del aval del Gobierno

Por un lado, habrá una mayor cantidad de jóvenes y familias que tengan la posibilidad de acceder a una vivienda. Al no necesitar contar con ahorros del 20% del precio de la vivienda, aunque sí los gastos de compraventa, probablemente se lleven a cabo más compraventas.

Además, podría bajar la demanda de pisos o casas en alquiler. Si hay más personas con capacidad para comprar una vivienda, la demanda de viviendas para alquilar puede bajar, lo que implicaría una posible rebaja en el precio de los alquileres.

Sin embargo, los beneficiarios de la ayuda deberán abonar unas cuotas más costosas. Al financiar toda la compra, las mensualidades serán más elevadas que si se aporta una entrada del 20% o más.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el aval del gobierno para ayudar a los jóvenes y a familias con menores a cargo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las nuevas hipotecas se encuentran atravesando su peor trimestre en tres años

11 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la situación de las nuevas hipotecas. Según los datos que fueron aportados por el Banco de España, el número de nuevas hipotecas se ubicó en 13 438 millones de euros. Esto implica, sin lugar a dudas, un descenso del 15% interanual. El saldo vivo ha caído por octavo mes consecutivo. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Los datos del Banco de España

El Banco de España es una entidad de derecho público que desarrolla en el país la función de banco central nacional. Por otro lado, también tiene asignada la supervisión del sistema bancario español y la de otros intermediarios financieros que operan en España.

El principal objetivo del Banco de España es conseguir la estabilidad de los precios y la estabilidad financiera, favoreciendo con esto el crecimiento económico estable. Por otro lado, contribuye con su análisis a la formulación de otras políticas económicas.

El Banco de España también se encarga de recopilar, elaborar y publicar un amplio conjunto de estadísticas económicas y financieras vinculadas con las funciones que tiene encomendadas en la Ley de Autonomía y como miembro del Sistema Europeo de Bancos Centrales (SEBC) y, además, las que establece el Plan Estadístico Nacional. Se trata de una actividad que se desarrolla siguiendo los principios que establece el Compromiso público sobre estadísticas europeas del SEBC.

¿Cuáles son los datos del Banco de España sobre la firma de nuevas hipotecas?

Los datos sobre el volumen de firma de nuevas hipotecas que fueron publicados por el Banco de España dejan ver que, el mercado hipotecario, cerró el mes de marzo con el peor trimestre registrado desde el tercer trimestre de 2020.

Para ser más exactos, las nuevas hipotecas para la compra de viviendas que fueron concedidas durante el primer trimestre fueron de 13 438 millones de euros. Todo esto implica un descenso del 15% si lo comparamos al volumen concedido hace un año.

La generación de nuevas hipotecas no ha logrado compensar las amortizaciones, que llegaron a los 19 197 millones de euros. Es por esto que, el saldo vivo al cierre de marzo fue de 505 193 millones de euros. Esto quiere decir que, hay un descenso neto de la cartera hipotecaria española de 5759 millones de euros con respecto a los 510 957 millones del mes de diciembre.

¿Qué es el saldo vivo hipotecario?

Cuando hablamos de saldo vivo nos referimos al resultado de restar al importe de las nuevas hipotecas concedidas, las amortizaciones de las hipotecas ya finalizadas. En otras palabras, las que ya se terminan de abonar.

El saldo vivo de las hipotecas en España lleva ocho meses en contracción, llegando en marzo a su peor nivel desde febrero de 2021. Por otro lado, la cartera aún se encuentra lejos de los más de 650 000 millones que alcanzaron en 2010, en el marco de la crisis financiera y la burbuja inmobiliaria de esos años.

El mes de marzo cerró con nuevas hipotecas por valor de 5340 millones, lo que implica una mejora del 33,7% si lo comparamos con el mes anterior, se trata de 1344 millones más en términos absolutos. Con respecto a marzo de 2022, el descenso fue del 17,8%.

Plazos de vencimiento en marzo

Por plazo de vencimiento en marzo, la mayoría de las operaciones, un 46,3%, fueron firmadas con un plazo de vencimiento mayor a los 10 años, lo que equivale a 2474 millones de euros. Por otro lado, los préstamos hipotecarios que fueron concedidos con vencimientos de entre 1 y 10 años se ubicaron en 1494 millones de euros, se trata del 28% del total. El 25,7% de las hipotecas que fueron concedidas se llevaron a cabo con un plazo menor a un año, ubicándose en 1373 millones.

El precio de las nuevas hipotecas

Con respecto al precio de las nuevas hipotecas, el tipo de interés medio ponderado dejando de lado los gastos conexos (TEDR) de las nuevas operaciones, fue del 3,54% en su media ponderada. De este modo, son los mayores tipos para los plazos más cortos. Por otro lado, para los plazos que superan los 10 años, se ubicó en el 3,12%, se trata de 15 puntos básicos más que en enero. En marzo de 2022, los préstamos hipotecarios de más de 10 años se firmaban a un tipo medio del 1,39%.

Este aumento implica un abultado encarecimiento para el precio de los préstamos hipotecarios. Con un tipo fijo efectivo del 1,39%, un préstamo hipotecario de 150 000 euros a devolver en 30 años y sin llevar a cabo amortizaciones anticipadas, implica un desembolso de 33 528 euros de intereses. Con un tipo del 3,54%, el pago por intereses aumenta hasta alcanzar unos 81 177 euros.

Por otro lado, con respecto al tipo medio ponderado de los saldos vivos, se ubicó en el 2,70%, se trata de 18 puntos básicos más que en el mes de febrero. Si lo comparamos con el de hace un año, el tipo medio se ha elevado en 1,58 puntos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación que atraviesan las nuevas hipotecas en España que atraviesan su peor trimestre en tres años. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Análisis de riesgo hipotecario: ¿Qué puntos observan los bancos?

9 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los puntos que pueden afectar al análisis de riesgo hipotecario. Continúa leyendo para enterarte.

Análisis de riesgo hipotecario

Es fundamental saber cuáles son los principales puntos que pueden afectar al análisis de riesgo hipotecario. De este modo, tendrás la posibilidad de mejorarlos y negociar un préstamo hipotecario con buenas condiciones que se adapten mejor a tus necesidades.

Tu calificación crediticia es muy importante a la hora de definir tu perfil de riesgo hipotecario. Sin embargo, una hipoteca cuenta con características propias, por ejemplo si es a largo plazo, por importes altos, existe una garantía real, entre otros. Esto significa que requiere un mayor compromiso por parte de la entidad bancaria. Es por esto que, los bancos establecen unos criterios para realizar el análisis de riesgo propio para este tipo de operaciones.

Riesgo hipotecario: ¿Qué es?

Cuando hablamos del riesgo hipotecario nos referimos a las probabilidades de que tenga lugar un caso de impago de las cuotas de una hipoteca. En resumen, es un tipo de riesgo de crédito, no obstante, su principal característica es que en el contrato media una garantía de hipoteca.

Dicho de otra forma, en una hipoteca el riesgo de pérdida por impago es más bajo. Sin embargo, no se elimina del todo y esto implica problemas para la entidad prestamista.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. En caso de que se dé un caso de impago en un préstamo hipotecario, el acreedor tiene la posibilidad de efectuar la ejecución hipotecaria.

Si la vivienda en cuestión sale a subasta y no hay ningún postor, según la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 671) hay dos opciones:

Opción uno: en caso de que no sea una vivienda habitual, el acreedor tiene la posibilidad de reclamar la adjudicación por importe del 50% del valor por el que el bien ha salido a subasta.

Opción dos: si es una vivienda habitual, la entidad bancaria puede reclamar la adjudicación por importe igual al 70%. En caso de que la cantidad que se debe resulte ser más baja que ese porcentaje, será el 60%.

Ahora, la entidad bancaria tiene la vivienda y debe ponerla en venta. Por otro lado, el prestatario continúa debiendo las cantidades restantes.

¿Qué sucede si el banco no puede vender la propiedad?

La realidad es que, a pesar de todo esto, continúa existiendo un riesgo de pérdida por impago de un préstamo hipotecario. Esto se llama riesgo hipotecario y te afecta de manera directa, ya que determina si una hipoteca te será concedida y cuáles serán las condiciones. Cada cliente del banco tiene un perfil de riesgo hipotecario.

¿Qué criterios utiliza el banco para realizar el análisis de riesgo hipotecario?

Entonces, además de la garantía hipotecaria, la entidad bancaria deberá realizar un análisis de riesgo hipotecario, es decir, de posibilidad de impago de las cuotas. Se trata de un análisis de operaciones de crédito propio para los préstamos hipotecarios.

Los factores que intervienen en el análisis de riesgo hipotecario suelen ser iguales para todos los bancos. En resumen, se trata de elementos objetivos: ingresos, deudas, situación personal del solicitante, entre otros.

No obstante, la dureza con la que se aplican y la importancia que le da a cada uno de ellos variará dependiendo de la política de riesgos hipotecarios de cada banco. Que la política de riesgo hipotecario de una entidad sea más o menos flexible variará según el tamaño del banco, la organización, los recursos, la capacitación de sus gestores, los objetivos de crecimiento, entre otros.

Sin embargo, para decidir si dan el visto bueno o no un préstamo hipotecario y cuáles son las condiciones de la misma, siguen los siguientes puntos.

Tu historial de crédito y posición en la entidad: si eres cliente del banco, ya cuenta con información interna. En caso de que no seas cliente de una entidad bancaria, no cuentas con un historial, esto hará que resulte más complicado acceder a una hipoteca. Por otro lado, si eres cliente, pero tienes un historial de crédito negativo, también resultará más difícil su concesión. De hecho, en caso de ser concedida, será con unas condiciones más desventajosas para ti. En este caso son fundamentales, el cumplimiento de las obligaciones de pago anteriores, domiciliación de nómina, productos que mantienes con el banco, saldo medio de la cuenta, entre otros. Si el banco te valora como cliente, será más flexible con el resto de elementos de análisis de riesgo hipotecario.

La edad: un préstamo hipotecario es una operación financiera a largo plazo. Es por esto que, las entidades no conceden una hipoteca a usuarios que tengan una edad muy avanzada. Por lo general, la mayoría de los bancos exige que la hipoteca sea amortizada antes de cumplir los 75 años. De hecho, hay algunas entidades que rebajan esta edad. Sin lugar a dudas, a mayor edad, menor será el plazo de amortización máximo al que puedan acceder. Mientras más bajo sea el plazo, el valor de las cuotas aumenta y esto genera mayores posibilidades de entrar en conflicto con la capacidad máxima de endeudamiento del cliente.

Solvencia y estabilidad económica: se trata de los puntos de análisis de riesgo hipotecario más relevantes. El banco quiere saber cuál es tu nivel de ingresos netos y si serán estables. También considerarán tu capacidad de devolución, resulta ventajoso contar con otros bienes que acrediten una solvencia sólida. Es por esto que, generalmente, el banco solicita documentación laboral y financiera, por ejemplo: el contrato, vida laboral, justificantes de otros ingresos adicionales, escrituras de otras propiedades, entre otros. Es importante resaltar que la cuota de la hipoteca no debe ser mayor al 30% de los ingresos netos, sin contar los gastos fijos mensuales. Es buena idea que preparar toda la documentación actualizada al momento de solicitar la hipoteca. También, es aconsejable contactar con un asesor hipotecario para llevar a cabo esta tarea y las negociaciones.

Préstamos con otros bancos

De la misma manera que los bancos analizan tus ingresos, gastos, estabilidad laboral y los activos que tienes en propiedad, te solicitarán los recibos de otros préstamos para saber cuál es tu capacidad de endeudamiento.

Ten en cuenta que los bancos pueden comprobar la información. Solo contactan con la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), esto les permite saber si tienes préstamos abiertos con otros bancos.

De la misma manera, será necesario tener al día tus otras cargas financieras. Si estás registrado en un fichero de morosidad, es poco probable que la hipoteca sea aceptada, ya que el riesgo hipotecario aumenta significativamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el análisis de riesgo hipotecario que realizan los bancos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La comisión de apertura de la hipoteca: ¿Cómo reclamarla?

8 mayo, 2023 No hay comentarios

En el siguiente artículo te contaremos todo lo que necesitas saber para reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca en caso de que sea considerada abusiva. Continúa leyendo para enterarte.

¿Qué es la comisión de apertura en un préstamo hipotecario?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de la hipoteca. Se trata de un cargo que las entidades bancarias acostumbran a cobrar a la hora de conceder una hipoteca. Esta comisión sirve para cubrir los gastos administrativos y de gestión vinculados a la apertura del préstamo en cuestión. Se trata de una comisión que, por lo general, ronda entre el 0,5% y el 1% del valor total del préstamo hipotecario. Esto significa que puede representar una cantidad importante de dinero. Por ende, por la compra de un inmueble de 150 000 euros la comisión de apertura de la hipoteca será de, aproximadamente, 1125 euros.

La comisión de apertura del préstamo hipotecario debe ser abonada por el cliente hipotecado, por imposición de la entidad bancaria para conceder el préstamo. El problema es que, en algunos casos, no se informa de manera clara al cliente de su existencia, su cuantía, y con qué servicio real se corresponde.

Reclamar la comisión de apertura de la hipoteca

Al momento de comprar una vivienda, debemos hacer frente a dos tipos de gastos diferentes, nos referimos a los gastos de compraventa y de la formalización del préstamo hipotecario. Es por este motivo que, lo más aconsejable es contar con un mínimo del 10% del valor de la propiedad ahorrado para destinarla a estos gastos.

Sin embargo, la reforma de la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 estableció que, de los costes de formalización de la hipoteca, el cliente únicamente debe hacerse cargo de los gastos de tasación. Lo que resta, es decir, gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, debe pagarlo la entidad bancaria en cuestión.

En otras palabras, el cliente dejará una mayor cantidad de dinero en los gastos de compraventa que en los de la formalización del préstamo hipotecario.

La comisión de apertura de la hipoteca

Otro de los gastos a la hora de solicitar una hipoteca es la comisión de apertura de la hipoteca. Por lo general, se diferencia de los mencionados anteriormente porque no se cobra en todos los bancos. No obstante, en marzo de este año el Tribunal Superior de Justicia Europea (TJUE) publicó una sentencia en la que se detallaba que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede ser abusiva cuando su redacción no sea comprensible o bien, si el cobro es injustificado. En otras palabras, los clientes que lo hayan abonado tienen la posibilidad de reclamar este coste.

En este punto, es lógico que te preguntes cómo realizar la reclamación. Lo primer que se debe tener en cuenta es que, el plazo para los gastos de formalización de la hipoteca y la comisión de apertura no es el mismo. En el caso de la formalización de la hipoteca, hay una caducidad de 5 años a partir de que fue aprobada la Ley del Crédito Inmobiliario en 2019. Por otro lado, para la comisión de apertura, no hay una fecha, en otras palabras, es posible reclamarlo cuando lo creas oportuno.

¿Cómo reclamar la comisión de apertura de la hipoteca?

Gracias a la sentencia que fue emitida por el TJUE, ahora existe la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de nuestra hipoteca. Para hacerlo, será necesario seguir una serie de pasos, aquí te explicaremos cuáles son:

Revisar los documentos del préstamo hipotecario: en primer lugar, debemos buscar el apartado en donde se menciona la comisión de apertura, es importante analizarlo con detalle. En caso de que no se encuentre explicado de una manera clara, o bien, si se ha cobrado sin justificación, podemos decir que se trata de una comisión de apertura abusiva.

Ponerse en contacto con un abogado: a pesar de que nosotros consideremos que la reclamación es viable, es fundamental que lo vea también, una persona especializada.

Llevar a cabo la reclamación ante el banco: será necesario realizar un escrito en el que detallamos las causas por las que consideramos que la comisión de apertura que nos cobró la entidad bancaria es abusiva. Además, se deben adjuntar los documentos de la hipoteca.

Una vez que se haya realizado este trámite, se debe esperar una respuesta por parte de la entidad bancaria. En caso de que el banco no dé respuesta o se no acepte realizar la devolución del importe de la comisión de apertura, será necesario dirigirnos a los tribunales.

Un punto fundamental es que el abogado que se encargó de asegurar que nuestra comisión de apertura es abusiva nos acompañe durante todo el proceso. De este modo, podremos evitar cualquier tipo de inconvenientes.

La solución más favorable para el consumidor

Por otro lado, la sentencia del TJUE indica que «en caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor». En otras palabras, esto significa que desde la justicia se intentará buscar la solución que resulte más favorecedora para el consumidor.

En resumen, en caso de que en nuestro préstamo hipotecario tengamos una comisión de apertura y consideremos que podría ser abusiva, lo ideal es comenzar con el proceso cuanto antes. A fin de cuentas, la realidad es que abonamos una suma de dinero que no teníamos que haber desembolsado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de reclamar la comisión de apertura de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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