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Aquí te contaremos cuáles son los motivos por los que se ha disparado la cancelación de hipotecas en el último tiempo. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Cancelación de hipotecas

Es sabido que el mercado hipotecario lleva ya varios meses estancado. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que, la cantidad de préstamos hipotecarios sobre viviendas que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad se redujo cerca de un 20% durante el mes de abril en 2023, si lo comparamos con el mismo período del año pasado. Sin embargo, el informe del INE también nos brinda otro dato muy importante. Nos informa que, la cancelación de hipotecas en el Registro aumentó un 2,45% interanual y sumó un cuadrimestre completo con aumentos.

Incluso, durante los últimos tres meses, en el Registro fueron inscritas más cancelaciones hipotecarias que nuevas hipotecas para la compra de viviendas. En otras palabras, hoy en día se liquidan más préstamos hipotecarios que los que se contratan. Aquí te contaremos a qué se debe este fenómeno.

¿Cómo cancelar la hipoteca registralmente?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es una cancelación registral. Es cierto que, cuando se finaliza el pago de un préstamo hipotecario, tanto por abonar la última cuota como por una amortización anticipada, la deuda desaparece. No obstante, la realidad es que el préstamo hipotecario todavía figura como carga sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si quieres que esta carga desaparezca, es necesario llevar a cabo un trámite llamado cancelación o levantamiento registral.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística nos dejan ver que, entre enero y abril de este año fueron registrados unos 147 465 levantamientos. Esto es un 8,14% más si lo comparamos con el mismo período del año anterior. Se trata de un dato que resulta muy llamativo, ya que este número es mayor a la de los nuevos préstamos hipotecarios que fueron inscritos en el Registro de la Propiedad. Según el INE, en el primer cuadrimestre de 2023, fueron inscritas 136 570 nuevas hipotecas.

¿Cómo afectó la subida de tipos a la cancelación de hipotecas?

Sin lugar a dudas, la subida de tipos pudo tener mucho que ver en este asunto. La realidad es que no es posible saber a ciencia cierta cuáles son todos los motivos que llevaron a esos casi 150 000 hipotecados a cancelar su préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, podemos analizar cuáles fueron los motivos más probables:

Ha llegado a su fin el plazo de una gran cantidad de hipotecas que fueron firmadas en la burbuja inmobiliaria. Durante la primera década de los años 2000, tuvo lugar en España un boom de contratación de préstamos hipotecarios. Muchos de estos préstamos se están terminando de abonar en este momento, esto puede ser uno de los motivos del aumento de las cancelaciones de hipotecas.

Por otro lado, es una realidad que una gran cantidad de clientes a los que ya no les quedaba demasiado tiempo de hipoteca optaron por liquidarla para evitar así la subida de tipos. El euríbor ha aumentado significativamente durante los últimos meses, esto ha generado un encarecimiento del interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. Es por esto que, aquellos hipotecados que cuentan con la posibilidad de liquidar la totalidad de su deuda antes de tiempo para esquivar ese aumento de intereses, lo hagan sin pensarlo.

Muchos hipotecados optaron por refinanciar su crédito con un nuevo préstamo hipotecario para mejorar sus condiciones. También, es muy probable, que una gran cantidad de clientes hayan llevado a cabo esta refinanciación para bajar su interés, o bien, para pasarse de un tipo variable a uno fijo o mixto.

Tampoco debemos dejar de lado a aquellas personas que han vendido su vivienda hipotecada, puede ser para mudarse a otra casa o porque ya no podían abonar el préstamo hipotecario. Esa deuda liquidada también ha contribuido, sin lugar a dudas, al aumento de cancelaciones registrales.

¿Estás pensando en cancelar tu préstamo hipotecario?

Es probable que hayas llegado a este artículo porque estás pensando en la opción de cancelar tu hipoteca este año. Esto puede ser porque ya te quedan pocas cuotas hipotecarias por abonar, o bien, porque te interesa dejar atrás la deuda para evitar la subida de tipos. En ese caso, lo más aconsejable es tener en claro algunos puntos importantes:

En caso de que canceles tu préstamo hipotecario antes de tiempo, deberás pagar la comisión por amortización anticipada que figura en la escritura. Sin embargo, si tu interés es a tipo variable, la entidad bancaria no tendrá la posibilidad de cobrarte esta comisión. De ese modo lo establece el Real Decreto-ley 19/2022, válido durante este año.

El proceso de cancelación registral te costará un poco más si se lo encargas a tu entidad bancaria. Por lo general, el banco te cobrará entre 1000 y 2000 euros por la gestión, que resulta bastante más dinero si lo comparamos con el que deberías abonar si optas por contratar una gestoría independiente, o bien, si llevas a cabo los trámites por tu propia cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el aumento en la cancelación de hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Puedo vender una vivienda si no terminé de pagar la hipoteca?

En Hipotecas

¿Puedo vender una vivienda si no terminé de pagar la hipoteca?

7 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo vender una vivienda si aún no has terminado de pagar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Es posible vender tu vivienda si todavía no terminas de pagar la hipoteca, aclararemos todas tus dudas al respecto y te brindaremos la información necesaria para saber cuál es el proceso de venta. Únicamente será necesario tener en claro algunos puntos, por ejemplo, cuánto cuestan los gastos de compra-venta, cuáles son requisitos para realizar este proceso, cuánto tiempo llevará, entre otros.

¿Es posible vender mi vivienda si no terminé de pagar la hipoteca?

Claro que es posible vender tu vivienda sin terminar de pagar la hipoteca. De hecho, se trata de un proceso bastante habitual hoy en día. Es bastante similar a comprar una vivienda libre de todo gravamen, en otras palabras, completamente pagada.

Los últimos datos sobre ventas de viviendas indican que, el 74% de aquellos que optaron por comprar un inmueble, necesitaron solicitar un préstamo hipotecario para hacerlo. Hipotecarse es tan común, como vender una vender hipotecada.

Por otro lado, para los compradores, que una vivienda esté hipotecada puede resultar ventajoso. Esto se debe a que el precio de venta baja de manera significativa si lo comparamos con las viviendas nuevas o libres de carga.

Pasos a seguir para vender una vivienda hipotecada

Hay dos maneras de vender tu vivienda sin terminar de pagar la hipoteca:

Cancelar el préstamo hipotecario con el dinero de la venta

Se trata de la manera más habitual de vender una vivienda hipotecada. Para conseguirlo será necesario pedir al banco, con el que tienes la hipoteca, que te brinde el certificado de deuda pendiente.

Este certificado nos deja ver cuánto se ha pagado, cuánto resta abonar y cuánto serán los gastos de cancelación del préstamo hipotecario. Además, será necesario completar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Si el precio de la vivienda es mayor al monto adeudado por el préstamo hipotecario, el comprador emite dos cheques. Uno será por el monto total de la hipoteca además de los gastos de cancelación, y otro por el resto del dinero de la compra venta.

En este caso, el comprador deberá cancelar los impuestos derivados de la venta, por ser una ganancia patrimonial. El comprador debe cancelar el monto del préstamo hipotecario ante notario, en el momento de la compra venta, de este modo, el nuevo propietario adquiere la propiedad libre de cargas.

Por otro lado, si el precio de la venta es menor al préstamo hipotecario, se llevarán a cabo los mismos trámites, la diferencia será que el monto del cheque del comprador se destinará en su totalidad a pagar la hipoteca.

Como la hipoteca no está completamente pagada, se generará una nueva deuda con la entidad bancaria, quien puede conceder otra hipoteca, o bien, un préstamo personal.

Subrogación hipotecaria

Otra manera de vender una vivienda hipotecada es por medio de una subrogación hipotecaria. Se trata de transferir la hipoteca al nuevo propietario.

No obstante, la realidad es que para llevar a cabo esta operación, primero de debe obtener la aprobación del banco. La entidad se encargará de analizar la capacidad de endeudamiento del nuevo propietario.

Se trata de una gran opción, ya que en este caso, el vendedor no debe abonar los gastos de cancelación de la hipoteca y el comprador evita los costos de apertura.

El nuevo propietario asumirá todas las condiciones del préstamo hipotecario y debe abonar los gastos de la subrogación.

¿Hay otras alternativas?

Una alternativa es solicitar una hipoteca puente, que brinde la posibilidad de comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual.

Para conseguirlo, el banco nos brinda un nuevo préstamo, por el precio de la nueva vivienda, más la cantidad que resta pagar de la hipoteca anterior. De esta manera, podrás abonar la hipoteca de la primera vivienda y unificar los dos préstamos en uno.

En este caso, el banco toma las dos viviendas como garantía. Contarás con un plazo de hasta cinco años para vender la vivienda anterior. Además, el banco te dará un período de carencia, donde únicamente te cobrará los intereses, de este modo, la cuota será menor.

Acuerdos entre el comprador y el vendedor

Para vender la vivienda sin terminar de pagar la hipoteca será fundamental tener una conversación y llegar a un acuerdo con el comprador, antes de llevar a cabo los trámites. El objetivo es llegar a acuerdos que resulten beneficiosos tanto para el vendedor como para el comprador.

A la hora de acordar el precio de la compra venta, es posible llegar a la solución práctica de descontar del precio de la vivienda, la totalidad de los montos adeudados. Esto incluiría hipoteca y cualquier otra deuda por concepto de pagos de servicios, impuestos, expensas, entre otros. De este modo, el comprador se hará cargo de todos los costes.

Los gastos de vender una vivienda hipotecada

Los gastos asociados de la venta de una vivienda sin terminar de pagar la hipoteca rondan entre el 5% y el 15% del precio de la venta.

Entre estos gastos se encuentran: la comisión inmobiliaria, los impuestos y los gastos de cancelación del préstamo hipotecario.

Tiempo necesario para realizar los trámites de la compra venta

Por lo general, vender una vivienda sin terminar de pagar la hipoteca es un proceso largo, que requiere una gran cantidad de trámites, negociaciones y organización.

La realidad es que, a pesar de que muchos prometen vender la vivienda en pocas semanas, muy pocos lo consiguen. Esto dependerá del banco con el cual tengas la hipoteca, la inmobiliaria que lleve a cabo los trámites y la rapidez o no, con la que el comprador y el vendedor, reúnan los documentos para la compra venta. Habitualmente se tarda poco menos de un año.

En resumen, vender una vivienda sin terminar de pagar la hipoteca es posible. Una buena organización y asesoramiento serán fundamentales para hacer todo el trámite.

Es muy importante tener el certificado de deuda pendiente y llenar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Una vez que los tengas, junto con los acuerdos previos a la venta, solo deberás gestionar cada paso, hasta firmar el documento de compra, venta y listo, habrás vendido tu vivienda hipotecada.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre vender una vivienda si no has terminado de pagar la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Ampliación de hipoteca: ¿De qué se trata?

En Hipotecas

Aval del 20% para hipotecas: ¿Es conveniente solicitarlo?

6 julio, 2023 No hay comentarios

El Gobierno aprobó un aval del 20% a modo de ayuda para la compra de una primera vivienda. Se concederá por medio del ICO, y actuará sobre el 20 % del precio de una vivienda, se trata de la cantidad que el banco no suele conceder. Aquí te contaremos si resulta conveniente solicitar este aval del 20 % para tu hipoteca.

El Gobierno brinda una ayuda para aquellos que busquen comprar su primera vivienda por medio de una hipoteca. Por medio del Instituto de Crédito Oficial (ICO) ofrece un aval del 20% del valor del préstamo hipotecario. Se trata de un porcentaje que se ampliará un 5% más en caso de que la vivienda cuente con una calificación energética.

El aval para hipotecas que ofrece el Gobierno

En primer lugar debemos tener en claro de qué se trata el aval para hipotecas. Por lo general, la financiación del banco únicamente llega a cubrir el 80 % del precio de la vivienda. Esto significa que, el 20 % que resta lo debe abonar el solicitante con sus ahorros, además, hay que agregarle un 10 % extra de gastos vinculados a la compra.

La ayuda que ofrece el Gobierno para las hipotecas no es una subvención, se trata de un aval. En otras palabras, el Gobierno no brindará ese 20 % que no cubren los préstamos hipotecarios para vivienda habitual, más bien, responderá en caso de que el solicitante no lo haga. Sin embargo, la deuda se contraería con el Gobierno e incrementada por intereses.

El objetivo del Gobierno, con el aval del 20%, es que las entidades bancarias puedan financiar hasta el 100% de la compra sin correr demasiado riesgo.

¿Quién brinda los avales públicos del 20%?

Estos avales públicos serán concedidos por medio del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Se trata de un organismo público que depende del Gobierno que concede avales a empresas, entidades y hoy en día, a particulares.

¿Para quién es el aval del 20 % que brinda el Gobierno?

Es necesario tener en claro que, el aval del ICO se destina a suplir la falta de ahorros, no la de ingresos. El aval para hipotecas del Gobierno presupone que no se cuenta con ahorros del 20 %, sin embargo, considera que se podrá amortizar con el resto de la hipoteca.

Sin dudas, los jóvenes son el perfil de solicitante sin ahorros más habitual. Incluso, hace tiempo que hay opciones de hipoteca joven que ofrecen casi un 100 % de financiación. No obstante, no se trata de los únicos beneficiarios. Aquí te contaremos cuáles son las condiciones para acceder a esta ayuda para hipotecas.

Requisitos para acceder al aval del 20% para hipotecas

Para acceder al aval del 20% será necesario tener menos de 35 años o una familia con hijos menores a cargo. Cada solicitante tendrá que cobrar menos de 37 800 euros al año. Se trata de ingresos menores a 4,5 veces el IPREM, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este límite será el doble en caso de que se trate de dos adquirientes de una misma vivienda.

Por otro lado, para el caso de familias con menores a su cargo no se establecerá un límite de edad. El límite de ingresos será el mismo y contará con factores de mejora dependiendo de la cantidad de hijos: el límite aumenta en un 0,3% el IPREM por cada hijo, esto es 2520 euros brutos anuales. Dicho límite de ingresos será mayor para el caso de familias monoparentales, en concreto, un 70% adicional.

¿Cómo solicitar el aval del Gobierno?

Para solicitar esta ayuda deberás dirigirte directamente a la entidad bancaria con la que se tramite el préstamo hipotecario. Se trata del modo de funcionar que ya están usando algunas comunidades autónomas donde ya se aplica una medida similar impulsada por los gobiernos autonómicos de Galicia, Murcia, Madrid, Andalucía y Castilla y León.

El Gobierno llegará a un acuerdo con la mayoría de las entidades bancarias para que ofrezcan estos préstamos hipotecarios avalados por el Estado. La hipoteca avalada no podrá ser mayor al 100% del menor valor entre el de tasación y el precio de compra de la vivienda.

¿Es conveniente solicitar el aval del 20% del Gobierno?

Teniendo en cuenta lo mencionado sobre los destinatarios de la medida, tú puedes ver si te resulta conveniente o no, solicitar el aval del 20 % para hipotecas del Gobierno. Acceder a una hipoteca para jóvenes sin ahorros es muy difícil, sin embargo, si optar por un préstamo hipotecario con aval puedes tener más posibilidades. Esto mismo aplica para las familias que tienen menores a cargo.

Por otro lado, si cuentas con una buena base de ahorros, no es muy aconsejable solicitar el aval del Gobierno para tu préstamo hipotecario. Con una financiación del 100 %, las cuotas son más altas y los intereses también se elevan, es por esto que lo ideal es siempre solicitar la menor cantidad posible. De todos modos, puedes usar un simulador de hipoteca más gastos para tomar la mejor decisión.

Por último, es necesario resaltar que, si tienes un préstamo hipotecario con aval del ICO o con cualquier otro aval, no tendrás la posibilidad de beneficiarte del Código de Buenas Prácticas. Cuando hablamos del Código de Buenas Prácticas nos referimos a un conjunto de medidas de alivio financiero que las entidades bancarias han acordado aplicar a aquellos que se encuentren atravesando momentos difíciles. Es importante que analices en qué medida te interesa no poder beneficiarte, en caso de atravesar problemas económicos, del Código de Buenas Prácticas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si es conveniente el aval del 20% para hipotecas del Gobierno. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cuáles son las hipotecas que no pueden acceder al Código de Buenas Prácticas Bancarias?

En Hipotecas

¿Cuáles son las hipotecas que no pueden acceder al Código de Buenas Prácticas Bancarias?

5 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te detallaremos qué hipotecas no tienen la posibilidad de acceder al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando solicitamos un préstamo hipotecario, no hay manera de prever todos los inconvenientes que pueden tener lugar en un futuro. Sin embargo, para los problemas más graves, las entidades contemplan aplicar el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Estas medidas tienen como objetivo brindar ayuda a aquellos hipotecados que se encuentren en problemas. No obstante, la realidad es que no todas las hipotecas pueden acceder al Código de Buenas Prácticas.

Las hipotecas que tienen la posibilidad de acceder al Código de Buenas Prácticas

Las medidas de alivio financiero del Código de Buenas Prácticas Bancarias están dirigidas a familias que se encuentran en el umbral de exclusión, o bien, en riesgo de vulnerabilidad.

Aquí van las condiciones que implican estar en el umbral de exclusión:

La hipoteca debe ser sobre una vivienda habitual, y el precio de compra no puede ser mayor a los 300 000 euros.

Los ingresos de la unidad familiar deben ser menores a 25 200 euros brutos al año.

El dinero destinado al pago de las cuotas hipotecarias debe ser mayor al 50 % de los ingresos familiares netos.

La situación económica o familiar debe verse alterada considerablemente.

¿Qué medidas considera el Código de Buenas Prácticas en este caso?

Para estas familias, el Código de Buenas Prácticas Bancarias considera tres medidas: la reestructuración del préstamo hipotecario, la quita de la deuda y la dación en pago.

La reestructuración del préstamo hipotecario puede incluir algunas medidas para facilitar el pago de las cuotas. Puede ser una carencia de capital por cinco años. En ese periodo únicamente abonarías los intereses. Otra opción es reducir el interés del préstamo hipotecario. Por último, existe la posibilidad de extender el plazo de devolución. El máximo es hasta 40 años.

Con respecto a la quita de la deuda, la entidad bancaria renuncia a una parte de la deuda para asegurarse el cobro del resto.

Mientras que, la dación en pago se trata del último recurso. Se trata de entregar la vivienda para cancelar la deuda. Para no quedarte sin hogar, el Código permite que habites la vivienda durante dos años abonando un alquiler.

Las condiciones para encontrarse en riesgo de vulnerabilidad:

Los ingresos brutos anuales no deben ser mayores a 29 400 euros.

La cuota hipotecaria debe implicar más del 30 % de los ingresos netos.

Debe haber tenido lugar una alteración considerable en la situación familiar o económica.

A las familias que se encuentran en riesgo de vulnerabilidad, el Código de Buenas Prácticas les permite extender el plazo de devolución hasta los siete años, sin superar nunca los 40. Por otro lado, también permite pasar de un préstamo hipotecario variable a uno fijo. El objetivo es que las cuotas se estabilicen. Esto último, en este año, se puede hacer sin ningún coste.

Documentos que se deben presentar

Para acceder al Código de Buenas Prácticas, será necesario presentar los siguientes documentos:

Certificado de rentas de la unidad familiar.

Copia de las tres últimas nóminas.

Libro de familia.

Certificado de cualquier ayuda percibida.

Certificado de empadronamiento.

Declaración de discapacidad o dependencia, en caso de haber.

Una copia de la escritura de compraventa y de la hipoteca.

Declaración responsable en que afirmes cumplir con los requisitos para acogerte al Código de Buenas Prácticas.

Una vez que hayas reunido todos estos documentos, solo restará presentar la solicitud a la entidad bancaria y esperar a que analice tu caso para brindarte una respuesta.

¿Cuáles son las hipotecas que no tienen acceso al Código de Buenas Prácticas ?

Como ya hemos mencionado, queda claro que aquellos préstamos hipotecarios que no tienen posibilidad de acceder al Código de Buenas Prácticas Bancarias son los no se encuentran ni en el umbral de exclusión ni en riesgo de vulnerabilidad. Sin embargo, la realidad es que hay otras hipotecas que podrían beneficiarse del Código de Buenas Prácticas.

La Asociación de Usuarios de Productos Financieros (Asufin) ha denunciado que se dejó fuera otro tipo de hipotecas, se trata de las hipotecas con aval. Cuando una hipoteca tiene aval, debemos tener en cuenta que, el avalista se compromete a asumir una parte del préstamo hipotecario en caso de que el deudor deje de pagar la cuota. Se trata de una medida, por lo tanto, que las entidades bancarias exigen cuando la situación financiera del solicitante no es muy buena.

De este modo, no resulta extraño que el hecho de que los préstamos hipotecarios con aval queden fuera del Código de Buenas Prácticas Bancarias genere controversia. El motivo es muy sencillo, el aval es una medida de protección, y si alguien necesita la protección de un aval también puede llegar a necesitar la del Código de Buenas Prácticas.

¿Cuál es el conflicto entre el aval del Gobierno y el Código de Buenas Prácticas?

Esta exclusión de las hipotecas con aval puede ser la respuesta, en cierta medida, a la advertencia del Banco de España con respecto al bajo impacto de las medidas del Código de Buenas Prácticas Bancarias. Por otra parte, esto también podría llegar a afectar a la medida que fue anunciada por el gobierno con respecto al aval para préstamos hipotecarios del ICO. Al momento de comparar hipotecas, los interesados tendrán que tener en cuenta si tienen la posibilidad de asumir un préstamo hipotecario teniendo en claro que, en caso de que algo vaya mal, no tendrás la posibilidad de acogerse a las medidas del Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas que no pueden acceder al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias: ¿En qué casos no es conveniente acogerse a él?

En Hipotecas

Las mejores hipotecas variables de julio

3 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de julio que podrás encontrar en el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las hipotecas variables

En primer lugar, debemos dejar en claro que, una hipoteca variable es un préstamo hipotecario cuyo interés cambia durante el plazo de devolución, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas fijas. El motivo es que el tipo de una hipoteca variable se calcula sumando dos elementos diferentes: el diferencial, que es constante y otro que depende de un índice de referencia que fluctúa en el tiempo. El euríbor es el índice de referencia más utilizado en España. Puede subir o bajar cuando llega el momento de la revisión de tu préstamo hipotecario, lo que afectará de manera directa a las cuotas que debes abonar por mes.

El diferencial: se pacta con la entidad bancaria, se trata de la parte fija del interés de las hipotecas variables. No se modifica a lo largo del plazo de devolución, excepto si se incumplen las condiciones de los productos y servicios bonificadores que fueron acordados con el banco cuando se firmó la hipoteca. Cuando en una publicidad de una hipoteca veas que el interés es de ‘euríbor + 1%’, el diferencial será ese ‘1%’.

El índice de referencia: nos referimos a la parte que genera que el interés de un préstamo hipotecario variable pueda cambiar en cada revisión. A pesar de que hay varios índices de referencia diferentes, el más usado en España es el euríbor. El valor del euríbor lleva escalando desde 2022, por lo que las cuotas de las hipotecas variables resultan cada vez más costosas.

Ten en cuenta que las hipotecas variables suelen tener un interés fijo inicial que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses. Luego, el tipo pasa a estar ligado al euríbor y las cuotas pueden subir o bajar periódicamente dependiendo de su cotización. En la situación actual, podemos decirte que la cuota se va a disparar, debes estar atento y anticiparte preparando tu presupuesto.

Las mejores hipoteca variable de julio

Para seleccionar las mejores hipotecas variables de julio se ha considerado el precio total de cada préstamo hipotecario: el tipo de interés nominal (TIN), los productos que debes contratar para acceder el interés mínimo (bonificado) y las comisiones.

La tasa anual equivalente (TAE) nos permite ver el coste anual de la hipoteca para un importe y un plazo determinados. Sin embargo, la realidad es que no todos los bancos utilizan los mismos importes y plazos para calcularla.

Cuando se trata de hipotecas variables, la TAE se calcula con el interés del primer año, esto implica que no nos permita ver los cambios a partir del segundo. Es fundamental analizar, siempre, la letra pequeña de la hipoteca y no únicamente la TAE.

Hipoteca Inteligente EVO Banco

Encabezando la lista tenemos a la Hipoteca Inteligente de EVO Banco. Con un interés del 2,20% para los primeros dos años y de euríbor más 0,50% a partir del tercero. Para acceder a estos tipos será necesario, domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar de EVO Banco. Esta entidad, que pertenece a Bankinter, ofrece una financiación de un máximo del 80% de la compra de una vivienda habitual. Cuenta con un plazo máximo de 30 años para devolver el dinero y no aplica comisiones de apertura, tampoco por amortización anticipada parcial o total.

Lo mejor de esta opción es, sin dudas, que ofrece los intereses más bajos que podrás encontrar en el mercado, tanto para los primeros años como el resto del plazo.

Sin embargo, para acceder a un buen interés será necesario contratar el seguro de hogar del banco, lo que implica un gasto de dinero extra. También, deberás domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros mensuales, no obstante, es un requisito que no te costará dinero y sencillo de cumplir.

Puede ser una buena opción para aquellos que buscan pagar poco desde el primer año y el seguro de hogar de EVO Banco les resulta atractivo.

Más información

Hipoteca Variable Kutxabank

La Hipoteca Variable de Kutxabank también se hace un lugar entre las mejores hipotecas variables de julio. Ofrece un interés del 2,70% para el primer año y de euríbor más 0,49% para los siguientes. Para acceder a ese interés deberás domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y abrir un plan de pensiones. Este banco puede financiarte hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo de hasta 30 años. Además, no tiene comisión de apertura.

Lo mejor de este producto es su interés, se encuentra entre los más bajos del mercado, principalmente a partir del segundo año.

Sin embargo, debemos resaltar que para acceder a un buen interés tendrás que domiciliar tu nómina, contratar un seguro y abrir un plan de pensiones o un EPSV.

Puede ser una opción interesante para aquellos que buscan una hipoteca barata y pueden cumplir los requisitos de bonificación que ofrece la entidad.

Más información

Hipoteca Variable COINC

La Hipoteca Variable de COINC presenta un interés muy bajo, de 1,50% para el primer año y de euríbor más 0,75% para los siguientes. Por otro lado, a diferencia de lo que ofrecen otras entidades, COINC no te obligará a contratar seguros para acceder a su interés, únicamente deberás tener una cuenta. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de la vivienda, será del 60% cuando se trate de segunda residencia. Con un plazo máximo de 30 años para devolver el dinero. Y lo mejor, no te cobrará comisiones de ningún tipo.

Lo bueno es que ofrece un interés sumamente bajo que puedes conseguir solo si te abres una cuenta de Bankinter, ya que COINC pertenece a este banco.

Sin embargo, deberá cumplir las condiciones de la cuenta para acceder al mejor interés.

Puede ser una buena opción si estás buscando pagar unas cuotas bajas y no deseas atarte al banco con seguros u otros productos con coste.

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Hipoteca Open Variable Openbank

La Hipoteca Open Variable de Openbank ofrece un interés muy bajo, 1,60% el primer año y euríbor más 0,60% los siguientes. Para acceder a él será necesario domiciliar tu nómina, contratar dos seguros, abrir un plan de pensiones, suscribir dos suministros con Repsol y utilizar una tarjeta. Ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo de amortización de hasta 30 años. Además, no cobra comisión de apertura.

Lo mejor de esta opción es su interés competitivo, además, lo puedes rebajar en 0,10 puntos extra si solicitar 150 000 euros o más.

Sin embargo, para acceder a un buen interés deberás contratar bastantes productos.

Puede ser una buena opción si los productos que ofrece Openbank te resultan interesantes.

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Hipoteca Pibank

Por último, tenemos a la Hipoteca Pibank con unas condiciones muy competitivas. Ofrece un interés del 1,78% para el primer año y de euríbor más 0,78% para los próximos. Para acceder a estos tipos, no deberás domiciliar tus ingresos ni contratar seguros. Ofrece una financiación de hasta el 90% de la compra de la vivienda, sin superar el 80% de la tasación, con un plazo máximo de 35 años. Su hipoteca variable no tiene comisiones.

Lo mejor de esta opción es que no tiene vinculación ni comisiones y su plazo es de hasta 35 años.

Sin embargo, su interés es algo superior a la media, de euríbor más 0,70%.

Puede ser una buena opción para aquellos que buscan una hipoteca variable sin ataduras ni comisiones.

Más información

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las mejores hipotecas variables de julio. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Ampliación de hipoteca: ¿De qué se trata?

1 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber para llevar a cabo una ampliación de hipoteca en 2023. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Ampliación de hipoteca

Cuando hablamos de una ampliación de hipoteca nos referimos a llevar a cabo un cambio en las condiciones del préstamo hipotecario. Dependiendo de para qué quieras realizar la ampliación de hipoteca, el proceso variará. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si deseas ampliar la hipoteca para realizar una reforma deberás ocuparte de algunos trámites adicionales.

Los diferentes tipos de ampliación de hipoteca

Existen tres maneras diferentes de ampliar la hipoteca, puedes ampliar el capital prestado, el plazo de devolución, o las dos al mismo tiempo, te explicaremos de qué se trata cada una de ellas:

Ampliación del capital prestado: se trata de ampliar la cantidad de capital que la entidad nos ha prestado. Se trata del tipo de ampliación de hipoteca más común. Los principales motivos para solicitar ampliar el capital prestado son la reforma de la vivienda o la necesidad de liquidez para algún proyecto personal, por ejemplo, emprender.

Ampliación del plazo de amortización: no se trata de una ampliación muy habitual. Implica ampliar la cantidad de cuotas en las que se divide el préstamo hipotecario para abonar una cantidad más baja cada mes. El principal motivo es que la persona ya no pueda afrontar las cuotas de su hipoteca.

Ampliar capital prestado y plazo de amortización: aquí realizaremos una ampliación de las dos cosas. Se trata de una opción muy utilizada a la hora de comprar una segunda vivienda.

Pasos a seguir para ampliar la hipoteca

Si deseas ampliar tu hipoteca será necesario llevar a cabo una novación hipotecaria. Para conseguirlo, deberás dirigirte a tu entidad bancaria para renegociar las condiciones de la hipoteca. En caso de llegar a un acuerdo, deberás acudir a una notaría para modificar la escritura del préstamo hipotecario.

Si lo que quieres es ampliar tu hipoteca para llevar a cabo una reforma, será necesario agregar el valor de la rehabilitación en la tasación de la vivienda. En este caso, será necesario contar con la licencia de obra. Por otro lado, la entidad establecerá un límite en el precio de la reforma. Generalmente, no podrá ser mayor al 30% del importe total de la hipoteca.

¿Cuáles son los requisitos para ampliar una hipoteca?

Al igual que cuando solicitas una hipoteca, el objetivo del banco es asegurarse de que puedes permitirte ese préstamo hipotecario. Para conseguirlo, analizarán los siguientes puntos:

La cuota resultante de la ampliación de hipoteca no debe ser mayor al 35% de tus ingresos, solo en algunos casos puede extenderse al 40%. Ten en cuenta que, en caso de que tengas otras deudas, se considerará al momento de calcular este ratio de endeudamiento.

Debes tener estabilidad laboral y económica, puede ser como asalariado o como autónomo.

No debes figurar en ninguna lista de morosos.

Tu edad es importante, si le sumas el plazo de amortización, no debe superar los 75 años.

¿Cuáles son los puntos a favor de ampliar la hipoteca?

El principal beneficio de realizar una ampliación de la hipoteca es que conseguirás lo que buscabas. Por ejemplo, si amplias para llevar a cabo una reforma, obtendrás el dinero que necesitabas para hacerla. Si buscas reducir la cuota de tu hipoteca y logras ampliar el plazo, deberás destinar menos dinero al mes en tu hipoteca.

Además, ampliar la hipoteca es un proceso más económico que, por ejemplo, solicitar un préstamo personal.

Los puntos en contra de ampliar la hipoteca

Lo primero que debemos aclarar es que, al ampliar la hipoteca con tu banco no podrás analizar las otras opciones que hay en el mercado. Es probable que tu banco aumente el tipo de interés de tu operación, sin embargo, otra entidad te ofrecería uno más parecido al que tienes. De este modo, perderás la posibilidad de, al mismo tiempo que amplias la hipoteca, mejorarla.

Si lo que necesites es aumentar el plazo de amortización, ampliar la hipoteca puede ser más económico que solicitar un préstamo personal, pero la realidad es que resulta más costoso a largo plazo que otras opciones. Si lo que buscas es reducir la cuota que abonas cada mes, al ampliar el plazo abonarías una mayor cantidad de intereses. Sin embargo, si te pasas a uno que te brinde un tipo de interés más bajo, lograrías bajar la cuota sin tener que abonar más intereses. Otra opción sería negociar el resto de condiciones, por ejemplo, las bonificaciones por contratar seguros u otro tipo de productos. Por eso es fundamental comparar hipotecas.

Otro punto a tener en cuenta es que, el banco puede negarse a modificar las condiciones de tu hipoteca, por lo que no tienes garantía de acceder a la ampliación de hipoteca. Por ejemplo, si buscas ampliar tu hipoteca para una reforma, podrías perder el dinero de tramitar la licencia de obra. Además, la ampliación de hipoteca implica gastos de notaría.

¿Cuáles son los gastos de una ampliación de hipoteca?

Para cambiar las condiciones, será necesario modificar la escritura. Por ende, debemos abonar gastos de notaría, gestoría y registro.

Por otro lado, puede que debas abonar una comisión por novación, dependerá de la entidad. La Ley Hipotecaria establece límites. Si se trata de una ampliación del plazo, la comisión máxima será del 0,1%. En caso de que cambies el tipo de interés, el máximo será de un 0,15%, siempre que el cambio haya tenido lugar en los primeros tres años.

En caso de ampliar hipoteca para una reforma, a todo ello debes añadirle los gastos de gestión de la licencia, el proyecto y la tasación.

¿Cuáles son las alternativas a la ampliación de hipoteca?

Subrogación de hipoteca: se trata de un cambio en el titular o el acreedor. En este caso, necesitarías una subrogación de acreedor, significa cambiar tu préstamo hipotecario de banco. En este caso, deberás negociar las condiciones de tu hipoteca con otros bancos. Si encuentras uno que ofrece mejores condiciones, podrás cambiar tu hipoteca de un banco a otro. Tu banco no tiene la opción de negarse a la subrogación.

Cancelación de hipoteca: consiste en cancelar tu hipoteca y solicitar otra en otro banco. Es importante no confundir la cancelación de hipoteca con la subrogación. La subrogación, modifica la escritura para cambiar el titular. Al cancelar la hipoteca y solicitar una nueva, estarías abonando lo que quedaba por devolver de tu préstamo hipotecario con la nueva hipoteca. En otras palabras, una amortización anticipada. Al cancelar la hipoteca será más sencillo encontrar un banco que te brinde mejores condiciones, ya que es un proceso más simple para ellos.

Préstamo personal: si buscas ampliar tu hipoteca para hacer una reforma puedes pedir un préstamo personal. Sin embargo, es una opción bastante arriesgada y más costosa. Puedes llegar a sobreendeudarte, abonando más entre hipoteca y préstamo de lo que te puedes permitir. Por otra parte, abonarás una mayor cantidad de intereses. Los créditos personales tienen unos tipos de interés que pueden, incluso, alcanzar el 10%. Es por esto que no se trata de la opción más recomendable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la ampliación de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La tasación es más baja que el precio de compra: ¿Cuánto debo ahorrar para comprar una casa en este caso?

30 junio, 2023 No hay comentarios

Al conceder una hipoteca los bancos usan de referencia el valor de tasación oficial, no el precio de compra. Aquí te contaremos qué ocurre cuando la tasación es menor al precio de compra.

¿Cuánto debo tener ahorrado al solicitar una hipoteca?

La mayoría de los españoles que buscan comprar una vivienda deben recurrir a una hipoteca para lograr financiarla. Al momento de dar el visto bueno, o no, a una hipoteca las entidades bancarias realizarán una tasación oficial. De este modo, sabrán el valor de la vivienda que pretendemos comprar.

Por lo general, el banco ofrece una financiación del 80% del valor de la tasación. En caso de que nuestro perfil económico sea muy bueno, puede llegar a ofrecer hasta un 90% o el 100% del valor de la vivienda. No obstante, la realidad es que no suele ocurrir habitualmente.

Al financiar el banco un 80% del valor de la vivienda, el cliente debe ocuparse del 20% restante para poder abonar la entrada del inmueble. Además, entre un 10% y un 15% para afrontar los gastos e impuestos derivados de la compraventa.

Sin embargo, en algunos casos la tasación oficial es menor al precio de compra de la vivienda. En este caso, es lógico que nos preguntemos si debemos tener más ahorros para poder comprar la vivienda.

El valor de tasación es menor a su precio de compra: ¿Qué sucede en este caso?

Lo primero que debemos tener en cuenta es que, para saber el valor real de una vivienda a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, será necesario llevar a cabo una tasación oficial por medio de una empresa supervisada por el Banco de España. No obstante, es posible que dicha tasación no siempre se igual que el precio de venta de la vivienda.

Con respecto a esto, mientras más bajo sea el valor de tasación menos dinero nos prestará la entidad bancaria y, por ende, debemos contar con una mayor cantidad de ahorros.

En caso de que el valor de tasación se encuentre por debajo del precio de venta, el dinero que nos prestará el banco también será más bajo. En otras palabras, necesitaremos contar con más ahorros para poder acceder a la compra de dicha vivienda. Esto se debe a que, al momento de brindar un préstamo hipotecario, la entidad bancaria tomará como referencia el valor de tasación, sobre ese valor nos prestará, por lo general, el 80% del importe.

Esto significa que, será necesario contar con un 20% de ahorros para la entrada, a esto debemos sumar entre un 10% y un 15% extra al precio de venta, de este modo lograremos hacer frente a los gastos e impuestos derivados de la compraventa. Es por esto que, se tarda aproximadamente entre 5 y 10 años para ahorrar para la entrada de una vivienda en España.

En resumen, si el banco nos presta el 80% del valor de tasación de la vivienda, debemos tener ahorrado el 20% que falta, más un 10% o 15% para los gastos de la operación.

Por otro lado, es fundamental dejar en claro que el Banco de España recomienda no destinar más del 30% del total de ingresos netos mensuales de todos los titulares para pagar las cuotas de un préstamo hipotecario.

¿Cuántos ahorros se necesitan para comprar una vivienda si la tasación es menor al precio de compra?

Cuando los bancos dan el visto bueno a un préstamo hipotecario usan como referencia el valor de tasación oficial, no el de compraventa. En otras palabras, como ya hemos mencionado, mientras más baja menos dinero nos prestará la entidad bancaria y, por ende, más dinero debemos tener ahorrado. Aquí va un ejemplo para ver de cuánto se trata.

Un ejemplo para comprenderlo mejor

Imaginemos que nos interesa comprar una vivienda con un precio de venta de 115 000 euros, sin embargo, la tasación sobre la propiedad nos da un valor de 100 000 euros. Como es más común, la entidad bancaria nos concedería únicamente el 80% del valor de la tasación. En otras palabras, de los 100 000 euros, el banco nos prestará 80 000 euros.

Por ende, tendremos que contar con unos ahorros de 20 000 euros que es lo que resta. Además, no nos olvidemos de los 15 000 euros que debemos tener para llegar al precio de venta establecido, esto nos da un total de 35 000 euros solo para afrontar la entrada del préstamo hipotecario.

Debemos tener en cuenta que nos falta el dinero para el pago de los gastos e impuestos derivados de la compraventa, esto es entre el 10% y el 15% sobre el valor de la vivienda. Si continuamos con el mismo ejemplo, deberíamos contar con, aproximadamente, entre 10 000 y 15 000 euros. Entonces, en total, deberíamos contar con unos ahorros de entre 45 000 y 50 000 euros para acceder a la hipoteca.

En resumen, si buscamos comprar una vivienda que cuesta 115 000 euros, y la tasación sale por 100 000, deberíamos tener entre 45 000 y 50 000 euros ahorrados.

Por último, es fundamental tener en claro que, si no estás de acuerdo con la tasación o bien, si te interesa contar con una segunda opinión, siempre tienes la posibilidad pedir otra tasación por tu cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los ahorros que se requieren cuando la tasación es más baja que el precio de compra de una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo se relacionan la tasación y la hipoteca?

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¿Es posible desgravar la hipoteca en la declaración de la Renta 2022?

29 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a cuánto se eleva la deducción, cuáles son los contribuyentes que pueden deducirse los pagos de hipoteca y mucho más sobre desgravar la hipoteca en la declaración de renta 2022. Continúa leyendo para saber más.

La deducción por compra de vivienda habitual ha desaparecido hace, aproximadamente, una década. Sin embargo, aún hay una gran cantidad de contribuyentes que se desgravan cada año el 15% de las cantidades que abonan por el préstamo hipotecario. El límite es de 9040 euros al año.

La Campaña de la Renta 2022 está cerca de llegar a su fin, sin embargo, aún hay contribuyentes que no presentaron su declaración y que tienen la posibilidad de ahorrar algunos euros. A continuación aclararemos todas tus dudas al respecto.

Desgravar vivienda habitual en la declaración de la Renta 2022

La deducción por compra de vivienda habitual fue eliminada el 1 de enero de 2013. Se trataba de una deducción del 15% de las cantidades que se abonaban por el préstamo hipotecario, cuyo límite era de 9040 euros anuales. No obstante, la realidad es que aún hay contribuyentes que continúan desgravando su hipoteca, para hacerlo, deben cumplir con ciertos requisitos.

¿Cuáles son los requisitos para desgravar la hipoteca en la Renta?

Es importante tener en claro que no es posible desgravar cualquier hipoteca en la declaración de la Renta. Incluso, los requisitos para poder llevarlo a cabo son muy concretos y dejan fuera a una gran cantidad de hipotecas actuales.

Aquí van los requisitos que deben cumplir las hipotecas para desgravarse en la declaración de la Renta 2022:

La compra de inmueble debe ser previa al año 2013.

El préstamo hipotecario debe ser sobre la vivienda habitual.

Desgravar hipoteca: ¿Por qué no todos los préstamos hipotecarios pueden?

Como la deducción por inversión en vivienda habitual se eliminó el 1 de enero de 2013, los únicos préstamos hipotecarios que se pueden desgravar en la declaración de la Renta 2022 son los que financiaron las compras de viviendas compradas antes de dicha fecha. Lo más habitual es que la hipoteca sea también previa al 2013. No obstante, la deducción también se aplica, por ejemplo, en aquellos casos en los que se compró una vivienda sobre plano antes de 2013, a pesar de que la hipoteca se haya firmado luego, una vez que finalizaran las obras de la vivienda.

Incluso, la Agencia Tributaria se acoge al apartado 1 del artículo 68 de la Ley del IRPF y deja claro que únicamente tendrán derecho a este beneficio fiscal los contribuyentes que hayan comprado su vivienda antes del 1 de enero de 2013 o aquellos que hayan satisfecho cantidades antes de dicha fecha para construirla, ampliarla o rehabilitarla. En esos casos los contribuyentes sí pueden llevar a cabo la deducción.

¿Qué cantidad desgrava la hipoteca en la declaración de la Renta?

Si cumples con los requisitos para desgravar la hipoteca, es posible desgravar hasta un 15% de lo que se ha abonado por el préstamo hipotecario en dicho año. Como ya hemos mencionado, el límite es de 9040 euros por año.

Por otro lado, el contribuyente tiene la posibilidad de desgravarse por este concepto un máximo de 1356 euros al año, a pesar de que la cantidad varía según cuánto pague al año por el préstamo hipotecario. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si la cuota de la hipoteca es de 600 euros mensuales, el pago anual será de 7200 euros, a esa cantidad se le aplica el 15% de la deducción, que nos da un resultado de 1080 euros.

¿Qué hipotecas pueden desgravar en la Renta 2022?

Es necesario aclarar que, si tenemos un préstamo hipotecario que cumple con los requisitos mencionados, pero luego hemos modificado la hipoteca, sí podemos desgravar la hipoteca. De hecho, no importa que los cambios se hayan aplicado luego de 2013. Con respecto a esto, pueden tener lugar tres situaciones:

Amortización anticipada: si llevamos a cabo una devolución anticipada, total o parcial, del préstamo hipotecario.

Subrogación del acreedor: se trata de una modificación en las condiciones de la financiación, por lo que no hay ningún inconveniente en continuar aplicando la desgravación.

Cancelar la hipoteca y contratar una nueva: en caso de que hayas firmado una nueva hipoteca con fecha posterior a 2013, pero la que has cancelado era anterior a dicha fecha, tienes la posibilidad de desgravar sin ningún inconveniente.

¿Cómo desgravar la hipoteca en la declaración de Renta?

Si quieres desgravar la hipoteca en la declaración de la Renta 2022 deberás llenar dos casillas. Se trata de la casilla 547 que corresponde al tramo estatal de la deducción, y la casilla 548 que corresponde al tramo autonómico.

¿Qué es lo que se puede desgravar de una vivienda habitual?

Con respecto a la hipoteca es posible desgravar los pagos que realizas cada año, entre ellos se encuentran los siguientes:

Las cuotas mensuales

Las comisiones

Amortizaciones anticipadas

Gastos de refinanciación

Gastos de cancelación

Por otro lado, también existe la posibilidad de optar a una deducción de hasta el 60%. Esto es únicamente por la realización de obras que mejoren la vivienda a nivel energético. Esto incluye tanto a la vivienda habitual como a aquellas que estén alquiladas o planeen estarlo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre desgravar la hipoteca en la declaración de Renta 2022. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo se relacionan la tasación y la hipoteca?

27 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos de qué modo influye la tasación en la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué es una tasación?

Cuando hablamos de tasación nos referimos al proceso por el cual se define la valoración de un activo o propiedad. Esta evaluación debe ser llevada a cabo por un experto en el área, el objetivo es establecer una opinión objetiva y precisa del valor de un bien o inversión en un momento determinado. La tasación, habitualmente, se utiliza para fines fiscales, legales o de transacciones de compra-venta.

¿Qué puntos se tienen en cuenta en una tasación?

Hay diferentes factores que influyen en el valor de tasación. Aquí te contaremos cuáles son los puntos más importantes:

La ubicación de la vivienda: el lugar donde esté ubicada la una vivienda es un punto de gran importancia para su valoración. Los bienes que se encuentran en zonas residenciales de alta calidad, por lo general, tienen un valor más elevado que los bienes ubicados en zonas menos deseables.

El tamaño: sin dudas, el tamaño de un bien inmueble es otro punto fundamental a la hora de realizar una tasación. Aquellos bienes de mayor tamaño suelen tener un valor más elevado que los más pequeños.

Calidad: los bienes de calidad más alta suelen tener un valor mayor que los de baja calidad.

Antigüedad: la antigüedad del bien, también es un factor a tener en cuenta. Los bienes de mayor antigüedad suelen tener un valor más bajo si lo comparamos con el de los más nuevos.

La demanda del mercado: un punto crítico en la valoración de una propiedad. Lógicamente, aquellos bienes o inversiones en demanda, tienen un valor más elevado que los menos demandados.

Las condiciones económicas generales: se trata de otro factor que puede influir en la valoración de una vivienda. Cuando se atraviesa una recesión económica, los valores de los bienes y las inversiones pueden bajar. Por otro lado, en un momento de crecimiento económico, los valores pueden elevarse. Es por esto que las condiciones económicas generales pueden influir en la tasación.

¿De qué manera influye la tasación en la hipoteca?

La tasación es fundamental al momento de pedir una hipoteca. Sin lugar a dudas, influye en la cantidad de dinero que puedes prestar y en la tasa de interés que te ofrecerá el banco. Aquí te contaremos cómo:

Valor de tasación: se trata de la estimación del precio de mercado de una vivienda en un momento dado. La tasación se lleva a cabo por un perito independiente y la utiliza el banco para determinar el valor de la vivienda en cuestión. En base a ello, definirán el monto que están dispuestos a prestar.

Límite de préstamo: La tasación influye en la cantidad máxima que el banco te prestará. Este valor, generalmente, es del 80% de la tasación. No obstante, en algunos casos es posible conseguir el 90% o incluso el 100%, sin embargo, no es muy habitual que eso suceda. Si el valor de la tasación es más bajo que el precio de compra de la vivienda, probablemente debas hacer una contribución extra para cubrir la diferencia. El motivo es que, el banco solo estará dispuesto a prestarte un monto que sea igual o menor al valor de la tasación, y al precio de compra de la vivienda.

La tasa de interés: por otro lado, el valor de tasación también puede influir en la tasa de interés que te ofrecerá el banco. Si la tasación es más baja que el precio de compra, posiblemente debas abonar una tasa de interés más elevada, ya que el prestamista considerará que el riesgo de la inversión es más alto.

Generalmente, una tasación más alta es beneficiosa, ya que te permitirá acceder a una hipoteca más económica y con una tasa de interés más reducida. Por eso es fundamental que la propiedad sea tasada por un perito independiente y confiable antes de solicitar un préstamo hipotecario.

Validez de la tasación

La validez de una tasación dependerá de la precisión y objetividad de la evaluación llevada a cabo por el experto en tasaciones. Como ya mencionamos, la tasación debe ser realizada por un profesional calificado y experimentado. Para hacerla, deberá basarse en información precisa y actualizada sobre el bien o inversión que está valorando. Por otro lado, la tasación debe ser actualizada periódicamente, aproximadamente cada 6 meses, para registrar cualquier cambio en las condiciones del mercado o en el bien o inversión en cuestión.

No obstante, es fundamental resaltar que, incluso si la tasación se lleva a cabo por un profesional calificado, siempre hay un margen de error. Se trata de una estimación, no una determinación precisa del valor. Es por esto que, debemos tener en claro que la valoración puede variar dependiendo de las circunstancias específicas y las opiniones individuales del experto en tasaciones.

¿Qué puede fallar en una tasación?

Existen ciertos riesgos vinculados con la tasación. Aquí te contaremos cuáles son los más habituales:

Error en la valoración de la vivienda: Al tratarse de una estimación, hay un margen de error que puede ser bastante amplio dependiendo de la calidad y objetividad de la evaluación llevada a cabo por el experto en tasaciones.

Cambios en el mercado: es posible que las condiciones del mercado cambien rápidamente. Esto puede afectar el valor de la tasación. Es fundamental tener en claro que una tasación realizada hoy puede no ser válida más adelante.

Falta de información: una tasación se basa en información precisa y actualizada. Si hay una falta de información, o bien, no es precisa, la tasación puede no ser correcta.

Subjetividad: al tratarse de una evaluación subjetiva, existe la posibilidad de que el experto se deje influenciar por sus propias opiniones y prejuicios. Esto puede afectar la valoración y generar que la tasación no resulte precisa.

Intereses: en caso de que el experto en tasaciones tenga un conflicto de intereses con el bien o inversión que está valorando, puede afectar la objetividad de la tasación. De este modo, la tasación podría ser poco precisa.

Es fundamental considerar estos riesgos cuando se usa una tasación para tomar una decisión financiera. Debemos considerar la validez y precisión de la tasación antes de basar una decisión en ella.

El valor catastral

Se trata de una valoración oficial del bien inmueble. Se usa como base para determinar el impuesto predial que debe abonarse por dicho bien. El valor catastral se determina y se mantiene en un registro por las autoridades fiscales locales o estatales.

¿Cómo obtener el valor catastral de un bien inmueble?

De manera online: una gran cantidad de autoridades fiscales ofrecen una herramienta en línea para buscar el valor catastral de un bien inmueble. Se trata de la manera más sencilla y rápida de acceder a esta información.

Acudir a la oficina: otra opción es dirigirte a la oficina local de la autoridad fiscal o enviando una solicitud por escrito.

Agente inmobiliario: los corredores de bienes raíces pueden ser de gran ayuda para obtener el valor catastral de un bien inmueble.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la relación entre la tasación y la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los cambios más relevantes de la Nueva Ley Hipotecaria

26 junio, 2023 No hay comentarios

La Nueva Ley Hipotecaria implicó el cambio y la eliminación de varios productos, aquí te detallaremos a cuáles afectó. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La Nueva ley Hipotecaria

La crisis financiera dejó a la luz la necesidad de una legislación para regular el sector financiero. Con el objetivo de evitar una situación como la de 2008, apareció la Ley Hipotecaria en España, que fue aprobada en 2019. Se trata de una ley que cambió y eliminó productos de riesgo, con el objetivo de proteger a los consumidores.

Se trata de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario publicada en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo de 2019. Aquí te contaremos los puntos más relevantes de la Ley Hipotecaria, es fundamental que los conozcas antes de solicitar una hipoteca.

Protección al consumidor

El principal objetivo de la Ley Hipotecaria es proteger a los consumidores. Para conseguirlo, es muy importante que estén bien informados. Esta legislación introdujo varios pasos y documentos para asegurar que la persona que firma un contrato hipotecario tenga la seguridad de saber perfectamente qué es lo que está contratando.

Los más relevantes son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), y el acta de transparencia.

La FEIN: se trata de la oferta vinculante que te enviará la entidad bancaria luego de haber estudiado tu perfil y la tasación de la vivienda. Es un documento que reúne toda la información de la hipoteca. Encontrarás el tipo de interés, el capital, los intermediarios, el plazo de devolución, entre otros. Por otro lado, no puedes devolver la FEIN firmada hasta que hayan pasado 10 días (15 en Cataluña). El objetivo es que leas detenidamente el documento antes de aceptar las condiciones.

La FiAE: se trata de una recopilación de las condiciones más importantes de tu hipoteca, por ejemplo, qué sucede ante una subida del Euríbor si tienes una hipoteca variable o si tiene una cláusula de vencimiento anticipado.

El acta de transparencia: la Nueva Ley Hipotecaria estableció que antes de firmar un préstamo hipotecario, debas reunirte con el notario para revisar cada una de las condiciones de la misma y firmar el acta de transparencia. Se trata de un documento que da fe de que estás al tanto de las cláusulas que vas a firmar. En la firma del acta de transparencia tendrás la posibilidad de despejar todas las dudas que tengas. Además, el notario te realizará un test con diferentes preguntas para asegurarse de que efectivamente comprendes las condiciones de tu hipoteca. Cabe destacar que, firmar el acta de transparencia no quiere decir que estés obligado a firmar la hipoteca por lo que, si finalmente las condiciones no te convencen, no tienes que firmar el préstamo hipotecario.

La verificación de la solvencia

La Nueva Ley Hipotecaria también introdujo la obligación de verificar la solvencia de los clientes. De este modo, se eliminan las llamadas “hipotecas basura” o “hipotecas subprime” que daban préstamos a personas por encima de sus posibilidades. Actualmente, únicamente tendrás la posibilidad de contratar un préstamo hipotecario si realmente puedes permitírtelo, ya que los bancos no te permitirán contratar un préstamo por encima de tu capacidad de endeudamiento.

Tasación del inmueble

A partir de la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria, la tasación de la vivienda puede ser llevada a cabo, únicamente, por tasadores homologados por el Banco de España. Dichos tasadores siguen normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente. Por otro lado, la tasación es el único gasto relativo a la hipoteca del que tendrás que ocuparte. No obstante, tendrás la posibilidad de elegir al tasador con el que llevarla a cabo.

Ya no más vinculaciones

Gracias a la Nueva Ley Hipotecaria, el banco no puede obligarte a contratar otros productos, por ejemplo, seguros o tarjetas, para contratar una hipoteca. Eso eran las vinculaciones. Hoy en día, pueden ofrecerte bonificaciones por contratar estos productos. Un ejemplo para comprenderlo mejor, el banco puede ofrecerte una hipoteca fija al 3%. Sin embargo, si contratas un seguro del hogar, te ofrecen un descuento del 0,2%, entonces, tu tipo de interés mientras mantengas ese seguro del hogar, sería del 2,8%. Esos descuentos son las bonificaciones. Por otro lado, la Nueva Ley Hipotecaria también estableció un máximo de bonificaciones del 1,5%.

Gastos hipotecarios

Tiempo atrás, era habitual que los compradores y no los bancos, sean los que debían ocuparse de los gastos de gestión y registro de la escritura de la hipoteca. Actualmente, es el banco quien debe hacerse cargo de estos gastos. Sin embargo, debes tener en cuenta que al comprar una vivienda con una hipoteca, hay dos escrituras: la escritura de la hipoteca y la escritura de compraventa. El banco únicamente se ocupará de los gastos de la escritura de la hipoteca. Tú deberás abonar los relativos a la de compraventa.

Regulación de comisiones

Previo a 2019 no existía ninguna regulación de las comisiones relativas al préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria, se establecen límites para la comisión por amortización. En caso de que decidas devolver por adelantado parte del capital financiado para disminuir el plazo de devolución o la cuota hipotecaria, la entidad puede cobrarte una comisión por amortización pero con ciertos límites:

Límite para hipotecas variables: durante los primeros 3 años, la comisión máxima por amortización será del 0,25%. A los 4 o 5 años de la firma de la hipoteca, la comisión máxima será del 0,15%. Si pasaron más de 5 años de la firma de la hipoteca, no pueden cobrarte comisión.

Límite para hipotecas fijas: la comisión por amortización máxima será del 2% para los primeros 10 años. Para lo que resta, el máximo será del 1,5%.

El código de conducta

Por último, la Nueva Ley Hipotecaria establece reglas para regular la actividad de los profesionales que son parte de las operaciones hipotecarias. El objetivo es asegurar el respeto a los derechos de los consumidores. Por otro lado, los profesionales están obligados a recibir una formación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos cambios que estableció la Nueva Ley Hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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