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El martes pasado, el Gobierno Central ha aprobado la nueva Ley de Vivienda y ahora queda esperar su visto bueno en el Congreso. ¿Cuál es la reacción de las comunidades? ¿Qué opinan desde el sector inmobiliario? Lee esta nota si quieres enterarse de todo lo que tienes que saber.

La nueva Ley de Vivienda, impulsada por el PSOE y Unidas Podemos ha tenido un gran debate estos últimos meses. Cuestionan la imparcialidad del CGPJ en el rechazo a la Ley de Vivienda y comunidades autónomas gobernadas por el PP también le han salido al cruce.

Finalmente, la ley ha salido adelante, tal como había adelantado el presidente Pedro Sánchez y ahora resta esperar la votación del Congreso. Mientras, en Oi Realtor queremos explicarte las diferentes posturas antes de la inminente puesta en marcha de esta normativa.

Las claves de la nueva Ley de Vivienda

A pesar de la negativa del Poder Judicial, la nueva Ley de Vivienda se ha aprobado con carácter urgente para que su entrada en vigor sea el tercer trimestre de este año. Desde el Gobierno, afirman que con ella se terminarán las especulaciones inmobiliarias pero desde otros sectores cuestionan la falta de herramientas que propone y sus limitaciones.

Se regula el precio de los alquileres

La nueva Ley de Vivienda introduce la posibilidad de controlar los precios de los alquileres en determinadas zonas, llamadas ‘tensionadas’. Las zonas tensionadas son las que posean viviendas en alquiler cuyo precio acapare más del 30% de los ingresos de las personas. O que su precio de alquiler haya aumentado un 5% más que el IPC de los últimos 5 años.

Los ayuntamientos de las zonas tensionadas podrán establecer un tope de precios a las viviendas en alquiler, en beneficio de sus ciudadanos. Serán beneficiadas las personas que bajen la renta un 5% con respecto al año anterior con una bonificación de hasta el 90% en el IRPF.

También obtendrán bonificaciones si se alquilan a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se realizan reformas de rehabilitación energética en el inmueble.

Se penalizan las viviendas vacías

Los propietarios de viviendas vacías serán castigados con un aumento en el Impuesto de los Bienes Inmuebles, con el objeto de que las mismas se ocupen y se disminuya la cantidad de inmuebles vacíos que actualmente hay en España. Los recargos en el IBI serán de hasta el 150% si la vivienda tiene más de 2 años sin uso o si el propietario tiene 4 propiedades más en el municipio.

Otra de las modificaciones establecidas en la nueva Ley de Vivienda es que los Juzgados pueden ahora suspender los desahucios por impagos de las familias en situación de vulnerabilidad.

Se prohíbe vender patrimonio público residencial

El Gobierno establece por medio de esta norma la imposibilidad de enajenar el parque público de vivienda social. En este sentido, los propietarios que bajen el precio de los alquileres obtendrán diversos beneficios fiscales. Además, las viviendas de obra nueva que se construyan tendrán la obligatoriedad de reservar un 30% de las mismas a viviendas sociales.

Raquel Sánchez afirma que los inquilinos utilizarán menos cantidad de ingresos para alquilar

La ministra de Transportes, Raquel Sánchez, se ha expresado recientemente acerca de la aprobación de la nueva Ley de Vivienda. Ella tiene confianza en que las personas que tengan que alquilar, gracias a esta ley no destinarán más del 40% de sus ingresos para realizarlo.

La normativa busca bajar los precios del mercado o «al menos que se sitúen a un nivel que para el conjunto de los ciudadanos no suponga un drama», expresa Sánchez. Además, espera que la norma se apruebe con la mayoría de la investidura y que los partidos políticos sean responsables.

Con respecto a las críticas del PP, la ministra no se muestra sorprendida, ya que «la derecha siempre ha sido reaccionaria, en España, a todas las leyes que suponen avances sociales».

La presidenta de Madrid se opone a la nueva Ley de Vivienda

Las críticas de los grupos inmobiliarios

Desde el sector inmobiliario se critica bastante la nueva Ley de Vivienda, básicamente porque no detalla las herramientas para controlar el precio de los alquileres y porque su alcance máximo es de 150.000 viviendas, cuando España cuenta en la actualidad con un parque residencial de más de 3,5 millones de viviendas en alquiler.

David Martínez, CEO de Aedas Homes, opina que el gran problema que sufre el país es el de la falta de suelo, la escasez cada vez más grande para poder construir. «La falta de suelo es un problema estratégico. Para tener industria sana con precios razonables necesitamos aumentar la oferta de suelo», afirma Martínez.

Por su parte, Miguel Ángel Peña, CEO de Grupo Lar, se detiene en la aplicabilidad dudosa que la nueva Ley de Vivienda supone. Y señala que el problema de la vivienda no solo afecta a los jóvenes sino también a la clase media y que el sector inmobiliario se halla ante un gran desafío, que es el de la falta de suelo.

¿Qué opina el Gobierno de la Comunidad de Madrid?

Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid y perteneciente al Partido Popular, ha anunciado que Madrid se ‘blindará’ frente a la nueva Ley de Vivienda y que recurrirá ante el Tribunal Constitucional la nueva normativa. En su opinión, la ley invade las competencias de las comunidades autónomas y tiene un difícil «encaje constitucional».

En contra del intervencionismo del mercado, Ayuso está en contra del control de precios por parte del Gobierno y del castigo que se aplicará a los dueños de viviendas vacías. Desde el Gobierno regional afirman que solamente generarán con esta nueva ley miedo en las familias y desalentarán las inversiones en vivienda.

Los precios de alquiler en la Comunidad de Madrid han bajado un 0,1% el año pasado y cuentan con bonificaciones importantes en el impuesto de sucesiones y donaciones. De hecho, la cuota de este impuesto en Madrid es de solo 30 euros, cuando en otras comunidades es de 30.000.

Y tú, ¿qué opinas de la nueva Ley de Vivienda? ¿Eres inquilino o propietario? ¡Déjanos un comentario que deseamos realmente conocer mejor a nuestros lectores!

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El Plan Vive y el alquiler asequible

4 febrero, 2022 No hay comentarios

Con la Ley de Vivienda ocupando nuevamente las portadas de los principales medios, la opinión pública vuelve a colocarla en agenda tras unos meses de tensa calma. ¿Podrá finalmente controlar el mercado del alquiler español este gigantesco paquete de medidas y evitar que los precios se disparen? Las voces especialistas al respecto opinan que para responder esta interrogante deberemos esperar unas cuantas temporadas a partir de su puesta en marcha. Mientras tanto, el denominado como “alquiler asequible” se ha convertido en una obsesión para la coalición de gobierno, desembolsando millonarias sumas avocadas a este objetivo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la actualidad del Plan Vive y el alquiler asequible de cara al 2022. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

El Plan Vive como punta de lanza en Madrid

El Gobierno madrileño ha propuesto con el lanzamiento del Plan Vive salir a competir en el mercado inmobiliario del alquiler, con el fin de favorecer el acceso a la vivienda por parte de los sectores más debilitados. Nuevas promociones se suman mes a mes con la premisa de alcanzar los 25.000 pisos de aquí a finales de década, discriminando 15.000 durante la legislatura actual y 10.000 más para la próxima.

Las primeras parcelas ya han sido adjudicadas a los primeros inversores privados con el fin de edificar más de 5.400 pisos nuevos. Las zonas señaladas con este propósito son Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles, Alcorcón y por supuesto, Madrid capital. En este sentido, la concesión de estos terrenos a grupos particulares contará con un período de lucro de 50 años; una vez finalizado el mismo, las construcciones pasarán a incluirse como parte del patrimonio regional.

Más del 60% de la vivienda protegida

Así, Madrid se posiciona en España como la Comunidad Autónoma con mayor incidencia en el mercado del alquiler público, con más de la mitad de esta modalidad de viviendas en disponibilidad a futuro medio. Se estima que el 60% del total del parque asequible de arrendamiento en toda España, según fuentes del Gobierno madrileño, se encuentran en esta Comunidad.

La encargada de divulgar estos porcentajes fue Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid, luego de visitar la promoción de la Agencia de Vivienda Social (AVS). Dicha promoción, consta de un edificio de 44 pisos en Ensanche de Vallecas. Según sus propias palabras…

Desde junio de 2019 se han entregado más de 900 pisos en alquiler para rentas bajas. Esta promoción de Vallecas se destina a familias con un máximo de renta de 28.000 euros anuales; y los inquilinos pagarán una renta de 350 euros por un inmueble de 50 metros cuadrados y dos habitaciones.

Paloma Martín

Martín, asimismo, ha confirmado que Madrid pondrá en manos de las familias más vulnerables la posibilidad de alquilar 5.400 pisos (entre nuevos y refaccionados por privados) con contratos mensuales inferiores al precio del mercado habitual en valores de hasta un 40%.

El Plan Vive y el alquiler asequible

¿Podrá finalmente la Ley de Vivienda (con el Plan Vive como arista fundamental, al menos en Madrid) equilibrar las tensiones del mercado del alquiler? El Gobierno nacional ha presionado para que la aprobación del proyecto fuera finalmente un hecho; es entonces que algo que incluso los más optimistas preveían factible para finales de este año haya sido una realidad ni bien arrancado el mes de febrero.

Se estima que el Plan Vive, con sus miles de viviendas destinadas al parque de arrendamiento económico, saldrá a competir mano a mano con el mercado privado como ningún otro programa estatal lo ha hecho antes. Al respecto, es innegable que el Gobierno de la Comunidad de Madrid ha encarado fuertemente sus políticas de vivienda; en cierto modo, esto podría llevar a evitar el estancamiento de un circuito inmobiliario y el del propio capital particular.

Si bien España es considerado desde comienzos de siglo XX como un “país de propietarios”, lo cierto es que entrado 2022, dos de cada diez españoles es inquilino; para que estos índices continúen ascendiendo (obligado por la lejanía del sueño del hogar propio para las nuevas generaciones) será vital entonces que la oferta siga permitiéndolo.

El Plan Vive, en este sentido, se muestra como un camino ejemplificador ante los ojos de las autoridades del resto de las Comunidades, quienes sin dudas deberán tomar cartas en el asunto. ¿Seguirán las otras regiones esta senda de irrupción al mercado de alquiler privado y de dura competencia inmobiliaria?

Primera fase del Plan Vive en marcha

La primera etapa del Plan Vive salió al ruedo a mediados de 2021. Hoy día, distintos pliegos han salido a concurso captando la atención de los grupos de inversores más activos. Las 46 parcelas distribuidas en 14 municipios madrileños a lo largo y a lo ancho de la región, generarán una inversión de más de 700 millones de euros; y además colaborarán a corto plazo en alivianar la tensa situación de desempleo como producto de la pandemia COVID.

Los licitadores Dorsono Investments S.L. y Saturn Holdco S.A. se han hecho de tres importantes lotes. Este importante proyecto tripartito supondrá la adjudicación de más de 5.400 pisos. Mientras que Saturn Holdco S.A. se ha adjudicado el lote tres de una docena de parcelas compuestas por más de 1.700 propiedades ubicadas en Madrid, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Tres Cantos, Alcorcón, Alcalá de Henares y Getafe; Dorsono Investments S.L. se ha quedado finalmente con los lotes 1 y 2 para destinarlo a la construcción de casi 1.800 viviendas cada uno, alojados en terrenos de Madrid, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles y Alcorcón.

¿Crees que el Plan Vive podrá hacer la diferencia e impulsar a otras Comunidades fuera de la madrileña a seguir el mismo rumbo? Nos interesa mucho conocer tu opinión.

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Ley de vivienda 2022 ¿Cómo impactará al propietario de un piso en alquiler?

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En Inmobiliario

La semana laboral de 4 días en Europa

3 febrero, 2022 No hay comentarios

Numerosos e innovadores sistemas de trabajo en oficinas se han puesto en marcha durante la década pasada. La intromisión de la pandemia COVID 19 ha profundizado el implemento de varios “experimentos” en este campo. En un avance sin precedentes respecto al desempeño de las empresas y las exigencias a sus plantillas, las modalidades híbridas, el homeoffice y la semana laboral de 4 días se proyectan como principales estandartes de lo que se denomina “nueva era del trabajo”. En este artículo de Oi Real Estate, veremos específicamente la implementación de la semana laboral de 4 días en Europa que tantas opiniones ha generado y genera al día de hoy. Te invitamos a leer para entender mucho más.

¿Es un problema para los sectores directivos?

¿Qué nos dice el imaginario colectivo? Suele darse por descontado que la semana laboral de 4 días es ampliamente aprobada por las plantillas de empleados administrativos o de oficinas en general; así como también un gran generador de problemas para los sectores directivos de las pequeñas, medianas y grandes compañías alrededor del mundo. Sin embargo, poco se ha recabado en cuanto a datos duros en este sentido y todo queda librado a la opinión de los trabajadores y patronales de forma individual. ¿Existe información concreta respecto a cuánto hay de realidad en torno al efecto cabal de la semana laboral de 4 días?

Un experimento llevado a cabo en Islandia ha ofrecido datos relevantes en torno a la semana laboral de 4 días. Durante cuatro años, se practicó esta curiosa modalidad sobre una de cada diez empresas privadas nacionales; las mismas se ofrecieron a recortar un día de la semana laboral sin reducción de sueldos. En este punto, se llegó a la conclusión de que la productividad de los empleados de plantillas fue la misma que hasta antes de implementarla; con la diferencia de haber despertado en ellos un importante sentimiento de pertenencia respecto a las firmas empleadoras, más motivación y más satisfacción individual.

A la vez, se comprobó según una serie de exhaustivas encuestas que los niveles de stress habían disminuido sustancialmente entre las plantillas.

Palabra de expertos

Una vez finalizado este experimento en tierras islandesas, la plataforma de consultas empresariales RFI consultó al reconocido economista Erwann Tison, director de investigación de Think Tank Institut Sapiens para conocer su opinión respecto al sistema de la semana laboral de 4 días.

Tenemos experiencias que surgen de todas partes en el mercado laboral, después de todo tenemos la tecnología y la voluntad, sobre todo, de trabajar de una manera diferente. Pero también tendremos que cuidar que la experiencia no acabe en algo completamente loco como trabajar cuatro días, a distancia, en la otra punta del mundo.

Erwann Tison

Se trata de una modalidad que sin dudas debe ser implementada con sumo cuidado, a pesar de que haya quedado evidenciada la correlación al alza en el equilibrio entre satisfacción y productividad.

La pandemia y su influencia en los sistemas de trabajo

No es una novedad que la pandemia COVID 19 ha logrado influir severamente en los sistemas de trabajo aún en los países más desarrollados. En este sentido, en Gran Bretaña docenas de firmas planean apostar por la semana laboral de 4 días. Se trata de un programa piloto denominado “4 Day Week” (o “Semana de 4 días”) de lapso semestral, en el que los empleados asistirán a sus puestos de trabajo durante 4 días sin sufrir recortes en sus sueldos.

¿Quiénes han planificado este experimento? La entidad Autonomy en asociación con investigadores de la Universidad de Cambridge, el Boston College y personalidades expertas en el análisis del campo laboral de la Universidad de Oxford.

Según el director del programa experimental “4 Day Week” Joe O´Connor…

Se estudiará si las plantillas pueden trabajar al 100 % durante el 80 % del tiempo. Cada vez más empresas se están moviendo hacia estrategias centradas en la productividad que les permiten reducir las horas de trabajo sin reducir el salario.

Joe O´Connor

De esta manera, según dichos del propio O´Connor, buscará desafiarse al modelo de negocio laboral contemporáneo. La apuesta es significativamente revolucionaria, ya que impulsará una nueva metodología de medición del trabajo; dirigiendo el enfoque hacia la productividad individual y colectiva de las plantillas, en lugar de estar al pendiente de cuánto tiempo pasan los trabajadores sentados a sus escritorios.

La semana de 4 días laborales en el mundo

Estos experimentos en los modelos de trabajo vienen incrementándose cada vez en más países alrededor del globo, desde mediados de la década de 2010 hasta nuestros días, con distintos resultados. Se estima que en Japón es en donde mejores frutos ha producido, con un aumento en la productividad promedio de más del 40%.

Por otro lado, el portavoz del Grupo Más Madrid, el diputado Íñigo Errejón, dejó entrever recientemente que en España las semanas laborales de 4 días (o 32 horas semanales) podrían estar prontas antes de mediados del corriente 2022 mediante un proyecto piloto. Esta primera edición del experimento, prevé invertir más de 10 millones de euros en un incentivo a más de 150 firmas. Ha referido Errejón que más de tres mil oficinistas y empleados se verán alcanzados por el ambicioso proyecto.

¿Podrá abrirse camino el concepto del 4 Day Week en Europa?

España se posiciona como un excelente referente junto con Reino Unido en torno a la posibilidad de implementar con éxito la semana laboral de 4 días en un futuro a mediano plazo. Sin embargo, los medios especializados en los recursos humanos empresariales advierten que estos proyectos no deberían sobredimensionarse ni llevarse al terreno de lo estándar; ya que los efectos demográficos regionales pueden variar significativamente dependiendo de un sinfín de factores a estudiar detalladamente.

Tú… ¿Qué opinas sobre la semana laboral de 4 días? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Operaciones inmobiliarias 100% online

3 febrero, 2022 No hay comentarios

¿Es posible realizar una operación inmobiliaria desde su comienzo hasta su firma de forma íntegramente digital? Solemos afirmar desde nuestros artículos que “internet no vende propiedades por sí sola” y que el factor humano sigue siendo fundamental; esto es un hecho. Sin embargo, hoy día somos testigos del incremento en la creación de nuevas agencias que proponen un nuevo modelo de negocio en bienes raíces. La disponibilidad de las criptomonedas colabora a orientar la mirada en ventas inmobiliarias hacia la digitalización integral de las negociaciones. En este artículo de Oi Real Estate, realizaremos un paso a paso en operaciones inmobiliarias 100% online volcadas a la compraventa de propiedades. Te invitamos a leer para entender mucho más.

La era digital y los procesos de compraventas inmobiliarias

Mucho se habla sobre el implemento de herramientas digitales en los procesos de compraventa de viviendas. No obstante, la pregunta del millón es ¿es posible vender una propiedad de forma digital al 100%? Hasta hace pocos años, esta posibilidad era una quimera o simplemente no contaba con la confianza suficiente por parte de clientes o interesados para ser llevada a cabo en su totalidad. El uso masivo de las criptomonedas, en este sentido, es un factor determinante para que esto sea una realidad; y nos presenta un escenario que aún comenzado el siglo XXI solamente veíamos reflejado en historias de ciencia ficción.

¿Podemos entonces encarar la negociación de una venta online desde su comienzo hasta su desenlace? Compilaremos y revisaremos en este artículo aquellos pasos vitales que nos permitirán llegar a una conclusión positiva. Quedamos atentos a que nos hagas conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie de la nota.

Operaciones inmobiliarias 100% online

Vender una propiedad de forma digital no quiere decir que el proceso de la negociación sea necesariamente más sencillo que hacerlo de forma analógica o presencial. Sin embargo, promediando ya la segunda década del siglo, estamos en condiciones de afirmar que sí es posible y que es de esperar que nuevas herramientas vayan surgiendo hasta convertir la compraventa inmobiliaria íntegramente digital en un hecho cotidiano. Pero, hoy por hoy… ¿Por dónde empezar?

Estudio de campo previo

Antes de lanzar una vivienda al mercado digital, es conveniente realizar un estudio de campo que permita visibilizar si una propiedad es factible de ser vendida según esos parámetros. Al respecto, es factible imaginar que los proyectos inmobiliarios o viviendas de lujo sean los más potables para encarar este tipo de negociaciones; dada la clase de clientes hábiles en transacciones, plataformas digitales o el propio manejo de criptomonedas. A ellos apuntarás tu mira para concretar la venta.

Selección de la plataforma de publicación adecuada

La venta 100% digital acaso logre convertirse en un mecanismo cotidiano en pocas décadas. No obstante, al día de hoy es una forma de negociación que se mantiene en cánones ciertamente exclusivos. Por tanto, elegir la plataforma adecuada para publicar una vivienda ofrecida al mercado digital o de la criptomoneda (sino crear una plataforma propia) será clave para la captación correcta de interesados y eventuales compradores. ¿Te imaginas una propiedad ofrecida a la venta mediante bitcoins publicada junto a una casa rural?

Exhibiciones online y tours virtuales

Lograr montar un aparato logístico de tours virtuales (hablamos de una venta 100% online) puede resultar mucho menos costoso de lo que imaginas. Mediante una exigua inversión, si tenemos en cuenta la envergadura de las negociaciones, podrás ofrecer visitas guiadas en 3D o en alta calidad de video a las propiedades seleccionadas. Los tours virtuales a viviendas en venta (sobre todo durante la irrupción de la pandemia COVID 19) han cobrado un protagonismo superlativo, además de ganarse la atención de los interesados en las principales plataformas de relevancia alrededor del mundo.

Reserva de la propiedad

Cualquiera de las herramientas digitales contemporáneas de traspaso o transferencia de dinero será válido para que el interesado pueda realizar la reserva de una propiedad. Tu plataforma o sitio web deberá contar con un apartado seguro en donde ultimar los detalles (lapsos de reserva, montos, etc.). Como agente inmobiliario, sabrás que este es un paso importantísimo en toda negociación inmobiliaria.

Si el interesado y tu oficina de agentes ha logrado acordar y pactar la reserva de forma online, comprobarás que tienes ya realizada la mitad de la diligencia sin haber realizado contacto presencial. Este, podrá encontrarse en la misma ciudad o en cualquier otra parte del globo y haber reservado una propiedad que ha visitado mediante el tour virtual ¡El futuro está aquí!

Auditoría y presentación de documentación

El tiempo de reserva es el indicado para que tanto tú, agente inmobiliario, como el interesado vayan volcando la documentación necesaria y requerida para la venta. Hoy día, cualquier documentación puede ser presentada de forma online y contar con la misma validez de cualquier documento físico. En este sentido, la firma digital (en estos casos en niveles avanzados de seguridad y encriptación) es fundamental. Contratar el mejor servicio de software que esté a tu alcance será crucial para mantener seguros los datos del cliente y el interesado.

Firma de escrituras

Con la ayuda de registradores y notarios que certifiquen la validez legal de la compraventa, llegamos al momento de mayor cuidado a lo largo del camino de tu diligencia online. La firma digital, como dijimos anteriormente, vuelve a cumplir un rol fundamental y dependiendo de las normativas legales regionales podrás contar con su aprobación mediante los escribanos antes citados. La firma deberá ser aprobada y certificada por el Registro de la Propiedad, trámite que puede llevarse adelante hoy día de forma telemática.

Una vez efectuado el pago convenido mediante sistemas de transacciones o el mismo intercambio del bien por criptomonedas, el posterior otorgamiento final de la escritura de compraventa ya lista, será un equivalente exacto a la entrega de llaves de la propiedad en cuestión.

¿Crees que en un momento cercano las operaciones inmobiliarias 100% online suplantará a las ventas inmobiliarias convencionales? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Cómo armar una agencia inmobiliaria desde cero

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Finalizar una venta de forma segura

2 febrero, 2022 No hay comentarios

¿Encuentras complejo el cierre de una venta? ¿Sabías que, entre gran parte de los asesores, el momento previo a la firma de las partes suele representar una instancia recurrente en la caída de sus negociaciones? Si es así, no te desanimes; es un problema mucho más común del que podrías imaginarte. El momento de remate de una diligencia es particularmente crucial para el agente inmobiliario. Al respecto, existen una serie de tips y consejos que (al menos desde el concepto) pueden ser de gran ayuda para solucionar de forma definitiva este problema. En este artículo de Oi Real Estate, veremos qué pasos seguir para finalizar una venta de forma segura, previniendo cualquier evento desafortunado. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Mucho más que el cierre de una negociación

Es un hecho que cerrar una diligencia en el sector de bienes raíces conlleva una gama de responsabilidades mucho más sensibles en la comparativa con el resto de los mercados. Estamos hablando de un evento trascendental en la vida de las personas y el agente inmobiliario debe desdoblarse para guiar tanto a su cliente (vendedor o arrendador) como al interesado (comprador o eventual futuro inquilino). En este sentido, como en todos los sectores avocados a las ventas, habrá agentes especializados en traccionar clientes, otros en acompañar a las partes durante la diligencia y también quienes se sientan más cómodos y duchos al momento de cerrar una negociación.

Dicho esto, sabrás que el cierre de una venta o la firma de un contrato de alquiler es todo un arte y tal vez la más compleja de las tres instancias antes citadas. Hoy día, transitando la era digital, podemos afirmar que dicha complejidad se ha profundizado aún más teniendo en cuenta el grado de información con el que cuentan los clientes e interesados.

Esto no debe ser un motivo de desánimo para ti (sobre todo si te desempeñas como agente inmobiliario autónomo); la disponibilidad de la información que hasta hace un par de décadas recaía solamente en las agencias, hoy día debe ser considerada una ventaja para todos pero mucho más para los asesores. Y si bien el cliente o el interesado pueden presuponer conocer el paño, recaerá en tus manos poner blanco sobre negro y demostrar quién posee información fidedigna, factor clave para llevar la rienda de la negociación hasta sus últimos tramos.

Finalizar una venta de forma segura

Como dijimos en la introducción, existen consejos y tips de orientación que acaso te ayudarán a descartar eventuales problemas que puedan afectar el cierre de una diligencia; y evitar que esta se “pinche” en el momento menos pensado. Veamos algunos de ellos; si estuvieras ya utilizándolos o si por el contrario eres un autodidacta te invitamos a compartir tu teoría en la bandeja de comentarios.

¿Consideras el aspecto regional?

A menudo, un aspecto que puede conducir al fracaso de una negociación es el centrarse específicamente en el factor individual de una propiedad y olvidar el contexto en el que está edificada. Esto puede repercutir en que una vivienda demore demasiado en venderse o alquilarse, estirando los tiempos mucho más allá de lo deseado por el cliente o lo prometido por la agencia.

Considerar el aspecto regional de un inmueble a la venta es clave y en la mayoría de los casos le agregan sendos elementos de plusvalía. Cercanía a centros comerciales o colegios, zonas de esparcimiento como cines o restaurantes y espacios verdes, son de alta consideración por parte de los interesados. Al momento de una segunda o tercera visita de un potencial comprador… ¿Te quedas solamente en las virtudes edilicias de la propiedad, paredes adentro?

Maneja una cartera de propiedades sencilla de controlar

¿Eres un agente inmobiliario autónomo? ¿Gestionas tus propias diligencias de comienzo a fin? En este sentido, acumular propiedades suponiendo que es preferible la cantidad a la calidad de tu cartera de productos suele ser un error. Procura contar con una cartera de propiedades manejable y moldeable a tus posibilidades. Disponer de un profuso número de viviendas dispuestas a la venta o al alquiler en lo general suele conducir a un mal manejo, si es que no dispones de un equipo capacitado y a la altura.

Partimos de la base de que acaso una propiedad no cuente con las mismas expectativas de ventas para todos los agentes inmobiliarios. Tal vez el producto que una agencia pueda definir como “perfecto para la venta” no cuente con las mismas condiciones para su competidora más cercana y directa. Concéntrate en una correcta selección de inmuebles, evaluando sus expectativas de ventas según tus propios parámetros.

Organización y capacitación

Solemos decir que, para el sector inmobiliario, el conocer al cliente lo es todo. Esto es un hecho ya casi indiscutible. En este contexto, y de momento, uno de los consejos más potables para dirigirnos sin interferencias indeseables hacia el buen puerto de una negociación radicará en una exhaustiva planificación del modelo de negocio. Y dichos aditamentos referentes a la logística de toda agencia o de cualquier agente inmobiliario autónomo serán alcanzables solamente a través de la capacitación.

Recurre de forma permanente a cursos y seminarios enfocados en el negocio de los bienes raíces. Hoy día, ni siquiera debes movilizarte hasta un instituto en la otra punta de la ciudad; existen sendos talleres y charlas que, mediante videollamadas grupales podrán orientarte y ayudarte a perfeccionar tus mecanismos en manejo de negociaciones. Puedes acceder a ellos desde la comodidad de tu hogar una vez finalizado el día de trabajo. Asimismo, contar con las herramientas que hoy día dispone la era digital (como un CRM inmobiliario adaptado a tus necesidades) será la mejor estrategia para respaldar esos conocimientos recientemente incorporados.

¿Cuál es tu experiencia en cierre de negociaciones inmobiliarias? ¿Lo consideras un punto débil o una habilidad destacada? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Aprobación de la Ley de Vivienda

2 febrero, 2022 No hay comentarios

Contra todo pronóstico, el Gobierno ha aprobado finalmente el proyecto de Ley de Vivienda para España y busca que su tramitación definitiva sea llevada a cabo cuanto antes. Si bien se preveía que el anteproyecto viera la luz mínimamente sobre el cierre de este 2022, el Consejo de Ministros parece haberse tomado en serio y seguido al pie de la letra la orden del presidente Sánchez de apresurar cuanto fuera posible la implementación de este mega paquete de medidas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la aprobación de la Ley de Vivienda y cómo procurará equilibrar y contener el mercado del alquiler; ¿está en sus manos la solución a la problemática del acceso a la vivienda, acentuado por la pandemia COVID 19? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Plazos y zonas tensionadas

La Ley de Vivienda ha sido finalmente aprobada el martes 1 de febrero último. En espera de su puesta en marcha definitiva (y cada vez que ha sido consultado al respecto) el presidente Sánchez enfatizó sobre la necesidad urgente de regular el mercado del alquiler en España. Esta es, según sus propias palabras, la clave para evitar la disparada en los precios y la consecuente profundización de la problemática del acceso a la vivienda por parte de los sectores menos pudientes y más afectados por la crisis de la pandemia COVID, de dos años a esta parte.

El Gobierno quiere destacar que esta Ley reconoce las competencias de las comunidades autónomas en materia de vivienda; y pone a su disposición aprobar todas aquellas herramientas para ayudar a hacer efectivo este derecho básico.

Pedro Sánchez

Realizadas en las horas previas a la aprobación del texto en su conjunto, estas declaraciones repondían al informe preceptivo del Consejo General del Poder Judicial; posicionado evidentemente en contra de la futura Ley; esta postura, centra su argumento en la eventualidad de que algunos de sus artículos se choquen de frente con otros preexistentes.

Opiniones ministeriales garantizan la protección del arrendatario

En este sentido, Raquel Sánchez (ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) da por descartada la inconstitucionalidad del paquete aludiendo que el Gobierno español “ha tratado con respeto absoluto aquellas consideraciones, e incorporado comentarios que clarifican determinados artículos donde entra la norma autonómica”.

A su vez, una de las principales propulsoras de la normativa, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, agregó que la futura ley “es absolutamente imprescindible para comenzar a dar los primeros pasos en la dirección correcta”. En cuanto a la protección de los inquilinos, desde Derechos Sociales añaden que el mega proyecto se ha centrado específicamente en facilitar el acceso a la propiedad de alquiler beneficiando como nunca antes a los pequeños propietarios a lo largo y ancho del país; y finalmente exigiendo ciertas responsabilidades a los grandes arrendadores.

Un año y medio para un funcionamiento integral

Dijimos que la Ley de Vivienda promete ser la solución al acceso a una propiedad por parte de los sectores más débiles o que se hayan visto perjudicados de sobremanera por la crisis económica devenida como consecuencia directa de la pandemia. Acaso podamos reunir sus incontables aristas en cinco objetivos claros. Estos son:

Evitar o minimizar lo más posible la especulación en el mercado de bienes raíces.
Garantizar el acceso a la vivienda en general, a partir de la regulación de los precios de alquiler.
Ofrecer distintas alternativas a los desalojos, así como apresurar la tramitación de los mismos en casos comprobados.
Promover la incorporación de los inmuebles vacíos u ociosos al mercado del alquiler a través de incentivos fiscales.
Blindar e incrementar como nunca antes el alquiler público o la construcción de viviendas destinadas exclusivamente al arrendamiento asequible.

Según los organismos gubernamentales impulsores de la Ley de Vivienda, se especula con otorgarse un plazo de 18 meses desde su implementación para la fijación al límite de las rentas en zonas tensionadas. La tarea es colosal y compleja a la vez. Este lapso podría reducirse siempre y cuando se aceleren los tiempos en la definición de los valores de referencia en los contratos de alquiler; encontrando el mayor escollo en la falta de colaboración de ciertas Comunidades Autónomas. Las autoridades opositoras se han mostrado desde el vamos en contra de toda regulación.

Beneficiar a futuros inquilinos a través de bonificaciones a propietarios

En las denominadas finalmente como zonas tensionadas de alquiler, se contemplará que los propietarios bajen un 5% el contrato futuro respecto al inmediato anterior; esto repercutirá en una bonificación fiscal que podría ascender a más del 90%; y al 70% si la propiedad es alquilada al sector más joven del mercado inmobiliario (entre los 18 y los 35 años de edad que alquilen por primera vez). A su vez, si en la propiedad se han realizado obras de mantenimiento sustanciales o de rehabilitación obligada, dicha bonificación –según marca la Ley- será de hasta un 60%.

Por otro lado, aquellos propietarios que dispongan un contrato de alquiler de diez años o más, se verán libres del congelamiento en su precio (siempre y cuando dicha vivienda esté edificada en zona tensionada); y podrán asignar un aumento al alquiler de hasta un 10% en la medida que amplíen aún más el tiempo del contrato.

Por último, el inquilino vigente se verá beneficiado también en tanto que podrá prorrogar su contrato por tres años más de lo estipulado en la actualidad, conservando las condiciones; el incremento en el precio de dichos contratos estará entonces atado a la suba del IPC durante este período de extensión.

Esperar para ver

El gobierno ha logrado aprobar la Ley de Vivienda en tiempo récord. Sin embargo, las voces especializadas aseguran que para comprobar si las medidas cumplirán con lo prometido por sus impulsores, habrá que esperar al menos dos o tres años de implementada.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El bono joven del alquiler y su aprobación retroactiva

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En Hoteles

Inversión hotelera 2022: las ciudades más buscadas por los inversores

28 enero, 2022 No hay comentarios

La tendencia que se maneja en lo que va del año es que el activo de preferencia por parte de inversores de todo el mundo está en el sector industrial y logístico. Esto se debe al comportamiento que se ha dado a lo largo de la pandemia en las regiones de Europa, Oriente Medio y África. A medida que el mercado va volviendo a sus cifras normales, la inversión hotelera 2022 será la de gama media. Para el año se prevé que los precios aumenten entre un 10 y 20% y el el destino de los fondos sean para la construcción hoteles nuevos y reformulación de establecimientos de uso hotelero.

A lo largo del 2021, el motivo por el cual el sector en Europa se mantuvo fue gracias al turismo interno. Debido a ello, muchas de las compañías del ámbito aprovecharon la pausa de la pandemia para llevar adelantar diversas remodelaciones. De esta manera, comenzaron a adaptar sus instalaciones al perfil de la nueva demanda, dando como resultado que los inversores busquen activos de gama media.

De esta manera, expertos en la materia afirman que ya se observa una real recuperación en el sector con la venta de activos. En este artículo te detallamos la actualidad de mercado hotelero y cuáles son las proyecciones para este 2022 y los países más buscados para invertir.

La inversión en hoteles en 2021 y la resistencia a una pandemia

Según testimonios de expertos, el año pasado prosperaron los establecimientos de gama media-baja. Por su parte, los edificios de alta gama sufrieron una real falta de demanda. Al mismo tiempo, se presentaron dificultades para incrementar personal a las cadenas de hoteles, no pudiendo cubrir el servicio de calidad que los clientes estaban acostumbrados.

A lo largo del 2021, se han llevado a cabo negociaciones por 125 hoteles y arriba de las 20.000 habitaciones. El monto aproximado transaccionado a lo largo de estas operaciones supera los 3.100 millones de euros. Esta cifra representa el triple respecto a la inversión hotelera de 2020 y supera hasta en un 26% a las de 2019.

Las cadenas hoteleras han sido los grandes vendedores durante la pandemia y los fondos de inversiones internacionales los principales compradores. En esta línea, la estadística registra un gran equilibrio entre activos de carácter urbanos y vacacionales. Esto se debe a la fuerte y pronunciada inversión en Madrid y Barcelona.

En la misma línea, en los últimos 10 años solo en dos oportunidades la inversión en el sector hotelero ha sido mayor a los 3.000 millones de euros. Hablamos de los años 2017 y 2018. Se afirma que esta situación se debe a una combinación entre diferentes sectores:

Flujo de caja

Elevado nivel inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado

Progresiva recuperación de la demanda. Sobre todo, en aquellos destinos internacional de gran valor vacacional. Entre ellos España.

Lectura Recomendada

Nuevas inversiones hoteleras: se reabrirá el Montesol

¿Cómo se han repartido las inversiones en el sector a lo largo del 2021?

El informe llevado adelante por la consultora Colliers Internacional ha destacado que las reformas has sido el punto fuerte en las inversiones a lo largo del 2021 en el sector hotelero.

El 57% del caudal inversor durante el año pasado estuvo destinado a la construcción nueva y la reconversión de propiedad de utilidad hotelera. Hablamos de una cifra que supera los 650 millones de euros, significando más de 90 establecimientos nuevos y más de 6200 habitaciones.

Por otra parte, se encuentran ubicadas, en segundo lugar, las inversiones dirigidas a reformas integrales que se llevaron adelante en más de 40 hoteles y 5.000 habitaciones. Dichos números representan el 33% de lo invertido. En el caso de las modificaciones parciales y más puntuales, el nivel de inversión fue muchísimo menor. Hablamos de un 8 y 2% respectivamente, aunque significan un 44% del total de todas las habitaciones actualizadas. Concretamente 8.850.

Si hablamos de las inversiones a nivel geográfico, Baleares, Madrid y Canarias, de manera conjunta, representan un 45% del total invertido. En tanto, Barcelona y Costa del Sol han perdido protagonismo al verse superadas por otras provincias. Como, por ejemplo, Sevilla que llegó a un volumen de 114 millones de euros. Una cifra que equivale al 10% de la inversión destinada a reformas y a la obra de nuevos hoteles.

De manera más precisa, durante 2021, se han invertido en:

Canarias 195 millones de euros. Lo que representa el 16% del caudal invertido.

Madrid 174 millones. Del total un 15%.

Baleares 171 millones y en Sevilla 114 millones. En el primer caso significa el 14% del total y en el segundo el 10%

La inversión hotelera en 2022 y la recuperación del sector

El nuevo año trajo nuevas proyecciones en todos los sectores de la economía. Para el caso de la inversión hotelera 2022 se prevé un protagonismo en los inmuebles de gama media, siendo los mismos la opción más popular, en palabras de expertos. En Europa se estima que la demanda para los hoteles de lujo aumentará a medida que el mercado se recupere con la mayor circulación turística.

En esta línea, las inversiones están previstas para las contrataciones hoteleras midscale. Es decir, para servicios de recreación, desayuno y demás comodidades limitadas y seleccionadas. EL 26% con vistas a invertir en hoteles de lujo y un 19% en servicio hoteleros económicos. En este último caso, se trata de alojamientos sin inclusión de alimentos ni bebidas. Asimismo, el mismo porcentaje de inversores buscará activos con el objetivo de reposicionarlo o destinarlos a otro uso.

En la actualidad, en toda España hay proyectadas 397 obra. Entre ellas construcción de nuevos hoteles o reformas en establecimientos de uso hotelero. Algunos de ellos, supondrán en el futuro el ingreso de grandes firmas internacionales del sector al mercado español. Hablamos de Four Seasons, Edition, Hard Rock, W, Radisson Red, JW Marriott.

La reforma será la protagonista de la inversión hotelera en 2022

Durante el 2021, luego de un año entero de restricciones para la movilización turística, las transacciones en el sector hoteles han vuelto a tener un gran protagonismo. Según datos estadísticos, a lo largo del año pasado se ha superado el volumen de inversión registrado en 2019. A lo que se suma que en 2022 se espera que las inversiones continúen con el objetivo de mejorar las instalaciones y que lleguen a superar los 2.800 millones de euros.

En este sentido, el 80% del caudal inversor estará destinado a proyectos de construcción nueva y el 20% restante a la renovación de los edificios. Según el informe desarrollado por Colliers Internacional los 2850 millones de euros a invertir serán para renovar o construir más de 290 hoteles nuevos y más de 30.000 habitaciones.

Esta cifra reúne, por un lado, la inversión de origen prevista para todo el año y, por el otro, la acumulada debido a la finalización de proyectos que se han paralizado gracias a la pandemia.

Se espera que esta tendencia al aumento de la planta hotelera se extienda en el tiempo. En consecuencia, una cifra relativa que se trabaja juntando los proyectos previstos para este año más los que están fijados para el 2023 se aproxima a los 5.500 millones de euros.

La inversión hotelera y la recuperación turística en 2022

La caída sin precedentes del turismo en 2020 debido a la llegada del Covid-19 significó para el sector una reducción de casi 7 puntos del PIB. Del 12.4% paso al 5.5%. Una realidad que se preveía y que se esperaba se vaya recuperando a medida que se levantasen las restricciones de movilidad.

El verano pasado en España provocó la reactivación de la actividad del sector hotelero. El resultado de una buena temporada se tradujo que más del 80% de los establecimientos decidan abrir sus puertas y brindar servicio. En este sentido, la actividad turística se centró en diversos destinos vacacionales clásicos dentro de la península. Es decir, el turismo interno fue el precursor de la tan esperada recuperación.

Para este 2022, se prevé que los destinos se vayan extendiendo a medida que vaya aumentando la posibilidad de circulación y el ingreso y egreso de turistas internacionales. Para llegar a este momento, los inversores hoteleros y los propietarios debieron adaptarse al contexto y reinventar estrategias para poder mantenerse en el mercado.

La continuidad se sostuvo gracias a la buena gestión de los costos, el control de los gastos y la mejora en la eficiencia. A lo que se le suman retos que aseguren nuevos cuidados sanitarios, la digitalización y la sostenibilidad.

Para ello, el compromiso del Ejecutivo será fundamental. Hablamos de la promesa de inversión en el sector de 3.400 millones por parte del Fondo Europeo Next Generation. Estos fondos deberán ser de gran aprovechamiento por parte de la industria hotelera para levar la posición competitiva al rec0nvertit hoteles y operadores.

La Ley de Vivienda impulsa la inversión en hoteles y oficinas

Hasta aquí te hemos contamos y detallado los pasos a seguir para acceder a la cuenta bancaria ante el fallecimiento de una familiar. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

Asimismo, si estás pensando en invertir en el sector hotelero, en Oi Real Estate disponnos de las mejores ofertas. Pueden ingresar a los diferentes hoteles a la venta y consultar por sus principales características, distribución, ubicación y construcción.

En Noticias Oi Real Estate

Ayuso avanza con la Ley de Defensa de la Autonomía financiera en Madrid

24 enero, 2022 No hay comentarios

La comunidad avanza con el proyecto de autonomía fiscal. Con la finalidad de salvaguardar el ejercicio de la autonomía financiera en Madrid, se llevó a cabo la presentación del anteproyecto. Este fue aprobado por el Consejo de Gobierno el pasado miércoles 19 de enero. Desde Oi Realtor te contamos las últimas novedades acerca de la Ley de Defensa de la Autonomía financiera en Madrid.

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Ante la suba de impuestos propuestas por Sánchez, Ayuso blinda su política económica y fiscal

Ley de Defensa de la Autonomía financiera en Madrid

Tal como lo había anunciado públicamente el pasado martes Isabel Díaz Ayuso, se llevó a cabo la presentación del anteproyecto de ley de Autonomía fiscal. Medida que se suma y que continúa sus políticas impositivas, como lo fue la rebaja en 0,5 puntos del IRPF en su tramo autonómico a finales de año y la eliminación de los impuestos propios que le quedaban.

Luego de la reunión que tuvo lugar el miércoles 19 del corriente mes, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó el anteproyecto de Ley de la Autonomía Financiera. El fin de éste es evitar la suba de impuestos a los ciudadanos madrileños como consecuencia de la política económica y fiscal propuesta por el Gobierno de España presidido por Pedro Sánchez.

Debate sobre los impuestos en España

De aprobarse la Ley de Defensa de la Autonomía Financiera en Madrid, Díaz Ayuso tendría un frente legal en el enfrentamiento contra Pedro Sánchez. Éste no se reduce solamente a esta maniobra de blindaje fiscal. Desde que Pedro Sánchez asume como representante del Gobierno Central de España en 2018, ha explicitado su intención por implementar una armonización fiscal entre las regiones españolas. En el caso particular de Madrid, representaría un alza en los impuestos.

Tras disputar en diciembre de 2017 con el Gobierno Central acerca de la liquidación del IVA y su posterior entrega pensada para 2019, el ejecutivo de Madrid ha comenzado un enfrentamiento constante con el Gobierno de España. Enfrentamientos acerca de la gestión de la pandemia, de la política internacional y económica, entre otros. A estos se suma uno más reciente: el anuncio por parte de Díaz Ayuso de un recurso contra el reparto de 9 millones de los fondos europeos a cuatro autonomías. En este escenario, surge el enfrentamiento entre Díaz Ayuso y Pedro Sánchez por la reforma tributaria que obligaría a Madrid a subir los impuestos.

Política impositiva de Ayuso

La presidenta de la Comunidad de Madrid se caracteriza por el libre ejercicio de la autonomía financiera. Esto concuerda con una tradición de 17 años de bajadas fiscales por los sucesivos gobiernos regionales. Por su parte, llevó a cabo dos políticas fiscales concretas en concordancia con esta concepción.

Por un lado, la asamblea de Madrid aprobó en Diciembre de 2021 la mayor rebaja del IRPF que se ha realizado en la región. Mediante la cual reduce 0,5 puntos cada uno de los tramos autonómicos. Entró en vigor el 1 de Enero de 2022. Esta rebaja fiscal beneficia a casi 2,5 millones de contribuyentes madrileños y supone un ahorro global de 334 millones de euros.

Por otro lado, con luz verde del Consejo de Gobierno, se avanzó con la eliminación de 3 tributos propios de la Comunidad de Madrid:

el impuesto sobre la instalación de máquinas recreativas en establecimientos de hostelería.
impuesto sobre depósito de residuos.
recargo sobre las actividades económicas.

¿Para qué una Ley de Defensa de la Autonomía Financiera en Madrid?

Frente a las propuestas del presidente del Gobierno Central, Pedro Sánchez, acerca de la necesidad de una actualización del modelo de financiación autonómica, Ayuso propone una Ley que permita blindar su política económica y fiscal. La llamada “armonización fiscal” o “impuestos patrimoniales y de sucesión” implicarían una intromisión del Ejecutivo de Sánchez en materia fiscal y tributaria.

Con la aplicación de esta Ley, por un lado, se obliga a todos los organismos superiores de Gobierno y Administración autonómica, inclusive a la Asamblea de Madrid, a disponer de todas las herramientas a su alcance tanto en la legislación nacional como internacional. También permite reaccionar ante cualquier ley o disposición estatal que infrinja la corresponsabilidad fiscal y la autonomía financiera de la región de Madrid.

Por otro lado, se busca preservar la sucesiva baja de impuestos que se lleva a cabo desde hace 17 años en Madrid. Al mismo tiempo, permite salvaguardar el ejercicio de la autonomía financiera, tanto en la vertiente de los ingresos, como en la del gasto.

Autonomía de ingresos, de gastos y transparencia en la información

En lo que respecta a la autonomía de los ingresos, la ley asegura la autoridad competente del Ejecutivo madrileño tanto en la ejecución y regulación de sus políticas tributarias como en los recargos y reducciones de impuestos estatales.

En relación a la autonomía del gasto, la propuesta está centrada en los principios de sostenibilidad y estabilidad presupuestaria. Así como en la cuantificación y distribución del mismo para el cumplimiento de los objetivos.

Luego de aprobar el proyecto, la Comunidad de Madrid, ha garantizado la transparencia en la información acerca de su actividad financiera, asegurando el acceso a ella para los ciudadanos madrileños. Se propone crear un modelo para que todos los ciudadanos puedan conocer el destino final de su aportación y su situación tributaria con respecto a otras comunidades autónomas y a las regiones extranjeras.

Básicamente, con esta Ley, se busca evitar la imposición de una mayor tributación a los contribuyentes madrileños en los impuestos de Sucesión y Patrimonio. Para seguir adelante con la aplicación de la misma, la Ley de Defensa de la Autonomía Financiera llegará a la Asamblea de Madrid.

Derechos Constitucionales

El gobierno regional presidido por Ayuso, encuentra el amparo legal de su propuesta de ley basándose en la propia Constitución Española. Específicamente en los Artículos 156, 157 y en su Estatuto de Autonomía – artículo 51-.

El Artículo 156, refiere al Principio de Autonomía Financiera. Establece que las Comunidades Autónomas “gozarán de autonomía financiera para el desarrollo y ejecución de sus competencias con arreglo a los principios de coordinación con la Hacienda estatal y de solidaridad entre todos los españoles”.

El Artículo 157 presenta cómo se constituyen los recursos de las Comunidades Autónomas. En este sentido, declara que “estarán constituidos por los impuestos cedidos total o parcialmente por el Estado; recargos sobre impuestos estatales y otras participaciones en los ingresos del Estado además de sus propios impuestos, tasas y contribuciones especiales”.

Con la Ley de Defensa de la Autonomía Financiera en Madrid se pretende reforzar la protección y la vigencia de los derechos reconocidos constitucionalmente. Para tal fin, consideran necesario proteger la independencia autonómica en la gestión tributaria o fiscal como presupuesto básico y necesario para el ejercicio de la autonomía política.

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Madrid: Ayuso dice adiós a los impuestos propios y rebaja el IRPF

En Consejos

Tasación de una vivienda en Madrid: ¿De qué se trata?

21 enero, 2022 No hay comentarios

La venta de un inmueble es un proceso que implica varios pasos previos a seguir. Uno de ellos es la tasación, mediante la cual se podrá adjudicar a la vivienda un precio de mercado. Si has decidido vender tu vivienda en Madrid y requieres realizar una valoración de la misma, en este post de OI REAL ESTATE te contamos de qué se trata la tasación de una vivienda en Madrid.

¿De qué se trata una tasación para compraventa inmobiliaria?

La tasación de una vivienda es un proceso a través del cual se establece el valor económico de un inmueble o valor de mercado de la vivienda a ese momento.

Existen distintas opciones para realizar una tasación para la compraventa de un inmueble. Sin embargo, en términos generales el proceso implica la recopilación de cierta documentación y la visita de un técnico capacitado quién realizará la valoración de la vivienda. Este confeccionará un informe mediante el cual se certifica el precio actual del inmueble.

En la tasación se tendrán en cuenta diferentes factores relacionados con la vivienda para realizar su valoración.

Proceso de tasación de una vivienda en Madrid

La tasación de viviendas en Madrid se efectúa de acuerdo a un proceso predefinido por una ley llamada Norma ECO, aprobada en el año 2003. Es obligatorio atenerse a dicha ley en los casos de valoraciones con finalidad hipotecaria. En lo que respecta a tasaciones para fijar un precio de compraventa de un inmueble no es obligatorio ajustarse punto por punto a dicho procedimiento. Sin embargo, los tasadores suelen tenerlo en cuenta ya que aporta seguridad para obtener mejores resultados.

Si bien existen diferentes tipos de tasación a continuación te contamos los puntos principales acerca de cómo se lleva a cabo el proceso de tasación de una vivienda en Madrid para una operación de compraventa.

Documentación requerida para la tasación de una vivienda en Madrid

Para que pueda efectuarse la tasación de una vivienda se deben presentar ciertos documentos que acrediten diferentes aspectos y factores relativos a la vivienda. Los documentos que pueden ser solicitados para la realización de la tasación son:

La copia de la escritura y la Nota simple. Esta documentación certifica la titularidad de la propiedad y las cargas de la misma.
Proyecto visado por el Colegio Profesional Correspondiente: es requerido en el caso de inmuebles en construcción o en remodelación.
El contrato de arrendamiento: deberá presentarse una copia si se trata de una vivienda que está siendo alquilada.
Reporte o documentación contable: en el caso de que la propiedad esté relacionada con algún tipo de actividad económica deberá presentarse el reporte de los últimos tres meses de ejercicio.
Documentación relativa a una finca rústica: para este tipo de propiedad se solicitará la documentación probatoria de su régimen de explotación, derechos de riego y las referentes a su rendimiento.
Los Estatutos de la Comunidad y las Licencias de Actividad vigentes: esta documentación será requerida si el inmueble es un local comercial.

Factores considerados en el proceso de tasación de una vivienda en Madrid

Como dijimos, el resultado de la tasación será el valor económico del inmueble para su venta. Para dar cuenta de este valor se consideran ciertos aspectos y factores. Estos se relacionan con ciertas características de la vivienda a tasar. Una vez recabados los datos relacionados con dichos factores el tasador calculará el valor del inmueble de acuerdo con la fórmula de los distintos métodos que regula la norma ECO. Estos métodos son: el de Comparación, el de Coste, el Residual y el de Actualización de Rentas.

Existen, entonces, factores relativos al inmueble a tasar a los que se les aplicarán los métodos mencionados para realizar un análisis de mercado y obtener el valor de la vivienda.

En este sentido, para llevar acabo la tasación se considerarán factores como:

Localización del inmueble: este factor atañe a la ubicación y la zona donde se encuentra la vivienda.

Superficie de la vivienda: se considerará tanto la superficie construida como la superficie útil del inmueble para emitir el Informe de tasación. Se otorga especial importancia al estado de conservación interior de los metros útiles y construidos. También se valora si se han realizado o no reformas en la vivienda.

Estado de conservación de la vivienda: este factor se refiere al tipo de edificación, su antigüedad y el estado de preservación del inmueble.

Distribución del inmueble: se trata del modo en que se hallan distribuidos los espacios internos. Respecto a este factor debe tenerse en cuenta que ha cambiado en los últimos tiempos.

Orientación e iluminación de la vivienda: la cantidad de luz natural con la que cuente la vivienda y el modo en que la orientación favorezca la temperatura y la iluminación influirán mucho en su valoración.

Comprobaciones básicas en el proceso de tasación

Se trata de cinco comprobaciones, establecidas en la Norma ECO, que el tasador debe considerar y evaluar para la posterior emisión del informe de tasación. Estas son:

La identificación física del inmueble: implica la comprobación de que la superficie y otras características de la vivienda concuerdan con la descripción que figura en la documentación usada para realizar la tasación.

El estado de ocupación del inmueble y uso al que se destine: se trata de comprobar si la vivienda se halla vacía, ocupada o en estado de arrendamiento y en qué condiciones.

El régimen de protección pública: se deberá constatar si la vivienda posee algún tipo de protección pública.

El régimen de protección del patrimonio arquitectónico: deberá constatarse si la vivienda está sujeta a algún tipo de protección patrimonial.

Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente y la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico: implica verificar que la vivienda se ajusta a la normativa urbanística.

Emisión del informe de tasación

Luego de que se ha recopilado toda la información necesaria, la documentación obligatoria y se han evaluado los factores determinantes para la valoración de la vivienda el tasador podrá generar el informe de tasación. Este contendrá un resumen de todos los puntos señalados y una estimación económica con los precios máximos, mínimos y de cierre.

Para la realización del informe, el tasador deberá utilizar las normas de valoración de bienes inmuebles establecidos en la Normativa ECO.

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En Oi Real Estate somos expertos en el mercado inmobiliario de lujo. Ofrecemos seguridad transparencia y confiabilidad a nuestros clientes hace más de 10 años. Si quieres vender tu vivienda, puedes ponerte en contacto con nosotros para obtener una valoración sin compromiso.

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En Comprar

Comprar una vivienda nueva o usada en Madrid: ¿ qué conviene más?

20 enero, 2022 No hay comentarios

Uno de los interrogantes más frecuentes a la hora de realizar una compra inmobiliaria se refiere a qué tipo de vivienda es la más conveniente, si nueva o usada. Cada una de estas dos opciones posee sus ventajas y desventajas. Además, es importante analizar ciertos factores que te ayudarán a tomar la decisión correcta. Desde Oi Real Estate te aportaremos la información necesaria que debes tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda nueva o usada en Madrid.

Madrid es una ciudad fascinante. Posee una gran cantidad de ventajas dado que ofrece a sus habitantes numerosas ofertas en materia educativa, laboral, recreativa y cultural. Todos estos aspectos hacen de Madrid un lugar que cuenta con grandes oportunidades inmobiliarias.

Sin embargo, comprar una vivienda es un proceso complejo que implica inversión de tiempo y dinero. No se trata de una decisión fácil y por lo general surgen numerosos interrogantes. Uno de los interrogantes que surgen frecuentemente se refiere a qué tipo de vivienda es conveniente comprar, si nueva o usada.

La elección del tipo de vivienda dependerá de factores personales pero queremos aconsejarte acerca de los aspectos generales a considerar antes de tomar tu decisión.

Viviendas a la venta en Madrid

Factores a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda nueva o usada en Madrid

A la hora de comprar la vivienda indicada existen factores tanto técnicos como personales que debes considerar. Algunos aspectos importantes son, por ejemplo, los relativos a la ubicación de la vivienda y el modo en que se hallan distribuidas sus estancias. Otros factores destacables son los que conciernen a la calidad de la construcción y los materiales utilizados en la misma. Además es importante, también, valorar la eficiencia energética de la vivienda a comprar.

La consideración de estos factores puede ayudarte en cuanto a la elección de una vivienda nueva o usada. Esto dependerá de tus gustos y posibilidades.

En el caso de que quieras elegir el diseño, los materiales y/o el modo de distribución de los espacios, es decir, lo que se conoce como personalización del inmueble, optar por una vivienda nueva puede ser lo mejor. Esto se debe a que le permite al comprador encargarse del armado y diseño de su futura propiedad.

También puede ocurrir que la personalización de la vivienda no sea tu prioridad o estés dispuesto a hacer reformas, optando por una vivienda usada.

La lista de factores a tener en cuenta es larga. En este sentido, también deben considerarse los recursos económicos con los que se cuenta para realizar la inversión.

Más allá de la elección que tomes, se trata de aspectos que debes ponderar, siempre, respecto a los dos tipos de viviendas. A continuación detallamos los factores que debes analizar antes de decidirte por comprar una vivienda nueva o usada en Madrid.

Condiciones de habitabilidad y estado de la vivienda

Se trata de uno de los factores que debes tener cuenta al momento de comprar una vivienda nueva o usada en Madrid.

Para evitar futuros inconvenientes es recomendable examinar las condiciones de habitabilidad del inmueble. Esto implica que la vivienda cuente con una buena instalación eléctrica y de gas, que las tuberías estén en buen estado y los grifos funcionen correctamente, etc.

También es importante reparar en el estado general de la vivienda para estimar si deberán hacerse reformas.

Deberás detenerte con atención en este factor principalmente en el caso de que se trate de un inmueble de segunda mano. Esto se debe a que la construcción ya ha sido habitada y, por lo tanto, sus instalaciones han sido utilizadas. El estado, en este caso, también variara en relación a la antigüedad de la vivienda. Este será otro punto que deberás considerar. Estimar las condiciones de habitabilidad y el estado de la vivienda te permitirá planificar las futuras reformas si debes hacerlas.

En el caso de los inmuebles de primera mano la ley otorga garantía al propietario nuevo durante un período establecido. Esto implica que el gasto que concierne a las reformas correrá a cargo de la empresa constructora. En este sentido, cuando se trata de viviendas nuevas no suelen presentarse inconvenientes en lo que respecta a este factor.

La eficiencia energética

Cuando hablamos de eficiencia energética nos referimos a los niveles de consumo de energía de un inmueble. Estos se relacionan con la eficacia energética del mismo.

Este factor suele ser muy diferente en lo que respecta a un inmueble nuevo o usado. Esto se debe al aumento en la concientización del cuidado ambiental.

Desde la Unión Europea se fijaron requisitos para preservar el cuidado del medio ambiente. La finalidad buscada es reducir al mínimo el consumo energético. Como consecuencia, hace unos años fue aprobado un proyecto que establece un procedimiento mediante el cual se certifica la calificación energética de los edificios. Este documento incluye la cantidad de emisión de CO2 y el consumo de energía.

En la actualidad, el certificado tiene un rol fundamental al momento de promocionar viviendas nuevas en el mercado inmobiliario. Por otra parte, también los compradores han comenzado a tener en cuenta esta variable.

Debido a la importancia que este factor ha adquirido, en los últimos años, los inmuebles nuevos que se encuentran en el mercado suelen ofrecer una alta eficacia energética. Esto significa que la demanda energética será menor para quienes habiten la propiedad.

Las viviendas usadas, en cambio, tienen a requerir un mayor consumo de energía. Esto se debe a que cuando fueron construidas la eficacia energética no tenía la importancia que hoy se le concede, ni se habían desarrollado los avances que existen actualmente en esta materia. Al tener las viviendas de segunda mano un consumo energético mayor, el coste de estos servicios también será mayor. Por la tanto si piensas comprar una vivienda usada es importante saber que quizás tendrás un mayor gasto económico en lo que respecta a los servicios mencionados.

El precio de la vivienda y la inversión en remodelaciones

Este factor es fundamental a la hora de optar por la compra de una vivienda nueva o una usada. Lógicamente, el tipo de vivienda, es decir, el hecho de que se trate de una vivienda de primera o de segunda mano, es uno de los elementos que interviene en la determinación del precio de un inmueble.

En general, las viviendas usadas cuentan con un precio medio por metro cuadrado inferior. Por el contrario, una propiedad de construcción nueva y con materiales a estrenar tendrá un precio medio por metro cuadrado más elevado.

En este sentido, la antigüedad de la propiedad es un elemento que influirá en el valor de la misma. Cuantos menos años tenga, más se acercará al precio de una vivienda nueva.

Lo aconsejable, en lo que respecta al precio del inmueble, es estimar los recursos económicos disponibles para la compra y considerar si el pago será de contado o financiado a través de un crédito hipotecario. De este modo, lo mejor es que el precio se adapte a tus posibilidades económicas.

Otro punto importante, en el caso de optar por una vivienda de segunda mano, es analizar si deberás realizar reformas y cuáles serán. De este modo, podrás estimar con cuánto dinero extra deberás contar y evitar el riesgo de encarecer demasiado la inversión total en la compra.

En función de estas aclaraciones lo recomendable es que no sólo consideres el precio de la vivienda sino también el valor total a invertir en remodelaciones. En este sentido, deberás sopesar si lo conveniente es gastar en reformas o invertir en una propiedad nueva.

Impuestos que deberán abonarse al comprar una vivienda nueva o usada en Madrid

Este factor es importante dado que el tipo de impuestos a pagar al momento de realizar la compra será diferente según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano. Además, conocer acerca de estos tributos te permitirá calcular el presupuesto total a invertir en la compra inmobiliaria.

Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda nueva

En este caso son dos los tributos que corresponde abonar:

El impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): su cálculo se obtiene a partir de la aplicación de un porcentaje sobre el precio de compraventa del inmueble a adquirir. En Madrid y en toda España, a excepción de Canarias, se aplica un 10% sobre el valor de venta.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se genera en el momento en que se firma una escritura pública ante un notario. Su función es gravar todos los documentos relativos a la compraventa del inmueble. Su cálculo se obtiene a partir del valor de la escritura del inmueble y del porcentaje que se le aplique. Este varía en las distintas regiones de España. En Madrid se aplica 0.75% sobre el precio de la vivienda.

Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda usada

Si la vivienda a comprar es de segunda mano los tributos a pagar son:

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto también debe abonarse al efectuar la compra de una vivienda usada. Es decir que su pago es obligatorio tanto si se trata de la compra de un inmueble nuevo o de segunda mano.
Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP): grava el conjunto de operaciones implicadas en la trasmisión de inmuebles que ya han sido adjudicados por algún tipo de propietario con anterioridad. El valor a pagar por este impuesto depende del porcentaje que se aplique sobre el precio escriturado. Este porcentaje varía según la comunidad autónoma en donde se ubique la propiedad. En el caso de Madrid se aplica un 6%.

Tiempo de acceso a la vivienda

Este factor dependerá de las necesidades de cada comprador en particular. Se trata de considerar el tiempo que necesita el nuevo propietario de la vivienda para poder habitarla. De acuerdo a la urgencia de cada situación será mejor una vivienda nueva o usada.

La compra de una propiedad usada permitirá un acceso casi inmediato a la misma. Esto será posible en el caso de que la vivienda no requiera de grandes reformas o remodelaciones.

Por otro lado, el acceso a viviendas de primera mano no será inmediato a menos de que cuando se realice la compra la misma ya esté terminada.

Comprar una vivienda nueva o usada: ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de cada una?

Una vez descriptos los factores fundamentales a la hora de analizar qué tipo de vivienda es más conveniente comprar podremos considerar cuales son las ventajas y desventajas relativas a cada una de ellas.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda usada

Antigüedad de la casa: Una vivienda semi nueva puede no resultar la mejor opción ya que su coste no será muy diferente al de una vivienda de nueva construcción. Por el contrario, una casa cuya antigüedad sea de 15 o más años, puede costar hasta un 30% menos en relación a una vivienda nueva.
Tamaño y modernidad: los inmuebles usados suelen ser de mayores dimensiones. Sin embargo, suelen ser menos modernos en lo que respecta al tipo de materiales con los cuales está construido.
Remodelaciones a realizar: mediante una buena planificación es posible calcular si el coste total será mayor que el implicado en la compra de una vivienda nueva.

Ventajas y desventajas de comprar una vivienda nueva

El precio de una vivienda nueva puede ser un 30% más elevado en relación a una vivienda usada ubicada en la misma zona geográfica.
Las viviendas de primera mano suelen estar distribuidas con espacios pequeños, pero utilizados de manera eficiente.
Durante varios años no requieren de mantenimiento continuo. En el caso de que existan imperfecciones y se requiera realizar arreglos, estos deberán ser solventados por la empresa constructora. Esto se debe a que la ley otorga una garantía al propietario de viviendas nuevas.

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