Madrid

Ofrecer una vivienda propia en alquiler no es una decisión sencilla de tomar. ¿Qué motivos conducen al dueño de una propiedad a ofrecerla en alquiler? Las causas son incontables y cada caso puede presentar distintas combinaciones que lo volverán único. De hecho, son pocas las viviendas aptas en un cien por cien para un alquiler directo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos uno de esos complejos casos, que refieren a las hipotecas y contratos de alquiler. Uno de los ejemplos incrementados y recurrentes, entre las acciones inmobiliarias distintivas en una etapa actual considerada entre las más enrevesadas del real estate. Te invitamos a leer la nota para conocer mucho más sobre este apasionante tópico que toca de cerca al agente inmobiliario. ¿Nos acompañas?

Las crisis económicas, el alquiler y las hipotecas

Las crisis económicas provocan severos cambios en los paradigmas comerciales. En el marco post pandemia, como la que soportó el mundo a nivel mundial especialmente durante 2020 y 2021, mucho más. El sector inmobiliario no se ha visto eximido de esta tendencia. Por el contrario, ha sido uno de los más afectados. En este contexto, durante o inmediatamente después de toda crisis económica, suele producirse un incremento en el ofrecimiento de alquileres y también una consecuente profundización en la problemática del acceso a la vivienda de alquiler.

Y si revisamos dicha variable en alza, encontraremos que muchas de las propiedades volcadas a ese mercado (el de alquiler) cargan con el peso de una hipoteca. A menudo, la información errónea impregnada en el inconsciente colectivo, puede llevar a un propietario o a un interesado en alquilar, a una decisión equivocada al respecto. ¿Te consideras un guía todo terreno de tus clientes? Pues, repasemos entonces este asunto desde lo que la legalidad permite o prohíbe.

El foco en los detalles

En muchos de nuestros artículos relacionados a contratos o formularios, recomendamos leer y prestar suma atención a la llamada “letra chica”. Si bien se trata de un lugar común, debemos subrayar enfáticamente el no perder de vista cada cláusula y cada artículo, de comienzo a fin y en toda escritura. En el caso específico de una escritura de constitución hipotecaria, será fundamental que quien hipoteque su vivienda repase el aspecto legal.

Asimismo, es aconsejable que esta acción se realice bajo asesoramiento especializado. Recurrir a una hipoteca es una decisión sujeta a severas sanciones económicas, en caso de incumplir con el pago estipulado. Por tanto, será vital para tu cliente no tomar riesgos. Si formas parte de una gestoría o agencia inmobiliaria especializada, ofrecerás sin dudas el respaldo necesario para que el postulante o posible inquilino no firme una escritura que vaya más allá de los parámetros regulados que protegen al propietario.

¿Puedo alquilar un piso con hipoteca?

El agente inmobiliario actual debe desdoblarse en sus tareas. Poder asesorar tanto a clientes propietarios como a quienes se encuentran buscando la mejor opción para alquilar no es tarea fácil. Centrémonos en el secundo de los casos. Respecto a la pregunta recurrente sobre la posibilidad de alquilar un piso con hipoteca, este interrogante se resuelve solo. Su respuesta es: depende. Siguiendo con nuestro punto anterior, la resolución cabal a esa respuesta la encontraremos en la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien existen distintas y variadas restricciones, cada organismo financiero otorgante de una hipoteca decidirá cuáles implementar.

El uso de cláusulas que limiten al propietario a alquilar su propiedad está entre los menos utilizados hoy día, más si se trata de un banco. Esta restricción se ha vuelto una metodología más presente en las hipotecas de financieras privadas, que en las de los grandes bancos. Como sea, los bancos han abierto progresivamente su abanico de marketing crediticio y son cada vez menos los que incluyen esta cláusula que impide el alquiler de una vivienda hipotecada. Es por esto que en la mayoría de los casos, los inmuebles que cargan con una hipoteca pueden ser usufructuados a través de un alquiler.

¿Por qué algunos bancos mantienen su cláusula de impedimento de alquiler?

En el supuesto caso de incumplimiento en el pago de la cuota de dicha hipoteca, se procede a la separación obligada de la propiedad, mediante la ejecución hipotecaria luego del debido proceso . Esto está claramente implícito en toda escritura de la constitución de la hipoteca.

Pues bien, en estas instancias, un contrato de alquiler vigente de dicha propiedad, puede repercutir en una subvaloración del bien. El adjudicatario favorecido de la vivienda como resultado de esa enajenación, deberá atenerse al contrato vigente de alquiler.

La situación del propietario

Si el banco inicia acciones legales contra un cliente por no pagar las cuotas de su hipoteca, y la vivienda se encuentra en alquiler, esto no supone un perjuicio para el inquilino. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá continuar con su alquiler hasta que se cumplan 5 ó 7 años ( dependiendo si el arrendador es una persona física o jurídica). Esta acción está determinada por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

 Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo

Art. 13 de Ley de Arrendamientos Urbanos

Entidades cerradas y abiertas

El sector inmobiliario se rige por distintas normativas legales, dependiendo de cada región y cada país. La jurisprudencia al respecto de estas cláusulas restrictivas deja al descubierto un espectro dual, del cual cada entidad (bancaria / financiera) se responsabiliza según su perfil de trato al cliente.

Entidad cerrada. Algunos bancos o pequeñas financieras limitan la puesta en alquiler de un piso hipotecado a su estricta evaluación preliminar y posterior autorización. Se estipula que la renta mensual no sea inferior a las cuotas de la hipoteca (teniendo en cuenta probables intereses).

Entidad abierta. Otras entidades ven en estas cláusulas un evidente perjuicio al cliente. De esta manera, y basándose en los sucesivos litigios en defensa y a favor del consumidor, deciden excluirlas de toda escritura de constitución hipotecaria.

Hipotecas y contratos de alquiler

Finalmente, realizando un breve repaso a la información y a modo de resumen, digamos que:

• Para poder alquilar un piso con hipoteca debes antes y siempre revisar el contrato expedido por la entidad.
• Asegúrate de que en dicha escritura de constitución de la hipoteca quede expresamente indicada la falta de cláusulas restrictivas al respecto.
• Si la escritura se te hace ininteligible por su terminología legal, procura contratar un agente inmobiliario especializado en el tema.

En caso de haber comprado un inmueble con una hipoteca y que quieras alquilarlo, considera que:

• El valor de la cuota mensual del alquiler no sea menor al de las cuotas de pago de la hipoteca.
• Dichas cláusulas deben atenerse a los contenidos del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos.

Hemos visto algunos detalles sobre hipotecas y contratos de alquiler que atañen tanto a inquilinos como a clientes propietarios. Si conoces más y quisieras compartirlo con nosotros, te proponemos que lo hagas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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