El decidir adquirir una vivienda implica una serie de pasos, al tiempo que se trata de una de las mejores formas de obtener una determinada rentabilidad en un largo período de tiempo. En el mercado inmobiliario español, los tipos de vivienda a adjudicar varían de localidad en localidad y en la condición en la que se encuentran. Entre dichas posibilidades se encuentra la posibilidad de comprar un piso con inquilino.
En este sentido, comprar una vivienda para alquilar puede arrojarnos una tasa de retorno media de entre 7% y 8% en España. Ahora bien, lo cierto es que, desde el momento de la compra hasta el cobro de la primera renta, suelen pasar varios meses, por lo que el retorno de la inversión se demora hasta tanto no encontramos un arrendatario. Pero, una manera de percibir la renta de manera inmediata es comprando un inmueble ya arrendado.
Este procedimiento está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, antes de aventurarte en esta transacción, será mejor que conozcas algunas cuestiones. En este post te contamos los aspectos fundamentales del proceso para que puedas llevarlo a cabo de menea rápida y sin complicaciones. Sigue leyendo.
Principales criterios para comprar un piso con inquilino
Aunque resulte algo extraño, comprar un piso con inquilinos es una acción cada vez más habitual en el territorio y sector inmobiliario español. Se trata de un procedimiento por el cual se deberá subrogar el contrato. En otras palabras, el comprador del inmueble se transformará en el nuevo arrendador y habrá de respetar las cláusulas que pactaron el vendedor y el inquilino en el pasado. En dicho pacto se incluye el plazo, la cuantía mensual a pagar y todas las demás obligaciones. Así lo establece la normativa reguladora en su artículo número catorce.
Cualquiera se trate el motivo por el cual se realiza la compra de la propiedad ya arrendada, el mismo debe resultar beneficioso para el comprador. Una de las situaciones es tener que esperar por la finalización del contrato de arrendamiento. No obstante, el nuevo propietario será quien percibirá la renta, lo que significará una rentabilidad activa para el mismo.
Por otra parte, puede suceder que el comprador realice la operación, justamente, como una alternativa de inversión. Por lo tanto, para estos casos, no tendrá riesgos respecto a la morosidad, la renta la percibirá desde el comienzo. En consecuencia, reducirá en varios grados la inversión inicial, ya que no deberá arreglarla para poder ponerla en alquiler.
Con respecto al inquilino, le será completamente indiferente el cambio del propietario de la vivienda. Esto se debe a que por ley se deberá conservar cada uno de los derechos y de las obligaciones de las partes hasta terminado el contrato vigente.
Factores a tener en cuenta antes de comprar un piso con inquilinos
Si bien se trata de un acción cada vez más recurrente, comprar un piso con inquilino demanda tener presente una serie de factores para que no se presenten sorpresas. Algunos de ellos son:
El derecho de tanteo al comprar un piso con inquilino
Se trata del derecho que tiene el inquilino en términos de prioridad para la compra de la vivienda si así lo quisiese. Este derecho es denominado de tanteo o retracto.
El artículo 25 de la LAU establece que el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente sobre la vivienda. En efecto, el propietario está obligado a comunicarle la intención de vender la propiedad y, si el inquilino iguala la oferta del comprador, puede quedarse con la vivienda. Estas condiciones carecerán de validez si en el contrato de alquilar se hubiera renunciado expresamente a ellas.
Asimismo, la parte vendedora debe incluir la intención de venta (si así se creyese para un futuro) en una cláusula contractual.
Cargar de la vivienda e información sobre el inquilino
Otro de los factores que se deberán considerar al comprar un piso con inquilino es que el mismo se encuentre libre de deudas o cargas. Es un procedimiento que se llevará adelante en el Registro de la Propiedad.
Buscar información sobre el arrendatario es un otro factor altamente importante a tener en cuenta. Siempre que se desee comprar un piso con inquilino se recomienda solicitar datos sobre la historia de pagos. Así como también, se deberá pedir una copia del contrato de alquiler para poder conocer bajo qué condiciones fue firmado.
Fecha de formalización y duración del contrato de arrendamiento
De ambos datos dependerá la ley por la cual esté regido. Si ha sido firmado posterior a mes de marzo de 2019 la normativa se deberá aplica la Ley Hipotecaria.
La misma determina que el contrato de alquiler siempre debe ser respetado. Es decir, más allá de que el acuerdo de alquiler este o no en el Registro. En España, la inscripción de los arrendamientos es voluntaria, no obligatoria.
Llevado a la práctica, al comprar este tipo de viviendas, por lo menos se deberá mantener la duración del contrato a menos que no se tenga la información de que el piso está arrendado. En dichos casos, se deberá indemnizar a inquilino.
Por otra parte, existe dos posibilidades según la fecha de formalización del contrato. Las mismas son las siguientes:
Alquileres que se hayan celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante
El artículo 14 de la LAU establece que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”.
Esto significa que el contrato se mantendrá vigente, como mínimo, durante cinco (si el arrendador anterior fuera una persona física) o siete años (si el arrendador anterior fuera una persona jurídica). Este plazo ha de contarse desde el inicio de la relación contractual.
Ahora bien, si se compra el piso con inquilino cuando ya han transcurrido más de cinco o siete años desde la celebración del contrato, también deberán respetarse las cláusulas, pero con una única excepción: que el comprador desconociera la existencia del arrendador.
Esta figura se conoce como la del comprador de buena fe y, en estas circunstancias, el comprador podría pedirle al inquilino que abandonara la casa. Hacerlo implica el pago de una indemnización a favor del arrendatario igual a un mes de alquiler por cada año de contrato que quedara por cumplirse.
Alquileres que se hayan celebrado entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019
La Ley de Arrendamientos Urbanos fue modificada en 2013. En aquel entonces, se redujo la duración de los contratos de alquiler y se estableció la obligación de inscribirlos en el Registro Civil para que tuvieran validez frente a terceros.
Partiendo de esta base, se debe contemplar que, los contratos que estén inscriptos en el Registro Civil deberán respetarse en cada una de sus cláusulas. Por el contrario, si no estuvieran inscriptos y a su vez el comprador desconociera la existencia del inquilino, podría exigir el desalojo de la vivienda en un plazo de tres meses.
En este sentido, en el artículo 25 LAU se determina que en la escritura se debe mencionar si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor.
Por último, con los contratos firmados desde 1995 hasta 2013 se aplica por norma general la subrogación del contrato de alquiler a nombre del comprador, quien deberá respetar tanto las condiciones como la duración del arrendamiento.
¿Cuáles son las ventajas para el inversor?
La primera ventaja de comprar un piso con inquilino tiene que ver con la posibilidad de recuperar el dinero de tu inversión inmediatamente, puesto que percibirás rentas desde el primer momento. No obstante existen otras:
- Reducción de la inversión inicial: no tendrás que reacondicionar la vivienda para ponerla en alquiler ni deberás hacer frente a los costes de gestión inmobiliaria.
- Ahorro de tiempo y energía: no tendrás que publicar el inmueble, ni pactar visitas, ni seleccionar inquilinos; la mitad del trabajo ya estará hecho.
- Menor riesgo de impago: podrás solicitarle a quien te venda la propiedad un historial de pagos de la renta, de forma tal que te permita evaluar el cumplimiento del inquilino.
En este sentido, comprar un piso con inquilino representa una alternativa rentable y requiere de un esfuerzo mínimo. Sin embargo, es importante evaluar el contrato de alquiler antes de proceder con la operación, puesto que en él se detallan todas las obligaciones que se deberán enfrentar al comprar el inmueble.
Hasta aquí te hemos contado los factores más importantes a tener en cuenta al momento de comprar un piso con inquilino. Sobre todo para aquellos casos en los cuales se ha decidido vender el inmueble. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
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