Adquirir un piso conlleva el desembolso de una suma importante de dinero. Antes de dar ese paso tan importante seguramente habrás pasado por otras instancias decisivas. La elección del barrio, la cantidad de ambientes, la superficie y algo fundamental: el precio. Sin embargo, este dinero no es el único que deberás pagar para ser propietario de tu futuro piso. Tanto para la compra de una casa nueva como la adquisición de una de segunda mano, existen una serie de gastos extra que deberán tener en cuenta los compradores. Estos tienen que ver con las gestiones que se realizan en la notaría, la inscripción en el Registro y los diferentes impuestos que hay que tributar a Hacienda.
En esta nota podrás calcular la cantidad aproximada de dinero con el que deberás contar si quieres comprar una vivienda de segunda mano y cancelar todos los gastos extra. ¡No dejes de leer!
Comprar vivienda de segunda mano: ¿qué gastos implica?
Si te encuentras en el proceso de comprar una vivienda de segunda mano, una de las primeras cuestiones que querrás saber son todos los gastos extra que demanda esta operación. Además del precio que le haya puesto el vendedor a su propiedad, el futuro comprador deberá considerar los costes de servicios tales como la tasación, los honorarios de la gestoría, el pago del notario y la inscripción en el Registro. A continuación te detallamos cada uno de estos gastos.
Tasación
Si vas a comprar una vivienda con la financiación de una hipoteca, uno de los requisitos que pide el banco será la tasación por parte de un profesional. En algunos casos, las entidades financieras ofrecen este servicio bonificado con la contratación del préstamo. Con esta tasación, el banco puede tener un registro avalado de cuál es el precio real del piso y que se corresponde con valores del mercado.
Para tener una idea, las tasaciones suelen tener un coste de entre 250 y 600 euros. Esto puede variar dependiendo de las características de los inmuebles:
Años de la propiedad
Reformas de la vivienda
Tipo de vivienda: unifamiliar, piso adosado
Metros construídos
Metros habitables
Notario
A la hora de firmar la compraventa de la vivienda será necesario acercarse a la oficina de un notario. En este paso se firmará la escritura pública de compraventa, a través de la cual se deja constancia de que el inmueble ha cambiado de titularidad.
Los aranceles del notario podrán variar según:
Importe de la compraventa
Extensión de la escritura
Número de copias de escritura
Existencia de avales extra
Número de finca
Estos costes están determinados por la Administración y están en el rango de 600 y 1.200 euros. Tomando como referencia la compraventa de una vivienda de 100.000 euros, el coste de la notaría sería unos 850 euros.
El gasto de notaría se puede pactar entre las partes. En general es el comprador quien asume sus honorarios así que es quien elige al notario para firmar la escritura. Cabe señalar que no es requisito que el profesional tenga sus oficinas en el mismo municipio que la vivienda a escriturar.
¿Cuál es el rol del notario en la compraventa?
El papel del notario es fundamental ya que garantiza que la operación sea legal. Ninguna transacción de compraventa que se realice sin su presencia será considerada como legítima. Además, el profesional acredita que habrá constancia del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.
El día de la firma de la escritura se suele hacer una provisión de fondos que son utilizados para:
Los honorarios de la notaría
Los honorarios de los registradores
El pago de impuestos
Gestores inmobiliarios
Registro de Propiedad
Luego del paso por el notario, lo que sigue es inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. De esta forma queda un documento público que acredita que la propiedad ha cambiado de titularidad.
Los registradores de propiedad se basan en las siguientes tarifas, regidas por el Real Decreto 1427/1989.:
a) Cuando el valore de la finca o derecho no excede los 6.010,12 euros, el coste de la inscripción será de 24,040484 euros.
b) Si el valor excede entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, se abonará un 1,75 por 1.000.
c) Si el valor está comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, se pagará una tarifa de un 1,25 por 1.000.
d) Cuando se exceda entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, el valor será de un 0,75 por 1.000.
e) Si el valor se exceda entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, la tarifa se fijará en un 0,30 por 1.000.
f) Por el valor que se exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
Entonces, en general este precio ronda entre los 400 y 650 euros. Para una vivienda de 250.000 euros este trámite podrá suponer el pago de una tarifa de unos 550 euros.
Este coste dependerá de las características del comprador:
En caso que tenga familia numerosa
Si la vivienda que compra está en un entorno rural
Si la persona que compra tiene menos de 30 años
Además, debe considerarse el porcentaje de ITP que imponga cada comunidad autonómica, tal como muestra, a modo de referencia, el siguiente cuadro con los tipos mínimos generales:
Comunidad
Porcentaje ITP
Andalucía
7,0%
Aragón
8,0%
Asturias
8,0%
Baleares
8,0%
Canarias
6,5%
Cantabria
10,0%
Castilla-La Mancha
9,0%
Castilla- León
8,0%
Cataluña
10,0%
Ceuta
6,0%
Comunidad de Madrid
6,0%
Comunidad Valenciana
10,0%
Extremadura
8,0%
Galicia
9,0%
La Rioja
7,0%
Melilla
6,0%
Murcia
8,0%
Navarra
6,0%
País Vasco
7,0%
Para dar un ejemplo, si se compra una vivienda de segunda mano de 100.000 en la comunidad de La Rioja, el impuesto será del 7% por lo que se deberán abonar 7000 euros.
Gestoría
En el caso de que se financie la vivienda con un préstamo hipotecario, lo más usual es que una gestora se encargue de realizar todo lo necesario para garantizar la operación. Aunque los precios pueden variar bastante según los trámites, en la actualidad se podría decir que los costes de las gestoras rondan los 500 euros.
Si necesitas asesoramiento para la compra de una vivienda, no dudes en consultarnos. Nuestros asesores se comunicarán contigo a la brevedad.
Esperamos que hayas podido encontrar toda la información que buscabas en este artículo. Y si te interesa seguir leyendo sobre las viviendas de segunda mano, te recomendamos el siguiente post:
Vender una casa o un piso es un proceso que requiere de paciencia y mucha dedicación. Por eso, lo mejor que puedes hacer para no perder los nervios es conocer de antemano cuál es el paso a paso del proceso de compraventa y qué documentación necesitarás para llevarlo adelante.
De esta manera, lograrás adelantarte a cualquier dificultad que se presente y definitivamente ahorrarás tiempo y dinero.
En Oi Real Estate somos expertos inmobiliarios y en esta oportunidad queremos ayudarte a reunir toda la documentación necesaria para vender tu piso. Además, te guiaremos en el paso a paso del proceso de compraventa para hacer más fáciles los trámites. Vamos a ello.
Paso a paso para vender una casa
Siempre es mejor empezar por la idea general para luego ir profundizando. Por eso, en esta primera instancia, decidimos realizar un resumen con el paso a paso que te llevará hacia la venta de tu piso. Veamos en qué consiste.
Para vender tu piso deberás tener en cuenta una multitud de trámites y de estrategias para que el proceso sea rápido y exitoso. Todos ellos se pueden resumir en estos ítems que te presentamos por orden cronológico.
Reúne toda la documentación necesaria.
Realiza una tasación de tu vivienda y define el precio.
Publicita tu inmueble en los portales inmobiliarios.
Realiza visitas a tu propiedad y negocia las condiciones de venta.
Prepara el documento de reserva o pago de señal.
Redacta el contrato de Arras.
Informa al administrador de la comunidad sobre la venta y solicita un certificado que demuestre que estás al día con los pagos.
Realiza la escritura pública de la vivienda frente a un Notario.
Liquida los impuestos correspondientes a la transmisión.
Celebra, porque ya habrás logrado tu objetivo.
No te preocupes si algunos de estos pasos te generan dudas, sigue leyendo que es ahora cuando profundizaremos en cada uno de ellos.
Documentos necesarios para vender una casa
Te decíamos antes que el primer paso para vender tu casa es reunir la documentación necesaria. Pero probablemente te estés preguntando: ¿cuál es la documentación que necesito? Para responderte, veremos al detalle cada una de ellas.
Documento Nacional de Identidad
Si bien parece una obviedad, es importante saber que, para contratar servicios inmobiliarios, firmar el contrato de arras o realizar la escritura pública del inmueble, te pedirán tu documento de identidad, sea este DNI, NIE o pasaporte. Si el mismo hubiera caducado, no podrás realizar ninguna de las operaciones mencionadas. Por eso será importante que lo verifiques antes de comenzar.
Escritura de tu propiedad y Nota Simple Registral
Cuando hablamos de la Escritura Pública, nos referimos al documento constituido al momento de realizar la compra de la propiedad. Debes saber que puede ser solicitado durante el momento de la compraventa. El plazo de entrega es inmediato, gratuito y obligatorio.
Otro de los documentos que deberás tener es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. La funcionalidad de él es la de especificar el titular de la vivienda y sus características. También constarán allí detalles respecto a cargas o deudas que pueda poseer, por ejemplo si se encuentra hipotecado y los plazos de esta deuda.
Este documento, puede ser solicitado en el Registro del Municipio en el cual se encuentra emplazada la vivienda, también por vía online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o por medio de la aplicación que posee el Registro de España.
Si necesitas saber cómo solicitarla a continuación te dejamos un video en el que podrás conocer cuáles son los pasos necesarios para ello.
Si quieres saber más sobre la Nota Simple, puedes leer este post.
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo emitido por el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra tu vivienda. En él se garantiza que el inmueble reúne losrequisitos mínimos para ser habitado. Su presentación es obligatoria en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. Por eso, si aún no lo has hecho, será mejor que la solicites. Su coste se encuentra cercano a los 100 euros, y dependerá de las características de tu propiedad, donde se encuentra emplazado y los honorarios solicitados por el técnico profesional que lo llevará adelante.
Debe ser tramitada en la Oficina de la Vivienda o en el Ayuntamiento. Deberás contratar un técnico profesional para que analice el inmueble y luego envíe el informe a la administración correspondiente. Puede llegar a demorar entre uno y tres meses dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
Además, la cédula de habitabilidad caduca cada quince años. Por lo tanto, en caso de que la tengas, te aconsejamos que la verifiques. Pues su utilidad será nula si está vencida.
Certificado de Eficiencia Energética
Otro de los documentos obligatorios que se deberá anexar al contrato de compraventa es el Certificado de Eficiencia Energética. Y no solo eso, sino que también será obligatorio informar la calificación energética de tu inmueble en las publicaciones que realices en los portales inmobiliarios.
El objetivo de este documento es el de informar sobre el consumo energético de una propiedad en condiciones normales. Deberá ser solicitado a un técnico profesional autorizado que llevará adelante una inspección y realizará el certificado y análisis de los datos recabados.
Este proceso puede llegar a demorar entre 1 y 7 días y el coste dependerá de la localidad en la que se encuentra emplazado, la superficie y los honorarios del técnico que se contrate. Se estima que los valores pueden rondar entre los 60 y 100 euros y las tasas no superarán los 40 euros dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra ubicado.
Recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles
También deberás demostrar que estás al día conel IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este tributo, es el que se grava sobre todos los propietarios de vivienda en nuestro país. Para ello, tendrás que presentar los últimos recibos de pago del mismo.
Será necesario presentar este recibo a lo largo de las negociaciones y en el momento en que se realice la firma de la compraventa. Es además un trámite gratuito, inmediato y obligatorio.
El Certificado de Inspección técnica del Edificio
Este documento tiene el objetivo de acreditar el estado de habitabilidad de la finca en la que se encuentra emplazada. Generalmente es un trámite que se realiza en edificios de más de 15 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad. Puede ser solicitado al presidente de la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento que corresponda.
Los estatutos de la comunidad de vecinos
Gracias a este documento podrán saber cuáles son las normas que regulan la convivencia y el mantenimiento de la propiedad. Se puede solicitar por medio del presidente de la comunidad, el administrador de fincas o en el Registro de la Propiedad.
Certificado de liquidación de servicios
Podrás adquirirlo en cada una de las empresas que prestan los servicios. La demora puede ser de entre 1 y 7 días. Sería recomendable que una vez pasado un plazo prudencial desde la venta de la propiedad corrobores que se haya realizado el cambio de titular para tu tranquilidad.
Documento que corrobore el libre deuda con la comunidad de propietarios
Con este certificado demostrarás que no tienes ninguna deuda con la comunidad. Deberá ser solicitada al presidente o al administrador de fincas.
Certificado de deuda cero
Este documento será emitido por la entidad bancaria correspondiente que pueda acreditar que la vivienda no tiene ninguna hipoteca vigente.
Tasación de la propiedad
Tasar una propiedad implica estudiar sus características, su ubicación, los puntos de interés del entorno, los datos demográficos y los precios de las viviendas en la zona. A partir de este informe, se establecen un precio mínimo y otro máximo para la venta de tu inmueble.
Como puedes imaginarte, es uno de los pasos más difíciles de realizar si no tienes los conocimientos suficientes sobre el mercado inmobiliario. Además, una mala tasación podría traerte dos inconvenientes:
Que vendas tu inmueble a un precio inferior al que realmente vale.
Que establezcas un precio desorbitado y ningún comprador esté interesado en realizar la operación.
Si deseas realizar unatasación gratuitay sin compromiso, puedes ponerte en contacto con nosotros. Te proporcionaremos toda la información que necesitas.
Publicidad en los portales inmobiliarios
Si elijes vender tu piso a través de una inmobiliaria, ella se encargará de publicar tus inmuebles en su página web y en todos los portales que existen en internet. Pues, en pleno siglo XXI, una buena descripción de la propiedad acompañada de fotografías de calidad, te asegurarán el éxito de la venta.
Visitas de los potenciales compradores
A la hora de realizar las visitas al inmueble, hay muchos consejos que te ayudarán a impresionar a tus clientes. Aplicar el home staging es uno de ellos, pero no es el único. Además sería interesante que puedas realizar videos para poder mostrar tu piso a quienes se encuentren lejos de tu vivienda y así ampliar las posibilidades a la hora de realizar la venta. Si quieres saber más, te invitamos a leer este artículo: Consejos para vender tu inmueble.
Documento de reserva
Cuando un comprador está interesado en tu vivienda, pero necesita tiempo para confirmar la compra porque debe realizar los trámites hipotecarios, se suele firmar un documento de reserva.
En este escrito, el comprador se compromete a continuar con la venta si el crédito hipotecario es aceptado. Para garantizar el cumplimiento de dicho compromiso, deberá pagar una cantidad de dinero que ronda el 1% del precio de venta.
Si la parte vendedora decidiera no seguir adelante con la operación, deberá devolverle este dinero al comprador. Si, por el contrario, es el comprador quien decide no seguir adelante, el importe de reserva será retenido por el propietario.
Contrato de arras para vender una casa
El contrato de arras es un acuerdo previo al contrato de compraventa donde ambas partes pactan que la operación se va a llevar a cabo en un tiempo límite determinado.
La parte compradora, por un lado, entrega una suma importante de dinero que ronda el 10% del precio de la vivienda. Al hacerlo, se compromete a seguir adelante con la compra.
La parte vendedora, por el otro, garantiza la continuidad de la venta del inmueble. Si no cumpliera con su parte, en ocasiones podría ser penalizado con una cantidad elevada de dinero.
La escritura pública es un documento que detalla toda la información relativa al contrato de compra-venta que se haya firmado. Deberá realizarse ante un notario.
Si bien no es obligatoria, hacerla es importante porque le otorgará seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor. Además, es muy probable que el comprador la necesite, pues se la pedirán en el banco al momento de solicitar la hipoteca.
Liquidación de los impuestos correspondientes a la transmisión a la hora de vender una casa
El último paso será pagar los impuestos correspondientes por la transmisión del inmueble. El más inmediato será la plusvalía municipal, que deberás abonarlo en el ayuntamiento del distrito donde hayas realizado la venta. Pero, además, dentro de los primeros treinta días hábiles posteriores a la venta, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Por otro lado, deberás pagar el IRPF. Al respecto, existen múltiples variables que podrían, incluso, exonerarte del pago de este impuesto. Si quieres saber más, sigue leyendo este artículo:Impuestos por la venta de tu casa.
Por último, deberás pagar el IBI del año correspondiente a la fecha de venta del inmueble. Pues si pagas el Impuesto de Bienes Inmuebles cada tres meses y has vendido tu piso el primero de enero del 2021, deberás pagar el IBI de todo el 2020.
Características especiales
Existen propiedades cuya venta constará de algunos pasos y trámites adicionales. Nos referimos a las Viviendas de Protección Oficial, las casas embargadas y los inmuebles heredados.
En el primer caso, tendrás que presentar documentación adicional que certifique que estás autorizado para vender tu propiedad. Podrás obtener mas información en ¿Se puede vender un piso de protección oficial?
En el segundo, el proceso será más complejo porque son pocos los compradores que se inclinan por inmuebles con embargos pendientes. Pero esto no significa que sea imposible. Aquí te contamos más al respecto: Cómo vender una casa embargada.
En el tercero, será obligatorio que figures como titular del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder continuar con la venta de tu piso. Si necesitas mas información, aquí podrás saber todo lo que necesitas: ¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?
Como podrás ver, vender una casa es un proceso que requiere de mucha dedicación. Hacerlo por tu cuenta es una opción viable, pero los procedimientos serán mucho más sencillos si cuentas con el asesoramiento adecuado.
En OI REAL ESTATEcontamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos ayudado a miles de clientes a vender su propiedad. ¿Quieres vender tu piso rápido y sin inconvenientes? Te aseguramos el éxito de tu operación.
Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es el valor mínimo para escriturar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para saber más.
Una práctica muy habitual dentro del mundo inmobiliario es la escrituración a un precio menor o mayor del que realmente vale la propiedad. Esto se hace, creyendo que por medio de esta maniobra se podrán evitar obligaciones impositivas. Se trata de un procedimiento para nada conveniente, de hecho, puede llevar al propietario a pagar una mayor cantidad de dinero cuando desee poner a la venta su propiedad.
Hay una fórmula matemática que se conforma con diferentes variables para realizar el cálculo del valor mínimo con el que se debe escriturar una vivienda. Este debe coincidir con el índice establecido por los diferentes ayuntamientos. En el siguiente artículo te contaremos cómo se calcula y cuáles son los valores a los que debes escriturar tu propiedad.
Valor mínimo para escriturar: ¿por qué los compradores modifican el precio real de la vivienda?
Muchas personas, al comprar un inmueble pone una cifra más baja o superior al valor oficial. Esto se debe a que este valor implicará una serie de obligaciones con Hacienda y otras entidades al abonar más o menos dinero. Según el monto que conste en los papeles de propiedad de la vivienda, los costes impositivos serán distintos.
Sin embargo, debes tener mucho cuidado. Estar mal asesorado en estos temas puede traer grandes inconvenientes.
¿Por qué se escritura a un precio más bajo?
Escriturar por debajo del precio de venta es una costumbre muy arraigada por la cual los compradores piensan que podrán pagar una menor cantidad de impuestos. Esto redundaría en un rédito económico que no será tal, ya que lo que se puede ahorrar al firmar la escritura a un valor inferior se perderá en los siguientes años en el caso de que se tenga intención de vender esa propiedad. Esto ocurre porque se deberá abonar un impuesto extra por esa plusvalía.
¿Qué consecuencias trae escriturar a un valor inferior al oficial?
En caso de que Hacienda investigue y descubra una escrituración llevada a cabo a menor precio que el de venta, estarás en problemas. Ya que cuenta con el derecho de imponer multas y sanciones al propietario, además de los intereses que corresponden a la falta de pago real.
Fórmula para calcular el valor mínimo de escritura
Para calcular el valor de escrituración de una propiedad será necesario multiplicar el Valor Catastral por un Coeficiente Multiplicador de Variación Catastral. Este último se obtiene con la siguiente fórmula:
CMVC= CVMI/(RM x CAVC)
CMVC: se trata del coeficiente por el que se debe multiplicar el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.
CVMI: es el coeficiente de variación del mercado inmobiliario.
RM: se trata del coeficiente de referencia al mercado.
CAVC: es el coeficiente de actualización del valor catastral.
Es importante tener en cuenta que estos índices son calculados por cada municipio. En otras palabras, habrá que prestar atención a no escriturar por debajo del valor mínimo establecido al multiplicar el valor catastral por el coeficiente multiplicador que tenga el municipio donde se encuentre la vivienda.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral nos da la valoración objetiva de un inmueble a partir de ciertos datos, por ejemplo, la ubicación de la vivienda, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno. Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de la construcción.
Este valor, generalmente, se revisa cada año, en función de la evolución de la zona y de los valores. En los últimos años Hacienda y los ayuntamientos optaron por aumentar la periodicidad de sus revisiones. Esto se debe a que, el periodo de actualización media llegó a ubicarse en 21 años en 2013, con un 48% de los inmuebles con valoraciones previas a 2002.
Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles que ha comenzado a tener efectos el 1 de enero de 2022.
Actualización del valor catastral 2022
El valor catastral no tiene, necesariamente, que cambiar en todos los municipios todos los años. Por ejemplo, en 2020 grandes capitales como Madrid o Barcelona no registraron cambios en el catastro. No obstante, en Valencia se acordó una subida del 3% y en Sevilla del 2%, debido a que la variación dependió del año en el que actualizaron el catastro por última vez.
En los Presupuestos Generales del Estado de 2022 se contempla la actualización de los valores catastrales de hasta 825 000 inmuebles
¿Qué riesgos implica escriturar por el valor mínimo y no por el valor real de venta?
La escritura es un documento donde figuran los datos del propietario del bien inmueble en el cual aparecen los derechos y obligaciones que adquiere o hereda un inmueble. Para cubrirla es necesario establecer un valor mínimo, que puede variar dependiendo de los criterios estatales de las diferentes Comunidades y Ayuntamientos. Algunos de los costes que deben incluirse en la escrituración son:
Impuestos asociados a la compraventa
Este coste variará según la Comunidad Autónoma en la que se lleve a cabo, por lo general, cuesta entre el 6 por ciento y el 12 por ciento del valor de la propiedad inmueble.
Costes del Notario y gastos registrales
Estos tienen relación con los gastos asociados a la oficina notarial que hayamos elegido
Los coeficientes para aplicar a una escritura de compra venta también tendrán que ver con el año de la compraventa, así como del valor catastral que figura en el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI.
La importancia de poner información fehaciente en la escritura
Engañar con estos datos es muy peligroso, ya que se corre riesgo de que Hacienda imponga una sanción al dueño de una propiedad cuya escritura tenga un valor distinto al que debería tener.
Estos valores mínimos son para evitar el fraude y los engaños con las ventas de las propiedades. Si se escritura a un valor distinto de lo que en realidad cuesta la vivienda el propietario deberá pagar una cantidad diferente de impuestos. Es por este motivo que las oficinas públicas se encargan de analizar el valor de las escrituras, de este modo se aseguran la valía real de las propiedades.
No resulta extraño que un inversor compre una propiedad con la escritura por debajo de su precio estipulado y después de pagar todos los impuestos Hacienda le solicite un pago de sus obligaciones fiscales.
¿Por qué escriturar por el valor de venta?
Es fundamental consultar las tablas de coeficientes para abonar lo que determina la entidad que regula el coeficiente multiplicador encargado de determinar el valor de la escritura. Esto puede parecer difícil, sine embargo no lo es para profesionales como inmobiliarias que se dedican constantemente a comprar y vender, tramitando a diario con clientes este tipo de documentos. En caso de duda, es aconsejable consultar a un experto y no poner un valor de escritura que no sea acorde con el que resultaría del cálculo del coeficiente multiplicador.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el valor mínimo para escriturar una propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Anexar casas contiguas es una alternativa interesante cuando urge la necesidad de mayor espacio y se dispone del capital para comprar la segunda vivienda. Conseguirlo es transitar por procedimientos bastante lógicos pero que requieren planificarlos con anterioridad, a fin de que no haya problemas en el futuro. Existen determinados requisitos legales, formales, administrativos y técnicos que cumplir, y lo recomendable es abordarlos a su debido tiempo. Por ello, en la siguiente nota te contamos los pormenores y trámites a realizar cuando se quiere anexar casas contiguas.
Qué requiere el anexar dos casas
Cada vivienda tiene su registro catastral, que no sólo sirve para designar impuestos sino fundamentalmente para identificar la propiedad, sus dueños y sus responsabilidades. Cuando se busca anexar casas contiguas, dicho registro se altera y se actualiza tanto por el nombre de los propietarios como por la superficie y características finales que tendrá la nueva obra unificada. En ese sentido, si se trata por ejemplo de dos pisos afectados a un consorcio, una de las primeras cosas que debemos averiguar y obtener es la autorización de la comunidad de propietarios para realizar la unión. En el aspecto estructural, requeriremos un proyecto técnico de obra firmado por un arquitecto y su correspondiente licencia de obras de la comunidad de referencia. Una vez reformado el inmueble, se debe formalizar la unión jurídica notificando el cambio en el registro de la propiedad.
Cómo planificar el proceso de anexar casas contiguas
Como decíamos anteriormente, el proceso es bastante lógico pero requiere la planificación de las siguientes etapas o aspectos:
Aspectos formales
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este tipo de acciones y establece determinadas condiciones para su concreción. En primera instancia, es necesario que el interesado en anexar casas o pisos cuente con la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios. Los mismos deberán contar con el mismo porcentaje en las cuotas de participación. Dicho de esta manera, es importante establecer de antemano una comunicación con la comunidad de vecinos, para evitar que cualquier desacuerdo posterior obstaculice los planes de unificación.
Aspectos técnicos
En esta segunda etapa se deben resolver los problemas técnicos que puedan surgir a nivel estructural, así como diagramar la unificación según el deseo del propietario. Lo ideal entonces es contratar a un profesional en el tema, que pueda balancear ambas cuestiones y conozca los pormenores de la unificación. Esto es de especial interés considerando que las condiciones varían dependiendo de si la obra se realizará en la misma planta o en diferentes niveles. Dicho profesional se encargará entonces de diagramar y redactar el proyecto técnico, dando cuenta además de cómo la obra afectará a la edificación común.
Aspectos administrativos y legales
Refiere tanto a las licencias municipales pertinentes para poder realizar las obras como a la nueva redistribución de impuestos y pagos comunes derivados de la vivienda unificada. Por lo primero se debe obtener un permiso de obra, abonar la tasa por actuaciones urbanísticas y liquidar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Luego de anexar las casas contiguas, hay que modificar su referencia catastral en el Registro de la Propiedad. Mediante este trámite le será remitido a la casa un único identificativo frente a Catastro.En ese mismo sentido, será luego necesaria una nueva célula de habitabilidad para la vivienda resultante. Todo esto, claro está, requerirá a su vez la inscripción del nuevo titular en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo se modifican los impuestos al anexar dos casas contiguas?
Al contar con una única propiedad, el abono de determinados servicios e impuestos serán modificados, muchas veces, en beneficio del nuevo propietario. Por ejemplo, es factible que, si no cuenta con otra propiedad a su nombre, la unificación legal permita declarar como primera vivienda o residencia habitual las que fueron anexadas.
También las tasas municipales (que incluyen el sistema de recogida de basuras, alcantarillado, alumbrado público, entre otros), se reducirán en tanto que se pagarán en nombre de una vivienda en vez de dos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), se modificará en relación al nuevo registro obtenido en Catastro.
Respecto de la unificación de suministros tales como el agua, el gas, el seguro o la electricidad, significarán un ahorro en la medida en que las inscripciones se hacen por una sola titularidad. No obstante, los propios trámites de unificación de servicios implican costes notariales y registrales. Fuera de ello, el valor de las cuotas podrá reducirse pero dependerá del consumo de los servicios o de los parámetros y condiciones que otorgue el seguro a la nueva vivienda
Finalmente, si la vivienda forma parte de un consorcio, al titular se le exigirá una cuota actualizada a la superficie ocupada. De esta manera, es lógico que se establezca a estos fines un nuevo acuerdo con la comunidad de propietarios.
¿Qué sucede si se quiere separar casas contiguas?
Legalmente, no hay ningún impedimento para ello. La disolución de una unificación es un proceso de similares características a lo ya detallado. Esto se consigue mediante un proyecto de segregación por el cual se plantea dividir las dos viviendas. De nuevo, los aspectos necesarios a considerar son lógicos y de hecho el proceso es bastante habitual cuando se busca disponer de una segunda casa, en general, con fines de lucro, para explotar su alquiler o su venta.
Si te ha interesado esta nota o estás en planes de comprar una segunda casa vecina a tu propiedad, no dudes en comentar o consultar sobre estos temas en el blog de Oi Real Estate.
Tener una piscina revaloriza la propiedad. Pero no solo tiene efectos en la comodidad de la vivienda, el pago de impuestos y gravámenes. Proponemos un breve informe para saber el valor catastral de una piscina.
Cuando se instala una piscina, lo primero a tener en cuenta es que, como toda obra o remodelación, se necesitan permisos, autorizaciones y aprobaciones. Con los avances tecnológicos, los ayuntamientos y administraciones se valen de nuevos instrumentos para detectar irregularidades.
Un breve repaso por las tramitaciones ayudará a tener una real magnitud de lo que puede llegar a costar construir una piscina. Desde gravámenes fijos hasta los eventuales; desde los permisos hasta las multas por regularización.
Autorizaciones e impuestos
Construir o instalar una piscina es una opción cada vez más tenida en cuenta, sobre todo cuando las temperaturas se tornan agobiantes. Pero a la hora de emprender la actuación se deben tener en cuenta aquellos costes que van más allá de materiales y trabajos.
Como toda construcción, debe ser informada ante las autoridades correspondientes. Hacerse cargo de los gravámenes por autorizaciones y luego por habilitarla. Y, desde luego, abonar un impuesto por tener piscina.
El gravamen donde repercute la construcción de una piscina es el Impuesto de Bienes Inmuebles. El IBI tiene un alcance municipal, ya que las Comunidades lo delegan en el Ayuntamiento correspondiente. Y de hecho, se trata de una importante entrada de recursos al gobierno.
A tal punto es importante el IBI que los gobiernos utilizan todo tipo de tecnologías para detectar aquellas viviendas que hayan realizado agregados o reformas sin dar cuenta a Hacienda. Desde las ya clásicas imágenes satelitales hasta modernos drones, se sirven de todo tipo de herramientas para combatir la omisión de parte de propietarios.
Por ello, lo primero es llegar hasta el ayuntamiento con el proyecto en mano para conseguir la licencia de construcción. Solo ahí, se podrán comenzar las tareas de ejecución tal como lo indica el proyecto. Si la obra no se realiza de acuerdo a lo establecido, las autoridades tienen la potestad de sancionar al propietario, obligándolo a pagar una multa y regularizar la situación.
Para la notificación de una piscina, como se ha dicho, se deben seguir los mismos pasos que para una modificación. Esto es, una Licencia de Obra, que se tramita en el Ayuntamiento donde se halla la propiedad a través del formulario 902-N, acompañándolo de la documentación correspondiente.
En cuanto a la actuación de la piscina y la posterior habilitación, se deben cumplir varios requisitos. Y las tramitaciones necesarias dependen de cada Ayuntamiento. Pero hay algunas cuestiones comunes a todos los lugares: un Código Técnico de la Edificación (CTE); Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE); Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y la certificación de Prevención y control de la legionelosis.
Valor catastral de una piscina
Existen distintos costes para una piscina, que pueden estar de acuerdo con las posibilidades del propietario. Por ejemplo el precio del proyecto, materiales, dirección y actuaciones. Pero hay valores que tienen un cálculo estimable y que hacen a la valuación de la propiedad luego de contar con una pileta.
El más importante es el IBI, que tiene un cálculo sonde intervienen varios ítems: uno es el valor catastral; a ello se suman los impuestos previstos por cada ayuntamiento, reunidos en una formula o coeficiente.
El valor catastral se calcula teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble, el estado en que se encuentra estructuralmente, la inversión realizada en reformas y otros aspectos más. En cualquiera de los casos, el valor catastral nunca puede superar el 50% del precio de mercado.
En cuanto al coeficiente de referencia, el Gobierno Central permite un margen de entre el 0,4 y el 1,3% del valor catastral. Lo que está en manos de cada ayuntamiento es facilitar algún tipo de rebaja o bonificación para bajar aún más el coste del gravamen.
Y en lo que hace específicamente a la piscina, su valor catastral está conformado de acuerdo a varios factores. Uno de ellos es el tipo de piscina, por caso que sea construida sobre la superficie o se encuentre soterrada. Otro punto importante es la superficie, ya que de ello dependerá también el valor de la propiedad donde se asienta la pileta. Por supuesto que, al tratarse de un valor de mercado, los materiales con se construyó la piscina juegan un papel de importancia para calcular el valor de la vivienda.
Por último, también influye cuál es la revalorización de la propiedad equipada con pileta. Aunque no se agota aquí, sino que existen varios elementos que los diferentes Ayuntamientos toman a la hora de calcular el valor catastral de una piscina y, en definitiva, cuánto de impuestos debe pagar su propietario.
Exenciones y reclamaciones
Una de las confusiones comunes es pensar que las piscinas inflables y las de material plástico están alcanzadas por el IBI. Una cosa son las piscinas de obra y otra muy distinta es una hinchable.
Al ser una estructura desmontable, las piletas no se encuentran gravadas con impuestos. Aunque la tecnología que utilizan los ayuntamientos varias veces tomaron como una piscina a una simple estructura desmontable o hinchable.
Como toda normativa oficial, la valuación catastral de una vivienda con piscina puede ser objetada por el propietario. De hecho, existen formas y plazos establecidos a tales fines. Lo aconsejable es consultar al momento en que se efectúa la revaluación. Y, a partir de entonces, acelerar los pasos, ya que el tiempo establecido -si bien depende de cada Ayuntamiento-, siempre es acotado.
Como se puede ver, conocer sobre los aspectos técnicos nunca es tan importante como saber a qué oficina y cuáles son los pasos para realizar una reclamación por la valuación. También sobre las conveniencias, ya que la objeción puede ser descartada. De ese modo, no solo el propietario seguirá pagando lo que indica el Ayuntamiento, sino que no podrá recuperar el dinero y tiempo invertido para realizar el reclamo.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del valor catastral de una piscina y de qué factores depende la misma. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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La Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ocasionó un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias. La normativa, que entró en vigor tras ser publicadaen el BOE en julio del año pasado, afecta el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.
Tal como viene publicando Oi Real Estate, la Ley modificó procedimientos respecto de la aplicación del valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios o la reducción por el alquiler en el IRPF. En esta nota, recapitulamos los cambios sucedidos a partir de la norma, y te contamos qué hay que tener en cuenta para tener un buen balance fiscal, dado el nuevo panorama impositivo.
El balance entre el tributo y el fraude fiscal
La Ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal buscó corregir determinados márgenes de error que le suponen a Hacienda pérdidas en cuanto a la recaudación y control impositivo. Aunque esto es válido a nivel administración, la aplicación general de la norma lamentablemente no alcanza sólo a los evasores sino que afecta a todas las imposiciones vinculadas a la tenencia o transmisión de capital.
En cuanto a las transacciones inmobiliarias, son de especial interés las modificaciones indicadas en cuanto al valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios y la reducción por el alquiler en el IRPF. En otras palabras, se debe observar con especial atención cómo la Ley afectó:
la compraventa de viviendas
las herencias
donaciones de inmuebles.
La importancia del valor de referencia de Catastro
Desde el comienzo de este año, rige la habilitación de Hacienda para que el valor de referencia de Catastro sea la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir que al comprar, heredar o donar una vivienda usada, el impuesto a pagar se calculará en base a los parámetros establecidos por el organismo desde octubre del año anterior y a partir del 1 de enero del corriente. Esto siempre y cuando el valor de escrituración no sea superior al de Catastro, en cuyo caso será este último la base imponible.
Dicho esto, el valor de referencia catastral se establece aplicando precios promedio de venta por zonas, y factores de minoración cercanos al 0,9%. Según los especialistas en el sector inmobiliario y legal, esto tiene algunas consecuencias negativas para el contribuyente:
Hacienda aplica la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda (que tendrán que pagar más IRPF), como al que la adquiere.
La norma supone una nueva carga fiscal para el comprador, lo que desincentivará a las personas que quieran adquirir su primera vivienda habitual.
El factor de minoración significa una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Esto es insuficiente para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.
Los valores de referencia de Catastro tienen una vigencia demasiado extensa, considerando los cambios anuales que pueden ocurrir en el contexto económico (inflacionario, impositivo).
Requiere que el contribuyente impugne y compruebe, mediante una tasación pericial, que el valor de referencia no se corresponde con el que tiene el inmueble.
Posibilidad de impugnación a favor del contribuyente
A fin de que el contribuyente pueda calcular su propio balance fiscal en operaciones inmobiliarias, recordemos que hay dos formas de impugnar el valor catastral:
Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
Autoliquidar por el valor que se estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores en la administración de la comunidad autónoma correspondiente.
El control fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio
Como se dijo más arriba, el objetivo de la Ley alcanza tanto la transmisión como la tenencia de un determinado capital o patrimonio. Esto significa que el contribuyente debe tributar al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, así como al declarar la titularidad de un inmueble. De esta manera, el Impuesto sobre el Patrimonio se basa obligatoriamente en el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Ergo: el valor de referencia determinado por Catastro es el parámetro para el ITP o el ISyD. Para aquellos que tuvieran un piso con un valor catastral bajo, es posible que se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.
¿Es posible conservar un balance fiscal en los pactos sucesorios?
Un pacto sucesorio es el que se establece cuando un donante transmite su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. En este marco, se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida pero si se vende cinco o más años después.
La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, justificó este cambio fiscal al recibir reclamos por las presunciones de la norma. El organismo señala que el pacto sucesorio estaba siendo utilizado para realizar “operaciones abusivas”, con el único objetivo de eludir el pago de impuestos.
Entre los beneficios que se mantienen bajo las condiciones descriptas está el tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Además, quien transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tiene que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
No obstante, no en todos los lugares de España es posible celebrar estos pactos. Actualmente, sólo es aceptado en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil.
Conseguir el balance fiscal implica hacer bien las autoliquidaciones
Aunque suene por demás lógico, la Ley requiere el cumplimiento de los procedimientos normados. En el caso de los propietarios que tienen una propiedad en alquiler, si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración se perderá el beneficio de reducción del 60% impositivo sobre el IRPF.
Por otra parte, los propietarios ya no sólo deberán declarar su existencia sino los ingresos concretos. En la modificación del año pasado, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF indica que la anterior reducción del 60% “sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos”.
Si quieres seguir al detalle la cuestión impositiva, te recomendamos seguir la lectura con uno de los tantos artículos que publica Oi Real Estate. ¡Recuerda seguir nuestra página para interiorizarte y mantener la actualización en estos temas!
La puesta en vigencia del impuesto a la banca está provocando reacciones en contra. La banca en su conjunto y los mercados financieros aúnan voces en contra del gravamen. El mercado de valores, los préstamos y la financiación del consumo pueden encarecerse de aquí en más.
El gobierno obtuvo el apoyo del Congreso de Diputados para la ley que impone un impuesto a la banca de un 4,8% sobre el margen de intereses y las comisiones netas de las entidades financieras con ingresos superiores a los 800 millones de euros. Lo que se espera es recaudar unos 3.000 millones de euros hasta 2023.
Por su parte, la banca y los sectores financieros plantean sus críticas al impuesto. De acuerdo a las entidades, esto no logrará frenar la inflación y afectará la competitividad en una plaza que se destaca por sobre otras de la zona euro. Tarde o temprano, sostienen, serán los pequeños clientes e inversores quienes lo paguen a través de comisiones.
En el centro de la discusión hay tres cuestiones centrales que se verán afectadas por la aplicación de nuevo impuesto. Una es la remuneración que puedan otorgar los depósitos bancarios; otra el acceso a la financiación del consumo y las hipotecas; por último, la dinámica de los mercados financieros.
Retribuciones de los depósitos
Uno de los efectos de la suba de tasas de referencia impulsada por el Banco Central Europeo, es la posibilidad que los bancos otorguen algún margen de ganancia a los ahorristas por el dinero que mantienen depositado.
Sin embargo, las entidades bancarias continúan sin otorgar tales réditos. No siquiera los grandes jugadores del mercado como Santander, BBVA, CaixaBank, Abanca, Cajamar, Sabadell, Unicaja, Kutxabank o Bankinter han establecido algún porcentual en favor de sus clientes.
De hecho, la rentabilidad media de la banca española es de tan solo 0,06%. Parece muy poco de parte de las entidades financieras, en cuyas arcas los clientes tienen depositados nada menos que 994.900 millones de euros.
Lo que viene por delante no va a variar de manera considerable. Las previsiones de analistas indican subas lentas y con muy pocos márgenes de ganancia para los depósitos. El Consejero Delegado de Santander, José Antonio Álvarez mencionó “cierta remuneración” a medida que suban los tipos de interés en Europa.
En camino, los bancos extranjeros que operan en el país eligen pagar por los depósitos. La tasa que ofrecen supera en 2% TAE. Y los plazos varían entre los 2, 3 y 5 años.
Acceso a financiación del consumo y las hipotecas
Las primeras impresiones sobre el impuesto a la banca se vieron en la ronda de presentación de resultados del primer semestre. Allí, los delegados de los bancos caracterizaron al impuesto como “injusto y contraproducente”. A partir de la implementación, la capacidad de financiamiento del consumo y el crédito hipotecario van a verse más que afectados.
La compañía Morgan Stanley informó que, de acuerdo a sus estimaciones, los beneficios de los bancos se van a ver afectados. Para las grandes entidades como Santander y BBVA la afectación puede alcanzar entre un 3% y 4% de sus beneficios. Mientras que los bancos más pequeños y locales, el impacto en el de beneficios puede ser de entre el 11% y el 15%.
Y hasta hay una estimación de las consecuencias de la aplicación del impuesto. Por caso, Santander sostiene que hay unos 50.000 millones de euros menos en préstamos. Lo que también sorprendió de mala manera en el mercado bancario fue cuando el gobierno se decidió a implementar el impuesto en una coyuntura de subida de los préstamos.
Por lo tanto, también el financiamiento del consumo va a tener un mayor costo. Aun así, las tasas de la banca española son las más competitivas de la zona euro. Esto le otorga cierto margen a los bancos españoles por sobre los demás. Pero al parecer, no tanto como para que sus directorios tomen una posición más agresiva y salgan a buscar esos euros circulantes.
Pero los bancos españoles se mantienen con una actitud de austeridad y a la defensiva. La Tasa Anual Efectiva hipotecaria está, en promedio, en 1,77%. Mientras que el financiamiento al consumo trepó hasta el 7,69%.
Los mercados financieros
Los mercados de valores vienen sufriendo una debacle tras otra. El mismo 12 de julio en que el gobierno anunció la aplicación de la tasa, la bolsa perdía unos 5.000 millones de euros en valores.
Por tanto, no es difícil imaginar la opinión negativa del mundo bursátil hacia el impuesto a la banca. Desde las entidades financieras mantienen el alerta y sostienen que se trata de un costo que terminarán abonando sus clientes. Solo las cinco entidades más grandes registran un total de seis millones de inversores.
Desde la consultora Autonomous, afirman que “percibimos que sigue existiendo el temor en el mercado de que el impuesto no sea tan temporal como está diseñado”.
En lo que hace al futuro, es un gran interrogante. No solo por la inflación y la subida de tipos desde el BCE, sino también por los efectos de la guerra y la nueva necesidad de recaudar que tenga el gobierno español.
Qué puede pasar con el impuesto a la banca
Los destinos del nuevo impuesto empiezan a jugarse a partir de ahora. Están los bancos que se recelan el pago de dividendos por la enorme cantidad de depósitos que sus clientes les confían. Por otro, se encuentran el encarecimiento de los préstamos hipotecarios y del financiamiento de las compras.
El gobierno planea recaudar unos 3.000 millones de euros por ese 4,8% que les cobra a las entidades bancarias y financieras. Pero se trata de una medida que, si la situación lo pide, puede extenderse en el tiempo.
Y a pesar de las reticencias, todo indica que es una herramienta que el gobierno tiene, puede y quiere utilizar para recaudar. Entre las necesidades del gobierno y la presión de bancos y financieras, se encuentran los clientes con sus ahorros.
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De acuerdo a un informe de la Federación Nacional de Inmobiliarias Asociadas, el aumento de impuestos representa una suba catastral de la vivienda usada. Incluso por sobre su valor de mercado. Hacienda en el centro de las críticas.
A partir de este año, Hacienda decidió subir tres impuestos claves en la compraventa de viviendas usadas. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) carga contra Hacienda y afirma que la tributación se aplica sobre un valor superior al de mercado. Se trata del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Esto plantea un escenario de subas de los costos de la vivienda usada, incluso por encima de su valor de mercado. La FAI dio cuenta de esto en un informe, donde también apuntan a Hacienda por la medida. El efecto evidenciado, por ahora, es una suba catastral en el precio de la vivienda usada del 17,1% en promedio. Y el consiguiente desaliento a las operaciones.
Nuevos aumentos en tres impuestos
Durante este año se pusieron en vigencia la suba de tres impuestos que son determinantes en las operaciones de venta de viviendas usadas. La medida fue tomada siguiendo los cambios en la Ley 11/2021, que establece la prevención y lucha contra el fraude al fisco. El primero de ellos es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Se trata del impuesto que cobra Hacienda cuando se realizan transacciones de compraventa de bienes inmuebles o bienes muebles. Aunque su cobro está a cargo de las Comunidades Autónomas, por lo que los montos dependen de la Comunidad en la que se realiza la operación.
El otro en cuestión es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y es el que normalmente se le conoce como “impuesto de las hipotecas”. Es un gravamen, que se calcula sobre la escritura hecha pública ante notario y que se aplica a la legalización de todo tipo de documentos notariales.
Por último, el tercero de la batería de impuestos que Hacienda ha incrementado es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Lo que grava es la transmisión de bienes y derechos entre personas físicas de forma gratuita, ya sea a causa de un fallecimiento o de una donación en vida. Y es también otro de los instrumentos de recaudación que se encuentran a cargo de las Comunidades.
Para la FAI, los aumentos están siendo nocivos al mercado inmobiliario, pues terminan en una suba catastral de la vivienda usada que deberá ser asumida por el comprador. Lo que hace mermar la predisposición a cerrar operaciones.
La Federación apunta a Hacienda
La Federación Nacional de Inmobiliarias Asociadas dio a conocer un informe con una opinión crítica respecto de las subas de impuestos. Y hasta en un 17,1% el promedio del aumento del valor de la vivienda usada. Lo que termina por resultar un precio por encima de su valor real de mercado.
El estudio realizado por la FAI, que abarca a unas 400 inmobiliarias del país, sostiene que “en un 76,11% de las consultadas realizaron operaciones de compraventa en las que el valor catastral signado fue superior al de transmisión que consta en las escrituras”. Además, “en el 19% de las transacciones hubo incremento”. O sea que una de cada cinco viviendas estuvo sobreevaluada por la aplicación de los aumentos.
Lo que plantea la FAI es que el nuevo sistema supone “una injusta y nueva carga fiscal y un desembolso económico más para el comprador”. Y que ello puede terminar incidiendo de manera negativa en la inclinación a realizar operaciones de compra de viviendas usadas. Además, acentúa que se debe tener en cuenta que tales aumentos se reflejan en un proceso inflacionario de los más altos en décadas. Incluso, el informe va más allá, tildando las medidas como un “catastrazo”, que “no se ajusta a parámetros reales de mercado”.
Otro de los aspectos que critica de los cambios es que en el caso de inconformidad con el precio establecido es el comprador quien debe demostrar el precio real del inmueble. De este modo, quedan en dudas las actuaciones notariales de los profesionales que intervienen en la tasación de la vivienda. Dice la FAI que los casos de sobrevaluo son la mayoría, lo que “podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional, como ya han alertado algunos expertos».
Cuánto es la suba catastral de la vivienda usada
El aumento de los impuestos que determinó Hacienda a partir de enero de este año alcanza una media de 17,1%. Pero hay comunidades y ciudades que llegan superar ese porcentaje. Y también hay regiones en las que el valor de referencia de Catastro no se tiene en cuenta para las ventas.
El 76% de las inmobiliarias incluidas en el informe participaron en operaciones con valores por sobre la escritura. Es a lo que apunta la Federación, pues cuando la valuación catastral termina siendo superior al valor de mercado establecido, los compradores pueden sentir desánimo para la transacción.
Las comunidades donde más se evidenciaron aumentos en la vivienda usada por sobre el valor de mercado están Castilla-La Mancha, con el 100% de los registros y Murcia, con el 93%. En donde el porcentual de operaciones registran un aumento por la aplicación de los gravámenes superan el 80% están Asturias, Comunidad Valenciana y La Rioja.
Como las aplicaciones dependen también del ayuntamiento donde se ubica la vivienda usada, hay comunidades donde se registraron aumentos en menor cantidad de transacciones. Por ejemplo, tanto en Baleares como en Madrid y Galicia la cantidad de sobrevaluo se dio en menos del 70% de los inmuebles. Y en Navarro y País Vasco directamente no se aplica el precio establecido por catastro.
Y si bien el valor de los aumentos en los impuestos es del 17,1% en promedio, también difiere entre las distintas comunidades. En Canarias y en Galicia superan el 20% de aumento tributario. En tanto que las comunidades autónomas de Cataluña, Comunidad Valenciana, Aragón y La Rioja se mantienen apenas por encima de la media nacional. Las excepciones son Extremadura y Baleares, cuyos montos de aumento por impuestos es del orden del 11%.
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En España, el cálculo del valor catastral de uninmuebleen cada municipio incluye como referencia una serie de criterios. Estos son, principalmente, el valor del suelo y el valor de construcción en cada uno de los casos. Con la aprobación de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, el Catastro comenzaría a tener en cuenta otros elementos para fijar sus valores de referencia.
En este sentido, ¿Cuáles son las modificaciones que se introducen con la nueva normativa? ¿De qué se ocupa el Catastro y cómo determina el valor catastral de una vivienda? A continuación despejamos todas estas dudas.
El principal objetivo de la nueva reglamentación es disminuir los niveles de elusión fiscal a través de la modificación de algunas normas tributarias y otro tipo de regulaciones. El proyecto de ley ingresó el 17 de junio al Senado para luego ser aprobado a mitad del año pasado.
¿Cómo afecta la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal al sector inmobiliario?
Las nuevas normas que se establecen con la nueva ley contra la evasión fiscal en España comenzaron a regir a partir de 1 de enero del año 2022. Con influencia en la norma europea aprobada en 2016, el Gobierno español aprobó esta reglamentación como una manera de combatir y prevenir el fraude al fisco; y reformar todas las herramientas de control en el sistema tributario.
La ley trae con ella diversas consecuencias en el cálculo de varios impuestos y un nuevo valor de referencia catastral para el sector inmobiliario.
En primer lugar, la normativa implicó una modificación en la base imponible de varios impuestos. Entre los que gravan en el ámbito inmobiliario se encuentran el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Como medidas más relevantes, cabe destacar que la ley eliminaría beneficios en relación al IRPF en casos de pactos sucesorios y alquileres.
Además, afecta al sistema tributario para no residentes, Haciendas locales, a la Ley General Tributaria y otras normativas como la Ley del Catastro o Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
¿Por qué estos tributos sufrirían un incremento?
En la nueva ley, el Catastro Inmobiliario fija sus valores de referencia inmobiliaria utilizando datos individualizados sobre antigüedad, conservación o precio de compraventa de los inmuebles. Esto es lo que determinará los límites de los montos a pagar por el ISyD, el ITP y el IP. Lo que no ha sufrido modificaciones es la forma de calcular el valor catastral de cada inmueble.
A continuación, detallaremos todos los datos sobre el papel papel que cumple el Catastro en la nueva normativa, qué información se puede consultar en él y cómo calcula el valor catastral de los bienes inmuebles.
También profundizaremos en las modificaciones que conlleva la aplicación de la nueva normativa contra la evasión fiscal .
¿De qué se ocupa el Catastro?
El Catastro es un registro de bienes inmuebles que depende de la Dirección General del Catastro, el cual forma parte del Ministerio de Hacienda. En él deben inscribirse todas las viviendas, locales comerciales, garajes y parcelas de campo que se encuentren dentro del territorio español (excepto en Navarra y el País Vasco, que tienen sus propios registros). Cabe aclarar que esta inscripción es gratuita y obligatoria.
¿Qué información se puede consultar en el Catastro?
El Catastro es un organismo que posee información sobre todos los bienes inmuebles en España. Parte de estos datos son de carácter público, es decir, que cualquier ciudadano puede acceder a ellos. Otros son restringidos, o sea que sólo pueden acceder a ellos el propietario de cada vivienda o un tercero que este autorice.
Información de carácter público
La información sobre bienes inmuebles que se encuentran dentro de España y puede ser consultada por cualquier ciudadano en el sitio web del Catastro se clasifica en tres secciones:
Datos descriptivos de cada inmueble
Referencia catastral.
Dirección donde se encuentra.
Clase de inmueble (urbano o rústico).
Uso principal que se le brinda (residencial, de almacenamiento o estacionamiento, comercial, cultural, agrario, etc).
Superficie construida sobre la parcela.
Año de construcción.
Parcela catastral
En esta sección se muestran, precisamente, los datos de la parcela a la cual pertenece el inmueble. Es decir:
Superficie total.
Porcentaje que representa la construcción respecto del total de la superficie de la parcela.
Existen casos en los cuales más de un inmueble se encuentra construido dentro de la misma parcela. Puede ocurrir en un edificio de viviendas o uno que combina viviendas, garajes, oficinas, locales comerciales, etc. Por esta razón, es aquí donde también se especifican:
Las parcelas que contienen varios inmuebles, es decir, con división horizontal.
Las parcelas construidas sin división horizontal.
En el primer caso, cada propiedad posee su propia referencia catastral. En el segundo, cuando se detallan las características de la construcción, se incluyen también los inmuebles que componen la parcela, qué uso se les da, su superficie y las reformas que se les han hecho.
Construcción o tipo de actividad
La información en esta sección depende de la clase de inmueble que sea y el uso que se les esté dando. Estos podrían ser algunos ejemplos:
Vivienda: superficie y elementos comunes.
Parcela agraria: superficie, tipo de cultivo e intensidad de producción.
Local comercial: superficie y tipo de actividad comercial
Información restringida a cada propietario
Como mencionamos anteriormente, cualquier ciudadano puede ingresar al sitio web del Catastro y acceder a la información pública sobre cada bien inmueble. ¿Qué ocurre con la información restringida? En estos casos, cada propietario deberá identificarse mediante un certificado digital o la clave correspondiente. Luego, podrá acceder a la sección “Búsqueda de inmuebles por NIF/NIE”, en donde encontrará toda la información necesaria
Listado de bienes inmuebles de los cuales es titular.
Referencia catastral de cada uno.
Localización geográfica de los inmuebles.
Porcentaje de propiedad que posee (lo cual incluye casos de usufructo y nuda propiedad).
Valor catastral de los inmuebles.
Año de la última actualización del valor catastral.
¿Qué es y cómo se calcula el valor catastral de un inmueble?
Centrémonos en nuestro tema principal: el valor catastral de un inmueble.
Se trata de un valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble que se encuentra dentro de sus registros. La formula para calcularlo tiene en cuenta una serie de criterios de valoración que dependen del municipio en donde esta propiedad está ubicada.
En este sentido, la relevancia de este valor radica en el papel tributario que el valor catastral cumple, ya que, en función de él se establece el valor a pagar de tributos municipales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la Plusvalía Municipal.
Con la aprobación de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, el monto a pagar por dichos impuestos también tendrá en cuenta algunos criterios del Catastro Inmobiliario. Por lo tanto, la inclusión die las nuevas variables de cálculo provocarán un incremento en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Sin embargo, es importante aclarar que no sería la forma de calcular el valor de referencia catastral lo que sea ha modificado, sino los valores de referencia inmobiliaria.
Elementos que se tienen en cuenta al momento de calcular el valor catastral de un inmueble
Para calcular el valor catastral de un inmueble el Catastro tiene en cuenta, principalmente, el valor del suelo y el valor de la construcción. También considera los siguientes elementos:
La localización del inmueble.
Su costo de construcción.
Su valor de mercado.
El valor de su suelo.
Su calidad y su antigüedad.
Sus características histórico-artísticas.
Sus gastos de producción.
¿Cómo puede consultarse el valor catastral de un inmueble?
Existen dos maneras para los propietarios de averiguar cuál es el valor catastral de su inmueble:
En primer lugar, a través del recibo del IBI, en donde se encuentra reflejado explícitamente. En caso de no poseer el recibo a mano, también puede calcularse dividiendo la cantidad abonada de IBI por el porcentaje de este tributo que el ayuntamiento correspondiente aplica en la zona. Esta última información puede ser consultada en el Registro de la Propiedad.
Otra manera es recurrir a la referencia catastral, un código compuesto por veinte dígitos que el Catastro adjudica a cada inmueble al momento de su registro. Esta información también puede encontrarse en el recibo del IBI o en el sitio web del Catastro, ingresando la dirección del inmueble. A partir de esta referencia puede conocerse el valor catastral en el mismo sitio.
Modificaciones del valor catastral de un inmueble a partir de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal
Con la aprobación de la normativa, el Catastro incluirá en el calculo de valor datos individualizados de cada inmueble en relación a su antigüedad, su conservación, su calidad constructiva o su precio de compraventa. De manera tal que se logre definir un nuevo valor de referencia inmobiliaria a partir de valoraciones individualizadas de cada propiedad, lo cual también significará un incremento en el ISyD, el ITP y el IP.
De esta manera, la base imponible de estos tributos pasará de ser el «valor real» de un inmueble a ser su «valor de mercado», el cual se asimila al valor de referencia que el Catastro tiene en cuenta. Es de suma importancia tener en claro que este valor de referencia es diferente del valor catastral, el cual no ha sido modificado por la ley.
La nueva normativa, entonces, acarrearía un incremento del valor de referencia, ya que hasta ahora, la base imponible de los impuestos mencionados era igual al valor real de un inmueble, el cual, por su parte, era equivalente a su precio de compraventa o a un valor objetivo asignado por cada Comunidad Autónoma.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al valor catastral de un inmueble y las modificaciones introducidas por el Ley Antifraude en su cálculo. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
Desde el Ministerio de Hacienda se dio una mira a la gran posibilidad de presentar nuevos impuestos que se adecúen a las necesidades del país. Su representante, María Jesús Montero, dio una apreciación a estas subidas de aportes fiscales que serán muy significativas para las mejoras en el futuro.
Esta puerta que se ha abierto para los próximos meses estima una subida de rentas que vaya de la mano con una política fiscal efectiva. Además, presentó diversos apoyos a las gestiones del Ejecutivo Nacional, sobre todo en cuanto al manejo de los ingresos de las contribuciones se trata.
La creación de nuevos impuestos en los próximos meses
María Jesús Montero, conocida por ser ministra de Hacienda, dio el pasado 24 de julio la apertura a la puerta de próximas subidas de contribuciones. Expuso que, dando acompañamiento a la situación del país y de la economía, se ubicaría en la línea del presidente Pedro Sánchez.
Estima que los intereses económicos no se encuentran en la búsqueda de mejoras de la gran mayoría social. Además, aseguró que se encuentran detrás de lo expuesto por la política que se encarga de practicar el PP.
Montero ha mantenido como emblemas de su Gobierno la subida de dos puntos en el IRPF. Así, expone a las rentas ubicadas por sobre los 300.000 euros y a las rentas del capital ubicadas por encima de 200.000 euros.
A ello se suma el pago mínimo del 15% en el impuesto de Sociedades, una cifra bastante significativa. Ante estas consideraciones, ha mantenido una defensa clara hacia la política fiscal y mencionó la amplia posibilidad de que se tomen nuevas medidas tributarias.
La ministra ha afirmado que se han tomado muchas de las medidas fiscales actuales de una forma inteligente y progresiva. Gracias a ello se ha cumplido por completo con los acuerdos que se tenían con el Gobierno hasta ahora.
Se espera que se siga haciendo de esta manera y no se descarta que sea posible la adopción de medidas añadidas. Aunque es posible que estas no sean inmediatas, pueden ser en los próximos meses de una forma progresiva y segura.
Finalmente, Montero afirma que lo que siempre se ha mantenido es que estos cambios para contribuciones se han aplicado acompañando la situación del país. A ello se suman las necesidades económicas y los resultados de las medidas en ellas.
Efectos de los nuevos impuestos en los contribuyentes
Tomando en cuenta todos los elementos anteriores, la ministra también ha sostenido que hay variaciones en las apreciaciones de estos aumentos. Afirma que hay múltiples empresarios que dicen en privado que están de acuerdo en contribuir y ayudar a un reparto social de la riqueza.
Sin embargo, los pequeños empresarios, autónomos, profesionales, trabajadores de clase media y personas vulnerables tienen apreciaciones más positivas. La mayoría se alegra de que se estén usando herramientas para equilibrar la carga fiscal con los aportes de algunos para su beneficio.
Otra de las apreciaciones de Montero son las críticas al Partido Popular y su gestión económica junto a los plazos electorales. También invita al PSOE a que vuelva a tener una conexión con los ciudadanos que ahora tienen un desapego con la política.
Una de las apreciaciones más contundentes de la ministra es lo que ocurre cuando el PP no vota en el Congreso. En una medida como la reforma laboral, por ejemplo, que se apoya por los sindicatos y empresarios, ¿Qué intereses reales representa?
En líneas generales asegura que esto es un indicio de que el PP no se logra ni representar a sí mismo. Podría ser algo que conlleve a un desacuerdo general de las prácticas para aquellos que se encuentren más empapados en la política.
También ha ampliado las críticas a Unidas Podemos, el partido con el que gobierna en coalición. La idea de sólo tomar en cuenta las diferencias entre ambas formaciones en el Ejecutivo es un gran error, asegura.
Hace énfasis en que el 99% hace desarrollo de una agenda en la que estas discusiones no son aplicadas ni para unos ni para otros. Todo esto hace una ruptura en la buena relación que mantiene la ministra con la vicepresidenta Yolanda Díaz.
Adaptación de los contribuyentes a los nuevos cambios fiscales
La subida de las contribuciones genera un mayor efecto a las empresas privadas que se encuentran en el país. Aunque una gran parte de ellas se encuentra de acuerdo con los pagos de los nuevos impuestos, otras se encuentran más obligadas que en acuerdo.
Europa no está pasando por su mejor momento, luego de 2 años de un confinamiento, el 2022 parecía ser el año de grandes expectativas. Sin embargo, la presencia de la Guerra ruso-ucraniana, ha sido otro elemento que ha desmejorado el progreso que ya se tenía.
Las empresas de servicios básicos, sobre todo, son las que más afectadas se encuentran ante ello y el alza de precios será considerable. Por ello, se estima que haya un aumento general de los precios y que la rentabilidad de vida sea cada vez menor en el país.
Si a esto también se suma el aumento de las contribuciones, no es descabellado pensar que en este año se presente otra crisis económica. Sin embargo, muchos analistas siguen manteniendo el optimismo con este panorama y se espera que los inversores internacionales se sigan interesando en España.
El conflicto del continente no es directo con el país y este es un elemento que tiene a su favor. Además, cuenta con todas las condiciones para que se apoye a este nuevo crecimiento económico que se está dando en muchos mercados.
Actualmente se sigue buscando la manera de amortiguar la carga de impuestos, pero no en todas las ciudades españolas. A finales de este año se espera tener un mejor panorama para todos los sectores y contribuyentes que se ven afectados por estos cambios.
Lo ideal es que todo se aplique en base a la realidad del país y su economía. Es por ello que se siguen teniendo unas buenas expectativas para el progreso económico.
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