El sistema tributario español contempla, muchas veces, bonificaciones y exenciones en el pago de sus impuestos para determinados grupos de la sociedad. Los adultos mayores son unos de esos grupos a los que Hacienda otorga algunos beneficios fiscales en materia de vivienda pero también en otras áreas. ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)? ¿Qué beneficio se les otorga a los mayores de 65 años por la venta de su vivienda habitual? A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Las personas mayores de 65 años son uno de los principales grupos tenidos en cuenta por el Ministerio de Hacienda para brindar beneficios fiscales. El primero de ellos tiene que ver con la venta de bienes inmuebles y se aplica en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). ¿De qué se trata? ¿Cuándo se aplica y cuándo no?
A continuación te contamos algunas nociones generales sobre este tributo y de qué se tratan las exenciones que se otorgan a muchos contribuyentes por la venta de su vivienda habitual, especialmente a aquellos que superan los 65 años de edad. ¡Sigue leyendo para enterarte!
IRPF: ¿qué es? ¿Cuándo, dónde y cómo tributar por él?
Antes de hablar de las exenciones que el Ministerio de Hacienda otorga a muchos contribuyentes por realizar transacciones respecto a su vivienda habitual, hablemos un poco sobre el IRPF.
¿Qué es el IRPF?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año. Es recaudado por Hacienda en toda España y está regulado desde el año 2006 por la Ley 35/2006, del 28 de noviembre. También por su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo en 2007.
¿Cuándo, dónde y cómo tributar por él?
Cada año, el Ministerio de Hacienda determina un período dentro del cual cada contribuyente debe completar un formulario de declaración de la renta y presentarlo ante dicho organismo. Una vez que vence el plazo, las autoridades revisan cada uno de los documentos presentados y evalúan quiénes deben abonar algo por el IRPF y quiénes no.
El período de presentación de declaraciones de la renta se extiende siempre por aproximadamente tres meses, y suele fijarse entre abril y junio. En este sentido, es importante que los contribuyentes se ocupen del trámite con anticipación, ya que, si no llegan a declarar dentro del tiempo estipulado, es muy probable que sean sancionados económicamente.
El formulario de declaración de la renta puede ser completado y entregado de manera presencial en cualquiera de las delegaciones de Hacienda que se encuentran en toda España. Sin embargo, también existe la posibilidad de declarar en el IRPF a distancia: una opción es llenar el formulario en el sitio web de Hacienda y la otra, hacerlo por vía telefónica.
¿Qué exenciones en el IRPF aplica Hacienda a los contribuyentes menores y mayores de 65 años por transacciones relacionadas con su vivienda habitual?
Ahora que ya conocemos de qué se trata el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y cómo presentar su correspondiente declaración veamos algunos de los beneficios que Hacienda otorga a los contribuyentes en relación a él.
Exención por reinversión en vivienda habitual para menores de 65 años
Muchas personas deciden, ya sea por deseo o necesidad, vender su vivienda y comprar otra. A estos contribuyentes, Hacienda les concede una exención en el pago del IRPF, aún cuando en los casos en los que hayan obtenido una ganancia por la venta. No obstante, hay algunas condiciones con las que deben cumplir:
La vivienda vendida debe ser de residencia habitual: para ajustarse a este requisito, el propietario debe haber vivido en ella durante, al menos, tres años. Sin embargo, si el cambio de residencia se dio por causas justificadas, como un traslado laboral, la celebración de un matrimonio o un divorcio, también es posible acceder a la exención.
La vivienda comprada también debe convertirse en residencia habitual: para que sea considerada de esta manera, será necesario que el nuevo propietario comience a vivir en ella dentro de los primeros doce meses. Este plazo puede contarse desde la fecha de la compra o desde el día de la finalización de obras.
Debe realizarse la reinversión en un plazo de dos años: desde el día de la venta, este es el período con el que se cuenta para realizar la compra de la nueva vivienda.
Debe destinarse la totalidad del dinero de la venta a la reinversión: es posible acceder a la exención a pesar de que sobre un monto de dinero luego de la compra de la nueva vivienda. Sin embargo, solo será de manera parcial, ya que habrá obligación de tributar en el IRPF por la cantidad no reinvertida.
Ahora bien, esta exención y estas condiciones son las que se aplican a los contribuyentes menores de 65 años. ¿Qué ocurre con los mayores? ¿Cómo se los beneficia fiscalmente cuando deciden vender su vivienda habitual? A continuación lo veremos.
Exención para mayores de 65 años por venta de vivienda habitual
Las personas mayores de 65 años también están exentas de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda habitual. La diferencia con el caso que describimos anteriormente es que ellos no necesitan reinvertir el dinero en la compra de un nuevo inmueble. Sin embargo, cabe aclarar que, si el inmueble está a nombre de dos personas, ambos deben superar esta edad. De no hacerlo, sólo quedará exento del pago el único propietario mayor de 65 años.
¿Pueden los mayores de 65 años acceder al beneficio aunque la venta no sea de su vivienda habitual?
Es importante remarcar que, para acceder al beneficio, es condición necesaria que la vivienda vendida sea siempre la residencia habitual. En caso de que se trate de una segunda residencia, los contribuyentes mayores de 65 sí deberán tributar por su venta. Aquí la exención en el IRPF se aplica únicamente si el dinero de la operación es destinado a la constitución de una renta vitalicia. Para ello las condiciones son las siguientes:
La renta vitalicia debe contratarse antes de cumplirse seis meses de la fecha de venta de la segunda residencia.
Para acceder a la exención, el monto máximo de la renta vitalicia constituida debe ser de 240.000 euros.
La renta también deberá contar con una frecuencia inferior o igual a un año y deberá comenzar a percibirse en el plazo de un año desde el momento de su constitución.
Es importante aclarar que para acceder al beneficio en estos casos es muy importante avisar al banco o la aseguradora en donde se quiere constituir la renta que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que hay intención de acogerse a la exención. De no hacerlo, no se computará el beneficio.
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El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los gravámenes más importantes entre los que conforman el sistema tributario español. También es uno dentro de los cuales es necesario declarar luego de vender un bien inmueble. Sin embargo, es frecuente que surjan muchas dudas entre los contribuyentes respecto a cómo tributar por este tipo de operaciones. ¿De qué se trata el IRPF y cómo grava al acto de vender un piso? ¿Cómo se calcula el monto a pagar por él? ¿Existen exenciones? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Todos los años Hacienda fija un período dentro del cual los españoles deben completar y presentar su declaración de la renta. Si bien no todos lo hacen, aquellos que justo han vendido un bien inmueble en el último año no deberían dejar de realizar dicho trámite. No obstante, las dudas son muchas, tanto en el proceso de venta de la vivienda como cuando se está frente al formulario. ¿Cuánto habrá que pagar por el IRPF luego de vender un piso?
A continuación te contamos en qué consiste el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y cómo está regulado por la ley. Luego te mostramos cómo se calcula el valor a pagar por vender una vivienda y dónde, cuándo y cómo realizar la declaración. Por último, te contamos qué exenciones y beneficios fiscales se contemplan al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo que grava el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año. La venta de un bien inmueble, por ejemplo, es un tipo de operación que puede significar un incremento patrimonial.
Es recaudado directamente por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español. Cada año, en el período que dicho organismo determina, los contribuyentes realizan su denominada declaración de la renta. Hacienda revisa cada uno de los formularios presentados y evalúa quiénes deben tributar en este impuesto y quiénes no.
En primer lugar, es importante aclarar que, en principio, todos los contribuyentes españoles tienen la obligación de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cada año. Sin embargo, en la práctica, no todos terminan haciéndolo. Aquellas personas que hayan percibido una renta inferior a los 22.000 euros brutos anuales no suelen presentar su correspondiente declaración, ya que lo más probable es que obtengan un resultado “a devolver”. ¿De qué se trata esto?
Una vez que Hacienda revisa todos los formularios completados y entregados por los contribuyentes, determina, para cada uno de ellos, si deben abonar algún monto en concepto del IRPF o si serán beneficiados con una devolución de dinero. Por eso, suele hablarse de obtener un resultado “a pagar” o “a devolver” por parte de Hacienda.
En cuanto a la venta de bienes inmuebles, este tipo de transacción suele implicar, de por sí, un incremento en el patrimonio de la persona que recibió una suma de dinero a cambio de su piso. ¿Por qué? Los valores en el mercado inmobiliario suelen fluctuar con el correr de los años y es probable que, una vivienda se venda a un precio mayor que el de su adquisición. Por lo tanto, siempre que una persona venda un inmueble debe hacerse la idea de que al año siguiente deberá presentar, sin falta, su correspondiente declaración de la renta.
Cómo realizar el cálculo del IRPF por vender un piso
Ahora bien, ¿es posible anticiparse y saber si se obtendrá un resultado “a pagar” o “a devolver” tras presentar la declaración de la renta? Sí, existe la posibilidad de calcular de antemano cuál será el monto a tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tras una venta.
Para realizar dicho cálculo sólo hay que restar el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del impuesto. A su vez, para calcular estos dos primeros valores, se deben tener en cuenta los siguientes factores, sumando o restando:
Valor de transmisión
(+) Importe real de la venta
(-) Gastos y tributos
Valor de adquisición
(+) Importe real de la compra
(+) Inversiones y mejoras
(+) Gastos y tributos
(-) Amortizaciones
La suma de estos dos valores es la que dará como resultado la ganancia patrimonial obtenida por la venta del piso. A ella será necesario, como mencionamos, aplicarle el tramo del IRPF que corresponda según el monto de la ganancia obtenida. Los porcentajes se ordenan de la siguiente manera:
Tramos del IRPF
Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
Más de 200.000 euros: 26%
Una vez aplicado el porcentaje correspondiente, el resultado obtenido indicará qué monto deberá abonarse a Hacienda en concepto del IRPF. Veamos un ejemplo:
Ejemplo de cálculo del IRPF al vender un piso
Valor de transmisión
Precio de venta de la vivienda: 150.000 euros.
Otros gastos de la venta: 9.000 euros (honorarios de la inmobiliaria), 1.700 euros (plusvalía municipal), 750 euros (gastos por la cancelación registral de la hipoteca).
Valor de transmisión: 150.000 euros – 9.000 euros – 1.700 euros – 750 euros = 138.550 euros.
Valor de adquisición
Precio de compra de la vivienda: 100.000 euros.
Otros gastos de compra: 450 euros (notaría), 250 euros (Registro de la Propiedad), 4.300 euros (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)).
Costos de reformas: 9.000 euros.
Valor de adquisición: 100.000 euros + 450 euros + 250 euros + 4.300 euros + 9.000 euros = 114.000 euros.
Ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial: 138.550 (valor de transmisión) – 114.000 euros (valor de adquisición) = 24.550 euros.
En este caso, a los primeros 6.000 euros de la ganancia obtenida por la venta se le debe aplicar el tipo impositivo de 19%. A los 18.550 euros que restan, por su parte, el 23%. Esto da como resultado un total de 5.406,50 euros a pagar por el IRPF luego de la venta de una vivienda.
¿Cuándo, dónde y cómo debe abonarse el IRPF por vender un piso?
Ahora que ya sabes cómo calcular el monto a abonar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es probable que te preguntes, ¿cuándo, dónde y cómo hacerlo?
El Ministerio de Hacienda determina todos los años un período de, aproximadamente, tres meses dentro del cual los contribuyentes deben elaborar y presentar su declaración de la renta. Por ejemplo, este año el plazo se extendió entre el 7 de abril y el 30 de junio. Es importante ocuparse del trámite con anticipación. De lo contrario, si no se llega a declarar dentro del tiempo estipulado, es muy probable que haya que afrontar sanciones económicas.
El formulario de declaración de la renta puede llenarse y entregarse de manera presencial en cualquiera de las delegaciones que Hacienda posee en toda España. No obstante, también existe la posibilidad de declarar a distancia. Existen dos opciones: una es llenar el formulario en el sitio web de Hacienda y la otra es declarar por vía telefónica.
¿Existen exenciones?
Como hemos visto, vender un bien inmueble y obtener una ganancia patrimonial por esta transacción implica una obligación de declarar y tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, ¿es así en todos los casos?
No, existen tres excepciones a la tributación que describiremos a continuación:
Exención por reinversión en vivienda habitual
Excepción para mayores de 65 años
Exención por entrega en dación de pago
Veamos de qué se trata cada una de ellas.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si el dinero obtenido por la venta del piso se ha utilizado para adquirir uno nuevo es posible acceder a una exención en el pago del IRPF, aún cuando se haya obtenido una ganancia. Sin embargo, hay varias condiciones con las cuales es necesario cumplir:
La vivienda vendida tiene que haber sido residencia habitual: el propietario debe haber residido en ella durante, al menos, tres años. De no cumplir con este requisito, pero si el cambio de residencia se dio por causas justificadas, como un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, igualmente es posible acogerse al beneficio fiscal.
El piso comprado también debe convertirse en residencia habitual: para que así sea considerada será necesario que el propietario comience a habitarla de forma efectiva dentro de los primeros doce meses desde la compra o la finalización de obras.
La reinversión debe ser hecha en un plazo de dos años: dicho período de tiempo puede comenzar a contarse desde el momento de la venta o incluso antes.
Debe destinarse la totalidad del dinero de la venta a la reinversión: si al adquirir la nueva vivienda resta un monto sobrante, será posible acogerse a la exención, pero solo de manera parcial. Esto significa que habrá obligación de tributar en el IRPF por aquella cantidad de dinero no reinvertida.
Verificar si es posible realizar la reinversión fuera de España: sí, existe la posibilidad de vender una vivienda de residencia habitual y reinvertir el dinero en la compra de un nuevo piso que se encuentre en el extranjero. También es posible acceder a la exención en estos casos, ya que la normativa vigente no lo impide de manera explícita. No obstante, será necesario corroborarlo de acuerdo a los convenios suscritos entre ambos países.
Exención para mayores de 65 años
Así como aquellas personas que venden su vivienda de residencia habitual para reinvertir el dinero en una nueva, los mayores de 65 años tampoco deben tributar en IRPF al vender un piso. Sin embargo, a diferencia de los anteriores, no necesitan reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para acceder al beneficio fiscal.
De todas manera, si la vivienda vendida es una segunda residencia, estos contribuyentes sí deberán tributar por ella, a menos que destinen el dinero de la venta a la constitución de una renta vitalicia. También existen algunas condiciones:
La renta vitalicia debe contratarse dentro de un plazo de seis meses desde la fecha de la venta de la vivienda.
El monto máximo cuya reinversión en una renta vitalicia permite acceder al beneficio fiscal es de 240.000 euros.
La renta contratada deberá poseer una frecuencia inferior o igual a un año. Además, deberá comenzar a percibirse en un plazo de un año desde el momento de su constitución.
Será necesario avisar a la empresa aseguradora o al banco donde se quiere contratar la renta que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que hay intención de acogerse a la exención.
Exención por entrega en dación de pago
Si la vivienda en cuestión tuvo que ser entregada en una dación de pago por no poder cumplir con el pago de una hipoteca, también es posible acceder a la exención y no tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo, la condición es no poseer ningún otro bien cuyo valor pueda satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para saber si hubo una ganancia o una pérdida patrimonial, se calculará también la diferencia entre el valor de adquisición del piso y su valor de transmisión. Este último es, precisamente, el valor de la deuda que se cancela a través de la dación.
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En España, existen diversos impuestos que tributan dentro del sector inmobiliario. Es decir, cuando se lleva adelante la compra, la venta, la donación, la herencia o el arrendamiento de una vivienda deben abonarse una serie de tributos. Algunos de ellos de carácter directo y otros indirectos. En este sentido, si eres propietario de cualquier tipo de inmueble (casa, local o garaje) tienes la obligación de declarar y tributar por dicha propiedad. En este artículo te detallaremos todo acerca de qué es el impuesto sobre bienes inmuebles.
De manera detallada, en una guía actualizada te explicaremos cómo funciona. Asimismo, qué tipo impositivo grava, cuándo debes abonarlo y cuál es su base imponible.
¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)?
Estamos hablando de un impuesto de naturaleza directa, real con titularidad municipal y de imposición obligatoria que grava sobre el valor catastral de bienes inmuebles. Cuando hablamos de este tipo de carga impositiva en España, nos referimos a un devengo de carácter periódico con una gestión compartida con la administración estatal.
El IBI se encuentra regulado por la Ley Reguladora de Haciendas Locales. De manera precisa, la legislación destinada a definir qué es el impuesto sobre bienes inmuebles se determina entre los artículos 60 y 77 de dicha ley.
Con la reforma fiscal del año 2007, la legislación vinculada al IBI fue una de las más modificadas ya que introdujo una serie de medidas, principalmente, dirigidas a la gestión catastral. A partir de la entrada en vigencia de la Ley 36/2006 Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal fue transformado el cálculo de la base liquidable y de bonificación de determinadas propiedades en el impuesto.
¿Cuál es el hecho imponible del IBI?
La titularidad de alguno de los siguientes hechos forma parte del hecho imponible del impuesto sobre bienes inmuebles. El Artículo 62 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales los determina como:
a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
b) De un derecho real de superficie.
c) De un derecho real de usufructo.
d) Del derecho de propiedad.
La normativa establece que ante el supuesto que concurriesen dos de los derechos definidos anteriormente, la no sujeción del inmueble urbano o rústico estará determinado por uno de ellos según por el orden establecido por ley.
Un ejemplo:
Asimismo, en casos en los cuales un inmueble forme parte de distintos términos municipales se entenderá que pertenece a ambos. Es decir, a efectos del IBI se considerará a cada uno de ellos por la superficie que ocupe en el respectivo término municipal.
¿Quiénes no están sujetos al impuesto?
El mismo artículo 61 recoge, además, aquellos supuestos de no sujeción del impuesto sobre bienes inmuebles. La normativa los define de la siguiente manera:
1. En tanto sean considerados para el aprovechamiento publico y gratuito, las carreteras, los caminos, las demás vías terrestres y los bienes del dominio público marítimo-terrestre e hidráulico.
2. Los bienes inmuebles de propiedad municipal enclavados. Son considerados tales inmuebles los siguientes:
Inmuebles de dominio público afectos a uso público.
Aquellos inmuebles de dominio público afectos a un servicio público gestionado directamente por el Ayuntamiento, excepto cuando se trate de inmuebles cedidos a terceros mediante contraprestación.
Los bienes patrimoniales, exceptuados igualmente los cedidos a terceros mediante contraprestación.
En relación a la conceptualización a efecto del IBI y según la normativa catastral, son considerados bienes inmuebles parcelas o porciones de suelo de una misma naturaleza. Las mismas deben encontrarse enclavadas en un determinado municipio y delimitada por una línea poligonal que otorga el derecho a la propiedad a uno o más propietarios. Y en caso de contriciones en dicha parcela, cualquiera sea su dueño, independientemente de la existencia de otros derechos sobre el inmueble.
Al mismo tiempo, los bienes afectados por el IBI se clasifican en bienes urbanos y rústicos, y aquellos con características especiales. Esta clasificación se encuentra enmarcada en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario.
¿Cuáles son los bienes inmuebles rústicos y urbanos?
La Ley del Catastro Inmobiliario, define lo que es el suelo según su naturaleza y, al mismo tiempo, expone cautelas y previsiones como constancia documental y registral de la referencia catastral de cada uno de los inmuebles. En primer lugar, que un inmueble sea considera urbano o rústico dependerá de la naturaleza del suelo.
En este sentido, se entiende por suelo de naturaleza urbana, como lo determina el artículo 7 de la ley catastral:
a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado.
c) Los suelos integrados de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados. En su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.
e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística. En su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
f) Aquel suelo que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
Por su parte, los bienes inmuebles de naturaleza rústica son aquellos que no sean de naturaleza urbana, ni se encuentre en la clasificación de vienen inmuebles con características especiales.
¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?
Entonces ¿Cuáles son los bienes inmuebles de características especiales?
Este tipo de inmuebles componen un uso especializado complejo estipulados en el Artículo 8 de la Ley de Catastro Inmobiliario. Dentro de dicho conjunto se encuentran suelos, edificios instalaciones y obras de urbanización y mejora que se establecen como bienes únicos. Esto se define por su carácter único y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento.
La normativa los detalla como:
Inmuebles destinados a la producción de energía (energética, de gas, de petróleo y centrales nucleares).
Aquellos suelos que funcionen como saltos de agua, presas y embalses.
Túneles de peaje, autopistas y carreteras.
Puertos comerciales y aeropuertos.
¿Quiénes se encuentran exentos de pagar el impuesto?
Para el pago del impuesto sobre bienes inmuebles existen determinadas exenciones. Para algunos casos, las mimas son automáticas, es decir, se encuentran establecidas por leyes u ordenanzas de los municipios. En otros, pueden ser solicitadas, según el caso que se trate.
Dentro el grupo de las automáticas se encuentran:
El Estado nacional, autonómico o local, destinados a seguridad, defensa, servicios penitenciarios y educativos.
La Iglesia Católica o cultos no católicos reconocidos.
La Cruz Roja Española.
Además, son exenciones sedes diplomáticas, terrenos destinados a vías ferroviarias y superficies de aprovechamiento para la madera y corcho, es decir, montes.
Para la solicitud permanente, pueden pedirlo inmuebles destinados a la educación o como patrimonio histórico. Por su parte, si fuese de manera temporal, laexención puede ser solicitada por inmuebles destinados a reforestación o afectados por catástrofes naturales.
¿Quiénes son los sujetos pasivos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
A título de contribuyentes, son considerados sujetos pasivos aquellas personas físicas y jurídicas, comunidades de bienes y las herencias yacentes. Además, cualquier entidad que, aún carente de personería jurídica, constituya un patrimonio separado apto de imposición jurídica.
Como, por ejemplo, un derecho real de superficie, un derecho real de usufructo o un derecho a la propiedad. Como también, una concesión de tipo administrativa sobre el propio inmueble.
Un ejemplo:
Cuando se trate de bienes inmuebles de características especiales y la situación de “contribuyente” recae sobre uno o varias personas, cada una de ellas deberá abonar su cuota. La misma será determinada en función a la parte catastral que le corresponda a cada contribuyente. El organismo publico encargado de organizar la administración o gestión del inmueble, se encuentra obligado por el artículo 76 de la Ley de Catastro Inmobiliario a trasmitir anualmente toda la información al respecto al Ministerio de Hacienda.
¿Cuál es la base imponible del Impuesto?
La base imponible del IBI estará compuesta por el valor catastral de los bienes inmuebles que se notifiquen. Dicho valor será susceptible de impugnación acorde a lo dispuesto en las normas reguladoras del catastro inmobiliario.
Por su parte, el valor catastral estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.
¿Qué es el valor catastral?
Se trata del valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble que se encuentra registrado. Dicho valor lo establece teniendo en cuenta una serie de criterios de valoración según cada municipio. El catastro depende administrativamente del Ministerio de Hacienda. En dicha entidad se deben inscribir de manera obligatoria y gratuita todos los inmuebles.
El valor catastral cumple una función tributaria esencial. En base a él se calcula el monto a abonar por el impuesto sobre bienes inmuebles y el de plusvalía municipal. Y se calcula teniendo en cuenta los siguientes criterios:
En este caso, la base liquidable es el resultado obtenido luego de la aplicación a la base imponible una reducción con diferentes características. Dicha base será notificada de manera conjunta a la base imponible en los procedimientos de valoración. En la misma, se especificará el motivo de la reducción indicando el valor base del inmueble como el de los importes reductivos. Además, la base liquidable del impuesto en su primer año de vigencia con valor catastral.
Por otra parte, en caso de alteraciones municipales sin que se apruebe una nueva ponencia de valores, aquellos inmuebles que pasen a formar parte de otro municipio mantendrán el régimen de base imponible y liquidable de origen.
La base líquida es aplicable a bienes inmuebles (urbanos y rústicos) que se hallen e alguna de estas dos situaciones:
Incremento del valor catastral como consecuencia de procedimientos de valoración colectiva.
Inmuebles situados en municipios en los cuales se haya aprobado una ponencia de valores que haya dado lugar a la aplicación de la reducción prevista en el párrafo a) anterior y cuyo valor catastral se altere, antes de finalizar el plazo de reducción, por alguno de los siguientes procedimientos de:
1)Valoración colectiva de carácter general.
2)De valoración colectiva de carácter parcial.
3)Simplificados de valoración colectiva.
4)Procedimientos de inscripción mediante declaraciones, comunicaciones, solicitudes, subsanación de discrepancias e inspección catastral.
¿Cómo se calcula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
Para llevar adelante el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles es necesario, previamente, llevar adelante otros resultados. Nos referimos al cálculo de:
Cuota íntegra
La misma se obtiene de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que le corresponde al inmueble.
Por lo general, el porcentaje ronda entre el 0,4 a 1,1% del valor catastral y entre 0,3 al 0,9% para bienes inmuebles urbanos y rústicos, respectivamente. Dicho coeficiente puede verse afectado por los aumentos regidos por cada Ayuntamiento en los inmuebles con características especiales que será del 0,6%. Las administraciones podrán establecer un grupo diferenciado para cada municipio que no sea inferior al 0,4% ni mayor al 1,3%.
Cuota líquida
Es la que se obtiene de aplicar a la cuota íntegra aquellas bonificaciones previstas por las normas nacionales y locales donde se encuentra el inmueble.
Las bonificaciones consideradas pueden ser las siguientes, como lo establecen el artículo 73 y 74 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales:
¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?
Recargos (son agregados a la cuota líquida)
Además, se debe agregar a la cuota líquida los recargos correspondientes a cada administración. La normativa establece que los ayuntamientos podrán realizar un incremento en los tipos fijados anteriormente sobre los inmuebles urbanos desocupados de manera permanente. La facultad de recargo podrá ejecutar siempre que se concurra a aluna de las circunstancias siguientes:
¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?
Llevemos el cálculo del IBI a un ejemplo:
Si tenemos una propiedad en Barcelona cuyo valor catastral es de 45.000 euros, que no dispone de bonificaciones y se encuentra habitado, el cálculo del IBI será muy sencillo:
Debemos multiplicar el valor catastral actualizado por el porcentaje de gravamen correspondiente:
45.000 x 0,66%= 45.297 euros.
Es decir, nuestra cuota íntegra del impuesto sobre centro bien inmueble será de 297 euros.
¿Cuál es el periodo impositivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?
El artículo 75 de la normativa de haciendas locales establece que el IBI se devengará el primer día del período impositivo. Dicho período coincide con el año natural. El calendario dependerá de cada localidad.
Hasta aquí te hemos detallado de manera precisa de qué se trata el impuesto sobre bienes inmuebles. Si te has quedado con alguna inquietud puedes dejarnos tu comentario al pie de la nota. Desde Oi RealEstate te responderemos a la brevedad.
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Para vender, comprar, donar o heredar una vivienda existen una serie muy diversa de impuestos que deben ser abonados dentro del sector inmobiliario. Cuando hablamos de tributos impositivos vinculados a las personas jurídicas o empresas uno de los primeros impuestos que resuenan es el impuesto de sociedades.
Si eres parte de alguna empresa o estás pensando en la conformación de una, te encuentras en el post correcto. Aquí te detallaremos todo acerca del Impuesto sobre sociedades (IS), tributo que se encuentra regulado por la Ley 27/2014.
De manera ordenada, te explicaremos como funciona, cual es el tipo impositivo para las sociedades, el período de presentación y su base imponible. Te recomendamos seguir leyendo para que puedas despejar todas tus inquietudes en relación al Impuesto sobre Sociedades.
¿Qué es el Impuesto de sociedades?
Se trata de un tributo de carácter personal y directo que se encarga de gravar la renta de las sociedades y resto de entidades jurídicas en todo el territorio español. Es decir, grava sobre la ganancia de las empresas o personas jurídicas residentes en España. De manera general, las mismas deberán declarar el impuesto a pesar de no haber desarrollado actividades durante su periodo impositivo. Como así también aunque no hayan percibido rentas sujetas a este impuesto.
Para la normativa, las entidades que son consideradas residentes deben cumplir alguno de estos requisitos:
La sociedad debe haberse constituido conforme a las leyes españolas.
El domicilio social debe ser en territorio español.
La entidad debe tener su sede de dirección efectiva en territorio español.
Existe una particularidad en dos de las comunidades autónomas de España. En País Vasco y en la Comunidad de Foral de Navarra el IS aplica a través del régimen impositivo del Concierto Económico y del Convenio Económico, respectivamente.
¿Quiénes son sujetos pasivos del IS?
Los contribuyentes, o sujetos pasivos, del Impuesto sobre Sociedades son las personas jurídicas (a excepción de las que no persigan un objeto comercial) y otras entidades.
Con personalidad jurídica se incluyen las siguientes entidades:
Sociedades mercantiles. Es decir, de responsabilidad limitada, anónimas, colectivas, laborales, etc.
Sociedades de tipo civil con objetivos mercantiles, salvo las que se dediquen a las ganadería o actividades agrícolas, forestales, mineras y las que cumplan con los requisitos establecidos en la ley de Sociedad profesionales (Ley 2/2007) .
Agrupaciones de interés económico (AIE).
Sociedades estatales, autonómicas, provinciales y locales.
Sociedades cooperativas.
Asociaciones, fundaciones e instituciones, tanto públicas como privadas y los entes públicos.
Sociedades unipersonales.
Sociedades agrarias de transformación.
Entidades sin personalidad jurídica que tributan el IS
Las uniones temporales de empresas (UTE).
Los fondos de inversión, pensiones, capital/riesgo, regulación del mercado hipotecario, titulización, de garantía de inversiones y de activos bancarios.
Las comunidades de titulares de montes vecinales en mano común.
¿Quiénes no son contribuyentes del Impuesto a sociedades?
No son considerados sujetos pasivos del impuesto sobre sociedades algunas entidades sin personería jurídica, como ser, las herencias yacentes, las comunidades de bienes, etc. Además, se excluyen como contribuyentes sociedades civiles sin personería y aquellas que no disponen de un objeto mercantil. Este tipo de entes tributan en régimen de atribución de rentas. Las mismas se les atribuyen a los socios, herederos, comuneros o participes de las entidades, más allá que la obtención de rentas, materialmente, la realiza la propia entidad.
Entidades con excepción a la obligación de declarar el Impuesto a Sociedades
Por último, disfrutan de una exención total sin obligación de declarar algunos entes del sector público:
Estado,
CCAA,
Entidades Locales y sus organismos autónomos, Entidades gestoras de la Seguridad Social, Banco de España,etc.
El término “excepción total” a: la no obligatoriedad respecto a la presentación la declaración-liquidación por el impuesto; al cumplimiento de requisitos contables y registrales; darse de alta en el índice de entidades; y soportar retención por las rentas que obtengan.
Además, existe entidades parcialmente exentas del impuesto sobre sociedades. Algunas de ellas son:
Entidades e instituciones sin ánimo de lucro, benéficas o de utilidad pública.
Organizaciones no gubernamentales,
Colegios profesionales,
Asociaciones empresariales,
Cámaras oficiales,
Sindicatos y partidos políticos.
¿Cuál es el período impositivo del impuesto?
El período impositivo del impuesto no puede exceder los 12 meses y coincide con el ejercicio económico de cada sociedad, empresa o entidad. La fecha establecida para el cierre de la actividad económica se establece en el estatuto de cada una de ellas.
Sin embargo, el cierre del periodo impositivo puede o no coincidir con el año calendario natural, según lo dispone la Ley. En defecto, se considera como fecha cierre el 31 de diciembre de cada año. El tributo se grava el último día del periodo impositivo.
En algunos casos se entiende por concluido el periodo impositivo más allá de que no haya terminado el ejercicio económico de la sociedad. Este hecho puede darse en las siguientes situaciones:
Que la sociedad, empresa o entidad se extinga.
Si la entidad, sociedad o empresa cambia la residencia.
Si llegase a transformarse la personería jurídica de la sociedad, empresa o entidad. Y, en consecuencia, no deba tributar el IS.
Ante una transformación jurídica o de estatuto de la entidad modificando el tipo de gravamen en el IS o la aplicación de otro tributo diferente.
¿Cómo se calcula el Impuesto a las Sociedad?
Para calcular qué se debe tributar por el Impuesto a las Sociedades, primero es necesario establecer cuál es su base imponible. La misma es el importe total de la renta a lo largo del periodo impositivo disminuida por aquellas bases imponibles negativas de ejercicios anteriores. Es decir, la ganancia menos las perdidas pasadas. Para cooperativas o entidades sin fines de lucro el cálculo de la base imponible del impuesto tiene particularidades.
El Plan General Contable, el resultado de una empresa es la diferencia existente entre los ingresos de la mismas y los gastos realizadas durante un determinado ejercicio económico. Para establecer la base imponible del IS, se parte de dicho resultado contable a través del método de estimación directa.
Gastos No Deducibles de la Base Imponible
En general, los gastos contables son deducibles fiscalmente. Sin embargo, existen algunos que no, como ser:
Las retribuciones a los fondos propios.
Los gravámenes, multas y sanciones penales y administrativas, pérdidas del juego, donativos y liberalidades.
Aquellos gastos derivados del fin de un contrato laboral o mercantil (o ambas), que excedan los 1.000.000 € de pago para cada cobrados, entre otros.
Además, no son deducibles de la base imponible gastos vinculados a deudas con otras empresas o entidades del mismo grupo mercantil. La admisión de dichos gastos solo será posible en aquellos casos en los cuales gastos de dicha índole sean motivos económicos que argumenten la realización de esas actividades.
Para calcular la base imponible, los ajustes serán la consecuencia de las diferencias entre lo contable y lo fiscal. Es decir, las divergencias entre las normas contables y las normas fiscales se ajustan a través de los llamados “ajustes extracontables”.
Veámoslo en un ejemplo:
Una empresa de transporte que dispone de una suma determinada de camiones. Supongamos que a uno de esos camiones le adjudican una multa de tránsito de 500 euros. A dicho importe, una vez pagado, la sociedad lo tendrá contabilizado como un gasto, que repercutirá en su resultado contable.
En este caso, la norma establece que todo gasto sancionador no es un gasto fiscalmente deducible. La empresa no podrá deducir ese gasto fiscal por sanción, por lo que se realizará un ajuste extracontable positivo de +500 euros.
Otras reducciones
Antes de llevar adelante la compensación de la base imponible existen una serie de deducciones que podrán practicarse:
Reducción de las rentas procedentes de determinados activos intangibles: Patent box:
El Patent Box esta regulado en España por elarticular 23 de la Ley 14/2013.Tiene como objetivo la estimulación de actividades de producción de conocimiento técnicos sobre la industria y el comercio. De esta manera, le cesión del uso de dichos conocimientos o su uso espacial podrá formar parte de la base imponible de la sociedad prestadora, pero solo en una parte de la renta obtenida del suministro.
Según la fecha de cesión o la transmisión de los intangibles el importe de la reducción se establecerá bajo dos regímenes.
Reserva de capitalización:
Para aquellos periodos impositivos nacientes en enero de 2015 rige la reserva de capitalización. La misma consta de estimular a las empresas a capitalizarse con sus propios beneficios. Para tal fin, dichas sociedades son premiadas fiscalmente.
¿Cuál es el tipo de gravamen del Impuesto a Sociedades?
Cuando hablamos de gravamen del IS nos referimos al porcentaje que al multiplicarlo con la base imponible permite obtener el monto de una cuota íntegra. Una vez realizado el cálculo, el resultado puede ser positivo o cero.
Para periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero del año 2016 los tipos de tributos aplicables son:
Tipo de gravamen general (25%)
Entidades de reducida dimensión
Microempresas
Cooperativas de crédito, Cajas rurales, Mutuas de seguros generales, Mutualidades de previsión social, Sociedades de garantía recíproca, Sociedades de reafianzamiento de SGR, Entidades parcialmente exentas, Partidos políticos, Comunidades titulares de montes vecinales en mano común
Tipos de gravamen especiales
Entidades de Crédito y entidades que se dediquen a la explotación, investigación y explotación de yacimientos y almacenamientos subterráneos de hidrocarburos (Ley 34/1998): tributan un 30%
Cooperativas fiscalmente protegidas: gravan el 20%. Aquellos resultados considerados extra-cooperativos irán al tipo general, es decir, tributarán con el 25%.
Entidades sin fines lucrativos que apliquen el régimen fiscal previsto en la Ley 49/2002: tributan con el 10%
Entidades acogidas al régimen Económico y Fiscal de Canarias: le corresponde el 4%.
Sociedades y Fondos de Inversión, Fondos de activos bancarios, SICAV y Fondo de regulación del mercado hipotecario: 1%.
SOCIMI y Fondos de pensiones (RDL 1/2002): 0%
Tipos de deducciones y bonificaciones aplicables a la cuota íntegra del impuesto
Dentro del cálculo de la cuota íntegra ajustada se llevan a cabo las siguientes bonificaciones y deducciones para evitar la doble imposición.
En el Capitulo II de la normativa se establece que las deducciones por doble imposición sirven para evitar fiscalizar dos veces las rentas ya tributadas en otra sociedad.
Por impuestos soportados: cuando una sociedad grava en dos estados diferentes por un mismo tributo. En estos casos la sociedad residente que integre rentas gravadas fuera del territorio español podrá deducir el menos de:
El impuesto satisfecho en el extranjero.
El que correspondería pagar en España por dichas rentas.
Por dividendos y participaciones en beneficios: si una sociedad principal residente en España percibe intereses o participaciones en beneficios de sus filiales extranjeras.
En el Capítulo III de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, de manera reducida, se destacan las siguientes bonificaciones.
50% de bonificación correspondiente a rentas obtenidas en Ceuta, Melilla, por las sociedades que allí operen (artículo 33).
99% de bonificación correspondiente a las rentas derivadas de la prestación de servicios públicos locales (artículo 34).
Deducción para la incentivación de empleo y actividades de investigación o incentivación tecnológica
Este tipo de deducciones son descontadas luego de las deducciones para evitar la doble tributación y las bonificaciones. Una vez descontadas las deducciones para incentivar determinadas actividades se obtendrá la cuota líquida positiva.
Solo podrá deducirse un porcentaje de las inversiones realizadas en dichas actividades, cuyo valor varía según la índole y naturaleza de la acción. Para el estado español son incentivos las siguientes actividades:
Investigación y desarrollo.
Innovación tecnológica.
Creación de empleo.
Producciones cinematográficas -españolas y extranjeras- y espectáculos en vivo.
Hasta aquí te hemos detallado los principales puntos del impuesto de sociedades. Qué es, cuál es su tipo general de tributo, su base imponible y las deducciones y bonificaciones que habilita.
Si te has quedado con alguna inquietud, puedes ponerte en contacto con nosotros dejándonos tu comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Además, si estas pensando en proyectar tu nueva empresa podemos asesorarte con los mejores profesionales y guiarte a elegir la mejor oficina para aprender tu nuevo negocio. ¡Escríbenos!
Para profundizar en el tema te recomendamos leer la siguiente guía actualizada de los impuestos que rigen en el sector inmobiliario en el territorio español.
La compra y la venta de una vivienda son procesos en los cuales intervienen una serie de pasos, impuestos, gastos y documentos. Y, al mismo tiempo, son gestiones de gran importancia en la vida de cualquier persona. Si decides comprar una casa, por ejemplo, desde el momento de la decisión hasta la mudanza, primero debes pasar por la búsqueda, el tipo de vivienda que mejor se adapte a ti y a tu familia. Además, comienzas a informarte sobre precios y los impuestos que deberás abonar, y la documentación necesaria.
En este post nos centramos en uno de los documentos que implica la compraventa de una vivienda. Te detallamos, en una guía actualizada, qué es una escritura pública y todo lo que debes saber acerca de ella.
¿Qué es la escritura pública?
De manera amplia, una escritura pública es un documento público firmado por un notario, cuya firma le otorga valor de privado ajustándose al Derecho. Por lo tanto, es una documentación que puede ser utilizada en diferentes ámbitos. Sin embargo, las escrituras públicas en España las más utilizadas son las de compraventa de inmuebles y las de constitución de hipotecas.
En este sentido, cuando nos referimos a una escritura pública de un proceso de compraventa de una vivienda nos referimos al documento público en el cual queda reflejado todo lo pactado en la negociación. Además, es un documento que le otorga seguridad jurídica, tanto al comprador como al vendedor, al traspaso de un inmueble.
Si bien la realización de una escritura pública de compraventa no es obligatoria, recomenzamos llevar adelante este proceso, sobre todo, en caso de que quieras inscribirla en el Registro de la Propiedad.
La normativa que se encarga de definir y regular el ejercicio de las escrituras públicas es la Ley de Notario. Precisamente, en su artículo 17 expresa:
«Las escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases».
Cuando se trate de pólizas, «tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, especialmente los inmobiliarios»
Operaciones que pueden requerir la firma de una escritura
Compraventa de bienes inmuebles.
Conformación de una empresa o sociedad anónima.
Repartición de una herencia.
Adjudicación de una hipoteca.
Principales características
Documento libre: Se refiere a que no es de carácter obligatorio firmar una escritura pública para comprar una vivienda. Sin embargo, como hemos mencionado, es de suma importancia ya que le otorga seguridad jurídica a todo el proceso. A su vez, es el único documento que permite inscribir el inmueble, con tu titularidad, en el Registro.
Fehaciente: Es el documento que da fe y prueba de que comprador y vendedor están de acuerdo en la compraventa de la vivienda. A su vez, ambas partes expresan su voluntad de cumplir con aquello que acuerdan y que firman.
Son redacción en lengua castellana por ley, sin abreviaturas y sin blancos.
Principales ventajas de firmar una escritura pública
El carácter libre de una escritura pública permite que la decisión de llevar adelante su firma sea una decisión en particular de cada proceso. Si tu deseo es inscribir la vivienda en el Registro el documento pasa a ser de suma importancia y la única manera de llevar adelante el trámite. Sin embargo, la realización de la escritura pública de compraventa es recomendable llevarla adelante siempre ya que conlleva una serie de ventajas:
Determina y garantiza que eres el único titular de la vivienda. En consecuencia, te convierte en la única persona que puede obtener derechos sobre la misma.
Acredita la veracidad e identificación del vendedor, protegiéndote de posibles estafas.
En el caso de que un tercero reclame la vivienda, estarás protegido por este documento legal.
La escritura pública permite acceder a la adquisición de una hipoteca, cosa que sin ella no es posible.
¿Qué información contiene una escritura pública?
La declaración de las voluntades del comprador y vendedor, y cada una de las condiciones de la operación.
Cada una de las cargas que recaen sobre la vivienda, es decir, los impuestos, hipotecas, deudas impagas, y las limitaciones de su uso.
Certificado de pago de Impuesto de Bienes Inmuebles: debe incluir una fotocopia del último pago anexada al documento de escritura pública.
Justificante de pago de todas las cuotas de la comunidad de propietarios. Es decir, el vendedor del inmueble debe incluir el certificado consignado por el secretario de la junta de la comunidad. El justificante tiene que tener la aprobación del presidente de la comunidad de propietarios, acreditando el pago de cada cuota.
Las diferentes sujeciones a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que resultan del proceso de compraventa.
La distribución de los gastos entre las partes.
Pago de los gastos notariales: la base de aplicación de las tarifas, el número de tarifa aplicado y los honorarios que correspondan.
Corroboración de los métodos de pago, es decir, el modo (como) y el momento (cuando) se ha abonado el pago de la vivienda.
Debe especificar si se ha abonado con dinero en efectivo, a través de cheques (normales, bancarios, normativos o al portador), etc.
La información precisa de las cuentas bancarias que intervienen en la operación de compraventa. Es decir, el número, los titulares la entidad bancaria a la que pertenece, etc.
Fechas de pago o si se realiza el mismo día de la firma.
¿Cuándo podrá ser anulada una escritura Publica?
El Articulo 27 de la Ley del Notario expone las condiciones bajo las cuales se consideran nulas las escrituras públicas (y cada instrumento público que deba ser justificado con la firma de un notario).
1. Cuando contengan alguna disposición a favor del Notario que los autorice.
2. En las que sean testigos los parientes de las partes en ellos interesadas en el grado de que queda hecho mérito, o los parientes, escribientes o criados del mismo Notario.
3. Cuando el Notario no de fe del conocimiento de los otorgantes, o no supla esta diligencia en la forma establecida en el artículo 23 de esta Ley, o en que no aparezcan las firmas de las partes y testigos cuando deban hacerlo, y la firma, rúbrica y signo del notario.
Pasos a seguir para firmar una escritura pública
El notario será el encargado de ir guiando todo el proceso. Por lo tanto, solicitará la documentación necesaria y especificará cuales son los impuestos correspondientes a pagar, tanto para la venta como para compra de la casa.
– Solicitará al vendedor del inmueble el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Según el tipo de comunidad en la que se encuentre localizada la vivienda se exigirá o no al vendedor que entregue la cédula de habitabilidad vigente. Está circunstancia será comprobada por el notario, para luego dejarla constatada en la escritura final. circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
El Certificado energético incluye información referida a todas las características energéticas de la vivienda. Es elaborado mediante el cálculo total que necesita un edificio o una vivienda a lo largo de un año en condiciones de funcionamiento y ocupación normales. En relación a ese cálculo se califica a la vivienda de manera energética con una u otra letra.
– Luego, el notario informará al vendedor la obligación de pagar la Plusvalía municipal, el Impuesto de Bienes Inmuebles y que deberá guardar una copia simple de la escritura para poder realizar la declaración de IRPF.
-Además, el notario informará, por su parte, las obligaciones fiscales del comprador, es decir, el impuesto de la compra. Nos referimos al de Transmisión Patrimonial Onerosa, Impuesto de Sociedades o de Actos Jurídicos Documentados e IVA. Dependiendo siempre del tipo de vivienda o propiedad que adjudica.
-En relación a los impuestos, el notario indicará que se deberá presentar una nota simple para llevar adelante la liquidación de la plusvalía en el ayuntamiento correspondiente.
Luego de la explicación respecto a obligaciones y derechos de las partes, se procederá a la firma de la escritura.
Por ley los notarios :
» Darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos»
Ley del Notario. Artículo 23
Una vez firmado el documento, se le hará entrega de las llaves al nuevo propietario junto a los documentos necesarios que acrediten su titularidad y utilidad. Como, por ejemplo, el certificado que acredite la licencia de primera ocupación para contratar el alta de los servicios básicos.
Como paso final, una vez firma la escritura pública se la inscribirá en el Registro a la Propiedad.
¿Cómo se gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad?
Para poder llevar adelante la inscripción del derecho a la propiedad en e Registro, será necesario la presentación de una serie de documentación en la Oficina Registral del la comunidad en la que se encuentre la vivienda.
Se necesitará la siguiente documentación:
La copia autorizada de la escritura pública de la venta.
El justificante de autoliquidación de los Impuestos correspondientes.
La acreditación de la comunicación de la transmisión del ayuntamiento competente.
Ultimo recibo de pago del IBI, con la finalidad de hacer constar en el Registro la referencia catastral del inmueble.
La presentación de dicha documentación puede ser realizada por:
El comprador.
Por una gestoría.
Por una notaria, en el caso de presentar servicio de gestión.
Una vez llevada acabo la presentación de la documentación, la inscripción de la propiedad se realizará dentro de los siguiente 15 días hábiles.
¿Cuánto cuesta la realización de una escritura y su inscripción en el Registro?
La escritura pública de una vivienda implica un gasto importante en el proceso de compraventa. Dentro de la inversión que se realiza al momento de adjudicar una propiedad, el monto a pagar por su escrituración no es menor. Los gastos implicados son los siguientes:
Honorarios del notario para llevar adelante la formalización de la escritura de la compra, calculada según el valor total de la vivienda.
Si la casa es mediante préstamo hipotecario, los gastos del notario para que formalice el mismo. Los honorarios son calculados según el importe total de la hipoteca adquirida y escriturada.
Los gastos correspondientes al impuesto de transmisiones patrimoniales. El tipo general alcanza un 7% del valor de la propiedad y el 1% del valor total de la hipoteca
La inscripción en el registro en la propiedad. Si la vivienda se inscribe por primera vez el gasto será mayor que en aquellos casos en los cuales ya se encuentra inscripta. Por eso, si lo que pretendes cambiar la titularidad, los gastos serán lo mismo descontando el importe correspondiente a la hipoteca.
Considerando los gastos detallados anteriormente, se calcula que un 10% del valor de la vivienda puede rondar en pagos por notario, impuestos y registro. Y de ese 10% de gastos, el 8% corresponde solo a impuestos.
Obtener una vivienda es una de las inversiones más importantes que las personas llevan adelante a lo largo de su vida. Por lo tanto, si estás pensando en comprar una propiedad debes informarte si la misma tiene cargas o no. Y, a su vez, conocer el alcance de las mismas para tomar la decisión más adecuada. En muchos casos, algunas cargas hacen que no sea recomendable adjudicar el inmueble y otras que no merecen ser tenidas en cuenta por su poca trascendencia. Como sabemos de la importancia de un paso como este, queremos dejarte una guía actualizada sobre las cargas de una vivienda y las formas mediante las cuales puedes conocerlas.
Es posible, al momento de realizar la compraventa de nuestra vivienda, acceder a toda la información registral de la propiedad mediante una nota simple o una certificación solicitada en el Registro de la Propiedad. En varias ocasiones, es posible encontrar que el inmueble está gravado o sujeto a diversas limitaciones que pueden afectar el dominio que existe sobre ellas un derecho real.
El objetivo del siguiente artículo es brindarte una guía detallada que te permita comprender el significado de cada una de las cargas inscriptas. Por lo que vas a encontrar las más frecuentes que pueden figurar en el Registro.
¿Qué son las cargas de una vivienda?
Se trata de todas las obligaciones económicas que una vivienda tiene y que le son transmitidas al comprador. Es decir, todos esos pagos pendientes que deberás realizar en el caso de comprar un inmueble.
La naturaleza de las cargas de una vivienda es diversa, y abarca tanto impuesto como el recibo de la comunidad. Por lo tanto, es de suma importancia, previa a la adquisición de una propiedad, comprobar la existencia de o no de deudas. De esta manera, en caso afirmativo, deberás consensuar con el vendedor quién deberá hacerse cargo de las mismas. Es una manera de evitar sorpresas una vez que la vivienda sea tuya.
Maneras de conocer las cargas de una vivienda
Si te encuentras interesado en la compra de una vivienda, además de su coste, impuestos u requisitos, es de suma importancia que conozcas si tiene cargas o/y gravámenes. Muchas veces, el propietario no realiza la notificación correspondiente sobre las deudas al futuro comprador. ¿El principal motivo? Los pagos pendientes, seguramente, podrían obstaculizar la compraventa de la propiedad.
Si decides llevar adelante el proceso de compraventa decides con el asesoramiento de una agencia inmobiliaria, estos datos serán brindados e investigados por la misma. Se te proveerá de la información con antelación. El comprador deberá asegurarse el libre carga o deuda de la vivienda para poder efectivizar la operación.
Las formas de conocer las cargas de una vivienda son los siguientes:
Luego de haber llevado adelante los pasos anteriores, es posible que encontremos diversos tipos de cargas en la vivienda. Para que ello no suponga una sorpresa y un desconocimiento, te detallamos las más importantes o significativas una por una. Las dividiremos en tres grupos:
Registrales
Propias
Municipales
De suministros
Cargas registrales de una vivienda
Por un lado tenemos aquellas cargas de una vivienda que se pueden conocer mediante la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este tipo de cargar son de carácter público por lo tanto, pueden ser consultadas por cualquier personas mayor de edad.
Hipotecas
Se trata de la carga más habitual ya que en una gran mayoría de casos, las personas realizan la comprar de su vivienda mediante la adjudicación de una hipoteca. La misma es definida como la garantía que recae sobre un bien de manera directa e inmediata, como consecuencia de la solicitud y concesión de un préstamo o crédito por una entidad financiera.
Esta carga es de suma importancia porque, al ser la misma hipoteca la garantía que acredita el pago del préstamo, ante la falta de dicho compromiso es posible actuar de manera legal según procedimientos regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil o del procedimiento de venta extrajudicial ante Notario.
Para que la hipoteca sea consideraba válida debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad, es decir, el préstamo hipotecario debe figurar en la escritura pública. En el caso de que una vivienda se encuentre hipotecada, el futuro propietario puede adquirir, mediante una subrogación, el compromiso de pago de a misma.
El comprar de una vivienda con hipoteca puede elegir entre diferentes situaciones para continuar o no el proceso de compraventa de la misma:
Exigir al propietario la cancelación de la hipoteca antes de llevar adelante la compra del inmueble. Es decir, que abone la cantidad de dinero que falta para completar el monto de la hipoteca.
Retener del precio total de la vivienda lo que se deba y cancelar la deuda en el mismo momento de la compra. Es una de las opciones que más frecuentemente. El día de la firma del contrato ante notario asiste un asesor del correspondiente banco y se le hace entrega de un talón por el importe restante de la hipoteca. En ese momento, el notario da fe de la cancelación de esta última, por lo que resta solo realizar un talón para la para la parte restante de la compra.
Con consentimiento de la entidad financiera puede llevar adelante la subrogación de la hipoteca. La ventaja de esta opción es no tener que poner la totalidad de la deuda hipotecaria de una sola vez.
Nota Marginal de ejecución hipotecaria
La existencia de esta carga significa que la entidad bancaria va a proceder a quedarse con la hipoteca por falta de pago.
La nota marginal no tiene un periodo de duración determinado, por lo tanto, no dispone de un plazo de caducidad y puede ser cancelada solo por orden o petición de la entidad que ha solicitado su expedición. Asimismo, mientras exista una nota marginal e imposible llevar adelante la cancelación de la hipoteca por escritura pública. Es decir, debe cancelarse primero la no la nota de ejecución hipotecaria.
En estos casos, el futuro comprador deberá solicitar la cancelación de la nota marginar antes de adjudicarse la vivienda. Esta acreditación es una forma de asegurarse el pago y la paralización del procedimiento antes de la firma del contrato. De lo contrario, si no se cancela la ejecución la inscripción de compraventa por dría ser anulada.
Usufructo y servidumbre
Este tipo de cargas de una vivienda no tienen que ver con la falta de pago de alguna obligación. El usufructo y la servidumbre son cargas que establecen restricciones sobre la vivienda. Se trata del derecho de terceros, que no son propietarios, sobre el inmueble.
¿A que nos referimos? En el caso del usufructo, la vivienda es propiedad de una persona determinada, sin embargo, el derecho a disfrutar de su renta es de otra. Es por esto que si adquieres una propiedad y su usufructo pertenece a otro particular, no podrás utilizarla para rentabilizarla a través de un alquiler, por ejemplo.
Respecto al concepto de servidumbre, se trata un pacto entre el propietario de un inmueble y otra persona para el uso de una propiedad. Esta puede ser voluntaria o dictaminada por un juez.
En el caso de las servidumbres legales no es necesario que se inscriban en el Registro, por su condición de legalidad. Y, en relación a las voluntarias, se recomienda incorporarla en el Registro, de otra manera no afectarían a terceros o adquirientes de buena fe.
Anotación preventiva
Las anotaciones preventivas tienen la finalidad de notificar si una vivienda o propiedad tiene juicios o deudas pendientes. Al comprar una vivienda es de gran importancia saber si dispone de este tipo de cargas registrales ya que puede ser un motivo para perder la inscripción de la compraventa. Tiene un plazo de caducidad de cuatro años, pudiendo ser postergadas cuatro años más.
Los tipos de anotaciones preventivas son tres:
De embargo. Informa que el dueño de una propiedad tiene deudas. Es considerada una garantía registral a través de la cual
“los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para obtener, en su caso, con la realización forzosa de tales bienes, el importe de la deuda garantizada por la misma anotación.»
Registradores (2009) Guía de cargas que se pueden encontrar inscriptas en el Registro de la Propiedad al tiempo de adquirir una vivienda. Valencia. p.18
Las de demanda acredita la existencia o no de conflictos del propietario con terceros. En este sentido, un conflicto refiere a un enfrentamiento que debe ser mediado por la ley y resuelto mediante un juicio.
De prohibición de disponer, es decir, que el propietario de un inmueble no puede venderlo ni donarlo. Es una medida de tipo cautelar que impide el acceso al Registro de la Propiedad.
Cargas propias de una vivienda
Este tipo de cargas son las que recaen sobre la misma propiedad. Es decir, nos referimos a las deudas que el vendedor tiene pendiente con la comunidad de propietarios.
Si bien no tiene la naturaleza de cargas directas sobre el inmueble, deben ser pagadas. De lo contrario, si compras una casa que tiene pendiente de pago las cuotas de la comunidad deberás saldarlas cuando la propiedad pase a ser tuya. Como mencionamos anteriormente, debes pedir un certificado que deberá ser emitido en un plazo de 7 días hábiles desde su solicitud. Lo expide el secretario con la aprobación del presidente de la junta de propietarios.
Además, debes tener presente que en dicho certificado aparecen las deudas, pero no las posibles cargas a futuro que ya fueron acordadas por la comunidad.
Cargas municipales
Por último, nos encontramos ante las cargas municipales, que serán trasmitidas de vendedor a comprador una vez transferida la vivienda.
La carga más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tributo que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda. El IBI es un gravamen que se abona anualmente, y debe abonarlo el propietario al 1 de enero. Es decir, es la persona que deberá afrontar el pago total del año corriente. Por parta parte, debemos conocer la situación en relación a la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Una manera de conocer la situación impositiva del inmueble es acudiendo al Ayuntamiento competente y solicitar un comprobante de pago. Además, el Ayuntamiento de tu localidad podría brindarte información acerca de las cargas urbanísticas que puede llegar a tener la vivienda.
Al momento de comprar una propiedad, debes saber que se adeuda en términos tributarios, ya que el Ayuntamiento podría proceder a un embargo para cobrar la deuda.
Cargas con empresas de suministros
Para completar la información, queremos sumar, a modo informativo, que además de las cargas anteriores la propiedad que deseas comprar puede tener deudas con empresas de servicios.
Por lo tanto, llegado el momento de la compra, es importante consultar con dichas empresas (agua, gas, electricidad, teléfono…) para conocer de la existencia o no de algún tipo de pago pendiente para poder darlos de alta o cambiar la titularidad.
En caso afirmativo, deberás exigirle al vendedor la liquidación de los pagos y que realice la baja del suministro. De esta manera, tu podrás contratar los servicios que decidas.
Si estas pensando o ya has decidido dar el paso de la vivienda propia, esperamos te haya sido de gran utilidad esta información. Conocer las cargas de una vivienda son de suma importancia para evitar futuros problemas.
Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario o ponerte en contacto con nosotras de manera directa. Desde Oi Real Estate podemos ofrecerte el mejor asesoramiento profesional y hacer de este proceso un camino sencillo para que solo te dediques a disfrutarlo. ¡Escríbenos ahora!
Todas las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario, como las compraventas, las sucesiones o las donaciones están sujetas a diferentes clases de impuestos. Incluso, el solo hecho de ser propietario de un bien inmueble implica tener que abonar algunos de estos tributos. ¿Cuáles son los principales impuestos del sector inmobiliario? ¿A quiénes les corresponde pagarlos y cuándo? ¿Cuáles son sus bases imponibles? En este artículo te ofrecemos la guía definitiva sobre los tributos que gravan todo lo relacionado con la vivienda.
Cada vez que pensamos en comprar una vivienda, en venderla, en heredarla o en recibirla en donación, inmediatamente se nos viene a la cabeza la palabra “impuestos”. Esto se debe a que todas las operaciones que se realizan dentro del sector inmobiliario son inseparables del pago de ciertos tributos que las gravan. Incluso, el solo hecho de ser propietario de un bien inmueble implica una obligación a tributar en ciertos impuestos. ¿Cuáles son los principales impuestos del sector inmobiliario? ¿A quién le corresponde abonarlos, dónde y cuándo? ¿Cuáles son sus bases imponibles y cómo se calculan sus montos a pagar?
A continuación, en esta guía definitiva de impuestos del sector inmobiliario, te contamos todo lo que debes saber acerca del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). ¡Sigue leyendo para despejar todas tus dudas acerca de los impuestos del sector inmobiliario!
Impuestos del sector inmobiliario recaudados a nivel nacional
La mayoría de los impuestos del sector inmobiliario son recaudados por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español. Si bien algunos son percibidos directamente por este organismo, en la mayoría de los casos la gestión es cedida a las diferentes Comunidades Autónomas. Veamos cuáles son:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en el sector inmobiliario
¿A quién le corresponde pagarlo?
La Ley de IRPF señala en su artículo 8 que deben tributar en este impuesto todas “las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio español”, como también “las personas físicas que tuviesen su residencia habitual en el extranjero por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 10 de esta Ley“. Sin embargo, aunque la normativa indique que todos los contribuyentes están obligados a tributar en el IRPF, no termina ocurriendo en la práctica. La realidad es que son aquellos que perciben rentas superiores a los 22.000 euros brutos anuales quienes terminan presentando su declaración.
¿Cuál es su base imponible?
Para aplicar este impuesto a los contribuyentes, Hacienda toma como base la suma de todos los ingresos y todas las rentas, ya sea en dinero o en especies, que una persona física genera en cada ejercicio, es decir, cada año. Luego, aplica a este monto los porcentajes correspondientes a los tramos del IRPF que, según la cantidad de ganancia que haya percibido el contribuyente, determinarán cuánto debe tributar. En este artículo te contamos cómo realizar dicho cálculo.
¿Cuándo se paga?
Hacienda fija todos los años un período determinado dentro del cual los contribuyentes deben presentar el borrador correspondiente a su declaración de la renta. Una vez que el organismo revisa estos documentos informa a cada persona si obtuvo un resultado “a pagar” o “a devolver”. Sólo en el primero de los casos será necesario abonar un determinado monto en concepto del IRPF.
Por ejemplo, es muy probable que el resultado de la declaración sea “a pagar” cuando se vendió un bien inmueble en el último año, ya que este tipo de operación casi siempre implica un incremento en el patrimonio.
¿Dónde se paga?
El borrador correspondiente a la declaración de la renta puede ser presentado en las diferentes oficinas de Hacienda ubicadas en todo el país. También, es posible realizarla de manera remota, en el sitio web de este organismo o incluso por vía telefónica.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Además de aquellas personas físicas que perciban ingresos menores a 22.000 euros en el lapso de un año, la ley contempla otras exenciones y bonificaciones en el IRPF en lo que respecta a vivienda
Exención por reinversión en vivienda habitual: en este artículo te contamos en detalle de qué se trata.
Bonificación del 60% para arrendadores de inmuebles: en este artículo te contamos en detalle de qué se trata.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) en el sector inmobiliario
¿A quién le corresponde pagarlo?
Este tributo alcanza a aquellas personas que hayan recibido un bien inmueble a título gratuito por una herencia o una donación.
¿Cuál es su base imponible?
Se aplica sobre el valor del bien inmueble en cuestión. Si bien hasta el momento se trataba del valor real, es decir, de su precio de compraventa, a partir de la aprobación de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal el pasado 11 de julio de 2021, comenzarán a tomarse como punto de partida los valores de referencia inmobiliarios determinados por la Dirección General del Catastro. En este artículo te contamos en detalle de qué se tratan estas modificaciones.
¿Cuándo se paga?
Los contribuyentes deben abonarlo por única vez cuando se convierten en herederos o donatarios del bien inmueble en cuestión. El plazo con el que cuentan para hacerlo es de seis meses luego de producido el fallecimiento del causante de la herencia o de concretada la donación.
¿Dónde se paga?
La gestión de este impuesto, a diferencia del IRPF, que es directamente recaudado por Hacienda, está cedida a las diferentes Comunidades Autónomas. Por lo tanto, el pago correspondiente deberá ser hecho en la delegación de Hacienda correspondiente a cada autonomía. En el caso de las herencias, el ISyD debe declararse y abonarse en la Comunidad donde residía el fallecido. Con respecto a las donaciones, al donatario le corresponde tributar en su propia Comunidad.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Al tratarse de un tributo cuya gestión se encuentra cedida a las diferentes Comunidades Autónomas, las exenciones y bonificaciones que pueden llegar a aplicarse varían en cada una de ellas. En este artículo te contamos en detalle cómo se aplica el ISyD en las diferentes autonomías y qué beneficios se otorgan en cada una.
Impuesto sobre el Patrimonio (IP) en el sector inmobiliario
¿A quién le corresponde pagarlo?
Se trata de un tributo de tipo directo y personal. Por lo tanto, se aplica a los contribuyentes de forma individual y no sobre sus ingresos anuales o transacciones que hayan realizado, algo que sí ocurre con el IRPF y el ISyD respectivamente. El IP grava el patrimonio de las personas físicas pero no afecta a todas ellas. Quienes deben tributar en él son aquellos que poseen una vivienda habitual cuyo valor supera los 300.000€ y un patrimonio neto que supera los 700.000€, excluyendo al inmueble.
¿Cuál es su base imponible?
Para aplicar este impuesto a los contribuyentes se toma como base el valor de su patrimonio neto. Es decir, el conjunto de bienes y derechos económicos de los que un sujeto es titular, una vez restadas las cargas y deudas personales que posee.
¿Cuándo se paga?
En este caso, también se trata de un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, por lo tanto la fecha o el plazo de pago será determinado por cada una de ellas. A los contribuyentes que estén sujetos a él les corresponde abonarlo una vez por año y en todos los casos se devenga cada 31 de diciembre. Por lo tanto, patrimonio declarado en cada ocasión debe ser el correspondiente hasta esa fecha.
¿Dónde se paga?
El IP debe abonarse en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma donde reside el contribuyente.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
El porcentaje que se aplica sobre el patrimonio neto de los contribuyentes, que será el importe a pagar por el IP, oscila entre el 0,2% y el 2,5%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, existen ciertas bonificaciones en algunas autonomías que también modifican la cuota.En el caso de Madrid, los contribuyentes están directamente exceptuados de tributar en este impuesto, ya que la bonificación es del 100%.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
¿A quién le corresponde pagarlo?
Este tributo interviene cuando se firma una escritura pública ante un notario y grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a la compraventa de una vivienda. Es al comprador a quien corresponde abonarlo, ya sea cuando adquiere una vivienda nueva o de segunda mano.
¿Cuál es su base imponible?
Existen dos tipos de cuotas que corresponden a la aplicación del IAJD: una cuota fija y una variable. La primera de ellas toma como base el papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales. Su valor es de 0,30 euros por pliego y de 0,15 por folio. La segunda se aplica sobre el precio de la vivienda cuando las escrituras son inscriptas en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles.
En el caso de adquirir una vivienda nueva, el comprador debe abonar ambas cuotas, la fija y la variable. Cuando la propiedad es de segunda mano, sólo le corresponde pagar la cuota fija del IAJD.
¿Cuándo se paga?
Los contribuyentes deben abonarlo por única vez cuando participan de una compraventa inmobiliaria en calidad de compradores.
¿Dónde se paga?
Se trata de otro tributo cuya gestión está cedida a las diferentes Comunidades Autónomas. Por lo tanto, debe pagarse en la delegación de Hacienda correspondiente a cada autonomía.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Las diferencias entre regiones con respecto a este impuesto son bastante significativas. Aquellas Comunidades con mayor presión tributaria aplican un 2% sobre el precio de la vivienda adquirida. Por otro lado, están aquellas que aplican el menor porcentaje de todos: 0,50%. En este sentido, muchas autonomías ofrecen bonificaciones, o incluso exenciones con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a las familias numerosas, los jóvenes o las personas con discapacidad.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
¿A quién le corresponde pagarlo?
Este tributo es una rama independiente del IAJD y, al igual que él, interviene en las compraventas inmobiliarias. Es también al comprador a quien le corresponde abonarlo, pero únicamente cuando adquiere una vivienda de segunda mano.
¿Cuál es su base imponible?
El impuesto se aplicaba hasta hace poco utilizando el valor real del bien inmueble transmitido como base, incluyendo también las reducciones correspondientes por las cargas que disminuyan este valor. Cabe aclarar que no se tienen en cuenta las deudas que afectan a la propiedad por más que estén garantizadas con una hipoteca.
Con la aprobación de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, el pasado 11 de julio de 2021, comenzará a tomarse como base imponible de este tributo los valores de referencia inmobiliarios determinados por el Catastro.
¿Cuándo se paga?
Los contribuyentes deben abonarlo por única vez cuando participan de una compraventa inmobiliaria en calidad de compradores, siempre y cuando la vivienda adquirida sea de segunda mano, como mencionamos previamente. El plazo para realizar el pago es de treinta días a partir del momento en que se concreta la transacción.
¿Dónde se paga?
Se trata de otro tributo cuya gestión está cedida a las diferentes Comunidades Autónomas. Por lo tanto, debe pagarse en la delegación de Hacienda correspondiente a cada autonomía.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Al igual que en el IAJD, muchas Comunidades Autónomas ofrecen bonificaciones, o incluso exenciones con el fin de facilitar el acceso a la vivienda a personas de determinada edad o con situaciones especiales.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
¿A quién le corresponde pagarlo?
En este caso, también se trata de un tributo que aparece en escena cuando se produce una compraventa inmobiliaria y es al comprador a quien le corresponde abonarlo, ya que grava el consumo. Esto, siempre y cuando la vivienda que haya adquirido sea nueva.
¿Cuál es su base imponible?
Al igual que en los dos casos anteriores, también se aplica utilizando como base el valor real, es decir, el precio de compraventa del bien inmueble en cuestión. El tipo aplicable es en toda España de un 10% sobre el valor de venta o de un 4% cuando se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO).
¿Cuándo se paga?
Los contribuyentes también deben abonarlo por única vez cuando participan de una compraventa inmobiliaria en calidad de compradores, siempre y cuando la vivienda adquirida sea nueva, como mencionamos previamente.
¿Dónde se paga?
También corresponde a los compradores abonarlo en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se sitúa el inmueble que adquirieron.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Sólo en la Comunidad de Canarias se beneficia a los contribuyentes con una bonificación en el IVA, ya que el porcentaje aplicado es de 6,5%, mientras que en el resto del país es de 10%.
Impuestos del sector inmobiliario recaudados a nivel municipal
También existe una serie de impuestos del sector inmobiliario que, si bien se aplican en toda España, su recaudación depende de los Ayuntamientos de cada municipio en particular. Veamos cuáles son:
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
¿A quién le corresponde pagarlo?
Se trata de un tributo que grava la titularidad de derechos reales sobre viviendas, pero también sobre otros bienes inmuebles como locales y garajes. Por lo tanto, son los propietarios de estos bienes quienes están obligados a abonarlo.
¿Cuál es su base imponible?
Para aplicar este impuesto se toma como base el valor catastral de cada bien inmueble. Sobre este se establece un tipo a aplicar que depende de los coeficientes determinados por Hacienda, los cuales se encuentran asentados en la Ley de Haciendas Locales. Si bien este paso está regulado por una normativa que rige sobre todo el territorio español, es cada Ayuntamiento el que finalmente decide qué valor aplicar dentro de los límites determinados por Hacienda.
¿Cuándo se paga?
Se tributa de manera anual. Por lo tanto, una vez por año, los contribuyentes deben abonar en concepto del IBI lo correspondiente al último ejercicio.
¿Dónde se paga?
Este impuesto, al ser de tipo municipal, debe ser abonado en el Ayuntamiento correspondiente a donde se encuentra el bien inmueble en cuestión.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Los bienes inmuebles que están exentos del IBI son los pertenecientes a la Iglesia Católica, aquellos que son propiedad del Estado o de las Comunidades Autónomas, los espacios destinados a defensa nacional, las sedes diplomáticas o embajadas de otros países, aquellos que son propiedad de la Cruz Roja, las construcciones registrada como patrimonio histórico, aquellos de considerable antigüedad localizados en las grandes ciudades y aquellos circunscritos a las líneas de ferrocarril.
Por otro lado, las bonificaciones para este impuesto se aplican a Viviendas de Protección Oficial (VPO), a inmuebles rústicos pertenecientes a cooperativas agrarias y a viviendas donde habitan familias numerosas.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal
¿A quién le corresponde pagarlo?
Este tributo afecta a los contribuyentes que hayan vendido un bien inmueble por un precio mayor al que pagaron cuando lo compraron. También, a aquellos beneficiarios de una herencia o donación de vivienda.
¿Cuál es su base imponible?
Se aplica tomando como base el valor real de la vivienda vendida o entregada en herencia o donación, es decir, su precio de compraventa o el valor real que le corresponde en ese momento.
¿Cuándo se paga?
Los propietarios deben abonarlo por única vez cuando venden su vivienda. Los herederos y donatarios también, al momento de ser beneficiados con un bien inmueble en una herencia o donación.
¿Dónde se paga?
Este impuesto, al ser de tipo municipal, también debe ser abonado en el Ayuntamiento correspondiente a donde se encuentra el bien inmueble en cuestión.
¿Qué exenciones y bonificaciones contempla?
Los contribuyentes están exentos de abonar este impuesto cuando realizan una reinversión por vivienda habitual. En este artículo te contamos en detalle de qué se trata este beneficio.
También ocurre lo mismo cuando la transmisión del bien inmueble se da entre cónyuges, cuando la propiedad vendida es considerada patrimonio histórico-cultural o cuando el inmueble transmitido pertenece a una entidad estatal o benéfica.
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El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tantos que intervienen en el sector inmobiliario. Como grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas es probable que surjan dudas respecto a quién debe afrontarlo en una compraventa. ¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuándo se paga y quién debe hacerlo? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Los impuestos que intervienen en el sector inmobiliario son varios. En el caso de las operaciones de compraventa hay algunos que deben ser afrontados por el vendedor y otros que son obligación del comprador. ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? El hecho de que este tributo grave todas aquellas operaciones que implican una transmisión de patrimonio entre personas puede generar dudas respecto a cuál de las dos partes debe abonarlo en estos casos.
A continuación te contamos de qué se trata el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cómo se aplica, cuándo se paga y quién debe hacerlo en una compraventa de un bien inmueble. Por otro lado, hablaremos de qué se trata el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es otro tributo que grava los incrementos de patrimonio e interviene cuando se produce una compraventa inmobiliaria. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo. Desde 1993 grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas, como ocurre con las compraventas de bienes inmuebles.
¿Cómo se aplica?
La gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está transferida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, son ellas quienes fijan las condiciones determinadas para la aplicación del tributo.
Para aplicarlo a los sujetos pasivos, los organismos que se ocupan de su recaudación parten del valor real del bien inmueble transmitido. Incluyen también las reducciones correspondientes por las cargas que disminuyan su valor real. Sin embargo, no tienen en cuenta las deudas que afectan a la propiedad, ni siquiera estando garantizadas con una hipoteca. Sobre esta base imponible es que se aplica el tipo de gravamen. Esto da como resultado la cuota tributaria, es decir, el monto a pagar.
¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una compraventa?
Ahora bien, el hecho de que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grave todas aquellas operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas puede ocasionar ciertas dudas respecto a quién debe tributar por él en una compraventa inmobiliaria. ¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en estos casos? ¿El vendedor o el comprador?
El responsable de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por una compraventa de un bien inmueble será siempre el comprador. Por su parte, el vendedor deberá hacerse cargo de tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es decir, que son estos dos los tributos encargados de gravar el incremento patrimonial que implica llevar a cabo una compraventa inmobiliaria.
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar la renta obtenida en el transcurso de un año por todas las personas físicas residentes en España. La normativa que regula este impuesto es la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo.
¿Cómo se aplica?
A diferencia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) no está cedido a las Comunidades Autónomas, sino que es recaudado por Hacienda.
Para realizar el cálculo del monto a pagar por el IRPF luego de concretar una compraventa se tiene en cuenta, principalmente, el precio de venta de la propiedad, pero también otros factores. Se trata de conceptos adicionales como los gastos generados por la misma operación o los costes por reformas o reparaciones.
De manera resumida, podemos decir que el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se realiza restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del IRPF determinados por Hacienda.
¿Cuándo y dónde deben tributar el comprador y el vendedor por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas presentan varias diferencias a la hora de ponernos a pensar en cuándo y dónde paga cada parte implicada en la compraventa por ellos. A continuación te contamos de qué se tratan.
ITP
Como mencionamos previamente, la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está cedida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, el comprador deberá realizar el pago del tributo en la delegación de Hacienda que corresponda a la autonomía en donde se encuentra el bien inmueble que adquirió. El plazo para realizar este pago es de treinta días a partir del momento en que se concreta la compraventa.
IRPF
Por su parte, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es recaudado a nivel estatal por el Ministerio de Hacienda, posee otras particularidades respecto a cuándo y dónde tributar por él.
El vendedor debe abonar lo que le corresponde por el IRPF en el transcurso del año siguiente a aquel en donde se concretó la compraventa. Más específicamente, debe hacerlo durante el período que Hacienda determina para realizar la llamada declaración de la renta, en donde el contribuyente debe explicitar toda la ganancia patrimonial que generó durante el ejercicio anterior.
Es importante aclarar que el IRPF sólo debe ser abonado por el vendedor en caso de que haya obtenido un beneficio económico por la compraventa. Es decir, si vendió su propiedad a un precio mayor que el que pagó originalmente sí deberá tributar porque ha generado una ganancia patrimonial. Por el contrario, si la operación le ha representado una pérdida económica, será necesario que presente su declaración de la renta. De todas formas, no deberá abonar nada en concepto del gravamen.
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Según expertos, el mercado inmobiliario comienza a dar indicio de recuperación respecto a las operaciones de compra venta de propiedades inmuebles. Al mismo tiempo, prevén un aumento en los precios en 2022. Por eso, si estas pensado en la compra de una casa en España, es el momento justo.
En este artículo te detallamos el paso a paso para lograr encontrar la vivienda que mejor se adapte a tu bolsillo y a tus comodidades. Te mostraremos el camino, desde su búsqueda, la del vendedor, la realización de los contratos correspondientes, etc.
Paso a para para la compra de una casa en España
Si en este 2021 estás planificando cambiar tu hogar por uno propio estás en el post correcto. Sabemos la importancia de este paso, por eso queremos brindarte la mejor información de cómo llevarlo adelante.
A continuación, podrán encontrar una guía para elegir la mejor vivienda y el mejor vendedor, las opciones de inmuebles que existen en el mercado, etc.
Primer paso: La elección de la casa
Lo primero que te recomendamos, para llevar adelante la compra de la casa en España, es tener presente el lugar y zona en el que te gustaría vivir, y el dinero con el que cuentas.
¿Cuánto dinero dispones y cuál será el monto de la inversión para la compra de una casa en España?
Saber con cuánto dinero dispones para llevar adelante el paso de comprar tu próximo hogar es fundamental para poder encontrar una vivienda que te sea útil, cómoda y al, mismo tiempo rentable. Es decir, de esta manera te evitarás futuros problemas o endeudamientos.
¿Cuál será tu método de pago?
Las formas de pago para la compra de una casa en España pueden ser de contado, mediante un crédito hipotecario o por subrogación. A continuación, te detallamos, de manera resumida, cada una de ellas
Pago de Contado
Este método de pago implica el pago total del valor del inmueble pactado con el propietario actual. Las formas más clásicas de abonar de contado la compra de una casa es mediante cheque bancario o por transferencia. Y será realizado el mismo día en el que se firme la Escritura en Notaría.
Como cualquier trámite bancario, la obtención de un crédito hipotecario dependerá de varios aspectos y el banco pedirá determinados requisitos. En otras cuestiones, al momento de la concesión del préstamo tendrá en cuenta el valor de la tasación, los avales que dispones, la estabilidad laboral del adjudican te, etc.
En la mayoría de los casos, los préstamos hipotecarios para residentes español son del 80% del valor total de la propiedad y 60 % para extranjeros En ambas ocasiones, lo que resta deberá ser abonado por el comprador, sumándole impuestos y gastos al momento de la compra.
Mediante subrogación
Una subrogación de hipoteca se trata del proceso a través del cual modifica el titular de una deuda. Es decir, el comprador asume el préstamo hipotecario del vendedor. Es una operación muy frecuente
¿Qué tipo de vivienda estás buscando?
Otro aspecto importante que debes tener presente es el tipo propiedad que quieras comprar y la que mejor se adapte a tus ingresos y ahorros.
Las viviendas se diferentes según su condición de nuevas, usadas (segunda mano) o VPO.
Vivienda de primera mano (nueva): Son aquellas de primera construcción y que no han sido transmitidas, desde su edificación, a ningún tercero.
Vivienda desegunda mano (usada): Se trata de aquellos inmuebles que ya han sido habitadas por otras personas. En estos casos, se pueden encontrar diversos estados de habitabilidad.
Vivienda de Protección Oficial (VPO): Por lo general, son propiedades más económicas y la mayoría se encuentran destinadas a la parte de la población con mayores dificultades para acceder a una vivienda. Las mismas cuentan con beneficios económicos y fiscales. Sin embargo, deben cumplir determinados requisitos económicos y personales además de una serie de obligaciones. Cuentan con ventajas económicas, pero a su vez se debe cumplir con unos requisitos personales y económicos además de unas obligaciones.
Segundo paso: Elegir el vendedor
Luego de la elección de la casa, del lugar donde te gustaría residir, debes comenzar la búsqueda del vendedor perfecto. El mercado te ofrece diferentes opciones. Cada una con sus particularidades y ventajas.
Particulares
Si elijes llevar adelante la compra de una casa en España a través de un particular la mayor ventaja es la posibilidad de negociación. Por lo tanto, su posible ahorro económico. Sin embargo, debes tener presente una serie de precauciones para evitar posibles engaños. Nos referimos, tener en cuenta que no tenga deudas, que el vendedor disponga del certificado de habitabilidad, energético, entre otros.
Mediante agencias inmobiliarias.
En este caso, la principal ventaja se debe a las garantías y seguridades de contratación que ofrecen. Los agentes inmobiliarios pueden ofrecerte el mejor asesoramiento legal y financiero. De esta manera, podrás ahorrar tiempo y te indicarán las propiedades que más se adaptan a tus necesidades.
Además, se hacen cargo de todo el procedimiento de contratación y acuerdo. Es decir, la inscripción en el registro a la propiedad, la redacción de los contratos correspondientes, etc.
Entidad bancaria
Elegir un banco para comprar tu futura casa te brindará opciones de financiación diversas. Sin embargo, los precios suelen ser más elevados.
Tercer paso: Llevar adelante el proceso de contratación para la compra de una casa en España
Luego de elegir el tipo de vendedor que más se asiente a tus necesidades, lo que resta es llevar adelante los acuerdos correspondientes. En el caso de que lo hagas mediante una agencia inmobiliaria, estos estarán a cargo de la misma sin tener que preocuparte por nada.
Estos contratos pueden ser el de arras y el de compraventa. Para información completa acerca de ambos procesos te recomendamos leer:
Si estas en el proceso de búsqueda para la compra de una casa en España esperamos que esta información te haya sigo de gran utilidad. Desde Oi Real Estate podemos asesorarte de la mejor manera para guiarte en esa búsqueda. Solo debes mandarnos un mensaje y nosotros te contactaremos a la brevedad.
Cada vez es más habitual que una persona que no reside en España se convierta en beneficiaria de una herencia o donación producida aquí. También puede ocurrir el caso contrario. Sin embargo, este tipo de transmisiones están sujetas a impuestos que deben abonarse en el país. ¿Cómo se aplica el Impuesto de Sucesiones cuando hay no residentes implicados en una herencia o una donación? En este artículo te contamos qué ocurre según las diferentes situaciones que pueden darse.
Un padre que reside en España fallece y su hijo que vive fuera del país se convierte en su heredero. Un extranjero que reside aquí recibe una donación por parte de un familiar que se encuentra en el extranjero. Estas son sólo algunas situaciones que pueden ocurrir en donde hay involucradas personas residentes y no residentes en una herencia o donación. ¿Qué ocurre en relación a los tributos que deben abonarse en España por este tipo de transmisiones? ¿Sigue exigiéndose el pago del Impuesto de Sucesiones aunque no todas las partes sean residentes?
A continuación te contamos de qué se trata este tributo que grava a las herencias y a las donaciones. También, qué ocurre cuando los bienes se encuentran en el extranjero y sus herederos o donatarios residen en España o el caso inverso, cuando los bienes heredados o donados se encuentran en el país y sus beneficiarios en el extranjero. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)?
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) es aquel tributo que grava los incrementos patrimoniales producidos por la obtención de una herencia o una donación. A pesar de que se trata de dos conceptos distintos, ambos se encuentran incluidos dentro de la misma figura jurídica.
En el caso de las sucesiones, el tributo se aplica a los bienes heredados por una persona física tras el fallecimiento de un allegado. Para que esto ocurra es necesario que existan herederos legítimos, o bien, que los herederos hayan sido especificados en un testamento. De no ser así, o si los herederos deciden renunciar a la herencia, es el Estado quien adquiere los bienes.
Por otro lado, respecto a las donaciones, lo que grava es el valor de una donación de dinero o algún bien material que reciba una persona física. En este caso, el traspaso de los bienes se produce con el titular en vida y no tras su fallecimiento.
Marco regulatorio
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) está regulado por la Ley 29/1987, del 18 de diciembre, y el Real Decreto 1629/1991, del 8 de noviembre. En este último se aprobó el Reglamento de dicho tributo. Si bien es un gravamen regulado por una normativa estatal y exigido en toda España, su gestión es cedida a las Comunidades Autónomas. Por esta razón, cada una cuenta con la capacidad de regular las tarifas, las reducciones aplicables a la base imponible y las deducciones y bonificaciones. Debido a esto, el tipo impositivo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones suele variar considerablemente de acuerdo a cada región de España.
De esta manera, Andalucía, Canarias, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Madrid y Murcia son las Comunidades en donde la carga impositiva por el ISyD suele ser menor. Por su parte, Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Castilla y León y la Comunidad Valenciana son aquellas regiones en donde la presión fiscal por este tributo es más alta.
¿Cómo se aplica este tributo cuando los bienes se encuentran en el extranjero y sus herederos o donatarios residen en España?
Ahora que conocemos de qué se trata el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y sabemos que su aplicación depende, mayoritariamente, de las Comunidades Autónomas, veamos qué ocurre cuando hay no residentes involucrados en una herencia o donación. También, qué ocurre cuando los bienes recibidos se encuentran en el extranjero. En primer lugar, nos ocuparemos de este último caso.
Cuando el o los bienes inmuebles se encuentran fuera de territorio español y los herederos o donatarios residen aquí, tienen la obligación de abonar el Impuesto de Sucesiones. Deben hacerlo de acuerdo a la normativa aplicada por la Comunidad Autónoma en donde residen. En este sentido, la ley indica que existe la posibilidad de deducir lo abonado en el país extranjero donde se radican los bienes recibidos.
¿Cómo se aplica este tributo cuando los bienes heredados se encuentran en España y la persona fallecida no es residente?
Ahora veamos qué ocurre en otro caso posible. Cuando se produce el fallecimiento de una persona que no reside en España, pero posee bienes dentro del país, el o los herederos deberán ocuparse de liquidar el Impuesto de Sucesiones de acuerdo a lo impuesto por la Comunidad Autónoma en donde se encuentran la mayoría de los bienes inmuebles. Esto es completamente independiente de si los herederos o donatarios residen o no en España.
En el caso de que los herederos no posean la nacionalidad española o no cuenten con una identificación legal, deberán solicitar un Código de Identificación Fiscal (CIF) provisional. De no hacerlo, no podrán abonar el Impuesto de Sucesiones a través de la Agencia Tributaria Estatal.
¿Cómo se aplica el Impuesto de Sucesiones cuando los no residentes implicados se encuentran dentro de la Unión Europea?
El hecho de que España sea uno de los países pertenecientes a la Unión Europea implica algunas facilidades para aplicar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) cuando en una herencia o donación están involucrados no residentes que viven en algún otro país europeo.
De esta manera, los ciudadanos de la Unión Europea que residan en España y deban tributar en el Impuesto de Sucesiones por una herencia o donación lo harán de la misma manera que el resto de los ciudadanos españoles. Esto significa una eliminación de la discriminación fiscal con respecto a los residentes europeos.
Por su parte, cuando los herederos o donatarios sean residentes en la Unión Europea, se podrá aplicar la normativa correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se halla el domicilio habitual del causante.
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