Solicitar un crédito hipotecario es, hoy en día, el medio predominante para afrontar la compra de un inmueble en España. ¿Qué ocurre cuando el banco decide no concederlo? ¿Es posible desistir de la compra de una vivienda si se frustra la hipoteca, específicamente en la Comunidad de Cataluña? ¿Cuáles son los requisitos y los efectos que prevé la ley? En este artículo te lo contamos.
Existe una normativa en la región de Cataluña que permite a los adquirientes de bienes inmuebles desistir de la compraventa cuando soliciten un crédito hipotecario y el mismo no sea aprobado. ¿Cuál es el objetivo de esta norma? ¿Cuáles son los requisitos para atenerse a ella? ¿Qué obligaciones implica para el vendedor y también para el mismo comprador? A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de desistir de la compra de una vivienda en Cataluña cuando el banco no concede la hipoteca. ¡Sigue leyendo para enterarte!
Desistir de una compra de vivienda en Cataluña cuando una entidad bancaria no concede una hipoteca: ¿qué dice la ley?
La Ley 3/2017, del 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, vigente desde el 1º de enero de 2018, admite la posibilidad de desistir de la compra de un inmueble. ¿En qué ocasiones? Cuando se haya previsto financiar el pago total o parcial de la adquisición por medio de un crédito hipotecario y finalmente la entidad bancaria no lo conceda.
De manera resumida, la intención de esta norma no es otra que la de facilitar a un comprador la desvinculación de un contrato de compraventa inmobiliaria ya concluido cuando no pueda atender el pago del precio correspondiente por serle denegado el tipo de financiación que esperaba obtener. A su vez, pretende evitar que se produzca un incumplimiento de la obligación dineraria principal del comprador.
¿Cuáles son los requisitos para desistir de la compra de una vivienda bajo esta normativa?
Requisitos subjetivos
Para desistir de una compraventa inmobiliaria ateniéndose a esta norma se debe haber adquirido una vivienda, ya sea como persona física o como persona jurídica. Por otro lado, la financiación de la compra debe emanar de una entidad de crédito que se haya designado previamente. Sólo de esta manera el precepto es aplicable. Ahora veamos en detalle cuáles son los requisitos objetivos.
Requisitos objetivos
El contrato firmado debe prever la financiación de toda o parte de la compra de la vivienda a través de un crédito hipotecario.
No debe existir un pacto entre las partes que sea contrario a dicha facultad. Esto se debe a que el desistimiento por falta de financiación es una facultad legal que los contratantes pueden rechazar acuerdo mediante si lo desean. Aunque la ley no lo exija, este pacto en contra debe quedar expreso en el contrato, ya que la supresión de esta protección para el comprador requiere de un plus de forma, sin importar que sea meramente ad probationem.
El comprador debe justificar documentalmente y en el plazo pactado la negativa que recibió de la entidad designada a conceder la financiación solicitada. Cabe señalar que es probable que los contratantes no hayan establecido ningún plazo límite para que el adquiriente presente esta justificación. La norma tampoco contempla actualmente un plazo concreto para esta presentación. De esta manera, será necesario atenerse a cada caso en particular y a la interpretación que realicen de él los tribunales de justicia.
La denegación de la financiación por parte de la entidad de crédito no debe ser resultado de una negligencia del comprador. Es decir, sólo se tendrán en cuenta los casos en los que, por ejemplo, el adquiriente no haya solicitado formalmente la financiación, o bien, que la haya solicitado pero no haya presentado oportunamente la documentación requerida por la entidad de crédito para valorar su perfil y su capacidad de endeudamiento.
¿Cuáles son los efectos de este desistimiento?
El desistimiento de una compraventa inmobiliaria por falta de financiación lleva aparejados derechos y obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador.
Restitución del precio de la vivienda al comprador
En primer lugar, no está demás aclarar que la Ley 3/2017 exige que el vendedor restituya al comprador el dinero que haya recibido por el precio del bien inmueble.
Restitución de las arras al comprador
En caso de que se haya firmado un contrato de arras, el comprador también está obligado a restituir al comprador el valor de la señal que haya entregado. Ahora bien, ¿esto ocurre con cualquier tipo de arras? Sí, si bien en cualquier otra situación de desistimiento la señal entregada en concepto de arras penitenciales no se devuelve al comprador, en este caso se trata de una situación justificada que sí amerita la devolución de este dinero.
Restitución del precio de los gastos al vendedor
La ley también dispone que el comprador debe dejar al vendedor “en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato”. Esto significa que debe reintegrarle todos los gastos que se hayan derivado de la conclusión de la compraventa, pero no de su consumación. Para ello su devengo debe corresponder al vendedor en fase de conclusión o perfección del contrato. Como ejemplo podemos mencionar a los gastos de obtención y de tramitación de la cédula de habitabilidad.
Se trata de una forma de equilibrar la balanza, ya que sería injusto que la normativa sólo proteja a una de las partes de la compraventa. Esto ocurriría si permitiera al comprador desligarse del contrato y que el vendedor igualmente tuviera que asumir cargas y costes derivados del proceso aunque la compraventa no se hubiera concretado.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las mejores hipotecas variables de marzo 2022. Continúa leyendo el artículo para encontrar la que más se adapte a ti.
Sin lugar a dudas, el tipo de hipoteca para vivienda más elegido en España tradicionalmente es el variable. Sin embargo, es cierto que las fijas han ganado bastante popularidad los últimos tiempos.
Entre las mejores hipotecas variables de marzo 2022 destacan las de COINC, Openbank, ING, entre otras. Aquí te explicaremos cuáles son sus principales características para saber por qué son tan buenas opciones. Sin embargo, también te mostraremos cuáles son los puntos que menos nos convencen de estos productos.
Hipotecas variables: ¿De qué se trata?
En primer lugar resulta necesario dejar en claro qué es una hipoteca a tipo variable. Se trata de un préstamo hipotecario que cuenta con un interés que varía durante el plazo de devolución del préstamo, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas a tipo fijo. Esto ocurre debido a que el tipo se calcula al sumar dos elementos diferentes, es decir, por un lado uno constante y por otro uno que depende de un índice de referencia, el euríbor, que se modifica con el tiempo.
De modo que, en caso de que el euríbor suba o baje a la hora de la revisión de tu préstamo hipotecario, también se modificará el interés y, por ende, las cuotas que debes abonar cada mes.
Diferencial de la hipoteca
El diferencial de la hipoteca se pacta con la entidad bancaria y se trata de la parte fija del interés de las hipotecas a tipo variable.No se modifica a lo largo del plazo de devolución del préstamo, excepto en caso de que se incumplan las condiciones de los productos y servicios bonificadores acordados con el banco durante la firma de la hipoteca.
Índice de referencia
Cuando hablamos del índice de referencia nos referimos a la parte que hace que el interés de una hipoteca variable pueda variar en cada revisión. Ten en cuenta que podemos encontrar muchos índices de referencia distintos, sin embargo, el más utilizado en España es el euríbor.
El valor del euríbor ha aumentado en febrero y algunas entidades bancarias como por ejemplo, COINC, BBVA y Bankinter han bajado el interés de sus hipotecas variables para compensar ese aumento y atraer una mayor cantidad de clientes. Se trata de una buena noticia si te encuentras en la búsqueda de una hipoteca variable.
Los intereses en una hipoteca variable
El índice de referencia es capaz de modificar el coste de una hipoteca variable en cada revisión. Esto ocurre debido a que estos índices varían su valor de manera constante, de hecho, en algunos casos sucede a diario. Es por esto que, las entidades bancarias establecen un momento en el que revisan el contrato del préstamo hipotecario para actualizar el tipo de interés. Esta revisión se lleva a cabo, por lo general, cada seis o doce meses.
Para entenderlo mejor, pensemos en un préstamo hipotecario de 150 000 euros a 30 años y un interés de euríbor más 1%. En caso de que el euríbor se encuentre al 0,5%, la cuota sería de 517,68 euros. Si al momento de realizar la revisiónde la hipoteca el euríbor ha subido a 0,7%, la cuota mensual aumentará a 532,20 euros.
A la hora de hacer la revisión no se tendrá en cuenta únicamente recalcular el interés según el índice de referencia vigente en ese momento. Si cuentas con un interés bonificado por haber aceptado algún tipo de producto o servicio adicional, por ejemplo, domiciliar la nómina o los recibos, firmar un seguro o plan de pensiones o usar alguna tarjeta, la entidad bancaria comprobará que aún cumples con esos requisitos pactados. De no ser así, deberá aplicarte una penalización con la correspondiente subida del interés.
Las mejores hipotecas variables de marzo 2022
Hipoteca Variable COINC
COINC ofrece una de las mejores hipotecas variables de marzo 2022 que podemos encontrar en el mercado. Cuenta con condiciones realmente competitivas, con un interés del 1,50% durante primer año y de euríbor más 0,80% para los próximos. Por otro lado, a diferencia de lo que hacen otras entidades bancarias, no te exigirá contratar ningún otro producto para brindarte su interés. COINC es una marca online de Bankinter que ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de la vivienda, en caso de segunda residencia un 60%, con un plazo de hasta 30 años. Su hipoteca variable no presenta comisiones de apertura ni por amortización anticipada o subrogación.
Lo mejor es que cuenta con el interés más bajo del mercado y es posible conseguirlo sin contratar ningún producto del banco.
Por otro lado, lo menos convincente es que se trata de un producto cerrado. Esto quiere decir que, las condiciones que puedes obtener son las que ves, ya que la entidad no negocia rebajas.
Se trata de una muy buena opción para aquellos que deseen abonar unas cuotas muy bajas y no quieran atarse al banco con seguros u otro tipo de productos.
Hipoteca Inteligente EVO Banco
Entre las mejores hipotecas variables de marzo 2022 también se encuentra la hipoteca Inteligente de EVO Banco. Se trata de un producto que presenta un interés del 1,15% durante el primer año y de euríbor más 0,79% del segundo en adelante. Para conseguirlo, será necesario domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar del banco. EVO Banco, también pertenece a Bankinter, y puede financiar como máximo un 80% de la compra de una vivienda habitual. Brinda un plazo de hasta 30 años para realizar la devolución del dinero y no presenta comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial o total.
Uno de sus puntos más interesante es que cuenta con uno de los intereses más bajos que ofrece el mercado, tanto durante el primer año como el resto del plazo.
Lo menos convincente es que para obtener un buen interés debes contratar el seguro de hogar de la entidad, que te costará algo de dinero. Por otro lado, será necesario domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros por mes, sin embargo, se trata de un requisito gratuito y fácil de cumplir.
Se trata de la opción más adecuada si quieres pagar poco desde el primer año y consideras que el seguro de hogar que te ofrece EVO Banco presenta condiciones atractivas.
Hipoteca Open Variable Openbank
Esta hipoteca te brinda la posibilidad de conseguir un interés desde el 1,75% durante el primer año y desde euríbor más 0,95% para los próximos. Eso sí, ten en cuenta que debes contratar su seguro de hogar y domiciliar tu nómina con un mínimo de 900 euros por mes. Este banco se ocupará de la tasación si se la encargas. Openbank, pertenece al grupo Banco Santander, puede financiar un 80% del precio de la vivienda y te ofrece un plazo de hasta 30 años para devolver el crédito. En caso de segunda residencia la financiación será del 70% y el plazo de 25 años.No presenta comisión de apertura ni de amortización anticipada parcial, sin embargo, sí aplica una por amortización anticipada total del 0,15%, 0% a luego del sexto año.
Lo mejor que tiene para ofrecer esta hipoteca es su interés que resulta 0,10 puntos más bajo, desde euríbor más 0,85%, si pides un mínimo de 150 000 euros.
Lo menos convincente es que presenta una comisión por amortización anticipada total. Esto quiere decir que deberás abonar un pequeño recargo si devuelves la deuda antes de tiempo.
Se trata de la opción ideal para quienes necesitan 150 000 o un importe mayor para financiar la compra de su futura vivienda.
Hipoteca Variable MyInvestor
Este producto entra dentro de las mejores hipotecas variables de marzo 2022 gracias a sus bajos intereses, 1,89% durante el primer año y euríbor más 0,89% los próximos. No cuenta con productos adicionales. Sin embargo, para obtenerla será necesario cobrar unos ingresos mínimos de 4 000 euros por mes entre todos los titulares. MyInvestor es un banco online que forma parte de Andbank España. Brinda una financiación de hasta el 80% de la compra, 70% en caso de que se trate de segunda residencia, con un plazo de amortización de hasta 30 años.No aplica comisiones por apertura ni por amortización anticipada parcial, no obstante, sí por amortización anticipada total, 0,25% durante los tres primeros años y 0% los siguientes.
Lo más bueno que tiene para ofrecernos es un interés por debajo de la media, euríbor más 1%, que podrás obtener sin tener que contratar seguros u otro tipo de productos.
Sin embargo, lo menos convincente es que únicamente podrás contratarla si cobras 4000 euros por mes netos, solo o en conjunto con otro cotitular.
Una buena opción si no deseas atarte al banco y posees un nivel adquisitivo alto.
Hipoteca Mari Carmen ABANCA
Esta hipoteca variable presenta un interés del 0,85% durante el primer año y de euríbor más 0,85% para los siguientes. Para conseguirlo será necesario domiciliar la nómina y contratar dos seguros de la entidad tanto de hogar como de vida. ABANCA te brinda una financiación máxima del 80% de la compra de tu futura vivienda, 60% si se trata de una segunda residencia, con un plazo para devolver el dinero de hasta 30 años. Esta entidad bancaria no cobra comisiones de apertura ni por amortización anticipada.
Lo mejor que tiene para ofrecernos esta hipoteca es su interés atractivo y que no presenta comisiones por amortización anticipada, gracias a lo que podrás adelantar dinero sin coste alguno.
Sin embargo, su interés se encuentra bonificado por contratar los seguros de vida y hogar de la entidad bancaria, también, por domiciliar la nómina.
Es una buena opción si te interesa que ABANCA sea tu banco habitual y tienes la idea de adelantar dinero regularmente para bajar la deuda.
Requisitos de una buena hipoteca variable
Para que una hipoteca variable sea una buena opción tendrá que reunir algunos requisitos. Aquí te detallaremos de qué se trata.
En primer lugar, es importante que su interés sea de menos de euríbor más 1% luego del segundo año. Se trata del tipo variable medio que brindan las entidades bancarias. En el primer año, su tipo tendrá que ser de menos del 2%.
Que no tenga muchos productos bonificadores. En otras palabras, que no sea necesario contratar demasiados servicios de la entidad bancaria para obtener un buen tipo de interés. Lo más común es que los bancos pidan domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida. Sin embargo, existen bancos que exigen suscribir menos productos o que te dan la posibilidad de elegir cuáles contratar.
Por último, no deben presentar comisiones. Principalmente la de apertura, es decir, la que se debe abonar al contratar la hipoteca.
¿Hipoteca variable o fija?
Durante los últimos años, las entidades bancarias han puesto el foco en abaratar sus hipotecas fijas. Incluso, aproximadamente un 60% de los préstamos hipotecarios que fueron firmados en 2021 fueron a tipo fijo, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.
No obstante, parece que el interés por las hipotecas fijas está llegando a su fin. Varias entidades han optado por rebajar sus hipotecas variables y volverlas más atractivas para enfrentar la subida del euríbor, entre ellas, BBVA, COINC y Bankinter. La decisión aparece luego de que la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, dejara caer a inicios de febrero de 2022 una posible subida generalizada de los tipos de interés.
BBVA: El interés de su hipoteca variable era del 1,99% el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes. Actualmente es del 0,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% los siguientes (bonificado).
COINC: Su interés era del 1,89% el primer año y de euríbor más 0,89% los siguientes. Actualmente es del 1,50% el primer año y de euríbor más 0,80% los siguientes (sin bonificaciones).
Bankinter: Presentaba un interés del 1,99% en el primer año y de euríbor más 0,99% los próximos. En la actualidad es del 1,25% en el primer año y de euríbor más 0,85% los siguientes (bonificado).
A pesar de la subida del euríbor, las hipotecas variables se ubican como una opción muy interesante, aún con un interés por debajo de la media de las hipotecas. No obstante, las hipotecas fijas ofrecen una estabilidad a las cuotas que no es posible garantizar en las variables. Optar por uno u otro tipo es una decisión personal que dependerá de la situación de cada persona.
Otra opción son las hipotecas mixtas. Ideales si te interesa pagar una cantidad estable y más barata durante los primeros años y cuentas con ahorros suficientes para abonar la mayor parte de la hipoteca antes de que se te aplique el interés variable.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a la hipoteca y cuánto debes abonar de comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Por lo general, las entidades bancarias suelen imponer la apertura de una cuenta vinculada al préstamo hipotecario para la compra de vivienda.
Esto no es una obligación para el cliente, puede optar por no contratar este producto y abonar las cuotas del préstamo hipotecario por medio de una domiciliación de los recibos en otra entidad, por transferencia o realizando un ingreso en efectivo.
La tasa de mantenimiento para las cuentas vinculadas a la hipoteca únicamente puede cobrarse en las hipotecas firmadas luego de abril de 2012.
Es normal que surjan dudas en torno a las cuentas vinculadas a la hipoteca. Por ejemplo si es obligatorio abrir una cuenta vinculada al contratar un préstamo hipotecario, si la entidad bancaria puede imponernos el pago de comisiones por ella, qué ocurre con este producto si cancelas la hipoteca de manera anticipada, entre otras.
Aquí te explicaremos ésas y más dudas para que sepas de qué manera funcionan las cuentas vinculadas a las hipotecas y qué comisiones llevan.
Cuentas vinculadas a la hipoteca
Las cuentas vinculadas son aquellas en la que te cargan las cuotas de tu préstamo hipotecario. Es un producto simple, siendo la citada o las relacionadas con la misma, como por ejemplo, el abono del seguro asociado al préstamo, sus únicas funciones. Esto quiere decir que no será útil para abonar impuestos, el recibo de la comunidad o la factura del teléfono, entre otras posibilidades.
Sin embargo, más allá de su simplicidad, las cuentas instrumentales cuentan con algunas características y opciones que es conveniente tener en cuenta.
¿Son obligatorias las cuentas vinculadas?
Que las cuentas vinculadas a la hipoteca sean obligatorias puede variar dependiendo de la situación, de un aspecto tan sencillo como que así figure o no en el contrato entre ambas partes.
De esta forma, la entidad bancaria de turno puede obligarte a contar con una cuenta vinculada cuando en el contrato de la hipoteca lo imponga de manera previa. En este caso, el banco tendrá que informarte de ello previo a formalizar la relación contractual y deberá recogerlo de manera clara en el escrito.
¿Hay alternativas a las cuentas vinculadas para abonar las cuotas del préstamo hipotecario?
La respuesta a esta pregunta es sí. En caso de que esta imposición no se vea reflejada en el contrato, será posible llevar a cabo los pagos por medio de cualquiera de las siguientes vías:
Por medio de una domiciliación de los recibos del préstamo hipotecario en una cuenta de otra entidad.
Por transferencia.
Mediante un ingreso en efectivo en la propia entidad bancaria.
La gran mayoría de los bancos exige en ese documento que el cliente abra una cuenta en el propio banco para facilitar la gestión del producto. Lo cierto es que por lo general resulta ser más práctico para el usuario. No obstante, si te interesa mantenerte firme en tu negativa a hacerlo, más allá de que te insistan, no es se trata de un punto obligatorio. Ten en cuenta que, esta situación significaría llegar a un acuerdo entre las partes previo de firmar el contrato para realizar los pagos.
Puntos a tener en cuenta
Lo más aconsejable es dedicarle algo de tiempo a averiguar las posibles comisiones que te cobrará la entidad bancaria sin que lo notes. Esto sin importar cuál sea el producto financiero. Con respecto a las cuentas vinculadas a las hipotecas, la tasa bancaria más común es la de mantenimiento y en la que más atención debes poner.
Por otro lado, si no te encuentras totalmente a gusto con el servicio que recibes o las comisiones a las que debes hacer frente, siempre puedes optar por elegir otro proveedor.
Comisión de mantenimiento en las cuentas vinculadas
Las comisiones bancarias son un punto fundamental para calcular la rentabilidad de cualquier tipo de producto financiero. En las cuentas vinculadas, una de las claves se encuentra a la hora en que suscribiste la hipoteca. El motivo es muy simple, por ley, las entidades bancarias no cuentan con el derecho a cobrar comisión de mantenimiento en todas aquellas hipotecas firmadas antes de abril de 2012. Eso sí, debe tratarse de cuentas que solo se utilicen para abonar las cuotas del préstamo hipotecario y no para cualquier otra fin.
Luego de dicha fecha, la entidad bancaria sí puede cobrarte comisión de mantenimiento por la cuenta vinculada. Deberás cumplir dos condiciones:
Informarte antes de la firma del contrato de que va a imponerte una tasa.
Mantener constante la cuantía de ese extra durante la vida del producto. Esto quiere decir que, el banco no podrá modificar unilateralmente el valor de la comisión por mantenimiento en las cuentas vinculadas a la hipoteca.
¿Es conveniente contar con una cuenta vinculada a la hipoteca?
Si bien, siempre es necesario analizar la situación ya que cada caso es diferente, lo más aconsejable es abrir una cuenta vinculada en el mismo banco con el que se contrata la hipoteca. Particularmente, si no cuenta con comisión de mantenimiento, esto puede venir dado por defecto en la oferta comercial o bien, obtenerse en el paso de las negociaciones previas a la formalización del documento.
¿Cómo cerrar una cuenta vinculada a la hipoteca?
Si ya has terminado de abonar tu hipoteca y deseas cancelar la cuenta vinculada, tendrás que comunicárselo al banco específicamente. En caso contrario, es posible que la entidad bancaria continúe cargándote comisiones de mantenimiento.
¿Es posible cancelar de manera anticipada?
Si optas por cancelar el préstamo hipotecario antes de que finalice, no será suficiente con abonar los pagos pendientes en la cuenta vinculada. La realidad es que deberás ordenar expresamente a la entidad, por escrito, que aplique dichos fondos a la cancelación anticipada de la hipoteca.
De todas formas, si cuentas con una misma cuenta vinculada a distintos préstamos concedidos por el mismo banco, esto puede ser uno hipotecario y otro personal, al hacer un ingreso, debes especificar por escrito qué deuda puntual deseas saldar para que el banco atienda tu orden de manera correcta.
Por último, es importante resaltar que, si la cuenta vinculada se encuentra a nombre de dos titulares por compartir el préstamo hipotecario, su cancelación requerirá del consentimiento de ambas partes.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es lo que sucede al heredar una vivienda con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A la hora de heredar una vivienda con hipoteca es lógico que surjan muchas dudas sobre cuáles son las posibilidades que tenemos. En el siguiente artículo te explicaremos qué sucede en estos casos y cuáles son las alternativas para evitar hacer frente a la hipoteca de la vivienda heredada.
¿Qué ocurre al heredar una vivienda con hipoteca?
De la misma manera que sucede con cualquier otro tipo de deuda, cuando se hereda una vivienda con hipoteca también se hereda la obligación con la entidad bancaria. Se trata de un gasto que se adhiere al pago del impuesto de sucesiones y el de plusvalía para lograr quedarse con la casa. Cuando hablamos de plusvalía municipal nos referimos al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo directo que depende de los Ayuntamientos. Debe ser abonado en caso de que una persona venda, done o bien, herede una vivienda.
Si no quieres renunciar a la herencia por no poder hacer frente a los compromisos económicos, hay algunas opciones que pueden ser de gran ayuda. Por ejemplo, puedes optar por el establecimiento de un seguro de vida a favor de la entidad bancaria o la aceptación a beneficio de inventario.
Herencia de la vivienda y de la hipoteca
Las viviendas representan un valor seguro para la inversión privada en España y también, una de las principales fuentes de conflictos cuando se trata de herencias. Esto se debe, fundamentalmente, a las complicaciones que se generan al recibir una vivienda. De este modo, cargas monetarias como las hipotecas son, por lo general, un problema para los herederos, en primer lugar por la imposibilidad de hacer frente a las deudas de sus fallecidos.
Ten en cuenta que, si se recibe como herencia una vivienda con hipoteca, también se hereda la deuda con el banco y la hipoteca deberá mantener las mismas condiciones que tenía el fallecido.
Esto quiere decir que la vivienda todavía está por pagar, se trata de gastos que se añaden a los derivados por la aceptación de una herencia.
Es por este motivo que, el heredero tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía y el impuesto de sucesiones. El coste de estos impuestos puede variar dependiendo del grado de parentesco que exista entre el heredero y el difunto y de la comunidad autónoma donde viva.
Es por esto que, lo más común es que se renuncie a las herencias, una situación que crece cada vez más todos los años. Principalmente, debido a la imposibilidad de afrontar el pago de hipotecas o de impuestos.
El inconveniente más grande, es que no se puede renunciar a una parte de la herencia, sino que debe llevarse a cabo en bloque. Esto quiere decir que, si se opta por no aceptar la vivienda debido a la imposibilidad de hacer frente a estos gastos, se debe renunciar a la herencia completa.
¿Es posible aceptar una vivienda en herencia dejando de lado la hipoteca?
La realidad es que podemos encontrar otras alternativas para la herencia de una vivienda con hipoteca. Se trata de una solución que permita que la entidad bancaria vea satisfecha su deuda y que el heredero no tenga el deber de hacer frente al pago de la hipoteca.
Seguro de vida en el préstamo hipotecario
En primer lugar, de manera preventiva es posible establecer un seguro de vida en la hipoteca, en el que el beneficiario resulte ser la entidad bancaria. De este modo, por medio de la contratación de este tipo de póliza, la aseguradora se encargará de cubrir el restante de la hipoteca y el heredero recibirá la vivienda sin ningún tipo de carga.
No obstante, si no se ha tenido en cuenta este tipo de opción de mecanismo de prevención, también existe otra posibilidad que resulta sumamente interesante. Se trata de aceptar la herencia y en caso de que el resto de los bienes que se heredan, resulten lo suficientemente valiosos, será posible hacer frente al préstamo hipotecario a beneficio de inventario.
Hipoteca a beneficio de inventario
Por medio de esta fórmula, el heredero podrá hacer frente el pago del préstamo hipotecario con el resto de patrimonio heredado. De este modo, en lugar de tener que renunciar en bloque a la herencia, se opta por vender una parte para lograr quedarse con la vivienda. Se trata de una opción de lo más interesante en caso de que no logremos afrontar al pago del préstamo hipotecario. Sin embargo, ten en cuenta que será necesario que los bienes que se heredan cuenten con un valor que nos permita pagar las deudas que vienen con la vivienda. De esta manera, será posible recibir una parte del patrimonio, pero dejando las deudas atrás.
Eso sí, debes tener en cuenta que esta aceptación a beneficio de inventario debe ser instada en un plazo bastante breve. Puede variar dependiendo de cada caso, sin embargo, lo más común es que sea sólo de 30 días a partir de tener conocimiento de la herencia. Además, tendrá que incluir todo tipo de bienes, derechos y obligaciones de la herencia junto a su valor económico.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre heredar una vivienda con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Si estás analizando las condiciones de tu préstamo hipotecario, en este post te contaremos cuáles son los puntos a los que debes poner atención para saber cómo y cuándo resulta conveniente subrogar tu hipoteca. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!
Si tenemos en cuenta que, obtener las mejores condiciones de un préstamo hipotecario previo a su contratación es un punto de gran importancia para conseguir el mayor ahorro, también lo es su gestión a lo largo de la vida de la hipoteca.
Es muy común que en ocasiones nuestro préstamo hipotecario quede desfasado. Esto puede suceder por las condiciones de mercado para nuevos préstamos hipotecarios, como porque cambie tu situación personal, por ejemplo porque se presenten mayores dificultades para abonar como, en caso contrario, porque sea posible adelantar el pago y esto tenga un precio.
Por conseguirlo, modificar las condiciones del préstamo hipotecario es fundamental. Es posible hacerlo por medio de una novación, en caso de que nuestro banco acepte el cambio de condiciones. Sin embargo, por lo general resulta ser bastante más simple con la subrogación, cambiando de banco.
Los indicadores para realizar el cambio pueden ser muchos, no obstante todos te ayudarán a que mejores tus condiciones. Esto puede ser pagando menos intereses a largo plazo, a corto plazo disminuyendo su cuota u obteniendo dinero para otros proyectos.
Aquí van los puntos a los que debes poner atención para saber si es hora de subrogar hipoteca:
Cuando tu hipoteca actual es más costosa
Se trata, sin lugar a dudas, del indicador más claro para cambiar la hipoteca, principalmente si aún queda mucho para su finalización. Esto abarca por ejemplo a quienes hayan contratado préstamos hipotecarios luego de la crisis financiera a tipos de interés más alto que hoy en día.
Por otro lado, el ahorro financiero es un punto muy importante. Por ejemplo, si pasas de una hipoteca fija que le quedan 100 000 euros a abonar en 15 años de un 3% a un 2,15% supone pasar de abonar 690,58 euros cada mes a 650,44 euros. Esto implica un ahorro de 40,14 euros por mes, 481,68 euros al año y 7225 euros durante los 15 años que queda de vida de la hipoteca.
Optar por subrogar hipoteca puede ayudarte a ahorrar más de 7000 euros en el valor total del préstamo hipotecario. Podemos encontrar muchos casos en los que la diferencia con los tipos actuales es aún más grande.
Si tu préstamo hipotecario no se beneficia de la baja de tipos de interés
Esto puede suceder por varios motivos distintos. En primer lugar porque es posible que haya contratado un préstamo hipotecario a tipo fijo hace algunos años y sus tipos actuales resulten muy distintos. Por otro lado, aplicable en los préstamos hipotecarios a tipos variables, ya que el banco limita beneficiarse del entorno actual de tipos bajos.
No nos referimos a la existencia de cláusulas suelo, declaradas nulas por el Tribunal Supremo, sino, que en caso de tipos negativos existen hipotecas en que el límite de cálculo del Euribor se encuentra en un 0%. La limitación de hoy en día es sumamente distinta, todos los préstamos hipotecarios que hayan sido firmados a partir del 16 de junio de 2019 presentan un tipo de interés mínimo del 0%, esto significa que este es el mínimo, pero siempre sumando. De modo que, por ejemplo para una hipoteca de Euribor + un diferencial del 0,75 se debería abonar un 0,75%( en el caso hipotético que el Euribor esté en 0%). Por otro lado, con un Euribor actual del -0,50% se abonaría 0,25% con la normativa actual.
Si tienes inconvenientes para pagar la cuota de la hipoteca
Se trata de uno de los cambios más peligrosos que se pueden generar durante la vida del préstamo hipotecario. Se trata de que, debido a un aumento de nuestros gastos, y, principalmente, a una baja de los ingresos, la cuota que comenzó resultando accesible ahora ya no lo es.
Sin lugar a dudas, podemos optar por una subrogación que implique una bajada de interés se verá reflejada en la cuota. Por otro lado, de ser necesario, también es posible ampliar el plazo para hacerla todavía más accesible. Tomando el ejemplo de 100 000 euros al 3%,bajarla al 2,15% generaría pasar de abonar 690,58 euros cada mes a 650,44 euros. Por otro lado, si además optamos por ampliar el plazo de 20 a 15 años bajaría a 513,02 euros, esto sería 177,56 euros menos al mes que el préstamo hipotecario inicial gracias a la reducción de tipos y a la ampliación de plazos, o lo que es igual, un 25,7% menos de cuota mensual.
Necesidad de ampliar el préstamo hipotecario
Otro indicador claro de que es momento de subrogar hipoteca es cuando se necesita dinero para otros proyectos. Esto puede ser, por ejemplo, para realizar reformas en la vivienda y si se tiene interés en beneficiarse de los tipos más bajos de un préstamo hipotecario.
En caso de que ya se haya abonado una parte importante del préstamo hipotecario y, por ende, la diferencia entre la deuda pendiente y el coste de la vivienda es amplia, esta es una gran idea. Se trata de subrogar hipoteca a otro banco y obtener más dinero y en mejores condiciones es una muy buena opción.
Mi hipoteca me cobra por anticipar pagos
Por otro lado, es posible que una mejora de nuestra situación financiera se trate de otro motivo para subrogar hipoteca. Si tenemos interés en adelantar pagos de nuestro préstamo hipotecario y el banco nos cobra comisión por cada adelanto, no lo dudes, subrogar será la solución.
Es posible tanto pagar menos en las cuotas periódicas o bien, anular la comisión de cancelación parcial para lograr anticipar pagos sin tener que abonar por hacerlo. Incluso podemos optar por la amortización total si en algún momento nos interesa finalizar el pago total del préstamo hipotecario.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos motivos para subrogar hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo han aumentado las financiaciones con préstamos hipotecarios para comprar vivienda en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Más de la mitad de quienes han optado por comprar vivienda en España decidieron financiar la operación por medio de hipotecas.
Comprar vivienda en España
Comprar vivienda en España con una hipoteca vuelve a tratarse de la mejor opción en el mercado. La realidad es que durante algunos años la mayoría de las operaciones se abonaban al contado. Sin embargo, hoy en día vuelve a ser conveniente para los compradores la financiación bancaria para comprar vivienda en España.
Datos de los notarios
Como afirman los datos de los notarios, en 2021 llegaron a llevarse a cabo unas 676 775 compraventas de viviendas en España. De esta cifra, se firmaron 344 432 hipotecas. En los dos casos se trata de la cifra más elevada desde 2007. Esto significa que, el 50,9% de todas las viviendas que cambiaron de manos en el año pasado requirió de una hipoteca para formalizar la operación.
Hace ya dos años que esta tendencia se ha instalado en el mercado. Consiguiendo quebrar con nueve años, de 2011 a 2019, de hegemonía de las operaciones al contado. En 2013, dos terceras partes de las operaciones fueron abonadas al contado. Tratándose de un momento en que el sector financiero tenía cerrado el grifo del crédito y el valor de los inmuebles continuaba cayendo.
Nuevos intereses de los compradores
No obstante, los compradores comenzaron a interesarse cada vez más por viviendas más grandes y con mejores calidades. La subida de precios de los inmuebles y las buenas condiciones de financiación que brindan las entidades bancarias, que consiguieron llevar al tipo de interés medio a mínimos históricos, representan algunos de los puntos clave que han logrado impulsar la compra de viviendas con hipoteca. Nuevamente, logra ubicarse en los niveles registrados entre 2007 y 2010.
Sin lugar a dudas, el 2021 fue un año de gran crecimiento. Ha logrado sorprender superando las expectativas que podían preverse a comienzos de año. Tanto en lo que refiere a compraventa de inmuebles como a hipotecas formalizadas. La gran demanda, los bajos tipos de interés y el interés de las entidades bancarias por formalizar préstamos hipotecarios han sido los principales factores que posibilitaron esta fuerte subida.
En España existe una gran oferta hipotecaria. Nos encontramos frente a la mayor y mejor oferta de hipotecas de la historia, tanto a tipo variable como a tipo fijo. Es por esto que para muchos compradores resulta más atractivo contratar una hipoteca, principalmente si es a tipo fijo. En este escenario, muchos ciudadanos de España que cuentan con ahorros descubren que, la cuota hipotecaria que deben abonar por mes, resulta ser más baja que una mensualidad del alquiler.
Con respecto a esto, cuando los tipos de interés se encontraban en niveles mucho más altos, lo que la gente buscaba era estirar al máximo las entradas de los inmuebles. Por otro lado, con los niveles en los que se encuentra actualmente el valor del dinero, además de la necesidad que tienen los bancos de conceder hipotecas, si bien son cautelosas con respecto al riesgo y al coeficiente de financiación, se da una situación de crecimiento de las compras de inmuebles con hipoteca.
Tipo de vivienda que buscan los compradores
Se trata de otro de los puntos que ha influido en el cambio, principalmente ha tomado fuerza después de la mala experiencia de los confinamientos a causa de la pandemia del COVID-19.
Este cambio en las preferencias de inmueble, que surge como consecuencia de la pandemia ha derivado en que la mayoría de los compradores busquen viviendas con una mayor cantidad de metros cuadrados, cuyo valor es más alto.
Cuando se busca comprar una vivienda puede tratarse de la primera casa o bien, puede ser necesario vender la que ya tiene en propiedad para cambiarla por otra, ya sea porque le resulta pequeña o desea cambiar de zona. En estos casos es donde se opta por operaciones con hipotecas, ya que por lo general, el que cambia de vivienda lo hace a una de mejores prestaciones y lógicamente resulta más costosa.
Subida del precio de la vivienda
En los últimos meses, ha tenido lugar una subida del precio de la vivienda. De media, el metro cuadrado de las viviendas vendidas ha repuntado un 5,3% interanual en España, hasta lograr ubicarse en 1507 euros. Sin embargo, con diferencias en función de la tipología de inmuebles, por ejemplo, los pisos han aumentado un 3,6% en comparación a 2020, mientras que los chalets lo han hecho a un ritmo de dos dígitos, tratándose de la subida más grande de la serie histórica.
El encarecimiento del precio de la vivienda, genera que personas que antes lograban pagar la vivienda al contado sin problemas, ahora deba añadir algo de hipoteca. En conjunto a que el comprador se encuentra interesado por viviendas más amplias, lo que también aumenta el valor de la casa. Por otro lado, nos encontramos en un momento en que las condiciones de financiación son realmente buenas, con hipotecas sumamente baratas incluso a tipo fijo. Esto hace que muchos compradores, a pesar de poder pagar la vivienda en su totalidad, prefieran optar por una hipoteca y de ese modo mantener ahorros.
En resumen, para 2022 esperamos un año también sumamente activo en el mercado hipotecario, ya que se cree que se mantendrán la fuerte demanda, los bajos tipos de interés y el interés de los bancos por conceder hipotecas.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre esta tendencia de comprar vivienda en España con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer con el préstamo hipotecario si quieres cambiar de vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Las razones para cambiar de casa pueden ser muchas, por ejemplo, por motivos de trabajo, situaciones familiares, entre otros. Uno de los casos que se puede dar es que, para cambiar de vivienda necesites vender tu casa actual y no sepas qué hacer con la hipoteca. Lo más probable es que hayas planteado la posibilidad de cancelar la hipoteca al momento de la venta. No obstante, existen varias opciones que puedes hacer si tienes un préstamo hipotecario sobre la vivienda que te interesa vender.
Aquí te contamos cuáles son tus opciones si te interesa cambiar de vivienda y no sabes qué hacer con la hipoteca.
¿Qué sucede con tu préstamo hipotecario?
En estos casos, tienes tres alternativas para cambiar de vivienda:
Vender el inmueble actual y comprar la que te interesa
Esta opción no es la más aconsejable, ya que trae inconvenientes, por ejemplo, el hecho de que es habitual que se malvenda. Esto puede suceder si se tiene prisa por comprar la vivienda. Otro problema habitual en este caso es que cueste demasiado vender tu casa y pierdas la oportunidad de comprar la que te interesaba porque ya se ha adelantado otra persona.
Pedir otra hipoteca al banco
De este modo deberás abonar ambos préstamos hipotecarios al mismo tiempo. El principal problema con esta opción es que requiere de una solvencia financiera que te permita hacer frente al pago de dos cuotas hipotecarias al mismo tiempo.
Pedir hipoteca puente
En este caso, la entidad bancaria te permite obtener un préstamo con el que sea posible comprar el nuevo inmueble previo a vender el actual a pesar de tener una hipoteca pendiente.
Todo lo que debes saber de la hipoteca puente
Cuando hablamos de hipoteca puente nos referimos a un tipo de préstamo hipotecario que es de gran utilidad para la personas interesadas en cambiar de nueva vivienda y tienen una hipoteca pendiente sobre su inmueble actual.
Al solicitar una hipoteca puente o hipoteca cambio de casa contarán con una financiación temporal hasta que logran vender la vivienda que tienen en propiedad. De esta manera, será posible entrar a vivir en la nueva vivienda mientras se busca comprador para la anterior.
De este modo, el solicitante de este tipo de hipoteca logrará obtener en un solo préstamo los dos que necesita. En otras palabras, obtendrá uno para terminar de pagar la casa en la que vive y otro para comenzar a pagar la vivienda nueva. Todo esto hasta que logre vender la vivienda actual, pero sin tener que hacer afrontar tipos de interés más altos.
Cuando la primera vivienda se vende, se cancela la parte del préstamo que corresponde a esta y se formaliza la hipoteca para el nuevo inmueble. Esto significa que, la hipoteca puente posibilita que el banco te anticipe el dinero para comprar la nueva vivienda además de darte un periodo de tiempo determinado hasta que logres vender la actual.
Es importante destacar que en este tipo de hipoteca se deben cumplir varios requisitos que solicitan las entidades bancarias. Además de contar con un plazo de tiempo para vender la vivienda. Aquí te contaremos cuáles son sus puntos a favor y en contra.
Requisitos para obtener una hipoteca puente
Obtener una hipoteca de cambio de casa no resultará nada sencillo. Ten en cuenta que el banco realizará un estudio completo y detallado para asegurarse que tenemos la solvencia financiera necesaria para afrontar al pago de la hipoteca puente.
Los requisitos que la entidad bancaria tendrá en cuenta:
Estabilidad laboral
Es más probable que el banco te brinde la hipoteca puente si cuentas con un trabajo indefinido, antigüedad laboral o ingresos elevados. Por otro lado, es aconsejable tener unos ingresos de una cantidad mínima de 2500 euros para afrontar la hipoteca.
Contar con ahorros
La entidad bancaria no acostumbra financiar al completo la compra de la nueva vivienda, es por esto que, mientras se espera a vender la antigua casa se debe contar con ahorros para la entrada de la vivienda que vamos a comprar.
Nada de impagos de hipotecas previas
En caso de que no hayas pagado alguna cuota de la hipoteca de tu vivienda actual o si te has excedido del plazo,las probabilidades de que el banco te conceda la hipoteca puente serán más bajas. Además, es fundamental no tener contratados otros préstamos personales con la entidad bancaria, ya que el banco puede pensar que no vas a lograr afrontar varios préstamos.
¿Cuál es el plazo de tiempo te da el banco para vender la casa actual?
Por lo general, el periodo de carencia suele ser entre seis meses a cinco años. Esto puede variar dependiendo de la entidad bancaria. En otras palabras, el plazo de tiempo que tenemos para vender la vivienda se encontrará especificado en el contrato de la hipoteca puente.
En este tiempo, el contratante de la hipoteca puente puede optar por distintos tipos de cuotas:
Cuota reducida
Debe abonarse solo el interés del préstamo, de modo que no se lleva a cabo la amortización del capital pendiente de devolución.
Cuota especial reducida
Se paga una cuota más baja a las que se deben abonar luego de la venta de la vivienda. En ella se encuentran incluidos los intereses del préstamo.
Cuota normal
En este caso se abona el capital a devolver y el interés a su ritmo normal.
De cualquier manera, independientemente del tipo de cuota que se elija durante el periodo de carencia, una vez que la casa se vende, se formaliza la hipoteca para la nueva vivienda.
¿Qué ocurre si finaliza el periodo de carencia y aún no se ha vendido la casa?
El cliente tendrá que pagar la cantidad total que la entidad bancaria le financió desde un inicio a pesar que no se haya vendido la propiedad. Por ende, se trata de un riesgo que es necesario tener en cuenta al contratar una hipoteca puente.
Puntos a favor y en contra de la hipoteca puente
Sin lugar a dudas, como cualquier otra hipoteca, existe una serie de puntos a favor y desventajas de la hipoteca puente que es fundamental considerar al momento de contratarla para cambiar de vivienda.
Puntos a favor
Tiempo para vender la vivienda
La hipoteca puente nos brinda más tiempo para vender la vivienda al precio del mercado. Esto nos permite evitar una mala venta de la vivienda a un precio más bajo y con apuro.
Comodidad
Se trata de una opción más cómoda ya que agruparemos en una sola hipoteca dos préstamos lo que nos permite cambiar de vivienda sin haber vendido la que tenemos.
Flexibilidad
En caso de que una persona deba trasladarse de ciudad por causas personales o profesionales y opta por contratar la nueva hipoteca en otro lugar, la hipoteca puente ahorra costes de traslado.
Puntos en contra
Requisitos
La entidad bancaria solicita cumplir con una serie de requisitos bastante exigentes para la persona que tiene interés en contratarla. El cliente debe contar con una gran solvencia y ser un perfil con un riesgo de impago muy bajo.
Plazo de tiempo
Debemos hacer frente al riesgo de que la vivienda no se venda durante el periodo de carencia y tener que pagar un elevado coste.
Interés
El tipo de interés en este tipo de préstamos hipotecarios, siempre será superior a una hipoteca convencional.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cambiar de vivienda optando por una hipoteca puente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuándo el necesario contratar a un asesor hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
A la hora de comprar una vivienda y encontrar la hipoteca que mejor se adapte a nosotros no debemos tener en cuenta varios puntos. No se trata de una tarea sencilla, es por esto que, contar con un asesor hipotecario puede ser de gran ayuda cuando nos interesa obtener una hipoteca con las mejores condiciones y que se adapte a nuestras necesidades. Sin embargo, antes de hacerlo es necesario tener en cuenta qué es un asesor hipotecario y cuáles son los casos en los que resulta necesario contratarlo. Aquí nos encargaremos de aclarar cada una de tus dudas sobre los asesores hipotecarios.
¿Qué función cumple un asesor hipotecario?
Un asesor hipotecario es un profesional con gran conocimiento en todo lo vinculado con el sector inmobiliario. Por ejemplo, tendrá en claro cuál es la situación actual del mercado, el coste de los inmuebles, la financiación que brindan los bancos y los intereses medios, entre otros. Gracias al dominio de esta información, el asesor hipotecario podrá hacer de intermediario entre el cliente que necesita una hipoteca para adquirir una vivienda, y la entidad bancaria. Por lo general, el asesor hipotecario se encargará de conseguirte un préstamo hipotecario que presente características que el banco no te ofrecerá de entrada. Por ejemplo, pueden ayudarte a obtener una hipoteca con una financiación superior al 80%, llegando incluso al 100% de financiación.
La tarea del asesor hipotecario puede evitarte desplazamientos innecesarios, ya que se ocupará de solicitar el estudio de tu hipoteca a los diferentes bancos con el fin de obtener varias ofertas para tu perfil. De este modo será posible comparar para optar por la que mejor se adapte a tus necesidades.
¿Cuál es el principal objetivo de un asesor hipotecario?
El objetivo fundamental de un asesor hipotecario es ayudar y facilitar al usuario que logre obtener la mejor hipoteca según sus preferencias. Dicho en otras palabras, consiste en alcanzar una hipoteca que presente las mejores condiciones posibles en función al perfil del cliente. Por otro lado, también se ocupará de acompañarle en el proceso de contratación e ir respondiendo las preguntas que puedan surgir. Por ejemplo, como terminar de pagar la hipoteca antes de tiempo o aumentar el plazo, entre otras.
¿En qué momento debes contratar a un asesor hipotecario?
Aquí te explicaremos en qué ocasiones resulta recomendable contratar a un asesor:
No cuenta con tiempo
Si debes comprar un piso y contratar una hipoteca pero también tienes que cumplir con el trabajo, es lógico que no tengas demasiado tiempo disponible. Recuerda que tendrás que ir de banco en banco y por lo general, abren únicamente por la mañana. Este es uno de los motivos para contratar un asesor hipotecario que se encargará de negociar las mejores condiciones para tu préstamo, ahorrándote mucho tiempo.
No sabes nada del sector hipotecario
Se trata de otro punto importante, si no tienes ningún conocimiento del sector hipotecario no tendrás idea de qué es lo que se está ofreciendo ni quién presenta mejores condiciones y ofertas. Los asesores hipotecarios están son profesionales que están al día con lo relacionado al sector, sabrán cuál ofrece los intereses más bajos, las mejor condiciones y quién requiere de menos vinculaciones.
Mejores condiciones
Los bancos suelen conceder hipotecas de hasta el 80%, que es lo que se más recomendable al momento de contratar una. Sin embargo, en ocasiones necesitamos una financiación más alta. Para conseguirlo están los asesores hipotecarios, se encargarán de negociar con el banco para obtener las condiciones que se adapten a lo que necesitemos. La realidad es que si fuésemos nosotros directamente, no nos ofrecerían lo mismo.
No deseas complicarte
Esto agrupa los tres puntos anteriores. Si no cuentas con tiempo, no sabes nada del mercado y te interesan las mejores condiciones, sin dudas debes contratar un asesor hipotecario. Podrás desentenderte y ahorrar tiempo con su ayuda, no tendrás que preocuparte por nada.
¿Cuándo no es recomendable contratar a un asesor hipotecario?
No existe ningún motivo para no contratar a un asesor hipotecario ya que su apoyo nunca estará de más. Sin embargo, la realidad es que en algunos casos quizá sea menos necesario contratar con sus servicios. Aquí van algunos de ellos:
Trabajas en el sector financiero y entiendes del tema
Si ya eres un experto, conoces las hipotecas del mercado, sabes qué es lo que va a ofrecerte cada entidad bancaria y dónde debes poner más atención para que mejoren las condiciones, la ayuda de un asesor hipotecario no será necesaria. Podrás desenvolverte solo sin problemas y ahorrarás dinero.
Cuentas con el tiempo para realizar todas las gestiones
Como hemos mencionado más arriba, para encontrar un préstamo hipotecario con mejores condiciones es necesario destinar algo de tiempo. Es por este motivo que, si se trata de algo que te sobra no será necesario obtener ayuda, ya que podrás ir en persona a gestionarlo todo sin inconvenientes.
A tener en cuenta
En la actualidad, los bancos estudian detalladamente la situación económica de las personas que solicitan un préstamo hipotecario. Sin embargo, a pesar de tener un buen perfil económico, no acostumbran a brindar hipotecas cuya financiación supere el 70-80%.
Si un asesor hipotecario negocia las condiciones del préstamo con los bancos por ti, es probable que te consigas la financiación que necesites. Ya que comprar una vivienda no implica únicamente pagar el valor de compra, sino que debemos afrontar también, otros gastos. Debemos ocuparnos de abonar el IVA o el ITP, o los gastos de notaría, gestoría, entre otros. Por otro lado, también debemos tener en cuenta si la vivienda que vamos a adquirir necesitara una reforma.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los asesores hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte algunos consejos para hipotecar una vivienda en propiedad y cuáles son los riesgos que debes considerar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En el siguiente artículo analizaremos en qué consiste el proceso de hipotecar una vivienda en propiedad, en qué casos resulta más conveniente llevarlo a cabo. Además, te contaremos cuáles son las condiciones y los riesgos que debes tener en cuenta para realizar este proceso.
Debes tener en cuenta que, hipotecar una vivienda en propiedad no es una operación muy habitual, sin embargo, sí es posible. Este tipo de operación te posibilitará obtener liquidez, por ejemplo para reformar el inmueble o comprar otra propiedad. Del mismo modo que cualquier otro préstamo, será necesario devolver el dinero por medio de cuotas que deberás abonar cada mes. Además, se encuentra sujeto a intereses y se trata de una operación que requiere el visto bueno de la entidad bancaria. Por lo general, es posible obtener entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda. Eso sí, con el riesgo de embargo si ocurre un caso de impago.
Aquí te explicaremos detalladamente qué debes tener en cuenta si te interesa hipotecar una vivienda en propiedad.
¿En qué consiste hipotecar una vivienda en propiedad?
Al pensar en una hipoteca, lo más común es pedir un préstamo hipotecario al banco. El objetivo es, con ese dinero, adquirir una vivienda u otro tipo de inmueble. No obstante, otra opción es pedir una hipoteca sin que sea necesario utilizar ese dinero para adquirir una vivienda. Esta opción es de gran utilidad, principalmente, cuando necesitamos liquidez para algo puntual.
Para estos casos, lo ideal es hipotecar una vivienda que ya sea de nuestra propiedad. Esto quiere decir que el banco nos concede el dinero, que debemos devolver con los intereses cada mes, del mismo modo que sucede con una hipoteca convencional. No obstante, en caso de impago, la entidad bancaria podrá embargar nuestra vivienda con el fin de recuperar el dinero adeudado.
¿Qué utilidad tiene hipotecar una vivienda que ya es de tu propiedad?
El mayor objetivo de este tipo de operación hipotecaria es obtener liquidez. Esto significa que, si necesitamos dinero y no tenemos cómo conseguirlo de otra forma, una opción muy interesante es hipotecar una vivienda que ya sea de tu propiedad para obtener dicha liquidez.
Aquí van varios casos en los que puede ser aplicada esta práctica:
Necesidad de dinero para realizar reformas en la vivienda.
Dinero para adquirir una nueva vivienda. Esto siempre que la hipoteca de la nueva casa no aporta la cantidad de dinero suficiente para llevar a cabo la compra y se complementa con la hipoteca de la primera vivienda.
Solicitar dinero para comenzar un negocio o una empresa.
Para realizar un proceso de reunificación de deudas.
¿Qué tipo de viviendas se pueden hipotecar?
¿Es posible hipotecar mi vivienda sin importar el tipo de inmueble que sea? La realidad es que hay que tener en cuenta que no todos los inmuebles se pueden hipotecar para obtener liquidez de manera rápida. Con respecto a este punto, es fundamental que el inmueble que vayamos a hipotecar se encuentre libre de cargas, debe estar a nuestro nombre y, también, la entidad bancaria deberá considerar que es viable al momento de ser considerada como garantía del pago.
¿Qué cantidad de dinero puedo obtener hipotecando mi vivienda?
Un factor de gran importancia que suele diferenciar este tipo de operaciones de una hipoteca tradicional para adquirir una vivienda es el importe que las entidades bancarias dan por hipotecar una vivienda de nuestra propiedad. Habitualmente, el importe de una hipoteca convencional para comprar un inmueble es de aproximadamente el 80% del precio de compra. Sin embargo, en el caso de hipotecar una vivienda que ya es de nuestra propiedad, el préstamo de los bancos no suele ser mayor al 50-60% del valor de la casa.
Por este motivo, previo a optar por esta posibilidad como una manera de obtener liquidez rápidamente, lo más aconsejable es conocer el valor real del inmueble. Esto se debe a que podría darse el caso de hipotecarla y no recibir el dinero necesario para hacer frente al proyecto que tenemos en mente. Con respecto a esto, comparar hipotecas previamente y analizar detalladamente cada una de las condiciones de cada producto, será la mejor opción al momento de valorar si nos resulta conveniente o no realizar esta operación.
¿Cuáles son los riesgos de hipotecar una vivienda?
Realizar una operación de este tipo es bastante arriesgado. Ten en cuenta que, al hipotecar una vivienda, se puede decir que esta pasa a ser propiedad de la entidad bancaria hasta que hayamos logrado devolver la hipoteca. Es decir, el capital prestado y también, los intereses. Por otro lado, en caso de impago, corremos el riesgo de que el banco embargue el inmueble, con todas las consecuencias que esto implica.
¿Cuándo es mejor hipotecar mi inmueble para obtener liquidez?
Al ser una operación arriesgada, lo más aconsejable es no hipotecar nuestra vivienda, excepto que resulte totalmente indispensable. Con respecto a este punto, lo ideal es valorar si hay otras alternativas de financiación que logren responder a la necesidad de liquidez a la que debemos hacer frente. Analizar con detenimiento los puntos a favor y en contra. En caso de que finalmente no encontremos otra alternativa, entonces debemos considerar la idea de hipotecar nuestra vivienda.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para hipotecar una vivienda en propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte si debes firmar primero el contrato de arras o lo que corresponde es concretar el préstamo hipotecario previamente. ¡Continúa leyendo el artículo para enterarte!
Firmar el contrato de arras debe ser el paso previo a pedir la hipoteca. Es por este motivo que, será necesario leer con detenimiento cada una de las cláusulas de este contrato.
Si ya has visitado la vivienda y, al entrar, has decidido que se trata de la casa ideal para ti porque es exactamente lo que buscas para tu hogar, amplitud, buen ingreso de luz natural, el valor es razonable y el barrio te agrada, es momento de pensar en el contrato de arras. La realidad es que, cuando se trata de una muy buena opción, habrá también otros compradores con el foco puesto en la vivienda. Es por eso que, pagar una seña para asegurar que la vivienda será nuestra es una buena idea.
Ahora, la duda es cuando no estamos muy seguros de qué paso debemos dar primero en una compraventa. Se trata de pedir una hipoteca o firmar el contrato de arras, aquí aclararemos todas tus preguntas sobre el contrato de arras. Además te contaremos qué sucedería en caso de que la entidad bancaria no te concediera el préstamo hipotecario.
La firma del contrato de arras
Sin lugar a dudas, si deseas que nadie se te adelante, será necesario firmar el contrato de arras previo a solicitar la hipoteca. Se trata de una seña, en otras palabras, una cantidad de dinero que tendrás que entregar para asegurar el cumplimiento del contrato. Por lo general, antes de firmar la compraventa, tanto el vendedor como el comprador firman un contrato previo para comprometerse de manera recíproca. En él se fijará el valor y las condiciones del contrato de la venta de la vivienda.
Eso sí, lo más aconsejable es que, previo a la firma del contrato de arras, el interesado investigue en varias entidades bancarias la concesión del préstamo para estar seguro si sería posible que nos lleguen a conceder la hipoteca. Además, deberá averiguar cuál es la cantidad de dinero máxima que podría prestarnos el banco. Por lo general, las entidades bancarias suelen financiar aproximadamente el 80% del valor de la vivienda. No obstante, resulta interesarte conocer esta información antes para obtener datos más exactos y personalizados.
Tipos de contrato de arras
Debes tener en cuenta que hay tres tipos de contrato de arras diferentes:
Las arras penitenciales
Se trata de las más habituales, recogidas en el Código Civil.
Las arras penales
El principal objetivo es el de garantizar la compraventa, es por esto que, si no se cumple el contrato, la parte perjudicada puede exigir una indemnización adicional a las arras.
Las arras confirmatorias
Aquí, si hay un incumplimiento de contrato, un juez sería el encargado de determinar cuáles serán las consecuencias para esta parte.
En todo caso, para firmar un contrato de arras, tendrás que brindar varios datos que servirán para validar la operación. Aquí te explicaremos qué es lo que debe figurar en un contrato de arras:
Datos personales, tanto del comprador como del vendedor
Una descripción del inmueble
El valor que debe pagarse en concepto de arras
El precio final de la casa
El tiempo con el que se contará para concretar la venta ante un notario
Las cargas de la vivienda
Cómo será el reparto de los gastos de la operación de compraventa
En este acuerdo entre dos particulares, el vendedor debe comprometerse a realizar la entrega de la vivienda en la fecha pactada. Por su parte, el comprador debe pagar un importe como seña, que se descontará del precio final de la casa.
¿Cuánto cuesta firmar un contrato de arras?
Consiste en una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble. Debe entregarse para reservar el derecho a compra. No obstante, no hay una cantidad estipulada por ley. El vendedor del inmueble puede pedir la cantidad que crea oportuna sin inconvenientes, siempre y cuando, ambas partes estén de acuerdo.
¿Qué sucede si el banco no me concede el préstamo hipotecario?
Como mencionamos más arriba, la firma del contrato de arras debe realizarse antes de la solicitud del préstamo hipotecario. La cuestión es qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca. La realidad es que, previo a la firma del contrato de arras, es muy recomendable que leas con mucha atención lo que vas a firmar. De este modo, será posible recuperar las arras que entregaste. Pon atención a que figure una cláusula en el contrato que lo exprese de manera explícita.
Por otro lado, si no entendieras del todo bien lo que está redactado en el contrato de arras o no encuentras la cláusula, es posible preguntar directamente al notario o a un experto antes de firmar. Ten en cuenta que, es fundamental que el contrato contenga una cláusula que aclare que la devolución de la seña en caso de que no sea concedida la hipoteca. De lo contrario, perderías las arras.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva?
Ambos contratos tiene un objetivo bastante similar, se trata de garantizar el derecho de compra. No obstante, hay una diferencia fundamental, el contrato de arras está definido por la jurisprudencia. Esto significa que, las penalizaciones que se deben afrontar si se incumple se encuentran definidas por ley. Por su parte, el contrato de reservano se encuentra regulado por ninguna ley y tampoco está definido por la jurisprudencia.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los contratos de arras. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
