Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la documentación que necesitarás al momento de comprar una vivienda para reformar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Si ya estás seguro de cómo es la vivienda que deseas, partiendo desde la distribución hasta los acabados, este artículo es para ti. Una buena manera para conseguirla es solicitando un préstamo hipotecario y con una buena reforma que deje exactamente como tienes en mente.
Sin lugar a dudas, comprar una vivienda para reformar es un gran paso que debes asegurarte de vivir con las mejores garantías. Para conseguirlo es fundamental comenzar por tener claro dos puntos de gran importancia.
En primer lugar, debes saber que existen hipotecas para comprar y reformar una vivienda que nos ofrecen condiciones especiales, permitiéndote incluso, seleccionar tú mismo al reformista.
Por otro lado, el segundo punto a tener en cuenta es que hay una serie de documentación que tendrás que reunir y solicitar para que todo marche como tú deseas.
El registro de la propiedad o bien, la facilidad para obtener el permiso de obra pueden hacer la diferencia al momento de que la reforma salga exactamente del modo que deseas. Aquí te contaremos cuáles son los más importantes y los repararemos uno por uno.
Nota simple del Registro de la Propiedad
Se trata de una de las recomendaciones más comunes al momento de comprar una vivienda de segunda mano, ya sea para reformar o no. La nota simple del Registro de la propiedad Este es fundamental más allá de las obras que debas llevar a cabo. Este documento, te permitirá asegurarte de que el vendedor de la vivienda es además, el propietario.
Por otro lado, también te aclarará si el inmueble se encuentra libre de cargas. Dicho de otra forma, si hay o no alguna deuda pendiente sobre la vivienda, como puede ser un préstamo hipotecario, o bien, si está al corriente del pago de tasas e impuestos.
Inspección Técnica de Edificios (ITE)
La ITE es un documento más técnico, sin embargo, es muy importante al momento de realizar la compra de un inmueble antiguo a reformar. El documento de la ITE se trata de una inspección, que debe realizar un profesional, del edificio sobre la cimentación de la finca y su estructura, las cubiertas y azoteas, fachadas interiores y exteriores y las redes generales de fontanería.
Puedes solicitar la inspección técnica de edificios en la página web del ayuntamiento que corresponda según su ubicación. Sin dudas te brindará valiosa información sobre las futuras obras que pueda haber en la comunidad, además del estado de la fontanería de todo el edificio.
Certificación energética
Sin lugar a dudas, al adquirir una vivienda para reformar podrás darle tu estilo personal. Lo idea es aprovechar también para mejorar sus prestaciones medioambientales. Cuando hablamos del certificado de eficiencia energética nos referimos a un documento que te informará hasta qué punto es energéticamente eficiente un inmueble.
La certificación energética es de carácter obligatorio en estas transacciones, por lo que pasa a ser un documento fundamental a la hora de comprar una vivienda para reformar. Para comenzar debes tener en claro que la mayoría de las casas no logran alcanzar la calificación A, es decir, la máxima.
Al contar con este certificado podrás saber cuáles son las obras puntuales que necesitas para lograr mejorar la calificación energética del inmueble, lo ideal es alcanzar el grado A o B. Por otro lado, ten en cuenta que hacerlo te traerá ciertos beneficios. Esto se debe a que en el mercado podrás encontrar hipoteca verdes con el sello EEML y que mejoran las condiciones de un préstamo hipotecario al uso por la compra de viviendas energéticamente eficientes o compra y reforma para mejorar en este aspecto.
Memoria de calidades
La memoria de calidades es un documento que el promotor entregó en su momento a quien compró la vivienda. En este certificado tendrán que figurar los materiales usados, una copia del proyecto inicial y también, los acabados. Se trata de uno de los documentos obligatorios en cualquier tipo de compraventa de vivienda.
Es de gran importancia en una compra para reformar una vivienda, esto se debe a que te permitirá conocer los materiales que fueron utilizados en la vivienda. Por otro lado, así te podrás ir familiarizando con un documento que será necesario pedir al contratista al momento de cerrar la reforma de la vivienda.
Los estatutos de la comunidad
En el artículo 7 de la ley de propiedad horizontal (LPH) se aclara que se permite realizar obras que no alteren la seguridad del edificio o su estructura.
No obstante, cada comunidad de propietarios es capaz de incluir ciertos límites a estas obras, principalmente en lo que respecta a lo estético. Si deseas evitar problemas, otro documento que es bueno consultar previo a realizar la compra de una vivienda para reformar son los estatutos de la comunidad. En ellos, será posible observar qué tipo de obras necesitan ser autorizadas por la junta y cuáles no.
Normativa municipal sobre obras
La normativa municipal sobre obras hace referencia más bien de al conjunto de normas de cada ayuntamiento con respecto a los cambios estéticos que son permitidos en las fachadas. Es probable que te interese colocar unas buenas persianas domóticas, sin embargo, tendrás que conformar con unas clásicas contraventanas de madera. Tener la precaución de echarle un vistazo a la normativa municipal te evitará este tipo de inconvenientes inesperados.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la documentación necesaria al comprar una vivienda para reformar. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo hacer para consultar el Registro de la Propiedad a la hora de comprar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Sin lugar a dudas, resulta fundamental que el usuario se asegure de que la vivienda que va a comprar se encuentra totalmente libre de cargas. Para eso será necesario consultarlo en el Registro de la Propiedad. Si esta es tu situación, este artículo es para ti. El Registro de la Propiedad es un registro donde se inscriben los bienes inmuebles que hay en su circunscripción y los derechos y las cargas fiscales que pesan sobre ellos.
Cuando hablamos de Registro de la Propiedad nos referimos a una institución del Estado, se trata de un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que brinda respuesta a la necesidad de seguridad dentro del mercado inmobiliario.
En España no es obligatorio inscribir las propiedades para que sean legalmente de su titular, excepto si se trata de hipotecas que se deben registrar de manera obligatoria. Sin embargo, no es necesario, que un local o vivienda figure en el Registro para formalizar un contrato de compra venta.
El Registro de la Propiedad no concede la titularidad legal de un inmueble, solo la hace pública. Esto quiere decir que, si eres propietario de un local, una finca o vivienda y te inscribes como tal en el Registro te ayudará a ahorrará tiempo y trámites al momento de venderla.
¿Cómo consultar el Registro de la Propiedad?
A la hora de comprar una casa es de gran importancia que nos tomemos el trabajo de mirar cada uno de los detalles para garantizarnos de que se trata de un inmueble habitable y de que, además, podremos solicitar un préstamo hipotecario sin inconvenientes para financiar su adquisición. Si nos interesa ir por una vivienda de segunda mano será necesario tener en cuenta que el inmueble tendrá que estar libre de cargas, en otras palabras, libre de deudas como, por ejemplo, puede ser un préstamo hipotecario. Para lograr comprobar que la vivienda logra cumplir con esa condición únicamente será necesario que nos ocupemos de consultar el Registro de la Propiedad.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad se trata de un registro público en el que se encuentran recogidos cada uno de los bienes inmuebles (esto incluye a las viviendas) con sus respectivos datos. Dicho de otra manera, en el Registro de la Propiedad podrás encontrar la información de sus propietarios, las cargas que tienen los bienes, entre otros.
Podemos encontrar una gran cantidad de Registros de la Propiedad y cada uno de ellos se ocupará de lo que se conoce como un distrito hipotecario, ya que España, dentro del sector de bienes inmuebles, se encuentra dividido por circunscripciones. Para lograr saber cuál es el registro que nos corresponde una buena opción es usar el buscador que se encuentra en el Colegio de Registradores de España.
¿Cómo obtener el certificado del inmueble que voy a adquirir?
Para poder conseguir un certificado de la vivienda que vas a comprar, será necesario que el dueño anterior solicite una nota simple. Se trata de un documento que certifique que dicho inmueble no presenta ningún tipo de carga, esto abarca préstamos hipotecarios, embargos o cualquier tipo de deuda en general. Si quieres obtenerlo debes dirigirte al Registro de la Propiedad que le corresponde a la vivienda o bien, también puedes hacerlo por medio de internet.
Para poder llevar a cabo la solicitud de manera telemática será necesario estar abonado a la página o bien, usar el certificado electrónico. En caso de optar por la segunda opción es necesario que cuente con un lector de DNI y de la contraseña del mismo. Si no la sabes es posible dirigirte a cualquier comisaría de Policía Nacional y usar las máquinas habilitadas para el DNI electrónico. Bastara con solo poner las huellas para poder introducir la contraseña que crea conveniente y, de este modo, podrá solicitar la nota simple de la vivienda por medio del DNI electrónico.
Una vez que cuentes con el registro de la vivienda y hayas comprobado que esta no cuenta con ningún tipo de cargas, será posible solicitar un préstamo hipotecario que te permita financiarla sin inconveniente alguno. Cuando ya se haya formalizado el préstamo hipotecario, será necesario que modifiques el estatus del inmueble en el registro para que éste tenga constancia de que, a partir de ese momento, la vivienda en cuestión cuenta con una hipoteca.
¿Qué sucede si la vivienda cuenta con un préstamo hipotecario vigente?
Es posible que suceda que al consultar el Registro de la Propiedad nos llevemos la sorpresa de que la vivienda todavía tiene un préstamo hipotecario vigente. Esto se debe a que, puede suceder que los anteriores dueños hayan terminado de abonar el préstamo hipotecario, pero sin embargo, no hayan notificado al registro la información.
Si quieres solucionar este problema, la persona que va a encargarse de vender la casa tendrá que solicitar el certificado de cancelación del préstamo hipotecario a la entidad bancaria. El siguiente paso que deberá dar es validarlo frente a un notario para obtener la escritura de cancelación. Al mismo tiempo será necesario que solicite a la Agencia Tributaria de su Comunidad el levantamiento del préstamo hipotecario y pagar la tasa que corresponda. Por último, tendrá que asistir, con los dos documentos, al Registro de la Propiedad y, de esta manera, logrará de una vez por todas dejar la vivienda totalmente libre de cargas para poder proceder a venderla.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo consultar el Registro de la Propiedad al momento de comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué trámites deberás llevar a cabo para cancelar la hipoteca una vez que hayas terminado de pagar tu vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Es muy común que, al momento de llegar al último pago del préstamo hipotecario, no estemos seguros de qué hacer. ¿Es aconsejable esperar un tiempo o debemos llevar a cabo algún tipo de trámite?
Generalmente, realizar la compra de una vivienda implica un desembolso importante que no todos están preparados para hacer. En esos casos, lo más habitual es optar por contratar una hipoteca. Aquí te contaremos cuáles son los pasos que debes seguir para cancelar la hipoteca.
Las hipotecas crecen a pasos agigantados
Sin lugar a dudas, el sector inmobiliario ha despertado con mucha más fuerza luego de la pandemia del Covid-19. Según afirman los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2021 se llevaron a cabo más de 560 000 compraventas, se trata de un dato histórico.
Al parecer, los pasos que debemos dar para contratar un préstamo hipotecario que nos permita comprar una vivienda están muy claros. Sin embargo, se suele no tener en cuenta cuáles son los trámites que debemos realizar una vez que se haya solventado la deuda o bien, que se lleve a cabo una amortización anticipada del préstamo hipotecario.
Cancelar la hipoteca
Una vez que terminas de abonar la última cuota del préstamo hipotecario, la entidad bancaria estará al tanto al momento y dejará de pasar las cuotas mensuales. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad, la vivienda aún continuará figurando como carga.
Ten en cuenta que, más allá de que el banco sea conocedor, en el Registro de la Propiedad, la vivienda continuará figurando como una carga sobre la vivienda.
Para que esto deje de figurar de esta manera, contamos con dos opciones diferentes:
Dejar que el tiempo pase
Se trata simplemente de no hacer nada. El hecho de que la vivienda figure como una carga prescribe una vez que hayan pasado 20 años desde que se haya realizado el último pago de la deuda. En un primer momento, parece una opción ideal y sumamente económica, sin embargo, la realidad es que hasta entonces no se podría vender la vivienda así como tampoco sería posible solicitar una segunda hipoteca sobre la misma propiedad. Una vez que haya transcurrido ese tiempo, si será posible presentar una instancia en el Registro de la Propiedad solicitando la cancelación del préstamo hipotecario por caducidad.
Llevar a cabo la cancelación
Se trata de cancelar la hipoteca. Esta última se puede hacer de dos formas diferentes, por un lado puedes hacerla por cuenta propia y por otro, puedes llevarla a cabo por medio de la entidad bancaria con la que se haya contratado el préstamo hipotecario.
¿Cómo se lleva a cabo la cancelación del préstamo hipotecario?
Una vez que la deuda hipotecaria con la entidad bancaria se liquida, lo ideal es que se cancele registralmente el préstamo hipotecario para que la vivienda quede libre de dicha carga. Si bien este paso no es obligatorio, resulta lo más aconsejable.
Como mencionamos más arriba, la cancelación de la hipoteca se puede llevar a cabo por medio de una la entidad bancaria (que lo puede derivar a una gestoría colaboradora) o bien por cuenta propia. Aquí te detallaremos cada una de ellas.
Por cuenta propia
Si quieres cancelar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que se trata de un proceso bastante largo y puede resultar algo tedioso. Es posible que dure semanas, y además resulta mucho más económico que realizarlo por medio del banco.
En este caso, será necesario realizar los siguientes trámites que te permitirán cancelar la hipoteca:
En primer lugar debes solicitar el certificado de deuda cero a la entidad bancaria. Se trata de un documento que acredita que el préstamo hipotecario fue abonado y que no hay más ninguna deuda.
Luego debes llevar el certificado de deuda cero al notario para que elabore la escritura de cancelación que tendrá que firmar posteriormente un apoderado de la entidad bancaria.
Lo siguiente será cumplimentar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El acto se encuentra sujeto al impuesto, sin embargo, la tasa está exenta de pago, en otras palabras, no tendrá ningún coste.
Después, deberás presentar en la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma que corresponda toda esta documentación, de este modo se eliminará la carga hipotecaria sobre el inmueble.
Por último, si te interesa garantizarte de que todo ha salido bien, será posible solicitar una nota simple en el registro de la propiedad. Sin embargo, no se trata de un paso necesario.
Cancelar la hipoteca por medio del banco o de una gestoría
La cancelación de la hipoteca también se puede llevar a cabo por medio de la entidad bancaria con la que se haya solicitado la hipoteca. En este caso, será suficiente con acudir a la sucursal y solicitar que realice los trámites pertinentes. La entidad bancaria puedederivar este trabajo a una gestoría colaboradora.
Una vez que se hayan realizado los trámites, el banco entregará la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la Propiedad en la cual se aclara que el inmueble se encuentra libre de cargas.
En definitiva, la cancelación del préstamo hipotecario sigue el mismo proceso. La diferencia es que uno resulta más tedioso y económico mientras que el otro es más sencillo, pero más costoso.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata una hipoteca para funcionarios y cuáles son sus principales beneficios. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Si eres funcionario y te encuentras buscando un préstamo hipotecario que presente condiciones que logren ajustarse a tu buen perfil financiero y laboral, este artículo es perfecto para ti.
Aquí te contaremos de qué se trata la hipoteca para funcionarios y de qué manera puedes obtener beneficios exclusivos. Por ejemplo, una financiación que supere el 80% si negocias con las entidades bancarias.
¿Qué ventajas nos brinda una hipoteca para funcionarios?
Si te encuentras trabajando en la administración pública y buscas un préstamo hipotecario ya tienes una ventaja, es decir, cuentas con el perfil de cliente que a los bancos les interesa. Al momento de conceder una hipoteca, en primer lugar, los bancos analizarán tu perfil financiero y la estabilidad laboral. De este modo, las entidades bancarias se aseguran de que vas a lograr devolver el dinero que te prestan sin inconvenientes. Para esto, no existe mejor garantía que contar con un buen sueldo vitalicio y fijo.
La realidad es que no todas las entidades bancarias ofrecen hipoteca para funcionarios. Sin embargo, por lo general, la mayoría estará dispuesta a ofrecerte mejores condiciones de interés, comisiones y una menor cantidad de productos bonificadores que a otros colectivos, a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. Si no cuentas con ahorros, al ser funcionario, también te encuentras en una posición más ventajosa, ya que te permitirá negociar una financiación que supere el 80%.
En primer lugar, analizaremos las características y beneficios que nos ofrecen este tipo de productos. Es importante tener en cuenta que, como cualquier persona que pide un préstamo hipotecario, la entidad bancaria te solicitará que cumplas con ciertos requisitos mínimos de solvencia y estabilidad económica.
Cliente ideal
Al ser funcionario tienes más probabilidades de que te aprueben el préstamo hipotecario. Esto se debe a que tienes un perfil de riesgo sumamente bajo para las entidades bancarias, de ahí las altas probabilidades de que te brinden la financiación que te interesa si cumples con los requisitos mínimos de solvencia.
Intereses más bajos
Una hipoteca para funcionarios cuenta con un interés más bajo. Como la entidad bancaria asume una menor cantidad de riesgos, estará dispuesta a prestarte el dinero a un tipo de interés más bajo que el habitual. Esto quieredecir, de menos del 1% a tipo fijo y de en torno al Euríbor más 0,60% a tipo variable. En otras palabras, las cuotas mensuales que tendrás que abonar también serán más bajas.
Una mayor financiación
A pesar de que hoy en día son pocas las entidades bancarias que asumen el riesgo de financiar el total de la compra de un inmueble, sin lugar a dudas, tendrás más opciones de que te ofrezcan un porcentaje mayor al 80% habitual si no cuentas con ahorros.
Menor cantidad de comisiones
La hipoteca para funcionarios presenta una menor cantidad de comisiones para captarte como cliente.
Menos vinculación
Al contrario de lo que ocurre con otros colectivos, los bancos no te solicitarán que contrates demasiados servicios y productos bonificadores para obtener el interés mínimo.
Incentivo
Puede ser que te ofrezcan un incentivo de bienvenida. Hoy en día únicamente se incluye en la hipoteca BBVA para funcionarios. Cuando hablamos de un incentivo nos referimos a un ingreso inicial que ofrece esta entidad bancaria (de 860 euros) si contratas sus préstamos hipotecarios.
¿Es buena idea contratar un bróker hipotecario si soy funcionario?
En primer lugar, debes tener en cuenta que una hipoteca para funcionarios no tiene por qué ser mejore que una hipoteca estándar negociada. Si eres un trabajador público con un perfil financiero solvente, es posible que te interese contratar los servicios de un bróker, es decir, un intermediario hipotecario. Este tipo de profesionales se encargarán de buscar las entidades bancarias que ofrecen las hipotecas con mejores condiciones a pesar de que no lo anuncien de manera abierta. El bróker negociará con ellos para conseguir las mejores condiciones posibles. Dos situaciones en las que puede ser muy buena idea contratar a un intermediario hipotecario son:
Cuentas con ahorros
Si cuentas con ahorros puedes encontrar brókers gratuitos. Esta opción te puede interesar si dispones del dinero necesario para hacer frente a la entrada del 20% de un préstamo hipotecario estándar. Además, recuerda que tendrás otro 10% que se exige en concepto de gastos asociados, es decir, impuestos, notaría, registro y gestoría. El bróker se ocupará de buscar las mejores ofertas del mercado. Esto abarca tanto a las que son exclusivas para funcionarios como a las que no, y negociar condiciones más ventajosas.
Si no cuentas con ahorros
En caso de que no tengas ahorros, como ya te hemos mencionado más arriba, la mayoría de las entidades bancarias no tienen hipotecas exclusivas para funcionarios. Por otro lado, tampoco anuncian de manera abierta que se encuentran dispuestos a brindar mejores condiciones si eres un trabajador público. Si te interesa una financiación mayor al 80% incluso, hasta el 100% porque no posees ahorros, tendrás que negociar con diferentes bancos para ver si te la conceden. En este caso, lo más aconsejable es contratar los servicios de un intermediario de pago. Ya que sabe a qué entidades debe ir y de qué manera lograr que aprueben tu solicitud. La principal ventaja es que solo tendrás que abonar sus honorarios si terminas firmando alguno de los préstamos que te ofrecen.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los beneficios de la hipoteca para funcionarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer si quieres mejorar las condiciones de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
¿Cómo mejorar las condiciones de hipoteca?
Debes tener en cuenta que es posible mejorar el interés y rebajar lo que abonar por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes optar por la subrogación de hipoteca, que te permitirá incluso, pasarte del tipo variable a fijo. Aquí te explicaremos en qué consiste esta operación y qué cantidad de dinero te puedes ahorrar.
En primer lugar, es necesario tener en claro que existen dos tipos diferentes de subrogación de hipoteca, por un lado, está la de acreedor y por otro, la de deudor. En este artículo nos enfocaremos solo en la de acreedor, sin embargo, también te contaremos en qué consisten las dos formas de subrogar la hipoteca para que no se presenten inconvenientes ni confusiones.
Subrogación de acreedor
La subrogación de acreedor se trata de cambiar el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra diferente. Es posible utilizarla para mejorar las condiciones de financiación que has firmado en su momento, bajar el tipo de interés o bien, pasarte del fijo al variable o al revés.
Subrogación de deudor
Cuando hablamos de subrogación de deudor nos referimos a la sustitución del titular del préstamo hipotecario por otra persona. Puedes utilizarla si compras un inmueble hipotecado y te interesa asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.
Según afirma el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se llevaron a cabo 33 455 subrogaciones de acreedor. Se trata de un 129,3% más si lo comparamos con el 2020. Y se han realizado 10 539 subrogaciones de deudor (+112,2% interanual).
¿Cuáles son las condiciones de la hipoteca que puedes mejorar?
Con la subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar las condiciones, por ejemplo, el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que la opción de cancelar tu hipoteca y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otra.
Por lo general, para que la nueva entidad bancaria acepte tu hipoteca, será necesario que hayan pasado entre dos o tres años desde que comenzaste a abonar las cuotas con tu actual banco. Se trata de la manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes la capacidad de asumir las cuotas mensuales. Con la subrogación, no será posible ni ampliar el capital de tu préstamo hipotecario ni agregar o sacar titulares u otras garantías.
Puntos que puedes modificar con una subrogación:
El tipo de interés
Con una subrogación de hipoteca puedes modificar tu interés para abaratar el precio que debes pagar por tus cuotas mensuales. También es posible cambiar tu índice de referencia del IRPH al Euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Podrás pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si te interesa beneficiarte de una mayor seguridad, y a la inversa, es decir, del fijo al variable, en caso de que prefieras esta última modalidad que, hoy en día, presenta ofertas sumamente atractivas.
Vinculación y comisiones
La subrogación del préstamo hipotecario también te permite eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada, o bien, productos adicionales que ya no son necesarios, como seguros o planes de pensiones. De este modo, es posible abaratar significativamente el coste que debes pagar por tu hipoteca cada mes.
Plazo de devolución
Por otro lado, es posible cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca para ajustarlo a tu situación financiera, tanto porque estás en un buen momento y te interesa abonar la hipoteca cuanto antes o bien, porque estás atravesando un momento complicado y quieres pagar menos intereses en tus cuotas mensuales.
Cláusulas abusivas
En caso de que tu préstamo hipotecario tenga una cláusula suelo o un interés de demora demasiado elevado, es posible trasladarla a otra entidad bancaria que las elimine.
Ten en cuenta que, las nuevas condiciones que podrás obtener variarán dependiendo de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que solo acepta bajar el interés, no será posible eliminar comisiones o extender el plazo. Es por este motivo que resulta fundamental que te informes muy bien en diferentes entidades para analizar cuál es la mejor oferta para ti.
¿Cuánto dinero ahorrarás al cambiar la hipoteca de banco?
Subrogar la hipoteca te puede ser muy buena opción si tienes un interés que ronda el 2% y llevas menos de la mitad del plazo abonando por tu préstamo, momento en que los intereses representan un porcentaje más alto en las cuotas. Si este es tu caso, el ahorro medio en intereses puede llegar a ser de aproximadamente unos 20 000 euros, se trata de una cifra muy interesante.
Ten en cuenta que se trata solo de un ejemplo genérico, ya que el ahorro que puedes generar será diferente según el importe pendiente que te queda por abonar, del plazo de devolución, del interés del préstamo y del interés rebajado que te ofrece la nueva entidad bancaria.
Para saber cuánto podrías llegar ahorrar puedes utilizar un simulador de subrogación. Solo deberás poner el tipo de interés de tu hipoteca, su importe pendiente, la fecha de la firma del contrato y el plazo original de devolución. El simulador se encargará de calcular qué cantidad de dinero dejarías de pagar si te cambias de entidad bancaria. Además, te dará la opción de contactar con bancos dispuestos a mejorar las condiciones de la hipoteca.
¿En qué momento debes subrogar la hipoteca?
Nos encontramos atravesando un momento de grandes cambios en el mercado hipotecario y, si bien resulta muy complicado prever que sucederá en los próximos meses, aún se están brindando en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. Esto se debe principalmente a la reciente subida del Euríbor, varias entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas variables y aumentado sus hipotecas fijas que, no obstante, aún presentan un interés bastante competitivo que rondan el 1,50%. Por otro lado, hay otros bancos que mantienen sus precios bajos en las variables y están rebajando aún más sus fijos.
Subrogar la hipoteca te puede ser de gran utilidad dependiendo del tipo de préstamo que tengas, por ejemplo, si tienes una hipoteca fija es posible cambiar de banco para bajar tu tipo de interés. A pesar de que los bancos están subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bastante bajos en esta modalidad. Si tu hipoteca tiene un interés del 2% o mayor, no será difícil encontrar una entidad que lo baje hasta el 1,50% para abonar unas cuotas más asequibles.
Por otro lado, si tu hipoteca es variable puedes utilizar la subrogación para aprovecharte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos por mes. Si el Euríbor no te da seguridad, una gran idea es pasarte al tipo fijo y abonar una cuota estable. Ten en cuenta que no debes aplazar mucho esta decisión ya que, también puede suceder, que cada vez más entidades bancarias opten por subir sus intereses fijos y dejen de resultar económicos.
¿Cuál es el coste de cambiar la hipoteca de banco?
Del mismo modo que cualquier otra operación bancaria, la subrogación de la hipoteca tiene un coste. Por ley, la mayor parte de los gastos asociados a la subrogación deben ser asumidos por la entidad bancaria, se trata de los gastos de notaría, registro y gestoría. Tú solo deberás abonar la tasación del inmueble, que debería costar como mucho unos 300 euros, y la comisión por subrogación que se encuentra indicada en la escritura del préstamo hipotecario. El valor de esta comisión sueleencontrarse entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente que te queda por pagar.
En resumen, el coste de subrogar la hipoteca es de aproximadamente un poco más de 500 euros de media. Será necesario hacer cálculos paraver si este desembolso resulta conveniente en comparación con la cantidad de dinero que podrías ahorrar si cambias las condiciones de tu hipoteca.
Pasos para conseguir mejorar las condiciones de la hipoteca
Si quieres llevar a cabo una subrogación para mejorar las condiciones de la hipoteca será necesario, en primer lugar, encontrar una entidad bancaria dispuesta a asumir tu préstamo y formalizar el traslado. Aquí te explicaremos paso a paso cómo hacerlo, no únicamente cambiar tu hipoteca de banco, sino a obtener buenas condiciones:
Analiza el mercado hipotecario
En primer lugar, resulta fundamental estudiar el mercado hipotecario. Esto se debe principalmente a que uno de los motivos más comunes para hacer un cambio de banco es mejorar las condiciones de la financiación, por eso, debes informarte bien sobre las ofertas. Puedes hacerlo consultando las webs de varios bancos y buscando información sobre sus préstamos hipotecarios para subrogación, tanto exclusivas, como las ofertas estándar. De este modo, no solo será posible saber si tu hipoteca tiene margen de mejora, sino que podrás valorar si se trata de un buen préstamo a comparación del que tú tienes contratado.
Comparar y negociar
El próximo paso consiste en ir a varios bancos para ver qué oferta te hacen. Una vez que cuentes con varias propuestas en firme, elije como referencia la que mejores condiciones te brinda y negocia a partir de ella con los otros bancos para que te ofrezcan una contraoferta. Una vez que te decidas, deberás presentar una solicitud de subrogación.
Debes informar a tu banco que piensas cambiar de entidad bancaria
No sucede en todos los casos, sin embargo, existe la posibilidad de que tu banco está dispuesto a cambiar las condiciones de tu hipoteca para no perderte como cliente. Usa las ofertas que has conseguido con otras entidades bancarias para negociar y obtener una contraoferta.
Aceptar la oferta y esperar la respuesta de tu banco
Una vez que presentas la solicitud, la entidad bancaria te hará una oferta vinculante para subrogar la hipoteca y deberás decidir si te interesa o no. Si la aceptas, será el banco quien se lo notifique a tu entidad en los siete días siguientes. Tu entidad bancaria tendrá 15 días para presentar una contraoferta que iguale o incluso, mejore esas condiciones.
Elige entre oferta y contraoferta
Actualmente, puedes elegir de manera libre entre la propuesta del banco nuevo o la contraoferta de tu entidad. Antes debías aceptar la oferta de tu banco si igualaba o mejoraba la otra opción.
Formalizar la subrogación
Por último, si tu entidad no ha brindado una buena oferta, podrás cambiar la hipoteca de banco. Ten en cuenta que hay que hacer una escritura de subrogación y afrontas los gastos que esto conlleva.
¿Cuáles son los requisitos para subrogar la hipoteca?
Para llevar a cabo una subrogación deberás cumplir con ciertos requisitos para que el nuevo banco acepte asumir y mejorar las condiciones de la hipoteca:
Solvencia económica
Debes tener una buena situación laboral y financiera. Es fundamental contar con un buen sueldo, un trabajo estable y no muchas deudas.
Ten en cuenta que el capital pendiente no debe superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, lo más probable es que ningún banco apruebe tu solicitud. Por otro lado, el plazo de reembolso luego del traslado no podrá ser mayor a los 30 años.
Cantidad de cuotas abonadas
También, deberás haber abonado las cuotas durante al menos dos años. Por lo general, se exige este punto para demostrar que has logrado hacer frente a tu hipoteca. No obstante, algunos bancos solo piden un año.
Documentos que debes entregar
Para demostrar que cumples con los requisitos debes entregar cierta documentación al nuevo banco:
Información personal y económica
Se trata del DNI o NIE, una copia del contrato, copias de las últimas nóminas, la última declaración de la Renta.
Información financiera
Los recibos de los otros préstamos que tengas y la escritura del préstamo hipotecario. Además, deberás autorizar al banco para que consulte tus datos en la CIRBE, donde se encuentra tu historial crediticio.
Información de la vivienda
Se trata de la nota simple, la escritura y el informe de tasación del inmueble.
Probablemente, la nueva entidad bancaria te solicite información adicional o bien, prescinda de alguno de estos documentos.
Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber con respecto a los swaps sobre hipotecas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Sin lugar a dudas, la crisis ha dejado a la vista que algunos productos que parecen sencillos a simple vista, en realidad no lo son. Por otro lado, también ha logrado afianzar la recomendación de que, previo a suscribir un contrato financiero, es fundamental leer con atención la letra pequeña. Dentro del mundo de los préstamos hipotecarios otro de los conceptos que es necesario tener en claro y que, además, se ha puesto de moda son los swaps.
¿De qué se tratan los swaps sobre hipotecas?
Cuando hablamos de swaps, nos referimos a un concepto financiero que hace referencia a una especie de seguro frente a posibles subidas en los tipos de interés. Consiste en un contrato complejo, principalmente utilizado por empresas al llevar a cabo ciertas inversiones o bien, compras a crédito. Los swaps serán grandes aliados para cubrir las espaldas si los tipos de interés suben más de un nivel previsto.
Una manera de definirlo es como un producto derivado, que es de utilidad como cobertura ante un posible ascenso en tipos de interés. Los swaps son un producto muy usado en el mundo de las inversiones para cubrir carteras, sin embargo, debemos tener en claro que se trata de un instrumento de riesgo. Es utilizado principalmente por inversores cualificados e institucionales.
Swaps sobre hipotecas
Como mencionamos más arriba, los swaps son productos financieros de alto riesgo que por lo general intercambian un tipo fijo por uno variable.No se encuentran vinculados a operaciones concretas y sólo serán de interés para aquellas personas que estén endeudadas por un importe nominal similar al nominal del contrato de swap a punto de suscribir. Lo más común es que quien se encuentre endeudado a tipo variable contrate este producto para protegerse de posibles subidas de los tipos de interés por encima de un determinado nivel a cambio de no beneficiarse de las bajadas, esto significa que, deja el tipo congelado en un nivel determinado. De este modo, se obliga a la entidad financiera a pagar el diferencial si el tipo sube del nivel máximo establecido y al cliente a pagar la diferencia siempre que el tipo baje.
Varias entidades se encuentran vendiendo préstamos hipotecarios que traen asociado este producto oculto bajo denominaciones como seguro de cobertura, bono clip, cuota segura o permuta financiera. Los swaps vinculados a un préstamo hipotecario permiten pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido, más allá de cualquier variación externa. Puede resultar interesante suscribirlo, principalmente si los tipos de interés han bajado demasiado y es probable que en el corto plazo se genere un cambio en la política monetaria de BCE y el Euribor. Los swaps son muy malos si se suscriben con niveles demasiado altos del Euribor y en un escenario en el que, si se aplica una gran probabilidad en el corto plazo, el índice hipotecario comenzará a bajar.
Por otro lado, los swaps que actualmente están perjudicando a una gran cantidad de clientes tienen la siguiente operativa: la entidad abona el cliente el Euribor a tres meses vigente y el cliente abona a la entidad financiera un tipo próximo al 5%. Como la diferencia entre ambos es hoy en día muy alta, el cliente ve sobrecargada su carga financiera en aproximadamente 3 puntos. Los intereses se calculan de manera periódica sobre el nominal del contrato, que por lo general es el nominal del préstamo hipotecario. Un préstamo con un swap resulta, actualmente, bastante perjudicial para los ahorradores. Con una hipoteca normal, el tipo de interés que se debe pagar hoy en día se ubica en torno al 2,5% como mucho. No obstante, si se tiene un swap, se está pagando como mínimo un interés del 5%, es decir, el doble.
Si el préstamo hipotecario ha sido firmado a tipo variable y no se ha revisado a la baja ya que todavía no corresponde la revisión, es posible que se dé el caso de que el cliente aún pague un 4% por su hipoteca, que con los 3 puntos de diferencia por el swap hagan que el valor financiero se encuentre en un 7% por un periodo de tiempo. Cuando el préstamo hipotecario se revisa a la baja, entonces el coste financiero se normalizará al tipo máximo de referencia del swap. Sin embargo, el cliente no se beneficia con la bajada del Euribor.
Los préstamos hipotecarios con swap son más costosos
Es importante tener en cuenta que los swaps únicamente se tratan de productos aconsejables si los tipos se ubican en mínimos y existe la posibilidad de que en el corto plazo el Euribor suba.
Cuando los tipos se encuentran altos, suscribir un préstamo hipotecario con swap resultará muy costoso. Si el contrato es de este tipo, el riesgo de ambas partes no es para nada equitativo. Principalmente porque el cliente puede tener que abonar hasta ese máximo, pero la entidad casi nada. Ese tipo de contratos debe denunciarse porque implican mala fe por parte de la entidad que vende un producto complejo con ese tipo de cláusulas.
Otro punto de gran importancia es que el swap por lo general no aparece en las escrituras del préstamo hipotecario. Esto se debe a que no se trata de una condición o cláusula de la misma. Se considera como un producto ajeno e independiente. Lo más común es que la entidad obligue a firmar un contrato en un documento anexo.
¿Cuál es su precio?
El swap tiene un valor. La entidad no aplica una cuota fija por mes. Sin embargo, el préstamo hipotecario aplicará unos tipos de interés concretos, y el swap implicará un valor adicional separado. Muchas de estas operaciones cuestan más de un 0,20% del nominal de la hipoteca cada mes. Estos contratos presentan una duración de aproximadamente entre tres y cinco años. Con lo que al cliente le duraría el quebranto bastante tiempo y, después, por todo el que se prevé que los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales.
Resumen
Es importante tener muy en claro que se trata de un producto de riesgo y muy complejo, no apto para particulares.
El swap vinculado a los préstamos hipotecarios es solo un producto útil cuando los tipos han bajado mucho.
Su valor ronda el 0,20% del importe de financiación del préstamo hipotecario al mes.
Por lo general no figura en la escritura del préstamo, sino en un contrato anexo.
Las entidades informan muy poco sobre sus riesgos y su complejo funcionamiento.
Luego de leer este artículo nos interesa mucho saber cuál es tu opinión de los swaps sobre hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos darte algunos consejos para que logres obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
¿Qué es domiciliar la nómina?
En primer lugar, resulta importante dejar en claro qué es domiciliar tu nómina. Cuando hablamos de domiciliar la nómina nos referimos a vincular nuestro sueldo (nómina) a una cuenta bancaria determinada. Estas cuentas, por lo general, se denominan como cuentas nómina, ya que se encuentran especialmente destinadas a acoger la nómina y cuentan con todos los servicios necesarios, como por ejemplo, domiciliación de recibos, ingreso de cheques, entre otros.
Las entidades bancarias suelen ofrecer ciertas ventajas a los clientes que vinculan su salario a una cuenta bancaria. Claro que a las entidades bancarias les interesa tener unos ingresos constantes y por eso quieren atraer a clientes asalariados. Los clientes por su parte pueden beneficiarse de esta posición para pedir ciertos regalos y prerrogativas.
Conseguir un buen préstamo sin domiciliar la nómina
Supongamos que tu entidad bancaria habitual no cuenta con un crédito que logre ajustarse a lo que tú necesitas y debas solicitar financiación a otros bancos. En este caso, lo más probable es que únicamente te ofrezcan un buen interés si domicilias tus ingresos. Esto puede ser algo que prefieras evitar si te encuentras a gusto y conforme en tu banco de siempre. Si no deseas llevar tus cuentas a otra entidad bancaria, este artículo es para ti. Aquí te explicamos cuáles son los pasos que debes seguir para obtener un buen préstamo sin tener que domiciliar la nómina.
Infórmate con varias entidades bancarias sobre sus condiciones para préstamos
Lo primero que debes hacer es, solicitar un crédito a diferentes bancos y preguntar de manera directa qué interés te aplicarán si decides no domiciliar la nómina. La mayoría de los bancos te lo aumentarán si no cumples ese requisito, sin embargo, existe la posibilidad de que el tipo continúe resultando atractivo a pesar de ese aumento.
Por ejemplo, en el caso del Préstamo Rápido Online de BBVA. Al domiciliar tu nómina o pensión, este crédito presenta un interés del 3,75% TIN (3,98% TAE). A pesar de que el tipo aplicado sube hasta el 4,75% TIN (5,02% TAE) si no logras cumplir con esa condición. Continúa siendo un interés atractivo si no domicilias tus ingresos, ya que la TAE media actual es del 7,30%, según el Banco de España. Por otro lado, no presenta comisiones de apertura ni de estudio.
El préstamo de BBVA te permitirá obtener entre 3000 y 20 000 euros, con un plazo de devolución como máximo de ocho años. Si requieres de una mayor cantidad de dinero, este banco te da la opción de solicitar hasta 75 000 euros, eso sí, con un interés del 7,20% TIN (8,29% TAE).
Ten en cuenta la opción de solicitar un préstamo a una financiera
Por otro lado, otra opción muy recomendable es acudir a los llamados establecimientos financieros de crédito (EFC). Se trata de financieras que son supervisadas por el Banco de España, cuentan con autorización para prestar dinero, pero no lo guardan. Es por este motivo que, todos sus préstamos pueden ser contratados sin tener la necesidad de domiciliar la nómina.
Por lo general, los créditos de los establecimientos financieros de crédito presentan un interés un poco más elevado a comparación del que aplican las entidades bancarias, sin embargo, no en todos los casos. Por otro lado, no acostumbran cobrar comisiones de apertura ni de estudio, todo esto logra abaratar el coste final de los productos que ofrecen.
Para ejemplificar, uno de los establecimientos financieros de crédito más conocidos es Cofidis. Su Crédito Proyecto cuenta con uno de los intereses más bajos del mercado: desde el 4,95% TIN (5,06% TAE) sin tener la necesidad de domiciliar la nómina. Esta entidad puede ofrecer entre 4000 y 60 000 euros, además, permite devolver el dinero en un plazo de hasta diez años y no cobra comisiones de estudio ni tampoco de apertura.
Debes comparar siempre todos los créditos que te hayan ofrecido
Una vez que hayas logrado reunir las ofertas de varias entidades financieras, esto abarca bancos y establecimientos financieros de crédito, es el momento de compararlas para ver quién te ofrece el mejor crédito. Lo más aconsejable es que observes la tasa anual equivalente (TAE), se trata de una tasa que incluye todos los gastos que puede tener un préstamo, entre ellos los intereses, comisiones, seguros, entre otros. Ten en cuenta que cuanto más baja sea la TAE, más barato te costará el préstamo hipotecario.
Para que puedas hacerte una idea sobre los precios que se ofrecen en el mercado, la TAE media de los préstamos fue del 7,30% en diciembre de 2021, según los últimos datos del Banco de España. Lo más aconsejable es que contrates un crédito con una TAE que se encuentre por debajo de esa media.
Por otro lado, cuando encuentres un buen préstamo, lo idea es acudir a tu banco habitual. Presenta tu caso y, si tu situación económica es buena, es muy probable que tu banco iguale o bien, mejore las condiciones que te ofrece la otra entidad.
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La compra de un bien inmueble es una operación que no es de fácil acceso para todas las personas. En los últimos años se ha vuelto aún más complicada, teniendo en cuenta que, a diferencia de lo que sucedía en la época de la burbuja, actualmente los bancos financian menos del 80% del precio de compra de una vivienda. Esto significa que, para hacer frente a la adquisición, es necesario contar con ahorros previos que puedan cubrir el 20% restante junto a los gastos e impuestos correspondientes. Pero, ¿qué ocurre cuando no se cuenta con ese dinero? ¿Es posible comprar una casa sin ahorros? En este artículo te lo contamos.
Por lo general, el colchón financiero necesario para adquirir una vivienda es del 30% sobre su precio total. Esto, por ejemplo, se traduciría en unos 60.000 euros en el caso de un inmueble de 200.000 euros. Teniendo en cuenta que el salario medio en España no supera los 25.000 euros, para convertirse en propietario de manera tradicional sería necesario ahorrar durante años para afrontar este tipo de operación.
Sin embargo, las compraventas se encuentran en niveles máximos desde hace más de una década. ¿Cómo es esto posible? A continuación te contamos todas las alternativas que existen para comprar una casa sin ahorros. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Cuáles son las alternativas disponibles para comprar una casa sin ahorros?
Solicitar una hipoteca por más del 80% del valor de la vivienda
No todos los bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de un bien inmueble. Sin embargo, algunas entidades son más flexibles y pueden llegar a cubrir un 90%. Incluso existen casos en los que otorgan un 95% cuando se trata de clientes en concreto, como jóvenes que poseen capacidad de pago pero no cuentan con ahorros.
Si bien la oferta es muy limitada, también existen hipotecas que financian el 100% de una vivienda. En estos casos el banco suele fijar tipos de interés más altos que en los préstamos comunes debido al riesgo que implican. También suelen exigir al cliente la contratación de productos adicionales, como un seguro de protección de pagos que se activa si el hipotecado pierde su empleo. De todas maneras, es importante aclarar que esta alternativa supone un nivel de endeudamiento bastante excesivo.
Cómo conseguir una hipoteca a más del 80%
Negociar a partir de un buen perfil
Teniendo en cuenta el riesgo que debe asumir un banco al conceder una hipoteca superior al 80% es más alto, buscará en el cliente un perfil solvente para obtener mayor seguridad. Es decir, que esta persona cuente con estabilidad laboral, suficiente antigüedad en su puesto de trabajo, un sueldo aceptable y un contrato por tiempo indefinido.
Cabe mencionar que muchas entidades no hacen público que cuentan con un margen para aprobar este tipo de financiación en casos específicos. Por esta razón, una persona con una muy buena situación económica puede negociar directamente con el banco para conseguir una hipoteca del 90% o el 100%.
Muchas entidades de crédito ofrecen la posibilidad de cubrir más del 80% del precio de una vivienda a jóvenes menores de 35 años. La condición es que cuenten con un trabajo estable e ingresos suficientes para cubrir las cuotas sin mayores inconvenientes.
Contar con un avalista
Contar con una persona que asuma el rol de avalista es otro factor que facilita el acceso a una hipoteca por más del 80% cuando no se cuenta con ahorros. El avalista es una figura que se responsabiliza por una deuda cuando el causante no cumple con ella. De esta manera, en el caso de una hipoteca, si el hipotecado no paga las cuotas correspondientes, el avalista debe hacerse cargo. Su responsabilidad es responder solidariamente por la totalidad de la deuda generada a partir de todos sus bienes.
Para convertirse en avalista es necesario ser solvente. Es decir, contar con estabilidad financiera e ingresos suficientes para asumir el pago si no lo hace el hipotecado. También, presentar un aval que brinde suficiente seguridad al banco para conceder el préstamo. Por ejemplo, un bien inmueble que sea propiedad del avalista.
Lo más habitual es que sean los padres del contratante quienes se conviertan en avalistas de su hipoteca, especialmente si son jóvenes menores de 35 años. Sin embargo, no se trata de una opción recomendable cuando la situación financiera de estas personas pueda verse comprometida por estar cerca de la jubilación o si ya cobran una pensión. Esto se debe a que, en caso de impago por parte del hipotecado, el banco acudirá a los avalistas para cubrir la deuda. Ante esta situación, es posible que el banco se quede con la vivienda que se ha ofrecido como aval de la hipoteca. Para evitarlo se puede elegir la figura del aval parcial, que permite garantizar únicamente un porcentaje del préstamo y no su totalidad.
Aportar otra vivienda como aval
Si el contratante es propietario de otro bien inmueble que no se encuentre hipotecado ni posea un saldo pendiente muy bajo, es posible aportarlo como garantía. De esta manera, el banco hipoteca ambas viviendas, lo cual aumenta las posibilidades de que esté dispuesto a financiar la compra por un importe superior.
No obstante, es importante tener en cuenta que, al elegir esta opción, se está poniendo en riesgo la propiedad ofrecida como aval. También, que no se podrá vender este inmueble sin cancelar antes el porcentaje de la hipoteca por el cual responde.
Contratar a un bróker hipotecario
Se trata de la vía más efectiva para conseguir una hipoteca por más del 80% cuando no se cuenta con ahorros para comprar una casa. Sin duda, la mayor ventaja de contratar a un intermediario financiero o bróker hipotecario es que él se encargará de encontrar la hipoteca más barata de acuerdo a las características de la persona y a negociar las mejores condiciones. Estos especialistas conocen el sector inmobiliario en profundidad y saben qué entidades bancarias están dispuestas a conceder una financiación de hasta el 100% aunque no lo publiciten.
Los brókers hipotecarios perciben entre un 1% y un 5% del capital de la hipoteca que logran contratar para su cliente. Sin embargo, otra de las ventajas de elegir esta opción es que solo se les debe pagar al firmar por alguno de los préstamos conseguidos por ellos y nunca por adelantado.
Solicitar un préstamo personal además de la hipoteca para comprar una casa sin ahorros
Una fórmula muy utilizada a la hora de comprar una casa sin ahorros es solicitar un préstamo personal a la misma entidad financiera que concedió la hipoteca. También es posible pedirlo a otra diferente pero el fin es siempre el de conseguir el importe restante.
Sin embargo, cabe mencionar que esta opción implica una serie de riesgos, por lo cual es necesario realizar ciertos cálculos previamente para saber si es posible pagar el préstamo y la hipoteca al mismo tiempo, ya que se puede llegar a un sobreendeudamiento. Por otro lado, existen bancos que pueden llegar a denegar la hipoteca si ven que los ahorros del cliente provienen de un préstamo personal reciente. De esta manera, la persona podría conseguir el préstamo personal pero no la hipoteca.
Comprar una casa sobre plano
Otra de las opciones disponibles consiste en comprar una vivienda antes de que esté terminada e incluso antes de que haya empezado a construirse. Esto permite al comprador ir pagándola en cuotas hasta alcanzar ese 20% del precio que, usualmente, los bancos no financian al otorgar una hipoteca. También le da la posibilidad de ahorrar un monto de dinero que será necesario para pagar los impuestos inherentes a la compra, como el 10% de IVA, por tratarse de una vivienda nueva. En este caso, lo ideal sería contratar una hipoteca dentro de un plazo de dos o tres meses antes de habitar la vivienda.
Elegir un alquiler con opción a compra
A la hora de pensar en comprar una casa pero no contar con ahorros suficientes, el alquiler con opción a compra puede ser una gran opción. Esta fórmula consiste en firmar un contrato de alquiler en donde se acuerde que, una vez cumplido un plazo de tiempo determinado, el arrendatario tendrá derecho a adquirir la vivienda. El precio también deberá ser acordado previamente con el propietario y se descontará el importe que el inquilino haya pagado a través de las rentas mensuales hasta el momento.
Se trata de un mecanismo que ofrece ventajas al arrendatario y futuro comprador pero también para el arrendador y actual propietario de la vivienda. El inquilino, por su parte, se asegura de que, en caso de no poder adquirir finalmente el inmueble, su compromiso podrá ser interrumpido dentro de las condiciones legales habituales. Por otro lado, le permite conocer con anticipación la vivienda y la zona en la que se encuentra para definir si ambas se adaptan a sus necesidades antes de comprar.
En el caso del propietario, el principal beneficio es que percibe ingresos y rentabilidad durante los meses en que su vivienda está alquilada. Además, puede ser útil si la misma se encuentra en una zona en donde el mercado de compraventa está detenido.
Recibir un préstamo o una donación por parte de familiares para comprar una casa sin ahorros
Existe la posibilidad de que una persona perteneciente al entorno de la persona que desea comprar una casa posea ahorros suficientes para brindarle un préstamo. Según el Consejo General del Notariado, las donaciones en metálico se encuentran en máximos históricos. Lo mismo ocurre con las donaciones de viviendas, de acuerdo a datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Que sea un familiar el que solicite un préstamo personal
También puede ocurrir que ningún familiar o amigo disponga de un colchón financiero suficiente para afrontar un préstamo. En este caso, es frecuente que sea esa persona quien solicite un préstamo personal a una entidad bancaria para cubrir el importe que no esté incluido en la hipoteca. Se trata de una alternativa más arriesgada que la anterior, ya que supone un nivel mayor de endeudamiento para la persona que quiera beneficiar a su allegado.
Solicitar un aplazamiento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compra de viviendas usadas. Depende de la comunidad autónoma en donde se encuentre, el valor puede ser de entre un 4% y un 10% sobre el valor del inmueble. Cuando no se cuenta con dinero suficiente, es posible aplazar el pago del tributo. La condición es que el inmueble no posea más de 120 metros cuadrados de superficie útil. Una de sus desventajas es que implica el pago de intereses a la Hacienda autonómica de turno.
Comprar un piso de banco
Por último, otra manera de acceder a una vivienda sin ahorros es comprar un piso de un banco. ¿De qué se trata? Luego de la crisis de 2008, los bancos han acumulado gran cantidad de capital en forma de bienes inmuebles. El problema es que el negocio principal de estas entidades no es el inmobiliario, entonces su deseo es deshacerse de estos activos.
Por esta razón, los bancos ofertan dichos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros similares que se encuentran en el mercado. Lo hacen a través de campañas de descuentos y, muchas veces, por precios inferiores a 80.000 euros. Además, también ofrecen préstamos que se ajustan a este tipo de operaciones. Estas hipotecas ofrecen condiciones que son especialmente ventajosas para los contratantes, ya que es el propio banco el interesado en vender estos bienes. De esta manera, es muy frecuente que los financien por más del 80% habitual.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto a la cancelación registral del préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Una vez que ha llegado ese tan esperado día en el que debes abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario. Ya pasas a ser propietario de tu hogar sin tener la carga financiera mensual que implica realizar la devolución del préstamo. No obstante, no todo ha finalizado ya que te puede quedar un último paso, se trata de la cancelación registral de la hipoteca.
Al momento de abonar la última cuota de nuestro préstamo hipotecario, seguramente tengamos la intención de proceder a cancelar el préstamo, las cuotas, las comisiones, los productos asociados, entre otros. Sin embargo, para conseguirlo, será necesario tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Se trata de dejar constancia en el Registro de la Propiedad que nuestro inmueble ha quedado libre de gravamen, y de cargas.
Debemos tener en cuenta que no se trata de un trámite obligatorio, incluso, puedes optar por dejar que pasen veinte años y queda automáticamente libre de cargas, sin ningún tipo de coste. De modo que, la cancelación registral es un trámite voluntario, sin embargo, si optamos por no realizar la cancelación, probablemente nos condicione en el caso de que tengamos la intención de vender el inmueble o bien, si deseamos solicitar otro préstamo. Aquí te explicaremos detalladamente los pasos que debes dar para llevar a cabo la cancelación registral de tu hipoteca.
Pasos a seguir para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario
Si nos interesa llevar a cabo la gestión de la cancelación registral de nuestro inmueble es posible contar con la ayuda de entidades bancarias y gestorías. Por lo general, parten de una base de 120 euros. No obstante, en muchas ocasiones, estos valores no se encuentran regulados y pueden realizar el cobro automático de cantidades bastante altas. Es por esto que, si optamos por hacer estos trámites por nuestra cuenta, la cancelación registral resultará mucho más barata.
¿Cómo realizar la cancelación registral?
Aquí te mostramos los pasos que debemos seguir para poder llevar a cabo esta operación. Algunos de los pasos que debemos realizar para llevar a cabo la cancelación registral, son:
Solicitar el certificado de deuda cero a al banco
Lo primero que debes hacer es solicitar al banco que nos facilite el certificado de deuda cero. Se trata de un certificado que necesitaremos para realizar los siguientes trámites. Ten en cuenta que la entidad bancaria no tiene derecho a cobrarnos a cambio de la entrega del certificado de deuda cero. De este modo lo expresa la circular del Banco de España, en su apartado de «Comisión por cancelación registral de la hipoteca» (págs. 351 y 352). Con respecto a esto, tacha como mala práctica bancaria la intención de querer cobrar para brindar este certificado. Es por esto que, si tenemos esto en claro, el primer paso nos debería de salir completamente gratis.
Reconocimiento de la entidad bancaria ante la notaría
En segundo lugar, tendremos que tener en cuenta los gastos de notaría. Se trata de un trámite que consiste en que la entidad bancaria reconozca ante una notaría que el préstamo hipotecario se encuentra cancelado y por ende el inmueble ya está totalmente libre de cargas.
Del mismo modo que sucede en el apartado anterior, la entidad bancaria intentará cobrarnos debido al desplazamiento del apoderado del banco, a la notaría, sin embargo, se trata de un gasto que también es considerado como una mala práctica bancaria por el Banco de España.
Una vez la entidad bancaria haya reconocido frente a un notario nuestra deuda cero, tendrá que remitirnos la escritura de cancelación o carta de pago.
Con respecto a este paso debemos tener en cuenta que solo tendremos que pagar los gastos de la minuta del notario, esto es, aproximadamente entre 90 y 137€.
Liquidar los impuestos que correspondan de la Comunidad Autónoma
Por otro lado, otro de los pasos que debemos dar para la cancelación registral de la hipoteca será el de liquidar los impuestos que correspondan de nuestra Comunidad Autónoma. Para esto, será necesario llevar la escritura de cancelación y deberán facilitarte el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Ten en cuenta que, en este paso tampocotendremos la obligación de abonar absolutamente nada.
Presentar la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD
En último lugar se encuentra el cuarto paso que debemos dar para obtener la cancelación registral del préstamo hipotecario. Se trata de acudir con la escritura notarial y el impreso del impuesto IAJD, y de esta forma hacer efectiva la cancelación del préstamo hipotecario. Cada registrador cuenta con una minuta, es por esto que el coste puede discernir de uno a otro bastante, puede ir aproximadamente de 24 a 84 €.
Una vez que hayamos llevado a cabo cada uno de estos pasos, pasaríamos a ser los únicos propietarios de nuestra vivienda, sin préstamos hipotecarios ni entidades bancarias de por medio.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte por qué comienzan a desapareces las hipotecas fijas baratas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
Durante estos últimos años, las entidades bancarias han puesto el foco en ofrecer hipotecas fijas baratas. Es por estas rebajas que, en 2021 se ha realizado la firma de los intereses fijos más bajos que podemos ver en la historia de España, presentando tipos que rondan el 1%. Sin dudas, la estrategia logró convencer a los clientes, aproximadamente un 60% de las hipotecas que han sido firmadas en 2021 fueron a tipo fijo, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.
No obstante, se puede prever que esta apuesta por las hipotecas estables ya está llegando a su límite. Ya van al menos tres entidades que optaron por rebajar sus préstamos hipotecarios variables y aumentar el coste de sus hipotecas a tipo fijo en el último tiempo. Se trata de una decisión que claramente se vincula con la subida del Euribor. Luego de que la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, hablara sobre una posible subida de los tipos de interés para controlar la inflación.
Aquí te explicaremos cuáles son las entidades bancarias que ya han llevado a cabo estas modificaciones y de qué manera afectan al precio final de sus productos.
Las entidades bancarias que apuestan por las hipotecas variables
Se trata de BBVA, COINC y Bankinter. Todos ellos han modificado su estrategia y puesto el foco sobre las hipotecas variables. Presentan una rebaja significativa de sus intereses. Sus préstamos quedarían de la siguiente manera:
BBVA
El interés de la Hipoteca Variable de BBVA previo a la modificación era del 1,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% en los restantes.Luego de la modificación es del 0,99% el primer año y de euríbor más 0,99% los próximos. Se encuentra bonificado en un punto porcentual por domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad bancaria.
COINC
La Hipoteca Variable de COINC previo al cambio presentaba un interés del 1,89% en el primer año y de euríbor más 0,89% los restantes. Con la modificación es del 1,50% durante el primer año y de euríbor más 0,80% los siguientes.No es necesario contratar ningún otro producto para conseguir esos tipos.
Bankinter
El interés de la Hipoteca Variable de Bankinter antes de la modificación era del 1,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% en los siguientes. Con la modificación es del 1,25% para el primer año y de euríbor más 0,85% los restantes. Se encuentra bonificado en 1,30 puntos porcentuales por abrir una cuenta en Bankinter y contratar sus seguros de vida y hogar además de su plan de pensiones.
Las hipotecas fijas baratas han sido dejadas de lado
En estos mismos bancos, es decir, BBVA, COINC y Bankinter, también han tomado la decisión de subir los intereses de sus hipotecas fijas:
BBVA
La Hipoteca Fija de BBVA previo al cambio presentaba un interés del 1% con un plazo de hasta 15 años, del 1,20% hasta 20 años, del 1,35% hasta 25 años y del 1,45% hasta 30 años.Actualmente es del 1,35% si se trata de un plazo de hasta 15 años, del 1,40% hasta 20 años, del 1,45% hasta 25 años y del 1,50% hasta 30 años. Esos tipos se encuentran bonificados en un punto porcentual por domiciliar la nómina además de contratar seguros de hogar y vida de la entidad bancaria.
COINC
El interés de la Hipoteca Fija de COINC antes de la modificación era del 1,25% a 10 o 15 años, del 1,30% hasta 20 años, del 1,35% hasta 25 años y del 1,40% hasta 30 años. En la actualidad es del 1,30% a 10 años, del 1,35% hasta 15 años, del 1,40% hasta 20 años, del 1,45% hasta 25 años y del 1,50% hasta 30 años. No es necesario contratar productos para lograr obtener esos tipos.
Bankinter
El interés de la Hipoteca Fija de Bankinter antes del cambio era del 1,25% a 10 o 15 años, del 1,30% hasta 20 años, del 1,35% hasta 25 años y del 1,45% hasta 30 años. Luego del cambio es del 1,45% hasta 10 años, del 1,50% hasta 15 años, del 1,55% hasta 20 años, del 1,60% hasta 25 años y del 1,65% hasta 30 años. Estos tipos se encuentran bonificados en 1,30 puntos porcentuales a cambio de abrir una cuenta en Bankinter y contratar sus seguros de vida y hogar así como también, su plan de pensiones
¿Por qué los bancos rebajan sus tipos variables y dejan atrás las hipotecas fijas baratas?
Hasta el momento, el foco de las entidades bancarias se encontraba en abaratar sus hipotecas fijas. El principal motivo detrás de esta estrategia se encuentra vinculado con el Euribor, ya que llevaba cinco años cotizando en mínimos históricos, de hecho, negativos. Como las hipotecas variables se referencian a este indicador, si el Euribor baja, también lo harán los intereses y la rentabilidad que obtienen las entidades bancarias con este tipo de productos. La mejor manera de revertir esto fue optar por tipos fijos que resulten más atractivos además de incentivar la contratación de hipotecas fijas con el fin de obtener un beneficio más elevado.
No obstante, en las últimas semanas, el Euribor ha cambiado su tendencia a la baja y ha llevado su valor diario del -0,431% el 1 de febrero hasta un -0,283% el 14 de febrero a pesar de que aún se ubica en números negativos. Este aumento se encuentra relacionado de manera directa con las declaraciones de la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, a inicios de febrero. Lagarde mencionó una posible subida de los tipos de interés en la eurozona.
Para resumir, el euríbor empieza a cotizar al alza, motivo por el cuál las entidades bancarias ahora ponen su interés bancos en sus hipotecas variables. El objetivo es hacerlas más tentadoras para atraer potenciales clientes, BBVA, COINC y Bankinter han optado por abaratarlas y desmejorar las condiciones de sus hipotecas fijas.
¿Hipoteca variable o fija?
No hay una respuesta certera, la realidad es que es posible que una mayor cantidad de bancos apliquen esta estrategia comercial en las próximas semanas. Si te interesa comprar una vivienda próximamente, lo más probable es que te preguntes qué si debes aprovechar el momento y contratar una hipoteca variable más barata o bien, protegerte de las futuras subidas del Euribor optando por una hipoteca fija.
No se sabe con certeza cómo reaccionarán los mercados en el largo plazo tampoco cuál será la dirección que tomará el Euribor. Es por esto que lo más aconsejable es basarte en tu tolerancia al riesgo:
Si deseas pagar menos a corto plazo, una hipoteca variable puede ser la opción ideal. Por otro lado, ten en cuenta que asumirás el riesgo de que aumenten las cuotas. Lo mejor es hacer cálculos para saber si podrías pagar las cuotas con Euribor más elevado, por ejemplo al 1%, al 2%, etcétera.
Si te interesa más la tranquilidad, una hipoteca fija es una buena opción. Pagarás más a corto plazo, pero probablemente te salga a cuenta a la larga si el Euribor sube demasiado.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la decisión de las entidades bancarias de dejar atrás las hipotecas fijas baratas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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