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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la hipoteca multidivisa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Cuando hablamos de una hipoteca multidivisa nos referimos a un tipo de hipoteca que presenta cuotas que se pueden abonar en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto fue comercializado entre 2004 y 2008, vinculando por lo general los préstamos a su pago en yenes o francos suizos. Esto se debe a la supuesta estabilidad de estas monedas.

Entonces, una hipoteca multidivisa es una hipoteca que debe pagarse en una moneda diferente a la del país donde se lleva a cabo.

El principal inconveniente es que la fluctuación de la divisa en la cual debe abonarse el préstamo hipotecario implica una variación del precio de la hipoteca. De modo que, es fundamental contar con amplios conocimientos financieros al momento de contratar una hipoteca multidivisa, ya que es un producto financiero de alto riesgo.

Es necesario considerar que frente a la aparente ventaja que obtenía el cliente por la aplicación de un tipo de interés más bajo que el Euribor, las fluctuaciones del tipo de cambio de divisa que afectan a este tipo de hipotecas podían llevar al cliente a la ruina.

Un préstamo hipotecario es considerado hipoteca multidivisa siempre que incluya una cláusula que permita abonarlo utilizando una moneda distinta al euro.

¿Qué dicen los bancos al respecto?

El argumento que usaron las entidades bancarias para introducir este producto fue el siguiente:

En primer lugar, que la estabilidad del yen y el franco suizo (fundamentalmente) brindaban la posibilidad al prestatario de disminuir el riesgo de la operación.

Por otro lado, también afirmaban que su vinculación al Libor en vez del Euribor bajaría su precio, por encontrarse el segundo índice (sumamente utilizado en España) en máximos históricos.

El principal inconveniente es que el Euribor se encontraba próximo a caer y las fluctuaciones de la cotización de las divisas utilizadas aumentaron de manera significativa el precio de la hipoteca multidivisa.

Así fue como una gran cantidad de consumidores llegaron a la conclusión de que se les había ofrecido un producto financiero que no tenía relación con las características prometidas. Una vez descubierto este engaño comenzó una gran cantidad de reclamaciones.

Como consecuencia, los tribunales han dictado una gran cantidad de sentencias en materia de hipoteca multidivisa, y la jurisprudencia es ya sólida y pacífica.

¿Cuándo resulta nula una hipoteca multidivisa?

Se colocara de manera engañosa.

El cliente no cuente con un perfil cualificado que le posibilite conocer con claridad cuáles son los riesgos que asumirá.

En este caso el problema viene porque las entidades bancarias establecen un tope para limitar los mínimos, y eso fue demostrado que era contar con ventaja y por ende, era nulo.

Cualquier persona que haya contratado una hipoteca multidivisa puede hacer un reclamo y no existen plazos. La jurisprudencia en relación a las hipotecas multidivisa está consolidada, otorgando la razón a los clientes.

Los principales riesgos de una hipoteca multidivisa

Es muy importante tener en cuenta que el coste de una divisa varía dependiendo de su cotización. Esta se fija en negociaciones en la bolsa, por ende, fluctúa de manera constante.

Es por este motivo que, el consumidor que pague su préstamo hipotecario en una moneda distinta a la propia no puede conocer el valor final de su hipoteca, ya que éste variará dependiendo de las variaciones de la divisa.

Se trata de un funcionamiento que no es ilegal en principio. Ya que un usuario con amplios conocimientos financieros podría utilizar la marcha del mercado para beneficiarse de un gran descuento en el coste de su hipoteca.

Incluso, una hipoteca multidivisa, en principio, permite cambiar la moneda en la que se calculan el préstamo y las cuotas. No obstante, a cambio del pago de las preceptivas comisiones.

No obstante, el usuario medio no cuenta con formación e información suficiente para aprovechar estas variaciones. De hecho, la mayoría de los consumidores ni siquiera sabían que la fluctuación de la moneda Implicaba que la cuota de la hipoteca variaría con el precio de la moneda elegida. Tampoco que la fluctuación de la moneda además afectaría al importe principal.

Esto quiere decir que, esta clase de préstamos atentó contra la idea de que si un prestatario solicita cierta cantidad de euros deberá devolver la misma cantidad de euros más los intereses. El resultado fue que una gran cantidad de familias vieron que, a pesar de pagar puntualmente las cuotas hipotecarias, el capital no lograba amortizarse jamás porque se revalorizaba al alza recurrentemente. Esto generó que, en muchas ocasiones se termine debiendo más dinero del que inicialmente les habían prestado.

¿En qué contexto se comercializaron estas hipotecas?

Si la situación planteada ya resulta muy desfavorable para el consumidor medio, la realidad es que se desarrolló de una manera aún más nociva:

El Euribor comenzó a caer luego de la comercialización de este tipo de hipotecas. A pesar de que los bancos afirman que nada podían saber de esta bajada del índice, la realidad es que como gestoras de riesgo es previsible que tuvieran conocimiento de esta tendencia. Lo que sucedió fue que, los tipos aplicables a las hipotecas multidivisa (referenciados al Libor) se conservaron más altos de lo que habrían sido en caso de referenciarse al Euribor.

Las políticas financieras y la tesitura económica fortalecieron las divisas utilizadas frente al euro. Esto generó un encarecimiento relativo de los préstamos hipotecarios, ya que se calculaban en esas divisas que pasaron a costar más que la moneda usada por el consumidor.

Las entidades bancarias tienen la obligación de informar

Con todo lo que hemos mencionado más arriba se puede comprender un poco la complejidad de las hipotecas multidivisa. Con estos motivos, resultaría exigible que las entidades bancarias hubieran cuidado la información brindada a sus clientes. En particular:

Habría sido necesario que expliquen cómo podía afectar la fluctuación de la divisa a la hipoteca.

Debieron brindar distintos escenarios para que el cliente pudiera entender cuáles eran los riesgos que implicaba la operación.

En resumen, al ser un producto complejo, la Ley del Mercado de Valores obliga a los bancos que comercialicen hipotecas multidivisa a someterse a estrictas obligaciones de información. El inconveniente es que dichas obligaciones fueron incumplidas sistemáticamente.

¿Cómo reclamar la hipoteca multidivisa?

Las sentencias que han determinado la nulidad de la hipoteca multidivisa son muchas. Cada una de ellas parte de la histórica STS de 15 de noviembre de 2017, que aseguraba que este producto se comercializó de manera poco transparente. Ya que no informó a los consumidores de los riesgos que acarreaba la operación.

Esto implica que todo prestatario que haya contratado una hipoteca multidivisa puede reclamarla sin afrontar a plazos de prescripción. Incluso, es posible reclamar hipotecas multidivisa que ya fueron amortizadas.

El único requisito para reclamar la hipoteca es que el consumidor no tuviera conocimiento de las características del producto. Para ello es necesario que no cuente con un perfil cualificado y que el banco omitiera sus deberes de información.

Es necesario destacar que es la entidad bancaria quien debe demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia. De modo que resulta relativamente simple ganar un juicio por hipoteca multidivisa cuando se cuenta con un abogado especializado en reclamaciones bancarias.

Los efectos de la reclamación de una hipoteca multidivisa

La jurisprudencia considera que las escrituras de hipoteca multidivisa son parcialmente nulas. Esto implica que debe eliminarse la cláusula de divisa de la hipoteca cuando ésta haya sido comercializada con falta de transparencia.

Esto genera que, el capital y los intereses deban recalcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo disminuirá la cantidad pendiente de amortizar en lo que se haya pagado de más en virtud de la cláusula de divisa. Si resulta un saldo a favor del cliente, la entidad bancaria deberá devolverlo.

De modo que, cuando se reclama una hipoteca multidivisa que ya ha sido amortizado, el prestatario puede recuperar lo que ha abonado de más debido a esta cláusula.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca multidivisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir con inflación en vivienda

8 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué tan riesgoso es invertir con inflación en vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La inflación ha pasado a ser una de las principales tendencias financieras de 2021 y sin lugar a dudas, continuará siéndolo durante el 2022. El índice de precios de consumo (IPC) cerró diciembre de 2021 con el 6,7%. Se prevé que se mantendrá alrededor del 5% al menos en la primera parte del año y en el 3,7% como media para el resto del 2022. Esto quiere decir que, tanto el coste de la vida como el nivel de precios se mantendrán en subida.

Por supuesto que la vivienda no queda fuera de este aumento de precios. Uno de los principales motivos es que viene acompañado de un aumento de precio de las materias primas. Esto afecta de manera directa a los materiales de construcción en el caso de las viviendas nuevas.

¿Cómo se modifica el precio de la vivienda con la inflación?

La inflación puede generar una subida directa de los tipos de interés. Esto se debe a que se trata del mecanismo que, por lo general, utilizan los bancos centrales, por ejemplo el BCE, para combatirla. Esto genera que, la subida de tipos sea capaz de enfriar el mercado inmobiliario, ten en cuenta que la mitad de las transacciones de vivienda se llevan a cabo por medio de hipotecas.

Por otro lado, la inflación también afecta de manera directa a los gastos de construcción. Esto incluye tanto de materias primas como de energía, lo que podría generar un encarecimiento de la vivienda nueva, que implica una de cada seis compraventas.

A pesar de que tanto la elevada inflación como la incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés pueden a enfriar la demanda de vivienda, se prevé que esto no vaya a implicar un freno muy notorio para el desarrollo del mercado inmobiliario a lo largo del 2022.

¿Es una buena opción invertir con inflación en vivienda este 2022?

Los expertos no dudan en responder de manera afirmativa. Invertir con inflación en vivienda es una gran opción. Será de gran ayuda a la hora de combatir la inflación actual.

Esto se debe a diferentes motivos. Por un lado, el COVID-19 ha paralizado una gran cantidad de operaciones de compraventa en 2020, esto aumentó el ahorro de las familias a máximos en varios años.

Esto ya se vio reflejado en un aumento del número de compraventa de viviendas en 2021 hasta niveles de 2008. La compraventa de viviendas en el país se encuentra aportando datos sumamente positivos, con un 35% más de operaciones a comparación del año pasado y una tendencia a la estabilidad luego de los meses más críticos de pandemia y un periodo de corrección.

Se cree que en 2022 se mantendrá la tendencia, ya que muchas operaciones no pudieron ser cerradas el año pasado a causa de la falta de oferta. Puntualmente, en la actualidad, es posible hablar de estabilidad y crecimientos que rondan el 5-10%.

En los periodos de inflación, la vivienda es uno de los pocos activos que registra unos niveles altos de interés por parte de inversores y compradores. El inmobiliario siempre es visto como un activo de inversión asegurado, más aún en un país como España. Es importante tener en cuenta que los inmuebles han logrado recuperar su valor como activo refugio en estos meses, principalmente a causa de la recuperación del turismo y la mayor demanda de vivienda por parte de extranjeros. A todo esto, debemos sumar la situación de bajos tipos de interés, que brinda la posibilidad de acceder a soluciones hipotecarias que resultan ventajosas tanto para inversores como para propietarios.

Dentro de esta misma línea, se podría hacer referencia a la vivienda como inversión para protegerse ante la inflación si el importe anual de precios era mayor o se acercaba al dato de la inflación. El IPC cerró diciembre en el 6,7% y el precio de la vivienda aumentó un 8,5% en tasa interanual en el último trimestre del año.

El sector residencial representa una inversión muy interesante, a falta de alternativas más rentables con el mismo nivel de riesgo. La realidad es que hoy en día, productos como los depósitos solo rentan un 0,5% en el mejor de los casos y algo similar sucede con la deuda soberana.

La rentabilidad de invertir con inflación en vivienda

Ante los escasos beneficios que brindan productos tradicionalmente conservadores, la rentabilidad de invertir en vivienda es mucho más alta.

La rentabilidad de la inversión en vivienda a lo largo de 2021 se encuentra aproximadamente en un 6,9%. Por otro lado, los últimos datos del Banco de España la sitúan en el 7,9% para el tercer trimestre del ejercicio pasado.

De ese porcentaje, unos 3,7 puntos se encontrarían vinculados de manera directa con el alquiler. El resto de beneficio sería la propia revalorización de la vivienda.

Un 76% de los españoles piensa que comprar una vivienda es la mejor manera de invertir para el futuro. La realidad es que puede tratarse de una muy buena inversión gracias a su gran capacidad para generar ingresos recurrentes.

La rentabilidad media del alquiler de vivienda en los últimos años fue del 5% ante el 8% del Ibex 35xii, se trata de una diferencia sustancial. Cuenta con un peaje concreto, las subidas y bajadas en bolsa que no afronta el mercado del alquiler.

Para que se entienda mejor, piensa que has invertido 100 000 euros en bolsa y el mercado cae un 5%. Contarías con 5000 euros menos. En la inversión en vivienda no ocurre esto. El precio de tu inmueble puede caer, sin embargo continuará generando un alquiler cada mes. Por otro lado, tú no deberás estar pendiente del valor del inmueble como sí lo estarás de la cotización de una acción.

Estas diferencias generan que la invertir con inflación en vivienda y comprar para alquilar cuente con un atractivo muy interesante, principalmente hoy en día, en un entorno de tipos de interés bajos e hipotecas baratas. Incluso, es posible encontrar hipotecas especiales para reformar la vivienda, algo que por lo general será necesario hacer si tienes la idea de alquilar.

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La subida del Euribor: ¿Cómo afecta a las familias?

En Hipotecas

La subida del Euribor: ¿Cómo afecta a las familias?

7 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué manera afectará a las familias la subida del Euribor. Deberán abonar entre 160 y 330 euros más al año. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Quienes hayan afrontado la revisión anual de su préstamo hipotecario variable en marzo vieron cómo se encarecen sus cuotas mensuales de manera significativa.

La subida del Euribor afecta a las familias. Deberán hacer frente a cuotas que se encarecerán entre 160 y 330 euros más al año.

¿Cómo afecta la subida del Euribor?

El Euribor se encuentra en completa subida. El cambio de tono del Banco Central Europeo (BCE) y la previsible subida de tipos de interés generado la subida del Euribor. Se trata de uno de los principales indicadores que sirve de referencia a los préstamos hipotecarios variables en España. En un contexto de inflación, que generará que las familias deban gastar hasta 3000 euros de más por año en productos básicos, ahora también se suma la subida del Euribor. Esto implicará un gasto extra para los hipotecados a tipo variable. Como mencionamos más arriba, no es un gasto que pasa desapercibido. Se trata de entre 160 y 330 euros más anuales. Y subiendo, ya que si el Euribor continúa recuperando posiciones, como piensan los expertos, afectará aún más a las familias durante los próximos meses.

La media provisional del Euribor se ubica en el -0,258%, se trata de su nivel más elevado desde junio de 2020. Muy lejos del -0,335% de febrero y más aún del nivel un año atrás, cuando se despidió con un -0,501%, llegando a mínimos históricos.

El Euribor ya se encuentra más próximo al cero que a los mínimos históricos que había alcanzado hace algunos meses. Este índice de referencia de los préstamos hipotecario variables se ha elevado un 22,69% en un mes. Desde el –0,335% que fue registrado en febrero hasta el -0,259%, y un 48% desde diciembre de 2021, cuando alcanzó el segundo dato más bajo (-0,502%)

Por otro lado, es del mes de marzo es el dato más elevado desde junio de 2020, exactamente después del confinamiento estricto a causa de la pandemia del COVID-19, cuando alcanzó el -0,147%. El cambio de tendencia, que comenzó a verse en septiembre del año anterior, ha generado que las hipotecas que son revisadas anualmente comiencen a notar una leve subida de la cuota mensual.

Por otro lado, ante la posible subida de tipos, es probable que el Euribor continúe con una tendencia ligeramente al alza e incluso logre estar en positivo este 2022.

¿Cuándo veremos esos valores positivos?

Se trata de la mayor pregunta que se hacen los expertos en este momento y que algunas entidades comienzan a despejar. Bankinter, que hasta hace un tiempo preveía un Euribor en negativo al menos hasta 2024, ha cambiado sus previsiones y para este año ubica el indicador en el 0,4%. Esto supondría volver a los niveles de 2014, por otro lado, para 2023 se prevé un Euribor en el 0,80%, en otras palabras, los niveles de agosto de 2012. En muchas ocasiones hemos visto cambios repentinos a corto plazo, con reajustes a medio plazo.

Por primera vez en mucho tiempo, las previsiones indican que podemos cerrar el año con el Euribor en positivo, cuando hasta el pasado trimestre no era así. No obstante, no hay que perder de vista que estas previsiones se modifican cada trimestre según cómo van evolucionando los datos macroeconómicos. Sin embargo, la realidad es que, de cumplirse, dejaríamos atrás el Euribor en negativo.

No resultaría extraño que, de continuar con esta tendencia, terminemos este año con el Euribor en valores positivos. No obstante, nuestra previsión es que probablemente este 2022 alcancemos el cero. Es poco probable que alcancemos un 0,5% o un 1% en positivo, ya que sería extraño que el BCE no actuara al respecto. Es por este motivo que, no debemos alarmarnos, ya que si analizamos la evolución histórica del Euribor, vemos que muchas en varias ocasiones ha habido cambios repentinos a corto plazo, pero a medio plazo también hay reajustes.

¿Cómo afectará la subida del Euribor a la economía de los hipotecados?

Quienes cuenten con un préstamo hipotecario a tipo fijo, producto más elegido de los últimos años, no tienen ningún motivo de qué preocuparse. No obstante, aquellos con un préstamo hipotecario variable que tengan que revisarla en los próximos meses verán una subida cada vez más notoria.

Además del aumento de los costes de las materias primas, de la energía y del gas, se da un empeoramiento de los tipos de interés y el aumento de las cuotas de las hipotecas por la subida del Euribor. De llegar a niveles más elevados, podría hacer que las familias se vieran más afectadas. Desde que inició el año, aquellos que deban revisar la cuota de su hipoteca variable verán cómo esta aumenta. En este caso, será entre 170 y 340 euros por año, en función del importe del préstamo. De este modo, por ejemplo, una hipoteca de 150 000 euros a 30 años con Euribor + 0,99% de diferencial pasará de abonar 449,05 euros mensuales a 462,72 euros.

De esta manera, la cuota mensual aumentará 13,67 euros, una cifra que no se ve muy elevada.Sin embargo, significa una subida anual de 164,04 euros. Para un préstamo hipotecario de 300 000 euros a 30 años, del mismo modo con un diferencial de Euribor + 0,99%, los clientes abonarán este mes 925,45 euros, mientras que en marzo de 2021 pagaban 898,10 euros. En este caso, el encarecimiento de su cuota es de 27,35 euros al mes, por ende, 328,20 euros anuales.

¿Llegará el Euríbor al 1%?

Más allá de cumplirse las previsiones que apuntan a un Euribor ya en terreno positivo durante los próximos meses, la economía de las familias se verá cada vez más afectada. De este modo, por ejemplo, considerando las previsiones de Bankinter con un hipotético 0,40% previsto para diciembre de 2022, y el dato medio del Euribor de diciembre de 2021, que se ubicaba en un -0,502%, quien tenga una hipoteca variable de 300 000 euros a 30 años, con Euribor + 0,99% de diferencial, deberá afrontar cuotas que en un año aumentarán 115,29 euros al mes. Esto implica una subida por año de 1383,48 euros. Lo que significa que, si en diciembre de 2021 abonaba 896,07 euros por mes de cuota hipotecaria, un año después deberá pagar 1011,36 euros.

Por otro lado, si se realiza el mismo cálculo para una previsión de que el Euribor alcance el 0,80% en diciembre de 2023, en este caso, el aumento sería de 52,12 euros mensuales a comparación del 2022, por ende, 625,44 euros al año. Pasaría a pagar 1063,48 euros en la cuota mensual del préstamo hipotecario.

Se viene la subida de tipos

Se cree que el impacto en el mercado inmobiliario tendrá su efecto en los datos de nuevos préstamos hipotecarios. Resultará muy difícil mantener los datos de crecimiento del 2021. Por otro lado, las entidades bancarias deben hacer frente al desafío de contener las cifras de morosidad, hasta el momento amortiguadas por las prórrogas en las carencias de los préstamos ICO Covid. Se prevé que a las hipotecas a tipo fijo no les queda demasiado tiempo de reinado. Ya comenzamos a ver en varios bancos un cambio de estrategia y cómo vuelven a poner la atención sobre las hipotecas variables. De todos modos, continuará siendo bastante barato financiarse a largo plazo por medio de una hipoteca.

En solo unos meses, las previsiones respecto al Euribor han cambiado y todo apunta a que las hipotecas a tipo fijo ya no serán tan baratas como hasta ahora. Sin embargo, con la subida del Euribor se van a ver beneficiados los hipotecados a tipo fijo. También se cree que algunas entidades financieras van a proceder a restringir o incluso, a no recomendar las hipotecas fijas. Dirán que las mejores hipotecas son las variables y para ello, bajarán los diferenciales. Las hipotecas fijas ya no serán tan baratas como hasta ahora. Hoy en día, desde los principales bancos están haciendo un esfuerzo para mejorar los diferenciales de las hipotecas variables y así mejorar estos productos para los clientes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la subida del Euribor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las mejores hipotecas fijas abril 2022

6 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las mejores hipotecas fijas abril 2022 que puedes encontrar en el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si bien es cierto que las hipotecas fijas han subido ligeramente sus tipos, aún ofrecen tipos bastante competitivos. Si te encuentras buscando una hipoteca, aquí te contaremos cómo comparar las condiciones de las mejores hipotecas fijas abril 2022. En el siguiente artículo encontrarás las principales características de las mejores hipotecas fijas abril 2022 para poder elegir la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades.

Hipoteca fija

Cuando hablamos de una hipoteca fija nos referimos a aquella hipoteca que cuenta con un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo. De modo que, el tipo de interés no dependerá de las variaciones del Euribor, como sucede con las hipotecas variables. Es por esto que, en todo momento, estaremos al tanto de cuál será la cuota mensual que debemos pagar.

Las hipotecas fijas son ideales para brindar tranquilidad a los hipotecados por este motivo, la cuota mensual será la misma todos los meses.

¿Optar por una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Si te estás preguntando si es mejor una hipoteca fija o variable, la respuesta dependerá de tus necesidades. Se trata de una pregunta muy habitual, que solemos repetimos cada vez que salimos a buscar un préstamo hipotecario. Aquí te explicaremos cuáles son las principales ventajas y puntos en contra de contratar una hipoteca a tipo fijo en 2022.

Las ventajas de una hipoteca fija

Cuota estable: lo que más resalta cuando hablamos de una hipoteca fija es que la cuota que debes abonar todos los meses será la misma y estarás al tanto del importe desde el comienzo. De este modo, será posible organizar mucho mejor tus finanzas y protegerte ante una posible subida de la inflación.

Interés: no deberás afrontar el riesgo de una subida en el tipo de interés. Es cierto que los valores del Euribor en la actualidad son muy bajos, sin embargo, no debemos bajar la guardia. Ten en cuenta que, hace tan solo unos 7-8 años se ubicaba en valores que superaban el 4%- Es por estoque, al optar por una hipoteca variable podríamos darnos un susto con el Euribor. Con una hipoteca fija ganarás mucho en tranquilidad.

Hoy en día, las hipotecas a tipo fijo cuentan, aproximadamente, con un tipo de interés del 1,50% o incluso menos para un plazo de 25 años. Por otro lado, las hipotecas a tipo de interés variable las podemos encontrar en Euribor +0,99% aproximadamente. La diferencia no demasiado notoria, por lo que contar con esa tranquilidad extra lo vale.

Puntos en contra de las hipotecas fijas

Más costosas: la realidad es que hoy en día, las hipotecas a tipo variable son más económicas si las comparamos con las hipotecas fijas. Esto se debe a que el Euribor se encuentra en negativo. Sin embargo, ten en cuenta que el Euribor subió en el mes de enero.

El interés varía con el plazo: recuerda que, mientras mayor sea plazo, mayor riesgo asume la entidad bancaria. Es por esto que exige un mayor tipo de interés en las hipotecas fijas. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca fija a 15 años cuenta con un tipo de interés del 1,50-1,70%. Si contratamos la misma hipoteca a 30 años el tipo de interés subirá hasta aproximadamente el 2% TIN. Esto no ocurre con las hipotecas variables, ya que el plazo seleccionado no afecta al diferencial.

En resumen, ¿Es mejor una hipoteca a tipo fijo o tipo variable? No hay una respuesta concreta. Sin lugar a dudas, dependerá principalmente de tu personalidad y situación económica. Si te interesa abonar la cuota mensual más económica en el corto o medio plazo, lo más aconsejable es optar por una hipoteca a tipo variable. Si prefieres la tranquilidad, protección ante una posible inflación futura y abonar la misma cuota por tu hipoteca siempre lo ideal es optar por una hipoteca fija.

Mejores hipotecas fijas abril 2022

En el mercado hipotecario a tipo fijo de España, podemos encontrar más de 30 hipotecas distintas. Aquí te mostraremos las mejores hipotecas fijas abril 2022, te explicaremos sus características principales, vinculaciones y comisiones. Además, te daremos información de interés, los gastos de formalización de hipoteca o el procedimiento de contratación.

La Hipoteca fija de EVO Banco

En primer lugar se encuentra la hipoteca fija de EVO Banco Hipoteca fija Inteligente de Evo banco.

Interés: nos ofrece un tipo de interés de 1,24% TIN (1,78% TAE) bonificado y 1,59% TIN (1,85% TAE) sin bonificar.

Comisiones: no presenta comisión de apertura ni amortización parcial o total.

Gastos: de los gastos de la tasación deberá ocuparse el cliente.

Plazo: brinda un plazo máximo de 30 años. Su plazo mínimo es de 20 años.

Requisitos: para tener acceso a los tipos bonificados será necesario domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar y vida por medio de EVO banco. Incluye el seguro de vida gratuito para el primer año y 2 años gratis para el seguro de protección de pagos para el primer titular.

Hipoteca fija Open de Openbank

El segundo lugar de las mejores hipotecas fijas abril 2022 se lo lleva la hipoteca Open de Openbank. Se trata de una hipoteca sin ningún tipo de vinculación, únicamente será necesario domiciliar la nómina. Sin embargo, la domiciliación de la nómina no nos generará ningún gasto, ya que la cuenta Nómina de Openbank no tiene ninguna comisión. Brinda una financiación de hasta el 80% del valor de tasación o compraventa. La oferta mejora mientras menor sea la financiación que solicitemos, ya que el banco considera que somos más solventes.

Interés: el tipo de interés depende del plazo y del porcentaje de financiación.

15 años: cumpliendo condiciones 1,60% (1,90% TAE), sin cumplir condiciones 2,00% (2,00% TAE).

16-20 años: cumpliendo condiciones 1,65% (1,94% TAE), sin cumplir condiciones 2,05% (2,06% TAE).

21-25 años: cumpliendo condiciones 1,75% (2,04% TAE), sin cumplir condiciones 2,15% (2,16% TAE).

26-30 años: cumpliendo condiciones 1,80% (2,08% TAE), sin cumplir condiciones 2,20% (2,21% TAE).

Financiación: ofrece una financiación de hasta el 80% para primera o segunda vivienda.

Plazo: su plazo máximo es de 30 años.

Requisitos: para obtener los tipos de interés bonificados tendrás que domiciliar la nómina de al menos 900 euros para un titular, 1800 euros si se trata de dos titulares y contratando el seguro de la vivienda por medio de Openbank.

Comisiones: no presenta comisiones de ningún tipo.

Hipoteca fija de Myinvestor

Entre las mejores hipotecas fijas abril 2022 se encuentra la de Myinvestor. Es importante resaltar sus buenas cualidades, que son las siguientes:

Interés: presenta un tipo de interés de 1,69% (TAE 1,88%).

Financiación: ofrece una financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda.

Plazo: su plazo máximo es de 30 años.

Requisitos: no presenta vinculaciones de ningún tipo. Ten en cuenta que será necesario contar con unos ingresos mínimos de 4000 euros por mes netos.

Comisiones: sin comisiones ni gastos.

Myinvestor lanzó recientemente su préstamo hipotecario sin entrada a tipo fijo, que brinda un 95% de financiación, con ciertas condiciones que no son las expuestas.

Hipoteca fija de Kutxabank

La Hipoteca Kutxabank fija cuenta con uno de los mejores tipos de interés que podrás encontrar en el mercado, sin embargo, con algunas vinculaciones. Únicamente pueden solicitarla quienes ingresen más de 3000 euros por mes. Si tienes menos de 35 años, Kutxabank te brinda la hipoteca joven, para la que ofrece una bonificación extra del 0,25% en los tipos de la hipoteca. Esta información ya no es pública, por lo que la opción que quedaría si estas interesado en esta oferta es solicitar un estudio personalizado por medio de la web del banco.

Interés: ofrece un tipo de interés del 1,35% (TAE 1,68%) para un plazo de 25 años, sin bonificaciones 2,35% TIN (2,50% TAE).

Comisiones: no presenta comisión de apertura.

Plazo: ofrece un plazo máximo de 30 años y mínimo de 5 años.

Financiación: brinda una financiación del 80% sobre el importe de tasación.

Requisitos: deberás domiciliar la nómina lo que te costará 3000 euros mensuales entre los titulares o más. Aportación al plan de pensiones, puede ser más de 2000 euros al año. Por último, seguro de hogar.

Hipoteca fija de TARGOBANK (Tomamos impulso)

Targobank ha sido el protagonista de una de las bajadas de tipos de interés más grandes de los últimos meses. La bajada en su TIN se ubica aproximadamente entre un 0,36% y un 0,46%. Una bajada muy importante, principalmente en este momento, que parece que la guerra por los mejores tipos fijos ha llegado a su fin. Aquí te mostraremos los nuevos tipos de interés de la Hipoteca Fija Targobank.

Interés: el tipo de interés fijo varía dependiendo del plazo.

15 años: 1,24% (TAE 1,58%) sin bonificaciones 2,24% (TAE 2,60%).

20 años: 1,34% (TAE 1,67%) sin bonificaciones 2,34% (TAE 2,69%).

25 años: 1,54% (TAE 1,86%) sin bonificaciones 2,54% (TAE 2,88%).

30 años: 1,54% (TAE 1,85%) sin bonificaciones 2,54% (TAE 2,86%).

Comisiones: no presenta comisión de apertura ni gasto de tasación si se contrata la hipoteca con Targobank.

Plazo: su plazo máximo es de 30 años.

Financiación: para vivienda habitual ofrece una financiación máxima del 80% sobre el valor de tasación.

Requisitos: se trata de productos combinados para mantener los tipos de interés anteriores. La apertura de una cuenta corriente en Targobank con la domiciliación de nómina o pensión de al menos 2000 euros (bonificación de 0,25%), contratación de un seguro de vida (bonificación de 0,5%) y un seguro de hogar (bonificación 0,25%) cuyo valor al año es de 98,81 euros y 145,22 euros respectivamente. El máximo a bonificar es del 1%, sin embargo, es posible seleccionar cuáles son las vinculaciones que deseemos, pudiendo escoger únicamente la domiciliación de la nómina, por ejemplo, para obtener la bonificación que corresponde.

Hipoteca fija de BBVA

BBVA se hace cargo de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Esto quiere decir que no tendrás que afrontar gastos de notaría, gastos de gestoría ni gastos de registro.

Interés: el tipo de interés varía según el plazo. Aquí te mostraremos tipos de interés para el caso en que no se contrate ninguna vinculación, ten en cuenta que se reducirían en caso de hacerlo:

15 años: 1,35% TIN (2,06%) bonificado, 2,35% TIN (2,85% TAE) sin bonificar.

20 años: 1,24% TIN (2,12%) bonificado, 2,24% TIN (2,90% TAE) sin bonificar.

25 años: 1,45% TIN (2,22%) bonificado, 2,45% TIN (2,94% TAE) sin bonificar.

30 años: 1,50% TIN (2,36%) bonificado, 2,50% TIN (2,98% TAE) sin bonificar.

Comisiones: no presenta comisión de apertura.
Plazo: posee un plazo máximo de 30 años para primera vivienda o hasta que el titular cumpla 70 años al final del préstamo hipotecario.

Financiación: brinda una financiación del 80% del menor valor entre compraventa y tasación para primera vivienda y 70% si se trata de segunda vivienda.

Requisitos: deberás domiciliar la nómina (mayor a 600 euros), seguro multirriesgo de hogar y tener contratado, vigente y al corriente de pago un seguro de amortización de préstamo por el 50% del importe de la hipoteca.

Hipoteca fija de Bankinter

La hipoteca Fija de Bankinter se encuentra disponible para la compra de primera y segunda vivienda. Además, brinda préstamos hipotecarios para no residentes.

Interés: el tipo de interés varía dependiendo del plazo.

10 años: TIN de 1,45% (TAE 2,20%) cumpliendo condiciones, TIN de 2,75% (TAE 3,17%) sin vinculaciones.

15 años: TIN de 1,50% (TAE 2,20%) cumpliendo condiciones, TIN de 2,80% (TAE 3,17%) sin vinculaciones.

20 años: TIN de 1,55% (TAE 2,22%) cumpliendo condiciones, TIN de 2,85% (TAE 3,20%) sin vinculaciones.

25 años: TIN de 1,60% (TAE 2,24%) cumpliendo condiciones, TIN de 2,90% (TAE 3,23%) sin vinculaciones.

30 años: TIN de 1,65% (TAE 2,27%) cumpliendo condiciones, TIN de 2,95% (TAE 3,26%) sin vinculaciones.

Plazo: ofrece un plazo máximo de 30 años. Los titulares no pueden ser mayores de 75 años al finalizar la hipoteca.

Financiación: brinda una financiación del 80% del valor de la primera vivienda y el 60% si se trata de una segunda vivienda. Usa como referencia el menor de estos dos valores, el precio de compra o el valor de tasación. Con un mínimo 30 000 euros.

Comisiones: 500 euros de comisión de apertura. 0,5% por amortización parcial y total y por subrogación durante los primeros cinco años y para los siguientes un 0,25%. Compensaciones por riesgo de tipo de interés: 0,75%.

Requisitos: Contratación de la Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina (bonificación de 0,50%), seguro de vida (bonificación de 0,60%), seguro de hogar (bonificación de 0,10%) y Plan de Pensiones con aportación mínima por año de 600 euros (bonificación de 0,10%). La unidad familiar debe contar con ingresos mayores a 2000 euros.

Hipoteca fija de Banco Santander

Banco Santander ha optado por impulsar su nueva hipoteca online, que se caracteriza por sus tipos de interés mucho más competitivos que su hipoteca convencional:

Interés: el tipo de interés va desde 1,44% TIN y 1,95% TAE para una financiación del 80% del valor de tasación y cumpliendo condiciones. En caso de no cumplir condiciones el TIN a partir del segundo año pasará a 2,44% (TAE 2,61%). Para solicitar mayor financiación deberá consultar tipos de interés con el banco.

Plazo: cuenta con un plazo máximo de 30 años para vivienda habitual y de 25 años para segunda vivienda.

Financiación: ofrece una financiación del 80% del valor de tasación para vivienda habitual. 70% en caso de segunda vivienda. El cliente tendrá que aportar como mínimo el 20% del importe total de sus ahorros.

Comisiones: debe consultarse con la entidad bancaria. Comisión por desistimiento parcial y total, 2% del capital reembolsado de manera anticipada en los primeros 10 años, no pudiendo superar el importe de la pérdida financiera. Luego 1,5% de comisión. Sin comisión de apertura.

Requisitos: Para conseguir una bonificación máxima del 1% en el tipo de interés habrá que cumplir ciertos requisitos. Domiciliación de nómina con un mínimo de 600 euros mensuales, domiciliar y abonar tres recibos, utilizar seis veces las tarjetas de débito o crédito, contratación de seguro de vida y seguro de hogar, contratar un producto de inversión y aportar a la entidad un Certificado de Eficiencia Energética.

Ten en cuenta que, mientras que la mayoría de las entidades bancarias brindan préstamos hipotecarios para personas cuya edad sumada al tiempo que dure la hipoteca no supere los 75 años, Santander extiende este límite a 80 años.

Hipoteca fija oportunidad de Liberbank (Unicaja)

Interés: presenta tipo de interés y TAE personalizables. Desde 0,90% TIN fijo.

Comisiones: no cuenta con comisión de apertura. Además, aplica comisión por amortización total o parcial del 2% para los primeros 10 años y del 1,5% del capital pendiente los siguientes.

Plazo: ofrece un plazo máximo de 30 años.

Financiación: brinda una financiación del 80% del valor de tasación o hasta el 90% del valor de compra para vivienda habitual. Se trata de una buena opción si te interesa ese extra de financiación que otros bancos no ofrecen.

Bonificaciones: Domiciliación de nómina (-1,25%), seguro multirriesgo de hogar (-0,20%), tarjeta, seguro de hogar.

Gastos: el cliente debe ocuparse del gasto de tasación.

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Mejores hipotecas variables abril 2022

5 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las mejores hipotecas variables abril 2022 que tiene para ofrecernos el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, el tipo de hipoteca variable para vivienda se trata del más extendido en España tradicionalmente. No obstante, la realidad es que las hipotecas fijas han logrado ganar mucha popularidad durante los últimos meses.

Mejores hipotecas variables abril 2022

Entre las mejores hipotecas variables abril 2022 se encuentran las de Pibank, Openbank o ING, entre otras. Aquí te explicaremos por qué son las más convenientes y cuáles son sus principales puntos en contra.

Hipotecas variables

Cuando hablamos de una hipoteca a tipo variable nos referimos un préstamo hipotecario que cuenta con un interés que se modifica a lo largo del plazo de devolución de la hipoteca. A diferencia de lo que ocurre con las hipotecas a tipo fijo. Esto es de esta manera porque, el tipo se calcula al sumar dos elementos diferentes, uno constante y otro que depende de un índice de referencia, por lo general el Euribor, que fluctúa con el paso del tiempo.

En caso de que el Euribor suba o baje a la hora de la revisión de tu préstamo hipotecario, también lo hará el interés. Por ende, las cuotas que debes abonar mensualmente, también aumentarán.

Diferencial de la hipoteca

Debe pactarse con la entidad bancaria y se trata de la parte fija del interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. No se modifica a lo largo del plazo de devolución de hipoteca, excepto en caso de incumplimiento de condiciones de los productos y servicios bonificadores pactados con el banco durante la firma del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si ves una publicidad de una hipoteca en la que dice que posee un interés de ‘Euribor + 1%’, el diferencial será el ‘1%’.

Índice de referencia

Se trata de la parte que hace que el interés de una hipoteca variable pueda modificarse en cada revisión. Existe una gran variedad de índices de referencia distintos, sin embargo, el más usado en España es el Euribor.

El valor del Euribor ha ido en subida a partir de febrero y algunas entidades bancarias, como por ejemplo COINC, BBVA, EVO Banco y Bankinter, optaron por bajar el interés de sus hipotecas variables para compensar esa subida y atraer a una mayor cantidad de clientes. Sin dudas, se trata de una noticia muy importante si estás pensando en contratar una hipoteca variable. En este artículo, te explicaremos cómo ha afectado la rebaja al precio final de estos productos.

¿Cómo funciona el interés de una hipoteca variable?

El índice de referencia puede modificar el coste de un préstamo hipotecario variable en cada revisión. Esto se debe a que se trata de índices que cambian su valor de manera constante, incluso algunos lo hacen a diario. Es por este motivo que las entidades bancarias establecen un momento para llevar a cabo la revisión del contrato de la hipoteca para poder actualizar el tipo de interés. Esta revisión se realiza, por lo general, cada seis o doce meses.

Para entenderlo mejor, un ejemplo: si se trata de una hipoteca de 150 000 euros a 30 años y posee un interés de Euribor más 1%. Si el Euribor está al 0,5%, la cuota mensual sería de 517,68 euros. Si al momento de hacer la revisión de la hipoteca el Euribor ha aumentado a 0,7%, la cuota mensual subirá a 532,20 euros.

Al realizar la revisión, no se volverá a calcular únicamente el interés dependiendo del índice de referencia vigente en ese momento. Si cuentas con un interés bonificado por haber aceptado algún producto o servicio adicional como puede ser domiciliar la nómina o los recibos, firmar algún seguro o plan de pensiones o usar alguna tarjeta, entre otros, la entidad bancaria se encargará de comprobar que aún cumples con los requisitos pactados. De no ser así, te podrá aplicar una penalización con la correspondiente subida del interés.

Los bancos que brindan las mejores hipotecas variables abril 2022

Hipoteca Pibank

La Hipoteca Pibank es, sin lugar a dudas, una de las mejores hipotecas fijas abril 2022. Se trata de la única hipoteca que te permitirá no abonar cuotas durante los primeros tres meses. Además, cuenta con el interés más bajo del mercado: 0% durante los primeros tres meses, 0,98% el siguiente año y Euribor más 0,78% para lo que resta del plazo. Por otro lado, todo esto sin tener que contratar otros productos. Pibank, también, puede financiar hasta el 90% de la compra, esto siempre que no supere el 80% del valor de tasación. Brinda un plazo máximo de 35 años y tres meses, además, no cobra comisiones.

Sin dudas, lo más destacado es que su interés es el más bajo que ofrece mercado y no tiene comisiones ni productos bonificadores.

Su principal punto en contra es que únicamente sirve para comprar una vivienda habitual, cuyo valor debe ser de 100 000 euros como mínimo.

Puede ser una gran opción si no tienes demasiados ahorros y te interesa un préstamo hipotecario barato que te financie hasta un 90% de la compra.

Hipoteca Variable COINC

La Hipoteca Variable de COINC se trata de una de las opciones más baratas gracias a sus condiciones competitivas. Presenta un interés del 1,50% durante el primer año y de Euribor más 0,80% para los próximos. Por otro lado, a diferencia de lo que hacen otras entidades bancarias, este banco no te exigirá contratar ningún otro producto para obtener su interés. COINC es una marca online de Bankinter que brinda la posibilidad de financiar hasta el 80% de la compra de la vivienda con un plazo de hasta 30 años, si se trata de una segunda residencia ofrece un 60%. Su préstamo hipotecario variable no presenta comisiones de apertura ni por amortización anticipada o subrogación.

Lo más atractivo es su interés sumamente bajo y que es posible obtenerlo sin contratar ningún producto de la entidad bancaria.

Lo que resulta menos conveniente es que se trata de un producto “cerrado”. Esto quiere decir, que las condiciones que puedes obtener son las que ves, ya que la entidad bancaria no negocia rebajas.

Puede ser una opción más que interesante para aquellos que busquen pagar cuotas sumamente bajas y no deseen atarse a la entidad bancaria con seguros u otros productos.

Hipoteca Inteligente EVO Banco

Otra de las mejores hipotecas variables abril 2022 es la Hipoteca Inteligente de EVO Banco. Se trata de un producto que presenta un interés del 1,15% durante el primer año y de Euribor más 0,79% a partir del segundo. Para obtenerlo, deberás domiciliar la nómina y también, contratar el seguro de hogar de la entidad bancaria. EVO Banco, que también pertenece a Bankinter, brinda un financiamiento máximo del 80% de la compra de una vivienda habitual. Por otro lado, otorga un plazo de hasta 30 años para realizar la devolución del dinero y no aplica comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial o total.

Lo mejor de esta hipoteca es que presenta uno de los intereses más bajos que podemos encontrar en el mercado, tanto durante el primer año como en el resto del plazo.

Su principal punto en contra es que para obtener un buen interés será necesario contratar el seguro de hogar del banco, lo que te costará un dinero. Además, debes domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros por mes, sin embargo, se trata de un requisito gratuito y que resulta fácil de cumplir.

Es una buena opción si quieres pagar poco desde el primer año y crees que el seguro de hogar que te brinda EVO Banco tiene condiciones atractivas.

Hipoteca Open Variable Openbank

Con la Hipoteca Open Variable de Openbank es posible obtener un interés desde el 1,75% durante el primer año y desde Euribor más 0,95% para los próximos, eso sí, siempre que contrates su seguro de hogar y domicilies tu nómina, se trata de un mínimo de 900 euros por mes. Openbank, pertenece al grupo Banco Santander, puede financiarte un 80% del valor de la vivienda y ofrece 30 años para reembolsar el crédito. Si se trata de segunda residencia te brinda un 70% y 25 años. No te cobrará comisión de apertura ni de amortización anticipada parcial, sin embargo, sí aplica una por amortización anticipada total del 0,15%, 0% a partir del sexto año.

Lo mejor de esta hipoteca es su interés es 0,10 puntos más bajo, desde Euribor más 0,85%, si pides un mínimo de 150 000 euros.

Lo que resulta menos convincente es que tiene una comisión por amortización anticipada total. Es decir que deberás abonar un leve recargo si decides devolver toda la deuda antes del tiempo pactado.

Puede ser una gran opción si necesitas 150 000 o un importe mayor para financiar la compra de la vivienda.

Hipoteca Variable MyInvestor

Entre las mejores hipotecas variables abril 2022 se encuentra la Hipoteca Variable de MyInvestor, que también cuenta con uno de los intereses más bajos del mercado. Se trata de un 1,49% el primer año y Euribor más 0,89% los siguientes, todo esto sin ningún producto adicional. Debes tener en cuenta que, para obtenerla será necesario cobrar unos ingresos mínimos de 4000 euros mensuales entre todos los titulares. MyInvestor es un banco online que pertenece a Andbank España. Es capaz de financiarte hasta el 80% de la compra, 70% para segunda residencia, y ofrece un plazo de amortización de hasta 30 años. No aplica comisiones por apertura ni por amortización anticipada parcial, sin embargo, sí por amortización anticipada total, 0,25% los primeros tres años y 0% los próximos.

Lo mejor de esta hipoteca es que ofrece un interés por debajo de la media, Euribor más 1%, que puedes obtener sin tener que contratar seguros u otros productos.

Lo que resulta menos convincente es que únicamente puedes contratarla si cobras 4000 euros por mes netos. Ten en cuenta que esto puede ser solo o con otro cotitular.

Es una gran opción si no quieres atarte a la entidad bancaria y tu nivel adquisitivo es alto.

Para seleccionar estas hipotecas se ha considerado el precio total de cada hipoteca, su tipo de interés nominal (TIN), los productos que debes contratar para obtener el interés mínimo (bonificado) y sus comisiones.

La tasa anual equivalente (TAE) refleja el coste anual del préstamo para un importe y un plazo puntuales, sin embargo no todas las entidades bancarias utilizan los mismos importes y plazos para calcularla.

Cuando se trata de hipotecas variables, la TAE se calcula con el interés del primer año, sin embargo, no refleja los cambios luego del segundo. Siempre es necesario analizar con mucha atención la hipoteca y no únicamente la TAE.

¿Cómo saber cuánto pagarás por tu hipoteca variable?

Una vez que te hayas decidido por una hipoteca variable y te interese saber cuánto deberás abonar cada mes, puedes utilizar una calculadora de cuota gratuita online. Se trata de una herramienta que te permitirá:

Saber el coste de la cuota que deberás abonar con el Euribor actual.

Ver cuál sería la cuota a pagar en diferentes escenarios del Euribor, por ejemplo si sube: 0%, 1%, 2%, 3%, 4% y 5%.

De este modo será posible comparar de forma realista cómo afecta la subida del Euribor a tu hipoteca si ya cuentas con una. Además, si vas a solicitar una hipoteca, te permitirá valorar cuál es la oferta más barata y más asumible dependiendo de tu situación económica. Ten en cuenta que lo más aconsejable es que tus cuotas no superen el 35% de tus ingresos netos.

¿Cómo elegir una buena hipoteca variable?

Es necesario tener en claro que una hipoteca variable barata debe contar con los siguientes requisitos:

Bajo interés: que su interés sea de menos de Euribor más 1% a partir del segundo año, se trata del tipo variable medio que ofrecen las entidades bancarias. En el primer año, su tipo debe ser menor al 2%.

Pocos productos bonificadores: en otras palabras, que no haya que contratar demasiados servicios de la entidad bancaria para conseguir un buen tipo de interés. Lo habitual es que los bancos pidan domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida. Sin embargo, hay bancos que exigen suscribir menos productos o que te permiten seleccionar cuáles contratar.

Sin comisiones: es importante que no tenga comisiones. Principalmente la de apertura, que es la que se abona al contratar el préstamo hipotecario.

¿Hipoteca variable o una fija?

Durante los últimos años, las entidades bancarias han optado por abaratar sus hipotecas fijas. Aproximadamente un 60% de las hipotecas que fueron firmadas el año pasado son a tipo fijo, así lo afirma el Instituto Nacional de Estadística.

No obstante, la apuesta por las hipotecas fijas comienza a llegar a su fin. Ya son cuatro las entidades que optaron por rebajar sus hipotecas variables y volverlas más atractivas para afrontar la subida del Euribor: BBVA, COINC, EVO Banco y Bankinter. La decisión fue tomada luego de que la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, mencionara a principios de febrero de 2022 una subida generalizada de los tipos de interés.

Hipoteca Variable de BBVA: ofrecía un interés del 1,99% el primer año y de Euribor más 0,99% los siguientes. Actualmente es del 0,99% durante el primer año y de Euribor más 0,99% los siguientes (bonificado).

Hipoteca Variable de COINC: antes, su interés era del 1,89% en el primer año y de Euribor más 0,89% los próximos. Hoy en día es del 1,50% durante el primer año y de Euribor más 0,80% los siguientes (sin bonificaciones).

Hipoteca Variable de Bankinter: con un interés previo del 1,99% el primer año y de Euribor más 0,99% los siguientes. En la actualidad es del 1,25% para el primer año y de Euribor más 0,85% los siguientes (bonificado).

Hipoteca Variable de EVO Banco: brindaba un interés del 1,85% el primer año y de Euribor más 0,83% los siguientes. Actualmente es del 1,15% para el primer año y de Euribor más 0,79% los próximos (bonificado).

Sin embargo, a pesar de la subida del Euribor, las hipotecas variables son una buena opción, aún con un interés por debajo de la media de las hipotecas. La realidad es que las hipotecas fijas ofrecen una estabilidad a las cuotas que no pueden garantizar las variables. Esto quiere decir que, optar por uno u otro tipo se trata de una decisión sumamente personal que variará en función de la tolerancia al riesgo de cada uno.

Otra opción interesante son las hipotecas mixtas. Son una gran opción para aquellos que deseen pagar una cantidad estable y más económica durante los primeros años y cuenten con los ahorros necesarios para saldar la mayor parte de la hipoteca antes de que se aplique el interés variable.

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Préstamos entre familiares: todo lo que debes saber al respecto

4 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué ocurre con los préstamos entre familiares y amigos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los préstamos que se dan entre familiares y amigos son más comunes de lo que crees. Principalmente cuando necesitas el 20% del préstamo hipotecario que no financian las entidades bancarias. Además, para hacer frente a los gastos de formalización de la hipoteca que se elevan aproximadamente a un 10% del importe de este.

Para llevar a cabo este tipo de préstamos entre familiares de manera adecuada, es necesario documentarse. Esto quiere decir que, debe haber un contrato que refleje la cantidad, el vencimiento, las cuotas, los intereses y todo lo que debe tenga relación con el préstamo.

Por otro lado, los préstamos también deben ser declarados a Hacienda, por los intereses que cobre la persona que brinda el préstamo. Esto se debe a que para ella suponen ingresos extra que serán tenidos en cuenta a efectos del impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF).

¿De qué se tratan los préstamos entre familiares o entre particulares?

Los préstamos entre familiares o particulares son aquellos concedidos por personas físicas en vez de entidades bancarias o empresas. Se trata de créditos completamente legales, sin embargo, a pesar de que están permitidos, no se encuentran supervisados por el Banco de España. Esto quiere decir que, surgen del mutuo acuerdo entre ambas partes sin que un organismo público vele por ellos de manera directa, como sí ocurre cuando se trata de préstamos bancarios. Entre sus principales características se encuentran las siguientes:

Es posible realizarlos entre personas físicas, sean o no familiares.

Son legales y están reconocidos por la ley. Sin embargo, son ajenos a la supervisión de organismos como el Banco de España.

Para que surjan efectos, es necesario formalizarlos por medio de un contrato entre las dos partes.

Es necesario que sean declarados a Hacienda a efectos de IRPF.

Pueden tener intereses o no, según lo acordado entre las dos partes.

Tanto los plazos de devolución como la periodicidad de las cuotas serán los acordados entre ambas partes, del mismo modo que el sistema de amortización.

Es posible ser intervenidos ante notario para brindar al contrato la capacidad ejecutiva contra el deudor si se da un caso de impago. Sin embargo, este punto no es obligatorio hacerlo.

¿Es posible realizar un préstamo sin intereses a un familiar?

La respuesta a esta pregunta es sí, es posible. Se pueden llevar a cabo, sin ningún inconveniente, préstamos entre familiares sin ningún tipo de interés ni comisión. Sin embargo, para cumplir con nuestras obligaciones tributarias frente a este tipo de préstamos tendremos que presentar el modelo 600 a la Agencia Tributaria. Esto debe hacerse para que no se entienda que se ha tratado de una donación.

En el caso de que nos interese prestar dinero a un familiar o amigo y cobrarle intereses, estos deben tributar, como mencionábamos más arriba, como rendimiento de capital mobiliario. Además, recuerda que deben ser declarados en la declaración de la renta que corresponde a la persona que ha realizado el préstamo del dinero.

¿Cuáles son las otras opciones con las que cuento además de pedir un préstamo a un familiar?

En muchas ocasiones, se nos vuelve algo un poco complicado pedir dinero a familiares o amigos. Sin embargo, no debes preocuparte, ya que no se trata de la única forma que tenemos de obtener el dinero que nos hace falta. Dependiendo de cuál sea la cantidad de dinero que necesitemos, nuestra situación laboral y nuestra situación económica, es posible acudir a otras entidades de crédito para solicitar un préstamo personal en paralelo al préstamo hipotecario. De este modo lograremos completar la cantidad que nos falta. No obstante, en este caso será necesario ser sumamente cuidadosos con las cuotas de este préstamo. Al tratarse de dos cuotas sumadas pueden terminar siendo muy altas y esto puede generar tensiones de liquidez, algo que, sin lugar a dudas, debemos evitar.

¿Cómo realizar un contrato de préstamos entre particulares?

De este modo, realizar el contrato cuando hemos acordado recibir un préstamo de una persona física o un familiar es sumamente aconsejable para las dos partes. Esto se debe a que brinda seguridad jurídica tanto al prestamista como al prestatario. Si deseas formalizarlo de manera adecuada, el contrato de préstamo debe contener los siguientes puntos:

Los datos de la persona que va a prestar el dinero, es decir el prestamista.

Los datos de la persona que recibirá el dinero, es decir, el prestatario.

La cantidad total del préstamo.

El interés aplicado en el préstamo o bien, en el caso de que no se le aplique interés, también deberá quedar reflejado.

Las comisiones y demás gastos.

El plazo de tiempo en el que se va a devolver.

La descripción del Aval en el caso de que sea necesario.

De qué manera actuarán las dos partes si se da un caso de impago.

El plazo de reembolso, el valor de las cuotas, la periodicidad de las mismas y el sistema de amortización usado para el cálculo de las cuotas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos entre familiares o amigos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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FEIN y FiAE: fichas que tienes que leer al contratar un préstamo hipotecario

4 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la FEIN y la FiAE. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La última ley hipotecaria introdujo ciertos cambios en lo que respecta a la información que debe facilitar la entidad bancaria al cliente sobre las condiciones del préstamo hipotecario. Antes, cada una de las condiciones se encontraban recogidas en la FIPER, sin embargo, en la actualidad son la FEIN y la FiAE los documentos que contienen toda la información sobre la hipoteca.

¿Qué es la Ficha de Información Personalizada?

Previo a la nueva ley hipotecaria, las entidades bancarias daban la llamada Ficha Informativa Personalizada, se trata de un documento que brindaba la posibilidad de comparar sus condiciones de financiación con las de otros bancos.

El acrónimo FIPER se usaba para referirse a la Ficha Informativa Personalizada de una hipoteca. Un documento que las entidades bancarias nos facilitaban luego de analizar nuestro perfil financiero y preparar una oferta que logre adaptarse a nuestro perfil específico.

En él debían indicarse todas las condiciones de financiación que el banco nos ofrecía. Entre ellas se encontraban el tipo de interés, las comisiones, el plazo de devolución, su garantía, su importe, un cálculo de la TAE, los productos vinculados exigidos, entre otros. Por otro lado, también era donde debían encontrarse puntos importantes como la distribución de los gastos de constitución o la presencia de una cláusula suelo.

Debemos aclarar que, las entidades bancarias no cuentan con la obligación de entregar esta ficha a partir del año 2011. Es por este motivo que, era necesario solicitarla de manera explícita para que nos la facilitaran. De todas formas, se trataba de un documento gratuito que era obligatorio dar si era solicitado.

El banco debía hacer una oferta al cliente con todo su detalle, no obstante, sin quedar obligado a brindar ese préstamo a la persona a la que va destinada. En otras palabras, no era vinculante para la entidad bancaria.

En resumen, la Ficha de Información Personalizada es una de estas informaciones, que va entre la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), previa, y la oferta vinculante de préstamo hipotecario (aparece luego de la FIPER) y no es más que una FIPER vinculante.

De FIPER a FEIN

El acrónimo FIPER hace referencia a la Ficha Informativa Personalizada de un préstamo hipotecario. Como mencionamos más arriba, un documento que te brindaba la entidad bancaria con una oferta que se adapte a tu perfil, una vez analizada tu solvencia y la viabilidad de la operación.

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, esta ficha fue sustituida por la FEIN, que tiene un objetivo bastante parecido. Además, incluye cierta información similar, con una diferencia importante, la FIPER no era vinculante, a diferencia de la FEIN que sí lo es.

Diferencias entre FIPER y FIPRE

A pesar de que las siglas resultan muy parecidas, es fundamental no confundir la FIPER con la FIPRE.

Cuando hablamos de la FIPRE o Ficha de Información Precontractual nos referimos a un documento informativo que la entidad bancaria tiene que entregarte con la información genérica sobre el préstamo hipotecario. En esta ficha se incluyen las características principales de la hipoteca.

Recuerda que no es una oferta personalizada, sino de una información general. En la FIPRE se incluyen las condiciones relativas al tipo de préstamo hipotecario, tipo de interés, productos vinculados, comisiones y cláusulas. Puedes utilizar todos estos datos para comparar las características de las hipotecas que conceden otras entidades financieras previo a tomar una decisión.

¿En qué consiste la FEIN?

La FEIN o bien, Ficha Europea de Información Normalizada, te brindará la información personalizada del préstamo hipotecario.

El principal objetivo de este documento es que el cliente tenga en claro todas las condiciones de la hipoteca antes de realizar la firma. En primer lugar, el cliente deberá facilitar a la entidad bancaria la información sobre su situación financiera y la cantidad de dinero que requiere para comprar el inmueble. De este modo, el banco podrá hacer una propuesta personalizada.

Las condiciones que se recogen en la FEIN son vinculantes, esto significa que no es necesario que la entidad bancaria pase una oferta vinculante en otro documento.

Información que encontraremos en la FEIN

La información que se incluye en la FEIN debe ser clara y lo más completa posible. De este modo, el cliente no tendrá dudas sobre las condiciones del préstamo hipotecario que va a firmar con la entidad bancaria.

Prestamista: se trata de la identificación del prestamista y también, de la comisión que percibe.

Importe prestado: información sobre el Importe y moneda del préstamo hipotecario que se concede. Esto incluye información sobre las fluctuaciones que puede tener si se firma en una divisa diferente al euro.

Plazo: es decir, la duración del préstamo hipotecario.

Interés: el tipo de interés de la hipoteca. Debe especificar si es fijo o variable, de ser el caso, se debe indicar el índice de referencia, por lo general se trata del Euribor.

Importe total a reembolsar: esto incluye los intereses.

Valor de inmueble: también se debe aclarar el porcentaje del valor concedido en préstamo.

Periodicidad de los pagos: aquí va el número total de cuotas y si se paga con periodicidad mensual, trimestral, entre otros.

Importe de las cuotas hipoteca: esto es la cantidad que se paga en cada cuota y cuándo y cómo puede modificarse este importe. Si se trata de una hipoteca a tipo variable debe especificar con qué periodicidad se llevará a cabo la revisión de las cuotas.

Cuadro amortización: debe contar con la información de cuántos intereses y cuánto capital se amortiza por cuota.

Reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se realiza la devolución de la hipoteca previo a que finalice. En otras palabras, si se lleva a cabo una amortización anticipada.

Incumplimiento de compromisos: deberá explicar cuáles son las consecuencias que tiene para el prestatario.

Derechos del prestatario: aquí debe figurar el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad, por ejemplo, la subrogación.

¿En qué consiste la FiAE?

Cuando hablamos de FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) nos referimos a un documento que complementa la información que el cliente necesita saber sobre su préstamo hipotecario. En ella encontrarás información sobre las cláusulas o elementos más relevantes de la hipoteca.

La nueva normativa exige que se adjunte esta ficha con el fin de informar sobre las cláusulas y los riesgos que conllevan en algunos casos.

Por ejemplo, la FiAE debe aclarar los costes que implica el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario en caso de impago de varias cuotas o bien, el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.

La información que brinda la FEIN y la FiAE debe facilitarla la entidad bancaria. Deberá hacerlo como mínimo diez días antes de la firma del contrato hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la FEIN y la FiAE. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar una casa: ¿es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar el dinero?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

La mayoría de las compras de vivienda que se llevan a cabo actualmente en España son posibles gracias a un crédito hipotecario. Una duda bastante habitual entre aquellos que eligen solicitar este tipo de préstamo es qué hacer con el dinero que vayan a tener disponible a partir de ese momento. ¿Es mejor utilizarlo para amortizar la hipoteca o ahorrar e invertirlo en otra cosa? Son varios los factores a tener en cuenta. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto para que puedas tomar una buena decisión.

Tanto la opción de amortizar anticipadamente una hipoteca como la de ahorrar el dinero disponible e invertirlo cuentan con sus ventajas y desventajas. Por eso es importante analizar cada situación en particular para decidirse por una opción u otra, ya que para algunas personas puede ser más conveniente amortizar y para otras, ahorrar e invertir. Sin embargo, antes de evaluar y elegir, también es importante tener en claro ciertas cuestiones básicas y no tan básicas:

¿Qué significa amortizar una hipoteca? ¿Qué formas de amortización existen? ¿Por qué no es conveniente mantener el dinero en el banco? ¿Cuáles son los beneficios de amortizar una hipoteca y cuáles las de ahorrar e invertir ese dinero? ¿Qué aspectos es importante tener en cuenta antes de decidirse por la amortización de hipoteca? A continuación respondemos todas estas preguntas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué significa amortizar una hipoteca?

La amortización de un crédito hipotecario consiste en devolver al banco el dinero adeudado antes de cumplirse el tiempo establecido en el contrato que se firmó. Para poder efectuarla es necesario disponer del monto necesario, es decir, haber ahorrado lo suficiente para destinarlo al pago de la hipoteca en vez de invertir en otra cosa.

Es importante tener en cuenta que esta devolución puede ser parcial o total. Parcial cuando se devuelve de manera anticipada sólo una parte del dinero, y total cuando se devuelve la suma restante de la deuda contraída. Esta última opción supone la cancelación de la hipoteca.

¿Qué formas de amortización de hipoteca existen?

La amortización anticipada de una hipoteca puede realizarse de dos maneras diferentes:

Amortización de cuota: consiste en adelantar una suma de dinero que hará que la vida de la hipoteca sea la misma, sólo que las cuotas a pagar a partir de ese momento serán más pequeñas.
Amortización de plazos: se trata de adelantar un monto de dinero que hará que el hipotecado termine de pagar antes su deuda. A diferencia del caso anterior, el resto de las cuotas a abonar serían de la misma cuantía que venían teniendo hasta el momento.

¿Por qué no mantener el dinero en el banco?

Muchos hipotecados comienzan a dudar con respecto a si amortizar el crédito o empezar a ahorrar tiempo después de haber comenzado a pagar su deuda. Esto se debe a que, en muchos casos, mantener el dinero en el banco no otorga demasiada rentabilidad. Por esa razón es que terminan decidiendo utilizarlo de otra manera.

Luego de tomar esta decisión, lo más habitual es que la persona utilice sus primeros ahorros, junto con la hipoteca, para comprar un bien inmueble. Sin embargo, a medida que pasa el tiempo, puede ocurrir que comiencen a acumularse nuevos ahorros en su cuenta bancaria. Se trata de una suma de dinero que no será necesaria para el objetivo principal, el de adquirir la casa, y que podría utilizarse para otra cosa.

Las opciones son, básicamente, dos: cancelar deuda con ese dinero u obtener mayor rentabilidad a partir de él. La mejor manera de quitarse deuda de encima es amortizar la hipoteca solicitado u otras deudas que se haya contraído y estén pendientes de pago. Mientras tanto, la mejor manera de obtener mayor rentabilidad de esos ahorros es invertirlos en productos financieros como, por ejemplo, fondos de inversión.

No obstante, también se debe tener en cuenta que, al invertir este dinero, es posible obtener beneficios, pero también puede ocasionar pérdidas. Por lo tanto, al inclinarse por esta opción, es importante destinar únicamente dinero que no vaya a ser necesario, sobre todo a corto plazo.

¿Qué es más conveniente? ¿Amortizar una hipoteca o ahorrar?

No existe una única respuesta a esta pregunta. No en todos los casos es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar el dinero para invertir, ya que depende de las características y condiciones de cada caso particular. Por eso es importante analizar detenidamente todos los factores que influyen para tomar la decisión correcta. Existe una serie de claves generales que pueden ser útiles para optar por una opción u otra:

Puntos a tener en cuenta

Amortizar la hipoteca o ahorrar para invertir será más recomendable dependiendo del tipo de perfil financiero de cada persona. Si se tiene un perfil conservador, es decir que se prefiere ir a lo seguro, conviene más amortizar el préstamo. En el caso de los perfiles que toleran mejor el riesgo se suele aconsejar la inversión de los ahorros para llegar a una mayor rentabilidad a partir de ellos.
Es importante tener en cuenta el estado de las finanzas y de la economía doméstica de la persona. Si le cuesta llegar con suficiente dinero a fin de mes, amortizar la hipoteca puede ser útil para aliviar esta situación y reducir el volumen de la deuda con el banco.
El nivel de endeudamiento que ya posea la persona también es un punto clave. Si bien a todos nos gustaría obtener rentabilidad por nuestros ahorros, si se tienen grandes deudas pendientes es más recomendable utilizar ese dinero para reducir sus montos en vez de usarlo para un beneficio. En estos casos, sin duda, lo más aconsejable será utilizar estos ahorros para amortizar la hipoteca.
Por último, considerar la necesidad de liquidez a corto y mediano plazo también podría ser útil. Ya sea amortizando la hipoteca o invirtiendo sus ahorros, la persona pierde acceso a ese dinero que tenía reservado. Por lo tanto, si se estima que será necesario obtener liquidez a la brevedad, lo mejor será reservar una parte del dinero en vez de gastarlo todo.

Las ventajas de invertir los ahorros

En términos generales, la principal ventaja de invertir un monto de dinero ahorrado es, como mencionamos, que se puede obtener rentabilidad por él. De esta manera se puede conseguir un retorno de capital mayor del que se ha invertido.

Las ventajas de amortizar una hipoteca

Por su parte, la principal ventaja de amortizar un crédito hipotecario es que se reduce el nivel de endeudamiento. Es decir, al realizar esta operación se elimina parte de la deuda con el banco que concedió el préstamo. También es posible pagar la totalidad de la deuda, aunque en ese caso no estaríamos hablando de amortización sino, directamente, de cancelación de la hipoteca.

¿Cuándo es mejor amortizar una hipoteca?

Al tomar la decisión de amortizar la hipoteca, en vez de invertir el dinero ahorrado, es importante no perder de vista muchas cuestiones. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, si es más conveniente amortizar cuota o amortizar plazos, qué monto conviene amortizar o cuál es el mejor momento para hacerlo. A continuación veremos en detalle cada una de ellas.

Aspectos a tener en cuenta antes de amortizar una hipoteca

Evaluar si es más conveniente amortizar cuota o plazos

Esta decisión dependerá de lo que la persona desee más: puede preferir que la duración de la hipoteca sea menor o llegar más aliviado a fin de mes. Si se desea terminar con la hipoteca lo antes posible, lo más aconsejable es la amortización de plazos. En cambio, si se está ajustado de dinero, quizás lo mejor sea amortizar la cuota para pagar menos cada mes a partir de ese momento.

Evaluar qué cantidad de dinero es más conveniente amortizar

Otro factor importante a tener en cuenta, si ya se tomó la decisión de amortizar la hipoteca anticipadamente, es la cantidad de dinero que se destinará a tal fin. En principio, mientras más dinero se destine mejor, ya que se eliminará un mayor importe de la deuda.

No obstante, es importante tener en cuenta que todo dinero destinado a una amortización de hipoteca proviene de los ahorros de una persona y que nunca conviene quedarse sin un colchón, por más pequeño que sea. De esta manera, si bien es más beneficioso amortizar la mayor cantidad de hipoteca posible, es importante reservar una parte del dinero para poder recurrir a él en caso de imprevistos.

Evaluar cuál es el mejor momento para realizar la amortización

La elección del momento indicado para realizar la amortización depende de varios factores. En este sentido, cabe mencionar que la mayoría de los créditos hipotecarios en España se basan en el sistema francés. A partir de él se pagan más intereses al principio de la hipoteca y se reserva la devolución del capital otorgado para el final de la misma. Por esta razón, al contratar un préstamo de este tipo lo más recomendable es realizar la amortización durante los primeros años. De esta manera se terminan pagando menos intereses en el conjunto.

Tener en cuenta las comisiones asociadas a la operación

La amortización anticipada de una hipoteca no es una operación gratuita sino que, en la mayoría de los casos, está sujeta a una serie de comisiones. Por esta razón es que se recomienda comparar los productos ofrecidos por diferentes bancos antes de firmar con uno ya que alguno de ellos puede llegar a pedir menos comisiones.

Cabe aclarar que, a partir de la Ley Hipotecaria que entró en vigencia en 2019, estas comisiones están reguladas. No obstante, es importante tener en cuenta cuáles son las limitaciones que existen si hay intención de amortizar una hipoteca.

Hipoteca fija: las cuotas de amortización en este caso pueden ser de 2% como máximo durante los diez primeros años. A partir del año once, la cuota se reduce a un máximo del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.
Hipoteca variable: aquí, si el pago se efectúa durante los primeros tres años, la comisión máxima es de 0,25%. En cambio, si se produce entre el cuarto y el quinto año, la penalización límite es del 0,15%. Una vez cumplido este plazo la comisión por amortización anticipada de hipoteca desaparece.

De esta manera, dependiendo de si la hipoteca contratada es fija o variable y del tiempo de duración de la misma, puede ser más o menos conveniente esperar para realizar la amortización, ya que es posible ahorrar algo de dinero en comisiones.

Tener en cuenta no solo el aspecto económico sino también el psicológico

Por último, antes de proceder a amortizar una hipoteca es aconsejable tener en claro cuál es la razón por la cuál se lo quiere hacer. En términos generales, recurrir a esta operación permitirá el ahorro de cierto monto de dinero, ya que se evitará el pago de un porcentaje de los intereses correspondientes. Sin embargo, además del aspecto económico, amortizar una hipoteca también permite liberarse de parte de la deuda que se ha contraído con el banco.

Es decir que la toma de esta decisión también posee un aspecto psicológico que muchas personas valoran positivamente más allá de si llegan a ahorrar más o menos dinero. En este sentido, tener en cuenta la libertad económica que puede llegar a brindar la reducción de la deuda, es otro valor añadido de la amortización de hipoteca.

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Extinción de condominio: ¿De qué se trata y qué sucede si hay una hipoteca de por medio?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la extinción de condominio y qué ocurre si en caso de que haya un hipoteca de por medio. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es la extinción de condominio?

Cuando hablamos de disolución o extinción de condominio nos referimos a la desvinculación voluntaria de la propiedad en común de varias personas. En otras palabras, la disolución de condominio se lleva a cabo en el momento en que dos o más propietarios cuentan con un inmueble compartido y por un motivo puntual tienen interés en deshacer este vínculo. La extinción de condominio se encuentra regulada por el Código Civil por los artículos 400 y 406.

Motivos para realizar una extinción de condominio

Los motivos más habituales que podemos encontrar para que se lleve a cabo la aplicación y ejecución de la extinción de condominio pueden ser herencias compartidas entre diferentes miembros, divorcios o bien, separaciones de parejas. En estos casos, aplicar la extinción de condominio se trata de que uno de los miembros implicados ceda su parte correspondiente del bien inmueble a otro de los miembros. Ten en cuenta que esto puede incluir o no la deuda del préstamo hipotecario.

¿Cómo llevar a cabo una extinción de condominio?

Existen dos maneras diferentes de llevar a cabo una disolución de condominio. Esto puede ser por un acuerdo mutuo entre los propietarios o bien, por medio judicial. Aquí te explicaremos detalladamente cada una de ellas:

Disolución de condominio por mutuo acuerdo

Al momento en que se dé la situación de separación entre los dos miembros, o la obtención de una herencia, se puede pactar una disolución de condominio. De modo que, el miembro que pasará a ser el propietario total de la propiedad deberá compensar económicamente a la persona o personas que le hayan cedido su parte de la vivienda. Una vez que se lleva a cabo este proceso, es posible acudir ante un notario para formalizar la disolución de condominio. O bien, también se puede realizar por medio del Convenio Regulador.

La principal ventaja de hacer la extinción de condominio por mutuo acuerdo se basa en el ahorro de los gastos. Esto se debe a que, de esta forma, no se tributan los impuestos a los Actos Jurídicos Documentados y los costes fiscales son menores.

Por medio judicial

Por otra parte, en caso de que los propietarios no logren llegar a un acuerdo, será necesario recurrir a la vía judicial. Deberá interponerse una demanda de división de cosa común. Será necesario solicitar una disolución del condominio en la que se adjudicará a cada miembro la parte que corresponda del inmueble, o bien, se llevará a cabo una venta y se distribuirán los beneficios.

¿Qué sucede con la extinción de condominio si hay una hipoteca de por medio?

Si se da el caso de que compartas el préstamo hipotecario con otro propietario de la vivienda, para la disolución de condominio será necesario llevar a cabo una novación hipotecaria. En otras palabras, se tendrá que llegar a nuevamente a un acuerdo. De este modo, rever y modificar las condiciones del contrato del préstamo hipotecario. Eliminar a uno de los titulares del préstamo hipotecario de una vivienda puede pasar a ser un verdadero inconveniente para las entidades bancarias. Será necesario acudir a la entidad bancaria para que se tomen el tiempo de analizar la situación con detenimiento. Luego se verá si acceden a quitar a uno de los titulares de la hipoteca.

Es necesario negociar con la entidad bancaria el cambio de titular en el préstamo hipotecario. En muchas ocasiones, la entidad bancaria se niega a esa novación, ya que asume que se trata de un riesgo. En otras circunstancias, cuando la entidad bancaria acepta el cambio de titularidad, este le exigirá al propietario a firmar un interés más alto o bien, a poner otras garantías, como un avalista.

Sabemos que el banco no siempre estará de acuerdo en quitar uno de los titulares de la hipoteca. Esto se debe a que consideran que pierden garantías de pago del préstamo. Sin embargo, puede aceptar novar el préstamo hipotecario, esto significa, modificar alguna de sus cláusulas. El hipotecado tendrá que tomarse el tiempo de estudiar detenidamente esas nuevas condiciones. También, deberá plantearse la posibilidad de continuar como único propietario y titular de la hipoteca o vender la vivienda.

En caso de que la pareja opte por la extinción de condominio, los propietarios de la vivienda tendrán que asistir a la notaría para disolver esa copropiedad. Ten en cuenta que, más allá del gasto de notaría, se debe afrontar también, el gasto del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es habitual que la pareja contrate una gestoría que se ocupe de llevar a cabo los trámites. De ser así, además de la notaría, registro e IAJD, tendrán que asumir el pago por todos estos servicios.

¿Qué impuestos debes pagar para realizar una extinción de condominio?

La realidad es que hay una serie de impuestos que será necesario pagar en el caso que se tenga intención de llevar a cabo una disolución de condominio. Aquí te contaremos cuáles son.

En primer lugar, se deberá hacer frente a los gastos de Notaría y de Registro, los cuales son obligatorios para llevar a cabo este proceso. Los impuestos de la disolución de condominio y los impuestos por Actos Jurídicos Documentados también serán fundamentales durante este proceso en caso de que no se realice por mutuo acuerdo.

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El Loan To Value o bien, LTV, hace referencia a la relación préstamo-valor. Es un ratio que se encarga de medir el porcentaje entre la cantidad del préstamo que se obtiene y el valor de la propiedad que es utilizada como garantía del préstamo hipotecario. Los prestamistas se basan en este ratio para calcular el riesgo que asumen a la hora de prestar el dinero en base a la garantía que obtienen de la vivienda que hipotecan. Se trata de un ratio fundamental para obtener un préstamo hipotecario en buenas condiciones.

¿Cómo se calcula el Loan To Value?

En primer lugar, lo que debes hacer para calcular tu Loan To Value (LTV) es dividir la cantidad del préstamo hipotecario por el valor del inmueble que te interesa obtener. Luego tendrás que pasar este número a porcentaje. Si tu caso se trata de obtener una vivienda por el valor de 200 000 euros y solicitar una hipoteca bancaria de 180 000 euros. Será necesario dividir el importe del préstamo hipotecario entre el valor de la propiedad y multiplicarlo por 100. Si nos basamos en este ejemplo obtendríamos un LTV del 90%.

Tu Loan To Value brindará un porcentaje concreto a al banco que tendrá mucho que ver en la decisión de prestarte el dinero o no darle el visto bueno al préstamo hipotecario. Si tu resultado es un LTV de menos del 80 %, contarás con una mayor cantidad de posibilidades y facilidades para obtener una hipoteca. De lo contrario, si el porcentaje es más alto, te resultará más complejo obtener el visto bueno para una hipoteca.

Para calcular el LTV de manera exacta, será necesario tener en claro cuánto dinero tienes ahorrado y previsto para destinar a la compra de la vivienda. Por otro lado, también debes tener en cuenta que el préstamo hipotecario implica varios gastos entre impuestos, notario, registro de la propiedad, tasación, entre otros. Esto significa que, a tu aporte inicial tendrás que restarle todos estos gastos. De este modo podrás ver qué aportación neta queda y ésta es la que utilizarás para restar del importe de compra venta. También sabrás cuál es el importe de la hipoteca que vas a solicitar. Como regla general los gastos son de aproximadamente un 10% del importe de compra. No obstante, se trata de una cifra que varía en función de la comunidad autónoma, la presión fiscal del momento y la situación personal del comprador.

Continuando con el ejemplo previo, donde se solicitaba un préstamo hipotecario de 180 000 euros para llevar a cabo una compra de 200 000 euros. Se entiende que se hace una aportación de unos 40 000 euros. Esto se debe a que el 10%, es decir, 20 000 euros serían para gastos, y el resto como aportación, esto sería otros 20 000 euros. Es posible hacer tus propios cálculos con este ejemplo y pensar distintos escenarios utilizando un simulador hipotecario online.

¿Cómo bajar tu Loan To Value?

Como hemos mencionado más arriba, un LTV bajo siempre será mejor. Lo más aconsejable es que no sea mayor al 80 % para lograr beneficiarte de distintas opciones y facilidades si lo que estás comprando es tu primera casa. En caso de que se trate de una segunda residencia el LTV por lo general baja hasta un aproximado del 60%. Si tu Loan To Value es muy alto, lo ideal es que intentes disminuirlo. Aquí te explicaremos cómo puedes conseguirlo.

Ofrece un Down Payment o aportación inicial más elevada

La manera más rápida para bajar tu LTV es brindar una mayor cantidad de dinero inicial. De este modo, conseguirás reducir la cantidad de tu préstamo hipotecario y sus pagos mensuales y, por ende, también la LTV. Una manera muy común es pedir dinero prestado a amigos y familiares para lograr completar esa parte que necesitas para llegar a la LTV ideal del 80%.

Opta por buscar viviendas más baratas o negocia el importe a la baja

En caso de que no se encuentre dentro de tus posibilidades la opción de ofrecer una mayor cantidad de dinero inicial para la compra de tu vivienda, hay otras opciones. Una buena idea es buscar propiedades más accesibles para mejorar tu Loan To Value.

Por otro lado, también puedes realizar una oferta más baja por el precio de la vivienda. En el caso de que consideres que su precio inicial es un poco alto y el comprador se encuentre dispuesto a bajarlo esta es una buena opción. Por ejemplo, si vas a adquirir por 180 000 euros un piso tasado por 200 000 euros, muchas entidades bancarias limitarán el préstamo al 80% del menor de los dos costes. De este modo, el importe máximo se quedaría en 144 000 euros, el 80% de 180 000 euros.

Sin embargo, hay varios bancos que brindan el 80% de LTV sobre el valor de tasación siempre que el importe final del préstamo no sea mayor al 90% del valor de compra venta. En esta situación el importe llegaría hasta los 160 000 euros. De modo que negociar el importe de compra venta es la mejor manera de bajar el LTV si sabes a qué entidad bancaria solicitar tu préstamo hipotecario.

Resumen

En definitiva, en cualquier caso es aconsejable contar con una Loan To Value bajo. Ten en cuenta que si es mayor al 80 % deberás hacer frente a una serie de dificultades para obtener una hipoteca. Intenta buscar la forma más asequible para bajar tu LTV.

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