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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la FEIN y la FiAE. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La última ley hipotecaria introdujo ciertos cambios en lo que respecta a la información que debe facilitar la entidad bancaria al cliente sobre las condiciones del préstamo hipotecario. Antes, cada una de las condiciones se encontraban recogidas en la FIPER, sin embargo, en la actualidad son la FEIN y la FiAE los documentos que contienen toda la información sobre la hipoteca.

¿Qué es la Ficha de Información Personalizada?

Previo a la nueva ley hipotecaria, las entidades bancarias daban la llamada Ficha Informativa Personalizada, se trata de un documento que brindaba la posibilidad de comparar sus condiciones de financiación con las de otros bancos.

El acrónimo FIPER se usaba para referirse a la Ficha Informativa Personalizada de una hipoteca. Un documento que las entidades bancarias nos facilitaban luego de analizar nuestro perfil financiero y preparar una oferta que logre adaptarse a nuestro perfil específico.

En él debían indicarse todas las condiciones de financiación que el banco nos ofrecía. Entre ellas se encontraban el tipo de interés, las comisiones, el plazo de devolución, su garantía, su importe, un cálculo de la TAE, los productos vinculados exigidos, entre otros. Por otro lado, también era donde debían encontrarse puntos importantes como la distribución de los gastos de constitución o la presencia de una cláusula suelo.

Debemos aclarar que, las entidades bancarias no cuentan con la obligación de entregar esta ficha a partir del año 2011. Es por este motivo que, era necesario solicitarla de manera explícita para que nos la facilitaran. De todas formas, se trataba de un documento gratuito que era obligatorio dar si era solicitado.

El banco debía hacer una oferta al cliente con todo su detalle, no obstante, sin quedar obligado a brindar ese préstamo a la persona a la que va destinada. En otras palabras, no era vinculante para la entidad bancaria.

En resumen, la Ficha de Información Personalizada es una de estas informaciones, que va entre la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), previa, y la oferta vinculante de préstamo hipotecario (aparece luego de la FIPER) y no es más que una FIPER vinculante.

De FIPER a FEIN

El acrónimo FIPER hace referencia a la Ficha Informativa Personalizada de un préstamo hipotecario. Como mencionamos más arriba, un documento que te brindaba la entidad bancaria con una oferta que se adapte a tu perfil, una vez analizada tu solvencia y la viabilidad de la operación.

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, esta ficha fue sustituida por la FEIN, que tiene un objetivo bastante parecido. Además, incluye cierta información similar, con una diferencia importante, la FIPER no era vinculante, a diferencia de la FEIN que sí lo es.

Diferencias entre FIPER y FIPRE

A pesar de que las siglas resultan muy parecidas, es fundamental no confundir la FIPER con la FIPRE.

Cuando hablamos de la FIPRE o Ficha de Información Precontractual nos referimos a un documento informativo que la entidad bancaria tiene que entregarte con la información genérica sobre el préstamo hipotecario. En esta ficha se incluyen las características principales de la hipoteca.

Recuerda que no es una oferta personalizada, sino de una información general. En la FIPRE se incluyen las condiciones relativas al tipo de préstamo hipotecario, tipo de interés, productos vinculados, comisiones y cláusulas. Puedes utilizar todos estos datos para comparar las características de las hipotecas que conceden otras entidades financieras previo a tomar una decisión.

¿En qué consiste la FEIN?

La FEIN o bien, Ficha Europea de Información Normalizada, te brindará la información personalizada del préstamo hipotecario.

El principal objetivo de este documento es que el cliente tenga en claro todas las condiciones de la hipoteca antes de realizar la firma. En primer lugar, el cliente deberá facilitar a la entidad bancaria la información sobre su situación financiera y la cantidad de dinero que requiere para comprar el inmueble. De este modo, el banco podrá hacer una propuesta personalizada.

Las condiciones que se recogen en la FEIN son vinculantes, esto significa que no es necesario que la entidad bancaria pase una oferta vinculante en otro documento.

Información que encontraremos en la FEIN

La información que se incluye en la FEIN debe ser clara y lo más completa posible. De este modo, el cliente no tendrá dudas sobre las condiciones del préstamo hipotecario que va a firmar con la entidad bancaria.

Prestamista: se trata de la identificación del prestamista y también, de la comisión que percibe.

Importe prestado: información sobre el Importe y moneda del préstamo hipotecario que se concede. Esto incluye información sobre las fluctuaciones que puede tener si se firma en una divisa diferente al euro.

Plazo: es decir, la duración del préstamo hipotecario.

Interés: el tipo de interés de la hipoteca. Debe especificar si es fijo o variable, de ser el caso, se debe indicar el índice de referencia, por lo general se trata del Euribor.

Importe total a reembolsar: esto incluye los intereses.

Valor de inmueble: también se debe aclarar el porcentaje del valor concedido en préstamo.

Periodicidad de los pagos: aquí va el número total de cuotas y si se paga con periodicidad mensual, trimestral, entre otros.

Importe de las cuotas hipoteca: esto es la cantidad que se paga en cada cuota y cuándo y cómo puede modificarse este importe. Si se trata de una hipoteca a tipo variable debe especificar con qué periodicidad se llevará a cabo la revisión de las cuotas.

Cuadro amortización: debe contar con la información de cuántos intereses y cuánto capital se amortiza por cuota.

Reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se realiza la devolución de la hipoteca previo a que finalice. En otras palabras, si se lleva a cabo una amortización anticipada.

Incumplimiento de compromisos: deberá explicar cuáles son las consecuencias que tiene para el prestatario.

Derechos del prestatario: aquí debe figurar el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad, por ejemplo, la subrogación.

¿En qué consiste la FiAE?

Cuando hablamos de FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) nos referimos a un documento que complementa la información que el cliente necesita saber sobre su préstamo hipotecario. En ella encontrarás información sobre las cláusulas o elementos más relevantes de la hipoteca.

La nueva normativa exige que se adjunte esta ficha con el fin de informar sobre las cláusulas y los riesgos que conllevan en algunos casos.

Por ejemplo, la FiAE debe aclarar los costes que implica el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario en caso de impago de varias cuotas o bien, el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca.

La información que brinda la FEIN y la FiAE debe facilitarla la entidad bancaria. Deberá hacerlo como mínimo diez días antes de la firma del contrato hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la FEIN y la FiAE. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar una casa: ¿es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar el dinero?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

La mayoría de las compras de vivienda que se llevan a cabo actualmente en España son posibles gracias a un crédito hipotecario. Una duda bastante habitual entre aquellos que eligen solicitar este tipo de préstamo es qué hacer con el dinero que vayan a tener disponible a partir de ese momento. ¿Es mejor utilizarlo para amortizar la hipoteca o ahorrar e invertirlo en otra cosa? Son varios los factores a tener en cuenta. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto para que puedas tomar una buena decisión.

Tanto la opción de amortizar anticipadamente una hipoteca como la de ahorrar el dinero disponible e invertirlo cuentan con sus ventajas y desventajas. Por eso es importante analizar cada situación en particular para decidirse por una opción u otra, ya que para algunas personas puede ser más conveniente amortizar y para otras, ahorrar e invertir. Sin embargo, antes de evaluar y elegir, también es importante tener en claro ciertas cuestiones básicas y no tan básicas:

¿Qué significa amortizar una hipoteca? ¿Qué formas de amortización existen? ¿Por qué no es conveniente mantener el dinero en el banco? ¿Cuáles son los beneficios de amortizar una hipoteca y cuáles las de ahorrar e invertir ese dinero? ¿Qué aspectos es importante tener en cuenta antes de decidirse por la amortización de hipoteca? A continuación respondemos todas estas preguntas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué significa amortizar una hipoteca?

La amortización de un crédito hipotecario consiste en devolver al banco el dinero adeudado antes de cumplirse el tiempo establecido en el contrato que se firmó. Para poder efectuarla es necesario disponer del monto necesario, es decir, haber ahorrado lo suficiente para destinarlo al pago de la hipoteca en vez de invertir en otra cosa.

Es importante tener en cuenta que esta devolución puede ser parcial o total. Parcial cuando se devuelve de manera anticipada sólo una parte del dinero, y total cuando se devuelve la suma restante de la deuda contraída. Esta última opción supone la cancelación de la hipoteca.

¿Qué formas de amortización de hipoteca existen?

La amortización anticipada de una hipoteca puede realizarse de dos maneras diferentes:

Amortización de cuota: consiste en adelantar una suma de dinero que hará que la vida de la hipoteca sea la misma, sólo que las cuotas a pagar a partir de ese momento serán más pequeñas.
Amortización de plazos: se trata de adelantar un monto de dinero que hará que el hipotecado termine de pagar antes su deuda. A diferencia del caso anterior, el resto de las cuotas a abonar serían de la misma cuantía que venían teniendo hasta el momento.

¿Por qué no mantener el dinero en el banco?

Muchos hipotecados comienzan a dudar con respecto a si amortizar el crédito o empezar a ahorrar tiempo después de haber comenzado a pagar su deuda. Esto se debe a que, en muchos casos, mantener el dinero en el banco no otorga demasiada rentabilidad. Por esa razón es que terminan decidiendo utilizarlo de otra manera.

Luego de tomar esta decisión, lo más habitual es que la persona utilice sus primeros ahorros, junto con la hipoteca, para comprar un bien inmueble. Sin embargo, a medida que pasa el tiempo, puede ocurrir que comiencen a acumularse nuevos ahorros en su cuenta bancaria. Se trata de una suma de dinero que no será necesaria para el objetivo principal, el de adquirir la casa, y que podría utilizarse para otra cosa.

Las opciones son, básicamente, dos: cancelar deuda con ese dinero u obtener mayor rentabilidad a partir de él. La mejor manera de quitarse deuda de encima es amortizar la hipoteca solicitado u otras deudas que se haya contraído y estén pendientes de pago. Mientras tanto, la mejor manera de obtener mayor rentabilidad de esos ahorros es invertirlos en productos financieros como, por ejemplo, fondos de inversión.

No obstante, también se debe tener en cuenta que, al invertir este dinero, es posible obtener beneficios, pero también puede ocasionar pérdidas. Por lo tanto, al inclinarse por esta opción, es importante destinar únicamente dinero que no vaya a ser necesario, sobre todo a corto plazo.

¿Qué es más conveniente? ¿Amortizar una hipoteca o ahorrar?

No existe una única respuesta a esta pregunta. No en todos los casos es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar el dinero para invertir, ya que depende de las características y condiciones de cada caso particular. Por eso es importante analizar detenidamente todos los factores que influyen para tomar la decisión correcta. Existe una serie de claves generales que pueden ser útiles para optar por una opción u otra:

Puntos a tener en cuenta

Amortizar la hipoteca o ahorrar para invertir será más recomendable dependiendo del tipo de perfil financiero de cada persona. Si se tiene un perfil conservador, es decir que se prefiere ir a lo seguro, conviene más amortizar el préstamo. En el caso de los perfiles que toleran mejor el riesgo se suele aconsejar la inversión de los ahorros para llegar a una mayor rentabilidad a partir de ellos.
Es importante tener en cuenta el estado de las finanzas y de la economía doméstica de la persona. Si le cuesta llegar con suficiente dinero a fin de mes, amortizar la hipoteca puede ser útil para aliviar esta situación y reducir el volumen de la deuda con el banco.
El nivel de endeudamiento que ya posea la persona también es un punto clave. Si bien a todos nos gustaría obtener rentabilidad por nuestros ahorros, si se tienen grandes deudas pendientes es más recomendable utilizar ese dinero para reducir sus montos en vez de usarlo para un beneficio. En estos casos, sin duda, lo más aconsejable será utilizar estos ahorros para amortizar la hipoteca.
Por último, considerar la necesidad de liquidez a corto y mediano plazo también podría ser útil. Ya sea amortizando la hipoteca o invirtiendo sus ahorros, la persona pierde acceso a ese dinero que tenía reservado. Por lo tanto, si se estima que será necesario obtener liquidez a la brevedad, lo mejor será reservar una parte del dinero en vez de gastarlo todo.

Las ventajas de invertir los ahorros

En términos generales, la principal ventaja de invertir un monto de dinero ahorrado es, como mencionamos, que se puede obtener rentabilidad por él. De esta manera se puede conseguir un retorno de capital mayor del que se ha invertido.

Las ventajas de amortizar una hipoteca

Por su parte, la principal ventaja de amortizar un crédito hipotecario es que se reduce el nivel de endeudamiento. Es decir, al realizar esta operación se elimina parte de la deuda con el banco que concedió el préstamo. También es posible pagar la totalidad de la deuda, aunque en ese caso no estaríamos hablando de amortización sino, directamente, de cancelación de la hipoteca.

¿Cuándo es mejor amortizar una hipoteca?

Al tomar la decisión de amortizar la hipoteca, en vez de invertir el dinero ahorrado, es importante no perder de vista muchas cuestiones. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, si es más conveniente amortizar cuota o amortizar plazos, qué monto conviene amortizar o cuál es el mejor momento para hacerlo. A continuación veremos en detalle cada una de ellas.

Aspectos a tener en cuenta antes de amortizar una hipoteca

Evaluar si es más conveniente amortizar cuota o plazos

Esta decisión dependerá de lo que la persona desee más: puede preferir que la duración de la hipoteca sea menor o llegar más aliviado a fin de mes. Si se desea terminar con la hipoteca lo antes posible, lo más aconsejable es la amortización de plazos. En cambio, si se está ajustado de dinero, quizás lo mejor sea amortizar la cuota para pagar menos cada mes a partir de ese momento.

Evaluar qué cantidad de dinero es más conveniente amortizar

Otro factor importante a tener en cuenta, si ya se tomó la decisión de amortizar la hipoteca anticipadamente, es la cantidad de dinero que se destinará a tal fin. En principio, mientras más dinero se destine mejor, ya que se eliminará un mayor importe de la deuda.

No obstante, es importante tener en cuenta que todo dinero destinado a una amortización de hipoteca proviene de los ahorros de una persona y que nunca conviene quedarse sin un colchón, por más pequeño que sea. De esta manera, si bien es más beneficioso amortizar la mayor cantidad de hipoteca posible, es importante reservar una parte del dinero para poder recurrir a él en caso de imprevistos.

Evaluar cuál es el mejor momento para realizar la amortización

La elección del momento indicado para realizar la amortización depende de varios factores. En este sentido, cabe mencionar que la mayoría de los créditos hipotecarios en España se basan en el sistema francés. A partir de él se pagan más intereses al principio de la hipoteca y se reserva la devolución del capital otorgado para el final de la misma. Por esta razón, al contratar un préstamo de este tipo lo más recomendable es realizar la amortización durante los primeros años. De esta manera se terminan pagando menos intereses en el conjunto.

Tener en cuenta las comisiones asociadas a la operación

La amortización anticipada de una hipoteca no es una operación gratuita sino que, en la mayoría de los casos, está sujeta a una serie de comisiones. Por esta razón es que se recomienda comparar los productos ofrecidos por diferentes bancos antes de firmar con uno ya que alguno de ellos puede llegar a pedir menos comisiones.

Cabe aclarar que, a partir de la Ley Hipotecaria que entró en vigencia en 2019, estas comisiones están reguladas. No obstante, es importante tener en cuenta cuáles son las limitaciones que existen si hay intención de amortizar una hipoteca.

Hipoteca fija: las cuotas de amortización en este caso pueden ser de 2% como máximo durante los diez primeros años. A partir del año once, la cuota se reduce a un máximo del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.
Hipoteca variable: aquí, si el pago se efectúa durante los primeros tres años, la comisión máxima es de 0,25%. En cambio, si se produce entre el cuarto y el quinto año, la penalización límite es del 0,15%. Una vez cumplido este plazo la comisión por amortización anticipada de hipoteca desaparece.

De esta manera, dependiendo de si la hipoteca contratada es fija o variable y del tiempo de duración de la misma, puede ser más o menos conveniente esperar para realizar la amortización, ya que es posible ahorrar algo de dinero en comisiones.

Tener en cuenta no solo el aspecto económico sino también el psicológico

Por último, antes de proceder a amortizar una hipoteca es aconsejable tener en claro cuál es la razón por la cuál se lo quiere hacer. En términos generales, recurrir a esta operación permitirá el ahorro de cierto monto de dinero, ya que se evitará el pago de un porcentaje de los intereses correspondientes. Sin embargo, además del aspecto económico, amortizar una hipoteca también permite liberarse de parte de la deuda que se ha contraído con el banco.

Es decir que la toma de esta decisión también posee un aspecto psicológico que muchas personas valoran positivamente más allá de si llegan a ahorrar más o menos dinero. En este sentido, tener en cuenta la libertad económica que puede llegar a brindar la reducción de la deuda, es otro valor añadido de la amortización de hipoteca.

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Extinción de condominio: ¿De qué se trata y qué sucede si hay una hipoteca de por medio?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la extinción de condominio y qué ocurre si en caso de que haya un hipoteca de por medio. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es la extinción de condominio?

Cuando hablamos de disolución o extinción de condominio nos referimos a la desvinculación voluntaria de la propiedad en común de varias personas. En otras palabras, la disolución de condominio se lleva a cabo en el momento en que dos o más propietarios cuentan con un inmueble compartido y por un motivo puntual tienen interés en deshacer este vínculo. La extinción de condominio se encuentra regulada por el Código Civil por los artículos 400 y 406.

Motivos para realizar una extinción de condominio

Los motivos más habituales que podemos encontrar para que se lleve a cabo la aplicación y ejecución de la extinción de condominio pueden ser herencias compartidas entre diferentes miembros, divorcios o bien, separaciones de parejas. En estos casos, aplicar la extinción de condominio se trata de que uno de los miembros implicados ceda su parte correspondiente del bien inmueble a otro de los miembros. Ten en cuenta que esto puede incluir o no la deuda del préstamo hipotecario.

¿Cómo llevar a cabo una extinción de condominio?

Existen dos maneras diferentes de llevar a cabo una disolución de condominio. Esto puede ser por un acuerdo mutuo entre los propietarios o bien, por medio judicial. Aquí te explicaremos detalladamente cada una de ellas:

Disolución de condominio por mutuo acuerdo

Al momento en que se dé la situación de separación entre los dos miembros, o la obtención de una herencia, se puede pactar una disolución de condominio. De modo que, el miembro que pasará a ser el propietario total de la propiedad deberá compensar económicamente a la persona o personas que le hayan cedido su parte de la vivienda. Una vez que se lleva a cabo este proceso, es posible acudir ante un notario para formalizar la disolución de condominio. O bien, también se puede realizar por medio del Convenio Regulador.

La principal ventaja de hacer la extinción de condominio por mutuo acuerdo se basa en el ahorro de los gastos. Esto se debe a que, de esta forma, no se tributan los impuestos a los Actos Jurídicos Documentados y los costes fiscales son menores.

Por medio judicial

Por otra parte, en caso de que los propietarios no logren llegar a un acuerdo, será necesario recurrir a la vía judicial. Deberá interponerse una demanda de división de cosa común. Será necesario solicitar una disolución del condominio en la que se adjudicará a cada miembro la parte que corresponda del inmueble, o bien, se llevará a cabo una venta y se distribuirán los beneficios.

¿Qué sucede con la extinción de condominio si hay una hipoteca de por medio?

Si se da el caso de que compartas el préstamo hipotecario con otro propietario de la vivienda, para la disolución de condominio será necesario llevar a cabo una novación hipotecaria. En otras palabras, se tendrá que llegar a nuevamente a un acuerdo. De este modo, rever y modificar las condiciones del contrato del préstamo hipotecario. Eliminar a uno de los titulares del préstamo hipotecario de una vivienda puede pasar a ser un verdadero inconveniente para las entidades bancarias. Será necesario acudir a la entidad bancaria para que se tomen el tiempo de analizar la situación con detenimiento. Luego se verá si acceden a quitar a uno de los titulares de la hipoteca.

Es necesario negociar con la entidad bancaria el cambio de titular en el préstamo hipotecario. En muchas ocasiones, la entidad bancaria se niega a esa novación, ya que asume que se trata de un riesgo. En otras circunstancias, cuando la entidad bancaria acepta el cambio de titularidad, este le exigirá al propietario a firmar un interés más alto o bien, a poner otras garantías, como un avalista.

Sabemos que el banco no siempre estará de acuerdo en quitar uno de los titulares de la hipoteca. Esto se debe a que consideran que pierden garantías de pago del préstamo. Sin embargo, puede aceptar novar el préstamo hipotecario, esto significa, modificar alguna de sus cláusulas. El hipotecado tendrá que tomarse el tiempo de estudiar detenidamente esas nuevas condiciones. También, deberá plantearse la posibilidad de continuar como único propietario y titular de la hipoteca o vender la vivienda.

En caso de que la pareja opte por la extinción de condominio, los propietarios de la vivienda tendrán que asistir a la notaría para disolver esa copropiedad. Ten en cuenta que, más allá del gasto de notaría, se debe afrontar también, el gasto del Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es habitual que la pareja contrate una gestoría que se ocupe de llevar a cabo los trámites. De ser así, además de la notaría, registro e IAJD, tendrán que asumir el pago por todos estos servicios.

¿Qué impuestos debes pagar para realizar una extinción de condominio?

La realidad es que hay una serie de impuestos que será necesario pagar en el caso que se tenga intención de llevar a cabo una disolución de condominio. Aquí te contaremos cuáles son.

En primer lugar, se deberá hacer frente a los gastos de Notaría y de Registro, los cuales son obligatorios para llevar a cabo este proceso. Los impuestos de la disolución de condominio y los impuestos por Actos Jurídicos Documentados también serán fundamentales durante este proceso en caso de que no se realice por mutuo acuerdo.

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Loan To Value: ¿De qué se trata y cómo se calcula?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el Loan To Value y de qué manera se calcula. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El Loan To Value o bien, LTV, hace referencia a la relación préstamo-valor. Es un ratio que se encarga de medir el porcentaje entre la cantidad del préstamo que se obtiene y el valor de la propiedad que es utilizada como garantía del préstamo hipotecario. Los prestamistas se basan en este ratio para calcular el riesgo que asumen a la hora de prestar el dinero en base a la garantía que obtienen de la vivienda que hipotecan. Se trata de un ratio fundamental para obtener un préstamo hipotecario en buenas condiciones.

¿Cómo se calcula el Loan To Value?

En primer lugar, lo que debes hacer para calcular tu Loan To Value (LTV) es dividir la cantidad del préstamo hipotecario por el valor del inmueble que te interesa obtener. Luego tendrás que pasar este número a porcentaje. Si tu caso se trata de obtener una vivienda por el valor de 200 000 euros y solicitar una hipoteca bancaria de 180 000 euros. Será necesario dividir el importe del préstamo hipotecario entre el valor de la propiedad y multiplicarlo por 100. Si nos basamos en este ejemplo obtendríamos un LTV del 90%.

Tu Loan To Value brindará un porcentaje concreto a al banco que tendrá mucho que ver en la decisión de prestarte el dinero o no darle el visto bueno al préstamo hipotecario. Si tu resultado es un LTV de menos del 80 %, contarás con una mayor cantidad de posibilidades y facilidades para obtener una hipoteca. De lo contrario, si el porcentaje es más alto, te resultará más complejo obtener el visto bueno para una hipoteca.

Para calcular el LTV de manera exacta, será necesario tener en claro cuánto dinero tienes ahorrado y previsto para destinar a la compra de la vivienda. Por otro lado, también debes tener en cuenta que el préstamo hipotecario implica varios gastos entre impuestos, notario, registro de la propiedad, tasación, entre otros. Esto significa que, a tu aporte inicial tendrás que restarle todos estos gastos. De este modo podrás ver qué aportación neta queda y ésta es la que utilizarás para restar del importe de compra venta. También sabrás cuál es el importe de la hipoteca que vas a solicitar. Como regla general los gastos son de aproximadamente un 10% del importe de compra. No obstante, se trata de una cifra que varía en función de la comunidad autónoma, la presión fiscal del momento y la situación personal del comprador.

Continuando con el ejemplo previo, donde se solicitaba un préstamo hipotecario de 180 000 euros para llevar a cabo una compra de 200 000 euros. Se entiende que se hace una aportación de unos 40 000 euros. Esto se debe a que el 10%, es decir, 20 000 euros serían para gastos, y el resto como aportación, esto sería otros 20 000 euros. Es posible hacer tus propios cálculos con este ejemplo y pensar distintos escenarios utilizando un simulador hipotecario online.

¿Cómo bajar tu Loan To Value?

Como hemos mencionado más arriba, un LTV bajo siempre será mejor. Lo más aconsejable es que no sea mayor al 80 % para lograr beneficiarte de distintas opciones y facilidades si lo que estás comprando es tu primera casa. En caso de que se trate de una segunda residencia el LTV por lo general baja hasta un aproximado del 60%. Si tu Loan To Value es muy alto, lo ideal es que intentes disminuirlo. Aquí te explicaremos cómo puedes conseguirlo.

Ofrece un Down Payment o aportación inicial más elevada

La manera más rápida para bajar tu LTV es brindar una mayor cantidad de dinero inicial. De este modo, conseguirás reducir la cantidad de tu préstamo hipotecario y sus pagos mensuales y, por ende, también la LTV. Una manera muy común es pedir dinero prestado a amigos y familiares para lograr completar esa parte que necesitas para llegar a la LTV ideal del 80%.

Opta por buscar viviendas más baratas o negocia el importe a la baja

En caso de que no se encuentre dentro de tus posibilidades la opción de ofrecer una mayor cantidad de dinero inicial para la compra de tu vivienda, hay otras opciones. Una buena idea es buscar propiedades más accesibles para mejorar tu Loan To Value.

Por otro lado, también puedes realizar una oferta más baja por el precio de la vivienda. En el caso de que consideres que su precio inicial es un poco alto y el comprador se encuentre dispuesto a bajarlo esta es una buena opción. Por ejemplo, si vas a adquirir por 180 000 euros un piso tasado por 200 000 euros, muchas entidades bancarias limitarán el préstamo al 80% del menor de los dos costes. De este modo, el importe máximo se quedaría en 144 000 euros, el 80% de 180 000 euros.

Sin embargo, hay varios bancos que brindan el 80% de LTV sobre el valor de tasación siempre que el importe final del préstamo no sea mayor al 90% del valor de compra venta. En esta situación el importe llegaría hasta los 160 000 euros. De modo que negociar el importe de compra venta es la mejor manera de bajar el LTV si sabes a qué entidad bancaria solicitar tu préstamo hipotecario.

Resumen

En definitiva, en cualquier caso es aconsejable contar con una Loan To Value bajo. Ten en cuenta que si es mayor al 80 % deberás hacer frente a una serie de dificultades para obtener una hipoteca. Intenta buscar la forma más asequible para bajar tu LTV.

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¿Cuáles son los riesgos de ser aval para hipotecas?

30 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte sobre los principales riesgos que implica ser aval para hipotecas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al momento de alquilar una casa, de solicitar un préstamo o bien, una hipoteca, es muy común hacer uso de los avales como garantía de pago. De esta manera, en caso de que la persona avalada no puede hacer frente los costes, el avalista tendrá que asumir la deuda. Sin lugar a dudas, avalar a un hijo o bien, a un amigo puede significar grandes riesgos.

¿Qué significa ser aval para hipotecas?

Cuando hablamos de la palabra aval, nos referimos a una obligación que alguien adquiere de hacer aquello a lo que otra persona se ha comprometido, en caso de incumplimiento. Hoy en día, es muy común que los propietarios de las viviendas, a la hora de alquilarlas, o bien, la entidad bancaria en caso de hipotecas, soliciten un aval para lograr asegurar el pago. En algunos casos, esto implica un momento incómodo para los avalistas, ya que sienten que deben tener confianza plena en el solicitante, que por lo general, se trata de un familiar. Como posible avalista es necesario cubrirse las espaldas e informarse de manera adecuada. Es muy importante tener en cuenta algunos factores.

Puntos a tener en cuenta para ser aval para hipotecas

Aquí te detallaremos algunos puntos clave que debes tener en cuenta:

Contratar el seguro de hogar

Un seguro de hogar es un mecanismo que sirve para proteger una vivienda ante cualquier posible inconveniente, esto abarca desde una gotera hasta un robo. Es de ayuda para evitar que haya que hacer frente a gastos imprevistos, y a menudo bastante altos, que desequilibren el presupuesto e impacten en la salud financiera de la familia. Lo más aconsejable es asegurar la vivienda. Por otro lado, también es recomendable revisar de manera periódica si la póliza contratada logra ajustarse realmente a las necesidades y capacidad de pago.

Ser aval para hipotecas solo si podemos afrontar la deuda avalada

Avalar solo si estamos realmente seguros de que podemos afrontar la deuda avalada es fundamental. Como posible avalista, debemos tener en claro cuáles son los riesgos, ya que supone los mismos que solicitar un préstamo hipotecario pero sin ningún tipo de beneficio. Si se tiene intención de avalar a un hijo, por ejemplo, es fundamental conocer los detalles de lo que nos pide o, en todo caso, lo que pide la entidad bancaria o propietario del inmueble.

Ten en cuenta que, mientras más se conozca sobre el tema, mejor. Al tener en claro qué es necesario y estar al tanto de los detalles, el avalista contará con mayor información para decidir avalar a un tercero. Estos solo serán algunos de los puntos que señalarían que realmente somos capaces de asumir la obligación que nace del aval.

Debes conocer a la persona avalada y cuál es su solvencia

Es común que se hable demasiado del avalista pero prácticamente nada del solicitante. Para poder cumplir con el aval, el avalista tendrá que contar con unos ingresos más elevados que los del solicitante. No obstante, por parte del avalista, es fundamental tener en claro cuáles son los ingresos de la persona a la que está avalando.

Es por este motivo que resulta necesario conocer su solvencia económica y saber si se trata de una persona que es capaz de cumplir con la obligación de pago. No importa si se trata de un familiar o un amigo, cuando hablamos de ser aval para hipotecas, las palabras no valen como garantía de pago. En definitiva, la realidad es que es tan importante saber las condiciones económicas del solicitante como las del avalista.

Asegúrate de que el solicitante te brinde una muestra de compromiso

En necesario asegurarse del compromiso del solicitante con la obligación de pago del préstamo hipotecario del inmueble. Este punto puede llegar a ser incluso más importante que su propia solvencia. Una manera interesante para medir el nivel de compromiso del titular del préstamo es que éste aporte fondos propios, por ejemplo puede ser el porcentaje de una cifra o bien, una vivienda particular como seña. De esta forma es posible prevenir futuros problemas en el caso de que el solicitante se canse de la vivienda e incumpla el pago, lo que daría lugar a situaciones económicamente controvertidas que romperían la confianza que existe entre avalista y avalado. Por otro lado, también daría lugar a la reclamación al avalista de la deuda pendiente.

En primer lugar, la seguridad

Otro punto fundamental para ser aval para hipotecas es estar completamente seguro de la acción que vamos a llevar a cabo. Probablemente, se trate del primer paso para ayudar a alguien de tu entorno que lo requiera. Es fundamental leer detalladamente las condiciones, tener en claro cuáles son las ventajas y los puntos en contra, además de conocer cada una de las opciones que brinda cada solicitud que se firma. Ten en cuenta que, más allá de lo mucho que se quiera a la familia y amigos, debes informarte muy bien en este tipo de operaciones. Esto será vital tanto para los ahorros como para el futuro de los avalistas.

¿Qué riesgos implica ser aval para hipotecas?

El avalista tendrá responder en el caso de impago, siempre que no se haya limitado la responsabilidad del mismo en el contrato de préstamo hipotecario.

Al avalista se le aplicará el principio de responsabilidad patrimonial universal, que se encuentra regulado por el Código Civil, lo que significa que pondrá en juego todos sus bienes presentes y futuros para lograr cumplir con las obligaciones de pago del avalado. Esto significa que, al aceptar ser avalista de un préstamo hipotecario asumimos un gran riesgo, ya que si la deuda no se llega a pagar éste deberá con todo su patrimonio.

Por otro lado, la deuda que está garantizando el avalista aparecerá en su CIRBE, esto limitará sus posibilidades de obtener financiación nueva. En último lugar, si ni titular ni avalistas cumplen con las obligaciones de pago, ambos pasarán a figurar en bases de datos de morosidad, lo que no permitirá que logren obtener más financiación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los riesgos de ser aval para hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué tipo de casa puedo comprar dependiendo de mi sueldo?

28 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte a qué tipo de casa puedes acceder según tu sueldo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al momento de comenzar con la búsqueda de una vivienda para comprar, es muy normal que surja una duda que ronda frecuentemente en nuestra cabeza, se trata de ¿cuál es el préstamo hipotecario máximo que puedo solicitar según mi sueldo? En otras palabras, ¿qué precio puede alcanzar el inmueble para que podamos hacer frente a las cuotas mensuales sin ningún inconveniente?

No se trata de un tema de poca importancia, ya que un cálculo a la baja puede generar que renunciemos a una vivienda o piso mejor sin la necesidad de hacerlo. Es fundamental tener en claro cuál es nuestra capacidad de endeudamiento para elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapte a nuestras circunstancias.

¿Cuál es la hipoteca máxima a la que puedo acceder según mi sueldo?

El importe de lo que vamos a poder destinar a la compra de una vivienda se va a encontrar determinado por lo que se conoce como capacidad de endeudamiento. Esto quiere decir, la cantidad de sus ingresos que un ciudadano es capaz de destinar al pago de deudas.

Cuando se trata de un préstamo hipotecario, la mayoría de expertos aconseja que la cuota que debas abonar por mes no sea mayor al 30% – 35% de tus ingresos netos. De este modo podrás destinar el 65% restante para satisfacer otro tipo de necesidades, por ejemplo la alimentación, ropa, ocio y ahorro.

Para entenderlo mejor, por ejemplo, un trabajador que cuente con unos ingresos que ronden los 1000 euros. Podrá asumir un préstamo hipotecario con cuotas de 350 euros mensuales. Por otro lado, si se trata de una persona con una nómina neta de 2000 euros es capaz de llegar a hacer frente a un préstamo hipotecario de hasta 700 euros por mes.

¿Qué debes considerar a la hora de realizar el cálculo?

Sin lugar a dudas, cada situación personal es diferente y puede que se den ciertos factores que varíen el montante final de ese préstamo hipotecario máximo dependiendo del sueldo.

Con respecto a esto, para saber cuál será la cuota mensual que vamos a tener que pagar por el préstamo y cuál es la hipoteca máxima a pedir según el sueldo, debemos tener en cuenta algunos puntos clave:

Los gastos asociados

Al 20% inicial será necesario sumarle algunos gastos más, como por ejemplo los de notario, registro, tasación, impuestos, entre otros. Por otro lado, también resulta conveniente tener en cuenta el coste futuro de mantenimiento de la vivienda, ya que puede aumentar significativamente respecto a la situación anterior.

La situación laboral y personal

Un punto muy importante tener en cuenta para saber qué tipo de casa puedo adquirir según mi sueldo, es cuál es nuestra situación laboral actual y también la futura. En otras palabras, si contamos con un contrato temporal o indefinido, así como cuáles pueden ser nuestras perspectivas profesionales. Pensar a futuro es muy necesario, ya que un préstamo hipotecario es siempre a largo plazo.

Otras deudas e ingresos

Para poder determinar cuál es la hipoteca máxima según el sueldo tampoco podemos dejar de lado el análisis de nuestros ingresos y gastos a los que debemos hacer frente. Por ejemplo, es probable que, más allá del salario, también percibas una pensión de viudedad o el alquiler de otro piso, por lo que tus ingresos netos pueden ser más altos, lo que te permitirá destinar una mayor cantidad de dinero a la compra de la vivienda. Por otro lado, lo mismo sucede en el caso contrario, es decir, que tengas algunos gastos más, personas a tu cargo o ciertos gastos médicos que generen que debas destinar a su pago más dinero del habitual.

¿Qué tipo de casa me puedo comprar?

A grandes rasgos, los puntos clave para saber qué tipo de casa me puedo comprar pasan por tener muy en claro los siguientes aspectos:

En ningún caso las cuotas mensuales deben ser mayores al 30% o el 35% de nuestros ingresos netos mensuales para poder hacer frente al pago de las mismas sin inconvenientes.

Es necesario que contemos con ahorros de aproximadamente un 35% del valor de la vivienda. Esto se debe a que necesitaremos un 20% para poder cubrir el valor de la vivienda que no nos financia la entidad bancaria, ya que el importe de financiación por lo general no suele superar el 80% de la tasación o del precio de compra. También será necesario contar con otro 15% que será destinado a cubrir los demás gastos vinculados al préstamo hipotecario.

En caso que todos estos porcentajes y fórmulas te hayan mareado un poco, no debes preocuparte, puedes utilizar una herramienta virtual que te resultará de gran ayuda saber qué tipo de casa te puedes comprar. Se trata de los simuladores de hipotecas online. Una herramienta fácil de usar que te ayudará a resolver este problema rápidamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobré qué tipo de casa puedes comprar según tu sueldo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Avalar hipoteca con otra vivienda: ¿Puedo avalar teniendo hipoteca?

28 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte como avalar una hipoteca con otra vivienda y si puedo avalar teniendo hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Puedo avalar teniendo hipoteca?

La respuesta es no, si bien es posible avalar una hipoteca con otra vivienda, no será posible si esta no se encuentra libre de cargas. Ahora bien, teniendo en cuanta que no puedo avalar teniendo hipoteca, aquí te contaremos cómo puedes avalar una hipoteca con otra vivienda y cuáles son los requisitos que debes cumplir. Te explicaremos detalladamente cuáles son las claves de esta opción, los beneficios y los riesgos que implica.

A la hora de buscar un préstamo hipotecario, es muy común que nos encontremos en la necesidad de ofrecer un aval para que la entidad bancaria nos dé el visto bueno para brindarnos el préstamo. Una gran opción que nos puede ser de mucha ayuda, es avalar una hipoteca con otra vivienda.

Entre los principales puntos que debemos tener en cuenta se encuentra el hecho de que el inmueble debe encontrarse libre de cargas, debe ser aceptado por el banco y que su propietario también acepte que sea utilizado como aval. Aquí te explicaremos los beneficios y los riesgos de esta interesante opción.

¿Cómo avalar un préstamo hipotecario con otra vivienda?

Se trata de una opción de lo más interesante al momento de pedir un préstamo hipotecario con aval. Consiste en usar un inmueble de nuestra propiedad para avalar la hipoteca. Debes tener en claro que, si se da un caso de impago, la entidad bancaria tendrá la posibilidad de recurrir a este inmueble que se usa de aval para garantizar el pago de la deuda.

¿Qué tipo de inmuebles puedes utilizar como aval?

Es necesario tener en claro que no cualquier tipo de inmueble será aceptado como aval por parte de la entidad bancaria al momento de solicitar un préstamo hipotecario. Aquí van las condiciones generales que deberá cumplir el inmueble que se va a presentar como aval:

El inmueble debe encontrarse libre de cargas

Es normal que, en estos casos, surja la duda de si puedo avalar teniendo hipoteca, la respuesta es no. Esto significa que, el inmueble que se presenta como aval del préstamo hipotecario no tendrá que encontrarse ya hipotecado.

El inmueble debe ser aceptado por la entidad bancaria

Con respecto a esto, lo más común es que el inmueble que tenemos intensión de presentar como aval se trate de una casa, ya que son los inmuebles que más seguridad brindan a las entidades bancarias. De lo contrario, si nos interesa utilizar otro tipo de inmuebles como aval, como puede ser, un terreno o un local comercial, lo más probable es que el banco lo rechace como aval.

El propietario deberá aceptar que el inmueble sea utilizado como aval

Si el propietario de la vivienda se trata del mismo solicitante este punto no representará ningún tipo de inconveniente. Sin embargo, en el caso de que la vivienda sea propiedad de otra persona como pueden ser por ejemplo, los padres del solicitante del préstamo hipotecario, es fundamental que el propietario acepte el contrato en el que su inmueble pasa a ser aval de la propiedad.

Los beneficios de avalar un préstamo hipotecario con otra vivienda

El principal beneficio de avalar un préstamo hipotecario con otra vivienda es que simplifica el acceso al crédito que necesitamos. Esto se debe a que, la existencia de un aval es una gran garantía para la entidad bancaria al momento de dar el visto bueno a una hipoteca.

Puntos en contra de avalar una hipoteca con otra vivienda

Por otro lado, la principal desventaja de avalar una hipoteca con otra vivienda es que, si se da un caso de impago, la entidad bancaria podrá embargar el inmueble. Esto significa que, se pone en riesgo una vivienda que ya es de nuestra propiedad y que, de no cumplir con las obligaciones de pago, podría pasar a pertenecer al banco.

Pasos a seguir para avalar una hipoteca con otra vivienda

En primer lugar, lo tendremos que hacer para avalar un préstamo con otra casa es comparar préstamos hipotecarios para encontrar el que mejor se ajuste a nuestro perfil como cliente. Además, ten en cuenta que sean productos hipotecarios a los que sea posible acceder por medio de un aval.

Una vez que hayas encontrado el préstamo hipotecario perfecto para ti, los trámites serán los mismos que al momento de solicitar cualquier hipoteca común. Esto significa que, tendrás que ponerte en contacto con la entidad bancaria para dar inicio a los trámites. Esto incluye el estudio de viabilidad del perfil de cliente. En caso de que la entidad bancaria acepte la solicitud, se concretará un día para llevar a cabo la firma del préstamo hipotecario.

¿Para qué sirve avalar un préstamo hipotecario con otra vivienda?

Algunos casos en los que suele ser habitual usar esta opción son los siguientes:

En caso de que se quiera comprar una segunda vivienda.

Si se necesita dinero para abonar el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esto puede ocurrir, por ejemplo, luego de una herencia.

Cuando se tiene interés en llevar a cabo una reforma integral de la vivienda que se va a hipotecar.

Por lo general, avalar un préstamo hipotecario con otra vivienda es una operación que se lleva a cabo en caso de que no sea posible acceder a financiación de otra forma. En otras palabras, siempre será una mejor opción solicitar un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda.

No obstante, si la entidad bancaria no concede la hipoteca sin un aval, la opción de usar una vivienda que ya sea de nuestra propiedad es una manera sencilla y efectiva de acceder a la financiación que necesitamos. Si bien no se puede dejar de lado el gran riesgo que esto representa en caso de impago. Por lo que es una operación que debe pensarse con gan detenimiento antes de llevarse a cabo.

En resumen, no puedo avalar teniendo hipoteca ya que el inmueble no debe tener cargas. Sin embargo, de no tener hipoteca, se trata de una opción interesante para conseguir financiación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si puedo avalar teniendo hipoteca y cómo avalar el préstamo hipotecario con otra vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Amortizar dinero de la hipoteca: ¿Es mejor reducir la cuota de la hipoteca o el plazo?

26 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué resulta más conveniente al momento de amortizar dinero de la hipoteca. Reducir el plazo o la cuota del préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los préstamos hipotecarios son un inconveniente para muchas familias y no únicamente porque lleguen demasiado justas a pagar la cuota mensual. Se trata de una obligación de pago que puede llegar a representar un gran peso. Es por este motivo que es muy común plantearse la posibilidad de adelantar el pago por medio de una amortización parcial de la hipoteca.

Una de las principales causas para abonar una parte del préstamo hipotecario antes de tiempo es que podrás ahorrar intereses del préstamo. Dicho de otra forma, pagarás una menor cantidad de dinero por tu casa ya que la deuda con la entidad bancaria disminuirá.

Al momento de amortizar la hipoteca es muy habitual que la entidad bancaria te pregunte cómo deseas proceder, si te interesa reducir el plazo del préstamo o bien, la cuota que debes pagar todos los meses. Esto se debe a que existen dos maneras diferentes de reflejar ese dinero que has logrado adelantar y cada una presenta diferentes ventajas y desventajas.

Amortizar dinero de la hipoteca para reducir cuota

Adelantar dinero de la hipoteca para disminuir la cuota significa que cada mes debes abonar menos a la entidad bancaria. En este caso lo que se hace es mantener el plazo de la hipoteca recalculando la cuota mensual. Por ejemplo, para entenderlo mejor sería como, en vez de devolver 12 000 euros en un año con cuotas mensuales de 1000 euros al mes, pasarías a deber únicamente 10 000 euros, lo que te permitiría pagar 83,3 euros por mes.

Ventajas de reducir la cuota

El principal beneficio de reducir la cuota es que estarás abonando una menor cantidad de dinero cada mes, por ende, irás más desahogado. De hecho podrás ahorrar e invertir ese excedente en lo que desees. Por ese motivo, se trata de una muy buena opción si lo que te interesa es reducir los gastos fijos por mes.

Desventajas de reducir la cuota

Por otro lado, el plazo de amortización se conservará y con él también lo harán los intereses que debes abonar. En definitiva, los préstamos hipotecarios a largo plazo favorecen a la entidad bancaria.

Lo entenderemos mejor con un ejemplo, con un préstamo hipotecario variable a Euribor +1% en el que quedan por pagar 85 000 euros en 15 años, si amortizas 10 000 euros directamente en cuota. Pasarás de abonar 504 euros a pagar 445 euros y al final del préstamo hipotecario habrás conseguido ahorrar unos 1555 euros.

Amortizar dinero de la hipoteca para reducir plazo

Por otro lado, se encuentra la opción de reducir el plazo de amortización. Dicho de otra forma, reducir el tiempo del que dispones para la devolución de la hipoteca. La cuota mensual se mantendrá igual, sin embargo, al haber devuelto ya algo del dinero, terminarás de abonar la hipoteca antes. Es decir, si debías 12 000 euros a devolver en un año y adelantas unos 2000 euros, podrás pagar la deuda en diez meses en lugar de en doce.

Ventajas de reducir el plazo

El mayor beneficio de reducir el plazo del préstamo hipotecario es que abonarás una menor cantidad de intereses en total por tu inmueble. Tu esfuerzo por mes será igual al que venías haciendo ya que la cuota no bajará. Sin embargo, como devolverás el préstamo hipotecario antes, deberás pagar intereses por una menor cantidad de tiempo.

Entonces, si optamos por reducir el plazo y no la cuota, lograríamos ahorrar algo más de dinero. Por ejemplo, el ahorro en este caso sería de 4289 euros ya que deberías pagar aproximadamente unos 3000 euros menos sólo en intereses. La conclusión es que ahorrarás 2735 euros más amortizando el plazo en vez de la cuota.

Desventajas de reducir el plazo

La principal desventaja si optas por reducir el plazo de la hipoteca es que tus gastos fijos por mes se mantendrán iguales. Por ende, no te restará el peso de tener que llegar con la misma cantidad de dinero cada mes.

¿Es mejor amortizar dinero de la hipoteca con la cuota o el plazo?

Los números son muy claros, si bien la opción a elegir puede variar dependiendo de cuáles sean tus circunstancias personales. Si lo que te interesa es tener más dinero todos los meses, lo más aconsejable es que optes por reducir la cuota. Por otro lado, si buscas ahorrar de verdad, lo ideal será reducir el plazo para amortizar dinero de la hipoteca.

Una opción intermedia pasaría por reducir la cuota y utilizar ese dinero para ahorrar más o bien, invertir cada mes si aún no lo estabas haciendo. La principal ventaja de esta fórmula es que te permitirá disminuir la cantidad de dinero que debes y podrás aprovechar el exceso para invertir cada mes sin tener que preocuparte por cuándo es el momento ideal para invertir el dinero que tenías ahorrado. Ten en cuenta que equivocarse en el punto de entrada es uno de los errores más comunes de los inversores novato. Por otro lado, siempre será posible reducir el plazo de la hipoteca si te interesa pagar menos intereses por el préstamo.

Continuando con el ejemplo anterior, en 15 años los 59 euros que te ahorras en la cuota habrán generado una rentabilidad por año de 3,91%, se trata de la de los mejores fondos moderados, 3758 euros en intereses y 10 620 en ahorro.

Invertir el dinero de manera directa

Si en vez de amortizar dinero de la hipoteca invirtieses directamente, ¿Qué sucedería? Para un perfil moderado, con una rentabilidad por año del 3,91, las ganancias en un plazo de 15 años serían de 7770 euros. Esto significa que, actualmente se trataría de la mejor opción desde el punto de vista financiero.

Es importante tener en cuenta que, en un préstamo hipotecario no sólo cuentan los números. La seguridad que genera poder librarse de la carga de la hipoteca también es un factor muy importante.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para amortizar dinero de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Principales diferencias entre un préstamo hipotecario y uno personal

25 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales diferencias que podemos encontrar entre un préstamo hipotecario y uno normal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Las diferencias que podemos encontrar entre un préstamo hipotecario y uno personal son muy notorias. Si bien, la realidad es que una gran cantidad de españoles todavía no están al tanto sobre cómo funcionan estos diferentes métodos de financiación.

Tanto los préstamos personales como los préstamos hipotecarios son, sin lugar a dudas, las figuras más usadas al momento de obtener financiación ajena.

Esto se debe a que, cuando se opta por hacer algo sin pagarlo con dinero propio ya sea porque no se tiene o porque no se desea utilizarlo en eso, se recurre, en la mayoría de los casos, a un préstamo. Esto puede ser para comprar una vivienda, para iniciar o ampliar la empresa, para comprar un coche, entre otros.

Cuando se llega a ese punto es muy común que surja la siguiente duda ¿Es mejor un préstamo personal o hipoteca?

Es por este motivo que hemos decidido realizar este artículo. Aquí te explicaremos cuáles son las principales características de cada crédito y en qué se diferencian.

A tener en cuenta

En lo que respecta a las finanzas personales es normal que aparezca, más allá del gasto, del ahorro y del concepto de planificación, la gran relevancia de la deuda.

Para contar con una mejor educación financiera es fundamental poder diferenciar ciertos términos. Con respecto a esto, una gran cantidad de usuarios no están al tanto sobre cuáles son las diferentes particularidades entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal.

Endeudarse es un concepto muy común tanto cuando quieres comprar una vivienda como si te interesa adquirir un vehículo. Por lo general, se requiere de financiación para hacer frente a este tipo de gastos elevados.

La deuda siempre será una deuda, sin embargo, existen ciertas diferencias. Estas diferencias pueden explicar con claridad por qué motivo un préstamo hipotecario no es lo mismo que un préstamo al consumo. Existen algunos conceptos que es necesario tener en cuenta.

Préstamo personal

Cuando hablamos de un préstamo nos referimos a un contrato en el que el prestamista debe entregar cierta cantidad de dinero al prestatario o deudor. Por su parte, el deudor tendrá que devolverlo en los plazos y condiciones pactadas.

Los préstamos personales se caracterizan porque el deudor responde del cumplimiento de su obligación principal. En otras palabras, devolver el dinero, con todo su patrimonio presente y futuro.

Esto significa que, básicamente, en caso de que el préstamo no se devuelva:

El prestamista podrá llevar a cabo el embargo de los bienes del deudor para poder cobrar su deuda.

En caso de que en ese momento no cuente con bienes que sea posible embargar o bien, si los que tiene no son suficientes será posible hacerlo con los que adquiera en un futuro.

Mientras que la deuda no prescriba el prestamista podrá reclamar el cobro de la cantidad que se le debe.

Préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario se enfoca de manera exclusiva a la adquisición de un bien inmueble, y se trata de un mecanismo financiero adecuado para tal fin. No obstante, debe ser usada en consecuencia a ciertos factores que van más allá del hecho de si en el momento es posible o no hacer frente a las cuotas.

Entonces, una hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un inmueble para asegurar el cobro de la cantidad de dinero que ha sido prestada. De manera que, en caso de que el deudor no llegue a devolver el crédito en las condiciones que han sido pactadas, el prestamista puede promover la venta forzosa del bien con el objetivo de cobrar la cantidad que se le debe.

El único factor que hará que un préstamo deje de ser personal y sea hipotecario es la garantía que se establece para que el prestamista se asegure el cobro de la cantidad prestada y que se articula por medio de la hipoteca.

Esto hace que la posición del acreedor se encuentre bastante más fortalecida ya que:

El deudor deberá responder del pago del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros, del mismo modo que sucede en los préstamos personales.

Por otro lado, también hay un inmueble que responde de manera directa del pago del préstamo ya que es posible promover su venta para afrontar la deuda. Y esto sin importar quién sea el propietario.

Además, es fundamental también el hecho de que a pesar de que otros acreedores insten el embargo de bienes del deudor a causa de otras deudas, el crédito garantizado con la hipoteca siempre va a ser preferente en lo que a ese inmueble respecta.

Es necesario tener algunos puntos bastante en claro, en primer lugar, el endeudamiento que esto va a suponer. A pesar de que el préstamo hipotecario se considera una deuda sana, la realidad es que va a significar un coste por mes. Por otro lado, a esto le debemos añadir, por ejemplo, un préstamo personal para cubrir la parte de financiación que no llega a cubrir el préstamo hipotecario, los gastos, entre otros. Es probable que el nivel de endeudamiento sea más alto del que en realidad puede hacer frente nuestra economía.

No se trata del único punto al que debemos poner atención. Además, resulta fundamental sobredimensionar nuestra economía más allá de lo realista. Si algo hemos aprendido en los últimos años, es que aquellos momentos de economías sólidas que se lograban mantenerse en el tiempo ya no existen.

El factor imprevisto debe ser siempre contemplado dentro de las posibilidades. Sobredimensionar el gasto aceptando compromisos hipotecarios más altos a los que ante una circunstancia diferente a la que vivimos hoy en día podemos hacer frente, no se trata de una idea para nada aconsejable.

En resumen, lo que resulta más aconsejable es tener en claro que el préstamo hipotecario se trata de una herramienta para la financiación racional de un inmueble que sí podemos permitirnos. Para ello, debemos contar con el dinero suficiente ahorrado que nos permita cubrir la diferencia de financiación sin inconvenientes. Por otro lado, también debemos estar completamente seguros de que no nos generará un problema económico en lo que respecta a la amortización de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

Diferencias entre préstamo hipotecario y préstamo personal

Como ya hemos mencionado más arriba, la principal diferencia que podemos encontrar entre préstamo hipotecario y personal se encuentra en la garantía con la que el prestamista cuanta para garantizarse del cobro del dinero que ha prestado:

En el préstamo hipotecario hay un inmueble directamente afecto al pago de la deuda. Por lo contrario, en el préstamo personal no es así. Como consecuencia de todo esto:

Los préstamos personales cuentan con un plazo de devolución bastante más bajo si lo comparamos a los préstamos hipotecarios.

Por otro lado, el interés de los préstamos personales resulta ser bastante más elevado que el de los préstamos hipotecarios.

Además, los gastos de constitución son más altos en los préstamos hipotecarios que en los personales. Esto se debe a que implican de manera obligatoria la intervención de notario e inscripción de escrituras en el Registro de la Propiedad.

Al contar con una mayor cantidad de años para realizar la devolución del préstamo y contar con el interés más bajo, la cuota que debemos abonar también resultará más baja cuando se trata de un préstamo hipotecario. No obstante, la cantidad total de los intereses a pagar suele ser más alto.

Sinónimos de préstamo personal y de préstamo hipotecario

Por lo general, los sinónimos suelen generar confusión. Es por esto que aquí te explicaremos cuáles son las palabras que se suelen utilizar como sinónimos de préstamo personal y del préstamo hipotecario.

Préstamo personal

Crédito personal.

Préstamo con garantía personal.

Crédito con garantía no hipotecaria.

Préstamo sin garantía hipotecaria.

Crédito sin garantía hipotecaria.

Préstamo no hipotecario.

Préstamo hipotecario

Crédito hipotecario.

Préstamo con garantía hipotecaria.

Crédito con garantía hipotecaria.

Préstamo con garantía real.

Crédito con garantía real.

¿El mejor un préstamo hipotecario o un préstamo personal?

Sin lugar a dudas, la única respuesta a esta pregunta es: depende.

Como ya he hemos mencionado, el préstamo hipotecario es mejor cuando quieres obtener cantidades más grandes.

Esto se debe a que cuentas con la posibilidad de devolverlo a lo largo de más años. Además, el hecho de que el tipo de interés sea más bajo genera que la cuota mensual que debes pagar sea bastante más pequeña y, por ende, más sencilla de afrontar.

La carga que para la vivienda que sea implica la hipoteca y su considerable precio de constitución son unos problemas que, en por lo general, vale la pena asumir para cantidades que no pueden sufragarse optando por un préstamo personal.

¿Es posible solicitar una hipoteca teniendo un préstamo personal?

La respuesta es sí, es posible pedir una hipoteca teniendo un préstamo personal. Sin embargo, como es lógico la capacidad de endeudamiento de cada persona se encuentra limitada por los ingresos que obtiene restando los gastos que debe afrontar.

Por otro lado, una deuda que debemos devolver es un pago al que tenemos que hacer frente y que disminuye la cantidad de dinero con el que se puede contar libremente por mes.

Las entidades bancarias, previo a conceder un préstamo, se encargarán de analizar detalladamente los ingresos que percibe el solicitante, sus circunstancias familiares, su capacidad de ahorro, su estabilidad laboral, el motivo por el que solicita el crédito y, por supuesto, el importe de las otras deudas que debe abonar.

Una vez que se realiza una valoración del conjunto de la situación del posible deudor, cada banco cuenta con sus propios baremos.

Por otro lado, esta situación también se puede dar a la inversa, es decir, se puede solicitar un préstamo personal teniendo una hipoteca previa.

Es muy común hacerlo ya que, generalmente, las hipotecas son usadas para comprar inmuebles pero suele ser tan larga su duración que puede que se necesite dinero para otras cosas, como por ejemplo, comprar un coche, sufragar unos estudios, entre otros. Para ello, es habitual que se recurra a un préstamo personal.

Claro que también, para esto se tendrá en cuenta la capacidad económica que tenga la persona para afrontar el pago de sus deudas. Se trata de la principal cuestión que interesa a los bancos al momento de conceder un préstamo de la clase que sea.

Un poco de historia

A inicios de Siglo, con la explosión de fines del siglo pasado de ladrillo, el volumen de préstamos hipotecarios creció a pasos agigantados. Se transformó en la época de dinero fácil en la que el acceso a los préstamos hipotecarios era sumamente simple, incluso, resultaba mucho más sencillo que en la actualidad.

Se ocasionó una verdadera furia hipotecaria en la que, por desgracia, una gran cantidad de personas se vieron atrapadas. Debido a la crisis de 2008, principalmente con los efectos que generó posteriormente a inicios de la década pasada, pasaron a ser verdaderas trampas financieras sumamente complejas de las que, aún al día de hoy, una gran cantidad personas no han logrado salir.

Una de las características fundamentales de esa época fue el concepto del préstamo hipotecario abierto, que te permitiría de financiar cualquier cosa.

Esto había generado que, no resulte para nada difícil encontrar personas que hayan incluido en su préstamo hipotecario no únicamente aquellos gastos relativos a la vivienda, gastos de constitución, entre otros. También incluían en ella otros bienes como, por ejemplo, la compra de coches, e incluso, en casos demasiado extremos, gastos como el pago de las vacaciones.

Por supuesto que, con la distancia, y con el tremendo resultado de la crisis hipotecaria, no parece muy interesante incluir el coche en una hipoteca con un plazo de devolución de 25 o 30 años. Ya que probablemente para el momento de finalizar el pago, ya ni siquiera contemos con el coche, además de sumarle unos intereses muy elevados. No obstante, en aquel momento eso parecía natural.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las principales diferencias entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La inspección técnica de edificios y las hipotecas

23 marzo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la inspección técnica de edificios (ITE) y cuál es su vínculo con las hipotecas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es probable que hayas oído hablar acerca de la ITV de los coches. Pues la inspección técnica de edificios es algo bastante similar, la diferencia es que es para pisos y edificios.

La Inspección Técnica de Edificios o ITE es una evaluación obligatoria y es de utilidad para comprobar cuál es el nivel de seguridad del inmueble que los propietarios se han encargado de rehabilitar y conservar.

Si comparamos la ITE con la ITV, la principal diferencia es que la inspección técnica de edificios no depende de ti como dueño de la casa, sino de la comunidad de propietarios, que es quien tendrá que solicitarla.

¿En qué momento hay que pasar la inspección técnica de edificios?

A partir del 2012 todos los edificios que cuenten con más de 50 años en municipios que superen los 25 000 habitantes deben pasar la inspección técnica de edificios. Excepto que la comunidad autónoma donde se encuentre tenga otra normativa específica.

Por otro lado, una vez que cumplan el medio siglo también será necesario que superen la inspección al menos una vez cada 10 años.

Si quieres saber la antigüedad del edificio es posible consultar el año de construcción en el catastro o bien, puedes utilizar el certificado de fin de obra o la licencia de primera ocupación.

¿Cómo se lleva a cabo?

De la inspección técnica de edificios se ocupa un técnico cualificado, que deberá visitar la vivienda para hacer una valoración de su estado, del mismo modo que debe hacer un mecánico con el coche en una ITV.

El proceso para llevar a cabo la inspección técnica de edificios es bastante simple. Es posible resumirlo en tres sencillos pasos:

Cita

En primer lugar, debe solicitarse una cita, del mismo modo que con la ITV. Ten en cuenta que la inspección debe ser llevada a cabo por un profesional homologado. Dicho profesional puede ser un aparejador, un arquitecto o bien, un ingeniero de edificaciones.

Inspección del edificio

Por lo general, la inspección del edificio se limitará a las zonas comunes y estructuras. Lo más habitual es que el técnico no deba ingresar a tu hogar ni a ninguna otra casa.

Calificación y medidas a tomar

Como sucede en cualquier tipo de examen, al terminar contarás con una nota final, que puede ser favorable o desfavorable. En caso de que sea desfavorable, se deberá a deficiencias muy graves que impliquen un riesgo de seguridad.

Si el resultado de la ITE ha sido desfavorable, la comunidad tendrá que encargarse de realizar todas las reformas que el informe indique además de presentar un certificado de que se han llevado a cabo para poder superar la inspección técnica de edificios.

Siguiendo todos estos pasos será posible obtener el certificado de aptitud que implica haber pasado la ITE.

¿Qué se tiene en cuenta en una inspección técnica de edificios?

La ITE se encargará de valorar los siguientes puntos:

El estado de conservación del edificio y la construcción en lo que respecta a seguridad y salubridad.

Las instalaciones comunitarias, esto abarca la accesibilidad para personas con discapacidad y si es posible llevar a cabo obras de adaptación para mejorarla.

La eficiencia energética dependiendo de la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, que será incluido como un apartado de carácter orientativo.

A partir de este punto, cada comunidad autónoma puede solicitar diferentes requisitos adicionales.

¿Qué sucede si el edificio no cuenta con la ITE?

En primer lugar, lo que puede suceder al no contar con la inspección técnica de edificios o mantener una ITE desfavorable es recibir una multa, destinada a la comunidad de vecinos.

La multa puede elevarse a los 6 000 euros y se trata únicamente de uno de los inconvenientes de no tener la inspección técnica de edificios. Por otro lado, también será necesaria la ITE si deseas pedir ayudas públicas para obras de conservación, accesibilidad o bien, eficiencia energética.

A título personal es posible que haya otras consecuencias, por ejemplo, el paralizar la venta de la vivienda. De hecho, la ITE es una de las cosas que tienes que revisar al realizar la compra un piso de segunda mano, ya que te puede dar bastante información sobre posibles derramas en el futuro.

Vínculo de las hipotecas y la ITE: ¿Es posible obtener una hipoteca sin la ITE?

Entre los documentos que debemos que presentar a la hora de solicitar una hipoteca sobre la vivienda se encuentra incluido siempre el certificado de eficiencia energética de la vivienda y la prueba de que el inmueble está libre de cargas.

La ITE no se trata de un punto obligatorio, la realidad es que pedirla dependerá de cada entidad bancaria. Si el banco donde quieres pedir la hipoteca hace su trabajo de manera adecuada y te brinda ayuda con los trámites, haría bien en mencionarlo. En definitiva, un edificio sin la inspección técnica de edificios o, peor aún, con una ITE desfavorable, es sinónimo de obras y reformas que pueden no ser precisamente de las económicas.

Si te interesa evitar esas obras para concentrarte en la reforma de tu nuevo hogar, ten en cuenta que existen préstamos hipotecarios especiales para comprar y reformar. De hecho, es posible encontrar hipotecas verdes con mejores condiciones si la reforma además mejora la eficiencia energética de la vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la inspección técnica de edificios y su vínculo con las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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