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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo llevar a cabo el levantamiento de hipoteca y cuál es su principal funcionalidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

De la misma manera que para llevar a cabo el préstamo hipotecario, fue necesarios realizar distintos trámites. Por ejemplo, la firma del contrato de compraventa ante un notario, o bien, la tasación de la casa, para dar inicio al levantamiento de hipoteca también debemos hacer frente a ciertos trámites que, sin lugar a dudas, implican un nuevo gasto. En el siguiente artículo nos encargaremos de contarte cada detalle del levantamiento de hipoteca para que comprenda a la perfección y de manera transparente de qué se trata. Toma nota y pon mucha atención para descubrirlo.

Levantamiento de hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de levantamiento de hipoteca, nos referimos a un trámite que sirve para informar y acreditar ante las Administraciones pertinentes y a la sociedad en general que la propiedad ya te pertenece por completo y el préstamo hipotecario ha llegado a su fin, siendo abonado de manera íntegra.

Como mencionamos más arriba, debes tener en claro que para levantar hipoteca también será necesario llevar a cabo distintos trámites. Con respecto a este punto, debes tener en cuenta que haber realizado el pago de la última cuota no implica la cancelación automática de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo, es necesario que realices un levantamiento de hipoteca.

¿Por qué debería llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

La realidad es que el levantamiento de hipoteca no se trata de un requisito que resulte obligatorio y que va a implicar un nuevo gasto para tu economía que puede variar en función del importe del crédito inicial. No obstante, sí que es muy aconsejable llevarlo a cabo una vez que hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario.

El principal motivo es que se trata de un proceso que significa transmitir al Registro de la Propiedad la extinción de las cargas hipotecarias de la vivienda luego del pago del préstamo hipotecario. De este modo, si en un futuro te interesa vender el inmueble, o bien, solicitar un segundo préstamo hipotecario, por ejemplo, la información registral dejará ver cuál es la situación real de la propiedad.

En caso contrario, los datos oficiales se mantendrán de ese modo durante 20 años. Esto quiere decir que continuarán vinculando al inmueble con las cargas hipotecarias, a pesar de que estas ya hayan sido abonadas en su totalidad. Esto, sin lugar a dudas, puede generar dificultades a la hora de llevar a cabo cualquier tipo de operación inmobiliaria. Una vez transcurridas esas dos décadas, el Registro deberá actualizar dicha información, eliminando todas las cargas de manera automática.

¿Cómo puedo llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

A la hora de realizar el levantamiento de hipoteca es muy habitual que uno no sepa por dónde debe comenzar. No debes preocuparte, aquí te explicaremos cómo hacerlo.

En primer lugar, al no tratarse de un trámite de obligatorio cumplimiento, cuentas con dos opciones para llevar a cabo el levantamiento de tu préstamo hipotecario. Puedes hacerlo por medio de la entidad financiera con la que has firmado la hipoteca o bien, por tu cuenta.

Levantamiento de hipoteca con entidad financiera

Llevar a cabo el levantamiento de hipoteca por medio de la entidad financiera con la que habías firmado el préstamo hipotecario es muy simple. Se trata del procedimiento más fácil, ya que el banco o caja pertinente se ocupará de llevar a cabo todos los pasos. Lo único que tendrás que hacer es realizar la solicitud del levantamiento de hipoteca.

Levantamiento de hipoteca por cuenta propia

Cuando se trata de levantar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que serás tú quien deberá ocuparse de cumplir con cada uno de los requisitos. Además, será necesario presentar toda la documentación que sea requerida. Aquí te detallaremos paso a paso todos los puntos de lo que tendrás que hacer para levantar la hipoteca:

Solicitud: debes solicitar a la entidad financiera con la que tenías el préstamo hipotecario un certificado de saldos de deuda cero. A pesar de que esto debería ser gratuito, la realidad es que una gran cantidad de bancos pueden cobrar una comisión por este trámite.

Notario: lo siguiente es dirigirte a un notario con dicho documento y solicitar la realización de una escritura de cancelación. Tendrá que ser firmada por ti y el apoderado de la entidad financiera. El valor puede variar dependiendo del fedatario elegido y el importe del préstamo hipotecario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: será necesario cumplimentar y presentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Agencia Tributaria. Es cierto que hay que presentarlo, sin embargo esto no supondrá ningún coste al estar exento de pago.

Registro de la Propiedad: por último deberás dirigirte al Registro de la Propiedad con la escritura y el resguardo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Allí tendrás que presentar el formulario de levantamiento de carga. Esto tiene un valor que puede ir de los 25 euros en adelante.

Una vez que hayas realizado todos estos pasos, para comprobar que todo se encuentra en orden, lo más aconsejable es solicitar una nota simple del inmueble para asegurarte de que, efectivamente, la vivienda ya se encuentra completamente libre de cargas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión con respecto al levantamiento de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué debe tener una vivienda para hacer una buena inversión?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca con respecto a la vivienda para hacer una buena inversión. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de llevar a cabo la solicitud un préstamo hipotecario resulta muy importante tener en claro qué es lo que debe tener una vivienda y cuál es el momento de mercado inmobiliario para realizar una buena inversión.

La vivienda en España

Sin lugar a dudas, España se trata de un país muy apegado a la vivienda, cuenta con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La compraventa de viviendas es considerada la principal inversión, sin embargo, debemos saber cómo hacerlo.

Falta de liquidez

Lo primero que debemos tener en cuenta, es que se trata de una inversión que no cuenta con liquidez y es posible que pasen varias semanas o hasta meses para lograr materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no nos encontraríamos con grandes complicaciones para venderlas, en el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría ocasionar que se termine vendiendo por debajo del mercado o con pérdidas, deberíamos deshacernos de esta propiedad lo antes posible.

Gastos de compraventa

A esto se le unen los gastos de compraventa. Si se trata de una vivienda de primera mano debemos afrontar el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar un préstamo hipotecario. Para un inmueble de segunda mano, será necesario hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (a pesar de que se carga a la parte vendedora es habitual que repercuta en el coste) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.

Compromiso

El apalancamiento da pie a un efecto multiplicador de beneficios, sin embargo, también de pérdidas. La compra de una vivienda es una muy buena inversión pero se trata de un compromiso a largo plazo, en donde debemos abonar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.

Riesgo por localización

No muchas veces se tiene en cuenta el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, con un gobierno cuya política (fiscal y legislativa) resulta contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, nos encontramos impulsando una inversión que no únicamente atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haría incluso cuando se está perdiendo el trabajo, fuente de los ingresos personales.

Es por todos estos motivos que debemos saber qué debe tener una vivienda para invertir para hacer una buena inversión. Aquí te explicaremos algunas pautas orientativas para intentar filtrar las mejores opciones de vivienda para realizar una buena inversión.

Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario

Más allá de que el préstamo hipotecario sea a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al Euribor, no es para nada aconsejable que sea mayor al 36% de nuestros ingresos personales para hacer una buena inversión. Ya que nos encontraremos sujetos a un apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo.

Entender el valor del inmueble para comprar

Es necesario tener en claro que cada vez que busquemos una vivienda adecuada para hacer una buena inversión, debemos poner el foco en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y será determinante para saber si estamos realizando una buena compra o no.

La mejor manera que tenemos para valorarlo es por medio de la ratio precio/alquiler. En otras palabras, se trata de comprar el coste de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los gastos vinculados. Mientras más baja resulte esa relación, más elevado será el descuento que tendrá la vivienda frente a similares del entorno.

Analizar los flujos de caja

En caso de que el inmueble que nos interesa comprar no sea para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es fundamental llevar a cabo un análisis del flujo de caja. Es decir, lo que ingresa ante lo que sale. En ese punto será necesario tener en cuenta si se puede cubrir el capital del préstamo hipotecario, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.

La rentabilidad del capital

Debido a que se trata de un activo que no posee liquidez y que compromete nuestro capital a largo plazo debemos ser sumamente exigentes en la rentabilidad que nos interesa obtener. Debemos poner la atención en el ROI (Return Of Investment) que se encarga de medir la cantidad de dinero o beneficio que se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.

Por ejemplo, si suponemos que compramos un inmueble por 120 000 euros, pero hemos adelantado 30 000 euros, además de otros 20 000 euros en rehabilitación. Hemos gastado en la vivienda unos 50 000 euros pero su coste de tasación es de 170 000 euros. Nuestra posición patrimonial es de 120 000 euros (se trata de la tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120 000/170 000). En este caso, mientras más elevado sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos a tener en cuenta para hacer una buena inversión al comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Oferta vinculante en un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?

18 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre la oferta vinculante en un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al realizar la compra de una vivienda gracias a un crédito hipotecario, es necesario realizar una comparación de créditos con el objetivo de elegir la mejor institución financiera. Es posible hacer esto por medio de ofertas vinculantes, una calculadora hipotecaria o un precalificador.

Aquí te explicaremos a qué nos referimos cuando hablamos de una oferta vinculante de un préstamo hipotecario y cuál es la información que contiene.

¿Qué es una oferta vinculante en un préstamo hipotecario?

La oferta vinculante es un compromiso previo a la compra. Por ende, se trata del paso previo a la firma de un contrato de compraventa y será necesario que contenga las condiciones fundamentales de la operación.

En otras palabras, la oferta vinculante es un documento en donde el banco o entidad financiera que has seleccionado para contratar tu préstamo hipotecario, especifica cada una de las características y condiciones del crédito hipotecario que se compromete a cumplir contigo.

Se trata de un documento de gran importancia ya que es necesario para que se respeten los términos y condiciones que te ha ofrecido la institución financiera. De este modo, una vez emitida la oferta vinculante, la entidad bancaria tendrá la obligación de cumplir con lo escrito en el documento, siempre que se solicite dentro de los próximos 20 días.

Para obtener la oferta vinculante, únicamente tendrás que presentar una solicitud de crédito, responder la información y marcar en la casilla que corresponda que se requiere de su emisión.

Al solicitar este documento, la entidad financiera tendrá la obligación de entregártelo de forma totalmente gratuita. De esta forma posible comparar otras opciones de crédito hipotecario y elegir la más adecuada.

En materia de financiación de vivienda, las entidades financieras, es decir, bancos, cooperativas de crédito, entre otras, tienen la obligación por ley a entregar al cliente una oferta vinculante del préstamo hipotecario ofertado que cuente con una serie de condiciones financieras. La validez de ésta no puede ser menor a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

El derecho a una oferta vinculante

Según afirma la ley, todos los consumidores cuentan con el derecho a que la entidad bancaria les haga una oferta vinculante, o bien, al menos a que se les informe de que ésta se nos deniega.

Características principales de una oferta vinculante

Derecho a los consumidores: la oferta vinculante de un préstamo hipotecario se trata de un derecho para los consumidores.

Por escrito: se debe llevar a cabo siempre por escrito. Lo que se busca conseguir con la normativa del 94 es que el consumidor logre solicitar la oferta vinculante a diferentes entidades para poder comparar.

Información: tendrá que contar con una información mínima con respecto al préstamo hipotecario que se nos ofrece, es decir, las condiciones financieras.

Representante: la oferta vinculante tendrá que ser firmada por un representante de la entidad bancaria.

Validez: contará con una validez de diez días hábiles como mínimo a partir de su fecha de entrega al consumidor que ha llevado a cabo la solicitud del préstamo hipotecario.

Escritura: el consumidor también cuenta con el derecho a conocer la escritura de préstamo hipotecario.

Examinar proyecto: por otro lado, la ley también permite al consumidor prestatario examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario por lo menos en los tres días hábiles previos a su otorgamiento.

Las condiciones financieras del préstamo hipotecario

En el Anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994 se puede ver las condiciones financieras que deben encontrarse en los préstamos hipotecarios. Deberá figurar el capital del préstamo y la moneda en la que se expresa, la cantidad, periodicidad y número de las cuotas, las condiciones si se da el caso de un reembolso anticipado parcial o total, el tipo de interés nominal por año aplicable al préstamo ya sea fijo o variable y las comisiones tanto de apertura como de estudio del préstamo, de concesión o tramitación de la hipoteca, de reembolso anticipado, ente otros.

Puntos a tener en cuenta

El hecho de contar con una oferta vinculante no significa que el crédito ya haya sido aprobado. Ten en cuenta que, para que esto suceda, el banco o entidad financiera tendrá que comprobar tu identidad y autenticidad de los datos que brindaste en un principio.

La entidad puede tomar la decisión de no concederte el crédito que solicitaste bajo los términos establecidos en el documento. Esto puede ser a causa de no poder comprobar ciertos datos. La entidad financiera cuenta con el derecho de modificar los términos de la oferta vinculante. Ten en cuenta que tendrá que dar aviso en un plazo que no puede superar los 5 días. En el momento en que se reciba el aviso, contarás con otros 5 días para manifestar tu conformidad con las modificaciones.

Lo más aconsejable es buscar y recibir diferentes ofertas vinculantes de varias entidades financieras. De este modo, será posible compararlas y elegir la que más te resulte más conveniente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la oferta vinculante en un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

13 abril, 2022 2 comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata la cláusula suelo y cómo reclamar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es la cláusula suelo?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se trata cláusula suelo, también conocida como suelo hipotecario. Cuando hablamos de cláusula suelo nos referimos una condición de la entidad bancaria que impide a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euribor en la cuota que deben pagar cada mes. Esta cláusula define un límite, un tipo de interés mínimo que se debe pagar, a pesar de que el tipo baje más. Es una disposición que muchos bancos incluían de manera bastante frecuente en los préstamos hipotecarios a tipo variable que, de hecho, son la mayoría de los que se firman en el país.

Entonces, en otras palabras, se trata de una cláusula estipulada en un contrato de préstamo hipotecario que es usada para establecer que el interés variable en ningún momento pueda ser más bajo que un porcentaje determinado. A pesar de que el tipo de interés sea más bajo, el consumidor no pueda sacar ventaja de esa reducción en sus cuotas.

Como identificar si la cláusula suelo figura en el contrato

Para detectarla, ten en cuenta que se puede encontrar mencionada en el contrato del préstamo con los siguientes términos:

Cláusula suelo

Suelo hipotecario

Suelo

Horquilla de interés

Tipo de interés mínimo

Túnel de interés

Límite a la variabilidad

Limitaciones a la baja del tipo de interés

Acotación mínima de interés

¿Qué es una cláusula abusiva?

Cuando una cláusula se declara abusiva quiere decir que en ningún momento ha existido y se elimina el contrato conforme a derecho. La principal consecuencia de que una cláusula sea considerada abusiva es que se debe restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor si no hubiera existido.

La decisión del Tribunal Supremo español en 2013 fue limitar la retroactividad de la devolución de cantidades por cláusula abusiva. No obstante, la justicia europea afirma que si una cláusula ya no existe, no es posible moderar esa eliminación ni dejarla a la interpretación de los jueces.

Abusividad en la cláusula suelo

Al fijarse este límite en el contrato hipotecario el banco se asegura que sin importar cuanto llegue a bajar el índice de referencia (por lo general el Euribor, sin embargo también podría ser el IRPH), sus ingresos por pago de intereses serán más elevados a los que le corresponderían si no existiera dicha cláusula.

En España, las cláusulas suelo no son legales, de hecho son consideradas como cláusulas abusivas y nulas, cuando no han sido ofrecidas con la transparencia necesaria por parte de la entidad bancaria.

En el año 2013 el Tribunal Supremo lo declaró nulo por entenderlo como abusivo el interés mínimo fijado en la cláusula suelo con falta de transparencia.

Tiempo después, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó en el año 2016 que los bancos tendrán la obligación de devolver la totalidad de las cantidades pagadas de más por los consumidores desde la fecha de formalización del préstamo hipotecario como consecuencia de la cláusula suelo en su contrato.

Es por este motivo que, los consumidores cuentan con el derecho de reclamar los gastos que han sido ocasionados por las cláusulas suelo y la eliminación de dicha cláusula de sus préstamos hipotecarios.

A partir del año 2019, con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, ha quedado prohibido para los bancos establecer un tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios que se encuentre por encima del 0%.

¿Cómo realizar la reclamación de cobro de una cláusula suelo?

Si quieres reclamar una cláusula suelo, podemos encontrar, en la actualidad, dos vías posibles para hacerlo: la vía judicial y la vía extrajudicial.

Reclamación por vía extrajudicial

En un principio, lo más conveniente es comenzar por la vía extrajudicial, establecida en el Real Decreto – Ley 1/2017, de 20 de enero para medidas urgentes de protección de consumidores en lo que respecta a cláusulas suelo. Este procedimiento se trata de hacer la reclamación extrajudicial de la devolución de la cantidad que corresponda a la entidad bancaria, que dispondrá de un plazo de tres meses para realizar la devolución del dinero.

Reclamación por vía judicial

En caso de no resolverse por medio de la anterior reclamación, solo será posible optar por acudir a la vía judicial. Debes tener en cuenta que se trata de un proceso que resulta más extenso y costoso, en el que es obligatorio contar con los servicios de un letrado y un procurador.

La abundante jurisprudencia que existe en la reclamación judicial de cláusulas suelo es realmente abrumadora a favor del consumidor. Es por este motivo que, en caso de creer que un préstamo hipotecario puede encontrarse afectado por una cláusula suelo lo más aconsejable es siempre consultar con un abogado experto en derecho bancario para analizar el caso detenidamente.

Contar con la asistencia de un abogado especialista en derecho hipotecario es fundamental para aumentar las posibilidades de lograr obtener la devolución de todo lo que se ha abonado de más en los préstamos hipotecarios con cláusula suelo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las cláusulas suelo en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas: vinculaciones y cláusulas abusivas

13 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las vinculaciones y cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios.

Si cuentas con una hipoteca ya contratada o bien, aún buscas un préstamo hipotecario para poder financiar la compra de tu hogar, probablemente hayas notado que los contratos que se te ofrecen incluyen algún tipo de vinculación añadida a la hipoteca. De hecho, no resultaría extraño que el contrato incluyera algún tipo de cláusula que te haya resultado algo cuestionable. Es muy probable que se trate de una cláusula abusiva. El principal inconveniente es que una gran cantidad de consumidores se ven en la obligación de aceptar este tipo de condiciones. Esto es para obtener que una entidad bancaria les conceda una hipoteca y poder adquirir un inmueble.

Por suerte, este tipo de prácticas fueron reduciéndose con el paso del tiempo, debido en gran parte a la intervención de las autoridades comunitarias. No obstante, aún en la actualidad continúan siendo bastante frecuentes. Es por este motivo que resulta importante informarse al respecto. Lo más aconsejable es tener en claro cuáles son las vinculaciones y cláusulas abusivas para poder detectarlas rápidamente. Es probable que estés siendo víctima de vinculaciones y cláusulas abusivas, para esto es importante dirigirse a los tribunales para exigir su anulación.

Prohibiciones del Parlamento Europeo

Vincular determinados seguros a un préstamo hipotecario y otras prácticas fueron prohibidas por el Parlamento Europeo a partir del año 2013.

El Parlamento Europeo de Estrasburgo aprobó en el 2013 su primera Directiva Europea de Hipotecas. Dicha directiva afirma que está prohibido que la contratación de un préstamo hipotecario se encuentre vinculada a la de otros productos bancarios. Por ejemplo, como pueden ser, los seguros del hogar.

Incluso, la normativa actual únicamente exige la contratación de un seguro de incendios. En cualquier caso, contamos con la libertad absoluta para seleccionar el mediador de seguros que deseemos.

Sin embargo, no fueron las únicas estas mejoras en la protección de los derechos del consumidor, también la mencionada Directiva ha introducido otras. Por ejemplo, la introducción de un plazo de reflexión obligatorio de 7 días, la estandarización de las hojas informativas, la flexibilización de los pagos (principalmente, cuando se trata de amortización anticipada) y una mayor restricción de las ejecuciones hipotecarias en caso de impago, estas son solo algunas de las medidas más notables. Estas medidas ya se encuentran vigentes desde hace varios años.

A pesar de esto, una son muchos los bancos que continúan presentando sus ofertas de hipotecas generando la falsa impresión de que se trata de paquetes cerrados no negociables. Esto también fue prohibido por la Directiva Europea. La realidad es que, si uno se toma la molestia de preguntar o informarse, descubrir que la misma entidad bancaria cuenta con una alternativa libre de vinculaciones es sencillo. En esos casos, la TAE ofrecida suele ser más elevada. Sin embargo, esto no tiene por qué desanimarnos. Ya que, el ahorro que podemos conseguir contratando seguros de terceros, sin lugar a dudas es capaz de compensar el aumento de los intereses a pagar con la hipoteca.

En todo caso, podemos encontrar una gran cantidad de vinculaciones y cláusulas abusivas que no son tan conocidas por el público. Sin embargo, resulta conveniente conocer cuáles son. Esto te ayudará a detectarlas.

Las principales vinculaciones y cláusulas abusivas en la hipoteca

Cláusula suelo

La cláusula suelo ha sido muy controversial tanto para los consumidores, como para las entidades bancarias. Las decisiones del legislador ni las del Tribunal Supremo han logrado dejar conforme a ninguna de las partes. La realidad es que, hoy en día, las cláusulas suelo no son nulas de pleno derecho. Lo que resulta necesario es analizar cada caso para comprobar si hay un equilibrio adecuado entre la seguridad obtenida por la entidad bancaria y las limitaciones establecidas al consumidor. Uno de los puntos clave para saber si la cláusula suelo que se encuentra en nuestro contrato es legítima o no, se centra en la existencia de una cláusula techo que limite nuestros intereses de una manera proporcionalmente semejante y realista si los tipos de interés suben demasiado (poco probable en tiempos de crisis económica).

Cláusulas de sustitución unilateral del tipo de interés en los casos de absorción unilateral del banco acreedor

Estas cláusulas pueden afectar a muchos consumidores con motivo de los procesos de fusión y absorción entre los bancos nacionales que tuvieron lugar en la última década. Por ejemplo, la compra de paquetes hipotecarios por parte de los fondos buitre.

Desafortunadamente, a pesar de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido que la cesión de un préstamo no debe generar un prejuicio para el deudor, la legislación española ampara que éste pueda no ser bien informado sobre los cambios en las condiciones contractuales en caso de transmisión del préstamo hipotecario.

Cláusulas de intereses moratorios abusivos

La jurisprudencia considera que los intereses que superen las 2,5 veces el interés general del dinero deben ser tomados como intereses abusivos, ya que tienen un carácter más recaudatorio que punitivo.

Cláusulas de intereses multidivisa con tipo referencial impreciso

Es cierto que se trata de casos muy escasos. Sin embargo, no por ese motivo debemos dejar de tener en cuenta la práctica habitual de establecer un tipo referencial sin la precisión adecuada. De modo que, cuando tiene lugar una modificación en dicho tipo, se aplica el más alto. Esta práctica fue considerada abusiva, ya que siempre debería escogerse aquel que favorezca los intereses del deudor, y en los préstamos hipotecarios multidivisa no ha sido de esa forma.

Cláusula arbitral

La cláusula arbitral establece que, de haber un conflicto, las dos partes deberán someterse a la decisión de un árbitro renunciando a acudir a la justicia ordinaria. Esta cláusula no tendría que ser abusiva siempre que las dos partes se sometan de común acuerdo. El inconveniente es que, en la mayoría de los casos, es introducida contractualmente de manera que el consumidor no era consciente de que podía negarse a someterse a un árbitro.

Cláusula de redondeo al alza

El redondeo se trata de una práctica común y aceptada. Sin embargo, la inclusión de una cláusula contractual que afirme que dicho redondeo se dará siempre al alza cuando afecte a los intereses y comisiones a pagar por el deudor, ha sido declarada abusiva por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Ahora ya sabes cuáles son las principales cláusulas abusivas en las hipotecas, así como las limitaciones que impusieron por las autoridades europeas a las vinculaciones con otros productos financieros. Lo más aconsejable es tomarse el tiempo revisar el contrato hipotecario detalladamente para asegurarse de que no se está siendo víctima de un abuso. En caso de ser víctima de alguna cláusula abusiva, es muy probable que la justicia te dé la razón.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las vinculaciones y cláusulas abusivas en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos

12 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contar en qué consisten los pisos de los bancos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy probable que hayas escuchado hablar sobre los pisos de los bancos, tanto a amigos como a conocidos que aconsejan optar o no por tomar esta opción al momento de llevar a cabo la compra de una vivienda. Sin embargo, es lógico que nos surja la duda y no estemos seguro de a quién debemos poner más atención. Se trata de una gran opción o, por el contrario, aquel conocido te ofrece una vez más lo que le funciona particularmente a él.

No te preocupes, en este artículo te lo explicaremos. Los expertos en el sector hipotecario han realizado un análisis sumamente sencillo para entender todo lo que debes saber sobre los pisos de los bancos. De este modo, podrás contar, con toda la información que necesitas para poder tomar la mejor decisión en la compra de la casa que mejor se adapte a ti. Pon atención y toma nota.

Pisos de los bancos: ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué son los pisos de los bancos. Adentrémonos un poco en lo que refiere a este concepto, para lograr entender a qué nos referimos cuando mencionamos a los pisos de los bancos. Así se les llama a aquellas viviendas que son propiedad de las entidades bancarias, en ocasiones como parte de adjudicaciones y, otras veces, directamente como inversión.

En la actualidad, son muchas las entidades que brindan servicios de venta o alquiler de vivienda de manera directa o bien, por medio de sus propios portales inmobiliarios.

El proceso para llevar a cabo la compra de un piso de una entidad financiera no es diferente al de comprar una casa al uso. No obstante, las diferencias se deben fundamentalmente a la financiación. Aquí te explicaremos todas las ventajas y los puntos en contra de las casas que ofrecen las entidades bancarias.

¿Cuáles son las ventajas de los pisos de los bancos?

Qué es lo que hace que estos pisos representen una opción atractiva. Pues, principalmente, se trata de tres aspectos principales. Sin lugar a dudas, suelen ser los motivos que por lo general generan que optemos por una vivienda u otra.

El precio de la vivienda

Sin dudas, el precio es el principal filtro de la mayoría de los compradores. Los pisos de los bancos se encuentran a buen precio gracias a que, en ocasiones, encontramos promociones sumamente atractivas con descuentos que no debes perderte. Lo recomendable es que permanezcas muy atento a este tipo de ofertas, por medio de portales, newsletter, entre otros. Se trata de oportunidades increíbles que no debes dejar pasar.

Un porcentaje de financiación más elevado

Siempre que contrates un préstamo hipotecario con el propio banco obtendrás un mayor porcentaje de financiación. Lo más aconsejable es tener en claro qué tipo de vivienda puedes comprar con tu salario. Si no estás, puedes consultar nuestro post sobre qué casa te puedes comprar dependiendo de tu sueldo.

Préstamos hipotecarios más largos

Los plazos de estas hipotecas son más largos. Es por este motivo que es posible llegar a pagarlas de manera más cómoda.

Puntos en contra de los pisos de los bancos

La realidad es que también podemos encontrar desventajas en este tipo de pisos.

Pueden encontrarse en mal estado

Al ser pisos embargados con un proceso de desahucio, es muy probable que tengan algún daño ocasionado por los propietarios anteriores o bien, por el paso del tiempo.

No siempre son más baratos que los pisos normales

A pesar de que puntualmente se lancen descuentos promocionales, lo más común es que se vendan a precio de mercado. Por lo general, las rebajas publicitadas se aplican sobre el valor original, es decir, previo al embargo. De modo que no resultan tan atractivas como puede parecer a simple vista.

Es necesario tener ahorros para comprarlos

Si bien los bancos suelen financiar hasta el 100% del valor de sus viviendas, aún será necesario contar con ahorros para pagar los gastos de escrituración.

Oferta limitada

Por otro lado, la oferta de estos pisos es bastante limitada, dado que los bancos ya han conseguido colocar la mayoría de las viviendas que embargó tras la ejecución de sus hipotecas de mayor riesgo.

¿Cómo buscar, encontrar y comprar un piso de la entidad bancaria?

A modo de recomendación, hemos reunido los puntos fundamentales que debes tener en cuenta para que todo salga bien y sin ningún inconveniente cuando te decidas por uno de los pisos de los bancos:

El precio del piso

La realidad es que, si bien es cierto que por lo general resultan más económicos que otro tipo de pisos, tampoco es algo que debemos dar por hecho. Debes tener en cuenta cada posible pormenor. Además, si te interesa, puedes comparar el precio con otros pisos de la zona donde te interesaría vivir. O bien, otra opción es acudir a expertos hipotecarios que te informen sobre el valor de la vivienda para que el resultado final se ajuste lo mejor posible a tu presupuesto y expectativas.

El estado del piso

Este punto es muy importante, se trata de algo que deberías hacer siempre, principalmente cuando se trata de pisos de segunda mano. No obstante, esto puede representar una oportunidad para llevar a cabo una reforma y dejar el piso, de entrada, lo más parecido a la vivienda con la que siempre has soñado. Revisa de manera detallada el estado de las instalaciones y piensa cuánto tendrás que invertir en dejarlo todo como tú deseas.

¿Vale la pena comprar un piso de banco?

No hay una respuesta exacta para esta pregunta, dependerá de la situación. El tipo de viviendas que venden las entidades financieras tienen sus ventajas y sus puntos en contra, de modo que no son ideales para todo el mundo. Aquí te mostraremos a qué dos perfiles sí les puede interesar comprar una de estas casas:

Si tienes pocos ahorros: esto se debe a que muchos bancos financian la compra de sus pisos al 100%, se trata de una gran ventaja si no tienes mucho dinero ahorrado. Ten en cuenta que, será necesario contar con un 10% del valor de la vivienda ahorrado para los gastos de compraventa.

Si encuentras una verdadera oportunidad: también puede ser interesante comprar el piso o la casa de una entidad bancaria si encontramos una oferta sumamente rebajada. Sin embargo, deberás asegurarte antes de que el descuento sea real.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los pisos de los bancos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Intereses de demora en préstamos

12 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo funcionan los intereses de demora tanto en los préstamos hipotecarios como en los personales. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos del interés de demora nos referimos al tipo de interés expresado en forma de porcentaje que se pacta abonar si no se cumple el plazo fijado con una entidad para el pago de una deuda. En otras palabras, es lo que ambas partes acuerdan que se pagará en una deuda si se incumple el calendario de pagos. Los intereses de demora se aplican, por ejemplo, por Hacienda si no se han declarado algunos ingresos en declaraciones de la renta pasadas, de modo que nos hacen una paralela calculando lo que deberíamos haber pagado de más, sumado a los intereses de esa suma desde ese momento hasta el presente. Además, se nos pueden aplicar por una entidad bancaria en caso de retrasarnos con el pago de una cuota de un préstamo personal o de una hipoteca.

Cómo aplican intereses de demora las entidades bancarias

Lo que hicieron las entidades bancarias con los intereses de demora hasta el momento fue variabilizarlos. Esto significa que pueden variar dependiendo del tipo de préstamo, de la cuantía, de los días de retraso en la devolución del mismo y claro, del perfil del cliente, mientras más débil en la negociación, peores condiciones. La media que venían cobrando las entidades desde los 2000 eran aproximadamente ocho puntos porcentuales por encima de la remuneración del crédito. Esto significa que, si los tipos de interés para financiarse se ubicaban entre el 10-15% en esos años, los bancos aplicaban entre un 18 y un 23% de interés en casos de demora.

Sin embargo, una gran cantidad de consumidores con dificultades comenzaron a cuestionar la abusividad de estos tipos de interés ante los tribunales. De hecho, la Ley de Represión de la Usura de 1908 define que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

¿Qué sucedió con el interés de demora de Banco Santander?

Se dio un importante cambio en estas prácticas luego de la decisión tomada por el Banco Santander en 2011. Santander emprendió un litigio contra un cliente canario que se retrasó en el pago de las cuotas de un préstamo de 16 473 euros. Por los impagos, la asesoría jurídica de la entidad reclamaba unos 5000 euros en concepto de intereses de demora. En otras palabras, más elevado que la cantidad pendiente de pago. Estos intereses se calculaban sumándole al interés al que se concedió el crédito (el 11,8%) diez puntos porcentuales hasta los 21,8%, únicamente por retrasarse en el pago. El Tribunal de primera instancia canario le dio, en un primer momento, la razón al banco. Sin embargo, el cliente apeló a la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, ganando en segunda instancia.

La Audiencia Provincial eximió al cliente de pagar los intereses de demora. El Banco Santander nuevamente recurrió ante el Tribunal Supremo, no obstante, solo logró que el Tribunal Supremo dictara sentencia favorable al ciudadano y creara una interesante doctrina, cualificando y cuantificando el interés de demora aplicable a un préstamo personal.

De modo que, cuando un banco no se ajuste a este límite, la justicia podrá además de invalidarlo, obligar la entidad a no cobrar nada en concepto de intereses de demora. Por ende, como el interés de demora de un préstamo sólo puede superar en dos puntos porcentuales el interés aplicado al préstamo concedido, si el interés medio de los préstamos al consumo se situaba en el 8,05% durante el primer trimestre del año en que se solicitó, en caso de retraso en el pago de la deuda sólo se podría cobrar hasta un 10,05% de intereses. Y todo lo que supere el 10,05% se considera abusivo.

Intereses de demora según el tipo de préstamo

Según afirma la ley, hay diferencias entre los intereses de demora a aplicar a los préstamos hipotecarios y a los préstamos personales.

Cuando se trata de préstamos hipotecarios el interés de demora se encuentra limitado a 3 veces el tipo de interés legal del dinero. Es decir, el tipo de interés legal del dinero en 2015 fue del 3,5%, de modo que el interés de demora que se aplique en este año por impago no podría ser mayor al 10,5%.

En el caso de los intereses de demora aplicables a préstamos personales, la reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que son abusivos los intereses de demora que superen la suma de dos puntos al interés pactado.

¿Qué hacer si voy a retrasarme en el pago de una cuota?

Imaginemos que alguien se vaya a retrasar en el pago de una cuota de un préstamo personal por cualquier motivo. La entidad bancaria, apenas se genere el impago, exigirá el pago de una comisión por reclamación de posiciones deudoras. A esto, le sumará el interés de demora calculado según la cantidad de días de retraso en el pago. Cuando el pago vuelva a la normalidad porque conseguimos los ingresos necesarios para devolver la cuota impagada, en caso de que el interés de demora que nos hayan aplicado se superior en dos puntos el interés de nuestro préstamo, tendremos la posibilidad de exigir al banco que nos modifique la liquidación, quitándonos los intereses de demora por nulidad de la cláusula. Puede que la entidad financiera, en un principio, ignore nuestro escrito. De ser así tendremos que aceptar el cobro de la liquidación presentada y luego realizar un reclamo por escrito:

En primer lugar debemos reclamar ante el Defensor del Cliente de la entidad.

En caso de que la respuesta sea desfavorable, debemos dirigirnos al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

Y por último, debemos optar por el recurso de los tribunales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los intereses de demora en préstamos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecante no deudor: ¿De qué se trata?

11 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la figura del hipotecante no deudor, qué ventajas nos ofrece y cuáles son las obligaciones a las que debe hacer frente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Hipotecante no deudor

Sin lugar a dudas, no se trata de una figura muy habitual en la mayoría de préstamos hipotecarios. Sin embargo, existe y es aceptado por las entidades bancarias. Es por este motivo que resulta importante saber de qué se trata y cómo funciona.

¿Qué es un hipotecante no deudor?

Lo más común en el momento en que una persona formaliza un préstamo hipotecario, puede ser tanto para comprar un inmueble como para cualquier otra finalidad, es que sea también el propietario del bien que se hipoteca. No obstante, esto no ocurre de esta manera cuando se trata de un hipotecante no deudor. Cuando hablamos de hipotecante no deudor nos referimos a una persona física o jurídica que, contando con un inmueble en propiedad, lo ofrece a modo de garantía al acreedor financiero o entidad bancaria para que éste formalice un préstamo con un tercero. De ahí viene su nombre, ya que brinda un bien para hipotecar y sin embargo no se trata del deudor de la hipoteca, es fundamental tener esto en claro para comprender bien sus características principales.

Las características principales de esta figura

Se trata de una figura que brinda un activo inmobiliario al acreedor financiero. No obstante, no se trata del deudor y, algo importante que lo diferencia de éste, que debe responder del préstamo con todo su patrimonio, es que un hipotecante no deudor responderá solo con la finca hipotecada. Esto es muy importante, ya que limita su garantía. El hipotecante no deudor, si llegase a perder su inmueble por impago del deudor a la entidad financiera, se subroga en los derechos de ésta. Dicho de otra manera, tiene la posibilidad de reclamar el importe impagado al deudor. Esto se trata de una ventaja, porque le permite continuar reclamando a pesar de que haya perdido el inmueble para intentar recuperar lo perdido, a pesar de que la realidad es que en estos casos es muy complejo conseguirlo.

Además, se encuentra obligado a conservar el inmueble mientras continúe la carga hipotecaria en vigor. En otras palabras, mientras la hipoteca no se haya liquidado por completo. En caso de tener la intención de venderlo, el hipotecante no deudor deberá cancelar el préstamo que garantiza. Aquí nos encontramos con uno de los conflictos que puede darse entre deudor e hipotecante. Ya que debería ser el deudor el que se hiciera cargo de esa posible cancelación.

Por otro lado, esta figura no está obligada a asegurar el inmueble hipotecado, como mínimo para el caso de incendio, como cualquier otro préstamo hipotecario.

¿Qué diferencia hay entre un hipotecante no deudor y un avalista?

La principal diferencia que podemos encontrar entre esta figura y un avalista es bastante similar a la que mencionábamos que se da entre el hipotecante no deudor y el deudor. El avalista, del mismo modo que el deudor, debe responder con todo su patrimonio si se da un caso de impago del deudor. De modo que no tiene limitada su responsabilidad, a diferencia del esta figura, que deberá responder solo con la finca hipotecada y, además, puede continuar reclamando al deudor en caso de ejecución del inmueble por parte del banco.

Por otro lado, la condición de avalista se transmite en herencia. Esto significa que, los herederos se pueden encontrar respondiendo de la deuda que fue contraída por el deudor en caso de que éste no lo haga. Mientras que, en el caso del hipotecante no deudor los herederos recibirían el bien hipotecado, sin embargo, continuarán únicamente respondiendo con el inmueble.

¿Para qué sirve esta figura?

Dentro del ámbito de los préstamos hipotecarios para llevar a cabo la compra de vivienda, el hipotecante no deudor se trata de una figura que nos brinda la posibilidad de alcanzar el 100% de la financiación que necesitamos. Esto sucede de la siguiente manera, la entidad bancaria concede un préstamo hipotecario que cuenta con una cobertura del 80% sobre el inmueble a comprar y por otro lado, también realiza el porcentaje restante, en este caso sería el 20%, sobre el inmueble del hipotecante no deudor. Eso sí, siempre y cuando el deudor logre demostrar que cuenta con los ingresos que son necesarios para poder hacer frente a los dos préstamos.

Por el lado del hipotecante no deudor, se trata de una figura sumamente interesante gracias a la ya mencionada más arriba limitación de su responsabilidad y también, a la acción de regreso contra el deudor si se da un caso de impago. De modo que el hipotecante no deudor se trata de una figura muy completa y funcional, más que nada dentro del ámbito hipotecario, a pesar de que no únicamente se limite a él.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la figura del hipotecante no deudor y los beneficios que tiene para ofrecernos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Carencia de hipoteca: ¿de qué se trata?

9 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué hablamos cuando nos referimos a la carencia de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Un período de carencia puede ser de utilidad si, por cualquier razón, tenemos interés en no pagar las cuotas o bien, si deseamos pagar únicamente una parte, durante un tiempo. Aquí te contaremos de qué se trata la carencia de hipoteca y como afecto a tu préstamo hipotecario.

Período de carencia de hipoteca ¿De qué se trata?

En primer lugar, resulta necesario aclarar qué es un período de carencia. Cuando hablamos de período de carencia nos referimos a un tiempo en el que el titular no debe abonar las cuotas de su préstamo hipotecario, o bien, paga solo una parte. Te explicaremos de qué se trata cada opción:

Carencia total

Se trata de no pagar las cuotas del préstamo hipotecario durante un período de tiempo determinado.

Carencia parcial o de capital

En este caso, el cliente únicamente debe abonar la parte que corresponde a los intereses.

Esto puede ser una gran opción si, por ejemplo, lo que necesitamos es un margen de tiempo que nos permita recuperar los ahorros invertidos al momento de la compra, para vender nuestra antigua vivienda o incluso, para evitar caer en el impago. En cualquiera de estos casos, si no aparece como opción en el contrato, será necesario negociar su aplicación con la entidad bancaria, que puede negarla o aceptarla.

Los principales beneficios de la carencia de hipoteca

Si es total, se trata de una especie de tiempo muerto que permite no amortizar el préstamo hipotecario durante unos meses sin sanciones por demora.

Por otro lado, de ser parcial, es una operación con la que es posible bajar las cuotas si nuestros ingresos han disminuido y ya no nos es posible hacer frente a las cuotas mensuales normales.

Puntos en contra

La carencia de hipoteca es una operación que implica un gasto, tanto en intereses como en gastos de formalización.

Además, una vez que el período acordado llegue a su fin, la cuota de la hipoteca volverá a ser la misma o incluso, más elevada.

¿Cómo lograr conseguir una carencia de hipoteca?

Ya hemos mencionado de qué se trata un período de carencia, de modo que ahora es necesario aclarar cómo podemos lograr que nos concedan este tiempo muerto en las cuotas o en la parte del capital. Aquí te explicaremos de qué formas podemos lograr que se nos aplique:

Contratar un préstamo hipotecario que cuente con carencia: hay algunas entidades bancarias, no muchas, que incluyen esta opción en la escritura. Puede ser por defecto o luego de una negociación previa a la firma. En estos casos, es posible solicitar pedir que nos la apliquen en las condiciones que se estipulen en el contrato.

Negociar con el banco: si nuestro préstamo hipotecario no incluye carencias, una posibilidad es negociar con la entidad bancaria para que nos la aplique.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas: si nos encontramos dentro del umbral de exclusión, es posible solicitar que se nos aplique una carencia parcial de hasta cinco años, entre otras medidas.

Entidades bancarias que ofrecen carencias en España

Previo a la crisis de 2008 era más común que los préstamos hipotecarios incluyeran carencias. Sin embargo, hoy en día ya no es algo tan sencillo de encontrar, los préstamos que incorporen esta ventaja son muy pocos. A pesar de ello, es posible encontrar algunas entidades financieras que sí brindan esta opción:

Pibank brinda carencia de hipoteca total y Banca Pueyo carencia de hipoteca parcial, ambos en hipotecas para compra.

Hipotecas.com en hipotecas para compra y reforma y en créditos puente ofrece carencia de hipoteca parcial.

Banco Santander en préstamos puente da la opción de parcial.

Bankia, Bankinter y Abanca en hipotecas autopromotor, opción parcial.

Liberbank si se trata de amortizar capital anticipadamente ofrece la opción parcial.

De todas maneras, siempre contamos con la opción de negociar con cualquier entidad bancaria para que nos brinde la posibilidad de gozar de un período de carencia.

¿Cuáles son las causas para solicitar una carencia de hipoteca?

Ya sabemos de qué se trata esta operación, sin embargo, no sabemos en qué momento debemos utilizarla. Aquí te mencionaremos en qué casos puede resultar conveniente dejar de abonar la hipoteca o pagar unas cuotas de solo intereses:

Uno de los integrantes pierde el trabajo

Si no llegamos a pagar el préstamo hipotecario debido a que uno de los titulares se quede sin trabajo o bien, si sufre una reducción de sus ingresos. Ante estas situaciones, puede tratarse de una buena opción que nos permitirá abonar una cuota más económica o no pagar nada hasta que nuestra situación económica se normalice.

Comenzar más tarde a pagar la casa por el gran desembolso inicial

Si nos interesa comenzar a abonar más tarde luego de comprar la casa por haber realizado un gran desembolso para reformar la vivienda, amueblarla, entre otros. Con una carencia inicial contaríamos con una cuota menor o inexistente en los primeros meses. Esto nos ayudaría a destinar ese dinero a otros gastos vinculados con la vivienda adquirida.

Tiempo para vender nuestra casa actual

En caso de requerir de tiempo para realizar la venta de nuestra vivienda actual. Los créditos puente, es decir, los que ofrecen las entidades bancarias para comprar una vivienda mientras no se vende la otra, por lo general incluyen un período de carencia parcial de uno o dos años para que la cuota sea más reducida hasta concretar la venta.

Inmueble en reforma

Si nuestra vivienda se encuentra en construcción o reforma. En estos casos, como todavía no podremos habitar en la vivienda, ese tiempo muerto será muy útil para no pagar nada o bien, un poco menos, hasta que las obras lleguen a su fin. La mayoría de los préstamos hipotecarios autopromotor para construcción incluyen este beneficio.

En general, únicamente es aconsejable hacer esta operación si no puedes pagar las mensualidades de tu préstamo hipotecario.

Ten en cuenta que no pagar durante cierto tiempo también cuesta dinero.

Como hemos mencionado más arriba, la carencia sube el coste total del préstamo hipotecario, ya que mientras se aplica, los intereses continúan devengando y, al finalizar, se suman al total a devolver. Por otro lado, a no ser que nos acojamos al Código de Buenas Prácticas o que nos brinden esta opción en el contrato, para llevar a cabo esta operación debemos realizar una novación de hipoteca, de modo que hay que pagar los correspondientes gastos vinculados a su formalización.

Si optamos por abonar menos o nada durante el primer año, a la larga deberemos pagar una mayor cantidad de dinero en intereses. Por otro lado, las cuotas posteriores serán más elevadas, a no ser que extendamos el plazo. Ten en cuenta que extender el plazo también encarecería la hipoteca.

Si pactas una novación con la entidad bancaria para abonar menos o nada durante un tiempo, es posible que te solicite algo a cambio que te cueste dinero. Esto puede ser subir el interés, contratar más productos vinculados, alargar el plazo, entre otros.

Otras opciones

Más arriba hemos mencionado que optar por esta operación es una forma de reducir lo que debemos abonar por mes. No obstante, no se trata de la única que podemos realizar ante este tipo de situaciones. Veamos de qué otras formas es posible pagar menos cada mes por la hipoteca:

Negociar una bajada del tipo de interés: si el tipo aplicado es más bajo, las cuotas también bajarán, así que nos resultará más fácil abonarlas.

Alargar el plazo del préstamo hipotecario: así, abonaremos menos cada mes, si bien a la larga nos resultará más caro, es decir, se generarán más intereses.

Reducir la vinculación: si contamos con productos asociados a la hipoteca que nos cuestan dinero, es posible negociar con la entidad bancaria para que los elimine.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la carencia de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El Euribor sube a máximos en el mes de marzo

9 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo el Euribor sube en el mes de marzo a máximos de junio 2020. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El índice de referencia para la mayor cantidad de los préstamos hipotecarios en el país firma su tercer repunte consecutivo. Luego de rozar mínimos históricos durante el mes de diciembre, ante el posible cambio de la política monetaria en la eurozona. El Euribor sube en marzo al -0,245% y alcanza máximos de junio de 2020. Este índice se ha disparado un 26,87% en solo un mes.

¿Qué es el Euribor?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se trata el Euribor. Cuando hablamos del Euribor, nos referimos a un índice al que se encuentran referenciadas la mayor parte de las hipotecas en España. Dicho índice ha subido, en el tercer mes del año, hasta aproximadamente el -0,245%. Ante el -0,335% del mes de febrero, a falta de conocer el último dato del mes.

Se trata del valor del Euribor más alto que podemos ver desde junio de 2020. Momento en que el índice cerró en el -0,147%, exactamente después del confinamiento estricto a causa de la pandemia del Covid-19.

Esto quiere decir que, el Euribor sube un 26,87% en el mes de marzo. Lo que se trata de un 51,2% desde diciembre de 2021 (cuando logró alcanzar el -0,502%, en otras palabras, la segunda cifra más baja de toda su historia) y un 49,69% desde marzo de 2021. Esto genera que aumenten las cuotas de aquellos que tengan que llevar a cabo en este momento la revisión anual de su préstamo hipotecario a tipo variable. El aumento sería de aproximadamente entre 180 y 360 euros por año, esto puede variar dependiendo del importe del préstamo hipotecario.

¿Por qué el Euribor sube?

Los cambios de tendencia en el índice de referencia tienen un motivo. Se deben, principalmente, a la constante escalada de la inflación y también, a la crisis energética ocasionada por la guerra entre Rusia y Ucrania. Estos mismos factores fueron los que han ocasionado que el Banco Central Europeo (BCE) tome la decisión de subir definitivamente los tipos de interés. Son muchos los economistas, organismos y expertos del sector hipotecario que creen que el BCE deberá subir los tipos de interés durante los próximos meses, principalmente en la recta final del ejercicio, frente a la escalada de la inflación.

¿Qué se prevé para el Euribor este 2022?

Es muy probable que, en caso de continuar esta tendencia, el Euribor llegue a finalizar el año en valores positivos. Sin embargo, también se prevé que este 2022 alcance el 0%.

Por otro lado, el Departamento de Análisis de Bankinter prevé que el Euríbor alcance aproximadamente el 0,40% para diciembre de 2022 y que logre ubicarse en torno al 0,80% para 2023.

Mientras tanto, CaixaBank Research piensa que el Euribor sube este año hasta el 0,13% y que llegará a cotizar sobre el 0,85% el que viene.

Llega el momento de la hipoteca variable

Las entidades bancarias han optado por comenzar a reajustar sus ofertas y se ve bastante complicada la posibilidad de que vuelva a repetirse un momento con unos préstamos hipotecarios a tipo fijo tan bajos como en la actualidad.

En el mercado actual, un préstamo hipotecario a tipo fijo es sinónimo de un riesgo más alto para las entidades bancarias. Esto ha sido el motivo que generó un cambio brusco en lo que refiere a la estrategia llevada a cabo durante los últimos años. En estos último años, un préstamo hipotecario a tipo variable no resultaba demasiado competitivo para las entidades bancarias por lo bajo que se encontraba el Euríbor. Sin embargo, hoy en día, las entidades bancarias buscan firmar la mayor cantidad de préstamos hipotecarios a tipo variable que les sea posible, debido a que el Euribor sube.

Es muy probable que muchas entidades bancarias tomen la decisión de abaratar aún más los préstamos hipotecarios a tipo variable durante los próximos meses. Sin embargo, aquellos que estén interesados en contratar un préstamo hipotecario a tipo fijo aún están a tiempo para hacerlo. La realidad es que el diferencial de tipos entre variable y fijo todavía no resulta demasiado grande como para mover a toda la masa hacia la variable.

Sin lugar a dudas, este puede ser un muy buen momento para cambiar la hipoteca variable al tipo fijo, esto le dará la posibilidad al cliente de abonar una cuota más estable y económica. Contando con un interés medio que ronda el 1,% durante todo el plazo de vigencia de su préstamo hipotecario.

Según afirman los expertos en el sector, lo que resulta más conveniente es llevar a cabo esta operación lo antes posible. Esto se debe a que son cada vez más las entidades bancarias que han optado por comenzar a encarecer sus tipos fijos para direccionar las contrataciones a la modalidad variable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión con respecto a que el Euribor sube a máximos en el mes de marzo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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