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Desde Oi Real Estate queremos contarte dónde puedes encontrar pisos de banco para comprar. Continúa leyendo el artículo para enterarte cuáles son las entidades bancarias que los ofrecen.

Si estás buscando comprar una vivienda y te interesa conseguir un inmueble más barato, lo más aconsejable es que pongas atención a este listado de webs y entidades bancarias para saber dónde puedes comprar pisos de banco.

Pisos de banco: ¿De qué se trata?

Los pisos de banco siempre han existido y a pesar de que en ocasiones puede implicar cierta controversia social, en los últimos tiempos están siendo más demandados que nunca.

La crisis económica que hemos atravesado en los últimos meses ha generado que cada vez más gente muestre interés en estos pisos. Los pisos de banco provienen de embargos, herencias o casas inhabilitadas. Por lo general, sus precios se encuentran por debajo del mercado o bien, con opción de financiación al 100%.

Es por este motivo que, si tienes la idea de buscar y comprar un piso de banco, pon atención. Aquí te contaremos cuáles son sus principales características y en qué sitios puedes adquirirlos.

Características de los pisos de banco

Como mencionamos más arriba, los pisos de banco son aquellos inmuebles que adquieren las entidades bancarias, cuando por cualquier motivo. Por ejemplo, si el propietario del inmueble no puede afrontar los pagos y pasa a formar parte de un proceso de ejecución hipotecaria, luego de haberse generado un embargo. De esta manera, el banco es la entidad que se quedará con aquellos activos que quedan vacíos por los impagos.

Cuando quedan a disposición del banco, a ellos les interesa venderlos lo antes posible. El motivo es que no ganan demasiado teniendo una amplia cartera de pisos vacíos, que pueden llegar a ser okupados.

Costes: es por este motivo que, la característica principal de los pisos de banco es que, suelen tener precios por debajo a los del mercado.

Financiación: además, las opciones de financiación que nos ofrecen son mucho más interesantes.

Flexibilidad: por otro lado, también se puede conseguir una mayor flexibilidad en los pagos y plazos, no presentan comisiones y el banco se ocupará de ciertos pasos como por ejemplo, la tasación.

No obstante, la realidad es que también hay bastante desinformación sobre estos pisos, y es muy habitual que necesiten reformas. Además, suelen venderse con gran rapidez, se debe a que la demanda es muy alta y la oferta es más limitada.

Entidades bancarias y webs inmobiliarias para comprar pisos de banco

Si bien son las entidades bancarias quienes adquieren las viviendas vacías a causa de los embargos, por lo general, ellos no se encargan de comercializarlas de manera directa.

Generalmente, ponen sus activos a disposición de unas inmobiliarias o comercializadoras creadas con este fin, y así, derivar estas gestiones.

En ciertos casos, también hacen uso de algunos portales inmobiliarios de referencia que permiten filtrar por “pisos de bancos”. Sin embargo, en caso de que no, se pueden encontrar en el siguiente listado.

Ten en cuenta que, para información más detallada, debes contactarte directamente con la entidad financiera.

Bankinter

La entidad inmobiliaria Bankinter cuenta con pisos de banco por toda España. No obstante, no hay demasiada oferta a comparación de otros bancos. Esto se debe a que, al tratarse de una entidad pequeña, la cartera es más limitada.

Por otro lado, los precios no son tan diferentes a los que podemos ver en el mercado normal. Como no hay tanto movimiento en la oferta y demanda, tampoco hay demasiado apuro por venderlos. Es por este motivo que los precios no son tan económicos como los que se pueden encontrar en otros portales.

Sin embargo, las opciones de financiación son mejores que si se adquiere un piso de una agencia o un particular.

BBVA

BBVA en un principio creó un portal propio llamado BBVA Vivienda, allí se comercializaban los activos que habían sido embargados. Al pasar el tiempo, pasó a llamarse Divarian, un portal que enunciaba pisos viejos.

No obstante, fue en 2019 que el portal de pisos de banco Haya Inmobiliaria firmó un acuerdo con Divarian para que pudiera comercializar todos los activos. De esta manera, Haya Inmobiliaria posee más de 200 000 activos repartidos en todo el país que proceden de bancos como BBVA. Sin embargo, también hay pisos de Bankia, LiberBank y Cajamar.

Banco Popular

El Banco Popular, también cuenta con una sociedad conjunta de fondos de inversión que gestiona sus inmuebles. Se trata de Aliseda Inmobiliaria, un portal con una gran cartera repartida por toda España. Aliseda Inmobiliaria también comercializa activos del Banco Santander.

Banco Sabadell

Solvia es la empresa que se encarga de comercializar los activos que dispone el Banco Sabadell. Presenta una cartera de inmuebles muy amplia por lo que ofrece todo tipo de activos con las mejores condiciones posibles. Brindan asesoramiento personalizado y financiación según tus necesidades.

Banco Santander

El Banco Santander cuenta con varios portales y empresas para comercializar sus activos. De modo que, hay opciones para elegir y una cartera de inmuebles más amplia.

Aliseda: resalta por tener precios más competitivos. En la web presentan inmuebles de segunda mano o de obra nueva. Además, se encargan de otras acciones como la promoción inmobiliaria, la gestión de suelo o el negocio patrimonial.

Altamira: se trata de otra web inmobiliaria que brinda una amplia cartera, con más de 15 000 pisos de banco de todo el país. Los hay para alquiler y en venta, del mismo modo que podemos encontrar de obra nueva como de segunda mano.

Ofrecen distintas propuestas de financiación para adaptarse a tus necesidades. Brindan asesoramiento personalizado y guía en el proceso.

Casaktua: también es parte del banco Santander, por lo que ofrece una amplia cartera de pisos de este banco. A pesar de que no cuenta con una cartera tan amplia, se distingue por complementar la atención al cliente con herramientas y tecnologías avanzadas. Sin dudas, elementos de gran ayuda para los futuros compradores. Brinda gestión y servicios financieros personalizados y asegurando los mejores precios.

Bankia

Bankia aunque actualmente se ha fusionado con La Caixa, siempre contó con su portal inmobiliario para comercializar los pisos con los que cuenta.

Por otro lado, Bankia también llegó a un acuerdo con Haya Inmobiliaria, para comercializar sus pisos. Con más de seis mil activos tanto en alquiler como en venta, donde se pueden encontrar todo tipo de inmuebles o bien, activos singulares como solares, trasteros, garajes u oficinas. La entidad bancaria brinda una financiación de hasta el 100% si se establece una hipoteca con ellos.

CaixaBank

Servihabitat, es un portal inmobiliario que se ocupa de dar salida a los pisos de CaixaBank. Su cartelera es de las más amplias y cuenta con viviendas tanto de obra nueva como de segunda mano.

Más allá de la comercialización de viviendas, también se ocupan de la gestión de activos, gestión urbanística y patrimonial, gestión de créditos y estrategias inmobiliarias de inversión. Así que, si te interesa comprar un piso de banco y rentabilizarlo a modo de inversión, podrán asesorarte muy bien.

A la vez, CaixaBank trabaja con InmoCaixa, se trata de una empresa que es parte de esta entidad bancaria y se ocupa de comercializar inmuebles, locales y parkings, dando siempre las mejores recomendaciones.

Ibercaja

El banco Ibercaja posee su propio portal inmobiliario llamado “Portal Inmobiliario Grupo Ibercaja” para gestionar los pisos de banco que reciben, por cuenta propia.

Es un portal sumamente simple donde se pueden encontrar pisos, de obra nueva y también, de segunda mano y dentro del ámbito nacional.

Por otro lado, además de viviendas, comercializan activos como naves, locales, garajes, solares y trasteros. Ten en cuenta que, esta entidad no asegura financiación al 100%.

Kutxabank

Kutxabank también cuenta con un portal inmobiliario propio “Kukxabank Inmobiliaria”. Allí pone en venta pisos embargados y promociones nuevas, de promotores fallidos, así como otros activos.

No posee una cartera demasiado extensa ya que cuenta con unos 2000 inmuebles. No obstante, suelen ofrecer promociones y campañas puntuales con importantes descuentos.

Unicaja

Otra entidad bancaria que decide comercializar sus pisos por su cuenta, en su propio portal inmobiliario.

En el portal inmobiliario Unicaja es posible encontrar inmuebles financiados por Unicaja, como pisos, casas, locales, solares, garajes, trasteros, naves, tanto de segunda mano como de obra nueva.

Esto significa que, Unicaja es se encarga de gestionar estos activos, creando estrategias, estableciendo políticas de comercialización y marcando los valores de mercado.

¿Cuáles son los requisitos para comprar un piso de banco?

La realidad es que hay requisitos para poder comprar este tipo de viviendas, sin embargo, no hay ningún paso que sea diferente de lo común.

Tendrás que, en primer lugar, buscar inmuebles en las diferentes webs y portales que te hemos mencionado. Contactar con el anunciante del inmueble que te interese y solicitar una visita.

Luego, se llevará a cabo una inspección económica. En este punto, la entidad bancaria te hará rellenar papeles para ver en qué punto te encuentras y cuál es tu situación económica.

Se estudiará cada caso para ver si cumple con los requisitos. Cada banco presenta pautas a seguir y algunos te darán más facilidades que otros. Ahora depende de ti buscar en qué banco y qué condiciones son las que más te interesan.

Antes de firmar el contrato, debes leer con atención cada una de las cláusulas y regatear todo lo que puedas.

Es importante resaltar que, en el caso de Catalunya, La Generalitat tiene un derecho a tanteo. Esto quiere decir que, si le interesa alguna propiedad de un banco, puede quedársela antes que tú. Contará con un plazo de 60 días para decidir si se la queda o no. En caso de que no la quiera, ya podrá comprar el piso al banco.

Recuerda que, como vas a comprar un piso al banco, ellos deberán asesorarte de todo el proceso y te indicarán todo lo que tienes que aportar, la documentación necesaria para cada paso y cuál será el siguiente paso dentro del proceso de compraventa.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los pisos de banco. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Área legal

Derecho de adquisición preferente

4 mayo, 2022 No hay comentarios

Como inquilino puede que te surjan algunas dudas, en este caso, ¿qué pasaría su tu vivienda alquilada es vendida por el arrendador? En este tipo de situaciones es cuando entran en juego los derechos de adquisición preferente. En este artículo te hablaremos sobre estos derechos.

Derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda alquilada

Los derechos de adquisición preferente se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, exactamente en el artículo 25.

Los alquileres que se puede amparar bajo esta ley, son aquellos realizados luego del 1 de enero de 1995.

Los derechos que te pueden amparar van a depender de si la venta ya se realizó o no, en este caso opera el derecho de tanteo o el derecho de retracto.

Derecho de tanteo

En este caso el arrendador deberá notificar al inquilino de forma fehaciente la decisión de vender la propiedad. En el documento debe reflejarse el precio y demás condiciones de la venta de la vivienda.

De esta forma el inquilino tendrá 30 días naturales para exigir que se le venda la propiedad por el mismo precio que se le exige a un tercero, como parte de su derecho.

En caso de que el contrato de alquiler tenga fecha antes del 9 de mayo de 1985, el lapso aumentaría a 60 días naturales. Esto se debe a que los contratos efectuados antes de esa fecha se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Derecho de retracto

Con base en el cual el arrendatario podrá subrogarse en lugar del comprador del inmueble, en este caso, de igual forma deberá reintegrarle el precio pagado y los gastos ocasionados.

Este es un derecho que ampara al arrendatario luego de haberse realizado la venta de la vivienda alquilada, el cual se vence después de 30 días naturales.

Este plazo comenzará a contarse desde el día siguiente a que el inquilino reciba la notificación en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.

¿Qué ocurre en caso de que al arrendador le subasten la vivienda alquilada en una ejecución hipotecaria?

Este tipo de situaciones, son amparadas por la Ley 4/2013, de 4 de junio, la cual dicta medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

En este caso, los derechos del inquilino dependerán de la fecha en la que se haya firmado el contrato de alquiler de la propiedad:

Contrato redactado luego de Ley 4/2013: En este caso, se resolvería el contrato con la adjudicación de la vivienda, pero en caso de que esta estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino podría ampararse bajo el derecho de retracto.

Documento firmado después del 1 de enero de 1995: Si este es el caso, el inquilino podrá continuar en la propiedad hasta que se cumplan los 5 años estipulados de contrato.

Contrato redactado antes del 1 de enero de 1995: Los inquilinos pueden ampararse bajo el derecho de retracto.

Debes tener en cuenta que estos casos aplican para viviendas alquiladas, en el caso de alquiler de locales, se deben tomar en cuenta otras leyes.

De igual manera, para conocer los derechos a los que puedes ampararte en caso de tratarse de un alquiler de local o vivienda, debes tener en cuenta:

Si el alquiler se trata de una vivienda o un local.

Fecha de firma de contrato.

Forma de comunicación de la intención de venta, venta realizada o adjudicación judicial.

Luego de conocer estos datos, puedes consultar con un profesional sobre cuales son tus derechos como arrendatario.

¿Te ha sido de utilidad este artículo? Cuéntanos en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

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En Inmobiliario

La compraventa está en su nivel más alto desde 2008

4 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde hace ya un año la compraventa de viviendas lleva un crecimiento constante. Aún con esto, el avance interanual se encuentra en el 7% para el mes de febrero. En términos de transmisiones la tasa mensual aumentó en un 1.8%.

La tasa de compra de inmuebles ha aumentado en casi un 24%

La compraventa de viviendas en España ha crecido de forma constante desde hace más de un año. Si se comparan estos números con respecto al mismo mes del año anterior se puede apreciar un número considerable de operaciones, hasta llegar a un total 53.623 transacciones. Esta cifra se considera la más alta registrada desde el mes de abril del año 2008, y supone también la mejor cifra en un mes de febrero registrada desde ese año.

Los datos recogidos por el Instituto Nacional de Estadística dan evidencia de como la compraventa de viviendas encadena, desde hace aproximadamente 12 meses, tasas favorables de manera consecutiva.

A pesar de este avance y análisis, la tendencia sigue marcando que se dirige a la moderación, evento que ya experimentó en enero sobre diciembre, donde las operaciones retrocedieron 7 puntos con respecto al crecimiento que se experimentó previamente.

¿Qué causó el repunte de la compraventa de viviendas?

Este repunte que acaba de ocurrir se debió al incremento de las compraventas de viviendas nuevas pero por sobre todo de las de segunda mano. En cuanto a las viviendas nuevas, el número fue de 10.921 operaciones siendo un 9.2%, más que lo recibido normalmente. El dato a remarcar es el de pisos de segunda mano, que se dispararon hasta 42.702 transacciones representando un aumento del 28.4%.

Según el INE, el 92.1% de las viviendas que han sido tramitadas por compraventa en el mes de febrero fueron viviendas libres. El otro 7.9% fueron ventas de viviendas protegidas. Desglosando estos números de forma más detallada, la compraventa de viviendas libres subió en casi un 26% en lo que va de año. Esto equivale a 49.371 operaciones realizadas. A su vez, las protegidas crecieron en un 9%, sumando un total de 4.252 operaciones

En lo que va del primer trimestre del año, las compraventas aumentaron en más del 25%. En términos mensuales, la compraventa de viviendas, incrementó en un 1.8%, frente al crecimiento del 7.6% que se experimento en febrero del año 2021.

¿Cómo se desarrolló la compraventa en las distintas regiones España?

Si hablamos en términos intermensuales, la tasa de compraventa aumentó en febrero de este año, ya que se registró un 1,8% mayor de ventas que en el mes de enero. Sin embargo ese crecimiento no supera al consolidado en febrero del 2021, cuando se avanzó en un 7,6% respecto a enero de ese año. Con respecto a los años anteriores, los números no eran positivos: en los febreros de 2018 y 2020, las tasas de compraventa disminuyeron entre el 4,1% y el 13,1%

Cuando se habla de regiones, los números de compraventa de vivienda por poblaciones fueron variados. La mayor cantidad de transacciones dadas en ciudades con más de 100,000 habitantes se dio en La Rioja, con 201 compraventas en total. En segundo lugar se encuentra la Comunidad de Valencia con 199, y por ultimo Andalucía con 163.

Si nos enfocamos en operaciones en términos absolutos, Andalucía, fue la región donde más operaciones sobre vivienda se realizaron, con un total de 10,978 compraventas. Siguen en la lista la Comunidad Valenciana, con 7.986 compraventas, continúa Cataluña 7.934 y finaliza Madrid con 7.610.

En sólo una región se recortó el número de compraventas, es el caso de la comunidad de Navarra donde se llegó a un descenso del 4.6%. Por el contrario, en otras regiones de España se presentaron repuntes, registrándose los mayores en Canarias, La Rioja, Baleares y la Comunidad Valenciana. En el otro extremo se encuentran los menores repuntes correspondientes a Asturias y Galicia, las únicas regiones donde el ascenso fue de un solo dígito.El alza de los precios también viene por la compraventa de los extranjeros

Según notarios del tema, los extranjeros han sido responsables de más de 63,000 transacciones de inmuebles en el año 2021. Esto representa un 41.9% más que lo que había sido la segunda mitad del año de la pandemia, el 18.6% de las compraventas de todo el país.

¿Cuál es la estimación a futuro del mercado?

Los profesionales inmobiliarios indican que el sector vive un momento de estabilidad, con más de medio millón de ventas de inmuebles en el 2021, que ha sido la mejor cifra en los últimos 14 años.

Aunque estos números han sido bastante positivos los agentes mobiliarios aprecian que existe una moderación en la cantidad de viviendas que se compraron durante este año. No obstante, todo parece apuntar a que en los próximos meses el mercado seguirá su recorrido hacia un crecimiento suave.

Conclusión

Como se pudo apreciar, el ritmo de la compraventa de viviendas ha mantenido un ritmo al alza. Desde el año 2008 no se había registrado un número de compraventa tan elevado, y se considera que la misma puede proyectarse a futuro. El dato de 565.523 compraventas de viviendas de 2021 podría superarse durante este año

Hipoteca abierta: cuáles son los riesgos y alternativas

3 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre una hipoteca abierta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A comparación con un préstamo hipotecario tradicional, una hipoteca abierta te da la posibilidad de contar nuevamente con el dinero que ya has devuelto. No obstante, como este tipo de productos pueden sobreendeudarte, queremos resaltar que lo ideal es optar por contratar una hipoteca convencional. Aquí te contaremos por qué y te explicaremos varios productos que pueden ser muy interesantes.

¿Qué es una hipoteca abierta?

Cuando hablamos de una hipoteca abierta o crédito hipotecario, nos referimos a un producto financiero que da la posibilidad al titular de hacer disposiciones a crédito del dinero que ya ha devuelto. Dicho de otra forma, brinda la opción de pedir prestado nuevamente las cantidades amortizadas para utilizar el dinero para financiar otro tipo de gastos, por ejemplo, una reforma, un coche, entre otros.

Para ejemplificar, supongamos que hemos firmado uno de estos productos y que ya logramos devolver al banco 20 000 euros. Ante esta situación, tendríamos la posibilidad de hacer una disposición de un nuevo préstamo de un máximo de 20 000 euros, manteniendo el mismo interés que la hipoteca y con el plazo que se pacte con la entidad bancaria.

¿Es buena idea contratar una hipoteca abierta?

No hay una respuesta certera para esta pregunta, la realidad es que depende de la situación de cada uno. Las hipotecas abiertas, que es la denominación que reciben los créditos hipotecarios estrictos, dan la posibilidad de hacer disposiciones del dinero que se va devolviendo. En un principio, esto puede parecernos muy ventajoso en ciertos casos, sin embargo, esta facilidad de crédito también genera que corramos algunos riesgos.

En primer lugar, si no llevamos un buen control de las disposiciones, es probable que terminemos sobreendeudados. El hecho de que sea sencillo obtener un dinero extra puede ser muy peligroso. Esto se debe a que, si no somos muy cuidadosos, es posible que acabemos acumulando un gran volumen de deuda.

A pesar de que el interés de una hipoteca abierta resulte más bajo, una disposición puede salir más costosa que solicitar un préstamo personal. Por lo general, al llevar a cabo una disposición de capital, el cliente decide alargar significativamente el plazo de reembolso para que la cuota mensual del préstamo no sea muy elevada. Ante esta situación, es posible que se generen más intereses de los que se devengarían con un préstamo al consumo, ya que, mientras mayor es el plazo, más intereses se generan.

Por este motivo, la mayor parte de los expertos en finanzas asegura que el préstamo hipotecario se trata del producto más aconsejable para el consumidor medio. Esto se debe a que una hipoteca abierta puede generar importante problemas de sobreendeudamiento si no se está totalmente informado sobre los riesgos que implica. Si te interesa comprar una vivienda, puedes buscar algunas hipotecas convencionales que se adapten a tus necesidades.

Comparar hipotecas

Para lograr encontrar la mejor hipoteca para ti, es fundamental que compares las diferentes ofertas. Si no te interesa correr riesgos con tu préstamo hipotecario, lo más aconsejable, es optar por un préstamo hipotecario convencional y que sea uno a tipo fijo. De este modo, tendrás que pagar siempre la misma cantidad y no dependerás de las oscilaciones del Euribor.

¿Cuáles son las limitaciones tiene una hipoteca abierta?

Si comprendemos todos los riesgos que implica una hipoteca abierta y aun así decidimos contratar una, es fundamental tener en claro que no podremos disponer libremente del dinero que ya hayamos amortizado. Las condiciones para llevar a cabo una retirada pueden variar dependiendo de la entidad bancaria. Sin embargo, por lo general siempre nos encontraremos con las siguientes limitaciones:

Coste: realizar una disposición de capital de una hipoteca abierta cuesta dinero. Por lo general, en los créditos hipotecarios se incluye la denominada comisión por disposición, que debemos abonar cada vez que optemos por retirar una fracción del capital amortizado.
Importe y plazo: el importe y el plazo de las disposiciones estará limitado. Sin lugar a dudas, la cantidad de dinero que sea posible retirar se encontrará limitada a lo que hayamos reembolsado. Por otro lado, el banco establecerá un plazo mínimo y máximo para realizar la devolución del capital dispuesto.
Subrogación: el hecho de subrogar una hipoteca abierta a otro banco no es sencillo. En primer lugar, un crédito hipotecario sí se puede cambiar de entidad bancaria, sin embargo, la mayoría de las entidades prefiere evitar esta operación. De hecho, en muchos casos, proponen suscribir un nuevo contrato y cancelar la hipoteca abierta.
Poca oferta: por otro lado, es fundamental tener presente que no son muchas las entidades que disponen actualmente de este tipo de productos.

¿Qué hay que tener en cuenta al contratar una hipoteca abierta?

Dejando de lado la particularidad de las disposiciones, la realidad es que una hipoteca abierta no es muy diferente a una hipoteca convencional, ya que en el resto de las condiciones son bastante similares. Aquí te detallaremos cuáles son los puntos en los que debemos poner atención si optamos por contratar uno de estos productos:

El tipo de interés aplicado: el interés puede ser variable, fijo o mixto, dependiendo de lo que nos ofrezca la entidad bancaria. En el caso de que sea variable, es muy probable que durante el primer año se nos aplique un fijo, lo que probablemente encarecerá el coste de las primeras 12 cuotas.
Las comisiones: aparte de las comisiones más comunes, es decir apertura, amortización anticipada, subrogación, entre otras, también debemos mirar si el banco nos cobra un recargo por cada disposición de capital.
Vinculación: el mismo modo que con las hipotecas convencionales, para obtener el mejor interés debemos cumplir con varios requisitos, por ejemplo, domiciliar la nómina o firmar diferentes seguros y otros productos.
Condiciones de las disposiciones: por último, debemos analizar cuáles son los límites aplicados a las disposiciones. Esto implica periodicidad permitida, importe mínimo y máximo, plazo para la devolución del dinero, entre otros.

Alternativas a la hipoteca abierta

Si no optamos por una hipoteca abierta, porque no nos convencen sus condiciones o bien, porque la entidad bancaria no dispone de uno de estos productos, tenemos opciones. Aquí te explicaremos cómo es posible obtener financiación para cubrir cualquier gasto:

Solicitar un préstamo personal: de este modo podremos obtener entre 500 y 50 000 euros, en algunos casos más, para financiar cualquier proyecto particular. Su mayor plazo puede ser de hasta 10 años. Por otro lado, su interés ronda una media del 8% TAE.
Ampliar el préstamo hipotecario: otra opción es negociar con nuestro banco para incrementar el capital de nuestra hipoteca. De modo que, el interés será el de la hipoteca, a pesar de que tendremos que afrontar los gastos de novación, es decir, notaría, registro, impuestos, entre otros.

En los dos casos, debemos garantizarnos de que las cuotas de todos nuestros créditos no sean mayores al 35% de nuestros ingresos mensuales. Ya que se trata del porcentaje que los expertos en finanzas recomiendan dedicar al pago de las deudas financieras para evitar cualquier tipo de inconvenientes financieros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las hipotecas abiertas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Quién se beneficia de la moratoria de pago de hipoteca?

2 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte quién sale beneficiado con una moratoria de pago de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El Gobierno de España aprobó, hace ya un tiempo, un paquete de medidas de protección social. El principal objetivo de estas medidas es brindar ayuda a las personas más vulnerables económicamente. Entre ellas, una de las más importantes se trata de la moratoria en el pago de hipoteca.

En el siguiente artículo te contaremos, quién y en qué situaciones puede beneficiarse de la moratoria en el pago de hipoteca, entre otros.

Moratoria de hipotecas: ¿De qué se trata?

Es muy probable que en estas instancias ya tengamos en claro de qué se trata la moratoria de un préstamo hipotecario. Sin embargo, nunca está de más dar una breve explicación para aclarar los conceptos aún más. Consiste en un aplazamiento del pago de las cuotas de un préstamo hipotecario por un período de tiempo determinado. En el caso de la moratoria, se trata de un plazo de un mes.

¿A quién debe aplicarse la moratoria en el pago de hipoteca?

Este tipo de medidas se aplican a aquellas personas que se encuentren, hoy en día, en la situación de deudores de un préstamo hipotecario con garantía inmobiliaria o a las personas que sean avalistas y fiadores de créditos o préstamos hipotecarios. No obstante, ten en cuenta que no todo el mundo que tenga en la actualidad a cargo una hipoteca podrá beneficiarse de estas medidas. Únicamente podrán hacerlo aquellas personas que el gobierno haya considerado que pueden ser vulnerables económicamente frente a una crisis. Aquí te detallaremos quiénes son considerados como más vulnerables económicamente frente a esta crisis.

Los requisitos para tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca

Con respecto a estas medidas, el Gobierno ha afirmado que el requisito fundamental para poder beneficiarse de estas ayudas es ser considerado como personas vulnerables económicamente. Aquí te explicaremos quiénes entran en el rango de personas consideradas como vulnerables económicamente. El gobierno considera que si cumples con alguno de los siguientes puntos podrás tener acceso a la moratoria de pago de hipoteca:

Desempleo: en caso de que el deudor del préstamo hipotecario haya perdido su empleo, por ende, se encuentre desempleado.

Baja de ingresos: que el deudor, si se trata de un empresario, haya atravesado una pérdida sustancial de sus ingresos o ventas. Si se sufre una pérdida sustancial de ventas, ten en cuenta que, se considera una caída del 40% o más

Ingresos insuficientes: en caso de que los ingresos de la unión familiar no sean mayores a tres veces el IPREM. Si el límite se va a un 0,1 por hijo o persona mayor a 65 años a cargo de la familia. Cuando una de las personas de la unidad familiar padezca una discapacidad superior al 33%, se consideraran buenos ingresos solo si superan hasta 4 veces el IPREM. Si se da el caso de que sea el deudor la persona con discapacidad igual o superior al 33% o que presenta una discapacidad sensorial o física igual o superior al 65%, será hasta 5 veces el IPREM.

Cuota hipotecaria: en caso de que la cuota del préstamo hipotecario, sumado a los gastos de suministros de la vivienda (agua, luz, gas., entre otros) sea mayor al 35% de los ingresos de la unidad familiar.

Covid-19: si la unidad familiar, a causa de la emergencia sanitaria ocasionada por el Covid-19, haya visto su esfuerzo económico multiplicado por un 1,3%.

Avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores: por otro lado, las personas que sean avalistas, fiadores o hipotecantes no deudores que se encuentren dentro de alguno de los supuestos de vulnerabilidad económica que hemos mencionado, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal. Así lo dice el documento oficial del Estado.

¿Cómo se acredita la situación de vulnerabilidad económica?

Para poder llevar a cabo la solicitud de la moratoria de pago de hipoteca, en primer lugar será necesario acreditar que, en efecto, cumplimos con los requisitos por los que se nos incluye dentro del grupo de personas consideradas vulnerables económicamente. Para ello será necesario contar con cierta documentación:

Certificado de desempleo: en caso de que hayas quedado desempleado, deberás presentar el certificado de desempleo donde conste la cantidad percibida como subsidio.

Cese de actividad: si tienes un negocio por cuenta propia que ha cesado su actividad será necesario presentar un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. En él deberá constar el cese de actividad.

Número de personas que viven en el inmueble: para acreditar la cantidad de personas que se tienen al cargo o viven en una misma casa, será necesario presentar el certificado de empadronamiento, el libro de familia y las certificaciones de discapacidad, dependencia o incapacidad de trabajo.

Titularidad de la vivienda: será necesario, acreditar que se es titilar de la vivienda para la que se está solicitando la moratoria del préstamo hipotecario. Para conseguirlo debes contar con las escrituras de la vivienda, la concesión del préstamo hipotecario y la Nota Simple de la vivienda.

Declaración: en último lugar, es necesario contar con una declaración de que el o los deudores cumplen con los requisitos y son considerados con menos recursos económicos para afrontar las cuotas hipotecarias.

Solicitud de la moratoria del pago de hipoteca

Todas las personas o familias que se encuentren entre los favorecidos por esta medida tendrán que solicitar la moratoria al acreedor hasta 15 días después de la finalización de la vigencia del documento oficial del Estado. Para conseguirlo será necesario presentar la solicitud de moratoria y el documento que mencionábamos más arriba.

En este sentido, parece que las medidas dejaron fuera a otros grupos que se podrían considerar también como vulnerables económicamente. Por ejemplo, personas que cumplan con lo que hemos mencionado que se considera vulnerable, pero en vez de tener que afrontar el pago de una hipoteca, deba hacer frente al de un alquiler.

Teniendo en cuenta que los alquileres son igual o, en ocasiones, aún más caros que las cuotas de una hipoteca, es probable que un gran número personas o familias afectadas que, lamentablemente, no logren hacer frente a los pagos del alquiler.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la moratoria de pago de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas sin comisiones: ¿De qué se trata?

2 mayo, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas sin comisiones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El mercado hipotecario nos da la posibilidad de encontrar préstamos hipotecarios que se adaptan a casi todos los perfiles. No obstante, por lo general las buenas ofertas vienen acompañadas de cargos que aumentan el coste. Si no quieres que te los cobren, en el siguiente artículo te contaremos cuáles son las entidades bancarias que ofrecen una hipoteca sin comisiones y cuánto dinero podrías ahorrar.

¿Qué entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisiones?

No son muchos los bancos que no incluyan comisiones en sus hipotecas. Además, la mayoría son online. Hoy en día, la lista la componen ABANCA, Ibercaja, EVO Banco, ING, COINC, Pibank, Banco Pichincha y Caixa Guissona. Sin embargo, la realidad es que no todos sus productos se encuentran libres de estos cargos, es por este motivo que será necesario consultar detenidamente sus condiciones para comprobarlo.

Las comisiones que puede tener un préstamo hipotecario

A pesar de que cada vez son más los bancos que brindan hipotecas sin comisiones, lo más común es que nos cobren algún cargo por la gestión del contrato o por cualquier otra operación. Aquí te contaremos cuáles son las comisiones más habituales:

Apertura: en este caso se cobrará en la firma de la hipoteca en concepto de las gestiones administrativas que tiene que hacer la propia entidad bancaria. La cantidad no se encuentra limitada por ley, sin embargo por lo general es de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del capital concedido.

Amortización anticipada o desistimiento: se cobrará en caso de adelantar una parte o la totalidad de la deuda que tengamos pendiente, será aplicada sobre el capital adelantado. Hoy en día se encuentra limitada por la ley hipotecaria, no obstante, el tope varía dependiendo del tipo de hipoteca:

Si se trata de un interés a tipo fijo, puede alcanzar hasta el 2% durante los primeros 10 años y de hasta el 1,50% después.

Si el interés es variable, puede ser de hasta el 0,15% durante los primeros cinco años o de hasta el 0,25% los primeros tres. En los dos casos, pasado ese plazo ya no puede ser cobrado.

Subrogación: si optamos por cambiar nuestra hipoteca de entidad bancaria, la entidad de la que nos vayamos puede aplicarnos una comisión. Del mismo modo que en el caso anterior, esta también es regulada con los mismos límites que la compensación por amortización anticipada.

Novación: se trata de una compensación que puede cobrar la entidad bancaria si cambiamos las condiciones del contrato. No se encuentra regulada por ley, su valor medio es aproximadamente el 0,5% sobre el importe pendiente en el momento del pacto. La excepción son los casos en los que se modifique el plazo, allí puede ser de un máximo del 0,10% del capital pendiente.

Cambiar hipoteca de variable a fija: tanto si hacemos una novación como una subrogación, la entidad se encargará de aplicar una comisión del 0,15% del capital pendiente de la hipoteca si llevamos a cabo el cambio durante los tres primeros años. Será del 0% de los tres años en adelante.

Es importante tener en cuenta que la entidad bancaria no puede cobrarnos ninguna de estas comisión que aparezca en el contrato de nuestro préstamo hipotecario. La cuenta para abonar las cuotas también puede tener una comisión, a pesar de que su coste tiene que reflejarse en la escritura y no es posible modificarlo, excepto que se utilice para otras finalidades.

¿Cuánto es posible ahorrar con un préstamo hipotecario sin comisiones?

Teniendo en cuenta lo mencionado más arriba, queda claro que, en caso de optar por una hipoteca sin comisiones podremos ahorrarnos una suma de dinero significativa. Esto puede ser tanto en la contratación del crédito como mientras este se encuentre vigente. Si te estás preguntando de qué cantidad se trata, podemos darte una idea, analizando el ahorro medio con una hipoteca de 150 000 euros sin ninguno de los cargos mencionados:

Con un préstamo hipotecario de 150 000 euros sin comisiones podríamos ahorrar unos 1500 euros por la apertura, calculados con una comisión media del 1%.

Amortización anticipada

Si se trata de una amortización anticipada de 10 000 euros, los cargos serían los siguientes:

En una hipoteca fija: hasta 200 euros durante los primeros 10 años o hasta 150 euros luego.

En una hipoteca variable: hasta 25 euros durante los primeros tres años o hasta 15 euros los primeros cinco años.

Subrogación

Por una subrogación con un capital pendiente de 100 000 euros, deberíamos pagar lo siguiente:

En una hipoteca fija: hasta 2000 euros durante los primeros 10 años o hasta 1500 euros luego.

En una hipoteca variable: hasta 250 euros durante los primeros tres años o hasta 150 euros en los primeros cinco años.

Novación

500 euros por una novación con un capital pendiente de 100 000 euros para, por ejemplo, modificar el interés del préstamo hipotecario. Los cálculos se han llevado a cabo en base a una compensación media del 0,5%.

Cambio de hipoteca

Aproximadamente 150 euros por cambiar de hipoteca de tipo variable a tipo fijo y con un capital pendiente de 100 000 euros si lo llevamos a cabo en los primeros tres años de la hipoteca.

Con este préstamo hipotecario sin comisiones, por ende, podríamos ahorrarnos como mínimo unos 1500 euros a la hora de formalizar el contrato. Por otro lado, el ahorro potencial podría ser de media entre los 2315 y los 4350 euros.

Si quieres evitar pagar alguna compensación o penalización, lo más aconsejable es que optes por contratar un préstamo hipotecario online. Esto se debe a que la banca virtual no las suele aplicar.

¿Cómo encuentro préstamos hipotecarios sin comisiones?

Hoy en día, encontrar préstamos hipotecarios sin comisiones resulta bastante sencillo si sabemos dónde debes buscar. Sin embargo, si no puedes perder mucho tiempo investigando por la red o visitando oficinas bancarias, lo ideal es que tener en cuenta tres simples pasos:

Comparador de hipotecas

En primer lugar, debes usar un comparador de hipotecas. Se trata de una herramienta que resulta de gran utilidad, ya que te dará la posibilidad de consultar de manera gratuita cada una de las ofertas del mercado. Además, podrás ver cuáles presentan estos cargos extra.

Negociar

Lo siguiente es negociar con la entidad bancaria para que no nos cobre ninguna comisión. Mientras mejor sea nuestro perfil y más años llevemos en la entidad bancaria, tendremos mayores posibilidades de obtenerlo.

Revisar la escritura

Por último, deberás revisar la escritura para garantizarte de que no se aplican. Es necesario leer detenidamente las cláusulas del contrato para comprobar que no incluyen ninguna comisión indeseada. Una buena opción es pedir asesoramiento al notario antes de firmar el contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios sin comisiones. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El Banco de España pone su atención en los precios de la viviendas

29 abril, 2022 No hay comentarios

Solamente en España el precio de las viviendas ha tenido un crecimiento que alcanzó el 40% para el año 2021. Pese a esto, nuestro país no representa por el momento desequilibrios graves en cuanto los créditos hipotecarios, aunque lo que si genera preocupación es que ocurra la transmisión de riesgos de la zona euro a España. Entérate en este post de todo el panorama económico inmobiliario. ¡Sigue leyendo!

El precio de las viviendas, aunque estable, puede generar un alza

Vale señalar que en el caso particular de España el número de compraventas de viviendas ha sido el mayor registrado desde abril del 2008. De la misma forma, el alza del crédito hipotecario en España fue significativo. Se registraron unas tazas dentro del año 2021 superiores al 40%. Aunque los riesgos asociados a este aumento aún parecen estar bajo control, se considera necesario poner mucha atención a este mercado.

Es por esta razón que el banco de España cree que hay que poner una vez más el foco en la vivienda y monitorizar exhaustivamente la evolución de este mercado. Porque considera que existe el riesgo de transmitir los problemas de la zona euro a España, tales como el crédito disparado o el crecimiento de precios a doble dígito.

Se debe vigilar el mercado ante cualquier variación al precio de las viviendas

Como señala el portal El Economista , El Banco de España ha advertido que lo importante en este caso es el de las exposiciones vinculadas al sector inmobiliario de parte de los bancos y los puntos de amenaza en común por la cercanía con la zona euro. Por ello se plantea la necesidad de monitorear con atención este mercado. Con estos datos a la vista desde la institución destacan el riesgo de que se produzcan desequilibrios que puedan afectar los precios en algunos países como España.

No obstante, insisten que el sector inmobiliario español no refleja por el momento señales de desequilibrios pronunciados. Aunque si ha pedido poner mucha atención a este mercado, y que la vigilancia sea extrema.

En el informe de Mercado de vivienda en la zona euro, publicado por el Banco de España, se señalan los principales indicadores, factores y medidas macro prudenciales comunes adoptadas para la corrección de los desequilibrios sistémicos en Europa.

¿Cuál es la posibilidad de contagio del mercado español?

El banco indica que no hay señales a nivel general de la aplicación de criterios laxos en los créditos inmobiliarios. Pero de todas maneras, la posibilidad de una cierta transmisión de los efectos de los desequilibrios del mercado dentro de la zona europea supone una fuente de riesgo relevante. Es por esto que se hace necesario evaluar cuidadosamente la disposición de los recursos suficientes para la absorción de posibles pérdidas en caso de que se produzcan.

Según este informe el crecimiento del nuevo crédito hipotecario fue especialmente significativo para el año 2021. Sin embargo, el organismo indica que debido a los bajos niveles de los que se partía, el flujo anual de crédito sobre el PIB se mantiene proporcionalmente alineado con el resto de los países europeos.

Precio de las viviendas pueden ir a la alza

Los precios de las viviendas continuaron en aumento a pesar de la fuerte contracción económica que hubo como resultado de la pandemia en Europa. Lo más destacable es que este avance aumentó su intensidad en el año 2021, donde se se aprecia un aumento en el ritmo de incremento de precios en el resto de las economías, incluida España. Esta tendencia creciente vista en los precios es algo más fuerte en el conjunto de países que recibieron alertas y recomendaciones de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS). Esta Junta cuya creación data del 2010 se encarga, como especifica en su página web, de la supervisión macroprudencial del sistema financiero de la UE y contribuye a la prevención y mitigación del riesgo sistémico.

En cuanto a la situación del endeudamiento hipotecario, la mayor parte de los países han vivido ligeros aumentos en la tasa del saldo total del crédito hipotecario en relación a su producto interno bruto (PBI). Algunos países aumentaron este ratio como producto de acumulación de deuda y otros, como España, lo hicieron por retracción del PBI.

No obstante, el banco español indica que un incremento del endeudamiento viene a significar una deficiencia en ambos casos. Porque puede ser difícil el pago de las obligaciones hipotecarias y producir una perturbación adversa, en especial en los países que ya contaban con un nivel de deuda alto antes de la crisis del Covid19.

La sincronización de los mercados europeos

Si bien en el mercado inmobiliario existen diferencias entre los países con mayores vulnerabilidades, el Banco de España observa una cierta sincronía en su evolución. La regulación propia de cada uno de ellos difícilmente podrían explicar este factor común, ya que cada país cuenta con sus reglas intrínsecas. Sin embargo, la sincronía se verifica al contemplar las condiciones de financiación»flexibles» y el desarrollo cíclico del mercado en un entorno de tipo de interés reducido.

Financiación de la vivienda

El análisis del informe sobre los componentes principales muestra en concreto que el primer indicador en común del mercado es un 50% y un 60% de las variaciones de los precios de la vivienda. Este primer factor tiene mayor importancia a la hora de explicar los desarrollos en los precios de las viviendas los países con alertas emitidas por la JERS . El primer componente también explica un porcentaje elevado de variabilidad de los precios de la vivienda en España, que giran en torno al 60%. Esta proporción resulta superior a la del resto de los países de la zona euro con menos vulnerabilidades.

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¿Qué analiza una entidad bancaria de tus ingresos al conceder un préstamo hipotecario?

29 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los puntos que el banco tendrá en cuenta y valorará con respecto a tus ingresos a la hora de dar el visto bueno a la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo te detallaremos algunos puntos que la entidad bancaria valora de tus ingresos para concederte un préstamo hipotecario. Cuando hablamos de una hipoteca, nos referimos a un derecho de garantía que recae sobre bienes inmuebles, es decir casas, pisos, entre otros. Por otro lado, también asegura la devolución de un préstamo o crédito por medio de la concesión a su titular, la entidad bancaria, de la facultad de obtener el valor del bien inmueble sobre el que se constituya.

Al momento de conceder un préstamo hipotecario, la entidad bancaria pone mucha atención y analiza detalladamente el perfil financiero del solicitante. Además, pondrá el foco en ciertos puntos que te explicaremos a continuación.

Lo primero que se encargará de verificar la entidad bancaria es cuál es tu capacidad de ahorro, tu nivel de ingresos y tu situación laboral.

Lo siguiente que el banco analiza es que llegues a abonar la cuota periódica del préstamo hipotecario sin inconvenientes. Para ello, sumada a las cuotas del resto de tus deudas, no debe representar más del 35% o 40% del total de tus ingresos.

Por último, la entidad bancaria también se encargará de comprobar que el porcentaje de financiación solicitado no sea mayor al 70% o bien, al 80% del valor de tasación de la vivienda. Estos porcentajes pueden variar dependiendo de si se trata de vivienda habitual o una segunda residencia.

Los ahorros iniciales

Es por estos motivos que, quien tenga la idea de solicitar un préstamo hipotecario, deberá contar con unos ahorros iniciales importantes para poder acceder a ella. Deberá añadir entre un 7 y un 10% más en concepto de comisiones, gastos e impuestos.

Cómo valoran las entidades bancarias tus ingresos

Cualquier entidad financiera valora los ingresos de los solicitantes antes de conceder un préstamo hipotecario. Esto se debe a que se trata de uno de los puntos más importantes a la hora de garantizar si el solicitante podrá hacer frente o no a la cuota mensual del préstamo hipotecario.

Resulta muy importante analizar de qué manera los bancos evalúan los ingresos, ya que tienen en cuenta diferentes aspectos:

Volumen de ingresos

En primer lugar, y además, el más conocido por todos, lo que valoran son los ingresos de los solicitantes. Se fijarán, principalmente, en que sean suficientes para permitirle a éste hacer frente a la cuota mensual de la hipoteca sin inconvenientes.

Por norma general, los bancos estiman que esta cuota, más el resto de deudas pendientes, no impliquen más del 35% o 40% de los ingresos del solicitante del préstamo hipotecario. Sin embargo, existen entidades que son un poco más exigentes que otras. Para ver hasta qué punto alguien encaja dentro de este perfil, resulta de gran utilidad visitar un comparador de hipotecas personalizado.

Tipo de contrato

Por otro lado, la entidad bancaria también le da una gran importancia al tipo de contrato de trabajo de los solicitantes. Esto se debe a que valora mucho los que garanticen ingresos estables.

En caso de que el solicitante no logre mostrar un contrato de trabajo indefinido, por ejemplo, pero sí que cuenta con ingresos estables a lo largo de los últimos años, no habrá motivo por el cual las entidades financieras no le concedan la hipoteca.

Un punto que el solicitante deberá tener en claro es que las entidades bancarias le pedirán con casi total seguridad sus últimas declaraciones de la renta. De este modo, podrá evaluar con mayor rigor su candidatura.

Ingresos estables o variables

Las entidades bancarias llevan a cabo un análisis exhaustivo de los ingresos del solicitante, de los cuales contarán más los estables que los variables.

Ingresos estables: cuando hablamos de los ingresos estables de un usuario nos referimos a aquellos que provienen de los salarios fijos, pensiones o rentas. Además, no deben haber variado a lo largo de un período de tiempo concreto. Por lo tanto, los ingresos estables son los que garantizan a las entidades financieras la estabilidad económica del solicitante y su capacidad de afrontar las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

Ingresos variables: por su lado, los ingresos variables son aquellos que provienen de comisiones, beneficios o bonus. Las entidades bancarias valoran más los ingresos variables que no se hayan modificado demasiado durante los últimos años. Esto se debe a que son, una vez más, un síntoma de estabilidad financiera.

La antigüedad

La antigüedad laboral es otro de los puntos que más tienen en cuenta las entidades financieras. Se considera no únicamente en el trabajo que los solicitantes ocupen en la actualidad sino también, a lo largo de su vida laboral.

Por lo general, se considerará mejor posicionados a aquellos solicitantes de préstamos hipotecarios que hayan tenido trabajos de mayor duración. Además, se observara que no haya pasado demasiado tiempo entre empleos sucesivos.

La fuente de los ingresos

Es importante dejar en claro todos los puntos. Si bien, es evidente que la entidad bancaria otorgará mayor importancia a otros puntos, la principal fuente de los ingresos también se encuentra sujeta a evaluación.

Para una entidad bancaria no da igual que el solicitante sea funcionario público o que trabaje en una multinacional, una empresa de reciente creación o de un autónomo que acaba de comenzar con su actividad profesional.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre los puntos que analiza una entidad bancaria sobre tus ingresos al solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Todo lo que debes saber sobre el deber de información en hipotecas en divisas

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Todo lo que debes saber sobre el deber de información en hipotecas en divisas

28 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto al deber de información en préstamos hipotecarios en divisas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es fundamental contar con la información necesario para lograr tomar decisiones de inversión fundadas y prudentes. De hecho, es lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) recomienda a los jueces de cada país. Por eso, hemos decidido hablarte sobre el derecho de información. Se trata de exigir a los profesionales de entidades bancarias y financieras que brinden la información necesaria. Esto debe ser en el momento de brindar productos de difícil comprensión, por ejemplo, los préstamos hipotecarios en divisas.

Los préstamos hipotecarios en divisa

Durante el año 2007 fueron muchos los ciudadanos rumanos cuyos ingresos los cobraban en la moneda de Rumanía, el leu rumano (RON), que contrataron con el banco rumano, hipotecas en francos suizos (CHF). La idea era adquirir un inmueble o refinanciar otros créditos anteriores menos interesantes.

El principal objetivo de estas hipotecas se enfocaba en que los consumidores debían pagar una cuota mensual por sus créditos en la moneda de Suiza (CHF). Esto sucede en 2007, exactamente antes de que comience la gran crisis económica mundial. El pago debía ser en RON, aceptando asumir el riesgo por diferencias de cambio del RON con respecto al CHF. Este detalle es algo que no se les explicó de manera clara. De hecho, de haberse explicado previamente, lo más probable es que los consumidores no se hubieran endeudado.

Luego, ya entrada la crisis, el RON se devaluó bastante respecto al franco suizo. En otras palabras, el tipo de cambio RON-CHF empeoró bastante perjudicando a los consumidores prestatarios, y la cuota hipotecaria mensual a abonar subió significativamente. Los consumidores rumanos debieron acudir a los tribunales rumanos. El objetivo era que se declarara que sus hipotecas en divisas sean consideradas inválidas. Por el motivo de contener una cláusula contractual abusiva no vinculante (de acuerdo con la Directiva de la UE).

¿Qué demandan los consumidores rumanos?

Los consumidores demandantes alegaban que al contratar las hipotecas en divisas, la entidad bancaria presentó su producto de forma engañosa. Solo exponía los beneficios que como prestatarios se podrían obtener. Sin embargo, no aclaraban cuáles eran sus riesgos potenciales así como tampoco la probabilidad de que la relación de cambio RON-CHF pudiera llegar a empeorar. Es por este motivo que, optaron por reclamar que dicha cláusula fuera declarada abusiva debido a esta práctica del banco.

Esta situación generó que, el Tribunal Superior de Oradea, Rumanía (Curtea de Apel Oradea) le pregunte al Tribunal de Justicia de la UE sobre la obligación de las entidades bancarias de informar a sus clientes sobre el riesgo del tipo de cambio vinculado a los préstamos denominados en divisa extranjera.

La directiva sobre las cláusulas abusivas

La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Se trata del texto de referencia en Europa, es decir que, todos los países tiene su transposición al ordenamiento local de este texto. Aquí te detallaremos qué es lo más relevante que dice:

Las cláusulas contractuales que no hayan sido negociadas de manera individual se considerarán abusivas si, contrario a las exigencias de la buena fe, generen en detrimento del consumidor un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

¿Qué dice al respecto el artículo 4?

El artículo 4 afirma que, sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará considerando la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato. Además, teniendo en cuenta, a la hora de la celebración del mismo, cada una de las circunstancias que concurran en su celebración. Del mismo modo que todas las otras cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.

El carácter abusivo de las cláusulas no hará referencia a la definición del objeto principal del contrato, tampoco a la adecuación entre precio y retribución. Por una parte, los servicios o bienes que proporcionados como contrapartida. Por otro lado, siempre que este tipo de cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.

El artículo 5

En el caso de contratos en los que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán ser redactadas siempre de manera clara y fácil de comprender.

La sentencia del TJUE

En la sentencia que se dictó el 20 de septiembre de 2017, el TSJU afirma que la cláusula de un préstamo en divisas regula su objeto principal. Es por esto que su carácter abusivo solo podrá examinarse con arreglo a la Directiva en caso de que no haya sido redactada de una manera clara y fácil de comprender.

El argumento del alto tribunal fue que la obligación de reembolsar un crédito en una determinada moneda diferente de la del país donde se contrata constituye un elemento esencial del contrato de préstamo. Esto se debe aque no se refiere a una modalidad accesoria de pago, sino a la misma naturaleza de la obligación del deudor.

Es por este motivo que el TJUE afirma que es obligatorio que una cláusula contractual se redacte de forma clara y sencilla. De esta manera se podrá comprender y lograr que el contrato sea transparente. Así es posible que demuestre cómo funciona el mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate.

De este modo, el contrato también tendrá que aclarar la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas y documentos. Es decir, la publicidad y la información brindadas por el prestamista en el marco de la negociación de un contrato de préstamo. Esto generaría que el consumidor se encuentre en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, cuáles serán las consecuencias económicas que se deriven para él.

¿Cómo actuó el TJUE?

Es por todo esto que el TJUE declara que es tarea del juez nacional comprobar si fueron comunicados al consumidor cada uno de los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, dándole la posibilidad de evaluar el valor total de su préstamo.

Aclara que las instituciones financieras deben facilitar a los consumidores la información necesaria para que éstos logren tomar decisiones fundadas y prudentes. Esto no es únicamente por la apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino que, también abarca a los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.

El consumidor tendrá que estar totalmente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, queda ante la posibilidad de someterse a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, complicado de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos.

La entidad bancaria por su lado, tendrá que exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y comunicar cuáles son los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera. Principalmente, en lo que sucede en caso de que el prestatario no perciba sus ingresos en esta divisa.

Las instrucciones del TJUE

Por último, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que, si la entidad bancaria no cumple, como sucede en este caso, con estas obligaciones, pueda analizarse el carácter abusivo de la cláusula controvertida. De este modo, el juez nacional podrá evaluar, por una parte, el posible incumplimiento por parte de la entidad bancaria de la exigencia de buena fe y, por otro lado, la existencia de un posible desequilibrio significativo entre las partes del contrato.

Este análisis deberá llevarse a cabo en relación con el momento de la celebración del contrato en cuestión. Será necesario tener en cuenta particularmente la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria en lo que refiere a las posibles variaciones de los tipos de cambio así como también, a los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera.

¿Qué opina el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue creado en 1952. Su sede se encuentra en Luxemburgo. Está compuesto por un juez de cada país miembro y once abogados generales.

Su objetivo principal es el de garantizar que la legislación de la UE sea interpretada y aplique de la misma manera en cada uno de los países miembros. Es decir que, interpreta la legislación de la UE para asegurar que se aplique del mismo modo en cada uno de los países miembros. Además, resuelve los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas. Por otro lado, también vela por que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE.

En ciertas circunstancias particulares, también es posible acudir al Tribunal los particulares, empresas y organizaciones que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.

Los préstamos hipotecarios multidivisa en España

En España tampoco tuvimos la posibilidad de evitar hacer frente a esta misma situación. Los clientes que sí contrataron este tipo de préstamos hipotecarios han notado que la cuota que debían pagar cada mes había ido sufriendo muchas variaciones. De modo que, es más de una ocasión debieron pagar una mayor cantidad que la prevista. Por otro lado, también notaron que el capital pendiente de amortizar había aumentado. El dinero que se fue abonando para el préstamo hipotecario apenas se había amortizado.

La jurisprudencia ha sido muy clara cuando se trata de casos de préstamos hipotecarios multidivisas. Ha condenado a las entidades bancarias por falta de claridad. También, por no haber informado de manera transparente a los consumidores acerca de los riesgos que se corren al contratar este tipo de préstamos hipotecarios. Por otro lado, el Tribunal Supremo sepronunció en 2015, al reconocer que en varios casos de cláusulas multidivisa el usuario no estaba al tanto de lo que en realidad se encontraba contratando. Es por esta causa que se podrían considerar nulas por vicio en el consentimiento y esa nulidad se obtiene por medio de la reclamación de nuestros derechos.

En resumen, el profesional de la entidad bancaria o entidad que se encargue de vendernos un producto complejo, deberá ocuparse de comunicar al consumidor afectado la información pertinente completa que le permita analizar más detalladamente cuáles serán las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras. Ahora que tienes esta información en tu poder, cuentas con las herramientas necesarias para evitar caer en este tipo de engaños.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el deber de información en los préstamos hipotecarios en divisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comunidad Valenciana: locales vacíos se convierten en viviendas

27 abril, 2022 No hay comentarios

Con la conversión de locales en vivienda se busca resolver la crisis habitacional, aumentando la cantidad de inmuebles disponibles para vivienda habitual.

En estos días el precio del alquiler está elevado por las nubes. A menor cantidad de oferta mayores serán los precios a los que se registran. En este sentido, los portales de compra-venta de la comunidad valenciana están apuntando a precios históricos del terreno por metro cuadrado.

Esta situación por su parte se involucra con otra, el abandono masivo de espacios comerciales. Evento que se ha generado, entre otras cosas, por la crisis del coronavirus y el auge del comercio electrónico.

Locales convertidos en vivienda: la solución que proponen los gobiernos

En este contexto tan complejo, los gobiernos de cada provincia han empezado a realizar las primeras acciones para flexibilizar el criterio de habitabilidad de espacios. Con esta medida buscan permitir que los locales puedan convertirse en viviendas para disminuir así un poco la oferta y los altos precios. Una iniciativa que se está trabajando de forma masiva y está ganando mucha popularidad de nivel general.

Según Alberto Rubio, director general de calidad rehabilitación y eficiencia energética de la vicepresidencia segunda de la Conselleria de vivienda y arquitectura bioclimática de la generalitat valenciana, esta medida contribuirá para resolver la crisis habitacional.

Rubio afirmó además que tiene un borrador consensuado para modificar el decreto de criterios de habitabilidad y suavizar así los requisitos requeridos para habitar en local comercial reconvertido en vivienda habitable.

El borrador de ley pactado con los agentes

Se está revisando el decreto y se tiene un borrador pactado con los agentes implicados después de mucho debate. Este se ha conseguido elaborar una propuesta consensuada dentro del documento provisional e incluye una batería de medidas. Entre ellos el asunto del uso de los locales comerciales inutilizados.

La prioridad que se busca es que no haya uso impropio estos pisos, indicó Rubio. Muchos de estos pisos son utilizados como oficinas o apartamentos turísticos. Son estos últimos los que son el principal nicho de viviendas de uso impropio. El objetivo de este borrador es establecer criterios claros para trasladar las oficinas de los bajos convirtiéndolos estos en pisos de vivienda alquilable.

Todo esto se está desarrollando a través de la elaboración de un decreto que ha incorporado la flexibilidad normativa. Próximamente se abrirá el proceso de información pública del borrador pactado con todos los agentes. Allí se podrán incorporar todas estas modificaciones y alegaciones que se considere necesarias por la sociedad civil y demás agentes.

Cuáles son los requisitos para convertir locales comerciales en vivienda

En la actualidad es posible convertir un bajo comercial en viviendas. Pero los requisitos para ellos son muy firmes y complicados. Para que un local que no es habitable lo sea, es necesario que cumpla con unos parámetros. Debe buscar una ventilación al exterior, luz natural, una entrada independiente, entre otros elementos.

El presidente del colegio de administradores de fincas de la comunidad, Sebastián Cucala, ve con buenos ojos estás modificaciones y considera que es positivo habitar este tipo de muebles porque mientras menos inmuebles haya vacíos en un edificio, mejor funcionará la convivencia en ellos.

Además argumenta que, si son viviendas con acceso independiente, estas remotamente influirán en las lógicas de la comunidad de vecinos, ya que se tratarían como una vivienda más. Cucala admite que trasladar las oficinas o apartamentos turísticos a las plantas bajas permitirá homogenizar los recursos de las fincas. Al ser solo residenciales, al menos podrían solucionar algunos problemas de convivencia como el uso del ascensor o el trajín de gente diario.

La creación de más oferta hará posible bajar los precios

Nora García, presidente de la asociación inmobiliaria de la comunidad valenciana, apunta que estas soluciones son las mejores opciones. La utilización de las oficinas como viviendas es precisamente una de las medidas que propuso para reconstruir la economía después del covid-19 en junio del 2020.

Según García esta es una manera de sacar más viviendas al mercado, ya que cuanta más oferta haya más posibilidades existen de bajar los precios, aunque no se trate de la solución, sino de una medida más bastante positiva, ya que existen muchas calles con locales comerciales cerrados. Sobre todo, en los barrios que no son los más céntricos de la ciudad.

De esta manera se podrán convertir estos espacios en viviendas, aunque habrá que intervenir desde el poder del ayuntamiento para aligerar las licencias. Es un paso positivo para dar otra vida a estas calles que se veían condenadas por el cierre de los comercios, o por las ventas de internet de por la pandemia mundial.

Así como el mercado cambia, el mundo cambia y hay que estar atentos y adaptarse a estos cambios, sobre el número en particular de espacios sin utilizar. Se considera que más del 50% de las zonas menos comerciales están en desuso y en algunos puntos incluso se llega al 100% de los locales desocupados Por el contrario, el porcentaje en los grandes centros urbanos baja hasta un 20% pues la actividad se sustenta en el comercio.

Cambios en las políticas de vivienda en toda Valencia

Hace unos días atrás la consejería de vivienda de la comunitat valenciana anunció que en preparación al decreto que unificará las diferentes normativas existentes de vivienda pública en la comunidad.

Esta también se recoge la posibilidad de que la administración valenciana pueda comprar hasta el 50% de las viviendas de una promoción privada, buscando así destinarlas a alquiler. El objetivo de esta ley sería atender la emergencia habitacional para aumentar el parque público de viviendas y cumplir con las necesidades de carácter social en materia habitacional.