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Sin lugar a dudas, conseguir buenas condiciones para una hipoteca es de gran importancia antes de decir la financiación para la compra de una vivienda. Sin embargo, resulta de mucha relevancia también presentar atención a determinadas posibilidades de ahorro durante el trascurso del préstamo. Una de las posibles alternativas es la subrogación de una hipoteca.

Sucede que muchas veces el crédito hipotecario se modifica, ya sea por cambios en el contexto económico del mercado, así como cambios en la situación particular del hipotecado. Esto puede deberse a una serie de factores. Uno de ellos es que hayan surgido complicaciones que impidan pagar con normalidad el préstamo.

Por lo tanto, tener en cuenta modificar las condiciones de la hipoteca puede resultar de mucha utilidad. Este tipo de operación puede realizarse mediante una novación si el banco acepta el cambio en las condiciones. Sin embargo, lo que termina siendo más sencillo es la subrogación de una hipoteca, al cambiar de entidad bancaria.

En el siguiente post te contamos todo acerca de lo que es una subrogación de una hipoteca, cómo se realiza y cuándo es un buen momento para llevarla adelante.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca supone la sustitución del acreedor ( entidad financiera) o titular de un crédito hipotecario ( deudor) por otra persona física o jurídica. De esta manera, es posible llevar acabo dos tipos de traspaso:

Subrogación de acreedor. Es aquella que cambia una hipoteca en vigencia en un banco por otra entidad bancaria distinta. En estas ocasiones lo que se busca es conseguir mejores condiciones de financiación que las originales.
Subrogación de deudor. En esta ocasión lo que se sustituye es al titular de la hipoteca por otra persona. Este tipo de subrogación de una hipoteca se utiliza mucho cuando al comprar una vivienda quien decide comprarla asume la responsabilidad del crédito.

¿Qué condiciones puedes mejorar al subrogar la hipoteca?

Con una subrogación de acreedor es posible cambiar tu préstamo hipotecario de banco para mejorar ciertos aspectos como el precio o el plazo. Aquí te contaremos qué es lo que puedes modificar con esta operación:

El tipo de interés: es posible modificar tu interés para abaratar el precio que pagas por tus cuotas hipotecarias. Además, puedes cambiar tu índice de referencia del IRPH al euríbor si tienes una hipoteca variable para que sea algo más estable. Además de pasar tu hipoteca variable al tipo fijo si buscas una mayor seguridad, o viceversa (del fijo al variable).
La vinculación y las comisiones: es posible eliminar comisiones que no te interesan, por ejemplo, la de amortización anticipada. También, puedes eliminar productos adicionales que ya no necesitas, como seguros o planes de pensiones. De esta forma, tienes la posibilidad de abaratar sustancialmente el precio que abonas por tu préstamo hipotecario cada mes.
El plazo de devolución: también puedes cambiar de entidad bancaria para acortar o extender el periodo de devolución de tu préstamo hipotecario. En el primer caso, acabarás de pagar antes el préstamo, mientras que en el segundo, podrás pagar unas cuotas más bajas.
Cláusulas potencialmente abusivas: si tu préstamo hipotecario tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otra entidad bancaria que te las elimine.

Ten en cuenta que, con la subrogación no podrás ni ampliar el capital de tu hipoteca ni añadir o eliminar titulares u otras garantías, por ejemplo, avalistas.

Las nuevas condiciones que podrás obtener dependerán de la entidad bancaria a la que traslades tu préstamo hipotecario. Por ejemplo, si cambias tu hipoteca a un banco que únicamente acepta rebajarte el interés, no tendrás la posibilidad de eliminar comisiones o alargar el plazo. Es importante informarse bien de tus opciones en diferentes entidades para ver cuál es la oferta que te conviene más.

¿Cuándo es el mejor momento para subrogar una hipoteca?

Conociendo los dos tipos de subrogación existentes te enseñamos los posibles indicadores para decidir o no llevarla adelante. Si bien las posibilidades son varias, cada uno de ellas significa la mejoría de las condiciones de tu actual hipoteca. Sea mediante el pago de menos intereses en un tiempo más largo o a través de la reducción de la cuota a corto plazo.

A continuación, te detallamos cada uno de esas posibles circunstancias en las que sería un buen momento para subrogar una hipoteca.

Si la hipoteca actual es más costosa

El precio elevado de una hipoteca es uno de los principales indicadores para cambiarla. Sobre todo, en aquellos casos en los cuales falta mucho recorrido para el fin del proceso de financiación. Muchas personas han solicitado una hipoteca luego de la crisis financiera con intereses más elevados de los que pueden conseguirse en la actualidad.

En estos casos lograr ahorrar resulta muy importante. A modo de ejemplo, imagina una hipoteca a tasa fija que aun restan por amortizar 100.000 euros en 15 años. En este caso, pasar de un interés del 3% a unos del 2.15%, supone una disminución en la cuota mensual del crédito. Es decir, se pasará de pagar 690,58 por mes a 650,44. Mes a mes, esta reducción supondrá una ahora de 40 euros y de 481,68 al año. Si ese ahorro se multiplica por el tiempo que resta para cancelar el préstamo el ahora final en 15 años será de 7225 euros.

Si la hipoteca no es beneficiada con la baja del tipo de interés

Este tipo de situaciones pueden darse por diversas razones. Una de ellas tiene que ver con la contratación de una hipoteca con un tipo fija años atrás y que en la actualidad sean muy distintos. Esta razón será un buen motivo para realizar la subrogación de una hipoteca como se explicitó en el primer caso.

Una segunda razón se vincula a las hipotecas con tasas de interés variable. Esta razón tiene que ver con la limitación de la entidad financiera para beneficiarse del entorno actual de tipos bajos. En este sentido, no se habla de la existencia de una cláusula suelo, se trata de que en situaciones de referencias negativas determinadas hipotecas se establece un 0% en el límite del cálculo del Euríbor.

En lo que respecta a las limitaciones actuales, la situación es diferente. Las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019 tienen un interés mínimo del 0%. Por lo tanto, un crédito de Euríbor +0,75% se pagaría ese 0,75 en el primer caso. Por otra parte, con el Euríbor actual del -0,50% se pagaría 0,25% en una normativa actual.

Si surge algún problema en el pago de las cuotas de la hipoteca

A lo largo de la vida del crédito hipotecario, una de las modificaciones que se pueden presentar tiene que ver con la cantidad de gastos que la persona puede llegar a sumar con el paso del tiempo. A su vez, muchas veces ocurre que la persona se encuentra ante una disminución de sus ingresos y la cuota que en un principio se ajustaba bien a ellos, ahora no.

En estos casos, la subrogación de una hipoteca puede ser un gran recurso ya que pude conllevar la bajada de interés repercutiendo en el monto de la cuota mensual. Al mismo tiempo, es posible que se pueda alargar el plazo de cancelación y hacerla más económica.

Si continuamos con el ejemplo del primer caso. Si una hipoteca a cancelar de 100.000 euros con un interés del 3% bajado al 2,15% y, en vez de 15 años para su finalización, alargarlo a 20 años los costes serán muy diferentes. De esta manera, la cuota bajaría de 650,44 a 513,02 euros al mes. Lo que implicaría un ahorro de 137.42 euros mensuales. Esto se debe a la posibilidad de reducir el interés de la financiación y el alargue en los tiempos de pago.

En aquellos casos donde sea necesario ampliar la hipoteca

Otro factor que puede funcionar como indicador para decidir realizar la subrogación de una hipoteca tiene que ver con la necesidad más dinero para otro fin. Por ejemplo, si deseas rehabilitar tu vivienda. En los casos en los cuales ya se haya abonado una buena parte de la hipoteca y, en consecuencia, la diferencia entre lo que resta y el valor de vivienda es grande, la subrogación de la otra parte de la hipoteca con otra entidad y pedir más dinero con mejores condiciones es una alternativa realmente positiva.

Para los casos en los cuales amortizar la hipoteca conlleva costos extras

Otra de las circunstancias que nos indica que es un buen momento para la subrogación de una hipoteca es cuando se nos presenta la oportunidad de amortizarla. Es decir, si queremos adelantar el pago total o parcial del crédito.

En estos casos, si el adelanto del pago de la hipoteca implica algún tipo de comisión subrogar, nuevamente, es una buena opción. En este sentido, es posible pagar menos en cuotas periódicas como también anular el recargo de la amortización parcial con la finalidad de anticipar los pagos sin algún tipo de coste. Incluso, si se desea amortizar totalmente para la cancelación del crédito.

¿Cómo se realiza la subrogación de una hipoteca?

Lo primero que debes realizar antes de llevar adelante la subrogación de una hipoteca es encontrar un banco que apruebe asumir el nuevo préstamo y concretar el traslado.

A partir de este momento, los paso que deberás realizar serán los siguientes:

Realizar el estudio de cómo se encuentra el mercado inmobiliario. Es un paso de los más importantes ya que de ellos dependerá que la subrogación de una hipoteca logra ser eficaz y rápida. Por tanto, lo que se recomienda es llevar adelante un estudio profundo de las diferentes ofertas para subrogar. De esta manera, podrás corroborar si el crédito tiene posibilidad de mejoras y si la oferta es realmente una buena opción.

Compara y negociar con la nueva entidad bancaria. Este paso es para optar de manera precisa entre varias entidades bancarias la mejor opción. En este paso, recomendamos que le informas a tu banco de la decisión de subrogar la hipoteca. Puede resultar que, ante la intención de no querer perder un cliente, esté predispuesto a renovar las condiciones de del crédito. Por tanto, es un momento en el cual negociar intentar mejores ofertas y evitar la subrogación de la hipoteca.

Aguardar la respuesta de la entidad bancaria. Luego de haber presentado la solicitud a la entidad financiera la misma te hará o no otra oferta vinculante. Ante esta situación, deberás optar si te interesa la subrogación de una hipoteca o no. De este modo, dentro de los siete días siguientes se te dará su contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la subrogación.

Elegir entre la oferta nueva o la contraoferta de tu entidad bancaria. La normativa vigente en relación al sector hipotecario te permite optar por la nueva oferta o la contraoferta de tu entidad bancaria. En un paso, la ley obligaba al contratante a tener que elegir la nueva oferta del propio banco en el caso de que las condiciones sean iguales o mejores

Formalizar la subrogación de una hipoteca. Es el paso de concretar la firma del traspaso. Para esto será necesario realizar una escritura de subrogación. Recuerda que deberás asumir los gastos que conlleven la operación.

¿Cuáles son los requisitos que se requieren para la subrogación de una hipoteca?

Para poder llevar adelante la subrogación de una hipoteca es preciso que reúnas una serie de requisitos para que el nuevo banco acepte o no mejorar tu crédito. A continuación, te describimos cada uno de ellos:

Solvencia económica: es decir, tener una estabilidad financiera y un trabajo estable que permita el compromiso de pago. A su vez, es de gran importancia disponer de pocas deudas pendientes de cancelar.

Capital pendiente: este requisito implica que el valor que resta ser saldado no supero el 80% del valor total de la propiedad. De lo contrario, resultará muy difícil que alguna entidad bancaria apruebe la solicitud de subrogación. Por otra parte, el periodo de devolución no podrá extenderse, generalmente, a más de 30 años.

Dos años de abonado la hipoteca: este tipo de requisito lo que solicita es haber pagado cada cuota al día, al menos, por dos años. Es una manera, por parte de la entidad bancaria, de asegurarse que hayas sido constante en el pago del crédito. El requisito temporal dependerá de cada entidad bancaria en particular.

Documentación necesaria para la subrogación

Si has decidido llevar adelante la subrogación de una hipoteca y cumples con cada uno de los requisitos que las entidades bancarias requieren, estos son los documentos necesarios para llevar adelante la operación:

Datos personales y económicos: la nueva entidad te solicitará DNI o NIE, una copia del contrato hipotecario, de las últimas nóminas y la declaración de la renta.

Información financiera: en este sentido, te pedirá que certifiques con recibos de ingresos la estabilidad económica y con las facturas el pago de las cuotas o de otros créditos que hayas tenido. Además, te van a solicitar la escritura de la hipoteca y luego deberás autorizar al nuevo banco para que consulte tus datos para corroborar tu historial crediticio.

Datos sobre la vivienda: deberás solicitar una nota simple, adjuntar la escritura de la propiedad y la información de la tasación del inmueble. la nota simple, la escritura del piso y el informe de tasación del inmueble. Con el informe del Registro de la Propiedad, la entidad bancaria conocerá el historial de tu vivienda, y las cargas que tiene.

Los mencionados arriba son los documentos que solicitan las entidades bancarias más comunes. Sin embargo, según las reglas de cada banco en particular pueden llegar a solicitarte información adicional.

¿Me conviene realizar una subrogación de hipoteca?

Antes de tomar la decisión de cambiar tu hipoteca de banco, deberás analizar es si te resulta conveniente económicamente. En otras palabras, si el ahorro que vas a obtener por la mejora de las condiciones compensa el gasto que deberás desembolsar por la operación. Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor:

Si en 2008 contrataste una hipoteca a 25 años por valor de 250 000 euros y con un tipo de interés fijo del 5,12% (se trata de las condiciones medias del mercado de ese momento). Tomando como referencia una cuota constante de 1479,01 euros, cuando terminaras de pagarla, habrías pagado un total de 443 702,11 euros. De este valor, unos 193 702,11 euros serán intereses.

No obstante, en este momento, podrías acceder a un tipo de interés que quedaría en el 2,56%. Esto bajaría tu cuota mensual para el importe que te quedaría por pagar a 1268,90 euros. Suponiendo que tuvieras que pagar unos 841 euros por la operación, entre comisión de subrogación del 0,5%, que en algunos casos corre a cargo del tu nueva entidad bancaria, y otros gastos administrativos. Si decides subrogar tu hipoteca, al final, abonarías un total de 411 766,60 euros, de los que 29 720,63 euros serían intereses. En este caso, con la subrogación de hipoteca, podrías ahorrar un total de 31 935,51 euros.

Habitualmente, se dice que es más rentable subrogar la hipoteca durante los primeros años de vida del préstamo hipotecario ya que en ese periodo se pagan principalmente intereses y un bajo porcentaje del capital amortizado. A diferencia de lo que ocurre al final de la vida de la hipoteca, que ya habrás abonado casi todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más sencillo. Se trata de sentarse a hacer cuentas y si el ahorro que logras es más alto que los gastos que va a implicar la operación, es aconsejable llevarla a cabo.

¿Hay alternativas a la subrogación hipotecaria?

Subrogar la hipoteca no es la única forma de cambiar tus condiciones actuales. Aquí te presentamos otras opciones que pueden serte de gran ayuda:

Novación de hipoteca: se trata de negociar de manera directa con tu entidad bancaria para que te modifique las condiciones. Te permitirá cambiar cualquier cláusula, siempre que tu banco te dé su consentimiento.
Contratar un nuevo préstamo para cancelar el actual: se trata de firmar una nueva hipoteca con condiciones diferentes para liquidar la que tienes en vigor. Con esta operación será posible modificar cualquier cláusula. No se trata de la opción más económica, sin embargo, te puede interesar si no encuentras ninguna entidad bancaria dispuesta a mejorarte las condiciones de tu hipoteca.

Lo más aconsejable es que hables con tu banco y con otras entidades que ofrezcan subrogaciones o nuevas hipotecas. De este modo, podrás comparar diferente propuestas de refinanciación y así, optar por la que te resulte más conveniente.

Si te has quedado con alguna duda te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad con la información actualizada y precisa.

Para continuar leyendo te recomendamos la siguiente nota:

Amortizar una hipoteca: ¿De qué se trata?

En Hipotecas

¿Cómo cancelar la hipoteca de una vivienda VPO?

4 noviembre, 2022 No hay comentarios

Cuando hablamos de una vivienda VPO nos referimos a inmuebles que forman parte de programas estatales lanzado por el gobierno español, las comunidades autónomas, ayuntamientos y municipios para promover la promoción de la compra y alquiles de viviendas a precios asequibles. Si bien tienen características especiales que definen y califican a una propiedad como protegida oficialmente también son atribuidas, en gran parte de los casos, con créditos hipotecarios. En esta nota, te contamos el paso a paso de como cancelar la hipoteca de una vivienda VPO. ¡Sigue leyendo para enterarte de todos los detalles del proceso!

Hipotecas

En primer lugar, para tener un contexto de todo lo que implica cancelar la hipoteca de una vivienda protegida oficialmente debemos dejar en claro qué es una VPO y qué es una hipoteca.

Cuando hablamos de una hipoteca nos referimos a un crédito cuya devolución está garantizada por el valor de un inmueble. En otras palabras, se trata de una operación que brinda la posibilidad de adquirir una suma determinada de dinero por parte de una entidad financiera de crédito. La persona que recibe el dinero se compromete a devolverlo con intereses por medio de una serie de cuotas. La diferencia fundamental de una hipoteca con cualquier otro tipo de préstamos similar es aquello que se establece como garantía, es decir, el mismo inmueble adquirido.

Un crédito hipotecario puede ser de tipo variable, fijo o mixto. Esta característica dependerá del modo en que estén estructuradas las cuotas y el tipo e interés a lo largo de todo el periodo de devolución.

¿Qué es una vivienda VPO?

Las viviendas VPO son modelos de propiedades que fueron puestas en marcha por el estado español. Su principal característica es que se trata de viviendas de fácil acceso. En otras palabras, los requisitos y los costes de compra no resultan ser tan complicados ni elevados en relación a las condiciones y precios de compra y alquiler de viviendas tradicionales.

El principal motivo de su construcción se vincula a la contención de la siempre problemática habitacional para el acceso a una casa propia o a un alquiler asequible. De esta fomra, todos los programas estatales de cada administración pública tienen como objetivo beneficiar a una parte de la población con ingresos económicos bajos.

Uno de los más recientes programas lanzados por el estado español es el Plan Estatal de Viviendas.

¿Es posible cancelar la hipoteca de una vivienda VPO?

La respuesta es sí. Es posible cancelar una hipoteca de una VPO como cualquier otra. Sin embargo, su solicitud es diferente a la cancelación de una hipoteca de una vivienda libre.

El crédito hipotecario se firma a favor del Estado, y no a favor de la entidad bancaria, aunque sí a través de este. Por este motivo, al momento de solicitar la cancelación de una hipoteca de una VPO será necesario contactar con el Ministerio de Fomento.

Se debe enviar por correo o personalmente, al registro del Ministerio de Fomento, ubicado en el Paseo de la Castellana nº 67, 28071, Madrid, la siguiente documentación:

Nota literal completa o certificación de la inscripción de la VPO en el Registro de la Propiedad.
Fotocopia del DNI.
Recibo de la última cuota abonada.
Autorización del titular de la vivienda (únicamente si se actúa en su nombre).

Otros lugares donde se puede presentar la solicitud:

Oficina de Correos.
Representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero.
En el registro de cualquier órgano administrativo que pertenezca a:
- Administración General del Estado.
- Administración de las Comunidades Autónomas.
- Cualquier entidad de la Administración Local si hubiese suscrito el convenio oportuno.

Requisitos para obtener la cancelación de una vivienda VPO

El principal requisito para poder llevar adelante la solicitud para cancelar la hipoteca de una vivienda VPO es haber pagado en su totalidad la deuda pendiente con la administración estatal.

De lo contrario, el Ministerio de Fomento no autorizará bajo ninguna condición la cancelación de este tipo de préstamos hasta que no se haya abonada en su totalidad el importe a amortizar.

Es por esto que, el formato de las solicitudes para dichos trámites viene acompañado por un apartado en el cual, en caso de existir deuda por saldar, se requiere que se lleve adelante la liquidación que corresponda.

Como respuesta a la solicitud, la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo se comunicará con el solicitante para informarle de la liquidación de la cantidad adeudada que procede reintegrar. De este modo, dicha administración le hará llegar la correspondiente nota de pago, en la cual se indicará la entidad de crédito y el plazo para llevar adelante la totalidad del pago.

Para poder vender una vivienda de este tipo, es necesario cumplir con una serie de requisitos estipulados en cada Plan Estatal. En otras palabras, la vivienda para ser arrendada o vendida debe estar liberada.

Si te interesa conocer paso a paso cómo llevar adelante la descalificación de una vivienda VPO, te recomendamos leer la siguiente nota.

¿Cuáles son las normativas que regulan este tipo de solicitudes?

Dentro de la legislación que se encarga de regular este tipo de trámites podemos mencionar a:

Ley de Viviendas Protegidas, de 19 de abril de 1939.

Ley de Viviendas de Renta Limitada, de 15 de julio de 1954.

Viviendas sociales. Apoyos financieros (RDL 12/76 y RD 2043/77).

VPO. RDL 31/78 y RD 3148/78.

Se trata de legislaciones presentadas en la página oficial del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.

Ahora bien, imagina que has accedido a una vivienda VPO y has adquirido un préstamo hipotecario para poder pagarlo. Algunos años más tarde, recibes una determinada cantidad de dinero y te interesa destinarla a pagar una parcialidad o la totalidad de la hipoteca que solicitaste.

Ante esta situación, como estamos hablando de una vivienda de protección oficial, aparecen algunas dudas a la hora de llevar adelante el proceso. Una de ellas es si la administración pública que regula el programa permite el pago adelantado de los créditos sin que afecten o se pierdan las ayudas o beneficios que has recibido al acceder a la VPO.

Aquí te brindamos toda la información sobre las amortizaciones de hipotecas de este tipo de inmuebles.

La normativa de las amortizaciones de hipotecas VPO

La legislación que regula todo lo vinculado a las viviendas de protección oficial resulta un poco compleja. En otras palabras, no se trata de una sola norma. Por ende, es probable que no siempre se cuente con la precisión exacta para conocer los supuestos para la amortización adelantada de una hipoteca. Además de encontrarse regulada por la norma estatal general, intervienen las normativas propias de cada CCAA. Por lo tanto, es muy probable que ante esta situación puedan surgir varias dudas.

Amortización anticipada o total de un crédito hipotecario para viviendas VPO

Este tipo de situaciones es una de las que más confusión despierta entre los propietarios titulares de viviendas públicas de protección oficial. Incluso, se han registrado distintos tipos de conflictos o inconvenientes entre el solicitante de la amortización y la entidad financiera que ha concedido el crédito hipotecario.

Por lo tanto, es muy importante que puedas conocer con exactitud el tipo de Plan Estatal de Vivienda que le otorga la categoría de protegida a tu vivienda.

El siguiente paso será tener presente que para este tipo de propiedades la amortización de modo parcial o total de la misma dependerá del tipo de convenio que se haya acordado con el banco.

Si los beneficios obtenidos fueron de la Ayuda Estatal Directa a la Entrada, no tendrás derecho a la amortización de hipoteca mayor al 40% dentro de los primeros cinco años de realizado el convenio crediticio.

Entonces, en caso de querer amortizar por adelantado más del 40% o el total de la hipoteca antes de los cinco años de realizado el convenio te corresponderá devolver las ayudas que has obtenido por parte del estado. También, deberás reintegrar los beneficios estatales recibidos más la suma total de sus correspondientes intereses por demora.

Lo anteriormente mencionado se trata de imposiciones provenientes de la ley estatal. No obstante, como ya hemos mencionado, es necesario que tengas en cuenta que tipo de plan se adecua la protección de tu vivienda. La normativa puede cambiar dependiendo de la comunidad.

Ante cualquier duda te recomendamos que revises el tipo de convenio que acordaste al adquirir la hipoteca. Se trata de consultar al contrato que has firmado y a la escritura de la hipoteca. A su vez, deberás acudir a la Consejería de Vivienda del lugar donde resides o donde se asienta la vivienda VPO.

Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario. Además, puedes dejarnos tu opinión al respecto. Desde Oi Real Estate te leeremos y responderemos a la brevedad.

Si estas pensando en comprar o vender una vivienda disponemos de los mejores profesionales. Nuestros años de experiencia te asegurarán un asesoramiento completo, seguro y 100% confiable. Solo debes ponerte en contacto y plantearnos tu situación. Nosotros nos ocupamos del resto.

Te recomendamos leer la siguiente nota para seguir entendiendo todo o relacionado a las Viviendas VPO:

Préstamo hipotecario para viviendas VPO

En Hipotecas

Gastos de hipoteca: ¿Cuáles puedes desgravar en tu declaración?

4 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de hipoteca que podrás desgravar en tu declaración. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, tu vivienda es capaz de brindarte ayuda a la hora de abonar menos impuestos en la declaración de la renta. El inmueble continúa tratándose de uno de los elementos más útiles a la hora de desgravar en el IRPF. Sin embargo, esto no funciona del mismo modo para todos los contribuyentes.

¿Qué son los gastos de una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué son los gastos de una hipoteca. Se trata de gastos vinculados a la tasación de la vivienda que quieras comprar, los costes de registro y notaría, y los impuestos vinculados a la operación, además de las comisiones que puede llegar a cobrar cada entidad bancaria. En total, esta larga lista de desembolsos, con los gastos de comprar una vivienda, representa alrededor del 10% del valor de la vivienda que estés pensando en adquirir. Si a esto le añades el 20% que las entidades bancarias por lo general no prestan, ya que suelen ofrecer una financiación del 80% del valor de tasación del inmueble que quieras adquirir. En resumen, debes tener un 30% ahorrado para comprar una vivienda.

Aquí van detallados todos los gastos de una hipoteca:

Gastos de tasación: permite a la entidad bancaria conocer el valor de una vivienda. Se trata de un trámite que no cuenta con un límite legal, sin embargo, se encuentran entre los 200 y 500 euros. Es un gasto que debe afrontar el cliente.

Gastos de notaría: se trata de un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras de la hipoteca y las otorga. Presenta un límite legal, por ejemplo, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 170 euros. Se trata de un gasto que asume el banco.

Gastos de registro: se trata de la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad. Cuenta con límite legal, para un préstamo hipotecario de 100 000 euros, se encontraría cerca de los 650 euros. Este gasto lo asume el banco.

Gastos de gestoría: se trata del coste de abonar a los gestores por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos. No cuenta con un límite legal, por lo general se ubican entre los 150 y los 300 euros. El banco asume este gasto.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: son los impuestos que hay que pagar por firmar un préstamo hipotecario. Se fija por administraciones autonómicas, cuenta con una horquilla de aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, en otras palabras, la suma del capital que te presta la entidad bancaria, los intereses y otros gastos. Este gasto lo asume el banco.

Desgravar los gastos de hipotecas

Desde el año 2013 Hacienda ha limitado la deducción por adquisición de vivienda habitual, esto abarco a los beneficios fiscales de tener una vivienda. Es por esto que, únicamente quienes compraron un inmueble previo al 1 de enero de 2013 tienen la posibilidad de continuar desgravando por este concepto. Por ende, si compraste después de esa fecha, no será posible sacar provecha a esta ventaja en el IRPF. Sin embargo debes poner atención, ya que existen otros gastos que puedes añadir en tu declaración para reducir tu factura fiscal.

¿En qué caso es posible desgravar la hipoteca en la renta?

La realidad es que la fecha límite no se trata del único condicionante para lograr beneficiarnos de la desgravación por vivienda habitual. Existen otros requisitos que explicaremos a continuación:

Hipoteca firmada para la compra de tu vivienda

Se trata de un requisito que deja fuera todas las segundas hipotecas que, por lo general, cuentan con otros fines, del mismo modo que las ampliaciones hipotecarias. Dicho de otra forma, si has ampliado la hipoteca para realizar reformas no será posible desgravar ese capital adicional.

Hipoteca para comprar un bien inmueble

Por ejemplo, se trata de un préstamo para comprar una casa móvil, esto quedaría fuera de la deducción.

Que el inmueble sea la vivienda habitual

Para que Hacienda considere que se trata de una vivienda habitual deberás pasar en dicho inmueble más tiempo a lo largo del año. Esta definición no abarca las segundas residencias como por ejemplo, una casa de la playa o las casas adquiridas como inversión. Por otro lado, también deberás residir en ella como mínimo durante tres años. Esto significa que, si compraste la vivienda y decidiste mudarte antes de cumplirse los tres años, tendrías que devolver la deducción.

Hay algunas excepciones a la norma. Por ejemplo, cuando se trata de padres o madres divorciados que abonan la hipoteca de la vivienda en la que residen sus hijos pero ellos no. Cuando se trata de un caso así, Hacienda permite continuar desgravando por la vivienda aunque no se cumpla la condición de vivienda habitual.

¿Qué cantidad se puede desgravar por gastos de hipoteca?

La deducción por adquisición de vivienda consiste en un 15 % de lo que hayas abonado en el año por tu vivienda sobre un máximo de 9040 € al año. Dicho de otra forma, en el mejor de los casos será posible desgravar 1356 € en tu declaración de la renta.

Un ejemplo, si has abonado 7000 € por tu préstamo hipotecario, será posible deducir un 15 % de ese valor, esto sería, 1050 €. No obstante, si hubieses abonado 11 000 € únicamente sería posible desgravar como máximo de 9040 €.

Se trata de límites que se establecen del mismo modo tanto en declaraciones individuales como conjuntas. Si eres casado y tienes una hipoteca por la que puedes desgravar, lo más aconsejable es que realices una declaración individual, ya que de este modo, cada uno tendrá la posibilidad de desgravar un 15 % sobre esos 9040 €. Sin embargo, debes tener en cuenta que al hacer el cómputo de lo aportado para la compra deberás dividir entre dos lo que hayas abonado de hipoteca. Una buena opción en este caso sería amortizar hipoteca de manera anticipada, de esta forma será posible deducir los 18 080 € en conjunto.

¿De qué forma tributa la hipoteca en la renta?

La Agencia Tributaria aclara que además del importe de la hipoteca también son parte de la base de la deducción los gastos y tributos ocasionados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquiriente. Esto nos da la posibilidad de incluir dentro de la cantidad sobre la que se practica la deducción varios gastos que no muchos conocen.

Entre los gastos de hipoteca podrás añadir los siguientes que hayas abonado por el inmueble:

Escritura de compra

Será posible deducirte los gastos de notario, registro, gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Escritura de hipoteca

Aquí se incluye nuevamente el notario, registro, gestoría, Actos Jurídicos Documentados y además, los gastos de tasación del inmueble.

No será posible sumar las reformas y mejoras del inmueble que no hayan sido declaradas en la escritura de compra-venta. Es abarca, lo que hayas abonado para pintar o reformar la casa.

A los gastos de hipoteca propios de la compra es necesario sumar lo que debes pagar al año por la adquisición del inmueble. Lo más simple es pensar que sólo puedes añadir las cuotas del préstamo. Sin embargo, aquí van todos los gastos que puedes imputar al momento de calcular la base imponible de la deducción:

Deducciones autonómicas en la cuota de la hipoteca

Más allá de la deducción prevista para aquellas hipotecas suscritas antes del 1 de enero de 2013, varias comunidades autónomas incluyen bonificaciones similares por la inversión en vivienda habitual. De este modo, por ejemplo, en País Vasco, la deducción prevista es del 18 % de las cantidades satisfechas, con un límite por año de 1530 €, y si se trata de jóvenes y familias con muchos integrantes, el 23 %, con un límite de 1955 €.

Por otro lado, en Navarra la deducción se eleva al 15 % de la adquisición de vivienda protegida con carácter general, y con una base máxima de deducción de 7000 € por año en declaración individual o bien, 15 000 € si es conjunta.

Póliza de incendio y seguro de hogar

La ley dice que las viviendas hipotecadas deben contar con un seguro contra incendio. De modo que será posible añadir el valor de la póliza de incendio y además, la del seguro del hogar si se encuentra relacionado a la hipoteca. Esto significa que, si tienes el seguro con el banco en el que tienes la hipoteca además de ayudarte a bajar el tipo de interés, será posible desgravarlo junto con lo que abonas de hipoteca.

Seguro de vida

Con respecto al seguro de vida aplican las mismas condiciones. Si se encuentra vinculado a la hipoteca, será considerado como un gasto deducible por la compra. De lo contrario, no será posible desgravarlo.

Añadir estos gastos de hipoteca cada año puede ser muy útil para abonar menos impuestos al hacer la declaración de la renta por tu vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de hipoteca que puedes desgravar en tu declaración. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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3 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de noviembre que tiene para ofrecer el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, los préstamos hipotecarios variables son el tipo de hipoteca para vivienda más extendido en el país tradicionalmente. Sin embargo, es cierto que las hipotecas fijas han ganado bastante popularidad durante los últimos meses.

Si quieres saber cuáles son las mejores hipotecas variables de noviembre no debes perderte el siguiente artículo. Aquí te explicaremos por qué las elegimos y cuáles son los puntos negativos de estos productos.

Si ya has contratado una hipoteca variable debes tener cuidado. Esto se debe a que tus cuotas se dispararán debido a la subida del euríbor. Si quieres pasarte al fijo, haz click aquí para enterarte cómo hacerlo.

¿Qué son las hipotecas variables?

En primer lugar, debemos aclarar qué es una hipoteca a tipo variable. Se trata de un préstamo hipotecario que presenta un interés que cambia durante el plazo de devolución de la hipoteca, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas a tipo fijo. Esto se debe a que el tipo se calcula al sumar dos elementos diferentes: uno constante y otro que depende de un índice de referencia que fluctúa en el tiempo. El índice de referencia más utilizado en España es el euríbor.

En otras palabras, en caso de que el euríbor suba o baje a la hora de la revisión de tu hipoteca, también lo harán el interés y, por ende, las cuotas que debes abonar cada mes.

Diferencial de la hipoteca: debe pactarse con la entidad bancaria. Se trata de la parte fija del interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. No se modifica a lo largo del plazo de devolución de la hipoteca, a menos que se incumplan las condiciones de los productos y servicios bonificadores que fueron acordados con el banco durante la firma de la hipoteca. Para comprenderlo mejor, cuando veas una publicidad de un préstamo hipotecario en la que dice que el interés es de ‘euríbor + 1%’, el diferencial es ese ‘1%’.

Índice de referencia: se trata de la parte que hace que el interés de un préstamo hipotecario variable pueda cambiar en cada revisión. Hay varios índices de referencia diferentes, sin embargo, el mayoritario en el país es el euríbor.

La situación actual del euríbor

El valor del euríbor se ha disparado desde febrero y diferentes entidades bancarias como COINC, BBVA, EVO Banco y Bankinter han bajado el interés de sus hipotecas variables. Lo que buscan con esto es compensar esa subida y atraer a una mayor cantidad de clientes. Se trata de una buena noticia si estás pensando en contratar una hipoteca variable. Más abajo, te contaremos cómo ha afectado la rebaja al precio final de estos productos.

¿Cómo funciona el interés de una hipoteca variable?

El índice de referencia puede modificar el precio de una hipoteca variable en cada revisión. Esto se debe a que se trata de índices que cambian su valor de manera constante, algunos lo hacen a diario. Es por esto que los bancos establecen un momento para llevar a cabo la revisión del contrato de la hipoteca, en ese momento actualizan el tipo de interés. Esta revisión se realiza, por lo general, cada seis o doce meses.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, con una hipoteca de 150 000 euros a 30 años y un interés de euríbor más 1%. Si el euríbor se encuentra al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros. Si cuando se lleve a cabo la revisión de la hipoteca el euríbor ha subido a 0,7%, la cuota mensual escalará a 532,20 euros.

En la revisión no solo se recalculará el interés según el índice de referencia vigente en ese momento. Si tienes un interés bonificado por haber aceptado algún producto o servicio adicional (por ejemplo, domiciliar la nómina o los recibos, firmar algún seguro o plan de pensiones o usar alguna tarjeta), la entidad bancaria se encargará de comprobar que continúas cumpliendo con los requisitos pactados. En caso de no ser así, te aplicará la consiguiente penalización con la correspondiente subida del interés.

Las mejores hipotecas variables en noviembre

Aquí van las mejores hipotecas variables que puedes conseguir en noviembre:

Hipoteca Inteligente EVO Banco: desde E + 0,60% (2,04% TAE)

Esta hipoteca tiene un interés del 0,99% el primer año y de euríbor más 0,60% a partir del segundo. Para obtener este interés será necesario domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar del banco. EVO Banco, que pertenece a Bankinter, ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda habitual. Brinda un plazo de hasta 30 años para devolver el dinero y no aplica comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial o total.

Lo mejor de esta hipoteca es que presenta uno de los intereses más bajos del mercado, tanto en el primer año como el resto del plazo.

Lo que resulta menos convincente es que para tener acceso a un buen interés será necesario contratar el seguro de hogar del banco, lo que implicará un gasto de dinero. Además, deberás domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros por mes, son embargo, se trata de un requisito gratuito y sencillo de cumplir.

Puede ser una buena opción si buscas pagar poco desde el primer año y consideras que el seguro de hogar que te ofrece EVO Banco tiene unas condiciones atractivas.

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Hipoteca Tipo Variable Targobank: desde E + 0,65% (2,22% TAE)

La Hipoteca Tipo Variable de Targobank se ubica entre las más económicas gracias a sus condiciones competitivas. Presenta un interés del 1,90% el primer año y de euríbor más 0,65% para los próximos. Para tener acceso a ello deberás domiciliar tu nómina y contratar los seguros de vida y hogar de la entidad bancaria. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de la vivienda, será de un 60% para segunda residencia, con un plazo máximo de devolución de hasta 30 años. Esta hipoteca variable no presenta comisión de apertura.

Lo mejor de este producto es su interés, de los más bajos del mercado.

Lo que nos resulta menos convincente es que deberás contratar diferentes productos del banco para pagar unas cuotas bajas, se trata de domiciliar nómina y seguros de hogar y vida.

Puede ser interesante si buscas una hipoteca variable con un interés por debajo de la media.

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Hipoteca Variable COINC: desde E + 0,75% (2,19% TAE)

Esta hipoteca presenta un interés muy bajo, de 1,25% el primer año y de euríbor más 0,75% para los siguientes. Por otro lado, a diferencia de lo que hacen otras entidades bancarias, no deberás contratar otros productos para tener acceso a su interés. COINC, además, ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de la vivienda, será del 60% para segunda residencia, y te brinda un plazo de devolución máximo de 30 años. No te cobrará comisiones de ningún tipo.

Lo mejor es que tiene un interés sumamente bajo y lo puedes obtener sin contratar ningún producto del banco.

Sin embargo, el lado negativo es que se trata de un producto “cerrado”. En otras palabras, que las condiciones que puedes conseguir son las que ves, el banco no negocia rebajas.

Puede ser una buena opción si buscas pagar unas cuotas muy bajas y no te interesa atarte a la entidad bancaria con seguros u otro tipo de productos.

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Hipoteca Variable Kutxabank: desde E + 0,64% (3,23% TAE)

La Hipoteca Variable de Kutxabank tiene su lugar entre las mejores hipotecas variables de noviembre gracias a su muy bajo interés. Se trata de un 2,77% el primer año y euríbor más 0,64% los siguientes. A cambio, deberás domiciliar nóminas por un valor mínimo de 3000 euros entre todos los titulares, contratar un seguro de hogar y brindar 2400 euros al año a un plan de pensiones de la entidad bancaria. Kutxabank te ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo de amortización máximo de 30 años. No cobra comisión de apertura.

Lo mejor es su interés variable, muy por debajo de la media del mercado.

Lo menos convincente es que para tener acceso a un buen interés será necesario cobrar unos ingresos elevados y tener una buena capacidad de ahorro.

Puede ser una buena opción si tienes un nivel adquisitivo alto.

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Hipoteca Pibank: desde E + 0,78% (2,31% TAE)

Por último se encuentra la Hipoteca Pibank. Se trata de una de las mejores hipotecas variables de noviembre gracias a su interés es del 1,78% el primer año y de euríbor más 0,78% para los siguientes, sin tener que contratar otros productos. Ofrece una financiación de hasta el 90% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo máximo de 35 años. Además, no presenta comisiones de ningún tipo.

Lo mejor es, sin lugar a dudas, su interés. De los más bajos que podrás encontrar en el mercado. Además, que no tiene comisiones ni productos bonificadores.

Sin embargo, lo negativo es que únicamente sirve para comprar una vivienda habitual, cuyo precio debe ser, como mínimo, de 100 000 euros.

Puede ser una buena opción si no tienes muchos ahorros y te interesa una hipoteca económica que te financie hasta el 90% de la compra.

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¿Qué debe tener una buena hipoteca variable?

Una hipoteca variable debe contar con ciertos requisitos para ser considerada una buena opción:

Interés: lo ideal es que su interés sea menor al euríbor más 0,85% a partir del segundo año, se trata del tipo variable medio que ofrecen los bancos. Durante el primer año, su tipo deberá ser menor al 1,50%.

Productos bonificadores: es aconsejable que tenga pocos productos bonificadores. En otras palabras, que no sea necesario contratar demasiados servicios del banco para tener acceso a un buen tipo de interés. Por lo general, los bancos solicitan domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida. Sin embargo, hay entidades que exigen suscribir una menor cantidad de productos o que te dan la posibilidad de elegir cuáles contratar.

Comisiones: que no presente comisiones. Principalmente la de apertura, que es la que se debe abonar al contratar el préstamo hipotecario.

Hipoteca variable o fija: ¿Qué conviene?

Durante los últimos años, los bancos optaron por abaratar sus hipotecas a tipo fijo. Incluso, cerca del 60% de las hipotecas que fueron firmadas el año pasado fueron a tipo fijo, según indica el Instituto Nacional de Estadística.

No obstante, parece que esta apuesta por los préstamos hipotecarios “estables” ha llegado a su fin. Una gran cantidad de entidades llevan desde el mes de febrero rebajando sus hipotecas variables para atraer a una mayor cantidad de clientes y hacer frente a la subida del euríbor. BBVA, COINC o EVO Banco, son algunas de ellas. La decisión se debe a las previsiones de una subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo, que tuvo lugar en julio, septiembre y octubre de 2022 (del 0% al 2%).

Hipoteca Variable de BBVA: antes presentaba un interés del 1,99% el primer año y de euríbor más 0,99% los próximos. Actualmente es del 0,89% el primer año y de euríbor más 0,60% los siguientes (bonificado).

Hipoteca Variable de COINC: ofrecía un interés del 1,89% el primer año y de euríbor más 0,89% los siguientes. Hoy en día es del 1,25% para el primer año y de euríbor más 0,75% los siguientes (sin bonificaciones).

Hipoteca Variable de EVO Banco: antes contaba con un interés del 1,85% para el primer año y de euríbor más 0,83% los próximos. Actualmente es del 0,99% el primer año y de euríbor más 0,60% los siguientes (bonificado).

A pesar de la subida del euríbor, las hipotecas variables continúan siendo una opción atractiva si puedes devolver el dinero en poco tiempo, ya que su interés todavía es muy bajo. Sin embargo, no podemos negar que las hipotecas fijas brindan una estabilidad a las cuotas que no es posible de garantizar en las variables. En resumen, la realidad es que elegir uno u otro tipo es una decisión sumamente personal que debe tomarse teniendo en cuenta la tolerancia al riesgo de cada persona.

Las hipotecas mixtas

Otra opción interesante son las hipotecas mixtas. Pueden ser una buena alternativa si estás buscando pagar una cantidad estable y más económica en los primeros años y cuentas con ahorros suficientes para saldar la mayor parte de la hipoteca antes de que comience a aplicar el interés variable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las mejores hipotecas variables de noviembre. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Vender una casa con hipoteca: posibles escenarios y pasos a seguir

2 noviembre, 2022 No hay comentarios

Los pasos para vender un inmueble varían en función de la situación del mismo. El contexto ideal al momento de elegir vender es que la vivienda en venta se encuentre libre de cargas. Sin embargo, es común que una propiedad cuente con cargas hipotecarias. Por tanto, en esta oportunidad, nos enfocaremos en detallar cada uno de los pasos a seguir para vender una casa con hipoteca.

En una gran cantidad de casos, el propietario de una vivienda se pregunta si es posible vender la misma a pasar de no haber completado el pago de la hipoteca. La respuesta a ese interrogante es positiva e incluso se trata de un trámite mucho más común de lo que muchas veces parece.

La realidad es que la transacción se puede llevar a cabo de diferentes maneras. Cada una de ellas dependerá del perfil y la situación de cada vendedor y comprador. Por lo tanto, es conveniente analizar cada una para que puedas optar por la que mejor se adapte a tus preferencias.

Posibles motivos para vender una casa con hipoteca

Una persona asume, al comprar una casa mediante un préstamo hipotecario, un compromiso de pago que puede extenderse hasta más de 30 años. A lo largo de ese periodo de tiempo pueden suceder situaciones inesperadas y, por lo tanto, el dueño de una propiedad decida vender la propiedad. Los motivos, según la situación particular de cada propietario, son variados, entre otros:

Tener que cambiar la residencia por un cambio laboral.
Ante la elección de mudarse a otra localidad.
Por haber heredado la propiedad.
Por un divorcio.
Cuando la familia se agranda y se requiere de mayor espacio

Cada una de estas situaciones pueden generar la necesidad de cambio de vivienda y, por lo tanto, tener que venderla. Si la propiedad se encuentra hipotecada no es un problema para poder realizar la operación.

Si bien es posible vender una casa con hipoteca, es necesario que tengas en cuenta cuáles son las diferentes posibilidades y formas para hacerlo.

¿Cómo vender una casa con hipoteca?

En primer lugar, para poder vender una casa con hipoteca es necesario tener en cuenta dos situaciones:

La hipoteca de la propiedad en venta aún no se ha terminado de pagar:
- Ante esta situación, unas de las acciones es el pago de lo que resta de la hipoteca con el dinero que te resulte de la venta. A su vez, tienes la posibilidad de subrogar el préstamo al comprador.
- En los casos en los cuales se utilice el dinero de la venta para cancelar la hipoteca, es necesaria la realización del trámite correspondiente para registrar la situación en el Registro de la Propiedad. En la mayoría de los casos, de este paso se encarga el banco del nuevo propietario. Sin embargo, existe la posibilidad de que puedas negociar para realizarlo tú mismo y de esta manera ahorrar una suma de dinero.
- Vender una casa con hipoteca mediante a lo solicitud de una hipoteca puente.

La hipoteca de la propiedad sigue apareciendo en el Registro aunque ya ha sido cancelada:
- Ante esta situación, primero deberás regularizar la situación de la hipoteca en el Registro de la propiedad y luego ponerla a la venta

A continuación, te describimos cada una de las posibilidades para que puedas analizar cuál es tu situación y la que mejor se adapta a tus necesidades.

Vender tu propiedad a un precio superior a lo que debes por la hipoteca

En este caso estamos hablando de recibir una suma de dinero mayor a la que le debes al banco. Estamos ante el escenario ideal ya que podrás cancelar tu deuda y quedarte con un resto de dinero, pero debemos advertirte que para que esta situación se dé, el mercado inmobiliario deberá estar en un muy buen momento.

Si este es tu caso, deberás seguir los siguientes pasos:

Confirmar el precio de venta con la persona que comprará la vivienda. Este deberá ser superior a lo que se debe en el banco.
Solicitar Certificado de Deuda Pendiente, gestión que se realiza ante la entidad bancaria con la cual se haya adquirido la hipoteca.
Llevar adelante la firma de a compraventa ante un notario. En este paso deberás presentar el certificado de deuda pendiente solicitado en el paso anterior.
Luego, el comprador emitirá al menos dos cheques: uno para ti y otro para la entidad bancaria con la cual tienen que cancelar a hipoteca y los intereses de la misma.

Una vez presentado el cheque correspondiente ante el representante de la entidad bancaria y liquidado a deuda con el pago recibido, se podrá llevar adelante la compraventa y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

Debes tener en cuenta, también que una vez que hayas procedido a pagar la hipoteca, será necesario que tramites el Registro. Algunos bancos suelen hacerse cargo del hacerlo, aunque no es tan recomendable. Si puedes llegar a un acuerdo y hacerlo tú mismo, podrás ahorrarte dinero en gastos extras.

Hay ciertos bancos que son muy estrictos en este sentido y sólo permitirán realizar el trámite a través de su gestoría. El problema es que, como ya mencionamos, el coste que esto puede suponer es muy alto. Sin embargo, es importante aclarar que existe pleno derecho para decidir hacerlo por cuenta propia o con una gestoría independiente, sólo que será necesario negociar con la entidad.

Otros bancos son más flexibles, por lo tanto, si se solicita con suficiente anticipación, habrá mayores facilidades para negociar y así poder realizar el trámite por cuenta propia o mediante una gestoría independiente.

Vender tu casa a un precio inferior a lo que debes pagar para cancelar la hipoteca

Vender una casa con hipoteca a un precio superior a la misma es la opción ideal. Sin embargo, no resulta ser de las más habituales. A su vez, no es una decisión que tenga que dependa directamente de ti, ya que los precios fluctúan según el mercado inmobiliario y la coyuntura económica que se esté atravesando.

De todas formas, podrás vender tu propiedad a través de los siguientes pasos:

Confirmar el precio de venta con la persona que comprará la vivienda.
Como en el escenario anterior, deberemos pedir al banco el Certificado de Deuda Pendiente y luego informar la situación para saber las nuevas condiciones que nos solicitará el banco al modificar la carátula de préstamo. Es decir, pasarás a tener un préstamo personal. Por lo tanto, la entidad financiera se fijará en tu solvencia económica actual para resolver.
Luego de realizarse la compraventa, al ser un precio inferior a lo que te ha quedado por saldar de la hipoteca, lo que resta de la deuda con la entidad bancaria pasará a ser un préstamo personal con el cual se abonará el monto restante. Ante estas situaciones, es muy seguro que se deba pagar algún tipo de comisión para cancelar el antiguo préstamo y abrir el nuevo. Esto varía según cada entidad bancaria.

¿Es posible subrogar la hipoteca a un nuevo propietario?

Además de las dos opciones presentadas anteriormente, existe la posibilidad de vender la casa con hipoteca cambiando a titularidad de la misma. Es decir, subrogando el crédito hipotecario con el comprador. De esta manera, la cancelación de la hipoteca correrá por cuenta del nuevo propietario.

A continuación, te detallamos los pasos que deberás realizar para transferir tu hipoteca al comprador de tu vivienda en venta:

Acordar con el comprador el traspaso de la hipoteca y establecer bajo qué condiciones se llevará adelante la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
Luego, deberás acudir a la entidad bancaria junto al futuro propietario y exponer la situación a representante de la misma.
A continuación, la entidad bancaria realizará un estudio del perfil de comprador con la finalidad de asegurarse su solvencia económica y la seguridad de que podrá hacerse cargo de préstamo sin inconvenientes.
El siguiente paso dependerá de los que resuelva el banco. Si rechaza la petición, no quedará otra que cambiar de alternativo. Sin embargo, en caso de que acepte la solicitud, el siguiente paso es firmar la subrogación de la hipoteca. Es decir, cambiar la titularidad que hará responsable del resto del crédito al nuevo propietario.

Te recomendamos el siguiente post para conocer en profundidad de cómo subrogar una hipoteca.

¿Se puede vender una vivienda mediante una hipoteca puente?

La última de las opciones de vender una casa con una hipoteca es a través de la solicitud de una hipoteca puente. Se trata de una alternativa para aquellos casos en los cuales se quiere invertir el dinero de la propiedad en la compra de una nueva vivienda.

No siempre es posible que ambas operaciones se realicen al mismo tiempo. La solicitud de una hipoteca puente puede resolver tanto el pago de la hipoteca de la casa en venta y de la nueva propiedad, pagando un valor menor al que implica recurrir a dos créditos por separados.

Si optas por esta alternativa, deberás seguir los siguientes pasos:

En primer lugar, deberás solicitar a tu entidad bancaria una hipoteca para la compra de tu nueva vivienda. En la misma cita, debes exponer que deseas solicitar una hipoteca puente con el fin de facilitar el pago de las dos hipotecas.
La entidad bancaria llevará adelante un estudio del caso y resolverá si acepta o no otorgar la hipoteca puente. En los casos en que la solicitud sea aceptada, debes considerar que este tipo de hipotecas se sujeta a un período determinado. El mismo puede ir de meses a año, en el cual debe venderse la primera vivienda.
A lo largo del periodo de venta de la casa con hipoteca, lo que deberás pagar será la cuota de la hipoteca puente. Es decir, pagarás una cuota un poco más alta que la correspondiente a la hipoteca de tu propiedad en venta, pero menos del valor que significaría abonar las dos hipotecas por separado.
A vender una casa con hipoteca, se cancela la hipoteca puente y solo resta continuar abonando la segunda hipoteca correspondiente a la nueva propiedad.

La hipoteca sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad ¿Cómo cancelarla?

Una posibilidad que se repite en muchas oportunidades es que los pagos de la hipoteca se han cancelado en su totalidad pero esta situación no se refleja en el Registro de la Propiedad. Aquí la principal recomendación es cancelar en el registro la hipoteca antes de vender la propiedad. De esta manera, te asegurarás de poder controlar cada paso y el costo exacto de la cancelación, que puede variar según las circunstancias.

El valor del trámite puede variar, ya que pueden realizarlo de forma independiente, a través de tu banco o con el asesoramiento de una agente particular. Realizarlo con mucho tiempo de anticipación, evitará que deberás realizarlo con la entidad bancaria lo que demanda una importante suma de dinero.

Otra de las opciones, es acudir a una agencia gestora independiente. Es una alternativa que puede resultar más económica y, a su vez, te aseguras de llevar adelante el proceso con total seguridad y sin inconvenientes.

¿Quién se responsabiliza por los gastos de cancelación de la hipoteca?

Al vender una casa con hipoteca los gastos de su cancelación corresponderán por cuenta del vendedor. Conocer este paso es de suma importancia, ya que las cargas de una compraventa son variadas. De esta manera, podrás organizarte de la mejor manera al conocer con exactitud todos los gastos que deberás asumir.

Al igual que cuando realizas el trámite de cancelación, podrás hacerlos tú mismo, dejar que lo realice el banco o una agente independiente. Para resolver de qué manera lo llevarás acabo, deberás considerar cada una de las posibilidades. Ya que, acudir al banco a una agencia e demandará una suma de dinero a pagar.

Cuándo realizar los trámites para vender un piso con hipoteca

Esto dependerá de la forma en que vayas proceder. Si la hipoteca se ha abonado y solo resta el trámite en el Registro, sería bueno que al iniciar el proceso de venta puedas realizarlo. Así podrás ahorrar tiempo. En cambio, si la hipoteca será cancelada con la transacción que realizarás, será necesario que la lleves adelante durante la compraventa. Esto se debe a que el comprador debe darte el dinero para poder hacerlo.

Por qué es ventajoso vender tu piso con hipoteca por medio de una inmobiliaria

Esto se debe a que una inmobiliaria, podrá ayudarte a concretar la venta de tu propiedad de forma rápida. Ellos cuentan con experiencia en el mercado y conocen los mejores mecanismos. También tienen profesionales que podrán asesorarte para afrontar todos los trámites de forma simple y ágil.

Por otro lado, si estás interesado en realizar la compra de otra vivienda, ellos podrán ofrecerte ayudarte. Realizarán una valoración de tu vivienda y fijarán el valor de tu propiedad para establecer las mejores opciones para ti.

Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar el artículo. ¡Te estaremos leyendo!

Y si necesitas vender tu propiedad puedes escribirnos. Somos una inmobiliaria con más de 10 años de experiencia en el mercado de propiedades de lujo, estamos preparados para poder acompañarte durante todo el proceso, sin que tengas que preocuparte por nada. ¡Contáctanos!

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Hipoteca rechazada: ¿Qué hacer si no nos aprueban la solicitud de un préstamo?

1 noviembre, 2022 1 comentario

Cuando no cumplimos con todas las exigencias de los bancos, es posible que nuestra hipoteca resulte rechazada. Sin embargo, no siempre la última palabra tiene que ser la negativa a la solicitud.

Ya hemos elegimos la ciudad, el vecindario, los ambientes y todo cierra. Sin embargo, al momento de presentamos a pedir la hipoteca confiados, el banco no está de acuerdo con prestarnos el dinero para la compra de la vivienda. Esto se debe a que alguno de los requisitos no se cumple por completo, por lo que el análisis de riesgo lanzó un resultado negativo.

¿Debemos conformarnos con esa resolución? ¿Hay alternativas cuando nos llega el mensaje de que la hipoteca fue rechazada?

Si te interesa saber las respuestas a estas preguntas, no dejes de leer este artículo. Despejaremos todas las dudas sobre cuáles son los motivos por los que una entidad puede negarte una hipoteca y cuáles son las opciones ante esta situación.

Hipoteca rechazada: el mensaje que no queríamos recibir

Al momento de comprar una vivienda se incrementa nuestro patrimonio, siendo muchas las estrategias que utilizan las familias con este capital. Algunas las adquieren para contar con un respaldo antes de decidir comprar un hogar más grande. De este modo contarán con un aval ante las entidades bancarias de haber pagado ya una propiedad.

Hay quienes ven la compra de un inmueble como un pasivo por sus gastos, mientras que para otras personas constituye un activo o una oportunidad de inversión. La forma más habitual de financiarla es por medio de un crédito hipotecario. Se trata de una herramienta financiera diseñada para personas que de otra manera no tendrían la posibilidad de llevar a cabo esta operación.

Debemos tener en claro que siempre está la posibilidad de que nos rechacen la solicitud de la hipoteca, y para ello hay una serie de motivos

¿En qué se fijan los bancos para que una hipoteca sea rechazada?

Fundamentalmente, las entidades financieras ponen el foco en que los clientes puedan cancelar sus deudas. Es por esto que en el caso de un préstamo hipotecario, el banco analiza la solvencia económica. En otras palabras, averiguará si el cliente podrá hacer frente al pago de la cuota hipotecaria durante toda la vida de la hipoteca.

¿Cómo se analiza la solvencia económica?

Para estudiar el scoring bancario o solvencia económica, los bancos utilizan los siguientes datos del perfil del postulante:

Ingresos que recibe.
Situación del empleo.
Los activos muebles o inmuebles del candidato.
Situación personal y familiar.
Deudas y morosidad en los préstamos anteriores.

¿Dónde se analizan estos datos?

Los bancos consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para comprobar el historial crediticio del cliente. Se trata de una base de datos en la que figuran los riesgos, avales, créditos y préstamos del cliente.

Esta base es un archivo público que acumula cada una de las deudas pendientes de un usuario, que no tiene relación alguna con los ficheros de morosos.

Este registro puede ser consultado por cualquier persona. En caso de no estar de acuerdo con la información que allí se brinda está en el derecho de pedir a la entidad que modifique esos datos personales.

Dentro de este registro se pueden encontrar todos los datos del préstamo hipotecario: importes pendientes de pago, tipo de préstamo y garantías, fecha de inicio y vencimiento. Esta información será solicitada por el CIRBE a las oficinas privadas de información crediticia para que figuren en sus bases.

Más datos para completar el perfil crediticio

El banco también te solicitará información adicional para completar tu perfil. La documentación requerida que se debe sumar es:

Última declaración del IRPF.
Vida laboral actualizada.
Recibos de otros préstamos.
Nóminas.
Justificantes de ingresos adicionales.

Análisis de riesgo y respuesta

Con todos estos datos en su poder, el banco llevará a cabo la evaluación correspondiente para ver si podemos ser usuarios de un préstamo hipotecario o no. Si el banco deniega el crédito, debe informar por escrito al cliente aclarando los motivos de este rechazo.

¿Qué cambió con la Nueva Ley de Hipotecas respecto a las evaluaciones?

Los mecanismos de análisis de solvencia que el banco utiliza para evaluar al cliente deben estar supervisados por el Banco de España. La ley establece que si el banco realiza una evaluación incorrecta de la solvencia del cliente no podrá rescindir el préstamo. Solo podría hacerlo si este hubiera ocultado información deliberadamente.

Con la Ley de contratos hipotecarios se incrementó el control de la solvencia de los hipotecados con lo cual se evita conceder préstamos a clientes que luego no puedan pagar las cuotas a las que se comprometieron.

¿Qué hacer si tu hipoteca fue rechazada?

En primer lugar, es importante averiguar cuál es el motivo de la negativa a la solicitud de la hipoteca. Es un derecho del cliente solicitar los motivos que tiene el banco para negar el crédito, aunque en muchas ocasiones los bancos rechazan dar los motivos.

Pedir el informe de crédito

Si el préstamo fue rechazado por el informe de crédito, se deberá informar el puntaje de crédito que utilizó y los factores claves que afectaron este puntaje. Por otro lado, es derecho del cliente tener acceso al nombre, la dirección y número de la compañía de informes de crédito.

Impugnar el informe

En caso de que los datos del informe de crédito sean incorrectos, es posible impugnar la información. En este caso, la compañía tendrá que iniciar una investigación para detectar algún error.

Solicitar la ayuda de un asesor hipotecario

Si la hipoteca fue rechazada es buena idea recurrir a un asesor financiero independiente especializado, ya que pueden ayudarte a encontrar financiamiento personalizado.

Construir un historial crediticio

La construcción del historial crediticio es vital para tener acceso a créditos de cualquier tipo. Automatizar nuestros pagos por medio de tarjetas de crédito o débito ayudará a mejorar el perfil. Esto es muy importante para tener el respaldo de que se cumple con los compromisos financieros a tiempo.

Otras alternativas

Una hipoteca puede ser denegada porque el banco piensa que no tienes capacidad de pago suficiente. A partir de ese momento, puedes ir por dos opciones:

Presentar garantías adicionales: puedes recurrir al aval de otras personas físicas que demuestren su capacidad de pago en caso de que no logres hacer frente a tu deuda.

Plan de ahorro: si en este momento no puedes asumir un préstamo hipotecario, es buena idea diseñar un plan de ahorros que te permita en un futuro cercano asumir esta deuda.

En definitiva, solicitar una hipoteca al banco no es senillo, pero tampoco se trata de una tarea imposible. Para conseguirlo, es importante diseñar una estrategia de ahorro e inversión realista, que te brinde la posibilidad de establecer los plazos viables para cumplir con los requisitos que te solicitará el banco.

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Hipoteca al 90%: todo lo que debes saber

31 octubre, 2022 10 comentarios

Una hipoteca al 90% nos asegura un menor aporte de ahorro para el ingreso al préstamo, pero como contrapartida deberemos pagar impuestos más altos y afrontar otros riesgos.

Si estás buscando piso y luego de mucho recorrido encuentras el ideal pero, algo no sale tan bien como lo venías planeando, el precio del piso es el adecuado porque así lo vale, sin embargo, los ahorros que tenemos no son suficientes para cubrir más del 20% de la propiedad. Además, al comparar, el precio de tasación resulta ser más elevado que el de compra. Entonces aparece un inconveniente, ¿Podremos contratar una hipoteca al 90% en estas condiciones?

Si estás pensando en comprar una vivienda y te encuentras con estos interrogantes, no te puedes perder este artículo!

La tasación: un paso fundamental en la compra de una vivienda

Al momento de pedir una hipoteca en el banco, uno de los pasos a realizar es la tasación de los bienes. Esta instancia es sumamente importante, tanto para el banco como para el comprador. Por este motivo, una gran cantidad de bancos exigen que estas tasaciones sean realizadas por entidades específicas.

Para conceder una hipoteca, la entidad bancaria no suele aceptar la tasación de un técnico independiente. Por lo general se asocian con determinadas sociedades de tasación y nos piden que sean ellas las que se encarguen de realizar el trabajo.

Es muy común que el precio que nos dan las sociedades resulte más elevado que el de un técnico independiente. Estos ocurre porque dentro de este presupuesto se encuentran incluidos los honorarios del tasador, la supervisión del documento y el beneficio de la empresa tasadora.

La tasación por parte de una sociedad le brinda la tranquilidad al banco de que la documentación es fidedigna, y que las mediciones son correctas. La empresa tasadora enviará a un técnico habilitado que se encargará de revisar los datos dentro de la propiedad, y luego serán corroborados en la sede central. Los tasadores ingresan los datos en programas que evalúan la propiedad considerando todas las ventas de la zona en fechas cercanas. Esta confianza termina aumentando los costos de la tasación.

¿Qué pasa si el valor de la tasación es superior al valor de compra?

En ciertos casos, resulta beneficioso que la tasación sea mayor al valor real. Recordemos que cada entidad bancaria nos brindará el préstamo hipotecario según su criterio: algunas realizan una comparación entre los dos valores y otras toman sólo el valor de la tasación, más allá de la diferencia que haya con el precio real de compra.

Si el banco solo se fija en la tasación y nos da el 80% del valor del inmueble, al ser la tasación mayor que el valor real, nos estarían dando un porcentaje más elevado del valor de compra y podríamos tener acceso a la transacción con mayor facilidad.

No obstante, este escenario presenta algunos inconvenientes que debes tener en cuenta:

Si nos dan más dinero, deberemos devolver más y pagar una mayor cantidad de intereses.

Una escritura con valor de compra más bajo que el de tasación podría traernos problemas legales si Hacienda inicia una investigación.

Todos los seguros serán más costosos.

¿Es posible acceder a hipotecas al 90% si la tasación es más alta?

Más allá de nuestros intereses, las entidades financieras tienen sus propias reglas. En el caso del importe que brindan para la compra de una vivienda, tienen diferentes criterios. Por lo general, financian al valor más bajo entre el 80% de la tasación y el 80% de la compraventa.

No obstante, hay ciertas entidades que se fijan solo en el valor de tasación. Con ellas sí sería posible conseguir un préstamo hipotecario que cubra el 90% de la compra. Esto ocurrirá siempre y cuando esa cantidad no sea mayor al 80% del valor de tasación.

Como en cualquier hipoteca de más del 80%, también será necesario demostrar tu solvencia para acceder a una hipoteca del 90%. Por otro lado, también tendrás que contar con algo de dinero ahorrado para abonar el 10% que no te cubre el préstamo hipotecario, más otro 10% en concepto de gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro y gestoría).

Si tienes un buen perfil, hay algunos bancos que te financiarán abiertamente hasta un 90% de la compra, por ejemplo, Pibank. Además, puedes negociar con otras entidades que no lo ofrecen de forma oficial, entre ellas se encuentra Abanca, Kutxabank, ING, BBVA, Unicaja, Hipotecas.com o EVO Banco.

¿Qué tener en cuenta para acceder a una hipoteca al 90%?

Si quieres comprar una vivienda, la entidad bancaria te pedirá que cumplas con dos requisitos básicos. En primer lugar, debes tener un buen perfil financiero. El segundo requisito, será que cuentes con ahorros para asumir la entrada del 20% del precio de la vivienda que quieres y el banco te prestará el 80% restante.

No obstante, no todos tienen la posibilidad de asumir un desembolso inicial tan alto. Por ejemplo, si eres joven y recién comienzas a trabajar, lo habitual es que no cuentes con los ahorros necesarios.

Si bien no es lo más común, existen entidades bancarias que te pueden brindar hipotecas al 90% de financiación e, incluso, hipotecas al 100%. No todas las entidades bancarias anuncian de manera abierta este tipo de financiación, sin embargo, pueden estar dispuestos a negociar en casos específicos. Aquí van las claves para tener acceso a una hipoteca de más del 80% de financiación:

Un perfil solvente

Sin lugar a dudas, mientras mejor sea tu perfil, más opciones tendrás de negociar una financiación de hasta el 100%. Recuerda que, a pesar de que la financiación sea alta, será necesario contar con dinero ahorrado para hacer frente a los gastos de impuestos, notaría, registro y gestoría, que suponen un 10% del valor de la compraventa.

Cuando hablamos de un perfil solvente, nos referimos a contar con un buen salario y mucha estabilidad laboral y financiera. La mayoría de bancos no asumirán el riesgo de concederte una hipoteca mayor al 80% si no tienes un contrato indefinido y unos ingresos, como mínimo, mayores a los 2000 euros netos por mes. En caso de que tu nómina no alcance, puedes solicitarla con otro titular, como tu pareja.

Hay ciertos perfiles de clientes que la banca ve con buenos ojos al momento de conceder hipotecas de más del 80%. Si eres funcionario, por ejemplo.

Ofrecer más garantías de pago

Otra opción para conseguir financiación de más del 80% es ofrecer como aval una segunda vivienda libre de cargas que, por lo general, suele ser la vivienda de los padres.

En este caso, el banco te prestará un tanto por ciento del valor de la vivienda y el tanto por ciento restante se encuentra cubierto por el aval. El inconveniente de esta operación es que, si el aval es la vivienda de un tercero, la pondrás en riesgo si no abonas las cuotas hipotecarias en algún momento del plazo.

Lo más aconsejable es que negocies con la entidad bancaria la posibilidad de que el aval que aportes se cancele de manera automática una vez el capital pendiente que reste por devolver sea menor al 80% de la tasación inicial. En otras palabras, cuando llegue al porcentaje del 80% que presentan la mayoría de hipotecas que se conceden en el país.

Contrata los servicios de un bróker

Cuando hablamos de un intermediario hipotecario o bróker, nos referimos a profesionales que conocen muy bien el mercado inmobiliario desde dentro y te pueden guiar para acceder a una hipoteca a más del 80%. No solo saben a qué bancos deben dirigirse para lograrlo, también conocen cuáles no brindan abiertamente este tipo de préstamos, pero se encuentran dispuestos a negociar si el cliente cuenta con un buen perfil.

Cobran por sus servicios entre el 1% y el 5% del capital al que asciende el préstamo. Para comprenderlo mejor, si la entidad te presta 100 000 euros, deberás abonar entre 1000 y 5000 euros. El pago únicamente se realiza una vez firmas la hipoteca, jamás por adelantado. De hecho, contratar a un bróker no te compromete a quedarte con alguna de las ofertas que te ofrezca.

¿Qué ocurre si no consigo la financiación de la hipoteca al 90%?

Si después de negociar con los bancos no has logrado una financiación mayor al 80%, hay otras alternativas para lograr la meta de comprar el piso.

Opta por un piso propiedad del banco

Muchos bancos promueven sus inmuebles, siempre financiados al 100%. Si bien no era la primera opción que teníamos en mente, puede tratarse de una buena alternativa para poder acceder a una vivienda propia.

Negocia con otros bancos

Son muchas las entidades financieras que buscan agrandar su cartera de clientes. Por este motivo, siempre se pueden lograr mejores condiciones, por ejemplo que no nos exijan el 20% de ahorros si contamos con un muy buen perfil crediticio o el avales.

Los inconvenientes de la hipoteca al 90%

Si bien es cierto que resulta ventajoso que nos presten una mayor cantidad de dinero, deberemos afrontar mayores gastos luego. Los intereses se devengarán sobre un importe más elevado, esto significa que, pagaremos más por este concepto y además, como el capital prestado es más alto, las cuotas de la hipoteca serán más elevadas.

¿Te ha servido esta información? ¡Esperamos que sí! Nos interesaría mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

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En Noticias Oi Real Estate

Crisis hipotecaria en el mundo: los precios caen mientras las cuotas suben

22 octubre, 2022 No hay comentarios

La situación mundial del mercado inmobiliario continúa trastocada tras la pandemia. En algunos puntos del globo la caída de los precios de las viviendas fue de dos dígitos. Al mismo ritmo la demanda ha disminuido sustancialmente. Por otra parte, es cada vez más difícil para los consumidores acceder a un préstamo. Y, a su vez, quienes deben pagar mes a mes el crédito que les fue otorgado ven cómo aumentan las cuotas en lo que algunos consideran una nueva crisis hipotecaria en el mundo.

El incremento del coste de los préstamos presiona, en todo el globo, tanto a los compradores de viviendas como a los actuales propietarios. Ciudadanos del mundo que durante la pandemia pidieron un crédito en busca de casas más grandes, con más espacio para el teletrabajo o lejos del centro de las grandes urbes, observan con preocupación cómo sus respectivos banco centrales suben las tasas de interés de sus países. Ello genera que, mientras los precios de las casas se desploman por la baja demanda, las cuotas vayan en franco ascenso.

De acuerdo con el análisis de los especialistas de los que se rodea Oi RealEstate, es difícil pensar en una nueva recesión como la de 2008. Sin embargo, se considera que si los bancos centrales se pasan de frenada, la recesión económica mundial podría empeorar aún más. El execonomista del Banco de Japón, Hideaki Hirata, nota esa tendencia. “Observaremos una recesión del mercado de la vivienda sincronizada a nivel mundial en 2023 y 2024”, destacó el docente de la Universidad de Hosei en conversación con Bloomberg.

El experto, además, adelanta que “el impacto total de las subidas agresivas de tipos de este año tardará en manifestarse en los hogares”. No obstante, algunos efectos ya se notan. Los altos costes de financiación provocan un verdadero ajuste de cinturón en muchas casas. Asimismo, desalientan que nuevos actores ingresen al mercado. Y esto, a su vez, pisa los precios de las propiedades.

El jefe de investigación de mercados globales de Nomura Holdings, Rob Subbaraman, señala que “las familias jóvenes que se han endeudado nunca han experimentado hasta ahora un fuerte aumento de los tipos de interés en un momento en que sus salarios reales ajustados a la inflación están cayendo”. Para el especialista, esto implica un “gran shock” para ellos.

Crisis hipotecaria según país

La crisis hipotecaria tiene matices en los distintos países del mundo. En algunas naciones existe una mayor confianza en préstamos a tipo fijo hasta 30 años, como el de Estados Unidos. Allí, las hipotecas variables fueron apenas el 7% del total de préstamos convencionales en los últimos cinco años. Pero también existen otras donde los tipos fijos se ofrecen por tan solo un año y las variables se mueven en función del interés establecido por el Banco Central.

En el caso de Australia, Reino Unido o Nueva Zelanda, las hipotecas variables tienen una mayor presencia en el mercado. En éste último país, la entidad financiera regulatoria subió tipos siete veces en los últimos 10 meses. A su vez, el valor de los inmuebles descendió en un 11% entre noviembre de 2021 y julio pasado. Las cifras son aportadas por The Real State Institute, donde prevén que la caída puede llegar a ser del 20% en el futuro.

Uno de los mercados más populares de Europa, como lo es el de Suecia, tiene un fuerte problema con los precios de las viviendas. Éstos han caído un 8% desde la primavera pasada. A su vez, muchas empresas inmobiliarias que se endeudaron en los mercados de bonos para financiar sus operaciones se ven presionadas por el incremento de los tipos. Algo que deposita mayor incertidumbre en los inversores que lo piensan mejor a la hora de refinanciar sus deudas.

En Reino Unido el desplome de precios comienza a acelerarse. La nación europea está en la “cúspide de una recesión de la vivienda”, en palabras de HSBC Holdings, donde también proyectan una caída del 20% en la demanda durante el próximo año. Además, 1,8 millones de hipotecados británicos deben refinanciar su préstamo en 2023.

En Estados Unidos, como se ha dicho, el riesgo hipotecario es menor a causa de su tendencia al tipo fijo. Aun así, no quedó exento de la crisis hipotecaria mundial. Una gran cantidad de los compradores más presionados fueron empujados por la suba del coste de los préstamos en los últimos meses y se vuelcan cada vez más a otros más flexibles con interés variable. Éstos últimos se encuentran, según Zillow Group, en el nivel más alto en 15 años.

Otros números históricos se vieron en Australia, donde los valores de las viviendas mostraron su mayor caída mensual en casi cuarenta años. La situación es especialmente grave, porque el año próximo miles de millones de dólares en préstamos hipotecarios fijados en tipos de interés mínimos tendrán que refinanciarse.

Protección estatal a los más afectados

De la incertidumbre general por el mercado inmobiliario mundial se trasladan otras preocupaciones. Más puntualmente respecto de posibles descensos para los hogares, los bancos y los promotores. Sin embargo, Kwan Ok Lee, especialista en vivienda en la Universidad Nacional de Singapur, advierte: “Dado que la crisis de asequibilidad de la vivienda es muy grave en muchas economías importantes, el enfriamiento de los precios de la vivienda puede tener algunos efectos positivos”.

Corea del Sur fue una de las primeras economías de Asia en subir los tipos. Pero, en paralelo, el Gobierno decidió intervenir para proteger a los consumidores que debieron adaptarse a los aumentos de las cuotas. En concepto de fondos para reducir la proporción de hogares con hipotecas variables, los legisladores de ese país acordaron desembolsar más 290 millones de dólares, unos 288 millones de euros al cambio actual.

Algo similar paso en Polonia, donde el coste mensual por la financiación se duplicó en el último tiempo. A principios de año, el Gobierno de ese país suspendió los pagos hasta por ocho meses. La medida derrumbó las ganancias de las principales entidades financieras allí, después de que la industria se viera obligada a reservar 2.780 millones de dólares en provisiones (2.765 millones de euros).

¿Qué te parecen los préstamos hipotecarios de tipo variable? ¡Coméntanos si pedirías uno! Para saber más sobre ellos, sigue el siguiente enlace:

Las mejores hipotecas variables octubre

En Hipotecas

Las mejores hipotecas variables octubre

4 octubre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las mejores hipotecas variables octubre 2022 que tiene para ofrecer el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Se trata del tipo de hipoteca para vivienda más extendido en España tradicionalmente, si bien las fijas han ganado bastante popularidad durante los últimos meses. Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variable octubre 2022, con sus puntos positivos y negativos.

Si ya tienes una hipoteca variable o piensas contratar una, ten cuidado, ya que tus cuotas se dispararán debido a la subida del euríbor.

¿Qué son las hipotecas variables?

Cuando hablamos de una hipoteca a tipo variable nos referimos a un préstamo hipotecario cuyo interés cambia durante el plazo de devolución del préstamo, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas a tipo fijo. El motivo es que el tipo se calcula al sumar dos elementos diferentes: uno constante y otro que depende de un índice de referencia, el más utilizado en el país es el euríbor, que fluctúa en el tiempo.

Si el euríbor sube o baja a la hora de la revisión de tu hipoteca, también lo hará el interés. Esto significa que, también lo harán las cuotas que pagas mensualmente por tu hipoteca.

Diferencial de la hipoteca: se pacta con la entidad bancaria, representa la parte fija del interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. No cambia a lo largo del plazo de devolución del préstamo, a menos que no se cumplan las condiciones de los productos y servicios bonificadores que fueron acordados con la entidad durante la firma de la hipoteca. Por ejemplo, cuando veas que una hipoteca presenta el interés de ‘euríbor + 1%’, el diferencial será ese ‘1%’.

Índice de referencia: se trata de la parte que hace que el interés de una hipoteca variable pueda modificarse en cada revisión. Hay varios índices de referencia, sin embargo, el más usado en España es el euríbor.

El valor del euríbor se ha disparado desde febrero, es por esto que varios bancos, entre ellos, COINC, BBVA, EVO Banco y Bankinter han bajado el interés de sus hipotecas variables para compensar esa subida y atraer una mayor cantidad de clientes. Esto es una muy buena noticia si te encuentras pensando en contratar una hipoteca variable.

¿Cómo funciona el interés de una hipoteca variable?

El índice de referencia puede hacer que el precio de una hipoteca variable se modifique en cada revisión. El motivo es que estos índices cambian su valor de manera constante, de hecho, algunos lo hacen diariamente. Es por esto que los bancos fijan un momento para revisar el contrato de la hipoteca, de esta manera actualizan el tipo de interés. La revisión de la hipoteca se lleva a cabo, por lo general, cada seis o doce meses.

Para comprenderlo mejor, aquí va un ejemplo. Para una hipoteca de 150 000 euros con un plazo de 30 años y un interés de euríbor más 1%. Si el euríbor se encuentra al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros. Si al momento de hacer la revisión de la hipoteca el euríbor ha subido a 0,7%, la cuota mensual subirá a 532,20 euros.

En la revisión, además de recalcular el interés en función del índice de referencia vigente en ese momento, si tienes un interés bonificado por haber aceptado algún producto o servicio adicional, el banco comprobará que continúas cumpliendo con esos requisitos. De no ser el caso, te aplicará una penalización con la correspondiente subida del interés.

Las mejores hipotecas variables octubre 2022

Hipoteca Inteligente EVO Banco

Desde E + 0,60% (1,81% TAE)

En primer lugar, se encuentra la Hipoteca Inteligente de EVO Banco. Presenta un interés del 0,99% el primer año y de euríbor más 0,60% a partir del segundo. Para acceder a estos tipos, deberás domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar de la entidad. Ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda habitual. Con un plazo de devolución de hasta 30 años, además, no aplica comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial o total.

Lo mejor de esta hipoteca son sus intereses, de los más bajos que podemos encontrar en el mercado, tanto durante el primer año como el resto del plazo.

Sin embargo, para tener acceso a un buen interés será necesario contratar el seguro de hogar del banco, lo que implica un gasto de dinero. Por otro lado, tienes que domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros al mes, no obstante, se trata de un requisito gratuito y sencillo de cumplir.

Puede ser interesante si quieres pagar poco desde el primer año y crees que el seguro de hogar que te brinda EVO Banco presenta condiciones atractivas.

Más información

Hipoteca Variable COINC

Desde E + 0,75% (1,95% TAE)

La Hipoteca Variable de COINC se encuentra entre las mejores hipotecas variables octubre 2022 gracias a que presenta un interés del 1,25% el primer año y de euríbor más 0,75% para los siguientes. Por otro lado, a diferencia de lo que hacen otras entidades bancarias, esta entidad no te exigirá contratar otros productos para tener acceso a su interés. COINC es una marca online de Bankinter que ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de la vivienda, será del 60% en caso segunda residencia. Cuenta con un plazo de devolución de hasta 30 años. Su hipoteca variable no presenta comisiones de apertura ni por amortización anticipada o subrogación.

Lo mejor de esta hipoteca es su interés, sumamente bajo. Además, puedes acceder a él sin contratar ningún producto de la entidad bancaria.

Sin embargo, se trata de un producto cerrado. En otras palabras, las condiciones que puedes conseguir son las que ves, porque la entidad bancaria no negocia rebajas.

Puede ser interesante si buscas pagar unas cuotas bajas y no quieres atarte a la entidad bancaria con seguros u otros productos.

Más información

Hipoteca Pibank

Desde E + 0,78% (2,08% TAE)

La Hipoteca Pibank se ubica entre las mejores hipotecas fijas octubre 2022 gracias a su bajo interés. Ofrece 1,78% el primer año y euríbor más 0,78% para el resto del plazo, además, sin tener que contratar otros productos. Por otro lado, ofrece una financiación de hasta el 90% de la compra si no se supera el 80% del valor de tasación. Cuenta con un plazo de hasta 35 años y tres meses, además, no cobra comisiones.

Lo mejor es su interés, uno de los más bajos del mercado y también, que no presenta comisiones ni productos bonificadores.

Lo menos convincente es que únicamente sirve para comprar una vivienda habitual, cuyo precio debe ser de 100 000 euros mínimo.

Puede ser una buena opción para aquellos que no tienen demasiados ahorros y buscan una hipoteca económica que te financie hasta el 90% de la compra.

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Hipoteca Variable Kutxabank

Desde E + 0,64% (2,40% TAE)

La Hipoteca Variable de Kutxabank presenta un interés muy bajo, euríbor más 0,79% el primer año y euríbor más 0,64% los próximos. Para acceder a estos tipos, tendrás que domiciliar nóminas por un valor mínimo de 3000 euros entre todos los titulares, contratar un seguro de hogar y aportar 2400 euros al año a un plan de pensiones del banco. Ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo de amortización de hasta 30 años. No cobra comisión de apertura.

Lo mejor, sin dudas, es su bajo interés, se ubica por debajo de la media del mercado.

Sin embargo, para conseguir un buen interés tendrás que cobrar unos ingresos elevados y tener una buena capacidad de ahorro.

Puede ser una buena opción si tienes un nivel adquisitivo alto.

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Hipoteca Variable MyInvestor

Desde E + 0,89% (2,27% TAE)

Con la Hipoteca Sin Mochila Tipo Variable de MyInvestor puedes obtener un interés desde el 1,29% el primer año y desde euríbor más 0,89% para los demás, y no debes contratar otros productos. Ofrece una financiación del 80% del precio de la vivienda, será del 70% en caso de segunda residencia. Cuentas con 30 años para reembolsar el crédito y no cobra comisión de apertura. Sin embargo, no podrás contratar su hipoteca si no cobras mínimo 4000 euros entre todos los titulares.

Lo bueno es que no debes contratar otros productos de la entidad bancaria para acceder a un interés competitivo.

Lo que resulta menos convincente es que únicamente puedes pedirla si cobras un mínimo de 4000 euros mensuales entre todos los titulares.

Puede ser una opción interesante si buscas una hipoteca que no te ate y tienes un buen nivel adquisitivo.

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¿Qué tenemos en cuenta para elegir las mejores hipotecas variables octubre 2022?

Para seleccionar las mejores hipotecas variables octubre 2022 se ha considerado el precio total de cada préstamo, esto incluye, su tipo de interés nominal (TIN), los productos que debes contratar para acceder al interés mínimo (bonificado) y sus comisiones.

La tasa anual equivalente (TAE) nos permite ver el coste anual de la hipoteca para un importe y un plazo determinados, sin embargo, no todas las entidades bancarias utilizas los mismos importes y plazos para calcularla.

En el caso de las hipotecas variables, la TAE se calcula con el interés del primer año, sin embargo, no deja ver los cambios a partir del segundo. Siempre será necesario fijarse con detalle en la letra pequeña del préstamo hipotecario y no únicamente en la TAE.

¿Cuánto pagarás por tu hipoteca variable?

Si vas a contratar una hipoteca variable y deseas saber cuánto pagarás por mes, puedes utilizar una calculadora de cuota gratuita. Se trata de una herramienta muy útil, ya que te permite:

Calcular qué cuota deberás abonar con el euríbor actual.
Calcular qué cuota pagarás en diferentes escenarios del euríbor: 0%, 1%, 2%, 3%, 4% y 5%.

De este modo, tendrás la posibilidad de comparar de una manera realista cómo afecta la subida del euríbor a tu préstamo hipotecario si ya tienes uno y, si vas a contratarlo, valorar cuál es la oferta más económica y más asumible dependiendo de tu situación económica. Ten en cuenta que lo tus cuotas no deben superar el 35% de tus ingresos netos en ningún escenario.

¿Cómo obtener una buena hipoteca variable?

Aquí te contaremos qué debes tener en cuenta para obtener una hipoteca variable económica:

Interés: debes procurar que su interés sea de menos de euríbor más 0,85% a partir del segundo año, se trata del tipo variable medio que brindan las entidades bancarias. En el primer año, su tipo no debe ser mayor al 1,50%.

Pocos productos bonificadores: lo ideal es que no debas contratar demasiados servicios del banco para acceder a un buen tipo de interés. Lo más común es que los bancos soliciten domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida. Sin embargo, algunas entidades exigen suscribir una menor cantidad de productos o te permiten elegir cuáles contratar.

Sin comisiones: principalmente debes evitar la de apertura, que es la que se paga al contratar el préstamo hipotecario.

Variable o fija: ¿Qué es mejor?

Durante los últimos años, las entidades bancarias han apostado por abaratar sus hipotecas fijas. De hecho, aproximadamente un 60% de las hipotecas que fueron firmadas el año pasado fueron a tipo fijo, según el Instituto Nacional de Estadística.

No obstante, esta apuesta por las hipotecas estables ha llegado a su fin. Una gran cantidad de bancos llevan desde febrero rebajando sus hipotecas variables para atraer más clientes y afrontar de este modo, la subida del euríbor. Esto surgió a partir de las previsiones de una subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo, que se llevó a cabo en julio y en septiembre de 2022 (del 0% al 1,25%).

A pesar de la subida del euríbor, las hipotecas variables son una opción muy interesante si tienes la posibilidad de devolver el dinero en poco tiempo, ya que su interés todavía es muy bajo. Sin embargo, las hipotecas fijas ofrecen una estabilidad a las cuotas que jamás encontrarás en las variables. En resumen, optar por uno u otro tipo es una decisión totalmente personal que debe tomarse según la tolerancia al riesgo de cada persona.

Otra opción son las hipotecas mixtas. Pueden resultarte interesantes si deseas abonar una cantidad estable y más económica en los primeros años y cuentas con los ahorros necesarios para saldar la mayor parte del préstamo antes de que se te aplique el interés variable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las mejores hipotecas variables octubre 2022. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las mejores hipotecas variables septiembre 2022

En Formación Inmobiliaria

Estrategias de marketing para la agencia independiente

3 octubre, 2022 No hay comentarios

Las redes sociales (así como la internet toda) representan un espacio invalorable para las agencias inmobiliarias autónomas. Si eres un agente inmobiliario independiente, que acaso ha decidido valientemente iniciar su camino en solitario, sabrás de lo que hablamos. Sin embargo, equivocar el rumbo o elegir redes no recomendables para tu negocio en bienes raíces, puede significar una pérdida de tiempo y de dinero poco deseables en un contexto de feroz competencia. Esto corre también para quienes se muestran dubitativos a la hora de publicar o seleccionar qué publicación es la ideal para promocionar. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas esenciales estrategias de marketing para la agencia independiente. Te invitamos a continuar recorriendo juntos el largo camino de las ventas inmobiliarias; para comprender más sobre el mundo digital que nos rodea ¿Nos acompañas?

Las dudas del agente inmobiliario autónomo

A menudo encontrarás que el inconsciente colectivo prejuzga al empleo como agente inmobiliario autónomo de una forma muy alejada a la realidad cotidiana. “Ganarás muchísimo dinero sin hacer casi nada ¿no es verdad?” es la definición de muchos particulares que seguramente poco y nada conocen del business de los bienes raíces. Pues contra lo que pueda llegar a imaginarse, el agente inmobiliario que se maneja de forma completamente autónoma requiere de un triple o cuádruple esfuerzo en comparación al asesor que se desempeña en relación de dependencia.

Veamos solo algunas de las actividades y campos que un asesor inmobiliario independiente debe conocer a pleno:

Ventas / compras relacionadas al sector.

Tracción clientelar.

Manejo y fidelización de clientes.

Trato con proveedores y profesionales satélites al circuito.

Asuntos legales, según la región.

Relación con colegas.

Capacitación permanente.

Estrategias de marketing, según su especialización.

En cada uno de estos ocho campos existen decenas de puntos internos, todos complejos. Si quieres ser un asesor en bienes raíces de éxito, deberás moverte como pez en el agua, así como dominarlos en el menor tiempo posible.

Estrategias de marketing para la agencia independiente

Tomando el último de los puntos mencionados en el párrafo anterior, centrémonos en cómo pergeñar estrategias de marketing para la agencia independiente actual. Una pequeña inmobiliaria, no por estar conformada por un solo integrante deberá acobardarse en materia de marketing, ni mucho menos. Por el contrario, interpretar cuáles serán las herramientas que mejor se ajusten a la especialización de tu agencia podría ser el atajo a más y mejores consultas y entrevistas.

Adentrarse en el ámbito digital que hoy prevalece por sobre las estrategias analógicas es una buena opción para comenzar. Dicho esto, la mayoría de las personas tiende a suponer que bastará con saber utilizar Facebook y publicar diariamente las actividades y ofertas de tu oficina de negocios. Si lo piensas dos veces, y eres capaz de contemplar el vasto espectro de tácticas digitales de hoy día, verás que Facebook es solamente la punta del iceberg.

*Estrategias de marketing para la agencia independiente*

Uso correcto de redes sociales

Utilizar las redes sociales como aliadas para promocionar tu inmobiliaria implica investigarlas a fondo. Suelen ser muy prácticas e intuitivas en su uso particular. En reversa, si nos enfocamos en su implemento profesional veremos que en lo general terminan por brindar más dudas que respuestas.

Si bien el sector inmobiliario no se detiene nunca, debes saber que a quienes revisan su Facebook u otras redes sociales poco le importará lo que tienes para ofrecer como agencia digital. Cuando alguien abre su red social preferencial está buscando simplemente ocio. Ver qué están haciendo sus amigos, familiares o conocidos, incluso alguna celebridad suele ser el objetivo.

Para poder acercarte al potencial cliente y romper esa distancia que separa las actividades comerciales de las ligadas a la diversión, es aconsejable poner en práctica las denominadas “estrategias emotivas”. Es decir apelar a la emoción. Intentaremos ver cómo lograrlo.

El marketing de los sentidos

El marketing de los sentidos o estrategias de ventas sensoriales tienen una sola meta: tocar ciertas fibras sensitivas de quien esté frente a un anuncio. Para llevarlas al “campo de juego” y que surtan el efecto al que aspiramos podrás implementar esta simple serie de consejos.

1 No hablar de sí mismo

Las estrategias de marketing modernas ubican al potencial cliente como astro sol de las tácticas. Esto implica no solo hablar lo menos posible de la agencia inmobiliaria; sino todo lo contrario. En la medida que la imagen que publicas en tu promoción gusta a quien la ve, obtendrás más likes. Y como consecuencia tu publicación conseguirá un mejor posicionamiento frente a los algoritmos que miden sus niveles de aceptación. Publicar fotografías que logren empatizar con el potencial prospecto será vital.

2 Utiliza las efemérides a tu favor

Las fechas memorables o recordatorias suelen despertar sensibilidades entre los usuarios de redes sociales. Procura acompañar estas efemérides con publicaciones que las vinculen en algún modo a tu agencia o a los servicios que ofreces. Aprovechar estos días calendarios para lanzar promociones siempre es bien visto, en especial si tu publicación llega a ojos de quien está evaluando iniciar una acción inmobiliaria.

3 El buen uso de medios audiovisuales

Existen cientos de plataformas multimedia mediante las cuales puedes editar contenidos diversos. Si no cuentas con un equipo de avanzada o mínimamente profesional para filmar, utiliza imágenes estáticas o en video libres de derechos de autor para no sufrir consecuencias inesperadas a futuro. Encontrarás miles de archivos en mp3 o mp4 listos para descargar desde bancos gratuitos como Pexels o Pixabay.

Hemos repasado tres ideales estrategias de marketing para la agencia independiente. Si cuentas con alguna táctica autodidáctica, nos encantaría que la compartas con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu opinión es siempre bienvenida.

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