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Solicitar una hipoteca es una decisión que implica un proceso previo de análisis. Sin lugar a dudas, no es una decisión que se deba tomar a la ligera. Sin embargo, muchas personas recurren a ciertas entidades bancarias por costumbre, por renombre, o por flojera, pues no se han encargado de hacer un correcto estudio de las ofertas o no han sido bien asesoradas. Es por esto que terminan firman hipotecas que no les convienen y no se ajustan a sus necesidades, sin embargo, no pueden dejar de pagar sus cuotas. Aquí te contaremos cómo mejorar las condiciones de una hipoteca.

Mejorar las condiciones de una hipoteca

Es de público conocimiento que las condiciones por las que se accede a los préstamos hipotecarios pueden variar abismalmente de un mes a otro. De todas formas, también es pertinente mencionar que el resultado de los acuerdos entre bancos y clientes se encuentra fuertemente influenciado por la manera en la que negociemos con este. Aquí van algunos consejos a tener en cuenta si quieres acceder a una buena hipoteca.

Conocer el mercado hipotecario

En primer lugar, es necesario saber qué es una hipoteca, en resumidas cuentas, se trata de un préstamo que una entidad bancaria nos brinda para que seamos capaces de financiar una vivienda. Sin embargo, no puedes entrar al mercado hipotecario teniendo una noción tan básica sobre el mismo, pues así no serás capaz de mejorar las condiciones de tu hipoteca.

¿Qué es una hipoteca fija? ¿El TIN?¿El TAE? ¿Qué es una hipoteca variable? ¿Qué es una vinculación? ¿El Euribor? ¿Qué es una hipoteca mixta? Son todas preguntas que debes ser capaz de responder antes de embarcarte en el proceso de solicitud de una hipoteca. Esto se debe a que son términos muy utilizados en este mercado. De este modo, estarás mejor informado y serás capaz de tomar las mejores decisiones.

No tengas miedo de preguntar

A pesar de haber investigado mucho, es probable que no entiendas ciertas cosas. Lo más inteligente de tu parte sería preguntarlo, no te quedes callado, ya que podrías ahorrar algunos euros. Nunca firmes un contrato, sea una hipoteca o de otra índole, sin comprender el contenido en su 100%.

Para mejorar las condiciones de una hipoteca debes saber negociar

Si bien es cierto que los productos de los bancos son ofertas preestablecidas, eso no indica que las negociaciones no pueden tener lugar. No es necesario contar con un posgrado en negociación, solo debes tener la perspicacia del sentido común, tampoco puedes solicitar algo descabellado. Si negocias, de manera realista, modificando algunos términos con los que no te encuentras totalmente de acuerdo o simplemente piensas que pueden ser mejor, solo dilo. Se puede llegar a mejorar.

La hipoteca debe adecuarse a tus necesidades

Cuando hablamos de mejorar las condiciones de una hipoteca no siempre nos referimos a una negociación con la entidad bancaria, también hay cosas mucho más simples que pueden hacerse.

Si de entrada eliges una hipoteca que se ajusta a tus necesidades como comprador de la misma, es mucho más probable que salgas beneficiado en el intercambio. Para ello será fundamental que realices una buena búsqueda en el mercado hipotecario, muy rápido te toparás con una amplia gama de ofertas. Lo ideal es que por al menos se busquen tres opciones de hipotecas para tener un panorama general de las posibilidades y así, elegir con mayor seguridad.

Ten en cuenta que que las hipotecas varían mucho entre las distintas entidades e incluso dentro de ellas. No solo por los intereses, también por las vinculaciones, el periodo de devolución y mucho más. Al igual que buscas la vivienda ideal, debes hacerlo con la hipoteca.

Entonces, ¿Es posible mejorar las condiciones de mi hipoteca?

En esta vida nada es seguro, sin embargo, creemos fervientemente que si implementas estos consejos, serás muy propenso a mejorar las condiciones de tu hipoteca. Lo más importante de estar al tanto de estas recomendaciones es que sabes que la posibilidad existe y, al estar informado, menos oportunidades de encontrar una mala financiación tendrás.

¿Qué sucede si ya tienes una hipoteca y buscas mejorarla?

Si no estas conforme con tu hipoteca actual, también hay opciones que te permiten mejorarlas. Aquí te contaremos de qué se trata.

Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria es una forma de mejorar la hipoteca, podemos diferenciar dos tipos:

Por cambio de acreedor: se trata de acudir a otra entidad bancaria para obtener una hipoteca con mejores condiciones. Si nos trasladan una oferta que nos interesa se le comunicará a nuestro banco que vamos a subrogar la hipoteca y que requerimos la certificación del importe de la cancelación subrogatoria. A partir de ese momento, nuestra entidad cuenta con 15 días para igualar estas condiciones o mejorarlas y, de esta forma, mantener nuestra hipoteca. En caso de que nuestro banco no desee modificar las condiciones, firmaremos ante notario la subrogación. La nueva entidad bancaria pagará el crédito hipotecario que tenemos con el banco anterior y pasará a ser nuestro nuevo acreedor.
Por cambio de deudor: en este caso, le daremos la titularidad de nuestra hipoteca a otra persona.

Cancelación

Se trata de llevar a cabo una amortización anticipada de la hipoteca en el banco en el que la tenemos actualmente. En otras palabras, terminar de abonar la hipoteca de golpe y, a continuación, abrir una nueva en otra entidad con el objetivo de mejorar las condiciones de la hipoteca. Para realizar esta operación será necesario acudir a otra entidad y que esta nos brinde el dinero que necesitamos para terminar de pagar la hipoteca con nuestro banco actual.

El banco en el que tenemos el préstamo hipotecario nos cobrará una comisión por amortización anticipada. Del mismo modo, tendremos que notificar en el Registro de la Propiedad que la hipoteca ya ha fue pagada. Una vez finalizados los trámites con el banco anterior, debemos abrir otra hipoteca de cero con la nueva entidad. Eso implica llevar a cabo, nuevamente, una tasación y pagar una comisión de apertura.

Novación

Se trata de mejorar la hipoteca en el propio banco. Es posible hacerlo en primera instancia o, tras notificarle a nuestro banco que tenemos pensado cambiarnos a un banco con mejores condiciones. En este caso, nuestra entidad puede ofrecernos las mismas características o mejorarlas, lo que nos llevará a realizar una novación.

Con esta operación es posible modificar lo siguiente:

Plazo de amortización: reducir o ampliar el plazo de devolución de la hipoteca.
Tipo de interés y todo lo que a él refiere: pasar la hipoteca de fijo a variable, eliminar los tipos mínimos, entre otros.
Importe del préstamo: ampliar la hipoteca.
Cambiar la divisa en la que está formalizada la hipoteca.
Cambiar las garantías reales o personales: se trata de sustituir o liberar avalistas de la hipoteca.
Cambiar el sistema de amortización: la mayor parte de las hipotecas formalizadas en España siguen el sistema francés.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre mejorar las condiciones de tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Hipotecas

Hipoteca al 100%: ¿Cómo obtenerla?

15 noviembre, 2022 2 comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las opciones con las que cuentas para conseguir una hipoteca al 100% en 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Financiación al 100%: ¿existe en España?

Si, las hipotecas al 100% existen en el país. Se trata de préstamos hipotecarios que cubren el total del valor de compraventa o de tasación de la vivienda. Se trata de créditos pensados para las personas que no llegan al 20% que en general no cubren las entidades bancarias, que suelen financiar al 80%.

Hipoteca al 100%

Son muchas las personas que buscan comprar una vivienda pero no pueden permitirse pagar una entrada demasiado alta, es por este motivo que se necesita una hipoteca al 100%.

A pesar de que no se trate de una práctica demasiado habitual, todavía existen posibilidades de obtener esa financiación en el contexto que vivimos hoy en día.

En el país, cada vez son más los interesados en la compra de vivienda. La experiencia del confinamiento ha generado que una gran cantidad de usuarios busquen la adquisición de una vivienda, tanto por dejar el alquiler, o por buscar una vivienda de mayor tamaño. Se trata de una tendencia que ha crecido a pasos agigantados.

La compra de una vivienda siempre implica disponer de recursos económicos. Los bancos, por lo general, cuentan con estrictos requisitos de riesgos y se enfocan en analizar tus ingresos netos, el dinero que tienes ahorrado y tus deudas. Las condiciones de crédito se han endurecido después de la crisis del 2008. Eso generó que la mayoría de las entidades bancarias establezcan la concesión de un crédito al 80% del valor de compraventa.

En definitiva, esto quiere decir que el cliente tendrá que contar con unos ahorros del 20% del valor del inmueble. A esto hay que agregarle todos aquellos gastos que se ocasionan en el proceso. En otras palabras, para comprar una vivienda de 200 000 euros, lo más habitual es que el usuario aporte 40 000 euros más los gastos de notaría, ITP, entre otros.

¿Es muy difícil acceder a hipotecas al 100%?

La respuesta es que, si bien puede parecer algo complicado, aún podemos encontrar diferentes opciones para poder pedir una hipoteca al 100%. En el contexto actual, una gran cantidad de personas se plantean comprar una vivienda, sin embargo no poseen los ahorros suficientes. El pago de la entrada de un piso, por ende, representa uno de los principales problemas para lograr acceder a la compra de vivienda, más aún, para los más jóvenes. Es por este motivo que, el objetivo deseado es intentar obtener un préstamo hipotecario que financie el valor del inmueble al 100%.

La mayoría de las entidades bancarias no se arriesgan a prestar tanto dinero para la compra de una vivienda. Es por esto que, lo habitual es que financien hasta el 80% del valor de compra o de tasación. Antes del estallido de la burbuja financiera, no había demasiadas restricciones y los bancos entregaban muchos préstamos sin tantos requisitos. Al no poder pagar las cuotas por la crisis económica los clientes dejaron de abonar, lo que generó la debacle ya conocida.

Algunos motivos por los que los bancos piden más requisitos hoy en día

A partir de ese momento, los bancos comenzaron a ser más reticentes para la aprobación de este tipo de préstamos.

Muy pocos préstamos hipotecarios concedidos son financiados al 100% de la operación. Algunas de las posibles causas son:

Mayor riesgo de impago: como hay un mayor capital en juego, la deuda es más importante. De la misma manera aumentan las chances de que el titular de la hipoteca no pueda pagar el dinero que se comprometió a devolver mensualmente.

No es posible titulizar hipotecas de más del 80%: las entidades no tienen permitido por ley rentabilizar esta deuda en caso de que haya un impago. De esta forma están obligadas a asumir todo el riesgo ante el riesgo de falta de pagos.

Es probable que el importe de la hipoteca sea mayor que el valor de la casa: si se llega al proceso de ejecución hipotecaria y se realiza el embargo, podría ser que la vivienda cueste menos que el saldo pendiente de pago, por lo que al titular le quedaría aún una deuda.

Son las que más riesgo de morosidad tienen: al tener un importe mucho más alto, los hipotecados deben hacer mayores esfuerzos para pagar las cuotas. Esto aumenta el peligro de impago.

Sin embargo se pueden encontrar en el mercado algunas opciones, que pueden facilitarse. Aquí te contaremos de qué se trata.

¿Cuáles son las opciones para conseguir hipoteca al 100%?

En este punto no debemos desesperarnos, ya que contamos con diferentes opciones a las que puedes recurrir para intentar que la entidad bancaria acceda a brindarte una financiación completa.

Propiedades del banco

Entre ellas, se encuentra la de intentar tener acceso a una vivienda que sea propiedad de la entidad bancaria. La mayoría de los bancos, por lo general, suelen brindar hipotecas 100% para aquellos que deseen adquirir alguna de las propiedades que tiene en su cartera. Será suficiente con ver la oferta de pisos de las diferentes entidades bancarias para saber si algún inmueble te puede resultar conveniente.

Eso sí, ten en cuenta que será posible acceder a esa financiación, dependiendo de cuál sea el perfil de la persona y su capacidad de solvencia. Se trata de un punto que la entidad financiera siempre considera de gran importancia al momento de conceder el crédito al cliente.

Contrata un bróker hipotecario

Por otro lado, existe una alternativa que es la que suele resaltar más hoy en día y con la que se obtienen condiciones que resultan mucho más ventajosas, se trata de recurrir a un intermediario de crédito especializado en el mercado de la vivienda.

Sin lugar a dudas, se trata de una opción que puede solucionar gran parte de los inconvenientes que se tienen al momento de comprar una vivienda. Un intermediario de crédito es de gran ayuda para despreocuparse de las gestiones y procesos de solicitud, además de negociar para obtener el acceso a préstamos con mejores condiciones.

La contratación de un bróker hipotecario es una posibilidad que permite al cliente contar con las mejores opciones disponibles en el sector inmobiliario. Los brókers son profesionales con muy buenos contactos, que pueden negociar el 100% de la financiación de la vivienda con mayor éxito que un cliente bancario. Por este servicio se suele cobrar una comisión de entre el 1% y el 5% del capital del préstamo conseguido.

Solvencia

Si bien se trata de la opción más aconsejable, también existen otras. Por ejemplo, un usuario solvente contará con más opciones para acceder a una hipoteca al 100%. Aquellos que reúnan ciertas características como trabajo indefinido, con una antigüedad laboral que permita entender que las posibilidades de despido son bajas, un sueldo de unos 2500 euros mensuales, no contar con deudas previas, ni formar parte de listas de morosidad. Los clientes que reúnan estas características lo tendrán mucho más sencillo al momento de conseguir esa financiación al 100%.

Doble garantía

La última opción es optar por una doble garantía hipotecaria. Se trata de que la entidad bancaria conceda un préstamo hipotecario que cubra el 80% del valor del inmueble. El 20% que resta tendrá que ser cubierto por una hipoteca sobre un segundo inmueble, que por lo general, se trata de cualquier casa familiar.

¿Cuáles son los bancos que brindan la hipoteca 100% hoy en día?

Como tal las entidades bancarias no van a ofrecer en su línea de productos una hipoteca al 100%, si bien existen algunas que llegan a asumir ese grado de financiación máximo si se dan unas buenas condiciones buenas de solvencia crediticia y capacidad de pago.

Con un sueldo elevado, un trabajo estable y pocas deudas, o bien, con la posibilidad de solicitar un aval de un tercero, sin lugar a dudas, podrás encontrar bancos que pueden llegar a asumir un mayor riesgo. Es cuestión de averiguar en la mayor cantidad de entidades bancarias que sea posible.

Ventajas y desventajas de las hipotecas al 100%

Si nos aventuramos a contratar una hipoteca al 100% deberemos sopesar sus pros y contras:

Ventajas

Facilitan el acceso a la vivienda a un gran número de consumidores a los que les resulta imposible ahorrar un 30% del valor de una casa para poder adquirirla.
Incluso teniendo un 30% del valor de una casa ahorrado, este tipo de préstamos te supondrían un respiro. Con el resto del dinero puedes ocuparte de otros gastos que también conlleva la mudanza a un nuevo piso, como lo es la compra de los muebles.
Si la vivienda es del banco, tendrás más ventajas como períodos de carencia de la hipoteca, plazos de amortización más largos, entre otros.

Desventajas

Coste elevado: este tipo de préstamos conceden una gran cantidad de dinero, a un plazo que normalmente es muy largo. Esto genera una cantidad de intereses muy alta que terminaremos pagando en nuestras cuotas
Peligro de convertirse en hipotecas burbuja: aquí surge el peligro de que la deuda sobre un bien (tu casa) termine valiendo mucho menos que el dinero que te prestó el banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar una hipoteca al 100%. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Área legal

Extinción de condominio: qué es y cómo se lleva a cabo

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

Hay muchas razones por las cuales querríamos dejar de compartir la propiedad de un inmueble. Desde un divorcio hasta las ganas de utilizar el dinero de otra manera, ya sea proyectos laborales, viajes o inversiones. A continuación, te explicamos lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio y el paso a paso para poder llevarlo a cabo.

¿Qué es la extinción del condominio?

En el mundo inmobiliario, condominio significa que una propiedad se comparte entre varias personas. Esto quiere decir que la titularidad del inmueble es compartida entre varios copropietarios. Otros nombres con que se conoce a este concepto son copropiedad o comunidad de bienes.

La extinción del condominio, también llamado disolución de proindiviso, implica que uno o varios copropietarios quieren dejar de serlo, por lo que el acuerdo vigente debe terminarse.

Las razones más frecuentes que motivan la extinción son:

-Divorcio o separación.
-Voluntad de los propietarios de dejar de formar parte de la comunidad (Renuncia al bien).
-Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos (Adjudicación de la cosa común).
-Venta (a terceros).

Formas de realizar una extinción de condominio

Hay dos formas de finalizar el condominio:

Una opción es que una de las partes se quede con la propiedad entera y, para ello, acuerde con el resto de los copropietarios ciertos términos y condiciones. Habitualmente, el acuerdo es de tipo económico. Quienes ceden su parte reciben una indemnización.
Otra opción es que todas las partes estén de acuerdo en vender la propiedad a un tercero. El dinero obtenido de la venta se reparte en partes iguales entre todos los copropietarios.

¿Qué pasa cuando no hay acuerdo?

Cuando la extinción del condominio no puede realizarse de común acuerdo y el bien es indivisible, la división del inmueble se realiza mediante subasta.

Regulación y beneficiarios

En nuestro país, son las leyes del Código Civil las que se refieren a la extinción del condominio y regulan estos acuerdos. Se pueden consultar desde el Artículo n°392 al 406.

Otra ley que regula este tipo de procedimientos es a Ley de Enjuiciamiento Civil, pero solamente en los casos específicos en que la división se resuelva por procedimiento judicial.

¿Quién puede realizar una extinción de condominio?

Es un derecho irrenunciable e imprescriptible para cualquier copropietario de un inmueble.

¿Es simple realizar una extinción de condominio?

Para tener en cuenta: lo más problemático de este tipo de procesos es llegar a un acuerdo entre las partes. Sin embargo, una vez alcanzado este punto, la ley es equitativa para todos los involucrados.

Gastos involucrados

Los gastos relacionados con la extinción del condominio contemplan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el valor de tasado del inmueble.

Quien venda su parte no tendrá que tributar por IRPF ni la Plusvalía Municipal (considerando siempre que no hubo un aumento en el valor de la vivienda).
Quien compre tendrá que pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD), gastos notariales y de registro.

Por otra parte, debes saber que cuando el procedimiento involucra una mediación judicial, el trámite se encarece.

Ejecución

Para garantizar el éxito de la extinción del condominio hay que seguir analizar bien cada caso cada caso. Sin embargo, estos son los dos procedimientos básicos que tiene todo proceso de extinción:

Extinción de condominio por acuerdo

El primer paso es que el interesado notifique a la contraparte que desea finalizar el condominio. Esto se lleva delante de manera extrajudicial.
El segundo paso es realizar una valoración del bien, acordar la forma en que se hará la valoración y adoptar un compromiso de aceptar esa valoración.
El tercer paso es tramitar la extinción del condominio. Esto se realiza mediante escritura pública frente a un notario y abonando los impuestos correspondientes.

Extinción de condominio sin acuerdo

Si no se llega a un acuerdo porque la contraparte rechaza el precio o la forma de dividir el bien, el paso a seguir en este caso es iniciar una acción judicial para abrir la conversación y realizar una negociación.
No existe un procedimiento específico para llevar adelante la sentencia de extinción de condominio. El juez tratará de resolverlo lo más rápido posible, cuidando no vulnerar derechos de ambas partes en el proceso.
Es en estos casos en que la subasta pública o remate del bien se vuelve accionable.

Casos puntuales

Divorcio y extinción de condominio

La extinción del condominio debe figurar en la documentación propia de finalización del matrimonio. Luego, este documento se homologa y la documentación del divorcio reemplaza a la documentación notarial. Con la homologación, no se devengan impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Venta a terceros

Para el caso de venta de la propiedad a un tercero, los copropietarios también tendrán que realizar una valoración de la propiedad, establecer acuerdos sobre cómo se realizará el pago y cuidar que la contraparte esté de acuerdo con el valor.

Extinción de condominio con hipoteca

Dentro de la venta a terceros, el caso de extinción de condominio con hipoteca requiere especial cuidado. La venta del inmueble no anula una hipoteca. En ese caso, quien vende deja de ser propietario, pero sigue siendo responsable del pago de la hipoteca. El nuevo propietario (el tercero) no se verá afectado por ella.

La forma de dejar de ser propietario y deudor hipotecario es acordar con el banco que la hipoteca sea transferida al nuevo titular del inmueble.

Herencia de vivienda familiar

Este es un típico caso de extinción de condominio entre hermanos. Si es posible la división material del inmueble y los copropietarios están de acuerdo, puede constituirse una propiedad horizontal. En el caso de ser indivisible, se realiza una división económica del mueble. En este caso, los copropietarios pueden ceder su parte a uno de ello que tendrá la titularidad y los demás reciben una indemnización.

También pueden elegir la venta a un tercero, y en ese caso se reparten la compensación económica.

Mascotas: un bien indivisible

Una pregunta frecuente durante los procesos de extinción de condominio es qué ocurre con las mascotas o animales de compañía. Si no hay acuerdo en este caso, el poder judicial decide acorde a los intereses particulares de los copropietarios y del bienestar de la mascota. Se tiene en cuenta: el espacio de disfrute y el cuidado correspondiente del animal.

Si tienes dudas, déjanos un comentario. Si estas pensando en realizar una transacción de este tipo, no dudes en contactarte con nosotros. Somos una inmobiliaria de lujo, con más de diez años de experiencia y profesionales idóneos que te acompañaran durante todo el proceso para facilitar la venta. Para ello, sigue el enlace.

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Heredar una vivienda con hipoteca

En Hipotecas

¿Qué son el TIN y la TAE de una hipoteca?

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

Cuando decidimos involucrarnos en el mercado hipotecario a fin de solicitar un préstamo, nos encontramos con una gran cantidad de términos nuevos que probablemente nos resulten extraños. ¿Qué es una hipoteca fija, una variable y una mixta? ¿Y el euríbor? ¿Qué son las vinculaciones? ¿El TIN y la TAE? De esta manera, el intentar comprar la casa de nuestros sueños se convierte en una tarea muy complicada, pues debemos tener un gran conocimiento a fin de tomar la mejor decisión. Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre el TIN y la TAE

¿Qué es el TIN?

Comenzaremos explicando qué es el TIN o Tipo de Interés Nominal. Se trata del interés que la entidad bancaria le aplica a quien solicita la hipoteca por el simple hecho de estar prestando dinero. Es entonces que el TIN aplica cuál es el porcentaje que se va a quedar la entidad bancaria por haber cedido los fondos a un cliente.

Entonces… ¿Cómo se sabe cuánto TIN me cobrará mi banco? Esta es una pregunta no tiene una respuesta única y verdadera. Esto se debe a que cada banco tiene la potestad de cobrar a sus clientes el monto que desee por la cesión de un préstamo hipotecario. De esta forma, el TIN es un porcentaje que será pactado en el contrato entre las dos partes y, representará el pago de los intereses por el plazo que dure la relación entre ambos. Este interés se puede calcular de diferentes formas diferentes, en otras palabras, puede ser anual, trimestral, mensual, o incluso, semanal. Por lo general, las entidades bancarias suelen calcularlos de manera mensual. Para comprenderlo mejor, aquí va un ejemplo. Supongamos que, por mes, abonas un TIN del 0,66%; si este valor lo multiplicas por 12, es decir 0,66 x 12, obtendrás un TIN anual del 7,5%.

Si bien es cierto que el TIN es de gran ayuda a la hora de saber cuál es el porcentaje que el cliente pagará por el capital que solicita, debes tener en cuenta que únicamente refleja el costo del producto financiero. Esto quiere decir que, no se consideran los demás gastos que se encuentran asociados al producto hipotecario seleccionado.

El TIN en los préstamos hipotecarios

Ahora que ya sabes más sobre el Tipo de Interés Nominal, es necesario poner atención a ciertos puntos. La financiación que le solicitas a una entidad bancaria siempre tiene fines inmobiliarios, por lo que accediendo al producto inmobiliario que desees es que verás al TIN en modos diferentes.

Si optas por tomar un préstamo hipotecario a tipo fijo, te encontrarás con un TIN que no varía. Por otro lado, si optas por un préstamo hipotecario a tipo variable, te encontrarás con un TIN que se compone de la suma de la tasa de referencia, la más utilizada en España es el euríbor, y un diferencial.

Euríbor: es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa. En otras palabras, se trata del porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero. La realidad es que no se trata de un solo tipo de interés, sino la media a la que se prestan los bancos europeos el dinero a un plazo determinado. Este valor es publicado a diario. El más usado como índice de referencia en la hipoteca es la media mensual del euríbor a un año.

Diferencial: se trata de un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés que tiene el préstamo. Por ejemplo, si una hipoteca variable tiene un interés de euríbor más 1%, ese “1%” serpa el diferencial

¿Qué es la TAE?

Cuando hablamos de la TAE, o la Tasa Anual Equivalente, nos referimos al índice que indica cual es el costo total del préstamo hipotecario. En otras palabras, la TAE refiere a los intereses que fueron fijados por la entidad financiera, los costos de la gestión, las diferentes comisiones, o los plazos de la operación.

La TAE nos brinda información que nos permite tener una visión general de cuales son todos los factores que se ven involucrados en el producto hipotecario solicitado. De este modo, seremos capaces de comparar los diferentes productos que las entidades bancarias nos ofrecen.

Llevar a cabo el cálculo de la TAE es bastante complejo. Esto se debe a que se deben tener en cuenta muchas cuestiones. Aquí van algunos de los factores que debemos analizar:

El valor del TIN.
Las distintas comisiones bancarias que deben abonarse en caso de estar presentes. Entre ellas se encuentra la comisión por amortización, la comisión por cancelación y la comisión de apertura.
Los gastos de la operación.
La frecuencia de los pagos. Es decir, si son anuales, trimestrales, semestrales, mensuales, entre otros.
Lo que publica el Banco de España, pues ofrece una calculadora online que permite simular el posible valor de la TAE. Para hacerlo, deberás colocar los datos relevantes del préstamo hipotecario.

Diferencias entre el TIN y el TAE

Entre las principales diferencias, resalta que el TIN es un indicador informativo para la persona que va a contratar un crédito o préstamo. A diferencia de la TAE, que se trata de un indicador que aporta al usuario una mayor cantidad de datos sobre el préstamo. La TAE nos brinda una visión mucho más clara y concisa sobre cuánto puede aportar la inversión que deseamos hacer o cuánto cuesta un crédito.

En resumen, si estás buscando pedir un préstamo:

Observa la TAE, ya que es el indicador que debes mirar a la hora de comparar préstamos y condiciones.
El TIN es un dato meramente informativo sobre cuánto te cuesta contratar un préstamo o crédito.

Otra diferencia que hay entre el TIN y la TAE tiene que ver con el propio porcentaje. Por lo general, es mayor en los préstamos personales si lo comparamos con los préstamos hipotecarios.

Ahora que sabes lo que es el TIN y la TAE ¿Puedes solicitar una hipoteca?

Sin lugar a dudas, al tener un gran conocimiento sobre las diferentes partes de un préstamo hipotecario serás capaz de tomar la decisión más acertada. Esto se debe a que, aquellos que están más informados tienden a tomar las mejores decisiones, ya que tienen fundamentos.

Nos gustaría saber cuál es tu opinión al respecto, puedes dejarla en la sección de los comentarios. En Oi Real Estate estamos tu disposición, si necesitas ayuda en la financiación de tu vivienda puedes contactarnos.

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¿Qué es una hipoteca mixta? ¿Qué pros y contras tiene?

En Hipotecas

Hipoteca sin entrada: ¿Es posible?

12 noviembre, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo firmar una hipoteca sin aportar entrada. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si te interesa comprar una vivienda, por lo general, las entidades bancarias te pedirán que aportes una entrada de un 20%. Claro que, contar con una hipoteca sin entrada es mucho más sencillo. Sin embargo, existen algunos bancos que las conceden en casos muy puntuales. Aquí te contaremos cómo puedes hacer para conseguir una nueva hipoteca que financie el 100% de la compra.

Hipoteca sin entrada: ¿De qué se trata?

Por lo general, si tienes interés en contratar un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, la entidad bancaria se ofrecerá a financiar hasta un 80%. Si no te queda del todo claro qué es una entrada, se trata de ese 20% restante que deberás aportar por tus propios medios. El dinero al que se eleva la entrada variará dependiendo del valor del inmueble que desees comprar.

El hecho de tener que pagar una entrada desde el inicio no es caprichoso, responde a dos razones. En primer lugar se debe a que demuestra tu capacidad de solvencia, mientras que el otro motivo tiene que ver con que la entidad bancaria no asuma todo el riesgo de la operación. En otras palabras, se trata de una manera de protegerse frente a un posible caso de impago.

Una vez aclarado este punto, una hipoteca sin entrada es un préstamo hipotecario que cubre el 100% de la compra de una vivienda. Esto quiere decir que, la entidad bancaria no te pedirá como requisito que cuentes con ahorros para pagar el 20% restante. No obstante, la realidad es que sí deberás contar con el dinero suficiente para pagar los gastos de compraventa. Esto abarca los impuestos, la notaría, el registro de propiedad y la gestoría.

Requisitos para una hipoteca sin entrada

La entidad bancaria exigirá para la concesión de una hipoteca sin entrada que el usuario cumpla con ciertas condiciones que le aseguren que podrá hacer frente a las cuotas.

Contrato fijo: contar con un contrato fijo y estable que tenga antigüedad.
Aval: lo ideal es contar con un aval o una doble garantía.
Declaraciones de la renta: disponer de dos declaraciones de la renta como mínimo.
Identificación: tener en vigor el DNI, NIE o pasaporte.
Productos: deberás contratar algún producto con el banco. Por lo general se suele tratar de seguros de vida, hogar o alguna tarjeta.
Libre de deudas: asegúrate de no contraer deudas financieras con otros bancos o comercios.
Ahorros: cuenta con unos ahorros que, como mínimo, lleguen al 10% para los gastos del préstamo hipotecario.

¿Es mejor optar por una hipoteca sin entrada o pagar la entrada del 20%?

Los préstamos hipotecarios se encuentran vinculados a un mayor riesgo, no únicamente para el banco, sino también para ti, ya que estarás contrayendo una deuda más grande. Lo más aconsejable es que, de ser posible, optes por financiar como máximo el 80%. De este modo, no te verás envuelto en una situación financiera complicada si luego no llegas con el pago de las cuotas.

Comprar una vivienda sin dinero para la entrada

No es demasiado común, sin embargo, existe la posibilidad de que logres conseguir que te concedan una hipoteca sin entrada o, al menos, obtener una financiación del 90%. Esto puede suceder en determinadas ocasiones:

Contratar los servicios de un bróker o intermediario financiero

Se trata de profesionales con un gran conocimiento en el sector inmobiliario desde dentro. Además, saben a qué bancos deben acudir para negociar el mejor préstamo hipotecario. Por supuesto que a cambio, te pedirán unos honorarios, entre el 1% y el 5% del importe de la hipoteca. Ten en cuenta que sólo deberás abonar si has firmado alguna de las ofertas que él te proponga, en ningún caso debes hacerlo antes.

Pedir la hipoteca para comprar un piso de banco

Existen entidades bancarias que te brindan financiación de hasta el 100% si compras una de sus viviendas. Esto se debe fundamentalmente a que al banco le resulta conveniente deshacerse de ellas. Lo más aconsejable es que te asegures de que la vivienda que vayas a comprar se encuentra en buenas condiciones.

Demostrar que eres solvente

Hay varios bancos que no ofrecen hipotecas al 100% de manera abierta. Sin embargo, sí es posible negociar esta posibilidad si demuestras que eres muy solvente. Esto quiere decir que, si cuentas con ingresos elevados, un empleo estable, si eres funcionario o una persona joven, es decir, menor de 35 años con un buen trabajo, pero sin ahorros, podrás acceder a una hipoteca sin entrada.

Obtener una tasación mayor al valor de compraventa

Algunos bancos financian el 80% del valor de tasación. Si el coste de la vivienda no es mayor a ese límite, el dinero del préstamo puede representar el total del que necesitas para realizar la compra.

Brindar garantías extra

Otra manera de conseguir una hipoteca sin entrada o bien, con una financiación más elevada es si cuentas con propiedades o avales. Deberás incluirlos como garantía extra del préstamo hipotecario. Puedes solicitar que en el contrato se añada una cláusula para que el aval sea cancelado de manera automática el día en el que el capital pendiente de pago sea menos del 80% del valor de tasación.

¿Cuáles son los bancos que ofrecen hipotecas sin entrada?

Es necesario dejar en claro que, el hecho de cumplir alguna de estas condiciones no asegura que te concedan una hipoteca sin entrada. Lo más aconsejable es tratar de negociar con la mayor cantidad de bancos que sea posible. Esto se debe a que, a pesar de que no lo anuncien de manera oficial, existen muchos bancos que están dispuestos a, mínimamente, mejorar las condiciones estándar de sus ofertas.

Las tres mejores hipotecas más baratas de noviembre de 2022 para comprar pisos de bancos son las de Bankinter, Deutsche Bank y Banco Santander. Las hipotecas para la compra de pisos de bancos son prácticamente las únicas que te brindan la posibilidad de financiar hasta el 100% de un inmueble si no tienes un perfil demasiado bueno. En cualquier otro banco te solicitarán que demuestres tu solvencia financiera.

Riesgos de las hipotecas sin entrada

El beneficio más importante de contratar una hipoteca sin entrada es que no deberás abonar el 20% del valor de la vivienda. Por otro lado, tampoco necesitarás tantos ahorros para adquirir un inmueble.

Sin embargo, debes tener en cuenta que esto significa acceder a una financiación sin contar con ahorros. Es decir que, en caso de tener un imprevisto, puedes encontrarte en problemas para abonar las cuotas hipotecarias. Se trata de un punto que deberás analizar y valorar previo a tomar la decisión de contratar uno de estos productos.

¿Cuáles son los puntos en contra y a favor de una hipoteca sin entrada?

Una hipoteca sin entrada implica una serie de ventajas, sin embargo, también pueden implicar desventajas.

A favor	En contra
Es más sencillo adquirir una vivienda	Intereses más altos
Sin ahorros	Mayor riesgo de impago
Sin gasto inicial	Plazos de devolución más largos
Puedes invertir tus ahorros en otra cosa	Deberás pagar lo pactado a pesar de que el inmueble pierda valor

¿Es buena idea pedir una hipoteca sin entrada?

Esto dependerá de la solvencia de la que dispongas. Al acceder a una hipoteca sin entrada no es necesario tener unos ahorros previos que te permitan comprar la vivienda sin embargo, las condiciones que te va a exigir el banco serán mayores, principalmente en cuanto a solvencia financiera.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas sin entrada. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo es el sistema de amortización de una hipoteca?

12 noviembre, 2022 No hay comentarios

Hay diferentes sistemas de amortización para las hipotecas en todo el mundo. El más utilizado en España es el francés. Conoce sus características y las diferencias que tiene con el resto.

Al momento de pedir una hipoteca, debemos saber que el sistema de amortización es el que determina cómo se calcularán las cuotas, la estructura de pagos del préstamo y cómo se devolverá el dinero al banco.

Existen diferentes tipos de sistemas de amortización de una hipoteca, cada uno presenta características diferentes. Los más utilizados son el sistema francés y el americano. La diferencia más importante entre ambos es que con el sistema francés se pagan intereses y capital en cada cuota mensual, mientras que en el americano primero se pagan los intereses y después, la totalidad del préstamo. Ambos presentan puntos en contra y a favor, por lo que la mejor opción dependerá de la situación del hipotecado.

¿Qué es el sistema de amortización?

Cuando hablamos de un sistema de amortización, nos referimos a la manera en que se va a llevar a cabo el pago de un préstamo (por ejemplo, de una hipoteca). En otras palabras, se trata de la forma en que se cobran las cuotas mensuales y que, poco a poco, permite que el prestatario devuelva el dinero prestado (capital) y los intereses asociados al préstamo.

No obstante, a pesar de que los sistemas de amortización tienen en común que estipulan la manera en que vamos a tener que devolver el préstamo al banco (capital e intereses), la forma en que se lleva a cabo esta devolución puede variar entre un sistema y otro. Es por esto que, al momento de comparar hipotecas, es fundamental tenerlo en cuenta, ya que determinará la forma en que tengamos que hacer frente a los pagos durante el período de vida de la hipoteca.

El tipo de interés de la hipoteca

Antes de comenzar a detallar los diferentes sistemas de amortización, debemos analizar cuáles son los distintos tipos de interés que puede tener una hipoteca, pues de eso dependerá el monto de las cuotas.

Interés fijo

Se trata de un tipo de interés que se mantiene estable durante todos los años que dure la hipoteca. La principal ventaja es que se sabe con anticipación cuánto se pagará cada mes por la cuota hipotecaria.

Interés variable

En este tipo de hipotecas, el interés se revisa de manera anual o semestral y se ajusta a un índice de referencia más un diferencial. El índice de referencia más utilizado en España es el euríbor. Esto significa que la cuota hipotecaria podrá variar en función de dicho índice. Los plazos de amortización de estos tipos de interés suelen ser más extensos.

Interés mixto

En las hipotecas mixtas, se cobra un tipo de interés fijo al comienzo, de 10 a 15 años, y luego pasa a ser variable.

El sistema de amortización francés

Este sistema, el más utilizado en España, consiste en que en primer lugar se abona más intereses y se finaliza pagando más capital. En otras palabras, comenzarás pagándole dinero a la entidad bancaria para terminar al final del préstamo pagando realmente la vivienda.

En cada cuota, se pagan tanto intereses como capital. Es decir, mientras avanza la vida de la hipoteca, amortizamos la deuda que tenemos contraída con la entidad bancaria tanto en lo referente a los intereses como al propio capital que nos ha prestado.

Esto se realiza dividiendo los porcentajes de las cuotas para que, cada cuota, sea la misma. En otras palabras, al comienzo de la vida de la hipoteca pagamos más intereses y menos capital. Luego, aproximadamente en la mitad de la vida de la hipoteca, abonamos la misma cantidad de intereses y de capital. Y por último, al final de la vida del préstamo hipotecario, pagamos básicamente el capital restante.

Puntos a favor

La principal ventaja de este sistema de amortización es que las cuotas son más estables. No variaran si el sistema elegido es a tipo fijo. Si la hipoteca es a tipo variable, la cuota únicamente cambiará en base al euríbor.

Desventajas

Como mencionamos más arriba, el principal problema de este sistema de amortización es que al final de la hipoteca comienzas a pagar la vivienda. Durante los primeros años se pagan los intereses al banco, por lo que siempre es conveniente realizar adelantos de cuotas si contamos con el dinero ahorrado.

La clave está en que a medida que se reduce la deuda, los intereses también se ven disminuidos.

Sistema de amortización alemán

En este sistema, también llamado de pagos contantes, todos los meses se amortiza la misma cantidad de capital. No obstante, al comienzo también se paga una mayor cantidad de intereses ya que son calculados en base al capital que se abona en la cuota y, al inicio, es más alto.

Las cuotas comenzarán a ser más accesibles mes a mes, siendo esa la principal diferencia con el sistema francés.

Sistema americano de amortización

Es utilizado principalmente en Estados Unidos, este sistema es de pago al vencimiento. En otras palabras, se comienza abonando solo los intereses para al final de la hipoteca abonar el capital. Este sistema fomenta el ahorro a largo plazo, ya que al final de la misma se abona todo el capital en una única cuota.

¿Qué sistema de amortización me conviene?

A la hora de elegir una entidad bancaria y sacar finalmente una hipoteca, nos preguntaremos ¿Qué sistema de amortización me conviene elegir? Para ello, es fundamental definir los siguientes criterios:

Solvencia económica: dependiendo del capital con el que contemos, podremos elegir un plazo más corto de hipoteca y una cuota mensual más alta. Los más aconsejable es que el dinero destinado al pago de la hipoteca no sea mayor al 30% de los ingresos mensuales del grupo familiar.
Edad: mientras más joven sea quien solicite el préstamo, más a largo plazo podrá ser la hipoteca. La edad máxima que aceptan las entidades bancarias al momento de solicitar una hipoteca es de 75 años.

¿Qué es la tabla de amortizaciones?

Más allá del sistema de amortización que elijas, otro concepto que es necesario conocer es la tabla de amortizaciones. Se trata de una tabla en la que se establece el pago desglosado de cada cuota o mensualidad.

Podemos decir que la tabla de amortizaciones nos mostrará las cantidades de dinero que vamos a pagar en cada cuota. Además, nos indicará qué parte del dinero que el banco nos presta corresponde al capital y a los intereses.

De hecho, ya sabemos que una de las diferencias más importante entre los distintos sistemas de amortización se encuentra en el momento en el que se pagan los intereses y el capital. La tabla de amortizaciones nos va a ser de mucha ayuda a la hora de ver y comprender cómo se va a llevar a cabo la amortización del préstamo.

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Amortizar una hipoteca: ¿De qué se trata?

11 noviembre, 2022 No hay comentarios

Cuando una persona decide comprar una vivienda, la principal forma de lograrlo es a través de un crédito hipotecario. En una hipoteca, el comprador se compromete a devolver una determinada cantidad de dinero, en un periodo de tiempo específico, asegurado con la garantía del inmueble que quiere adquirir. Un préstamo hipotecario suele durar un período de tiempo bastante largo, en el cual la situación económica del hipotecado puede variar. Una de las posibilidades que tiene si es que dispone del dinero suficiente es la de adelantar los pagos, total o parcialmente. De esto hablamos cuando nos referimos a amortizar una hipoteca.

En estos casos, muchas personas hipotecadas se preguntan cuándo es el mejor momento para devolver una parte de lo recibido. De manera rápida, podemos decir que siempre es oportuno adelantar la cuota de un crédito hipotecario. No obstante, es necesario tener en cuenta una serie de aspectos antes de llevarlo adelante.

En este artículo, te contamos todo lo que debes saber sobre cómo amortizar una hipoteca, qué implica y de qué manera debes leer el cuadro de amortización que te brinda el banco.

¿Qué es amortizar una hipoteca?

Cuando hablamos de amortizar una hipoteca nos referimos a la devolución adelantada, total o parcial, del dinero que nos ha prestado la entidad bancaria. Los préstamos hipotecarios son créditos planificados para ser abonados mes a mes con un monto fijo o variable, dependiendo del tipo de hipoteca adquirida.

En muchos casos, una gran cantidad de las personas han llegado a disponer de una cantidad extra de dinero y desean utilizarla para adelantar el pago de su hipoteca, en otras palabras, amortizarlo.

En resumen, amortizar la hipoteca anticipadamente implica pagar una mayor cantidad a la que nos corresponde por contrato para terminar de abonar antes la hipoteca.

Amortización total de la hipoteca

En caso de que el monto que se desea devolver corresponda a la totalidad de lo que el banco ha prestado nos encontramos frente a una amortización total. A cada cuota se le deben añadir los intereses que le corresponden por el tipo de financiación que se ha adjudicado. Si se amortiza una hipoteca en su totalidad, se realiza la cancelación del crédito.

Para conocer de qué se trata cancelar una hipoteca te recomendamos la siguiente lectura: Click aquí

Amortizar una hipoteca de forma parcial

Otro de los posibles casos es amortizar una hipoteca de manera parcial. En este caso, una persona puede adelantar el pago de su crédito de dos maneras diferentes:

Reducción de la cuota: es decir, disminuir el monto mensual establecido en el plan de financiación, con sus respectivos intereses. En este caso se debe tener en cuenta que los intereses serán mayores, ya que se opta es por pagar menos mes a mes, pero en un tiempo más prolongado.

Reducción del plazo de devolución: se trata de acortar los tiempos de financiación pactados. En estos casos, lo que se paga es el saldo de la deuda con la entidad bancaria en un tiempo menor, lo que implicará menos intereses finales.

Antes de optar por esta alternativa es fundamental considerar qué tipo de comisiones hay en el plan por la amortización adelantada de la hipoteca. Este punto es relevante tanto para amortizar una hipoteca de manera total o parcial.

¿En qué momento es mejor adelantar el pago de una hipoteca?

En lo que respecta al territorio español, la alternativa más conocida de llevar adelante el pago de una hipoteca es el método francés. Este tipo de metodología apunta al pago de una mayor cantidad de dinero en los primeros años de la hipoteca. En otras palabras, se abona una mayor cantidad de dinero en forma de intereses que en capital. A medida que el plan de financiación avanza se comienzan a abonar menos intereses y una mayor proporción de la cuota en concepto del crédito propiamente dicho.

Entonces, para el método francés, uno de los mejores momentos para amortizar una hipoteca es en los primeros años del préstamo. Esto se debe a que, al adelantar el pago en los primeros tiempos se pagará la mayor cantidad de intereses y durante el resto del plazo sólo se pagará por el capital.

Sin embargo, no se trata del único factor que debemos considerar a la hora de amortizar una hipoteca. Nos referimos a la importancia que adquiere el índice Euríbor, en caso de que la hipoteca está referida a este índice.

¿Qué tan importante es la cotización del Euribor?

Cuando hablamos del Euríbor nos referimos al índice referencial para hipotecas variables más utilizado por las entidades bancarias españolas. En el caso de que hayas obtenido una hipoteca de tipo variable y que esté referenciada al Euribor es muy importante que tengas en cuenta este factor para decidir amortizarla.

Con un escenario de tipos al alza, en términos financieros cuanto más altos se encuentran los tipos mayor será el ahorro de intereses al amortizar la hipoteca. De modo que, con el euríbor disparado, es conveniente reducir la deuda contraída con la entidad bancaria si se cuenta con un dinero extra. Sin embargo, los expertos afirman que hay que tener en cuenta otros aspectos como las comisiones, las necesidades de liquidez, el tiempo que falta para finiquitar el préstamo o los incentivos fiscales.

Mientras los tipos encontraron en cero, apenas se pagaban intereses en las hipotecas variables referenciadas al euríbor, que se encontró muy bajo o, incluso, en negativo por varios años. Sin embargo actualmente, es conveniente amortizar la hipoteca, ya que a medida que aumenta el coste de la financiación es más rentable realizar pagos anticipados. Esto se debe a que se reducen los intereses totales que se abonan a lo largo de la vida de la hipoteca.

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

Se trata de un documento detallado de cada uno de los pagos mensuales que tendrán que ser realizados por el titular de la hipoteca. Aquí, el banco especifica cada mes el monto total, además de los intereses que corresponden, las fechas de vencimiento y cada uno de los elementos que componen la hipoteca.

Cuando se comienza la devolución de una hipoteca se abona mensualmente una parte de lo que el banco ha prestado. Si el tipo de préstamos es a cuota fija, la mensualidad será invariable. Cada cuota integra el tipo de interés y el capital. Cuando el monto de reembolso es mayor, menor es el interés. De este modo, las cuotas a pagar serán siempre iguales.

Lo más normal en casi todas las financiaciones es que la cuota a abonar esté compuesta por un porcentaje mayor de intereses. Con el paso del tiempo, los mismos disminuyen y lo que se comienza a abonar en mayor porcentaje es el reembolso real del préstamo.

Por su parte, si la hipoteca es de tipo variable las cuotas se irán adaptando según la cotización del Euribor en la mayoría de los casos.

¿Qué información contiene el cuadro para amortizar una hipoteca?

Luego de conocer que un cuadro de amortización de una hipoteca contiene el desglose del plan total de cómo será la devolución de la misma, te contaremos cuál es la información que lo integra. Además, determinaremos a qué se refiere cada campo de información.

El calendario que indica la proyección del reembolso: especifica la cantidad de meses que durará la devolución del préstamo que ha sido otorgado por la entidad bancaria. En otras palabras, la cantidad de cuotas que se deberán pagar.

Cantidad de intereses por cuota: a la información anterior se le añade el porcentaje de interés que se le sumará a cada cuota mensual a pagar.

El capital que corresponde al reembolso de cada cuota: a su vez, el cuadro para amortizar una hipoteca incluirá el monto que corresponde al monto del dinero prestado sin intereses. Es decir, se trata de bruto mensual sin los intereses correspondientes.

Capital restante: se refiere al monto pendiente a abonar luego del pago de cada mensualidad. Es decir, el detalle de lo que aún falta por consolidar para terminar de cancelar el préstamo hipotecario.

Como hemos mencionado, al comienzo del plan el monto de intereses a abonar será mayor que el capital correspondiente al reembolso del préstamo propiamente dicho.

¿Para qué sirve el cuadro para amortizar una hipoteca?

La importancia de tener a mano el cuadro de amortización de una hipoteca radica en el conocimiento de lo que tendrás que abonar a lo largo del plan. En este sentido, es importante tener en cuenta el tipo de interés de la hipoteca que se ha adjudicado, considerando si es de tipo variable o fija. De este modo, si optas por amortizar una hipoteca tendrás que considerar si los intereses aumentarán o bajarán.

Aquí, te presentamos las posibles situaciones que pueden variar en las amortizaciones de hipotecas

Hipoteca variable: en estos casos el interés del propio crédito puede variar de manera anual o semestral dependiendo de los índices referencias con los cuales se ha realizado el plan hipotecario. Generalmente, este índice proviene del Euribor. En este sentido, las cuotas mensuales podrán aumentar o disminuir en función del mismo.

Interés se encuentra bonificado: se da cuando la entidad bancaria bonifica ciertas cuotas por haber contratado ciertos productos de la misma entidad. Puede ser, por ejemplo, seguros de vida. En los casos en los que este tipo de servicios no sean renovados, el interés que corresponde a determinadas cuotas aumentará automáticamente. Esto significa que, la mensualidad a pagar por mes también lo hará.

Modificación del crédito: en los casos de refinanciación del préstamo hipotecario, el importe se modificará, y también lo harán los plazos, los intereses y los tipos de bonificación obtenidos en un comienzo del mismo.

No obstante, sea cual sea la circunstancia en la cual te encuentres al momento de decidir amortizar una hipoteca, lo más aconsejable es solicitar un cuadro de amortización actualizado. De este modo podrás conocer con exactitud el nuevo método de pago, el plazo y los tipos de interés a pagar.

Las ventajas amortizar hipoteca

Entre las principales ventajas de amortizar la hipoteca de forma anticipada podemos destacar las de la siguiente lista:

Ya no tendremos una deuda: terminaremos de saldar nuestra deuda, disponiendo de la propiedad del inmueble sin las cargas inherentes al préstamo.

Ahorros: ahorraremos en cuanto al pago de los intereses futuros.

Nuevas posibilidades: podremos disponer de un nuevo préstamo sin demasiadas dificultades, al haber saldado ya nuestra deuda anterior.

Beneficio fiscal: siempre y cuando tu hipoteca sea anterior a 2013. En este caso, Hacienda devuelve un 15% y hasta 9040 euros a cada titular.

Ahorrar o amortizar hipoteca

Con respecto a la decisión sobre ahorrar o amortizar la hipoteca es necesario estudiar bien nuestra situación para saber qué nos resultará más conveniente. Si contamos con liquidez suficiente para asumir la amortización anticipada, tendremos que valorar si al hacerlo nos quedaremos sin fondos para afrontar cualquier imprevisto. En este caso, tendríamos que recurrir a nuevas vías de financiación, con las dificultades y procesos que eso implica.

Otra opción interesante es invertir en algún producto financiero, que nos reporte una serie de intereses y aumentar la cantidad de la que disponemos de manera paulatina. Entre ellos se encuentran los planes de pensiones o los depósitos bancarios.

Esperamos te hay sido de utilidad toda la información brindada a lo largo de este artículo. Si te has quedado con algún tipo de inquietud te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el post. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad de manera detallada.

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Solicitar una hipoteca: ¿Qué documentación necesito?

11 noviembre, 2022 No hay comentarios

Comprar una vivienda es un sueño a cumplir para cualquier persona, pero muchas veces alquilar se presenta como la mejor opción. La causa más frecuente es que no se llega a conseguir el porcentaje de ahorros necesarios para ingresar en una hipoteca. Sin embargo, los bancos cada día dan más posibilidades para poder contratar una hipoteca y así, lograr la compra del inmueble. Si estás pensando en adquirir un piso para vivir y necesitas financiación, ¡no dejes de leer este artículo! Aquí te contaremos cuál es la documentación necesaria para pedir una hipoteca, y cómo puedes hacer para que te otorguen la hipoteca.

Documentación para solicitar una hipoteca: ¿Cuál es el beneficio de tenerla previamente?

Es muy simple, te ahorrarás mucho tiempo y complicaciones. Sin dudas, cada entidad bancaria puede solicitar algunas cosas más y otras menos. Sin embargo, darás una mejor impresión si ya lo tienes preparado. Eso denota organización y puede beneficiar a tu imagen como solicitador de hipoteca.

es necesario tener en claro que la recolección de la documentación es una parte fundamental a la hora de solicitar una hipoteca. Este es un proceso muy importante, ten en cuenta que un préstamo hipotecario puede establecer un vínculo entre el cliente y el banco por un periodo medio de dos décadas. En este sentido, el futuro cliente necesita, además de demostrar su solvencia económica actual, demostrar su solvencia económica futura.

Documentación general requerida para solicitar una hipoteca

Aquí te mostraremos los documentos que los bancos suelen pedir cuando quieres ser beneficiado con un préstamo hipotecario. Ten en cuenta que la siguiente documentación no depende de la condición de empleo del solicitador de la hipoteca. Estos son:

Documentación de acreditación personal: si eres español deberás presentar el Número de Identificación Fiscal (NIF). En caso de ser extranjero tendrás que presentar el Número de Identificación de Extranjero (NIE) o bien el pasaporte.
Contrato de señal o de arras, de haberse firmado: se trata de un acuerdo privado que se suele llevar a cabo en algunas ocasiones entre el comprador y vendedor de una vivienda. Aquí se deja constancia de una futura compra por medio de una seña de dinero.
La CIRBE: la Central de Información de Riesgos del Banco de España o CIRBE es un servicio público que se dedica a gestionar una base de datos que contiene todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que asumen los bancos con sus clientes, tanto personas físicas como jurídicas. Tal como asegura en su página web, toda persona física o jurídica puede tener acceso a los datos declarados en la CIRBE a su nombre accediendo a Solicitud de informes de riesgos por los titulares y realizando una solicitud de informe de riesgos.
Declaración del IRPF del último año: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), es un tributo que las personas deben pagarle a Hacienda cada año a fin de declarar los ingresos que han recibido en esos 12 meses. Sin embargo, no todos deben pagarlo, se trata de un documento que depende de las rentas que se hayan obtenido. No olvides que una vez presentado obtendrás un recibo que certifica que has realizado tu declaración. Ese certificado es el que deberás presentar junto al resto de la documentación necesaria para pedir la hipoteca.
Escrituras de cada propiedad que se posea: estos son documentos que acreditan la posesión de una vivienda y, por lo general, el notario es quien posee la escritura original del inmueble. Entonces, puedes solicitar una copia con la fecha de firma de la compraventa y el número de protocolo.
Contrato de arrendamiento si el actual domicilio del solicitante es alquilado, y los últimos recibos de alquiler del mismo: se trata de una documentación necesaria para pedir cualquier hipoteca, pues demuestra que estás cumpliendo con el pago de otras cuotas.
Extractos bancarios recientes: para obtener este documento solo debes ingresar de manera online y gratuita en la aplicación de tu banco. En caso de necesitarlo en formato físico podrás ir a cualquier oficina del banco para que te lo brinden.

¿Qué documentación necesitan los diferentes tipos de trabajadores?

En este apartado seremos un poco más específicos. Te mostramos cuáles son los documentos que te requerirán en caso de ser una sociedad, autónomo o trabajador por cuenta ajena.

Trabajador por cuenta ajena

En caso de encontrarte empleado de este modo deberás exhibir lo siguiente:

Contrato laboral: tanto si se trata de un contrato definido o un contrato indefinido.
Nóminas: mínimo las últimas tres nóminas.
Justificación de ingresos adicionales: en caso de contar con ellos deberás presentar la justificación de los ingresos adicionales al de la nómina.
Recibos de préstamos: deberás presentar los que tengas contratados en el momento (si es que los posees).

Trabajador autónoma

En caso de encontrarte empleado de este modo, además de los documentos comunes tendrá que presentar los siguiente:

La declaración anual del IVA.
Los pagos trimestrales del IVA del año que se encuentra en curso.
La declaración anual del IRPF, así también como la declaración anual fraccionada.
Los últimos recibos que hayas pagado de la Seguridad Social.

Si eres autónomo y quieres aumentar tus posibilidades de acceder a la hipoteca, una opción es aportar una presentación de tu negocio donde se incluyan aspectos que le ofrezcan seguridad al banco sobre tu solvencia. Otra opción es aportar un avalista hipotecario para brindar mayor seguridad.

Para una sociedad

En caso de encontrarte empleado de esta manera deberás exhibir lo siguiente:

En caso de haberlo presentado, deberás llevar el impuesto de sociedades del ejercicio anterior.
Las declaraciones de impuestos del año que se encuentre en curso. Se trata del IVA y el Impuesto de Sociedades Fraccionado.
El balance actualizado de la situación económica de la empresa.

Si solicitas tu préstamo en una oficina, esta documentación deberás entregarla en mano al banquero. Por otro lado, si solicitar una hipoteca online a un banco que opera por Internet, podrás mandarla por correo electrónico o adjuntarla en su plataforma virtual.

Aquí te hemos dado un pantallazo sobre la documentación que los bancos pueden solicitarte al momento de pedir una hipoteca, pero debes recordar que cada banco tiene sus diferencias. Es decir, cada entidad puede solicitar algún documento adicional.

Documentación para reclamar los gastos hipotecarios

En caso de que estés buscando reclamar los gastos indebidamente cobrados por tu entidad bancaria, de acuerdo a la nueva Ley Hipotecaria de 2019.

Para hacerlo, será necesario reunir los siguientes documentos:

Escritura de la hipoteca
Factura del notario
Factura del registro
Factura de la tasación
Factura de la gestoría
Justificante de pago del IAJD
Copia del DNI (o NIE o pasaporte)

Con todo ello presente podrás iniciar una reclamación a tu banco por los gastos hipotecarios indebidamente cobrados.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar?

Los gastos de la hipoteca que se pueden reclamar son:

Los de Gestoría: estos gastos recaen sobre la entidad bancaria a partir del 16 de junio de 2019.
De Registro: recaen sobre el prestamista.
Gastos de notaría: a partir del 16 de junio de 2019 los gastos notariales de la escritura de préstamo hipotecario recae sobre el banco.
Los de Tasación: las personas consumidoras con hipotecas previas al 16 de junio de 2019 tendrán la posibilidad de reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: recae sobre el prestamista en caso de que la hipoteca sea posterior al 10 de noviembre de 2018.
Comisión de apertura.
Documentación.
Contrato de seguro.

¿Te ha sido útil este artículo? Nos interesa saber tu opinión. ¡Déjanos un mensaje en los comentarios, estamos leyéndote! ¡Y si necesitas ayuda para la financiación de tu vivienda, no dudes en contactarnos!

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Todo lo que tienes que saber para entender qué es la carencia de una hipoteca

10 noviembre, 2022 No hay comentarios

Es de público conocimiento que, cuando un banco acepta un préstamo hipotecario es porque el cliente tiene estabilidad laboral y económica para asumir las cuotas. Pero, la vida da muchas vueltas y puedes encontrarte en una situación en la que una ayuda económica te saque de un apuro. Aquí te contaremos de qué se trata la carencia de una hipoteca y cómo funciona.

¿Qué es la carencia de una hipoteca?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué es una carencia de una hipoteca. Se trata de un período de tiempo en el que no se paga la hipoteca. Podemos encontrar dos modalidades:

Carencia de hipoteca completa: se deja de pagar la cuota de la hipoteca de forma íntegra. En otras palabras, no se abona ni el capital ni los intereses.
Carencia de hipoteca parcial: se deja de pagar la parte de la cuota que corresponde al capital. Sin embargo, se siguen pagando los intereses.

De esta manera, la carencia de hipoteca pasa a ser una opción sumamente interesante para aquellos casos en los que, por cualquier motivo, se atraviesan dificultades para poder asumir los gastos a los que se tiene que hacer frente.

Si te encuentras en un apuro económico, tienes la posibilidad de solicitar a tu banco una carencia hipoteca. Sin embargo, debes tener cuidado. La entidad bancaria no te estará perdonando las cuotas, únicamente las aplazará por un tiempo en el cual no abonarás, pero las consecuencias estarán. Después de ese periodo de tiempo sin pagar, las cuotas tendrán un monto mayor al que tenía en un principio y pagarás más por los intereses.

Por otro lado, también tendrás que considerar que habrá gastos de la carencia debido a que deberás negociar nuevas condiciones con el banco y ampliar tu préstamo. Al mismo tiempo, estar receptivo a las condiciones que la entidad bancaria pueda solicitar para aceptar la carencia.

¿Cómo puedes conseguir acceso a este beneficio?

Hay diferentes vías para poder solicitarlo. Es posible hacerlo por medio de la carencia inicial ya que hay hipotecas que la incluyen. Sin embargo, son pocas las entidades que lo ofrecen y es más común que sean dirigidas a hipotecas autopromotor. No obstante, son poco frecuentes y suelen estar acompañadas de comisiones, intereses elevados y condiciones estrictas.

Otra de las opciones es el código de buenas prácticas. Se trata de una ayuda creada en el año 2012 para colaborar con las familias en situaciones económicas vulnerables. Hay ciertos requisitos que debes cumplir para tener acceso a la carencia de una hipoteca por medio de esta opción.

Primero, hay circunstancias especiales como ser familia numerosa, monoparental o contar con una discapacidad de más del 33 por ciento. Otro requisito es tener problemas económicos por un periodo mínimo de cuatro años que no te permitan hacer frente a los pagos de un préstamo hipotecario.

Al mismo tiempo, si cuentas con ingresos que no superen tres veces el IPREM, es posible acceder a este requisito. También, si la cuota mensual de la hipoteca es un 50 por ciento mayor a los ingresos de toda la familia, también puedes apelar al código de buenas prácticas con ciertas condiciones.

En otras palabras, si cumples con estas condiciones tendrás la posibilidad de optar por una hipoteca parcial durante un periodo de cinco años.

Novación hipotecaria

Otra opción es negociar con la entidad bancaria las condiciones de tu préstamo. Se trata de algo que puede parecer complicado. Sin embargo, conseguir una ampliación de la hipoteca puede ayudarte a que la cuota sea más baja. De todas maneras, debes tener cuidado ya que a la larga abonarás más intereses. También, puedes incluir un plazo de carencia en el contrato, pero sin intermediarios financieros es difícil que lo acepten.

Ten en cuenta que el periodo de carencia de un préstamo hipotecario puede ir desde algunos meses hasta los cinco años. Todo depende de las condiciones del préstamo contratado y, por supuesto, las opciones que brinde el banco elegido.

¿Cuánto cuesta la carencia de una hipoteca?

La realidad es que, al pedir una carencia hipotecaria tu préstamo no se congelará del todo. Aquí te lo explicamos:

Carencia total: en este caso se seguirán generando intereses a pesar de que no pagues las cuotas hipotecarias. Esos intereses se sumarán a tu deuda cuando finalice la carencia y se repartirán en las próximas cuotas.
Carencia parcial: deberás pagar intereses mientras dure la carencia, que se calcularán sobre el importe pendiente que tenías antes de que se te aplicara.

Además, tendrás que devolver el dinero que le debes al banco en menos tiempo, ya que ese período de carencia se descontará de tu plazo de devolución. Por ende, las cuotas a pagar luego de la carencia serán más elevadas que si hubieras amortizado la hipoteca sin gozar de ese tiempo sin pagar.

Aquí va un ejemplo para comprender cuál sería el coste en cada caso. Para alguien que ha contratado una hipoteca de 150 000 euros a 25 años con un interés del 2%. Lo que pagarás en total al banco si devuelves el préstamo sin carencia y con una carencia parcial o total de un año:

	Sin carencia	Carencia parcial	Carencia total
Cuota 1° año	635,78 euros mensuales	250 euros mensuales	0 euros mensuales
Siguientes	635,78 euros mensuales	656,22 euros mensuales	669,47 euros mensuales
Intereses	40 734,62 euros	41 991,59 euros	42 806,27 euros
Total a devolver	190 734,62 euros	191 991,59 euros	192 806,27 euros

¿Cuáles son las desventajas de la carencia hipotecaria?

Es cierto que la carencia de una hipoteca nos permite pagar menos o dejar de pagar durante un tiempo. No obstante, optar por esta alternativa tiene algunos puntos en contra que debemos analizar antes de solicitarla. Los principales son:

La cuota subirá ligeramente una vez pasado el período de carencia.
Al aumentar el tiempo para amortizar el préstamo, terminamos pagando una mayor cantidad de intereses por la hipoteca en su conjunto.
Al tener que realizar la novación para llevar a cabo la carencia de la hipoteca, será necesario abonar la comisión por novación de la hipoteca.
La entidad bancaria puede solicitar otros requisitos para tener acceso a la carencia de una hipoteca. Por ejemplo, puede pedir que se contraten ciertos productos asociados, que únicamente la conceda luego de haber abonado una determinada parte del préstamo, que pueda aumentar el tipo de interés, entre otros.

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Comisiones por ventas inmobiliarias

9 noviembre, 2022 No hay comentarios

El sector inmobiliario es uno de los mercados que más debe someterse y habituarse a cambios inesperados. Debe estar atento a cualquier volantazo de las economías regionales, nacionales y en muchos casos internacionales. Por fuera del ámbito zonal, hasta los escenarios geopolíticos y la relación entre países vecinos pueden marcar sendas alteraciones en el rumbo de los macro y micro mercados que componen al real estate. A su vez, el sector de compraventa de bienes raíces es un componente indispensable en dichas economías. Dichas exigencias (entre muchas otras) hacen que permanecer competitivo en el circuito sea una tarea por demás compleja. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo calcular comisiones por ventas inmobiliarias. Te invitamos a continuar leyendo el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico que compete tanto a pequeños agentes freelancers como a las agencias dominantes.

El agente inmobiliario como actor fundamental

Si cada agencia inmobiliaria es un engranaje en el vasto universo del real estate, los agentes inmobiliarios son entonces el combustible que mueve sus manivelas y que termina por ser un actor de vital importancia en el sector. Solemos hacer hincapié en un gran beneficio que posee el desempeñarse como asesor realtor: la posibilidad de ingresar al circuito sin poseer un conocimiento profundo para hacer carrera desde cero. Pero… ¿Podría sobrevivir un agente inmobiliario estático y sin ambición de crecimiento? En el crudo mercado de hoy día, podríamos afirmar que no.

El agente inmobiliario actual debe también conocer a fondo los vericuetos legales y económicos de los países y las regiones. Estos incluye estar al tanto de algunas variables que en un primer momento pueden asustar al más intrépido asesor freelancer. Saber cómo confeccionar presupuestos y comisiones es un arte que nunca ha pasado de moda. Y quien se mantenga errático por demasiado tiempo en este sentido, acaso tenga sus días comerciales contados. Veamos juntos entonces cómo elaborar comisiones por ventas inmobiliarias minimizando los riesgos ¿Nos acompañas?

Calcular comisiones por ventas inmobiliarias

De boca de los propios agentes inmobiliarios de éxito y trayectoria, para calcular correctamente las comisiones a solicitar por cada compraventa realizada será necesario tener en consideración dos factores que develaremos a través de interrogantes:

1 ¿Qué tipo de bienes raíces vendemos?

A pesar de que suene una trivialidad, tener en cuenta qué clase de propiedades o bienes raíces manejas es el punto de inicio para toda métrica o variable en materia de presupuestos y comisiones. La gama es nutrida y el sector inmobiliario se compone de docenas de especialidades. Por ejemplo: locales, pisos urbanos, propiedades suburbanas, locales comerciales, edificios, complejos, casas turísticas, etc.

2 ¿A qué factores tiempo y espacio se exponen las propiedades?

El elemento tiempo y el espacio van de la mano respecto al estado de las propiedades y a los niveles de tráfico de compraventa. Por ejemplo: no será el mismo caso el de una casa ubicada en zona rural, con campos y terrenos naturales incluídos, que un piso en el corazón de Madrid. Ambos se diferencian por cientos de asteriscos distintos y cada cual tendrá su particularidad.

Utilizar la tecnología cuanto sea posible

Hasta hace solo algunas pocas décadas, las agencias debían estar conectadas permanentemente a organismos estatales o de catastro. Esto significaba mantener a ciencia cierta los últimos datos en cuanto a una serie de factores determinantes. Hoy, la tecnología hace todo mucho más sencillo. Un agente inmobiliario dueño de una agencia digital, puede transportar en su móvil toda esa carga de datos sin tener la necesidad de solicitarlos regularmente. Veamos cuáles son esos puntos de información vitales a la hora de mantener vigentes las cotizaciones por servicios y comisiones:

Tablas comparativas entre propiedades de la misma zona.
Densidad poblacional regional.
Flujo de movimientos en bienes raíces.
Proyectos edilicios o de obra pública que a futuro puedan significar una valoración más alta (o más baja) del inmueble en cuestión.

¿Es obligatorio someterse a un determinado porcentaje?

Es la pregunta que muchos particulares se hacen o se responden a sí mismos, muchas veces cayendo en errores comunes. Cada agencia es un mundo y las comisiones que cada una solicita por sus servicios puede variar sustancialmente. Lo mismo si un agente se maneja por sus propios medios, por fuera del ámbito de una agencia rigurosa o si forma parte de un equipo de asesores que trabajan para una inmobiliaria con niveles de comisiones prestablecidos.

Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona (y siempre hablando en generalidades) se estima que las agencias solicitan una comisión estipulada entre el 3% y el 4%, según el caso. Asimismo, se estima que los tiempos de ventas no superarán los 20 días hábiles o 30 días calendarios. En este sentido, muchas inmobiliarias apelan a la competitividad entre los conformantes de sus equipos aplicando diferentes “premios al esfuerzo”, que no es otra cosa que un plus al salario que aplicará al final del mes al agente que más y mejor negociaciones ha conseguido cerrar o llevar a buen puerto.

¿En qué momento se cobra una comisión?

El mercado y el momento definen los valores de una comisión, sin quedar ésta atada a ninguna ley o ningún decreto que imponga un porcentaje determinado. Entonces las variables oscilan pudiendo ser menores o mayores según distintos elementos a sopesar.

Sin embargo ¿Cuál es el momento en que una comisión se hace efectiva? Pues se estila que previamente una inmobiliaria deberá aguardar a que el vendedor haya recibido ya las diferentes transacciones que indicarán el cierre de la diligencia. Las instancias en efectivizar una comisión, por tanto, quedará estipulada de antemano a dos eventuales circunstancias de la compraventa:

Al escriturar: Una vez realizada la firma de las escrituras por ambas partes.
Al realizar el pago: Como citamos anteriormente, una vez que el vendedor cuenta con la totalidad del dinero previamente solicitado en la publicación.

Hemos visto varios detalles sobre cómo calcular comisiones por ventas inmobiliarias. Como agente inmobiliario, nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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