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Aquí te contaremos sobre la subida del índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas del país. Continúa leyendo el artículo y entérate todo lo que debes saber sobre la situación del euríbor en noviembre.

El euríbor no deja de aumentar y el mes de noviembre no ha sido una excepción. Si bien no ha sido una subida tan marcada como la que hemos visto en meses anteriores, la evolución del euríbor es una situación muy preocupante. Esto se debe a que afecta a una gran cantidad de familias. Aquí te contaremos todo sobre el euríbor en noviembre, cuáles son las previsiones y las ayudas a familias con hipotecas variables.

¿Qué es el euríbor?

En primer lugar, es necesario aclarar qué es el euríbor. Nos referimos al índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. El euríbor ha sustituido a otros índices que fueron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. Es muy importante tener en claro que el euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o bien, una hipoteca mixta en su periodo variable. De ninguna manera se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros completamente diferentes.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Es por esto que, sube y baja de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota mensual que debes pagar por la hipoteca. Esto se puede revisar cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con el banco.

Euríbor noviembre

El euríbor en noviembre también ha escalado. Sin embargo, lo ha hecho con una intensidad más baja si lo comparamos con los meses anteriores.

El Banco de España aún no ha confirmado el dato, la media mensual del euríbor ha terminado el mes de noviembre en el 2,828%. Esto, sin lugar a dudas, indica un aumento de dos décimas con respecto al cierre del mes octubre. Se trata de la mitad de lo que subió en dicho mes (0,393 puntos). Sin embargo, el euríbor a 12 meses ya logra acumular una escalada de 3,3 puntos en lo que va de año. El índice de referencia más usado en España se mantiene en máximos que no se han visto desde diciembre de 2008, cuando se ubicaba en el 3,45%.

Las previsiones sobre el euríbor

La ralentización que se ve reflejada en el indicador hipotecario está alineada con las previsiones de los analistas, que prevén algunos meses de estabilidad.

Por ejemplo, el consenso de expertos que recoge el Panel de Funcas prevé que para los próximos 13 meses subirá muy poco y se mantendrá próximo al 3% hasta fines de 2023. El pico podría tener lugar a mediados del próximo año, cuando llegaría al 3,1%. Sin embargo, en la segunda mitad del ejercicio se prevé una leve caída. Por otro lado, desde Asufin, aseguran que el dato de noviembre nos encamina a un cierre de año ubicado en el entorno del 3%, en máximos desde 2008.

En caso de que se confirme el cierre mensual en el 2,82%, el sobrecoste para los hipotecados que tengan una hipoteca a tipo variable y deban llevar a cabo la revisión en poco tiempo, se ubicará entre 2000 y 3000 euros anuales, de media. En otras palabras, se trata de un aumento de entre 150 y 250 euros por mes.

¿Qué opinan los expertos sobre la escalada del euríbor?

Los expertos en materia hipotecaria afirman que el gran aumento que está atravesando el euríbor este año, que ha pasado de ubicarse en mínimos históricos a superar el 2,8% en tasa mensual, es algo excepcional y único en la historia del indicador. De hecho, desde hace ya varias semanas, el euríbor a 12 meses se encuentra por encima de los tipos de interés a 30 años (IRS a 30 años).

Se trata de una situación extraordinaria que surge como consecuencia del giro del Banco Central Europeo (BCE) en política monetaria. La decisión del BCE de retomar las subidas de los tipos de interés en la eurozona después de once años para contener la inflación, hasta ubicar el precio del dinero en el 2%.

Se prevé que el próximo 15 de diciembre el organismo dé a conocer un nuevo aumento (previsiblemente de medio punto porcentual). Se trata de una medida que, sin lugar a dudas, endurecerá aún más las condiciones de los nuevos préstamos hipotecarios. Además, continuará encareciendo las hipotecas variables que se encuentran en vigor.

¿Hay medidas de ayuda para las familias con hipotecas variables?

El Gobierno y la banca han llegado a un acuerdo para brindar apoyo a más de un millón de familias vulnerables o bien, en riesgo de vulnerabilidad. Debido a la subida del euríbor para muchas familias se hace muy difícil poder cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca. Los beneficiarios serán aquellos hogares que ingresen hasta 29 400 euros al año.

El Real Decreto entró en vigor el 24 de noviembre después de ser publicado en el BOE. Entre las medidas que se incluyen en el decreto se incluyen: establecer periodos de carencia, extender el vencimiento de los préstamos hipotecarios u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. Además, elimina comisiones por amortización anticipada y también, por pasar de una hipoteca variable a una de tipo fijo.

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea puede analizar el IRPH

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

Un escrito de alegaciones de la Comisión Europea dirigido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea abre la puerta a que se analice si las entidades bancarias incurrieron en una práctica abusiva con las hipotecas.

¿Qué es el Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

La función del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es garantizar que la legislación de la UE se interprete y aplique de la misma forma en todos los países miembros. Además, debe garantizar que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE. Por otro lado, también se encarga de resolver los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas.

En ciertas ocasiones, también pueden acudir al Tribunal los particulares, las empresas y las organizaciones. Siempre que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.

Revisión de la cláusula IRPH por parte del TJUE

Se cree que el TJUE puede llegar a revisar la cláusula IRPH en las hipotecas. Esto se debe a que así lo indica un escrito de alegaciones de la Comisión Europea que está dirigido a al TJUE. De este modo, se abre la posibilidad de que Europa valore si las entidades bancarias han incurrido en una práctica abusiva al comercializar los préstamos hipotecarios referenciados a dicho índice sin aplicar un diferencial negativo.

Según el escrito, que fue remitido al TJUE el pasado 22 de noviembre, la Comisión es de la opinión que el juez nacional tendrá que analizar si la necesidad de aplicar un diferencial negativo al índice IRPH (como recoge el preámbulo de la circular 5/1994 del Banco de España) puede ser considerada como una norma aplicable en defecto de acuerdo entre las partes. De ser así, efectuar un análisis comparativo con la situación en la que se encuentran los consumidores por la cláusula contractual.

En resumen, la cuestión prejudicial que ha planteado la magistrada Margarita Poveda, la cuarta que acumula el índice, saca a colación el preámbulo de la circular 5/1994 del Banco de España. Allí se establece que, es necesario adicionar un diferencial negativo para igualar este índice legal con el resto del TAE del mercado que las entidades incumplieron. Puntualmente, indicaba que sería necesario restar al IRPH medio punto porcentual (-0,5%), un punto o dos porcentuales (-1% ó -2%). Así, la diferencia entre el euríbor y el IRPH no sería tan gravosa para los consumidores.

La opinión de la presidenta de Asufin

Patricia Suárez, presidenta de Asufin, ha resaltado que el Tribunal Europeo no puede, nuevamente, dejar a los afectados con una resolución muy poco contundente. Esto genera que luego, el Tribunal Supremo, haga la interpretación que considere mejor. Con respecto a esto ha indicado que, «En base a este informe de la Comisión Europea pedimos al TJUE que entre de lleno en la cuestión y sea claro en su resolución».

Esta cuestión prejudicial deja abierta una vía completamente novedosa para aquellos afectados por este índice. Esto se debe a que se plantea que los bancos ejercieron una práctica desleal de la cual se beneficiaron.

Asufin ha añadido que el IRPH afecta a, aproximadamente, un millón de familias. Esto es, cerca del 20% de hipotecas suscritas en España, que soportan un sobrecoste en sus precios próximo a los 200 euros mensuales en sus cuotas. Esta situación, lleva a una afectación general media de 25 000 euros por préstamo hipotecario. Otro punto que resaltan desde Asufin es que, el índice se calculó en base a las medias TAE de las hipotecas que se suscribían. Es por esto que resultaba sistemáticamente más costoso que el euríbor, en todos los casos.

¿Qué dijo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH en 2021?

La última vez que el Tribunal de Justicia Europea se pronunció sobre el IRPH fue en el mes de noviembre de 2021. En ese momento, confirmó la validez del índice hipotecario y recalcó que el hecho de que haya falta de claridad no implicaba que sea abusivo.

Luego, la Sala Novena del Tribunal de Luxemburgo aclaró que una cláusula hipotecaria sobre índice de referencia IRPH que no es clara no tiene por qué ser abusiva. Por otro lado, tampoco vio necesario realizar la entrega de un folleto al consumidor que recoja la evolución anterior al índice, tal y como sostenía el Tribunal Supremo español, dado que la información relativa al índice IRPH «es objeto de publicación oficial».

De este modo, el TJUE, suavizó los requisitos que imponía en su sentencia el Tribunal Supremo, que entendía que sí era necesario llevar a cabo la entrega de un folleto con la evolución del índice en los dos años previos.

El auto del TJUE respondió a la cuestión prejudicial que el titular del Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona, Francisco González de Audicana, elevó a Europa para que el TJUE fuese más preciso en su interpretación sobre el uso del índice IRPH en los préstamos hipotecarios.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea también determinó en su auto que, si un juez considera que una cláusula no está redactada de forma clara y comprensible, se debe llevar a cabo un examen para determinar si dicha cláusula es abusiva. De esta manera, se vuelve a afirmar que, no toda cláusula transparente es necesariamente abusiva, como ya resolvió el Tribunal Supremo en noviembre de 2019.

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Euríbor e hipotecas: ¿Ha bajado la contratación de préstamos?

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

El euríbor de octubre de 2022 ha alcanzado el 2,629%. Aquí te contaremos cómo afecta la subida del euríbor a la contratación y oferta de hipotecas.

La situación del euríbor

En el mes de abril de 2022, el euríbor ha pasado al terreno positivo. Desde 2016, este índice, estrechamente vinculado con el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable, se encontraba en negativo. Gracias a ello, los costes de financiación eran mucho más bajos. Sin embargo, en la actualidad la situación ha cambiado bastante.

El euríbor se ubica en el 2,629%, se trata de una escalada que se encuentra ligada al aumento de los tipos de interés marcados por el Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de este incremento de tipos es contener la economía y evitar que los precios continúen disparándose. Sin embargo, es lógico que nos preguntemos si ha influido realmente la subida del euríbor en la contratación de hipotecas durante 2022 en el país y si esto ha cambiado las condiciones de los préstamos.

Aquí te contaremos cómo ha evolucionado la contratación de hipotecas en el año y cómo ha afectado a los préstamos hipotecarios luego de 5 años en negativo.

¿Cuántas fueron contratadas en 2022?

Según indican los datos de préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre fincas, publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en lo que va del año se han firmado 406 928 hipotecas. En un periodo que abarca de enero a agosto de 2022.

Pero, ¿Se trata de una cifra alta o baja si lo comparamos con años anteriores? La realidad es que, a pesar de la subida del euríbor y del contexto de inflación disparada, la firma de préstamos hipotecarios ha sido mayor que en 2021 o 2020. Considerando el mismo periodo de tiempo, en 2021 fueron firmadas 360.503 hipotecas y, en 2020, con la pandemia de por medio, se constituyeron 314 785 préstamos entre enero y agosto. Esto es un 11,41% y un 22,65% menos respectivamente.

Incluso, si observamos los datos de hipotecas firmadas en abril de 2022, momento en que el euríbor se actualizó a positivo, y mayo, podremos ver que la cifra de un mes a otro no disminuye, de hecho, aumentó de 44 230 hipotecas firmadas en abril a las 57 463 en mayo. Esto suena muy extraño, sin embargo, hay un motivo. Es muy probable que, en ese momento, quienes tenían en mente comprar una vivienda, se apresuraran con el proceso para anticiparse a un aumento aún mayor del Euribor. Ya que, eso implicaría un aumento del precio de las hipotecas.

¿Cómo afectó el euríbor a las ofertas de hipotecas?

Sin lugar a dudas, los movimientos de los bancos son muy claros. Las entidades bancarias están abaratando las hipotecas variables. El objetivo es fomentar su contratación y encarecer las hipotecas fijas, hasta el momento, las preferidas de los españoles. Según indican los datos del INE, en 2021 se firmaron 262 756 hipotecas a tipo fijo, se trata de la cifra más alta de la serie histórica.

El banco apunta a un cambio de estrategia para aprovecharse de la subida del euríbor. Se trata de encarecer el precio de las hipotecas fijas, incluso, en algunos casos eliminarlas del catálogo y abaratar el de las hipotecas variables. De esta manera, buscan ganar más dinero si el euríbor continúa cumpliendo con las previsiones de subida.

Es por esto que, actualmente, las hipotecas fijas son más costosas o no aparecen entre las ofertas de los bancos, mientras que, las ofertas de hipotecas variables son mucho más atractivas.

Una gran cantidad de entidades bancarias en España han actualizado su oferta de hipotecas, adoptando esta nueva estrategia. Sin embargo, a pesar de ser más baratas, ¿Es conveniente contratar una hipoteca variable en lugar de una fija? Bueno, eso dependerá del capital a financiar y de si nos podemos permitir la posibilidad de hacer frente al pago de unas cuotas más elevadas. Para aquellos que valoran la estabilidad, las hipotecas fijas continúan siendo la opción más conveniente y la más elegida por el casi 72% de los españoles, según indican los datos del INE.

¿Cuáles son los requisitos de las hipotecas en 2022?

Sin lugar a dudas, la escalada del euríbor ha marcado un antes y un después en la oferta de préstamos hipotecarios de los bancos. No obstante, lo que ha cambiado ha sido el precio que pagamos hoy en día por la hipoteca, no los requisitos. Por el momento, los bancos se están centrando en encarecer las hipotecas a tipo fijo, pasando de un interés que se encontraba entre el 1% y el 2,5% a uno que ronda el 2,65 y el 3,50%.

Con respecto a las hipotecas variables, el interés actual es más barato que antes del anuncio de la subida de tipos del BCE. Antes podíamos encontrar hipotecas variables a Euríbor + 0,79%, actualmente, las ofertas rondan el Euríbor + 0,65%.

Ya tengo una hipoteca variable: ¿Cómo me afecta la subida del euríbor?

En caso de que ya tengas contratada una hipoteca variable, el interés que abonas aumentará tanto como lo haga el euríbor. Es por este motivo que estarás viendo que tu cuota de la hipoteca sube. Se estima que, con el euríbor al 2%, el porcentaje de incremento interanual puede encontrarse cerca del 41%. Para comprenderlo mejor, por ejemplo, si abonabas 449 euros por la hipoteca variable, después de la actualización de la cuota pasarás a pagar 632 euros. Se trata de 183 euros más por mes.

En resumen, tras las subidas del euríbor, podrás llegar a abonar entre 180 y 430 euros más cada mes por tu hipoteca variable, dependiendo de tu cuota y condiciones.

Si quieres evitar correr el riesgo de continuar pagando más por tu hipoteca variable, es buena opción negociar con la entidad bancaria una rebaja en el interés diferencial o bien, puedes pasar de una hipoteca variable a una fija.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo afectará la subida del euríbor a tu hipoteca variable. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas 2023: ¿Cuáles son las previsiones?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es lo que se espera de las hipotecas 2023 con respecto a las fluctuaciones del euríbor y las subidas de los tipos de interés. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Hipotecas 2023

Los expertos afirman que la mayoría de las personas que compran o pretenden comprar una casa, necesitan financiación para lograr pagarla. Una de las maneras más efectivas es solicitando a una entidad bancaria un préstamo hipotecario, es decir, una hipoteca.

Las hipotecas pueden ser a tipo variable o bien, a tipo fijo, y el coste de la cuota mensual variará dependiendo de los tipos de interés. En el contexto que se vive hoy en día, marcado por la inflación, la situación económica mundial deja ver que la media de dinero que los ciudadanos destinan a las hipotecas ha aumentado un 5,4% interanual, hasta alcanzar los 145 287 euros, de acuerdo con los datos del INE.

Aquí te contaremos cómo fueron evolucionado las hipotecas a lo largo de este año y cuáles son las previsiones para las hipotecas 2023.

La evolución de las hipotecas en 2022

Los últimos datos sobre préstamos hipotecarios que fueron aportados por el Instituto Nacional de Estadística, indican que, en el mes de agosto se firmaron más de 30 000 hipotecas. Esto implica un aumento por mes del 2,2%, y una subida interanual del 10,5%. Con este, ya van 18 meses consecutivos de aumentos interanuales.

¿Por qué continúan firmando hipotecas a pesar de las circunstancias?

Muchos aseguran que, la respuesta radica en el momento que estamos viviendo actualmente. La incertidumbre del porvenir y los anuncios del BCE de subir los tipos de interés han acelerado el cierre de una gran cantidad de ventas. En otras palabras, el motivo por el que se han cerrado tantas ventas en agosto es que los compradores buscan evitar la subida de tipos que se aproxima.

Desde la institución destacan que se puede ver un cambio en el tipo de hipoteca, las hipotecas fijas son más elegidas que las variables. El 28,1% de las hipotecas que se firmaron eran a tipo variable y el 71,9% eran a tipo fijo. El interés medio de las hipotecas variables fue del 2,09%, mientras que, el de las hipotecas fijas era de 2,71%.

Subidas del BCE

El 2022 comenzó con una gran inflación a causa del conflicto entre Rusia y Ucrania, además del aumento en el precio de la energía. Los precios comenzaron a aumentar, esto generó que los ciudadanos perdieran poder adquisitivo, y esta situación parecía que no tener fin.

Uno de los principales objetivos del BCE es mantener los precios estables. Para conseguirlo, en el mes de julio realizó una serie de subidas en los tipos de interés, que hasta el momento se encontraban en el 0%.

En julio de 2008, los intereses del BCE eran del 4,25%, una cifra que redujeron al 2% en mayo del año próximo. A partir de 2009, tuvieron lugar sucesivas bajadas hasta que, en marzo de 2016, alcanzaron unos intereses del 0%. Esto quiere decir que el BCE cedía dinero a las entidades bancarias sin ningún tipo de interés, de este modo, estos tenían una mayor cantidad de dinero en efectivo y podían prestárselo a las personas para reactivar la economía.

Después de la reunión que tuvo lugar el pasado mes de octubre, el Banco Central Europeo ha aumentado los tipos de interés 75 puntos básicos, ubicándose actualmente en el 2%.

Esto implica una pérdida de poder adquisitivo para los ciudadanos, debido a que con la misma cantidad de dinero pueden comprar una menor cantidad de bienes y servicios. De esta manera, se lastra el consumo de los hogares. Algo que afecta, también, a la compra de vivienda en un momento en el que se encontraba en auge.

La mayoría de los demandantes de vivienda en propiedad que aún no han comprado indican a la subida de los tipos de interés como una de los motivos que más ha afectado a la búsqueda de una nueva vivienda.

El euríbor ya no se encuentra en negativo

Por otro lado, el euríbor, índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable, ha salido, luego de más de seis años, de terreno negativo.

Este índice ha cerrado octubre en el 2,629%. Se trata de una cifra que puede encarecer hasta una media de 2600 euros anuales el préstamo hipotecario para quienes tengan revisión próximamente.

Las previsiones para las hipotecas en 2023

Este año comprobamos que no es posible hacer pronósticos certeros. Solo queda enfocarnos más en el presente y vivir en el día a día.

Con respecto a la previsión de las hipotecas a tipo fijo en 2023, cabe destacar que, para que los intereses de las hipotecas dejen de subir, la inflación debería comenzar a frenar. Una situación bastante posible con las medidas que fueron anunciadas por el BCE. Sin embargo, no depende únicamente de las decisiones que se tomen desde la institución.

Algunos expertos afirman que la inflación en la eurozona podría alcanzar un 8,1% a fines de año y bajar hasta el 4% el próximo, logrando una cierta estabilidad. Hasta entonces, los tipos podrían continuar aumentando.

Por otro lado, el euríbor podría continuar su escalada de manera imprevisible. Sin embargo, para muchos comienza a mostrar ciertos signos de estabilidad. Aquellos que se pregunten cuánto aumentará su préstamo hipotecario en 2023, deberán que esperar a la revisión y estar muy atentos a la evolución del euríbor. Es probable que, pasarse a una hipoteca de tipo fijo sea una buena opción. Se calcula que los préstamos hipotecarios medios de 150 000 euros a 30 años aumentan hasta los 1500 euros anuales.

En resumen, para saber cuáles serán las mejores hipotecas en 2023, será necesario consultar las condiciones de financiación con diferentes instituciones.

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El IRPH: ¿De qué se trata y en qué casos reclamar?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

La mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable cuentan con un interés que se calcula con el euríbor. Sin embargo, algunas se calculan con otro índice, se trata del IRPH. Aquí te contaremos de qué se trata, cuál es su valor y si debes reclamar para que lo eliminen de tu contrato.

IRPH: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos del IRPH, nos referimos a las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice alternativo al euríbor, utilizado para calcular el interés de los préstamos hipotecarios variables. No existen datos oficiales sobre qué cantidad de hipotecas variables se encuentran vinculadas a este índice. Sin embargo, se estima que se trata del 10% de las que hay vigentes en la actualidad.

El valor del IRPH cambia todos los meses y es publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su valor representa el interés medio que las entidades bancarias aplican sobre los préstamos hipotecarios que conceden en cada mes.

Históricamente, el IRPH se ubicó por encima del euríbor. Su valor en octubre es del 2,666%, mientras que el del euríbor en septiembre fue del 2,629%.

¿Cómo cambiará tu préstamo hipotecario con el IRPH de octubre de 2022?

Si tu interés se encuentra ligado a este índice, se actualizará cada seis o doce meses con su último valor publicado en el BOE y se volverán a calcular tus mensualidades.

Para comprenderlo mejor, si tu préstamo hipotecario se revisa con el valor de octubre (2,666%). Tus cuotas si tienes una hipoteca media de 150 000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de IRPH más 0,25% cambiarán de la siguiente manera:

Revisión anual: tu cuota mensual pasará de 615,32 euros a 704,78 euros. Deberás abonar 89,46 euros más por mes y 1073,52 euros más anuales.

Revisión semestral: tu mensualidad aumentará de 620,56 euros a 704,78 euros. Por lo tanto, abonarás 84,22 euros más mensuales y 505,32 euros más al semestre.

En la escritura de tu hipoteca se indica cada cuánto tiempo se lleva a cabo la revisión del interés y con qué valor mensual del IRPH se tienen que recalcular tus cuotas.

Modalidades del IRPH

Actualmente, el Boletín Oficial del Estado solo publica un valor de este índice. No obstante, hasta octubre de 2013, el IRPH contaba con tres modalidades diferentes:

De bancos: representaba el interés medio de los préstamos hipotecarios, fijos y variables, que fueron concedidos por las entidades bancarias.

De cajas: se trata del interés medio de las hipotecas concedidas por las cajas de ahorro.

Del conjunto de entidades: el interés medio de las hipotecas concedidas por los bancos y por las cajas.

El motivo que ya no se diferencien de esta manera es que una gran cantidad de cajas desaparecieron luego de la crisis financiera de 2008, por lo que ya no tenían sentido. El Gobierno de España las suprimió en el mes de octubre de 2013 y dejaron de publicarse a partir del 1 de noviembre de ese mismo año. La única modalidad que ha sobrevivido es la del IRPH del conjunto de entidades (también llamada IRPH Entidades).

¿Por qué el IRPH pasó a ser un índice polémico?

Desde el momento de su creación en 2001, el IRPH ha cotizado por encima del euríbor. Esto se debe a que representa el interés medio de las hipotecas. En estos momentos, la mayoría de las hipotecas en España tienen un interés variable formado por el euríbor más un diferencial. Son muy pocas las hipotecas tienen un interés fijo que, generalmente, es más alto que el de las hipotecas variables.

En otras palabras, el valor del IRPH es una combinación del euríbor, del diferencial de las hipotecas variables y de los tipos fijos, por eso resulta tan alto. Por otro lado, su valor no se calcula realmente con el interés medio de las hipotecas, sino con su tasa anual equivalente (TAE). La TAE es más alta que el interés, ya que incluye comisiones y otros gastos (aunque no todos los préstamos hipotecarios los asocian).

Durante años, los bancos aseguraron a los clientes que el IRPH era más seguro que el euríbor, ya que variaba menos de un mes a otro. Sin embargo, muchas no aclararon cómo se calcula este índice y que siempre cotizaría más alto que el euríbor. En otras palabras, hubo personas que contrataron un préstamo ligado al IRPH sin saber qué contrataban y que les resultaría más costoso.

A inicios de la década pasada, fueron muchos los afectados por el IRPH que llevaron sus casos ante los juzgados para reclamar la eliminación de este índice y la devolución de lo que abonaron de más.

Entonces, el IRPH es un índice abusivo

Después de muchas idas y venidas judiciales, el caso del IRPH llegó hasta el Tribunal Supremo. Según una sentencia emitida en enero de 2022, el IRPH no es declarado abusivo a pesar de que exista falta de transparencia por parte de las entidades bancarias. En otras palabras, no puedes reclamar que lo eliminen a pesar de que el banco no te haya explicado cómo se calcula este índice, su evolución en el pasado o que cotiza más alto que el euríbor.

Sin dudas, se trata de una sentencia que no dejó conformes a los afectados por este índice. Tampoco convenció a algunos jueces que trabajan en juzgados de primera instancia y que consideran que el IRPH debería ser considerado una cláusula abusiva. De hecho, un juzgado de Mallorca preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) si el uso de este índice es válido o no. La respuesta de la justicia europea se dará a conocer en los próximos meses o años.

¿Es posible eliminar el IRPH de tu préstamo hipotecario?

Reclamar la eliminación del IRPH por la vía judicial no es una opción viable actualmente, ya que el Supremo lo considera un índice legal y válido. De todas formas, hay otras maneras de deshacerte de él. Aquí te contaremos cuáles son:

Por medio de una novación hipotecaria: se trata de negociar con tu entidad bancaria para que reemplace el IRPH por el euríbor, o bien, para que pase a aplicarte un interés fijo. Consiste en modificar las cláusulas de una hipoteca existente con un acuerdo con el banco.

Subrogación hipotecaria: se trata de pasar la hipoteca a otra entidad que acepte sustituir el IRPH por el euríbor o pasar tu interés al tipo fijo. Debes tener en cuenta que lo ideal es calcular cuánto te ahorrarías con este cambio de entidad bancaria.

Contratar una hipoteca nueva: puede ser una hipoteca a tipo fijo o una variable referenciada al euríbor, para liquidar tu hipoteca actual. De este modo, podrás dejar atrás el IRPH para siempre.

El banco se ofrece a quitarme el IRPH: ¿Qué debo tener en cuenta?

Es probable que tu banco, para ahorrarse reclamos, se ponga en contacto contigo y se ofrezca a cambiarte el IRPH por el euríbor o a pasarte al tipo fijo. Si bien, puede parecer un buen acuerdo, siempre debes leer atentamente el contenido del pacto para no llevarte ninguna sorpresa.

Las cuotas deben abaratarse después del cambio. No te resultará conveniente que te eliminen el IRPH si luego pagas unas cuotas más costosas que las que abonabas antes.

Si te piden firmar un acuerdo de no reclamación, debes saber que es una cláusula que no te permite denunciar al banco en el futuro. Si aceptas esta condición y la justicia europea condena el IRPH, no tendrás la posibilidad de reclamar judicialmente para que tu banco te devuelva lo que te ha cobrado de más durante todo este tiempo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el IRPH. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La vivienda como forma de monetizar los ahorros

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Las personas mayores de 65 años pueden contar nuevamente con ahorros a partir de saber cómo monetizar la vivienda. Se trata de la vivienda invertida, un esquema poco desarrollado en España pero que se utiliza en varios países.

Los españoles se caracterizan por tener la vivienda como un bien primordial. De hecho, prácticamente el 90% de los ciudadanos mayores de 65 años cuenta con una propiedad a la hora del retiro.

Aun así, las personas que llegan a la etapa de su jubilación se encuentran con el inconveniente de no contar con los ingresos que percibían durante su vida laboral. En España, son nueve millones, casi un 20% de la población. El sistema de vivienda invertida es una opción para para saber cómo monetizar la vivienda y contar con ingresos nuevamente.

Cómo monetizar la vivienda

La tradición española indica que es un país de propietarios. La gran mayoría de las personas buscan durante su vida laboral la concreción de la casa propia. Es por eso que el 90% de los mayores de 65 años cuentan con una vivienda a la hora de la jubilación. De hecho, han invertido prácticamente el 85% de sus ahorros en lograrlo.

Es ahí cuando surge un inconveniente más que común: no contar con los ingresos que se venían percibiendo durante décadas. Los datos indican que el 70% de los jubilados tienen como único ingreso la pensión estatal, que ronda en los 1.300 euros.

Y no se trata de casos puntuales, ni de un hecho atado a la coyuntura. Las proyecciones dan cuenta que para el año 2040, la cifra de personas con más de 65 con una jubilación crecerá hasta llegar a los 14 millones de españoles.

Para cubrirse de las posibles debilidades de los sistemas de pensión, y no depender solo de los ingresos estatales, en varios países la búsqueda de algún método o forma de contar nuevamente con ingresos llevó a desarrollar el sistema de vivienda invertida. Se trata de una vuelta al bolsillo de los ahorros invertidos durante años en adquirir una propiedad.

Vivienda Invertida

Es un hecho que las personas al jubilarse dejan de percibir una parte importante de sus ingresos. Ello puede traer aparejado una disminución en la calidad de vida o no contar con dinero suficiente para cubrir las necesidades que llegan con los años.

En ese sentido el sistema de vivienda inversa aparece como una opción más que favorable. A través de este esquema, la propiedad se vende y a la vez se firma un contrato de alquiler, que es vitalicio. La persona pone su casa en venta obtiene el monto de la venta pero conservando la vivienda bajo la figura de inquilino. Lo que pierde es un estimado del alquiler para el tiempo estimado en que la va a estar habitando.

Es un esquema conocido en otros países de Europa pero que en España no se encuentra desarrollado en su potencial. Y si bien hay otras alternativas sobre cómo monetizar la vivienda, el sistema de vivienda inversa es el que mayor redito le otorga al vendedor. Además de poder adaptarse mejor a las necesidades de éste.

De hecho, el vendedor y nuevo inquilino puede permanecer en la propiedad el resto de su vida. Incluso se puede firmar a tiempo establecido y entregarla a su nuevo propietario. Aunque también pueden establecerse clausulas mediante las cuales el inquilino solamente se retira, sin más requisitos que dejar las llaves.

De ocurrir esta situación, el arrendatario que deja la propiedad antes del plazo estipulado obtiene el monto retenido por el alquiler. Y esto también se cumple en el caso de fallecimiento, solo que son sus herederos quienes reciben el dinero por el alquiler no utilizado.

Por caso contrario, de haberse establecido un plazo y el inquilino permanece o desea permanecer aun en la vivienda, lo puede hacer con solo pagar los costos de los servicios e impuestos. En este punto es donde la vivienda invertida más se diferencia con las otras opciones.

Las otras opciones de recuperar ahorros

Como se ha dicho, el sistema de vivienda invertida es más conveniente para la persona propietaria. Pero no es la única manera de obtener dinero y conservar la casa. Para saber cómo monetizar la vivienda adquirida con años de trabajo y ahorro, hay que tener en cuenta los otros sistemas existentes.

La hipoteca inversa tal vez sea la más conocida en España. Aunque representa una deuda (una hipoteca es eso) y por tanto no todas las personas que llegan a jubilarse quieren volver a endeudarse. Además, el monto que recibe el propietario es sensiblemente menor: puede oscilar entre el 25% y el 40% del valor total de la propiedad. La ventaja de esta metodología es que no se pierde la propiedad de la vivienda. Pero para el caso de necesitar herencia, los trámites se tienen que realizar dentro de los doce meses; y los impuestos hereditarios son tan costosos que se llevan una parte importante del valor de la propiedad.

Luego, también está vigente en el país el sistema de nula propiedad. En este caso, un comprador adquiere la vivienda y el vendedor sigue manteniendo el provecho de la propiedad mientras viva. Esto solo hasta que llegue el momento de abandonar la vivienda, pues una vez que el anterior titular sale de la propiedad o fallece, los herederos no perciben ningún beneficio.

Como se ha visto, es necesario tener en cuenta distintas vías para saber cómo monetizar la vivienda. Porque, como se ha visto, alcanzar la edad de jubilación no implica tener todas las cuestiones resueltas. Menos aun cuando se trata de una realidad que se presenta con altos grados de incertidumbre.

En ese sentido, el sistema de vivienda invertida, aunque todavía no se ha desarrollado a pleno, parece el que mejor se adapta a las necesidades de la vida actual para una persona jubilada o en edad de hacerlo.

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¿Cuánto tiempo es conveniente protegerse del euríbor con una hipoteca mixta?

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es el tiempo aconsejable para protegerte del euríbor con una hipoteca mixta. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Es fundamental dejar en claro qué es una hipoteca mixta. Se trata de un préstamo para la compra de vivienda que combina características de una hipoteca fija y de una hipoteca variable.

Los préstamos hipotecarios mixtos cuentan con un interés que se mantiene fijo al comienzo, sin embargo, luego pasa a ser un interés variable. En el mercado español, es posible encontrar una hipoteca con interés a tipo fijo de los primeros 5 a 15 años y, luego, pasará a variable, es decir, la referencia del Euribor más un diferencial acordado.

El auge de las hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas son cada vez más populares. Luego de varios años siendo productos que no solían contratarse, hoy en día son muy solicitadas.

El motivo de su popularidad es que las hipotecas mixtas brindan mayor seguridad que los préstamos variables. Ya que el tipo fijo inicial, generalmente, es más bajo que el de las hipotecas fijas, lo que te asegura pagar una cuota más económica al menos en el período inicial del préstamo hipotecario.

¿Cuánto tiempo es aconsejable protegerte con una hipoteca mixta?

En un escenario como el que se vive hoy en día, con gran incertidumbre y el euríbor entrando en una racha alcista, blindar al menos una parte del préstamo hipotecario puede ser de gran ayuda. Sin embargo, ¿Por cuánto tiempo? Las cuotas mensuales de este tipo de préstamos son siempre iguales en los primeros años, por lo general, durante un periodo que puede ir de cinco a quince años. Una vez pasado este primer tramo, los siguientes se ecnotrarán vinculados al euríbo. Esto implica que su precio dependerá de si sube o baja el índice de referencia.

Lo más aconsejable, en este momento, sería firmar una hipoteca a tipo fijo. Sin embargo, el problema es cada vez son menos las ofertas de este tipo de préstamos hipotecarios a un precio menor al 3%. No es imposible obtenerlas y mucho menos si posees un buen perfil que te permita negociar, sin embargo, la realidad es que son difíciles de encontrar. Al mismo tiempo, si lo que buscas es estabilidad, la hipoteca a tipo variable no será la mejor opción, menos aún con las alzas de las tasas oficiales a la vista. Aquí, aparecen como una opción sumamente interesante las hipoteca mixta.

¿Plazo de 5, 10 o 15 años?

Lo más aconsejable es que tengas en cuenta qué aversión al riesgo tienes. Si eres de los que cree que la escalada del euríbor estará limitada y no durará más de los próximos cinco años, entonces la hipoteca mixta que deberías elegir será la que ofrece el menor tramo a tipo fijo. Si te interesa asumir el mínimo riesgo razonable, lo ideal es que apuestes por una opción que te cubra durante 10 años o más.

En primer lugar los intereses, luego el capital

En este punto, debemos hablar sobre el sistema de amortización francés. Se trata de un término que tiene gran importancia, ya que la banca española aplica este tipo de amortización en las hipotecas que concede. Esto significa que, en los primeros meses se devolverá proporcionalmente una mayor cantidad de intereses que capital. A medida que va llegando la última cuota, será lo contrario, en otras palabras, las devoluciones se conforman en gran medida de capital y una menor cantidad de intereses.

Ten en cuenta que, en los primeros años habrás pagado la mayor parte de los intereses y gracias a este tipo de hipoteca no habrás corrido demasiado riesgo durante este periodo.

La importancia de tener ahorros

Si optas por este tipo de hipoteca seguramente es porque no tienes demasiada tolerancia al riesgo pero no encuentras una oferta a tipo fijo mejor. En este caso, lo más aconsejable sería tratar de acumular la mayor cantidad de ahorros posible para, de este modo, tener capacidad de actuación en el momento en que la hipoteca pase a tipo variable. Si utilizas esta estrategia, podrás ahorrarte una buena cantidad de dinero en intereses si los tipos se encuentran muy altos. De esta forma, lograrás que el tipo variable no llegue a aplicarse o bien, se aplique solo por unos pocos años.

La opción de refinanciar la hipoteca

En resumen, un préstamo hipotecario a tipo mixto, es una opción de lo más interesante cuando nos encontramos con un euríbor con máxima volatilidad y que carece de predicción en un escenario de ofertas de hipotecas a tipo fijo poco interesantes. Sin embargo, no debes preocuparte. A pesar de que no estarás protegido durante toda la vida del préstamo hipotecario, siempre quedará la opción de refinanciar el préstamo hipotecario para pasarla al tipo fijo nuevamente, o bien, para lograr reducir el diferencial. Por otro lado, es probable que te interese más llevar la hipoteca a otra entidad bancaria por medio de una subrogación.

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Medidas del Gobierno: eliminación de la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo

26 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos de qué se tratan estas medidas del Gobierno. Hasta el 31 de diciembre de 2023 se eliminará la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Comisión por amortización anticipada de una hipoteca variable

Ya te hemos comentado que ya fueron aprobadas las medidas del Gobierno de España. El objetivo de estas medidas es ayudar a las familias vulnerables que tengan problemas para pagar su hipoteca variable, ya sea por la subida del euríbor, o bien, por la inflación. Algunas de ellas son, extender el plazo para reducir las cuotas, aplicar carencias o rebajar el tipo de interés.

Aquí nos centraremos en una de las medidas del gobierno que ayudará a todos los hipotecados a tipo variable, vulnerables o no. Se trata de la eliminación, a partir del 24 de noviembre del 2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, de la comisión que las entidades bancarias pueden cobrar por amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario variable. Además, también se elimina la comisión por pasar una hipoteca de esta clase a tipo fijo.

Esto significa que, si tienes una hipoteca variable, la entidad bancaria no podrá cobrarte comisiones si decides adelantar pagos o la pasas a un interés fijo. Aquí te explicaremos cuánto dinero puedes ahorrarte y por qué motivos se ha tomado esta medida.

¿Cuánto puedes ahorrar por amortizar la hipoteca variable anticipadamente?

Para comprenderlo mejor, pongamos de ejemplo que tienes firmada una hipoteca a tipo variable y que, por el motivo que sea, decides realizar una amortización anticipada. Esto puede ser por diferentes motivos, porque vendes tu vivienda, porque has contratado una hipoteca fija para cancelarlo, entre otros. Dependiendo de la fecha de contratación de ese préstamo, actualmente te ahorrarás pagar la siguiente comisión, si es que se encuentra en tu escritura:

Hasta el 1% sobre la cantidad pagada por adelantado si has contratado el préstamo hipotecario antes del 9 de diciembre de 2007.

Desde el 0,5% sobre lo que abones anticipadamente si firmaste la hipoteca entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019.

Hasta el 0,25% o el 0,15% sobre el reembolso anticipado si el crédito se formalizó a partir del 16 de junio de 2019.

Imaginemos que el importe pendiente de la hipoteca es de 100 000 euros. En este caso, la cantidad de dinero que te ahorrarás como máximo será de 1000 euros en el primer caso, de 500 euros en el segundo y de 250 euros en el tercero.

¿Cuánto dinero puedes ahorrar por pasar la hipoteca variable a fija?

En caso de que lo que te interesa sea pasar tu hipoteca variable al tipo fijo también podrás ahorrar dinero. Este proceso se lleva a cabo para deshacerte del euríbor y abonar una cuota estable durante todo lo que reste del plazo de devolución de la hipoteca. En este caso, si formalizas el cambio con una novación (un pacto con tu entidad bancaria) o una subrogación (el traslado a otra entidad), tendrás la posibilidad de ahorrarte esta comisión:

Hasta el 0,05% sobre el importe que quede pendiente de tu préstamo hipotecario al momento de pasarlo a fijo. Es importante tener en claro que, esta comisión era de hasta el 0,15% antes del 24 de noviembre. Una de las medidas del Gobierno fue rebajarla hasta el 0,05% para facilitar el cambio, además, ha eliminado su cobro hasta el 31 de diciembre de 2023. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si te restan pagar 100 000 euros, tendrás la posibilidad de ahorrarte hasta 50 euros en comisiones.

Es importante considerar que esta operación implica, también, otros gastos que sí tendrás que pagar.

El objetivo de esta temporal

El principal objetivo de la eliminación de estas comisiones, es dar facilidades a aquellos hipotecados a tipo variable que pueden tener inconvenientes a la hora de pagar sus cuotas a causa de la subida del euríbor. Al reducir los costes de la amortización anticipada y el paso al tipo fijo, tendrás un incentivo para realizar las siguientes operaciones:

Amortización anticipada: se trata de pagar por adelantado una parte de tu hipoteca variable si cuentas con los ahorros necesarios para hacerlo. De esta forma, tendrás la posibilidad de reducir el importe de tus cuotas mensuales y estas no aumentarán demasiado por la cotización al alza del euríbor.

Pasar de interés variable a fijo: si te interesa que tu cuota hipotecaria deje de depender de las idas y venidas del euríbor, esta opción es para ti. Gracias a esta medida, la entidad bancaria no te cobrará comisiones si formalizas la operación con una novación, una subrogación, o bien, la contratación de una nueva hipoteca fija para cancelar la variable que ya tienes.

Por otro lado, recuerda que el Ejecutivo ha aprobado también otras ayudas a las que te puedes acoger si el euríbor ha aumentado demasiado tus cuotas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las medidas del Gobierno para ayudar a los hipotecados variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Permuta de viviendas: ¿Cómo funciona y qué ventajas tiene?

25 noviembre, 2022 No hay comentarios

La palabra “permuta” es muy utilizada en varios sectores. Así que cuando la leas, te parecerá algo común. Pero… ¿Permuta de viviendas? ¿Lo has oído? La ecuación es simple. Sin embargo, en este artículo te contaremos con más detalle todo lo relacionado con este tema ¡A leer!

¿De qué se trata la permuta de viviendas?

La permuta inmobiliaria se trata, básicamente, de un tipo de intercambio que se formaliza a través de un contrato específico, a través del cual dos partes se transfieren inmuebles de su propiedad.

También podría definirse como un trueque. Aunque, probablemente, el valor de ambas no sea el mismo y una de las partes lo deba compensar mediante una aportación económica determinada.

El requisito fundamental para hacer una permuta de viviendas entre particulares es tener una en propiedad. Por eso no es válido para adquirir una primera casa. Por el contrario, puede ser una buena alternativa para determinadas situaciones, como por ejemplo cuando surge la necesidad de cambiar de domicilio por un traslado de ciudad. En esa situación, la permuta permite intercambiar la vivienda propia por otra en el nuevo destino, sin necesidad de asumir los gastos de compra de un nuevo inmueble.

El Código Civil hace referencia a la permuta dentro del Libro Cuarto (Título V), donde dedica cuatro artículos (1.538 a 1.541) a desarrollar este tipo de contrato. De manera concreta, se define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

¿Cómo funciona la permuta de vivienda?

Para realizar la permuta de viviendas el primer paso es acordar el valor de las propiedades entre los propietarios. Si ambas partes aceptan este valor, hay que firmar un contrato de permuta en el que se recojan las condiciones de la operación. Posteriormente, hay que firmar una escritura de permuta ante notario con el fin de transmitir la titularidad de las viviendas. Esta escritura tiene que quedar inscrita en el Registro de la Propiedad.

En el acto de transmisión de las propiedades, ambos propietarios deben entregar las llaves y la documentación de ambas viviendas. No obstante, antes de realizar el intercambio de las viviendas hay que comprobar quiénes son sus titulares y si tienen alguna carga.

Para ello, hay que solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad. Además, el último recibo del IBI para ver que está al corriente de pago y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no existen deudas pendientes con ella.

¿Es posible realizar permuta de viviendas cuando existen cargas hipotecarias?

Es perfectamente posible permutar inmuebles que estén gravados con hipoteca. Aunque se deben tener en cuenta los siguientes puntos:

Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca. Podrá realizar una novación hipotecaria -realizar modificaciones en la hipoteca una vez que ya ha sido aprobada- o solicitar una nueva.

Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca e igualmente podrán novarlas o solicitar una nueva.

En este caso, en el que la permuta adquiere mayor complejidad, cobra más importancia. Óscar Ramos Triviño, Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb afirma: “El hecho de conocer el valor exacto de los inmuebles permutados para evitar desequilibrios contractuales. Y ver si debe existir una compensación económica a favor de una de las partes”.

¿Qué gastos e impuestos se asocian a la permuta de viviendas?

Si quieres conocer cuáles son los gastos e impuestos asociados al contrato de permuta, lo primero que debes saber es si existe o no una hipoteca que grave una o las dos propiedades.

En el caso de inmuebles que no están hipotecados, los gastos e impuestos son los siguientes:

Plusvalía Municipal.

La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. La base sobre la que se aplica este impuesto es la diferencia entre el valor de la adquisición del bien que se transmite y el valor que se toma tras la permuta.

Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que recaerá sobre ambos inmuebles. Al tratarse de una transacción entre dos particulares, este contrato está exento de IVA.

Beneficios de realizar una permuta de viviendas

Las ventajas de realizar este tipo de contrato en lugar de una compraventa convencional tienen que ver, en gran parte, con las necesidades específicas de los que la llevan a cabo.

Como comenta Ramos Triviño, un ejemplo sería el de aquellas personas mayores que se encuentran en situación de dependencia o que viven solas. Entonces, estas personas “puedan permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico. O, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que les va a aportar liquidez”.

Otro ejemplo que también puede servir en esta situación es el caso de una pareja con hijos que no tiene suficiente espacio en su vivienda actual. Por lo tanto decide permutar por una de mayores dimensiones, añadiendo el dinero equivalente a la diferencia de metros.

Otra ventaja de esta figura es la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones. “Es el caso de particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso y permutan este por otro de menor valor y, además, reciben una compensación económica a cambio”, explica el Gerente de la Asesoría Jurídica de Transacciones y Patrimonio de Sareb.

¿Cómo funcionaba la permuta hace algunos años?

Durante muchos años, la permuta solo se llevaba a cabo en un tipo de operación muy concreta: el propietario de un solar lo cedía a un constructor a cambio de viviendas tras la construcción del edificio. En este caso, “el cedente no asume ningún riesgo en el proceso constructivo y se exime de realizar inversión de ninguna clase (ya que no necesita financiación por una entidad de crédito). Y el cesionario dispone, sin necesidad de desembolsar económicamente ninguna cantidad, de un solar para levantar una nueva edificación”, explica Ramos Triviño.

En simples palabras, la ventaja principal de la permuta de viviendas es el beneficio mutuo para ambas partes.

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Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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Oferta vinculante de una hipoteca: ¿De qué se trata?

25 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la oferta vinculante de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Al momento de firmar una hipoteca debemos tener en claro que se trata de un proceso delicado e importante. La oferta vinculante de una hipoteca es una parte fundamental que debemos conocer.

Al momento de comprar una vivienda, lo más probable es que necesites solicitar un préstamo hipotecario. En este punto aparecen muchas dudas y preguntas vinculadas a la hipoteca y sus detalles, por ejemplo ¿Qué tipo de hipoteca va a ofrecerme la entidad bancaria? ¿Es vinculante la oferta que me haga?

Aquí te responderemos todas las dudas relativas a la oferta vinculante de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, antes debes tener en claro que hay tres tipos de hipoteca que el banco puede ofrecerte:

Hipoteca fija: se trata de una opción en la que el interés no varía durante toda la vida del préstamo.

Hipoteca variable: en este caso, el interés puede sufrir variaciones dependiendo de un indicador como, el más utilizado en el país es el euríbor.

Hipoteca mixta: en las hipotecas mixtas, el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial y, luego pasa a ser variable. Por lo general, el tipo fijo se aplica durante los primeros 10 años de vida del préstamo.

¿Qué es la oferta vinculante en una hipoteca?

Ahora, podemos pasar a explicar qué es la oferta vinculante de la hipoteca. Se trata de un documento que la entidad bancaria entrega a aquellos que vayan a ser propietarios de la vivienda. En este documento, se especifican cada una de las condiciones y características de la hipoteca que la entidad bancaria que se compromete a cumplir con su cliente.

Para que la entidad bancaria elabore un escrito con la oferta vinculante para la hipoteca, el cliente debe haber mostrado la voluntad de contratar una hipoteca, y se deben haber llevado a cabo las comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del cliente que solicita la hipoteca. Además, el inmueble debe estar tasado.

Las condiciones de esta oferta se encontrarán supeditadas a ciertas características, por ejemplo, la capacidad financiera del cliente o el estado de la vivienda en cuestión.

Por otra parte, el apartado ‘vinculante’, se considera oficial solo para el banco, no para el cliente, que tiene la posibilidad de no aceptarla. Se trata de un punto muy interesante al momento de comparar ofertas bancarias. Podrás echarte atrás si hay algo que no te convence del todo y deseas volver a negociar. Esta oferta firmada por el banco sólo le compromete a él, no a ti.

¿Cuáles son los datos que contiene la oferta vinculante de una hipoteca?

Entre otros detalles, en la oferta vinculante se ven reflejadas las principales características y condiciones del préstamo que autorizará luego el notario. Se trata del capital, el tipo de interés, las bonificaciones al mismo, la cuota hipotecaria que debes pagar todos los meses y cómo puede variar ésta dependiendo de la variación del tipo de interés que hayas pactado, las comisiones que se aplican si decides realizar una amortización anticipada, las comisiones si se da un caso de impago, el interés de demora, entre otros.

Además, se incluirá una explicación detallada de los costes asociados a la operación del préstamo hipotecario y los compromisos que se adquieren.

Hay ciertos elementos que no pueden faltar nunca en la oferta vinculante de una hipoteca. Se trata de los siguientes:

El importe del préstamo hipotecario aprobado por la entidad financiera.

Valor de tasación de la vivienda en cuestión.

Un cuadro de amortización hipotecario para la posterior devolución del préstamo hipotecario.

La relación que existe entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de la vivienda.

Cuál es el número de cuotas y el importe de cada una de ellas.

El tipo de interés, es decir, si es fijo o variable y las revisiones de la hipoteca.

La comisión de apertura y de cancelación.

¿Cuál es la duración de la oferta vinculante de una hipoteca?

Cuando la entidad bancaria te haga entrega de esta oferta o propuesta de hipoteca, contará con un plazo de, aproximadamente, unos 14 días naturales para aceptarla o rechazarla. En algunos casos, este plazo puede variar, aunque nunca será menor a 10 días naturales. Si una vez pasado ese tiempo no nos pronunciamos, la entidad bancaria lo interpretará como un rechazo de la oferta vinculante.

¿Cuál es la validez de la oferta vinculante de una hipoteca?

Como ya hemos mencionado más arriba, no te encuentras obligado a aceptar las condiciones de la oferta vinculante. Por otro lado, también tendrás la posibilidad de negociar con tu entidad bancaria cada uno de los puntos en los que no te encuentres completamente de acuerdo. Además, cuentas con la opción de aceptarlas parcialmente, sin embargo, en este punto será la entidad bancaria quién decida si mejora la oferta o no.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la oferta vinculante de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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