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Aquí te contaremos cómo es posible acceder a un préstamo hipotecario para los trabajadores autónomos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En España hay una gran cantidad de trabajadores autónomos. Es por eso que queremos contarte cómo pedir una hipoteca siendo autónomo. Aquí te explicaremos cuáles son los requisitos con los que debes cumplir y los puntos clave que debes tener en cuenta.

Nos encargaremos de analizar qué exigen las entidades bancarias hoy en día y cuál es la documentación que tendrás que entregar el trabajador por cuenta propia.

Trabajadores autónomos

Cuando hablamos de un trabajador autónomo nos referimos a una persona que, en vez de trabajar por cuenta ajena tienen su propia empresa o negocio. La realidad es que a este grupo de personas les resulta más difícil acceder a la financiación para comprar una vivienda.

¿Por qué pedir una hipoteca para trabajadores autónomos es más difícil?

Cuando vamos a pedir un préstamo hipotecario, uno de los primeros puntos que el banco nos solicitará es un contrato de trabajo y su correspondiente nómina. No obstante, en el caso de los trabajadores autónomos, no existe ni contrato de trabajo ni nómina fija. Esto se debe a que los ingresos dependen de la actividad que se realice cada mes.

Dicho de otra forma, los trabajadores autónomos no cuentan con un salario fijo por mes. Esto es algo que, en primer lugar, puede ser considerado por las entidades bancarias como un elemento de mayor riesgo al momento de conceder una hipoteca.

No obstante, no quiere decir que los trabajadores autónomos no puedan tener acceso a un préstamo hipotecario. Solo tendrán que demostrar a la entidad bancaria que poseen la solvencia económica que se necesita para asegurarle al banco que pueden afrontar las cuotas mensuales del préstamo hipotecario sin ningún inconveniente.

Los principales requisitos de una hipoteca para trabajadores autónomos

En realidad, los requisitos que las entidades bancarias van a solicitar a un trabajador por cuenta propia no van a ser demasiado diferentes si los comparamos con los que piden a una persona que trabaje por cuenta ajena. Sin embargo, van a tener en cuenta el perfil como cliente y que, en conjunto, se trate de un perfil solvente que pueda afrontar la devolución del préstamo sin problemas con los pagos.

Con respecto a esto, un punto fundamental al momento de buscar préstamos hipotecarios para trabajadores autónomos es comparar hipotecas. De este modo podrá asegurarse de que se cumplen con los requisitos que, como cliente, las entidades bancarias solicitan en cada caso.

Aquí van algunos de los requisitos más importantes que analizarán los bancos a la hora de conceder una hipoteca para trabajadores autónomos:

Ingresos estables durante cierto período de tiempo

Los trabajadores autónomos no cuentan con un salario fijo. No obstante, según el negocio o trabajo que llevan a cabo, es posible que cuenten con unos ingresos más o menos fijos por mes. Se trata de un punto que las entidades bancarias van a valorar positivamente al momento de conceder un préstamo hipotecario a un trabajador autónomo. Esto se debe a que permite prever que esos ingresos serán estables a lo largo del tiempo de vida de la hipoteca.

Antigüedad del negocio

Se trata de otro punto fundamental para conceder una hipoteca para trabajadores autónomos. El negocio en el que se trabaja deberá contar con varios años. Esto se debe a que, las entidades bancarias valoran positivamente los negocios que han logrado mantenerse en pie durante muchos años. Sin dudas, se trata de una señal de que el negocio tiene gran capacidad de adaptación a los cambios. Esto se traduce como una garantía al momento de mantener estables los ingresos y la capacidad de pago de las cuotas del préstamo.

Un buen historial crediticio

Si bien no se trata de un punto imprescindible, uno de los elementos que las entidades valorarán positivamente para conceder una hipoteca es que el solicitante no presente otras deudas. Esto aplica tanto en caso de autónomos como para trabajadores por cuenta ajena. Por lo general, los bancos buscan evitar los perfiles endeudados. Esto se debe a que suponen riesgo mayor que los clientes que no presentan otras deudas que saldar. Si solicitas una hipoteca siendo autónomo y presentas un perfil sin deudas en tu haber tendrás más posibilidades de que te concedan el préstamo.

La importancia de los ahorros

Se trata de algo común a todos los préstamos hipotecarios, tanto si para autónomos como no. Las entidades bancarias no acostumbran a financiar el 100% de la compra de la vivienda, únicamente se encargarán del 80%. Es por esto que, será necesario contar con ahorros para abonar el resto de la vivienda y los gastos asociados al proceso. Por lo general, mientras mayores sean nuestros ahorros, mejor. Esto se debe a que implica que la hipoteca que vamos a solicitar será más pequeña y, por ende, las cuotas mensuales que debemos afrontar. Esto es percibido por el banco como algo positivo, ya que, al tener cuotas más bajas y una deuda en menor, las posibilidades de impago son menores.

Documentación necesaria para pedir una hipoteca para autónomos

Última declaración del IRPF

Esto servirá para demostrar la situación fiscal del trabajador autónomo, así como también, la capacidad de sus ingresos.

Radiografía contable del negocio

Este documento se pide en caso de que el autónomo tenga un negocio. Implica los modelos trimestrales de IVA e IRPF y resumen anual. Si bien, no resulta imprescindible, la realidad es que presentar esta información brindará una idea de la evolución de los ingresos y gastos.

Dossier informativo

Por otro lado, es buena idea añadir un dossier informativo para que la entidad bancaria conozca a fondo el negocio. Lo más aconsejable es preparar un informe detallando la actividad que se lleva a cabo, se trata de un resumen de la historia del negocio, el currículum propio, relación de clientes y proveedores, proyectos de futuro, entre otros.

Demostración de capacidad de ahorro

Para demostrar la capacidad de ahorro puedes presentar los movimientos de la cuenta corriente en los últimos meses. Esto abarca tanto la personal como la que utilices para la actividad. De este modo, podrán verse los gastos de la tarjeta, las domiciliaciones, entre otros.

Actualización de la vida laboral

Se trata de un documento que permite ver la actividad propia a lo largo de los años y la antigüedad como trabajador autónomo.

Los últimos recibos de los préstamos

Abarca tanto los personales como de empresa, leasings, pólizas de crédito, entre otros. Presentar los últimos recibos de los préstamos resulta fundamental para que el banco realice un análisis del nivel de endeudamiento como trabajador autónomo.

En resumen, los requisitos que las entidades bancarias solicitaran a un trabajador autónomo no serán demasiado diferentes si los comparamos con los que piden a uno que trabaje por cuenta ajena. Lo que el banco va a analizar es el perfil como cliente y que, en conjunto, se trate de un perfil solvente que logre hacer frente a la devolución del préstamo sin inconvenientes.

¿Cómo solicitar un préstamo hipotecario siendo autónomo?

Debemos seguir ciertos pasos para pedir un préstamo hipotecario para autónomos. Los pasos no serán distintos de los que deben realizar los solicitantes que tengan un trabajo por cuenta ajena. Se trata del siguiente proceso:

Garantizar que cumplimos los requisitos para la hipoteca que vamos a solicitar. En este sentido, es necesario comparar hipotecas antes para encontrar la que mejor se adapta a tus necesidades como prestatario y a los requisitos que la entidad exige a los clientes.

Seleccionar diferentes hipotecas que podrían interesarnos y contactar con las entidades bancarias correspondientes para negociar las condiciones de la contratación.

Entre todas las ofertas, debes seleccionar la que te resulte más conveniente.

Entregar la documentación solicitada, llevar a cabo la tasación de la vivienda y comenzar con los trámites de la solicitud.

Una vez que cuentes con el contrato, debes revisarlo minuciosamente. En caso de que algo no te termine de convencer, o bien, no entiendas, lo ideal será revisarlo con el banco.

Por último, debes pactar el día de la cita de la firma de la hipoteca y realizar la firma ante un notario.

En resumen, el proceso es igual que cuando solicitamos una hipoteca por cuenta ajena. Sin embargo, lo más importante será tener en cuenta el primer paso, es decir, asegurarnos de cumplir con los requisitos que el banco exige. Este será el punto que más puede influir en la concesión de la hipoteca para un autónomo.

Elementos a tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca como autónomo

Comparar hipotecas

Un punto fundamental al momento de conseguir hipoteca para autónomos es comparar hipotecas. Debemos asegurarnos de que se cumplen con los requisitos que, como cliente, las entidades bancarias piden en cada caso.

Contar con ahorros

Si el trabajador autónomo posee ahorros es, sin dudas, un valor añadido. Mientras mayor sea el capital ahorrado, mejores condiciones. Eso implica que la hipoteca que vamos a pedir será menor y, por ende, también lo serán las cuotas a las que tendremos que hacer frente. El banco considera esto como algo positivo, ya que, al tener cuotas más pequeñas y una deuda en conjunto menor, las probabilidades de impago son más bajas.

Estar al corriente de tus impuestos

Se trata de un punto básico, sin embargo, deja ver mucho sobre tu compromiso con los pagos.

No tener deudas

No es fundamental, no obstante, puede ser importante al momento de definir si se entrega o no la financiación. Por regla general, una persona que ya cuenta con otros tipos de compromisos financieros puede tener una mayor dificultad al momento de hacerse cargo de todos ellos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios para trabajadores autónomos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Conseguir hipotecas fijas más baratas que las variables

7 diciembre, 2022 No hay comentarios

Debido a la escalada del euríbor, el indicador de referencia de los préstamos variables se encuentra por encima de los tipos de interés a 30 años (IRS a 30 años). De modo que las hipotecas fijas terminan siendo más baratas.

Al momento de optar por una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable es importante tener en cuenta diferentes factores. Entre ellos se encuentran: la aversión al riesgo, las preferencias del hogar o la intención de llevar a cabo una amortización anticipada. Estas son solo algunas claves para elegir la mejor opción para cada caso.

¿Hipoteca variable o fija?

Aquí van las características y la situación de cada una de ellas en el contexto actual:

Hipotecas variables: las hipotecas con un tipo de interés variable presentan un coste al comienzo del préstamo que es más bajo si lo comparamos con las hipotecas fijas. No obstante, te expones a un gran riesgo. Esto se debe a que es muy posible que tenga lugar un incremento de las cuotas gracias a las subidas de tipos de interés.

Hiptoecas fijas: las hipotecas a tipo de interés fijo ofrecen un coste al inicio que es un poco más elevado que a tipo variable. Sin embargo, te brindan protección ante posibles subidas futuras, ya que deberás abonar la misma cuota cada mes.

No obstante, está teniendo lugar una anomalía en el mercado hipotecario gracias al contexto actual de alta inflación en la eurozona.

Según indican los datos adelantados de Eurostat, la oficina de estadísticas comunitaria, en el mes de noviembre la inflación en la zona de la moneda común se ubicó en el 10%. Esto es seis décimas por debajo del récord alcanzado en octubre. Hasta 11 países registraron un aumento de los precios de dos dígitos. Letonia, Lituania y Estonia se encuentran a la cabeza de la lista (todos ellos con una inflación mayor al 20%).

De esta manera, el nivel medio de la inflación registrado en la eurozona en el mes de noviembre quintuplica el nivel de equilibrio que busca el Banco Central Europeo (BCE). Su objetivo es que se encuentre cerca del 2%.

Hipotecas fijas más baratas que a tipo variable

Esta situación, ha llevado a la autoridad monetaria a tomar una serie medidas con el fin de “enfriar” la economía. Por ejemplo, se han incrementado los tipos de interés para frenar la subida de la inflación y ubicarla nuevamente cerca del 2%. De este modo, han cambiado la situación ‘habitual’ de los préstamos hipotecarios.

En resumen, el coste de financiación de las entidades bancarias a corto y medio plazo (euríbor a 12 meses) es mayor a los tipos de interés a 30 años (IRS a 30 años). Es por esto que, hoy en día, podemos ver productos hipotecarios a tipo fijo más baratos que a tipo variable.

La evolución del euríbor y el IRS a 30 años

A partir del mes de septiembre, cuando el euríbor a 12 meses se ubicó por encima del 2%. La curva de tipos es más favorable para los préstamos hipotecarios a tipo fijo. De hecho, la tendencia se está dirigiendo hacia los tipos fijos en los últimos meses del año. Se trata de un momento que están aprovechando algunas entidades bancarias para afinar su oferta hipotecaria y brindar hipotecas fijas y mixtas con mejores condiciones que la mayoría.

Es por esto que, hoy en día se abre una puerta paraaquellas familias que, en este contexto de incertidumbre y aumentos de los tipos interés, se encuentren pensando en comprar una vivienda y no sepan si optar por un tipo fijo y uno variable. Por otro lado, también es una oportunidad para aquellos que deseen realizar un cambio de su hipoteca actual a otro banco por medio de una subrogación hipotecaria.

¿Qué tener en cuenta a la hora de elegir?

Conviene tener en cuenta que, gracias a la ley hipotecaria que entró en vigor en 2019, una gran cantidad de gastos, por ejemplo, los de notaría, registro y gestoría, son asumidos por el banco. Además, hay comisiones con unos máximos establecidos por ley en función de la fecha en que haya sido firmado el préstamo hipotecario. Es por este motivo que resulta fundamental analizar cada caso en función del perfil de riesgo y las preferencias de cada familia. Además, se debellevar a cabo un cálculo de todos los costes que implica la firma de la hipoteca y saber cuál es la opción que resulta más conveniente según el caso.

A partir de 2009, más de un millón de familias han optado por firmar una hipoteca fija. Por otro lado, según el INE, el 68% de los préstamos para la compra de vivienda que se inscribieron en los registros en septiembre (por ende, operaciones que fueron formalizadas en julio y agosto ante notario) fue a tipo fijo.

Durante los últimos meses del año hemos observado un cambio fundamental del mercado. Por un lado, las hipotecas comienzan a encarecer demasiado, con actualizaciones constantes de precios al alza. Por otro lado, se encuentran la ralentización en préstamos hipotecarios para compra de vivienda y el aumento de cambios de banco. Con respecto a este último punto, estamos comenzando a ver cómo las familias hipotecadas a tipo variable, que son el 70% del total, se encuentran en una carrera a contrarreloj para lograr pasarse de una hipoteca variable a una fija a un precio más bajo al que le supone la actualización de su hipoteca actual.

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Hipoteca para vivienda de segunda mano o casa nueva: ¿Qué es más conveniente?

6 diciembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las diferencias entre solicitar un préstamo hipotecario para una vivienda nueva o una de segunda mano. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El tipo de inmueble que desees comprar es indiferente en lo que respecta a la concesión. Sin embargo, sí que será importante al momento de la tasación, es por esto que puede afectar en el importe que presta la entidad bancaria.

Cuando decidimos comprar una vivienda, por lo general, es necesario contar con financiación para llevar a cabo la compra. Es en ese momento, cuando aparecen las hipotecas y, también, las dudas. Por ejemplo, sobre cómo puede afectar a la financiación el hecho de que la vivienda sea nueva o de segunda mano. Como mencionamos más arriba, el tipo de vivienda no tiene ningún tipo de importancia en lo que respecta a la concesión. No obstante, el estado de la casa sí influirá en la tasación. Esto significa que, también lo hará en el importe que el banco esté dispuesto a prestarnos para llevar a cabo la operación.

¿Qué aspectos tiene en cuenta el banco cuando concede una hipoteca para casa nueva o de segunda mano?

Es probable que, a simple vista, parezca más fácil acceder a un préstamo hipotecario para una vivienda nueva que para una de segunda mano. Sin embargo, la realidad es que no hay diferencia entre una casa de obra nueva y una de segunda mano en lo que a la concesión del préstamo hipotecario respecta. En este sentido, al momento de acudir al banco y pedir una hipoteca, lo que la entidad tendrá en cuenta es la tasación de la vivienda en cuestión. En otras palabras, ponen el foco en el precio oficial de la vivienda en el mercado inmobiliario.

De esta manera, el hecho de que vayamos a solicitar un préstamo hipotecario para una casa nueva o de segunda mano no será un elemento que, por sí solo, implique que nos brinden peores o mejores condiciones en la concesión de la hipoteca. Lo fundamental será contar con una tasación en regla. Se trata del elemento que determinará el valor de la vivienda, independientemente de que la casa sea nueva o de segunda mano.

Tasación hipotecaria: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de la tasación de una vivienda nos referimos a un proceso que sirve para saber cuál es el valor de un inmueble en el mercado inmobiliario. Para llevar a cabo la tasación se tienen en cuenta varios elementos, entre ellos se encuentran los siguientes:

El tamaño de la vivienda

Cuáles son las condiciones en las que se encuentra

La ubicación del inmueble

La situación del mercado inmobiliario a la hora de llevar a cabo la tasación

Es importante resaltar que, la tasación debe hacerla siempre un técnico cualificado para ello. Dicho técnico, se encargará de asegurar que el precio estimado en la tasación responde a factores objetivos. Esto permitirá que la tasación refleje el precio de referencia que las entidades bancarias aceptan al momento de negociar un préstamo hipotecario.

La tasación de la vivienda será encargada siempre que una entidad bancaria apruebe un préstamo hipotecario para poder comprar la vivienda. Se trata de una valoración que será de gran utilidad por los siguientes motivos:

Define cuánto dinero nos prestará el banco: en primer lugar, la entidad homologada utilizará el valor de la tasación hipotecaria para determinar la cantidad de dinero que prestará. El motivo es sencillo, si con el paso del tiempo no se abonan las cuotas y la vivienda termina en un proceso de embargo, la entidad bancaria deberá subastarla para cubrir el saldo deudor. Es por esto que, al conocer el valor de la tasación podrá calcular de antemano la posibilidad o no de recuperar el dinero prestado ante una posible falta de pago.

Sirve para valorar si se trata de un buen negocio: por otro lado, el valor que resulta de a tasación será una herramienta muy útil para saber si realmente estamos haciendo un buen negocio. Principalmente, cuando se está comprando un inmueble, ya que si el precio de venta es muy alto en comparación a la valoración podrá negociar otro coste o bien, optar por otra vivienda.

En resumen, la tasación hipotecaria es el informe realizado por un especialista para indicar cuál es el valor real que tiene una propiedad en el mercado.

¿Cuál es la importancia del estado del inmueble en la tasación?

Como mencionamos, el proceso de tasación tiene en cuenta el estado y las características de la vivienda al momento de establecer el precio. Es por este motivo que, el hecho de que la vivienda sea de obra nueva o antigua no influye al pedir el préstamo hipotecario.

Si se trata de una vivienda de obra nueva, el buen estado de la vivienda hará que su precio sea más elevado en la tasación. Por otro lado, con un inmueble de segunda mano, el estado también se verá reflejado en la tasación en cuestión. De esta manera, si la vivienda es de segunda mano, pero fue reformada y se encuentra en buenas condiciones, esto aumentará su valor en el momento de la tasación. Del mismo modo que, si la casa de segunda mano no se encuentra en un buen estado, esto significará una rebaja en su precio.

En resumen, si se trata de una vivienda de obra nueva, o bien, de una segunda mano, sin importar cuál sea su estado, esto se verá reflejado en la tasación. Por lo tanto, el único elemento que necesita la entidad bancaria al momento de valorar la vivienda para conceder el préstamo hipotecario será el precio de la tasación. Sin importar el hecho de que el inmueble sea nuevo o de segunda mano.

¿Cuál es el precio de tasación de una vivienda?

Con respecto al precio de la tasación de la vivienda puede variar de una vivienda a otra. Debes tener en claro que el valor dependerá del trabajo que requiera estudiar y analizar cada uno de los elementos del inmueble en cuestión. Por lo general, mientras más grande sea una vivienda, también será mayor el valor de la tasación y viceversa. Por otro lado, también es necesario tener en cuenta que el precio de tasación podrá variará entre una empresa y otra.

De media, se trata de un trámite que generalmente se encuentra entre los 300 y los 500 euros, esto es un valor aproximado. Se trata de un precio que puede variar en función de las características concretas de cada vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar una hipoteca para vivienda de segunda mano o de obra nueva. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Valor de referencia catastral: ¿De qué se trata?

6 diciembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes hacer si quieres calcular el valor de referencia catastral de una vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Lógicamente, comprar una vivienda implica un importante gasto de dinero. Además del precio del inmueble en cuestión, se suman los intereses del préstamo. También, deberás ocuparte de ciertos gastos vinculados a la operación. Varios impuestos comenzarán a calcularse muy pronto considerando el nuevo valor de referencia catastral.

Cuando hablamos del valor catastral de una propiedad nos referimos al precio que establece la administración como valor. Para determinar cuál es esta cantidad es necesario analizar diferentes cuestiones objetivas. Sin lugar a dudas, se trata de un dato fundamental, ya que sirve para calcular varios impuestos relacionados con la propiedad. Es por este motivo que, el valor catastral debe ser establecido por técnicos cualificados.

¿De qué se trata el nuevo valor de referencia catastral?

El nuevo valor de referencia catastral entró en vigor el 1 de enero de 2022. Fue diseñado para saber cuáles son los impuestos que tendrás que abonar cuando compras todo tipo de inmuebles, incluyendo una vivienda.

Este valor fue incluido dentro de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude, aprobada por el Gobierno. El Ministerio de Hacienda, afirma que la finalidad es que la carga se traslade a los compradores y que no tenga lugar ningún tipo de fraude al momento de pagar impuestos.

Es importante aclarar que no tiene carácter retroactivo, en otras palabras, no afectará a los inmuebles que fueron adquiridos previo al 1 de enero de 2022. Este nuevo valor de referencia catastral se utilizará para calcular dos impuestos, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

¿Cómo se calcula el nuevo valor de referencia catastral?

En la Dirección General del Catastro se aclara de qué manera se calcula este valor. Es el determinado por el Catastro como resultado del análisis de los precios de cada una de las compraventas de inmuebles que se llevan a cabo ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.

A partir de su entrada en vigor, el valor de referencia catastral se calcula de manera anual en los distintos municipios de la geografía española. Se puede conocer en la Sede Electrónica del Catastro. Sin embargo, no se trata de un valor controlado, lo que sí está garantizado es que en ningún momento superará al valor que tiene la vivienda en el mercado.

En resumen, para calcular la cuantía del nuevo valor de referencia catastral se considera cuánto cuestan de media las viviendas en la zona. Los datos son obtenidos del Registro de la Propiedad.

Finalidad del nuevo valor de referencia catastral

A pesar de tratarse de una práctica que cada vez se da menos, la realidad es que en una época fue muy habitual que la vivienda se escriturase únicamente, por una parte, del precio y la otra se pagase en B, en ocasiones se obtenía el dinero del préstamo hipotecario. Esto era posible porque se tenía en cuenta el precio de tasación, que en ocasiones estaba bastante inflado y servía para conceder préstamos hipotecarios que cubrían mucho más del 80 % de la compraventa.

Actualmente, nadie puede llevar a cabo este fraude para ahorrarse dinero en la compraventa al momento de pagar impuestos, ya que se usa el nuevo valor de referencia catastral para calcular su pago. Un punto muy importante que debes tener en cuenta es que si no estás de acuerdo con el valor de referencia catastral de tu vivienda y crees que sí se encuentra por encima del valor de mercado, tienes la posibilidad de recurrir ante la Agencia Tributaria para que se calcule nuevamente.

¿Por qué se usa el valor catastral de una propiedad?

El valor catastral sirve para conocer cuáles son los precios de la zona y además, para elaborar algunas estadísticas. Sin embargo, como ya hemos mencionado también es clave para calcular los siguientes impuestos:

IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

IP: Impuesto sobre el Patrimonio.

IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

ITPAJD: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

ISD: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Plusvalía Municipal: Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Otro punto importante es que el valor catastral es el que tiene en cuenta Hacienda al momento de realizar la Renta cada año.

¿Es posible acceder al valor catastral de una vivienda si no soy el propietario?

La realidad es que, al valor catastral de una vivienda únicamente lo pueden conocer sus dueños. Si no lo eres, podrás tener acceso a otros datos, por ejemplo, los metros cuadrados, uso, ubicación, aprovechamiento, calidad de la construcción y referencia catastral. Si quieres tener acceso al valor catastral de la propiedad tendrás que conseguir una autorización de los propietarios.

Los propietarios de la vivienda cuentan con diferentes opciones para saber cuál es su valor catastral. Entre ellas se encuentra consultar el recibo del IBI, ya que en él figura dicha información.

En caso de no contar con ese recibo, otra opción es llamar a la oficina del Catastro de tu Comunidad Autónoma. Además, puedes dirigirte de manera presencial a una Gerencia de Catastro o a un Punto de Información Catastral. También, es posible obtener este valor por medio de la Sede Electrónica del Catastro.

Sin lugar a dudas, el valor catastral de una vivienda es una información fundamental. Ahora sabes dónde puedes obtenerlo.

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El siempre activo y seductor mercado inmobiliario de Madrid

2 diciembre, 2022 No hay comentarios

Madrid, como tantas otras capitales del mundo, es una de las ciudades más buscadas a la hora de comprar una vivienda. La red de transportes, la centralidad de su ubicación, el movimiento turístico, las posibilidades laborales, entre tantas otras, son razón suficiente para elegirla. Aún en el actual marco de restricciones al acceso a la vivienda dada la situación económica de los españoles y la subidas de tipos de interés, la capital en vez de decrecer, suma oportunidades. Las últimas cifras y noticias muestran un panorama en donde el metro cuadrado se ha revalorizado, el pedido de hipotecas aumenta y la obra nueva se reactiva. En Oi Real Estate te contamos el panorama del siempre activo y seductor mercado inmobiliario de Madrid.

Crecen las ventas aunque aumente el valor del piso

El mercado inmobiliario de Madrid sigue siendo uno de los más buscados y eso afecta el precio de las propiedades. Para vivienda usada, la región resulta la segunda más cara, con un coste de 3.310 euros el metro cuadrado, solo antecedida por las Islas Baleares (3.741 euros el m2).

A modo de referencia, las CCAA más económicas para conseguir un piso usado cuestan alrededor de 800 euros por m2: Extremadura (812 euros) y Castilla-La Mancha (850 euros).

Esta subida no es azarosa y se corresponde con la tendencia nacional donde el precio medio se situó en 1.966 euros por metro cuadrado en noviembre, representando un aumento interanual del 5,2%. Pero fueron justamente Baleares y Madrid las regiones que más aumentaron los valores de las casas de segunda mano: un 15,07% y un 8,6% respectivamente.

En el contexto económico actual, los expertos del sector no esperan grandes descensos en los precios que puedan mejorar las posibilidades financieras de los potenciales compradores. Pero ciertamente, los números demuestran que la demanda en zonas como Madrid sigue pujando y eso mantiene los precios en alza en el último mes del año.

Aumenta la firma de hipotecas

Aún con las dificultades en el financiamiento, evidenciadas sobre todo desde que el BCE empezó a subir los tipos de interés, también aumentaron las hipotecas pedidas para viviendas en Madrid. En ese sentido, el número de hipotecas en esta comunidad creció un 11,5% en la comparativa interanual de septiembre. En total, el Instituto Nacional de Estadística (INE) notificó para ese mes 8.836 préstamos sobre viviendas, lo que implicó un aumento del 45,9% en la región madrileña con respecto a agosto.

También en este aspecto Madrid es una de las zonas que marcaron mayor aumento, tanto en cantidad de hipotecas como en capital prestado. Le siguen esta vez Andalucía, con 7.769 hipotecas y Cataluña, con 7.683.

El aumento de hipotecas en septiembre a nivel nacional es relevante por el hecho de que significa, con su total de 44.119 préstamos, la mayor cifra en un mes de septiembre desde 2010, cuando se firmaron más de 53.000 hipotecas. Considerando que el tipo de interés medio creció hasta el 2,59%, los números arrojados por el INE demuestran la necesidad de financiamiento y el esfuerzo de los compradores para alcanzarlo, aún en marcos económicos difíciles.

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El mercado inmobiliario de Madrid reactiva la obra nueva

De la mano del Plan Vive de la Comunidad de Madrid se anunció recientemente la construcción de 1.438 viviendas. El adjudicatario, Avalon Properties, trabaja en este proyecto asociado con San José Constructora, promotor delegado, y Aedas Homes. Recordemos que a Avalon Porpierties les fueron otorgados los lotes 1 y 2 del Plan Vive. Los mismos están conformados por 23 parcelas distribuidas en diez municipios sobre las que se planea construir 3.582 viviendas en los próximos dos años.

El proyecto de obra recientemente iniciado en noviembre se desarrollará en los barrios de Valdebebas, Colmenar Viejo, Torrejón de Ardoz, Tres Cantos y Alcorcón. En ese camino, las viviendas serán destinadas a alquiler con rentas reguladas a través de colaboración público-privada que impulsó el Gobierno regional.

Este no es un proyecto aislado ya que las sociedades cuentan con licencias de obras para un total de 2.094 viviendas del Plan Vive. De cumplirse los plazos previstos, las primeras promociones vinculadas a esta incentivo a la obra nueva empezarán a entregarse durante la segunda mitad de 2024.

Repuntes positivos, ¿tendencias inciertas?

El mercado inmobiliario de Madrid empieza con estos números a cerrar un año en el que distintos factores económicos influyeron de manera directa. Aunque la región capital sigue teniendo la inercia propia de la demanda, no estuvo ajena a los vaivenes financieros del BCE ni al aumento de precios en materiales para la construcción que frenó mucha obra nueva en todo el país.

No obstante esto, hubo repuntes récord en compraventas y firma de hipotecas sobre viviendas, en especial en los primeros seis meses. Hacia el final del año, el panorama muestra que todavía hay intención de compra y políticas para promover la financiación, pero ciertamente el éxito es relativo: el empuje sobre la vivienda de segunda mano se debió en parte a la falta de obra nueva, aún los tipos pueden seguir aumentando y haciendo difícil la financiación, y los ahorros son cada vez más restringidos por efecto de la inflación general. En definitiva, si bien el saldo es positivo para el mercado inmobiliario de Madrid, la persistencia de estos valores dependerá, como en el resto del país, de lo que pase a nivel nacional y regional de Europa.

No dudes en dejar tu comentario o tus inquietudes sobre las alternativas en la compra de vivienda. Si estás pensando en invertir en Madrid, en Oi Real Estate podemos ayudarte.

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Las mejores hipotecas variables de diciembre

2 diciembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de diciembre que puedes encontrar en el mercado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El tipo de préstamo hipotecario para vivienda más extendido en España tradicionalmente es el variable, si bien es cierto que las hipotecas fijas han ganado gran popularidad durante los últimos meses.

Entre las mejores hipotecas fijas de diciembre se ubican las de EVO Banco, COINC u Openbank. Aquí te contamos por qué son opciones interesantes y cuáles son los puntos que menos nos convence de estos productos.

¿Qué son las hipotecas variables?

Cuando hablamos de una hipoteca variable nos referimos a un préstamo hipotecario que presenta un interés que va cambiando a lo largo del plazo de devolución del préstamo. Lo contrario a lo que ocurre con una hipoteca a tipo fijo. El motivo es que, el tipo se calcula al sumar dos elementos diferentes: uno de ellos es constante y otro que depende de un índice de referencia que fluctúa en el tiempo. El índice de referencia más utilizado en el país es el euríbor.

En caso de que el euríbor suba o baje en el momento de la revisión de tu hipoteca, también lo hará el interés. Esto significa que, también las cuotas que deberás abonar cada mes.

Diferencial de la hipoteca: se pacta con el banco y representa la parte fija del interés de las hipotecas a tipo variable. No se modifica a lo largo del plazo de devolución del préstamo, a menos que no se cumplan las condiciones de los productos y servicios bonificadores que fueron acordados con la entidad en la firma de la hipoteca. Para comprenderlo mejor, cuando veas una publicidad de un préstamo hipotecario en la que dice que el interés es de ‘euríbor + 1%’, ese ‘1%’ será el diferencial.

Índice de referencia: se trata de la parte que genera que el interés de una hipoteca variable pueda fluctuar en cada revisión. Hay varios índices de referencia distintos, sin embargo, el más utilizado en España es el euríbor.

El valor del euríbor se encuentra en ascenso desde el mes de febrero. Frente a esta situación, algunos bancos, entre ellos COINC, BBVA, EVO Banco y Bankinter, optaron por bajar el interés de sus hipotecas variables para compensar esa escalada y atraer a una mayor cantidad de clientes. Se trata de una muy buena noticia si estás interesando en contratar una hipoteca variable.

¿Cómo funciona el interés de un préstamo hipotecario variable?

El índice de referencia puede modificar el precio de una hipoteca variable en cada revisión. Esto se debe a que estos índices cambian su valor constantemente, algunos incluso lo hacen a diario. Es por esto que las entidades bancarias establecen un momento para revisar el contrato de la hipoteca y actualizar el tipo de interés. Esta revisión se hace, por lo general, cada seis o doce meses.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Imagina que tienes una hipoteca de 150 000 euros a 30 años y un interés de euríbor más 1%. Si el euríbor se encuentra al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros. Sin embargo, si al momento de hacer la revisión de la hipoteca el euríbor ha aumentado a 0,7%, la cuota mensual subirá a 532,20 euros.

En la revisión no solo se volverá a calcular el interés en función del índice de referencia vigente en ese momento. Además, si cuentas con un interés bonificado por haber aceptado algún producto o servicio adicional, por ejemplo domiciliar la nómina o los recibos, firmar algún seguro o plan de pensiones o utilizar alguna tarjeta, la entidad bancaria se encargará de comprobar que aún cumples con esos requisitos pactados. En caso de no ser así, te aplicará una penalización con la correspondiente subida del interés.

¿Cuáles son las mejores hipotecas variables en diciembre?

Aquí te contaremos cuáles son las mejores hipotecas variables de diciembre. ¡Pon atención y toma nota!

Hipoteca Inteligente EVO Banco: desde E + 0,60% (2,95% TAE)

En primer lugar se encuentra la Hipoteca Inteligente de EVO Banco. Con un interés del 0,99% durante el primer año y de euríbor más 0,60% a partir del segundo. Para acceder a estos intereses, deberás domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar de la entidad. EVO Banco, que pertenece a Bankinter, ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de una vivienda habitual. Además, brinda un plazo de hasta 30 años para devolver el dinero y no aplica comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial o total.

Lo mejor de esta hipoteca es su interés, uno de los más bajos que podrás encontrar en el mercado, tanto para el primer año como el resto del plazo de devolución.

Sin embargo, para acceder a un buen interés será necesario contratar el seguro de hogar del banco, esto implica un gasto de dinero extra. Por otro lado, deberás domiciliar unos ingresos mínimos de 600 euros mensuales, se trata de un requisito gratuito y sencillo de cumplir.

Puede ser una buena opción para aquellos que busquen pagar poco desde el primer año y creen que el seguro de hogar que ofrece EVO Banco tiene unas condiciones interesantes.

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Hipoteca Variable COINC: desde E + 0,75% (3,40% TAE)

La Hipoteca Variable de COINC se ubica entre las mejores hipotecas variables de diciembre, gracias a su bajo interés. Presenta un interés del 1,25% para el primer año y de euríbor más 0,75% para los próximos. Por otro lado, a diferencia de otros bancos, esta entidad no te exigirá contratar otros productos para tener acceso a su interés. COINC ofrece una financiación máxima del 80% de la compra de la vivienda. Será del 60% si se trata de una segunda residencia. Además, contarás con un plazo de hasta 30 años para devolver el dinero. Por otro lado, no cobrará comisiones de ningún tipo.

Lo mejor es su interés bajo y que puedes acceder a él sin contratar ningún producto del banco.

Sin embargo, se trata de un producto “cerrado”. Esto significa que, las condiciones que puedes conseguir son las que ves, ya que el banco no negocia rebajas.

Puede ser una buena opción si buscas pagar unas cuotas bajas y no te interesa atarte a la entidad bancaria con seguros u otros productos.

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Hipoteca Tipo Variable Targobank: desde E + 0,65% (3,46% TAE)

La Hipoteca Tipo Variable de Targobank presenta condiciones competitivas. Con un interés del 1,50% durante el primer año y de euríbor más 0,65% para los próximos. Para obtenerlo, deberpas domiciliar tu nómina y tres recibos, utilizar una tarjeta y contratar los seguros de vida y hogar de la entidad. Targobank ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de la vivienda, será del 60% para segunda residencia. Además, contarás con un plazo de hasta 30 años. Su hipoteca variable no presenta comisión de apertura.

Lo mejor de esta opción es que cuenta con uno de los intereses más bajos del mercado.

No obstante, para obtenerlo será necesario contratar algunos productos de la entidad.

Puede ser una opción interesante si te interesa contratar una hipoteca variable con un interés que se ubique por debajo de la media.

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Hipoteca Tipo Variable MyInvestor: desde E + 0,89% (3,21% TAE)

La Hipoteca Sin Mochila Tipo Variable de MyInvestor también se encuentra entre las mejores hipotecas variables de diciembre, con un interés muy bajo. Se trata de un interés de 1,59% para el primer año y euríbor más 0,89% los próximos. No será necesario contratar otros productos para tener acceso a estas condiciones. Sin embargo, tendrás que cobrar al menos 4000 euros netos mensuales entre todos los titulares. MyInvestor ofrece una financiación de hasta el 80% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo de amortización máximo de 30 años. Además, no cobra comisión de apertura.

Lo mejor es, sin lugar a dudas, su interés competitivo. Además, el hecho de que se puede conseguir sin contratar otros productos.

Lo menos convincente es que para acceder a un buen interés debes cobrar unos ingresos bastante altos.

Se trata de una buena opción para aquellos con un nivel adquisitivo alto.

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Hipoteca Pibank: desde E + 0,78% (3,21% TAE)

El último lugar de las mejores hipotecas variables de diciembre se lo lleva la Hipoteca Pibank. Con un interés del 1,78% durante el primer año y de euríbor más 0,78% para los próximos, sin tener que contratar otros productos. Ofrece una financiación de hasta el 90% de la compra de una vivienda habitual, con un plazo máximo de 35 años. Además, no tiene comisiones de ningún tipo.

Lo mejor es su interés, de los más bajos del mercado y no presenta comisiones ni productos bonificadores.

Lo que resulta menos convincente es que únicamente sirve para comprar una vivienda habitual, cuyo valor debe ser de 100 000 euros como mínimo.

Puede ser una buena opción si no tienes demasiados ahorros y te interesa una hipoteca barata que ofrezca una financiación de hasta el 90% de la compra.

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¿Qué tener en cuenta para elegir una buena hipoteca variable?

Para tener acceso a una hipoteca variable económica debemos analizar que el producto logre reunir ciertos puntos:

Interés: lo ideal es que su interés sea menor de euríbor más 0,80% a partir del segundo año. Esto se debe a que se trata del tipo variable medio que ofrecen las entidades bancarias. Para el el primer año, su tipo debe ser menor al 1,50%.

Productos bonificadores: una buena hipoteca variable debe tener pocos productos bonificadores. En otras palabras, se trata de que no sea necesario contratar demasiados servicios de la entidad para tener acceso a un buen tipo de interés. Lo más común es que los bancos soliciten domiciliar la nómina y contratar sus seguros de hogar y vida. Sin embargo, existen bancos que exigen suscribir una menor cantidad productos o te permiten elegir cuáles contratar.

Comisiones: es importante que no tenga comisiones. Principalmente la de apertura, que es la que se debe abonar al contratar la hipoteca.

¿Hipoteca variable o fija?

Durante los últimos años, las entidades bancarias apostaron por abaratar sus hipotecas fijas. Incluso, aproximadamente un 60% de las hipotecas firmados el año pasado fueron a tipo fijo, según indica el Instituto Nacional de Estadística.

No obstante, actualmente, una gran cantidad de entidades llevan desde febrero rebajando sus hipotecas variables para volverlas mucho más atractivas y hacer frente a la escalada del euríbor. Entre ellas se encuentran, BBVA, COINC o EVO Banco. Esta decisión tuvo lugar debido a las previsiones de una subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo, que se llevó a cabo en julio, septiembre y octubre de 2022 (del 0% al 2%). Aquí van algunos ejemplos de estas rebajas.

Hipoteca Variable de BBVA: su interés era del 1,99% durante el primer año y de euríbor más 0,99% los próximos. Actualmente se ubica en el 0,89% para el primer año y de euríbor más 0,60% los siguientes (bonificado).

Hipoteca Variable de COINC: contaba con un interés del 1,89% para el primer año y de euríbor más 0,89% los próximos. Hoy en día es del 1,25% el primer año y de euríbor más 0,75% los siguientes (sin bonificaciones).

Hipoteca Variable de EVO Banco: antes ofrecía un interés del 1,85% el primer año y de euríbor más 0,83% los siguientes. Actualmente es del 0,99% para el primer año y de euríbor más 0,60% los siguientes (bonificado).

Pese a la subida del euríbor, las hipotecas variables son una opción sumamente atractiva para aquellos que logren devolver el dinero en poco tiempo. Esto se debe a que su interés todavía es muy bajo. Sin embargo, las hipotecas fijas brindan una estabilidad a las cuotas que no pueden garantizar jamás las variables. La realidad es que, optar por uno u otro tipo es una decisión sumamente personal que debe ser tomada en función de la tolerancia al riesgo de cada persona.

Las hipotecas mixtas

Una opción de lo más interesante y que cada vez gana más adeptos son las hipotecas mixtas. Son ideales para aquellos que buscan pagar una cantidad estable y más económica en los primeros años y cuentan con los ahorros necesarios para saldar la mayor parte del préstamo antes de que se aplique el interés variable.

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Euríbor noviembre: una escalada de dos décimas

1 diciembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos sobre la subida del índice de referencia para la mayor parte de las hipotecas del país. Continúa leyendo el artículo y entérate todo lo que debes saber sobre la situación del euríbor en noviembre.

El euríbor no deja de aumentar y el mes de noviembre no ha sido una excepción. Si bien no ha sido una subida tan marcada como la que hemos visto en meses anteriores, la evolución del euríbor es una situación muy preocupante. Esto se debe a que afecta a una gran cantidad de familias. Aquí te contaremos todo sobre el euríbor en noviembre, cuáles son las previsiones y las ayudas a familias con hipotecas variables.

¿Qué es el euríbor?

En primer lugar, es necesario aclarar qué es el euríbor. Nos referimos al índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. El euríbor ha sustituido a otros índices que fueron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. Es muy importante tener en claro que el euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o bien, una hipoteca mixta en su periodo variable. De ninguna manera se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros completamente diferentes.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Es por esto que, sube y baja de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota mensual que debes pagar por la hipoteca. Esto se puede revisar cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con el banco.

Euríbor noviembre

El euríbor en noviembre también ha escalado. Sin embargo, lo ha hecho con una intensidad más baja si lo comparamos con los meses anteriores.

El Banco de España aún no ha confirmado el dato, la media mensual del euríbor ha terminado el mes de noviembre en el 2,828%. Esto, sin lugar a dudas, indica un aumento de dos décimas con respecto al cierre del mes octubre. Se trata de la mitad de lo que subió en dicho mes (0,393 puntos). Sin embargo, el euríbor a 12 meses ya logra acumular una escalada de 3,3 puntos en lo que va de año. El índice de referencia más usado en España se mantiene en máximos que no se han visto desde diciembre de 2008, cuando se ubicaba en el 3,45%.

Las previsiones sobre el euríbor

La ralentización que se ve reflejada en el indicador hipotecario está alineada con las previsiones de los analistas, que prevén algunos meses de estabilidad.

Por ejemplo, el consenso de expertos que recoge el Panel de Funcas prevé que para los próximos 13 meses subirá muy poco y se mantendrá próximo al 3% hasta fines de 2023. El pico podría tener lugar a mediados del próximo año, cuando llegaría al 3,1%. Sin embargo, en la segunda mitad del ejercicio se prevé una leve caída. Por otro lado, desde Asufin, aseguran que el dato de noviembre nos encamina a un cierre de año ubicado en el entorno del 3%, en máximos desde 2008.

En caso de que se confirme el cierre mensual en el 2,82%, el sobrecoste para los hipotecados que tengan una hipoteca a tipo variable y deban llevar a cabo la revisión en poco tiempo, se ubicará entre 2000 y 3000 euros anuales, de media. En otras palabras, se trata de un aumento de entre 150 y 250 euros por mes.

¿Qué opinan los expertos sobre la escalada del euríbor?

Los expertos en materia hipotecaria afirman que el gran aumento que está atravesando el euríbor este año, que ha pasado de ubicarse en mínimos históricos a superar el 2,8% en tasa mensual, es algo excepcional y único en la historia del indicador. De hecho, desde hace ya varias semanas, el euríbor a 12 meses se encuentra por encima de los tipos de interés a 30 años (IRS a 30 años).

Se trata de una situación extraordinaria que surge como consecuencia del giro del Banco Central Europeo (BCE) en política monetaria. La decisión del BCE de retomar las subidas de los tipos de interés en la eurozona después de once años para contener la inflación, hasta ubicar el precio del dinero en el 2%.

Se prevé que el próximo 15 de diciembre el organismo dé a conocer un nuevo aumento (previsiblemente de medio punto porcentual). Se trata de una medida que, sin lugar a dudas, endurecerá aún más las condiciones de los nuevos préstamos hipotecarios. Además, continuará encareciendo las hipotecas variables que se encuentran en vigor.

¿Hay medidas de ayuda para las familias con hipotecas variables?

El Gobierno y la banca han llegado a un acuerdo para brindar apoyo a más de un millón de familias vulnerables o bien, en riesgo de vulnerabilidad. Debido a la subida del euríbor para muchas familias se hace muy difícil poder cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca. Los beneficiarios serán aquellos hogares que ingresen hasta 29 400 euros al año.

El Real Decreto entró en vigor el 24 de noviembre después de ser publicado en el BOE. Entre las medidas que se incluyen en el decreto se incluyen: establecer periodos de carencia, extender el vencimiento de los préstamos hipotecarios u optar por la dación en pago o una reestructuración de la hipoteca. Además, elimina comisiones por amortización anticipada y también, por pasar de una hipoteca variable a una de tipo fijo.

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Euríbor e hipotecas: ¿Ha bajado la contratación de préstamos?

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

El euríbor de octubre de 2022 ha alcanzado el 2,629%. Aquí te contaremos cómo afecta la subida del euríbor a la contratación y oferta de hipotecas.

La situación del euríbor

En el mes de abril de 2022, el euríbor ha pasado al terreno positivo. Desde 2016, este índice, estrechamente vinculado con el interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable, se encontraba en negativo. Gracias a ello, los costes de financiación eran mucho más bajos. Sin embargo, en la actualidad la situación ha cambiado bastante.

El euríbor se ubica en el 2,629%, se trata de una escalada que se encuentra ligada al aumento de los tipos de interés marcados por el Banco Central Europeo (BCE). El objetivo de este incremento de tipos es contener la economía y evitar que los precios continúen disparándose. Sin embargo, es lógico que nos preguntemos si ha influido realmente la subida del euríbor en la contratación de hipotecas durante 2022 en el país y si esto ha cambiado las condiciones de los préstamos.

Aquí te contaremos cómo ha evolucionado la contratación de hipotecas en el año y cómo ha afectado a los préstamos hipotecarios luego de 5 años en negativo.

¿Cuántas fueron contratadas en 2022?

Según indican los datos de préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre fincas, publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en lo que va del año se han firmado 406 928 hipotecas. En un periodo que abarca de enero a agosto de 2022.

Pero, ¿Se trata de una cifra alta o baja si lo comparamos con años anteriores? La realidad es que, a pesar de la subida del euríbor y del contexto de inflación disparada, la firma de préstamos hipotecarios ha sido mayor que en 2021 o 2020. Considerando el mismo periodo de tiempo, en 2021 fueron firmadas 360.503 hipotecas y, en 2020, con la pandemia de por medio, se constituyeron 314 785 préstamos entre enero y agosto. Esto es un 11,41% y un 22,65% menos respectivamente.

Incluso, si observamos los datos de hipotecas firmadas en abril de 2022, momento en que el euríbor se actualizó a positivo, y mayo, podremos ver que la cifra de un mes a otro no disminuye, de hecho, aumentó de 44 230 hipotecas firmadas en abril a las 57 463 en mayo. Esto suena muy extraño, sin embargo, hay un motivo. Es muy probable que, en ese momento, quienes tenían en mente comprar una vivienda, se apresuraran con el proceso para anticiparse a un aumento aún mayor del Euribor. Ya que, eso implicaría un aumento del precio de las hipotecas.

¿Cómo afectó el euríbor a las ofertas de hipotecas?

Sin lugar a dudas, los movimientos de los bancos son muy claros. Las entidades bancarias están abaratando las hipotecas variables. El objetivo es fomentar su contratación y encarecer las hipotecas fijas, hasta el momento, las preferidas de los españoles. Según indican los datos del INE, en 2021 se firmaron 262 756 hipotecas a tipo fijo, se trata de la cifra más alta de la serie histórica.

El banco apunta a un cambio de estrategia para aprovecharse de la subida del euríbor. Se trata de encarecer el precio de las hipotecas fijas, incluso, en algunos casos eliminarlas del catálogo y abaratar el de las hipotecas variables. De esta manera, buscan ganar más dinero si el euríbor continúa cumpliendo con las previsiones de subida.

Es por esto que, actualmente, las hipotecas fijas son más costosas o no aparecen entre las ofertas de los bancos, mientras que, las ofertas de hipotecas variables son mucho más atractivas.

Una gran cantidad de entidades bancarias en España han actualizado su oferta de hipotecas, adoptando esta nueva estrategia. Sin embargo, a pesar de ser más baratas, ¿Es conveniente contratar una hipoteca variable en lugar de una fija? Bueno, eso dependerá del capital a financiar y de si nos podemos permitir la posibilidad de hacer frente al pago de unas cuotas más elevadas. Para aquellos que valoran la estabilidad, las hipotecas fijas continúan siendo la opción más conveniente y la más elegida por el casi 72% de los españoles, según indican los datos del INE.

¿Cuáles son los requisitos de las hipotecas en 2022?

Sin lugar a dudas, la escalada del euríbor ha marcado un antes y un después en la oferta de préstamos hipotecarios de los bancos. No obstante, lo que ha cambiado ha sido el precio que pagamos hoy en día por la hipoteca, no los requisitos. Por el momento, los bancos se están centrando en encarecer las hipotecas a tipo fijo, pasando de un interés que se encontraba entre el 1% y el 2,5% a uno que ronda el 2,65 y el 3,50%.

Con respecto a las hipotecas variables, el interés actual es más barato que antes del anuncio de la subida de tipos del BCE. Antes podíamos encontrar hipotecas variables a Euríbor + 0,79%, actualmente, las ofertas rondan el Euríbor + 0,65%.

Ya tengo una hipoteca variable: ¿Cómo me afecta la subida del euríbor?

En caso de que ya tengas contratada una hipoteca variable, el interés que abonas aumentará tanto como lo haga el euríbor. Es por este motivo que estarás viendo que tu cuota de la hipoteca sube. Se estima que, con el euríbor al 2%, el porcentaje de incremento interanual puede encontrarse cerca del 41%. Para comprenderlo mejor, por ejemplo, si abonabas 449 euros por la hipoteca variable, después de la actualización de la cuota pasarás a pagar 632 euros. Se trata de 183 euros más por mes.

En resumen, tras las subidas del euríbor, podrás llegar a abonar entre 180 y 430 euros más cada mes por tu hipoteca variable, dependiendo de tu cuota y condiciones.

Si quieres evitar correr el riesgo de continuar pagando más por tu hipoteca variable, es buena opción negociar con la entidad bancaria una rebaja en el interés diferencial o bien, puedes pasar de una hipoteca variable a una fija.

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea puede analizar el IRPH

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

Un escrito de alegaciones de la Comisión Europea dirigido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea abre la puerta a que se analice si las entidades bancarias incurrieron en una práctica abusiva con las hipotecas.

¿Qué es el Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

La función del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es garantizar que la legislación de la UE se interprete y aplique de la misma forma en todos los países miembros. Además, debe garantizar que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE. Por otro lado, también se encarga de resolver los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas.

En ciertas ocasiones, también pueden acudir al Tribunal los particulares, las empresas y las organizaciones. Siempre que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.

Revisión de la cláusula IRPH por parte del TJUE

Se cree que el TJUE puede llegar a revisar la cláusula IRPH en las hipotecas. Esto se debe a que así lo indica un escrito de alegaciones de la Comisión Europea que está dirigido a al TJUE. De este modo, se abre la posibilidad de que Europa valore si las entidades bancarias han incurrido en una práctica abusiva al comercializar los préstamos hipotecarios referenciados a dicho índice sin aplicar un diferencial negativo.

Según el escrito, que fue remitido al TJUE el pasado 22 de noviembre, la Comisión es de la opinión que el juez nacional tendrá que analizar si la necesidad de aplicar un diferencial negativo al índice IRPH (como recoge el preámbulo de la circular 5/1994 del Banco de España) puede ser considerada como una norma aplicable en defecto de acuerdo entre las partes. De ser así, efectuar un análisis comparativo con la situación en la que se encuentran los consumidores por la cláusula contractual.

En resumen, la cuestión prejudicial que ha planteado la magistrada Margarita Poveda, la cuarta que acumula el índice, saca a colación el preámbulo de la circular 5/1994 del Banco de España. Allí se establece que, es necesario adicionar un diferencial negativo para igualar este índice legal con el resto del TAE del mercado que las entidades incumplieron. Puntualmente, indicaba que sería necesario restar al IRPH medio punto porcentual (-0,5%), un punto o dos porcentuales (-1% ó -2%). Así, la diferencia entre el euríbor y el IRPH no sería tan gravosa para los consumidores.

La opinión de la presidenta de Asufin

Patricia Suárez, presidenta de Asufin, ha resaltado que el Tribunal Europeo no puede, nuevamente, dejar a los afectados con una resolución muy poco contundente. Esto genera que luego, el Tribunal Supremo, haga la interpretación que considere mejor. Con respecto a esto ha indicado que, «En base a este informe de la Comisión Europea pedimos al TJUE que entre de lleno en la cuestión y sea claro en su resolución».

Esta cuestión prejudicial deja abierta una vía completamente novedosa para aquellos afectados por este índice. Esto se debe a que se plantea que los bancos ejercieron una práctica desleal de la cual se beneficiaron.

Asufin ha añadido que el IRPH afecta a, aproximadamente, un millón de familias. Esto es, cerca del 20% de hipotecas suscritas en España, que soportan un sobrecoste en sus precios próximo a los 200 euros mensuales en sus cuotas. Esta situación, lleva a una afectación general media de 25 000 euros por préstamo hipotecario. Otro punto que resaltan desde Asufin es que, el índice se calculó en base a las medias TAE de las hipotecas que se suscribían. Es por esto que resultaba sistemáticamente más costoso que el euríbor, en todos los casos.

¿Qué dijo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el IRPH en 2021?

La última vez que el Tribunal de Justicia Europea se pronunció sobre el IRPH fue en el mes de noviembre de 2021. En ese momento, confirmó la validez del índice hipotecario y recalcó que el hecho de que haya falta de claridad no implicaba que sea abusivo.

Luego, la Sala Novena del Tribunal de Luxemburgo aclaró que una cláusula hipotecaria sobre índice de referencia IRPH que no es clara no tiene por qué ser abusiva. Por otro lado, tampoco vio necesario realizar la entrega de un folleto al consumidor que recoja la evolución anterior al índice, tal y como sostenía el Tribunal Supremo español, dado que la información relativa al índice IRPH «es objeto de publicación oficial».

De este modo, el TJUE, suavizó los requisitos que imponía en su sentencia el Tribunal Supremo, que entendía que sí era necesario llevar a cabo la entrega de un folleto con la evolución del índice en los dos años previos.

El auto del TJUE respondió a la cuestión prejudicial que el titular del Juzgado de Primera Instancia número 38 de Barcelona, Francisco González de Audicana, elevó a Europa para que el TJUE fuese más preciso en su interpretación sobre el uso del índice IRPH en los préstamos hipotecarios.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea también determinó en su auto que, si un juez considera que una cláusula no está redactada de forma clara y comprensible, se debe llevar a cabo un examen para determinar si dicha cláusula es abusiva. De esta manera, se vuelve a afirmar que, no toda cláusula transparente es necesariamente abusiva, como ya resolvió el Tribunal Supremo en noviembre de 2019.

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Hipotecas 2023: ¿Cuáles son las previsiones?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es lo que se espera de las hipotecas 2023 con respecto a las fluctuaciones del euríbor y las subidas de los tipos de interés. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Hipotecas 2023

Los expertos afirman que la mayoría de las personas que compran o pretenden comprar una casa, necesitan financiación para lograr pagarla. Una de las maneras más efectivas es solicitando a una entidad bancaria un préstamo hipotecario, es decir, una hipoteca.

Las hipotecas pueden ser a tipo variable o bien, a tipo fijo, y el coste de la cuota mensual variará dependiendo de los tipos de interés. En el contexto que se vive hoy en día, marcado por la inflación, la situación económica mundial deja ver que la media de dinero que los ciudadanos destinan a las hipotecas ha aumentado un 5,4% interanual, hasta alcanzar los 145 287 euros, de acuerdo con los datos del INE.

Aquí te contaremos cómo fueron evolucionado las hipotecas a lo largo de este año y cuáles son las previsiones para las hipotecas 2023.

La evolución de las hipotecas en 2022

Los últimos datos sobre préstamos hipotecarios que fueron aportados por el Instituto Nacional de Estadística, indican que, en el mes de agosto se firmaron más de 30 000 hipotecas. Esto implica un aumento por mes del 2,2%, y una subida interanual del 10,5%. Con este, ya van 18 meses consecutivos de aumentos interanuales.

¿Por qué continúan firmando hipotecas a pesar de las circunstancias?

Muchos aseguran que, la respuesta radica en el momento que estamos viviendo actualmente. La incertidumbre del porvenir y los anuncios del BCE de subir los tipos de interés han acelerado el cierre de una gran cantidad de ventas. En otras palabras, el motivo por el que se han cerrado tantas ventas en agosto es que los compradores buscan evitar la subida de tipos que se aproxima.

Desde la institución destacan que se puede ver un cambio en el tipo de hipoteca, las hipotecas fijas son más elegidas que las variables. El 28,1% de las hipotecas que se firmaron eran a tipo variable y el 71,9% eran a tipo fijo. El interés medio de las hipotecas variables fue del 2,09%, mientras que, el de las hipotecas fijas era de 2,71%.

Subidas del BCE

El 2022 comenzó con una gran inflación a causa del conflicto entre Rusia y Ucrania, además del aumento en el precio de la energía. Los precios comenzaron a aumentar, esto generó que los ciudadanos perdieran poder adquisitivo, y esta situación parecía que no tener fin.

Uno de los principales objetivos del BCE es mantener los precios estables. Para conseguirlo, en el mes de julio realizó una serie de subidas en los tipos de interés, que hasta el momento se encontraban en el 0%.

En julio de 2008, los intereses del BCE eran del 4,25%, una cifra que redujeron al 2% en mayo del año próximo. A partir de 2009, tuvieron lugar sucesivas bajadas hasta que, en marzo de 2016, alcanzaron unos intereses del 0%. Esto quiere decir que el BCE cedía dinero a las entidades bancarias sin ningún tipo de interés, de este modo, estos tenían una mayor cantidad de dinero en efectivo y podían prestárselo a las personas para reactivar la economía.

Después de la reunión que tuvo lugar el pasado mes de octubre, el Banco Central Europeo ha aumentado los tipos de interés 75 puntos básicos, ubicándose actualmente en el 2%.

Esto implica una pérdida de poder adquisitivo para los ciudadanos, debido a que con la misma cantidad de dinero pueden comprar una menor cantidad de bienes y servicios. De esta manera, se lastra el consumo de los hogares. Algo que afecta, también, a la compra de vivienda en un momento en el que se encontraba en auge.

La mayoría de los demandantes de vivienda en propiedad que aún no han comprado indican a la subida de los tipos de interés como una de los motivos que más ha afectado a la búsqueda de una nueva vivienda.

El euríbor ya no se encuentra en negativo

Por otro lado, el euríbor, índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios a tipo variable, ha salido, luego de más de seis años, de terreno negativo.

Este índice ha cerrado octubre en el 2,629%. Se trata de una cifra que puede encarecer hasta una media de 2600 euros anuales el préstamo hipotecario para quienes tengan revisión próximamente.

Las previsiones para las hipotecas en 2023

Este año comprobamos que no es posible hacer pronósticos certeros. Solo queda enfocarnos más en el presente y vivir en el día a día.

Con respecto a la previsión de las hipotecas a tipo fijo en 2023, cabe destacar que, para que los intereses de las hipotecas dejen de subir, la inflación debería comenzar a frenar. Una situación bastante posible con las medidas que fueron anunciadas por el BCE. Sin embargo, no depende únicamente de las decisiones que se tomen desde la institución.

Algunos expertos afirman que la inflación en la eurozona podría alcanzar un 8,1% a fines de año y bajar hasta el 4% el próximo, logrando una cierta estabilidad. Hasta entonces, los tipos podrían continuar aumentando.

Por otro lado, el euríbor podría continuar su escalada de manera imprevisible. Sin embargo, para muchos comienza a mostrar ciertos signos de estabilidad. Aquellos que se pregunten cuánto aumentará su préstamo hipotecario en 2023, deberán que esperar a la revisión y estar muy atentos a la evolución del euríbor. Es probable que, pasarse a una hipoteca de tipo fijo sea una buena opción. Se calcula que los préstamos hipotecarios medios de 150 000 euros a 30 años aumentan hasta los 1500 euros anuales.

En resumen, para saber cuáles serán las mejores hipotecas en 2023, será necesario consultar las condiciones de financiación con diferentes instituciones.

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