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Medidas de ayuda a los hipotecados: ¿Cuáles son los bancos obligados a brindar ayuda por la subida del euríbor?

24 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los bancos obligados a aplicar las medidas de ayuda para los hipotecados a tipo variable. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué bancos se han adherido a las medidas de ayuda?

Ya son más de 50 las entidades financieras que optaron por sumarse al acuerdo hipotecario que fue pactado entre el sector y el Gobierno. Se trata de medidas de ayuda para aquellos deudores hipotecarios vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad, según indica la resolución de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa que se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Actualmente hay 54 entidades que, luego de suscribir el pacto, están obligadas a cumplir con las medidas de ayuda. Aquí va un listado para que sepas a cuáles acudir:

Arquia Bank
Abanca
BBVA
Banco de Crédito Social Cooperativo
Banco Caminos
Banco Sabadell, Banco Santander
Bancofar
CaixaBank
Bankinter
Caja de Crédito de los Ingenieros
Caixa Popular-Caixa Rural
Caixa Rural Galega
Caixa Rural de Callosa d’en Sarriá
Caixa Rural de Turís
Caixa Rural San Vicente Ferrer de la Vall d’Uixó
Caixa Rural Torrent
Caixa Rural de L’Alcudia
Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent
Caja Rural Católico-Agraria
Caja de Crédito de Petrel
Caja Laboral Popular
Caja Rural Central
Globalcaja

Las cajas rurales de: Albal, Alginet, Altea, Asturias, Cheste, Granada, Guissona, Navarra, Villar, del Sur, La Junquera de Chilches, San Isidro de Vilafamés, San Jaime de Alquerías del Niño Perdido, San José de Burriana, San José de Nules, San Roque de Almenara y San Josep de Vilavella.

Del mismo modo, los códigos los han suscrito Cajamar, Cajasur Banco, Colonya-Caixa D’estalvis de Pollensa, Deutsche Bank, Eurocaja Rural, Evo Banco, Ibercaja Banco, ING, KutxaBank, OpenBank, Targobank, Unicaja Banco y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

¿Quiénes se verán beneficiados con las medidas de ayuda?

El Gobierno prevé que las medidas podrían ser de gran ayuda para un millón de hogares. Por otro lado, según indica el Ministerio de Asuntos Económicos, la adhesión de los principales bancos y cajas brindará la posibilidad de que queden cubiertas más del 97% de los préstamos hipotecarios.

¿A qué se deben las medidas de alivio?

Sin lugar a dudas, tras la gran subida de las cuotas de las hipotecas variables muchas familias se vieron afectadas. Es por esto que el Gobierno y a la banca llegaron a un acuerdo para aliviar la carga financiera de las familias más vulnerables. Luego de varias semanas de negociaciones entre el Ejecutivo, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España, el 22 de noviembre el Consejo de Ministros aprobó las medidas, por medio de un Real Decreto-ley. Y el Pleno del Congreso de los Diputados lo convalidó el día 15 de diciembre. Contó con 289 votos a favor, cero en contra y 60 abstenciones.

De este modo, después de algunas semanas de negociación entre el Ministerio de Asuntos Económicos y las patronales del sector financiero, se logró la modificación el Real Decreto Ley 6/2012 para brindar mayor protección a aquellos deudores hipotecarios más vulnerables.

Puntualmente, se trata de norma para mejorar el tratamiento de las familias vulnerables, aportando un nuevo marco de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad a causa de la subida de tipos. Además, adopta mejoras para simplificar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de las hipotecas a tipo fijo. En resumen, se eliminan las comisiones por todo el 2023.

Medidas de ayuda

Aquí va un resumen que reúne los puntos básicos de las medidas de ayuda para los hipotecados a tipo variable:

Medidas de ayuda para hipotecados vulnerables

Cuando hablamos de hipotecados vulnerables nos referimos a aquellos hogares con rentas menores a 25 200 euros anuales. En otras palabras, se trata de familias con ingresos de hasta tres veces el IPREM. Por otro lado, también es una característica que dediquen más de la mitad de su renta mensual al pago de la cuota hipotecaria. El Gobierno calcula que, aproximadamente, unos 300 000 hogares cumplen estas características.

Supuestos y sus medidas

Caso 1: en caso de que su esfuerzo hipotecario haya aumentado más de un 50%, los hogares tendrán la posibilidad de reestructurar la hipoteca con una rebaja del tipo de interés por un periodo de 5 años de carencia (hasta Euríbor -0,10%, desde el Euríbor +0,25 actual). Del mismo modo, se podrá ampliar a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y, también, se contempla la opción de una segunda reestructuración, de ser necesaria. Además, se establece un nuevo plazo de solicitud para alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

Caso 2: en caso de que su esfuerzo hipotecario se haya aumentado menos de un 50%, tendrán la posibilidad de acceder a una carencia de 2 años, un tipo de interés más bajo durante la carencia y una extensión del plazo de hasta 7 años.

Se trata de una medida necesaria para familias que, debido a la subida de tipos de interés, alcancen niveles de esfuerzo hipotecario muy altos reciban un tratamiento adecuado. Esto se debe a que la situación les puede generar la necesidad de reducir gastos y es probable que se ponga en riesgo el pago de la cuota hipotecaria.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. La aplicación de estas medidas brindará la posibilidad de que un hogar con una hipoteca tipo de 120 000 euros y una cuota de 524 euros por mes luego de la revisión de tipos de interés, logre bajar la cuota por el periodo de carencia de 5 años en más de la mitad, hasta los 246 euros.

¿Qué hay de los hipotecados en riesgo de vulnerabilidad?

Las medidas de ayuda también beneficiarán a aquellos deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad.

Puntualmente, se trata de los hogares con renta menor a 29 400 euros por año. En otras palabras, tres veces y media el IPREM. También, para aquellas hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que tengan una carga hipotecaria mayor al 30% de su renta y que haya aumentado, mínimo, un 20%.

Los bancos deben ofrecer a todos estos casos la opción de congelar durante 12 meses de la cuota hipotecaria, un tipo de interés más bajo sobre el principal aplazado también por 12 meses y una extensión del plazo de la hipoteca de hasta 7 años.

Adhesión voluntaria de los bancos y obligación de cumplimiento

El Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad fue de adhesión voluntaria por parte de los bancos, como el código para deudores vulnerables. No obstante, las entidades se encontrarán obligadas a cumplirlos una vez suscritos.

Para la adhesión, el Acuerdo del Consejo de Ministros por el que se regulaba el nuevo código establecía un tiempo máximo de cuatro semanas. Las posteriores variaciones serán publicadas cada mes en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y en el BOE, a menos que no haya ninguna modificación.

Con carácter excepcional, la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional tendrá la posibilidad de autorizar la apertura de nuevos períodos de adhesión para los bancos que opten por reconsiderar su decisión inicial. Luego del cierre de los mismos, actualizará la información de su página web.

Las entidades que comiencen su actividad luego del plazo de cuatro semanas, tendrán la opción de pedir su adhesión hasta la finalización de la vigencia del Código de Buenas Prácticas, que se establece en dos años.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los bancos que se han adherido a las medidas de ayuda para hipotecados vulnerables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Arras penitenciales: ¿De qué se trata?

21 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué son las arras penitenciales y cuando es conveniente firmarlas. Continúa leyendo el artículo.

Contratos de arras

Al momento de solicitar hipoteca, hay pasos fundamentales que debes dar para llevar a cabo la compra de un piso. Sin embargo, también debes poner atención en algunas etapas previas, ya que la compra comienza desde el momento en el que viste la vivienda que te interesa, no cuando ya cierras la compraventa.

Aquí entran los contratos de arras, ya que sirven para asegurarte de que la vivienda será tuya. Entre ellos, uno de los más útiles es el de arras penitenciales que, vale aclarar, no tiene ninguna relación con ir a la cárcel si no cumples con tus obligaciones.

Contrato de arras penitenciales: ¿De qué se trata?

Antes de llevar a cabo la firma de la compraventa ante notario es muy común y aconsejable firmar un contrato de arras. Se trata de un documento que sella el compromiso del dueño de la vivienda para venderla y del comprador para adquirirla, además, contiene las condiciones del acuerdo.

Por otro lado, el contrato de arras implica el pago de una cantidad de dinero que sirve como reserva y un adelanto que luego se descuenta del precio de compra. Ten en cuenta que no debes confundir el contrato de arras con el contrato de reserva.

Es importante aclarar que existen distintos tipos de contratos de arras que varían dependiendo del acuerdo y las consecuencias por incumplirlo. En otras palabras, lo que sucederá si una de las partes decide echarse atrás.

Las arras penitenciales: también se les llama arras de desistimiento, ya que permite al vendedor y al comprador retirarse de la operación. Dicho de otra forma, es posible no cumplir con el compromiso a cambio de una indemnización que recoge el artículo 1454 del Código Civil.

El artículo establece que, en caso de haber mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Diferentes tipos de arras

Las arras penitenciales son las únicas recogidas en el Código Civil. Sin embargo, también podemos encontrar otros dos tipos de arras.

Las arras confirmatorias: que como su nombre lo indica, confirman la compraventa con la entrada de un dinero que entrega el comprador. A diferencia de las penitenciales, este tipo de arras no permite que ninguna de las dos partes decida echarse atrás. En caso de hacerlo, la parte perjudicada tendrá la posibilidad de pedir que se cumpla el contrato o solicitar una indemnización.

Las arras penales: tampoco están reguladas expresamente en el Código Penal, sin embargo, se rigen por las cláusulas penales del mismo. Este contrato no permite desistir libremente a ninguna de las partes, lo que sí establece es la pena que habrá que pasar y que, por lo general, se trata de una cantidad de dinero a modo de indemnización.

Las arras incluyen la siguiente información

El contrato de arras no es solo la reserva de la vivienda y, por eso, no es aconsejable firmarlo a la ligera. Al final, el contrato de arras reúne los puntos básicos de la compraventa. Se trata de la siguiente información:

Precio de la compraventa.

Cuál será la forma de pago.

Cuánto dinero se entrega como señal y si luego se restará al precio de compra.

Con cuánto tiempo cuentas para firmar el contrato de compraventa y encontrar el préstamo hipotecario.

Quién deberá abonar cada uno de los gastos de la compraventa.

Los datos del comprador, vendedor y de la propiedad.

El compromiso de firmar el contrato de manera pública.

Se trata de un resumen de la compraventa con información fundamental, principalmente porque fija el tiempo con el que cuentas para conseguir financiación para comprar la vivienda.

¿Quién debe abonar el contrato de arras?

No existe ninguna norma al respecto, dependerá del acuerdo al que lleguen dos partes. Lo más común es que se pague a medias, o bien, si el comprador o el vendedor han contratado una agencia, este contrato se incluya en los servicios.

De lo que no cabe ninguna duda es de quien entrega el dinero del contrato de arras. Este es siempre será el comprador, esto se debe a que es quien busca asegurarse la compra de la vivienda.

¿Cuál es el porcentaje del precio que se abona en las arras?

Nuevamente, el porcentaje a pagar será el que las dos partes crean oportuno. Lo más habitual es abonar entre un 5% y un 10% del precio de compraventa de la vivienda.

La duración de un contrato de arras

En este caso también se acuerda entre las partes. Se trata de una parte de gran importancia del contrato. Esto se debe a que, si se pasa el plazo del contrato de arras sin firmar la compraventa, cualquiera de las partes podrá solicitar una indemnización. Esta indemnización variará según el tipo de contrato de arras.

Es por esto que, ante la duda, lo ideal es ser precavido y firmar unas arras largas para que tengas tiempo de encontrar una buena hipoteca.

¿Es posible anular un contrato de arras penitenciales?

Como ya hemos mencionado sí, se trata de la característica principal del contrato de arras penitenciales. Es posible anularlo en cualquier momento y con total libertad.

Sin embargo, al hacerlo será necesario abonar la indemnización que indique. En el caso del comprador, perderá el dinero que adelantó en las arras y para el vendedor, el doble de esa suma.

¿Qué sucede si no encuentras una hipoteca?

Una de las preguntas más habituales es qué sucede con las arras si no se consigue la hipoteca para comprar el piso.

A menos que en el contrato se especifique algo al respecto, lo mismo da el motivo por el que decidas echarte atrás. En resumen, perderás el dinero de las arras.

Lo bueno es que cuentas con la posibilidad de incluir cláusulas de ese tipo en el contrato de arras, que será de utilidad para liberarte si no te concede el préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las arras penitenciales. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar para invertir: una odisea aún posible

20 enero, 2023 No hay comentarios

Las fluctuaciones en la economía suelen generar este tipo de efectos: ante la posibilidad de la depreciación de la moneda, resulta una alternativa “congelar” su valor en otros bienes. De esta manera, el comprar para invertir se convirtió en el último año en una posibilidad rentable que, si bien siempre tiene presencia en el sector de las operaciones inmobiliarias, tuvo saldo positivo respecto del 2021. Te contamos la actualidad de estas cifras que preparan el escenario para un 2023 donde comprar una casa tenderá a ser una de las inversiones más seguras para los ciudadanos.

Algo en lo que confiar

Es enero y quienes tienen un dinero ahorrado miran de reojo las noticias. El panorama mundial les muestra que la guerra en Ucrania sigue y se enardece el conflicto. El Banco Central Europeo no da tregua con las subidas en los tipos de interés, lo que lógicamente encarece las hipotecas que ofrecen los bancos. En cada casa -y también en algunas empresas-, la inflación en los precios ya se hizo sentir sobre todo en la segunda parte del 2022. Frente a estas circunstancias, el mercado inmobiliario detectó lo que lógicamente se podía esperar de los potenciales inversores: que en la medida de lo posible, intentarán resguardar su capital en ladrillo.

Si bien la mayoría del mercado está constituido por quienes tienen una situación económicamente estable para cambiar de casa (lo que se conoce como mercado de renovación), éste no es el único perfil de comprador. En general, la motivación para comprar un piso es sencillamente, la necesidad de vivir en él. Tal como lo indica un informe de Fotocasa, el 80% de los españoles realiza operaciones para conseguir su vivienda habital. No obstante, esto deja margen para plantear algunas preguntas: ¿a qué responde este porcentaje, si acaso es otra opción vivir en un piso alquilado? Y también ¿qué sucede con el restante 20% de las operaciones?

En un somero análisis, rápidamente se podría presumir que una parte de las operaciones de alquiler se han inclinado al sector de la compra, o al menos esa parece ser la tendencia. Respecto de la segunda pregunta, las estadísticas nos dan la respuesta: un 7% de los inversores elige comprar a modo de inversión y el restante 13% lo hace a fin de poseer una segunda residencia. Pero ¿qué significan todos estos números?

Cada vez es más difícil comprar para invertir…

“… Y sin embargo se hace”, deberíamos concluir. Es que las mencionadas fluctuaciones de los precios, las hipotecas y los costes en general sólo podrían desalentar la compra si acaso no se temieran escenarios más adversos. Así, en la comparación del creciente esfuerzo por alquilar, el mayor pero potencialmente más estable -dependiendo el tipo de hipoteca que se consiga-, esfuerzo por comprar resulta a largo plazo redituable.

Sin considerar las últimas subidas de tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE), los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), así lo demuestran. En concreto, el aumento de transacciones de compraventa alcanzó con las mediciones de noviembre el 6,8% mensual y el 10,8% interanual. En total fueron 55.132 operaciones, la mayor cifra desde el 2007, momento previo al estallido de la burbuja inmobiliaria.

El cálculo actualizado del INE eleva a 600.000 las operaciones realizadas en 2022, y aún se deben contabilizar las del último mes. En los próximos números se espera alguna influencia algo mayor de la subida en los tipos, ya que hasta septiembre -mes en en el que se “congelaron” los precios de los pisos vendidos contabilizados hasta noviembre-, ese índice rondaba un interés del 0,5%. Desde entonces los tipos aumentaron dos puntos en forma escalonada, hasta alcanzar el 2,5% de diciembre. Este tipo de políticas son las que hacen temer, desde el punto de vista de los compradores, que la estrategia de comprar para invertir sea, aunque buena, cada vez más difícil.

La movida de las promotoras

No hay que saber tanto del mercado inmobiliario para sospechar que el otro factor que encarece las propiedades es la falta de oferta. Tomando como parámetro los números de noviembre del 2022, las estadísticas registraron 9.933 operaciones de compraventa de obra nueva, esto es un 3% menos respecto a 2021.

Sucede que la relación entre la baja oferta y el aumento de precios de pisos nuevos es un factor que responde relativamente a otras causas y por ende puede ser abordado desde otros lugares. La definición de lo “relativo” viene a colación, claro está, de que los precios encarecen para todos: así como se ve afectada la canasta familiar, también los costes en la construcción se han visto recalculando presupuestos. No obstante, la demanda de vivienda, sobre todo en las grandes capitales españolas, sigue en aumento y las promotoras lo saben. Por ello han dirigido sus proyectos hacia esos lugares, en donde la obra nueva tiene más posibilidades de ser absorvida una vez puesta a la venta. Según ha asegurado esta semana Sociedad de Tasación, las promociones apenas duran 15 días en el mercado.

Como complemento, tampoco se descarta que sigan las políticas estatales y locales para fomentar el asentamiento de jóvenes y familias en otras partes más despobladas del país. De esta forma, y con el sector del alquiler puesto en constante tensión por el control de precios, el comprar para invertir una casa en 2023 presenta, ciertamente, algunas dificultades. Pero es igualmente cierto que nadie aquí quiere perder ganancias y por eso las alternativas seguirán apareciendo, porque cada actor del mercado, claramente, está atento a las circunstancias.

Y a tí, ¿qué te sugiere este panorama? ¿Ya has pensado en adquirir una casa? Escríbenos a Oi Real Estate.

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En Hipotecas

Tipos de interés de una hipoteca: Dudas habituales

20 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre los tipos de interés de una hipoteca, por ejemplo, cómo y por qué se decide. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de buscar la hipoteca que mejor se adapte a ti, es normal encontrarse con una gran cantidad de dudas. Principalmente, hay dos preguntas frecuentes que afectan prácticamente a la mayoría, se trata de qué tipo de interés elegir para la hipoteca y si los seguros del préstamo hipotecario son obligatorios.

Aquí te daremos la respuesta de estas dos preguntas, además, te explicaremos cuál es la diferencia entre una hipoteca a tipo fijo, a tipo mixto o a tipo variable.

Principales diferencias entre una hipoteca fija y una variable

En el mercado hipotecario podrás encontrar tres tipos de hipotecas dependiendo del tipo de interés:

Hipotecas fijas

Hipotecas variables

Hipotecas mixtas

Cuando hablamos de una hipoteca a tipo fijo nos referimos a un tipo de interés que no se modifica durante toda la vida del préstamo hipotecario, por eso se le llama fija. Lo mejor de esta opción es que, en todo momento sabes lo que vas a abonar por mes, desde el comienzo hasta el final del préstamo.

A diferencia del tipo fijo, con una hipoteca variable el tipo de interés sí se modifica con el paso del tiempo. El motivo es que para calcularlo se utiliza un índice de referencia, el más utilizado en España es el euríbor. En este caso, se suma al euríbor un diferencial o porcentaje añadido, además, se lleva a cabo una revisión cada 6 o 12 meses para adaptar la cuota a la evolución del índice.

En cada revisión de la hipoteca el tipo de interés que debes abonar y por ende, la cuota hipotecaria, variará dependiendo de lo que haga el euríbor. Si éste sube aumentará la cuota y si baja, la cuota será también más baja.

Por otro lado, también existe una modalidad de hipotecas mixtas que han comenzado a ganar cada vez mayor popularidad durante los últimos años. Se trata de un tipo de préstamo combina un periodo inicial a tipo fijo con otro variable luego. En otras palabras, comienzas abonando un interés fijo al comienzo, entre 2 y 10 años y luego se activa un tipo variable para lo que reste de la vida de la hipoteca.

¿Cuál es el mejor tipo de interés de una hipoteca?

Decidir entre una hipoteca a tipo fijo, variable o mixta no es tarea fácil, será necesario tener en cuenta la situación económica y personal de cada individuo.

Con respecto al factor económico es importante estudiar la evolución del euríbor y los tipos de interés del dinero. Otro punto fundamental, es intentar adelantarse a lo que pueda suceder a largo plazo. Hacerlo es posible, sin embargo, esto no quita que sea sumamente complicado.

Por ejemplo, si prevés que el tipo de interés del dinero aumentará, una hipoteca a tipo fijo puede ser una buena protección ante ese caso. Sin embargo, se trata de una opción más costosa como punto de partida.

Por otro lado, la parte personal es también muy importante. Tiene mucho que ver el nivel de seguridad que te interese. Con una hipoteca a tipo fijo siempre estarás al tanto de lo que vas a abonar, esto te permitirá organizar mejor tus finanzas a largo plazo.

Además, te encontrarás protegido ante una posible subida del euríbor. Sin embargo, también hay puntos en contra. Por ejemplo, es posible que resulten más costosas de partida, en ocasiones es difícil encontrar una oferta atractiva y la amortización anticipada del préstamo es más cara.

Con una hipoteca a tipo variable deberás abonar menos al comienzo y tendrás mayor flexibilidad, sin embargo, tu cuota puede aumentar significativamente si lo hace el euríbor.

En resumen, una hipoteca a tipo variable es más económica al comienzo, pero también es menos estable o segura que una a tipo fijo.

¿Es obligación contratar los seguros?

Únicamente hay un seguro de hipoteca obligatorio por ley para todas las viviendas hipotecadas, se trata del seguro por daños e incendios. De este modo lo establece el artículo 8 de la Ley 1/1981 de regulación del mercado hipotecario y el Real Decreto 716/2009.

Por lo general, este seguro se incluye dentro del seguro de hogar como una de sus coberturas, de ahí surge la falsa creencia de que contratar un seguro de hogar con la hipoteca es algo obligatorio.

Incluso, a pesar de que el seguro por daños e incendios sea obligatorio, ningún banco puede obligarte a contratar el suyo para acceder la hipoteca. La ley hipotecaria de 2019 te permite contratar un seguro similar por tu cuenta y presentarlo para que te concedan el préstamo hipotecario.

No obstante, a pesar de no ser obligatorios, muchos seguros de la hipoteca son útiles. Por ejemplo el seguro de hogar cubre la vivienda más allá de los daños por incendio, un seguro de vida te asegura que la vivienda quedará pagada y tus seres queridos tendrán donde vivir si a ti te sucede algo.

¿El préstamo hipotecario desgrava en la declaración de la renta?

Con carácter general, la deducción por compra de vivienda habitual solo beneficia a aquellos que compraron la propiedad antes de 2013. En caso de que lo hayas hecho pasada esa fecha, tendrás la posibilidad de desgravar por la hipoteca en tu declaración de la renta, excepto que tu comunidad autónoma incluya una deducción específica por adquisición de vivienda habitual.

A partir de este punto, existen dos opciones en las que sí es posible desgravar la hipoteca de tu vivienda en la declaración de la renta.

Préstamo para reformas

Una de ellas es si has solicitado un préstamo hipotecario para hacer reformas que mejoren la eficiencia energética del inmueble. En este caso, lo que será posible desgravar es lo que has abonado por las obras, más que la hipoteca en sí misma.

Por otro lado, algunas comunidades permiten desgravar las obras de ampliación de la vivienda, lo que aplicaría del mismo modo que en el primer caso.

Hipotecas para pisos de alquiler

Otro supuesto son las hipotecas de pisos para alquilar. Al realizar la renta y calcular cuánto has obtenido por el alquiler, tendrás la posibilidad de restar como gasto los intereses que hayas abonado por el préstamo hipotecario.

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Diferencias entre Loan to Value y Loan to Cost

19 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos en qué se diferencia el Loan to Value del Loan to Cost. Continúa leyendo el artículo para enterarte cuáles son las principales diferencias entre estos indicadores.

En el mundo de las hipotecas hay una infinidad de términos con los que, la mayoría de nosotros, nos encontramos a la hora de buscar nuestro primer préstamo hipotecario. Resulta muy importante tener todos estos nuevos conceptos en claro antes de firmar un contrato hipotecario. Aquí te contaremos qué son el Loan to Value y el Loan to Coast y cuáles son sus principales diferencias.

Loan to Cost y Loan to Value: ¿Qué son?

La realidad es que su significado es muy similar, sin embargo, no son lo mismo. Al momento de comprar una vivienda y, generalmente, solicitar una hipoteca es muy importante tener en cuenta algunos puntos. El principal es entender de qué manera funciona el proceso de la firma del préstamo hipotecario.

Debemos tener en cuenta que una hipoteca es un préstamo por medio del cual una entidad bancaria nos brinda cierta cantidad de dinero para tener la posibilidad de adquirir un inmueble. Lo más común es que una entidad bancaria financie, un mínimo del 80% de la compra, esto significa que, se trata de un producto que entraña un riesgo importante para el banco.

Por ese motivo, las entidades bancarias se toman el trabajo de realizar un estudio detallado del perfil de las personas que solicitan un préstamo hipotecario.

¿Qué analizan los bancos?

Las entidades bancarias suelen analizar lo siguiente antes de dar el visto bueno a una hipoteca:

Tipo de contrato: los bancos prefieren contratos indefinidos, por ejemplo de funcionario, sin embargo eso no quiere decir que un autónomo no tenga la opción de acceder a una hipoteca.

Los ingresos del solicitante: la cuota hipotecaria que deberá abonar por mes el cliente no debe ser mayor al 30% o el 35% de los ingresos de los titulares del préstamo.

Cantidad de ahorros: mientras mayor sea el capital que se brinde al comienzo, la entidad bancaria contará con mayor seguridad. Lo mínimo es brindar el 30%. Ten en cuenta que siembre se calcula un 10% de ahorros para gastos además el 20% restante del precio del inmueble, ya que el banco generalmente concede el 80%.

Loan to Value y Loan to Cost

Por otro lado, el banco suele tener como guía para saber si conceder o no un préstamo hipotecario al Loan to Value, sin embargo, también se lo ve escrito como Loan to Cost. La realidad es que no son lo mismo, aquí te explicaremos por qué.

Loan to Value (LTV)

Se trata de un indicador que se encarga de medir la relación entre el préstamo concedido y el valor del objeto adquirido. Se trata de la relación entre el préstamo hipotecario que se va a firmar y el valor de la tasación de la vivienda que se va a adquirir.

El LTV por lo general se indica en porcentaje. Si la cifra supera el 80% para la entidad bancaria va a suponer un riesgo importante conceder la hipoteca, esto quiere decir que podría denegar la operación.

Loan to Cost (LTC)

Se usa al momento de financiar una construcción para definir qué parte del proyecto se costeará con fondos propios y cuál por medio de una financiación. De esta forma, es posible calcular el riesgo que implica la operación en cuestión.

Esto quiere decir que la diferencia más importante entre estos dos conceptos es que el LTV se utiliza para algo ya finalizado, mientras que LTC es para un proyecto en construcción. En resumen, los dos sirven como indicadores de riesgo, lo que no es igual es lo que se encargan de medir.

¿Cómo bajar el Loan to Value?

Existe la posibilidad de que solicitemos el préstamo hipotecario para una vivienda, pero que el LTV sea mayor al 80% y que, por ende, la entidad bancaria nos deniegue la operación. En este caso hay algo que podemos hacer:

Brindar una mayor cantidad de ahorros

Tener ahorros es fundamental, ten en cuenta que, mínimamente, lo ideal es contar con un 30% del valor de la propiedad. En caso de no alcanzar esa cifra, lo más probable es que nos encontremos con dificultades para acceder a la hipoteca.

Optar por una vivienda con un valor de compra más bajo

En caso de que el problema sea que la cuota mensual de la futura hipoteca sea mayor al 30% de nuestro salario, una buena opción es optar por un inmueble de menor valor.

Tener un aval

Si tu perfil implica un riesgo importante para el banco, contar con un aval puede ser una oportunidad de que la entidad te conceda el préstamo hipotecario.

Por último, si se da el caso de que una entidad bancaria no nos conceda una hipoteca siempre está la posibilidad de probar con otro banco. Comparar es un punto fundamental si quieres encontrar la hipoteca que mejor logre adaptarse a tus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las diferencias entre Loan to Value y Loan to Cost. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Oposición a la ejecución hipotecaria: ¿De qué se trata?

18 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la oposición a la ejecución hipotecaria. Continúa leyendo artículo para saber más.

La oposición a la ejecución hipotecaria tiene lugar si el deudor presenta algún motivo o disconformidad con la demanda. Sin embargo, el proceso judicial al que debe hacer frente el deudor de un préstamo hipotecario está diseñado en pro de los intereses del acreedor.

Es por esto que, el ejecutado no cuenta con demasiadas posibilidades. No obstante, según la legislación vigente, existen algunos motivos por los cuales el deudor hipotecario tiene la opción de oponerse, entre ellos se encuentran los interesantes y efectivos. Aquí te contaremos lo que necesitas saber al respecto.

Oposición a la ejecución hipotecaria: ¿De qué se trata?

Para entender de qué se trata la oposición a la ejecución hipotecaria, antes será necesario definir el procedimiento de ejecución de hipoteca.

Ejecución de hipoteca

Una ejecución de hipoteca es un procedimiento civil que surge por un incumplimiento de obligación asegurada. Generalmente, se debe a un impago de las cuotas de una hipoteca, sin embargo, un préstamo hipotecario puede garantizar otro tipo de obligaciones.

Lógicamente, el acreedor de la hipoteca busca cobrar lo que se le debe, para conseguirlo hace valer sus derechos por medio de este procedimiento judicial diseñado con ese fin. Dicho procedimiento, fue creado para facilitar la reclamación del acreedor. Lleva el nombre de “ejecución hipotecaria” debido a que tiene carácter ejecutivo.

En otras palabras, un acreedor hipotecario no reclama como un mero acreedor. Cuenta con mecanismos procesales que lo ayudarán a ejecutar la garantía de una manera más rápida y severa. La hipoteca es un préstamo especialmente garantizado.

La ejecución hipotecaria es un proceso en el que directamente se pasa de la demanda a la subasta del bien. Aquí va el orden básico:

Se realiza la demanda ejecutiva.

Luego, se le notifica de la demanda al deudor.

Requerimiento de pago al deudor, en caso de que el acreedor no lo ha efectuado extrajudicialmente.

Certificar que existe un préstamo hipotecario. Esto se realiza por medio de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Se subasta el bien hipotecado.

El acreedor recibe el pago.

Sin embargo, amparado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, el deudor cuenta con el derecho a oponerse a una ejecución procesal. Aquí es donde entra la “oposición a la ejecución hipotecaria”.

Oposición a la ejecución hipotecaria

El problema fundamental de la oposición a la ejecución hipotecaria es que el interesado no posee tantos medios como en un procedimiento de ejecución ordinario. En estos casos, es necesario que exista uno de los motivos registrados en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cuáles son los plazos para una oposición de la ejecución hipotecaria?

Conocer los plazos de una oposición hipotecaria es muy importante. Según indica el artículo 556 de la mencionada Ley de Enjuiciamiento Civil, el plazo de oposición a la ejecución es de 10 días hábiles. Recuerda que no se consideran los fines de semana ni días festivos. El plazo comienza a correr a partir del día siguiente al día en el que el deudor reciba la notificación de la demanda.

¿Es posible ampliar el plazo?

No es posible. Sin embargo, como para tener la posibilidad de prestar oposición es necesario que el demandado cuente con un abogado, si no posee los recursos suficientes es preciso que se le designe uno de oficio y esto puede implicar algo más de tiempo. De esta manera, el juzgado tendrá que suspender el cómputo del plazo hasta que sean nombrados el abogado y procurador de oficio.

En caso de que no se cuente con los recursos necesarios para contratar un abogado, el deudor que desee oponerse tendrá que dirigirse al Colegio de Abogados más próximo y exponer el caso para solicitar acceso a la justicia gratuita.

Oposición a la ejecución hipotecaria fuera de plazo

En caso de presentar la ejecución hipotecaria fuera de plazo es muy probable que sea declarada extemporánea y se desestime.

No obstante, hay tres Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que nos brindan la posibilidad de presentar oposición a una ejecución hipotecaria fuera de plazo. Sin embargo, esto tiene lugar solo cuando existen cláusulas abusivas en el contrato.

La doctrina judicial indica que el propio juez, de oficio, posee la obligación de analizar si hay cláusulas abusivas en el contrato. En otras palabras, no se trata de una facultad del tribunal, sino una obligación. Por ende, en caso de que el juez determine que hay cláusulas abusivas, es posible la oposición extemporánea.

Las causas de una oposición a la ejecución hipotecaria

Ahora que hemos aclarado todo lo relativo al plazo para presentar la oposición a la ejecución hipotecaria, aquí van los motivos tasados en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Extinción de la obligación directa o de la garantía

El primer motivo que puede alegar el deudor es que el préstamo ha sido abonado, por ende, la hipoteca está cancelada.

El artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deja ver los mecanismos para certificar que el pago se ha generado y la deuda se ha extinguido. Consiste en presentar un certificado del Registro de la Propiedad o una escritura de cancelación de hipoteca.

Un error en la cantidad exigible

Otra de las causas para oponerse al procedimiento de ejecución hipotecaria es que la cantidad que figura en la demanda no es la que se debe en realidad.

Es posible demostrar esta situación al presentar una libreta en la que se encuentren reflejados los asientos de la cuenta. La oposición se admitirá si la cantidad es distinta a la que presentó el ejecutante.

Ejecución de bienes hipotecados sobre los que hay prenda sin desplazamiento

Significa que, si hay otra hipoteca previa a la que se pretende ejecutar, no puede llevarse a cabo dicha ejecución. Sin embargo, así debe figurar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ya que las hipotecas se ejecutan por orden de prioridad y el Registro de la Propiedad sigue el principio jurídico de que el primero en el tiempo tiene prioridad, una hipoteca no tiene la posibilidad de ser ejecutada en caso de que exista un préstamo hipotecario anterior. El deudor solo debe presentar la correspondiente certificación registral.

Cláusula contractual de carácter abusivo

Es la causa de oposición a la ejecución hipotecaria más habitual. Consiste en demostrar que el acreedor usa una cláusula contractual abusiva para determinar la cantidad demandada.

El tribunal dará vista a las partes para resolver el problema. Por ende, probablemente sea necesaria la comparecencia en la oposición a la ejecución hipotecaria.

La vista de oposición de ejecución hipotecaria presenta el mismo esquema que el de un procedimiento civil. Consiste en instar a ambas partes a comparecer para que presenten sus alegatos y se realicen las pruebas pertinentes.

Ante este tipo de oposición, el ejecutado cuenta con posibilidades reales de que se anule el procedimiento. Esto se debe a que, en muchos casos, los contratos con el banco presentan cláusulas que pueden considerarse abusivas, algunas de las más comunes son:

Un vencimiento anticipado.

El interés variable se encuentra sujeto al IRPH.

Intereses de demora.

Cláusulas suelo.

En caso de que en la vista de oposición de ejecución hipotecaria se determine que hay cláusulas abusivas, cuentas con dos posibles escenarios. El primero es que el procedimiento de ejecución hipotecaria sea sobreseído, el segundo, que la cláusula abusiva se declare nula.

El deudor hipotecario se beneficia en ambos casos. Es posible que no se anule la ejecución, sin embargo, la cantidad demandada se reducirá sustancialmente.

Por otro lado, si se presenta el carácter abusivo de alguna cláusula contractual como fundamento de oposición a la ejecución hipotecaria y es desestimado, el ejecutado cuenta con la posibilidad de presentar un recurso de apelación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la oposición a la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca titulizada: ¿De qué se trata?

17 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de una hipoteca titulizada. Continúa leyendo para saber más.

Hipoteca titulizada

Es probable que el concepto de hipoteca titulizada no suene demasiado familiar, sin embargo, es importante tener en claro de qué se trata. En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes saber sobre la hipoteca titulizada de una manera sencilla. Además, te explicaremos cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido objeto de un proceso de titulización.

Por otro lado, si descubres que tu préstamo hipotecario está titulizado, lo más probable es que quieras saber de qué manera puede afectarte. Aquí te explicaremos qué sucede ante esta situación.

¿De qué se trata?

Una hipoteca titulizada surge cuando el banco ha llevado a cabo la venta del préstamo hipotecario a un tercero.

Los bancos optan por la titulación hipotecaria con el objetivo de obtener liquidez. Los motivos pueden ser varios, porque la necesiten, porque deseen realizar proyectos de expansión o bien, por cuestiones vinculadas con su rating de riesgo.

Más allá del motivo, la operación consiste en ceder los derechos de cobro de las cuotas y los correspondientes intereses a cambio de un precio.

Es importante tener en claro que la transmisión de los derechos de crédito es completamente legal en virtud del artículo 1.112 del Código Civil. Sin embargo, ¿Qué significa la titulización?

Cuando hablamos de titulización nos referimos a transformar un activo determinado (en este caso préstamos con garantía hipotecaria), en un instrumento financiero más sencillo de negociar. Estas operaciones se encuentran en el ordenamiento jurídico.

Del mismo modo, las entidades bancarias agrupan algunas hipotecas con características parecidas y sobre ellos crean un título valor transmisible (del mismo modo que los bonos). Una vez que se vende el título, se traspasan los préstamos subyacentes y los derechos que contienen.

¿Mi hipoteca está titulizada?

Según las buenas prácticas, el prestatario debe ser informado si ha tenido lugar una titulización de la hipoteca. No obstante, los bancos suelen incluir una cláusula en el contrato dónde se aclara que existe la posibilidad de proceder a la titulización sin tener que comunicarlo.

La realidad es que el acreedor puede ceder sus derechos de crédito y no tiene ninguna obligación de dar explicaciones. De modo que, existe la probabilidad de que tu préstamo hipotecario esté titulizado y no lo sepas.

¿Cómo saber si tu préstamo hipotecario está titulizado?

Aquí te contaremos cómo saber si tienes una hipoteca titulizada paso a paso.

El banco: en primer lugar debes solicitar la información al banco. Es posible preguntarlo directamente al banco. Sin embargo, no tiene la obligación de responder al requerimiento.

Sociedad Gestora del fondo de titulización de activos: de no obtener respuesta en el banco puedes acudir a la Sociedad Gestora del fondo de titulización de activos. El motivo es que, para llevar a cabo el proceso de titulización hipotecaria, el banco debe crear un fondo. Luego, cede las hipotecas a esta institución y es ella la que se encarga de emitir los títulos. De este modo, podrías requerir a la Sociedad Gestora del fondo que tiene el préstamo hipotecario. Sin embargo, es posible que redirija la solicitud al banco, de modo que te encontrarías en la misma situación.

Registro de la Propiedad: aquí es posible que figure inscrito el fondo de titulización hipotecaria, no obstante, la realidad es que no tiene por qué ser así en todos los casos. En caso de que sí figure, tendrás la seguridad de que tu hipoteca ha sido titulizada.

Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV): los fondos de titulización son supervisados por la CNMV. Es posible acceder al registro público de este organismo por medio de su web, allí se recogen las nuevas titulizaciones.

Dirigirse al juzgado: otra opción es preguntar, directamente, en el juzgado.

¿Qué implica que mi hipoteca esté titulizada?

La realidad es que en una hipoteca titulizada no se modifica ningún elemento objetivo de la misma. En otras palabras, todas las condiciones se mantienen igual que como han sido firmadas. Sin embargo, la titulización implica algunas consecuencias debido a que modifica los elementos personales del préstamo hipotecario.

Por ejemplo, el banco deja de ser el acreedor, ya que ha vendido el préstamo a un tercero. Si bien conserva la titularidad registral, solo se ocupa de la gestión del préstamo, si no hay ningún acuerdo en contra. De ese modo lo indica el Banco de España.

Por este motivo, el banco no tiene derecho a reclamarte la deuda y menos aún, iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. En caso de hacerlo, probablemente se declare improcedente si se ha titulizado el 100% del préstamo hipotecario.

¿Una hipoteca titulizada es inembargable?

La respuesta es no. No debes dejar de abonar las cuotas hipotecarias, ya que siempre puede existir alguien legitimado para ejecutar la garantía hipotecaria.

El fondo de titulización hipotecaria tiene la hipoteca en su balance, sin embargo, no cuenta con personalidad jurídica para ejercer acciones judiciales.

No obstante, los inversores que compraron los títulos pueden reclamar si se da un caso de impago. No es nadasencillo determinar quiénes son y estos valores, por lo general, están compuestos por una gran cantidad de hipotecas.

Por otro lado, si te interesa vender la vivienda hipotecada, no afecta en nada que se haya producido una titulización hipotecaria, siempre y cuando se cancele la hipoteca o la entidad bancaria consienta una subrogación.

En resumen, una hipoteca titulizada solo puede ocasionar inconvenientes en caso de que necesites acordar unas nuevas condiciones. En este caso, será necesario pactar una novación con el nuevo acreedor.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca titulizada. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El nuevo Código de Buenas Prácticas

16 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo puedes utilizar el nuevo Código de Buenas Prácticas y cuáles son los requisitos que debes cumplir si te ha aumentado la cuota hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más.

El 9 de marzo de 2012 fue aprobado el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Se trataba de un paquete de medidas urgentes que tenían como objetivo proteger a los hipotecados con menos recursos. Sin embargo, debido al contexto que vivimos actualmente, el Ministerio de Economía, la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores han puesto en marcha una reforma y ampliación de estas medidas para 2023. El principal objetivo es adaptarlas al escenario actual.

Aquellos que cuenten con hipotecas variables, cuya cuota está aumentando debido a la subida del euríbor, se preguntarán cuándo es posible solicitarlo y qué tipo de ayuda es posible obtener. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre el nuevo Código de Buenas Prácticas.

¿De qué se trata el nuevo Código de Buenas Prácticas?

El 23 de noviembre de 2022, el Boletín Oficial del Estado publicó el nuevo Código de Buenas Prácticas. El principal objetivo fue reducir los efectos de la subida del euríbor a las familias de clase media con una hipoteca variable por medio de tres mecanismos:

Disminuir la carga hipotecaria de las familias.

Reestructurar la deuda hipotecaria.

Brindar mayor transparencia para mejorar la oferta hipotecaria.

Las familias más vulnerables, que no lleguen a pagar la cuota hipotecaria podrán optar entre dos tipos de ayuda. Por un lado, pueden ampliar el plazo de devolución del préstamo hasta 7 años, de este modo, la cuota mensual será más baja. La otra opción es pasarse a una hipoteca fija, en este caso, las cuotas sean estables. Para cualquiera de las dos opciones, la aplicación de estas medidas puede ser solicitada hasta el 24 de noviembre del 2024, por un periodo de dos años luego de su aprobación.

Requisitos a cumplir para poder acogerse

Si quieres acogerte al nuevo Código de Buenas Prácticas para familias con dificultades para abonar la cuota de su préstamo hipotecario a causa de la escalada del euríbor, será necesario cumplir con algunos requisitos. Aquí te explicaremos uno por uno:

Debes tener firmado un préstamo hipotecario para vivienda habitual antes del 31 de diciembre.

El precio de compraventa no debe ser mayor a 300 000 euros.

Los ingresos de la unidad familiar no deben ser mayores a 29 400 euros brutos por año, esto es 3,5 veces el IPREM.

En caso de que un miembro de la unidad familiar tenga una discapacidad que supere el 33%, una situación de dependencia o incapacidad por enfermedad, el límite se extiende a los 37 800 euros, esto es 4,5 veces el IPREM.

En caso de que un miembro de la unidad familiar sufra de parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual mayor al 33%, discapacidad física o sensorial del 65% o más o de incapacidad por enfermedad grave, el límite se extiende a los 46 200, se trata de 5,5 veces el IPREM.

La cuota hipotecaria representa más del 30% de los ingresos netos familiares. Para comprenderlo mejor, si ingresan 2000 euros netos mensuales y debes pagar 700 euros por la cuota hipotecaria, te encuentras destinando más del 30% al pago de la hipoteca.

En los cuatro años previos, la unidad familiar debió sufrir circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. Por ejemplo que el esfuerzo para pagar la hipoteca se haya multiplicado por un 1,2. También, en caso de que hayan tenido lugar algunas de las siguientes situaciones:

Uno de los miembros presente una discapacidad del 33% o más, dependencia o incapacidad permanente para trabajar por enfermedad.

Si en la casa residen familiares hasta tercer grado en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que no les permita trabajar.

En caso de que uno de los miembros de la unidad familiar sea víctima de violencia de género, de trata o explotación sexual.

¿Cómo presentar la solicitud al Código de Buenas Practicas?

Para solicitar la adhesión al nuevo Código de Buenas Prácticas debes seguir algunos pasos. Aquí te contaremos todo sobre el proceso para acogerse a esta nueva ayuda si tenemos problemas para abonar las cuotas hipotecarias:

En primer lugar, el banco enviará la información simplificada sobre las medidas alternativas disponibles.

El hipotecado tendrá la posibilidad de elegir la medida que le resulte más beneficiosa.

Luego, el banco entregará una propuesta gratuita con la información del tipo de novación elegida.

Por último, el hipotecado tendrá que entregar la documentación que el banco solicite para acreditar que cumple con los requisitos del Código de Buenas Prácticas. Por otro lado, también se podrá autorizar al banco para que revise estos documentos de forma telemática. Se trata de los siguientes:

Las rentas anuales de la unidad familiar.

Una Copia de las últimas tres nóminas.

Libro de familia.

Certificado de empadronamiento.

Copia de la escritura de compraventa.

Declaración de discapacidad, de ser el caso.

Declaración responsable.

Una vez comprobada toda la información y llevada a cabo la petición de novación, el banco contará con 15 días para su formalización.

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Hipotecas al 95%: las condiciones pueden cambiar

13 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo se prevé que cambien las condiciones de las hipotecas al 95%. Se trata de algo que puede afectar a los jóvenes de Madrid. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El mercado lanza un aviso para aquellos jóvenes que residen en la Comunidad de Madrid y se encuentran analizando la posibilidad de beneficiarse de las hipotecas al 95% para comprar una vivienda por medio del programa ‘Mi Primera Vivienda’.

Programa Mi Primera Vivienda

Se trata de una propuesta que busca facilitar a los menores de 36 años el acceso a una vivienda propia. Esto se logra por medio de hipotecas que implican una menor exigencia de ahorros que las habituales. Este programa fue aprobado en el mes de septiembre de 2022, cuando el Gobierno regional selló un pacto con Caixabank, Santander e Ibercaja.

¿Cómo funciona el programa?

Las bases del programa indican que la Comunidad ha puesto a disposición de las tres entidades un presupuesto de 18 millones de euros, 6 millones a cada una. El principal objetivo es lograr ampliar la financiación bancaria hasta el 95% del valor de tasación de las viviendas o el precio de compra, en caso de que éste sea más bajo. Con la ayuda de las garantías públicas, se logra reducir el importe que los jóvenes deben aportar con sus ahorros para la compra de la vivienda. Además de los gastos de constitución del préstamo respecto a las hipotecas tradicionales, que por lo general, ofrecen un límite del 80%.

El programa Mi Primera Vivienda establece una periodicidad inicial de un año. En otras palabras, aquellos que sean menores de 35 años tendrán la posibilidad de solicitar estos préstamos hasta después de verano. Cuentan con posibilidad de prórroga, si bien es aconsejable comenzar con el proceso de solicitud lo antes posible. Esto se debe a que, se prevé un endurecimiento de las condiciones de financiación que tendrá lugar en los próximos meses.

Sin lugar a dudas, nos encontramos atravesando un momento de gran incertidumbre. En medio de esta escalada de los tipos de interés, lo mejor es tener en claro que las ofertas que hay hoy en día pueden cambiar. Esto las transformaría en productos que nos resultan menos convenientes. En caso de que los bancos continúen cambiando sus estrategias de precios, nos encontraremos en un escenario de tipos bastante más elevados.

Varios de los bancos que son parte del programa ‘Mi Primera Vivienda’ afirman que a corto plazo no tienen planes de modificar las condiciones. Sin embargo reconocen que no descartan llevarlo a cabo en un futuro. Teniendo esto en cuenta, no hay dudas de que resulta conveniente que los potenciales beneficiarios realicen las solicitudes lo antes posible.

¿Qué ofertas de hipotecas al 95% para jóvenes podemos encontrar hoy?

Caixabank: brinda a los menores de 35 años una hipoteca fija con un tipo de interés del 2,7% bonificado. Para acceder a ella será necesario domiciliar la nómina. Dicha oferta se canaliza a por medio de imagin, la plataforma de servicios digitales y estilo de vida para jóvenes impulsada por la entidad. Además, la solicitud y la gestión se llevan a cabo de manera online con la aplicación de imagin.

Santander: este banco nos ofrece dos opciones. Por un lado, una hipoteca variable con un tipo de interés del 1,79% para los primeros seis meses que luego pasa a euríbor + 0,69%, siempre que se apliquen las máximas bonificaciones. Entre ellas se encuentra, domiciliar la nómina, usar las tarjetas de la entidad y contratar varios seguros. La segunda opción es una hipoteca fija, con un interés del 3,99% en los primeros seis meses y del 3,89% los siguientes, también con las máximas bonificaciones.

Ibercaja: también brinda opciones por medio de su ‘Hipoteca Vamos’. La hipoteca fija tiene un interés del 2,75% con las máximas bonificaciones, es decir: nómina, el seguro de hogar y el de vida. Por otro lado, la hipoteca variable ofrece un interés del 0,99% para el primer año y de euríbor + 0,69% los siguientes, con bonificaciones.

Es necesario tener en cuenta que existen bancos que, sin ofrecer condiciones específicas para jóvenes, también cuentan con opciones bastante competitivas, tanto en precio como en porcentaje de financiación. Es por esto que resulta importante comparar ofertas personalizadas de diferentes entidades antes de tomar una decisión.

Los requisitos para acceder al ‘Programa Mi Primera Vivienda’

Los jóvenes deben cumplir con algunos requisitos para tener acceso al programa. Aquí te contaremos cuáles son los principales:

Edad: será necesario ser menor de 36 años en el momento de solicitar el préstamo.

Solvencia: debes ser solvente y contar con los recursos necesarios para hacer frente al pago del préstamo, a pesar de tener pocos ahorros.

Residir en Madrid: tendrás que poseer y acreditar la residencia legal en la Comunidad de Madrid, continuada e ininterrumpida, durante los dos años inmediatamente previos al momento de presentación ante el banco de la solicitud de financiación.

Primera vivienda: debe ser la primera adquisición de vivienda a la que se accede en régimen de propiedad.

Vivienda habitual: la vivienda a adquirir debe encontrarse en el territorio de la Comunidad de Madrid. Además, tendrá que destinarse a vivienda habitual y permanente del destinatario, durante mínimo por dos años a partir la fecha de adquisición de la misma.

Precio: el precio de adquisición de la vivienda, sin los gastos y tributos inherentes a la compra, debe ser igual o menor a 390 000 euros.

Por otro lado, es importante tener en cuenta que será necesario brindar una documentación concreta al momento de realizar la solicitud y que los beneficiarios también adquieren un compromiso.

Un reajuste de fondos

A fines del 2022, el Gobierno de la Comunidad de Madrid solicitó datos a las tres entidades para estudiar cómo evoluciona el programa y sopesar la posibilidad de un reajuste de las cantidades inicialmente otorgadas a cada una de ellas (6 millones de euros).

En el artículo 13 de la orden que recoge las bases del programa dice que las entidades que, pasados los primeros 3 meses de vigencia del convenio, no logren conceder hipotecas respaldadas por, mínimo, el 20% del depósito efectuado por la Comunidad de Madrid, serán consideradas entidades con baja ejecución. Esto es, una cifra de 1,2 millones de euros.

Ante esta situación, oída la entidad en la Comisión de Seguimiento del correspondiente convenio, se retirarán los fondos depositados por parte de la Comunidad de Madrid que no se encuentren afectos a operaciones hipotecarias vigentes. Los fondos que se retiren serán repartidos a partes iguales entre las otras entidades financieras que hayan firmado convenios. En caso de que no quedasen entidades restantes, se retirará por la Comunidad de Madrid el importe, quedando el mismo a disposición de la firma de otros convenios con terceras entidades financieras, nuevamente, a salvo de aquellos fondos afectos al cumplimiento de hasta un máximo del precitado 15%”.

Caixabank es la entidad que mayor demanda tiene hasta el momento. Esta entidad asegura que cuenta con una importante cantidad de solicitudes y espera agotar rápido los fondos que ha recibido de manos de la Comunidad de Madrid para facilitar la compra de vivienda por parte de los jóvenes que no cuentan con ahorros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos cambios en las hipotecas al 95% para los jóvenes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecar mi casa para obtener liquidez rápido

11 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo hipotecar tu casa puede ser una manera de obtener liquidez de forma rápida. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Hipotecar la casa

Con el paso del tiempo, las necesidades de las familias pueden variar, los hijos crecen, algunos se marchan y es probable que aparezcan necesidades para las que sea necesario contar con liquidez.

En muchas ocasiones nos encontramos en situaciones que requieren recursos rápido, por ejemplo, remodelar la vivienda o comprar una segunda vivienda, reunificar deudas o solventar una emergencia. Se trata de cuestiones que pueden ser resueltas con bastante sencillez si se tiene en propiedad una vivienda y se la utiliza como garantía para obtener un crédito.

Aquí te contaremos por qué es buena idea hipotecar la casa en estas ocasiones. Nos centraremos en brindarte una visión global sobre la posibilidad de hipotecar una vivienda habitual.

Por otro lado, también podrás saber qué pasos debes seguir para hipotecar una vivienda en propiedad, y cuáles son los beneficios y desventajas de este tipo de procedimiento.

¿Cómo hipotecar mi casa?

La realidad es que no son muchos los bancos que suelen brindar este servicio y son más habituales las ofertas de créditos personales, sin embargo, se trata de una opción muy interesante.

Para las entidades bancarias suele ser interesante contar con una vivienda como garantía de pago, es por esto que la solicitud de hipoteca suele ser respondida en cuestión de días de manera afirmativa en caso de que el perfil y el historial crediticio del solicitante sean buenos.

En caso de no contar con un perfil atractivo para el banco, o bien, que el crédito tenga como finalidad reunificar otras deudas, lo aconsejable es acudir con un prestamista privado, intermediarios financieros o alguna fintech.

Este tipo de empresas generalmente se encargan de manejar un tipo de interés más alto que las entidades bancarias, no obstante, responden de forma más rápida y sin cargas burocráticas.

Si has optado por hipotecar la vivienda pagada es fundamental que comprendas muy bien todo el procedimiento involucrado. También, es importante saber cuáles son sus ventajas y desventajas.

Paso a paso para hipotecar mi casa libre de cargas

Hipotecar mi casa libre de cargas es posible. El proceso para pedir una hipoteca sobre una vivienda generalmente no resulta complicado y es posible realizarlo en pocos días.

Se trata de un punto muy interesante cuando te encuentras pensando en pedir el crédito para cubrir gastos de emergencia o pagos que no pueden esperar demasiado tiempo.

Aquí van los pasos que debes seguir para solicitar una hipoteca para una vivienda habitual:

En primer lugar, debes solicitar la nota simple de la vivienda ante el Registro de la Propiedad. Esto te dará la posibilidad de demostrar la propiedad del inmueble y que no hay gravada sobre ella ninguna otra deuda. En otras palabras, que la vivienda se encuentra libre de cargas.

Lo siguiente será solicitar el financiamiento a la entidad bancaria, el prestamista privado o el intermediario financiero.

Luego, debes presentar los recaudos. Estos pueden variar dependiendo del banco y más en el caso de tratarse de un prestamista privado o un intermediario financiero.

Lo último será tasar el valor de la propiedad. Algo muy importante para saber cuánto es el dinero total al que podrás acceder.

Ahora sí, solo resta firmar el contrato hipotecario ante un notario.

¿Cuánto dinero obtendrás al hipotecar la casa?

La cantidad para este tipo de operaciones ronda entre el 50% y el 60% del valor tasado previamente.

El solicitante tendrá la posibilidad de negociar un mejor porcentaje según las condiciones del contrato, del tipo de interés y del tiempo que le otorguen para abonar la deuda. Esta última tiene como medida bastante estandarizada de 20 a 30 años.

Hipotecar la casa para comprar una segunda vivienda

Hipotecar la vivienda habitual para adquirir una segunda vivienda es también una posibilidad. Incluso, poner como garantía de pago la vivienda habitual puede permitir obtener mejores condiciones y aumentará el margen de negociación. Por ejemplo, se podría obtener un monto más alto que si no se ofreciera como garantía la vivienda, un plazo más extenso para cancelar la deuda e incluso un tipo de interés más bajo.

Al proponer la vivienda habitual como garantía de pago para el financiamiento de la compra de un segundo inmueble, la entidad bancaria hará un contrato de garantía doble sobre el monto recibido como crédito. En otras palabras, las dos viviendas serán garantía de la devolución del préstamo.

¿Cuáles son las ventajas y los puntos en contra de hipotecar la casa?

Como cualquier procedimiento crediticio, la hipoteca de una vivienda habitual tiene sus puntos a favor y contras que debes tener en cuenta antes de tomar una decisión.

Las ventajas de hipotecar la casa:

El banco o el prestamista estarán más dispuestos a prestar su dinero si cuenta con una vivienda como garantía de pago, ya que esto reduce bastante el riesgo de pérdida para ellos.

Cuentas con la posibilidad de negociar con un mejor margen de maniobra, principalmente si el financiamiento es para la compra de una segunda vivienda.

Los plazos de devolución del dinero se encuentran entre los 20 y los 30 años.

Puntos en contra que debes tener en cuenta:

Este procedimiento implica una posibilidad de perder la vivienda si no pagas las cuotas.

Los intereses son más elevados que en un préstamo hipotecario común.

Ten en cuenta que siempre es importante evaluar con asesores hipotecarios y especialistas cualquier decisión que vayas a tomar y nunca decidir sin haber analizado muy bien cada una de las opciones.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre hipotecar la casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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