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Aquí te contaremos en qué ocasiones no es nada conveniente acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias en hipotecas. Continúa leyendo para saber más.

Nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias

Debido al contexto económico que se vive hoy en día, con la subida de los tipos de interés, el euríbor y, por ende, el aumento en las cuotas hipotecarias, el Gobierno publicó en el Boletín Oficial del Estado un nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias el 23 de noviembre de 2022.

Se trata de una herramienta que busca aliviar la carga hipotecaria de las familias. Lo consigue por medio de dos tipos de ayudas diferentes, para familias de clase media con un préstamo hipotecario a tipo variable. Sin embargo, es importante dejar en claro si este tipo de medidas son convenientes para todos los hipotecados. Aquí te explicaremos en qué casos es mejor opción no acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias, todo dependerá de nuestra situación económica y personal.

¿Cómo es el nuevo Código de Buenas Prácticas en hipotecas?

Con el objetivo de ayudar a las familias con la carga hipotecaria, luego de las subidas en las cuotas que deben abonar por mes aquellos con hipotecas variables contratadas, fueron aprobados dos tipos de ayuda:

Ampliación del plazo de devolución: se trata de una ampliación del plazo del préstamo que puede llegar hasta los 7 años. Además, es posible solicitar la congelación de la cuota por 12 meses con el mismo importe que abonaban en junio de 2022.

Pasar de variable a fija: es una manera de que las cuotas de la hipoteca siempre sean estables. En otras palabras, abonaremos lo mismo todos los meses, sin importar si el euríbor sube o baja.

Ten en cuenta que es posible acogerse a las nuevas medidas por un periodo de 2 años, es decir,hasta el 24 de noviembre de 2024.

¿Cuáles son los puntos en contra y a favor del nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias?

Sin lugar a dudas, no todo es color de rosa. Acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias implica beneficios, pero también inconvenientes. Aquí te detallaremos en que nos benefician y en qué nos afectan las nuevas ayudas para pagar la hipoteca.

Los puntos a favor del nuevo Código de Buenas Prácticas

Las ventajas de acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas para familias de clase media con problemas para abonar sus cuotas hipotecarias luego de la subida del euríbor son los siguientes:

Una cuota hipotecaria más baja

Si optamos por una ampliación del plazo de devolución de la hipoteca, la cuota que debemos abonar por mes será más baja, esto significa que iremos más desahogados.

Cuota hipotecaria estable

En caso de optar por la conversión de la hipoteca variable a fija, abonaremos siempre la misma cantidad de dinero por mes al tipo de interés fijo que marque la entidad bancaria. No nos llevaremos ninguna sorpresa desagradable.

Los puntos en contra del nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias

Sin embargo, la verdad es que el nuevo Código de Buenas Prácticas también tiene un lado negativo. Aquí te explicaremos cómo pueden afectar a nuestra hipoteca las nuevas medidas:

Encarecimiento del préstamo

Cuando optamos por una ampliación del préstamo hipotecario lo que generamos es un alargamiento de la vida de la hipoteca y, por ende, aumentamos el coste de su precio final.

Interés fijo demasiado elevado

Antes de decidir si pasar la hipoteca variable a fija, lo ideal es revisar si realmente nos sale a cuenta.

¿En qué casos es aconsejable no acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias?

La hipoteca se encarece demasiado

Considerando las ventajas y los puntos en contra que hemos detallado, es fundamental que el hipotecado se encargue de valorar si la adhesión al nuevo Código de Buenas Prácticas en Hipotecas resulta rentable.

Para conseguirlo, con la propuesta del banco de la novación para la ampliación del plazo del préstamo, debes calcular, teniendo en cuenta los años de aplazamiento del préstamo hipotecario, cuánto de más deberías abonar aproximadamente por el préstamo si aceptas la novación hipotecaria.

El hecho de ampliar el plazo del préstamo hipotecario implica un aumento del precio total de la hipoteca, es por esto que debes analizar con cuidado si es conveniente en tu caso.

Podemos ir abonando las cuotas

Si, en tu caso, no te vendría mal una rebaja en la cuota, pero no te puedes permitir ir pagando las mensualidades de la hipoteca, no siempre será la opción ideal una ampliación del préstamo. A la larga, es probable que se trate de una decisión incorrecta.

Lo ideal es analizar detalladamente las propuestas del banco sobre el tipo de modificación elegida para nuestra hipoteca para poder decidir con seguridad cuál es la medida que más nos beneficia económicamente.

Hay opciones disponibles que pueden ser mejores

El Gobierno ofrece una ayuda para el cambio de una hipoteca variable a fija, por medio de la eliminación de las comisiones de amortización. El objetivo es abaratar la operación del cambio de hipoteca fija a variable. Sin embargo, antes de llevar a cabo la petición para el cambio, lo ideal es revisar cuáles son las alternativas que ofrecen en las entidades financieras. De este modo, sabrás si te sale a cuenta, o no, este cambio.

Siempre es aconsejable comparar las diferentes opciones que tenemos a nuestro alcance y optar por la alternativa que resulte más conveniente a nuestra economía doméstica.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los inconvenientes del nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca de a dos: ¿Es buena idea?

31 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos si es conveniente contratar una hipoteca de a dos o si resulta mejor hacerlo solo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es habitual que con la pareja se comparta mucho, pero, ¿Qué hay de la hipoteca? Pedir la hipoteca de a dos tiene muchos puntos a favor, sin embargo, no significa que no presente ciertas desventajas.

Aquí te contaremos todos los detalles para que puedas tomar la mejor decisión posible. Sin embargo, debemos mencionar que una gran cantidad de españoles opta por solicitar la hipoteca en pareja.

¿Cuáles son los beneficios de pedir la hipoteca de a dos?

Sin lugar a dudas, cuando comienzas a vivir en pareja y compartir gastos las finanzas aumentan. Esto es lógico, ya que donde antes solo había un sueldo para pagar todo, ahora hay dos. Algo similar es lo que sucede al comprar una vivienda en pareja. Como se cuenta con una mayor cantidad de dinero, es posible aspirar a una vivienda mejor de la que podrías comprar con tu sueldo. Es así de sencillo.

Esto también se ve reflejado en el préstamo hipotecario. Una de las principales ventajas de solicitar la hipoteca de a dos es que tendrás la posibilidad de acceder a un importe de préstamo más alto. Esto se debe a que existe una relación entre tu salario y la vivienda que te puedes permitir. De hecho, uno de los requisitos que los bancos analizan antes de dar el visto bueno a una hipoteca es tu ratio de endeudamiento. La deuda máxima que el banco te permitirá asumir será de aproximadamente entre un 30% y un 35% de tus ingresos. Nuevamente, si se trata del doble, la cuota hipotecaria que deberás pagar y la cuantía de la hipoteca serán más alta.

Eso sí, debes tener cuidado con este punto, ya que puede hacer que compres una vivienda más costosa de lo que pensabas solo porque tienes la posibilidad. Debes analizarlo muy bien antes de estirar al máximo los números de tu préstamo hipotecario.

Al pedir una hipoteca de a dos contarás con mayor flexibilidad, también te permitirá negociar las condiciones, principalmente los productos bonificados del préstamo hipotecario.

Para comprenderlo mejor, puede ser suficiente con que uno de los dos domicilie su nómina. Por otro lado, es posible jugar con la cuantía del seguro de vida vinculado a la hipoteca bonificada que asume cada uno. Sin embargo, ten en cuenta que con una buena hipoteca, no será necesario hacerlo. Puntualmente, para eso hay hipotecas sin productos asociados.

En último lugar, contratando una hipoteca de a dos será más sencillo conseguir el préstamo, ya que la estabilidad y seguridad financiera será más alta. A las entidades bancarias les interesa ver que hay dos salarios en lugar de uno para respaldar la hipoteca y hacer frente a las cuotas. En finanzas, esto se denomina diversificar riesgos y, se trata de una de las primeras desventajas que tiene la hipoteca en pareja.

Los puntos en contra de pedir la hipoteca de a dos

Sin lugar a dudas, no todo iba a ser bueno en una hipoteca para dos. Cuando solicitamos una hipoteca en pareja la responsabilidad es de ambos y tendrán que asumirla de forma solidaria. Esto significa que, si uno no puede abonar, deberá hacerlo el otro, continúen o no siendo pareja.

La hipoteca superará a la pareja e incluso al matrimonio en caso de divorcio. Que tu relación termine no afectará a la hipoteca que has firmado, tampoco a la propiedad de la vivienda. Si la pareja se rompe tendrán que seguir abonando la hipoteca todos los meses, igual que si continuaran juntos.

Sin embargo, en estos casos siempre hay opciones, por ejemplo, vender el piso para liquidar la hipoteca. Entre las opciones más habituales se encuentran las siguientes: que uno se lo compre al otro, realizar una extinción de condominio e incluso alquilar el piso. En realidad, lo que hagas con la vivienda no tiene importancia para el préstamo siempre que abones las cuotas en tiempo y forma.

¿Qué debes tener en cuenta antes de firmar una hipoteca de a dos?

Al momento de solicitar una hipoteca de a dos para comprar vivienda, hay tres puntos que debes tener en cuenta para evitar posibles problemas a futuro.

Uno aporta más que el otro

En primer lugar, debes analizar qué sucede si uno aporta más dinero que el otro como entrada. En este caso, excepto que se trate de un matrimonio en régimen de gananciales, lo más aconsejable es que el porcentaje de titularidad de la vivienda refleje el esfuerzo real de cada parte.

Por otro lado, si uno aporta más que otro como entrada, cuenta con un porcentaje mayor de la casa. Esta estrategia se puede trasladar al porcentaje que cada uno asume del préstamo hipotecario, si bien es algo menos habitual.

Donaciones y ayudas

También, se puede hacer lo mismo con las donaciones y ayudas de los padres. Incluso, si esto no se hace de esta manera, Hacienda podría comprender que la donación se ha realizado al 50% a cada uno de los miembros de la pareja y eso implicaría el pago de una mayor cantidad de impuestos por la donación.

Una de las partes deja de abonar

Por otro lado, es importante tener en cuenta qué puede suceder si una parte deja de abonar la hipoteca. Si bien no es lo ideal pensar en lo peor, estas cosas pueden suceder y es mejor saber previamente cuáles son las consecuencias.

Ya hemos mencionado que la obligación de pago es solidaria. En caso de que uno no abone, tendrá que hacerlo el otro. Esto aplica del mismo modo con los avalistas de la hipoteca. Si tú no abonas, deberán hacerlo ellos.

Es muy importante tener en cuenta todos estos puntos si tenías pensado involucrar a tus padres en una hipoteca en pareja.

Una vez que hayas analizado las ventajas y los puntos en contra de una hipoteca en pareja tendrás la posibilidad de elegir la opción más conveniente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar la hipoteca de a dos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Productos asociados a una hipoteca: ¿Cuáles son los más comunes?

27 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los productos asociados que más ofrecen los bancos como bonificación en el interés de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Generalmente, los bancos ofrecen productos vinculados a sus préstamos hipotecarios. Los productos asociados se comercializan de manera conjunta a las hipotecas. En caso de que el cliente decida contratarlos, suele recibir a cambio mejores condiciones. Los más habituales son el seguro de hogar, el seguro de vida o la domiciliación de la nómina.

Productos asociados de una hipoteca ¿De qué se trata?

Los productos vinculados son productos que los bancos ofrecen a sus clientes al momento de solicitar una hipoteca. Por lo general, se ofrecen de forma conjunta ya que, si se contrata uno o varios de ellos, la entidad bancaria ofrece mejores condiciones en la contratación del préstamo. Por ejemplo, puede ser abonar una menor cantidad de intereses respecto al diferencial del préstamo hipotecario.

Es necesario tener en cuenta que, luego de la ley hipotecaria de 2019, los productos vinculados pasan a ser en realidad “productos asociados”. En la práctica, se trata de los mismos productos, sin embargo, tienen una gran diferencia. Al tratarse de productos asociados y no vinculados, quiere decir que el banco no tiene la posibilidad de denegar la concesión de la hipoteca si no se contratan los productos asociados. Esto sucedía bastante antes de la ley hipotecaria de 2019.

De esta manera, actualmente, el cliente tiene la posibilidad de decidir si contrata o no un producto asociado al préstamo hipotecario que desea contratar sin que ello signifique quedarse sin acceso a la financiación en el caso de que opte por contratar únicamente la hipoteca y deje fuera a los productos asociados.

¿Cuáles son los productos asociados a las hipotecas más comunes?

Si bien es posible encontrar una gran variedad de productos asociados a un préstamo hipotecario. Aquí te contaremos cuáles son los más habituales que ofrece la mayoría de las entidades bancarias:

El seguro de hogar

Se trata del producto asociado más común de todos. Esto es lógico, ya que, si optamos por contratar una hipoteca para comprar una vivienda, y dicho inmueble es la principal garantía de la devolución de la hipoteca, al banco le interesa que esta se encuentre en buenas condiciones y protegida ante cualquier posible siniestro.

Con respecto a esto, es fundamental tener en claro que, si bien el seguro de hogar no es obligatorio cuando se compra una vivienda, sí que lo será al momento de solicitar una hipoteca. Por ello, es posible considerarlo como obligatorio al solicitar un préstamo a cualquier banco. No obstante, a partir de la ley hipotecario de 2019, el cliente cuenta con la libertad para contratar dicho seguro con la aseguradora que más desee sin que el banco pueda requerir que este seguro se contrate con la misma entidad.

Seguro de vida

Más allá del seguro de hogar, otro de los productos asociados más habituales es el seguro de vida. Se trata de un seguro que garantiza el pago de la totalidad o parte de la hipoteca (según el tipo de póliza contratada) si se da el caso de fallecimiento o invalidez del titular del seguro. El seguro de vida ofrece garantías a la entidad bancaria de que la hipoteca se pagará incluso en caso de que el titular de la hipoteca fallezca. Por otro lado, es un seguro que, generalmente, beneficia significativamente a los herederos de la hipoteca y de la vivienda hipotecada.

El seguro de protección de pagos

En tercer lugar se encuentra el seguro de protección de pagos que los bancos comercializan en forma de producto asociado a las hipotecas. Este seguro cubre al titular en caso de que no llegue a pagar la hipoteca por desempleo o incapacidad laboral temporal.

Es necesario dejar en claro que este tipo de seguro únicamente se hará cargo de los pagos de la hipoteca en estos dos casos, pero no otras diferentes. Por otro lado, en el caso de los desempleados, solo tiene validez si el titular perdió su trabajo pero contaba previamente con un trabajo con contrato fijo. En otras palabras, aquellos que vayan a solicitar una hipoteca con contrato temporal o siendo autónomo quedarían fuera de las coberturas de este seguro.

Cuenta corriente en la entidad bancaria

Más allá de los seguros, el banco también puede ofrecernos otros productos asociados que nos puede ofrecer cuando vamos a pedir una hipoteca es una cuenta corriente. Este es el producto más básico que un banco puede ofrecer a sus clientes. No obstante, es la manera más simple que el banco tiene de cobrar las cuotas del préstamo hipotecario. De esta manera, si tenemos nuestro dinero en la misma entidad que en el que tenemos la hipoteca, el cobro de las cuotas hipotecarias se simplifica y agiliza.

No obstante, a pesar de que al banco le interese que tengamos nuestro dinero en su entidad, es necesario tener en claro que no estamos obligados a hacerlo. Por ello, al momento de buscar una hipoteca para comprar vivienda, es fundamental comparar préstamos hipotecarios entre diferentes bancos y escoger la opción más conveniente. En resumen, al cliente lo que interesa es pagar menos dinero, no que al banco le resulte más sencillo realizar los cobros de la cuota hipotecaria.

Domiciliar la nómina

Por último, otro de los productos asociados que brindan la mayoría de las entidades bancarias es la domiciliación de la nómina. No es un producto en sí mismo, pero sí se trata de una condición que se encuentra asociada al hecho de que abramos una cuenta corriente en el mismo banco.

En otras palabras, si además de tener una cuenta con el propio banco, también domiciliamos nuestra nómina a dicha cuenta, la entidad bancaria nos brindará mejores condiciones al momento de concedernos el préstamo hipotecario. El motivo es que, del mismo modo que sucede con tener una cuenta corriente con el propio banco, domiciliar la nómina aporta mayor seguridad a la entidad bancaria. En otras palabras, el banco cuenta con más garantías de que tendrá acceso a nuestro dinero para poder llevar a cabo los cobros de la cuota de la hipoteca normalmente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los productos asociados a una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Impago de la hipoteca: ¿Debo continuar pagando si el banco me quita la vivienda?

26 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos si, en caso de impago de la hipoteca, debes seguir abonando cuando el banco te quita la vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Seguir o no pagando una hipoteca variará según la manera en que se resuelva cada situación. Aquí te explicaremos cuáles son las situaciones que pueden presentarse y las posibles soluciones según la Ley.

Es necesario tener en cuenta que, actualmente, la morosidad hipotecaria ha disminuido en comparación a peores momentos de crisis económica. De todas maneras, si bien hay casos más aislados, continúan produciéndose expedientes de impago de la hipoteca y morosidad. Generalmente, antes de que se llegue a la situación de no poder hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias, se atraviesa un período complicado en lo que respecta al ámbito financiero.

En esos primeros momentos es fundamental dirigirse al banco o entidad financiera que es acreedor hipotecario. De este modo, tendrá la posibilidad de explicarle la situación para buscar la posibilidad de renegociar el importe del préstamo hipotecario.

Por otro lado, también es cierto que a causa de la situación de volatilidad que atravesamos hoy en día, es posible que este incumplimiento de pago de la hipoteca haya sucedido muy repentinamente.

Negociaciones con el banco: novación hipotecaria

De cualquier forma, negociar con el banco puede implicar una extensión del plazo a cambio de una reducción significativa en nuestras cuotas mensuales. Sin embargo, a pesar de todo no se debe dejar de abonar la hipoteca.

Cuando hablamos del proceso por el cual se cambian los términos o se renegocia una hipoteca nos referimos a una novación hipotecaria.

Los costes de solicitar la novación varían según el tipo de cambios que se lleven a cabo. Por ejemplo, si únicamente reducen la tasa de interés, no será necesario el registro con una escritura pública. En caso de haber otros la escritura de novación tendrá que realizarse, con la documentación que corresponda, además de los gastos registrales y notariales.

Lógicamente, el objetivo de los bancos es cobrar los préstamos. Si detectan que no puedes cumplir con sus términos, muy probablemente acepten los nuevos. Por otro lado, para las entidades bancarias la opción de ampliar el plazo de devolución resulta sumamente atractiva, el motivo es que para ellos implica recibir más intereses.

Es necesario dejar en claro que en un momento en que los precios de la vivienda se encuentran aumentando, los bancos muestran menor flexibilidad al momento de negociar. No obstante, si los precios de la vivienda se moderan el banco estará más interesado en renegociar la hipoteca. El motivo es que, si el deudor no abona, el banco se quedará con la vivienda a un precio bastante más bajo.

Impago de la hipoteca

En el caso de condiciones económicas sumamente complicadas, en las que no es posible llegar a un acuerdo con el banco acreedor de la hipoteca, el deudor solo tendrá la opción dejar de abonar.

Por supuesto que el impago de la hipoteca trae consecuencias, generalmente, conducen a la ejecución hipotecaria y al proceso de subasta.

¿Cuáles son las herramientas legales para hacer frente a esta situación?

Muchos han atravesado una muy difícil situación en 2020 por la crisis generada por la pandemia del coronavirus. Esta situación ha generado que una gran cantidad de personas pierdan sus viviendas o dejen de pagar sus hipotecas.

Por lo general, ley se inclina a favor del banco que del cliente. No obstante, hay algunas leyes que muchas personas no usan por desconocimiento.

En otras palabras, si se pierde o se está a punto de perder la vivienda, hay opciones para afrontarlo, o al menos para no continuar abonando las deudas. Nos referimos a dos herramientas, se trata de las siguientes:

Ley de la Segunda Oportunidad.

Dación en pago.

Cuando se lleva a cabo la ejecución hipotecaria, en otras palabras, cuando se le quita la vivienda al deudor, es habitual que los ingresos que obtiene el banco por la subasta de la vivienda no resulten suficientes para cancelar dicha deuda.

Los bancos ofrecen viviendas por menos de su valor de mercado y los precios de mercado son volátiles, esto significa que la vivienda puede valer menos actualmente que cuando se la compró. En este caso, la compra de la vivienda se deducirá de los pagos pendientes, sin embargo, la deuda continuará existiendo si no hay suficiente para liquidar.

El impago de la hipoteca y la no liquidación por medio de la ejecución no permiten poseer activos actualmente y en el futuro, ya que el banco los recuperará hasta que abone todo lo que debe.

Dación en pago

Se trata de la transferencia de activos a cambio de la condonación de la deuda. Dependiendo del tipo de vivienda y la situación, esta opción puede ser bastante atractiva para el banco.

Sin dudas, se trata de un paso que se debe tomar antes de que llegue la ejecución. El Banco podrá considerarlo como un gesto de buena voluntad. En caso de tener otra propiedad a su nombre, es posible ofrecer esa propiedad para terminar de abonar las deudas.

Ley de la Segunda Oportunidad

La Ley de la Segunda Oportunidad les permite a aquellos deudores insolventes cancelar total o parcialmente sus deudas. Esto se debe a que tendrán la posibilidad de elegir, durante el procedimiento, si desea cancelar totalmente sus deudas y perder la vivienda, o bien cancelar parcialmente sus deudas y cumplir con un plan de pagos a cambio de mantener la vivienda.

Además, permite paralizar todos los embargos desde el momento de la solicitud y no figurar en los registros de morosidad una vez que el procedimiento haya llegado a su fin.

¿Cuál es el procedimiento cuando se deja de abonar una hipoteca?

El proceso habitual que se sigue cuando se deja de pagar la hipoteca es el siguiente:

En caso de que haya pasado un mes desde el momento en que se dejó de abonar la hipoteca, el banco se podrá en contacto con el deudor para comprobar si el impago de la hipoteca fue un error. Además, ofrecerá la posibilidad de abonar esa cuota, con el tipo de interés moratorio que corresponda.

Si el impago de la hipoteca continúa por un período mayor, el banco continuará intentando cobrar las cuotas de los meses impagados, generalmente, se considerará la modificación de los plazos que fueron acordados. En la revisión, es posible ampliar el plazo de amortización del préstamo hipotecario. De ser así, la deuda será el importe total de la hipoteca, además del interés de demora.

Si el impago se mantiene por seis meses, el banco lo trasladará a su cuenta de resultados. Habitualmente, los bancos demandan al deudor para hacer cumplir las garantías de los préstamos y que el deudor figure en la lista de morosos.

Subasta por impago de la hipoteca

Una vez transcurrido un año o año y medio, se subastará de la vivienda, siendo tarea del juez competente determinar el plazo de pago de la deuda con los intereses impagos que correspondan, para evitar la subasta de la propiedad.

Sin embargo, la realidad es que con la subasta de la vivienda no se soluciona el problema. Todo depende de la cantidad que se logre recaudar con la subasta. En caso de que el importe sea mayor al de la hipoteca, no hay problema, ya que se asegura la totalidad de la hipoteca. Sin embargo, si es menor, se tendrá que asegurar la diferencia entre el dinero del remate de la propiedad y la deuda, según lo establece la ley.

A partir de aquí, será tarea de cada deudor ver con qué posibilidades cuenta antes de decidir en esta difícil situación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el impago de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Quita hipotecaria: ¿De qué se trata?

25 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es una quita hipotecaria y cuáles son los pasos a seguir para conseguirla. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si en algún momento has atravesado una situación económica complicada es posible que hayas analizado la opción de refinanciar tu préstamo hipotecario con el objetivo de conseguir una mejora en las cuotas. En ese caso, lo más probable es que hayas oído hablar sobre la quita hipotecaria.

Aquí te contaremos en detalle de qué se trata la quita hipotecaria, cómo solicitarla al banco, cómo negociar y algunas soluciones legales para cancelar tus deudas si tienes dificultades para abonarla.

Quita: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de quita nos referimos a una reducción del importe de una deuda que se lleva a cabo cuando el deudor tiene dificultades para continuar abonando las cuotas establecidas, poniendo el riesgo el pago de la deuda restante.

Es posible que solicite la quita tanto el deudor como el acreedor. Si la lleva a cabo el deudor, lo solicita directamente a las entidades con las que se ha contraído la deuda. Si lo realiza el acreedor, de manera voluntaria renuncia a una parte de la deuda.

La quita hipotecaria

Por su parte, la quita hipotecaria implica la eliminación de una parte de la hipoteca, en el caso de que las cuotas de esta impliquen, como mínimo, el 60% de los ingresos del deudor. De esta manera, los bancos brindan la posibilidad al deudor poder continuar abonando la deuda con cuotas más accesibles cuando no llegan a pagar la cuota hipotecaria. Esta es una de las opciones que hay disponibles para no llegar a la ejecución hipotecaria.

La quita hipotecaria es parte del código de buenas prácticas que realizan los bancos. Dentro de este código también se encuentran la dación en pago y la reestructuración de la deuda.

¿De qué manera funcionan las quitas?

Una quita supone que el capital que se debe devolver sea más bajo gracias a haber eliminado la parte que corresponde a la quita. Es por esto que, las cuotas que se deben abonar a continuación se calculan sobre el capital restante, lo que implica que estas cuotas sean más bajas y sencillas de abonar por parte del deudor.

Luego de aprobar la quita, se vuelve a realizar un plan de pagos. Este plan de pagos es el que se calcula tomando como referencia el capital que resta, y es el que dará la posibilidad de determinar cuotas más bajas y fáciles de asumir.

¿Cómo conseguir una quita en la hipoteca?

Existen dos maneras de acceder a una quita hipotecaria: por medio del Código de Buenas Prácticas bancarias, o bien, por medio de la Ley de Segunda Oportunidad.

Código de Buenas Prácticas bancarias

Se trata de un código que han firmado la mayoría de bancos en España cuyo objetivo es mejorar las prácticas bancarias y las relaciones entre entidades bancarias y clientes en momentos complicados para estos últimos.

Los bancos que han firmado este código están obligados a cumplirlo en caso de que el cliente lo solicite. Las medidas que establece este código son aplicadas si el cliente está atravesando dificultades económicas para hacer frente al pago de la hipoteca. Estas medidas se distribuyen en tres fases:

Las medidas previas: se trata de las primeras medidas que deben aplicarse cuando se utiliza el Código de Buenas Prácticas bancarias. Aquí se establecen períodos de carencia o se amplía el plazo de amortización del préstamo hipotecario para facilitar el pago del mismo.

Medidas complementarias: en caso de que las medidas previas no hayan bastado para solucionar el problema, es posible solicitar las medidas complementarias. Contemplan una quita en la hipoteca. Para poder tener acceso a ella es fundamental haber aplicado antes las medidas previas.

Medidas sustitutivas: son las últimas medidas del Código de Buenas Prácticas bancarias y contemplan la dación en pago.

Ley de Segunda Oportunidad

Se trata de una herramienta de auxilio destinada a todo tipo de personas sobreendeudadas. Aplica tanto a personas físicas (particulares y familias) como personas jurídicas (autónomos y empresas) insolventes, ambas pueden solicitar acogerse a esta ley para eliminar una parte o la totalidad de sus deudas.

Esta ley implicó un cambio en las deudas impagadas, ya que previamente, tras haber entregado la vivienda al banco, era necesario continuar abonando la deuda en cuestión.

Por otro lado, con la nueva Ley de la Segunda Oportunidad que surgió de la reforma de la Ley Concursal en septiembre de 2022 hay más opciones para el deudor que busque cancelar sus deudas pero mantener su vivienda familiar.

Se trata de una ley destinada a brindar cobertura legal a las personas que se encuentran en una situación de endeudamiento crítico. Por ejemplo, particulares que no tienen la posibilidad de asumir el pago de su préstamo hipotecario.

¿Cómo acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad?

Para acogerse a esta ley es necesario presentar una solicitud de mediación ante un notario o el registro mercantil que corresponda. El mediador tendrá que establecer un plan de reestructuración de la deuda, allí se considera la situación personal y económica del solicitante. En este plan de reestructuración es posible solicitar una quita hipotecaria, ya que se comprende como una medida que facilitará al deudor el pago de la deuda restante.

Luego, el mediador debe presentar el plan de reestructuración a los acreedores (en el caso de un préstamo hipotecario, ante el banco en cuestión). Si los acreedores dan el visto bueno al plan, este se aplica.

Sin embargo, si los acreedores no lo aceptan, el mediador tendrá que presentar el plan de reestructuración ante el Juzgado de Primera Instancia o Juzgado Mercantil que corresponda. En resumen, el proceso pasará al plano judicial, donde un juez se encargará de determinar cómo se debe abordar el pago de la deuda y si el plan de reestructuración presentado tiene o no validez.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la quita hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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24 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los bancos obligados a aplicar las medidas de ayuda para los hipotecados a tipo variable. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué bancos se han adherido a las medidas de ayuda?

Ya son más de 50 las entidades financieras que optaron por sumarse al acuerdo hipotecario que fue pactado entre el sector y el Gobierno. Se trata de medidas de ayuda para aquellos deudores hipotecarios vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad, según indica la resolución de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa que se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Actualmente hay 54 entidades que, luego de suscribir el pacto, están obligadas a cumplir con las medidas de ayuda. Aquí va un listado para que sepas a cuáles acudir:

Arquia Bank

Abanca

BBVA

Banco de Crédito Social Cooperativo

Banco Caminos

Banco Sabadell, Banco Santander

Bancofar

CaixaBank

Bankinter

Caja de Crédito de los Ingenieros

Caixa Popular-Caixa Rural

Caixa Rural Galega

Caixa Rural de Callosa d’en Sarriá

Caixa Rural de Turís

Caixa Rural San Vicente Ferrer de la Vall d’Uixó

Caixa Rural Torrent

Caixa Rural de L’Alcudia

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent

Caja Rural Católico-Agraria

Caja de Crédito de Petrel

Caja Laboral Popular

Caja Rural Central

Globalcaja

Las cajas rurales de: Albal, Alginet, Altea, Asturias, Cheste, Granada, Guissona, Navarra, Villar, del Sur, La Junquera de Chilches, San Isidro de Vilafamés, San Jaime de Alquerías del Niño Perdido, San José de Burriana, San José de Nules, San Roque de Almenara y San Josep de Vilavella.

Del mismo modo, los códigos los han suscrito Cajamar, Cajasur Banco, Colonya-Caixa D’estalvis de Pollensa, Deutsche Bank, Eurocaja Rural, Evo Banco, Ibercaja Banco, ING, KutxaBank, OpenBank, Targobank, Unicaja Banco y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

¿Quiénes se verán beneficiados con las medidas de ayuda?

El Gobierno prevé que las medidas podrían ser de gran ayuda para un millón de hogares. Por otro lado, según indica el Ministerio de Asuntos Económicos, la adhesión de los principales bancos y cajas brindará la posibilidad de que queden cubiertas más del 97% de los préstamos hipotecarios.

¿A qué se deben las medidas de alivio?

Sin lugar a dudas, tras la gran subida de las cuotas de las hipotecas variables muchas familias se vieron afectadas. Es por esto que el Gobierno y a la banca llegaron a un acuerdo para aliviar la carga financiera de las familias más vulnerables. Luego de varias semanas de negociaciones entre el Ejecutivo, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España, el 22 de noviembre el Consejo de Ministros aprobó las medidas, por medio de un Real Decreto-ley. Y el Pleno del Congreso de los Diputados lo convalidó el día 15 de diciembre. Contó con 289 votos a favor, cero en contra y 60 abstenciones.

De este modo, después de algunas semanas de negociación entre el Ministerio de Asuntos Económicos y las patronales del sector financiero, se logró la modificación el Real Decreto Ley 6/2012 para brindar mayor protección a aquellos deudores hipotecarios más vulnerables.

Puntualmente, se trata de norma para mejorar el tratamiento de las familias vulnerables, aportando un nuevo marco de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad a causa de la subida de tipos. Además, adopta mejoras para simplificar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de las hipotecas a tipo fijo. En resumen, se eliminan las comisiones por todo el 2023.

Medidas de ayuda

Aquí va un resumen que reúne los puntos básicos de las medidas de ayuda para los hipotecados a tipo variable:

Medidas de ayuda para hipotecados vulnerables

Cuando hablamos de hipotecados vulnerables nos referimos a aquellos hogares con rentas menores a 25 200 euros anuales. En otras palabras, se trata de familias con ingresos de hasta tres veces el IPREM. Por otro lado, también es una característica que dediquen más de la mitad de su renta mensual al pago de la cuota hipotecaria. El Gobierno calcula que, aproximadamente, unos 300 000 hogares cumplen estas características.

Supuestos y sus medidas

Caso 1: en caso de que su esfuerzo hipotecario haya aumentado más de un 50%, los hogares tendrán la posibilidad de reestructurar la hipoteca con una rebaja del tipo de interés por un periodo de 5 años de carencia (hasta Euríbor -0,10%, desde el Euríbor +0,25 actual). Del mismo modo, se podrá ampliar a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y, también, se contempla la opción de una segunda reestructuración, de ser necesaria. Además, se establece un nuevo plazo de solicitud para alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.

Caso 2: en caso de que su esfuerzo hipotecario se haya aumentado menos de un 50%, tendrán la posibilidad de acceder a una carencia de 2 años, un tipo de interés más bajo durante la carencia y una extensión del plazo de hasta 7 años.

Se trata de una medida necesaria para familias que, debido a la subida de tipos de interés, alcancen niveles de esfuerzo hipotecario muy altos reciban un tratamiento adecuado. Esto se debe a que la situación les puede generar la necesidad de reducir gastos y es probable que se ponga en riesgo el pago de la cuota hipotecaria.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. La aplicación de estas medidas brindará la posibilidad de que un hogar con una hipoteca tipo de 120 000 euros y una cuota de 524 euros por mes luego de la revisión de tipos de interés, logre bajar la cuota por el periodo de carencia de 5 años en más de la mitad, hasta los 246 euros.

¿Qué hay de los hipotecados en riesgo de vulnerabilidad?

Las medidas de ayuda también beneficiarán a aquellos deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad.

Puntualmente, se trata de los hogares con renta menor a 29 400 euros por año. En otras palabras, tres veces y media el IPREM. También, para aquellas hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que tengan una carga hipotecaria mayor al 30% de su renta y que haya aumentado, mínimo, un 20%.

Los bancos deben ofrecer a todos estos casos la opción de congelar durante 12 meses de la cuota hipotecaria, un tipo de interés más bajo sobre el principal aplazado también por 12 meses y una extensión del plazo de la hipoteca de hasta 7 años.

Adhesión voluntaria de los bancos y obligación de cumplimiento

El Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad fue de adhesión voluntaria por parte de los bancos, como el código para deudores vulnerables. No obstante, las entidades se encontrarán obligadas a cumplirlos una vez suscritos.

Para la adhesión, el Acuerdo del Consejo de Ministros por el que se regulaba el nuevo código establecía un tiempo máximo de cuatro semanas. Las posteriores variaciones serán publicadas cada mes en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional y en el BOE, a menos que no haya ninguna modificación.

Con carácter excepcional, la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional tendrá la posibilidad de autorizar la apertura de nuevos períodos de adhesión para los bancos que opten por reconsiderar su decisión inicial. Luego del cierre de los mismos, actualizará la información de su página web.

Las entidades que comiencen su actividad luego del plazo de cuatro semanas, tendrán la opción de pedir su adhesión hasta la finalización de la vigencia del Código de Buenas Prácticas, que se establece en dos años.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los bancos que se han adherido a las medidas de ayuda para hipotecados vulnerables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Arras penitenciales: ¿De qué se trata?

21 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué son las arras penitenciales y cuando es conveniente firmarlas. Continúa leyendo el artículo.

Contratos de arras

Al momento de solicitar hipoteca, hay pasos fundamentales que debes dar para llevar a cabo la compra de un piso. Sin embargo, también debes poner atención en algunas etapas previas, ya que la compra comienza desde el momento en el que viste la vivienda que te interesa, no cuando ya cierras la compraventa.

Aquí entran los contratos de arras, ya que sirven para asegurarte de que la vivienda será tuya. Entre ellos, uno de los más útiles es el de arras penitenciales que, vale aclarar, no tiene ninguna relación con ir a la cárcel si no cumples con tus obligaciones.

Contrato de arras penitenciales: ¿De qué se trata?

Antes de llevar a cabo la firma de la compraventa ante notario es muy común y aconsejable firmar un contrato de arras. Se trata de un documento que sella el compromiso del dueño de la vivienda para venderla y del comprador para adquirirla, además, contiene las condiciones del acuerdo.

Por otro lado, el contrato de arras implica el pago de una cantidad de dinero que sirve como reserva y un adelanto que luego se descuenta del precio de compra. Ten en cuenta que no debes confundir el contrato de arras con el contrato de reserva.

Es importante aclarar que existen distintos tipos de contratos de arras que varían dependiendo del acuerdo y las consecuencias por incumplirlo. En otras palabras, lo que sucederá si una de las partes decide echarse atrás.

Las arras penitenciales: también se les llama arras de desistimiento, ya que permite al vendedor y al comprador retirarse de la operación. Dicho de otra forma, es posible no cumplir con el compromiso a cambio de una indemnización que recoge el artículo 1454 del Código Civil.

El artículo establece que, en caso de haber mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Diferentes tipos de arras

Las arras penitenciales son las únicas recogidas en el Código Civil. Sin embargo, también podemos encontrar otros dos tipos de arras.

Las arras confirmatorias: que como su nombre lo indica, confirman la compraventa con la entrada de un dinero que entrega el comprador. A diferencia de las penitenciales, este tipo de arras no permite que ninguna de las dos partes decida echarse atrás. En caso de hacerlo, la parte perjudicada tendrá la posibilidad de pedir que se cumpla el contrato o solicitar una indemnización.

Las arras penales: tampoco están reguladas expresamente en el Código Penal, sin embargo, se rigen por las cláusulas penales del mismo. Este contrato no permite desistir libremente a ninguna de las partes, lo que sí establece es la pena que habrá que pasar y que, por lo general, se trata de una cantidad de dinero a modo de indemnización.

Las arras incluyen la siguiente información

El contrato de arras no es solo la reserva de la vivienda y, por eso, no es aconsejable firmarlo a la ligera. Al final, el contrato de arras reúne los puntos básicos de la compraventa. Se trata de la siguiente información:

Precio de la compraventa.

Cuál será la forma de pago.

Cuánto dinero se entrega como señal y si luego se restará al precio de compra.

Con cuánto tiempo cuentas para firmar el contrato de compraventa y encontrar el préstamo hipotecario.

Quién deberá abonar cada uno de los gastos de la compraventa.

Los datos del comprador, vendedor y de la propiedad.

El compromiso de firmar el contrato de manera pública.

Se trata de un resumen de la compraventa con información fundamental, principalmente porque fija el tiempo con el que cuentas para conseguir financiación para comprar la vivienda.

¿Quién debe abonar el contrato de arras?

No existe ninguna norma al respecto, dependerá del acuerdo al que lleguen dos partes. Lo más común es que se pague a medias, o bien, si el comprador o el vendedor han contratado una agencia, este contrato se incluya en los servicios.

De lo que no cabe ninguna duda es de quien entrega el dinero del contrato de arras. Este es siempre será el comprador, esto se debe a que es quien busca asegurarse la compra de la vivienda.

¿Cuál es el porcentaje del precio que se abona en las arras?

Nuevamente, el porcentaje a pagar será el que las dos partes crean oportuno. Lo más habitual es abonar entre un 5% y un 10% del precio de compraventa de la vivienda.

La duración de un contrato de arras

En este caso también se acuerda entre las partes. Se trata de una parte de gran importancia del contrato. Esto se debe a que, si se pasa el plazo del contrato de arras sin firmar la compraventa, cualquiera de las partes podrá solicitar una indemnización. Esta indemnización variará según el tipo de contrato de arras.

Es por esto que, ante la duda, lo ideal es ser precavido y firmar unas arras largas para que tengas tiempo de encontrar una buena hipoteca.

¿Es posible anular un contrato de arras penitenciales?

Como ya hemos mencionado sí, se trata de la característica principal del contrato de arras penitenciales. Es posible anularlo en cualquier momento y con total libertad.

Sin embargo, al hacerlo será necesario abonar la indemnización que indique. En el caso del comprador, perderá el dinero que adelantó en las arras y para el vendedor, el doble de esa suma.

¿Qué sucede si no encuentras una hipoteca?

Una de las preguntas más habituales es qué sucede con las arras si no se consigue la hipoteca para comprar el piso.

A menos que en el contrato se especifique algo al respecto, lo mismo da el motivo por el que decidas echarte atrás. En resumen, perderás el dinero de las arras.

Lo bueno es que cuentas con la posibilidad de incluir cláusulas de ese tipo en el contrato de arras, que será de utilidad para liberarte si no te concede el préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las arras penitenciales. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar para invertir: una odisea aún posible

20 enero, 2023 No hay comentarios

Las fluctuaciones en la economía suelen generar este tipo de efectos: ante la posibilidad de la depreciación de la moneda, resulta una alternativa “congelar” su valor en otros bienes. De esta manera, el comprar para invertir se convirtió en el último año en una posibilidad rentable que, si bien siempre tiene presencia en el sector de las operaciones inmobiliarias, tuvo saldo positivo respecto del 2021. Te contamos la actualidad de estas cifras que preparan el escenario para un 2023 donde comprar una casa tenderá a ser una de las inversiones más seguras para los ciudadanos.

Algo en lo que confiar

Es enero y quienes tienen un dinero ahorrado miran de reojo las noticias. El panorama mundial les muestra que la guerra en Ucrania sigue y se enardece el conflicto. El Banco Central Europeo no da tregua con las subidas en los tipos de interés, lo que lógicamente encarece las hipotecas que ofrecen los bancos. En cada casa -y también en algunas empresas-, la inflación en los precios ya se hizo sentir sobre todo en la segunda parte del 2022. Frente a estas circunstancias, el mercado inmobiliario detectó lo que lógicamente se podía esperar de los potenciales inversores: que en la medida de lo posible, intentarán resguardar su capital en ladrillo.

Si bien la mayoría del mercado está constituido por quienes tienen una situación económicamente estable para cambiar de casa (lo que se conoce como mercado de renovación), éste no es el único perfil de comprador. En general, la motivación para comprar un piso es sencillamente, la necesidad de vivir en él. Tal como lo indica un informe de Fotocasa, el 80% de los españoles realiza operaciones para conseguir su vivienda habital. No obstante, esto deja margen para plantear algunas preguntas: ¿a qué responde este porcentaje, si acaso es otra opción vivir en un piso alquilado? Y también ¿qué sucede con el restante 20% de las operaciones?

En un somero análisis, rápidamente se podría presumir que una parte de las operaciones de alquiler se han inclinado al sector de la compra, o al menos esa parece ser la tendencia. Respecto de la segunda pregunta, las estadísticas nos dan la respuesta: un 7% de los inversores elige comprar a modo de inversión y el restante 13% lo hace a fin de poseer una segunda residencia. Pero ¿qué significan todos estos números?

Cada vez es más difícil comprar para invertir…

“… Y sin embargo se hace”, deberíamos concluir. Es que las mencionadas fluctuaciones de los precios, las hipotecas y los costes en general sólo podrían desalentar la compra si acaso no se temieran escenarios más adversos. Así, en la comparación del creciente esfuerzo por alquilar, el mayor pero potencialmente más estable -dependiendo el tipo de hipoteca que se consiga-, esfuerzo por comprar resulta a largo plazo redituable.

Sin considerar las últimas subidas de tipos de interés aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE), los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), así lo demuestran. En concreto, el aumento de transacciones de compraventa alcanzó con las mediciones de noviembre el 6,8% mensual y el 10,8% interanual. En total fueron 55.132 operaciones, la mayor cifra desde el 2007, momento previo al estallido de la burbuja inmobiliaria.

El cálculo actualizado del INE eleva a 600.000 las operaciones realizadas en 2022, y aún se deben contabilizar las del último mes. En los próximos números se espera alguna influencia algo mayor de la subida en los tipos, ya que hasta septiembre -mes en en el que se “congelaron” los precios de los pisos vendidos contabilizados hasta noviembre-, ese índice rondaba un interés del 0,5%. Desde entonces los tipos aumentaron dos puntos en forma escalonada, hasta alcanzar el 2,5% de diciembre. Este tipo de políticas son las que hacen temer, desde el punto de vista de los compradores, que la estrategia de comprar para invertir sea, aunque buena, cada vez más difícil.

La movida de las promotoras

No hay que saber tanto del mercado inmobiliario para sospechar que el otro factor que encarece las propiedades es la falta de oferta. Tomando como parámetro los números de noviembre del 2022, las estadísticas registraron 9.933 operaciones de compraventa de obra nueva, esto es un 3% menos respecto a 2021.

Sucede que la relación entre la baja oferta y el aumento de precios de pisos nuevos es un factor que responde relativamente a otras causas y por ende puede ser abordado desde otros lugares. La definición de lo “relativo” viene a colación, claro está, de que los precios encarecen para todos: así como se ve afectada la canasta familiar, también los costes en la construcción se han visto recalculando presupuestos. No obstante, la demanda de vivienda, sobre todo en las grandes capitales españolas, sigue en aumento y las promotoras lo saben. Por ello han dirigido sus proyectos hacia esos lugares, en donde la obra nueva tiene más posibilidades de ser absorvida una vez puesta a la venta. Según ha asegurado esta semana Sociedad de Tasación, las promociones apenas duran 15 días en el mercado.

Como complemento, tampoco se descarta que sigan las políticas estatales y locales para fomentar el asentamiento de jóvenes y familias en otras partes más despobladas del país. De esta forma, y con el sector del alquiler puesto en constante tensión por el control de precios, el comprar para invertir una casa en 2023 presenta, ciertamente, algunas dificultades. Pero es igualmente cierto que nadie aquí quiere perder ganancias y por eso las alternativas seguirán apareciendo, porque cada actor del mercado, claramente, está atento a las circunstancias.

Y a tí, ¿qué te sugiere este panorama? ¿Ya has pensado en adquirir una casa? Escríbenos a Oi Real Estate.

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En Hipotecas

Tipos de interés de una hipoteca: Dudas habituales

20 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre los tipos de interés de una hipoteca, por ejemplo, cómo y por qué se decide. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de buscar la hipoteca que mejor se adapte a ti, es normal encontrarse con una gran cantidad de dudas. Principalmente, hay dos preguntas frecuentes que afectan prácticamente a la mayoría, se trata de qué tipo de interés elegir para la hipoteca y si los seguros del préstamo hipotecario son obligatorios.

Aquí te daremos la respuesta de estas dos preguntas, además, te explicaremos cuál es la diferencia entre una hipoteca a tipo fijo, a tipo mixto o a tipo variable.

Principales diferencias entre una hipoteca fija y una variable

En el mercado hipotecario podrás encontrar tres tipos de hipotecas dependiendo del tipo de interés:

Hipotecas fijas

Hipotecas variables

Hipotecas mixtas

Cuando hablamos de una hipoteca a tipo fijo nos referimos a un tipo de interés que no se modifica durante toda la vida del préstamo hipotecario, por eso se le llama fija. Lo mejor de esta opción es que, en todo momento sabes lo que vas a abonar por mes, desde el comienzo hasta el final del préstamo.

A diferencia del tipo fijo, con una hipoteca variable el tipo de interés sí se modifica con el paso del tiempo. El motivo es que para calcularlo se utiliza un índice de referencia, el más utilizado en España es el euríbor. En este caso, se suma al euríbor un diferencial o porcentaje añadido, además, se lleva a cabo una revisión cada 6 o 12 meses para adaptar la cuota a la evolución del índice.

En cada revisión de la hipoteca el tipo de interés que debes abonar y por ende, la cuota hipotecaria, variará dependiendo de lo que haga el euríbor. Si éste sube aumentará la cuota y si baja, la cuota será también más baja.

Por otro lado, también existe una modalidad de hipotecas mixtas que han comenzado a ganar cada vez mayor popularidad durante los últimos años. Se trata de un tipo de préstamo combina un periodo inicial a tipo fijo con otro variable luego. En otras palabras, comienzas abonando un interés fijo al comienzo, entre 2 y 10 años y luego se activa un tipo variable para lo que reste de la vida de la hipoteca.

¿Cuál es el mejor tipo de interés de una hipoteca?

Decidir entre una hipoteca a tipo fijo, variable o mixta no es tarea fácil, será necesario tener en cuenta la situación económica y personal de cada individuo.

Con respecto al factor económico es importante estudiar la evolución del euríbor y los tipos de interés del dinero. Otro punto fundamental, es intentar adelantarse a lo que pueda suceder a largo plazo. Hacerlo es posible, sin embargo, esto no quita que sea sumamente complicado.

Por ejemplo, si prevés que el tipo de interés del dinero aumentará, una hipoteca a tipo fijo puede ser una buena protección ante ese caso. Sin embargo, se trata de una opción más costosa como punto de partida.

Por otro lado, la parte personal es también muy importante. Tiene mucho que ver el nivel de seguridad que te interese. Con una hipoteca a tipo fijo siempre estarás al tanto de lo que vas a abonar, esto te permitirá organizar mejor tus finanzas a largo plazo.

Además, te encontrarás protegido ante una posible subida del euríbor. Sin embargo, también hay puntos en contra. Por ejemplo, es posible que resulten más costosas de partida, en ocasiones es difícil encontrar una oferta atractiva y la amortización anticipada del préstamo es más cara.

Con una hipoteca a tipo variable deberás abonar menos al comienzo y tendrás mayor flexibilidad, sin embargo, tu cuota puede aumentar significativamente si lo hace el euríbor.

En resumen, una hipoteca a tipo variable es más económica al comienzo, pero también es menos estable o segura que una a tipo fijo.

¿Es obligación contratar los seguros?

Únicamente hay un seguro de hipoteca obligatorio por ley para todas las viviendas hipotecadas, se trata del seguro por daños e incendios. De este modo lo establece el artículo 8 de la Ley 1/1981 de regulación del mercado hipotecario y el Real Decreto 716/2009.

Por lo general, este seguro se incluye dentro del seguro de hogar como una de sus coberturas, de ahí surge la falsa creencia de que contratar un seguro de hogar con la hipoteca es algo obligatorio.

Incluso, a pesar de que el seguro por daños e incendios sea obligatorio, ningún banco puede obligarte a contratar el suyo para acceder la hipoteca. La ley hipotecaria de 2019 te permite contratar un seguro similar por tu cuenta y presentarlo para que te concedan el préstamo hipotecario.

No obstante, a pesar de no ser obligatorios, muchos seguros de la hipoteca son útiles. Por ejemplo el seguro de hogar cubre la vivienda más allá de los daños por incendio, un seguro de vida te asegura que la vivienda quedará pagada y tus seres queridos tendrán donde vivir si a ti te sucede algo.

¿El préstamo hipotecario desgrava en la declaración de la renta?

Con carácter general, la deducción por compra de vivienda habitual solo beneficia a aquellos que compraron la propiedad antes de 2013. En caso de que lo hayas hecho pasada esa fecha, tendrás la posibilidad de desgravar por la hipoteca en tu declaración de la renta, excepto que tu comunidad autónoma incluya una deducción específica por adquisición de vivienda habitual.

A partir de este punto, existen dos opciones en las que sí es posible desgravar la hipoteca de tu vivienda en la declaración de la renta.

Préstamo para reformas

Una de ellas es si has solicitado un préstamo hipotecario para hacer reformas que mejoren la eficiencia energética del inmueble. En este caso, lo que será posible desgravar es lo que has abonado por las obras, más que la hipoteca en sí misma.

Por otro lado, algunas comunidades permiten desgravar las obras de ampliación de la vivienda, lo que aplicaría del mismo modo que en el primer caso.

Hipotecas para pisos de alquiler

Otro supuesto son las hipotecas de pisos para alquilar. Al realizar la renta y calcular cuánto has obtenido por el alquiler, tendrás la posibilidad de restar como gasto los intereses que hayas abonado por el préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los tipos de interés en una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Diferencias entre Loan to Value y Loan to Cost

19 enero, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos en qué se diferencia el Loan to Value del Loan to Cost. Continúa leyendo el artículo para enterarte cuáles son las principales diferencias entre estos indicadores.

En el mundo de las hipotecas hay una infinidad de términos con los que, la mayoría de nosotros, nos encontramos a la hora de buscar nuestro primer préstamo hipotecario. Resulta muy importante tener todos estos nuevos conceptos en claro antes de firmar un contrato hipotecario. Aquí te contaremos qué son el Loan to Value y el Loan to Coast y cuáles son sus principales diferencias.

Loan to Cost y Loan to Value: ¿Qué son?

La realidad es que su significado es muy similar, sin embargo, no son lo mismo. Al momento de comprar una vivienda y, generalmente, solicitar una hipoteca es muy importante tener en cuenta algunos puntos. El principal es entender de qué manera funciona el proceso de la firma del préstamo hipotecario.

Debemos tener en cuenta que una hipoteca es un préstamo por medio del cual una entidad bancaria nos brinda cierta cantidad de dinero para tener la posibilidad de adquirir un inmueble. Lo más común es que una entidad bancaria financie, un mínimo del 80% de la compra, esto significa que, se trata de un producto que entraña un riesgo importante para el banco.

Por ese motivo, las entidades bancarias se toman el trabajo de realizar un estudio detallado del perfil de las personas que solicitan un préstamo hipotecario.

¿Qué analizan los bancos?

Las entidades bancarias suelen analizar lo siguiente antes de dar el visto bueno a una hipoteca:

Tipo de contrato: los bancos prefieren contratos indefinidos, por ejemplo de funcionario, sin embargo eso no quiere decir que un autónomo no tenga la opción de acceder a una hipoteca.

Los ingresos del solicitante: la cuota hipotecaria que deberá abonar por mes el cliente no debe ser mayor al 30% o el 35% de los ingresos de los titulares del préstamo.

Cantidad de ahorros: mientras mayor sea el capital que se brinde al comienzo, la entidad bancaria contará con mayor seguridad. Lo mínimo es brindar el 30%. Ten en cuenta que siembre se calcula un 10% de ahorros para gastos además el 20% restante del precio del inmueble, ya que el banco generalmente concede el 80%.

Loan to Value y Loan to Cost

Por otro lado, el banco suele tener como guía para saber si conceder o no un préstamo hipotecario al Loan to Value, sin embargo, también se lo ve escrito como Loan to Cost. La realidad es que no son lo mismo, aquí te explicaremos por qué.

Loan to Value (LTV)

Se trata de un indicador que se encarga de medir la relación entre el préstamo concedido y el valor del objeto adquirido. Se trata de la relación entre el préstamo hipotecario que se va a firmar y el valor de la tasación de la vivienda que se va a adquirir.

El LTV por lo general se indica en porcentaje. Si la cifra supera el 80% para la entidad bancaria va a suponer un riesgo importante conceder la hipoteca, esto quiere decir que podría denegar la operación.

Loan to Cost (LTC)

Se usa al momento de financiar una construcción para definir qué parte del proyecto se costeará con fondos propios y cuál por medio de una financiación. De esta forma, es posible calcular el riesgo que implica la operación en cuestión.

Esto quiere decir que la diferencia más importante entre estos dos conceptos es que el LTV se utiliza para algo ya finalizado, mientras que LTC es para un proyecto en construcción. En resumen, los dos sirven como indicadores de riesgo, lo que no es igual es lo que se encargan de medir.

¿Cómo bajar el Loan to Value?

Existe la posibilidad de que solicitemos el préstamo hipotecario para una vivienda, pero que el LTV sea mayor al 80% y que, por ende, la entidad bancaria nos deniegue la operación. En este caso hay algo que podemos hacer:

Brindar una mayor cantidad de ahorros

Tener ahorros es fundamental, ten en cuenta que, mínimamente, lo ideal es contar con un 30% del valor de la propiedad. En caso de no alcanzar esa cifra, lo más probable es que nos encontremos con dificultades para acceder a la hipoteca.

Optar por una vivienda con un valor de compra más bajo

En caso de que el problema sea que la cuota mensual de la futura hipoteca sea mayor al 30% de nuestro salario, una buena opción es optar por un inmueble de menor valor.

Tener un aval

Si tu perfil implica un riesgo importante para el banco, contar con un aval puede ser una oportunidad de que la entidad te conceda el préstamo hipotecario.

Por último, si se da el caso de que una entidad bancaria no nos conceda una hipoteca siempre está la posibilidad de probar con otro banco. Comparar es un punto fundamental si quieres encontrar la hipoteca que mejor logre adaptarse a tus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las diferencias entre Loan to Value y Loan to Cost. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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