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Aquí te contaremos cuánto tiempo debe transcurrir para que prescriba la deuda hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Todas las deudas, tanto hipotecarias como créditos, tarjetas, deudas públicas, entre otras, ya tienen una fecha de prescripción a partir del día en el que se generaron. Aquí te contaremos en qué momento prescribe exactamente la deuda hipotecaria y cuáles son las situaciones en las que puede verse interrumpido ese plazo. Además, te daremos una solución si no llegas a pagar tu hipoteca y te interesa cancelar tus deudas.

¿Qué es una deuda hipotecaria?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué es la deuda hipotecaria. Se trata de un crédito que viene respaldado por una garantía hipotecaria.

En otras palabras, en caso de que el deudor no tenga la posibilidad de afrontar el pago de las cuotas hipotecarias, el banco puede quedarse con el activo hipotecado. Esto significa que, cuenta con la garantía de contar con la vivienda hipotecada.

La deuda hipotecaria se encuentra dirigida a la adquisición de bienes inmuebles, generalmente la compra de viviendas, por lo que es necesario resaltar que el importe total del crédito no puede ser mayor al valor del inmueble. No es posible aprobar un préstamo hipotecario por un importe más alto que el de la vivienda que se va a comprar, esto implica que, si la vivienda está valorada en 200 000 euros, el préstamo no podrá superar esa cantidad.

En resumen, la deuda hipotecaria únicamente se puede conceder para la compra de un bien inmueble, cuyo importe no puede ser mayor a su valor.

Las principales características de la deuda hipotecaria

La característica principal de la deuda hipotecaria es la garantía hipotecaria. Al llevar a cabo la compra de un inmueble con el crédito que brinda el banco, la vivienda adquirida se grava con una hipoteca. Es significa que, en caso de impago de la deuda hipotecaria contraída con la entidad financiera o acreedor, estos podrían ejecutar esa garantía hipotecaria.

La ejecución hipotecaria implica que el acreedor tiene la posibilidad de utilizar la vivienda para venderla y, de este modo, satisfacer la deuda. Sin embargo, en este paso podemos encontrar dos situaciones diferentes:

Se obtiene más dinero: si con la venta de la vivienda se obtiene una cantidad mayor a la deuda pendiente, la parte restante debe ser abonada al deudor.

Se obtiene menos dinero: en este caso, la cantidad que se obtiene por la venta de la vivienda es menor a la deuda pendiente. El acreedor podría ir contra la totalidad de los bienes presentes y futuros del deudor, con esto busca alcanzar la cantidad total de la deuda hipotecaria pendiente.

Es necesario resaltar que la responsabilidad del deudor no es únicamente con la deuda hipotecaria, también será con el resto de sus bienes inmuebles y los futuros. Por ende, en un crédito hipotecario hay garantías adicionales a otros créditos, por ejemplo, los personales. Este tipo de garantías permiten que el tipo de interés sea menor a otros créditos.

¿Cuáles son los plazos de prescripción de las deudas hipotecarias?

Una deuda hipotecaria prescribe una vez que hayan transcurrido 20 años a partir la fecha de vencimiento. Esto no quiere decir que la deuda no exista, sino que el acreedor ya no tiene derecho a exigir el pago de esta deuda. Todo esto se encuentra recogido y regulado en el artículo 1964 del Código Civil.

No obstante, la realidad es que para que se dé esta prescripción deben tener lugar los siguientes requisitos:

La parte acreedora no debe haber llevado a cabo ningún movimiento ni acción judicial o extrajudicial en ese tiempo. Por ejemplo, no debe haber notificado al deudor o presentado un requerimiento notarial para solicitar el pago de la deuda.

El deudor no debe reconocer ni aceptar la deuda en cuestión.

De lo contrario, el deudor tendrá que realizar los pagos tal como se acordó al momento de la concesión de la deuda hipotecaria. La cancelación de esta deuda se podría llevar a cabo solo con presentar una instancia ante el Registro de la propiedad una vez pasado el plazo de 20 años. Así lo establece la Ley Hipotecaria en el artículo 128.

Entonces, en la práctica es casi imposible alcanzar la prescripción de una deuda hipotecaria ya que es muy difícil que el acreedor no reclame nunca el pago de la deuda y que no dé inicio a la ejecución hipotecaria, momento a partir del cual el plazo de prescripción quedaría interrumpido.

Por otro lado, es fundamental distinguir entre prescripción y caducidad de una deuda. La prescripción se interrumpe cuando el acreedor hace un requerimiento de pago, lo que implica que se reinicia el plazo de 20 años.

Cancelar deudas hipotecarias

Para que las deudas hipotecarias prescriban debe transcurrir un largo periodo de tiempo. Por otro lado, depende de dos factores que es muy poco probable que se cumplan.

Es necesario comprender que este tipo de deudas se encuentran totalmente estandarizadas en los sistemas informáticos de los bancos actuales. Por este motivo, es poco probable que los acreedores no reclamen las cuotas de la deuda en cuestión.

No obstante, contamos con la Ley de Segunda Oportunidad. Se trata de un mecanismo dirigido a personas físicas y jurídicas insolventes que brinda la posibilidad de cancelar deudas.

A partir de su introducción en 2015, una gran cantidad de personas han logrado reducir o cancelar por completo su deuda hipotecaria. Las deudas hipotecarias pueden ser incluidas en el procedimiento, así como créditos, préstamos, tarjetas y deudas con la Seguridad Social y Hacienda.

Cancelar las deudas sin perder el inmueble

Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad no implica necesariamente perder el inmueble en cuestión. Las deudas pueden reducirse, o bien, adaptarse en los pagos sin la necesidad de vender la vivienda, y sin que tenga lugar un embargo.

Se trata de una gran opción para aquellos que no pueden abonar su deuda hipotecaria ya que no llegan a fin de mes.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el tiempo que debe transcurrir para que prescriba la deuda hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cuántas hipotecas puede tener una persona?

31 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuántas hipotecas puede tener una persona al mismo tiempo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es una hipoteca?

Antes de explicar cuántas hipotecas podemos tener, es fundamental dejar en claro qué es una hipoteca. Cuando hablamos de un préstamo hipotecario nos referimos a recibir una determinada cantidad de dinero, capital, por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, además de los intereses que correspondan. Esto último variará dependiendo del tipo de interés de la hipoteca. La devolución del dinero deberá llevarse a cabo por medio del pago periódico de cuotas que, generalmente, son mensuales. Por otro lado, como garantía de pago se ofrece el propio inmueble que se va a adquirir.

¿Cuántas hipotecas podemos tener?

Las instituciones financieras y bancarias brindan préstamos hipotecarios para poder comprar un bien inmueble. Es por esto que, se contempla en el contrato de hipoteca de qué manera se van a establecer las condiciones de pago. No obstante, es muy habitual que surja la siguiente pregunta: ¿Cuántas hipotecas puede tener una misma persona? Aquí te daremos la respuesta.

En la legislación española no hay ninguna norma que nos aclare cuántas hipotecas puede tener una misma persona. Se presupone que cualquier persona tiene la posibilidad de contar con tantas hipotecas como su capacidad de endeudamiento le permita.

En otras palabras, el Banco de España establece que no se debe destinar una suma mayor al 30% o el 40% de los ingresos mensuales para pagar las cuotas de un préstamo hipotecario. No obstante, en caso de que aún no hayas cubierto ese porcentaje, tendrás la posibilidad de acceder a una mayor financiación si tienes la capacidad de hacer frente a la hipoteca.

Entonces, si te interesa solicitar una segunda hipoteca, es fundamental que la primera no consuma todos los recursos que has destinado a pagar el préstamo. Esto se debe a que, en este caso, te puede resultar más difícil acceder a una segunda o tercera financiación.

¿Cuáles son los motivos para solicitar dos hipotecas?

Los motivos para acceder a dos o más hipotecas pueden ser muchos. Sin embargo, debes tener en claro que hay distintas causas por las cuales solicitar dos préstamos de este tipo puede ser una muy buena opción. Por ejemplo, puede ser para llevar a cabo una reforma en la vivienda, comprar una segunda residencia, comprar un piso como inversión para poder alquilarlo, entre otros.

Antes de tomar la decisión de solicitar una segunda hipoteca, lo más aconsejable es realizar un análisis de tu situación económica actual. De este modo, podrás estar seguro de que tienes la capacidad de asumir el pago de los préstamos. Se trata de un punto de gran importancia, ya que puede generarte problemas a largo plazo, por ejemplo, acabar endeudado.

¿Cuáles son las condiciones de una segunda hipoteca?

La realidad es que, una segunda hipoteca presenta muchas similitudes con respecto a la primera. No obstante, hay ciertos aspectos en los que se diferencian:

Financiación más baja: dependiendo del perfil, lo más habitual es que la entidad bancaria conceda un porcentaje menor al que se ofrece en una primera hipoteca.

Plazo de devolución más corto: el tiempo con el que cuentes para devolver el dinero de esta hipoteca para una segunda vivienda, generalmente, es más corto si lo comparamos con el de una primera hipoteca.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar una segunda hipoteca?

Con respecto a los requisitos para poder acceder a una segunda hipoteca, es necesario aclarar que pueden ser más exigentes si los comparamos con las condiciones que debías cumplir para acceder a una primera hipoteca. Es por esto que, la entidad bancaria se encargará de examinar tu perfil con mayor detenimiento antes de conceder el préstamo. De esta forma, se asegurará de que realmente puedes hacerte cargo de dos deudas en lugar de una.

Aquí van los requisitos mínimos que debes cumplir para poder obtener una respuesta positiva por parte del banco son los siguientes:

Estabilidad económica y laboral: en otras palabras, si tienes un contrato fijo, con cierta antigüedad y además, cuentas con unos buenos ingresos. Si este es tu caso, lo más probable es que te puedan conceder el crédito sin ningún inconveniente.

No tener deudas: es necesario tener en claro que la entidad bancaria se encargará de revisar los ficheros como ASNEF o CIRBE, para saber qué préstamos tiene el solicitante o qué deudas tienes pendientes.

Ahorros: deberás disponer de ahorro para poder hacer frente al pago del porcentaje que solicita la entidad bancaria, por lo general, se trata del 20%. Por otro lado, se debe contar con un 10% extra de ahorros para poder cubrir algunos gastos que va a generar el préstamo hipotecario.

Un aval: será lo ideal para que el banco te pueda conceder el préstamo, ya que de este modo, contarás con una doble garantía al momento de solicitar una hipoteca. Por ejemplo, es muy común que se ofrezca como garantía un piso que esté libre de cargas.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

Sin lugar a dudas, el capital de un bien inmueble es un activo valioso, sin embargo, a diferencia del dinero en efectivo este no es algo que se pueda usar en caso de urgencia. Es por esto que, una gran cantidad de personas solicitan una segunda hipoteca para poder utilizar el capital de su vivienda y ponerlo a trabajar.

En lugar de tener ese dinero destinado a una propiedad, puedes obtener una segunda hipoteca para poder llevar a cabo inversiones. Por ejemplo, puedes comprar otro bien inmueble o llevar a cabo una reforma en la vivienda para luego poder venderla a un mayor precio.

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El Banco de España se encargará de que los bancos cumplan el acuerdo de hipotecas

29 marzo, 2023 No hay comentarios

El Banco de España pondrá el foco en que los bancos de España cumplan el acuerdo con el Gobierno para aliviar las cargas hipotecarias a los clientes más vulnerables. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué es el acuerdo de hipotecas?

Se trata de las ayudas a familias hipotecadas debido a la escalada del euríbor. El Consejo de Ministros aprobó un paquete normativo para un millón de hogares vulnerables y de clase media, con rentas que llegan hasta 29 400 euros por año. El objetivo es ayudar a la situación financiera de muchas familias, ocasionada por la subida de los tipos de interés.

Estas medidas buscan reducir la carga hipotecaria de los hogares. Por otro lado, se intenta tener mayor certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo. De esta manera, se agranda el margen de actuación del Código de Buenas Prácticas bancario para que las medidas no sean dirigidas solo a las familias vulnerables, sino también a aquellos hogares de clase media que se encuentran en riesgo de vulnerabilidad.

Adhesión de los bancos y obligación de cumplimiento

El Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad fue de adhesión voluntaria por parte de los bancos, como el código para deudores vulnerables. Sin embargo, la realidad es que los bancos están obligadas a cumplirlos una vez suscritos.

El Banco de España y el acuerdo de hipotecas

El gobernador de Banco de España, Pablo Hernández de Cos, ha indicado que, este año, la supervisión de conducta se encargará de poner especial atención a la actuación de los bancos en el marco de las medidas aprobadas para aliviar el impacto de la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual.

Más herramientas que brinda el Banco de España

Por otro lado, el supervisor tiene previsto habilitar algunas herramientas en su sitio web. El principal objetivo es brindar información a los ciudadanos sobre la aplicabilidad del código de buenas prácticas.

También, será publicada una guía de herramientas para los deudores hipotecarios en dificultades de pago. Se lanzarán simuladores para brindar información sobre el régimen de elegibilidad y acceso a las medidas del código de buenas prácticas y, además, sobre el impacto de las propuestas en las condiciones de la hipoteca. Por último, el Banco de España dará a conocer un listado de puntos de contacto del Estado, comunidades autónomas y más entidades locales para la prestación de servicios a los ciudadanos con dificultades de pago de su vivienda habitual.

El gobernador afirmó que el negocio bancario se basa en la confianza del público. Se trata de un punto que no logra obtenerse únicamente con una solidez del patrimonio o una adecuada gestión del riesgo, también es necesario un comportamiento correcto y un servicio de calidad.

Es por esto que, De Cos ha instado a los bancos a que presten sus servicios con transparencia entre las partes. Además, mencionó que deben evitarse las exclusiones indebidas en el acceso a productos y servicios bancarios, fundamentalmente en aquellos que tienen un carácter básico.

De Cos afirmó que la supervisión de conducta debe potenciar el enfoque preventivo basado en el riesgo de las entidades, que ha de fortalecerse con una comunicación eficaz.

Un 60% de hipotecas pendientes de revisión

A fines de 2022, el Banco de España calcula que se habían ajustado a los nuevos valores del euríbor un 40 % de las hipotecas variables. Esto significa que aún hay un 60 % de préstamos de este tipo por revisar, es decir, que esas familias todavía no han sufrido la subida de los tipos de interés.

El impacto será mayor en los préstamos con menor antigüedad, en los que se abonan más intereses, y si esas hipotecas coinciden con las de los hogares más vulnerables, entonces habrá más peticiones de los clientes de medidas de alivio para hacer frente a los pagos. Es necesario aclarar que, el Banco de España se encontrará pendiente de esta evolución.

¿Cuál es la postura de la Asociación Española de Banca?

La Asociación Española de Banca (AEB), patronal del sector, optó por defender el código de buenas prácticas, argumentando que lo importante es cumplirlo. Según la AEB, aún no se ha producido una subida en el número de peticiones de apoyo debido a que el empleo está resistiendo bien la incertidumbre, se trata de la variable que más afecta a la capacidad de pago.

A inicios de mes, la vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, afirmó que habían sido registradas 9000 solicitudes de adhesión al código de buenas prácticas a partir del mes de enero.

Con respecto a esta cifra, la directora de Supervisión del Banco de España, Mercedes Olano, ha mencionado que se trata de una cifra «marginalísima», y que desde la institución se preveía que el número fuera bastante más alto.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el seguimiento del Banco de España a las entidades por el acuerdo de hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Rehipotecar vivienda: ¿De qué se trata?

27 marzo, 2023 No hay comentarios

Cuando hablamos de rehipotecar una vivienda nos referimos a otra manera de obtener la financiación que requieres. Aquí te contaremos de qué se trata.

Cuando se tiene que llevar a cabo un gasto importante de dinero, por ejemplo, para hacer una reforma, o bien, para cambiar el coche, por lo general se opta por pedir un préstamo. Sin embargo, también hay otras soluciones que te permitirán financiar estos gastos, entre ellas se encuentra la de rehipotecar tu vivienda, o bien, ampliar la hipoteca actual. Aquí te contaremos cómo funcionan estas alternativas, continúa leyendo y descubrirás cuál si se trata de una buena opción para ti.

¿Qué significa rehipotecar una vivienda?

Rehipotecar la casa implica solicitar una nueva hipoteca sobre tu vivienda habitual. Si aún queda una hipoteca pendiente sobre esa propiedad, se cancela con la nueva hipoteca que se obtiene y se constituye un nuevo préstamo hipotecario.

¿Es una buena opción rehipotecar una vivienda?

Cada situación es distinta, esto significa que pueden haber diferentes casos en los que la solución de rehipotecar sea interesante y otros en los que no. Aquí van algunos en los que es conveniente rehipotecar una vivienda:

Comprar una segunda vivienda: los préstamos hipotecarios para segunda vivienda no presentan las mismas condiciones que las hipotecas para la vivienda habitual. La cantidad de dinero que ofrecen las entidades bancarias es más baja, como también suelen serlo el plazo de amortización. Si cuentas con algo de dinero ahorrado y rehipotecas tu vivienda habitual, podrías llegar a cubrir el precio de esa segunda residencia que te interesa comprar.

Llevar a cabo una reforma: si quieres realizar reformas costosas pero que pueden resultar muy necesarias, por ejemplo, cambiar las ventanas o renovar la instalación eléctrica, rehipotecar la vivienda es una buena opción. Te permitirá obtener el dinero necesario y realizar la reforma.

Reunificar deudas: la reunificación de deudas es una opción para disminuir los gastos mensuales. Consiste en rehipotecar la vivienda y, con lo que obtienes, puedes cancelar las deudas pendientes. De este modo, el único gasto que tendrás que afrontar por mes es el del nuevo préstamo hipotecario.

¿Es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Al rehipotecar solicitas un nuevo préstamo hipotecario sobre tu vivienda, cancelando previamente el anterior. Por otro lado, si optas por ampliar la hipoteca, aumentas el préstamo hipotecario que ya tienes.

Las dos opciones, rehipotecar o ampliar la hipoteca, tienen costes. Es fundamental analizar cuanto te costaría cada uno, de este modo podrás saber que solución te conviene más.

¿Qué se debe abonar al rehipotecar?

Cancelación de la hipoteca anterior: se cobra una comisión por cancelar la hipoteca.

Escritura de cancelación de la hipoteca: debe llevarse a cabo ante Notario y tiene un coste.

Gastos de gestoría.

Gastos de anulación de la carga en el Registro de la Propiedad.

Gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Costes por ampliar el capital de la hipoteca.

Comisión por novación: esta comisión se calcula considerando el capital que queda por amortizar y también, el capital ampliado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: dependiendo de cada Comunidad Autónoma puede variar entre un 0,5% y un 1,5%.

Gastos de tasación.

¿Qué opción cuesta más?

En resumen, la opción de rehipotecar implica una mayor cantidad de gastos asociados si los comparamos con ampliar el capital de la hipoteca actual. Es por esto que puede tratarse de una opción más costosa.

Condiciones para ampliar hipoteca y para rehipotecar

Aquí van las condiciones de rehipotecar o ampliar hipoteca, por mucha atención.

Tanto si tienes pensado rehipotecar la vivienda como si te interesa ampliar el capital de tu préstamo hipotecario, es fundamental que al momento de negociar con la entidad bancaria no te centres únicamente en los gastos. Lo más aconsejable es que analices detalladamente cuáles son las condiciones de cada operación.

Más allá de los gastos directos que hemos mencionado, es probable que el banco busque imponerte una mayor cantidad de vinculaciones, por ejemplo, una tarjeta de crédito, un seguro, entre otros. Debes tener en cuenta que también se trata de gastos extras. Tampoco debes perder de vista los intereses que tendrás que abonar a cambio del dinero que obtendrás.

Si tienes en cuenta cada uno de estos aspectos tendrás la posibilidad de determinar si te interesa optar por rehipotecar o por ampliar la hipoteca. Incluso, sabrás si te resulta más conveniente elegir otra opción de financiación, como puede ser un préstamo personal.

Ten cuidado con las rehipotecas al pasar de interés variable a fijo

Debido a la subida del euríbor que ha tenido lugar gracias al crecimiento de la inflación, una gran cantidad de personas se plantean pasar su hipoteca de tipo variable a tipo fijo. De este modo, tienen la seguridad de que abonarán lo mismo cada mes.

Una gran cantidad de bancos optan por ofrecer una rehipoteca, en lugar de llevar a cabo una subrogación hipotecaria, en otras palabras, pasar tu préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra.

Esto significa que, el banco con el que deseas contratar una hipoteca fija no te brinda realmente un cambio de acreedor, en su lugar, te brinda el dinero para que canceles tu préstamo actual y contrates una hipoteca con él. El motivo es muy simple, esta operación implica menos gastos para él. Sin embargo, para el consumidor, una rehipoteca siempre será más costosa que una subrogación del acreedor. Es importante tener esto en claro si buscas pasar tu hipoteca de un banco a otro.

Ahora que ya tienes en claro lo que significa rehipotecar una viviendo y lo que implica ampliar la hipoteca, puedes analizar tu situación y optar por la solución que mejor logre adaptarse a tus necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre rehipotecar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué puede hacer el avalista de una hipoteca si el hipotecado deja de pagar?

25 marzo, 2023 No hay comentarios

Si eres avalista de una hipoteca y el hipotecado ha dejado de abonar las cuotas este artículo es para ti. Te contaremos cuáles son tus opciones ante esta situación. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué significa ser el avalista de una hipoteca?

En primer lugar, debemos dejar en claro qué implica ser avalista de una hipoteca. El avalista es aquella persona que sirve de garantía a la entidad bancaria. Es decir, si el deudor no pueda abonar su deuda el avalista deberá hacerse cargo de ella. En otras palabras, cuando firmas como avalista de una hipoteca, la deuda que el avalado tiene con el banco pasa de manera directa al garante con las mismas condiciones y cantidades.

En resumen, ante un caso de impago el avalista se vuelve responsable de la deuda, y, en primer lugar, deberá afrontar esa deuda como si la hubiera firmado él.

El avalista debe responder con todo su patrimonio presente y futuro, esto significa que sus obligaciones se transmiten a sus herederos. Por ende, cuando alguien decide firmar como avalista de un préstamo hipotecario, expone sus ingresos, su patrimonio actual y el que pueda llegar a obtener en un futuro.

El banco no solicita un avalista en todas las solicitudes de hipotecas o créditos. Por lo general, primero se encarga de evaluar el patrimonio del solicitante. La primera garantía que se exige es la hipotecaria, sin embargo, si considera que no es suficiente o si tiene dudas sobre el perfil de pagador del deudor, la entidad solicitará un avalista.

¿Cuáles son las obligaciones del avalista si el deudor no paga?

El avalista es el respaldo del deudor, es decir, debe responder ante la entidad bancaria si el dueño de la deuda no paga. Entonces, si el deudor no abona, el banco reclamará al avalista el pago de la cantidad adeudada o bien, el de la totalidad del préstamo si están dadas las condiciones. El avalista debe asumir la deuda, ya que a eso se comprometió al presentarse como aval.

Uno de los problemas de ser avalista es que al momento de solicitar financiación figura la condición de garante en el registro de riesgos del Banco de España, CIRBE. El hecho de figurar en este registro limita la solvencia para las entidades bancarias.

Otro punto que debe ser considerado al momento de ser avalista es que la responsabilidad sobre la deuda continúa vigente aun en caso de fallecimiento. Es decir, los herederos recibirán esa deuda y tendrán que hacerse cargo.

¿Es posible que el avalista le reclame el pago al deudor?

La respuesta es sí, el avalista que se vio obligado a abonar la deuda avalada, cuenta con el derecho a reclamar lo pagado al deudor. La acción de reembolso ante el deudor tiene base en el artículo 1838 del Código Civil, que establece lo siguiente:

El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste. La indemnización comprende:

La totalidad de la deuda.

Los intereses legales de ella a partir de que se haya hecho saber el pago al deudor, a pesar de que no los produjese para el acreedor.

Los gastos ocasionados al fiador luego de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago.

Los daños y perjuicios, cuando procedan.

La disposición de este artículo tiene lugar a pesar de que la fianza se haya dado ignorándolo el deudor.

En este artículo se estable que, a pesar de que se canceló la deuda con el acreedor debido a que el avalista la pagó, el deudor contrae una nueva deuda con su avalista.

En primer lugar, se procede a negociar con el deudor y establecer condiciones para el reembolso de lo pagado. Sin embargo, en caso de no llegar a un acuerdo, se dará inicio a una demanda legal al amparo del artículo 1838 del Código Civil.

¿Qué opciones tiene un avalista para su defensa a la hora de firmar?

Actualmente, las personas ya no quieren convertirse en avalistas. Es muy común que las personas se endeuden y después no paguen, de modo que el fiador debe ocuparse.

No obstante, existen situaciones que comprometen y ante las que es difícil decir que no. Por ejemplo, un padre con sus hijos, o un amigo que responde por otro.

La realidad es que hay ciertas acciones que brindan la posibilidad de reducir los riesgos y brindan protección al avalista.

Contra aval o contragarantía

Cuando hablamos de contragarantía o contra aval nos referimos a un documento que se firma ante notario. Allí se establece que si el avalista deba abonar la deuda, tendrá la posibilidad de reclamar al deudor el reembolso. Es principalmente útil cuando el deudor y el avalista no cuentan con una relación estrecha.

Así como el contrato de aval vincula al avalista y a la entidad bancaria, con el contra aval se regula la relación jurídica entre avalista y deudor.

Avalar solo una parte de la deuda

Si se establece un acuerdo con la entidad bancaria, es posible avalar solo una parte de la deuda y no la totalidad de la misma. De este modo, en caso de impago, será menos lo que se deba abonar.

La demanda judicial

Se trata de una acción de gran utilidad cuando el deudor cuenta con la capacidad económica para responder por su deuda y no lo hace. El avalista tiene la posibilidad de iniciar una demanda para demostrar la mala fe del deudor, con el objetivo de evadir el pago y para que el fiador se ocupe de su deuda.

Por otro lado, a pesar de que no se haya firmado contra aval, el avalista tiene la posibilidad de presentar ante el juez la solicitud de reclamo de reembolso de lo abonado por la deuda.

Eliminar las deudas como avalista

A partir del año 2015, un avalista tiene la posibilidad de eliminar su responsabilidad con las deudas por medio de la Ley de la Segunda Oportunidad. Dicha ley brinda la posibilidad de eliminar las deudas cuando no podemos hacer frente al pago, para esto, será necesario demostrar nuestra insolvencia ante la justicia.

Una vez justificado que no tenemos la posibilidad de abonar las deudas pendientes y hemos atravesado todo el proceso legal, el juez nos puede perdonar hasta el 100% de las deudas. De esta manera, el avalista ya no debe responder ante esta deuda ni la entidad bancaria podrá volver a reclamarla.

Anular el aval: ¿Es posible?

Si bien no se trata de un trámite sencillo, existe la posibilidad de quitar el aval de un préstamo hipotecario. Para que esto suceda, será necesario dar inicio a un procedimiento judicial. El juez deberá decidir si el aval se colocó respetando todos los derechos.

Para esto, se deberá presentar un procedimiento judicial de nulidad de la cláusula de aval. Este trámite puede tardar aproximadamente entre ocho y doce meses. Si el tribunal emite una sentencia favorable, el avalista queda libre de la deuda para siempre.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las posibilidades del avalista de una hipoteca ante un caso de impago. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El build to rent en el real estate actual

23 marzo, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, sabrás que el real estate contiene decenas de expresiones que denominan las distintas formas de promoción. Puede que te desempeñes bajo el ala protectora de una agencia que te asegura una mensualidad de base, o que tus actividades sean cien por cien freelance. Sea cual fuere tu modalidad de trabajo, permanecer actualizado en cuanto a corrientes y tendencias te conducirá a un desempeño mejor en el día. Entre las muchas formas de promoción, antiguas y nuevas, notarás que algunas van cobrando notoriedad o menguando en su impacto en el sector a lo largo del tiempo. En las referidas a la modalidad de alquiler, en este artículo de Oi Real Estate, intentaremos entender el build to rent en el real estate actual. Te invitamos a leer la nota hasta el final para comprender mucho más sobre esta modalidad que parece estar en la cresta de la ola. ¿Nos acompañas?

Construir para alquilar

El real estate se encuentra plagado de términos que pueden confundir a quienes los escuchan por primera vez. Ciertas denominaciones, un tanto estrafalarias a veces, en ocasiones tienen su basamento exclusivamente en la intención de sus propulsores en distinguirse de forma original entre las muchas otras preexistentes. En el caso del build to rent, su traducción misma al español no dejará dudas. Se trata como su nombre lo indica, de la modalidad que implica construir para alquilar.

Analizaremos en este artículo las principales características del build to rent. Sabremos para comenzar que si bien se trata de una forma de promoción que cuenta con décadas de existencia en el mercado comercial de los bienes raíces y que podría incluirse entre las promociones “comunes” del sector. Sin embargo, cuenta con algunos detalles añadidos en los últimos tiempos que la transforman -en algunos casos- en única y especial.

Quiénes integran esta modalidad

El build to rent es una modalidad de promoción que propone la construcción de cero de una vivienda o edificio. Al respecto, se estila que el promotor o agencia o agente inmobiliario que emprendió la operación cuente de antemano con un comprador final. Este comprador final (otra empresa promotora) será quien ponga en marcha su propio negocio, que será alquilar estar unidades a estrenar. Por consiguiente, aquella agencia o agente inicial que ha generado la construcción desde el pozo, podría ser considerada como un “gestor”.

¿Cuáles son los honorarios del gestor de una promoción build to rent?

Esta es una pregunta que suele ser respondida en muchos blogs o artículos de forma incorreta. Los honorarios o la ganancia de la agencia o agente inmobiliario impulsor, será un porcentaje sobre coste o una cantidad x (sea cual fuera) que este hubiera acordado previamente con el promotor final, que será finalmente quien explotará comercialmente la promoción. Concluimos en que no existe entonces un porcentaje estipulado legalmente, por lo que las partes acordarán o no dichos honorarios.

Entender el build to rent en el real estate actual

Como dijimos, el construir para alquilar posee una serie de características que la diferencian del resto de las promociones inmobiliarias de las que podríamos considerar como “comunes”. Veamos algunos de esos puntos al detalle:

Tipo de construcción

Si nos referimos a build to rent moderno, sabremos que estaremos hablando de construcciones de edificios residenciales. Las unidades finales a entregar son en lo general algo diferentes a los pisos comunes, configurándose en apartamentos de discretos 30 o 40 m2 construidos promedio.

Sitios comunes

En “compensación” a lo modestos que (en cuanto a tamaño del apartamento) pueden resultar los pisos, el build to rent moderno ofrecerá cómodos espacios comunes para utilización de la totalidad de habitantes del edificio o complejo.

Zonas a compartir o de circulación común como:

Galerías.

Sitios de ocio.

Espacios al aire libre.

Comercios.

Piscina.

Recintos para reunión.

Estos espacios, entre muchos otros, estarán garantizados a los inquilinos. Por ende, la promoción de build to rent plantea entonces un modo de vida más allá de las paredes del piso en el que vivirán los inquilinos.

Servicios adicionales comunes

Los nuevos moradores contarán también con servicios adicionales comunes, propuestos de antemano en el plan inicial. Entre los más comunes en la modalidad de promoción del buil to rent moderno encontraremos:

Lavanderías.

Gimnasios.

Restaurantes.

Estas actividades comerciales, con su sitio de trabajo y de actividades a desarrollar, son desde el vamos incluidas en los planos.

Uso de garaje

Si bien una plaza de garaje es bien vista en cualquier unidad para su venta o alquiler, en el caso del build to rent no representa una opción excluyente. Por supuesto que se incluyen plazas privadas para estacionar y se ofrecerán a los inquilinos según el plan de la promotora final; para contrarrestar este supuesto inconveniente, los edificios (por estrategia inicial) son levantados desde cero en sitios con acceso cercano a medios de transporte público esencial como metro o líneas de subterráneos.

El cliente ideal del build to rent

Vemos entonces que el modelo de negocio comercial de la modalidad build to rent no se queda solamente en su denominación de construir para alquilar. Se trata de todo un concepto novedoso que estimula al inquilino a no considerar solamente como su hogar al piso en el que vive.

Esta noción ha ido cobrando peso con el tiempo y con la inclusión del sector más joven de la clientela. Al tratarse de apartamentos en lo general pequeños, los más interesados en incorporarse al ruedo del build to rent suelen ser personas solteras o parejas ocupadas cada cual en su trabajo hasta última hora de la tarde.

En este sentido, estas construcciones son atractivas a los ojos de quienes regresan por la noche a su vivienda, por los servicios adicionales y los lugares comunes que ofrecen para su contratación o utilización en el día a día.

Hemos visto algunos puntos clave para entender el build to rent en el real estate actual. Si te has desempeñado en este tipo de promociones, nos encantaría que nos compartas tus experiencias en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Hipotecas y contratos de alquiler

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En Consejos

El mejor enero en más de 10 años

23 marzo, 2023 No hay comentarios

Según se ha registrado, después de una merma en las transacciones inmobiliarias que se ha vivido en el mes de diciembre, el sector parece haberse recuperado. Es que desde el año 2008, no habíamos tenido la cantidad de compra ventas que se ha visto en el primer mes. Por ello, y con un total de 56.372 operaciones, se podría decir que hemos tenido el mejor enero después de más de 15 años.

Es importante recordar que nos encontramos en un momento en el que se presentan diferentes problemas en la economía que han ralentizado el sector. La guerra entre Rusia y Ucrania, la inflación, y las subidas en los tipos de interés, han sido algunos de los causantes de esta situación.

En este post queremos contarte acerca de este mejor enero, cuáles han sido sus puntos más fuertes y qué se espera en lo que resta del año. ¿Nos acompañas?

El Instituto Nacional de Estadística y la información acerca del mejor enero

En los últimos días se han conocido los datos referidos a las transacciones que se han efectuado durante el mes de enero. Este año ha comenzado con algunos problemas, aunque también con cifras alentadoras. Es que se a informado que en esos días, se han realizado un 56.372 transacciones, lo que significa un incremento interanual del 6,6 por ciento.

Estos registros, si los comparamos con los meses de enero de años anteriores, solo ha sido superada recién en el 2008. Momento en que se han logrado vender unas 61.800 propiedades.

Un dato que debemos agregar sobre este mismo tema tiene que ver con la cantidad de transacciones que se han realizado en el 2022. Es que pese a que en el mes de diciembre se ha informado un frenazo, del -10,2 por ciento, el resto del año no ha sido negativo. Esto se debe a que se ha cerrado el año con un total de compraventas cercana a los 650.000 operaciones. Esta cifra lo coloca como la más alta desde el 2007.

El contexto, boom inmobiliario y el mejor enero

Al analizar la cantidad de transacciones efectuadas, informadas por el Instituto Nacional de Estadísticas, se puede suponer que la etapa del boom inmobiliario no ha concluido.

Es que si analizamos el contexto en el que se han producido estas compraventas, vemos que estos problemas no han logrado frenar la demanda, por lo menos por el momento.

Un primer punto que se destaca, tiene que ver con que el sector inmobiliario, continúa mostrando una capacidad de resiliencia y adaptabilidad. Esto se debe a que ha logrado sortear de manera airosa los cambios en la política monetaria y las subidas en los tipos, que ha generado un freno en las solicitudes de los créditos hipotecarios, logrando escapar de una brusca alteración del mercado.

Cuáles son los pronósticos para los próximos meses

Si bien aún se logran mantener algunas de las cifras récords, en cuanto a la venta de propiedades, el crecimiento interanual, consideran que se ira moderando lentamente, a medida que los meses vayan pasando.

Por otro lado, se espera que se produzca una desaceleración en la cantidad de transacciones. Esto se debe a diferentes motivos. Uno de ellos, a la evolución de la inflación. Esta situación ha llevado al Banco Central a tomar medidas que logren contener los incrementos en los precios. Para ello, ha decidido realizar subidas en los tipos de interés, que han generado, como consecuencia, un encarecimiento en los créditos hipotecarios. Pero estos no son los únicos problemas que afectan al sector. Debemos también mencionar el impacto que genera en el mercado la incertidumbre debido a la Guerra entre Rusia y Ucrania, y los efectos de la Ley de Vivienda que ha sido puesta en marcha en el transcurso de este año.

Viviendas más solicitadas en el mejor enero

Para continuar el análisis acerca de las transacciones realizadas en el primer mes del año, debemos decir que el gran protagonista ha sido la vivienda usada. Es que el 81 por ciento de ellas, ha sido de este tipo de propiedades, con un total de 45.501 operaciones. Con esta cifra ha registrado una subida interanual del 6,2 por ciento.

En cuanto a la obra nueva, también se ha informado un incremento, en comparación con enero del 2022 del 8 por ciento con un total de 10.871 ventas, el registro más alto desde marzo del 2022, que ha sido de 11.510 unidades.

La obra nueva, la cuenta pendiente del sector

Las viviendas de obra nueva, continúan en un auge sin precedentes, desde el inicio de la pandemia del Covid 19. Esta situación tiene varios aspectos a analizar.

Por un lado, los problemas económicos han generado una paralización en el sector de la construcción. Esto se relaciona con la inflación que ha afectado sensiblemente el coste de los materiales, la mano de obra, la producción y logística de los diferentes proyectos. Pero también es necesario que recordemos que no hemos podido resolver aun la falta de mano de obra para la realización de los mismos.

Otro de los aspectos que debemos tener presentes a la hora de analizar la construcción, tiene que ver que es posible que se produzcan problemas en cuanto a la subida de los precios de este tipo de viviendas. Es que como ya hemos hablando anteriormente, el mercado se rige por la oferta y la demanda. En este momento, la demanda de ellas, es muy alta, y el mercado no esta en condiciones de satisfacerla. Debido a ello, no sería extraño que se registre un incremento en los precios de ellas. Debemos recordar además que en el último tiempo, la cantidad de proyectos de este tipo se ha visto reducido sensiblemente, y si las condiciones económicas no varían, la situación persistirá e incluso podría agravarse.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Expectativas positivas para el mercado del 2024

En Formación Inmobiliaria

El plan de ventas inmobiliarias ideal -3ra. parte-

22 marzo, 2023 No hay comentarios

En estos artículos sucesivos en búsqueda de pergeñar el plan de ventas inmobiliarias ideal, hemos repasado varios puntos que en apariencia podrían resultar menores, pero que en realidad son de importancia superlativa. El objetivo: minimizar los tiempos de una negociación de compraventa o alquiler y lograr el mejor precio posible. Siempre teniendo como punto de partida la contratación de tus servicios como agente inmobiliario por parte del cliente propietario hasta la firma de la escritura o contrato. En este sentido, valoramos la primera impresión de una vivienda en los pormenores visuales y también en los ítems que ofrecerán a quien la habite en lo inmediato una habitabilidad de excelencia. En este artículo de Oi Real Estate, cómo elaborar el plan de ventas inmobiliarias ideal -3ra.parte-, continuaremos proyectando más conceptos para lograrlo. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

Observar con los ojos del cliente

En ventas inmobiliarias, el poder de la empatía logró abrirse camino hasta convertirse en un protagonista estelar. Hasta hace algunos años, las agencias competían en campañas y publicidades resaltando sus temporadas de permanencia en el sector, la cantidad de sucursales en vigencia, etc. Sin embargo, con la irrupción de la era digital de finales de los años 90 y las facilidades que proporciona la internet propiamente dicha, este concepto cambió rotundamente.

El foco cambió la dirección de su óptica de la agencia al cliente. Es que, con la posibilidad de indagar e investigar a disposición por parte de los portales, redes sociales, etc. el cliente ahora puede elegir (con las cartas sobre la mesa) según sus propias preferencias. Como agente inmobiliario… ¿Contemplas tus servicios con los ojos del cliente?

El plan de ventas inmobiliarias ideal -3ra. parte-

Sabemos que el cliente propietario tiene un solo objetivo en mente: vender o alquilar su propiedad al mejor precio y en el tiempo más exiguo. También sabemos que las sensaciones con las que el interesado en comprar o alquilar se dirige a la exhibición de la propiedad o que ha concertado una entrevista contigo, son muy distintas.

En este sentido, el “negocio”, si bien el potencial comprador o inquilino intentará llegar a un precio que le convenga, quedará relegado ante la búsqueda de un hogar en la que habitará largamente, sino para siempre. Por tanto, no solamente deberás centrarte en la visión comercial del cliente propietario. También será conveniente cuidar que todo esté listo para que, al momento de recibir al interesado, la unidad se muestre como un hogar perfectamente habitable en todos los sentidos.

Sigamos adelante entonces con nuestra serie de recomendaciones. El fin será siempre alcanzar el plan de ventas inmobiliarias ideal.

Vestidores y placards

¿Qué es lo que hace un interesado en comprar o alquilar ni bien pone un pie en las habitaciones? Coincidimos seguramente en que se dirigen a los vestidores o placards y los requisan de punta a punta. Asegurarse de que la integridad de puertas (corredizas o equipadas con bisagras) se encuentren en óptimas condiciones puede resultarte una trivialidad. Sin embargo, si te ubicas en los zapatos del visitante, verás que no es así.

Encontrarse con múltiples armarios, pero que sus estantes o taburetes se encuentran sucios o polvorientos, destartalados; o sus puertas descuidadas, puede causar un efecto contraproducente.

Cocinas impecables

Acaso cocinas y cuartos de baño sean ambientes subvalorados por muchos agentes inmobiliarios. En lo referido al espacio destinado a preparar las comidas habituales, por el contrario, se trata uno de los más aptos para ser transformado en punto de atracción central para los interesados. Definitivamente, a la hora de publicar una vivienda para su venta o alquiler, la cocina es la estancia en la que no deberías dudar en recomendar una reforma, de ser necesaria.

Como dijimos en la primera y segunda parte de la nota, España se caracteriza por sus construcciones antiguas. En este sentido, no fue sino hasta el último cuarto de siglo XX que las cocinas fueron tenidas en cuenta como «sitios agradables para estar”. Por tanto, te encontrarás con miles de propiedades antiguas (acaso lujosas) dotadas de cocinas que parecen poco y nada tener que ver con el resto de la construcción.

Baños relucientes

Podríamos replicar el mismo punto anterior y reemplazar la palabra “cocina” por “cuarto de baño”. Es conveniente que el baño de una propiedad en venta directamente no ofrezca fisuras, ni elementos externos vetustos o averiados. Griferías, zócalos, mosaicos, azulejos y todos los elementos sanitarios que lo conforman deberán relucir al punto de parecer nuevos.

Aquellos elementos que ofrezcan a la vista una señal de antigüedad o de excesivo uso a través del tiempo, podrán ser reparados o reemplazados. Además, puedes darle un toque verde para modernizarlos, agregando jarrones o plantas con flores perfumadas y cortinas para bañaderas de calidad y coloridas.

Ventilación y corriente permanente de aire

La pandemia ha dejado su huella inevitable. Como resultado, hoy (sobre todo el potencial comprador o inquilino joven) buscará la ventilación ideal en el piso que visite. No importa si exhibirás la propiedad en cuestión en época invernal o veraniega, mantén los espacios ventilados lo más posible.

Si has pactado un horario de exhibición de la propiedad, es recomendable que te apersones unas horas antes para que cada ambiente muestre señales de óptima ventilación. Durante la visita del interesado (por supuesto, a excepción de los días de más crudo frío invernal), procura que todas las ventanas permanezcan abiertas para que ello ocurra.

Hemos visto algunos consejos para conformar el plan de ventas inmobiliarias ideal. En una cuarta parte, avanzaremos con muchos más tips para que no te falte nada a la hora de diagramarlo y ponerlo en práctica. Si tienes los tuyos, nos interesa mucho que los compartas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El plan de ventas inmobiliarias ideal -2da. parte-

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En Hipotecas

Solicitar una hipoteca en España: ¿Cuál es el límite de edad?

22 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la edad máxima para poder acceder a una hipoteca en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, cada vez es más habitual pedir una hipoteca para costear la compra de la primera vivienda. Principalmente, los préstamos hipotecarios son la manera de acceder a un hogar para los más jóvenes. Solicitar un préstamo hipotecario tiene que ver con los años, pero no únicamente con los que te vas a endeudar. La realidad es que las entidades también tienen en cuenta la edad de sus clientes y existe un límite para pedir una hipoteca en España.

Los bancos, sin lugar a dudas, buscan recuperar su dinero y lo cobran con intereses. Hoy en día, todavía más, ya que el euríbor ha escalado significativamente. Entonces, ¿Qué sucede si con 55 años deseas firmar un préstamo hipotecario a 25 años?

La edad y las hipotecas

La definición de hipoteca, según el Banco de España es un préstamo cuyo pago se encuentra garantizado por el valor de un inmueble. La edad es, con otras variables, un elemento que las entidades bancarias tendrán en cuenta al momento de pedir una hipoteca. No hay una regulación en torno a la edad máxima para pedir una hipoteca en España, sin embargo, las entidades financieras y los bancos sí que establecen un límite de edad, de acuerdo a sus políticas de riesgo.

Límite de edad para solicitar una hipoteca en España

Por lo general, el límite de edad se encuentra cerca de los 75 años, sin embargo, ello dependerá exclusivamente de la voluntad de cada banco y de su política al respecto en cada momento. Este límite se encuentra estrechamente vinculado con el riesgo en materia de salud y supervivencia asociado a una avanzada edad, lo que implica un mayor riesgo de impago.

¿Qué cálculo hacen los bancos?

Los bancos suelen hacer una suma al momento de decidir si conceder, o no, una hipoteca. Se trata de tomar tu edad y sumarla al plazo del préstamo hipotecario. El resultado no puede ser mayor a los 75 años. En otras palabras, si tienes 50 años, contarás con 25 años para devolver tu préstamo hipotecario. Si tienes 65 años, únicamente tendrás 10 años para pagarla. Debes analizar, si te encuentras en este segundo grupo de población, si tienes la posibilidad de permitírtelo.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es tener en cuenta dos límites distintos en cuanto al plazo de amortización de tu préstamo hipotecario. Por un lado, un plazo máximo vinculado a cada tipo de oferta hipotecaria concreta, por ejemplo, las hipotecas fijas generalmente no superan los 25 años y las hipotecas variables pueden alcanzar hasta los 40 años de financiación.

Por otra parte, a pesar de que la oferta te brinde un máximo de 40 años como plazo de devolución de la hipoteca, tu edad tendrá el papel de límite extra. Esto significa que puede acortar este máximo y ubicarlo en el momento en que se cumplan tus 75 años. Además de tratarse de un factor de riesgo de impago, la edad del solicitante condiciona el plazo de amortización del préstamo hipotecario.

Esto significa que, mientras más grande sea el solicitante, más bajo será el plazo de amortización admitido, y por ende, deberá abonar cuotas mensuales más costosas. Por otro lado, también es posible que los bancos te exijan contratar un seguro de vida, o bien brindar el aval a una persona menor de edad que acredite un nivel de ingresos determinado.

Alternativas: más de un titular y un seguro de vida

Es cierto que la ley no establece una regla general para la edad límite para solicitar una hipoteca en España, además, cada banco tiene sus propios criterios, sin embargo, su objetivo es asegurarse de que se le devuelva el dinero prestado. Entonces, una buena opción es dirigirte a diferentes entidades y averiguar cuál brinda las mejores condiciones según cada caso.

Si la edad es un inconveniente, una opción para alargar la duración de la financiación es tener una hipoteca con más de un titular. Se trata de añadir a una segunda persona que sea más joven como titular. Entonces, en caso de que no puedas liquidar la deuda, se encargará el segundo titular. Para terminar de asegurarse de que les devolverás el dinero prestado, también se puede exigir un seguro de vida.

Plazo de devolución

La ley tampoco limita la duración del préstamo, sin embargo, el Banco de España se ha posicionado al respecto y aconseja que el plazo máximo sea de 30 años. De este modo, esta sugerencia ubicaría la edad máxima para solicitar una hipoteca en España de manera individual en los 45 años.

Algunos puntos positivos

Es importante resaltar que no todo se trata de riesgos. Ya que, en el caso de los solicitantes de edad más avanzada también hay algunas ventajas, por ejemplo, contar con una pensión fija al mes que implica estabilidad financiera. Por otro lado, si además de la pensión pública, hay planes de pensiones privados o el alquiler de una vivienda por la que el solicitante cuenta con ingresos adicionales, la situación resultará más favorable.

Si bien cada caso se estudia de forma particular, lo ideal es tener en cuenta las recomendaciones del Banco de España al momento de solicitar una hipoteca. Estas recomendaciones son: no superar los 30 años como plazo máximo en una hipoteca y no destinar un porcentaje mayor al 35% de nuestros ingresos mensuales al pago de las cuotas mensuales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el límite de edad para solicitar una hipoteca en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca inversa: ¿De qué se trata?

En Hipotecas

Si mi banco quiebra: ¿Qué sucede con mi hipoteca?

21 marzo, 2023 No hay comentarios

Sin lugar a dudas, la crisis bancaria ha generado gran preocupación. Más allá de los problemas con el dinero, los clientes también tienen muchas dudas sobre sus hipotecas. Qué sucede con la hipoteca si el banco quiebra es, una de ellas. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

La preocupación de los clientes ante la situación que atraviesan los bancos

La bancarrota de Silicon Valley Bank (SVB) y la caída en el mercado de Credit Suisse han ocasionado una fuerte incertidumbre entre los ahorradores. Es cierto que el dinero que tenemos en la cuenta del banco se encuentra protegido por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) en caso de quiebra, hasta los 100 000 euros por titular y cuenta. Sin embargo, en el caso de las hipotecas u otros préstamos personales la situación puede ser distinta.

La realidad es que, si el banco quiebra, no afecta a los hipotecados. En esta situación, su deuda será asumida por la nueva entidad que se crea. Las condiciones del préstamo hipotecario se deben mantener, ya que el contrato hipotecario firmado ante notario continúa en vigor.

Hay diferentes opciones para hacer frente a esta situación con la hipoteca si un banco quiebra. En primer lugar, es necesario tener en claro que, las condiciones firmadas en un principio no podrán ser modificadas. Sin embargo, es probable que el nuevo banco establezca otros requisitos a los nuevos clientes por el resto de los productos que deban contratar.

¿Qué ocurre con la hipoteca si el banco quiebra?

El motivo por el cual un banco quiebra es que no cuenta con suficientes fondos para hacer frente a sus responsabilidades, en otras palabras, cuando no tiene dinero para abonar todos sus gastos. En ese caso, la entidad presenta un concurso de acreedores, por medio del cual buscará llegar a un acuerdo con los bancos mayoristas que le hayan prestado dinero, depositantes, obligacionistas, entre otros, con el objetivo de saldar la deuda. Si se logra llegar a un entendimiento, el banco no quebraría y en un periodo de tiempo regresaría a la normalidad.

Ahora, en caso de que no lograra llegar a un acuerdo, el banco dará pie a una liquidación ordenada. Los bancos nacionales e internacionales compran partes de la entidad para que esta logre saldar su deuda y, de ese modo, evitar la quiebra.

Sin embargo, si el banco llega a una situación realmente complicada, por ejemplo, en la que ninguna entidad se haga cargo de él por la deuda que tiene y está por quebrar, el Estado puede intervenir y rescatarlo. Luego de la caída de Lehman Brothers en 2008 y la posterior crisis económica que generó, hay cierto consenso en los países para no dejar caer a los bancos que tengan relevancia.

Qué sucede con la hipoteca en caso de que el banco no quiebre y sea comprado por otro o rescatado por el Estado. Este préstamo es un activo de la entidad, por ende, si el Estado o una entidad compra el banco, también adquirirá nuestra deuda. En otras palabras, continuaremos abonando la hipoteca con las mismas condiciones, ya que todavía debemos ese dinero, solo que a otro organismo.

¿Es posible pasar mi hipoteca a otra entidad si el banco quiebra?

Si el banco no llega a un acuerdo con los acreedores, será rescatado o por el Estado o por las entidades interesadas en comprarlo y asumir su deuda. Aquí, el hipotecado puede cambiar su hipoteca de banco si no le interesa tener su préstamo con la entidad compradora. Es necesario tener en claro que en ningún caso la hipoteca se cancelaría o se modificaría en perjuicio del hipotecado. El usuario deberá adaptarse a la nueva entidad, tanto buscando su nueva sucursal como asumiendo posibles comisiones que no tengan vínculo con la hipoteca.

Trasladar la hipoteca es posible, ya que los mecanismos que existen para cambiar de banco se pueden utilizar en cualquier momento, sin importar el estado de la entidad. Para hacerlo cuentas con dos métodos:

Subrogación por cambio de acreedor: se trata de trasladar la hipoteca a otra entidad y allí comenzar a pagar desde donde lo habíamos dejado con el banco anterior. Si realizas la subrogación antes de cumplir tres años con la hipoteca, es probable que debas abonar una comisión por llevar a cabo la operación, de lo contrario, la comisión no es aplicable. De todos modos, será necesario abonar los gastos de tasación y el coste de la oferta vinculante.

Cancelación de la hipoteca: la nueva entidad nos presta el dinero necesario para saldar la deuda con la actual y, de este modo, poder abrir una nueva hipoteca con ellos. Comenzaríamos a abonar el préstamo desde cero con todo lo que eso implica: comisión de apertura (si la tiene), la mitad de los gastos de notaría, entre otros.

¿Qué sucede si el banco se fusiona con otra entidad?

En caso de que un banco se fusiona con otro nuestra hipoteca no se verá afectada. Esto se debe a que continuaremos debiendo cierta cantidad de dinero. En este caso, en lugar de pagárselo a una entidad, se lo tendremos que devolver a la que haya aparecido luego de la fusión. Con respecto a las condiciones del préstamo, también se mantendrán igual.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para tu hipoteca si el banco quiebra. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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