Hipotecas archivos - Página 38 de 87

Como agente inmobiliario, sabrás que el real estate contiene decenas de expresiones que denominan las distintas formas de promoción. Puede que te desempeñes bajo el ala protectora de una agencia que te asegura una mensualidad de base, o que tus actividades sean cien por cien freelance. Sea cual fuere tu modalidad de trabajo, permanecer actualizado en cuanto a corrientes y tendencias te conducirá a un desempeño mejor en el día. Entre las muchas formas de promoción, antiguas y nuevas, notarás que algunas van cobrando notoriedad o menguando en su impacto en el sector a lo largo del tiempo. En las referidas a la modalidad de alquiler, en este artículo de Oi Real Estate, intentaremos entender el build to rent en el real estate actual. Te invitamos a leer la nota hasta el final para comprender mucho más sobre esta modalidad que parece estar en la cresta de la ola. ¿Nos acompañas?

Construir para alquilar

El real estate se encuentra plagado de términos que pueden confundir a quienes los escuchan por primera vez. Ciertas denominaciones, un tanto estrafalarias a veces, en ocasiones tienen su basamento exclusivamente en la intención de sus propulsores en distinguirse de forma original entre las muchas otras preexistentes. En el caso del build to rent, su traducción misma al español no dejará dudas. Se trata como su nombre lo indica, de la modalidad que implica construir para alquilar.

Analizaremos en este artículo las principales características del build to rent. Sabremos para comenzar que si bien se trata de una forma de promoción que cuenta con décadas de existencia en el mercado comercial de los bienes raíces y que podría incluirse entre las promociones “comunes” del sector. Sin embargo, cuenta con algunos detalles añadidos en los últimos tiempos que la transforman -en algunos casos- en única y especial.

Quiénes integran esta modalidad

El build to rent es una modalidad de promoción que propone la construcción de cero de una vivienda o edificio. Al respecto, se estila que el promotor o agencia o agente inmobiliario que emprendió la operación cuente de antemano con un comprador final. Este comprador final (otra empresa promotora) será quien ponga en marcha su propio negocio, que será alquilar estar unidades a estrenar. Por consiguiente, aquella agencia o agente inicial que ha generado la construcción desde el pozo, podría ser considerada como un “gestor”.

¿Cuáles son los honorarios del gestor de una promoción build to rent?

Esta es una pregunta que suele ser respondida en muchos blogs o artículos de forma incorreta. Los honorarios o la ganancia de la agencia o agente inmobiliario impulsor, será un porcentaje sobre coste o una cantidad x (sea cual fuera) que este hubiera acordado previamente con el promotor final, que será finalmente quien explotará comercialmente la promoción. Concluimos en que no existe entonces un porcentaje estipulado legalmente, por lo que las partes acordarán o no dichos honorarios.

Entender el build to rent en el real estate actual

Como dijimos, el construir para alquilar posee una serie de características que la diferencian del resto de las promociones inmobiliarias de las que podríamos considerar como “comunes”. Veamos algunos de esos puntos al detalle:

Tipo de construcción

Si nos referimos a build to rent moderno, sabremos que estaremos hablando de construcciones de edificios residenciales. Las unidades finales a entregar son en lo general algo diferentes a los pisos comunes, configurándose en apartamentos de discretos 30 o 40 m2 construidos promedio.

Sitios comunes

En “compensación” a lo modestos que (en cuanto a tamaño del apartamento) pueden resultar los pisos, el build to rent moderno ofrecerá cómodos espacios comunes para utilización de la totalidad de habitantes del edificio o complejo.

Zonas a compartir o de circulación común como:

Galerías.
Sitios de ocio.
Espacios al aire libre.
Comercios.
Piscina.
Recintos para reunión.

Estos espacios, entre muchos otros, estarán garantizados a los inquilinos. Por ende, la promoción de build to rent plantea entonces un modo de vida más allá de las paredes del piso en el que vivirán los inquilinos.

Servicios adicionales comunes

Los nuevos moradores contarán también con servicios adicionales comunes, propuestos de antemano en el plan inicial. Entre los más comunes en la modalidad de promoción del buil to rent moderno encontraremos:

Lavanderías.
Gimnasios.
Restaurantes.

Estas actividades comerciales, con su sitio de trabajo y de actividades a desarrollar, son desde el vamos incluidas en los planos.

Uso de garaje

Si bien una plaza de garaje es bien vista en cualquier unidad para su venta o alquiler, en el caso del build to rent no representa una opción excluyente. Por supuesto que se incluyen plazas privadas para estacionar y se ofrecerán a los inquilinos según el plan de la promotora final; para contrarrestar este supuesto inconveniente, los edificios (por estrategia inicial) son levantados desde cero en sitios con acceso cercano a medios de transporte público esencial como metro o líneas de subterráneos.

El cliente ideal del build to rent

Vemos entonces que el modelo de negocio comercial de la modalidad build to rent no se queda solamente en su denominación de construir para alquilar. Se trata de todo un concepto novedoso que estimula al inquilino a no considerar solamente como su hogar al piso en el que vive.

Esta noción ha ido cobrando peso con el tiempo y con la inclusión del sector más joven de la clientela. Al tratarse de apartamentos en lo general pequeños, los más interesados en incorporarse al ruedo del build to rent suelen ser personas solteras o parejas ocupadas cada cual en su trabajo hasta última hora de la tarde.

En este sentido, estas construcciones son atractivas a los ojos de quienes regresan por la noche a su vivienda, por los servicios adicionales y los lugares comunes que ofrecen para su contratación o utilización en el día a día.

Hemos visto algunos puntos clave para entender el build to rent en el real estate actual. Si te has desempeñado en este tipo de promociones, nos encantaría que nos compartas tus experiencias en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Hipotecas y contratos de alquiler

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En Consejos

El mejor enero en más de 10 años

23 marzo, 2023 No hay comentarios

Según se ha registrado, después de una merma en las transacciones inmobiliarias que se ha vivido en el mes de diciembre, el sector parece haberse recuperado. Es que desde el año 2008, no habíamos tenido la cantidad de compra ventas que se ha visto en el primer mes. Por ello, y con un total de 56.372 operaciones, se podría decir que hemos tenido el mejor enero después de más de 15 años.

Es importante recordar que nos encontramos en un momento en el que se presentan diferentes problemas en la economía que han ralentizado el sector. La guerra entre Rusia y Ucrania, la inflación, y las subidas en los tipos de interés, han sido algunos de los causantes de esta situación.

En este post queremos contarte acerca de este mejor enero, cuáles han sido sus puntos más fuertes y qué se espera en lo que resta del año. ¿Nos acompañas?

El Instituto Nacional de Estadística y la información acerca del mejor enero

En los últimos días se han conocido los datos referidos a las transacciones que se han efectuado durante el mes de enero. Este año ha comenzado con algunos problemas, aunque también con cifras alentadoras. Es que se a informado que en esos días, se han realizado un 56.372 transacciones, lo que significa un incremento interanual del 6,6 por ciento.

Estos registros, si los comparamos con los meses de enero de años anteriores, solo ha sido superada recién en el 2008. Momento en que se han logrado vender unas 61.800 propiedades.

Un dato que debemos agregar sobre este mismo tema tiene que ver con la cantidad de transacciones que se han realizado en el 2022. Es que pese a que en el mes de diciembre se ha informado un frenazo, del -10,2 por ciento, el resto del año no ha sido negativo. Esto se debe a que se ha cerrado el año con un total de compraventas cercana a los 650.000 operaciones. Esta cifra lo coloca como la más alta desde el 2007.

El contexto, boom inmobiliario y el mejor enero

Al analizar la cantidad de transacciones efectuadas, informadas por el Instituto Nacional de Estadísticas, se puede suponer que la etapa del boom inmobiliario no ha concluido.

Es que si analizamos el contexto en el que se han producido estas compraventas, vemos que estos problemas no han logrado frenar la demanda, por lo menos por el momento.

Un primer punto que se destaca, tiene que ver con que el sector inmobiliario, continúa mostrando una capacidad de resiliencia y adaptabilidad. Esto se debe a que ha logrado sortear de manera airosa los cambios en la política monetaria y las subidas en los tipos, que ha generado un freno en las solicitudes de los créditos hipotecarios, logrando escapar de una brusca alteración del mercado.

Cuáles son los pronósticos para los próximos meses

Si bien aún se logran mantener algunas de las cifras récords, en cuanto a la venta de propiedades, el crecimiento interanual, consideran que se ira moderando lentamente, a medida que los meses vayan pasando.

Por otro lado, se espera que se produzca una desaceleración en la cantidad de transacciones. Esto se debe a diferentes motivos. Uno de ellos, a la evolución de la inflación. Esta situación ha llevado al Banco Central a tomar medidas que logren contener los incrementos en los precios. Para ello, ha decidido realizar subidas en los tipos de interés, que han generado, como consecuencia, un encarecimiento en los créditos hipotecarios. Pero estos no son los únicos problemas que afectan al sector. Debemos también mencionar el impacto que genera en el mercado la incertidumbre debido a la Guerra entre Rusia y Ucrania, y los efectos de la Ley de Vivienda que ha sido puesta en marcha en el transcurso de este año.

Viviendas más solicitadas en el mejor enero

Para continuar el análisis acerca de las transacciones realizadas en el primer mes del año, debemos decir que el gran protagonista ha sido la vivienda usada. Es que el 81 por ciento de ellas, ha sido de este tipo de propiedades, con un total de 45.501 operaciones. Con esta cifra ha registrado una subida interanual del 6,2 por ciento.

En cuanto a la obra nueva, también se ha informado un incremento, en comparación con enero del 2022 del 8 por ciento con un total de 10.871 ventas, el registro más alto desde marzo del 2022, que ha sido de 11.510 unidades.

La obra nueva, la cuenta pendiente del sector

Las viviendas de obra nueva, continúan en un auge sin precedentes, desde el inicio de la pandemia del Covid 19. Esta situación tiene varios aspectos a analizar.

Por un lado, los problemas económicos han generado una paralización en el sector de la construcción. Esto se relaciona con la inflación que ha afectado sensiblemente el coste de los materiales, la mano de obra, la producción y logística de los diferentes proyectos. Pero también es necesario que recordemos que no hemos podido resolver aun la falta de mano de obra para la realización de los mismos.

Otro de los aspectos que debemos tener presentes a la hora de analizar la construcción, tiene que ver que es posible que se produzcan problemas en cuanto a la subida de los precios de este tipo de viviendas. Es que como ya hemos hablando anteriormente, el mercado se rige por la oferta y la demanda. En este momento, la demanda de ellas, es muy alta, y el mercado no esta en condiciones de satisfacerla. Debido a ello, no sería extraño que se registre un incremento en los precios de ellas. Debemos recordar además que en el último tiempo, la cantidad de proyectos de este tipo se ha visto reducido sensiblemente, y si las condiciones económicas no varían, la situación persistirá e incluso podría agravarse.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Expectativas positivas para el mercado del 2024

En Formación Inmobiliaria

El plan de ventas inmobiliarias ideal -3ra. parte-

22 marzo, 2023 No hay comentarios

En estos artículos sucesivos en búsqueda de pergeñar el plan de ventas inmobiliarias ideal, hemos repasado varios puntos que en apariencia podrían resultar menores, pero que en realidad son de importancia superlativa. El objetivo: minimizar los tiempos de una negociación de compraventa o alquiler y lograr el mejor precio posible. Siempre teniendo como punto de partida la contratación de tus servicios como agente inmobiliario por parte del cliente propietario hasta la firma de la escritura o contrato. En este sentido, valoramos la primera impresión de una vivienda en los pormenores visuales y también en los ítems que ofrecerán a quien la habite en lo inmediato una habitabilidad de excelencia. En este artículo de Oi Real Estate, cómo elaborar el plan de ventas inmobiliarias ideal -3ra.parte-, continuaremos proyectando más conceptos para lograrlo. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más.

Observar con los ojos del cliente

En ventas inmobiliarias, el poder de la empatía logró abrirse camino hasta convertirse en un protagonista estelar. Hasta hace algunos años, las agencias competían en campañas y publicidades resaltando sus temporadas de permanencia en el sector, la cantidad de sucursales en vigencia, etc. Sin embargo, con la irrupción de la era digital de finales de los años 90 y las facilidades que proporciona la internet propiamente dicha, este concepto cambió rotundamente.

El foco cambió la dirección de su óptica de la agencia al cliente. Es que, con la posibilidad de indagar e investigar a disposición por parte de los portales, redes sociales, etc. el cliente ahora puede elegir (con las cartas sobre la mesa) según sus propias preferencias. Como agente inmobiliario… ¿Contemplas tus servicios con los ojos del cliente?

El plan de ventas inmobiliarias ideal -3ra. parte-

Sabemos que el cliente propietario tiene un solo objetivo en mente: vender o alquilar su propiedad al mejor precio y en el tiempo más exiguo. También sabemos que las sensaciones con las que el interesado en comprar o alquilar se dirige a la exhibición de la propiedad o que ha concertado una entrevista contigo, son muy distintas.

En este sentido, el “negocio”, si bien el potencial comprador o inquilino intentará llegar a un precio que le convenga, quedará relegado ante la búsqueda de un hogar en la que habitará largamente, sino para siempre. Por tanto, no solamente deberás centrarte en la visión comercial del cliente propietario. También será conveniente cuidar que todo esté listo para que, al momento de recibir al interesado, la unidad se muestre como un hogar perfectamente habitable en todos los sentidos.

Sigamos adelante entonces con nuestra serie de recomendaciones. El fin será siempre alcanzar el plan de ventas inmobiliarias ideal.

Vestidores y placards

¿Qué es lo que hace un interesado en comprar o alquilar ni bien pone un pie en las habitaciones? Coincidimos seguramente en que se dirigen a los vestidores o placards y los requisan de punta a punta. Asegurarse de que la integridad de puertas (corredizas o equipadas con bisagras) se encuentren en óptimas condiciones puede resultarte una trivialidad. Sin embargo, si te ubicas en los zapatos del visitante, verás que no es así.

Encontrarse con múltiples armarios, pero que sus estantes o taburetes se encuentran sucios o polvorientos, destartalados; o sus puertas descuidadas, puede causar un efecto contraproducente.

Cocinas impecables

Acaso cocinas y cuartos de baño sean ambientes subvalorados por muchos agentes inmobiliarios. En lo referido al espacio destinado a preparar las comidas habituales, por el contrario, se trata uno de los más aptos para ser transformado en punto de atracción central para los interesados. Definitivamente, a la hora de publicar una vivienda para su venta o alquiler, la cocina es la estancia en la que no deberías dudar en recomendar una reforma, de ser necesaria.

Como dijimos en la primera y segunda parte de la nota, España se caracteriza por sus construcciones antiguas. En este sentido, no fue sino hasta el último cuarto de siglo XX que las cocinas fueron tenidas en cuenta como «sitios agradables para estar”. Por tanto, te encontrarás con miles de propiedades antiguas (acaso lujosas) dotadas de cocinas que parecen poco y nada tener que ver con el resto de la construcción.

Baños relucientes

Podríamos replicar el mismo punto anterior y reemplazar la palabra “cocina” por “cuarto de baño”. Es conveniente que el baño de una propiedad en venta directamente no ofrezca fisuras, ni elementos externos vetustos o averiados. Griferías, zócalos, mosaicos, azulejos y todos los elementos sanitarios que lo conforman deberán relucir al punto de parecer nuevos.

Aquellos elementos que ofrezcan a la vista una señal de antigüedad o de excesivo uso a través del tiempo, podrán ser reparados o reemplazados. Además, puedes darle un toque verde para modernizarlos, agregando jarrones o plantas con flores perfumadas y cortinas para bañaderas de calidad y coloridas.

Ventilación y corriente permanente de aire

La pandemia ha dejado su huella inevitable. Como resultado, hoy (sobre todo el potencial comprador o inquilino joven) buscará la ventilación ideal en el piso que visite. No importa si exhibirás la propiedad en cuestión en época invernal o veraniega, mantén los espacios ventilados lo más posible.

Si has pactado un horario de exhibición de la propiedad, es recomendable que te apersones unas horas antes para que cada ambiente muestre señales de óptima ventilación. Durante la visita del interesado (por supuesto, a excepción de los días de más crudo frío invernal), procura que todas las ventanas permanezcan abiertas para que ello ocurra.

Hemos visto algunos consejos para conformar el plan de ventas inmobiliarias ideal. En una cuarta parte, avanzaremos con muchos más tips para que no te falte nada a la hora de diagramarlo y ponerlo en práctica. Si tienes los tuyos, nos interesa mucho que los compartas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El plan de ventas inmobiliarias ideal -2da. parte-

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En Hipotecas

Solicitar una hipoteca en España: ¿Cuál es el límite de edad?

22 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la edad máxima para poder acceder a una hipoteca en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, cada vez es más habitual pedir una hipoteca para costear la compra de la primera vivienda. Principalmente, los préstamos hipotecarios son la manera de acceder a un hogar para los más jóvenes. Solicitar un préstamo hipotecario tiene que ver con los años, pero no únicamente con los que te vas a endeudar. La realidad es que las entidades también tienen en cuenta la edad de sus clientes y existe un límite para pedir una hipoteca en España.

Los bancos, sin lugar a dudas, buscan recuperar su dinero y lo cobran con intereses. Hoy en día, todavía más, ya que el euríbor ha escalado significativamente. Entonces, ¿Qué sucede si con 55 años deseas firmar un préstamo hipotecario a 25 años?

La edad y las hipotecas

La definición de hipoteca, según el Banco de España es un préstamo cuyo pago se encuentra garantizado por el valor de un inmueble. La edad es, con otras variables, un elemento que las entidades bancarias tendrán en cuenta al momento de pedir una hipoteca. No hay una regulación en torno a la edad máxima para pedir una hipoteca en España, sin embargo, las entidades financieras y los bancos sí que establecen un límite de edad, de acuerdo a sus políticas de riesgo.

Límite de edad para solicitar una hipoteca en España

Por lo general, el límite de edad se encuentra cerca de los 75 años, sin embargo, ello dependerá exclusivamente de la voluntad de cada banco y de su política al respecto en cada momento. Este límite se encuentra estrechamente vinculado con el riesgo en materia de salud y supervivencia asociado a una avanzada edad, lo que implica un mayor riesgo de impago.

¿Qué cálculo hacen los bancos?

Los bancos suelen hacer una suma al momento de decidir si conceder, o no, una hipoteca. Se trata de tomar tu edad y sumarla al plazo del préstamo hipotecario. El resultado no puede ser mayor a los 75 años. En otras palabras, si tienes 50 años, contarás con 25 años para devolver tu préstamo hipotecario. Si tienes 65 años, únicamente tendrás 10 años para pagarla. Debes analizar, si te encuentras en este segundo grupo de población, si tienes la posibilidad de permitírtelo.

Puntos a tener en cuenta

Lo más aconsejable es tener en cuenta dos límites distintos en cuanto al plazo de amortización de tu préstamo hipotecario. Por un lado, un plazo máximo vinculado a cada tipo de oferta hipotecaria concreta, por ejemplo, las hipotecas fijas generalmente no superan los 25 años y las hipotecas variables pueden alcanzar hasta los 40 años de financiación.

Por otra parte, a pesar de que la oferta te brinde un máximo de 40 años como plazo de devolución de la hipoteca, tu edad tendrá el papel de límite extra. Esto significa que puede acortar este máximo y ubicarlo en el momento en que se cumplan tus 75 años. Además de tratarse de un factor de riesgo de impago, la edad del solicitante condiciona el plazo de amortización del préstamo hipotecario.

Esto significa que, mientras más grande sea el solicitante, más bajo será el plazo de amortización admitido, y por ende, deberá abonar cuotas mensuales más costosas. Por otro lado, también es posible que los bancos te exijan contratar un seguro de vida, o bien brindar el aval a una persona menor de edad que acredite un nivel de ingresos determinado.

Alternativas: más de un titular y un seguro de vida

Es cierto que la ley no establece una regla general para la edad límite para solicitar una hipoteca en España, además, cada banco tiene sus propios criterios, sin embargo, su objetivo es asegurarse de que se le devuelva el dinero prestado. Entonces, una buena opción es dirigirte a diferentes entidades y averiguar cuál brinda las mejores condiciones según cada caso.

Si la edad es un inconveniente, una opción para alargar la duración de la financiación es tener una hipoteca con más de un titular. Se trata de añadir a una segunda persona que sea más joven como titular. Entonces, en caso de que no puedas liquidar la deuda, se encargará el segundo titular. Para terminar de asegurarse de que les devolverás el dinero prestado, también se puede exigir un seguro de vida.

Plazo de devolución

La ley tampoco limita la duración del préstamo, sin embargo, el Banco de España se ha posicionado al respecto y aconseja que el plazo máximo sea de 30 años. De este modo, esta sugerencia ubicaría la edad máxima para solicitar una hipoteca en España de manera individual en los 45 años.

Algunos puntos positivos

Es importante resaltar que no todo se trata de riesgos. Ya que, en el caso de los solicitantes de edad más avanzada también hay algunas ventajas, por ejemplo, contar con una pensión fija al mes que implica estabilidad financiera. Por otro lado, si además de la pensión pública, hay planes de pensiones privados o el alquiler de una vivienda por la que el solicitante cuenta con ingresos adicionales, la situación resultará más favorable.

Si bien cada caso se estudia de forma particular, lo ideal es tener en cuenta las recomendaciones del Banco de España al momento de solicitar una hipoteca. Estas recomendaciones son: no superar los 30 años como plazo máximo en una hipoteca y no destinar un porcentaje mayor al 35% de nuestros ingresos mensuales al pago de las cuotas mensuales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el límite de edad para solicitar una hipoteca en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipoteca inversa: ¿De qué se trata?

En Invertir

Los mejores consejos para invertir en vivienda

21 marzo, 2023 No hay comentarios

Tras un año signado por la inflación, el sector inmobiliario hace caso omiso al contexto económico y las personas invierten en vivienda durante el primer trimestre del año. ¿Cuáles son las claves para no equivocarse? ¿Qué errores debemos evitar? Te brindaremos los mejores consejos para invertir en vivienda en la presente nota.

El comportamiento de la vivienda: qué tener en cuenta para invertir en vivienda

La vivienda se ha caracterizado por ser siempre un bien sólido para invertir. Incluso cuando salíamos de la pandemia, quienes no pudieron hacer viajes o gastar en otros bienes tenían un ahorro importante como para comprar una propiedad. Y pensemos también que la vivienda es un valor refugio, como lo hemos dicho desde estas páginas varias veces. Y como tal, atraviesa todas las crisis lo que hace a la estimación que se tiene del ladrillo.

Recordemos que la guerra en Ucrania parece una cuestión de nunca acabar, que la falta de suministros hace crecer la crisis energética, que la inflación se disparó como hace años no lo hacía en la zona euro.

Asimismo, el comportamiento de la vivienda en 2022 fue excelente. En cambio, durante este año parece que volverá a los niveles que se registraron antes de la pandemia. Al menos, así lo indican las estimaciones surgidas del VII Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD), realizado el 22 de febrero pasado. Fuertes bajas en los volúmenes de compraventa; alzas de los precios y alquileres. Y, a causa de la subida de tipos, un mayor esfuerzo de las familias para hacer frente a las hipotecas.

Por otro lado, la inflación permanecerá todavía alta, por lo que se espera que el Banco Central Europeo vuelva a subir los tipos de referencia. La inversión, que va a seguir en ascenso, todavía no va a alcanzar para cubrir los niveles de la demanda.

Ante este panorama de inflación, que mejor que apostar por las propiedades. Las viviendas no pierden su valor y nos puede ayudar a tener un ingreso en caso de decidir alquilarla. ¿Qué esperamos para invertir en ellas? A continuación, una serie de consejos para quienes deciden incursionar en el mundo del Real Estate.

Sugerimos también que le eches una mirada a la siguiente nota: Los errores más comunes al empezar a invertir.

Planificar para hallar las mejores opciones

Define primero tu búsqueda, hay mucha oferta y puedes llegar a marearte en el intento. Las rentabilidades, además, son diferentes según busques comprar o alquilar. Podemos hacer uso de la Internet para nuestra investigación, acceder a varios portales inmobiliarios como el de Oi Real Estate hasta hallar las oportunidades disponibles en ese momento.

Cuando hablamos de planificar hablamos del destino que le daremos al inmueble y el tipo de bien que queremos comprar. No es lo mismo si vamos a utilizarlo para vivir ocasionalmente, todos los días o para alquilarlo, la zona a elegir dependerá de esta decisión.

Definir el presupuesto

Las recomendaciones son que el presupuesto a invertir no exceda del 40% de tu salario neto. Idealmente, se debe contar con un 20% de la inversión a realizar de antemano, a través de ahorros propios. Recordemos que los bancos financian un porcentaje alto del valor de la propiedad. Y también que el año pasado, al aumento de tasas hipotecarias se le suman un aumento en las condiciones para acceder al préstamo. ¡Asesórate bien en este punto!

El precio de la vivienda depende de la zona, obviamente, y de su tamaño. Debes informarte previamente sobre los precios promedio por zona, tratar de hacer una pequeña investigación es clave para saber hallar buenas oportunidades.

Las propiedades más solicitadas en este momento son las de 2 o 3 habitaciones, con espacios al aire libre, terrazas o balcones debido a las nuevas necesidades que las personas tienen. Estas condiciones se generaron tras la pandemia.

Saber negociar para invertir en vivienda

La negociación es un arte del cual se desprende el precio final de una casa y se va puliendo a medida que vamos adquiriendo más experiencia, como la mayoría de las cuestiones de la vida.

Aunque no lo creas, más de un 25% de propiedades se encuentran actualmente por debajo de su precio real, es por eso que la negociación es la clave para obtener estos descuentos. Volvemos aquí a insistir en la importancia de la investigación previa, es la única manera de evitar regalar nuestro dinero.

Comprar al precio del mercado implica menos margen de beneficio y menor revalorización. Nunca dar el precio primero es el consejo más importante, ya que seguramente el primero que lo mencione (comprador o vendedor) será el que seguramente salga perdiendo.

Intentar ser objetivos

Seguramente tengamos preferencia cuando veamos algunas de las viviendas a invertir y las comparemos, pero no debemos perder la objetividad. La importancia, el objetivo, es la rentabilidad, la oportunidad de una buena inversión y focalizarnos en el beneficio a largo plazo de la misma.

Pensar a largo plazo

Invertir en vivienda no es algo rentable inmediatamente y este es un error que muchos cometen. Debemos mirar a largo plazo y tener paciencia. Por ejemplo, si hallamos una zona a buen precio que es probable que en un futuro se revalorice por las construcciones de los alrededores, este hallazgo generará una rentabilidad muy alta en el futuro.

Simplemente hay que tener un poco de visión y analizar el contexto. ¿Te animas a realizar todo esto? ¡Déjanos un comentario más abajo!

Queremos sugerirte la siguiente nota:

Lo que debes saber para comenzar a invertir

Influencia social informativa en el real estate

En Hipotecas

Si mi banco quiebra: ¿Qué sucede con mi hipoteca?

21 marzo, 2023 No hay comentarios

Sin lugar a dudas, la crisis bancaria ha generado gran preocupación. Más allá de los problemas con el dinero, los clientes también tienen muchas dudas sobre sus hipotecas. Qué sucede con la hipoteca si el banco quiebra es, una de ellas. Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

La preocupación de los clientes ante la situación que atraviesan los bancos

La bancarrota de Silicon Valley Bank (SVB) y la caída en el mercado de Credit Suisse han ocasionado una fuerte incertidumbre entre los ahorradores. Es cierto que el dinero que tenemos en la cuenta del banco se encuentra protegido por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) en caso de quiebra, hasta los 100 000 euros por titular y cuenta. Sin embargo, en el caso de las hipotecas u otros préstamos personales la situación puede ser distinta.

La realidad es que, si el banco quiebra, no afecta a los hipotecados. En esta situación, su deuda será asumida por la nueva entidad que se crea. Las condiciones del préstamo hipotecario se deben mantener, ya que el contrato hipotecario firmado ante notario continúa en vigor.

Hay diferentes opciones para hacer frente a esta situación con la hipoteca si un banco quiebra. En primer lugar, es necesario tener en claro que, las condiciones firmadas en un principio no podrán ser modificadas. Sin embargo, es probable que el nuevo banco establezca otros requisitos a los nuevos clientes por el resto de los productos que deban contratar.

¿Qué ocurre con la hipoteca si el banco quiebra?

El motivo por el cual un banco quiebra es que no cuenta con suficientes fondos para hacer frente a sus responsabilidades, en otras palabras, cuando no tiene dinero para abonar todos sus gastos. En ese caso, la entidad presenta un concurso de acreedores, por medio del cual buscará llegar a un acuerdo con los bancos mayoristas que le hayan prestado dinero, depositantes, obligacionistas, entre otros, con el objetivo de saldar la deuda. Si se logra llegar a un entendimiento, el banco no quebraría y en un periodo de tiempo regresaría a la normalidad.

Ahora, en caso de que no lograra llegar a un acuerdo, el banco dará pie a una liquidación ordenada. Los bancos nacionales e internacionales compran partes de la entidad para que esta logre saldar su deuda y, de ese modo, evitar la quiebra.

Sin embargo, si el banco llega a una situación realmente complicada, por ejemplo, en la que ninguna entidad se haga cargo de él por la deuda que tiene y está por quebrar, el Estado puede intervenir y rescatarlo. Luego de la caída de Lehman Brothers en 2008 y la posterior crisis económica que generó, hay cierto consenso en los países para no dejar caer a los bancos que tengan relevancia.

Qué sucede con la hipoteca en caso de que el banco no quiebre y sea comprado por otro o rescatado por el Estado. Este préstamo es un activo de la entidad, por ende, si el Estado o una entidad compra el banco, también adquirirá nuestra deuda. En otras palabras, continuaremos abonando la hipoteca con las mismas condiciones, ya que todavía debemos ese dinero, solo que a otro organismo.

¿Es posible pasar mi hipoteca a otra entidad si el banco quiebra?

Si el banco no llega a un acuerdo con los acreedores, será rescatado o por el Estado o por las entidades interesadas en comprarlo y asumir su deuda. Aquí, el hipotecado puede cambiar su hipoteca de banco si no le interesa tener su préstamo con la entidad compradora. Es necesario tener en claro que en ningún caso la hipoteca se cancelaría o se modificaría en perjuicio del hipotecado. El usuario deberá adaptarse a la nueva entidad, tanto buscando su nueva sucursal como asumiendo posibles comisiones que no tengan vínculo con la hipoteca.

Trasladar la hipoteca es posible, ya que los mecanismos que existen para cambiar de banco se pueden utilizar en cualquier momento, sin importar el estado de la entidad. Para hacerlo cuentas con dos métodos:

Subrogación por cambio de acreedor: se trata de trasladar la hipoteca a otra entidad y allí comenzar a pagar desde donde lo habíamos dejado con el banco anterior. Si realizas la subrogación antes de cumplir tres años con la hipoteca, es probable que debas abonar una comisión por llevar a cabo la operación, de lo contrario, la comisión no es aplicable. De todos modos, será necesario abonar los gastos de tasación y el coste de la oferta vinculante.

Cancelación de la hipoteca: la nueva entidad nos presta el dinero necesario para saldar la deuda con la actual y, de este modo, poder abrir una nueva hipoteca con ellos. Comenzaríamos a abonar el préstamo desde cero con todo lo que eso implica: comisión de apertura (si la tiene), la mitad de los gastos de notaría, entre otros.

¿Qué sucede si el banco se fusiona con otra entidad?

En caso de que un banco se fusiona con otro nuestra hipoteca no se verá afectada. Esto se debe a que continuaremos debiendo cierta cantidad de dinero. En este caso, en lugar de pagárselo a una entidad, se lo tendremos que devolver a la que haya aparecido luego de la fusión. Con respecto a las condiciones del préstamo, también se mantendrán igual.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas opciones para tu hipoteca si el banco quiebra. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Qué relación tienen la crisis bancaria de EEUU y tu hipoteca?

En Hipotecas

Evolución del euríbor: ¿Cómo influyó la crisis del SVB?

20 marzo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo influyó en la evolución del euríbor la crisis del SVB. Continúa leyendo el artículo parta enterarte.

¿Qué es el euríbor?

En primer lugar debemos dejar en claro qué es el euríbor, se trata del índice de referencia más utilizado en España para vincular las hipotecas. Ha sustituido a otros que resultaron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. En ciertos casos, se debió a que los índices de referencia quedaron desfasados. En otros, debido a su pronta desaparición. Es fundamental tener en claro que el euríbor te afectará solo si contratas una hipoteca a tipo variable. Nunca se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Por este motivo, fluctúa subiendo y bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia define la variación de la cuota mensual que debes abonar por la hipoteca, que se revisa cada seis o cada doce meses, según lo que hayas acordado con el banco.

La evolución del euríbor y la crisis del SVB

Hace una semana, un banco de Estados Unidos, el Silicon Valley Bank (SVB), entraba en quiebra debido a una mala gestión de las subidas de tipos de la Reserva Federal (el banco central de los Estados Unidos). Esto despertó un gran temor a que tengan lugar más bancarrotas, esta preocupación logró instalarse, también, en los mercados europeos.

Es cierto que a los ciudadanos este tipo de asuntos macroeconómicos nos quedan algo lejos. No obstante, en este caso, el miedo a la quiebra de bancos europeos también afecta las personas que cuenten con una hipoteca variable. El motivo es muy sencillo, su interés depende de un índice de referencia llamado euríbor. El valor del euríbor inició el mes en máximos desde 2008 y ha bajado en los últimos días.

Subida del euríbor a principios de marzo y caída por el quiebre de SVB

La realidad es que, el euríbor ya lleva más de un año al alza. Para comprenderlo mejor, en enero del año pasado cotizaba en mínimos históricos (0,477%). No obstante, su valor mensual se disparó en los próximos meses. Llegó a superar el 0% en el mes de abril de 2022 (0,013%), luego alcanzó el 2% en septiembre (2,629%) y el 3% en diciembre (3,018%). Su último registro, 3,354% en febrero de 2023, es el más elevado que se registró desde 2008.

Su valor diario comenzó el mes de marzo a más del 3,7% y continuó al alza en los días siguientes. El freno llegó el día de la quiebra del Silicon Valley Bank.

El viernes 10 de marzo, día en que se anunció la bancarrota de SVB, el valor diario del euríbor comenzó a descender. Y su cotización cayó a partir del martes 14. Ese día, se publicó que Credit Suisse atravesaba problemas y comenzó a especularse con la posibilidad de que diferentes entidades europeas deberían hacer frente a graves problemas si ese banco suizo quebraba.

¿Por qué sucede esto con el euríbor?

El valor del euríbor refleja el interés medio que aplican los principales bancos europeos a los préstamos que se conceden entre ellos. Ese tipo depende, principalmente, del interés que el Banco Central Europeo (BCE) les aplica cuando les presta dinero: mientras más alto sea, mayor será el registro del euríbor.

A partir de mediados del año pasado, el Banco Central Europeo fue subiendo su interés para hacer frente a la inflación: del 0% al 3,5%. Esto generó que el euríbor llegue a cerrar el mes de febrero al 3,534%, cuando el tipo del supervisor estaba al 3%. Luego, comenzó marzo al alza, ya que la previsión era que el BCE subiera su interés hasta el 3,5%, que es lo que ha sucedido.

No obstante, tras la quiebra del Silicon Valley Bank, las entidades europeas comenzaron a pensar que otros bancos del continente podrían tener el mismo destino. Entonces, para que esto no suceda, el BCE podría optar por dejar de subir sus tipos. Es por esto que, en los últimos días han aplicado un interés más bajo sobre sus préstamos interbancarios, lo que generó una reducción en la cotización del euríbor.

¿Cuáles son las previsiones para la evolución del euríbor en los próximos meses?

Sin embargo, el 16 de marzo, el Banco Central Europeo aumentó su interés del 3% al 3,5%, tal y como estaba previsto. Esto significa que, probablemente, el euríbor termine el mes de marzo con un valor cercano al 4%.

Esto deja ver que, no es para nada sencillo saber cuál será la evolución del euríbor durante las próximas semanas o meses, ya que todo dependerá de las previsiones que realicen los bancos europeos.

Por ejemplo, si piensan que el Banco Central Europeo ya no subirá sus tipos en las reuniones de mayo y junio o creen que los aumentará menos, posiblemente, el euríbor se estanque o incluso llegue a bajar. En este caso, para todos aquellos que cuentan con una hipoteca variable que se revisa en los próximos meses, esto te vendría bien, ya que tu interés no aumentará de manera significativa.

Por otro lado, si piensan que el Banco Central Europeo aumentará sus tipos como estaba previsto en sus reuniones de mayo y junio, es muy posible que el euríbor continúe en ascenso y que, incluso, logre superar el 4% próximamente. En este caso, si tienes una hipoteca variable y se revisa en poco tiempo, esto no sería una buena noticia para ti. El motivo es que esto implicaría un importante aumento del interés, por ende, pasarías a abonar unas cuotas bastante más costosas.

Es importante tener en claro que, además, el euríbor también podría subir si las entidades piensan que hay un riesgo real de que los bancos europeos quiebren. En ese caso, aumentarían los intereses de sus préstamos interbancarios para, de ese modo, llegar a cubrir ese riesgo y el euríbor se dispararía. Esto es lo que sucedió en el año 2007 y, sobre todo, durante la primera mitad de 2008.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo influye la crisis del SVB en la evolución del euríbor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Hipotecas y contratos de alquiler

17 marzo, 2023 No hay comentarios

Ofrecer una vivienda propia en alquiler no es una decisión sencilla de tomar. ¿Qué motivos conducen al dueño de una propiedad a ofrecerla en alquiler? Las causas son incontables y cada caso puede presentar distintas combinaciones que lo volverán único. De hecho, son pocas las viviendas aptas en un cien por cien para un alquiler directo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos uno de esos complejos casos, que refieren a las hipotecas y contratos de alquiler. Uno de los ejemplos incrementados y recurrentes, entre las acciones inmobiliarias distintivas en una etapa actual considerada entre las más enrevesadas del real estate. Te invitamos a leer la nota para conocer mucho más sobre este apasionante tópico que toca de cerca al agente inmobiliario. ¿Nos acompañas?

Las crisis económicas, el alquiler y las hipotecas

Las crisis económicas provocan severos cambios en los paradigmas comerciales. En el marco post pandemia, como la que soportó el mundo a nivel mundial especialmente durante 2020 y 2021, mucho más. El sector inmobiliario no se ha visto eximido de esta tendencia. Por el contrario, ha sido uno de los más afectados. En este contexto, durante o inmediatamente después de toda crisis económica, suele producirse un incremento en el ofrecimiento de alquileres y también una consecuente profundización en la problemática del acceso a la vivienda de alquiler.

Y si revisamos dicha variable en alza, encontraremos que muchas de las propiedades volcadas a ese mercado (el de alquiler) cargan con el peso de una hipoteca. A menudo, la información errónea impregnada en el inconsciente colectivo, puede llevar a un propietario o a un interesado en alquilar, a una decisión equivocada al respecto. ¿Te consideras un guía todo terreno de tus clientes? Pues, repasemos entonces este asunto desde lo que la legalidad permite o prohíbe.

El foco en los detalles

En muchos de nuestros artículos relacionados a contratos o formularios, recomendamos leer y prestar suma atención a la llamada “letra chica”. Si bien se trata de un lugar común, debemos subrayar enfáticamente el no perder de vista cada cláusula y cada artículo, de comienzo a fin y en toda escritura. En el caso específico de una escritura de constitución hipotecaria, será fundamental que quien hipoteque su vivienda repase el aspecto legal.

Asimismo, es aconsejable que esta acción se realice bajo asesoramiento especializado. Recurrir a una hipoteca es una decisión sujeta a severas sanciones económicas, en caso de incumplir con el pago estipulado. Por tanto, será vital para tu cliente no tomar riesgos. Si formas parte de una gestoría o agencia inmobiliaria especializada, ofrecerás sin dudas el respaldo necesario para que el postulante o posible inquilino no firme una escritura que vaya más allá de los parámetros regulados que protegen al propietario.

¿Puedo alquilar un piso con hipoteca?

El agente inmobiliario actual debe desdoblarse en sus tareas. Poder asesorar tanto a clientes propietarios como a quienes se encuentran buscando la mejor opción para alquilar no es tarea fácil. Centrémonos en el secundo de los casos. Respecto a la pregunta recurrente sobre la posibilidad de alquilar un piso con hipoteca, este interrogante se resuelve solo. Su respuesta es: depende. Siguiendo con nuestro punto anterior, la resolución cabal a esa respuesta la encontraremos en la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien existen distintas y variadas restricciones, cada organismo financiero otorgante de una hipoteca decidirá cuáles implementar.

El uso de cláusulas que limiten al propietario a alquilar su propiedad está entre los menos utilizados hoy día, más si se trata de un banco. Esta restricción se ha vuelto una metodología más presente en las hipotecas de financieras privadas, que en las de los grandes bancos. Como sea, los bancos han abierto progresivamente su abanico de marketing crediticio y son cada vez menos los que incluyen esta cláusula que impide el alquiler de una vivienda hipotecada. Es por esto que en la mayoría de los casos, los inmuebles que cargan con una hipoteca pueden ser usufructuados a través de un alquiler.

¿Por qué algunos bancos mantienen su cláusula de impedimento de alquiler?

En el supuesto caso de incumplimiento en el pago de la cuota de dicha hipoteca, se procede a la separación obligada de la propiedad, mediante la ejecución hipotecaria luego del debido proceso . Esto está claramente implícito en toda escritura de la constitución de la hipoteca.

Pues bien, en estas instancias, un contrato de alquiler vigente de dicha propiedad, puede repercutir en una subvaloración del bien. El adjudicatario favorecido de la vivienda como resultado de esa enajenación, deberá atenerse al contrato vigente de alquiler.

La situación del propietario

Si el banco inicia acciones legales contra un cliente por no pagar las cuotas de su hipoteca, y la vivienda se encuentra en alquiler, esto no supone un perjuicio para el inquilino. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá continuar con su alquiler hasta que se cumplan 5 ó 7 años ( dependiendo si el arrendador es una persona física o jurídica). Esta acción está determinada por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo

Art. 13 de Ley de Arrendamientos Urbanos

Entidades cerradas y abiertas

El sector inmobiliario se rige por distintas normativas legales, dependiendo de cada región y cada país. La jurisprudencia al respecto de estas cláusulas restrictivas deja al descubierto un espectro dual, del cual cada entidad (bancaria / financiera) se responsabiliza según su perfil de trato al cliente.

Entidad cerrada. Algunos bancos o pequeñas financieras limitan la puesta en alquiler de un piso hipotecado a su estricta evaluación preliminar y posterior autorización. Se estipula que la renta mensual no sea inferior a las cuotas de la hipoteca (teniendo en cuenta probables intereses).

Entidad abierta. Otras entidades ven en estas cláusulas un evidente perjuicio al cliente. De esta manera, y basándose en los sucesivos litigios en defensa y a favor del consumidor, deciden excluirlas de toda escritura de constitución hipotecaria.

Hipotecas y contratos de alquiler

Finalmente, realizando un breve repaso a la información y a modo de resumen, digamos que:

Para poder alquilar un piso con hipoteca debes antes y siempre revisar el contrato expedido por la entidad.

Asegúrate de que en dicha escritura de constitución de la hipoteca quede expresamente indicada la falta de cláusulas restrictivas al respecto.

Si la escritura se te hace ininteligible por su terminología legal, procura contratar un agente inmobiliario especializado en el tema.

En caso de haber comprado un inmueble con una hipoteca y que quieras alquilarlo, considera que:

El valor de la cuota mensual del alquiler no sea menor al de las cuotas de pago de la hipoteca.

Dichas cláusulas deben atenerse a los contenidos del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos.

Hemos visto algunos detalles sobre hipotecas y contratos de alquiler que atañen tanto a inquilinos como a clientes propietarios. Si conoces más y quisieras compartirlo con nosotros, te proponemos que lo hagas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tips para el cliente propietario ideal

En Hipotecas

La comisión de apertura es abusiva cuando no hay transparencia

17 marzo, 2023 No hay comentarios

Se considera que la comisión de apertura es abusiva en aquellos casos en los que no haya transparencia. Continúa leyendo el artículo para saber más.

La comisión de apertura es abusiva

La comisión de apertura de los préstamos hipotecarios ha sido declarada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Será solo en los casos en que no se cumplen los requisitos de transparencia. De este modo, el TJUE aclara que el juez nacional tendrá que comprobar que el hipotecado se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, comprender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y asegurarse de que no existe solapamiento entre los diferentes gastos que fueron previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.

En esta sentencia se determina que la comisión de apertura de un crédito no forma parte del objeto principal del contrato. Esto significa que, por ende, es posible analizar si constituyó una cláusula abusiva, contrario a lo que estipula la jurisprudencia española.

El TJUE responde a una petición del Tribunal Supremo en un caso que enfrentaba a un consumidor con CaixaBank. El cliente había contratado un crédito con garantía hipoteca por 130 000 euros en 2005. En dicho préstamo, se establecía el pago de 845 euros por la comisión de apertura. En 2018 el consumidor reclamó y solicitó que la cláusula fuera declarada nula. La justicia ordenó en un primer momento al banco a devolver al cliente 845 euros que le había cobrado por la comisión de apertura de un crédito con garantía hipotecaria. El motivo fue que se consideró que la cláusula referente a esa comisión era abusiva y, por ende, nula.

Luego de recurrir sin éxito una primera vez, CaixaBank elevó el asunto al Tribunal Supremo. Preguntó al TJUE sobre la jurisprudencia española, que considera que la comisión de apertura regula un elemento esencial del contrato, debido a que constituye una partida principal del precio, y no es posible apreciarse su carácter abusivo si se encuentra redactada de manera clara y comprensible. En la sentencia, el TJUE indica que la Directiva europea se opone a la jurisprudencia nacional y precisa que esta comisión tiene un carácter “accesorio” en lo que respecta al contrato. Por otro lado, establece que el cliente se encuentra en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan.

¿Qué es la comisión de apertura en una hipoteca?

En primer lugar, debemos aclarar qué es la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del importe que cobra el banco al momento de formalizar el préstamo hipotecario. El objetivo de esta comisión es cubrir los gastos administrativos y de gestión del préstamo.

Con su cobro se busca justificar los servicios a los que responde el importe finalmente abonado al banco por medio del cargo en la cuenta del hipotecante.

Los requisitos que fundamentan el cobro de la comisión de apertura son que los servicios a los que responde sean aceptados o solicitados por el cliente, prestados por el banco, y concretos y reales, en otras palabras, que sea posible demostrarlos.

Es muy importante no confundir la comisión de apertura con los gastos de la hipoteca.

¿Puedo saber si me cobraron la comisión de apertura de la hipoteca?

La cláusula CUARTA O 4ª.-, trata de las diferentes comisiones que percibe o puede percibir el banco a lo largo de la vigencia de la hipoteca. Por otro lado, la comisión de apertura se encuentra en la referida cláusula CUARTA. La cláusula que contiene los gastos inherentes a la formalización de la hipoteca, se ubica en la QUINTA.

Reclamar la comisión de apertura si es abusiva

Para hacer un reclamo, el primer paso es investigar. Deberás averiguar si el importe de la comisión obedece o no a un gasto que tuvo que hacer el banco por la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, tendrá que ser el banco o entidad financiera quien acredite que el cobro de dicha comisión responde a un servicio concreto y prestado al cliente, y a solicitud de este último.

En caso de no ser así, la cláusula se corresponderá nuevamente con una condición general de la contratación, predispuesta e impuesta (sin negociar con el deudor), que resultará abusiva por generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes (prestamista y prestatario) y en perjuicio o detrimento del solicitante del préstamo con garantía hipotecaria, quien se encuentra en una posición de inferioridad respecto del profesional.

De cara a esta situación, el cliente, deberá dirigir un escrito simple al Servicio de Atención al Cliente del banco. Este último, contará con dos meses para dar una respuesta. Si el banco no contesta o lo hace negativamente a la reclamación efectuada, será posible acudir a la correspondiente demanda judicial.

Por último, el consumidor puede interponer una demanda judicial para impugnar la cláusula que contiene la comisión de apertura. Deberá solicitar su nulidad por abusividad, y las consecuencias derivadas de dicha nulidad, es decir, el reintegro de lo indebidamente pagado por ese concepto más sus intereses legales. Lo ideal, en este caso, es que impugne cuantas cláusulas tenga en su contrato y que sean abusivas. Por ejemplo: comisión por reclamación de posiciones deudoras, intereses moratorios o de demora, cláusula suelo, vencimiento anticipado, entre otras. En resumen, se trata de las cláusulas que figurarán en una lista con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Estas cláusulas, en previsión de la futura demanda judicial, tendrán que ser incorporadas a la reclamación previa referida, dirigida al Servicio de Atención al Cliente del banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que la comisión de apertura sea abusiva cuando no hay transparencia. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipotecas: vinculaciones y cláusulas abusivas

En Hipotecas

¿Qué relación tienen la crisis bancaria de EEUU y tu hipoteca?

16 marzo, 2023 No hay comentarios

La crisis bancaria de EEUU ha ocasionado que el euríbor registre su caída más fuerte en ocho meses. Aquí te contaremos cómo afecta a tu hipoteca.

¿Cómo se realiza el cálculo del euríbor?

En primer lugar debemos aclarar qué es el euríbor. El índice de referencia, al que se encuentran vinculadas la mayoría de hipotecas en el país, es el euríbor a doce meses. Se trata de un índice que responde al nombre European InterBank Offered Rate y que se calcula por medio de un panel de bancos europeos que informan cada día a qué tasa se llevan a cabo los préstamos interbancarios.

El panel se conforma por 18 bancos europeos, entre ellos, se encuentran Santander, BBVA, Barclays, Deutsche Bank o Unicredit.

En España, cada día laboral, a las once de la mañana, se publica en el Boletín Oficial del Estado el tipo de interés medio en el que las entidades financieras se prestan capital a una semana, un mes, tres meses, seis meses y 12 meses. A pesar del descenso actual, la media mensual continúa ubicándose en el 3,8401%, es decir, por encima del 3,534% que fue registrado en el mes de febrero.

Situación actual del euríbor

El euríbor a 12 meses, es decir, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España, ha caído al 3,509%. Se trata de un 9% menos si lo comparamos con el pasado lunes. Esto implica una de sus caídas más fuertes desde el mes de julio, exactamente cuando el BCE comenzó el actual ciclo alcista de tipos de interés. La caída se generó gracias a la crisis bancaria de EEUU.

¿Hay algún vínculo entre las hipotecas y las últimas quiebras financieras?

Sin lugar a dudas, sí, lo hay. La evolución de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se encuentra vinculada al destino de los mercados financieros. Por supuesto que, la quiebra de varias entidades bancarias en EEUU le afecta y, más aún, si se trata de un préstamo a tipo variable. Actualmente, el euríbor está teniendo un descanso y esto se debe a que las expectativas para que los bancos centrales continúen subiendo tipos se ha frenado de manera repentina. El motivo es sencillo, se debe al temor a que deban dar un giro a su actual plan para reducir los tipos de interés.

El euríbor refleja un tipo de interés, puntualmente al que se prestan los bancos el dinero entre sí, y los intereses en los mercados se encuentran cayendo fuertemente. Todo tipo de interés está vinculado a una deuda y, en definitiva, los intereses se utilizan para poner en valor el capital prestado. Cuando se atraviesan momentos de tensión e incertidumbre, por ejemplo, en una crisis bancaria, la demanda por este tipo de deuda se dispara y, por ende, los intereses bajan.

Los intereses de prácticamente cualquier activo han caído con el actual shock. Y esto sucede porque ya nadie cree que los bancos centrales vayan a continuar subiendo tipos oficiales, mientras exista riesgo de crisis financiera. Si ocurre, lo menos conveniente son más restricciones en el crédito, entendido como flujo de capitales.

El euríbor y el tipo oficial del BCE

Es necesario considerar que la evolución del euríbor se encuentra muy vinculada con el tipo oficial establecido por el BCE. Si el euríbor alcanzó el -0,5% dos años atrás se debió a que el BCE estableció la tasa de depósito al -0,5%, la remuneración que brinda la institución a la liquidez de los bancos. Por otro lado, si a fines de 2021 empezó a escalar se debió a que el mercado comenzó a descontar que el BCE daría pie a un aumento del precio del dinero debido a la alta inflación.

¿Cómo protegen sus posiciones los inversores?

Una gran cantidad de inversores protegen sus posiciones con productos financieros que llevan el nombre de Swap, contra los posibles aumentos o bajadas de tipos, o bien, el cambio de divisa. Se trata de movimientos que recoge el Overnight Index Swaps para sintetizar e interpretar las intenciones del conjunto de inversores, en otras palabras, lo que espera el mercado.

Un cambio de perspectivas para el BCE

Hace aproximadamente dos semanas se preveía que, en la reunión del próximo jueves, la presidenta de la institución, Christine Lagarde, anunciaría una nueva subida de 50 puntos básicos hasta el 3%. Actualmente, hay grandes dudas de que se lleve a cabo ese movimiento y posibilidades de que el aumento sea únicamente de 25 puntos básicos, con lo que los tipos se ubicarían en el 2,75%.

Donde se ve un cambio de panorama es a largo plazo. El euríbor apuntaba ya al 4% debido a que los inversores tenían claro que el BCE llevaría los tipos a ese nivel cerca de julio, como máximo, en septiembre. Hoy en día, el mercado prevé que el pico se ubicará en el 3,5%. Esta caída ha tenido lugar rápidamente debido al colapso de Silicon Valley. De cara a la caída generaliza de los intereses en los mercados financieros, automáticamente los inversores liquidan posiciones en swaps financieros. De este modo, baja la presión para que los bancos centrales aumenten los tipos de interés.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo afecta la crisis bancaria de EEUU a tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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