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En la generalidad de los casos, quien ofrece su piso en alquiler mediante una agencia inmobiliaria buscará que esta sea quien medie en su vínculo con el inquilino. En este contexto, sabrás que existe una amplia gama de conflictos con los que deberás lidiar y que el terreno legal ofrece tantos grises como blancos y negros. Los conflictos entre inquilinos y propietarios pueden presentar desde pequeñas disputas, resueltas con un breve y amistoso diálogo, hasta problemas serios que requerirán la revisión y el conocimiento de las leyes vigentes. Uno de los más frecuentes es el referido a qué hacer cuando un inquilino permanece en la propiedad, por fuera del término establecido en el contrato. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo manejarte a la hora de resolver problemas entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

COVID como un nuevo punto de partida

Con la irrupción de la pandemia por COVID, se ha medido un incremento sustancial en problemas comunes entre inquilinos y propietarios. Miles de situaciones recientes e inesperadas han injerido poderosamente en las relaciones comerciales, al punto de romper vínculos bien llevados a través de años de convivencia apasible. Así, muchos propietarios se han visto obligados a aplicar la ley más allá del vínculo construido con sus arrendadores.

Ofrecer una casa en alquiler no es un acto de beneficencia. Por el contrario, es una de las decisiones más complejas de tomar dentro del sector inmobiliario. Hemos dicho que los factores que pueden llevar a un conflicto, son muchos y de los más variados. Sin embargo, no es la misma cosa enfrentar al inquilino de nuestro piso por quejas de ruidos molestos en el edificio, a tener que resolver su permanencia en la vivienda fuera de la prórroga legal del arrendamiento.

Contratos inconclusos

¿Qué significa que un contrato se encuentra inconcluso? Hablamos de un contrato no resuelto, cuando una de las contrapartes no ha cumplido con los detalles estipulados el él. Casi siempre, esto se ocasiona por problemas de impago; tanto en el coste económico y su correcta liquidación en tiempo y forma, como en la deuda en consumo de servicios por parte del inquilino.

La pandemia ha generado diversos problemas en la economía de las personas. Pero estas dificultades, no atañeron exclusivamente al poder adquisitivo de los inquilinos, sino también al de los propietarios. En muchos casos, quienes perciben sus únicos ingresos a través de rentas de varias propiedades, los han visto coartados por impago o demora en las mensualidades de todos ellos. Esto supone por supuesto, un real problema.

¿Qué prevé la ley?

¿Existen consecuencias legales previstas por la ley? Claro que sí. Entendamos qué hacer ante la prórroga legal del alquiler, acaso incumplida por la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda. Veamos cuáles son las regulaciones legales vigentes y los pasos a seguir posteriormente.

Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos – LAU

Para poder aplicar la Ley puntualmente y sin errores, el propietario debe asegurarse cabalmente cuál es la fecha de inicio del contrato. ¿Por qué? Pues porque de ella dependerán qué términos legales se implementarán acorde al estado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigentes a esa fecha del calendario. Dicha Ley, se ve sometida regularmente a cambios y alteraciones. Por tanto, será el contemporáneo a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento la Ley a la que el dueño deberá recurrir y aplicar.

Como muchas de las reglamentaciones atenidas a la Ley, esta también puede resultar algo confusa. Veamos una serie de ejemplos puntuales:

LAU del 1 de Enero de 1995 al 5 de Junio de 2013:

Esta remite que el lapso de un contrato de alquiler estaba librado al que hayan acordado entre propietarios e inquilinos. Si esa duración fue estipulada menor a 5 años, al día de su finalización era el inquilino quien contaba con opción a continuarlo mediante prórroga, pudiendo haberse extendido hasta que el lapso total de ocupación tocara los 5 años. Esto es porque el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 5 años para permanecer en la vivienda, como un derecho. Como consecuencia, y siempre hablando de un contrato cumplido en tiempo y forma, el contrato podía extenderse en lapsos de 3 años.

La nómina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 5 de Junio de 2013, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Enero de 1995.

LAU del 6 de Junio de 2013 al 5 de Marzo de 2019:

En este caso, la duración del contrato también estaba librada a lo pactado entre las contrapartes. Si esa duración fue estipulada menor a los 3 años, al finalizar el contrato, el inquilino contaba con opción a prorrogarlo anualmente, pudiendo extender hasta 3 años el lapso total de ocupación. Aquí, el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 3 años de permanencia en la vivienda. Como consecuencia, el contrato podía extenderse en lapsos anuales.

Esta nomina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Junio de 2013, en retrospectiva.

LAU del 6 de Marzo de 2019:

Esta nueva regulación, señala que la duración de los contratos será de 5 años (si el propietario es persona física) o de 7 años (si se trata de un arrendador como persona jurídica).

Este contrato, una vez finalizado, le da opción al inquilino a prorrogarlo por 3 años más.

La prórroga legal del alquiler

En el Código Civil y su artículo 1.566, se establece la “tácita reconducción”. ¿Esto qué significa? Se trata de la situación real del contrato de alquiler, ya finalizado el lapso de la prórroga legal. Si una vez llegada a esa fecha del calendario, el inquilino permaneciera más de 15 días en la vivienda “sin que el propietario le notifique su fecha de salida y la finalización del contrato”, este se renovará automáticamente mediante un nuevo acuerdo.

¿A qué artículos recurrir en caso de permanencia ilegal del inquilino?

Si el propietario notifica al inquilino tiempos y próxima salida, como dijimos en el punto anterior, y el arrendatario permaneciera en la propiedad, este estará en una postura claramente ilegal. Para solucionar el inconveniente, el arrendador podrá recurrir al “procedimiento de desahucio por expiración del término convencional” dispuesto en el Código Civil, a través de su artículo 1569. Para ello, recomendamos siempre asesoría legal pertinente.

Hemos visto distintos reveses en conflictos entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Si posees tus propias experiencias, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ley de Vivienda: retraso en desahucios

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En Hipotecas

Errores al solicitar una hipoteca que podrían hacer que el banco la rechace

26 abril, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los errores más comunes que debes evitar a la hora de solicitar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo si quieres que el banco le dé el visto bueno a tu solicitud.

Sin lugar a dudas, la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo ha afectado directamente a las hipotecas. Esto ha generado que las hipotecas se encarezcan y los requisitos para acceder a ellas se volvieron más exigentes. Si has tomado la decisión de comprar una vivienda, en primer lugar deberás contar con una economía saneada y preparada para este proceso tan importante.

Es sencillo cometer ciertos errores al momento de solicitar una hipoteca por falta de información o bien, por un mal asesoramiento. Esto puede generar que, a la hora de llegar al banco, este nos rechace la hipoteca. Para hacer esta tarea un poco más sencilla y que no pierdas tu tiempo, aquí te contaremos cuáles son los errores más habituales, de este modo, podrás disfrutar pronto de tu nueva vivienda.

Solicitar una hipoteca con un solo titular

A menos que cuentes con unos ingresos muy altos, las entidades bancarias son reacias a dar el visto bueno a aquellas hipotecas con un solo titular. El motivo es muy simple, en caso de que pierdas tu trabajo, no tendrás manera de abonar las cuotas mensuales de la hipoteca. Por otro lado, si decides solicitar una hipoteca en pareja, cuentas con mayores posibilidades de que el banco acepte la solicitud, ya que implicará un menor riesgo de impago.

Edad avanzada

Por otro lado, a medida que uno se hace mayor es cada vez más difícil acceder a una hipoteca. Si tu edad sumada al plazo de amortización te ubican en los 75 años, parte de tu préstamo deberá ser abonado con la pensión de jubilación, que se encuentra por debajo de lo que percibes durante tu vida activa.

Una vida laboral inestable

Si bien, ser muy grande es un obstáculo al solicitar una hipoteca, la realidad es que ser muy joven también lo es. El motivo es que suele apuntar a que los más jóvenes tienen poca experiencia laboral, o bien, que sus ingresos, por lo general, son insuficientes. A pesar de que una gran cantidad de bancos aseguran que tienen en cuenta las circunstancias que atraviesan las personas que rondan los 30 años, todo lo que se encuentre fuera del contrato indefinido generalmente queda fuera. Es por esto que para este grupo de edad es difícil acceder a la concesión de hipotecas.

No tener ahorros

Deberás contar con los ahorros necesarios al momento de comprar la vivienda. El banco ofrece una financiación máxima del 80% del valor total de la vivienda en la mayoría de los casos. Esto significa que, el resto tendrás que tenerlo ahorrado. Esto es, además del 20% restante, un 10% extra para los gastos hipotecarios. Se trata de los gastos derivados de la firma, por ejemplo, los de la notaría, tasación e impuestos.

Historial crediticio malo

Será fundamental sanear tus finanzas antes de solicitar una hipoteca. Es normal tener algún pago a plazos, sin embargo, solo hasta cierto punto. El motivo es simple, si tienes una gran parte de tus ingresos comprometidos a otros acreedores no será una buena carta de presentación para el banco.

Si tienes un préstamo personal o tarjetas de crédito con cuotas pendientes, lo más aconsejable es que saldes esas deudas lo antes posible. Por otro lado, en caso de que figures en una lista de morosos, debes resolverlo cuanto antes ya que esto es sinónimo de negativa segura por parte del banco.

Comprar una vivienda que excede tu presupuesto

Si realizar la compra de la vivienda que sueñas es el motivo de solicitar una hipoteca, pero supera tu presupuesto, será mejor buscar una opción que se ajuste mejor a tu situación. Deberás elaborar un presupuesto para no equivocarte, ya que no sabes con realmente cómo te puede ir en la vida dentro de algunos años. Recuerda que una hipoteca es un compromiso a largo plazo.

Lo aconsejable es actuar de forma prudente y optar por una vivienda que cumpla con tus expectativas, pero que no implique un esfuerzo financiero desmedido. No transformes la compra de tu nueva vivienda en un problema que te persiga por años.

No tener la documentación necesaria

La compra de una vivienda y, por ende, la firma de una hipoteca, suele ser un proceso burocrático bastante tedioso. Debes asegurarte de reunir previamente toda la documentación que te solicitará el banco.

En muchos casos, las personas tienen el DNI caducado sin haberlo notado y, por este motivo, se retrasa todo el proceso. El contrato de trabajo, las nóminas, la vida laboral y la última declaración de la renta son fundamentales, deberás tenerlos siempre al alcance de la mano, tanto en papel como en digital.

No comparar diferentes ofertas

En caso de que tu banco de siempre no te brinde buenas opciones, lo más aconsejables es que te encargues buscar por otro lado. No es bueno ser fiel a una entidad que quizá te esté cobrando por cosas que otra no te convienen. Por internet puedes realizar simulaciones. Quizá creas que es una perdida de tiempo llevar a cabo esta comparativa, sin embargo, la realidad es que te permitirá ganar a largo plazo.

Hay muchas entidades bancarias poco conocidas, eso no significa que sean menos fiables, y probablemente, cuentan con un producto a tu medida. Para hacerlo, será necesario introducir todos los datos que te solicite la plataforma en cuestión y en pocos minutos obtendrás el resultado. Se trata de una opción sumamente cómoda, ya que desde tu hogar puedes saber qué es lo que se ofrecen las diferentes entidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los errores más comunes a la hora de solicitar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Permuta de viviendas: ¿Es posible si la casa está hipotecada?

25 abril, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la permuta de viviendas. Continúa leyendo el artículo para enterarte si el posible permutar una casa hipotecada.

¿Qué es una permuta de viviendas?

En primer lugar, debemos aclarar qué implica la permuta de viviendas. Al momento de comprar una vivienda, es habitual que la gente opte por vender primero su propiedad actual, ya que de este modo logra obtener la liquidez necesaria para poder comprar el nuevo inmueble. Excepto en el caso de aquellos que cuentan con el dinero suficiente o tengan la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario para segunda vivienda y de este modo comprar una segunda casa.

No obstante, la permuta de viviendas es una opción que te permite evitar el proceso de vender para luego comprar. Consiste, como su nombre lo indica, en permutar, se trata de una operación en la que dos particulares intercambian sus viviendas sin ninguna contraprestación económica.

Únicamente será necesario tener una propiedad, este es el motivo por la cual no es posible realizar esta operación para aquellos que buscan comprar su primera vivienda. Sin dudas, la permuta de viviendas se ha transformado en una gran opción para aquellos que se mudan a otra ciudad, país o que prefieren tener la vivienda más alejada de los centros urbanos.

Permutar una vivienda

El artículo 1.538 del Código Civil define a la permuta de la siguiente manera: un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Sin lugar a dudas, en este caso, el intercambio es una vivienda. La diferencia importante con la compraventa de casas es que no hay ningún precio de venta. En la mayoría de los casos, el trueque se lleva a cabo sin que ninguna de las partes deba invertir una suma de dinero demasiado grande, motivo por el que las propiedades deben ser del mismo valor o bien, similar. En caso de que haya diferencias, puede arreglarse por medio de una compensación, sin embargo, en esa situación no valdría solo con un contrato de permuta.

Permuta entre particulares: ¿Cómo se realiza?

En primer lugar, se debe acordar el valor de las dos propiedades en cuestión, este acuerdo debe hacerse entre sus dueños. Una vez realizado este paso, lo siguiente es firmar un contrato en donde se encuentren reflejadas todas las condiciones preestablecidas.

Luego, se pasa a la firma de una escritura de permuta, debe ser ante un notario para que quede en el Registro de la Propiedad. Previo al intercambio, debe comprobarse que ninguno de los titulares tenga cargas o deudas.

El último paso será la entrega de llaves y documentación de las dos viviendas en cuestión. En caso de que después aparezcan vicios ocultos, que no fueron reportados como se debe, el artículo 1.540 del Código Civil establece que el afectado tiene la posibilidad de realizar el reclamo de una indemnización por daños y perjuicios, o bien, solicitar la recuperación total del bien entregado por la otra parte.

¿Cuáles son los gastos de una permuta de viviendas?

En primer lugar, cuando se lleva a cabo una permuta de viviendas se deben abonar los aranceles notariales y registrales de la escritura. Dichos aranceles se calcularán en función del precio que se haya acordado por el inmueble. Después, será necesario pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), su valor puede variar dependiendo de la comunidad autónoma.

Por otro lado, también se debe abonar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, más conocido como plusvalía municipal. En último lugar, tendrás que declarar la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración del IRPF.

¿Es posible permutar viviendas hipotecadas?

La respuesta es sí. Existe la posibilidad de permutar viviendas hipotecadas, sin importar si la que se encuentra en esa situación es una o ambas propiedades. Eso sí, para conseguirlo, será necesario tener la aprobación de la entidad bancaria, ya que debe admitir el cambio de titular del préstamo hipotecario.

Sin embargo, antes de aprobar la operación, el banco se ocupará de comprobar que el nuevo propietario de la vivienda cuente con la capacidad que se requiere para afrontar el pago del préstamo hipotecario.

En caso de que una o bien, las dos propiedades se encuentren hipotecadas, es posible plantear diferentes soluciones dependiendo de la solvencia y capacidad de pago de los nuevos titulares del préstamo hipotecario. Aquí te explicaremos en qué consisten estas soluciones:

Contratar un nuevo préstamo hipotecario, de este modo, figurará como titular el otro propietario.

Llevar a cabo una novación hipotecaria, así se podrá cambiar el titular de la hipoteca.

Por otro lado, en caso de que la entidad bancaria no acepte la permuta de viviendas, será una buena opción cambiar de banco.

En último lugar, no podemos dejar de resaltar que la permuta de viviendas hipotecadas resulta bastante más costosa que la permuta de viviendas convencional. El motivo es sencillo, se debe a que hay que sumar la renovación hipotecaria, cancelación de la hipoteca o firma de un nuevo préstamo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión la permuta de viviendas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Novación hipotecaria: ¿De qué se trata?

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¿Es posible ser titular de la escritura pero no del préstamo hipotecario?

24 abril, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos si existe la posibilidad de ser titular de la escritura pero no de la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es probable que no te hayas preguntado si alguien puede ser titular de la escritura y no de la hipoteca, sin embargo, esto puede suceder. Se trata de una situación no muy común, es posible realizarla solo en determinadas ocasiones.

La realidad es que implica algunos riesgos que es necesario tener en claro, aquí te contaremos de qué se trata.

Ser titular de la escritura pero no del préstamo hipotecario

Sin lugar a dudas, es posible ser titular de la hipoteca sin ser el titular de la escritura.

Cuando hablamos de la escritura de la vivienda nos referimos al documento público que acredita quién es el propietario de la propiedad. Por otro lado, la escritura de hipoteca es el préstamo que se solicitó para comprar la vivienda en cuestión. En otras palabras, el propietario del inmueble y el titular de la hipoteca son dos figuras jurídicas distintas, por ende, no tienen que coincidir en la misma persona.

¿En qué casos se puede ser titular de la escritura y no de la hipoteca?

Cuando una persona adquiere una vivienda y solicita una hipoteca para financiarla, pasa a ser el titular de las dos escrituras. Esto significa que, tendrá los derechos de la vivienda, y también, se encuentra obligado a cumplir con las obligaciones financieras que fueron contraídas.

De este modo, no suena posible pensar que alguien sea el titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda. Implicaría que únicamente tiene la obligación de abonar las cuotas hipotecarias. Es decir, tiene una deuda pero no posee el bien que se adquirió con ella. No obstante, en algunos casos puede tener lugar esta situación.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, imagina que una pareja en la que uno de los dos adquiere la casa en propiedad y otro se hace cargo de la hipoteca. No se trata de un caso muy habitual, sin embargo, puede darse si hay un negocio de por medio y se busca que el administrador del mismo se encuentre libre de cargas financieras.

Cuando no eres el titular del préstamo hipotecario, ese préstamo no figurará en tu informe CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). En otras palabras, contarás con mayor capacidad para contraer nuevas deudas. De esta forma, esta operación puede llevarse a cabo por el bien del negocio y la economía de la familia.

Puntos a favor y en contra de ser titular de la hipoteca y no ser propietario de la vivienda

Como mencionamos más arriba, los beneficios de ser titular de una hipoteca sin ser el propietario de la propiedad se encuentran vinculados con hechos, causas y situaciones puntuales en las que esta operación puede ser conveniente.

Otro ejemplo, si un comprador no logra tener la aprobación de la entidad bancaria para acceder a la hipoteca. Esto puede ser porque esta persona no tenga el nivel de solvencia que se requiere o que su historial crediticio no sea bueno.

Cuando se da este tipo de situación, es posible que encontrar a un tercero de confianza, familiar o amigo, por ejemplo, que solicite la hipoteca por ti sea una buena solución. Dicho de otra forma, en lugar de avalar la hipoteca, directamente pasaría a ser el titular.

A pesar de que en la práctica sea el propietario de la vivienda quién se ocupe de pagar las cuotas de la hipoteca, el obligado principal a satisfacer las cuotas será quien asumió la titularidad del préstamo.

Por otro lado, también puede tener lugar esta situación si alguien de edad avanzada desea comprar una vivienda. La realidad es que no existe una edad máxima legalmente establecida para solicitar un préstamo hipotecario, sin embargo, por lo general el banco establece el límite en 75 años para la fecha de finalización de la hipoteca.

Los principales inconvenientes

Con respecto a los inconvenientes de realizar este tipo de operaciones, se puede ver que implica un gran riesgo para la persona que se encargue de asumir la hipoteca. El motivo es que puede tener una deuda y ningún tipo de bien por la misma. Por esto debe ser alguien de mucha confianza.

Otro punto es que la capacidad de endeudamiento del titular de la hipoteca disminuirá. Este préstamo figurará en su CIRBE y le resultará más difícil solicitar nuevos productos de financiación.

También hay que considerar que, a efectos fiscales, puede considerarse una donación. El receptor puede tener consecuencias como sanciones, recargos e intereses de demora.

¿Qué tener en cuenta antes de ser titular de la hipoteca pero no de la escritura?

Como ser titular de una hipoteca y no de la propiedad implica algunos riesgos, es importante saber qué precauciones tomar:

Considera las consecuencias: una vez que has asumido ser titular de una hipoteca, a cambio de que sea otro quien pague las cuotas, debes considerar que eres el principal obligado y el banco te reclamará las cantidades en un caso de impago. Lo más aconsejable es hacer números y tener en cuenta esta situación para saber cómo hacerle frente. Si se da un caso de impago se procederá a la ejecución hipotecaria. Sin embargo, existe la posibilidad de que su precio en subasta no cubra la totalidad del préstamo, en ese caso deberás responder con tu patrimonio personal.

Establece por escrito cuáles son las obligaciones del propietario: cuando una operación se realiza en el seno de algún negocio jurídico, lo ideal establecer por escrito los pactos entre el titular de la escritura y el titular de la hipoteca.

Analiza tu solvencia: debes tener en cuenta que esa deuda será un inconveniente si quieres acceder a nuevas vías de financiación en un futuro. Antes de asumir este compromiso, asegúrate de que cuentas con la solvencia necesaria para poder solicitar otros préstamos. Lo más aconsejable es que la carga total de tus deudas no supere el 35% de tus ingresos mensuales.

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Las principales diferencias entre aval y garantía hipotecaria

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El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios se encuentra en máximos de once años

21 abril, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuál es la situación del tipo de interés medio de las hipotecas y qué se espera con respecto a la subida de tipos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El tipo de interés medio de hipotecas en máximos

El tipo medio al que los bancos concedieron préstamos hipotecarios durante el mes de marzo fue de 3,664%. Esto implica el nivel más elevado que fue registrado desde febrero de 2012, según indican los datos del Banco de España que fueron recogidos por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

De este modo, el tipo de interés medio de las hipotecas a más de tres años para la compra de vivienda libre que fueron concedidas por las entidades en España aumentó por decimocuarto mes consecutivo, alcanzando el 3,664%, ante el 3,585% que se registró en febrero. Un año atrás, el tipo medio se ubicaba en el 1,513%.

La subida tiene lugar en un contexto en el que el euríbor, índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de los préstamos hipotecarios de España, cerró el mes de marzo en el 3,647%, ubicándose sobre el 3,534% registrado en febrero. Es importante resaltar que en lo que va del mes de abril, este índice a 12 meses registra una tasa mensual del 3,68%.

Por otro lado, el tipo medio de las hipotecas entre uno y cinco años para la adquisición de vivienda libre que fueron concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro alcanzó el 3,165% (referido al mes anterior), frente al 3,061% previo.

¿Qué es la Asociación Hipotecaria Española (AHE)?

Cuando hablamos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) nos referimos a una organización integrada por los bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito que tienen una mayor presencia en el mercado hipotecario.

Esta asociación representa los intereses de sus miembros en todos los puntos vinculados con la actividad hipotecaria, por lo que tiene un contacto cercano con los diferentes departamentos ministeriales responsables de la elaboración de las normas que afectan a este mercado (Ministerio de Economía, Ministerio de Justicia y Ministerio de Vivienda principalmente) así como con el Banco de España.

Por otro lado, también son parte de la Asociación otras instituciones y organizaciones, que no son entidades de crédito, vinculadas de manera directa con las diversas actividades del mercado hipotecario.

La AHE también pone el foco en todas las cuestiones vinculadas a la transparencia y la protección de los consumidores.

La Asociación brinda información estadística, que elabora de regularmente, tanto en materia de tipos de interés e índices de referencia, así como de las operaciones de crédito y de emisión de títulos que configuran el mercado hipotecario.

La actividad internacional de la asociación se centra en su participación en la Federación Hipotecaria Europea (FHE) que reúne a las asociaciones de entidades de crédito hipotecario de la Unión Europea. La AHE tiene una presencia sumamente activa en cada uno de los órganos de gobierno y grupos de trabajo de la FHE y difunde las comunicaciones e informaciones elaboradas por esta sobre cuestiones de actualidad que pueden afectar la actividad hipotecaria en Europa.

¿Qué se espera de la subida de tipos?

El economista jefe del Banco Central Europeo (BCE), Philip Lane, se ha mostrado a favor de continuar aumentando los tipos de interés. Eso sí, siempre y cuando se mantenga el escenario de referencia manejado por la institución, a pesar de que ha resaltado la importancia de la próxima encuesta sobre préstamos bancarios y condiciones de financiación empresarial para evaluar cuál será el impacto de las turbulencias financieras.

Lane indica, en un discurso pronunciado en Dublín que, en caso de que persista el escenario de referencia subyacente a las proyecciones macroeconómicas elaboradas por los expertos del BCE de marzo, lo ideal sería elevar aún más las tasas.

El economista defendió que el endurecimiento sustancial de la política monetaria de la eurozona se encuentra diseñado para asegurar que la inflación vuelva a ubicarse en el objetivo del 2% de manera oportuna, tanto asegurando que las expectativas de inflación a largo plazo se conserven firmemente ancladas como disminuyendo las presiones de precios y costes por medio de la baja de la demanda.

Con respecto a esto, ha recordado que un canal de gran importancia al momento de conseguir frenar la demanda es el aumento de los costes de financiación a los que deben hacer frente las empresas. También añadió que, la disminución de la demanda por medio de una política monetaria más restrictiva informa de que los grandes aumentos de precios y salarios no serán sostenibles.

A la espera de un endurecimiento de las condiciones financieras

Por otra parte, Lane señaló que espera que el endurecimiento de las condiciones financieras y los estándares crediticios más estrictos pesen más en la inversión residencial y comercial durante los próximos trimestres. El motivo esque, las entidades bancarias habían informado sobre mayores restricciones antes incluso de las recientes turbulencias financieras.

De esta forma, en el medio plazo, se prevé que la inversión en propiedades comerciales se vea más afectada debido a las condiciones crediticias más estrictas. Por otro lado, la gran desaceleración proyectada en los precios de la vivienda bajará la inversión residencial.

Con respecto a esto, Lane resaltó que la encuesta de préstamos bancarios de abril será un gran aporte, de cara a la reunión del Consejo de Gobierno del BCE del mes de mayo. Además, será de gran utilidad al momento de evaluar los efectos indirectos de lo que ocurrió en Estados Unidos y Suiza en la oferta y la demanda de crédito en la zona del euro.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Formación Inmobiliaria

Las KPIs y el real estate

20 abril, 2023 No hay comentarios

El mundo del marketing se rige estrictamente por métricas y estadísticas. El sector inmobiliario, por supuesto, también las utiliza y mucho. Con cada vez mayor frecuencia, vemos cómo los indicadores de nuestras acciones en ventas se ven orientadas a un solo horizonte: ir a lo seguro. ¿Cómo lograrlo? Pues manteniendo el relevamiento completo en esas estadísticas, acaso nos ayudará a perfeccionar nuestras estrategias y a corregir errores en el futuro inmediato. En este artículo de Oi Real Estate veremos a fondo cómo se vinculan las KPIs y el real estate. ¿De qué hablamos cuando hablamos de métricas en el idioma del marketing? ¿Cómo podemos implementar mediciones correctamente? Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Buscar el perfecto equilibrio

El agente inmobiliario está sujeto a cumplir una serie cuantiosa de tareas. Solemos desarrollarlas y actualizarlas a lo largo de nuestra sección de agentes en el blog; te recomendamos darle una leída para ver en qué situación te encuentras como actor fundamental en el sector inmobiliario. A menudo, insistimos con la importancia de tener en claro nuestros mecanismos estratégicos exitosos y aquellos que apelan a la innovación. Lograr el equilibrio entre ambos, es una de las claves.

Para llevar esta tarea adelante, es imprescindible llevar un relevamiento constante de los resultados de nuestras acciones. Cuáles funcionan, cuáles no. En este contexto es donde (en el idioma del marketing) entran las métricas y las KPIs. Entender las diferencias entre ambas te conducirá a su correcta utilización, para su consulta permanente a modo de referencia. El futuro auspicioso de una agencia puede depender de su buen uso, así como confundirlas podría significar una baja en la calidad de tu servicio.

¿De qué hablamos si hablamos de KPIs?

En su acrónimo en inglés, KPI proviene del término utilizado para Key Performance Indicator. Seguramente este concepto, desplegado en palabras, te significará, al menos al oído, mucho más fácil de interpretar. En español entonces, estaremos hablando de una Clave de Performance o Clave de Actuación.

Se trata de una manera de medir la comparativa entre las metas de la agencia (o tus servicios como agente o asesor) y las acciones inmobiliarias que están empleando los equipos que la conforman. ¿Están dichas acciones respondiendo correctamente a esos objetivos? Las KPIs nos ayudarán a develar esa interrogante.

Breve ejemplo

El modo de implementar las KPIs es casi infinito en sus variables. Un profesional del marketing inmobiliario, sabrá mejor qué preguntas hacerse para llegar a las respuestas correctas. Aunque pueda parecer una tarea sencilla, no lo es; ya que saber qué interrogantes hacerse traerá las respuestas que nos permitirán enderezar, mantener o cambiar definitivamente la dirección de la compañía.

Un buen ejemplo es el de las visitas a una plataforma web. Una KPI aplicada a la cantidad de visitas diarias de tu sitio, mostrará cuántas visitas registra durante un día, para medir su tasa de rechazo. Así, si tu sitio registra 7 visitas diarias, una KPI llegaremos a la conclusión de que la tasa de rechazo es de un 30 sobre 100.

Las KPIs y el real estate

Encontrar un buen vínculo en el uso del marketing inmobiliario y las KPIs, es una prioridad. Pero cuidado; las KPIs pueden ocultarse o confundirse con las métricas convencionales para medir las acciones inmobiliarias de una agencia. Sin embargo, no son lo mismo, y malinterpretarlas puede llevarte a cometer errores no deseados. Por el contrario, puedes utilizar ambas simultáneamente, cada cual aplicada a distintos aspectos en el funcionamiento de la compañía.

Asimismo, si bien una KPI no puede considerarse como una métrica, una métrica sí podría convertirse en una KPI. En el mundo del marketing, las KPIs son indicadores trascendentales, y deben valorarse como un conjunto de mediciones; mientras que una métrica es un elemento al azar que puede ser medido, pero que de forma individual no nos llevará a ningún lado. En este sentido, puede haber muchas métricas irrelevantes y otras que no lo sean. Si una métrica entonces se vuelve de trascendencia entre las acciones inmobiliarias que desarrollarás, se transformará por decantación en una Clave de Actuación.

Será recomendable entonces dejarle el lugar de indicador a las métricas y aplicar las KPIs para las decisiones importantes que incidirán en las estrategias de la agencia.

Marketing inmobiliario

Tal vez estés preguntándote ¿Cómo elegir las KPIs correctas para mi agencia o mi desarrollo como agente inmobiliario independiente? Echemos un vistazo a las mejores interrogantes para hacerse a la hora de seleccionar las características de tus próximas KPIs.

1 ¿Se puede medir todo?

Ante todo, para poder medir un acontecimiento o acción, este debe poder ser medido. Por ejemplo ¿Podrían medirse cuántos visitantes concurren a la exhibición de una propiedad durante los fines de semana, si esta no ha sido aún publicada? Puede parecer una obviedad, pero no lo es. En resumen: no todo puede ser medido.

2 ¿Cuáles son los niveles de error de las KPIs?

¿Debemos desatender una señal de alerta en índices señalados por las KPIs? Pues no te lo recomendamos. Si una KPI está señalando claramente un promedio (si bien puede darse en el marco de alguna variable temporal) lo más probable es que sea una realidad que debes atender, para bien o para mal. Por ejemplo ¿Debes cerrar la agencia los sábados por la tarde, si la KPI que ejecuta esa medida dice que no ingresan clientes durante ese lapso de tiempo, ni suena el teléfono? Claramente sí. Tener una agencia abierta sin clientes que ingresen, es perder dinero.

3 Disciplina de medición en el tiempo

Una vez que tienes identificada las KPIs que actúan de forma relevante sobre tu agencia o servicio inmobiliario, es conveniente hacerlas perdurar. A mayor cantidad de índices, más completa y detallada será la curva que presente el funcionamiento de tu empresa. Por ejemplo ¿Debes seguir atento a la KPI que señala que los días jueves y viernes son los días de la semana que mayor cantidad de consultas tracciona la agencia?

Es imprescindible seguir al pie de la letra los datos que ofrecen este tipo de KPI. Si realizas el seguimiento permanente de esta última KPI como ejemplo, sabrás qué hacer para elevar la tracción durante los lunes, martes, miércoles y sábados. Y si en algún momento los índices que señalan el éxito de la agencia los jueves y viernes llegaran a caer, estarás allí para enterarte de inmediato y tomar cartas en el asunto.

Hemos visto todo en la relación entre las KPIs y el real estate. Si tienes otros consejos o experiencias, nos encantaría que los compartieras con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

Cerca de 549 000 hogares podrían acogerse al Código de Buenas Prácticas

20 abril, 2023 No hay comentarios

Según el Banco de España, se espera que aproximadamente 549 000 hogares se acojan al Código de Buenas Prácticas. El Gobierno había estimado en el mes de noviembre que un millón de familias podría acogerse a las medidas.

Banco de España

El Banco de España estableció que 549 000 hogares podrían acogerse al Código de Buenas Prácticas temporal que fue aprobado en noviembre del año pasado. El objetivo es aliviar el golpe de las subidas de tipos de interés a aquellas familias con hipotecas que se encuentran en riesgo de vulnerabilidad.

De este modo, se desprende del Informe de Estabilidad Financiera de Primavera que el Banco de España publicó donde hay un capítulo temático a los distintos Códigos de Buenas Prácticas. Esto incluye el primero, que fue aprobado en 2012, y los otros dos, aprobados en noviembre de 2022, por un lado, uno que reforma el de hace 10 años y por el otro, el nuevo código para familias en riesgo de vulnerabilidad. Este último, solo estará vigente hasta diciembre de 2024.

El Banco de España indica que la reforma del Código de Buenas Prácticas amplía los criterios por los que una familia o deudor hipotecario puede acogerse a las distintas medidas contempladas. De este modo, considerando una subida del tipo de interés de referencia de los préstamos hipotecarios de 400 puntos básicos, parecida a la que tuvo lugar desde el inicio de 2022 hasta el momento, habría unos 549 000 hogares que tendrían la posibilidad de acogerse al mecanismo temporal que ofrece el nuevo Código de Buenas Prácticas.

¿Por qué abarca una menor cantidad de hogares de los que estimó el Gobierno?

Durante la presentación del informe, el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España mencionó que la cantidad de hogares que pueden acogerse al Nuevo Código de Buenas Prácticas es diferente a la que el Gobierno manejaba en el mes de noviembre, ya que estimaba que un millón de familias podría acogerse a las medidas. Se trata de un número que abarca unos 404 000 hogares más de los que habrían podido acogerse a la versión original del Código de Buenas Prácticas de 2012. El motivo es que, en este caso, se han tenido en cuenta distintos rangos de subidas de tipos.

El capital que deben amortizar los hogares que pueden acogerse al nuevo Código sería de aproximadamente 46 900 millones de euros. Se trata de unos 37 700 millones de euros de euros más que con las condiciones del Código de Buenas Prácticas anterior.

Por otro lado, cerca de 218 000 hogares podrían acogerse al mecanismo «más estructural» del código de 2012 en su versión reformada en noviembre de 2022. Serían 73 000 hogares más de los que habrían podido acogerse al Código de Buenas Prácticas anterior. El capital pendiente de estos hogares ronda los 17 900 millones de euros. Lo que implica unos 4800 millones de euros más.

El Banco de España indica en su informe que los hogares que pueden acceder al Código de Buenas Prácticas de 2012 reformado, también podrán acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas de 2022 de carácter temporal. De modo que tienen la opción de optar entre uno u otro. Es por esto que pide no sumar la cantidad de hogares elegibles en estas dos modalidades, así como su capital pendiente.

Se prevé que no todos los hogares puedan acceder al Código de Buena Prácticas lo soliciten

En el informe también se menciona que se prevé que no todos los hogares que pueden acogerse al código lo soliciten. Por otro lado, también existe la posibilidad de que la adhesión no sea efectiva para todos los que la soliciten.

De este modo, con la información disponible de las solicitudes de adhesión al código de 2012, el Banco de España tiene en cuenta dos escenarios para acceder a un porcentaje aproximado de solicitudes de adhesión válidas. Sin embargo, suponen cifras inferiores a las de los hogares que pueden adherirse.

Escenario 1: en primer lugar, tenemos un escenario más representativo de las consecuencias de una crisis profunda. Se proyecta a partir de los dos años seguidos, 2015 y 2016, en los que se vio un aumento en el número de adhesiones efectivas al código de buenas prácticas de 2012. Considerando igualmente una subida de 400 puntos básicos del tipo de referencia, el mecanismo temporal en el nuevo código de 2022 llegaría a unos 193 000 hogares, con un capital pendiente de amortizar de 16 400 millones de euros. Por otro lado, el mecanismo más estructural del código de 2012 reformado acogería a unos 76 000 hogares, con una deuda pendiente de 6300 millones de euros.

Escenario 2: en este caso, se tiene en cuenta que el porcentaje de solicitudes de adhesión efectivas sea el de los dos años con un número más bajo de adhesiones efectivas, esto es entre 2019 y 2020. De modo que, el nuevo código beneficiaría a unos 26 000 hogares, con un capital pendiente de 2200 millones de euros. Mientras que, el código de 2012 reformado podría afectar a unos 10 000 hogares con un capital pendiente de unos ocho millones de euros.

El Código de Buenas Prácticas y su rol en época de crisis

El Banco de España también explica que la experiencia de la aplicación del código de 2012 muestra que estas medidas tienen un lugar muy importante como mecanismo de absorción de las consecuencias de crisis. No obstante, cumple una función más limitada en casos normales.

Por otro lado, prevé que la implementación del Real Decreto-ley 19/2022 implique un efecto positivo moderado a corto plazo en el consumo y en el nivel de actividad del PIB. El motivo es que el estímulo se encontraría acotado por la cantidad limitada de hipotecados elegibles. Se trata de un número que disminuiría aún más si consideramos las adhesiones efectivas que se realizaron al código de 2012.

También, alerta que las medidas acordadas en noviembre de 2022 pueden generar costes para los hogares, es decir, un mayor nivel de endeudamiento o más bajo acceso al crédito en un futuro. Con respecto a esto, deja en claro que implican un mayor nivel de deuda del hogar por mayor tiempo, lo que incluye el aumento de los gastos por intereses. Además, puede generar el aumento de la sensibilidad a posibles subidas de tipos en un futuro.

Sin embargo, reconoce que ciertas medidas, por ejemplo, la suspensión temporal de comisiones de amortización, sí permitirían disminuir la deuda de los hogares. El paso de hipotecas de tipo variable a tipo fijo limitaría esa sensibilidad a futuras subidas de tipos de interés.

En resumen, el recurso a estas medidas por parte de un hogar implica una señal negativa de su calidad de crédito y puede perjudicar su acceso futuro a él. Esto último generaría que sus gastos futuros sean más sensibles a perturbaciones de su renta.

¿Cómo impactan las medidas en la banca?

Con respecto a cómo pueden impactar las medidas puedan en la banca, se indica que las extensiones de plazo y carencias pueden ser de utilidad para prevenir o gestionar y corregir una evolución más desfavorable de la calidad crediticia, limitando los costes por cobertura de los bancos.

Por otro lado, considera que medidas como las quitas o la dación en pago, contempladas en el código de 2012 en caso de que la reestructuración de deuda no fuera viable, pero no en las medidas de 2022, sí implicarían un coste neto para las entidades y podrían reducir su capacidad de intermediación.

Sin embargo, el Banco de España indica que para extraer los máximos beneficios de las medidas aprobadas en 2022 y limitar los costes a hogares y a bancos, es fundamental una correcta implementación de estas. Esto incluye un ámbito de aplicación temporal adecuado y la focalización de las medidas en segmentos financieros vulnerables.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el nuevo Código de Buenas Prácticas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Cómo guiar al inquilino sin nómina

19 abril, 2023 No hay comentarios

En el creciente marco de la situación actual de crisis, respecto al acceso a la vivienda de alquiler, el rango etario más joven de la población se ha volcado a buscar viviendas ofrecidas en alquiler. Esto se da así por una cuestión meramente relacionada a la dificultad que conlleva conseguir primeros empleos lo suficientemente bien remunerados como para ahorrar y aspirar a comprar. El sector cuyas edades oscilan entre los 21 y los 28 años, se traslada desde puntos recónditos del país a ciudades como Madrid o Barcelona, donde el mercado laboral ofrece más y mejores oportunidades y también se encuentran las principales universidades. En consecuencia, la gran mayoría de estos jóvenes ávidos de iniciar una vida independiente, no cuentan con una nómina que les permita alquilar sin mayores problemas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo guiar al inquilino sin nómina, a través de prácticos consejos.

Busco piso

En España, son decenas de miles de jóvenes entre 20 y 25 años que año tras año se ponen en búsqueda activa de un piso para alquilar. Como agente inmobiliario, habrás visto ya que la oferta de viviendas en alquiler colmó aceleradamente las páginas de los principales marketplace inmobiliarios, desde mediados de 2020 a la fecha. Es un hecho. Con este incremento, también han aparecido algunas exigencias que cambiaron levemente las reglas del juego en el mercado de alquiler.

Sin embargo, respecto a dichos requerimientos, en el inconsciente colectivo permanece instalada una serie de nociones que provoca el desánimo del cliente interesado en alquilar, ya desde el inicio de su búsqueda. La desinformación o la información errónea tomada como vigente y mantenida en el tiempo, en lo general suele conducir a máximas muy complejas de desactivar. En este caso, estaríamos asumiendo que “sin una nómina, ni contrato de trabajo, es imposible alquilar”. Y resulta que simplemente no es así. Claro que se puede. ¿Qué información tener a la mano ante cada consulta?

Las exigencias para alquilar… ¿son obligatorias?

Esta ha de ser una de las consulta más comunes a las que seguramente te enfrentas en el día a día. Actualmente, sabrás que un contrato de alquiler deber atenerse a lo manifestado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Allí, si bien se estipulan aproximaciones respecto a los meses de fianza que pudieran solicitarse como garantía, no hay regulación que obligue a los propietarios o a tu agencia u oficina de servicios inmobiliarios a determinar qué documentación requerir.

Por lo tanto, en materia de viviendas en alquiler, las nóminas o informes a modo de aval quedarán sujetos a la decisión de las inmobiliarias. Así, las distintas medidas irán sentando los precedentes que llevarán conformidad y tranquilidad a los dueños.

Es normal que el interesado en alquilar halle entre tus búsquedas que las exigencias son uniformes entre agencias. Esto es porque se ha creado un estándar en base a generalidades acordes a los tiempos que corran. Por ello, lo que hoy se tiene como algo establecido, tal vez mañana no lo sea y esas medidas cambien drásticamente.

Cómo guiar al inquilino sin nómina

Contra lo supuesto por la generalidad de propietarios y postulantes a inquilinos, no hay demasiadas diferencias en cuanto a cantidad de requerimientos hacia el trabajador autónomo y quien trabaja en relación de dependencia. Es de esperar que el trabajador bajo esta última modalidad (y acorde a la legalidad sí obligatoria) cuente con avales más que suficientes para encarar la búsqueda de un alquiler. Pero, un trabajador autónomo… ¿se ve realmente limitado?

El trabajo en modo autónomo no implicará necesariamente que no consigas alquilar. Existirán casos de propietarios que no deseen alquilar a autónomos, es verdad, pero será una decisión expresamente personal. Si conoces cómo se manejan tus agencias colegas, notarás que gran parte de ellas no ofrecerán ninguna oposición a alquilar, siempre y cuando se cumplan con las medidas requeridas.

Esto no tendrá que ver con la autonomía laboral del postulante inquilino, sino con distintos requerimientos solicitados a un sistema u al otro. Queda claro que un trabajador autónomo no podrá presentar una nómina o un contrato, estando estas entre la primeras exigencias requeridas a los trabajadores por cuenta ajena.

Trabajadores autónomos:

Al trabajador autónomo postulado como inquilino de un piso y que no posea nómina, entre la documentación que comúnmente podrá solicitársela, hallamos las siguientes:

Una declaración trimestral del IVA, quedando de manifiesto los ingresos que mes a mes ha generado con su emprendimiento o actividad.

Declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (o IRPF) expedido por la Agencia Tributaria, en donde se refleje la información acerca de su más reciente ingreso anual.

Certificado de libre de deudas en Seguridad Social.

Demostrar su actividad mediante un recibo de cuota de autónomos.

Trabajadores en relación de dependencia:

Para el trabajador en relación de dependencia, en cambio, los requerimientos son distintos, aunque no necesariamente menos que si eres un trabajador autónomo. Deberás presentar en la mayoría de los casos:

Pasaportes y Documento Nacional de Identidad de quienes residirán en la vivienda (y sean mayores de edad).

Informes de movimientos bancarios del último año (pueden ser más prolongados en el tiempo).

Certificados expedidos por las entidades bancarias de las que sea cliente, y que expongan su falta de deuda (préstamos -si los hubiera- o tarjetas de crédito al día).

Nóminas y contrato laboral en el que quede manifiesto cuándo inició sus actividades y su período de duración (si tuviera una fecha de culminación).

Referencias comprobables por parte de anteriores propietarios, dueños de la vivienda alquilada inmediatamente anterior a este nuevo contrato.

Más eventuales avales para alquilar un piso sin nómina

Siendo un trabajador autónomo, tu agencia podrá solicitarte avales de diferentes clases, además de la documentación antes mencionada. Entre los más habituales, señalaremos solamente dos:

El aval Solidario: Este aval, incluirá una garantía por parte de un tercero, que se presentará como garante de buena fe entre quien firme el contrato de alquiler y el propietario. Si se produjera un eventual problema de impago, será quien responda por el ocupante de la vivienda. Este tercero a su vez, deberá contar con bienes que puedan justificar la falta del deudor.

El aval Bancario: Entre el eventual inquilino y los bancos de los que sea cliente, se elaborará un contrato de compromiso. A través de dicho acuerdo escrito, la entidad sirve de garante ante el dueño de la propiedad, mostrando solvencia y garantizando viabilidad de quien firmará el contrato de alquiler.

Alquilar un piso sin nómina, es posible

Hemos visto algunos tips y detalles sobre cómo guiar al inquilino sin nómina. Como ves, el trabajador autónomo cuenta prácticamente con las mismas posibilidades de alquilar un piso sin nómina que siendo un trabajador por cuenta ajena. Los requerimientos abusivos existen, es una realidad a la que, como agente en bienes raíces, no estarás ajeno. Si posees experiencias respecto a cómo guiar a los postulantes inquilinos, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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En Hipotecas

Hipoteca para casa ya construida o sobre plano: ¿Cuáles son las diferencias?

19 abril, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las diferencias entre solicitar una hipoteca para comprar una casa ya construida o una vivienda que aún es un proyecto. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, comprar una vivienda no es nada fácil, principalmente para los más jóvenes, a quienes realmente les cuesta contar con los ahorros necesarios para acceder, incluso, a una hipoteca. Recuerda que, para solicitar un préstamo hipotecario, debes tener un ahorro mínimo del 20% del valor de la vivienda, además de un 10% extra destinado al pago de los gastos e impuestos. Debido a lo difícil que se vuelve esto para los más jóvenes, es común que los demandantes de vivienda busquen opciones alternativas.

La compra de vivienda sobre plano

Entre estas opciones alternativas se encuentra la compra de vivienda sobre plano. Cuando hablamos de vivienda sobre plano nos referimos a casas que aún son un proyecto, en otras palabras, todavía no fueron construidas. Se trata de una opción que te brinda la posibilidad de ir abonando poco a poco la entrada mientras la propiedad se construye. De este modo, podrás ahorrar para el pago de impuestos y gastos, que deben abonarse cuando se entregue la vivienda ya construida.

¿Cómo solicitar una hipoteca para una casa ya construida?

En caso de que busques una casa ya construida y, luego de visitarla, decidas que es la opción ideal para ti, debes seguir una serie de pasos para solicitar la hipoteca. Aquí te contaremos cuál es el proceso habitual para acceder a una hipoteca para comprar una casa ya construida:

Comparar las diferentes ofertas de hipotecas que hay en el mercado.

Solicitar la financiación en el banco seleccionado.

Realiza la entrega de la documentación que solicita el banco.

Deberás pagar la provisión de fondos.

Realizar el test notarial para firmar la hipoteca, se trata del acta de transparencia.

Firmar la escritura de la hipoteca y de compraventa.

No obstante, al momento de solicitar un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda, deberás tener en cuenta que el banco únicamente te concederá el 80% del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que, deberás contar con ahorros que cubran el 20% restante. No te olvides del 10% para los gastos e impuestos.

En resumen, así es la manera habitual si quieres comprar una casa ya construida, tanto si es una vivienda de segunda mano o de obra nueva. Sin embargo ¿Cuáles son los pasos a seguir al comprar una vivienda sobre plano? Aquí te contaremos todo lo que debes saber al respecto.

¿Cómo solicitar una hipoteca para una casa sobre plano?

Si te interesa un proyecto de vivienda de nueva construcción que se llevará a cabo en la zona que quieres vivir en un futuro. Sin embargo, debes saber que, en este caso, el proceso de compra de la vivienda es diferente, ya que el piso aún no se ha construido. Aquí van los pasos que, habitualmente, se deben seguir al momento de comprar una vivienda sobre plano:

Abonar un anticipo en concepto de señal. Por lo general, ronda entre 3000 y 10 000 euros.

Luego de la firma del contrato de compraventa, se debe abonar el 10% del precio total, esto incluye la señal que has abonado previamente.

El 10% que resta, se abona en varios plazos. Esto dependerá del calendario de pagos de la promotora.

Una vez que la construcción de la vivienda finaliza, ya se habrá terminado de abonar el 20%.

Cuando la promotora realiza la entrega de la vivienda construida, tendrás que dirigirte al banco para solicitar el 80% de financiación.

En resumen, mientras la vivienda se construye, deberás entregar poco a poco el 20% del valor de la casa sobre plano.

Cuando la vivienda sobre plano ya esté construida la promotora realizará la entrega de llaves. Es allí cuando se lleva a cabo la firma de la escritura pública del inmueble. Además, se abonan los impuestos y gastos de la compraventa de la obra nueva y se paga el importe que resta del precio de la propiedad, es decir, el 80%.

Opciones de financiación

Al momento de solicitar una hipoteca al banco para financiar el 80% del precio de tasación del piso que compraste sobre plano cuentas con dos alternativas:

La contratación de una nueva hipoteca: cuentas con la posibilidad de comparar las diferentes ofertas que hay en el mercado. Esto te permitirá descubrir qué banco te brinda las condiciones que mejor se adapten a ti.

Subrogar la hipoteca de la promotora: la promotora contrató una hipoteca para la construcción del proyecto. Luego de comprar una de sus viviendas, cuentas con la opción de continuar con parte del préstamo llegando a cabo un cambio de deudor. En otras palabras, como comprador de una vivienda de la promoción, pasarías a tener el lugar del nuevo titular del préstamo hipotecario que fue contratado por el promotor.

Beneficios de la subrogación a la hipoteca de la promotora

Sin embargo, ¿Cuál es la mejor opción para el comprador? Los beneficios de subrogarte a la hipoteca de la promotora en vivienda sobre plano son muchos.

Una subrogación de la hipoteca de la promotora puede ser más conveniente debido a que el plazo de aprobación, por lo general, es rápido. Esto se debe a que las condiciones de la hipoteca suelen ser menos rígidas.

Por otro lado, asumes una menor cantidad de costes. El motivo es que no deberás abonar por la tasación de la vivienda ni por los gastos de apertura de la hipoteca.

Además, con una subrogación las condiciones pueden ser mejores. Ya que las condiciones del préstamo ya fueron pactadas, tanto interés como comisiones. Esto puede ser beneficioso si el mercado hipotecario brinda intereses altos al momento en el que se solicita la financiación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las diferencias entre una hipoteca para una casa ya construida y para una vivienda sobre plano. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Incorporar casas minimalistas a tu cartera de ventas

18 abril, 2023 No hay comentarios

A lo largo de distintos artículos en nuestro blog, estimulamos al agente inmobiliario a permanecer actualizado. En este sentido (y aunque parezca un contrasentido) el «mirar hacia atrás» y conocer las principales tendencias que fueron y acaso sean parte fundamental de la historia del real estate, es vital. En el imaginario colectivo, las propiedades de diseño minimalista son adjudicadas a lo antojadizo de “quitar todo”. Tal vez hayas intentado, en algún momento, recurrir al minimalismo eliminando muebles y adornos con tal de lograr que un piso se vuelva vendible. Lo más probable es que no hayas obtenido el resultado que esperabas. ¿Te gustaría comprender mejor esta corriente y sus idas y vueltas en el mundo inmobiliario? En este artículo de Oi Real Estate, repasaremos su historia y las tendencias dominantes para que acaso las emplees si piensas en incorporar casas minimalistas a tu cartera de ventas.

«Seamos minimalistas»

“Seamos minimalistas”, suele decirse. Imaginemos que te encuentras con una propiedad ofrecida a la venta repleta de trastos o de muebles pintorescos, pero pasados de moda. Entonces, te avocas a cambiarlos de lugar y quitar algunos de la vista. Dirás «démosles a los ambientes un toque minimalistas» Recién en ese momento suele uno caer en que un ambiente minimalista y uno vacío, son dos cosas totalmente distintas. Al punto, te parecerá que se ve bien vendible, solo porque se encuentra liberada de elementos que tal vez contaminen la visual. Sin embargo, a los pocos días, recibirás seguramente comentarios de parte de los visitantes o interesados que rozan el concepto del abandono o la dejadez. Quedará claro que eso no es minimalismo.

¿De qué hablamos cuando hablamos de minimalismo?

Las casas de diseño minimalista fueron imaginadas por primera vez por el arquitecto y diseñador industrial prusiano Ludwig Mies van der Rohe. Considerado como uno de los padres de la arquitectura moderna fue, a comienzos de la década de 1920, editor de la prestigiosa revista de culto “G”. Posteriormente, y ya como reconocido arquitecto desempeñándose en Berlín, fue el director de la Escuela Bauhaus, desde 1930 hasta su cierre en 1933.

Con la llegada del nazismo, Mies van der Rohe debió trasladar sus ideas revolucionarias, con sus características de simpleza y claridad, a los Estados Unidos. Allí es donde al fin desarrollaría algunas de sus obras más trascendentales, como el Edificio Seagram (Nueva York, 1958): un rascacielos en cuya estructura exterior resaltaban el bronce y el vidrio. También inauguró hacia finales de la década del ´60, y en su esperada vuelta a Berlín, la famosa Galería Nacional. Este edificio, fue concebido por Mies van der Rohe como una de las más importantes mecas del arte europeo, con el objetivo de fomentar las corrientes modernas.

Murió en Chicago, en 1969, dejando su imponente legado de nuevos paradigmas. Entre ellos, sus lemas conocidos por todos “Dios está en los detalles” y el basamento protagonista del minimalismo mundial “Menos es más”.

Más de lo mismo

Cuando pensamos en “casas increíbles”, solemos recurrir a imágenes suntuosas o estrafalarias. ¡A menudo ridículas por su excentricidad! Pues bien, el minimalismo no solo fue llevado por Mies van der Rohe al extremo a través de otros artistas en el plano de la plástica, la escultura, o la indumentaria. Por el contrario, fue mucho más allá. Hasta la gastronomía ha sabido integrar al minimalismo.

Por supuesto, pudo también verse reflejado fuertemente entre las más controvertidas corrientes arquitectónicas del siglo XX. Como contrapunto a las modas pasajeras, los conceptos aplicados al minimalismo en la arquitectura, han provocado que este vaya y venga desde los años ´60 hasta nuestros días, como se le ha dado la gana. Lo cierto es que (a su manera y en sus tiempos) nunca ha dejado de ser novedad.

Incorporar casas minimalistas a tu cartera de ventas

Vemos algunas nociones que no han dejado nunca de dar resultado en cuanto a este estilo de propiedades. Acaso al final del artículo puedas dicernir un piso de ambiente minimalista de uno que no lo posee. Sin alejarse nunca de los tópicos “simplicidad” y “luminosidad”, los conceptos aplicados a casas de diseño minimalista tienen (en lo general) tres basamentos comunes:

La Materia prima. El afán del minimalismo en cualquiera de sus áreas es transmitir sensaciones libres de todo exceso. Para ello, en la arquitectura, se considera vital saber elegir cuáles materiales van a utilizarse para construir un edificio, o una vivienda. Elementos de los más básicos, son los mejor considerados en esta corriente; entre ellos el acero, la piedra, el cemento y el vidrio.

Las formas planas. Dijimos que la simpleza encuentra en el minimalismo su mayor expresión y el triunfo sobre lo complejo. En este “destaque de lo minúsculo”, hallaremos en la reducción de las pretensiones del arquitecto, una cabal representación del concepto. Por eso podremos contemplar tanta esquina recta y plana, en cada una de sus obras más características.

Monocromía. El minimalismo propone eliminar lo accesorio. En esta premisa, la elección de las tonalidades elegidas ocupa un lugar central. Se proponen colores neutros, o el juego constante entre el blanco y el negro. De esta forma, tanto pisos como cielorrasos oscilarán en la misma paleta de colores, evitando toda tensión entre uno y otro. Muchos arquitectos fundamentalistas del minimalismo, han visto en los grises una falta de respeto al estilo.

La monocromía

Con la llegada de los años ´80, la corriente minimalista cobró un auge verdaderamente impensado. Sin embargo, fueron las modalidades minimalistas las que debieron absorber de alguna forma el color que imponía esta curiosa década, e implementarlo sin caer en sus estridencias.

Así, sus precursores optaron por incorporar paletas salidas de las monocromáticas; no en el sector estructural, pero sí en los accesorios inevitables, para la habitabilidad del lugar. Llegaron entonces los tapizados o muebles en colores rojos, azules, violetas, amarillos. Siempre cuidando el marco luminoso de la corriente, y casi nunca invadiendo muros ni cielorrasos.

Estos parámetros algo más “abiertos”, dieron onda verde a que el minimalismo arquitectónico menguara y retornara varias veces desde aquel furor ochentoso, hasta entrado el siglo XXI.

Minimalismo como estilo de vida

Las casas de diseño minimalista han sobrevivido, desde su origen al día de hoy, a todos los rumores que las diagnosticaron fuera de combate. Lo cierto es que, ya cursando la segunda década de un nuevo siglo, movimientos en ascendente expansión vuelven a incorporar al minimalismo arquitectónico en la agenda mundial.

Organizaciones ecologistas y celebridades que promuevan una vida sostenible (como la reconocida consultora Marie Kondo, o el actor y activista Leonardo Di Caprio con sus viviendas a energía solar), devuelven a la vida año tras año a la corriente minimalista, ofreciendo un modo de vida alejado de todo exceso.

Perdurable y moderno

La industria inmobiliaria no es tonta. Sabe captar el llamado del mercado y readaptarse a las necesidades propias de cada momento. De esta manera, vemos, hoy más que nunca, al minimalismo arquitectónico en auge con sus asequibles mini casas Boxabl estadounidenses; o las cabañas escandinavas “Small But Fine” de los arquitectos alemanes Becker y Bergmann.

Ambas alternativas, entre muchas otras, transforman a sus miles de clientes diarios en selectos simpatizantes del minimalismo, por el solo hecho de elegirlas.

Hemos visto algunos detalles que te ayudarán a moverte como pez en el agua si estás pensando en incorporar casas minimalistas a tu cartera de ventas. Si tienes tus propias experiencias respecto a este tipo de diseño, nos encantaría que lo compartas con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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