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En lo que va de este siglo XXI, el mundo inmobiliario nacional y mundial ha sufrido un shock de niveles pocas veces vistos. Primero con la pinchadura de la burbuja inmobiliaria a mediados y finales de la primera década; luego durante el año 2020 y como consecuencia de la pandemia; por último, sufre los avatares del esceptisismo propios del conflicto bélico en Europa del Este. Todo agente inmobiliario ha requerido de nuevas herramientas para poder seguir a cuenta gotas con su actividad. En este artículo de Oi Real Estate veremos todo sobre digital signature en el real estate. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este apasionante tópico que reúne al sector inmobiliario con la tecnología. ¿Nos acompañas?

Historia reciente

La actividad relacionada a la construcción, ha sido de las más golpeadas por la pandemia de la COVID. Sin embargo, y a medida que las restricciones fueron levantándose, ha vuelto a la acción de manera acelerada. Tanto, que su crecimiento ni siquiera fue previsto por el más entusiasta de los analistas.

Hagamos foco estrictamente en el sector inmobiliario relacionado con la compra y venta de inmuebles. En un contexto de reducción de la demanda, se calcula que a nuestros días el precio de la vivienda en España será sujeto a un ajuste considerable. Estas modificaciones acercarán apenas sus niveles a los de la era pre-pandemia.

Lo más esperable ante una crisis de tal magnitud, es que dichas irregularidades provoquen cambios inesperados en los paradigmas más estrictos. Nutriéndose de los beneficios tecnológicos de nuestra era, distintas herramientas digitales fueron ganando terreno y afianzándose. Muchos procesos cuya implementación estaba calculada para las décadas venideras, se aceleraron.

Todo sobre digital signature en el real estate

Si bien se trata de una herramienta avalada por Decreto Ley 14/1999 allá por el año 2003, pocos hubieran dado credibilidad a la implementación masiva de este recurso. Aquí, te acercamos parte del primer párrafo de la Exposición de Motivos:

“El Real Decreto Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica, fue aprobado con el objetivo de fomentar la rápida incorporación de las nuevas tecnologías de seguridad de las comunicaciones electrónicas en la actividad de las empresas, los ciudadanos y las Administraciones públicas.”
Decreto Ley 14/1999

Hasta poco antes de la crisis de la COVID, la firma digital era vista de soslayo por muchos. Sin embargo, desde comienzo del año 2020 a este promedio de 2023 podemos estar seguros de que su uso logró cierta popularidad, e incluso su preferencia por una gran parte de los clientes de las agencias inmobiliarias.

Ventajas de contar con un software de digital signature

La firma digital se presenta como una solución tecnológica ofrecida desde antes de la pandemia por los agentes inmobiliarios. Entre sus virtudes podemos señalar las siguientes:

Evita a los asesores tener que trasladarse con impresos físicos de un lugar a otro.
Propicia seguridad y confiabilidad a la hora de cerrar contratos, o rellenar formularios.
Asegura una sencilla identificación de su autor.
Permitirá a futuro verificar rápidamente si el documento ha sido alterado.
Habilita a las agencias inmobiliarias a ofrecer máximas garantías de privacidad, respaldadas en empresas de seguridad informática.

Interrogantes válidos y dudas frecuentes

Veamos a través de los siguientes interrogantes cómo estar listos para incorporar herramientas de digital signature a nuestros servicios como agentes inmobiliarios:

1 ¿La digital signature tiene validez jurídica?

¡Por supuesto que sí! Los documentos o acuerdos electrónicos cerrados mediante firma digital equivaldrán a aquellos contratos firmados de forma manuscrita. De esta manera, el agente inmobiliario podrá cómodamente cerrar un contrato a través de su tableta. Como vemos, recurrir a papeles impresos o bolígrafos que puedan fallar en el momento menos deseado comienza a quedar en el pasado.

2 ¿Cómo se abrió camino la firma digital en el mundo inmobiliario?

Como señalamos al comienzo del artículo, diversas fueron las crisis que propulsaron el uso de nuevos métodos en el sector. Por consiguiente, otros mecanismos fueron implementados. Algunos desconocidos por la población, o que simplemente no gozaban de su confianza.

Veamos dos factores protagonistas de la pandemia y el marco restrictivo que precipitaron la importancia del uso de la firma digital:

Las medidas de confinamiento. Muchos clientes se vieron ante la necesidad de saltear la imposibilidad de trasladarse de una ciudad a otra. Sin opción o interés de postergar una firma urgente, dichos clientes han ido accediendo paulatinamente a firmar desde sus casas. Su agente inmobiliario dispondrá finalmente de esa firma vía email.
Evitar el contacto social. Al día de hoy hay quienes deciden evitar al máximo el riesgo de contagio. Eso está bien. Con el fin de evitar el contacto social estrecho, aceptaron la recomendación del agente inmobiliario y accedieron a firmar de forma digital.

Se calcula que los primeros en adaptarse a este sistema, tenían pactadas firmas de documentación trascendente antes de comenzadas las medidas de aislamiento.

3 ¿Qué otras ventajas ofrece la digital signature?

Son muchos los factores positivos que los agentes inmobiliarios han sabido aprovechar con el uso corriente de la firma digital. Entre ellos, uno de importancia sustancial: la apertura a segmentos orientados a la compra internacional. La interconectividad y la reducción en los tiempos de los llamados “plazos de firma”, facilitaron el cierre de contratos importantes.

Niveles de digital signature más frecuentes en el mercado comercial

Hay tres diferentes niveles de firma digital o digital signature:

Simple: la más popular. De gran aceptación por la mayoría de los usuarios de aplicaciones digitales. Se basa en la asociación entre quien firma y el formulario o documento a firmar. Puede ser enviada sin perder funcionalidad a través de un correo electrónico.
Avanzada: mediante métodos de identificación biométrico. Los datos encriptados evitan dudas respecto a su autenticidad. Puede ser llevada a cabo mediante un simple trazo.
Calificada: la más segura. Consta de la presentación de un certificado calificado. Si bien el más utilizado es el Documento Nacional electrónico, cualquier certificado digital expedido por un Organismo público cumplirá las mismas condiciones.

Llegó para quedarse

Finalmente, destacamos la importancia de la firma digital para agentes inmobiliarios es en la actualidad de carácter invaluable. Cuando la pandemia COVID y el conflicto bélico en Europa del Este hayan quedado definitivamente atrás, nos encontraremos con un mercado inmobiliario transformado.. Quedará en ti, como asesor independiente o cubriendo un puesto en agencia especializada, continuar impulsando las herramientas que estén a tu disposición. El posicionamiento de la firma digital, y la apertura inesperada que ha generado en el negocio, es un claro ejemplo a seguir.

Hemos visto todo sobre digital signature en el real estate. Si cuentas con tus experiencias en este sentido, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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En Hipotecas

Ahorrar para acceder a una hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

23 mayo, 2023 No hay comentarios

Si quieres acceder a una hipoteca para comprar una vivienda será necesario aportar unos ahorros. Aquí te daremos algunos consejos para que puedas reunir el dinero necesario.

Ahorrar para acceder a una hipoteca

Una vivienda, puede comprarse al contado, o bien, obteniendo financiación por medio de una hipoteca. Sin embargo, sea cual sea el escenario, será necesario contar con un fondo de dinero. Te contaremos de cuánto dinero se trata y cuáles son los métodos para reunirlo y acceder a una hipoteca.

¿Qué cantidad debo ahorrar para comprar una casa?

En caso de que no tengas la intención de acceder a una hipoteca, el ahorro que necesitarás para comprar una casa es el valor de la vivienda además de los gastos e impuestos asociados. No obstante, esta fórmula suele descartarse ya que llevaría demasiado tiempo ahorrar tales cantidades.

Dinero necesario para acceder a una hipoteca

Por otro lado, la realidad es que acceder a una hipoteca también implica que cuentes con algunos ahorros. En primer lugar, los bancos no suelen prestar más del 80% del valor de tasación de la vivienda. En caso de que se trate de una segunda residencia o una casa para alquilar, probablemente no te presten más del 70% de su valor de tasación.

La primera cifra que debes tener en cuenta al establecer un plan de ahorro para acceder a una hipoteca es, mínimo, entre el 20% o el 30% del valor de la vivienda en cuestión. Cómo aún no sabes qué casa vas a comprar ni su valor, será necesario hacer estimaciones dependiendo del precio del mercado en la zona en la que te interesaría vivir.

Por otra parte, el ahorro necesario para acceder a una hipoteca también debe incluir los gastos de formalización de la compraventa y los impuestos. Se estima que estos gastos pueden llegar a ser un 10% del valor de la vivienda.

Entonces, la cantidad que debes ahorrar para acceder a una hipoteca será: un 30% o un 35% del valor de tasación.

¿Cuáles son los mejores métodos de ahorro?

Para acceder a una hipoteca será necesario completar un plan de ahorro, allí deberás determinar las aportaciones mensuales que puedes realizar, el tiempo que te llevará y los instrumentos financieros que pueden serte útiles.

Revisa tu presupuesto

Tu presupuesto personal te permitirá ver cuáles son tus ingresos y los gastos. Lo aconsejable es optimizar estas variables para aumentar la prima de ahorro y, de este modo, reducir el tiempo objetivo.

La primera manera de ajustar tu presupuesto es muy obvia. Se trata de detectar las partidas de gastos que pueden ser reducidas. Una vez que hayas reducido estos gastos, aumentarás tu prima de ahorro. No obstante, es necesario tener en cuenta que también tienes la opción de trabajar sobre los ingresos.

Una gran manera de ahorrar para acceder a una hipoteca es comenzar a gestionar las deudas. Al ir reduciendo deuda, ganarás potencial de ahorro. Puedes empezar por aquellas deudas que más cantidad de intereses están generando.

Abre una cuenta de ahorro

Tiempo atrás, existía un producto financiero específico de ahorro para comprar una vivienda, nos referimos a las cuentas de ahorro vivienda. Este tipo de cuentas ofrecían una remuneración por el saldo medio y, también, las cantidades aportadas se encontraban sujetas a deducción fiscal.

En 2013 dejaron de funcionar luego de la supresión de sus incentivos fiscales por parte del Gobierno, sin embargo, la idea subyacente continúa siendo útil. Si ya tienes contratada una cuenta de ahorro para comprar una vivienda en el banco, tendrás más posibilidades de acceder a la hipoteca.

Es cierto que no tienes incentivos fiscales, pero el banco continúa ofreciendo intereses por el dinero que mantengas en la cuenta. Por otro lado, es una buena manera de demostrar al banco tu solvencia y capacidad de ahorro.

Otro de los beneficios de contratar una cuenta de ahorro es que te permite separar el ahorro para comprar una casa de las gestiones del día a día que realizas en tus cuentas corrientes.

Contrata un depósito bancario

Se trata de un producto bastante similar a las cuentas de ahorro, sin embargo, en un depósito a plazo fijo el dinero depositado no lo tienes disponible hasta el vencimiento.

Incluso, una cuenta de ahorro para comprar una vivienda es cómo un depósito bancario a la vista, donde los fondos están totalmente disponibles. Lo bueno es que, por dejar bloqueada esta liquidez, la entidad bancaria te ofrece intereses más altos.

Una buena idea es comenzar abriendo una cuenta de ahorro. Luego, cuando tú lo desees, cuentas con la opción de destinar parte del saldo a un depósito bancario. Ten en cuenta que, mientras mayor sea el plazo de vencimiento del depósito, mayor interés te dará.

Por otro lado, lo más importante es que estarás fortaleciendo la relación con tu entidad bancaria. Además, te aseguras que no puedes usar ese dinero para otros fines que no sean el ahorro destinado a la compra de una vivienda.

Las inversiones financieras: ¿son un buen método de ahorro?

Las inversiones financieras no se incluyen entre los mejores métodos de ahorro para comprar una casa por los siguientes motivos:

Seguridad: las cuentas corrientes y los depósitos bancarios no cotizan en un mercado financiero. Esto quiere decir que, no hay posibilidad de que tu ahorro para comprar una vivienda sufra una depreciación. También, el dinero se encuentra protegido por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD).

Simpleza: se trata de productos financieros simples de entender y contratar. Únicamente debes ver las ofertas de los bancos y leer las fichas del producto.

Estrategia: los productos típicos bancarios ofrecen la posibilidad de conseguir mejores condiciones para un préstamo hipotecario. Si tienes contratados productos con la entidad, tendrás una mejor valoración como cliente y te resultará más sencillo acceder a una hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo ahorrar para acceder a una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Agentes inmobiliarios

Comodato y precario ¿son lo mismo?

22 mayo, 2023 No hay comentarios

Precario y comodato, son dos figuras jurídicas similares. En recurrentes ocasiones, como artículos o consultas en sitios de referencia, veremos que suele hablarse de uno cuando en realidad se quiere hacer referencia al otro. ¿Por qué se da esta confusión? Pues básicamente por una desinformación comprensible respecto a ciertos términos legales. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son esas diferencias. Comodato y precario ¿son lo mismo? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más y evitar una probable confusión a futuro.

Términos del sector inmobiliario

Las diferencias entre uno y otro término, son mínimas. Al evocar estas figuras jurídicas en un ámbito no profesional, se da por descontado que los interlocutores sabrán si estamos hablando de una u otra. Sin embargo, a pesar de las muy pocos elementos que separen al precario de un comodato, en el ámbito estrictamente legal, valdrá la pena conocer cada uno de esos detalles.

Nos referimos a términos que aluden por supuesto al mundo inmobiliario; pero también al sector legal. Por tanto, el desconocimiento nos puede conducir a cometer errores innecesarios. A la hora de elaborar un contrato, o de firmarlo, más valdrá estar al tanto para evitar un eventual problema. Veamos primero, y para entender mejor las diferencias entre precario y comodato, qué características conllevan puntualmente cada una de estas situaciones.

Precario

El precario es una definición no contemplada en el ámbito de la ley, pero sí en precedentes de la jurisprudencia. La jurisprudencia entonces, identifica la figura del precario como una “posesión u ocupación de una vivienda ajena, no respaldada por un título o contrato legal”. Por tanto, un “precarista” será la persona ajustada a un precario por distintos motivos. Entre ellos:

Habita una propiedad ajena, con permiso del propietario aunque sin atenerse a un contrato. Ejemplos: prestar tu casa de vacaciones a un familiar; ofrecer una vivienda a un amigo para que la habite temporalmente.

Un inquilino que (finalizado su contrato de alquiler) acuerda de palabra con el propietario permanecer unos días más en la vivienda, por retrasos en la mudanza. Si existe un común acuerdo, no hará falta confeccionar un contrato por esa cantidad de días.

Como caso contrapuesto a los anteriores, también es “precarista” aquel que ocupa una vivienda sin conocimiento o aprobación del propietario. En este caso, estaríamos frente a la definición de “okupa”, conocida por todos.

Comodato

Al definir la figura del comodato entenderemos sus diferencias sustanciales. Se trata por definición, de un contrato mediante el cual una persona le presta a otra un inmueble (o cualquier otra cosa) sin haber intercambio económico de por medio. Quien presta es el “comodante” y quien accede al bien prestado es el “comodatario”.

El comodato cuenta con características de base muy claras. El uso del bien estará convenido entre ambas partes y no podrá ser utilizado por el comodatario con otros fines. Por ejemplo, un comodatario no podrá alquilar ni utilizar para bienes comerciales una vivienda que le haya sido cedida en comodato para ser habitada.

Más acerca del comodato

El comodatario debe responder durante su estadía en la vivienda por gastos, deterioros, etc. Se trata de una figura muy sencilla de comprender ¿no es verdad? Sin embargo, es recomendable y necesario que en cada contrato de comodato se especifiquen todas estas normativas, para evitar cualquier resquemor a futuro entre las partes.

Cabe destacar que si en dicho contrato no se hubiera señalado un lapso de tiempo estipulado, el comodatario podrá reclamar la devolución del bien en cualquier momento. Por el contrario, si existiera una fecha de devolución del inmueble, el comodante deberá abandonar la propiedad ateniéndose a la fecha pactada.

Comodato y precario ¿son lo mismo?

Como vemos, la diferencia más importante entre precario y comodato radica en la redacción y firma del contrato. Claro que un precario puede darse entre partes, como consecuencia de una confianza construida en la cercanía familiar, u otro vínculo. Pero dada la similitud entre estas dos figuras, debes saber que al realizar una consulta con una agencia especializada o un gestor, no será extraño que estos te recomienden redactar un contrato, en todos los casos.

Contrastes entre figuras de “propiedad” y “posesión”

Como dijimos, el precario es una figura que atañe tanto al mundo inmobiliario como al de las leyes. Para entender a fondo su significado, así como las responsabilidades y derechos del precarista, será conveniente reforzar nuestro conocimiento sobre las definiciones de propiedad y posesión en el precario.

1 La posesión. La jurisprudencia española la considera un derecho real limitado. Refiere a la tenencia o el disfrute de un derecho respecto a un bien. En otras palabras, un poseedor de un bien podrá disfrutar del bien, pero nunca disponer de él (alquilarlo, cederlo, etc.). Así está definido en el artículo 430 del Código Civil.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

art 430 cc

2 La propiedad. En este caso, la jurisprudencia nacional la describe como un derecho de goce y libre disposición sobre un bien. Quien posea este bien, por tanto, tendrá sobre él un derecho real pleno. Así lo define el artículo 348 del Código Civil.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

art 348 cc

Contra los abusivos

Ya conoces las diferencias entre precario y comodato. Y sabes entonces que en un comodato los tiempos de entrega del bien están especificados, o que en caso contrario el propietario puede reclamar su vivienda cuando lo disponga. ¿Qué ocurre entonces en caso de que un precarista no quiere abandonar la propiedad?

Se trata de una consulta común en el sector. Al no estar sujeto a ningún contrato ni a una contraprestación económica, el precarista se encuentra de por sí en lo que la jurisprudencia denomina una “posesión abusiva”. Sin embargo, es frecuente que esta figura obligue al propietario a recurrir a la ley cuando el precarista no accede a abandonar la vivienda.

El reclamo del dueño suele poder comprobarse rápida y fehacientemente. Presentará su título de propiedad del bien y quedará claro su justo reclamo. Por parte del precarista, su única defensa radicará en poder acreditar su permanencia en la propiedad. Al no existir tal contrato, no habrá forma de acreditar su derecho a gozar del bien, por lo que deberá dejar la vivienda.

Pero muchas veces, estar resoluciones (que parecen tan sencillas) no se dan en los tiempos que el sentido común indican. Puede llevar mucho meses o años lograr que un precarista deje la casa. Por ello, y para acelerar este trámite en el marco legal correspondiente, aconsejamos recurrir a un gestor o abogado especializado para resolver en el menor tiempo posible este conflicto. Comodato y precario ¿son lo mismo? Estamos seguros de que esta nota te ha informado lo suficiente.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

¿Me puedo permitir una hipoteca media en España?

22 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos si te puedes permitir la contratación de una hipoteca media en España. Analizaremos cuál es el monto total y el plazo de devolución de las hipotecas en el país.

Si estás pensando en realizar la compra de tu primera vivienda, es lógico que te preguntes si te puedes permitir una hipoteca media en España. Para saberlo, te contaremos cuál es el costo de una hipoteca media en el país actualmente.

Es importante tener en claro que los montos totales que ofrecen las hipotecas y el plazo depara realizar la devolución del dinero pueden variar dependiendo de las condiciones que te ofrezcan cada banco.

No obstante, considerando todas las opciones, se puede obtener una hipoteca media que resulta muy útil como guía para orientarnos sobre cuánto puede costar la cuota mensual de una hipoteca al día de hoy.

¿Cuánto cuesta la hipoteca media en España?

Los precios totales de los préstamos hipotecarios pueden variar año tras año. Esto dependerá de las condiciones políticas, sociales y económicas del país, la hipoteca media puede aumentar o bajar su precio. Sin embargo, pondremos el foco en la actualidad, en la que una gran cantidad de factores han intervenido de manera notable en el aumento del precio de las hipotecas.

Actualmente, la hipoteca media en España se ubica en 150 000 euros con un plazo de devolución de a 25 años. Esto implica un aumento del 46% si lo comparamos con el precio de una hipoteca media el año pasado.

En otras palabras, la cuota mensual de la hipoteca pasó de ser de 532 euros mensuales, a unos 777 euros. Nos encontramos ante un aumento de un poco más de 200 euros a las cuotas hipotecarias.

Para aquellos que se encuentran dentro de un contrato hipotecario, el aumento se fue haciendo notar de manera paulatina. Sin embargo, si estás pensando en comenzar con un préstamo de este estilo, debes tener una buena economía actual.

Esto se debe, fundamentalmente a que no se trata únicamente de contar con un aproximado de 700 euros mensuales. También será necesario cubrir la entrada del préstamo hipotecario, esto puede ser de un 10% a un 20% del monto total de la hipoteca.

En otras palabras, la entrada de una hipoteca media al día de hoy puede rondar entre los 15 000 o 30 000 euros aproximadamente.

¿Cómo calcular la hipoteca media en España hoy?

Si te estás preguntando cómo hacen las grandes empresas inmobiliarias y los bancos para establecer la media del costo de las hipotecas, aquí te lo explicamos. Para hacerlo, se basan en el euríbor. Se trata de un índice de referencia de la tasa de interés para la mayoría de las hipotecas variables de España. En otras palabras, funciona como un indicador de la media en la que se ubican los tipos de intereses de los préstamos de los bancos. Este índice se actualiza todos los días y nos deja ver cuánto aumentan o bajan los intereses sobre los que se establecen los préstamos hipotecarios.

En abril el euribor mensual ha sido del 3,757%, se trata de un incremento significativo teniendo en cuenta que en noviembre de 2022 se ubicaba en un 2,82%. Por otro lado, un año antes de eso, es decir, noviembre de 2021, estaba en un -0,48%, por lo que realmente ha aumentado en el último año de forma notable.

¿Cómo sé si me puedo permitir una hipoteca media en España?

Saber cuál es el monto total y las cuotas mensuales de la hipoteca media te dará la posibilidad de evaluar si tienes la posibilidad de cubrir este tipo de gasto o no.

Esto quiere decir que, antes de sentarte a investigar sobre las diferentes opciones de préstamos para viviendas que brindan las entidades bancarias de España, es necesario saber cómo se establece la hipoteca media actual.

Con este dato, hay dos puntos que debes analizar de forma personal para saber si te resulta posible o no firmar el contrato de un préstamo hipotecario:

¿Puedes hacer frente al coste de las cuotas hipotecarias?

En primer lugar, es necesario definir si en el futuro, tanto a corto como largo plazo, tendrás la posibilidad de cubrir en tiempo y forma las mensualidades de la hipoteca que hayas seleccionado.

Por ejemplo, si debes abonar un aproximado de unos 700 euros mensuales, debes considerar cuál es tu salario fijo por mes para saber si se trata de un gasto que puedes cubrir sin inconvenientes. Los expertos establecen que no se debe destinar más del 35% del sueldo al pago de préstamos. Entonces, tendrás que hacer esta cuenta dependiendo del dinero que ganas al mes, ya que, si superas este porcentaje, hay grandes posibilidades de que acabes sobre endeudado.

Es por esto que, al día de hoy, una buena opción para poder hacer frente sin inconvenientes a los gastos mensuales hipotecarios, es dividir los gastos entre dos personas. En caso de que una pareja sea propietaria de un préstamo hipotecario, el gasto mensual se dividirá a la mitad, es decir, entre las dos personas.Cuando se trata de una entrada doble de dinero, hacer frente a la mitad de la cuota mensual de una hipoteca es más sencillo, no deberás preocuparte por dejar de cubrir los otros gastos mensuales.

Debes tener ahorros para cubrir la entrada de la hipoteca

Sin lugar a dudas, uno de los puntos más importantes es que debes cubrir por tu cuenta un porcentaje de entrada del préstamo hipotecario. Como máximo, la mayoría de las entidades pueden brindarte el 80% del costo de la vivienda, por lo que deberás ocuparte de pagar el 20% restante. Por otro lado, también deberás cubrir los gastos asociados a la compra de la vivienda, por lo general representan el 12% del coste del mismo. Teniendo en cuenta la hipoteca media actual de España, puede que debas abonar unos 58 000 euros, entre la entrada y la comisión por gastos asociados.

De modo que, hasta no tener ahorrado este monto, tanto de forma individual como en pareja, no tendrás la posibilidad de firmar el contrato de la hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si te puedes permitir una hipoteca una hipoteca media en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Valor del euríbor más elevado que el del IRPH: ¿A qué se debe?

En Hipotecas

Valor del euríbor más elevado que el del IRPH: ¿A qué se debe?

20 mayo, 2023 No hay comentarios

Es la primera vez que el valor del euríbor ha superado el del IRPH. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber al respecto, continúa leyendo el artículo.

El valor de abril del índice IRPH, que se utiliza en el país para calcular el interés de una minoría de hipotecas variables, se ha ubicado por primera vez en su historia, por debajo del valor del euríbor, que es el más usado en España para esta finalidad. El IRPH se encuentra en 3,683% mientras que, el valor del euríbor en 3,757%.

Esto resulta sorprendente porque, históricamente, el IRPH se ha ubicado entre uno y dos puntos porcentuales más alto que el euríbor. En otras palabras, tener una hipoteca variable ligada al IRPH siempre ha resultado más costoso que tenerla referenciada al euríbor. Aquí te explicaremos por qué actualmente el valor del IRPH es más bajo que el del euríbor. Sin embargo, antes debemos dejar en claro qué son el euríbor y el IRPH para evitar confusiones.

¿Qué es el euríbor?

Cuando hablamos del euríbor nos referimos al índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas. Este índice, ha reemplazado a otros que resultaron menos eficaces para realizar esta operación inmobiliaria. Es importante resaltar que el euríbor te afectará si vas a contratar una hipoteca a tipo variable. Nunca se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Es por esto que, fluctúa subiendo y bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual que debes pagar. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu banco.

¿Qué es el IRPH?

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice que se usa para calcular el interés de los préstamos hipotecarios variables. El valor del IRPH se modifica todos los meses y es publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su valor representa el interés medio que las entidades bancarias aplican sobre los préstamos hipotecarios que conceden en cada mes. Históricamente, el IRPH se ubicó por encima del euríbor.

¿A qué se debe que el IRPH haya cotizado siempre por encima del euríbor?

En primer lugar, debemos recordar que el euríbor representa el interés medio al que las entidades bancarias se prestan el dinero entre sí. Si un préstamo hipotecario se encuentra ligado a este índice, su interés se calcula al sumar su valor a un porcentaje fijo llamado diferencial. Es por esto que, el interés de la mayoría de las hipotecas variables es de euríbor más X%.

Mientras que, el IRPH representa el interés medio de las hipotecas concedidas en el país. En ese “interés medio” se considera tanto el de las hipotecas variables (el euríbor más un diferencial) como el de las fijas, cuyo tipo siempre ha sido mayor que el de las variables.

Es por esto que el valor del IRPH fue siempre más alto que el del euríbor, ya que abarca la media de los intereses fijos y variables de las hipotecas concedidas en el país. Entonces, su cotización casi siempre fue entre uno y dos puntos porcentuales mayor.

¿Por qué su valor bajó?

Durante los últimos meses, ha tenido lugar una circunstancia que jamás había sucedido. A partir de febrero de 2022, el euríbor se ha disparado, pasando de valores negativos a superar el 3,75%. El interés de los préstamo hipotecarios a tipo fijo también ha aumentado, pero no tanto.

Por otro lado, desde 2020 se contrata una mayor cantidad de préstamos hipotecarios a tipo fijo que variables. En otras palabras, al momento de calcular el IRPH, los tipos fijos tienen más peso que los variables. Y como una gran cantidad de las nuevas hipotecas fijas son más baratas que las variables, el valor del IRPH comenzó a subir de manera más moderada hasta lograr ubicarse por debajo del euríbor.

¿Es más conveniente hipotecarse al IRPH?

Es lógico que, luego de ver el IRPH se encuentra más bajo que el euríbor, te preguntes si es conveniente firmar una nueva hipoteca variable referenciada a este índice o, en caso de que ya tengas una hipoteca referenciada al euríbor, si es hora de cambiar de índice de referencia. La realidad es que, al menos de momento, no se trataría de una buena idea. Aquí te contamos por qué:

Casi ninguna entidad bancaria brinda préstamos hipotecarios vinculados al IRPH. La Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España dice que, el 67,23% de las hipotecas que fueron inscritas en el primer trimestre de 2023 eran a tipo fijo, mientras que, el 32,14% eran variables referenciados al euríbor y el 0,63% restante, de otra modalidad.

Se trata de una situación puntual y nada indica que vaya a mantenerse. El IRPH puede superar nuevamente el euríbor si los bancos encarecen sus tipos fijos o en caso de que el euríbor baje y regresemos a un escenario más similar al de los últimos años.

Los hipotecados al IRPH, históricamente, han abonado más que los referenciados al euríbor. Existe la posibilidad de que eso cambie, sin embargo, no lo podemos saber con certeza. No obstante, la realidad es que aquellos que han tenido este índice no han obtenido ningún tipo de beneficio hasta este momento.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que el valor del euríbor se encuentre más elevado que el del IRPH. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Derechos y obligaciones hipotecarias: ¿De qué se trata?

En Agentes inmobiliarios

Sistemas modulares como acceso a la vivienda propia

19 mayo, 2023 No hay comentarios

¿Has imaginado alguna vez encargar una vivienda por la mañana y que esté lista para ser habitada en la noche? Las casas prefabricadas y su auge como tendencia inmobiliaria actual demuestran que no hay dar nada por descartado. Si diez años atrás algún colega te hubiera asegurado que protagonizarían un boom de ventas… ¿Qué le hubieses respondido? En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas razones por las que esta modalidad se ha convertido en la nueva moda del sector inmobiliario: sistemas modulares como acceso a la vivienda propia. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para saber más. ¿Nos acompañas?

Incipiente y exitoso sistema modular

La crisis económica estadounidense de 1929, condujo incluso a los países más desarrollados del mundo a tener que reconfigurarse velozmente. Muchos estilos de vida cambiaron y nuevas oportunidades (tiempo atrás impensadas) surgieron a la vista de todos.

Las empresas y el gobierno de Inglaterra, prometían a quienes se ofrecieran a emigrar a Australia, una serie de kits montables a modo de viviendas. Se veían bien. Sin embargo, fue Estados Unidos quien inmediatamente tomó esa iniciativa para convertirla en un verdadero boom de ventas.

Cruzar el Atlántico

Una vez que los créditos comenzaron a rodar nuevamente, con muy pocas garantías, el ciudadano común norteamericano podía acceder a pagar en cientos de cuotas su propia casa. Mejor terminadas que las inglesas, brindaban el mejor precio del mundo por metro cuadrado.

Pues bien, el problema de la falta de vivienda propia estaba pronto a resolverse, pero no así el de la inestabilidad laboral. Para matar dos pájaros de un tiro, la principal característica comercial de estas viviendas no radicó solamente en lo fáciles y rápido que se montaban. También podían trasladarse de estado a estado, siendo perfectamente transportables a través de las rutas.

Sistemas modulares como acceso a la vivienda propia

Fue hacia mitad de siglo, cuando en Estados Unidos el precio de la vivienda propia comenzó a dispararse. Temiendo una nueva crisis, el Estado norteamericano impulsó a través de empresas constructoras un nuevo plan. Ofrecer casas prefabricadas y encastrables, pero concebidas entonces como viviendas únicas y “para toda la vida”, a un precio que apenas sí superaba la mitad de una vivienda tradicional de ladrillo.

Este nuevo proyecto contó con una serie de cambios respecto a aquella “casa móvil”, apuntando a las comodidades de una casa estática y con el fin de promover definitivamente sus ventas:

Las propiedades eran más espaciosas y podían levantarse hasta dos plantas por sobre la planta baja.

Contaban con sótanos, áticos, cuarto de juegos, etc.

Ofrecieron mejores sistemas para instalaciones eléctricas y de gas, considerando el frío o el calor, según el área donde iba a ubicarse.

Mejoró los materiales de cañerías para el agua corriente.

Proponían esquemas diseñados por paisajistas, que terminaron de dar forma a los hoy clásicos “jardines americanos”.

Incorporaron al plan opciones como piscinas y puntos de reuniones al aire libre, en amplias terrazas con pisos de madera.

Mejorar la materia prima

La verdadera diferencia que marcaron aquellas casas prefabricadas americanas, fue un salto de calidad en sus materiales de construcción. Lejos de aquellas “recámaras” más similares a una “casa rodante” que a una vivienda propiamente dicha, estas se mantenían perdurables con el correr del tiempo, precisando de mínimos mantenimientos.

Tal es así, que al día de hoy, bastará con retirarse unos kilómetros de las grandes y viejas ciudades estadounidenses, para encontrarse con propiedades planeadas bajo esos parámetros.

Un sistema para cada crisis

El siglo XX pasó y los auges de las casas prefabricadas fueron variando según las crisis económicas de cada región. Para Estados Unidos significaron solucionar la ubicación y distribución de su población a lo largo y ancho de su territorio. Algo es innegable, se trata de un mecanismo de venta de propiedades que (de estar dadas las condiciones) continúa dando buenos resultados, en cualquier país del mundo.

Hasta hace unos diez años, en España, las casas prefabricadas casi no eran consideradas por quien pensara en comprar una vivienda. Sus índices de ventas eran apenas tenidos en cuenta, en el balance global del mercado de la construcción, o el sector de marketing inmobiliario.

Así, quienes contaban con el dinero para adquirir un inmueble, se volcaban al ladrillo. Por su parte, quienes hacían cuentas y se veían imposibilitados de comprar una vivienda, preferían una y mil veces alquilar antes que comprar una prefabricada.

Casas modulares y la era post COVID

La última tendencia en este rango de clientes es la que cambió radicalmente, trayendo consigo otras, que si bien ya venían de tiempo atrás, no lograban captar el interés del cliente inmobiliario. El deterioro económico como consecuencia de la pandemia COVID, tiene gran parte de responsabilidad en ello.

Para entender el boom actual de las casas prefabricadas, debemos analizar dos factores: precio y velocidad de entrega. El valor de los 100 metros cuadrados (sin tener en cuenta el terreno), dependiendo de la provincia o región del país, parte de un promedio de cincuenta mil euros, pudiendo alcanzar los cien mil euros. Por otro lado, la velocidad de entrega puede pactarse entre los cinco y los siete meses.

Respeto a la onda verde

Muchas constructoras y promotoras han logrado de sus casas prefabricadas un furor de venta, dirigido a los clientes más jóvenes. El hecho de que estén construidas en gran parte con elementos reciclados, las han convertido además en paradigmas ecológicos de esta era post COVID.

Como si esto fuera poco, prolongar o extender sus instalaciones resulta realmente (y en la comparativa a las refacciones de ladrillo) sencillo y asequible. Agregar un estudio, un garaje, una oficina o un depósito, ya no es un dolor de cabeza. El cliente deberá, por supuesto, contar con el espacio físico adecuado. Luego, con solo recurrir a la constructora y solicitar un presupuesto, el anexo de un nuevo módulo podrá ponerse en marcha.

Donde haya un espacio

Las casas prefabricadas no precisan cimientos y conllevan planos sencillos. Estos dos motivos, sumados a los ya enumerados, las vuelven proyectos ideales. Encontrar una vivienda a un precio razonable en un sitio vacacional, podría dejar de ser un problema para los clientes, como para los agentes inmobiliarios.

Considera la posibilidad de diagramar un proyecto rural, o suburbano, que incluya construcciones prefabricadas. Las hay desde conformadas por pequeños pero acogedores ambientes, hasta suntuosas viviendas de lujo. Ambas se levantan mediante los mismos sistemas de encastres, tuberías interiores, y complementos modulares.

Verás que sumando los costes de base, podrás ofrecer un proyecto mucho más asequible, ideal para los complejos tiempos que corren. Siendo un agente inmobiliario trabajando en relación bajo dependencia de una agencia, o un asesor en bienes raíces autónomo, ¿tendrás en cuenta esta opción en evidente auge? Hemos visto historia y detalles en sistemas modulares como acceso a la vivienda propia. Nos encantaría conocer tus experiencias en este campo, en la bandeja de comentarios al pie.

Si te ha interesado el tema, y quieres seguir conociendo más sobre el casas prefabricadas, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Actividades complementarias al sector inmobiliario

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En Formación Inmobiliaria

Actualizarse en inbound marketing inmobiliario

18 mayo, 2023 No hay comentarios

Si eres un agente inmobiliario independiente, sabrás que el mercado comercial no da tregua. Promediando ya un 2023 plagado de incertidumbres, mantenerse actualizado en materia de ventas sigue siendo clave. Emergida como una nueva corriente en el superpoblado universo del marketing, allá por el año 2005, el inbound se presenta como una opción al convencional «outbound». Aquellos conceptos, establecidos a través de herramientas que proponían avasallar al eventual cliente con publicidad, durante el epílogo del siglo XX, resulta en nuestros días un tanto agresiva y algo pasada de moda. Aprender a volcar y utilizar el inbound de forma correcta puede conducir a que tus negocios inmobiliarios alcancen una eficacia inédita. En este artículo de Oi Real Estate, repasaremos su historia y sus secretos. ¿Cómo actualizarse en inbound marketing inmobiliario?

Una propuesta disruptiva

Podrás preguntarte ¿Qué queda por decirse acerca del inbound marketing? Pues, te resultaría curioso saber que siempre hay algo para agregar sobre esta atractiva metodología, tan bien posicionada en el mundo de las ventas. En lo referido al marketing inmobiliario, desde sus comienzos (relativamente cercanos), estos mecanismos que proponen despertar el interés del eventual cliente hacia un servicio, en lugar de salir a buscarlos y convencerlos, han ocupado en el sector un sitio trascendental.

Seguido por muchos y detractado por pocos, el inbound marketing propone un llamado de atención tanto al interesado en realizar cualquier acción inmobiliaria (comprar, vender, alquilar, etc.), como a quien ni siquiera tenía en mente cambiar de vivienda. ¿Cómo se logra? Centrándose en la captación temprana de clientes y fomentando su ingreso como lead.

Km 0 para toda estrategia

Sabrás que el punto de partida de todo emprendimiento rumbo al éxito comercial, sobre todo en nuestros días, radica en una correcta planificación de sus mecanismos de venta. Lejos ha quedado la época en la que una agencia dependía de disponer de un local en una zona beneficiada comercialmente y de que los clientes llegaran a su puerta con el interés de comprar, vender o alquilar. En este punto, la era digital provee de mil maneras de posicionarte entre tu competencia, acercarte al cliente o lograr que alguien se interese en tus servicios solamente por haberse sentido atraído por la forma en que los exhibes.

El avance tecnológico ha consolidado cientos de negocios inmobiliarios, entre clientes y agentes inmobiliario que acaso se conocen personalmente al punto de concretar el inicio de dicha diligencia. En esta dirección, el inbound marketing en el sector inmobiliario ha logrado consolidarse entre las estrategias más efectivas y una de las más empleadas, de cara al próximo cuarto de siglo.

El inbound marketing en su definición

Se trata de una estrategia que, paso a paso y de forma escalonada, se encarga de captar interesados, volverlos potenciales clientes y transformarlos en prospectos; guiándolos durante el trayecto de una negociación inmobiliaria, procurando a la vez alejarlo de los problemas eventuales y satisfacer todas y cada una de sus necesidades.

El inbound inmobiliario propone entonces adentrarse en el conocimiento sobre la clientela, y enfocar las metodologías de tracción a través de cuatro estadios bien definidos, que no son otros que los niveles propios de una venta.

Si en el sector inmobiliario del marketing solemos afirmar que una de las claves del éxito está en “conocer al cliente” (escucharlo, interpretarlo, para luego satisfacerlo de forma eficiente), el inbound contiene acaso las herramientas que pueden hacerlo posible, mediante el implemento de diversas técnicas.

Actualizarse en inbound marketing inmobiliario

Para actualizarse en inbound marketing inmobiliario, es clave formularse sencillos interrogantes. ¿Cómo se encuentra tu firma respecto al servicio que ofreces? ¿Sabes identificar tu cartera de clientes? Al final de este breve cuestionario, encontrarás el rumbo para implementar esta interesante estrategia de ventas, dirigida a clientela adecuada.

¿Cómo es el cliente? Cómo se desenvuelve en el ámbito comercial, pero también el personal.

¿Su objetivo? Comprar, vender, alquilar, u ofrecer en alquiler. ¿Solo busca asesoramiento?

¿Cuáles son sus viabilidades? Solvencia para adquirir lo que quiere.

¿Cuáles son sus necesidades reales? Ubicuidad respecto a aquello que quiere y lo que puede llevar a cabo. Sobrecalifica o no cumple los requerimientos necesarios para encarar la acción inmobiliaria que pretende?

¿Puede adaptarse con facilidad? Nivel de conformidad en torno a sus posibilidades. ¿Se adapta fácilmente a lo que puede ofrecerle el agente o asesor?

Revisitemos las cuatro fases del inbound

Todo inbound cuenta con cuatro niveles, bien diferenciados entre sí. Pero atención, al momento de llevarlo a cabo muchos confunden el límite entre uno y otro. En saber identificar cuál es el punto de la negociación donde termina uno y comienza el siguiente puede estar la llave a implementarlo de forma exitosa.

1 Tracción clientelar

Para esta primera etapa, es vital adelantarse a la consulta del interesado. ¿Cómo? Creando contenido de valor que puedas exhibir y que atraiga la atención tanto de quien tiene en mente comprar, vender o alquilar como del distraído navegante de internet. Utiliza una infraestructura digital óptima, sin escatimar en gastos de mantenimiento o diseño. Procura ganar presencia en todos aquellos lugares de visibilidad como te sea posible.

2 Conversión

Una vez atraído, si el interesado ha manifestado que le interesa lo que tienes para ofrecerle, buscará interactuar con la agencia o contigo, si trabajas de forma autónoma. Incorpóralo como “lead” (o contacto) a tu base de datos comerciales, o a los de tu agencia. Si dispones de un CRM inmobiliario, no dudes en volcarlo a la data. La conversión a “lead”, debe poder habilitar la interacción con el cliente, de modo que quede en los radares de la agencia. Si la negociación no surte el resultado deseado, puede que en un tiempo futuro sí se interese en alguna oferta o novedad. Si ha decidido en cambio seguir adelante con la negociación por la propiedad que le has recomendado, pues mejor así.

3 Cierre

Una vez que se ha iniciado el proceso de la negociación, debes transitarla cuidando cada detalle. Los negocios inmobiliarios suelen prolongarse, más allá de lo esperado, e incluso mucho más lejos de lo deseado. Procura que este tiempo no sea mayora al del período prometido. Acompaña al cliente en cada momento y estate atento a los movimientos internos de la agencia respecto a su diligencia para que dicha negociación llegue a buen puerto y en un tiempo óptimo.

4 Fidelización (disfrute, o recompensa del inbound en la postventa)

Como último de los cuatro pasos para aplicar correctamente tu inbound, llegamos al de la denominada “postventa”. ¿Consideras que el contacto con el cliente debe terminar cuando se acaba la negociación? Pues no debería ser así. Comienza entonces una nueva etapa, sin un final predefinido en el tiempo, en la cual trabajarás para mantener a tu cliente en contacto cercano, haciéndolo sentir parte de la agencia. Aunque el marketing inmobiliario esté plagado de herramientas digitales, el boca en boca sigue siendo parte fundamental del negocio. Mantén informado al cliente sobre las nuevas ofertas, promociones o cambios en la inmobiliaria. Según una de las máximas irrefutables del marketing, una negociación exitosa debería traer otra negociación exitosa.

Ventajas de la mercadotecnia interna

Implementar el inbound en el sector inmobiliario traerá seguramente, en un futuro medio, grandes beneficios. Veamos, por último, algunos de ellos:

Abastece a la agencia de potenciales clientes, calificados para las acciones inmobiliarias.

Ayuda a que las negociaciones corran con mayor fluidez, acelerando sus procesos y reduciendo sus costos operativos.

Colabora con la imposición de identidad de marca, ganando en confianza y personalización.

Es el complemento ideal para otras estrategias de ventas inmobiliarias.

Como agente inmobiliario… ¿Cuáles crees que son las claves en actualizarse en inbound marketing inmobiliario ¿Las implementas a diario? Nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Todo sobre crowdfunding inmobiliario

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En Hipotecas

Cambiar de titular en un préstamo hipotecario: ¿Cuánto cuesta?

18 mayo, 2023 No hay comentarios

Si te preguntas cuál es el coste de cambiar de titular en una hipoteca y en qué situaciones puede ser posible optar por este proceso, este artículo es para ti.

Cambiar de titular en una hipoteca implica que otra persona se haga cargo de la posición de deudor hipotecario. De este modo, el titular anterior quedará liberado de sus obligaciones. ¿Los bancos permiten que otra persona se haga responsable del pago del préstamo hipotecario? La realidad es que esto dependerá de cuál sea la razón por que se quiera realizar este hecho y otras situaciones que te contaremos a continuación.

Cambiar de titular en una hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

Cambiar de titular en una hipoteca es posible. Esto implica una modificación del contrato, particularmente, el cambio de un elemento personal. En términos jurídicos, lleva el nombre de “subrogación hipotecaria” y en este caso puntual se trata de una subrogación del deudor hipotecario.

Una vez aclarado esto, para que la subrogación del deudor pueda tener lugar, será necesario contar con el consentimiento del acreedor. Dicho de otra forma, tendrás la posibilidad de cambiar el titular de un préstamo hipotecario siempre que el banco prestamista lo permita.

Para determinarlo, lo primero que realizará el banco será un estudio de la solvencia del nuevo deudor. La entidad bancaria tiene la posibilidad de rechazar el cambio de titularidad del préstamo hipotecario en caso de que no lo considere viable por motivos de riesgo.

¿En qué situaciones se puede llevar a cabo una subrogación del deudor hipotecario?

Hay diferentes situaciones en las que será necesario realizar el cambio de titular de una hipoteca, los que tienen lugar con mayor frecuencia son los siguientes:

La venta de la propiedad

Entre las situaciones más habituales se encuentra la venta del inmueble sobre el cual pesa una carga hipotecaria. El vendedor deberá descontar del precio lo que le resta por abonar del préstamo hipotecario. Por su parte, el comprador se debe subrogar a la misma, produciéndose un cambio de titular en el préstamo hipotecario. Se trata de una operación muy común cuando se compra una vivienda de obra nueva a un promotor inmobiliario.

No obstante, para que el vendedor de la vivienda quede completamente desligado de la hipoteca, será necesario que haya un pacto en escritura pública y el acreedor preste su consentimiento (expreso o tácito), como lo indica el artículo 118 de la Ley Hipotecaria. De lo contrario, la responsabilidad personal del deudor original no será transmitida, a pesar de que el bien vendido continúe afectado al préstamo hipotecario.

Extinción de condominio

Otra situación en la que es posible el cambio de titular de un préstamo hipotecario es en la extinción de un condominio, con la titularidad de la hipoteca compartida entre los propietarios. Esta opción tiene lugar en casos de separación o divorcio. Se da si uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda. Deberá abonar la parte correspondiente a la otra persona, o bien, por medio de cualquier otro acuerdo. En este caso, el miembro que adquiere los derechos de propiedad también deberá asumir la carga hipotecaria y pasará a ser el único titular de la hipoteca existente.

Para que el otro cónyuge quede desligado se deberá negociar con la entidad prestamista. Ya que deberá analizar si el titular único cuenta con la capacidad necesaria para asumir la carga en solitario. Lo más probable es que el banco solicite un aval y el interés aplicado aumente. El motivo es que el riesgo asumido por el banco aumenta.

El titular fallece

Otro de los casos en los que, por lo general, se lleva a cabo el cambio de titular en una hipoteca es cuando tiene lugar el fallecimiento del deudor. Claramente, sus herederos se quedarán con la propiedad, sin embargo, también con las cargas financieras, siempre y cuando acepten la herencia.

El artículo 661 del Código Civil indica que, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones. En otras palabras, quedan subrogados de manera automática a todas las deudas.

En este caso, la hipoteca pasa a ser parte de la masa hereditaria. Una vez que sea aceptada, se crea una comunidad de bienes hasta que se lleve a cabo la partición definitiva. Luego, tendrá lugar la subrogación a la hipoteca. Generalmente, las condiciones del préstamo hipotecario permanecen inalterables: plazo, intereses, cuotas, gastos, entre otros. La realidad es que, la entidad bancaria no debe exigir garantías extras ni la contratación de productos vinculados si todos los herederos se hacen cargo de la deuda en conjunto. Sin embargo, si se pretende que solo uno o algunos herederos sean los que asuman la titularidad del préstamo, será necesario negociar con la entidad bancaria.

¿Los costes de cambiar de titular en una hipoteca?

El coste más importante por cambiar la titularidad de una hipoteca es la comisión de subrogación de posiciones deudoras, impuesta por el banco. No obstante, se trata de un coste limitado según la normativa en materia hipotecaria.

Dependiendo del tipo de hipoteca contratada (a interés fijo o variable) y el momento en el que se realizó la firma, pueden rondar entre el 0,25% y el 2% del importe que resta amortizar.

Si quieres tener una idea más precisa sobre cuánto dinero cuesta cambiar de titular una hipoteca, será necesario tener en cuenta otros costes que varían según cada supuesto concreto.

¿Cuáles son los otros costes?

Extinción de condominio: si el banco impone una modificación de las condiciones del contrato para poner la hipoteca a nombre de un titular, será necesario llevar a cabo una novación del préstamo y se deberán asumir las comisiones que correspondan. De hecho, es posible que el banco solicite una tasación de la vivienda.

Venta de la vivienda: puede pactarse entre el comprador y vendedor quién se hará cargo de los gastos. Lo más común es que sea el comprador quien se haga cargo de la tasación y el vendedor de la comisión por subrogación de posiciones deudoras.

Cancelación de la hipoteca: otra manera de cambiar el titular en caso de una compraventa es cancelarla y constituir otra a nombre del nuevo deudor. Sin embargo, a pesar de que también se trata de un cambio de titularidad, esta operación no es una subrogación. Cancelar una hipoteca también implica una comisión por amortización anticipada y los gastos de escrituración del nuevo préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la opción de cambiar de titular en una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible ser titular de la escritura pero no del préstamo hipotecario?

En Agentes inmobiliarios

Atención personalizada para el inquilino

17 mayo, 2023 No hay comentarios

El servicio inmobiliario global, nació como un ambicioso proyecto en 1950. Las grandes ciudades del mundo, comenzaban a regirse mediante regulaciones legales específicas y detalladas. Concebido como un servicio exclusivo para gruesos capitales patrimoniales, esa situación ha ido desglosándose, hasta convertirse con el correr del tiempo en la atención personalizada al cliente inmobiliario como persona individual. En este artículo de Oi Real Estate , veremos qué factores deberás tener en cuenta a la hora de planificar una atención personalizada para el inquilino, específicamente. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

El cliente inmobiliario atraído a la atención personalizada

Tu trabajo como agente inmobiliario, radica en entender al cliente y satisfacer sus pretensiones, según el caso. Si hablamos de un interesado en alquilar su vivienda, demos por hecho que el objetivo en la mente de ese cliente, será casi exclusivamente recibir una suma de dinero en su cuenta, a cada comienzo de mes. Por lo tanto, y partiendo de esa base, un buen asesor en bienes raíces debería encargarse del resto. En la planificación están las distintas soluciones a cada interrogante abierto por ese concepto.

Es razonable que, desde cero, toda planificación compleja parezca prácticamente un imposible. Sin embargo, no lo es. Solamente deberás considerar una serie de puntos, que enmarcados en el contexto del marketing inmobiliario, te permitan ofrecer un servicio inmobiliario global atractivo. Una vez finalizado este recuento de factores, verás que se trata de una diligencia más sencilla y simple, de lo engorroso que pueda aparentar antes de diagramar tu sistema de trabajo.

Atención personalizada para el inquilino

Cuando una persona se decide finalmente a alquilar su vivienda, o una que tenga en desuso, debes saber que ha pasado ya por el tramo más difícil del proceso. Definirse en este aspecto no es sencillo y muchos prefieren seguir manteniendo económicamente esa propiedad con tal de no quedar ligado a ella por una suma que (recuerda esto) casi siempre le parecerá menor a la que su sentido común le indica.

Teniendo en cuenta el complejo asunto en el que este cliente se ha metido (desde su visión), asegúrate de ofrecerle en un servicio inmobiliario global, los siguientes puntos:

1 La primera impresión en exteriores

Toda propiedad debe alcanzar su mejor punto estético, antes de ser publicada. Hemos recomendado ya en otros artículos del blog la importancia de las imágenes y la fotografía inmobiliaria. Pues bien, a la hora de publicar los anuncios destinados a alquilar una vivienda, debes asegurarte de guiar al cliente en el sentido correcto. Asesorarlo para que su fachada se vea en las mejores condiciones posibles; si es un piso, recomiéndale realizar un mantenimiento estético a los corredores que lleven a él, si hiciera falta.

2 Estructuras impecables

Tan importantes como sus aspectos visuales exteriores, el acondicionamiento interno del inmueble es, por supuesto, vital para lograr un alquiler rápido y a un coste que deje satisfecho a tu cliente. Muros limpios, sin manchas de humedad ni descascaros; una higiene impoluta y detalles en zócalos, griferías y elementos de cerrajería, aumentarán las posibilidades de alquiler de sobremanera, así como evitarán los comentarios de los interesados visitantes, siempre tendientes a disminuir el coste pretendido.

3 Seleccionar correctamente el postulante inquilino

Como agente inmobiliario debes considerar, en los pasos preliminares a la selección de posibles candidatos a alquilar un inmueble, que no cualquiera estará en posición de mantener económicamente un contrato. Si cuentas con algo de experiencias, sabrás que entre los interesados visitantes habrá quienes solo están allí por curiosidad. Es esencial saber identificar entre quienes podrán realmente cumplir con los requisitos económicos de dicho contrato, y quienes no.

Asimismo y una vez finalizado el día de exhibición, podrás cotejar los datos de quienes han visitado el inmueble, respecto a su marco profesional, o el oficio al que se dedican. Es bueno entender que eres tú quien se responsabilice de elegir al candidato y que te transformarás en el nexo responsable entre él y tu cliente.

4 Un contrato a conciencia

El contrato de alquiler debe carecer de puntos oscuros, y ofrecer a su vez la mayor transparencia posible. Una vez firmado, deberás concentrarte en establecer y confeccionar el inventario de bienes. Pacta una fecha previa al ingreso de los nuevos inquilinos. Una vez que el inmueble esté listo para ser entregado, se encontrarán allí para recorrer juntos habitación a habitación y estancia a estancia (tanto interiores como exteriores), señalando y registrando en el inventario cada bien dispuesto antes de la entrega del inmueble. El estado integral de la vivienda, con todos los detalles del punto número dos de esta lista, deberán ser plasmados en el inventario. Recuerda que dicho inventario deberá revisarse a la hora de que los inquilinos devuelvan la propiedad a su dueño original.

5 Una aseguradora competente

En el marco del servicio global inmobiliario y como asesor en bienes raíces, debes encargarte de revisar el pago mes a mes del importe convenido en el contrato por parte del inquilino. Esto no quiere decir que tengas que encargarte de realizar las acciones legales pertinentes, si hubiera un retraso en la paga. Mediante la contratación de un seguro de protección de alquiler o arrendamiento, te asegurarás de que sea la empresa aseguradora quien ponga manos al asunto, en caso de persistir la falta de pago.

En resumen

Por último, hemos dicho que aquel que pone una vivienda en alquiler, en lo general no desea estar metido en los avatares diarios de esa propiedad. Por eso han recurrido a ti como asesor inmobiliario. Esto te convertirá en un solucionador obligado de los pequeños problemas al respecto. Ofrecer este tipo de soluciones implicará contar con especialistas en lo referido a los servicios funcionales de la vivienda. Problemas en la señal de internet o TV, pinchadura en cañerías por factores temporales; así como dificultades en el sistema de riego o voladura de parte del tejado después de un temporal.

Estos son son solo algunos de los ejemplos que te pondrán al otro lado de la línea de los inquilinos, durante su estadía. Existen decenas de recursos para implementar y mejorar un servicio inmobiliario global, orientado a quienes estén interesados en alquilar su propiedad. Estos, si bien son solo algunos, podrán ayudarte a formar una base sólida en el campo y comenzar a gestionar tu clientela de forma profesional.

Hemos visto sendos detalles a la hora de planificar una atención personalizada para el inquilino. Nos encantaría conocer tus experiencias en este contexto. Puedes dejárnoslas en la bandeja de comentarios al pie del artículo

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En Hipotecas

Derechos y obligaciones hipotecarias: ¿De qué se trata?

17 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son los derechos y obligaciones hipotecarias. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Los derechos y obligaciones hipotecarias

Los derechos y obligaciones hipotecarias son medidas que afectan a ambas partes de un préstamo hipotecario. Es fundamental conocerlas antes de firmar una hipoteca, es por eso que te contaremos exactamente de qué se trata.

Las dos partes tienen derechos y obligaciones hipotecarias

En un préstamo hipotecario, como sucede con otros productos, hay derechos y obligaciones. Esto significa que, tanto la entidad bancaria como los clientes tienen que cumplir con ciertos requisitos a la hora de formalizar una hipoteca.

Por ejemplo, una de las obligaciones del deudor es la de abonar la hipoteca, se trata de devolverle al banco el dinero que le ha prestado. Por otro lado, uno de los deberes de los acreedores, es informar al cliente de la manera más transparente posible sobre las condiciones del préstamo hipotecario que va a firmar.

Al mismo tiempo, las dos partes cuentan con una serie de derechos. El cliente cuenta con la posibilidad de acogerse a una ayuda en caso de que no pueda pagar la cuota hipotecaria. Mientras que, el banco, tiene el derecho a recibir el dinero que ha prestado. Como podemos ver, los derechos y obligaciones de las dos partes se encuentran entrelazados.

Derechos y obligaciones hipotecarias del acreedor

Derechos

Recibir el dinero: la entidad bancaria presta dinero a un cliente, por ende, cuenta con el derecho de recibirlo de nuevo en el plazo de devolución que fue acordado. En caso de no recibirlo, si el cliente no puede hacer frente a la deuda, el banco tiene la posibilidad de solicitar una ejecución hipotecaria, en otras palabras, un desahucio.

Casa en buenas condiciones: hasta que el inmueble se termina de abonar le pertenece al banco, es decir, éste cuenta con el derecho de exigir al deudor que la mantenga en buenas condiciones. De este modo, si la vivienda vuelve a sus manos, tendrá la posibilidad de venderla al mismo precio que la primera vez.

Obligaciones

Transparencia: por otra parte, su obligación más importante es la de ser transparente. Por lo general, los clientes no están demasiado familiarizados con el mundo de las finanzas, esto significa que, es probable que no comprendan por completo qué es lo que están contratando. Luego de la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 el banco se encuentra obligado a entregar un documento donde se detalla todo lo que se encuentra incluido en la deuda que el hipotecado contrae con la entidad. Por otro lado, el cliente deberá dirigirse a un notario en los siguientes diez días naturales, de este modo se asegurará de que ha comprendido todo a la perfección.

Derechos y obligaciones hipotecarias del deudor

Derechos

Información: uno de los derechos del deudor es el de ser informado de todo lo que va a implicar la firma de una hipoteca. Esto quiere decir que debe comprender si su préstamo es de tipo fijo, variable o mixto, si tiene vinculaciones, comisiones, entre otros.

Cambiar condiciones: también, cuenta con el derecho de cambiar alguna de las condiciones del préstamo con el fin de mejorarlo. Para hacerlo hay diferentes opciones, se trata de la novación hipotecaria, la subrogación por cambio de acreedor y la cancelación de la hipoteca.

Novación hipotecaria: se trata de modificar el préstamo hipotecario dentro de la misma entidad bancaria. Esta opción brinda la posibilidad de ampliar o modificar el plazo de amortización, cambiar el tipo de interés, modificar el importe del préstamo, cambiar su divisa y sustituir avalistas.

Subrogación por cambio de acreedor: en este caso se traslada la hipoteca a otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones. Puede ser una opción si el banco con el que contratamos la hipoteca no tiene intenciones de cambiar las características del préstamo hipotecario actual.

Cancelación del préstamo hipotecario: el nuevo banco nos dará el dinero necesario para saldar la deuda con la entidad bancaria actual y abrir una nueva hipoteca desde cero con ellos. Es otra opción para cambiarnos de banco en el caso de que la subrogación no resulte posible.

Obligaciones

Mantener la vivienda: con respecto a las obligaciones, el deudor debe mantener la vivienda en buenas condiciones hasta que termine de abonar el préstamo hipotecario. Esto se debe a que, una casa en malas condiciones implicaría una pérdida del valor del inmueble, lo que afecta al banco en caso de impago.

Abonar las cuotas hipotecarias: sin dudas, el deudor debe hacerse cargo de las cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, en caso de no tener la posibilidad de hacerlo tiene el derecho de negociar con el banco. Éste nos brindaría diferentes opciones:

Reestructurar la deuda: te permitirá ampliar el plazo de devolución, por ejemplo.

Moratoria hipotecaria: si sucede que no podemos hacer frente al pago de la hipoteca por circunstancias excepcionales, el banco puede establecer un periodo de carencia. En otras palabras, cierto número de meses en los que no tendremos que abonar las cuotas hipotecarias.

Código de Buenas Prácticas: esta opción aplica si el banco este adherido a estas medidas y nosotros nos encontramos dentro de algún colectivo considerado vulnerable, por ejemplo: familias numerosas, monoparentales, entre otras. Aquí se puede contemplar la reestructuración de la deuda, extender el plazo de amortización o reducir las cuotas, entre otras opciones.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los derechos y obligaciones hipotecarias. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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