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Cómo producir la video visita perfecta

29 mayo, 2023 No hay comentarios

Desde la pandemia -allá por 2020- a esta parte, tu grado de creatividad como agente en bienes raíces debió expandirse a niveles impensados. Una estrategia ha logrado rescatar del desasosiego, tanto a asesores como a agencias. Estamos hablando del servicio de video visita. Muchos de los principales actores en el circuito de los bienes raíces, asumen a esta metodología como “la salvadora de sus actividades laborales”. Ahora que la pandemia se ha retirado… ¿abandonarías esta cómoda modalidad que tantas ventajas trae al sector? Leyendo este artículo de Oi Real Estate te mostraremos cómo producir la video visita perfecta. Tal vez llegues a una conclusión certera sobre si mantenerla o no como estrategia permanente. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Hagamos un poco de historia

Tal vez te preguntes ¿Cómo has llegado a implementar las video visitas inmobiliarias a tu cotidianeidad laboral? Pues las video visitas tienen su origen en los denominados “tours virtuales”. Esto ocurrió durante los primeros años del siglo XXI, cuando la pandemia COVID era algo inimaginable, incluso por los más pesimistas.

A través de estos “tours virtuales” se podía acceder, desde cualquier parte del mundo, a las galerías de los principales museos del mundo, solamente con dar con el subdomino indicado en sus sitios web. Mediante estas plataformas entonces, podía uno visitar aunque de forma mínima (se utilizaban fotografías digitales 360°) distintos pasajes de sitios a los que tal vez nunca accediera en toda su vida.

Esta modalidad fue desarrollada con el tiempo y aprovechada comercialmente, hasta transformarse en las video visitas a museos, sitios turísticos clásicos o en crecimiento y exposiciones culturales. Sin embargo, muchas entidades siguen utilizándola al día de hoy, como en el caso del Museo de Arte Latinamericano de Buenos Aires, Malba (en Argentina) y su recorrido virtual. Su bajo costo y alta efectividad visual, son garantía de atracción.

El boom durante la pandemia

El sector inmobiliario, recogió el guante hace años. Sin embargo, casi nadie quería ver una vivienda a través de un móvil o un ordenador de escritorio. Muchos, incluso desistían de esa propiedad ante las opciones de viajar a otras comunidades para conocerla, o recorrerla de forma virtual.

La video visita inmobiliaria, tal y como la conocemos hoy día, no es ni más ni menos que una evolución de aquellos tours virtuales a museos, y proporcionan la visualización personalizada de inmuebles. A más de un año de haber sido lanzadas en Europa por las agencias que vieron en esta su chance su subsistencia económica, se ha vuelto una de las acciones más destacadas.

Una explicación sencilla

¿Por qué la video visita inmobiliaria ha surtido efecto ahora y no antes? Pues son muchos los motivos. Sin embargo, las video visitas inmobiliarias lograron captar la atención de los interesados.

Primero y principal, la pandemia COVID 19 y sus primeros meses de restricciones durante 2020, que hicieron tambalear la industria de bienes raíces y los empleos de cada agente inmobiliario.
Segundo, la necesidad de ahorrar de alguna manera u otra, por parte de aquellos quienes no vieron perjudicada su estabilidad laboral, y decidieron invertir en ladrillos un dinero que entonces no gastaban y les sobraba.
Por último, la estrategia de marketing inmobiliario. Los expertos acertaron finalmente en la forma de vender este servicio. Es sabido que en marketing, el éxito a menudo no depende de cuál sea el producto o servicio que quiera venderse, sino cómo se venda. De esta forma, se ha logrado finalmente resaltar las cualidades y beneficios de las video visitas inmobiliarias, como también las desventajas de visitar presencialmente una propiedad. ¡Voilá!

Apps para todos los gustos

Ya en otros artículos, nos hemos referido a las funciones del agente inmobiliario; también al nexo que cumplen entre el cliente y su objetivo, sea cual fuere. Tanto al vender como para comprar, alquilar u ofrecer en alquiler, el agente inmobiliario o asesor debe estar a pie de cañón para responder dudas en la pre negociación y solucionar inconvenientes durante el transcurso de las mismas.

En este contexto, a mediados del año 2020, muchos agentes vieron en las video visitas o visitas virtuales una salida real a los inconvenientes ocasionados por la pandemia. Sin conformarse con el uso de la video llamada convencional vía Whatsapp, Zoom o Google Meets (gratuitas y efectivas, aunque con ciertas limitaciones), han llegado a proponer sus propias aplicaciones. Esto mejoró los métodos de atención al cliente, logrando enfocarse en los intereses de una cartera específica.

Cómo producir la video visita perfecta

¿Existen diferencias entre la video llamada y la atención en agencia? Por supuesto. Hay diferencias tan importantes como la atención personalizada. Los agentes poco habituados a las tecnologías, se vieron en problemas a la hora de tener que incorporar de una sola vez tantos conocimientos. Esto provocó el desánimo en gran cantidad de asesores inmobiliarios, quienes se vieron de buenas a primeras “fuera del sistema”.

Por el contrario, aquellos con mucha menor experiencia y de un rango etario menor, lograron rápidamente volverse duchos en la modalidad virtual. Es esta comunidad de jóvenes agentes inmobiliarios quienes lograron abrirse camino rápidamente y posicionarse mejor en el mercado a finales de este complejo 2021.

Ventajas en video visita inmobiliaria

Entre uno de los principales beneficios que han establecido a la video llamada inmobiliaria como un mecanismo de trabajo establecido, encontramos la aceptación y aprobación del cliente. Al fin y al cabo, la permanencia de una estrategia de ventas dependerá de la demanda. El cliente promedio inmobiliario ha visto con buenos ojos esta metodología, fuera del ámbito de la pandemia COVID y las medidas sanitarias. Ofrece comodidad y simpleza en su uso de multi dispositivos.

Llegar a una situación de “primera visita”, es una de las tareas más difíciles del agente inmobiliario y tal vez para la que deba prepararse más en profundidad. El comprador promedio reconoce, de cara al año 2022, su funcionalidad indiscutida. De no ser por las video visitas inmobiliarias, acaso no hubiera llegado a conocer la vivienda que hoy habita.

Tu, como agente inmobiliario ¿tienes pensado abandonar esta modalidad de ventas?

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En Hipotecas

Firma de hipotecas: se registra un descenso de casi un 16% en marzo

29 mayo, 2023 No hay comentarios

La firma de hipotecas continúa en caída, con bajas de dos dígitos. Según los datos del INE, durante el tercer mes del año fueron inscritas en los registros 36 182 nuevas hipotecas para la compra de vivienda. Durante el primer trimestre, la firma de hipotecas cae en un 5,6%. Esto es un 15,7% menos si lo comparamos con marzo del año pasado. Por otro lado, el interés medio se aproxima al 3%.

Caída en la firma de hipotecas

Con el descenso interanual de marzo, la firma de hipotecas sobre viviendas lleva dos meses consecutivos de tasas negativas, luego de la caída del 2% que se registró en febrero. Por otro lado, ya acumula una caída interanual del 5,6% durante el primer trimestre.

Además, se mantiene en negativo el importe medio de las hipotecas. Ha disminuido un 1,5% interanual durante el tercer mes del año, hasta los 142 663 euros. El capital prestado por la banca para la adquisición de viviendas también se redujo en un 17%, hasta los 5161,8 millones de euros.

Otro de los datos que más resaltan del organismo de estadísticas es que, gracias a las subidas de los tipos de interés que fueron acordadas por el Banco Central Europeo (BCE) para hacer frente a la inflación, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios continúa aumentando. Ya se encuentra en máximos desde abril de 2017, luego de ubicarse en el 2,99% en marzo.

Por otra parte, el 36,1% de los préstamos sobre viviendas fueron constituidos el pasado mes de marzo a tipo variable. Estos han sido superados ampliamente por el 63,9% que se firmó a tipo fijo. En otras palabras, casi dos de cada tres operaciones todavía se firman a tipo fijo, a pesar de que su peso sobre el volumen total es el más bajo desde mayo de 2021.

¿Cuáles son las previsiones?

La realidad es que, los datos de hipotecas de marzo nos dejan ver una gran caída que otros indicadores adelantados venían mostrando desde comienzo de año. De hecho, se espera que estas caídas continúen en las estadísticas de los próximos meses, como mínimo hasta fines de verano.

¿A qué se debe esta caída en la firma de hipotecas?

Sin lugar a dudas, esta caída es ocasionada por dos puntos importantes. Por un lado, la gran subida de tipos de interés, que ha eliminado a una parte importante de la demanda. Por el otro, la gran incertidumbre que se ocasionó por las últimas medidas regulatorias. Esta complicada combinación, además del aumento de rentabilidad de opciones diferentes como la renta fija, implica que una gran cantidad de familias e inversores hayan optado por posponer decisiones de compra, aguardando a un escenario más positivo. La realidad es que, la llegada de un mejor escenario no se logra ver a corto plazo, por lo menos, en este año. Por otro lado, el precio de las nuevas hipotecas sigue en aumento. Llegando a superar, las hipotecas fijas, la barrera del 3% y escalando a niveles que no se veían desde hace 5 años. Las hipotecas fijas siguen perdiendo peso en favor de las hipotecas mixtas, que continúan creciendo a pasos agigantados con una mayor oferta bancaria para este tipo de producto.

Datos por Comunidad Autónoma

Asturias se ubica como la única comunidad con una tasa de variación anual positiva, se trata de un 0,8%. Por otro lado, Baleares con un -31,0%, Madrid con -23,7% y Castilla-La Mancha con -22,1%, se encuentran a la cabeza de los descensos.

Según los datos del INE, las comunidades que han registrado un mayor número de préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre viviendas en marzo son Andalucía con 7280, Cataluña con 6467 y Comunidad de Madrid con 5515, y también, se trata de las regiones en las que la banca presta una mayor cantidad de capital. En este caso, se encuentra liderando la lista Madrid con 1200,2 millones de euros, la sigue de cerca Cataluña con 1050,4 millones y Andalucía con 879,5 millones. Otra vez, la única comunidad con tasa anual positiva en el capital prestado es Asturias con un 1,8%.

Previsiones sobre los tipos altos

Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, ha afirmado que los tipos de interés altos continuarán por un tiempo prolongado para llegar al objetivo de que la inflación se ubique en el 2%. Por otro lado, también ha añadido que sus previsiones pasan por una reducción gradual de la inflación subyacente por la mejora de las cadenas de suministro y la moderación de la demanda. Además, afirmó que la intensidad de estos efectos es incierta, ya que podrían no ser simétricos a los efectos al alza.

Por otra parte, explicó que la atención del regulador se dirige, de momento, a la respuesta de los salarios y de los márgenes empresariales y la posible aparición de efectos de segunda ronda. Las proyecciones de inflación de marzo asumen una recuperación gradual de los salarios reales, que se ubicarían a fines de 2025 en un nivel similar al del primer trimestre de 2022. También, añadió que las actuales negociaciones salariales y los convenios firmados apuntan a presiones salariales crecientes.

Con respecto a los márgenes, ha anticipado una compresión debido a la moderación de la demanda, si bien podría darse el efecto contrario en caso de que la demanda sea más vigorosa de lo que se espera.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la gran caída en la firma de hipotecas que se registra en marzo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Agentes inmobiliarios

El auge de construir para alquilar

27 mayo, 2023 No hay comentarios

2023 ubica en el tablero comercial del real estate las más novedosas clases de promociones. En este contexto, nos encontramos ante un nuevo fenómeno en el mercado inmobiliario español: el auge del Build to Rent. Este concepto, si bien es tan viejo como el boom inmobiliario (sobre todo en las grandes urbes) ha logrado instalarse en el país, fundamentalmente durante los últimos cinco años. Es sabido que el mercado del alquiler no ocupa un espacio menor dentro del sector inmobiliario local; e interiorizándonos dentro de esta acción en particular, veremos que el “construir para alquilar” viene ganando posición aceleradamente. ¿Ha influido en esto el impacto COVID 19? En este artículo de Oi Real Estate veremos todo sobre la historia y actualidad del Build to Rent y cómo influye en el sector inmobiliario español de hoy el auge de construir para alquilar.

¿Qué es el Build to Rent?

Como su nombre lo indica, el Build to Rent es por definición “Construir para Alquilar”. Es una noción tomada de aquellos propietarios particulares, que adquieren viviendas a bajo coste y en mal estado, para reformarlas y ofrecerlas en alquiler. Verás que la idea no es de una originalidad sorprendente, pero tomada en una visión “macro”, entendemos que es un mecanismo que activa y ofrece solución a distintas problemáticas.

Hoy en día, en el sector privado, los bróker inmobiliarios son los principales encargados de reunir fondos suficientes y diligenciar la compra del terreno, la construcción de los edificios, y finalmente del alquiler de las unidades. Por otro lado, este mecanismo ha resultado de significativa ayuda a distintos gobiernos alrededor del mundo. A través de los Estados, el Build to Rent contribuyó a minimizar los índices de desempleo y acceso a la vivienda social de los menos pudientes.

El auge de construir para alquilar

Sus primeros pasos ubican a este concepto en el Reino Unido y en el sector netamente privado. Fue diseñado con el único objetivo de vender para alquilar. Sus inversionistas institucionales, confiaron en la planificación de los brókers, convencidos de su rentabilidad. Se estima que en la actualidad más de 35.000 unidades se encuentran en arrendamiento vigente bajo la modalidad Build to Rent, cuando hacia mediados de la década pasada no superaban las 8.000. Los números son exponenciales.

La mayor parte de estos proyectos ya funcionando se encuentran en las ciudades de Londres, Manchester, Liverpool y Sheffield; mientras que es en Birmingham y en Leeds adonde apuntan los bróker a desarrollar nuevos emprendimientos Build to Rent.

Build to Rent desde el otro lado del Atlántico

Los corredores inmobiliarios y franquicias de Reino Unido se atribuyen este modelo de alquiler. Sin embargo, los especialistas estadounidenses (pioneros en todo lo referido al sector inmobiliario) aseguran que es una idea que les pertenece. Según ellos, el auge del Build to Rent está directamente emparentado al boom del “Multifamily Residential” norteamericano (en español “Residencia Multifamiliar”).

Este sistema de viviendas sociales, data de antes de la Revolución Industrial y consta de una serie de bloques de bajo coste y pésimo diseño. En estos complejos muchas familias de clase baja pudieron encontrar un alquiler con firma de contratos flexibles y a mínimos costes mensuales.

Construir para alquilar en España

El Build to Rent ha logrado instalarse en el país, aunque se estima que su auge está aún muy lejos de haber alcanzado un techo. Así, los principales bróker fomentan la tracción de inversores y de interesados en alquilar, con opción a comprar. Debemos señalar que en algunos de estos emprendimientos encontraremos cláusulas en sus contratos que posibilitan la opción de compra, en cuotas equivalentes a las de un alquiler regular.

Repasemos las principales características, que hacen de esta flamante alternativa, una de las estrellas del alquiler en España:

1 Una planificación segura

Los inversores partícipes del proyecto suelen ser grandes grupos financieros, que a través de distintas empresas resultan de público conocimiento y fiabilidad. Se ofrecen contratos de un mínimo de tres años.

2 Financiamiento y ahorro

En lo general, los contratos de alquiler del Build to Rent se sujetan al aumento de la inflación. Esto lo convierte en una opción predecible para los medianos ahorristas, o el asalariado promedio.

3 Zonas comunes

Alejándose del “Multifamily Residential” y sus precarios e incómodos diseños, el Build to Rent se ha puesto como objetivo brindar un espacio comunitario de nivel. Se prometen espacios comunes estéticos, seguridad durante las 24 horas, así como pequeños centros comerciales locales. El objetivo es atraer a quienes buscan alquilar en un marco de comunidad y tranquilidad.

4 Cuidado con las estafas

Retomando el primer punto, la confiabilidad es el estandarte de cualquier emprendimiento privado Build to Rent. En las primeras entrevistas, los bróker garantizarán la regularidad y los aumentos planificados de los costes para evitar sorpresas.

Así, se elimina la posibilidad de las tan temidas tarifas aleatorias. Además, se asegura que los arrendatarios contarán con el respaldo de la franquicia u oficina de bróker, en cada consulta o problema suscitados en la vivienda, en todo momento.

Clientes joven para el build to rent

Los promotores en España de esta noción inmobiliaria, cuentan con viento a favor. Esto es la demanda de la clientela joven, ávida por independizarse e imposibilitada a la vez de comprar una vivienda a corto o mediano plazo.

Se estima que los proyectos vigentes cuentan con un promedio de 50 pisos por cada complejo, gestionados por una sola oficina y con un solo dueño (llámese empresa o grupo inversor). Las dos garantías que fundamentan las oficinas de ventas, son de gran atractivo para el público inmobiliario de menor rango etario:

Pisos a estrenar. Relucientes y ubicados en complejos de diseño moderno, agradables a la vista y de estratégico acceso a los centros urbanos más populosos.

Material durable. Como uno de los objetivos principales del Build to Rent es ofrecer alquileres asequible y mediante contratos renovables a largo plazo, se asegura que las unidades están compuestas por elementos de máxima calidad.

Se estima que uno de cada cinco ciudadanos españoles viven acogidos al régimen del alquiler. Por lo tanto, en un sector con el 95% de sus viviendas en manos de arrendadores particulares, el Build to Rent logra realmente aportar una mirada distinta. Así, el cliente joven acaso se sienta identificado con esta nueva modalidad, perfectamente adaptable a los tiempos que corren.

¿Te parece tentador el auge del Build to Rent? ¡Te leemos en los comentarios!

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En Formación Inmobiliaria

Proyectar tu agencia post crisis

24 mayo, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, se están cumpliendo 3 años completos de incertidumbres. Desatada la pandemia, muchos han perdido su empleo dadas las pésimas condiciones que paralizaron a las agencias y al mercado global. No obstante, y luego de romper con niveles record de finales y comienzos de 2022, la invasión rusa a Ucrania devolvió un estado de incertidumbre que profundizó la problemática del acceso a la vivienda hasta tocar nuevamente al sector. En este artículo de Oi Real Estate veremos una serie de consejos para proyectar tu agencia post crisis. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico de candente actualidad que atañe al real estate y a la forma en que deberás encarar tus estrategias de ventas. ¿Nos acompañas?

Un poco de historia reciente

Los números que evaluaron la actividad en el sector de la primera parte del año 2021 en España, hablaron por sí solos. Tanto, que no merecen ni siquiera una evaluación demasiado exhaustiva. Los niveles de compraventa de inmuebles se posicionaron apenas 1,5% sobre los registros recogidos durante el mismo lapso temporal de 2020. Se estimó que la estabilidad en los precios logró evitar una caída que hubiera significado catastrófica. Claro que esto no ocurrió solamente en España. Se dio en casi todos los países del mundo occidental.

Medios especializados, aseguraron que se trató de un período en el que las grandes discusiones a nivel mundial se objetivaron en resolver los problemas de vacunación y el rescate de los sectores más dañados por la pandemia. Por lo tanto y definitivamente, para quienes integran el mercado inmobiliario, fue un momento ideal para replantearse la situación del negocio en las distintas regiones, y prepararse para lo que vendría. Barajar para dar de nuevo fue clave. Reinventarse.

Niveles impensados de recuperación

La reactivación del mercado inmobiliario post COVID, tocó niveles impensados. Mientras que se aguardó un despegue a cuenta gotas, respecto al daño que ha sufrido el sector durante 2020 y casi todo 2021, las diligencias de compraventa de bienes raíces superaron los niveles de recalentamiento previos a la pinchadura inmobiliaria estadounidense de 2007.

En este sentido, los precios de las viviendas, dependiendo por supuesto de la región, han sabido mantenerse y los índices de demanda permanecieron en un constante aunque mínimo ascenso, mes a mes. Esto hizo temer a los más pesimistas acerca de un nuevo recalentamiento y eventual pinchadura, aunque nada de esto ocurrió. Por el contrario, acaso el conflicto bélico en Europa del Este de comienzos de 2022 haya inferido respecto a aquietar las aguas. El mercado logró entonces cierta estabilidad.

Salir adelante

Ha pasado y pasa en todos los sectores comerciales. Aquel que haya vivido una crisis económica severa, sabrá de mil historias sobre cómo sus padres, sino sus abuelos han salido adelante. Pero en la vivencia cotidiana de los más jóvenes, que apenas están comenzando a recorrer el mundo laboral, estas crisis les parecerán una sorpresa que tal vez no tenga solución. Pues la tiene y dependerá de ellos mismos.

Como agentes inmobiliarios, y ante una de las crisis más importantes de la historia moderna, el reinventarse será primordial. ¿Cómo proyectar tu agencia post crisis?

Proyectar tu agencia post crisis

Deberías rever consejos que nunca pasan de moda. Pulirlos y sacar lo mejor de ellos en este contexto. Repasemos algunos, que tal vez hayas relegado entre tus estrategias, pero que te serán de gran utilidad en la reactivación de tus actividades, hoy por hoy.

Recurre a info de fuentes creíbles

Un agente inmobiliario debe estar siempre al día respecto a la información que recaba. Pero no por ello tomará por cierta la data de cualquier fuente. El aporte de los vecinos o comerciantes respecto a los valores de las propiedades regionales, si bien es considerable, debería ser tomado solo como un rumor. Asegúrate de que tu precio de tasación esté basado fundamentalmente en el de las agencias de la zona.

Proporciona visuales acordes

¿Habrás caído ya en la tentación de ofrecer fotografías espléndidas, retocadas, de una propiedad que se cae a pedazos? Es uno de los pecados de novatos en el sector de los agentes inmobiliarios. Cuanto más retocadas son las fotografías y peor las condiciones en las que se encuentra la vivienda, más difícil te será venderla. Como reconocimos al comienzo, son épocas difíciles. Pero no deberías someter tu reputación a expensas de presentar una buena imagen de un mal inmueble. En lo referido a las viviendas en muy mal estado, tienes dos opciones: dejarla ir, o intentar venderla de acuerdo a los parámetros más transparentes, sin fantasías que lo único que provocarán serán pérdida de tiempo para el interesado, para tu cliente y para ti.

Tasar siempre a precio competitivo

Ten en cuenta esta “máxima” propia del sector inmobiliario: no tasar alto pensando en bajar el precio después. Los interesados en adquirir un inmueble también están en recorrido de búsqueda. Es muy probable que (sin ser expertos en el asunto) estén al tanto del precio promedio. Iniciar una venta a cifras elevadas (acaso por no contar con demasiadas propiedades para la venta) puede llevar a perpetuar el anuncio en los medios que hayas elegido para promocionarlo. Considera que pocos se interesarán en una propiedad anunciada a la venta por mucho tiempo. Inicia la negociación siempre a un precio competitivo.

Captar los negocios que otros asesores han descartado

Tal vez puedas darle una vuelta de tuerca a una propiedad o terreno ubicados en zonas poco convenientes, o los siempre relegados “pisos interiores”. En los buenos tiempos del negocio inmobiliario, este tipo de diligencias son mal vistas por los agentes inmobiliarios exitosos. Es sabido que los propietarios de estos inmuebles se ven desanimados cuando las agencias no quieren trabajar con ellos, o consideran que los agentes inmobiliarios no les dan a sus propiedades la importancia que se merecen. Pero los vientos han cambiado y debes estar alerta si quieres formar parte de la reactivación del mercado inmobiliario post COVID. Recurre a los archivos de tu agencia, comprobarás que muchas de las viviendas no vendidas persisten en la misma situación de hace dos o tres años.

Reactivación del mercado

Entre muchas de las reglas clave predominantes en el sector de los agentes inmobiliarios, está el no verte a ti mismo como un simple vendedor o comprador de inmuebles. El negocio no está en los objetos que ayudas a vender o comprar, sino en las personas.

Para muchas voces autorizadas, la crisis mundial inmobiliaria ha terminado. Puede que sea así. Pero desde este 2021 en el que nos encontramos hasta que el negocio regrese al plano anterior a la pandemia COVID 19, pasará un tiempo considerable. No será buena idea esperar sentado a que eso suceda. Existen cientos de consejos disponibles para agentes y asesores, que con mínimos aditamentos acordes al contexto te brindarán la posibilidad de reinventarte positivamente, de cara al futuro.

Hemos visto cómo proyectar tu agencia post crisis. Si cuentas con tus propias vivencias al respecto, nos encantaría conocerlos al pie del artículo.

Todo sobre crowdfunding inmobiliario

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En Hipotecas

Hipoteca en primer y segundo grado: ¿De qué se trata?

24 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos del primer y segundo grado de un préstamo hipotecario y en qué momento hay que tener en cuenta estos conceptos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es normal que, al momento de comenzar a averiguar por tu primera hipoteca, te encuentres con diferentes términos que resulten complicados de comprender. La realidad es que, en el mundo hipotecario, hay una gran cantidad de conceptos nuevos que es importante tener en cuenta tanto para aquellos que están pensando en solicitar un préstamo hipotecario como para los que ya tienen uno. En el siguiente artículo nos centraremos en el significado de las hipotecas de primer y segundo grado.

Hipoteca en primer y segundo grado

Hay muchas personas que no saben qué es un préstamo hipotecario en primer y en segundo grado. Por eso, hemos decidido explicarte cómo afecta el grado de las hipotecas al momento de devolver la deuda en caso de impago. Cuando hablamos de los rangos o grados de una hipoteca nos referimos a la prioridad en el cobro si se da un caso de impago. Por lo general, aparece reflejado en el contrato hipotecario. Aquí despejaremos todas tus dudas al respecto y te contaremos en qué casos es necesario tenerlo en cuenta.

Hipoteca de primer grado: ¿De qué se trata?

Cuando nos referimos a un préstamo hipotecario de primer grado o rango, hablamos de aquellas que tienen prioridad de cobro si se da un caso de impago, en otras palabras, si existen diferentes deudas sobre un mismo bien. Puede ser una vivienda hipotecada, si el titular del préstamo hipotecario no tiene la posibilidad de continuar pagando las cuotas, en este caso, la casa se embarga. Ahora, el dinero que se obtiene por el embargo se tendrá que utilizar para pagar, en primer lugar, las deudas de primer grado. Ya que, ser de primer grado quiere decir que tiene prioridad de cobro ante otras posibles deudas existentes.

El grado de las hipotecas es un punto fundamental que debemos tener en cuenta al momento de solicitar un préstamo hipotecario. En la mayoría de los casos, esto figura en el contrato de la hipoteca, donde la mayoría de las entidades bancarias establecerán que el préstamo hipotecario es una hipoteca de primer grado.

Hipoteca de segundo grado: ¿De qué se trata?

Llevan el nombre de hipotecas de segundo grado todos los préstamos hipotecarios que no tienen la prioridad en el cobro de la deuda. Para que haya una hipoteca de segundo grado será fundamental que exista antes una de primer grado, que será la que tenga prioridad en caso de impago y de que se proceda a embargar el inmueble hipotecado.

Hipoteca de primer grado sin límite de cuantía

También, existen las hipotecas de primer grado sin límite de cuantía. En este caso, se trata de una hipoteca que establece que tiene preferencia en el cobro de la deuda sobre los demás posibles acreedores, y además, establece que no hay un límite de cuantía. Dicho de otro modo, la prioridad en el cobro de la deuda se aplica a la totalidad de la deuda, no únicamente a una parte.

¿En qué casos es necesario tener en cuenta el primer y segundo grado de las hipotecas?

Ya sabemos que los grados, o rangos, de una hipoteca se utilizan para referirse a la prioridad en el cobro. Ahora, pensemos que tenemos contratado un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y la hipoteca es de primer grado. Esto significa que, si se da un caso de impago, el banco tendrá prioridad legal al momento de reclamar y cobrar la deuda adquirida respecto a otros posibles acreedores.

Si el deudor no tiene la posibilidad de abonar la hipoteca y se lleva a cabo el embargo de la vivienda para devolver la deuda, el banco va a recibir el dinero de la subasta del inmueble para devolver la deuda del préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando hay otras deudas que pagar es cuando aparece el primer y segundo grado de las hipotecas.

Ante esta situación, es cuando entraría en valor el grado del préstamo hipotecario, teniendo prioridad aquella hipoteca de primer grado con respecto a las de segundo grado. Dicho de otra manera, será necesario pagar antes la deuda al banco por tener la hipoteca en primer grado, mientras que el resto de deudas serán abonadas luego de haber devuelto esta deuda.

En resumen, los grados de las hipotecas permiten a las entidades bancarias asegurarse de que, ante un caso de impago, serán ellos los que recibirán en primer lugar las compensaciones económicas que se deriven de dichos impagos. Esto no quiere decir que el deudor no tenga que pagar también lo que reste de las deudas. Únicamente establece un orden de prioridades, se trata del orden en el que cada una de las deudas debe ser devuelta por parte del deudor.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas de primer y segundo grado. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Derechos y obligaciones hipotecarias: ¿De qué se trata?

En Agentes inmobiliarios

Todo sobre digital signature en el real estate

23 mayo, 2023 No hay comentarios

En lo que va de este siglo XXI, el mundo inmobiliario nacional y mundial ha sufrido un shock de niveles pocas veces vistos. Primero con la pinchadura de la burbuja inmobiliaria a mediados y finales de la primera década; luego durante el año 2020 y como consecuencia de la pandemia; por último, sufre los avatares del esceptisismo propios del conflicto bélico en Europa del Este. Todo agente inmobiliario ha requerido de nuevas herramientas para poder seguir a cuenta gotas con su actividad. En este artículo de Oi Real Estate veremos todo sobre digital signature en el real estate. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este apasionante tópico que reúne al sector inmobiliario con la tecnología. ¿Nos acompañas?

Historia reciente

La actividad relacionada a la construcción, ha sido de las más golpeadas por la pandemia de la COVID. Sin embargo, y a medida que las restricciones fueron levantándose, ha vuelto a la acción de manera acelerada. Tanto, que su crecimiento ni siquiera fue previsto por el más entusiasta de los analistas.

Hagamos foco estrictamente en el sector inmobiliario relacionado con la compra y venta de inmuebles. En un contexto de reducción de la demanda, se calcula que a nuestros días el precio de la vivienda en España será sujeto a un ajuste considerable. Estas modificaciones acercarán apenas sus niveles a los de la era pre-pandemia.

Lo más esperable ante una crisis de tal magnitud, es que dichas irregularidades provoquen cambios inesperados en los paradigmas más estrictos. Nutriéndose de los beneficios tecnológicos de nuestra era, distintas herramientas digitales fueron ganando terreno y afianzándose. Muchos procesos cuya implementación estaba calculada para las décadas venideras, se aceleraron.

Todo sobre digital signature en el real estate

Si bien se trata de una herramienta avalada por Decreto Ley 14/1999 allá por el año 2003, pocos hubieran dado credibilidad a la implementación masiva de este recurso. Aquí, te acercamos parte del primer párrafo de la Exposición de Motivos:

“El Real Decreto Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica, fue aprobado con el objetivo de fomentar la rápida incorporación de las nuevas tecnologías de seguridad de las comunicaciones electrónicas en la actividad de las empresas, los ciudadanos y las Administraciones públicas.”

Decreto Ley 14/1999

Hasta poco antes de la crisis de la COVID, la firma digital era vista de soslayo por muchos. Sin embargo, desde comienzo del año 2020 a este promedio de 2023 podemos estar seguros de que su uso logró cierta popularidad, e incluso su preferencia por una gran parte de los clientes de las agencias inmobiliarias.

Ventajas de contar con un software de digital signature

La firma digital se presenta como una solución tecnológica ofrecida desde antes de la pandemia por los agentes inmobiliarios. Entre sus virtudes podemos señalar las siguientes:

Evita a los asesores tener que trasladarse con impresos físicos de un lugar a otro.

Propicia seguridad y confiabilidad a la hora de cerrar contratos, o rellenar formularios.

Asegura una sencilla identificación de su autor.

Permitirá a futuro verificar rápidamente si el documento ha sido alterado.

Habilita a las agencias inmobiliarias a ofrecer máximas garantías de privacidad, respaldadas en empresas de seguridad informática.

Interrogantes válidos y dudas frecuentes

Veamos a través de los siguientes interrogantes cómo estar listos para incorporar herramientas de digital signature a nuestros servicios como agentes inmobiliarios:

1 ¿La digital signature tiene validez jurídica?

¡Por supuesto que sí! Los documentos o acuerdos electrónicos cerrados mediante firma digital equivaldrán a aquellos contratos firmados de forma manuscrita. De esta manera, el agente inmobiliario podrá cómodamente cerrar un contrato a través de su tableta. Como vemos, recurrir a papeles impresos o bolígrafos que puedan fallar en el momento menos deseado comienza a quedar en el pasado.

2 ¿Cómo se abrió camino la firma digital en el mundo inmobiliario?

Como señalamos al comienzo del artículo, diversas fueron las crisis que propulsaron el uso de nuevos métodos en el sector. Por consiguiente, otros mecanismos fueron implementados. Algunos desconocidos por la población, o que simplemente no gozaban de su confianza.

Veamos dos factores protagonistas de la pandemia y el marco restrictivo que precipitaron la importancia del uso de la firma digital:

Las medidas de confinamiento. Muchos clientes se vieron ante la necesidad de saltear la imposibilidad de trasladarse de una ciudad a otra. Sin opción o interés de postergar una firma urgente, dichos clientes han ido accediendo paulatinamente a firmar desde sus casas. Su agente inmobiliario dispondrá finalmente de esa firma vía email.

Evitar el contacto social. Al día de hoy hay quienes deciden evitar al máximo el riesgo de contagio. Eso está bien. Con el fin de evitar el contacto social estrecho, aceptaron la recomendación del agente inmobiliario y accedieron a firmar de forma digital.

Se calcula que los primeros en adaptarse a este sistema, tenían pactadas firmas de documentación trascendente antes de comenzadas las medidas de aislamiento.

3 ¿Qué otras ventajas ofrece la digital signature?

Son muchos los factores positivos que los agentes inmobiliarios han sabido aprovechar con el uso corriente de la firma digital. Entre ellos, uno de importancia sustancial: la apertura a segmentos orientados a la compra internacional. La interconectividad y la reducción en los tiempos de los llamados “plazos de firma”, facilitaron el cierre de contratos importantes.

Niveles de digital signature más frecuentes en el mercado comercial

Hay tres diferentes niveles de firma digital o digital signature:

Simple: la más popular. De gran aceptación por la mayoría de los usuarios de aplicaciones digitales. Se basa en la asociación entre quien firma y el formulario o documento a firmar. Puede ser enviada sin perder funcionalidad a través de un correo electrónico.

Avanzada: mediante métodos de identificación biométrico. Los datos encriptados evitan dudas respecto a su autenticidad. Puede ser llevada a cabo mediante un simple trazo.

Calificada: la más segura. Consta de la presentación de un certificado calificado. Si bien el más utilizado es el Documento Nacional electrónico, cualquier certificado digital expedido por un Organismo público cumplirá las mismas condiciones.

Llegó para quedarse

Finalmente, destacamos la importancia de la firma digital para agentes inmobiliarios es en la actualidad de carácter invaluable. Cuando la pandemia COVID y el conflicto bélico en Europa del Este hayan quedado definitivamente atrás, nos encontraremos con un mercado inmobiliario transformado.. Quedará en ti, como asesor independiente o cubriendo un puesto en agencia especializada, continuar impulsando las herramientas que estén a tu disposición. El posicionamiento de la firma digital, y la apertura inesperada que ha generado en el negocio, es un claro ejemplo a seguir.

Hemos visto todo sobre digital signature en el real estate. Si cuentas con tus experiencias en este sentido, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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En Hipotecas

Ahorrar para acceder a una hipoteca: ¿Cómo hacerlo?

23 mayo, 2023 No hay comentarios

Si quieres acceder a una hipoteca para comprar una vivienda será necesario aportar unos ahorros. Aquí te daremos algunos consejos para que puedas reunir el dinero necesario.

Ahorrar para acceder a una hipoteca

Una vivienda, puede comprarse al contado, o bien, obteniendo financiación por medio de una hipoteca. Sin embargo, sea cual sea el escenario, será necesario contar con un fondo de dinero. Te contaremos de cuánto dinero se trata y cuáles son los métodos para reunirlo y acceder a una hipoteca.

¿Qué cantidad debo ahorrar para comprar una casa?

En caso de que no tengas la intención de acceder a una hipoteca, el ahorro que necesitarás para comprar una casa es el valor de la vivienda además de los gastos e impuestos asociados. No obstante, esta fórmula suele descartarse ya que llevaría demasiado tiempo ahorrar tales cantidades.

Dinero necesario para acceder a una hipoteca

Por otro lado, la realidad es que acceder a una hipoteca también implica que cuentes con algunos ahorros. En primer lugar, los bancos no suelen prestar más del 80% del valor de tasación de la vivienda. En caso de que se trate de una segunda residencia o una casa para alquilar, probablemente no te presten más del 70% de su valor de tasación.

La primera cifra que debes tener en cuenta al establecer un plan de ahorro para acceder a una hipoteca es, mínimo, entre el 20% o el 30% del valor de la vivienda en cuestión. Cómo aún no sabes qué casa vas a comprar ni su valor, será necesario hacer estimaciones dependiendo del precio del mercado en la zona en la que te interesaría vivir.

Por otra parte, el ahorro necesario para acceder a una hipoteca también debe incluir los gastos de formalización de la compraventa y los impuestos. Se estima que estos gastos pueden llegar a ser un 10% del valor de la vivienda.

Entonces, la cantidad que debes ahorrar para acceder a una hipoteca será: un 30% o un 35% del valor de tasación.

¿Cuáles son los mejores métodos de ahorro?

Para acceder a una hipoteca será necesario completar un plan de ahorro, allí deberás determinar las aportaciones mensuales que puedes realizar, el tiempo que te llevará y los instrumentos financieros que pueden serte útiles.

Revisa tu presupuesto

Tu presupuesto personal te permitirá ver cuáles son tus ingresos y los gastos. Lo aconsejable es optimizar estas variables para aumentar la prima de ahorro y, de este modo, reducir el tiempo objetivo.

La primera manera de ajustar tu presupuesto es muy obvia. Se trata de detectar las partidas de gastos que pueden ser reducidas. Una vez que hayas reducido estos gastos, aumentarás tu prima de ahorro. No obstante, es necesario tener en cuenta que también tienes la opción de trabajar sobre los ingresos.

Una gran manera de ahorrar para acceder a una hipoteca es comenzar a gestionar las deudas. Al ir reduciendo deuda, ganarás potencial de ahorro. Puedes empezar por aquellas deudas que más cantidad de intereses están generando.

Abre una cuenta de ahorro

Tiempo atrás, existía un producto financiero específico de ahorro para comprar una vivienda, nos referimos a las cuentas de ahorro vivienda. Este tipo de cuentas ofrecían una remuneración por el saldo medio y, también, las cantidades aportadas se encontraban sujetas a deducción fiscal.

En 2013 dejaron de funcionar luego de la supresión de sus incentivos fiscales por parte del Gobierno, sin embargo, la idea subyacente continúa siendo útil. Si ya tienes contratada una cuenta de ahorro para comprar una vivienda en el banco, tendrás más posibilidades de acceder a la hipoteca.

Es cierto que no tienes incentivos fiscales, pero el banco continúa ofreciendo intereses por el dinero que mantengas en la cuenta. Por otro lado, es una buena manera de demostrar al banco tu solvencia y capacidad de ahorro.

Otro de los beneficios de contratar una cuenta de ahorro es que te permite separar el ahorro para comprar una casa de las gestiones del día a día que realizas en tus cuentas corrientes.

Contrata un depósito bancario

Se trata de un producto bastante similar a las cuentas de ahorro, sin embargo, en un depósito a plazo fijo el dinero depositado no lo tienes disponible hasta el vencimiento.

Incluso, una cuenta de ahorro para comprar una vivienda es cómo un depósito bancario a la vista, donde los fondos están totalmente disponibles. Lo bueno es que, por dejar bloqueada esta liquidez, la entidad bancaria te ofrece intereses más altos.

Una buena idea es comenzar abriendo una cuenta de ahorro. Luego, cuando tú lo desees, cuentas con la opción de destinar parte del saldo a un depósito bancario. Ten en cuenta que, mientras mayor sea el plazo de vencimiento del depósito, mayor interés te dará.

Por otro lado, lo más importante es que estarás fortaleciendo la relación con tu entidad bancaria. Además, te aseguras que no puedes usar ese dinero para otros fines que no sean el ahorro destinado a la compra de una vivienda.

Las inversiones financieras: ¿son un buen método de ahorro?

Las inversiones financieras no se incluyen entre los mejores métodos de ahorro para comprar una casa por los siguientes motivos:

Seguridad: las cuentas corrientes y los depósitos bancarios no cotizan en un mercado financiero. Esto quiere decir que, no hay posibilidad de que tu ahorro para comprar una vivienda sufra una depreciación. También, el dinero se encuentra protegido por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD).

Simpleza: se trata de productos financieros simples de entender y contratar. Únicamente debes ver las ofertas de los bancos y leer las fichas del producto.

Estrategia: los productos típicos bancarios ofrecen la posibilidad de conseguir mejores condiciones para un préstamo hipotecario. Si tienes contratados productos con la entidad, tendrás una mejor valoración como cliente y te resultará más sencillo acceder a una hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo ahorrar para acceder a una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Comodato y precario ¿son lo mismo?

22 mayo, 2023 No hay comentarios

Precario y comodato, son dos figuras jurídicas similares. En recurrentes ocasiones, como artículos o consultas en sitios de referencia, veremos que suele hablarse de uno cuando en realidad se quiere hacer referencia al otro. ¿Por qué se da esta confusión? Pues básicamente por una desinformación comprensible respecto a ciertos términos legales. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son esas diferencias. Comodato y precario ¿son lo mismo? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más y evitar una probable confusión a futuro.

Términos del sector inmobiliario

Las diferencias entre uno y otro término, son mínimas. Al evocar estas figuras jurídicas en un ámbito no profesional, se da por descontado que los interlocutores sabrán si estamos hablando de una u otra. Sin embargo, a pesar de las muy pocos elementos que separen al precario de un comodato, en el ámbito estrictamente legal, valdrá la pena conocer cada uno de esos detalles.

Nos referimos a términos que aluden por supuesto al mundo inmobiliario; pero también al sector legal. Por tanto, el desconocimiento nos puede conducir a cometer errores innecesarios. A la hora de elaborar un contrato, o de firmarlo, más valdrá estar al tanto para evitar un eventual problema. Veamos primero, y para entender mejor las diferencias entre precario y comodato, qué características conllevan puntualmente cada una de estas situaciones.

Precario

El precario es una definición no contemplada en el ámbito de la ley, pero sí en precedentes de la jurisprudencia. La jurisprudencia entonces, identifica la figura del precario como una “posesión u ocupación de una vivienda ajena, no respaldada por un título o contrato legal”. Por tanto, un “precarista” será la persona ajustada a un precario por distintos motivos. Entre ellos:

Habita una propiedad ajena, con permiso del propietario aunque sin atenerse a un contrato. Ejemplos: prestar tu casa de vacaciones a un familiar; ofrecer una vivienda a un amigo para que la habite temporalmente.

Un inquilino que (finalizado su contrato de alquiler) acuerda de palabra con el propietario permanecer unos días más en la vivienda, por retrasos en la mudanza. Si existe un común acuerdo, no hará falta confeccionar un contrato por esa cantidad de días.

Como caso contrapuesto a los anteriores, también es “precarista” aquel que ocupa una vivienda sin conocimiento o aprobación del propietario. En este caso, estaríamos frente a la definición de “okupa”, conocida por todos.

Comodato

Al definir la figura del comodato entenderemos sus diferencias sustanciales. Se trata por definición, de un contrato mediante el cual una persona le presta a otra un inmueble (o cualquier otra cosa) sin haber intercambio económico de por medio. Quien presta es el “comodante” y quien accede al bien prestado es el “comodatario”.

El comodato cuenta con características de base muy claras. El uso del bien estará convenido entre ambas partes y no podrá ser utilizado por el comodatario con otros fines. Por ejemplo, un comodatario no podrá alquilar ni utilizar para bienes comerciales una vivienda que le haya sido cedida en comodato para ser habitada.

Más acerca del comodato

El comodatario debe responder durante su estadía en la vivienda por gastos, deterioros, etc. Se trata de una figura muy sencilla de comprender ¿no es verdad? Sin embargo, es recomendable y necesario que en cada contrato de comodato se especifiquen todas estas normativas, para evitar cualquier resquemor a futuro entre las partes.

Cabe destacar que si en dicho contrato no se hubiera señalado un lapso de tiempo estipulado, el comodatario podrá reclamar la devolución del bien en cualquier momento. Por el contrario, si existiera una fecha de devolución del inmueble, el comodante deberá abandonar la propiedad ateniéndose a la fecha pactada.

Comodato y precario ¿son lo mismo?

Como vemos, la diferencia más importante entre precario y comodato radica en la redacción y firma del contrato. Claro que un precario puede darse entre partes, como consecuencia de una confianza construida en la cercanía familiar, u otro vínculo. Pero dada la similitud entre estas dos figuras, debes saber que al realizar una consulta con una agencia especializada o un gestor, no será extraño que estos te recomienden redactar un contrato, en todos los casos.

Contrastes entre figuras de “propiedad” y “posesión”

Como dijimos, el precario es una figura que atañe tanto al mundo inmobiliario como al de las leyes. Para entender a fondo su significado, así como las responsabilidades y derechos del precarista, será conveniente reforzar nuestro conocimiento sobre las definiciones de propiedad y posesión en el precario.

1 La posesión. La jurisprudencia española la considera un derecho real limitado. Refiere a la tenencia o el disfrute de un derecho respecto a un bien. En otras palabras, un poseedor de un bien podrá disfrutar del bien, pero nunca disponer de él (alquilarlo, cederlo, etc.). Así está definido en el artículo 430 del Código Civil.

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

art 430 cc

2 La propiedad. En este caso, la jurisprudencia nacional la describe como un derecho de goce y libre disposición sobre un bien. Quien posea este bien, por tanto, tendrá sobre él un derecho real pleno. Así lo define el artículo 348 del Código Civil.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

art 348 cc

Contra los abusivos

Ya conoces las diferencias entre precario y comodato. Y sabes entonces que en un comodato los tiempos de entrega del bien están especificados, o que en caso contrario el propietario puede reclamar su vivienda cuando lo disponga. ¿Qué ocurre entonces en caso de que un precarista no quiere abandonar la propiedad?

Se trata de una consulta común en el sector. Al no estar sujeto a ningún contrato ni a una contraprestación económica, el precarista se encuentra de por sí en lo que la jurisprudencia denomina una “posesión abusiva”. Sin embargo, es frecuente que esta figura obligue al propietario a recurrir a la ley cuando el precarista no accede a abandonar la vivienda.

El reclamo del dueño suele poder comprobarse rápida y fehacientemente. Presentará su título de propiedad del bien y quedará claro su justo reclamo. Por parte del precarista, su única defensa radicará en poder acreditar su permanencia en la propiedad. Al no existir tal contrato, no habrá forma de acreditar su derecho a gozar del bien, por lo que deberá dejar la vivienda.

Pero muchas veces, estar resoluciones (que parecen tan sencillas) no se dan en los tiempos que el sentido común indican. Puede llevar mucho meses o años lograr que un precarista deje la casa. Por ello, y para acelerar este trámite en el marco legal correspondiente, aconsejamos recurrir a un gestor o abogado especializado para resolver en el menor tiempo posible este conflicto. Comodato y precario ¿son lo mismo? Estamos seguros de que esta nota te ha informado lo suficiente.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Atención personalizada para el inquilino

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En Hipotecas

¿Me puedo permitir una hipoteca media en España?

22 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos si te puedes permitir la contratación de una hipoteca media en España. Analizaremos cuál es el monto total y el plazo de devolución de las hipotecas en el país.

Si estás pensando en realizar la compra de tu primera vivienda, es lógico que te preguntes si te puedes permitir una hipoteca media en España. Para saberlo, te contaremos cuál es el costo de una hipoteca media en el país actualmente.

Es importante tener en claro que los montos totales que ofrecen las hipotecas y el plazo depara realizar la devolución del dinero pueden variar dependiendo de las condiciones que te ofrezcan cada banco.

No obstante, considerando todas las opciones, se puede obtener una hipoteca media que resulta muy útil como guía para orientarnos sobre cuánto puede costar la cuota mensual de una hipoteca al día de hoy.

¿Cuánto cuesta la hipoteca media en España?

Los precios totales de los préstamos hipotecarios pueden variar año tras año. Esto dependerá de las condiciones políticas, sociales y económicas del país, la hipoteca media puede aumentar o bajar su precio. Sin embargo, pondremos el foco en la actualidad, en la que una gran cantidad de factores han intervenido de manera notable en el aumento del precio de las hipotecas.

Actualmente, la hipoteca media en España se ubica en 150 000 euros con un plazo de devolución de a 25 años. Esto implica un aumento del 46% si lo comparamos con el precio de una hipoteca media el año pasado.

En otras palabras, la cuota mensual de la hipoteca pasó de ser de 532 euros mensuales, a unos 777 euros. Nos encontramos ante un aumento de un poco más de 200 euros a las cuotas hipotecarias.

Para aquellos que se encuentran dentro de un contrato hipotecario, el aumento se fue haciendo notar de manera paulatina. Sin embargo, si estás pensando en comenzar con un préstamo de este estilo, debes tener una buena economía actual.

Esto se debe, fundamentalmente a que no se trata únicamente de contar con un aproximado de 700 euros mensuales. También será necesario cubrir la entrada del préstamo hipotecario, esto puede ser de un 10% a un 20% del monto total de la hipoteca.

En otras palabras, la entrada de una hipoteca media al día de hoy puede rondar entre los 15 000 o 30 000 euros aproximadamente.

¿Cómo calcular la hipoteca media en España hoy?

Si te estás preguntando cómo hacen las grandes empresas inmobiliarias y los bancos para establecer la media del costo de las hipotecas, aquí te lo explicamos. Para hacerlo, se basan en el euríbor. Se trata de un índice de referencia de la tasa de interés para la mayoría de las hipotecas variables de España. En otras palabras, funciona como un indicador de la media en la que se ubican los tipos de intereses de los préstamos de los bancos. Este índice se actualiza todos los días y nos deja ver cuánto aumentan o bajan los intereses sobre los que se establecen los préstamos hipotecarios.

En abril el euribor mensual ha sido del 3,757%, se trata de un incremento significativo teniendo en cuenta que en noviembre de 2022 se ubicaba en un 2,82%. Por otro lado, un año antes de eso, es decir, noviembre de 2021, estaba en un -0,48%, por lo que realmente ha aumentado en el último año de forma notable.

¿Cómo sé si me puedo permitir una hipoteca media en España?

Saber cuál es el monto total y las cuotas mensuales de la hipoteca media te dará la posibilidad de evaluar si tienes la posibilidad de cubrir este tipo de gasto o no.

Esto quiere decir que, antes de sentarte a investigar sobre las diferentes opciones de préstamos para viviendas que brindan las entidades bancarias de España, es necesario saber cómo se establece la hipoteca media actual.

Con este dato, hay dos puntos que debes analizar de forma personal para saber si te resulta posible o no firmar el contrato de un préstamo hipotecario:

¿Puedes hacer frente al coste de las cuotas hipotecarias?

En primer lugar, es necesario definir si en el futuro, tanto a corto como largo plazo, tendrás la posibilidad de cubrir en tiempo y forma las mensualidades de la hipoteca que hayas seleccionado.

Por ejemplo, si debes abonar un aproximado de unos 700 euros mensuales, debes considerar cuál es tu salario fijo por mes para saber si se trata de un gasto que puedes cubrir sin inconvenientes. Los expertos establecen que no se debe destinar más del 35% del sueldo al pago de préstamos. Entonces, tendrás que hacer esta cuenta dependiendo del dinero que ganas al mes, ya que, si superas este porcentaje, hay grandes posibilidades de que acabes sobre endeudado.

Es por esto que, al día de hoy, una buena opción para poder hacer frente sin inconvenientes a los gastos mensuales hipotecarios, es dividir los gastos entre dos personas. En caso de que una pareja sea propietaria de un préstamo hipotecario, el gasto mensual se dividirá a la mitad, es decir, entre las dos personas.Cuando se trata de una entrada doble de dinero, hacer frente a la mitad de la cuota mensual de una hipoteca es más sencillo, no deberás preocuparte por dejar de cubrir los otros gastos mensuales.

Debes tener ahorros para cubrir la entrada de la hipoteca

Sin lugar a dudas, uno de los puntos más importantes es que debes cubrir por tu cuenta un porcentaje de entrada del préstamo hipotecario. Como máximo, la mayoría de las entidades pueden brindarte el 80% del costo de la vivienda, por lo que deberás ocuparte de pagar el 20% restante. Por otro lado, también deberás cubrir los gastos asociados a la compra de la vivienda, por lo general representan el 12% del coste del mismo. Teniendo en cuenta la hipoteca media actual de España, puede que debas abonar unos 58 000 euros, entre la entrada y la comisión por gastos asociados.

De modo que, hasta no tener ahorrado este monto, tanto de forma individual como en pareja, no tendrás la posibilidad de firmar el contrato de la hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre si te puedes permitir una hipoteca una hipoteca media en España. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Valor del euríbor más elevado que el del IRPH: ¿A qué se debe?

En Hipotecas

Valor del euríbor más elevado que el del IRPH: ¿A qué se debe?

20 mayo, 2023 No hay comentarios

Es la primera vez que el valor del euríbor ha superado el del IRPH. Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber al respecto, continúa leyendo el artículo.

El valor de abril del índice IRPH, que se utiliza en el país para calcular el interés de una minoría de hipotecas variables, se ha ubicado por primera vez en su historia, por debajo del valor del euríbor, que es el más usado en España para esta finalidad. El IRPH se encuentra en 3,683% mientras que, el valor del euríbor en 3,757%.

Esto resulta sorprendente porque, históricamente, el IRPH se ha ubicado entre uno y dos puntos porcentuales más alto que el euríbor. En otras palabras, tener una hipoteca variable ligada al IRPH siempre ha resultado más costoso que tenerla referenciada al euríbor. Aquí te explicaremos por qué actualmente el valor del IRPH es más bajo que el del euríbor. Sin embargo, antes debemos dejar en claro qué son el euríbor y el IRPH para evitar confusiones.

¿Qué es el euríbor?

Cuando hablamos del euríbor nos referimos al índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas. Este índice, ha reemplazado a otros que resultaron menos eficaces para realizar esta operación inmobiliaria. Es importante resaltar que el euríbor te afectará si vas a contratar una hipoteca a tipo variable. Nunca se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que una gran cantidad de bancos se conceden préstamos entre sí, a corto plazo. Es por esto que, fluctúa subiendo y bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual que debes pagar. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu banco.

¿Qué es el IRPH?

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un índice que se usa para calcular el interés de los préstamos hipotecarios variables. El valor del IRPH se modifica todos los meses y es publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su valor representa el interés medio que las entidades bancarias aplican sobre los préstamos hipotecarios que conceden en cada mes. Históricamente, el IRPH se ubicó por encima del euríbor.

¿A qué se debe que el IRPH haya cotizado siempre por encima del euríbor?

En primer lugar, debemos recordar que el euríbor representa el interés medio al que las entidades bancarias se prestan el dinero entre sí. Si un préstamo hipotecario se encuentra ligado a este índice, su interés se calcula al sumar su valor a un porcentaje fijo llamado diferencial. Es por esto que, el interés de la mayoría de las hipotecas variables es de euríbor más X%.

Mientras que, el IRPH representa el interés medio de las hipotecas concedidas en el país. En ese “interés medio” se considera tanto el de las hipotecas variables (el euríbor más un diferencial) como el de las fijas, cuyo tipo siempre ha sido mayor que el de las variables.

Es por esto que el valor del IRPH fue siempre más alto que el del euríbor, ya que abarca la media de los intereses fijos y variables de las hipotecas concedidas en el país. Entonces, su cotización casi siempre fue entre uno y dos puntos porcentuales mayor.

¿Por qué su valor bajó?

Durante los últimos meses, ha tenido lugar una circunstancia que jamás había sucedido. A partir de febrero de 2022, el euríbor se ha disparado, pasando de valores negativos a superar el 3,75%. El interés de los préstamo hipotecarios a tipo fijo también ha aumentado, pero no tanto.

Por otro lado, desde 2020 se contrata una mayor cantidad de préstamos hipotecarios a tipo fijo que variables. En otras palabras, al momento de calcular el IRPH, los tipos fijos tienen más peso que los variables. Y como una gran cantidad de las nuevas hipotecas fijas son más baratas que las variables, el valor del IRPH comenzó a subir de manera más moderada hasta lograr ubicarse por debajo del euríbor.

¿Es más conveniente hipotecarse al IRPH?

Es lógico que, luego de ver el IRPH se encuentra más bajo que el euríbor, te preguntes si es conveniente firmar una nueva hipoteca variable referenciada a este índice o, en caso de que ya tengas una hipoteca referenciada al euríbor, si es hora de cambiar de índice de referencia. La realidad es que, al menos de momento, no se trataría de una buena idea. Aquí te contamos por qué:

Casi ninguna entidad bancaria brinda préstamos hipotecarios vinculados al IRPH. La Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España dice que, el 67,23% de las hipotecas que fueron inscritas en el primer trimestre de 2023 eran a tipo fijo, mientras que, el 32,14% eran variables referenciados al euríbor y el 0,63% restante, de otra modalidad.

Se trata de una situación puntual y nada indica que vaya a mantenerse. El IRPH puede superar nuevamente el euríbor si los bancos encarecen sus tipos fijos o en caso de que el euríbor baje y regresemos a un escenario más similar al de los últimos años.

Los hipotecados al IRPH, históricamente, han abonado más que los referenciados al euríbor. Existe la posibilidad de que eso cambie, sin embargo, no lo podemos saber con certeza. No obstante, la realidad es que aquellos que han tenido este índice no han obtenido ningún tipo de beneficio hasta este momento.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre que el valor del euríbor se encuentre más elevado que el del IRPH. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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