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Rangos etarios en el cliente inquilino

1 junio, 2023 2 comentarios

Para analizar concretamente el mercado inmobiliario se deben saber diferenciar entre pretensiones, expectativas y realidades posibles. Frente a nuevos paradigmas que aún no pueden visualizarse en concreto, se predicen diferentes tipos de clientes en cientos de artículos de este y muchos otros blogs. Cuando hablamos de alquiler… ¿Sabemos realmente quiénes valoran más las ventajas de alquilar? ¿Coincide lo que suponemos con los hechos, en el sector inmobiliario? En este artículo de Oi Real Estate haremos foco en el sector de la población que más se siente inclinado hacia esta modalidad de acceso a la vivienda, antes y después de la pandemia, de cara a dejar atrás la problemática del sector. Te invitamos a continuar leyendo la nota para conocer mucho más acerca de los rangos etarios en el cliente inquilino. ¿Nos acompañas?

El difícil acceso al piso propio pospandemia

Hagamos historia reciente. Los índices arrojados por estudios de plataformas como Fotocasa, revelan en el país el coste del alquiler ha registrado subidas irregulares pero ininterrumpidas, ya desde el año 2017. De hecho, en la medida interanual entre aquel 2017 y 2018 el incremento se consideró como “histórico”, en su 9%.

Avanzando en el tiempo, nos encontramos con que en 2018 ese índice se ve superado en los casos de las metrópolis de mayor densidad y demanda. Esto dificultó por cierto las pretensiones al acceso de la vivienda, sobre todo por parte de aquellos que se encontraban en dichas instancias por primera vez y en el período inmediato anterior al de la pandemia.

Los jóvenes y el mercado de alquiler

El rango etario comprendido entre los 18 y los 35 años, está llamado a ser de gran importancia para el sector inmobiliario. Las causas saltan a la vista: es la porción de una población que inicia sus búsquedas en bienes raíces. Está establecido que este aglomerado ávido de independizarse prefiere la arrendación a la compra, pero… ¿Es esto realmente así?

Se estima que durante el año anterior al estancamiento inmobiliario de 2020 (y sin imaginar el estallido en diligencias de finales de 2021 y casi todo 2022), las personas (de disponibilidad activa en lo laboral) de entre 18 y 35 años de edad ocuparon cerca de un 30% de los movimientos del mercado en toda España. Llamamos a “movimientos” a la general que incluye compra / venta / alquiler (arrendadores y arrendatarios).

Cada vez menos jóvenes

Si contrastamos este porcentaje con el 38% de participación en 2017, comprobaremos una disminución sustancial de actividad. Sin embargo, las consultas regulares a las agencias por parte de este joven rango, muestran una primera intención de adquirir, corrida a la búsqueda de alquiler por falta de solvencia. Esta barrera (al límite de sus posibilidades económicas), hace que los jóvenes sean los más optimistas al respecto de contemplar las ventajas de alquilar contra comprar.

Los índices durante la crisis COVID y la salida lenta de la pandemia, son irregulares. En este sentido, las voces expertas asumen que habrá que esperar hasta finales de la década corriente para comenzar a definir su posición definitiva en el mercado.

Una porción de la clientela joven

Como debutantes en el mundo inmobiliario, ese rango que definimos entre 18 y 35 años debería sufrir una subdivisión estadística en dos mitades. Una primera subdivisión, que podríamos ubicar entre los 18 y los 25 años, es generalmente expulsada del circuito inmobiliario de arrendamiento dados los requerimientos básicos de todo contrato y las garantías solicitadas. La razón es que deben dedicar un lapso más prolongado de su vida laboral al ahorro y las posibilidades actuales de alquilar sobre la marcha y “con lo puesto” no son probables.

Así, (y siempre refiriéndonos a generalidades) la restante subdivisión entre 26 y 35 años de edad, verá en principio finalizadas sus carreras profesionales; además de cierta estabilidad laboral y disponibilidad de ahorro y garantías para lograr acceder a un alquiler acorde a sus necesidades y preferencias.

El mercado de alquiler como opción histórica a la crisis

Para los jóvenes, el mercado de alquiler es una opción histórica dada en casi todo el mundo. Durante los últimos dos años, en retrospectiva desde el inicio de este 2023, se vio al fin una estabilidad en las rentas de alquiles en las ciudades más populosas de las Comunidades Autónomas, razonables a la comparativa “cuota mensual vs. salario promedio”. La excepción, como era de esperarse, fueron las ciudades de Barcelona y Madrid.

El pensamiento a futuro de los jóvenes, que desde siempre valoran las ventajas de alquilar respecto a los rangos de edades más maduras, obsesiona a los líderes del sector inmobiliarios. Se estima que entre los menores de 35 años, aproximadamente un 65% considera la idea de hacerse cargo de una hipoteca mejor que de un alquiler; mientras que poco más del 40% supone que alquilar es malgastar su salario. En el segmento de los jóvenes de entre 26 y 35 años, recogemos que la intención de compra en un futuro a mediano plazo es uno de los principales objetivos.

Alquilar posee sus ventajas

En nuestra propuesta de separar expectativas de realidades, nos encontramos con que son los jóvenes el fragmento de la población más contemplativo a las ventajas de alquilar; a pesar de que acceder a una casa propia sea su más ferviente deseo.

En la primera franja de jóvenes (18 / 25), apenas el 2% logra entonces acceder a una vivienda en alquiler. Con un sueldo promedio de 1050 euros y con una oferta de alquiler que en Barcelona y Madrid se posiciona en los 1200 euros, es la realidad es quien impone sus condiciones.

En la segunda franja de jóvenes (26 / 35), el principal motivo que los lleva a arrendar en vez de adquirir es simplemente cierta inestabilidad laboral que les impide acceder a una financiación necesaria para aspirar a la adquisición. Mejorar el poder adquisitivo entonces, es la primera acción en el mundo del adulto maduro.

Así, por fuera de la demanda en adquisición de bienes inmuebles, vemos ralentizados también otros promedios de aspectos sociológicos importantes. Así lo señalan distintos análisis de las Encuestas de Población Activa:

Edades de emancipación tardía.
Formación de familia tipo, de uno o dos hijos.

La respuesta a la complejidad de comprar una casa propia

Especialistas del sector inmobiliario aconsejan que para hallar una salida veloz al problema del acceso a la vivienda, deben tomarse una serie de medidas drásticas. Estas decisiones deben incluir acciones estratégicas inmediatas, que partan de lo público o estatal. Además deben incluir en gran medida el aporte y la colaboración del sector privado en su reactivación post COVID 19 y durante la crisis bélica en Europa del Esta. Tú, ¿Qué opinas? ¡Te leemos en los comentarios!

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Todo sobre alquiler estudiantil

En Hipotecas

Continúan los aumentos del euríbor en mayo: se aproxima al 4%

1 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo sobre el aumento del euríbor en mayo. El indicador de referencia más utilizado para las hipotecas a tipo variable en el país ha finalizado el quinto mes del año con una media provisional del 3,862%. Continúa leyendo el artículo para saber más al respecto.

¿Qué es el euríbor?

En primer lugar, debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos del euríbor para evitar confusiones. El euríbor es el índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas variables. Se trata de un índice que ha reemplazado a otros que resultaron menos eficaces para llevar a cabo esta operación inmobiliaria. Es fundamental dejar en claro que el euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o mixta en la parte variable de la misma. De ningún modo se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo, ya que se rigen por otros parámetros.

La denominación de euríbor deriva del acrónimo Euro Interbank Offered Rate. Se trata del tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí, a corto plazo. Es por este motivo que, fluctúa subiendo o bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual que debes pagar. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu entidad bancaria.

El aumento del euríbor en mayo

El euríbor a 12 meses ha cerrado el mes de mayo con nuevas subidas. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en el país ha registrado en mayo una media provisional del 3.862%. Se trata de un claro aumento si lo comparamos con el 3,757% de abril y más aún, si tenemos en cuenta que el año pasado, en mayo, el euríbor se encontraba en 0,287%. Es por esto que, el euríbor, se encuentra en máximos desde noviembre de 2008.

¿A qué se debe este aumento del euríbor en mayo?

Este nuevo repunte se debe, sin lugar a dudas, a las próximas subidas de los tipos de interés que llevará a cabo el Banco Central Europeo (BCE) en las reuniones venideras del Consejo de Gobierno. El principal objetivo de estas subidas de tipos es frenar la escalada de la inflación y asegurar la estabilidad de los precios en la eurozona. En resumen, se busca que la subida de los precios se encuentre en torno al 2% a medio plazo.

¿Cuáles son las previsiones?

Hoy en día, el precio del dinero se ubica en el 3,75% y se cree que tendrán lugar más repuntes, como ya han dejado ver algunos de los miembros de la máxima autoridad monetaria y financiera de la región de la moneda común. Sin embargo, el mercado espera unas subidas de intensidad más baja y anticipa que es probable que haya una pausa durante el verano. Lo que ha asegurado el BCE es que los tipos de interés se mantendrán en un nivel restrictivo por un periodo de tiempo extenso y, por ahora, no se prevén bajadas de tipos al menos hasta el segundo semestre de 2024.

En este contexto, el euríbor se ubica en máximos desde noviembre de 2008, momento en que se encontraba en el 4,3%, y continúa aumentando las cuotas de los préstamos hipotecarios a tipo variable referenciados a este indicador. De modo que, todos los consumidores que deban llevar a cabo la revisión de las condiciones económicas de su hipoteca variable, deberán hacer frente a una subida de la cuota mensual media de 250 euros y de hasta 3000 euros anuales.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Imaginemos que una persona tiene contratado un préstamo hipotecario a tipo variable de 150 000 euros a 30 años y con un diferencial del 0,99% + euríbor. Si esta persona debe revisar su tipo de interés en el mes de mayo, su cuota hipotecaria registrará un aumento de unos 290 euros al mes. Esto significa que, pasaría de abonar una cuota hipotecaria de 500 euros mensuales a algo más de 790 euros, lo que sería unos 3480 euros al año.

¿Cuál fue el mayor aumento del euríbor en el año?

El mayor aumento que se registró en lo que va de año fue en marzo, el diferencial del Euríbor de marzo frente al de un año atrás fue de 3,88 puntos porcentuales. Esto generó que una gran cantidad de familias con hipotecas con las mismas condiciones antes descritas y que actualizaron su tipo de interés con el dato de marzo, deban hacer frente a un gasto extra por mes de 306 euros en su cuota hipotecaria.

Por otro lado, se cree que habrá más subidas a corto plazo. Desde la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), prevén que la tasa anual media del euríbor se ubicará en el 4,25% este año y para 2024 bajará un poco, hasta acercarse al 4%. Desde BBVA Research no se ha dejado de lado la posibilidad de que el euríbor pueda alcanzar el 4,5% durante los próximos meses, según cuánto suban los tipos de interés.

Por el momento, el euríbor a 12 meses ya acumula siete sesiones por encima del 3,9% en tasa diaria, anticipando más subidas de la media mensual. Cerró mayo en el 3,939%, a pesar de que el nivel máximo lo marcó el pasado 29 de mayo, cuando llegó a 3,982%.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los aumentos del euríbor en mayo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Acta de transparencia: ¿De qué se trata?

31 mayo, 2023 No hay comentarios

Previo a la firma de un préstamo hipotecario, será necesario realizar el acta de transparencia, se trata de un test notarial cuyo objetivo es asegurar que comprendes con claridad los términos. Aquí te contaremos de qué se trata.

Aquellos que ingresan al mundo hipotecario se encuentran con una gran cantidad de tecnicismos y conceptos que no conocen. Es necesario tener en claro que debemos comprender con claridad estos conceptos antes de tomar una decisión. En el siguiente artículo nos centraremos en el acta de transparencia.

¿Qué es el acta de transparencia?

Se trata de un trámite que sirve para asegurar que comprendes con claridad qué es lo que vas a firmar y que no hayan cláusulas abusivas.

Una vez comprobados tus conocimientos sobre los conceptos necesarios antes de presentarte ante el notario, es probable que aún te queden ciertas dudas sobre el acta de transparencia.

Este documento debe firmarse durante el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario y tiene como objetivo informar al cliente sobre las características y condiciones de la hipoteca que ha solicitado. Es necesario que contenga información clara y detallada con respecto a puntos como el tipo de interés, las comisiones y gastos asociados, el plazo de devolución del préstamo hipotecario y las posibles cláusulas de renegociación o cancelación anticipada.

En otras palabras, se trata de una prueba que se realiza antes de conceder un préstamo hipotecario, por medio de la cual se comprueba que el cliente ha comprendido cada una de las condiciones y características de la hipoteca que está solicitando. Puedes elegir el notario que tú quieras para que te realice este test, que constará de una serie de preguntas al cliente para asegurarse de que entiende los términos y condiciones de la hipoteca, y que está plenamente consciente de las obligaciones y responsabilidades que implica.

Entonces, se trata de una medida que busca garantizar que el cliente está plenamente informado de su préstamo hipotecario, con el objetivo de evitar malentendidos o inconvenientes a futuro.

Documentación necesaria antes del acta de transparencia

Si bien deberás controlar algunos documentos extra, por ejemplo, la Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN) o la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), para la firma del acta de transparencia ante notario, los solicitantes del préstamo hipotecario deberán llevar la siguiente documentación:

DNI o NIE de quienes soliciten el préstamo hipotecario.

Documentación que acredite la titularidad de los bienes objeto del préstamo hipotecario: escritura del inmueble, contrato de compraventa, certificado de cargas, etc.

Oferta vinculante o documento similar que aclare cuáles son las condiciones financieras del préstamo hipotecario: el tipo de interés, el plazo de devolución, las comisiones y gastos asociados, etc.

Seguro de hogar y de vida, en caso de que sean requisitos para la concesión del préstamo.

Documentación que banco o el notario solicite para garantizar la transparencia del proceso.

Un punto fundamental es que los solicitantes revisen detenidamente toda la documentación del préstamo hipotecario previo a la firma del acta de transparencia. Si quedan dudas, deberán despejarlas con el banco o con el notario antes de firmar. De este modo, estarán bien informados sobre las condiciones y características del préstamo hipotecario que van a contratar. Se trata de una compra sumamente importante, lo más aconsejable es no tener ninguna duda antes de firmar.

¿En qué momento se lleva a cabo el acta de transparencia?

El acta de transparencia tiene lugar durante el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario, siempre será antes de la firma de la escritura ante notario, por lo general, se lleva a cabo unos tres días antes.

El banco tiene la obligación de brindar al cliente una oferta vinculante, en otras palabras, un documento que detalla las condiciones financieras del préstamo hipotecario que van a contratar. Allí se detallará: el tipo de interés, el plazo de devolución, las comisiones y gastos asociados, entre otros. Una vez que el cliente recibió la oferta vinculante y ha tenido tiempo necesario para analizarla detenidamente, se da lugar a la firma del acta de transparencia ante notario.

Es fundamental dejar en claro que el acta de transparencia es un documento de carácter informativo, esto significa que no implica la aceptación de la oferta del banco. El cliente tiene la posibilidad de optar por no firmar el préstamo hipotecario en cualquier parte del proceso si cree que las condiciones no resultan convenientes o si no está a gusto con la información que ha recibido.

Plazo de diez días hábiles previos a la firma

Según la Ley de Crédito Inmobiliario, la firma del acta de transparencia ante notario debe llevarse a cabo con una anticipación mínima de diez días hábiles. Sin embargo, lo más habitual es que se realice tres días antes de la firma de la escritura de la hipoteca.

El principal objetivo de este plazo de diez días hábiles es que el cliente cuente con el tiempo necesario para analizar con detenimiento cada una de las condiciones financieras del préstamo hipotecario. De este modo, podrá tomar una decisión informada antes de optar por firmar la escritura o no. En este período, el cliente tiene la posibilidad de solicitar al banco aclaraciones o información extra sobre la oferta vinculante o el préstamo en general.

Por otro lado, este plazo mínimo de diez días hábiles puede ser ampliado si se llega a un acuerdo entre las dos partes. En otras palabras, si el cliente y el banco deciden acordar un plazo más extenso para llevar a cabo la firma del acta de transparencia.

Siempre, lo más aconsejable es informarse con la mayor antelación posible con respecto a los plazos y requisitos específicos del banco para la firma del acta de transparencia y la escritura del préstamo hipotecario.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el acta de transparencia ante notario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Todo sobre alquiler estudiantil

30 mayo, 2023 No hay comentarios

El sector inmobiliario posee un sinfín de opciones en cuanto a sus promociones. Sin importar si te desempeñas en relación de dependencia o si te manejas como agente inmobiliario freelance y eres dueño de tu propia oficina o asesoría, conocerlas es parte del juego. En dicho contexto, una especialización en el real estate brinda en sí misma una amplica gama de posibilidades: hablamos del alquiler avocado específicamente al cliente inmobiliario con miras a alojarse próximo al circuito universitario, según región. En este artículo de Oi Real Estate, veremos todo sobre alquiler estudiantil. Cuáles son las opciones para esta apasionante rama del sector. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Opciones para el alquiler estudiantil

El sector inmobiliario prevé para el futuro curso, estipulado a partir del septiembre 2023 que tanto Cataluña como Madrid ofrezcan más de 42.000 y 85.000 plazas universitarias respectivamente. Estos números confirman el movimiento de traslado habitual (aunque siempre incrementado) de nuevos estudiantes y aquellos que se encuentran en mitad o finalizando su carrera universitaria.

Entre dichas cifras de oferta, encontraremos las tres opciones de alquiler más corrientes. Recordemos cuáles son:

1 Arrendamiento de habitación

Supone el compartir piso (zonas comunes, como cocina, baño y salón principal) con otros estudiantes, en un ambiente mitad hostel, mitad piso urbano. Se abona una suma establecida en el contrato en la que se incluyen gastos de servicios (electricidad, gas, agua, internet, TV) y el período suele poseer la duración del curso, con posibilidad de renovar.

2 Alquiler de temporada de curso

Se trata en lo general de pisos amoblados y listos para ser habitados. Se abona la suma fijada por contrato, pero el joven inquilino (o sus padres) deben encargarse del abono de los servicios enunciados en el punto anterior. Este alquiler posee la duración de la temporada de curso y puede ser renovado.

3 Alquiler estándar

Muchos padres encuentran en alquilar una propiedad según los parámetros convencionales la mejor opción para sus hijos universitarios. Esta decisión muchas veces encuentra sus razones en la lejanía que separa la vivienda habitual del joven; o que sus padres lo visitarán asiduamente y desean tener dónde hospedarse; o simplemente, su hijo ha decidido mudarse a una de estas grandes ciudades.

Recomendaciones por parte de las agencias

Dada la magnitud de esta área del negocio inmobiliario, existen docenas de agencias especializadas en alquiler para estudiantes. Estas hacen foco en la probabilidad de algunos cambios en las normas como consecuencia de las medidas sanitarias propias de la pandemia desde el año 2020 a esta parte, respecto a los años anteriores.

Recomiendan a su vez, informarse sobre ellos mediante pre consultas acerca sobre estas variaciones con el fin de evitar sorpresas. También se espera que las familias investiguen cuáles son los pros y contras de las opciones, además de ciertas nuevas preferencias desde la arremetida pandémica que dejaron su huella en todos los sectores comerciales.

Todo sobre alquiler estudiantil: ventajas

Cada una de las tres opciones antes señaladas, ofrece sus ventajas. Realizaremos un breve análisis que tal vez colabore en tu decisión final.

En el caso del arrendamiento de habitación, la mayor ventaja por lejos es su precio. El hecho de compartir zonas comunes y servicios hace que muchos opten por esta opción como la más potable de todas.

Por el lado de los alquileres por temporada, su precio termina siendo más elevado que el del alquiler por habitación, aunque evitándose los meses de verano; período en el cual los estudiantes suelen regresar a sus viviendas de origen o simplemente salir de vacaciones.

Llegando al alquiler tradicional, veremos que esta opción es la que brinda el mayor rango de estabilidad para alguien que decida cursar su carrera. Libera del padecimiento de tener que buscar un nuevo alquiler cada nuevo curso y procura también poder atenerse individualmente a las medidas sanitarias.

Desventajas en las modalidades

Por supuesto, si bien cada opción tiene sus ventajas, es de esperar que se observen contrariedades considerar. Veamos cuáles son y cuáles están ligadas a la pandemia.

El arrendamiento por habitación posee una característica que suele ser, de por sí, el motivo que provoca su descarte: la rotación de inquilinos en espacios comunes. El permanente contacto y la imposibilidad de llevar adelante una burbuja sanitaria cerrada, hace que muchos padres muestren cierto recelo en elegirla.

El alquiler por temporada de curso, conlleva como perjuicio la paga regulada de dos meses de fianza. Asimismo, el dueño del inmueble cuenta con la posibilidad de exigir la suma que él crea conveniente como depósito de garantía de impago. Otra desventaja, siendo además que el contrato vence cada fin de curso, radica en que la próxima temporada el estudiante deberá reiniciar la búsqueda de una vivienda.

En cuanto al alquiler estándar, las desventajas están a la vista. Para empezar, es la opción de más alto coste. Además, debe atenerse a abonar los meses que no habite el piso, como cualquier otro caso de alquiler. En algunos casos, distintas familias (dos o tres, con contactos frecuentes previos a la universidad) acuerdan firmar un contrato conjunto como coinquilinos.

Hemos visto algunos consejos válidos y todo sobre alquiler estudiantil, como una forma de promoción por demás interesante. Si tienes tus propias experiencias en este sentido, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artítulo.

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En Hipotecas

¿Cómo saber si la vivienda que voy a comprar tiene un precio mayor al que debería tener?

30 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué puedes saber si la vivienda que quieres comprar tiene un precio mayor al que debería tener. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿La vivienda que voy a comprar tiene un precio mayor al que debería?

Sin lugar a dudas, la decisión de comprar una vivienda es una de las más difíciles de tomar. Es probable que tengamos algunas preferencias, sin embargo, al momento de ponernos a buscar nos daremos cuenta de que no resulta tan sencillo elegir una vivienda u otra.

Uno de los puntos de mayor relevancia en el proceso de comprar de una vivienda es el precio de la misma. A la hora de buscar una casa lo primero de debemos tener en claro es con cuánto dinero contamos para realizar la compra. La realidad es que, dependiendo de la zona en la que nos interese la vivienda, puede que el precio sea mayor o menor.

Sin embargo, en algunos casos, la vivienda que nos interesa puede no tener un precio adecuado. Se trata de una inquietud muy habitual, y la realidad, es que no tiene una respuesta sencilla. Se trata de una gran cantidad de factores que pueden influir al momento de establecer el precio de una propiedad.

El valor mínimo fiscal

En primer lugar, es necesario aclarar que no existe una ley que indique el precio que debe tener una vivienda. No obstante, sí que es obligatorio declarar la venta por el valor mínimo fiscal. Se trata de un valor de referencia que establece Hacienda basándose en el catastro.

Cuando hablamos del catastro inmobiliario nos referimos a un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Se encuentra regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, se trata de características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.

La descripción catastral de los bienes inmuebles implica: sus características físicas, económicas y jurídicas. Entre ellas se podrán encontrar la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el/la titular catastral, con su número de identificación fiscal o, de ser el caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles se encuentren coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

El catastro es otro elemento que debemos tener en cuenta al comprar una vivienda. Nos referimos al valor objetivo de la vivienda. Hacienda considera algunos parámetros y, en base a eso, establece el valor de una vivienda. No es aconsejable vender una vivienda por debajo de ese valor, ya que Hacienda se encargará de averiguar el por qué.

En otras palabras, si nos interesa una vivienda en concreto debemos solicitarle el valor catastral a la persona que sea titular de la misma. El motivo es que el valor catastral es un dato confidencial y se encuentra disponible, únicamente, para el titular de la vivienda.

¿Qué puntos se tienen en cuenta al momento de establecer el precio de una vivienda?

Existen diferentes factores que pueden afectar el precio de una vivienda, se trata de los siguientes:

La oferta y demanda

Dependiendo de la cantidad de gente que se encuentre buscando una vivienda por la zona el inmueble puede tener un precio mayor o menor. Es decir, mientras mayor sea la demanda, sin dudas, más alto será el precio de la oferta.

El precio medio de la zona en que está ubicada la vivienda

Una buena idea es buscar viviendas que cuenten con características similares a la que nos interesa para averiguar cuál es el precio medio de la zona. De este modo, podremos detectar con facilidad si una vivienda tiene un precio mayor al resto y descartarla.

Recuerda que existe un margen de negociación

La realidad es que en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano la posibilidad de negociar con el propietario para bajar un poco el precio no existe. Es necesario tener en cuenta que puede aumentar el precio de más para que, una vez que se lleven a cabo las negociaciones, quede en el precio al que el dueño le interesaría vender el inmueble realmente.

Es por este motivo que, nunca hay que descartar una posible bajada de precio. Lo más importante es tener en claro qué cantidad estamos dispuestos a pagar e intentar conseguirlo hablando con el vendedor del inmueble que nos interesa.

Busca una hipoteca que se adapte a tus necesidades

Por último, cuando estemos seguros de que la vivienda que vamos a adquirir tiene el precio indicado y que lo podremos asumir sin problemas, debemos investigar y elegir un préstamo hipotecario que logre ajustarse a nuestras necesidades.

En primer lugar, es necesario decidir cuál es el tipo de hipoteca que vamos a buscar. Puede tratarse de un préstamo hipotecario a tipo fijo, variable o mixto. Lo más aconsejable es que, antes de tomar una decisión investiguemos sobre la actualidad económica. Se trata de un paso fundamental para tomar la mejor decisión.

Luego, lo más importante es comparar entre las diferentes ofertas que hay en el mercado. De esta forma, tendremos mayores posibilidades de encontrar la opción que mejor logre adaptarse a nuestras necesidades.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas maneras de averiguar si la vivienda que voy a comprar tiene un precio mayor al que debería tener. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cómo producir la video visita perfecta

29 mayo, 2023 No hay comentarios

Desde la pandemia -allá por 2020- a esta parte, tu grado de creatividad como agente en bienes raíces debió expandirse a niveles impensados. Una estrategia ha logrado rescatar del desasosiego, tanto a asesores como a agencias. Estamos hablando del servicio de video visita. Muchos de los principales actores en el circuito de los bienes raíces, asumen a esta metodología como “la salvadora de sus actividades laborales”. Ahora que la pandemia se ha retirado… ¿abandonarías esta cómoda modalidad que tantas ventajas trae al sector? Leyendo este artículo de Oi Real Estate te mostraremos cómo producir la video visita perfecta. Tal vez llegues a una conclusión certera sobre si mantenerla o no como estrategia permanente. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Hagamos un poco de historia

Tal vez te preguntes ¿Cómo has llegado a implementar las video visitas inmobiliarias a tu cotidianeidad laboral? Pues las video visitas tienen su origen en los denominados “tours virtuales”. Esto ocurrió durante los primeros años del siglo XXI, cuando la pandemia COVID era algo inimaginable, incluso por los más pesimistas.

A través de estos “tours virtuales” se podía acceder, desde cualquier parte del mundo, a las galerías de los principales museos del mundo, solamente con dar con el subdomino indicado en sus sitios web. Mediante estas plataformas entonces, podía uno visitar aunque de forma mínima (se utilizaban fotografías digitales 360°) distintos pasajes de sitios a los que tal vez nunca accediera en toda su vida.

Esta modalidad fue desarrollada con el tiempo y aprovechada comercialmente, hasta transformarse en las video visitas a museos, sitios turísticos clásicos o en crecimiento y exposiciones culturales. Sin embargo, muchas entidades siguen utilizándola al día de hoy, como en el caso del Museo de Arte Latinamericano de Buenos Aires, Malba (en Argentina) y su recorrido virtual. Su bajo costo y alta efectividad visual, son garantía de atracción.

El boom durante la pandemia

El sector inmobiliario, recogió el guante hace años. Sin embargo, casi nadie quería ver una vivienda a través de un móvil o un ordenador de escritorio. Muchos, incluso desistían de esa propiedad ante las opciones de viajar a otras comunidades para conocerla, o recorrerla de forma virtual.

La video visita inmobiliaria, tal y como la conocemos hoy día, no es ni más ni menos que una evolución de aquellos tours virtuales a museos, y proporcionan la visualización personalizada de inmuebles. A más de un año de haber sido lanzadas en Europa por las agencias que vieron en esta su chance su subsistencia económica, se ha vuelto una de las acciones más destacadas.

Una explicación sencilla

¿Por qué la video visita inmobiliaria ha surtido efecto ahora y no antes? Pues son muchos los motivos. Sin embargo, las video visitas inmobiliarias lograron captar la atención de los interesados.

Primero y principal, la pandemia COVID 19 y sus primeros meses de restricciones durante 2020, que hicieron tambalear la industria de bienes raíces y los empleos de cada agente inmobiliario.

Segundo, la necesidad de ahorrar de alguna manera u otra, por parte de aquellos quienes no vieron perjudicada su estabilidad laboral, y decidieron invertir en ladrillos un dinero que entonces no gastaban y les sobraba.

Por último, la estrategia de marketing inmobiliario. Los expertos acertaron finalmente en la forma de vender este servicio. Es sabido que en marketing, el éxito a menudo no depende de cuál sea el producto o servicio que quiera venderse, sino cómo se venda. De esta forma, se ha logrado finalmente resaltar las cualidades y beneficios de las video visitas inmobiliarias, como también las desventajas de visitar presencialmente una propiedad. ¡Voilá!

Apps para todos los gustos

Ya en otros artículos, nos hemos referido a las funciones del agente inmobiliario; también al nexo que cumplen entre el cliente y su objetivo, sea cual fuere. Tanto al vender como para comprar, alquilar u ofrecer en alquiler, el agente inmobiliario o asesor debe estar a pie de cañón para responder dudas en la pre negociación y solucionar inconvenientes durante el transcurso de las mismas.

En este contexto, a mediados del año 2020, muchos agentes vieron en las video visitas o visitas virtuales una salida real a los inconvenientes ocasionados por la pandemia. Sin conformarse con el uso de la video llamada convencional vía Whatsapp, Zoom o Google Meets (gratuitas y efectivas, aunque con ciertas limitaciones), han llegado a proponer sus propias aplicaciones. Esto mejoró los métodos de atención al cliente, logrando enfocarse en los intereses de una cartera específica.

Cómo producir la video visita perfecta

¿Existen diferencias entre la video llamada y la atención en agencia? Por supuesto. Hay diferencias tan importantes como la atención personalizada. Los agentes poco habituados a las tecnologías, se vieron en problemas a la hora de tener que incorporar de una sola vez tantos conocimientos. Esto provocó el desánimo en gran cantidad de asesores inmobiliarios, quienes se vieron de buenas a primeras “fuera del sistema”.

Por el contrario, aquellos con mucha menor experiencia y de un rango etario menor, lograron rápidamente volverse duchos en la modalidad virtual. Es esta comunidad de jóvenes agentes inmobiliarios quienes lograron abrirse camino rápidamente y posicionarse mejor en el mercado a finales de este complejo 2021.

Ventajas en video visita inmobiliaria

Entre uno de los principales beneficios que han establecido a la video llamada inmobiliaria como un mecanismo de trabajo establecido, encontramos la aceptación y aprobación del cliente. Al fin y al cabo, la permanencia de una estrategia de ventas dependerá de la demanda. El cliente promedio inmobiliario ha visto con buenos ojos esta metodología, fuera del ámbito de la pandemia COVID y las medidas sanitarias. Ofrece comodidad y simpleza en su uso de multi dispositivos.

Llegar a una situación de “primera visita”, es una de las tareas más difíciles del agente inmobiliario y tal vez para la que deba prepararse más en profundidad. El comprador promedio reconoce, de cara al año 2022, su funcionalidad indiscutida. De no ser por las video visitas inmobiliarias, acaso no hubiera llegado a conocer la vivienda que hoy habita.

Tu, como agente inmobiliario ¿tienes pensado abandonar esta modalidad de ventas?

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En Hipotecas

Firma de hipotecas: se registra un descenso de casi un 16% en marzo

29 mayo, 2023 No hay comentarios

La firma de hipotecas continúa en caída, con bajas de dos dígitos. Según los datos del INE, durante el tercer mes del año fueron inscritas en los registros 36 182 nuevas hipotecas para la compra de vivienda. Durante el primer trimestre, la firma de hipotecas cae en un 5,6%. Esto es un 15,7% menos si lo comparamos con marzo del año pasado. Por otro lado, el interés medio se aproxima al 3%.

Caída en la firma de hipotecas

Con el descenso interanual de marzo, la firma de hipotecas sobre viviendas lleva dos meses consecutivos de tasas negativas, luego de la caída del 2% que se registró en febrero. Por otro lado, ya acumula una caída interanual del 5,6% durante el primer trimestre.

Además, se mantiene en negativo el importe medio de las hipotecas. Ha disminuido un 1,5% interanual durante el tercer mes del año, hasta los 142 663 euros. El capital prestado por la banca para la adquisición de viviendas también se redujo en un 17%, hasta los 5161,8 millones de euros.

Otro de los datos que más resaltan del organismo de estadísticas es que, gracias a las subidas de los tipos de interés que fueron acordadas por el Banco Central Europeo (BCE) para hacer frente a la inflación, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios continúa aumentando. Ya se encuentra en máximos desde abril de 2017, luego de ubicarse en el 2,99% en marzo.

Por otra parte, el 36,1% de los préstamos sobre viviendas fueron constituidos el pasado mes de marzo a tipo variable. Estos han sido superados ampliamente por el 63,9% que se firmó a tipo fijo. En otras palabras, casi dos de cada tres operaciones todavía se firman a tipo fijo, a pesar de que su peso sobre el volumen total es el más bajo desde mayo de 2021.

¿Cuáles son las previsiones?

La realidad es que, los datos de hipotecas de marzo nos dejan ver una gran caída que otros indicadores adelantados venían mostrando desde comienzo de año. De hecho, se espera que estas caídas continúen en las estadísticas de los próximos meses, como mínimo hasta fines de verano.

¿A qué se debe esta caída en la firma de hipotecas?

Sin lugar a dudas, esta caída es ocasionada por dos puntos importantes. Por un lado, la gran subida de tipos de interés, que ha eliminado a una parte importante de la demanda. Por el otro, la gran incertidumbre que se ocasionó por las últimas medidas regulatorias. Esta complicada combinación, además del aumento de rentabilidad de opciones diferentes como la renta fija, implica que una gran cantidad de familias e inversores hayan optado por posponer decisiones de compra, aguardando a un escenario más positivo. La realidad es que, la llegada de un mejor escenario no se logra ver a corto plazo, por lo menos, en este año. Por otro lado, el precio de las nuevas hipotecas sigue en aumento. Llegando a superar, las hipotecas fijas, la barrera del 3% y escalando a niveles que no se veían desde hace 5 años. Las hipotecas fijas siguen perdiendo peso en favor de las hipotecas mixtas, que continúan creciendo a pasos agigantados con una mayor oferta bancaria para este tipo de producto.

Datos por Comunidad Autónoma

Asturias se ubica como la única comunidad con una tasa de variación anual positiva, se trata de un 0,8%. Por otro lado, Baleares con un -31,0%, Madrid con -23,7% y Castilla-La Mancha con -22,1%, se encuentran a la cabeza de los descensos.

Según los datos del INE, las comunidades que han registrado un mayor número de préstamos hipotecarios que fueron constituidos sobre viviendas en marzo son Andalucía con 7280, Cataluña con 6467 y Comunidad de Madrid con 5515, y también, se trata de las regiones en las que la banca presta una mayor cantidad de capital. En este caso, se encuentra liderando la lista Madrid con 1200,2 millones de euros, la sigue de cerca Cataluña con 1050,4 millones y Andalucía con 879,5 millones. Otra vez, la única comunidad con tasa anual positiva en el capital prestado es Asturias con un 1,8%.

Previsiones sobre los tipos altos

Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, ha afirmado que los tipos de interés altos continuarán por un tiempo prolongado para llegar al objetivo de que la inflación se ubique en el 2%. Por otro lado, también ha añadido que sus previsiones pasan por una reducción gradual de la inflación subyacente por la mejora de las cadenas de suministro y la moderación de la demanda. Además, afirmó que la intensidad de estos efectos es incierta, ya que podrían no ser simétricos a los efectos al alza.

Por otra parte, explicó que la atención del regulador se dirige, de momento, a la respuesta de los salarios y de los márgenes empresariales y la posible aparición de efectos de segunda ronda. Las proyecciones de inflación de marzo asumen una recuperación gradual de los salarios reales, que se ubicarían a fines de 2025 en un nivel similar al del primer trimestre de 2022. También, añadió que las actuales negociaciones salariales y los convenios firmados apuntan a presiones salariales crecientes.

Con respecto a los márgenes, ha anticipado una compresión debido a la moderación de la demanda, si bien podría darse el efecto contrario en caso de que la demanda sea más vigorosa de lo que se espera.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la gran caída en la firma de hipotecas que se registra en marzo. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

El auge de construir para alquilar

27 mayo, 2023 No hay comentarios

2023 ubica en el tablero comercial del real estate las más novedosas clases de promociones. En este contexto, nos encontramos ante un nuevo fenómeno en el mercado inmobiliario español: el auge del Build to Rent. Este concepto, si bien es tan viejo como el boom inmobiliario (sobre todo en las grandes urbes) ha logrado instalarse en el país, fundamentalmente durante los últimos cinco años. Es sabido que el mercado del alquiler no ocupa un espacio menor dentro del sector inmobiliario local; e interiorizándonos dentro de esta acción en particular, veremos que el “construir para alquilar” viene ganando posición aceleradamente. ¿Ha influido en esto el impacto COVID 19? En este artículo de Oi Real Estate veremos todo sobre la historia y actualidad del Build to Rent y cómo influye en el sector inmobiliario español de hoy el auge de construir para alquilar.

¿Qué es el Build to Rent?

Como su nombre lo indica, el Build to Rent es por definición “Construir para Alquilar”. Es una noción tomada de aquellos propietarios particulares, que adquieren viviendas a bajo coste y en mal estado, para reformarlas y ofrecerlas en alquiler. Verás que la idea no es de una originalidad sorprendente, pero tomada en una visión “macro”, entendemos que es un mecanismo que activa y ofrece solución a distintas problemáticas.

Hoy en día, en el sector privado, los bróker inmobiliarios son los principales encargados de reunir fondos suficientes y diligenciar la compra del terreno, la construcción de los edificios, y finalmente del alquiler de las unidades. Por otro lado, este mecanismo ha resultado de significativa ayuda a distintos gobiernos alrededor del mundo. A través de los Estados, el Build to Rent contribuyó a minimizar los índices de desempleo y acceso a la vivienda social de los menos pudientes.

El auge de construir para alquilar

Sus primeros pasos ubican a este concepto en el Reino Unido y en el sector netamente privado. Fue diseñado con el único objetivo de vender para alquilar. Sus inversionistas institucionales, confiaron en la planificación de los brókers, convencidos de su rentabilidad. Se estima que en la actualidad más de 35.000 unidades se encuentran en arrendamiento vigente bajo la modalidad Build to Rent, cuando hacia mediados de la década pasada no superaban las 8.000. Los números son exponenciales.

La mayor parte de estos proyectos ya funcionando se encuentran en las ciudades de Londres, Manchester, Liverpool y Sheffield; mientras que es en Birmingham y en Leeds adonde apuntan los bróker a desarrollar nuevos emprendimientos Build to Rent.

Build to Rent desde el otro lado del Atlántico

Los corredores inmobiliarios y franquicias de Reino Unido se atribuyen este modelo de alquiler. Sin embargo, los especialistas estadounidenses (pioneros en todo lo referido al sector inmobiliario) aseguran que es una idea que les pertenece. Según ellos, el auge del Build to Rent está directamente emparentado al boom del “Multifamily Residential” norteamericano (en español “Residencia Multifamiliar”).

Este sistema de viviendas sociales, data de antes de la Revolución Industrial y consta de una serie de bloques de bajo coste y pésimo diseño. En estos complejos muchas familias de clase baja pudieron encontrar un alquiler con firma de contratos flexibles y a mínimos costes mensuales.

Construir para alquilar en España

El Build to Rent ha logrado instalarse en el país, aunque se estima que su auge está aún muy lejos de haber alcanzado un techo. Así, los principales bróker fomentan la tracción de inversores y de interesados en alquilar, con opción a comprar. Debemos señalar que en algunos de estos emprendimientos encontraremos cláusulas en sus contratos que posibilitan la opción de compra, en cuotas equivalentes a las de un alquiler regular.

Repasemos las principales características, que hacen de esta flamante alternativa, una de las estrellas del alquiler en España:

1 Una planificación segura

Los inversores partícipes del proyecto suelen ser grandes grupos financieros, que a través de distintas empresas resultan de público conocimiento y fiabilidad. Se ofrecen contratos de un mínimo de tres años.

2 Financiamiento y ahorro

En lo general, los contratos de alquiler del Build to Rent se sujetan al aumento de la inflación. Esto lo convierte en una opción predecible para los medianos ahorristas, o el asalariado promedio.

3 Zonas comunes

Alejándose del “Multifamily Residential” y sus precarios e incómodos diseños, el Build to Rent se ha puesto como objetivo brindar un espacio comunitario de nivel. Se prometen espacios comunes estéticos, seguridad durante las 24 horas, así como pequeños centros comerciales locales. El objetivo es atraer a quienes buscan alquilar en un marco de comunidad y tranquilidad.

4 Cuidado con las estafas

Retomando el primer punto, la confiabilidad es el estandarte de cualquier emprendimiento privado Build to Rent. En las primeras entrevistas, los bróker garantizarán la regularidad y los aumentos planificados de los costes para evitar sorpresas.

Así, se elimina la posibilidad de las tan temidas tarifas aleatorias. Además, se asegura que los arrendatarios contarán con el respaldo de la franquicia u oficina de bróker, en cada consulta o problema suscitados en la vivienda, en todo momento.

Clientes joven para el build to rent

Los promotores en España de esta noción inmobiliaria, cuentan con viento a favor. Esto es la demanda de la clientela joven, ávida por independizarse e imposibilitada a la vez de comprar una vivienda a corto o mediano plazo.

Se estima que los proyectos vigentes cuentan con un promedio de 50 pisos por cada complejo, gestionados por una sola oficina y con un solo dueño (llámese empresa o grupo inversor). Las dos garantías que fundamentan las oficinas de ventas, son de gran atractivo para el público inmobiliario de menor rango etario:

Pisos a estrenar. Relucientes y ubicados en complejos de diseño moderno, agradables a la vista y de estratégico acceso a los centros urbanos más populosos.

Material durable. Como uno de los objetivos principales del Build to Rent es ofrecer alquileres asequible y mediante contratos renovables a largo plazo, se asegura que las unidades están compuestas por elementos de máxima calidad.

Se estima que uno de cada cinco ciudadanos españoles viven acogidos al régimen del alquiler. Por lo tanto, en un sector con el 95% de sus viviendas en manos de arrendadores particulares, el Build to Rent logra realmente aportar una mirada distinta. Así, el cliente joven acaso se sienta identificado con esta nueva modalidad, perfectamente adaptable a los tiempos que corren.

¿Te parece tentador el auge del Build to Rent? ¡Te leemos en los comentarios!

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En Formación Inmobiliaria

Proyectar tu agencia post crisis

24 mayo, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, se están cumpliendo 3 años completos de incertidumbres. Desatada la pandemia, muchos han perdido su empleo dadas las pésimas condiciones que paralizaron a las agencias y al mercado global. No obstante, y luego de romper con niveles record de finales y comienzos de 2022, la invasión rusa a Ucrania devolvió un estado de incertidumbre que profundizó la problemática del acceso a la vivienda hasta tocar nuevamente al sector. En este artículo de Oi Real Estate veremos una serie de consejos para proyectar tu agencia post crisis. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico de candente actualidad que atañe al real estate y a la forma en que deberás encarar tus estrategias de ventas. ¿Nos acompañas?

Un poco de historia reciente

Los números que evaluaron la actividad en el sector de la primera parte del año 2021 en España, hablaron por sí solos. Tanto, que no merecen ni siquiera una evaluación demasiado exhaustiva. Los niveles de compraventa de inmuebles se posicionaron apenas 1,5% sobre los registros recogidos durante el mismo lapso temporal de 2020. Se estimó que la estabilidad en los precios logró evitar una caída que hubiera significado catastrófica. Claro que esto no ocurrió solamente en España. Se dio en casi todos los países del mundo occidental.

Medios especializados, aseguraron que se trató de un período en el que las grandes discusiones a nivel mundial se objetivaron en resolver los problemas de vacunación y el rescate de los sectores más dañados por la pandemia. Por lo tanto y definitivamente, para quienes integran el mercado inmobiliario, fue un momento ideal para replantearse la situación del negocio en las distintas regiones, y prepararse para lo que vendría. Barajar para dar de nuevo fue clave. Reinventarse.

Niveles impensados de recuperación

La reactivación del mercado inmobiliario post COVID, tocó niveles impensados. Mientras que se aguardó un despegue a cuenta gotas, respecto al daño que ha sufrido el sector durante 2020 y casi todo 2021, las diligencias de compraventa de bienes raíces superaron los niveles de recalentamiento previos a la pinchadura inmobiliaria estadounidense de 2007.

En este sentido, los precios de las viviendas, dependiendo por supuesto de la región, han sabido mantenerse y los índices de demanda permanecieron en un constante aunque mínimo ascenso, mes a mes. Esto hizo temer a los más pesimistas acerca de un nuevo recalentamiento y eventual pinchadura, aunque nada de esto ocurrió. Por el contrario, acaso el conflicto bélico en Europa del Este de comienzos de 2022 haya inferido respecto a aquietar las aguas. El mercado logró entonces cierta estabilidad.

Salir adelante

Ha pasado y pasa en todos los sectores comerciales. Aquel que haya vivido una crisis económica severa, sabrá de mil historias sobre cómo sus padres, sino sus abuelos han salido adelante. Pero en la vivencia cotidiana de los más jóvenes, que apenas están comenzando a recorrer el mundo laboral, estas crisis les parecerán una sorpresa que tal vez no tenga solución. Pues la tiene y dependerá de ellos mismos.

Como agentes inmobiliarios, y ante una de las crisis más importantes de la historia moderna, el reinventarse será primordial. ¿Cómo proyectar tu agencia post crisis?

Proyectar tu agencia post crisis

Deberías rever consejos que nunca pasan de moda. Pulirlos y sacar lo mejor de ellos en este contexto. Repasemos algunos, que tal vez hayas relegado entre tus estrategias, pero que te serán de gran utilidad en la reactivación de tus actividades, hoy por hoy.

Recurre a info de fuentes creíbles

Un agente inmobiliario debe estar siempre al día respecto a la información que recaba. Pero no por ello tomará por cierta la data de cualquier fuente. El aporte de los vecinos o comerciantes respecto a los valores de las propiedades regionales, si bien es considerable, debería ser tomado solo como un rumor. Asegúrate de que tu precio de tasación esté basado fundamentalmente en el de las agencias de la zona.

Proporciona visuales acordes

¿Habrás caído ya en la tentación de ofrecer fotografías espléndidas, retocadas, de una propiedad que se cae a pedazos? Es uno de los pecados de novatos en el sector de los agentes inmobiliarios. Cuanto más retocadas son las fotografías y peor las condiciones en las que se encuentra la vivienda, más difícil te será venderla. Como reconocimos al comienzo, son épocas difíciles. Pero no deberías someter tu reputación a expensas de presentar una buena imagen de un mal inmueble. En lo referido a las viviendas en muy mal estado, tienes dos opciones: dejarla ir, o intentar venderla de acuerdo a los parámetros más transparentes, sin fantasías que lo único que provocarán serán pérdida de tiempo para el interesado, para tu cliente y para ti.

Tasar siempre a precio competitivo

Ten en cuenta esta “máxima” propia del sector inmobiliario: no tasar alto pensando en bajar el precio después. Los interesados en adquirir un inmueble también están en recorrido de búsqueda. Es muy probable que (sin ser expertos en el asunto) estén al tanto del precio promedio. Iniciar una venta a cifras elevadas (acaso por no contar con demasiadas propiedades para la venta) puede llevar a perpetuar el anuncio en los medios que hayas elegido para promocionarlo. Considera que pocos se interesarán en una propiedad anunciada a la venta por mucho tiempo. Inicia la negociación siempre a un precio competitivo.

Captar los negocios que otros asesores han descartado

Tal vez puedas darle una vuelta de tuerca a una propiedad o terreno ubicados en zonas poco convenientes, o los siempre relegados “pisos interiores”. En los buenos tiempos del negocio inmobiliario, este tipo de diligencias son mal vistas por los agentes inmobiliarios exitosos. Es sabido que los propietarios de estos inmuebles se ven desanimados cuando las agencias no quieren trabajar con ellos, o consideran que los agentes inmobiliarios no les dan a sus propiedades la importancia que se merecen. Pero los vientos han cambiado y debes estar alerta si quieres formar parte de la reactivación del mercado inmobiliario post COVID. Recurre a los archivos de tu agencia, comprobarás que muchas de las viviendas no vendidas persisten en la misma situación de hace dos o tres años.

Reactivación del mercado

Entre muchas de las reglas clave predominantes en el sector de los agentes inmobiliarios, está el no verte a ti mismo como un simple vendedor o comprador de inmuebles. El negocio no está en los objetos que ayudas a vender o comprar, sino en las personas.

Para muchas voces autorizadas, la crisis mundial inmobiliaria ha terminado. Puede que sea así. Pero desde este 2021 en el que nos encontramos hasta que el negocio regrese al plano anterior a la pandemia COVID 19, pasará un tiempo considerable. No será buena idea esperar sentado a que eso suceda. Existen cientos de consejos disponibles para agentes y asesores, que con mínimos aditamentos acordes al contexto te brindarán la posibilidad de reinventarte positivamente, de cara al futuro.

Hemos visto cómo proyectar tu agencia post crisis. Si cuentas con tus propias vivencias al respecto, nos encantaría conocerlos al pie del artículo.

Todo sobre crowdfunding inmobiliario

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En Hipotecas

Hipoteca en primer y segundo grado: ¿De qué se trata?

24 mayo, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos del primer y segundo grado de un préstamo hipotecario y en qué momento hay que tener en cuenta estos conceptos. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es normal que, al momento de comenzar a averiguar por tu primera hipoteca, te encuentres con diferentes términos que resulten complicados de comprender. La realidad es que, en el mundo hipotecario, hay una gran cantidad de conceptos nuevos que es importante tener en cuenta tanto para aquellos que están pensando en solicitar un préstamo hipotecario como para los que ya tienen uno. En el siguiente artículo nos centraremos en el significado de las hipotecas de primer y segundo grado.

Hipoteca en primer y segundo grado

Hay muchas personas que no saben qué es un préstamo hipotecario en primer y en segundo grado. Por eso, hemos decidido explicarte cómo afecta el grado de las hipotecas al momento de devolver la deuda en caso de impago. Cuando hablamos de los rangos o grados de una hipoteca nos referimos a la prioridad en el cobro si se da un caso de impago. Por lo general, aparece reflejado en el contrato hipotecario. Aquí despejaremos todas tus dudas al respecto y te contaremos en qué casos es necesario tenerlo en cuenta.

Hipoteca de primer grado: ¿De qué se trata?

Cuando nos referimos a un préstamo hipotecario de primer grado o rango, hablamos de aquellas que tienen prioridad de cobro si se da un caso de impago, en otras palabras, si existen diferentes deudas sobre un mismo bien. Puede ser una vivienda hipotecada, si el titular del préstamo hipotecario no tiene la posibilidad de continuar pagando las cuotas, en este caso, la casa se embarga. Ahora, el dinero que se obtiene por el embargo se tendrá que utilizar para pagar, en primer lugar, las deudas de primer grado. Ya que, ser de primer grado quiere decir que tiene prioridad de cobro ante otras posibles deudas existentes.

El grado de las hipotecas es un punto fundamental que debemos tener en cuenta al momento de solicitar un préstamo hipotecario. En la mayoría de los casos, esto figura en el contrato de la hipoteca, donde la mayoría de las entidades bancarias establecerán que el préstamo hipotecario es una hipoteca de primer grado.

Hipoteca de segundo grado: ¿De qué se trata?

Llevan el nombre de hipotecas de segundo grado todos los préstamos hipotecarios que no tienen la prioridad en el cobro de la deuda. Para que haya una hipoteca de segundo grado será fundamental que exista antes una de primer grado, que será la que tenga prioridad en caso de impago y de que se proceda a embargar el inmueble hipotecado.

Hipoteca de primer grado sin límite de cuantía

También, existen las hipotecas de primer grado sin límite de cuantía. En este caso, se trata de una hipoteca que establece que tiene preferencia en el cobro de la deuda sobre los demás posibles acreedores, y además, establece que no hay un límite de cuantía. Dicho de otro modo, la prioridad en el cobro de la deuda se aplica a la totalidad de la deuda, no únicamente a una parte.

¿En qué casos es necesario tener en cuenta el primer y segundo grado de las hipotecas?

Ya sabemos que los grados, o rangos, de una hipoteca se utilizan para referirse a la prioridad en el cobro. Ahora, pensemos que tenemos contratado un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y la hipoteca es de primer grado. Esto significa que, si se da un caso de impago, el banco tendrá prioridad legal al momento de reclamar y cobrar la deuda adquirida respecto a otros posibles acreedores.

Si el deudor no tiene la posibilidad de abonar la hipoteca y se lleva a cabo el embargo de la vivienda para devolver la deuda, el banco va a recibir el dinero de la subasta del inmueble para devolver la deuda del préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando hay otras deudas que pagar es cuando aparece el primer y segundo grado de las hipotecas.

Ante esta situación, es cuando entraría en valor el grado del préstamo hipotecario, teniendo prioridad aquella hipoteca de primer grado con respecto a las de segundo grado. Dicho de otra manera, será necesario pagar antes la deuda al banco por tener la hipoteca en primer grado, mientras que el resto de deudas serán abonadas luego de haber devuelto esta deuda.

En resumen, los grados de las hipotecas permiten a las entidades bancarias asegurarse de que, ante un caso de impago, serán ellos los que recibirán en primer lugar las compensaciones económicas que se deriven de dichos impagos. Esto no quiere decir que el deudor no tenga que pagar también lo que reste de las deudas. Únicamente establece un orden de prioridades, se trata del orden en el que cada una de las deudas debe ser devuelta por parte del deudor.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas de primer y segundo grado. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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