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En Oi Real Estate creemos que al agente inmobiliario (como puesto destacado en el sector) aún le queda mucho camino por recorrer. Sin embargo, los especialistas confirman una tendencia en los clientes (especialmente si se trata de vender o comprar una gran propiedad, o un piso de lujo) en preferir un asesor en bienes raíces, a un agente. Sabrás que un agente puede especializarse hasta convertirse en un verdadero experto. Las exigencias actuales son numerosas y lo impulsan a mantenerse constantemente actualizado. En este artículo veremos la importancia de mantenerse activo para satisfacer el pedido más solicitado por los clientes de hoy día: la personalización del servicio. Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo para vender más.

Conocer al cliente inmobiliario lo es todo

Los agentes inmobiliarios no desconocen que para lograr la excelencia en el servicio actual, se debe maximizar la personalización respecto a cada cliente. Específicamente: conocer a la clientela. Tratar a todos y cada uno de los interesados de forma metódica y ecuánime, es sencillamente malgastar el tiempo, las energías y por supuesto perder dinero que podría estarse ganando.

En un marco de crisis como el contemporáneo, todo agente inmobiliario debe considerar una serie de características, que acaso diferencien esta época de las anteriores respecto al cliente promedio:

El cliente suele hoy saber mucho más del asunto inmobiliario que hace un tiempo.
Casi ningún cliente va a quedarse con una o dos opiniones. Tendrán en cuenta la visión de muchos otros agentes.
El cliente realiza un estudio de campo previo a las primeras consultas, por lo que a veces una simple entrevista termina en una conversación bastante fluida sobre el mercado y sus tendencias.
El asesor inmobiliario cuenta ya con una experiencia que lo habilita a aplicar una guía legal y comercial vigente, a nivel experto.
Al agente inmobiliario suele considerárselo como alguien que se limita a exhibir las propiedades y venderlas, si el interesado se ha decidido a comprarla. Está en él revertir esta falsa noción.

Más agentes en el mercado

Las agencias (sobre todo las especializadas en propiedades lujosas) han visto y sabido interpretar el deseo de la clientela que busca la personalización en el servicio inmobiliario, y trabajar con el agente que más se interese en su caso personal. Implementan hoy día un asesoramiento global en el trato al cliente, en todos sus ámbitos. En este sentido, la oferta de empleo en inmobiliarias o la apertura de franquicias propias son un camino llano para todos aquellos que quieran incurrir en él y transitarlo. El sector inmobiliario es uno de los principales ofertantes en el campo del primer y segundo empleo, ofreciendo mil posibilidades de desarrollo profesional.

Así, las agencias incorporan más y más agentes, exigiendo mínimos requisitos pero brindando la capacitación en estrategias de ventas, necesaria para un asesoramiento integral. Contra lo que pudiera imaginarse, estos cambios radican en una consecuencia directa del deseo del cliente y no de una toma de riesgo por parte del mundo de los bienes raíces. El objetivo: que todo agente inmobiliario recién salido al ruedo logre tomar el toro por las astas y ocuparse tanto de una venta como de un alquiler; trabajar en superficies rurales, barrios y ciudades; capacitar al personal y proporcionarle al cliente el agente indicado.

Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo

La relación entre el agente y la personalización del servicio inmobiliario está en su momento de auge, sobre todo en lo referido a ventas o arrendamientos de lujo. Como premisa, un agente deberá ante todo mejorar sustancialmente la información que un cliente pueda obtener desde una app inmobiliaria o una plataforma.

Esto se logra mediante la aplicación de valor al cliente, independientemente de la negociación anterior o la que vendrá. Ofrecerle tanto a quien vende como a quien se interesa en esa oferta cosas que desconozcan y que ni siquiera habían tenido en cuenta. Los datos que señalan cantidades de habitaciones, metros cuadrados, disponibilidad de acceso a centros comerciales o colegios, etc., son datos con los que un eventual comprador ya cuenta.

España, de diez años a esta parte

La carrera por especializarse en la personalización del servicio inmobiliario, se concentra en las grandes ciudades donde la competencia es más dura. Metrópolis como Madrid o Barcelona, se encuentran en el pico de la oferta y demanda a nivel nacional; por tanto, esto ocurre también con la cantidad de agencias y corredores en bienes raíces dispuestos a competir por captar ese flujo.

Se considera que en la última mitad de esta segunda década de siglo, el mercado en las grandes urbes vive en una situación de sostenibilidad regular, con aumentos evaluados dentro de los valores predecibles y menos vaivenes. El estancamiento en el sector inmobiliario producto de la pandemia comienza finalmente a descongelarse. Siendo Madrid una ciudad -por excelencia- propia de barrios, la especialización de los agentes avocados se hace menos dificultosa. Un agente inmobiliario no necesitará diez años para conocer las ventajas y desventajas de cada uno de ellos.

El mercado «luxury» y los extranjeros

En este contexto, no son pocas las agencias que se ocupan de ofrecer total cobertura al extranjero que viene a instalarse en dichas ciudades como producto de su desarrollo profesional (completar sus estudios) o laboral.

Durante los últimos cinco años, el cliente latinoamericano (en su mayoría proveniente de Colombia, México y Venezuela) se siente atraído a las zonas comerciales y a comprar propiedades nuevas. El mercado de mayor apertura se da en Barrio de Salamanca o La Finca.

Por otro lado, el incremento en extranjeros provenientes de la Unión Europea (venidos de Francia, Países Bajos o Reino Unido), se ve más tentado por comprar sus pisos en los centros mismos de las urbes. Esto se da claramente por su mejor posición económica y solvencia.

El bróker anónimo como alternativa

Por último, señalaremos que existe una cantidad creciente de agencias a quienes sus clientes de lujo les exigen el total anonimato de la negociación. Sin publicación en internet ni en medios gráficos; podrá parecer una misión imposible, pero no lo es. Aquí es donde los agentes deben recurrir a su cartera de clientes post negociación, o a interesados agendados como probables compradores. ¿Acaso es este caso del vendedor anónimo al público, un super exponente en requerimientos de servicio inmobiliario personalizado? Es muy probable.

Hemos visto las ventajas de personalizar tu servicio inmobiliario al máximo. Si eres un realtor especializado en conocer a tus clientes a fondo, nos encantaría conocer tus experiencias en este campo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

Cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca: ¿De qué se trata?

13 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En 16 de junio de 2019 se modificó la normativa hipotecaria con la entrada en vigor de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Esto generó cambios en los préstamos hipotecarios que fueron firmados luego de esa fecha. Para brindarle mayor seguridad a las entidades bancarias, en caso de que el deudor no abone una o más cuotas de la hipoteca. Esta ley permite la cláusula de vencimiento anticipado. Por medio de esta cláusula es posible exigir toda la deuda si se cumplen algunos requisitos. La cláusula de vencimiento anticipado permite embargar la vivienda si se da un caso de impago en las condiciones previstas por la ley.

Vencimiento anticipado: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de vencimiento anticipado nos referimos a cláusulas que le dan la posibilidad de concluir el contrato hipotecario al banco. Podrá solicitar la devolución de la totalidad del préstamo pendiente en caso de que el deudor incurre haya dejado de pagar varias cuotas, en los supuestos legalmente establecidos.

La cláusula de vencimiento anticipado se puede aplicar si el titular de la vivienda no puede o no tiene intención de pagar la hipoteca. Es decir, si deja de abonar las cuotas hipotecarias que le debe al banco prestamista.

La reforma normativa de la Ley 1/2013 ya había limitado el incumplimiento de pago a un mínimo de 3 cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, la LCCI fue más lejos. Restringió aún más la capacidad de las entidades bancarias para ejercitar esta cláusula cuando el cliente es una persona física y se trata de una vivienda. El objetivo es proteger al consumidor.

¿En qué casos se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

El artículo 24 de la LCCI reformó la cláusula de vencimiento anticipado para las personas físicas con hipotecas para viviendas. En este caso, para que la finalización del contrato sea posible deben cumplirse algunos requisitos:

El deudor debe encontrarse en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

La cantidad de las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler mínimo:

Al 3% del capital inicial, en la primera mitad de la vida de la hipoteca. Este requisito se considera cumplido si las cuotas adeudadas son 12 mensualidades, o si el número de cuotas equivalen a 12 mensualidades.

Al 7% del crédito en la segunda mitad de la vida de la hipoteca. Será cumplido si las cuotas adeudadas son 15 mensualidades, o si el número de cuotas equivale a 15 mensualidades.

El banco debe haber requerido el pago al deudor brindándole un plazo mínimo de 1 mes para su cumplimiento, con la advertencia de que, en caso de no hacerlo, le reclamará el total adeudado.

Este criterio se establece también en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, y el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite a la normativa para estos casos. Por ende, en base a los artículos legales mencionados, el banco tiene la posibilidad de reclamarle al deudor la obligación pendiente.

¿En qué casos se considera abusiva una cláusula de vencimiento anticipado?

El uso de la cláusula implica el desahucio de los ocupantes de la vivienda por no poder abonar las cuotas de la hipoteca ni ser capaces de hacer frente al crédito que resta por pagar. Es por esto que, para defender a los consumidores, los tribunales han observado la aplicación de esta cláusula para asegurar que no se trate de una práctica abusiva.

El Tribunal Supremo, en diferentes sentencias declaró que, para ejercitar la cláusula de vencimiento anticipado, el incumplimiento del deudor debe ser grave o referirse una obligación de carácter esencial que justifique la reclamación de la totalidad de la deuda pendiente. Por otro lado, establece que la cláusula debe valorar la gravedad del incumplimiento en cuanto a la duración y cuantía del préstamo, siendo el vencimiento del total de la deuda una medida fundamental. En último lugar, el derecho nacional debe prever mecanismos por medio de los cuales el consumidor tenga la posibilidad de evitar su aplicación si adopta una conducta diligente de reparación.

La sentencia del Tribunal Supremo 331/2023, de 28 de febrero

Entre los cambios que se incluyen en la LCCI, se puede eliminar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario tanto si se ha aplicado como si aún no lo ha hecho. Incluso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencias en las que contempla que la cláusula pueda anularse si se la considera abusiva a pesar de que no se haya ejecutado aún, o en caso de que la entidad bancaria haya esperado el tiempo legal que se requiere para aplicarla.

En otras palabras, que la cláusula sea considerada abusiva o no, dependerá de los términos en que la condición general permita el vencimiento anticipado, no de la inclusión de la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de la hipoteca, ya que no es ilícita en sí misma.

El procedimiento de ejecución hipotecaria ya inició: ¿Qué ocurre en este caso?

La Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre, establece que, de haber procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya llevado a cabo aún la entrega de la posesión al adquirente, sucederá lo siguiente:

Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula previo a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, serán archivados.

Aquellos procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula luego de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, y el incumplimiento del deudor no reúna las condiciones de gravedad y proporcionalidad previstos en la Ley 5/2019, serán archivados.

¿Se puede archivar un procedimiento hipotecario antiguo si el banco ha ejecutado la vivienda?

Existe la posibilidad de solicitar el archivo del procedimiento hipotecario a pesar de que la vivienda haya sido adjudicada en subasta. Para hacerlo, debe tratarse de un consumidor y el banco no debe haber tomado posesión de la vivienda.

En este caso, habría que solicitar por medio de un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario siempre que el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad previstos en la LCCI. Sin embargo, si la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya fue entregada a la entidad, no se podrá solicitar el archivo.

¿Existe la posibilidad de salvar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad?

Para que la Ley de la Segunda Oportunidad pueda salvar la vivienda se debe mantener al corriente de pago la hipoteca. De esta manera, te permitirá proteger la vivienda del embargo y, a la vez, cancelar las otras deudas no hipotecarias: préstamos personales, tarjetas de crédito, deudas con Hacienda y la Seguridad Social, entre otros.

Con la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad de 2022, actualmente es posible proteger todo el patrimonio del deudor, esto incluye la vivienda, si se cancela solo parte de las deudas en un principio y se continúa con un plan de pagos para lo que resta.

Se trata de una solución interesante para aquellas personas que tienen deudas importantes que no le permiten hacer frente a las cuotas hipotecarias.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Agentes inmobiliarios

Anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria

12 junio, 2023 No hay comentarios

Decimos que el agente inmobiliario debe ocuparse de una doble tarea: captar y gestionar los clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por otro lado, guiar a los interesados a buen puerto (compradores, arrendatarios). De ninguna manera se trata de una empresa sencilla. Si eres un agente o asesor, sabrás lo difícil que es finalizar una jornada sin un problema en medio. Por ello, bien vale tener en cuenta cuáles son las trabas cotidianas a las que puedas enfrentarte. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Las dos caras del agente inmobiliario

¿Inicias tu día realmente preparado para recibir a tus clientes y a la vez para atender a eventuales interesados? Son los dos actores del sector inmobiliario a los que el asesor debe enfrentar a diario. De este modo, todo agente inmobiliario debe tener dos caras, una para cada uno.

Futuros vendedores y arrendadores

Es conveniente abordarlos desde una posición que genere confianza y prestancia. Es conveniente conocer las respuestas a cada una de las preguntas comunes y saber presentar en pocos minutos todos los beneficios que conllevará contratar tus servicios, o los de tu agencia. Asimismo, debes exponer las diferencias que te separan de tu competencia.

Interesados

Los interesados, en cambio, buscan otra cosa. Quienes van a comprar una vivienda o a arrendar ingresan a la agencia con el objetivo de hallar una casa ideal. Vienen con sus propias metas. En cierto modo, se revierten los roles respecto al trato con los vendedores, porque son los interesados quienes exponen sus necesidades. En estos casos, el agente inmobiliario solo debe escucharlos y conocer a la perfección las propiedades que guarda entre sus proyectos de venta. Identificar rápidamente las pretensiones del comprador, es vital para saber qué gama de opciones ofrecer.

En ambos casos, como agente inmobiliario, debes mostrarte efectivo, utilitario y transparente. Sin embargo, existen muchas trabas y objeciones que pueden complicar tu trabajo, más allá de lo que concierna a tu actitud o a tu desempeño. ¿Conoces cuáles son los problemas más comunes en la gestión inmobiliaria?

Anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria

El estar al tanto de cuáles son los inconvenientes que pueden presentarse mayoritariamente, hará que tengas a mano las respuestas necesarias para resolverlos. Ganar tiempo, también es ganar dinero. O al menos, no perderlo. Veamos entonces algunos de ellos de cara a la clientela que busca vender o alquilar su propiedad:

1 Altas comisiones

Los clientes que ingresan al negocio o que acuerdan una entrevista contigo, no son los mismos de hace un par de décadas atrás. Hace un tiempo, el cliente confiaba ciegamente en el agente inmobiliario, porque prácticamente el único sitio donde podía informarse sobre el mercado era la agencia. Hoy día, llegan a ti sobrecargados de información que recopilaron a través de plataformas especializadas. De todos modos, un agente inmobiliario siempre estará mejor informado. Tenlo en cuenta, porque en general, al contar con un exceso de información los clientes se contactan con su agente con una serie de preconceptos equivocados de base.

El porcentaje promedio de una comisión por venta de propiedad oscila entre el 5% y el 6%. Pero acaso un cliente se quede con un artículo que dice que son porcentajes elevados y que un asesor no debería pedir más de un 4% sobre la venta de la vivienda. El cliente siente que está perdiendo dinero antes de comenzar la negociación.

Para contrarrestar este problema común en la gestión inmobiliaria, procura demostrar cabalmente en qué radica tu ganancia; cuáles son tus servicios, lo que implica exhibir la propiedad y organizar campañas de promoción; publicarla y responder a interesados; preparar la papelería legal, etc. Hay razones de sobra para comprobar que tu servicio vale esos índices.

2 Tu agencia subvalora su propiedad

El cliente llega a la agencia con una tasación imaginaria. Ha concluido en datos irreales en base a… internet. Cuando esto ocurre, en la mayoría de los casos encontrarás que su tasación sobrevalora la propiedad muy por encima del precio de mercado actual. Cuando un cliente se niega durante la primera entrevista a ajustar el valor de su propiedad, debes inmediatamente concertar una visita, lo más rápido posible.

Una vez allí, procura examinar detenidamente la vivienda. Demostrar por qué aconsejas disminuir el coste que te ha propuesto no es una tarea sencilla. Pero si te preocupas por buscar información relevante respecto a los últimos movimientos zonales en compraventa de inmuebles, seguramente vas a convencerlo de tomar la decisión correcta y aplicar ese ajuste.

Más inconvenientes con interesados en comprar o alquilar

Dijimos que con los interesados en comprar o arrendar es conveniente manejarse de otra manera, utilizando otros mecanismos de atención. Veamos los problemas más corrientes.

1 Una propiedad «en mal estado»

Esto ocurrirá en casi todos los casos en los que la vivienda a vender no sea a estrenar. El interesado siempre encontrará motivos edilicios para disminuir el precio de venta. Es algo a lo que debes ya estar habituado. Sin embargo, en muchas ocasiones tendrá razón. Recomendamos analizar a fondo estas posibilidades y prevenir este tipo de situaciones.

¿Cómo? Pues tomando previa nota de las probables reformas necesarias y recomendándole al propietario poner manos al asunto antes de publicar o exhibir el inmueble.

2 ¿Quién paga la comisión de la agencia?

No en todos los casos se le cobran las comisiones de la agencia también al comprador. Pero este intuye de antemano que esos porcentajes están implícitos en el coste total de la propiedad; por tanto, cuando el interesado te pide una rebaja de entre el 4% y el 5%, o busca hablar directamente con el vendedor por este tema, está dejando entrever que no está dispuesto a ser él quien abonará las comisiones de la agencia.

Si has contemplado esto en la tasación definitiva, pues bien por ti. Si no fue el caso, explícale las amplias ventajas que implica trabajar con una agencia intermediaria.

Contrapropuestas en la manga

Por supuesto, hay una infinidad de problemas comunes en la gestión inmobiliaria. Buena parte de la solución a estas objeciones cotidianas, radica en conocerlas y estudiarlas para poder ofrecer una respuesta concreta y que satisfaga esos apremios.

Considera (en beneficio de vendedores, arrendadores e interesados) que en casi todos los casos esas contrapropuestas no son producto de la mala fe, sino de la desinformación tergiversada o disfrazada de datos certeros. Hemos visto algunos tips sobre cómo anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria. Si posees los tuyos, nos encantaría conocerlos en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

Cuadro de amortización de la hipoteca: ¿De qué se trata?

12 junio, 2023 No hay comentarios

El cuadro de amortización de una hipoteca es muy importante, sin embargo, muchos no saben cómo funciona. La realidad es que amortizar equivale a devolver el dinero en el argot financiero. Aquí te explicaremos de qué se trata.

Cuadro de amortización de un préstamo hipotecario

Tenemos en claro que, amortizar significa devolver, entonces, como su nombre lo indica, se trata de un cuadro que explica cómo se va a llevar a cabo la devolución del dinero del préstamo hipotecario.

Si crees que eso se hace cada mes, estás en lo cierto. De ese modo se hace en la mayoría de los préstamos hipotecarios, no obstante, el cuadro de amortización va un poco más allá de lo que debes abonar en cada cuota. Se trata del calendario de pagos de la hipoteca. En otras palabras, te mostrará cuánto abonarás de cuota hipotecaria y, también, de qué manera se distribuye ese dinero entre el capital a amortizar y los intereses del préstamo.

De ese modo, se estructura realmente la amortización o devolución del dinero de un préstamo hipotecario.

¿De qué modo funciona la amortización de un préstamo hipotecario?

La devolución de un préstamo hipotecario se puede llevar a cabo de diferentes formas, esto dependerá del sistema de amortización que se utilice, por lo general, se usa el Sistema de amortización Francés. Sin embargo, aquí te contaremos qué sistemas puedes encontrar:

Sistema de amortización francés: se abonan unas cuotas fijas por mes. Dichas cuotas, incluirán parte del capital del préstamo y parte de intereses.

Sistema de amortización alemán: se devuelve la misma cantidad de capital en cada una de las cuotas y menor cantidad de intereses según pasa el tiempo.

Sistema de amortización americano: el capital del préstamo se amortiza en una sola cantidad y los intereses se abonan en cuotas periódicas.

Dependiendo de qué método de amortización se tenga estipulado, el cuadro de amortización aparecerá de una manera distinta.

En el caso del método francés, con cada cuota hipotecaria devolverás una parte del capital prestado y, además, abonas los intereses al banco por prestarte el dinero. En otras palabras, por un lado, destinas un porcentaje del dinero a reducir efectivamente deuda, que es lo que se llama amortizar capital. Por otra parte, destinas otro porcentaje de ese dinero para abonar los intereses al banco.

El cuadro de amortización nos dejará ver esos porcentajes y de qué manera evolucionan en el tiempo según el plazo del préstamo hipotecario. Esta evolución variará dependiendo del sistema de amortización de la hipoteca. Por ejemplo, para el sistema de amortización francés, que es el más utilizado en el país, concentra buena parte del pago de intereses durante los primeros años. De este modo, logra brindar unas cuotas constantes y que no sean más altas al comienzo del préstamo hipotecario, que es lo que sucede con el sistema de amortización alemán o de cuotas constantes.

¿Cuál es la función del cuadro de amortización?

Sin lugar a dudas, se trata de un documento que cuenta con información de gran interés y utilidad sobre tu préstamo hipotecario. La tabla del cuadro de amortización nos permitirá ver los siguientes datos:

El calendario de reembolso con el número de meses y cuotas que abonarás para devolver el dinero prestado.

La cantidad que abonarás por mes. Si el préstamo hipotecario es a tipo fijo, sabrás desde un comienzo cuál será el importe mensual de la cuota hipotecaria y cómo se distribuirá entre capital e intereses. En caso de que se trate de una hipoteca a tipo variable, el cuadro de amortización irá variando cada vez que se lleve a cabo la revisión del préstamo hipotecario. El calendario no cambiará, sin embargo, sí lo hará la cuota a pagar, además de la cantidad de intereses y capital que se amortice en cada momento.

Los intereses que vas a abonar en cada cuota hipotecaria.

El capital que reembolsas o amortizas, es decir, lo que se reduce tu deuda o principal de la hipoteca.

La cantidad de dinero que reste pagar del préstamo hipotecario luego de cada cuota, en otras palabras, el capital pendiente.

Gracias a estos datos tendrás la posibilidad de tomar mejores decisiones con respecto al préstamo hipotecario. Por ejemplo, sabrás en qué momento te compensa más amortizar anticipadamente la hipoteca, por lo general, al comienzo. Además, podrás ver cómo afecta eso al capital pendiente y a los intereses.

Por otro lado, tendrás la posibilidad de ver cómo queda el préstamo para decidir si amortizar cuota o el plazo de devolución en la hipoteca.

Por último, el cuadro de amortización es un resumen de cómo los elementos del préstamo hipotecario se combinan entre sí para dar como resultado la cuota mensual que deberás abonar.

Consultar el cuadro de amortización: ¿Cómo hacerlo?

La importancia del cuadro de amortización de tu hipoteca es tal que, el banco está obligado a mostrártelo antes de firmar la hipoteca. Incluso, se incluye dentro de la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, uno de los documentos que el banco debe darte antes de firmar el préstamo hipotecario.

Una vez contratada la hipoteca podrás consultarlo cuando tú quieras. Según el banco tendrás que solicitarlo o podrás acceder a él por medio de la banca online. De todas formas, siempre que solicites esa información deberán dártela, a pesar de que algunas entidades bancarias pueden cobrarte por hacerlo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el cuadro de amortización de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Invertir

La renegociación de hipotecas, en lo más alto desde 2015

9 junio, 2023 No hay comentarios

Según las mediciones que realiza el Banco de España, el mes de abril pasado tuvo el nivel más alto de renegociación de hipotecas. Al menos desde que la entidad realiza tal medición. Sumaron un total de 2.503 millones de euros, y se dieron en un contexto de fuertes subidas de tipos de referencia de parte del BCE.

De acuerdo a las cifras del Banco de España, la renegociación de hipotecas alcanzó en abril pasado un volumen de 2.503 millones de euros. Se trata del nivel más alto de préstamos reajustados desde 2015. Aunque a diferencia de aquel año, el primero en que el BDE comenzó a realizar la estadística, este abril de 2023 vino acompañada de la precipitación de las subidas de tipos marcada por el Banco Central Europeo.

Hay tres modos en que se puede modificar la hipoteca: la extensión de plazos, el aumento de la tasa, o directamente pasar de tasa fija a tasa variable. En el caso de las hipotecas de tasa variable, fueron más afectadas durante el período abierto en julio del año pasado con las subidas de tipos. Solo en el primer trimestre del año, en algunos casos el alza llegó a los 3,8 puntos. Y en dinero, este porcentaje significa una erogación media cercana a los 300 euros al mes, más de 3.500 euros por año.

La renegociación de hipotecas

Las cifras de la renegociación de hipotecas en abril de este año fue la más alta. Al menos desde 2015, año en que el Banco de España comenzó a realizar esta medición. Los préstamos revisados representaron unos 2.503 millones de euros.

El máximo histórico se alcanzó en un contexto de fuerte alza de los tipos de referencia, que llegaron al 3,75%. Como es sabido, se trata de un alza vertiginoso marcado por el Banco Central Europeo, que desde julio de 2022 viene marcando subidas consecutivas. El objetivo final de la autoridad monetaria e combatir los altos índices de inflación.

El volumen de renegociaciones registradas en abril de este año supera las realizadas durante todo el año 2022, que fueron de 1.910 millones de euros. En 2021, la cifra fue de 1.744 millones, mientras que para 2019 totalizaron 1.318 millones. Le siguen las efectivizadas en el año 2018, que también alcanzaron los 1.744 millones y en 2017 sumaron 2.357 millones de euros.

Poe encima del volumen renegociado del mes pasado, están las de todo el año 2020, con 2.605 millones de euros. Las del año 2016 fueron de 6.396 millones. Y, por último, durante el 2015 la cifra alcanzó los 9.241 millones de euros.

Esto explica el aplanamiento en el número de hipotecarios solicitados. Ante este panorama, muchos prefieren esperar a que las tasas bajen. Por lo que la inversión queda en pausada hasta que mejoren las condiciones. En el caso de la vivienda para habitar, el nivel de exigencia para alcanzar un préstamo a muchos les resulta restrictivo y, simplemente, se van al alquiler.

Plazos, intereses y modalidad

La renegociación de hipotecas se dio en tres modos diferentes. Por un lado, las que extendieron los plazos. Por otro en la revisión de los intereses. Y, por último, en el cambio de una hipoteca de tasa fija a otra de tasa variable. En todos los casos, el hecho es que se revisaron en perjuicio de los tomadores del préstamo.
Esto se dio, principalmente, por el vertiginoso ritmo de subida de tipos de referencia. En pocos meses, el Banco Central Europeo llevó las tasas de prácticamente cero al actual 3,75%. De hecho, el índice Euribor, que se toma como parámetro de los hipotecarios, se encuentra en el nivel máximo desde 2008.

Y lo que viene por delante no es precisamente un alivio. De acuerdo a las estimaciones que realizan los propios integrantes de la autoridad monetaria, se esperan más subidas en los próximos meses. Para citar un ejemplo, un hipotecario de tasa variable experimentó durante el primer trimestre de 2023 un encarecimiento de 3,8% por encima de la tasa original.

En términos monetarios, sería un promedio cercano a los 300 euros más a pagar cada mes. En el año, ese monto puede superar los 3.500 euros. Incluso, para algunos hipotecarios ya firmados, tanto el plazo como el capital adeudado pueden encarecer aún más las cuotas.

Los nuevos hipotecarios

Ante este panorama, las nuevas hipotecas que se firman tienen características particulares. Incluso hay quienes las catalogan de restrictivas. Con todo, el BCE parece haber acertado con su intención de frenar el nivel de liquidez circulante. Pero a un costo muy alto, ya que la demanda se fue cayendo y también la inversión.

En abril, las hipotecas firmadas alcanzaron unos 6.231 millones de euros. Superan en un 16% a la cantidad de préstamos firmados en marzo. Es un volumen solo superado durante julio de 2022, año con desempeño record del mercado inmobiliario.

En cuanto a las características que tienen los nuevos acuerdos crediticios, aquellas con menos de un año de plazo sumaron un 39% del total, unos 2.456 millones de euros. El 22% fueron de entre 1 y 10 años. Mientras que las hipotecas con un plazo superior a los 10 años resultaron ser el 38% del total: unos 2.386 millones de euros.

Si el Banco Central Europeo realiza nuevas subidas de tipos, con el consiguiente aumento del índice Euribor, las entidades crediticias volverán a retocar tasas, plazos y montos. Ya se da por hecho que en la próxima reunión del Consejo de Gobierno, los tipos de referencia volverán a subir. Todo este panorama, que afecta el acceso a la vivienda, recién comenzaría a normalizarse en la segunda mitad de 2024.

Mientras tanto, cada mes, clientes y entidades crediticias volverán revisar los montos, plazos y modalidad de los créditos hipotecarios.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de la renegociación de hipotecas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Las previsiones de Kutxabank

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Las previsiones de Kutxabank

8 junio, 2023 No hay comentarios

El presidente de la entidad bancaria, Antón Arriola, dio a conocer las previsiones de Kutxabank. De acuerdo a Arriola, el BCE realizará dos nuevas subidas de tipos, la inflación puede bajar hacia 2024, mientras que el sistema financiero europeo se mantendrá robusto.

El Banco Central Europeo va a realizar una nueva subida de tipos. Incluso no se descarta que sean dos los aumentos del interés, que hoy se encuentra en 3,75%. En cuanto a la inflación, se encaminaría recién durante el año próximo. Estas son las previsiones de Kutxabank, entidad que preside Antón Arriola. El titular se presentó en un encuentro titulado «Un nuevo impulso estratégico para Kutxabank», que realizó Deusto Business Alumni, en Bilbao.

La jornada también contó con la colaboración de la prestigiosa auditora internacional Price Waterhouse Coopers (PwC). Arriola aprovechó la oportunidad para destacar las diferencias del sistema financiero europeo frente al norteamericano. Según el directivo, en Europa será necesario pasar de una supervisión de reglas a una supervisión de riesgos.

Más subidas de tipos

En el marco de la jornada «Un nuevo impulso estratégico para Kutxabank», el presidente de la institución financiera, Antón Arriola, marcó las previsiones de Kutxabank para la economía de la zona euro. De acuerdo al directivo, el Banco Central Europeo fijará una nueva subida de tipos de referencia en la próxima reunión de su Consejo de Gobierno, que se realizará el 15 de junio.

Actualmente, la tasa se ubica en 3,75%. En este caso, la subida sería de 25 puntos básicos, al igual que la anterior. Incluso, el presidente de Kutxabank no descarta otra subida en la reunión de julio. La causa es, como siempre, la inflación. Para ese entonces, el aumento de los tipos serviría para que «acabe de entrar en vereda la inflación”.

Recién a partir del año que viene, con la merma de la inflación, las tasas comenzarían a baja a niveles necesarios y esperados. Y es que las subidas, si bien se mostraron adecuadas para el combate de la inflación, para Arriola están siendo “excesivamente altos”. Uno de los efectos inmediatos del nivel de tasas actuales es el efecto que causa en las economías de las familias, que deben realizar grandes esfuerzos para cumplir con las hipotecas.

El impacto en las familias

Está claro que la situación para muchas familias es desventajosa. La combinación de altos tipos de interés, sumada a la también alta inflación, demanda de esfuerzos extras para afrontar cada vencimiento.

Sin embargo, al parecer del presidente de Kutxabank, las familias están soportando tales alzas por efecto de la mejora en las economías de la zona euro. Las estimaciones de crecimiento del PBI para el año en curso son mayores a las planteadas inicialmente. Ello, más las mejora salariales que se están llevando a cabo, hacen que ahorristas y empresas puedan sobrellevar la situación.

Arriola sostuvo que fue particularmente cambiante lo acontecido durante los últimos diez años, ya que a la salida de la crisis de las hipotecas en 2008 le sobrevinieron tipos de interés negativos, la pandemia por Covid y la guerra en Ucrania. En ese sentido, “nos hemos visto obligados a apostar por un perfil de riesgo muy bajo y a poner su foco principal en la eficiencia”.

De ahora en más, las previsiones de Kutxabank ya no se dirigen a palear los malos momentos, sino –al fin- a sostener el crecimiento de la banca, mejorar la rentabilidad y lograr diversificar los ingresos a partir de nuevos productos y servicios.

Un sistema financiero fuerte

En cuanto al sistema financiero europeo, el directivo de Kutxabank destacó la robustez que presentan las entidades Europas, sobre todo respecto a lo que ocurre en los EEUU. A grandes rasgos, los europeos cuentan con depósitos «más fragmentados y estables y la supervisión está en las antípodas de la que tenían los bancos que han tenido dificultades” en la potencia del Norte de América.

La supervisión que se realiza sobre el sistema financiero europeo, según Arriola, «no se encuentra centrada en dónde están realmente los riesgos relevantes». Advirtiendo que, si bien sigue siendo remota, pueden provocarse situaciones que alteren los mercados, como ocurrió con los bancos que cayeron en desgracia recientemente. Pero, definitivamente, las previsiones de Kutxabank no van en sentido de lo ocurrido con Credit Suisse.

Sin embargo, hay mucho que aprender luego del colapso de la banca suiza y de Sillicon Valey Bank: con «la velocidad a la que se han ido los depósitos». Son dos los motores de esa fuga de la liquidez existente, la primera es la banca digital, que perite hacer extracciones mucho más veloces que con la metodología tradicional. La otra son las redes sociales, que también tienen un costado poco amable, por ejemplo al servir de plataformas de propagación de malas noticias.

Los objetivos de Kutxabank

La jornada en la que disertó el presidente de la entidad de Bilbao, también tuvo un tiempo para que especifique cuales son los objetivos futuros de la banca. Entre las previsiones de Kutxabank, está ampliar su presencia en dos modelos de negocios.

Uno de ellos es el de ofrecer de prestamista a empresas y de este modo acompañarlas en su desarrollo. El otro punto que se anotan es aumentar el crédito al consumo, la cual también las acerca a sus clientes. Y si bien, se trata de una entidad nacida de la fusión de otras tres, no se esperan fusiones ni adquisidores. Entonces, la estrategia principal sigue siendo intensificar su actividad actual. De hecho, están trabajando para la expansión, tanto en Madrid, como en Cataluña y Andalucía con su filial CajaSur.

Por último, Antón Arriola subrayo que Kutxabank “se mantiene como una entidad solvente que está bien y muy fuerte”. Pero reconoció que la banca quiere asumir retos estratégicos. Uno de ellos es trabajar en la mejora de la rentabilidad de los Fondos que posee, y que durante el 2022 alcanzó el 6,1%. Mientras que el retorno medio del sector se ubica cercano al 9%.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de las previsiones de Kutxabank. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

La vivienda se recuperará en 2024

En Hipotecas

¿Cuáles son las ayudas para vivienda que continúan vigentes en 2023?

8 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cuáles son las ayudas para vivienda que puedes encontrar actualmente. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Ayudas para vivienda

Sin lugar a dudas, las ayudas para vivienda fueron una de las medidas más debatidas de los últimos meses, se trató de un importante tema de debate de cara a las elecciones. El Gobierno aprobó, a lo largo de la legislatura, distintos tipos de ayudas para vivienda, esto abarca ayudas para la compra, para el alquiler y, también, para realizar reformas. Aquí veremos todas las ayudas para la vivienda que se pueden obtener en 2023.

Ayudas para viviendas 2023: reformas

El mayor reto de nuestra década es frenar el avance del calentamiento global. Para conseguirlo, es fundamental mejorar la eficiencia energética del parque de viviendas ya que se trata de uno de los principales focos emisores de efecto invernadero.

La Unión Europea ha puesto como objetivo llegar a las 0 emisiones para el año 2050. Para conseguirlo, al mismo tiempo que se impulsaba la recuperación económica de los países miembros luego de la pandemia, nació el fondo de recuperación que lleva el nombre de Next Generation.

Para poder gestionar estos fondos el Gobierno de España creó el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Allí se incluyen ayudas para la rehabilitación de viviendas y edificios. Este tipo de ayudas para la vivienda cuenta con subvenciones, deducciones en el IRPF y avales ICO. Además, pueden ser de hasta 21 400 euros por inmueble, de modo que llega a cubrir entre un 40 y un 80% del coste de la reforma. Si se trata de unidades familiares en situación de vulnerabilidad pueden alcanzar el 100%. Por otro lado, cabe destacar que las comunidades de vecinos también tienen la posibilidad de solicitar este tipo de ayudas para la vivienda.

Si tienes pensado llevar a cabo la reforma de una vivienda, tanto si es unifamiliar, como si se encuentra en un edificio de viviendas, es posible acceder a este tipo de ayudas para vivienda siempre y cuando cumplas los siguientes requisitos:

Debe ser tu domicilio habitual.
Tendrás que reducir en, como mínimo, un 7% la demanda energética. Se trata de reformas que potencien, por ejemplo, el aislamiento de tu vivienda para que no necesite consumir más energía para mantener el calor o el frío en su interior.
Otra opción es que reduzca, como mínimo, un 30% la demanda de energía no renovable. Por ejemplo, puedes instalar un sistema de autoconsumo, como placas solares.
Que el coste de actuación sea de, mínimo, 1000 euros.
Se trata de ayudas para la rehabilitación de tu vivienda que pueden ser de hasta el 40% del coste de actuación. Tienen un límite de 3000 euros por vivienda.

Ayudas para rehabilitar edificios

Por otra parte, también podrás encontrar ayudas para la rehabilitación de edificios este 2023. Sin dudas, son muy necesarias si consideramos que la antigüedad media de los edificios en el país es de unos 45 años según indican los datos de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. Para solicitar estas ayudas para la vivienda deberás cumplir con los siguientes requisitos:

Reducir, mínimo, un 30% el consumo de energías no renovables.

Otra opción será reducir la demanda de calefacción y refrigeración entre un 25 y un 35%, según la zona climática.

Estas ayudas para la rehabilitación de edificios pueden ser de entre el 40 y el 80% del precio de actuación con un máximo de entre 6300 y 18 800 por vivienda. Además, podrás obtener hasta 1000 euros por vivienda y 12 000 euros por edificio para eliminar elementos como el amianto.

Ayudas para el alquiler

Los precios del alquiler han llegado a máximos históricos en diferentes ciudades, una de ellas es Barcelona. Por otro lado, una gran cantidad de inquilinos se han enfrentado a importantes aumentos en la revisión de la renta a causa del aumento del IPC, esto llevó al Gobierno de España a aprobar diferentes medidas y ayudas para el alquiler.

Por un lado, en 2022 fue aprobado un límite de la actualización de la renta según el IPC del 2% que continuará vigente hasta el 31 de diciembre de este 2023. En 2024, en principio, este límite se ubicará en el 3%.

En 2022, también se aprobó el bono alquiler. Se trata de un cheque para los jóvenes de hasta 250 euros para el alquiler que gestionan las Comunidades Autónomas. Para saber cuáles son los requisitos, debes dirigirte a la web oficial de tu comunidad.

Algunas Comunidades Autónomas ofrecen más ayudas para el alquiler, por ejemplo, el caso de Cataluña, donde es posible acceder a deducciones en el IRPF de hasta 300 euros.

Ayudas para comprar una vivienda

Este tipo de ayudas para la vivienda ha dado bastante que hablar durante los últimos días. A comienzos del mes de mayo, el Consejo de Ministros, aprobó una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con el objetivo de brindar ayuda a jóvenes y familias con hijos menores para comprar una primera vivienda.

El objetivo de estas ayudas es avalar el 20% de entrada que se requiere para acceder a un préstamo hipotecario. No obstante, todavía no se han definido los requisitos de acceso ni la forma de solicitar este tipo de ayudas para la vivienda.

Algunas Comunidades Autónomas contemplan otras ayudas para la compra de vivienda como, por ejemplo, bonificaciones en algunos impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). También, podrás encontrar ayudas para la compra de vivienda en zonas rurales.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las ayudas para vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Préstamo hipotecario para viviendas VPO

En Agentes inmobiliarios

Exhibición perfecta de un piso en venta

7 junio, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, tal vez te hayas encontrado en alguna que otra oportunidad con uno de esos llamados“casos complejos” o como se dice en la jerga «pisos invendibles». Estos refieren a viviendas que demoran por lejos en ser vendidas o atraer al inquilino ideal para ser arrendada. También a aquellas que acaso salgan del escaparate de la agencia, porque el cliente simplemente se ha cansado de esperar. Estos casos no deberían significar un fracaso en tu carrera, pero puede que lo veas de ese modo. No te desanimes. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunos tips en exhibición perfecta de un piso en venta para vender más rápido y mejor. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más.

La exhibición infinita

Sabemos que en los países cuyo circuito inmobiliario se encuentra mejor preparado, el tiempo que demoran sus agentes en vender una propiedad es de menos de un mes. Esto es poco tiempo, dada la importancia de la negociación y lo que va en juego en cada una de ellas. Estados Unidos, Alemania, Reino Unido, manejan tiempos oscilantes a esos. España y sus ciudades protagonistas en este campo, como lo son Madrid y Barcelona, deberían entrar en ese listado si consideráramos sus densidades de oferta y demanda.

Sin embargo, estos plazos suelen extenderse más allá y a menudo te encontrarás que una exhibición no ha alcanzado las expectativas de los clientes, siempre apresurados por vender. Esa demora puede deberse a una infinidad de motivos; pero los agentes inmobiliarios encargados de llevar a buen puerto la negociación, suelen cargar con el peso de esa “no venta”. Si esto te ocurre con mayor frecuencia de lo planificado o de lo deseado, te recomendamos estar atento a seguir esta serie de consejos.

Exhibición perfecta de un piso en venta

Transformar una exhibición en una venta o en la firma de un contrato de alquiler es el objetivo de todo agente inmobiliario. Conseguirlo queda a expensas de una serie de aspectos que podríamos considerar elementales; no obstante, estos tips sueltos, una vez unificados, podrían ser la base de una planificación estratégica de ventas infalible. Toma nota:

1 ¿Cuál es el momento del día propicio?

Hace unos días, en un artículo sobre cuándo tomar las mejores fotografías para nuestros anuncios inmobiliarios, hacíamos hincapié en la conveniencia de elegir bien día y hora. En este sentido, considera el pronóstico del tiempo para elegir una jornada de cielo despejado y clima favorable; asimismo, selecciona el rango horario de mayor luminosidad natural de la vivienda, dependiendo su orientación cardinal.

2 ¿Consideras al deco como un arte en ventas?

Solemos recomendar con énfasis la realización de talleres o seminarios sobre paisajismo y decoración interna. Estos son de gran ayuda para el desarrollo de cualquier agente inmobiliario. En este marco, y al estar en permanente contacto con decoradores por diversos motivos, el asesor suele tener más conocimientos y mejor gusto en deco que sus clientes. Sin embargo, a la hora de exhibir una propiedad de forma adecuada, lo que menos importa es el buen gusto adquirido a través de una carrera, o del oficio. Lo que realmente interesará a la negociación será el poder volcar esos conocimientos en una despersonalización total de la casa y sus ambientes. De esta manera, lograrás atraer a un mayor espectro de interesados.

Utilizar los métodos aplicados en el minimalismo, suele dar resultado. ¿Los has utilizado alguna vez? Procura mantener los ambientes despejados, limpios y desprovistos de elementos personales del cliente. Sobre todo si se trata de propiedades ajustadas en cuanto a metros cuadrados.

3 Propiciar el contacto personal

Las vídeo-llamadas y las video-visitas están a la última moda. Las propiedades que cuentan con videos de muestra son cada vez más recurrentemente consultadas por los interesados. Sin embargo, es un error excederse en esta metodología. Considérala ideal para un gancho de muestra, un escueto folleto de lujo para presentarle al consultante. Si un interesado en la propiedad te pide más de dos vídeos o vídeo-visitas al inmueble, procura acelerar mejor una visita presencial. Este podría hacerse una idea definitiva errónea de la casa y cuando la visite en persona, acaso termine por decepcionarse.

Se debe tener un especial cuidado en el implemento de los métodos digitales para la venta inmobiliaria. Recuerda que, si bien son fundamentales para lograr el éxito de ventas en la actualidad, quien terminará por vender la propiedad no es internet, sino tú.

4 ¿Qué tal se ve la propiedad?

Los muros, cielorrasos y pisos de la propiedad… ¿Se encuentran en perfecto estado? Estamos hablando de un hecho vital para exhibir una propiedad de forma adecuada y lograr una venta rápida. Cuando realices tus primeras visitas evaluativas a la propiedad, antes de publicarla y mostrarla al público, cerciórate de prestar mucha atención a estos aspectos superficiales.

Una rápida lavada de cara a la propiedad, preferentemente en tonos claros (y si es blanco, mucho mejor) colaborarán en la despersonalización de la que hablábamos en nuestros puntos anteriores. Recomienda a tu cliente realizar las reformas necesarias siempre antes de exhibir y nunca durante.

5 Mascotas afuera, por hoy

Esos adorables animalitos pueden ser los mejores amigos de tus clientes, e incluso podrán caerte en gracia a ti. Sin embargo y aunque suene antipático, no sabemos qué tan graciosos podrán resultar para los interesados visitantes. Una vez pre-pactada la exhibición, hazle saber a tu cliente lo poco conveniente que será la circulación libre de mascotas por la propiedad durante la muestra.

Cuenta entre tus principales contactos de proveedores con algunas guarderías temporales de mascotas; de este modo, si fuera necesario, tendrías la solución a la mano para este tipo de contratiempos, mucho más influyentes de lo que te imaginas.

Considera la primera impresión

Como slogan, es genial. También funciona en la realidad. No olvides mantener un excelente estado del ánimo al momento de exhibir una propiedad. El interesado percibirá si traes tensiones del afuera a la muestra de la vivienda y solo repercutirá de forma negativa en sus emociones. Considera que está a punto de tomar una decisión trascendental en su vida; lo único que importa a la hora de la exhibición, es lograr vincular a la propiedad con el interesado. Nunca olvides esta máxima del sector inmobiliario.

Existen infinidades de consejos básicos sobre cómo ofrecer una propiedad. Sin embargo, sobre estos que hemos abordado, podrás desarrollar muchos más y adosarlos a tus planes estratégicos de ventas. Hemos visto muchos tips para una exhibición perfecta de un piso en venta. Si posees los tuyos, nos encantaría conocerlos al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Si te ha interesado este tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El agente inmobiliario como primer trabajo

En Hipotecas

El IVA en viviendas nuevas: ¿Afecta a tu hipoteca?

7 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te explicaremos qué es el IVA en viviendas nuevas y de qué manera puede afectar tu préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué es el IVA?

En primer lugar, hay que dejar en claro qué es el IVA para evitar cualquier tipo de malentendido. Cuando hablamos del IVA, nos referimos al Impuesto sobre el Valor Añadido. Se trata de un tributo indirecto que grava sobre el consumo de ciertos productos y servicios, por otro lado, puede ser general, reducido o superreducido. El IVA es aplicado, también, en el sector inmobiliario y, puntualmente, cuando se trata de la compra de una vivienda nueva. Si tienes la idea de comprar una casa a estrenar, lo más conveniente es que tengas muy claro todo sobre el IVA en viviendas nuevas.

Es lógico que te estés preguntando en qué momento se debe pagar, de qué cantidad se trata y por qué es tan importante. Aquí aclararemos todas tus dudas.

¿Cuándo se debe pagar de IVA en la compra de una vivienda?

La realidad es que, al momento de comprar una vivienda o cualquier otro bien debemos abonar diferentes impuestos. En algunos puede ser el IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido, mientras que en otros, será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP.

¿Cómo saber cuándo se paga cada uno cuando se trata de una vivienda? La respuesta es que, el IVA, se aplica siempre en la compra de vivienda nueva. Por otro lado, el ITP, se aplica en la compra de viviendas de segunda mano.

En otras palabras, cuando compras la vivienda en una promoción de nueva vivienda, deberás pagar el IVA, mientras que, en caso de que compres una vivienda de segunda mano, por lo general a un particular, ya no se considera una primera entrega y deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Cuál es el IVA que se aplica cuando compras una vivienda nueva?

El IVA se suma al valor de la vivienda y el porcentaje concreto variará según el tipo de vivienda. Hacienda no considera que sea lo mismo comprar una casa, que comprar al promotor libremente, que una vivienda de protección oficial. Es por esto que, el IVA que se aplica sobre cada tipo de inmueble nuevo será distinto.

El IVA que se aplica por defecto sobre vivienda nueva es del 10%, sería el tipo de IVA reducido. Un ejemplo para comprenderlo mejor, en caso de que la vivienda en promoción cueste 200 000 euros deberás sumar 20 000 euros más en concepto de IVA.

Hay dos excepciones a la norma general. En primer lugar, las VPO o Viviendas de Protección Oficial, en este caso se aplica un IVA superreducido del 4%. El motivo es sencillo, se trata de una vivienda asequible y protegida, también en términos de IVA. La otra excepción son los locales comerciales, sobre ellos se aplica el tipo de IVA general, en otras palabras, el 21%.

Por último, en el caso de que estés llevando a cabo una obra de rehabilitación de un inmueble, también es posible aplicar el IVA reducido, pagando solo el 10% sobre el precio base en ciertas reformas, en lugar del 21%. Sin embargo, se deben cumplir dos requisitos: que más del 50% del valor total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Para comprobarlo deberás contar con informes de peritos acreditados o visados de los colegios profesionales. El segundo requisito es que, el importe total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición de la edificación (si se llevó a cabo en los dos años previos al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en los dos casos el valor del suelo. Se utiliza para incentivar unas obras frente a otras, o bien, a ayudar en obras por discapacidad.

¿En qué momento se debe pagar el IVA de las viviendas nuevas?

El IVA se abona al momento de comprar la vivienda, del mismo modo que cuando compras cualquier otro bien. En esto no hay ninguna diferencia entre la compra de un coche, un móvil o un inmueble.

En este caso, la tienda (la promotora) cobrará el IVA que corresponda y luego, se lo hará llegar a la Agencia Tributaria (AEAT).

¿Cómo afecta el IVA a la vivienda que puedes comprar?

El IVA es un gasto añadido al precio de la vivienda, de la misma manera que el ITP y, por ende, tendrá su impacto en la que vivienda a la que puedas acceder. Incluso, si no lo tienes en cuenta puedes llevarte una gran desilusión cuando llegue la hora de firmar por la compra de la vivienda en cuestión.

La realidad es que el IVA no tiene por qué ir incluido en el precio anunciado. De hecho, lo más habitual es que, las viviendas de obra nueva que son anunciadas no lleven incluido el importe del IVA en el precio.

¿Se tiene en cuenta el IVA para el préstamo hipotecario?

Su relación con la hipoteca se trata de la segunda razón por la que el IVA tiene su incidencia en la vivienda que te puedes permitir. El IVA, por lo general, queda fuera de la hipoteca o puede llegar a quedar fuera de ella.

Para comprenderlo mejor, la mayoría de los bancos ofrecen una financiación del 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda, esto no incluye gastos e impuestos. Dicho de otra forma, lo más común es que debas aportar por tu cuenta el dinero del IVA, tanto si solicitas un préstamo hipotecario a tipo fijo como variable.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión el IVA en las viviendas nuevas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Me puedo permitir una hipoteca media en España?

En Hipotecas

Obtén las mejores condiciones para tu hipoteca

6 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te daremos algunos consejos para que logres acceder a las mejores condiciones para tu hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, las hipotecas son una de las mejores opciones para aquellos que buscan comprar su primera vivienda. Uno de los puntos más importantes a la hora de contratar un préstamo hipotecario es acceder a las mejores condiciones para tu hipoteca.

Hipoteca: ¿De qué se trata?

En primer lugar debemos dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de una hipoteca. Se trata de un producto financiero proporcionado por un banco para que el cliente compre una vivienda, las condiciones y compromisos del mismo son registrados en el contrato. Tanto el préstamo como los intereses generados se deberán devolver al banco, y los pagos se llevan a cabo por medio de cuotas periódicas.

Una hipoteca implica un compromiso a largo plazo

El objetivo de una hipoteca es permitirte comprar una vivienda con un préstamo que deberás ir devolviendo en cuotas durante varios años. Al tratarse de sumas importantes de dinero, así como de un compromiso de devolución de largo plazo, es necesario que selecciones cuidadosamente tanto el banco como la hipoteca. Es importante poner atención en los detalles de las ofertas para acceder a la hipoteca que mejor logre adaptarse a tus necesidades y posibilidades.

Las condiciones de las hipotecas

Cuando hablamos de las condiciones de una hipoteca nos referimos a las cláusulas y requisitos establecidos por el banco para este producto. Puede tratarse de planes de hipotecas predeterminados, sin embargo, en algunos casos es posible negociar las condiciones finales con acuerdos entre las dos partes. Las condiciones variarán según el banco, no obstante, generalmente son similares en un momento histórico determinado del mercado.

Si se dan circunstancias económicas externas que ocasionen cambios en las políticas, impactarán de manera similar en las diferentes empresas. No obstante, la realidad es que hay contrastes que es necesario tener en cuenta, ya que pueden implicar una diferencia significativa para tu economía.

Las cláusulas y condiciones más importantes:

Porcentaje de financiación

Se trata de qué porcentaje del precio de la vivienda va a cubrir el préstamo hipotecario. Lo más habitual es que se ofrezca entre el 70 y el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Es posible encontrar ofertas con coberturas de financiación mayores, sin embargo, son poco comunes. Lo más común es una financiación máxima del 80% para la primera vivienda y 70% para la segunda.

Plazo de amortización

En este caso, nos referimos al plazo en el que tendrás que abonar el préstamo hipotecario, generalmente, dividido en cuotas mensuales. Mientras mayor sea el plazo de devolución, más bajo será el monto de cada cuota. Por lo general, el plazo máximo no suele superar los 30 años.

Los intereses

Los intereses son el porcentaje de dinero que te cobrará el banco sobre el préstamo por haber prestado el capital. Según la hipoteca que elijas, los intereses pueden ser fijos, variables o mixtos. Sin lugar a dudas, mientras más bajo, menos se acumula el monto total a devolver, no obstante, debes analizar tanto el TIN como el TAE y los gastos adicionales.

Las comisiones

Entre las comisiones más importante tenemos las de apertura, subrogación, novación y amortización anticipada. Algunas hipotecas tienen comisiones más bajas, de hecho, las hay libres de la comisión de apertura.

Gastos extra

Se trata de los gastos asociados a los trámites que debes cubrir. No tienen relación con las condiciones que la entidad bancaria establezca, son independientes.

Los más habituales son los gastos de tasación para calcular el valor de la vivienda, los de notaría por la firma del contrato, de registro de la escritura y los de gestoría e impuestos de compra.

TIN y TAE

Al momento de analizar las condiciones de una hipoteca, el punto más importante es el del interés. Con respecto a esto, es necesario tener en claro dos conceptos: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente).

Cuando hablamos del TIN, nos referimos al porcentaje que la entidad bancaria impone sobre el monto prestado. Por otro lado, la TAE incluye otras variables, gastos y comisiones vinculadas a la adquisición de la hipoteca.

Sin lugar a dudas, la TAE es más adecuada para llevar a cabo comparaciones entre distintas opciones y elegir las que mejores condiciones para tu hipoteca ofrezca. Esto se debe a que, nos muestra también los gastos adicionales vinculados, lo que la hace más precisa a la hora de establecer la conveniencia real del préstamo.

¿Se pueden cambiar las condiciones de una hipoteca?

La respuesta es sí, sin embargo, existen algunos límites. Hay dos tipos de cambios que pueden suceder: la novación y la subrogación. Cuando tiene lugar una novación, se realizan cambios en las cláusulas del contrato hipotecario. Sin embargo, debes tener en cuenta que el banco debe estar de acuerdo. Por otro lado, la subrogación permite cambiar de banco o de titular. Si te interesa tener esta posibilidad tendrás que revisar bien las condiciones de subrogación establecidas en tu contrato hipotecario.

Diferentes tipos de hipotecas

Según el tipo de interés, las hipotecas pueden ser fijas, variables o mixtas. Es importante tener en claro en qué consiste cada una:

Hipoteca fija: en este caso, los intereses son siempre fijos. En otras palabras, las cuotas serán siempre iguales, no variarán con el tiempo. Desde el comienzo hasta el final del plazo deberás abonar lo mismo.

Hipoteca variable: aquí, el interés está compuesto por una parte fija, más un índice de referencia que varía con el tiempo. En este caso, las cuotas variarán dependiendo de este índice de referencia, el más utilizado en el país es el Euríbor. Ten en cuenta que, mientras más pequeño el índice, menor será la variabilidad respecto a hipotecas con índices altos.

Hipoteca mixta: esta opción combina los dos tipos anteriores. Por lo general, mantiene un interés fijo en los primeros años, y luego, pasa a variable.

Las hipotecas fijas son una gran opción para aquellos que no quieren arriesgarse y les interesa saber previamente las cuotas que deberán abonar. Sin embargo, en algunos escenarios económicos este no es el producto favorito de los bancos, por lo que van a ofrecer mejores condiciones para las hipotecas variables. De hecho, en algunos casos pueden quitar la hipoteca fija de sus ofertas. Ten en cuenta a los tres tipos antes de tomar una decisión, ya que las opciones fijas no son la mejor opción en todos los casos.

¿Cómo obtener las mejores condiciones para la hipoteca?

Cuando ya hayas analizado las condiciones que rigen una hipoteca y luego de comparar entre diferentes opciones, es más sencillo diferenciar las buenas ofertas de las que no son tan interesantes.

No obstante, para acceder a las mejores condiciones de hipoteca debes cumplir y demostrar algunos aspectos ante la entidad bancaria. Por otro lado, si te interesa negociar las condiciones con el banco directamente, puedes acceder a tratos todavía más favorables si cuentas con un buen perfil. Son muchos los bancos que están dispuestos a la negociación. Aquí van los principales puntos que se tienen en cuenta:

La situación económica

La solvencia financiera es un punto fundamental para el banco. El motivo es simple, con una hipoteca adquieres un compromiso financiero a largo plazo. Será necesario que te prepares económicamente, tanto para que la entidad bancaria te acepte como para que puedas asumir las cuotas hipotecarias y los gastos adicionales sin inconvenientes.

Por otro lado, debes contar con ahorros para hacer frente al gasto de entrada. Recuerda que las hipotecas que cubren una mayor parte de la tasación de la vivienda suelen tener mayores intereses también, lo que implica unas cuotas más altas.

Situación laboral

Otro punto importante que analiza el banco es la antigüedad laboral, un contrato indefinido y trabajar jornadas completas. La realidad es que los contratos temporales y los trabajos de media jornada no son apreciados por los bancos al analizar las solicitudes de préstamos.

Sin dudas, el salario ganado también es importante. De hecho, hay casos en los que exigen ingresos mínimos como requisito.

Historial de crédito solvente

Será mucho mejor si no tienes deudas o préstamos pendientes de pago a la hora de solicitar la hipoteca. Tener un historial de crédito solvente, sin haber figurado en listas de mora, es otro factor valorado por el banco, ya que la ausencia de morosidad es un indicador de fiabilidad. Aquellos que han estado en estas listas no tendrán tantas posibilidades de acceder a una hipoteca o, al menos, de obtener buenas condiciones.

Productos vinculados con el banco

Es muy habitual que los bancos ofrezcan intereses más bajos si el cliente obtiene otros productos. En la legislación actual no está permitido que sean parte de los requisitos obligatorios, exceptuando el seguro de daños. Sin embargo, se permite que te ofrezcan un mejor trato si aceptas tener algunos de estos productos.

Entre los productos más comunes que se ofrecen como vinculados o bonificados se encuentran la domiciliación de la nómina, planes de pensiones, seguros, entre otros.

Las hipotecas sin vinculación existen, no obstante, lo cierto es que sus intereses son más altos que los de las hipotecas que sí vinculan otros productos financieros.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre obtener mejores condiciones para tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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