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Aquí te contaremos por qué las hipotecas verdes no son tan elegidas en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué son las hipotecas verdes?

Cuando hablamos de hipotecas verdes nos referimos a préstamos específicos para la compra y construcción de viviendas eficientes. También, se pueden solicitar para rehabilitar viviendas con el fin de disminuir su demanda energética.

El objetivo de las hipotecas verdes es incentivar la compra de viviendas con una buena calificación energética para preservar el medio ambiente. Sin lugar a dudas, se trata de una muy buena iniciativa. No obstante, a pesar de que hace varios años que se comercializan estos préstamos en el país, aún se trata de una alternativa de financiación que la mayoría de los consumidores desconoce.

Los datos del Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad

El Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad es una entidad que se especializa en financiación sostenible de la vivienda. Según los datos de esta entidad, publicados por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), cerca del 86% de los compradores en España no sabe qué son las hipotecas verdes.

Sin embargo, el observatorio ha destacado que el grado de desconocimiento no es el mismo dependiendo de los grupos de edad. Los compradores y propietarios de vivienda que tienen entre 25 y 44 años son los que más saben sobre este tipo de préstamos. Por otro lado, la mayoría de aquellos compradores de 45-65 años consultados no lo sabían.

Además, también se registraron diferencias entre las comunidades autónomas. Según el observatorio, los compradores de Asturias son los que más saben sobre las hipotecas verdes, con un 30,8%. Lo sigue de cerca La Rioja con 20% y la Comunidad Valenciana llegando casi al 18%.

¿Cuáles son los motivos de la baja contratación de hipotecas verdes?

La inflación y subida de tipos: hoy en día, en un escenario atravesado por la inflación, la concesión de préstamos hipotecarios es cada vez menor. Los notarios aseguran que las operaciones han caído más de un 30% interanual, con bajas generalizadas en todas las comunidades autónomas. Ante esta situación, una gran cantidad de compradores han puesto el foco en otros puntos. Por ejemplo, las bonificaciones o un tipo de interés más bajo, dejando de lado la sostenibilidad de las viviendas.

Muchos bancos no las ofrecen ni promocionan: la falta de oferta hipotecaria es otra de las causas. El hecho de que algunos bancos no ofrezcan hipotecas verdes o no las promocionen actualmente, baja aún más su presencia en el mercado.

La distribución de las compraventas: por lo general, las compraventas de viviendas suelen tener lugar en el mercado de segunda mano y este tipo de transacciones no aplican para una hipoteca verde, a menos de que se trate de una compra con reformas para reducir la dependencia energética de la propiedad en cuestión.

El desconocimiento: en muchos casos, el hecho de que los compradores no contraten hipotecas verdes, solo se trata del propio desconocimiento de la existencia de este tipo de soluciones.

No saber sobre sostenibilidad: a pesar de que la mayoría de los compradores estarían dispuestos a abonar hasta un 7% más por vivir en una vivienda sostenible, todavía, una gran cantidad de personas no están familiarizadas con el concepto de vivienda eficiente. Por ende, tampoco están al tanto de las ventajas que implica vivir en una vivienda eficiente, o bien, mejorar la vivienda en la que viven por medio de una hipoteca para reforma.

Falta de suelo y coste de las viviendas de obra nueva: a pesar de que los visados de obra nueva aumentaron un 0,5% en 2022, hasta las 108 895 unidades, continúan siendo pocos, y esto se une a la falta de suelo. El aumento de los precios de materiales y de los costes de construcción también son puntos de gran importancia, ya que están generando un encarecimiento en el precio de las viviendas de nueva construcción. Se trata de otro de los motivos por los que las hipotecas verdes para la compra de viviendas eficientes no son tan elegidas.

Las hipotecas verdes ganarán popularidad

UCI considera que las hipotecas verdes ganarán mayor relevancia mientras más se acerque el objetivo de eficiencia de la UE. Lo que propone la Directiva de Eficiencia Energética en Edificios (EPBD), es que todas las viviendas tengan una letra D en la escala del Certificado Energético antes de 2033.

La revolución sostenible de la UE obliga a todos los países a mejorar la eficiencia energética de las viviendas para llegar a los objetivos de descarbonización de las ciudades impuesto por Europa para 2050. Las personas consideran que son sostenibles solo por utilizar la bici o el tren y por reciclar la basura. Sin embargo, dejan de lado todo lo que emiten los edificios. Es por esto que los mecanismos de financiación sostenible son fundamentales. Las hipotecas verdes son un claro mecanismo de financiación sostenible, ya que genera que el cliente busque la eficiencia energética en su vivienda, de este modo obtendrá más confort, salud y, al mismo tiempo, ahorrará.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las las hipotecas verdes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Formación Inmobiliaria

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

15 junio, 2023 No hay comentarios

El denominado “Design Thinking” (cuya traducción más cercana podría ser “pensamiento en el diseño”) incluye una variedad sustanciosa de elementos aplicados a estrategias de ventas. En su contexto, por fuera del abordaje a la compraventa de productos o contratación de servicios mediante técnicas estándar, el mundo del marketing intenta avanzar más allá de los conceptos visibles, recurriendo a la psicología del interesado con tal de captarlo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos al tan mentado «customer journey» o el mapa del viaje del cliente inmobiliario, enfocado pura y exclusivamente al eventual prospecto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Prospecto modelo 2023

¿Qué queremos decir puntualmente con “el cliente lo es todo”? ¿Cuán lejos u oxidada queda la máxima en ventas que reza “el cliente siempre tiene la razón”? Hoy día, el marketing de todos los sectores piensa en el cliente mucho más que décadas atrás. Se le adelanta, se auto exige conocerlo a fondo, prestar atención a sus necesidades y acoplar sus modelos de negocios a ellas. En este contexto, sabrás que el real estate no es una excepción a la regla, ni mucho menos.

Elaborar un buen plan de mapa del viaje del cliente o customer journey como gestión de valor, con la mirada dirigida a los prospectos, puede ser una de las formas más seguras y rápidas de llevar tus negociaciones a buen puerto. Saber cómo configurar ese mapa del recorrido del cliente y llevarlo a cabo con éxito son dos acciones de ventas consideradas entre las más complejas.

Conocer tu servicio como bróker

Conocer las sensaciones de los clientes respecto a tu agencia inmobiliaria y a la calidad de los servicios que ofrece es el paso previo fundamental para poder pergeñar un mapa del viaje del cliente. Cuando los asesores en ventas se proponen llevar a cabo un análisis de marketing respecto a la capacidad de fidelización (en la posventa) de una compañía suelen recaer en un grave error; esto es: mirar al cliente desde la óptica empresarial, en vez de ponerse en sus zapatos y emular una mirada hacia la empresa. ¿Cómo te sentirías tú como cliente si, al momento de vender, comprar o alquilar una propiedad recurrieras a tu empresa?

Elaborar un análisis desde el punto de vista del cliente hacia la firma y no desde la firma hacia el cliente, puede resultar esclarecedor en este campo. Intenta, por más obvio que te parezca, visualizarte eligiendo tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario y ejecutando el camino habitual de una negociación según los parámetros de tu compañía. Toma nota de cada paso, cuestiónate en tiempos y calidad de atención, desde el inicio de una operación hasta su final. Y algo muy importante: imagínate como cliente en la posventa. ¿Te han tratado bien?

Customer journey como gestión de valor

Si tienes algo de experiencia en el sector inmobiliario, delimitar los segmentos de una diligencia inmobiliaria no te resultará complejo. Cada instancia es un episodio distinto, con sus dificultades eventuales. Una vez finalizado el paso previo de la autovisualización desde los ojos de un cliente, accederás a comprender mejor en qué estás fallando; en cuál de esos capítulos pierdes más tiempo del que deberías; en cuál tal vez debas ajustar la atención al prospecto; y en qué momento acudir a tu ser proactivo.

En el vasto universo de la compraventa o alquiler de bienes raíces, el mapa de customer journey no suele diferenciarse demasiado entre una agencia y otra, siempre dependiendo del nivel o del sector en el que se especialicen. Así, las instancias de ventas en una agencia zonal pequeña o mediana, de consulta regional, no diferirá mucho de sus principales competidoras. Esto puede resultar de ayuda a la vez para comprender globalmente los servicios de tus competidores más cercanos, así como identificar sus cualidades y desventajas.

Sin embargo, es en la profundización del análisis requerido en todo buen customer jorney donde no tardarán en aparecer sustanciales diferencias entre distintas compañías; sin importar si sus locales se encuentran uno al lado del otro. Las empresas son dirigidas por personas, así como los países; si bien pueden converger en ciertos aspectos, cada una terminará resultando muy distinta a otra.

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

Para aplicar el mapa del viaje del cliente inmobiliario, una vez realizados sus gráficos de acuerdo con cada instancia de las negociaciones, debes considerar ante todo, los llamados “puntos críticos”. ¿En qué trayecto de la negociación tu cliente se siente más desprotegido, abrumado o destratado? Una vez identificados, valdrá la pena poner todo el empeño de tu agencia (o los propios si eres un agente autónomo) en mejorarlos rápidamente.

Así, verás que dependiendo del momento de la aparición de esos “puntos críticos” una diligencia o la rentabilidad de tu marca puede estar viéndose realmente en problemas.

Dos ejemplos claros en “puntos críticos”

Veamos, por último y a modo ilustrativo, dos alternativas a lo que nos referimos como «puntos críticos»:

1 El destrato

Imagínate que un cliente se siente destratado por tu firma durante la posventa. Se ha firmado la escritura, el prospecto ha finalmente vendido o alquilado su propiedad; pero siente que queda relegado de tu atención una vez dado ese paso, tan importante en su vida. La falta de asesoramiento en detalles durante el período inmediato a la concreción de una negociación, acaso provoque que dicho cliente deje de recomendar a sus conocidos el trabajar contigo. Como consecuencia, podrías estar perdiéndote de realizar nuevas negociaciones.

2 Considerar principio y final de una negociación

Ahora, supongamos que esos “puntos críticos” en tu customer journey se presentan durante el primer contacto con el cliente, en la previa a una probable negociación. Esto puede ser letal para toda agencia, incluso hasta hacer peligrar su continuidad en el mercado. El inicio y el final de una negociación son, en el sector inmobiliario, dos instancias del customer journey de vital importancia. ¿Puede un negocio subsistir si falla en el recibimiento de los interesados?

¿Tienes ya alguna experiencia en el mapa del viaje del cliente inmobiliario? ¿Te ha sido de utilidad? Nos encantaría conocer tu opinión sobre esta apasionante herramienta estratégica.

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En Hipotecas

Solicitar hipoteca inversa o vender la nuda propiedad: ¿Qué es más conveniente?

15 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué operación resulta más conveniente, si solicitar una hipoteca inversa o llevar a cabo la venta de la nuda propiedad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La realidad es que no existe una respuesta cierta a esta pregunta. Esto se debe a que dependerá de la situación concreta de cada persona. Sin embargo, te contaremos cuáles son los puntos en contra y a favor de cada operación para que puedas tomar la mejor decisión.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Se trata de un proceso que te permitirá obtener un dinero extra después de la jubilación. En otras palabras, al solicitar una hipoteca inversa podrás aprovechar tu vivienda en propiedad para completar la pensión pública. Se trata de un préstamo o crédito garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda. En este caso, el banco le dará dinero al dueño de la vivienda. Puede ser de un solo pago o bien, en rentas periódicas. No es una venta ya que la vivienda continuará siendo del dueño quien podrá usarla mientras viva.

Cuando el dueño fallece, los herederos tendrán la posibilidad de elegir entre dos opciones. Una es devolver al banco el dinero de la hipoteca inversa que se ha cobrado y recuperar la vivienda, la otra consiste en cobrar lo que resta del préstamo. Esto último puede variar según el tipo de hipoteca inversa que se haya firmado y del banco. Ya que la mayoría de los bancos no desean quedarse con la vivienda en propiedad, sino que se devuelva el dinero prestado, como con cualquier hipoteca.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Los requisitos para solicitar una hipoteca inversa son bastante concretos, se trata de un producto pensado para personas de edad avanzada, por lo general, a partir de los 65 años. Además, deben tener una vivienda en propiedad que esté considerada como su vivienda habitual. Generalmente, se exige que el dueño resida en España, y no tener deudas o cargas pendientes, de tenerlas, deben ser de un valor reducido. Otro punto fundamental es tener herederos, ya que asumirán el coste y devolución del préstamo.

Al tratarse de un tipo de crédito que, al día de hoy, se encuentra bastante limitado en España, solo se concede en poblaciones principales con un alto número de habitantes.

¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca inversa?

Solicitar una hipoteca inversa tiene grandes beneficios, aquí te detallaremos cuáles son:

Brinda la posibilidad de mantener la propiedad de la vivienda, a diferencia de otros productos pensados para personas mayores que requieran ayudas económicas.

Te permitirá recibir el dinero en un solo pago o por medio de rentas mensuales.

No se requiere la devolución del préstamo ni el pago de cuotas. Serán los herederos quienes deban asumir la liquidación de la deuda en un futuro, cuando los prestatarios hubiesen fallecido.

¿Cuáles son los puntos en contra de solicitar una hipoteca inversa?

El mayor inconveniente de la hipoteca inversa es que se trata de un crédito que no se va amortizando como una hipoteca habitual. Además, cuenta con un interés bastante más elevado, la deuda se acumula con el paso del tiempo. Es por esto que las cantidades que se ofrecen suelen ser de un porcentaje bajo respecto al valor de la vivienda.

Otro punto en contra es la obligación de llevar a cabo, y abonar, una tasación. Además, deberás hacerte cargo de la contratación de un asesoramiento independiente.

La nuda propiedad de una vivienda: ¿De qué se trata?

En este tipo de operaciones, la propiedad plena se divide en dos partes. Por un lado, se encuentra la nuda propiedad, que significa: ser propietario de la cosa que se adquiere. Por otra parte, tenemos el derecho de usufructo, que significa que se tiene derecho a utilizar la cosa en cuestión, a pesar de que no se sea propietario de la misma. De modo que, la nuda propiedad es el derecho de poseer en propiedad algo (por ejemplo, una vivienda), sin que implique el derecho de usufructo.

Al vender la nuda propiedad, el vendedor podrá obtener liquidez y continuar viviendo en la casa. Se vende una parte de la propiedad, la nuda propiedad, y se conserva el usufructo, a cambio de un precio, cuyo importe se recibe normalmente íntegro el mismo día de la firma. Toda persona que sea propietaria de una vivienda tiene la posibilidad de vender la nuda propiedad, reservándose para si el usufructo. Mientras mayor sea la edad de los usufructuarios, más elevado será el importe a obtener por la venta de la nuda propiedad. Es por esto que, se trata de un producto recomendable a partir de propietarios mayores de 70 años.

Por otro lado, implica importantes ventajas fiscales. Esto se debe a que la venta de la vivienda habitual en personas mayores de 65 años no tributa por beneficio de IRPF. También, si se vende a cambio de percibir rentas mensuales, la tributación para mayores de 70 años es muy baja.

¿Cómo vender la nuda propiedad de una vivienda?

La venta de la nuda propiedad se puede llevar a cabo de diferentes maneras:

Un pago único

Rentas mensuales de manera temporal: por un período establecido de tiempo

Rentas mensuales de manera vitalicia: hasta el fallecimiento de usufructuarios

Pago inicial y rentas mensuales

¿Cuáles son las ventajas de vender la nuda propiedad?

Al vender la nuda propiedad se deja al margen a los herederos, ya que no podrán heredar vivienda en cuestión en un futuro. Sin embargo, para aquellos propietarios mayores de 70 años, implica una cantidad importante de ingresos que les permite mejorar su calidad de vida sin tener que dejar de disfrutar de su propiedad.

Ahora que sabes bien qué son la nuda propiedad y la hipoteca inversa podrás decidir cuál es mejor para ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Modelo de agencia inmobiliaria flexible

14 junio, 2023 No hay comentarios

Una modalidad innovadora en la disposición de las grandes agencias, que desde comienzos de siglo XXI se impone en Estados Unidos, se ha instalado finalmente en España. Si nos remontamos tan solo a dos años atrás, las medidas sanitarias obligadas y propulsadas por la pandemia marcaron su huella en el espectro laboral de todos los sectores. El sector inmobiliario no fue una excepción, ni mucho menos. Los expertos en diseño sumados a los nuevos objetivos de las oficinas en bienes raíces, han incorporado al circuito comercial distintos modelos de negocios según las pretensiones de sus departamentos. Prometen convertirse en parte sustancial de la nueva habitualidad. En este artículo de Oi Real Estate veremos los detalles de un modelo de agencia inmobiliaria flexible. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Mejorar desde puertas adentro

Repasemos un poco de historia reciente. La pandemia reorganizó la cultura laboral, esto es un hecho. Hoy día, no son pocas las compañías que permiten a sus empleados desempeñar sus labores dónde y cómo prefieran. Pero, para ello, fue necesario reevaluar la utilidad que se les da a los estudios estadísticos (en menor o mayor medida importantes) en pos de mejorar la productividad de cada uno de sus sectores, ofreciendo a la vez una flexibilidad nunca antes vista.

Las opiniones de los expertos en diseño comercial de distribución estructural en los distintos modelos de negocios llegan a una serie de conclusiones que confluyen curiosamente en metodologías y objetivos. Esto es, si el trabajo debe apuntar a ser flexible… ¿Cómo podrían no ser flexibles las oficinas propiamente dichas? De 2020 a esta parte, cientos de miles de agencias inmobiliarias alrededor del mundo se han visto en apuros (en términos de tiempo y rentabilidad) para atender las demandas de los interesados en comprar o vender propiedades.

España y los cuatro objetivos

Por cierto, las exigencias a los empleados no son menores hoy que hace una o dos décadas atrás. Sin embargo, las nuevas modalidades para los negocios «flexibles» en España buscaron impregnar en sus equipos la renovación propia de un cambio de aire necesario; luego de una larga temporada de malas noticias por la COVID; además de darle una vuelta de página a la pandemia ante la mirada del cliente.

La modalidad que propone la llamada «agencia flexible» es un excelente negocio en sí mismo. Muchas empresas se han visto obligadas a cerrar las puertas de sus oficinas físicas durante la pandemia y encuentran en el alquiler de estas instalaciones una salida posible y rentable. Así, las compañías dedicadas a construir este nuevo tipo de servicio, se imponen en el mercado lenta pero persistentemente.

En este contexto, son cuatro las características que proponen las oficinas flexibles en España y en todo el mundo. Acompáñanos a ver cuáles son y de qué se trata cada una de ellos:

1 Elasticidad hasta en los detalles

Como su nombre lo indica, las agencias flexibles implican por definición la elasticidad de las normas laborales presenciales de las firmas que contraten estos servicios,; por supuesto, en la medida que el desacartonamiento no perjudique la funcionalidad de sus empleados. La falta de regulación general al respecto del teletrabajo, ha provocado que muchos países dejen en manos de las empresas estas decisiones.

En su gran mayoría, se ha actuado en consecuencia. Como punto de partida, se consideraron abrir los espacios de trabajo físico, a través de amplias instalaciones libres de paneles, cubículos, cocinas estrechas, etc. Además de su aspecto infraestructural el concepto de las agencias flexibles toca también a las disposiciones horarias clásicas del “de 9 hs. a 17 hs.”; rompiendo con lo establecido; pudiendo además alternar entre presencialidad y el trabajo online hogareño.

2 Oficinas más seguras

Volviendo al ámbito de lo físico, las oficinas de las agencias flexibles en España intentan darle una vuelta de tuerca al cuidado de la salud. Tanto sanitaristas como empresarios buscaron tomar medidas que logren instalarse en el inconsciente colectivo y cambiar para mejor las costumbres habituales.

Así, se propone que estas nuevas disposiciones lograrán prevenir cualquier eventualidad de orden similar a la pandemia. En esta nueva normalidad que cursando 2023 ya es un hecho, eventos de la era pre pandemia que antes nos parecían corrientes (como el lavado recurrente de manos, o el uso del alcohol en gel) prometen haber llegado para quedarse entre nosotros.

3 Prescindir de un territorio puntual

Muchos se preguntan si la irrupción de las oficinas como agencias flexibles propone un cambio radical que suplantará las convencionales o si funcionará como un complemento de estas. Si le preguntas a los creadores e impulsores del sistema, te dirán que es el futuro de este tipo de plantas, a mediano y largo plazo.

Una oficina flexible puede contratarse por días, semanas y meses. Incluso hasta por horas. Proponen un ambiente de “club de oficinistas». Esto supera ampliamente cualquier flexibilidad tomada por las oficinas clásicas, pudiendo trasladar el campo operacional de las compañías a cualquier ciudad de tu comunidad, del país y del mundo.

4 Lo colectivo como elemento revolucionario

La contemporánea realidad tecnológica propone la interconectividad empresarial como nunca antes. Un mismo equipo puede encontrarse trabajando en simultáneo y en el mismo proyecto en bienes raíces, sin la necesidad de yacer físicamente reunidos en un punto determinado y común. Acaso sea esta la mayor virtud de las agencias flexibles.

Estos espacios comunes y opcionales, bien identificativos de la etapa post COVID, son un paso adelante en la era evolutiva del coworking. Si bien el cotrabajo propone ventajas similares, las compañías impulsoras de las oficinas flexibles avalan un ámbito más relacionado a una oficina en cuanto a comodidades y estructuras, que a un espacio plano y frío lleno de enchufes y tuberías de ventilación. Una oficina flexible deberá ofrecer, por fuera de su funcionalidad, un aspecto estético cálido, cuidado y cómodo.

Empresas como Aticco y Recowork, ofrecen en distintas ciudades y desde hace ya un tiempo, espacios de trabajo comunes para equipos o para oficinistas autónomos. Asimismo, sus ambientes pueden ser ocupados por grandes grupos de trabajo que requieran una sala de conferencias para charlas internas, definiciones de proyectos, etc.

Modelo de agencia inmobiliaria flexible en España

Para fijar puntos de partida, transcurso y entrega de un proyecto importante, las empresas prefieren evitar el teletrabajo, en la medida de lo posible. El encuentro cara a cara permite una claridad más definida en las exposiciones de sus conferenciantes y evita cualquier eventual interrupción. En este sentido, las oficinas flexibles brindan esa posibilidad, entre muchas otras.

Las expresiones como “coworking” y “freelance”, convergen entonces en las oficinas flexibles sin romper con sus conceptos de base. En este punto, las nociones de “independencia laboral” y “espacio de trabajo grupal opcional” parecen estar frotándose las manos para protagonizar el estándar híbrido laboral que se viene.

¿Qué opinas de las agencias inmobiliarias flexibles? ¿Te ha tocado trabajar en alguna, como parte de una compañía o de forma independiente? Te leemos en los comentarios al pie del artículo.

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En Hipotecas

Baja la contratación de préstamos hipotecarios

14 junio, 2023 No hay comentarios

Actualmente, un 44% de los inmuebles se compran con préstamos hipotecarios. El LTV medio baja a niveles de 2019 y las hipotecas a más del 80% llegan a mínimos históricos. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Sin lugar a dudas, la subida de los tipos de interés ha convulsionado el mercado hipotecario. Hace varios meses, mientras el precio del dinero se acerca al 4%, la firma de nuevos préstamos hipotecarios se ha frenado. Esto implica un encarecimiento de la oferta hipotecaria y, a la vez, los bancos se encuentran extremando la prudencia al momento de conceder nueva financiación.

Esta situación está dejando fuera del mercado a los compradores de vivienda a los perfiles menos solventes económicamente. Esto se debe a que, este tipo de perfiles, requieren una mayor financiación, como ya permiten ver las estadísticas oficiales.

La situación de los préstamos hipotecarios

Las hipotecas se encuentran a más del 80% sobre el saldo vivo hipotecario. El Banco de España afirma que, en el cierre del primer trimestre únicamente el 7,1% del volumen total de préstamos hipotecarios era considerado ‘de riesgo’. Se trata del nivel más bajo de la serie histórica que comenzó en 2004.

Otro de los datos que analizan es la relación entre el importe de los préstamos hipotecarios y el valor de las viviendas. En el mercado lleva el nombre de ‘Loan To Value’ (LTV). En este caso, las estadísticas del supervisor financiero dejan ver que el LTV medio en el país se ubicó a cierre del primer trimestre en el 63%. Se trata del nivel más bajo desde el último trimestre de 2019. Y todo esto, a pesar de que el precio de la vivienda sigue en positivo.

¿A qué se deben estas cifras?

Estas cifras se deben a diferentes factores. Por un lado, actualmente hay una mayor prudencia por parte de los bancos al momento de conceder nuevos préstamos hipotecarios. El motivo es el contexto de gran incertidumbre económica en el que nos encontramos. Las entidades bancarias buscan limitar su exposición al riesgo, y una buena manera de conseguirlo es reducir el LTV de los préstamos hipotecarios que conceden.

En esa línea, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que las entidades bancarias vienen reforzando su política de prudencia en unos años en los que la contratación ha superado expectativas. Es por eso que, actualmente, son más selectivos para conceder financiación.

Por otro lado, la Asociación Española de Banca (AEB) también defiende que los bancos deben proporcionar crédito responsable. La protección al cliente implica evitar un riesgo de sobreendeudamiento en un escenario de gran incertidumbre como el que se vive hoy en día. Los bancos también optan por reforzar la gestión del riesgo de su balance. Esto será clave para acompañar y ayudar a resolver problemas de sus clientes.

Alfonso Jesús Torres, director del grado de ADE de UNIE Universidad, señala que los bancos ofrecen en muy pocas ocasiones créditos que superen el 80% del valor de la propiedad debido a que buscan asegurarse de que los consumidores pueden afrontar unos pagos cada vez más elevados. También, recuerda que está teniendo lugar una contracción de la demanda. La subida de los precios de la vivienda y fundamentalmente, de los tipos de interés para los nuevos préstamos hipotecarios (se ubican cerca del 3,7% de media, máximos desde 2012) han ocasionado una baja en las demandas de créditos hipotecarios y del valor de los mismos (-5% en el primer trimestre).

Los datos del Consejo General del Notariado indican que, la firma de nuevas hipotecas ya lleva ocho meses seguidos de bajas interanuales. En abril, último dato disponible, el número de operaciones cayó casi un 32%, con menos de 22 000 unidades, con todas las comunidades autónomas en negativo.

Todos estos datos nos permiten ver que existe una desaceleración en el mercado hipotecario tanto en la la oferta como en la demanda de préstamos.

Por otra parte, hay una tercera cifra de mercado que los expertos resaltan. Se trata de la caída de las compraventas que van sujetas a hipotecas. Los notarios indican que, cerca del 56% de las transacciones firmadas en abril no se financiaron con una hipoteca. En otras palabras, se llevaron a cabo con recursos propios, por lo que los principales compradores hoy en día son los que buscan una vivienda de reposición (abonan la vivienda con el dinero de la venta de otra) y los que cuentan con ahorros.

¿Cuál es el perfil de los clientes que quedan fuera del mercado?

Debido a la subida de tipos de interés se han quedado fuera del mercado un importante número de demandantes. Se trata de aquellos debido a su perfil económico requieren una mayor financiación. Al no cumplir los criterios de capacidad de pago de las entidades bancarias, ya que deberían abonar una cuota hipotecaria demasiado alta sobre ingresos netos mensuales, el sector no concede esas hipotecas que antes iban al 80% o más. Además, el aumento de los tipos de interés puede tener un impacto en el comportamiento de los compradores que sí tienen un nivel de ahorros más alto, que desean disminuir el importe hipotecario aportando más ahorros para abonar menos intereses.

Los clientes con hipotecas variables buscan protegerse del euríbor

Otro factor a tener en cuenta es la gran demanda de cambios de hipotecas que se están llevando a cabo por parte de consumidores que tienen una hipoteca variable y desean protegerse del euríbor optando por un préstamo fijo o mixto. Una gran cantidad de bancos, en vez de realizar subrogaciones, optan por cancelar la hipoteca del banco anterior y constituir una nueva hipoteca, generalmente de importe más bajo y a un LTV menor, ya que los consumidores llevan varios años amortizando capital. También, es probable que el valor actual de la vivienda haya subido si lo comparamos con el que tenía en el momento en que se llevó a cabo el préstamo inicial.

¿Cuáles son las previsiones al respecto?

Las previsiones señalan que la tendencia se mantendrá. Así lo indican las subidas de tipos de interés que probablemente anunciará el Banco Central Europeo para continuar combatiendo contra la inflación y cómo impactará en la demanda el creciente endurecimiento de la política monetaria.

El director del grado de ADE de UNIE Universidad indica que, con los tipos de interés cerca del 4%, y sin indicios de que vayan a bajar a corto plazo, lo más probable es que esta tendencia se mantenga. Esto, sin lugar a dudas, afectará a las transacciones del mercado inmobiliario y al precio de la vivienda que podría bajar durante los próximos meses.

No obstante, para aquellos consumidores que cuentan con un perfil financiero solvente y que no requieran de una financiación mayor al 80% del valor de la vivienda, el préstamo hipotecario está asegurado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la caída de la contratación de los préstamos hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo

13 junio, 2023 No hay comentarios

En Oi Real Estate creemos que al agente inmobiliario (como puesto destacado en el sector) aún le queda mucho camino por recorrer. Sin embargo, los especialistas confirman una tendencia en los clientes (especialmente si se trata de vender o comprar una gran propiedad, o un piso de lujo) en preferir un asesor en bienes raíces, a un agente. Sabrás que un agente puede especializarse hasta convertirse en un verdadero experto. Las exigencias actuales son numerosas y lo impulsan a mantenerse constantemente actualizado. En este artículo veremos la importancia de mantenerse activo para satisfacer el pedido más solicitado por los clientes de hoy día: la personalización del servicio. Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo para vender más.

Conocer al cliente inmobiliario lo es todo

Los agentes inmobiliarios no desconocen que para lograr la excelencia en el servicio actual, se debe maximizar la personalización respecto a cada cliente. Específicamente: conocer a la clientela. Tratar a todos y cada uno de los interesados de forma metódica y ecuánime, es sencillamente malgastar el tiempo, las energías y por supuesto perder dinero que podría estarse ganando.

En un marco de crisis como el contemporáneo, todo agente inmobiliario debe considerar una serie de características, que acaso diferencien esta época de las anteriores respecto al cliente promedio:

El cliente suele hoy saber mucho más del asunto inmobiliario que hace un tiempo.

Casi ningún cliente va a quedarse con una o dos opiniones. Tendrán en cuenta la visión de muchos otros agentes.

El cliente realiza un estudio de campo previo a las primeras consultas, por lo que a veces una simple entrevista termina en una conversación bastante fluida sobre el mercado y sus tendencias.

El asesor inmobiliario cuenta ya con una experiencia que lo habilita a aplicar una guía legal y comercial vigente, a nivel experto.

Al agente inmobiliario suele considerárselo como alguien que se limita a exhibir las propiedades y venderlas, si el interesado se ha decidido a comprarla. Está en él revertir esta falsa noción.

Más agentes en el mercado

Las agencias (sobre todo las especializadas en propiedades lujosas) han visto y sabido interpretar el deseo de la clientela que busca la personalización en el servicio inmobiliario, y trabajar con el agente que más se interese en su caso personal. Implementan hoy día un asesoramiento global en el trato al cliente, en todos sus ámbitos. En este sentido, la oferta de empleo en inmobiliarias o la apertura de franquicias propias son un camino llano para todos aquellos que quieran incurrir en él y transitarlo. El sector inmobiliario es uno de los principales ofertantes en el campo del primer y segundo empleo, ofreciendo mil posibilidades de desarrollo profesional.

Así, las agencias incorporan más y más agentes, exigiendo mínimos requisitos pero brindando la capacitación en estrategias de ventas, necesaria para un asesoramiento integral. Contra lo que pudiera imaginarse, estos cambios radican en una consecuencia directa del deseo del cliente y no de una toma de riesgo por parte del mundo de los bienes raíces. El objetivo: que todo agente inmobiliario recién salido al ruedo logre tomar el toro por las astas y ocuparse tanto de una venta como de un alquiler; trabajar en superficies rurales, barrios y ciudades; capacitar al personal y proporcionarle al cliente el agente indicado.

Personalizar tu servicio inmobiliario al máximo

La relación entre el agente y la personalización del servicio inmobiliario está en su momento de auge, sobre todo en lo referido a ventas o arrendamientos de lujo. Como premisa, un agente deberá ante todo mejorar sustancialmente la información que un cliente pueda obtener desde una app inmobiliaria o una plataforma.

Esto se logra mediante la aplicación de valor al cliente, independientemente de la negociación anterior o la que vendrá. Ofrecerle tanto a quien vende como a quien se interesa en esa oferta cosas que desconozcan y que ni siquiera habían tenido en cuenta. Los datos que señalan cantidades de habitaciones, metros cuadrados, disponibilidad de acceso a centros comerciales o colegios, etc., son datos con los que un eventual comprador ya cuenta.

España, de diez años a esta parte

La carrera por especializarse en la personalización del servicio inmobiliario, se concentra en las grandes ciudades donde la competencia es más dura. Metrópolis como Madrid o Barcelona, se encuentran en el pico de la oferta y demanda a nivel nacional; por tanto, esto ocurre también con la cantidad de agencias y corredores en bienes raíces dispuestos a competir por captar ese flujo.

Se considera que en la última mitad de esta segunda década de siglo, el mercado en las grandes urbes vive en una situación de sostenibilidad regular, con aumentos evaluados dentro de los valores predecibles y menos vaivenes. El estancamiento en el sector inmobiliario producto de la pandemia comienza finalmente a descongelarse. Siendo Madrid una ciudad -por excelencia- propia de barrios, la especialización de los agentes avocados se hace menos dificultosa. Un agente inmobiliario no necesitará diez años para conocer las ventajas y desventajas de cada uno de ellos.

El mercado «luxury» y los extranjeros

En este contexto, no son pocas las agencias que se ocupan de ofrecer total cobertura al extranjero que viene a instalarse en dichas ciudades como producto de su desarrollo profesional (completar sus estudios) o laboral.

Durante los últimos cinco años, el cliente latinoamericano (en su mayoría proveniente de Colombia, México y Venezuela) se siente atraído a las zonas comerciales y a comprar propiedades nuevas. El mercado de mayor apertura se da en Barrio de Salamanca o La Finca.

Por otro lado, el incremento en extranjeros provenientes de la Unión Europea (venidos de Francia, Países Bajos o Reino Unido), se ve más tentado por comprar sus pisos en los centros mismos de las urbes. Esto se da claramente por su mejor posición económica y solvencia.

El bróker anónimo como alternativa

Por último, señalaremos que existe una cantidad creciente de agencias a quienes sus clientes de lujo les exigen el total anonimato de la negociación. Sin publicación en internet ni en medios gráficos; podrá parecer una misión imposible, pero no lo es. Aquí es donde los agentes deben recurrir a su cartera de clientes post negociación, o a interesados agendados como probables compradores. ¿Acaso es este caso del vendedor anónimo al público, un super exponente en requerimientos de servicio inmobiliario personalizado? Es muy probable.

Hemos visto las ventajas de personalizar tu servicio inmobiliario al máximo. Si eres un realtor especializado en conocer a tus clientes a fondo, nos encantaría conocer tus experiencias en este campo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

Cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca: ¿De qué se trata?

13 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué es la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En 16 de junio de 2019 se modificó la normativa hipotecaria con la entrada en vigor de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Esto generó cambios en los préstamos hipotecarios que fueron firmados luego de esa fecha. Para brindarle mayor seguridad a las entidades bancarias, en caso de que el deudor no abone una o más cuotas de la hipoteca. Esta ley permite la cláusula de vencimiento anticipado. Por medio de esta cláusula es posible exigir toda la deuda si se cumplen algunos requisitos. La cláusula de vencimiento anticipado permite embargar la vivienda si se da un caso de impago en las condiciones previstas por la ley.

Vencimiento anticipado: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de vencimiento anticipado nos referimos a cláusulas que le dan la posibilidad de concluir el contrato hipotecario al banco. Podrá solicitar la devolución de la totalidad del préstamo pendiente en caso de que el deudor incurre haya dejado de pagar varias cuotas, en los supuestos legalmente establecidos.

La cláusula de vencimiento anticipado se puede aplicar si el titular de la vivienda no puede o no tiene intención de pagar la hipoteca. Es decir, si deja de abonar las cuotas hipotecarias que le debe al banco prestamista.

La reforma normativa de la Ley 1/2013 ya había limitado el incumplimiento de pago a un mínimo de 3 cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, la LCCI fue más lejos. Restringió aún más la capacidad de las entidades bancarias para ejercitar esta cláusula cuando el cliente es una persona física y se trata de una vivienda. El objetivo es proteger al consumidor.

¿En qué casos se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

El artículo 24 de la LCCI reformó la cláusula de vencimiento anticipado para las personas físicas con hipotecas para viviendas. En este caso, para que la finalización del contrato sea posible deben cumplirse algunos requisitos:

El deudor debe encontrarse en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

La cantidad de las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler mínimo:

Al 3% del capital inicial, en la primera mitad de la vida de la hipoteca. Este requisito se considera cumplido si las cuotas adeudadas son 12 mensualidades, o si el número de cuotas equivalen a 12 mensualidades.

Al 7% del crédito en la segunda mitad de la vida de la hipoteca. Será cumplido si las cuotas adeudadas son 15 mensualidades, o si el número de cuotas equivale a 15 mensualidades.

El banco debe haber requerido el pago al deudor brindándole un plazo mínimo de 1 mes para su cumplimiento, con la advertencia de que, en caso de no hacerlo, le reclamará el total adeudado.

Este criterio se establece también en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, y el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite a la normativa para estos casos. Por ende, en base a los artículos legales mencionados, el banco tiene la posibilidad de reclamarle al deudor la obligación pendiente.

¿En qué casos se considera abusiva una cláusula de vencimiento anticipado?

El uso de la cláusula implica el desahucio de los ocupantes de la vivienda por no poder abonar las cuotas de la hipoteca ni ser capaces de hacer frente al crédito que resta por pagar. Es por esto que, para defender a los consumidores, los tribunales han observado la aplicación de esta cláusula para asegurar que no se trate de una práctica abusiva.

El Tribunal Supremo, en diferentes sentencias declaró que, para ejercitar la cláusula de vencimiento anticipado, el incumplimiento del deudor debe ser grave o referirse una obligación de carácter esencial que justifique la reclamación de la totalidad de la deuda pendiente. Por otro lado, establece que la cláusula debe valorar la gravedad del incumplimiento en cuanto a la duración y cuantía del préstamo, siendo el vencimiento del total de la deuda una medida fundamental. En último lugar, el derecho nacional debe prever mecanismos por medio de los cuales el consumidor tenga la posibilidad de evitar su aplicación si adopta una conducta diligente de reparación.

La sentencia del Tribunal Supremo 331/2023, de 28 de febrero

Entre los cambios que se incluyen en la LCCI, se puede eliminar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario tanto si se ha aplicado como si aún no lo ha hecho. Incluso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencias en las que contempla que la cláusula pueda anularse si se la considera abusiva a pesar de que no se haya ejecutado aún, o en caso de que la entidad bancaria haya esperado el tiempo legal que se requiere para aplicarla.

En otras palabras, que la cláusula sea considerada abusiva o no, dependerá de los términos en que la condición general permita el vencimiento anticipado, no de la inclusión de la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de la hipoteca, ya que no es ilícita en sí misma.

El procedimiento de ejecución hipotecaria ya inició: ¿Qué ocurre en este caso?

La Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre, establece que, de haber procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya llevado a cabo aún la entrega de la posesión al adquirente, sucederá lo siguiente:

Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula previo a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, serán archivados.

Aquellos procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula luego de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, y el incumplimiento del deudor no reúna las condiciones de gravedad y proporcionalidad previstos en la Ley 5/2019, serán archivados.

¿Se puede archivar un procedimiento hipotecario antiguo si el banco ha ejecutado la vivienda?

Existe la posibilidad de solicitar el archivo del procedimiento hipotecario a pesar de que la vivienda haya sido adjudicada en subasta. Para hacerlo, debe tratarse de un consumidor y el banco no debe haber tomado posesión de la vivienda.

En este caso, habría que solicitar por medio de un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario siempre que el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad previstos en la LCCI. Sin embargo, si la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya fue entregada a la entidad, no se podrá solicitar el archivo.

¿Existe la posibilidad de salvar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad?

Para que la Ley de la Segunda Oportunidad pueda salvar la vivienda se debe mantener al corriente de pago la hipoteca. De esta manera, te permitirá proteger la vivienda del embargo y, a la vez, cancelar las otras deudas no hipotecarias: préstamos personales, tarjetas de crédito, deudas con Hacienda y la Seguridad Social, entre otros.

Con la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad de 2022, actualmente es posible proteger todo el patrimonio del deudor, esto incluye la vivienda, si se cancela solo parte de las deudas en un principio y se continúa con un plan de pagos para lo que resta.

Se trata de una solución interesante para aquellas personas que tienen deudas importantes que no le permiten hacer frente a las cuotas hipotecarias.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria

12 junio, 2023 No hay comentarios

Decimos que el agente inmobiliario debe ocuparse de una doble tarea: captar y gestionar los clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por otro lado, guiar a los interesados a buen puerto (compradores, arrendatarios). De ninguna manera se trata de una empresa sencilla. Si eres un agente o asesor, sabrás lo difícil que es finalizar una jornada sin un problema en medio. Por ello, bien vale tener en cuenta cuáles son las trabas cotidianas a las que puedas enfrentarte. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Las dos caras del agente inmobiliario

¿Inicias tu día realmente preparado para recibir a tus clientes y a la vez para atender a eventuales interesados? Son los dos actores del sector inmobiliario a los que el asesor debe enfrentar a diario. De este modo, todo agente inmobiliario debe tener dos caras, una para cada uno.

Futuros vendedores y arrendadores

Es conveniente abordarlos desde una posición que genere confianza y prestancia. Es conveniente conocer las respuestas a cada una de las preguntas comunes y saber presentar en pocos minutos todos los beneficios que conllevará contratar tus servicios, o los de tu agencia. Asimismo, debes exponer las diferencias que te separan de tu competencia.

Interesados

Los interesados, en cambio, buscan otra cosa. Quienes van a comprar una vivienda o a arrendar ingresan a la agencia con el objetivo de hallar una casa ideal. Vienen con sus propias metas. En cierto modo, se revierten los roles respecto al trato con los vendedores, porque son los interesados quienes exponen sus necesidades. En estos casos, el agente inmobiliario solo debe escucharlos y conocer a la perfección las propiedades que guarda entre sus proyectos de venta. Identificar rápidamente las pretensiones del comprador, es vital para saber qué gama de opciones ofrecer.

En ambos casos, como agente inmobiliario, debes mostrarte efectivo, utilitario y transparente. Sin embargo, existen muchas trabas y objeciones que pueden complicar tu trabajo, más allá de lo que concierna a tu actitud o a tu desempeño. ¿Conoces cuáles son los problemas más comunes en la gestión inmobiliaria?

Anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria

El estar al tanto de cuáles son los inconvenientes que pueden presentarse mayoritariamente, hará que tengas a mano las respuestas necesarias para resolverlos. Ganar tiempo, también es ganar dinero. O al menos, no perderlo. Veamos entonces algunos de ellos de cara a la clientela que busca vender o alquilar su propiedad:

1 Altas comisiones

Los clientes que ingresan al negocio o que acuerdan una entrevista contigo, no son los mismos de hace un par de décadas atrás. Hace un tiempo, el cliente confiaba ciegamente en el agente inmobiliario, porque prácticamente el único sitio donde podía informarse sobre el mercado era la agencia. Hoy día, llegan a ti sobrecargados de información que recopilaron a través de plataformas especializadas. De todos modos, un agente inmobiliario siempre estará mejor informado. Tenlo en cuenta, porque en general, al contar con un exceso de información los clientes se contactan con su agente con una serie de preconceptos equivocados de base.

El porcentaje promedio de una comisión por venta de propiedad oscila entre el 5% y el 6%. Pero acaso un cliente se quede con un artículo que dice que son porcentajes elevados y que un asesor no debería pedir más de un 4% sobre la venta de la vivienda. El cliente siente que está perdiendo dinero antes de comenzar la negociación.

Para contrarrestar este problema común en la gestión inmobiliaria, procura demostrar cabalmente en qué radica tu ganancia; cuáles son tus servicios, lo que implica exhibir la propiedad y organizar campañas de promoción; publicarla y responder a interesados; preparar la papelería legal, etc. Hay razones de sobra para comprobar que tu servicio vale esos índices.

2 Tu agencia subvalora su propiedad

El cliente llega a la agencia con una tasación imaginaria. Ha concluido en datos irreales en base a… internet. Cuando esto ocurre, en la mayoría de los casos encontrarás que su tasación sobrevalora la propiedad muy por encima del precio de mercado actual. Cuando un cliente se niega durante la primera entrevista a ajustar el valor de su propiedad, debes inmediatamente concertar una visita, lo más rápido posible.

Una vez allí, procura examinar detenidamente la vivienda. Demostrar por qué aconsejas disminuir el coste que te ha propuesto no es una tarea sencilla. Pero si te preocupas por buscar información relevante respecto a los últimos movimientos zonales en compraventa de inmuebles, seguramente vas a convencerlo de tomar la decisión correcta y aplicar ese ajuste.

Más inconvenientes con interesados en comprar o alquilar

Dijimos que con los interesados en comprar o arrendar es conveniente manejarse de otra manera, utilizando otros mecanismos de atención. Veamos los problemas más corrientes.

1 Una propiedad «en mal estado»

Esto ocurrirá en casi todos los casos en los que la vivienda a vender no sea a estrenar. El interesado siempre encontrará motivos edilicios para disminuir el precio de venta. Es algo a lo que debes ya estar habituado. Sin embargo, en muchas ocasiones tendrá razón. Recomendamos analizar a fondo estas posibilidades y prevenir este tipo de situaciones.

¿Cómo? Pues tomando previa nota de las probables reformas necesarias y recomendándole al propietario poner manos al asunto antes de publicar o exhibir el inmueble.

2 ¿Quién paga la comisión de la agencia?

No en todos los casos se le cobran las comisiones de la agencia también al comprador. Pero este intuye de antemano que esos porcentajes están implícitos en el coste total de la propiedad; por tanto, cuando el interesado te pide una rebaja de entre el 4% y el 5%, o busca hablar directamente con el vendedor por este tema, está dejando entrever que no está dispuesto a ser él quien abonará las comisiones de la agencia.

Si has contemplado esto en la tasación definitiva, pues bien por ti. Si no fue el caso, explícale las amplias ventajas que implica trabajar con una agencia intermediaria.

Contrapropuestas en la manga

Por supuesto, hay una infinidad de problemas comunes en la gestión inmobiliaria. Buena parte de la solución a estas objeciones cotidianas, radica en conocerlas y estudiarlas para poder ofrecer una respuesta concreta y que satisfaga esos apremios.

Considera (en beneficio de vendedores, arrendadores e interesados) que en casi todos los casos esas contrapropuestas no son producto de la mala fe, sino de la desinformación tergiversada o disfrazada de datos certeros. Hemos visto algunos tips sobre cómo anticiparse a los problemas en gestión inmobiliaria. Si posees los tuyos, nos encantaría conocerlos en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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En Hipotecas

Cuadro de amortización de la hipoteca: ¿De qué se trata?

12 junio, 2023 No hay comentarios

El cuadro de amortización de una hipoteca es muy importante, sin embargo, muchos no saben cómo funciona. La realidad es que amortizar equivale a devolver el dinero en el argot financiero. Aquí te explicaremos de qué se trata.

Cuadro de amortización de un préstamo hipotecario

Tenemos en claro que, amortizar significa devolver, entonces, como su nombre lo indica, se trata de un cuadro que explica cómo se va a llevar a cabo la devolución del dinero del préstamo hipotecario.

Si crees que eso se hace cada mes, estás en lo cierto. De ese modo se hace en la mayoría de los préstamos hipotecarios, no obstante, el cuadro de amortización va un poco más allá de lo que debes abonar en cada cuota. Se trata del calendario de pagos de la hipoteca. En otras palabras, te mostrará cuánto abonarás de cuota hipotecaria y, también, de qué manera se distribuye ese dinero entre el capital a amortizar y los intereses del préstamo.

De ese modo, se estructura realmente la amortización o devolución del dinero de un préstamo hipotecario.

¿De qué modo funciona la amortización de un préstamo hipotecario?

La devolución de un préstamo hipotecario se puede llevar a cabo de diferentes formas, esto dependerá del sistema de amortización que se utilice, por lo general, se usa el Sistema de amortización Francés. Sin embargo, aquí te contaremos qué sistemas puedes encontrar:

Sistema de amortización francés: se abonan unas cuotas fijas por mes. Dichas cuotas, incluirán parte del capital del préstamo y parte de intereses.

Sistema de amortización alemán: se devuelve la misma cantidad de capital en cada una de las cuotas y menor cantidad de intereses según pasa el tiempo.

Sistema de amortización americano: el capital del préstamo se amortiza en una sola cantidad y los intereses se abonan en cuotas periódicas.

Dependiendo de qué método de amortización se tenga estipulado, el cuadro de amortización aparecerá de una manera distinta.

En el caso del método francés, con cada cuota hipotecaria devolverás una parte del capital prestado y, además, abonas los intereses al banco por prestarte el dinero. En otras palabras, por un lado, destinas un porcentaje del dinero a reducir efectivamente deuda, que es lo que se llama amortizar capital. Por otra parte, destinas otro porcentaje de ese dinero para abonar los intereses al banco.

El cuadro de amortización nos dejará ver esos porcentajes y de qué manera evolucionan en el tiempo según el plazo del préstamo hipotecario. Esta evolución variará dependiendo del sistema de amortización de la hipoteca. Por ejemplo, para el sistema de amortización francés, que es el más utilizado en el país, concentra buena parte del pago de intereses durante los primeros años. De este modo, logra brindar unas cuotas constantes y que no sean más altas al comienzo del préstamo hipotecario, que es lo que sucede con el sistema de amortización alemán o de cuotas constantes.

¿Cuál es la función del cuadro de amortización?

Sin lugar a dudas, se trata de un documento que cuenta con información de gran interés y utilidad sobre tu préstamo hipotecario. La tabla del cuadro de amortización nos permitirá ver los siguientes datos:

El calendario de reembolso con el número de meses y cuotas que abonarás para devolver el dinero prestado.

La cantidad que abonarás por mes. Si el préstamo hipotecario es a tipo fijo, sabrás desde un comienzo cuál será el importe mensual de la cuota hipotecaria y cómo se distribuirá entre capital e intereses. En caso de que se trate de una hipoteca a tipo variable, el cuadro de amortización irá variando cada vez que se lleve a cabo la revisión del préstamo hipotecario. El calendario no cambiará, sin embargo, sí lo hará la cuota a pagar, además de la cantidad de intereses y capital que se amortice en cada momento.

Los intereses que vas a abonar en cada cuota hipotecaria.

El capital que reembolsas o amortizas, es decir, lo que se reduce tu deuda o principal de la hipoteca.

La cantidad de dinero que reste pagar del préstamo hipotecario luego de cada cuota, en otras palabras, el capital pendiente.

Gracias a estos datos tendrás la posibilidad de tomar mejores decisiones con respecto al préstamo hipotecario. Por ejemplo, sabrás en qué momento te compensa más amortizar anticipadamente la hipoteca, por lo general, al comienzo. Además, podrás ver cómo afecta eso al capital pendiente y a los intereses.

Por otro lado, tendrás la posibilidad de ver cómo queda el préstamo para decidir si amortizar cuota o el plazo de devolución en la hipoteca.

Por último, el cuadro de amortización es un resumen de cómo los elementos del préstamo hipotecario se combinan entre sí para dar como resultado la cuota mensual que deberás abonar.

Consultar el cuadro de amortización: ¿Cómo hacerlo?

La importancia del cuadro de amortización de tu hipoteca es tal que, el banco está obligado a mostrártelo antes de firmar la hipoteca. Incluso, se incluye dentro de la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, uno de los documentos que el banco debe darte antes de firmar el préstamo hipotecario.

Una vez contratada la hipoteca podrás consultarlo cuando tú quieras. Según el banco tendrás que solicitarlo o podrás acceder a él por medio de la banca online. De todas formas, siempre que solicites esa información deberán dártela, a pesar de que algunas entidades bancarias pueden cobrarte por hacerlo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el cuadro de amortización de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Invertir

La renegociación de hipotecas, en lo más alto desde 2015

9 junio, 2023 No hay comentarios

Según las mediciones que realiza el Banco de España, el mes de abril pasado tuvo el nivel más alto de renegociación de hipotecas. Al menos desde que la entidad realiza tal medición. Sumaron un total de 2.503 millones de euros, y se dieron en un contexto de fuertes subidas de tipos de referencia de parte del BCE.

De acuerdo a las cifras del Banco de España, la renegociación de hipotecas alcanzó en abril pasado un volumen de 2.503 millones de euros. Se trata del nivel más alto de préstamos reajustados desde 2015. Aunque a diferencia de aquel año, el primero en que el BDE comenzó a realizar la estadística, este abril de 2023 vino acompañada de la precipitación de las subidas de tipos marcada por el Banco Central Europeo.

Hay tres modos en que se puede modificar la hipoteca: la extensión de plazos, el aumento de la tasa, o directamente pasar de tasa fija a tasa variable. En el caso de las hipotecas de tasa variable, fueron más afectadas durante el período abierto en julio del año pasado con las subidas de tipos. Solo en el primer trimestre del año, en algunos casos el alza llegó a los 3,8 puntos. Y en dinero, este porcentaje significa una erogación media cercana a los 300 euros al mes, más de 3.500 euros por año.

La renegociación de hipotecas

Las cifras de la renegociación de hipotecas en abril de este año fue la más alta. Al menos desde 2015, año en que el Banco de España comenzó a realizar esta medición. Los préstamos revisados representaron unos 2.503 millones de euros.

El máximo histórico se alcanzó en un contexto de fuerte alza de los tipos de referencia, que llegaron al 3,75%. Como es sabido, se trata de un alza vertiginoso marcado por el Banco Central Europeo, que desde julio de 2022 viene marcando subidas consecutivas. El objetivo final de la autoridad monetaria e combatir los altos índices de inflación.

El volumen de renegociaciones registradas en abril de este año supera las realizadas durante todo el año 2022, que fueron de 1.910 millones de euros. En 2021, la cifra fue de 1.744 millones, mientras que para 2019 totalizaron 1.318 millones. Le siguen las efectivizadas en el año 2018, que también alcanzaron los 1.744 millones y en 2017 sumaron 2.357 millones de euros.

Poe encima del volumen renegociado del mes pasado, están las de todo el año 2020, con 2.605 millones de euros. Las del año 2016 fueron de 6.396 millones. Y, por último, durante el 2015 la cifra alcanzó los 9.241 millones de euros.

Esto explica el aplanamiento en el número de hipotecarios solicitados. Ante este panorama, muchos prefieren esperar a que las tasas bajen. Por lo que la inversión queda en pausada hasta que mejoren las condiciones. En el caso de la vivienda para habitar, el nivel de exigencia para alcanzar un préstamo a muchos les resulta restrictivo y, simplemente, se van al alquiler.

Plazos, intereses y modalidad

La renegociación de hipotecas se dio en tres modos diferentes. Por un lado, las que extendieron los plazos. Por otro en la revisión de los intereses. Y, por último, en el cambio de una hipoteca de tasa fija a otra de tasa variable. En todos los casos, el hecho es que se revisaron en perjuicio de los tomadores del préstamo.
Esto se dio, principalmente, por el vertiginoso ritmo de subida de tipos de referencia. En pocos meses, el Banco Central Europeo llevó las tasas de prácticamente cero al actual 3,75%. De hecho, el índice Euribor, que se toma como parámetro de los hipotecarios, se encuentra en el nivel máximo desde 2008.

Y lo que viene por delante no es precisamente un alivio. De acuerdo a las estimaciones que realizan los propios integrantes de la autoridad monetaria, se esperan más subidas en los próximos meses. Para citar un ejemplo, un hipotecario de tasa variable experimentó durante el primer trimestre de 2023 un encarecimiento de 3,8% por encima de la tasa original.

En términos monetarios, sería un promedio cercano a los 300 euros más a pagar cada mes. En el año, ese monto puede superar los 3.500 euros. Incluso, para algunos hipotecarios ya firmados, tanto el plazo como el capital adeudado pueden encarecer aún más las cuotas.

Los nuevos hipotecarios

Ante este panorama, las nuevas hipotecas que se firman tienen características particulares. Incluso hay quienes las catalogan de restrictivas. Con todo, el BCE parece haber acertado con su intención de frenar el nivel de liquidez circulante. Pero a un costo muy alto, ya que la demanda se fue cayendo y también la inversión.

En abril, las hipotecas firmadas alcanzaron unos 6.231 millones de euros. Superan en un 16% a la cantidad de préstamos firmados en marzo. Es un volumen solo superado durante julio de 2022, año con desempeño record del mercado inmobiliario.

En cuanto a las características que tienen los nuevos acuerdos crediticios, aquellas con menos de un año de plazo sumaron un 39% del total, unos 2.456 millones de euros. El 22% fueron de entre 1 y 10 años. Mientras que las hipotecas con un plazo superior a los 10 años resultaron ser el 38% del total: unos 2.386 millones de euros.

Si el Banco Central Europeo realiza nuevas subidas de tipos, con el consiguiente aumento del índice Euribor, las entidades crediticias volverán a retocar tasas, plazos y montos. Ya se da por hecho que en la próxima reunión del Consejo de Gobierno, los tipos de referencia volverán a subir. Todo este panorama, que afecta el acceso a la vivienda, recién comenzaría a normalizarse en la segunda mitad de 2024.

Mientras tanto, cada mes, clientes y entidades crediticias volverán revisar los montos, plazos y modalidad de los créditos hipotecarios.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de la renegociación de hipotecas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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