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La Nueva Ley Hipotecaria implicó el cambio y la eliminación de varios productos, aquí te detallaremos a cuáles afectó. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La Nueva ley Hipotecaria

La crisis financiera dejó a la luz la necesidad de una legislación para regular el sector financiero. Con el objetivo de evitar una situación como la de 2008, apareció la Ley Hipotecaria en España, que fue aprobada en 2019. Se trata de una ley que cambió y eliminó productos de riesgo, con el objetivo de proteger a los consumidores.

Se trata de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario publicada en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo de 2019. Aquí te contaremos los puntos más relevantes de la Ley Hipotecaria, es fundamental que los conozcas antes de solicitar una hipoteca.

Protección al consumidor

El principal objetivo de la Ley Hipotecaria es proteger a los consumidores. Para conseguirlo, es muy importante que estén bien informados. Esta legislación introdujo varios pasos y documentos para asegurar que la persona que firma un contrato hipotecario tenga la seguridad de saber perfectamente qué es lo que está contratando.

Los más relevantes son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), y el acta de transparencia.

La FEIN: se trata de la oferta vinculante que te enviará la entidad bancaria luego de haber estudiado tu perfil y la tasación de la vivienda. Es un documento que reúne toda la información de la hipoteca. Encontrarás el tipo de interés, el capital, los intermediarios, el plazo de devolución, entre otros. Por otro lado, no puedes devolver la FEIN firmada hasta que hayan pasado 10 días (15 en Cataluña). El objetivo es que leas detenidamente el documento antes de aceptar las condiciones.

La FiAE: se trata de una recopilación de las condiciones más importantes de tu hipoteca, por ejemplo, qué sucede ante una subida del Euríbor si tienes una hipoteca variable o si tiene una cláusula de vencimiento anticipado.

El acta de transparencia: la Nueva Ley Hipotecaria estableció que antes de firmar un préstamo hipotecario, debas reunirte con el notario para revisar cada una de las condiciones de la misma y firmar el acta de transparencia. Se trata de un documento que da fe de que estás al tanto de las cláusulas que vas a firmar. En la firma del acta de transparencia tendrás la posibilidad de despejar todas las dudas que tengas. Además, el notario te realizará un test con diferentes preguntas para asegurarse de que efectivamente comprendes las condiciones de tu hipoteca. Cabe destacar que, firmar el acta de transparencia no quiere decir que estés obligado a firmar la hipoteca por lo que, si finalmente las condiciones no te convencen, no tienes que firmar el préstamo hipotecario.

La verificación de la solvencia

La Nueva Ley Hipotecaria también introdujo la obligación de verificar la solvencia de los clientes. De este modo, se eliminan las llamadas “hipotecas basura” o “hipotecas subprime” que daban préstamos a personas por encima de sus posibilidades. Actualmente, únicamente tendrás la posibilidad de contratar un préstamo hipotecario si realmente puedes permitírtelo, ya que los bancos no te permitirán contratar un préstamo por encima de tu capacidad de endeudamiento.

Tasación del inmueble

A partir de la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria, la tasación de la vivienda puede ser llevada a cabo, únicamente, por tasadores homologados por el Banco de España. Dichos tasadores siguen normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente. Por otro lado, la tasación es el único gasto relativo a la hipoteca del que tendrás que ocuparte. No obstante, tendrás la posibilidad de elegir al tasador con el que llevarla a cabo.

Ya no más vinculaciones

Gracias a la Nueva Ley Hipotecaria, el banco no puede obligarte a contratar otros productos, por ejemplo, seguros o tarjetas, para contratar una hipoteca. Eso eran las vinculaciones. Hoy en día, pueden ofrecerte bonificaciones por contratar estos productos. Un ejemplo para comprenderlo mejor, el banco puede ofrecerte una hipoteca fija al 3%. Sin embargo, si contratas un seguro del hogar, te ofrecen un descuento del 0,2%, entonces, tu tipo de interés mientras mantengas ese seguro del hogar, sería del 2,8%. Esos descuentos son las bonificaciones. Por otro lado, la Nueva Ley Hipotecaria también estableció un máximo de bonificaciones del 1,5%.

Gastos hipotecarios

Tiempo atrás, era habitual que los compradores y no los bancos, sean los que debían ocuparse de los gastos de gestión y registro de la escritura de la hipoteca. Actualmente, es el banco quien debe hacerse cargo de estos gastos. Sin embargo, debes tener en cuenta que al comprar una vivienda con una hipoteca, hay dos escrituras: la escritura de la hipoteca y la escritura de compraventa. El banco únicamente se ocupará de los gastos de la escritura de la hipoteca. Tú deberás abonar los relativos a la de compraventa.

Regulación de comisiones

Previo a 2019 no existía ninguna regulación de las comisiones relativas al préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria, se establecen límites para la comisión por amortización. En caso de que decidas devolver por adelantado parte del capital financiado para disminuir el plazo de devolución o la cuota hipotecaria, la entidad puede cobrarte una comisión por amortización pero con ciertos límites:

Límite para hipotecas variables: durante los primeros 3 años, la comisión máxima por amortización será del 0,25%. A los 4 o 5 años de la firma de la hipoteca, la comisión máxima será del 0,15%. Si pasaron más de 5 años de la firma de la hipoteca, no pueden cobrarte comisión.

Límite para hipotecas fijas: la comisión por amortización máxima será del 2% para los primeros 10 años. Para lo que resta, el máximo será del 1,5%.

El código de conducta

Por último, la Nueva Ley Hipotecaria establece reglas para regular la actividad de los profesionales que son parte de las operaciones hipotecarias. El objetivo es asegurar el respeto a los derechos de los consumidores. Por otro lado, los profesionales están obligados a recibir una formación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos cambios que estableció la Nueva Ley Hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Agentes inmobiliarios

El agente inmobiliario y la planificación diaria

24 junio, 2023 No hay comentarios

¿Sabría Benjamín Franklin que su frase “tiempo es dinero” iba a cobrar una dimensión exponencial, tras de 250 años de haberla publicado? Seguramente no. Muchos (sino todos) conocemos y aplicamos ese concepto al sector inmobiliario. Hasta se la ha visto enmarcada en la pared de alguna que otra oficina. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo aprovechar el tiempo durante tus tareas y varios tips para manejar tus horarios de trabajo. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre el agente inmobiliario y la planificación diaria. ¿Aprovechas de forma práctica cada instante?

«¿Cuál es tu jornal?»

La curiosa historia detrás de esta máxima, la ubica en una infinidad de contextos comerciales, incluso en nuestros días. Franklin ilustró este consejo en el marco de una anécdota real y propia. Según cuenta en su ensayo “Consejos para un joven comerciante”, el científico estadounidense se detuvo a observar a un vendedor descansando y tomando una bebida. Cuando le preguntó qué estaba haciendo haraganeando a mitad de un día laboral, el vendedor le dijo que no había ido a trabajar, se había tomado el día.

Franklin le preguntó entonces “¿Cuál es tu jornal y cuánto has gastado en esa bebida?” Y el vendedor respondió “Gano 10 chelines al día y esta bebida me ha costado un chelín”. El inventor hizo un rápido cálculo y le dijo “Pues has perdido 11 chelines el día de hoy: los 10 de tu jornal y 1 de la bebida”. Algo estricto, pero elocuente. Y sobre todo actual. ¿Aprovechas correctamente tu tiempo de trabajo como agente inmobiliario independiente, o como empleado de una agencia?

El agente inmobiliario freelance

El trabajar de forma independiente es una de las cualidades consideradas como “virtuosas” entre los agentes inmobiliarios de éxito. Este concepto se convirtió como nunca en una modalidad mayoritaria con la llegada de la pandemia COVID. El agente inmobiliario de por sí cumple un rol que le permite máxima disponibilidad horaria en todos los frentes. Las medidas restrictivas, terminaron por “formalizar” no solo esta libertad para moverse, sino también el trabajar a distancia.

En el inconsciente colectivo, un agente inmobiliario está considerado erróneamente como alguien que se gana fácil el dinero. Si estás leyendo este artículo y perteneces al mundo inmobiliario sabrás que no es así. La realidad es que un asesor o agente puede iniciar sus jornadas muy temprano y regresar a casa muy tarde, y esto tampoco significará que ha terminado su día de trabajo. Por el contrario, suele permanecer hasta la noche resolviendo consultas de sus clientes, que por cierto, terminan por asumir que su agente “no tiene horarios de trabajo”. ¿Te sientes identificado con alguna de estas nociones?

El agente inmobiliario y la planificación diaria

El trabajo independiente en horarios, en menor o mayor medida, no es para cualquiera. En este sentido, pero del otro lado de la misma moneda, poco se podrá hacer para manejar los horarios de un cliente; acaso su jornada laboral finalice a las 20 horas y recién entonces pueda ponerse al tanto contigo, sobre cómo marcha tal o cual negociación.

Lo que sí puedes hacer es aprender a manejar y distribuir tus energías diarias en ese campo. Te presentamos solamente algunos tips para manejar tus horarios de trabajo, con el fin de maximizar tu productividad, agilizar tus ventas en estos tiempos de crisis y por tanto volverte más rentable a ti o a tu agencia:

1 Objetivos claros

Muchos se vuelcan al mercado inmobiliario como agentes, en búsqueda del empleo de sus sueños: el que le de libertad horaria para trabajar. Independencia diaria en tiempos y movilidades. Sin embargo, una vez inmersos en el ruedo inmobiliario, no logran nunca organizar sus tareas, ni fijar objetivos a alcanzar. Es complejo manejar los horarios propios y no caer en la procrastinación. Es un mal típico de la época.

Para contrarrestar este inconveniente (más habitual de lo que imaginas) lo más recomendable es diagramar una línea de tiempo. En ella podrás volcar tus objetivos más inmediatos y aquellos a los que aspiras a largo plazo. ¿Qué ganas con una línea de tiempo? Pues identificar cuál es tu posición en el mercado zonal, cuántas ventas reales puedes concretar o cuánto tiempo le destinas a solucionar una consulta en relación diaria, intersemanal, intermensual, o interanual. A medida que vayas comparando tu operatividad sobre datos fehacientes, seguramente sabrás qué aspectos de tu trabajo pulir y si debes o no cambiar de rumbo en algún ítem.

2 Planificación en la rutina

Volverse más organizado y algo esquemático facilitará mucho tu vida cotidiana, si se te hace cuesta arriba manejar tus horarios de trabajo. Para ello, procura diseñar tus propias rutinas. Es recomendable fijar horarios para promocionar tu servicio en redes, realizar consultas telefónicas a tus clientes, almorzar o merendar, concertar entrevistas o encontrarte con proveedores.

Diseñar tus rutinas no necesariamente implicará que debas mantener el rango horario socialmente aceptado. Si te encuentras más a gusto durante la noche revisando las redes sociales de la agencia, o las tuyas como profesional, pues establece el horario para ello. No importa si te complace hacerlo a las 2 AM. Una vez fijados tus momentos para chequear tus plataformas, encontrarás habitualidad y será solo una cuestión de ejercicio.

3 Entretiempo

¿Vale más un agente inmobiliario que trabaje 10 horas a full sin detenerse un momento, o uno que trabaje 8 permitiéndose una pausa entre tarea y tarea para darles un respiro a las neuronas? Está comprobado que no sirve de mucho el ser “la máquina del trabajo”. ¿Sabías que el cerebro puede concentrarse (con sus facultades de atención al máximo) alrededor de 90 minutos promedio? A menudo la tarea y el trajín inmobiliario producen un stress poco entendible para quienes lo ven de afuera.

Para lograr “descomprimir” y una productividad superior, es vital tomarse entre 15 y 20 minutos entre tarea y tarea. Relajar tras finalizar una tarea, será vital para entrar concentrado a la próxima. A veces no será necesario ser tan metódico. El lograr identificar el momento exacto para realizar esos break, será más que suficiente para que tus energías lleguen al final del día de forma óptima.

¿Conoces tu techo?

Existen infinidad de tips para manejar tus horarios de trabajo. Seguramente, al paso del tiempo podrás llegar a tus propias conclusiones acerca de qué es lo que más te conviene. Ten en cuenta que los consejos para una mejor distribución de tu energía laboral diaria giran en torno a conocer los límites propios. No cruzarlos, es tal vez el mejor tip de todos. ¿Tienes tus propios métodos de productividad en el trabajo independiente? ¡Te leemos en los comentarios!

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Perfil del cliente inmobiliario ideal

23 junio, 2023 No hay comentarios

En el marketing inmobiliario, una de las claves que ayudan a alcanzar y mantener cualquier grado de éxito radica en saber definir a tu clientela. Si bien la estrategia perfecta de ventas no existe, aprender a enfocar tus mecanismos de marketing al individuo indicado hará que muchos de tus proyectos y campañas encuentren un mejor y más pronto rebote. En este artículo de Oi Real Estate, revisitamos algunas de las claves para armar el perfil del cliente inmobiliario ideal. ¿Estás con ganas de darle un lavado de cara a tus estrategias y redefinir tus objetivos de ventas? Pues entonces, te invitamos a leer para conocer más.

¿Existe el cliente inmobiliario ideal?

Una buena y simple definición de buyer persona puede ser la de “cliente ideal”. En este sentido, cada artículo comercial o servicio contará (del otro lado del mostrador) con su potencial media naranja comercial: el cliente. Como en las relaciones humanas, no todos estamos llamados a congraciarnos con la totalidad del resto del mundo. El cliente ideal, o buyer persona (como se lo conoce específicamente en el terreno del marketing), será ese cliente adecuado para aquella función que tu servicio inmobiliario lleva a cabo en el día a día y en su modelo de negocio global.

Buyer persona, entonces, se trata de un estereotipo a definir del llamado “consumidor final”. ¿Quién buscará y encontrará qué de tu agencia o servicio como agente inmobiliario independiente? Debes saber que responder esta sencilla interrogante, puede conducirte al éxito a mediano plazo y a mantenerte ducho en el tiempo, en un sector considerado entre los más competitivos del circuito comercial todo.

¿Cuán importante es identificar el cliente del perfil inmobiliario ideal?

Encontrar las claves para identificar a tu cliente inmobiliario ideal, puede ser fundamental para la supervivencia de tu modelo de negocio. A su vez, requerirá de un trabajo de campo arduo y complejo. Sin embargo, los datos que necesitas para completar aquello que denominamos como “cliente perfecto” están mediante las herramientas digitales y la posibilidad que brinda la internet, al alcance de la mano.

Deberás hacerte de estadísticas demográficas objetivas, pero también de datos más subjetivos; ¿Qué motiva al cliente de hoy? ¿Qué inquietudes lo revelan como probable comprador o eventual arrendatario? En este punto, un cliente inmobiliario ideal deberá poseer las mismas cualidades y características que un personaje ideado para una novela o serie de ficción.

Será conveniente encontrar qué motiva sus enojos, qué le produce placer, qué factores tienden a desanimarlo, etc. ¿Estás listo? Llevar adelante el análisis del “arco del buyer persona” puede resultar incluso divertido.

Algunas claves importantes

¿Cuál es tu clientela ideal a la hora de vender o alquilar una propiedad? Señalemos algunos datos que te orientarán en la tarea de darle forma.

1 Conocer datos demográficos

Realiza un estudio previo relacionado a la educación, a su ubicación geográfica, situación laboral, solvencia, etc. No olvides discriminar por géneros, ya que hombres y mujeres suelen tener aspiraciones que, sin ser unas mejores o superiores a las otras, pueden llegar a ser distintas e incluso opuestas entre sí.

2 Preferencias en la psicografía

¿A qué llamamos datos psicográficos? Pues son aquellos apuntes que nos ofrecerán información sobre las preferencias y posición de una persona en torno a qué le interesa comprar; qué lugares suele frecuentar en sus momentos de ocio (cines, bares, teatros, vida al aire libre, viajes); qué clases de tiendas visita para satisfacer sus gustos o necesidades.

3 Un cliente inmobiliario profesional

Referencia los niveles de profesionalidad con los que cuenta tu cliente inmobiliario ideal. Si bien puede tomarse en cuenta que un profesional contará con una solvencia considerable, el hecho que no lo sea no querrá decir necesariamente que tu negocio no tenga un futuro rentable.

Por ejemplo, si te dedicas al mercado de arrendamiento estudiantil, podrás supones que tu clientela mayoritariamente estará compuesta por un sector joven de la población. En este caso, deberás saber también que tu cliente verdadero no es este joven estudiante, sino sus padres. En gran parte de los casos, esos padres que se encuentran en posición de enviar a sus hijos a estudiar a otras comunidades autónomas contarán con la suficiente solvencia, independientemente de su profesión o actividad.

4 Era digital

¿Qué sitios de internet visita tu cliente inmobiliario ideal? ¿Es ágil en el manejo digital? ¿Utiliza redes sociales? Si es así… ¿Cuáles? Llegando ya al final del primer cuarto de siglo XXI, se estima que en España más del 90% de los clientes, compradores o futuros inquilinos inicia sus búsquedas para acciones inmobiliarias a través de internet.

Diferenciar si tu buyer persona o cliente inmobiliario ideal utiliza las redes sociales para buscar un piso o si prefiere en cambio las plataformas de compraventa inmobiliaria es una de las más relevantes claves a considerar. La era digital (ya en su nivel 4.0) ofrece múltiples herramientas que no solamente te ayudarán a identificar tu cliente inmobiliario ideal; sino que también pueden colaborar en su manejo y en la atención durante negociaciones y en la postventa. ¿Cuentas con un CRM inmobiliario? Pues deberías evaluarlo de cara a 2022.

Errores al buscar tu cliente ideal

Muchos agentes y agencias recaen en un error común al respecto de su trato e identificación de buyer persona; esto es suponer que un cliente inmobiliario ideal es un elemento o individuo estático.

Puede que te encuentres imposibilitado de llevar adelante las claves que mencionamos en los párrafos anteriores y que decidas contratar una agencia de marketing especialmente para identificar a tu buyer persona. Pues, antes de ello, ten en cuenta que la medición que nos señalará el perfil de nuestro cliente ideal debe ser llevada a cabo recurrentemente.

Por el contrario a la noción de un individuo de carácter inamovible, un cliente inmobiliario ideal podrá cambiar de hábitos y de cualquiera de las características que señalamos de un momento a otro. Por tanto, el saber quién es nuestro cliente perfecto requerirá de estudios permanentes.

¿Qué experiencia tienes en identificación de cliente inmobiliario ideal? Nos encantaría conocer si tu agencia lleva a cabo este desafiante mecanismo de marketing inmobiliario.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

Mejorar hipoteca: la importancia de comparar hipotecas

23 junio, 2023 No hay comentarios

Comparar hipotecas de forma personalizada es una de las mejores formas de mejorar la hipoteca. Aquí te contaremos cuáles son los puntos más importantes para llevar a cabo una buena comparativa de hipotecas.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, es fundamental realizar una comparativa de hipotecas para mejorar la hipoteca. Para hacerlo, es necesario tener en cuenta algunos puntos que te explicaremos a continuación.

¿Qué debo tener en cuenta a la hora de comparar hipotecas?

Al comparar hipotecas, es necesario tener en cuenta los siguientes puntos:

Saber cuál es tu perfil

Lo primero que debes tener en cuenta si quieres mejorar la hipoteca es tu perfil. Al momento de realizar una buena comparativa de hipotecas tu perfil es fundamental. Será necesario tener en claro cuáles son tus necesidades y tu capacidad financiera. De este modo, podrás identificar con facilidad cuáles son las mejores opciones para ti.

Cuántos titulares tendrá la hipoteca

El número de titulares de una hipoteca será determinante para varias de las siguientes variables, por ejemplo, los ingresos.

Ingresos y capacidad de endeudamiento

Ten en cuenta que la mayoría de las entidades bancarias no darán el visto bueno tu hipoteca si la cuota es mayor al 30-35% de tus ingresos. En otras palabras, si tus ingresos netos mensuales son de 1500 euros, tu cuota hipotecaria no podrá ser mayor a los 525 euros. Es por este motivo que resulta más sencillo acceder a un préstamo hipotecario entre dos, ya que la cuota máxima que nos podemos permitir suele ser más elevada.

La edad

Es muy importante la edad del mayor de los titulares de la hipoteca, ya que sumada al plazo de amortización, no debe superar los 75 años. En otras palabras, si tienes 45 años, el plazo de amortización máximo de tu préstamo hipotecario será de 30 años. Si tienes 30, tienes la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario con un plazo a 40 años.

Qué tipo de contrato tienes

Para los bancos, algunos perfiles profesionales son considerados “más seguros” que otros. Es por esto que, aquellos que tengan estos tipos de perfiles económicos, tienen la posibilidad de obtener mejores condiciones. Es por esto que existen, por ejemplo, las hipotecas para funcionarios. Sin embargo, esto no quiere decir que si eres autónomo no podrás acceder a un préstamo hipotecario. Si tienes ingresos estables y sabes comparar hipotecas, es posible encontrar bancos que te brinden buenas condiciones.

Los ahorros

Por lo general, las entidades bancarias, no brindan un porcentaje de financiación mayor al 80%, solo algunas pueden ofrecer hasta un 90% para perfiles muy concretos. Lo que no es para nada recomendable es contratar un crédito personal para acceder a una hipoteca 100%. El motivo es que terminarás abonando más de lo que te puedes permitir, esto te impedirá ahorrar para cualquier imprevisto.

El inmueble en cuestión

Hay puntos muy importantes para la hipoteca, por ejemplo, el precio de tasación, el precio de venta o la ubicación. Por ejemplo, será más fácil obtener una hipoteca para una vivienda en el centro de Madrid, que para una vivienda en una zona rural. Esto se debe a que el banco tiene más garantías de recuperar el capital en caso de impago, porque la primera se venderá más fácil que la segunda.

En caso de que valor de tasación de la vivienda sea más elevado que el precio por el que la vas a comprar, probablemente, la entidad calcule el porcentaje de financiación sobre el precio de compraventa, no sobre el valor de tasación. Es fundamental tener en cuenta todo esto para mejorar la hipoteca.

El interés

Otro punto que se debe tener en cuenta al momento de realizar una comparativa de hipotecas es el tipo de interés. Para hacerlo, debemos aclarar primero cuáles son los diferentes tipos de interés:

Tipo fijo. Una hipoteca a tipo fijo, en este caso, el monto que debes abonar en las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo. Esta condición se extiende durante todo el plazo del préstamo. En ningún caso subirá, ya que el interés siempre será constante. La hipoteca a tipo fijo es una buena opción para personas que no pueden permitirse en ningún caso subidas de la cuota hipotecaria, a pesar de que eso implique abonar más intereses.

Hipoteca a tipo variable. Se conforma por el diferencial y por un índice de referencia. El más usado en el país es el euríbor. En este tipo de hipoteca las cuotas pueden variar, aumentando o disminuyendo según la evolución de este índice de referencia. Sin lugar a dudas, esto genera una gran incertidumbre al consumidor. Durante el tiempo de vida del préstamo, las cuotas se actualizarán 1 o 2 veces al año. Esto dependerá de lo que se haya pactado al firmar el contrato. Puede ser una opción interesante si tienes unos ingresos con los que puedes permitirte posibles aumentos de la cuota, ya que a su vez podrás aprovechar las bajadas del Euribor. De esta manera, en los momentos en los que el Euribor esté más bajo, tendrás la posibilidad de ahorrar para amortizar parte del capital y a largo plazo, ahorrar en los intereses.

Hipoteca a tipo mixto. Se trata de una combinación entre las dos clases principales de préstamo hipotecario. Comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo que, generalmente, oscila entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor para lo que reste del préstamo. Es una opción interesante si en este momento necesitas la seguridad que te da un tipo de interés fijo, pero no quieres perder la posibilidad de aprovechar las posibles bajadas del Euribor en unos años. Por otro lado, si en el momento en el que tu hipoteca va a pasar a un tipo variable el Euribor está alto, puedes hacer una subrogación de hipoteca. Un perfil que se ajusta al tipo mixto son los jóvenes que comienzan su carrera profesional, por lo que actualmente necesitan una cuota fija, pero esperan crecer en los próximos años.

Comparar las bonificaciones para mejorar la hipoteca

A partir de la aprobación de la Ley Hipotecaria las entidades bancarias ya no pueden exigir la contratación de vinculaciones como seguros o planes de pensiones. Sin embargo, pueden ofrecer bonificaciones, en otras palabras, ofrecer un menor tipo de interés a cambio de contratar estos productos. El máximo de la bonificación puede ser del 1,5%.

No obstante, es fundamental encontrar el equilibrio al momento de comparar hipotecas y saber calcular si un tipo de interés más bajo es más barato, o si lo que pagamos por las bonificaciones suma más de lo que nos ahorramos en comisiones.

Por otra parte, en una buena comparativa de hipotecas debemos ver estos productos como una posibilidad. Si tienes una vivienda necesitas un seguro de hogar para evitar imprevistos hacerlo con el banco en el que tienes la hipoteca y pagar menos intereses puede ser muy conveniente.

¿Cómo saber cuál es la mejor hipoteca?

La realidad es que no existe la mejor hipoteca, se trata de encontrar la mejor para ti. Cada perfil es único, por eso un producto puede ser muy conveniente para una persona y no serlo para otra. Por este motivo, es fundamental que no te quedes sólo con la oferta de tu banco y analices todo lo que el mercado financiero tiene para ofrecer.

Simulador de hipoteca

Hace tiempo, si buscabas comparar hipotecas según tu perfil era necesario dirigirte a cada banco, sin embargo, actualmente existen soluciones digitales que te permitirán hacerlo sin salir de tu hogar. Ahora puedes comparar hipotecas utilizando un simulador de hipotecas gratuito en internet. Esto te permitirá comparar todo lo que los bancos pueden ofrecerte.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre mejorar la hipoteca comparando las diferentes ofertas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Posicionamiento web en estrategias inmobiliarias

22 junio, 2023 No hay comentarios

¿Qué grado de planificación destinas a tus estrategias de contenidos y posicionamiento web? ¿Sabías que de una buena selección de herramientas a desarrollar en tus mecanismos de marketing puede depender un incremento sustancial en las visitas a tu blog o a tu plataforma digital? Si sientes que estás en deuda con tus mecanismos de contenidos o que no estás lo suficientemente actualizado; o si quieres simplemente renovarte de cara a esta segundo semestre 2023, realizar una buena checklist será acaso la solución que buscabas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos qué características emplear para un mejor posicionamiento web en estrategias inmobiliarias. El objetivo: lograr una mayor visibilidad frente a la competencia. Te invitamos a leer la nota hasta el final para saber más. ¿Nos acompañas?

Planificar y mantener tu estrategia

Puede parecer una obviedad, pero poseer un plan propio de marketing digital y respetarlo a rajatablas en niveles de contenidos y lapsos de tiempos, puede transformarse en una de las acciones más útiles y a la vez más desalentadoras para aquellos que no estén familiarizados con el ABC de las ventas. Sin embargo, conectar con los términos indicados hoy día es importantísimo para hacer crecer tu agencia entre la competencia, y por otro lado, mucho más sencillo de lo que parece.

Verás que al poco tiempo de tenerlos presentes y emplearlos en el día a día, encontrarás en sus fórmulas muchas metodologías que lograrán traccionar nuevas consultas y nuevos proyectos. ¿Habías escuchado hablar de términos como posicionamiento web y estrategias de contenidos? Hoy te contaremos qué beneficios traerá a tu negocio el conocerlos y el saber cómo manipularlos.

Posicionamiento web en estrategias inmobiliarias

Figurar en internet es hoy en día la clave de un mayor flujo clientelar para tu agencia. De tu participación web puede depender la subsistencia de tu oficina de servicios en bienes raíces. En este sentido, lograr el mejor posicionamiento SEO es la meca a alcanzar tanto por pequeños emprendedores como por las medianas y grandes franquicias. Los primeros buscadores surgieron casi con la invención de la internet. Google, con su aparición en 1996, acabó con todo lo conocido hasta ese momento y fue un factor fundamental para la masificación de sitios web. No solamente bastaba con tener un sitio propio, sino que también se aspiró a poder ser hallado por eventuales usuarios o clientes, justamente, a través del hoy coloso de los buscadores.

Atraer tráfico (visitantes) se convirtió en la obsesión de las marcas, pero también de los desarrolladores, que vieron el dinero que podía ganarse posicionando empresas en Google. Esto es lo que llamamos posicionamiento SEO; y se basa (aunque pueda resultarte increíble) en resultados de búsqueda orgánicos.

Existen miles de factores que harán que tu agencia o portal de servicios inmobiliarios se posicionen, respecto a la mecánica de los algoritmos de Google. Sin embargo, dejemos de lado las técnicas de cálculos y vamos a concentrarnos mejor en qué actitudes son las más convenientes de momento para convertirse en un eventual candidato a estar bien posicionado. ¿Estás listo para diferenciarte de tus competidores? Pues allí vamos.

Una estrella de cinco puntas

Evalúa los 5 puntos que aquí señalamos, identifica cuáles cuadran a tu agencia y por supuesto, añádeles el toque personal que creas más conveniente:

1 Un contexto estructural adecuado

¿Sabes cómo ser relevante a los ojos de tus potenciales clientes? Establecer una línea de contenidos y en lo posible no salirse de ella, será clave. En este sentido, toda estrategia de contenidos aportará importantes características a tu inbound marketing (o marketing de tracción de clientes); a la vez que está considerada como la piedra fundamental en la presencia digital de toda marca.

2 Clasificar tu público entre la generalidad

Para saber qué decir, es importante conocer a quiénes te dirigirás en tus campañas. Por ejemplo: si te especializas en alquiler para estudiantes, deberás hablar un idioma acorde a las nuevas generaciones, pero sin dejar de lado cierta formalidad. ¿Por qué? Pues porque estos jóvenes serán quienes ocuparán los pisos que ofreces, pero serán sus padres quienes pagarán la cuota mensual. Identificar a tu potencial cliente, requiere de un estudio de campo previo que te señale este tipo de detalles.

3 Emplear palabras clave en real estate

Antes de publicar o subir a tu plataforma una publicación o un artículo, asegúrate antes de buscar (por ejemplo mediante Google Trends) cuáles son las palabras más utilizadas en los últimos días por los usuarios de Google. Relaciona tus contenidos hacia esta dirección cuanto te sea posible, incorporando frases y palabras claves (las más buscadas). Eso hará que entres en los radares de los buscadores de forma más rápida y escales hacia una mejor posición de relevancia.

4 Contenidos que valgan la pena compartir

Como en el viejo boca en boca zonal, crear contenidos motivadores y que sean dignos de ser compartidos, harán que las visitas a tu sitio (y por ende las consultas sobre tus servicios) se incrementen sustancialmente. Esto, claramente, puede depender de las características más buscadas según regiones. Por ejemplo, si publicas contenidos sobre fútbol en España seguramente tendrás un caudal asegurado de visitas; pero si lo haces en India, donde el fútbol carece de trascendencia, es de esperar que los resultados no sean los mismos.

5 Imágenes potentes para lograr impacto visual

El utilizar imágenes “tomadas” de otros sitios puede provocar que Google te sancione fuertemente. No estamos hablando de multas económicas (siempre y cuando quienes posean licencias sobre dichas imágenes se mantengan al margen); si nos referimos a multas en el idioma de Google, queremos decir que podrían sancionarte enviándote al fondo de sus búsquedas (miles de posiciones abajo) o simplemente te hagan desaparecer de sus radares.

Para evitar esto, existen sitios de pago o gratuitos (como por ejemplo Pexels o PicJumbo) de donde podrás descargar imágenes libres de derechos y en sus miles de tópicos.

Te hemos proporcionado cinco características que recomendamos fuertemente aplicar a tus campañas de marketing y publicaciones en plataformas digitales. Llevarlas a cabo, resultará imprescindible para un mejor posicionamiento en buscadores.

Tú… ¿Tienes tu propia estrategia de posicionamiento web en estrategias inmobiliarias? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

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En Hipotecas

Gastos de cancelación de hipoteca: ¿Quién los paga?

22 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos de la cancelación de una hipoteca, nos referimos a un trámite que podemos hacer por diferentes motivos. Esto puede ser, tanto porque nos interesa dejar nuestra vivienda completamente libre de cargas, como porque deseamos vender la vivienda. Para que ya no figure en el Registro de la Propiedad la finalización del pago de un préstamo sobre una vivienda, será necesario llevar a cabo varias gestiones. En estos casos, es lógico que aparezca la siguiente pregunta: ¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación de hipoteca? En el siguiente artículo te lo explicaremos.

El criterio del Tribunal Supremo afirma que, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario (titular), es por este motivo que le corresponde hacerse cargo del gasto que implica. Dicho de otra forma, deberá abonarlo el hipotecado, excepto que se pacte de manera privada con el comprador para que sea él quien los abone.

¿Qué es la cancelación de la hipoteca?

Lo primero que debemos tener en claro es qué es la cancelación de la hipoteca. Cuando hablamos sobre la cancelación de una hipoteca nos podemos referir a tres operaciones:

Abonar la última cuota de un préstamo hipotecario, de modo que quede la deuda completamente saldada.

Cancelar antes de tempo un préstamo hipotecario. En otras palabras, pagar toda la deuda de una vez para liquidarla. El nombre técnico de este proceso es «amortización anticipada total».

Dejar la vivienda libre de cargas, consiste en una operación que se lleva a cabo por medio de un trámite que lleva el nombre de levantamiento o cancelación registral.

Aquí, nos referimos específicamente a la tercera opción. Es decir, a cómo dejar constancia en el Registro de la Propiedad que ya has terminado de pagar completamente un préstamo hipotecario para que elimine esa carga sobre tu inmueble.

Proceso de cancelación de una hipoteca

Vender un inmueble con una hipoteca pendiente no es para nada sencillo. Es por este motivo que, debemos comprender que para ser llevada a cabo será necesario tener en cuenta que eliminar esta carga tiene un precio. Al cancelar un préstamo hipotecario, los gastos de cancelación de hipoteca los debe pagar el interesado en que se lleve a cabo.

No obstante, la realidad es que podría haber más de un interesado: el hipotecado, la entidad bancaria o el posible comprador de la vivienda.

Un de las maneras de realizar este trámite es por medio del banco, puede ser el nuestro o el de nuestro posible comprador. La ventaja de esta opción es que la gestoría de la entidad financiera se hará cargo de realizar el trámite con nosotros. Sin embargo, también tiene su lado negativo, la desventaja es que puede alcanzar los 1000 euros ya que los bancos, generalmente, piden elevadas provisiones de fondos para hacer frente a los gastos de la cancelación de la hipoteca.

Lo ideal si se quiere ahorrar dinero y el piso que se va a vender tiene una hipoteca que se ha pagado, pero que no hemos cancelado aún en el Registro, se aconseja realizar el trámite antes de vender el piso. Esto se debe a que el piso no puede cambiar de dueño si tiene una hipoteca pendiente.

Por otro lado, es necesario tener en claro que es probable que, si al momento de firmar no se ha hecho una cancelación registral, el banco del comprador nos puede obligar a hacerlo con su gestoría, con el coste que trae asociado.

Los gastos de cancelación de hipoteca

Aquí van los gastos de cancelación de hipoteca:

Aranceles notariales: por ley tienen un coste mínimo de 90 euros, sin embargo, su precio medio es de 450€. Se trata de lo que cobra el notario por realizar la escritura de cancelación. Sus honorarios se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. El precio que tendrás que pagar será más abultado según el dinero que te prestaron por tu hipoteca.

Aranceles registrales: por ley, su coste mínimo es de 24 euros, no obstante, su precio medio de 250€. Se trata de lo que cobra el registrador por eliminar la carga hipotecaria sobre la vivienda. Sus honorarios también se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca, que será más elevado mientras mayor fuera el capital prestado.

Honorarios de la gestoría: pueden variar de una agencia a otra ya que cada una aplica sus tarifas, por lo general, tienen un coste que ronda entre los 300 y 500 euros de media. Es lo que cobra la gestoría si la contratas para que se ocupe del trámite.

Al cancelar la hipoteca antes de tiempo, es necesario tener en cuenta que será necesario pagar la comisión por amortización anticipada que corresponda, su coste figura en la escritura del préstamo.

¿Cuánto podríamos ahorrar si hacemos el trámite por nuestra cuenta?

La cancelación de la hipoteca, por lo general, se deja en manos de la gestoría del banco, puede ser el tuyo o del comprador en caso de vender tu propiedad. Esto es muy común porque, las entidades, no suelen dejar en claro que no tienes la obligación de tramitar esta operación con ellos y tienes derecho a contratar la gestoría que tú consideres.

No obstante, la realidad es que contratar la gestoría del banco no se trata la mejor idea. El motivo es que, generalmente, solicitan una provisión de fondos de entre 800 y 1500 euros para completar el trámite. Para no pagar tanto, existen dos opciones: cancelar la hipoteca por tu cuenta o contratar a una gestoría independiente que te cobre menos.

Si decides hacerlo por cuenta propia, te ahorrarás los gastos de gestoría, sin embargo, deberás encargarte de los trámites. Por otro lado, si contratas a una gestoría independiente, podrás ahorrar tiempo y abonar mucho menos que con un banco. De hecho, es posible ahorrar 500 euros o más, dependiendo de las condiciones de tu préstamo hipotecario.

Cancelar la hipoteca por tu cuenta paso a paso

Para dejar tu vivienda sin cargas, la primera opción es cancelar la hipoteca tú mismo. Estos son los pasos que debes seguir para tramitar la cancelación registral de una hipoteca por tu cuenta:

Solicita el certificado de deuda cero a tu entidad bancaria. Se trata de un documento gratuito que demuestra que has terminado de pagar la hipoteca y que te tiene que facilitar tu entidad bancaria. Algunas entidades lo entregan al momento, sin embargo, la mayoría pueden tardar entre una y dos semanas en dártelo (en ocasiones hasta un mes).

Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú prefieras. Al notario deberás entregarle el certificado de deuda cero. Cuando este documento se encuentre en su poder, se podrá en contacto con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.

Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu entidad bancaria. Cuando el notario te lo indique, deberás acercarte a su notaría a buscar la escritura de cancelación, que estará firmada por un representante (apoderado) de tu entidad bancaria.

Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. Deberás dirigirte a la delegación de Hacienda de tu región para presentar y sellar el modelo 600 del IAJD, si bien también puedes presentarlo telemáticamente si tienes DNI electrónico. La cancelación de la hipoteca se encuentra sujeta a este tributo, pero exenta de pago. En otras palabras, no deberás abonar nada a Hacienda. Completar el modelo 600 puede resultar difícil porque presenta demasiados campos, para ello, es aconsejable pedir ayuda.

Dirigirse al Registro de la Propiedad. Por último, deberás entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrita tu propiedad. En un plazo de 15 días, el registrador se ocupará de eliminar la carga hipotecaria sobre tu inmueble. Si buscas vender la propiedad, puedes aprovechar esta oportunidad para solicitar la nota simple al Registro. Se trata de un documento que acredita que tu vivienda se encuentra libre de cargas.

Alternativas para cancelar un préstamo hipotecario

La gestoría independiente es una alternativa. Lo mejor de esta opción es que no se encuentra vinculada a ningún banco. Es por esto que, cobrarán menos por los gastos de gestión y por los trámites en general.

Se habla de unos 500 euros menos que si lo hiciéramos con la entidad bancaria, con el beneficio de que será un profesional quien realizará la operación y todos los trámites.

Para comprenderlo mejor, aquí va un ejemplo. Con un préstamo hipotecario, cuyo importe original sea de 150 000 euros, el banco nos puede cobrar unos 400 euros por los gastos de notaría, 300 euros por los costes del Registro y otros 300 euros en concepto de honorarios. Por otro lado, una gestoría independiente nos puede solicitar una provisión de unos 180 euros por la notaría, 200 euros por el Registro y, solo 100 euros por los gastos de gestión.

¿Qué sucede si no cancelas la hipoteca?

La realidad es que no pasa absolutamente nada. Si no cancelas en el notario ni en el Registro, el proceso lleva su curso. Eso sí, será lento, ya que cualquier información registral de la hipoteca se elimina a los 20 años a partir del último pago.

Puede suceder que, a pesar de haber abonado toda la hipoteca en la documentación del Registro de la Propiedad, figure tu vivienda con cargas pendientes. En este caso, no debes preocuparte, suele ocurrir cuando vas a vender la vivienda vas a hipotecarla de nuevo. Solo quedará en un susto ante el nuevo comprador que se soluciona con una nueva visita al notario.

¿Qué no te puede cobrar el banco al cancelar la hipoteca?

Existen algunos bancos que pueden intentar cobrarte más de la cuenta. Aquí te contaremos cuáles son la comisiones que están prohibidas según el Banco de España:

Comisión por acreditar que la deuda está saldada: hay entidades que intentarán cobrarte el certificado de deuda cero de la hipoteca. Este documento acredita que has terminado de pagar la hipoteca. Por ley, te lo deben entregar gratuitamente.

Comisión por desplazar al apoderado a la notaría: algunos bancos que te pedirán dinero por mandar a un representante (apoderado) a firmar la escritura de cancelación. Se trata de un cargo que es ilegal.

En caso de que intenten cobrarte alguna de estas comisiones, tienes dos opciones. Puedes negarte y discutir con el banco hasta que reconozca que no debes abonarlas. Otra opción es pagarlas y reclamar luego ante el banco para que te devuelva su coste.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de cancelación de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comprar una vivienda con hipoteca resulta cada vez más costoso

21 junio, 2023 No hay comentarios

Comprar una vivienda con hipoteca es lo más habitual, sin embargo, los gastos que implica la financiación escalan cada vez más. La cuota hipotecaria durante el primer año se ha encarecido un 46% desde 2019. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué sucede con los gastos de comprar una vivienda con hipoteca?

Los gastos que implica la compra de una vivienda con hipoteca, dejando fuera aquellos de los que se ocupa el banco, han aumentado significativamente desde el mes de mayo de 2019.

El aumento del precio de la vivienda y el hecho de que los bancos no financien más del 80% del valor de tasación, además de otros gastos asociados como los impuestos y gastos inherentes a la operación, han generado que los ahorros que hay que aportar para la compra de una vivienda con hipoteca, hayan escalado un 21% durante los últimos cuatro años. En España, el coste medio de una entrada para una vivienda de dos dormitorios era de 34 906 euros en mayo de 2019. En mayo de 2023 se ubica en 42 293 euros.

No solo la entrada, sino también el importe a financiar han aumentado, a esto se suma el aumento del coste de financiación. Con una hipoteca a 30 años a la tasa media registrada en mayo de 2019 (2,15%), las cuotas del primer año eran de 352 euros para una propiedad de 2 dormitorios. En mayo de 2023, con el interés de abril según el Banco de España del 3,61%, la cuota alcanza los 513 euros. Se trata de un 46% más que en 2019.

¿Cuánto debo ahorrar para acceder a una vivienda con hipoteca?

En algunas capitales, los ahorros que se deben aportar han crecido más que en otras. Cuenca con un 42% y Santa Cruz de Tenerife con un 41% son las capitales en las que más han escalado. Les siguen de cerca Palma con 39%, Valencia con 34%, Alicante con 33%, Pontevedra con 32% y San Sebastián con 28%. Sin embargo, en Madrid el aumento fue del 7%, y en Barcelona fue todavía más bajo, de un 1%.

Por otro lado, en Sevilla y Zamora la entrada se mantiene igual que hace 4 años atrás. Mientras que en cinco ciudades esa cantidad ha disminuido. La que más ha bajado es Teruel, donde se debe brindar un 17% menos para comprar el inmueble, Jaén ha bajado un 14%), Palencia bajó un 12%, Ceuta -3% y Ourense -2%.

De acuerdo con el precio de sus viviendas, en Palma, los ahorros necesarios para financiar una vivienda de dos habitaciones son más altos, se trata de 106 079 euros. Luego se encuentra Barcelona donde se requieren 97 230 euros, San Sebastián con 91 948 euros, Madrid con 72 340 euros y Girona con 60 619 euros.

En la ciudad de Jaén, la entrada para la compra de una vivienda es más baja, bastará con 21 103 euros. Le siguen de cerca Zamora con 25 804 euros, Lleida con 26 151 euros, Huelva con 26 289 euros, Teruel con 27 666 euros, y Palencia con 27 788 euros.

Aumenta la cuota hipotecaria del primer año

Con estas modificaciones en las cantidades a financiar, el aumento del euríbor ha generado que las cuotas que debe abonar el comprador durante el primer año, también escalen si lo comparamos con las de hace 4 años. La principal diferencia puede verse en Cuenca, allí se pasó de una cuota mensual de 242 euros a una de 413 euros para una vivienda de dos dormitorios. Esto es un 71% más.

La lista de las capitales con aumento mayor al 50% alberga a: Santa Cruz de Tenerife con un 69%, Palma con 67%, Zaragoza con 62%, Valencia con 61% Alicante con 60%, Pontevedra con 58%, San Sebastián con 53%, Badajoz con 53%, Almería con 52% y Vitoria con 51%. Por su parte, Ávila y Soria registran un aumento del 50%. En Madrid la cuota aumentó solo un 29% y en Barcelona se ha quedado en 22%.

Si bien es cierto que los precios han bajado en cinco ciudades, las cuotas únicamente se han reducido en Teruel, un 1%. Las subidas más bajas tuvieron lugar en Jaén con un 3%, Palencia con 6%, Ceuta con 17% y Ourense con 18%.

Hoy en día, la mayor cuota mensual para acceder a una vivienda de dos habitaciones, se encuentra en San Sebastián, llegando a los 1347 euros. La siguen Palma cuya cuota mensual es de 1283 euros y Barcelona con una cuota de 1092 euros. Se trata de las tres únicas capitales con cuotas que superan los 1000 euros. Se registran números más bajos en: Madrid con 953 euros, Pamplona con 756 euros, Bilbao con 725 euros, Málaga con 721 euros, Girona con 681 euros y Valencia con 668 euros.

Por otro lado, Jaén exige la cuota hipotecaria más baja para el primer año, con 264 euros. Se encuentra muy cerca Lleida, con 294 euros.

La situación a la que hacen frente los compradores

La realidad es que el escenario para los compradores es cada vez más complicado. Por un lado, las subidas de tipos impactan en el mercado hipotecario aumentando el coste de los créditos. Por otro, los precios no paran de aumentar, lo que exige un mayor volumen de ahorros y cuotas más altas para los nuevos hipotecados. Se trata de dos factores que conviven por la existencia de una demanda solvente que aún es suficiente para sostener el mercado. Sin embargo, se trata de una tendencia que podría frenarse luego de las últimas subidas de tipos del BCE.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre lo costoso que resulta comprar una vivienda con hipoteca en la actualidad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El euríbor sube: más del 4% en tasa diaria después de la última subida de tipos

En Hipotecas

El euríbor sube: más del 4% en tasa diaria después de la última subida de tipos

17 junio, 2023 No hay comentarios

El euríbor sube, el 16 de junio ha superado el 4,02%. Se trata del nivel más elevado desde el 25 de noviembre de 2008. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué es el euríbor?

El euríbor es el índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas variables. El euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o mixta en la parte variable de la misma. De ningún modo se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo. Se trata del tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí, a corto plazo. Es por este motivo que, fluctúa subiendo o bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu entidad bancaria.

La situación actual del euríbor

Debido a la nueva subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos que fue anunciada por el Banco Central Europeo (BCE), el euríbor sube. Su tasa diaria se ubica por encima del 4%.

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha informado sobre un nuevo aumento de las tasas oficiales de interés, se trata del octavo consecutivo. Al día siguiente de esta noticia, el euríbor sube, llegando al 4,020%, se trata de máximos desde el 25 de noviembre de 2008, cuando se ubicaba en el 4,051%. De este modo, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en el país ha aumentado al nivel que alcanzará el precio del dinero el próximo 21 de junio, fecha en la que se llevará a cabo la decisión del Banco Central Europeo.

Luego de esta nueva subida de la tasa diaria, la media mensual de junio llega a 3,928%, son 0,066 puntos porcentuales más que en mayo, cuando cerraba en el 3,862%. Todo esto implica una nueva subida de los préstamos hipotecarios a tipo variable a los que les toque revisión.

¿Cuáles son las previsiones?

Las previsiones indican que podría subir todavía más durante los próximos meses, debido a las nuevas medidas restrictivas en materia monetaria que deberá tomar el BCE para hacer frente la inflación. De hecho, no descartan la posibilidad de que en junio el euríbor suba, superando el 4% en tasa mensual.

El mercado espera, como mínimo, una subida más de los tipos de interés en la reunión de julio, también de 25 puntos básicos. Además, no deja de lado que pueda tener lugar otra más en septiembre, principalmente, luego de que el BCE haya revisado al alza las previsiones de inflación hasta 2025. En este contexto, se prevé que el euríbor pueda mantenerse estable en las cotas actuales, incluso por encima, durante los siguientes meses.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), ubica la media anual de 2023 en el 4,25% y en el 4% para 2024. Por otro lado, BBVA Research considera que puede llegar al 4,5%.

Sin embargo, la realidad es que, especular sobre la evolución del euríbor a futuro y cuál será su máximo es muy arriesgado. Todo variará según cómo evolucione la inflación y de qué manera impacten las subidas de tipos en el crecimiento económico y el empleo. Por otro lado, no debemos dejar de lado que históricamente la inflación es muy difícil de doblegar, y que nos hemos enfrentado a tipos más elevados que de hoy en día.

Suben las amortizaciones anticipadas y los cambios de hipotecas

Lógicamente, de cara a esta situación las familias buscan protegerse de algún modo. La realidad es que, actualmente, una gran cantidad de familias que cuentan con ahorros se encuentran amortizando capital de manera anticipada en sus hipotecas variables. El objetivo es reducir el pago de intereses y la cuota hipotecaria mensual, de este modo, logran compensar el golpe de la subida del euríbor. De hecho, se cree que esta tendencia aumentará cada vez más. El director de Funcas, asegura que el desapalancamiento no ha llegado a su fin. Queda por realizarse.

Por otra parte, el mercado también prevé que, aquellos hipotecados con un préstamo a tipo variable, y que no cuentan con ahorros, continuarán optando por renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto puede ser con su entidad bancaria, o bien, con otra. El objetivo es protegerse del euríbor bajo la estabilidad de las hipotecas a tipo fijo.

En resumen, continuaremos viendo una gran cantidad de cambios de hipoteca, los clientes buscarán pasar de variable a tipo fijo o mixto. También, continuarán negociando condiciones en su propia entidad bancaria, es decir, llevando a cabo novaciones hipotecarias o cambiando de banco, por medio de una subrogación hipotecaria, intentando acceder a un tipo de interés más bajo que les brinde mayor seguridad.

¿Es buena idea pasar de una hipoteca variable a una fija o mixta?

La respuesta es sí, aún es buen momento para pasar de un préstamo hipotecario a tipo variable a una hipoteca fija o mixta. Todavía es posible encontrar en el mercado ofertas con tipos fijos próximos al 3% y mixtos con tipos que se acercan al 2% o incluso, que se encuentran por debajo en el tramo fijo del comienzo. Lo más importante en estos casos es saber de qué manera negociar con las entidades bancarias. El objetivo principal es acceder a ofertas personalizadas y poder compararlas para obtener mejores condiciones. En otras palabras, se trata de no quedarse solo con la publicidad inicial del producto.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión la situación del euríbor, que sube a un 4%. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Documentos y requisitos necesarios para comprar un piso en España

16 junio, 2023 No hay comentarios

En la nota de hoy repasamos los documentos y requisitos que se necesitan para comprar un piso en nuestro país, en particular si deseas hacerlo con ayuda de una hipoteca, o tienes dudas para realizar esta operación inmobiliaria siendo extranjero. ¡No olvides acudir a los hipervínculos y material recomendado para completar toda la información disponible!

¿Qué documentos se necesitan para comprar un piso en España?

La compra de una vivienda acarrea muchos trámites administrativos. Al comienzo, será necesario que recopiles toda una serie de documentos para corroborar que es acertado comprar ese inmueble.

Al final, tendrás que firmar el contrato de compraventa, además de elevar el documento a público con su firma ante notario. Si bien este trámite no es obligatorio, sin él no podrás inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, ni pedir una hipoteca.

Dentro de los requisitos para comprar un piso, la documentación es uno de los más importantes. A continuación, te presentamos los documentos imprescindibles para comprar un piso o una casa:

Título de propiedad de la vivienda

Es fundamental que te asegures sobre quién es el propietario o los propietarios del inmueble. Esto se debe a que, por ejemplo, en el caso de una herencia, si el heredero no ha seguido todos los trámites establecidos para su aceptación, puede no figurar como legítimo propietario.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Este documento es muy sencillo de tramitar, ya que puedes inclusive hacerlo online. Te aportará información clave sobre la titularidad del bien y, además, sobre si este está libre de cargas.

Últimos recibos

Para evitar sorpresas que te afectarán económicamente, no te olvides de asegurarte de que el propietario ha hecho frente a los últimos recibos. Así, solicita el último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), así como de los distintos suministros. Si el piso se ubica en un edificio que esté sometido al régimen de propiedad horizontal, acude al administrador o al secretario para pedir un certificado que acredite que no hay cuotas pendientes.

Cédula de habitabilidad

Con esta certificación te aseguras, entre otras cosas, de que la vivienda cumple con los requisitos para ser habitada. Además, comprar una propiedad que carezca de este documento te ocasionará problemas si en algún momento decides venderla. También te servirá para dar de alta los suministros.

Certificado de eficiencia energética

Este es un documento obligatorio para la venta de una propiedad, por lo cual, el dueño del inmueble tendrá que aportarte el certificado, expedido por un técnico acreditado. Se encuentra dentro de los requisitos para comprar piso, ya que con él podrás comprobar las características energéticas del piso o de la casa que estás evaluando adquirir.

¿Con qué requisitos se debe cumplir para comprar un piso con hipoteca en España?

El requisito fundamental para solicitar una hipoteca es tener los ahorros suficientes. Esto es muy importante, ya que las entidades bancarias suelen financiar solo el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, si consideras pedir una hipoteca, deberás aportar el 20% restante.

Además, el banco no financiará los gastos relacionados con la compra del inmueble ni aquellos que corresponden a la escrituración de la hipoteca. Por este motivo, deberás prever un gasto adicional del 10% del valor de la vivienda.

Por otra parte, deberás asegurarte de que dispones del dinero suficiente para pagar la cuota mensual. El Banco de España recomienda no destinar más del 30% de tus ingresos a la cuota hipotecaria.

Por último, debes tener en cuenta que sólo se te concederá una hipoteca si puedes demostrar solvencia. Por lo cual, es importante considerar que el banco te pedirá tu contrato de trabajo y tus últimas nóminas. Además, estudiarán tu situación crediticia y valorarán que no tengas deudas pendientes de pago.

Lectura recomendada

¿Qué tener en cuenta antes de pedir una hipoteca?

¿Qué documentos solicita el banco para conceder la hipoteca?

A continuación, te presentamos el listado de documentos que te solicitará el banco para poder requerir la hipoteca. Más allá de tu situación laboral, siempre serán los siguientes:

DNI, NIE o pasaporte, según corresponda.

Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.

CIRBE o informe de riesgos.

Última declaración del IRPF.

Escrituras de cada inmueble que poseas.

Contrato de alquiler del inmueble si tu actual domicilio es alquilado, y últimos recibos de la renta.

Vida laboral actualizada.

Extractos bancarios recientes.

Por otra parte, si eres trabajador por cuenta ajena te pedirán estos documentos adicionales:

Contrato laboral.

Últimas tres nóminas.

Si tuvieras otros préstamos actualmente, te pedirán sus recibos.

En el caso de que seas autónomo, los documentos añadidos serán diferentes:

Declaración anual del IVA y últimos pagos.

Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

¿Qué documentos deben presentar los extranjeros para comprar un piso con hipoteca?

Los documentos que debe presentar un extranjero son aquellos que le servirán para identificarse ante el banco y mostrar pruebas de sus ingresos, activos y deudas. Así, la documentación requerida es:

Copia del pasaporte

NIE: es el número de identificación básico que se necesita para comprar una propiedad en España y realizar cualquier otro procedimiento legal.

Certificado de matrimonio o acuerdo prenupcial (si corresponde).

Demostración de empleo o ingresos. Esto se logra a través de las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo, si se trabaja para una empresa. Los autónomos deben presentar las últimas declaraciones de la renta.

Última declaración de impuestos.

Acuerdo de compra con el vendedor.

Copias que demuestren que todos los impuestos a la propiedad han sido pagados hasta la fecha.

Información completa sobre otros préstamos que puedas tener.

Certificado que demuestre tus activos y deudas actuales.

Una copia de tus títulos de propiedad existentes (en España y en cualquier otro país).

Debes tener en cuenta que todos estos documentos deben estar en español, por lo cual, deben estar legalmente traducidos o apostillados.

¿Qué es el Número de Identificación de Extranjero (NIE)?

El NIE es un documento emitido por el Ministerio del Interior español. Es utilizado con fines tributarios y resulta indispensable obtenerlo para residir en España.

La sigla NIE significa Número de Identificación de Extranjero. El gobierno español se encarga de vincular este documento y su dígito de control a la tarjeta de residencia y a la de seguridad social. Se emite a personas físicas, no a instituciones o empresas. Para poder obtener este documento de identidad, es obligatorio contar con un seguro médico.

EL NIE contiene un número personal único. Consiste en siete números y un código de verificación con letras. Este código de verificación es esencial para quienes desean tener una propiedad en territorio español, ya que no poseerlo se considera una situación irregular desde el punto de vista legal. Esto incluye también a ciudadanos de la Unión Europea.

Lectura recomendada

¿Cómo conseguir el NIE?

Cómo tramitarlo fuera de España

Cuando alguien necesita solicitar el NIE fuera del territorio español, es necesario que realice la solicitud a Representaciones Diplomáticas. Esto se tramita en oficinas consulares españolas, situadas en el país de los residentes en el extranjero.

Cómo tramitarlo en España

Si ya te encuentras en España, lo primero que deberás conseguir es una cita previa para tramitar el NIE. Para ciudadanos que no son de la Unión Europea los pasos a seguir son los que describimos a continuación:

Entrar a la página del gobierno español y seleccionar la provincia donde resides en ese país.

Tomar nota de los documentos a presentar.

Hacer click en Pasaporte/Documento de Identidad. Teclear tu número de pasaporte.

Click en pedir cita.

Te aparecerá la dirección donde puedes retirar el NIE. Luego, deberás consignar tus datos.

Documentación necesaria

Certificado de la cita previa.

Pasaporte y visado. En ambos casos, la copia más el original.

El formulario EX15 con el número de identidad del extranjero.

La tasa completa y firmada por el solicitante.

Si trabajas para una empresa española necesitarás el contrato de trabajo, o bien del documento que acredite que estás inscrito en el Seguro Social.

Si eres trabajador autónomo debes estar inscrito en el Censo de Actividades Económicas.

Si eres estudiante, necesitarás la Tarjeta Sanitaria Europea. Además, deberás demostrar solvencia económica para cursar estudios y pasar tu estadía en España. Asimismo, te solicitarán el certificado de participación en el programa de estudios.

En caso de que viajes para reunirte con un familiar en España, entonces debes demostrar lazos familiares con esa persona.

Si deseas adquirir una propiedad en España, te invitamos a visitar nuestras viviendas disponibles. Somos una agencia con más de 15 años en el mercado de lujo español, podemos ayudarte en lo que necesites.

Conoce nuestras propiedades

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Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

16 junio, 2023 No hay comentarios

La firma de un contrato de alquiler incluye la toma de compromisos y responsabilidades a cumplir por ambas partes. En este sentido, es fundamental conocer algunos mecanismos para mantener la relación entre tu cliente (el propietario) y el inquilino, en tanto te sea posible. Sabrás que el inquilino hará cumplir sus derechos en tanto se mantenga al día con su renta; mientras, y si esto sucede así, no estará nada mal que garantices en nombre del dueño de la propiedad lo básico e indispensable para que la estadía de aquel resulte en un tránsito positivo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunos tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Cuáles precauciones tomar para mantener una excelente relación comercial como intermediario, al paso del tiempo.

Arquetipos estándar

En el imaginario colectivo existe la falsa creencia de que, así como un jefe debe llevarse mal con su empleado, será muy difícil que un propietario mantenga una buena relación con su inquilino, más allá de lo comercial del vínculo. Esto es falso. Como encargado de mediar entre uno y otro, deberás resguardar esa relación, fundamentalmente para que la misma no corra riesgo de esmerilarse o romperse.

Como primera medida, es conveniente dejar en claro todas y cada una de las reglas de convivencia comercial. También, las responsabilidades atañidas tanto a uno como al otro firmante del contrato de alquiler. Por su parte, el inquilino deberá estar al tanto a sus derechos, pero también a sus compromisos respecto al uso de la propiedad. Un inquilino puede utilizar la vivienda pero no disponer de ella, según lo marca la ley de arrendamientos urbanos vigente.

Qué hacer qué no en una propiedad alquilada

Uso, goce y disposición. Estos términos pueden resultar similares. Sin embargo, en la práctica legal son dos cosas bien distintas. Seguramente, como agente inmobiliario, sabrás de qué se trata cada una. Pero aprovechemos este artículo para verlas un poco más en detalle:

El uso y goce de una propiedad en arrendación. Establece que el inquilino puede habitar la vivienda con autorización del propietario y en los plazos figurados en el contrato de alquiler. En ese uso, se incluye y respeta un común acuerdo en lo referido a respetar horarios de ruidos, permanencia y cantidad de mascotas, realizar reformas, etc.

Disponer de una propiedad en alquiler. El inquilino no puede hacer disposición de la vivienda bajo ningún punto de vista; excepto que en el contrato queden específicamente clarificados dichas ventajas. Por ejemplo, subalquilar, vender o hacer de dicha propiedad una oficina o taller. Disponer de una propiedad alquilada sin consentimiento de su dueño es infligir la ley y está penado.

Asuntos claros

Muchos propietarios ven con algo de recelo la confección del inventario mobiliario. Lo consideran un tanto invasivo y algunos hasta de mal gusto. Sin embargo, si vas a manejar el alquiler de un piso mediante, te recomendamos fuertemente elaborar un inventario inmobiliario completo. Como ventaja, las agencias saben cómo moverse al respecto, y suele ser al día de hoy un asunto muy lejano para quien alquila o busca alquilar.

Así, acompañado del propietario y del eventual inquilino, recorrerán juntos el inmueble. Detallarán en dicho inventario totalidad del mobiliario y su estado; cerrajería y elementos de grifería; correcto funcionamiento de puertas y ventanas; estado de muros, pisos y cielorrasos; y por supuesto, estado del frente y contra frente. No obstante estos parámetros, puedes agregar al inventario mobiliario lo que se te ocurra o consideres que deberá mantener su aspecto y funcionalidad.

Hasta el último punto

Pocos días antes de finalizar el contrato, realizarás junto al propietario una visita similar a la previa. Formulario en mano, constatarán junto al inquilino los distintos ítems apuntados con antelación y que cada cual se encuentre en el estado mínimamente esperable, con la corrosión natural del paso del tiempo.

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

Muchos otros aspectos propiciarán una buena relación entre dueño e inquilino. Veamos algunos tips Tips para mediar entre ellos que seguramente te serán de ayuda:

¿Quiénes habitarán el piso?

En el contrato deben figurar todas las personas que vayan a habitar en la propiedad alquilada, siempre y cuando sean mayores de 18 años. Esto corresponde a un factor legal importante. Por ejemplo, supongamos que el firmante del contrato decide abandonar el piso, deja a su hijo habitando y este se niega a pagar la renta. Transformado inmediatamente en un habitante precario de la propiedad, si es mayor de edad y no figura en el contrato, no habrá a quién reclamar por el pago mensual. El propietario podrá accionar legalmente contra él, por supuesto, pero se embarcará en aguas complejas y agotadoras de navegar.

¿Se trata de una propiedad habilitada?

Tener las escrituras de la propiedad al día es un requisito excluyente para alquilarla. Si el dueño de la casa no cuenta con una escritura al día, te será muy difícil, como bróker en bienes raíces, encargarte de ello. Es vital evitar exponerse a irregularidades que podrán terminar costando mucho más de lo imaginado tanto al propietario como a tu agencia.

¿Se encuentran al día los suministros?

Una vez alquilada la propiedad, fomenta un acuerdo propietario/inquilino para definir quién será el titular de los suministros. Muchos inquilinos prefieren poseer la titularidad de los gastos en energía o servicios. Pues bien, esto implicará solicitarle copias de las facturas pagadas de dichos suministros. Si tu cliente propietario decidiera mantener la titularidad de los servicios, deberás informar al inquilino de cada pago y adosarlo al coste del alquiler.

Inquilino es un amigo

En pos de conservar una buena relación con el inquilino, te recomendamos no perder contacto con él. Asegúrate de que el trato sea siempre fluido y participa en lo posible al propietario de cada novedad. Utiliza los medios disponibles, son muchos y los más variados.

Dejar en claro las deducciones por alquiler

Recuerda que el propietario puede deducir muchos de los gastos que se originen hacia la finalización del contrato, más allá de este ser renovado al inquilino o no; por ejemplo, garantías y depósitos. Este suele ser un punto conocido tanto por inquilinos como propietarios, pero a menudo el no dejarlo explícito desde antes de firmar el contrato lleva a un desenlace no deseado. Es un derecho legal que no debes perder de vista.

Existen muchas más recomendaciones y tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Evitarse malentendidos y problemas durante al proceso del contrato, hará que la relación entre ambos sea mucho más natural.

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