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Aquí te contaremos quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos de la cancelación de una hipoteca, nos referimos a un trámite que podemos hacer por diferentes motivos. Esto puede ser, tanto porque nos interesa dejar nuestra vivienda completamente libre de cargas, como porque deseamos vender la vivienda. Para que ya no figure en el Registro de la Propiedad la finalización del pago de un préstamo sobre una vivienda, será necesario llevar a cabo varias gestiones. En estos casos, es lógico que aparezca la siguiente pregunta: ¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación de hipoteca? En el siguiente artículo te lo explicaremos.

El criterio del Tribunal Supremo afirma que, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario (titular), es por este motivo que le corresponde hacerse cargo del gasto que implica. Dicho de otra forma, deberá abonarlo el hipotecado, excepto que se pacte de manera privada con el comprador para que sea él quien los abone.

¿Qué es la cancelación de la hipoteca?

Lo primero que debemos tener en claro es qué es la cancelación de la hipoteca. Cuando hablamos sobre la cancelación de una hipoteca nos podemos referir a tres operaciones:

Abonar la última cuota de un préstamo hipotecario, de modo que quede la deuda completamente saldada.
Cancelar antes de tempo un préstamo hipotecario. En otras palabras, pagar toda la deuda de una vez para liquidarla. El nombre técnico de este proceso es «amortización anticipada total».
Dejar la vivienda libre de cargas, consiste en una operación que se lleva a cabo por medio de un trámite que lleva el nombre de levantamiento o cancelación registral.

Aquí, nos referimos específicamente a la tercera opción. Es decir, a cómo dejar constancia en el Registro de la Propiedad que ya has terminado de pagar completamente un préstamo hipotecario para que elimine esa carga sobre tu inmueble.

Proceso de cancelación de una hipoteca

Vender un inmueble con una hipoteca pendiente no es para nada sencillo. Es por este motivo que, debemos comprender que para ser llevada a cabo será necesario tener en cuenta que eliminar esta carga tiene un precio. Al cancelar un préstamo hipotecario, los gastos de cancelación de hipoteca los debe pagar el interesado en que se lleve a cabo.

No obstante, la realidad es que podría haber más de un interesado: el hipotecado, la entidad bancaria o el posible comprador de la vivienda.

Un de las maneras de realizar este trámite es por medio del banco, puede ser el nuestro o el de nuestro posible comprador. La ventaja de esta opción es que la gestoría de la entidad financiera se hará cargo de realizar el trámite con nosotros. Sin embargo, también tiene su lado negativo, la desventaja es que puede alcanzar los 1000 euros ya que los bancos, generalmente, piden elevadas provisiones de fondos para hacer frente a los gastos de la cancelación de la hipoteca.

Lo ideal si se quiere ahorrar dinero y el piso que se va a vender tiene una hipoteca que se ha pagado, pero que no hemos cancelado aún en el Registro, se aconseja realizar el trámite antes de vender el piso. Esto se debe a que el piso no puede cambiar de dueño si tiene una hipoteca pendiente.

Por otro lado, es necesario tener en claro que es probable que, si al momento de firmar no se ha hecho una cancelación registral, el banco del comprador nos puede obligar a hacerlo con su gestoría, con el coste que trae asociado.

Los gastos de cancelación de hipoteca

Aquí van los gastos de cancelación de hipoteca:

Aranceles notariales: por ley tienen un coste mínimo de 90 euros, sin embargo, su precio medio es de 450€. Se trata de lo que cobra el notario por realizar la escritura de cancelación. Sus honorarios se calculan al aplicar un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca. El precio que tendrás que pagar será más abultado según el dinero que te prestaron por tu hipoteca.
Aranceles registrales: por ley, su coste mínimo es de 24 euros, no obstante, su precio medio de 250€. Se trata de lo que cobra el registrador por eliminar la carga hipotecaria sobre la vivienda. Sus honorarios también se calculan aplicando un porcentaje sobre el importe original de la hipoteca, que será más elevado mientras mayor fuera el capital prestado.
Honorarios de la gestoría: pueden variar de una agencia a otra ya que cada una aplica sus tarifas, por lo general, tienen un coste que ronda entre los 300 y 500 euros de media. Es lo que cobra la gestoría si la contratas para que se ocupe del trámite.

Al cancelar la hipoteca antes de tiempo, es necesario tener en cuenta que será necesario pagar la comisión por amortización anticipada que corresponda, su coste figura en la escritura del préstamo.

¿Cuánto podríamos ahorrar si hacemos el trámite por nuestra cuenta?

La cancelación de la hipoteca, por lo general, se deja en manos de la gestoría del banco, puede ser el tuyo o del comprador en caso de vender tu propiedad. Esto es muy común porque, las entidades, no suelen dejar en claro que no tienes la obligación de tramitar esta operación con ellos y tienes derecho a contratar la gestoría que tú consideres.

No obstante, la realidad es que contratar la gestoría del banco no se trata la mejor idea. El motivo es que, generalmente, solicitan una provisión de fondos de entre 800 y 1500 euros para completar el trámite. Para no pagar tanto, existen dos opciones: cancelar la hipoteca por tu cuenta o contratar a una gestoría independiente que te cobre menos.

Si decides hacerlo por cuenta propia, te ahorrarás los gastos de gestoría, sin embargo, deberás encargarte de los trámites. Por otro lado, si contratas a una gestoría independiente, podrás ahorrar tiempo y abonar mucho menos que con un banco. De hecho, es posible ahorrar 500 euros o más, dependiendo de las condiciones de tu préstamo hipotecario.

Cancelar la hipoteca por tu cuenta paso a paso

Para dejar tu vivienda sin cargas, la primera opción es cancelar la hipoteca tú mismo. Estos son los pasos que debes seguir para tramitar la cancelación registral de una hipoteca por tu cuenta:

Solicita el certificado de deuda cero a tu entidad bancaria. Se trata de un documento gratuito que demuestra que has terminado de pagar la hipoteca y que te tiene que facilitar tu entidad bancaria. Algunas entidades lo entregan al momento, sin embargo, la mayoría pueden tardar entre una y dos semanas en dártelo (en ocasiones hasta un mes).

Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú prefieras. Al notario deberás entregarle el certificado de deuda cero. Cuando este documento se encuentre en su poder, se podrá en contacto con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.

Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu entidad bancaria. Cuando el notario te lo indique, deberás acercarte a su notaría a buscar la escritura de cancelación, que estará firmada por un representante (apoderado) de tu entidad bancaria.

Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. Deberás dirigirte a la delegación de Hacienda de tu región para presentar y sellar el modelo 600 del IAJD, si bien también puedes presentarlo telemáticamente si tienes DNI electrónico. La cancelación de la hipoteca se encuentra sujeta a este tributo, pero exenta de pago. En otras palabras, no deberás abonar nada a Hacienda. Completar el modelo 600 puede resultar difícil porque presenta demasiados campos, para ello, es aconsejable pedir ayuda.

Dirigirse al Registro de la Propiedad. Por último, deberás entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrita tu propiedad. En un plazo de 15 días, el registrador se ocupará de eliminar la carga hipotecaria sobre tu inmueble. Si buscas vender la propiedad, puedes aprovechar esta oportunidad para solicitar la nota simple al Registro. Se trata de un documento que acredita que tu vivienda se encuentra libre de cargas.

Alternativas para cancelar un préstamo hipotecario

La gestoría independiente es una alternativa. Lo mejor de esta opción es que no se encuentra vinculada a ningún banco. Es por esto que, cobrarán menos por los gastos de gestión y por los trámites en general.

Se habla de unos 500 euros menos que si lo hiciéramos con la entidad bancaria, con el beneficio de que será un profesional quien realizará la operación y todos los trámites.

Para comprenderlo mejor, aquí va un ejemplo. Con un préstamo hipotecario, cuyo importe original sea de 150 000 euros, el banco nos puede cobrar unos 400 euros por los gastos de notaría, 300 euros por los costes del Registro y otros 300 euros en concepto de honorarios. Por otro lado, una gestoría independiente nos puede solicitar una provisión de unos 180 euros por la notaría, 200 euros por el Registro y, solo 100 euros por los gastos de gestión.

¿Qué sucede si no cancelas la hipoteca?

La realidad es que no pasa absolutamente nada. Si no cancelas en el notario ni en el Registro, el proceso lleva su curso. Eso sí, será lento, ya que cualquier información registral de la hipoteca se elimina a los 20 años a partir del último pago.

Puede suceder que, a pesar de haber abonado toda la hipoteca en la documentación del Registro de la Propiedad, figure tu vivienda con cargas pendientes. En este caso, no debes preocuparte, suele ocurrir cuando vas a vender la vivienda vas a hipotecarla de nuevo. Solo quedará en un susto ante el nuevo comprador que se soluciona con una nueva visita al notario.

¿Qué no te puede cobrar el banco al cancelar la hipoteca?

Existen algunos bancos que pueden intentar cobrarte más de la cuenta. Aquí te contaremos cuáles son la comisiones que están prohibidas según el Banco de España:

Comisión por acreditar que la deuda está saldada: hay entidades que intentarán cobrarte el certificado de deuda cero de la hipoteca. Este documento acredita que has terminado de pagar la hipoteca. Por ley, te lo deben entregar gratuitamente.

Comisión por desplazar al apoderado a la notaría: algunos bancos que te pedirán dinero por mandar a un representante (apoderado) a firmar la escritura de cancelación. Se trata de un cargo que es ilegal.

En caso de que intenten cobrarte alguna de estas comisiones, tienes dos opciones. Puedes negarte y discutir con el banco hasta que reconozca que no debes abonarlas. Otra opción es pagarlas y reclamar luego ante el banco para que te devuelva su coste.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de cancelación de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar una vivienda con hipoteca resulta cada vez más costoso

21 junio, 2023 No hay comentarios

Comprar una vivienda con hipoteca es lo más habitual, sin embargo, los gastos que implica la financiación escalan cada vez más. La cuota hipotecaria durante el primer año se ha encarecido un 46% desde 2019. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué sucede con los gastos de comprar una vivienda con hipoteca?

Los gastos que implica la compra de una vivienda con hipoteca, dejando fuera aquellos de los que se ocupa el banco, han aumentado significativamente desde el mes de mayo de 2019.

El aumento del precio de la vivienda y el hecho de que los bancos no financien más del 80% del valor de tasación, además de otros gastos asociados como los impuestos y gastos inherentes a la operación, han generado que los ahorros que hay que aportar para la compra de una vivienda con hipoteca, hayan escalado un 21% durante los últimos cuatro años. En España, el coste medio de una entrada para una vivienda de dos dormitorios era de 34 906 euros en mayo de 2019. En mayo de 2023 se ubica en 42 293 euros.

No solo la entrada, sino también el importe a financiar han aumentado, a esto se suma el aumento del coste de financiación. Con una hipoteca a 30 años a la tasa media registrada en mayo de 2019 (2,15%), las cuotas del primer año eran de 352 euros para una propiedad de 2 dormitorios. En mayo de 2023, con el interés de abril según el Banco de España del 3,61%, la cuota alcanza los 513 euros. Se trata de un 46% más que en 2019.

¿Cuánto debo ahorrar para acceder a una vivienda con hipoteca?

En algunas capitales, los ahorros que se deben aportar han crecido más que en otras. Cuenca con un 42% y Santa Cruz de Tenerife con un 41% son las capitales en las que más han escalado. Les siguen de cerca Palma con 39%, Valencia con 34%, Alicante con 33%, Pontevedra con 32% y San Sebastián con 28%. Sin embargo, en Madrid el aumento fue del 7%, y en Barcelona fue todavía más bajo, de un 1%.

Por otro lado, en Sevilla y Zamora la entrada se mantiene igual que hace 4 años atrás. Mientras que en cinco ciudades esa cantidad ha disminuido. La que más ha bajado es Teruel, donde se debe brindar un 17% menos para comprar el inmueble, Jaén ha bajado un 14%), Palencia bajó un 12%, Ceuta -3% y Ourense -2%.

De acuerdo con el precio de sus viviendas, en Palma, los ahorros necesarios para financiar una vivienda de dos habitaciones son más altos, se trata de 106 079 euros. Luego se encuentra Barcelona donde se requieren 97 230 euros, San Sebastián con 91 948 euros, Madrid con 72 340 euros y Girona con 60 619 euros.

En la ciudad de Jaén, la entrada para la compra de una vivienda es más baja, bastará con 21 103 euros. Le siguen de cerca Zamora con 25 804 euros, Lleida con 26 151 euros, Huelva con 26 289 euros, Teruel con 27 666 euros, y Palencia con 27 788 euros.

Aumenta la cuota hipotecaria del primer año

Con estas modificaciones en las cantidades a financiar, el aumento del euríbor ha generado que las cuotas que debe abonar el comprador durante el primer año, también escalen si lo comparamos con las de hace 4 años. La principal diferencia puede verse en Cuenca, allí se pasó de una cuota mensual de 242 euros a una de 413 euros para una vivienda de dos dormitorios. Esto es un 71% más.

La lista de las capitales con aumento mayor al 50% alberga a: Santa Cruz de Tenerife con un 69%, Palma con 67%, Zaragoza con 62%, Valencia con 61% Alicante con 60%, Pontevedra con 58%, San Sebastián con 53%, Badajoz con 53%, Almería con 52% y Vitoria con 51%. Por su parte, Ávila y Soria registran un aumento del 50%. En Madrid la cuota aumentó solo un 29% y en Barcelona se ha quedado en 22%.

Si bien es cierto que los precios han bajado en cinco ciudades, las cuotas únicamente se han reducido en Teruel, un 1%. Las subidas más bajas tuvieron lugar en Jaén con un 3%, Palencia con 6%, Ceuta con 17% y Ourense con 18%.

Hoy en día, la mayor cuota mensual para acceder a una vivienda de dos habitaciones, se encuentra en San Sebastián, llegando a los 1347 euros. La siguen Palma cuya cuota mensual es de 1283 euros y Barcelona con una cuota de 1092 euros. Se trata de las tres únicas capitales con cuotas que superan los 1000 euros. Se registran números más bajos en: Madrid con 953 euros, Pamplona con 756 euros, Bilbao con 725 euros, Málaga con 721 euros, Girona con 681 euros y Valencia con 668 euros.

Por otro lado, Jaén exige la cuota hipotecaria más baja para el primer año, con 264 euros. Se encuentra muy cerca Lleida, con 294 euros.

La situación a la que hacen frente los compradores

La realidad es que el escenario para los compradores es cada vez más complicado. Por un lado, las subidas de tipos impactan en el mercado hipotecario aumentando el coste de los créditos. Por otro, los precios no paran de aumentar, lo que exige un mayor volumen de ahorros y cuotas más altas para los nuevos hipotecados. Se trata de dos factores que conviven por la existencia de una demanda solvente que aún es suficiente para sostener el mercado. Sin embargo, se trata de una tendencia que podría frenarse luego de las últimas subidas de tipos del BCE.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre lo costoso que resulta comprar una vivienda con hipoteca en la actualidad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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El euríbor sube: más del 4% en tasa diaria después de la última subida de tipos

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El euríbor sube: más del 4% en tasa diaria después de la última subida de tipos

17 junio, 2023 No hay comentarios

El euríbor sube, el 16 de junio ha superado el 4,02%. Se trata del nivel más elevado desde el 25 de noviembre de 2008. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué es el euríbor?

El euríbor es el índice de referencia más usado en España para vincular las hipotecas variables. El euríbor te afectará, únicamente, si vas a contratar una hipoteca a tipo variable o mixta en la parte variable de la misma. De ningún modo se encuentra ligado a las hipotecas de tipo fijo. Se trata del tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí, a corto plazo. Es por este motivo que, fluctúa subiendo o bajando de manera constante.

Esta oscilación constante del índice de referencia es la que define la variación de la cuota hipotecaria mensual. Se revisa cada seis o cada doce meses, dependiendo de lo que hayas acordado con tu entidad bancaria.

La situación actual del euríbor

Debido a la nueva subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos que fue anunciada por el Banco Central Europeo (BCE), el euríbor sube. Su tasa diaria se ubica por encima del 4%.

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha informado sobre un nuevo aumento de las tasas oficiales de interés, se trata del octavo consecutivo. Al día siguiente de esta noticia, el euríbor sube, llegando al 4,020%, se trata de máximos desde el 25 de noviembre de 2008, cuando se ubicaba en el 4,051%. De este modo, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en el país ha aumentado al nivel que alcanzará el precio del dinero el próximo 21 de junio, fecha en la que se llevará a cabo la decisión del Banco Central Europeo.

Luego de esta nueva subida de la tasa diaria, la media mensual de junio llega a 3,928%, son 0,066 puntos porcentuales más que en mayo, cuando cerraba en el 3,862%. Todo esto implica una nueva subida de los préstamos hipotecarios a tipo variable a los que les toque revisión.

¿Cuáles son las previsiones?

Las previsiones indican que podría subir todavía más durante los próximos meses, debido a las nuevas medidas restrictivas en materia monetaria que deberá tomar el BCE para hacer frente la inflación. De hecho, no descartan la posibilidad de que en junio el euríbor suba, superando el 4% en tasa mensual.

El mercado espera, como mínimo, una subida más de los tipos de interés en la reunión de julio, también de 25 puntos básicos. Además, no deja de lado que pueda tener lugar otra más en septiembre, principalmente, luego de que el BCE haya revisado al alza las previsiones de inflación hasta 2025. En este contexto, se prevé que el euríbor pueda mantenerse estable en las cotas actuales, incluso por encima, durante los siguientes meses.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), ubica la media anual de 2023 en el 4,25% y en el 4% para 2024. Por otro lado, BBVA Research considera que puede llegar al 4,5%.

Sin embargo, la realidad es que, especular sobre la evolución del euríbor a futuro y cuál será su máximo es muy arriesgado. Todo variará según cómo evolucione la inflación y de qué manera impacten las subidas de tipos en el crecimiento económico y el empleo. Por otro lado, no debemos dejar de lado que históricamente la inflación es muy difícil de doblegar, y que nos hemos enfrentado a tipos más elevados que de hoy en día.

Suben las amortizaciones anticipadas y los cambios de hipotecas

Lógicamente, de cara a esta situación las familias buscan protegerse de algún modo. La realidad es que, actualmente, una gran cantidad de familias que cuentan con ahorros se encuentran amortizando capital de manera anticipada en sus hipotecas variables. El objetivo es reducir el pago de intereses y la cuota hipotecaria mensual, de este modo, logran compensar el golpe de la subida del euríbor. De hecho, se cree que esta tendencia aumentará cada vez más. El director de Funcas, asegura que el desapalancamiento no ha llegado a su fin. Queda por realizarse.

Por otra parte, el mercado también prevé que, aquellos hipotecados con un préstamo a tipo variable, y que no cuentan con ahorros, continuarán optando por renegociar las condiciones de la hipoteca. Esto puede ser con su entidad bancaria, o bien, con otra. El objetivo es protegerse del euríbor bajo la estabilidad de las hipotecas a tipo fijo.

En resumen, continuaremos viendo una gran cantidad de cambios de hipoteca, los clientes buscarán pasar de variable a tipo fijo o mixto. También, continuarán negociando condiciones en su propia entidad bancaria, es decir, llevando a cabo novaciones hipotecarias o cambiando de banco, por medio de una subrogación hipotecaria, intentando acceder a un tipo de interés más bajo que les brinde mayor seguridad.

¿Es buena idea pasar de una hipoteca variable a una fija o mixta?

La respuesta es sí, aún es buen momento para pasar de un préstamo hipotecario a tipo variable a una hipoteca fija o mixta. Todavía es posible encontrar en el mercado ofertas con tipos fijos próximos al 3% y mixtos con tipos que se acercan al 2% o incluso, que se encuentran por debajo en el tramo fijo del comienzo. Lo más importante en estos casos es saber de qué manera negociar con las entidades bancarias. El objetivo principal es acceder a ofertas personalizadas y poder compararlas para obtener mejores condiciones. En otras palabras, se trata de no quedarse solo con la publicidad inicial del producto.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión la situación del euríbor, que sube a un 4%. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Documentos y requisitos necesarios para comprar un piso en España

16 junio, 2023 No hay comentarios

En la nota de hoy repasamos los documentos y requisitos que se necesitan para comprar un piso en nuestro país, en particular si deseas hacerlo con ayuda de una hipoteca, o tienes dudas para realizar esta operación inmobiliaria siendo extranjero. ¡No olvides acudir a los hipervínculos y material recomendado para completar toda la información disponible!

¿Qué documentos se necesitan para comprar un piso en España?

La compra de una vivienda acarrea muchos trámites administrativos. Al comienzo, será necesario que recopiles toda una serie de documentos para corroborar que es acertado comprar ese inmueble.

Al final, tendrás que firmar el contrato de compraventa, además de elevar el documento a público con su firma ante notario. Si bien este trámite no es obligatorio, sin él no podrás inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, ni pedir una hipoteca.

Dentro de los requisitos para comprar un piso, la documentación es uno de los más importantes. A continuación, te presentamos los documentos imprescindibles para comprar un piso o una casa:

Título de propiedad de la vivienda

Es fundamental que te asegures sobre quién es el propietario o los propietarios del inmueble. Esto se debe a que, por ejemplo, en el caso de una herencia, si el heredero no ha seguido todos los trámites establecidos para su aceptación, puede no figurar como legítimo propietario.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Este documento es muy sencillo de tramitar, ya que puedes inclusive hacerlo online. Te aportará información clave sobre la titularidad del bien y, además, sobre si este está libre de cargas.

Últimos recibos

Para evitar sorpresas que te afectarán económicamente, no te olvides de asegurarte de que el propietario ha hecho frente a los últimos recibos. Así, solicita el último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), así como de los distintos suministros. Si el piso se ubica en un edificio que esté sometido al régimen de propiedad horizontal, acude al administrador o al secretario para pedir un certificado que acredite que no hay cuotas pendientes.

Cédula de habitabilidad

Con esta certificación te aseguras, entre otras cosas, de que la vivienda cumple con los requisitos para ser habitada. Además, comprar una propiedad que carezca de este documento te ocasionará problemas si en algún momento decides venderla. También te servirá para dar de alta los suministros.

Certificado de eficiencia energética

Este es un documento obligatorio para la venta de una propiedad, por lo cual, el dueño del inmueble tendrá que aportarte el certificado, expedido por un técnico acreditado. Se encuentra dentro de los requisitos para comprar piso, ya que con él podrás comprobar las características energéticas del piso o de la casa que estás evaluando adquirir.

¿Con qué requisitos se debe cumplir para comprar un piso con hipoteca en España?

El requisito fundamental para solicitar una hipoteca es tener los ahorros suficientes. Esto es muy importante, ya que las entidades bancarias suelen financiar solo el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, si consideras pedir una hipoteca, deberás aportar el 20% restante.

Además, el banco no financiará los gastos relacionados con la compra del inmueble ni aquellos que corresponden a la escrituración de la hipoteca. Por este motivo, deberás prever un gasto adicional del 10% del valor de la vivienda.

Por otra parte, deberás asegurarte de que dispones del dinero suficiente para pagar la cuota mensual. El Banco de España recomienda no destinar más del 30% de tus ingresos a la cuota hipotecaria.

Por último, debes tener en cuenta que sólo se te concederá una hipoteca si puedes demostrar solvencia. Por lo cual, es importante considerar que el banco te pedirá tu contrato de trabajo y tus últimas nóminas. Además, estudiarán tu situación crediticia y valorarán que no tengas deudas pendientes de pago.

Lectura recomendada

¿Qué tener en cuenta antes de pedir una hipoteca?

¿Qué documentos solicita el banco para conceder la hipoteca?

A continuación, te presentamos el listado de documentos que te solicitará el banco para poder requerir la hipoteca. Más allá de tu situación laboral, siempre serán los siguientes:

DNI, NIE o pasaporte, según corresponda.

Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.

CIRBE o informe de riesgos.

Última declaración del IRPF.

Escrituras de cada inmueble que poseas.

Contrato de alquiler del inmueble si tu actual domicilio es alquilado, y últimos recibos de la renta.

Vida laboral actualizada.

Extractos bancarios recientes.

Por otra parte, si eres trabajador por cuenta ajena te pedirán estos documentos adicionales:

Contrato laboral.

Últimas tres nóminas.

Si tuvieras otros préstamos actualmente, te pedirán sus recibos.

En el caso de que seas autónomo, los documentos añadidos serán diferentes:

Declaración anual del IVA y últimos pagos.

Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

¿Qué documentos deben presentar los extranjeros para comprar un piso con hipoteca?

Los documentos que debe presentar un extranjero son aquellos que le servirán para identificarse ante el banco y mostrar pruebas de sus ingresos, activos y deudas. Así, la documentación requerida es:

Copia del pasaporte

NIE: es el número de identificación básico que se necesita para comprar una propiedad en España y realizar cualquier otro procedimiento legal.

Certificado de matrimonio o acuerdo prenupcial (si corresponde).

Demostración de empleo o ingresos. Esto se logra a través de las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo, si se trabaja para una empresa. Los autónomos deben presentar las últimas declaraciones de la renta.

Última declaración de impuestos.

Acuerdo de compra con el vendedor.

Copias que demuestren que todos los impuestos a la propiedad han sido pagados hasta la fecha.

Información completa sobre otros préstamos que puedas tener.

Certificado que demuestre tus activos y deudas actuales.

Una copia de tus títulos de propiedad existentes (en España y en cualquier otro país).

Debes tener en cuenta que todos estos documentos deben estar en español, por lo cual, deben estar legalmente traducidos o apostillados.

¿Qué es el Número de Identificación de Extranjero (NIE)?

El NIE es un documento emitido por el Ministerio del Interior español. Es utilizado con fines tributarios y resulta indispensable obtenerlo para residir en España.

La sigla NIE significa Número de Identificación de Extranjero. El gobierno español se encarga de vincular este documento y su dígito de control a la tarjeta de residencia y a la de seguridad social. Se emite a personas físicas, no a instituciones o empresas. Para poder obtener este documento de identidad, es obligatorio contar con un seguro médico.

EL NIE contiene un número personal único. Consiste en siete números y un código de verificación con letras. Este código de verificación es esencial para quienes desean tener una propiedad en territorio español, ya que no poseerlo se considera una situación irregular desde el punto de vista legal. Esto incluye también a ciudadanos de la Unión Europea.

Lectura recomendada

¿Cómo conseguir el NIE?

Cómo tramitarlo fuera de España

Cuando alguien necesita solicitar el NIE fuera del territorio español, es necesario que realice la solicitud a Representaciones Diplomáticas. Esto se tramita en oficinas consulares españolas, situadas en el país de los residentes en el extranjero.

Cómo tramitarlo en España

Si ya te encuentras en España, lo primero que deberás conseguir es una cita previa para tramitar el NIE. Para ciudadanos que no son de la Unión Europea los pasos a seguir son los que describimos a continuación:

Entrar a la página del gobierno español y seleccionar la provincia donde resides en ese país.

Tomar nota de los documentos a presentar.

Hacer click en Pasaporte/Documento de Identidad. Teclear tu número de pasaporte.

Click en pedir cita.

Te aparecerá la dirección donde puedes retirar el NIE. Luego, deberás consignar tus datos.

Documentación necesaria

Certificado de la cita previa.

Pasaporte y visado. En ambos casos, la copia más el original.

El formulario EX15 con el número de identidad del extranjero.

La tasa completa y firmada por el solicitante.

Si trabajas para una empresa española necesitarás el contrato de trabajo, o bien del documento que acredite que estás inscrito en el Seguro Social.

Si eres trabajador autónomo debes estar inscrito en el Censo de Actividades Económicas.

Si eres estudiante, necesitarás la Tarjeta Sanitaria Europea. Además, deberás demostrar solvencia económica para cursar estudios y pasar tu estadía en España. Asimismo, te solicitarán el certificado de participación en el programa de estudios.

En caso de que viajes para reunirte con un familiar en España, entonces debes demostrar lazos familiares con esa persona.

Si deseas adquirir una propiedad en España, te invitamos a visitar nuestras viviendas disponibles. Somos una agencia con más de 15 años en el mercado de lujo español, podemos ayudarte en lo que necesites.

Conoce nuestras propiedades

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Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

16 junio, 2023 No hay comentarios

La firma de un contrato de alquiler incluye la toma de compromisos y responsabilidades a cumplir por ambas partes. En este sentido, es fundamental conocer algunos mecanismos para mantener la relación entre tu cliente (el propietario) y el inquilino, en tanto te sea posible. Sabrás que el inquilino hará cumplir sus derechos en tanto se mantenga al día con su renta; mientras, y si esto sucede así, no estará nada mal que garantices en nombre del dueño de la propiedad lo básico e indispensable para que la estadía de aquel resulte en un tránsito positivo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunos tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Cuáles precauciones tomar para mantener una excelente relación comercial como intermediario, al paso del tiempo.

Arquetipos estándar

En el imaginario colectivo existe la falsa creencia de que, así como un jefe debe llevarse mal con su empleado, será muy difícil que un propietario mantenga una buena relación con su inquilino, más allá de lo comercial del vínculo. Esto es falso. Como encargado de mediar entre uno y otro, deberás resguardar esa relación, fundamentalmente para que la misma no corra riesgo de esmerilarse o romperse.

Como primera medida, es conveniente dejar en claro todas y cada una de las reglas de convivencia comercial. También, las responsabilidades atañidas tanto a uno como al otro firmante del contrato de alquiler. Por su parte, el inquilino deberá estar al tanto a sus derechos, pero también a sus compromisos respecto al uso de la propiedad. Un inquilino puede utilizar la vivienda pero no disponer de ella, según lo marca la ley de arrendamientos urbanos vigente.

Qué hacer qué no en una propiedad alquilada

Uso, goce y disposición. Estos términos pueden resultar similares. Sin embargo, en la práctica legal son dos cosas bien distintas. Seguramente, como agente inmobiliario, sabrás de qué se trata cada una. Pero aprovechemos este artículo para verlas un poco más en detalle:

El uso y goce de una propiedad en arrendación. Establece que el inquilino puede habitar la vivienda con autorización del propietario y en los plazos figurados en el contrato de alquiler. En ese uso, se incluye y respeta un común acuerdo en lo referido a respetar horarios de ruidos, permanencia y cantidad de mascotas, realizar reformas, etc.

Disponer de una propiedad en alquiler. El inquilino no puede hacer disposición de la vivienda bajo ningún punto de vista; excepto que en el contrato queden específicamente clarificados dichas ventajas. Por ejemplo, subalquilar, vender o hacer de dicha propiedad una oficina o taller. Disponer de una propiedad alquilada sin consentimiento de su dueño es infligir la ley y está penado.

Asuntos claros

Muchos propietarios ven con algo de recelo la confección del inventario mobiliario. Lo consideran un tanto invasivo y algunos hasta de mal gusto. Sin embargo, si vas a manejar el alquiler de un piso mediante, te recomendamos fuertemente elaborar un inventario inmobiliario completo. Como ventaja, las agencias saben cómo moverse al respecto, y suele ser al día de hoy un asunto muy lejano para quien alquila o busca alquilar.

Así, acompañado del propietario y del eventual inquilino, recorrerán juntos el inmueble. Detallarán en dicho inventario totalidad del mobiliario y su estado; cerrajería y elementos de grifería; correcto funcionamiento de puertas y ventanas; estado de muros, pisos y cielorrasos; y por supuesto, estado del frente y contra frente. No obstante estos parámetros, puedes agregar al inventario mobiliario lo que se te ocurra o consideres que deberá mantener su aspecto y funcionalidad.

Hasta el último punto

Pocos días antes de finalizar el contrato, realizarás junto al propietario una visita similar a la previa. Formulario en mano, constatarán junto al inquilino los distintos ítems apuntados con antelación y que cada cual se encuentre en el estado mínimamente esperable, con la corrosión natural del paso del tiempo.

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

Muchos otros aspectos propiciarán una buena relación entre dueño e inquilino. Veamos algunos tips Tips para mediar entre ellos que seguramente te serán de ayuda:

¿Quiénes habitarán el piso?

En el contrato deben figurar todas las personas que vayan a habitar en la propiedad alquilada, siempre y cuando sean mayores de 18 años. Esto corresponde a un factor legal importante. Por ejemplo, supongamos que el firmante del contrato decide abandonar el piso, deja a su hijo habitando y este se niega a pagar la renta. Transformado inmediatamente en un habitante precario de la propiedad, si es mayor de edad y no figura en el contrato, no habrá a quién reclamar por el pago mensual. El propietario podrá accionar legalmente contra él, por supuesto, pero se embarcará en aguas complejas y agotadoras de navegar.

¿Se trata de una propiedad habilitada?

Tener las escrituras de la propiedad al día es un requisito excluyente para alquilarla. Si el dueño de la casa no cuenta con una escritura al día, te será muy difícil, como bróker en bienes raíces, encargarte de ello. Es vital evitar exponerse a irregularidades que podrán terminar costando mucho más de lo imaginado tanto al propietario como a tu agencia.

¿Se encuentran al día los suministros?

Una vez alquilada la propiedad, fomenta un acuerdo propietario/inquilino para definir quién será el titular de los suministros. Muchos inquilinos prefieren poseer la titularidad de los gastos en energía o servicios. Pues bien, esto implicará solicitarle copias de las facturas pagadas de dichos suministros. Si tu cliente propietario decidiera mantener la titularidad de los servicios, deberás informar al inquilino de cada pago y adosarlo al coste del alquiler.

Inquilino es un amigo

En pos de conservar una buena relación con el inquilino, te recomendamos no perder contacto con él. Asegúrate de que el trato sea siempre fluido y participa en lo posible al propietario de cada novedad. Utiliza los medios disponibles, son muchos y los más variados.

Dejar en claro las deducciones por alquiler

Recuerda que el propietario puede deducir muchos de los gastos que se originen hacia la finalización del contrato, más allá de este ser renovado al inquilino o no; por ejemplo, garantías y depósitos. Este suele ser un punto conocido tanto por inquilinos como propietarios, pero a menudo el no dejarlo explícito desde antes de firmar el contrato lleva a un desenlace no deseado. Es un derecho legal que no debes perder de vista.

Existen muchas más recomendaciones y tips para mediar entre propietarios e inquilinos. Evitarse malentendidos y problemas durante al proceso del contrato, hará que la relación entre ambos sea mucho más natural.

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En Hipotecas

Las hipotecas verdes aún no son tan elegidas: ¿A qué se debe?

16 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos por qué las hipotecas verdes no son tan elegidas en España. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿Qué son las hipotecas verdes?

Cuando hablamos de hipotecas verdes nos referimos a préstamos específicos para la compra y construcción de viviendas eficientes. También, se pueden solicitar para rehabilitar viviendas con el fin de disminuir su demanda energética.

El objetivo de las hipotecas verdes es incentivar la compra de viviendas con una buena calificación energética para preservar el medio ambiente. Sin lugar a dudas, se trata de una muy buena iniciativa. No obstante, a pesar de que hace varios años que se comercializan estos préstamos en el país, aún se trata de una alternativa de financiación que la mayoría de los consumidores desconoce.

Los datos del Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad

El Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad es una entidad que se especializa en financiación sostenible de la vivienda. Según los datos de esta entidad, publicados por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), cerca del 86% de los compradores en España no sabe qué son las hipotecas verdes.

Sin embargo, el observatorio ha destacado que el grado de desconocimiento no es el mismo dependiendo de los grupos de edad. Los compradores y propietarios de vivienda que tienen entre 25 y 44 años son los que más saben sobre este tipo de préstamos. Por otro lado, la mayoría de aquellos compradores de 45-65 años consultados no lo sabían.

Además, también se registraron diferencias entre las comunidades autónomas. Según el observatorio, los compradores de Asturias son los que más saben sobre las hipotecas verdes, con un 30,8%. Lo sigue de cerca La Rioja con 20% y la Comunidad Valenciana llegando casi al 18%.

¿Cuáles son los motivos de la baja contratación de hipotecas verdes?

La inflación y subida de tipos: hoy en día, en un escenario atravesado por la inflación, la concesión de préstamos hipotecarios es cada vez menor. Los notarios aseguran que las operaciones han caído más de un 30% interanual, con bajas generalizadas en todas las comunidades autónomas. Ante esta situación, una gran cantidad de compradores han puesto el foco en otros puntos. Por ejemplo, las bonificaciones o un tipo de interés más bajo, dejando de lado la sostenibilidad de las viviendas.

Muchos bancos no las ofrecen ni promocionan: la falta de oferta hipotecaria es otra de las causas. El hecho de que algunos bancos no ofrezcan hipotecas verdes o no las promocionen actualmente, baja aún más su presencia en el mercado.

La distribución de las compraventas: por lo general, las compraventas de viviendas suelen tener lugar en el mercado de segunda mano y este tipo de transacciones no aplican para una hipoteca verde, a menos de que se trate de una compra con reformas para reducir la dependencia energética de la propiedad en cuestión.

El desconocimiento: en muchos casos, el hecho de que los compradores no contraten hipotecas verdes, solo se trata del propio desconocimiento de la existencia de este tipo de soluciones.

No saber sobre sostenibilidad: a pesar de que la mayoría de los compradores estarían dispuestos a abonar hasta un 7% más por vivir en una vivienda sostenible, todavía, una gran cantidad de personas no están familiarizadas con el concepto de vivienda eficiente. Por ende, tampoco están al tanto de las ventajas que implica vivir en una vivienda eficiente, o bien, mejorar la vivienda en la que viven por medio de una hipoteca para reforma.

Falta de suelo y coste de las viviendas de obra nueva: a pesar de que los visados de obra nueva aumentaron un 0,5% en 2022, hasta las 108 895 unidades, continúan siendo pocos, y esto se une a la falta de suelo. El aumento de los precios de materiales y de los costes de construcción también son puntos de gran importancia, ya que están generando un encarecimiento en el precio de las viviendas de nueva construcción. Se trata de otro de los motivos por los que las hipotecas verdes para la compra de viviendas eficientes no son tan elegidas.

Las hipotecas verdes ganarán popularidad

UCI considera que las hipotecas verdes ganarán mayor relevancia mientras más se acerque el objetivo de eficiencia de la UE. Lo que propone la Directiva de Eficiencia Energética en Edificios (EPBD), es que todas las viviendas tengan una letra D en la escala del Certificado Energético antes de 2033.

La revolución sostenible de la UE obliga a todos los países a mejorar la eficiencia energética de las viviendas para llegar a los objetivos de descarbonización de las ciudades impuesto por Europa para 2050. Las personas consideran que son sostenibles solo por utilizar la bici o el tren y por reciclar la basura. Sin embargo, dejan de lado todo lo que emiten los edificios. Es por esto que los mecanismos de financiación sostenible son fundamentales. Las hipotecas verdes son un claro mecanismo de financiación sostenible, ya que genera que el cliente busque la eficiencia energética en su vivienda, de este modo obtendrá más confort, salud y, al mismo tiempo, ahorrará.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las las hipotecas verdes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Formación Inmobiliaria

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

15 junio, 2023 No hay comentarios

El denominado “Design Thinking” (cuya traducción más cercana podría ser “pensamiento en el diseño”) incluye una variedad sustanciosa de elementos aplicados a estrategias de ventas. En su contexto, por fuera del abordaje a la compraventa de productos o contratación de servicios mediante técnicas estándar, el mundo del marketing intenta avanzar más allá de los conceptos visibles, recurriendo a la psicología del interesado con tal de captarlo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos al tan mentado «customer journey» o el mapa del viaje del cliente inmobiliario, enfocado pura y exclusivamente al eventual prospecto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Prospecto modelo 2023

¿Qué queremos decir puntualmente con “el cliente lo es todo”? ¿Cuán lejos u oxidada queda la máxima en ventas que reza “el cliente siempre tiene la razón”? Hoy día, el marketing de todos los sectores piensa en el cliente mucho más que décadas atrás. Se le adelanta, se auto exige conocerlo a fondo, prestar atención a sus necesidades y acoplar sus modelos de negocios a ellas. En este contexto, sabrás que el real estate no es una excepción a la regla, ni mucho menos.

Elaborar un buen plan de mapa del viaje del cliente o customer journey como gestión de valor, con la mirada dirigida a los prospectos, puede ser una de las formas más seguras y rápidas de llevar tus negociaciones a buen puerto. Saber cómo configurar ese mapa del recorrido del cliente y llevarlo a cabo con éxito son dos acciones de ventas consideradas entre las más complejas.

Conocer tu servicio como bróker

Conocer las sensaciones de los clientes respecto a tu agencia inmobiliaria y a la calidad de los servicios que ofrece es el paso previo fundamental para poder pergeñar un mapa del viaje del cliente. Cuando los asesores en ventas se proponen llevar a cabo un análisis de marketing respecto a la capacidad de fidelización (en la posventa) de una compañía suelen recaer en un grave error; esto es: mirar al cliente desde la óptica empresarial, en vez de ponerse en sus zapatos y emular una mirada hacia la empresa. ¿Cómo te sentirías tú como cliente si, al momento de vender, comprar o alquilar una propiedad recurrieras a tu empresa?

Elaborar un análisis desde el punto de vista del cliente hacia la firma y no desde la firma hacia el cliente, puede resultar esclarecedor en este campo. Intenta, por más obvio que te parezca, visualizarte eligiendo tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario y ejecutando el camino habitual de una negociación según los parámetros de tu compañía. Toma nota de cada paso, cuestiónate en tiempos y calidad de atención, desde el inicio de una operación hasta su final. Y algo muy importante: imagínate como cliente en la posventa. ¿Te han tratado bien?

Customer journey como gestión de valor

Si tienes algo de experiencia en el sector inmobiliario, delimitar los segmentos de una diligencia inmobiliaria no te resultará complejo. Cada instancia es un episodio distinto, con sus dificultades eventuales. Una vez finalizado el paso previo de la autovisualización desde los ojos de un cliente, accederás a comprender mejor en qué estás fallando; en cuál de esos capítulos pierdes más tiempo del que deberías; en cuál tal vez debas ajustar la atención al prospecto; y en qué momento acudir a tu ser proactivo.

En el vasto universo de la compraventa o alquiler de bienes raíces, el mapa de customer journey no suele diferenciarse demasiado entre una agencia y otra, siempre dependiendo del nivel o del sector en el que se especialicen. Así, las instancias de ventas en una agencia zonal pequeña o mediana, de consulta regional, no diferirá mucho de sus principales competidoras. Esto puede resultar de ayuda a la vez para comprender globalmente los servicios de tus competidores más cercanos, así como identificar sus cualidades y desventajas.

Sin embargo, es en la profundización del análisis requerido en todo buen customer jorney donde no tardarán en aparecer sustanciales diferencias entre distintas compañías; sin importar si sus locales se encuentran uno al lado del otro. Las empresas son dirigidas por personas, así como los países; si bien pueden converger en ciertos aspectos, cada una terminará resultando muy distinta a otra.

El mapa del viaje del cliente inmobiliario

Para aplicar el mapa del viaje del cliente inmobiliario, una vez realizados sus gráficos de acuerdo con cada instancia de las negociaciones, debes considerar ante todo, los llamados “puntos críticos”. ¿En qué trayecto de la negociación tu cliente se siente más desprotegido, abrumado o destratado? Una vez identificados, valdrá la pena poner todo el empeño de tu agencia (o los propios si eres un agente autónomo) en mejorarlos rápidamente.

Así, verás que dependiendo del momento de la aparición de esos “puntos críticos” una diligencia o la rentabilidad de tu marca puede estar viéndose realmente en problemas.

Dos ejemplos claros en “puntos críticos”

Veamos, por último y a modo ilustrativo, dos alternativas a lo que nos referimos como «puntos críticos»:

1 El destrato

Imagínate que un cliente se siente destratado por tu firma durante la posventa. Se ha firmado la escritura, el prospecto ha finalmente vendido o alquilado su propiedad; pero siente que queda relegado de tu atención una vez dado ese paso, tan importante en su vida. La falta de asesoramiento en detalles durante el período inmediato a la concreción de una negociación, acaso provoque que dicho cliente deje de recomendar a sus conocidos el trabajar contigo. Como consecuencia, podrías estar perdiéndote de realizar nuevas negociaciones.

2 Considerar principio y final de una negociación

Ahora, supongamos que esos “puntos críticos” en tu customer journey se presentan durante el primer contacto con el cliente, en la previa a una probable negociación. Esto puede ser letal para toda agencia, incluso hasta hacer peligrar su continuidad en el mercado. El inicio y el final de una negociación son, en el sector inmobiliario, dos instancias del customer journey de vital importancia. ¿Puede un negocio subsistir si falla en el recibimiento de los interesados?

¿Tienes ya alguna experiencia en el mapa del viaje del cliente inmobiliario? ¿Te ha sido de utilidad? Nos encantaría conocer tu opinión sobre esta apasionante herramienta estratégica.

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En Hipotecas

Solicitar hipoteca inversa o vender la nuda propiedad: ¿Qué es más conveniente?

15 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos qué operación resulta más conveniente, si solicitar una hipoteca inversa o llevar a cabo la venta de la nuda propiedad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La realidad es que no existe una respuesta cierta a esta pregunta. Esto se debe a que dependerá de la situación concreta de cada persona. Sin embargo, te contaremos cuáles son los puntos en contra y a favor de cada operación para que puedas tomar la mejor decisión.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Se trata de un proceso que te permitirá obtener un dinero extra después de la jubilación. En otras palabras, al solicitar una hipoteca inversa podrás aprovechar tu vivienda en propiedad para completar la pensión pública. Se trata de un préstamo o crédito garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda. En este caso, el banco le dará dinero al dueño de la vivienda. Puede ser de un solo pago o bien, en rentas periódicas. No es una venta ya que la vivienda continuará siendo del dueño quien podrá usarla mientras viva.

Cuando el dueño fallece, los herederos tendrán la posibilidad de elegir entre dos opciones. Una es devolver al banco el dinero de la hipoteca inversa que se ha cobrado y recuperar la vivienda, la otra consiste en cobrar lo que resta del préstamo. Esto último puede variar según el tipo de hipoteca inversa que se haya firmado y del banco. Ya que la mayoría de los bancos no desean quedarse con la vivienda en propiedad, sino que se devuelva el dinero prestado, como con cualquier hipoteca.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Los requisitos para solicitar una hipoteca inversa son bastante concretos, se trata de un producto pensado para personas de edad avanzada, por lo general, a partir de los 65 años. Además, deben tener una vivienda en propiedad que esté considerada como su vivienda habitual. Generalmente, se exige que el dueño resida en España, y no tener deudas o cargas pendientes, de tenerlas, deben ser de un valor reducido. Otro punto fundamental es tener herederos, ya que asumirán el coste y devolución del préstamo.

Al tratarse de un tipo de crédito que, al día de hoy, se encuentra bastante limitado en España, solo se concede en poblaciones principales con un alto número de habitantes.

¿Cuáles son las ventajas de una hipoteca inversa?

Solicitar una hipoteca inversa tiene grandes beneficios, aquí te detallaremos cuáles son:

Brinda la posibilidad de mantener la propiedad de la vivienda, a diferencia de otros productos pensados para personas mayores que requieran ayudas económicas.

Te permitirá recibir el dinero en un solo pago o por medio de rentas mensuales.

No se requiere la devolución del préstamo ni el pago de cuotas. Serán los herederos quienes deban asumir la liquidación de la deuda en un futuro, cuando los prestatarios hubiesen fallecido.

¿Cuáles son los puntos en contra de solicitar una hipoteca inversa?

El mayor inconveniente de la hipoteca inversa es que se trata de un crédito que no se va amortizando como una hipoteca habitual. Además, cuenta con un interés bastante más elevado, la deuda se acumula con el paso del tiempo. Es por esto que las cantidades que se ofrecen suelen ser de un porcentaje bajo respecto al valor de la vivienda.

Otro punto en contra es la obligación de llevar a cabo, y abonar, una tasación. Además, deberás hacerte cargo de la contratación de un asesoramiento independiente.

La nuda propiedad de una vivienda: ¿De qué se trata?

En este tipo de operaciones, la propiedad plena se divide en dos partes. Por un lado, se encuentra la nuda propiedad, que significa: ser propietario de la cosa que se adquiere. Por otra parte, tenemos el derecho de usufructo, que significa que se tiene derecho a utilizar la cosa en cuestión, a pesar de que no se sea propietario de la misma. De modo que, la nuda propiedad es el derecho de poseer en propiedad algo (por ejemplo, una vivienda), sin que implique el derecho de usufructo.

Al vender la nuda propiedad, el vendedor podrá obtener liquidez y continuar viviendo en la casa. Se vende una parte de la propiedad, la nuda propiedad, y se conserva el usufructo, a cambio de un precio, cuyo importe se recibe normalmente íntegro el mismo día de la firma. Toda persona que sea propietaria de una vivienda tiene la posibilidad de vender la nuda propiedad, reservándose para si el usufructo. Mientras mayor sea la edad de los usufructuarios, más elevado será el importe a obtener por la venta de la nuda propiedad. Es por esto que, se trata de un producto recomendable a partir de propietarios mayores de 70 años.

Por otro lado, implica importantes ventajas fiscales. Esto se debe a que la venta de la vivienda habitual en personas mayores de 65 años no tributa por beneficio de IRPF. También, si se vende a cambio de percibir rentas mensuales, la tributación para mayores de 70 años es muy baja.

¿Cómo vender la nuda propiedad de una vivienda?

La venta de la nuda propiedad se puede llevar a cabo de diferentes maneras:

Un pago único

Rentas mensuales de manera temporal: por un período establecido de tiempo

Rentas mensuales de manera vitalicia: hasta el fallecimiento de usufructuarios

Pago inicial y rentas mensuales

¿Cuáles son las ventajas de vender la nuda propiedad?

Al vender la nuda propiedad se deja al margen a los herederos, ya que no podrán heredar vivienda en cuestión en un futuro. Sin embargo, para aquellos propietarios mayores de 70 años, implica una cantidad importante de ingresos que les permite mejorar su calidad de vida sin tener que dejar de disfrutar de su propiedad.

Ahora que sabes bien qué son la nuda propiedad y la hipoteca inversa podrás decidir cuál es mejor para ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre solicitar una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Modelo de agencia inmobiliaria flexible

14 junio, 2023 No hay comentarios

Una modalidad innovadora en la disposición de las grandes agencias, que desde comienzos de siglo XXI se impone en Estados Unidos, se ha instalado finalmente en España. Si nos remontamos tan solo a dos años atrás, las medidas sanitarias obligadas y propulsadas por la pandemia marcaron su huella en el espectro laboral de todos los sectores. El sector inmobiliario no fue una excepción, ni mucho menos. Los expertos en diseño sumados a los nuevos objetivos de las oficinas en bienes raíces, han incorporado al circuito comercial distintos modelos de negocios según las pretensiones de sus departamentos. Prometen convertirse en parte sustancial de la nueva habitualidad. En este artículo de Oi Real Estate veremos los detalles de un modelo de agencia inmobiliaria flexible. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Mejorar desde puertas adentro

Repasemos un poco de historia reciente. La pandemia reorganizó la cultura laboral, esto es un hecho. Hoy día, no son pocas las compañías que permiten a sus empleados desempeñar sus labores dónde y cómo prefieran. Pero, para ello, fue necesario reevaluar la utilidad que se les da a los estudios estadísticos (en menor o mayor medida importantes) en pos de mejorar la productividad de cada uno de sus sectores, ofreciendo a la vez una flexibilidad nunca antes vista.

Las opiniones de los expertos en diseño comercial de distribución estructural en los distintos modelos de negocios llegan a una serie de conclusiones que confluyen curiosamente en metodologías y objetivos. Esto es, si el trabajo debe apuntar a ser flexible… ¿Cómo podrían no ser flexibles las oficinas propiamente dichas? De 2020 a esta parte, cientos de miles de agencias inmobiliarias alrededor del mundo se han visto en apuros (en términos de tiempo y rentabilidad) para atender las demandas de los interesados en comprar o vender propiedades.

España y los cuatro objetivos

Por cierto, las exigencias a los empleados no son menores hoy que hace una o dos décadas atrás. Sin embargo, las nuevas modalidades para los negocios «flexibles» en España buscaron impregnar en sus equipos la renovación propia de un cambio de aire necesario; luego de una larga temporada de malas noticias por la COVID; además de darle una vuelta de página a la pandemia ante la mirada del cliente.

La modalidad que propone la llamada «agencia flexible» es un excelente negocio en sí mismo. Muchas empresas se han visto obligadas a cerrar las puertas de sus oficinas físicas durante la pandemia y encuentran en el alquiler de estas instalaciones una salida posible y rentable. Así, las compañías dedicadas a construir este nuevo tipo de servicio, se imponen en el mercado lenta pero persistentemente.

En este contexto, son cuatro las características que proponen las oficinas flexibles en España y en todo el mundo. Acompáñanos a ver cuáles son y de qué se trata cada una de ellos:

1 Elasticidad hasta en los detalles

Como su nombre lo indica, las agencias flexibles implican por definición la elasticidad de las normas laborales presenciales de las firmas que contraten estos servicios,; por supuesto, en la medida que el desacartonamiento no perjudique la funcionalidad de sus empleados. La falta de regulación general al respecto del teletrabajo, ha provocado que muchos países dejen en manos de las empresas estas decisiones.

En su gran mayoría, se ha actuado en consecuencia. Como punto de partida, se consideraron abrir los espacios de trabajo físico, a través de amplias instalaciones libres de paneles, cubículos, cocinas estrechas, etc. Además de su aspecto infraestructural el concepto de las agencias flexibles toca también a las disposiciones horarias clásicas del “de 9 hs. a 17 hs.”; rompiendo con lo establecido; pudiendo además alternar entre presencialidad y el trabajo online hogareño.

2 Oficinas más seguras

Volviendo al ámbito de lo físico, las oficinas de las agencias flexibles en España intentan darle una vuelta de tuerca al cuidado de la salud. Tanto sanitaristas como empresarios buscaron tomar medidas que logren instalarse en el inconsciente colectivo y cambiar para mejor las costumbres habituales.

Así, se propone que estas nuevas disposiciones lograrán prevenir cualquier eventualidad de orden similar a la pandemia. En esta nueva normalidad que cursando 2023 ya es un hecho, eventos de la era pre pandemia que antes nos parecían corrientes (como el lavado recurrente de manos, o el uso del alcohol en gel) prometen haber llegado para quedarse entre nosotros.

3 Prescindir de un territorio puntual

Muchos se preguntan si la irrupción de las oficinas como agencias flexibles propone un cambio radical que suplantará las convencionales o si funcionará como un complemento de estas. Si le preguntas a los creadores e impulsores del sistema, te dirán que es el futuro de este tipo de plantas, a mediano y largo plazo.

Una oficina flexible puede contratarse por días, semanas y meses. Incluso hasta por horas. Proponen un ambiente de “club de oficinistas». Esto supera ampliamente cualquier flexibilidad tomada por las oficinas clásicas, pudiendo trasladar el campo operacional de las compañías a cualquier ciudad de tu comunidad, del país y del mundo.

4 Lo colectivo como elemento revolucionario

La contemporánea realidad tecnológica propone la interconectividad empresarial como nunca antes. Un mismo equipo puede encontrarse trabajando en simultáneo y en el mismo proyecto en bienes raíces, sin la necesidad de yacer físicamente reunidos en un punto determinado y común. Acaso sea esta la mayor virtud de las agencias flexibles.

Estos espacios comunes y opcionales, bien identificativos de la etapa post COVID, son un paso adelante en la era evolutiva del coworking. Si bien el cotrabajo propone ventajas similares, las compañías impulsoras de las oficinas flexibles avalan un ámbito más relacionado a una oficina en cuanto a comodidades y estructuras, que a un espacio plano y frío lleno de enchufes y tuberías de ventilación. Una oficina flexible deberá ofrecer, por fuera de su funcionalidad, un aspecto estético cálido, cuidado y cómodo.

Empresas como Aticco y Recowork, ofrecen en distintas ciudades y desde hace ya un tiempo, espacios de trabajo comunes para equipos o para oficinistas autónomos. Asimismo, sus ambientes pueden ser ocupados por grandes grupos de trabajo que requieran una sala de conferencias para charlas internas, definiciones de proyectos, etc.

Modelo de agencia inmobiliaria flexible en España

Para fijar puntos de partida, transcurso y entrega de un proyecto importante, las empresas prefieren evitar el teletrabajo, en la medida de lo posible. El encuentro cara a cara permite una claridad más definida en las exposiciones de sus conferenciantes y evita cualquier eventual interrupción. En este sentido, las oficinas flexibles brindan esa posibilidad, entre muchas otras.

Las expresiones como “coworking” y “freelance”, convergen entonces en las oficinas flexibles sin romper con sus conceptos de base. En este punto, las nociones de “independencia laboral” y “espacio de trabajo grupal opcional” parecen estar frotándose las manos para protagonizar el estándar híbrido laboral que se viene.

¿Qué opinas de las agencias inmobiliarias flexibles? ¿Te ha tocado trabajar en alguna, como parte de una compañía o de forma independiente? Te leemos en los comentarios al pie del artículo.

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Tendencias en nuevas oficinas inmobiliarias

En Hipotecas

Baja la contratación de préstamos hipotecarios

14 junio, 2023 No hay comentarios

Actualmente, un 44% de los inmuebles se compran con préstamos hipotecarios. El LTV medio baja a niveles de 2019 y las hipotecas a más del 80% llegan a mínimos históricos. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Sin lugar a dudas, la subida de los tipos de interés ha convulsionado el mercado hipotecario. Hace varios meses, mientras el precio del dinero se acerca al 4%, la firma de nuevos préstamos hipotecarios se ha frenado. Esto implica un encarecimiento de la oferta hipotecaria y, a la vez, los bancos se encuentran extremando la prudencia al momento de conceder nueva financiación.

Esta situación está dejando fuera del mercado a los compradores de vivienda a los perfiles menos solventes económicamente. Esto se debe a que, este tipo de perfiles, requieren una mayor financiación, como ya permiten ver las estadísticas oficiales.

La situación de los préstamos hipotecarios

Las hipotecas se encuentran a más del 80% sobre el saldo vivo hipotecario. El Banco de España afirma que, en el cierre del primer trimestre únicamente el 7,1% del volumen total de préstamos hipotecarios era considerado ‘de riesgo’. Se trata del nivel más bajo de la serie histórica que comenzó en 2004.

Otro de los datos que analizan es la relación entre el importe de los préstamos hipotecarios y el valor de las viviendas. En el mercado lleva el nombre de ‘Loan To Value’ (LTV). En este caso, las estadísticas del supervisor financiero dejan ver que el LTV medio en el país se ubicó a cierre del primer trimestre en el 63%. Se trata del nivel más bajo desde el último trimestre de 2019. Y todo esto, a pesar de que el precio de la vivienda sigue en positivo.

¿A qué se deben estas cifras?

Estas cifras se deben a diferentes factores. Por un lado, actualmente hay una mayor prudencia por parte de los bancos al momento de conceder nuevos préstamos hipotecarios. El motivo es el contexto de gran incertidumbre económica en el que nos encontramos. Las entidades bancarias buscan limitar su exposición al riesgo, y una buena manera de conseguirlo es reducir el LTV de los préstamos hipotecarios que conceden.

En esa línea, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que las entidades bancarias vienen reforzando su política de prudencia en unos años en los que la contratación ha superado expectativas. Es por eso que, actualmente, son más selectivos para conceder financiación.

Por otro lado, la Asociación Española de Banca (AEB) también defiende que los bancos deben proporcionar crédito responsable. La protección al cliente implica evitar un riesgo de sobreendeudamiento en un escenario de gran incertidumbre como el que se vive hoy en día. Los bancos también optan por reforzar la gestión del riesgo de su balance. Esto será clave para acompañar y ayudar a resolver problemas de sus clientes.

Alfonso Jesús Torres, director del grado de ADE de UNIE Universidad, señala que los bancos ofrecen en muy pocas ocasiones créditos que superen el 80% del valor de la propiedad debido a que buscan asegurarse de que los consumidores pueden afrontar unos pagos cada vez más elevados. También, recuerda que está teniendo lugar una contracción de la demanda. La subida de los precios de la vivienda y fundamentalmente, de los tipos de interés para los nuevos préstamos hipotecarios (se ubican cerca del 3,7% de media, máximos desde 2012) han ocasionado una baja en las demandas de créditos hipotecarios y del valor de los mismos (-5% en el primer trimestre).

Los datos del Consejo General del Notariado indican que, la firma de nuevas hipotecas ya lleva ocho meses seguidos de bajas interanuales. En abril, último dato disponible, el número de operaciones cayó casi un 32%, con menos de 22 000 unidades, con todas las comunidades autónomas en negativo.

Todos estos datos nos permiten ver que existe una desaceleración en el mercado hipotecario tanto en la la oferta como en la demanda de préstamos.

Por otra parte, hay una tercera cifra de mercado que los expertos resaltan. Se trata de la caída de las compraventas que van sujetas a hipotecas. Los notarios indican que, cerca del 56% de las transacciones firmadas en abril no se financiaron con una hipoteca. En otras palabras, se llevaron a cabo con recursos propios, por lo que los principales compradores hoy en día son los que buscan una vivienda de reposición (abonan la vivienda con el dinero de la venta de otra) y los que cuentan con ahorros.

¿Cuál es el perfil de los clientes que quedan fuera del mercado?

Debido a la subida de tipos de interés se han quedado fuera del mercado un importante número de demandantes. Se trata de aquellos debido a su perfil económico requieren una mayor financiación. Al no cumplir los criterios de capacidad de pago de las entidades bancarias, ya que deberían abonar una cuota hipotecaria demasiado alta sobre ingresos netos mensuales, el sector no concede esas hipotecas que antes iban al 80% o más. Además, el aumento de los tipos de interés puede tener un impacto en el comportamiento de los compradores que sí tienen un nivel de ahorros más alto, que desean disminuir el importe hipotecario aportando más ahorros para abonar menos intereses.

Los clientes con hipotecas variables buscan protegerse del euríbor

Otro factor a tener en cuenta es la gran demanda de cambios de hipotecas que se están llevando a cabo por parte de consumidores que tienen una hipoteca variable y desean protegerse del euríbor optando por un préstamo fijo o mixto. Una gran cantidad de bancos, en vez de realizar subrogaciones, optan por cancelar la hipoteca del banco anterior y constituir una nueva hipoteca, generalmente de importe más bajo y a un LTV menor, ya que los consumidores llevan varios años amortizando capital. También, es probable que el valor actual de la vivienda haya subido si lo comparamos con el que tenía en el momento en que se llevó a cabo el préstamo inicial.

¿Cuáles son las previsiones al respecto?

Las previsiones señalan que la tendencia se mantendrá. Así lo indican las subidas de tipos de interés que probablemente anunciará el Banco Central Europeo para continuar combatiendo contra la inflación y cómo impactará en la demanda el creciente endurecimiento de la política monetaria.

El director del grado de ADE de UNIE Universidad indica que, con los tipos de interés cerca del 4%, y sin indicios de que vayan a bajar a corto plazo, lo más probable es que esta tendencia se mantenga. Esto, sin lugar a dudas, afectará a las transacciones del mercado inmobiliario y al precio de la vivienda que podría bajar durante los próximos meses.

No obstante, para aquellos consumidores que cuentan con un perfil financiero solvente y que no requieran de una financiación mayor al 80% del valor de la vivienda, el préstamo hipotecario está asegurado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre la caída de la contratación de los préstamos hipotecarios. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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