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En lo general, alquilar un piso no es una decisión que se toma a la ligera. Según las urgencias y las circunstancias, muchos propietarios demoran en definirse incluso hasta abandonar la idea y se inclinan por vender. No obstante, muchos con una vivienda a disposición finalmente optarán por alquilar y recurrirán a tus servicios como agente inmobiliario. En este punto, las disyuntivas con las que llega el eventual cliente a tu oficina, son muchísimos. Deberás sacar a relucir todos tus conocimientos y estrategias como asesor y guía. En este artículo de Oi Real Estate, veremos juntos cómo conseguir el inquilino perfecto para tu cliente propietario. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

SOS – Necesito alquilar mi piso

En el imaginario colectivo disponer de una propiedad ociosa equivale a la solución de los problemas económicos de base para el propietario. Sin embargo, quien cuente con una vivienda disponible para el lucro, sabrá que no todo es color de rosa. Son muchas las opciones que aparecen en el horizonte. ¿Es mejor vender u ofrecer en alquiler? ¿Cuál es la modalidad de arrendamiento más conveniente? ¿Qué estudio de campo se debe realizar antes de tomar mi decisión?

Finalmente, el propietario se decide a alquilar su piso. Cuando esto ocurra, muchos de aquellos interrogantes se decantarán y solo se deberá decidir por el tipo de alquiler más conveniente para sus intereses. Las modalidades de alquiler más indicadas para una propiedad dependerán principalmente de sus características. Veamos tres de dichas modalidades, antes de revisar cómo alquilar tu piso al inquilino ideal:

1 Alquilar en modo turístico

Si la propiedad se encuentra ubicada en la zona costera o en un sitio netamente turístico, estos casos suelen ser los que menos dudas presentan. Existen agencias con dispositivos integrales de arrendamientos para turismo. Estos suelen ser temporarios y discriminados por día, semana, quincena, mes o temporada completa. Sin embargo, debe considerarse que España ofrece la posibilidad de que una propiedad pueda ser alquilada como vacacional, inclusive formando parte de ciudades ultra urbanas como Madrid o Barcelona. Es decir, un piso puede ser alquilado también teniendo en cuenta el turismo internacional, temporalmente o a través de la modalidad del tiempo compartido.

2 Alquiler estudiantil

El mercado del arrendamiento estudiantil es una de las opciones actuales más recurrentes. ¿El piso en cuestión se encuentra en una zona cercana a los polos universitarios? Entonces sería conveniente evaluar la posibilidad de tener como inquilinos a los jóvenes provenientes del interior del país que eligen a las ciudades para desarrollar sus estudios colegiados. Estos alquileres suelen ser por temporada de curso, renovables año a año. Si se tratara de un piso espacioso y con varias habitaciones, debería estudiarse la idea de convertirlo en un apartamento de uso compartido.

3 Alquiler convencional

Como sea, cualquiera de estas características puede ser suplida por la modalidad del alquiler convencional. Contratos renovables, para vivienda habitual, con costes estipulados según la comunidad y atenido a las regulaciones legales pertinentes. Nos referiremos a este caso puntual en horas de hallar el inquilino perfecto para tu cliente propietario.

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

Hallar un inquilino ideal para tu cliente no es tarea sencilla. Sin embargo, considerando una serie de premisas, podrás encaminar esa búsqueda de la manera adecuada. ¿Qué espera todo propietario de su futuro arrendatario? Pues solo dos cosas:

Que trate al piso que alquila con el mismo respeto con el que trataría al suyo.
Que cumpla puntualmente con los pagos mensuales de alquiler.

Arrendadores y arrendatarios poseen deberes y derechos. La gran mayoría de los inquilinos están dispuestos a cumplir con el contrato que firmarán a rajatablas y acorde a sus posibilidades económicas.

Elaborar un perfil de inquilino

Para lograr dar con el inquilino ideal, antes que otra cosa, deberías establecer los parámetros que lo definan dependiendo de las expectativas del propietario, que al fin y al cabo es quien ha solicitado los servicios de tu agencia inmobiliaria. En pos de ello, formúlate los interrogantes necesarios que te lleven a una conclusión.

¿Se tratará de una familia numerosa, con hijos?
¿Aceptarías mascotas?
¿Prefieres una pareja enfocada en sus carreras profesionales?
¿Adultos mayores, o jóvenes emprendedores?

Son muchas más las preguntas que puedes hacerte antes de anunciar una vivienda ociosa. Esto sencillamente le hará ganar tiempo a tu cliente propietario y la propiedad comenzará a brindar la rentabilidad que busca prontamente. Por supuesto, no dejes de tener en cuenta la infraestructura del inmueble. Si te gustaría que los inquilinos fueran miembros de una familia numerosa pero el piso cuenta con un solo cuarto de baño y una sola habitación, esa opción acaso no será la más conveniente.

Evaluar solvencia

Has conseguido depurar entre los probables inquilinos más convenientes y comienzas a exhibir la vivienda y recibir visitas. Será fundamental conocer entonces (entre ese perfil de público ya seleccionado) la capacidad de solvencia y regularidad en ingresos de cada interesado. En este sentido, quien reciba a los visitantes debería finalizar la exhibición conociendo estos detalles, al menos en sus puntos esenciales.

Para que la capacidad de solvencia no se convierta al poco tiempo en un problema, existe una máxima en el mundo inmobiliario relacionado al arrendamiento que no deberías desatender. Procura que la renta mensual no supere el 40% de los ingresos del conjunto familiar. Sin temor a resultar invasivo, deberás solicitar contratos de trabajo vigentes, así como recibos por el pago de sueldos de los últimos meses.

Garantías y referencias

Por último, puede que el interesado no logre demostrar la regularidad económica que afirma tener. Recuerda entonces (y teniendo en cuenta las regulaciones de tu comunidad o ciudad) aplicar el uso de la garantía añadida por cuenta de un tercero, por fuera del mes de renta adicional de fianza habitual.

Esta garantía (según la Ley de Arrendamientos Urbanos), es de carácter obligatorio y consiste en un depósito equivalente a una renta mensual. Si la propiedad será utilizada como un estudio o una oficina comercial el propietario estará en posición de solicitar dos o más mensualidades.

Si al culminar el contrato, el inquilino ha cumplido estrictamente con lo estipulado por el contrato de alquiler, entonces el propietario deberá reintegrar dicha fianza. En cambio, si se ha provocado algún daño a la propiedad y esta se mantiene a la hora de devolverla, o si el inquilino ha presentado demoras en el pago, el arrendador seguramente decidirá no devolver dicho monto.

Estas son solo algunas de las nociones elementales al momento de hallar el inquilino perfecto para tu cliente propietario ¿Se te ocurren algunas otras? Nos encantaría que las compartas con nosotros.

Y si te interesó el tópico, no dudes en leer el siguiente artículo:

El agente inmobiliario y la planificación diaria

En Hipotecas

¿Cómo se relacionan la tasación y la hipoteca?

27 junio, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos de qué modo influye la tasación en la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué es una tasación?

Cuando hablamos de tasación nos referimos al proceso por el cual se define la valoración de un activo o propiedad. Esta evaluación debe ser llevada a cabo por un experto en el área, el objetivo es establecer una opinión objetiva y precisa del valor de un bien o inversión en un momento determinado. La tasación, habitualmente, se utiliza para fines fiscales, legales o de transacciones de compra-venta.

¿Qué puntos se tienen en cuenta en una tasación?

Hay diferentes factores que influyen en el valor de tasación. Aquí te contaremos cuáles son los puntos más importantes:

La ubicación de la vivienda: el lugar donde esté ubicada la una vivienda es un punto de gran importancia para su valoración. Los bienes que se encuentran en zonas residenciales de alta calidad, por lo general, tienen un valor más elevado que los bienes ubicados en zonas menos deseables.

El tamaño: sin dudas, el tamaño de un bien inmueble es otro punto fundamental a la hora de realizar una tasación. Aquellos bienes de mayor tamaño suelen tener un valor más elevado que los más pequeños.

Calidad: los bienes de calidad más alta suelen tener un valor mayor que los de baja calidad.

Antigüedad: la antigüedad del bien, también es un factor a tener en cuenta. Los bienes de mayor antigüedad suelen tener un valor más bajo si lo comparamos con el de los más nuevos.

La demanda del mercado: un punto crítico en la valoración de una propiedad. Lógicamente, aquellos bienes o inversiones en demanda, tienen un valor más elevado que los menos demandados.

Las condiciones económicas generales: se trata de otro factor que puede influir en la valoración de una vivienda. Cuando se atraviesa una recesión económica, los valores de los bienes y las inversiones pueden bajar. Por otro lado, en un momento de crecimiento económico, los valores pueden elevarse. Es por esto que las condiciones económicas generales pueden influir en la tasación.

¿De qué manera influye la tasación en la hipoteca?

La tasación es fundamental al momento de pedir una hipoteca. Sin lugar a dudas, influye en la cantidad de dinero que puedes prestar y en la tasa de interés que te ofrecerá el banco. Aquí te contaremos cómo:

Valor de tasación: se trata de la estimación del precio de mercado de una vivienda en un momento dado. La tasación se lleva a cabo por un perito independiente y la utiliza el banco para determinar el valor de la vivienda en cuestión. En base a ello, definirán el monto que están dispuestos a prestar.

Límite de préstamo: La tasación influye en la cantidad máxima que el banco te prestará. Este valor, generalmente, es del 80% de la tasación. No obstante, en algunos casos es posible conseguir el 90% o incluso el 100%, sin embargo, no es muy habitual que eso suceda. Si el valor de la tasación es más bajo que el precio de compra de la vivienda, probablemente debas hacer una contribución extra para cubrir la diferencia. El motivo es que, el banco solo estará dispuesto a prestarte un monto que sea igual o menor al valor de la tasación, y al precio de compra de la vivienda.

La tasa de interés: por otro lado, el valor de tasación también puede influir en la tasa de interés que te ofrecerá el banco. Si la tasación es más baja que el precio de compra, posiblemente debas abonar una tasa de interés más elevada, ya que el prestamista considerará que el riesgo de la inversión es más alto.

Generalmente, una tasación más alta es beneficiosa, ya que te permitirá acceder a una hipoteca más económica y con una tasa de interés más reducida. Por eso es fundamental que la propiedad sea tasada por un perito independiente y confiable antes de solicitar un préstamo hipotecario.

Validez de la tasación

La validez de una tasación dependerá de la precisión y objetividad de la evaluación llevada a cabo por el experto en tasaciones. Como ya mencionamos, la tasación debe ser realizada por un profesional calificado y experimentado. Para hacerla, deberá basarse en información precisa y actualizada sobre el bien o inversión que está valorando. Por otro lado, la tasación debe ser actualizada periódicamente, aproximadamente cada 6 meses, para registrar cualquier cambio en las condiciones del mercado o en el bien o inversión en cuestión.

No obstante, es fundamental resaltar que, incluso si la tasación se lleva a cabo por un profesional calificado, siempre hay un margen de error. Se trata de una estimación, no una determinación precisa del valor. Es por esto que, debemos tener en claro que la valoración puede variar dependiendo de las circunstancias específicas y las opiniones individuales del experto en tasaciones.

¿Qué puede fallar en una tasación?

Existen ciertos riesgos vinculados con la tasación. Aquí te contaremos cuáles son los más habituales:

Error en la valoración de la vivienda: Al tratarse de una estimación, hay un margen de error que puede ser bastante amplio dependiendo de la calidad y objetividad de la evaluación llevada a cabo por el experto en tasaciones.

Cambios en el mercado: es posible que las condiciones del mercado cambien rápidamente. Esto puede afectar el valor de la tasación. Es fundamental tener en claro que una tasación realizada hoy puede no ser válida más adelante.

Falta de información: una tasación se basa en información precisa y actualizada. Si hay una falta de información, o bien, no es precisa, la tasación puede no ser correcta.

Subjetividad: al tratarse de una evaluación subjetiva, existe la posibilidad de que el experto se deje influenciar por sus propias opiniones y prejuicios. Esto puede afectar la valoración y generar que la tasación no resulte precisa.

Intereses: en caso de que el experto en tasaciones tenga un conflicto de intereses con el bien o inversión que está valorando, puede afectar la objetividad de la tasación. De este modo, la tasación podría ser poco precisa.

Es fundamental considerar estos riesgos cuando se usa una tasación para tomar una decisión financiera. Debemos considerar la validez y precisión de la tasación antes de basar una decisión en ella.

El valor catastral

Se trata de una valoración oficial del bien inmueble. Se usa como base para determinar el impuesto predial que debe abonarse por dicho bien. El valor catastral se determina y se mantiene en un registro por las autoridades fiscales locales o estatales.

¿Cómo obtener el valor catastral de un bien inmueble?

De manera online: una gran cantidad de autoridades fiscales ofrecen una herramienta en línea para buscar el valor catastral de un bien inmueble. Se trata de la manera más sencilla y rápida de acceder a esta información.

Acudir a la oficina: otra opción es dirigirte a la oficina local de la autoridad fiscal o enviando una solicitud por escrito.

Agente inmobiliario: los corredores de bienes raíces pueden ser de gran ayuda para obtener el valor catastral de un bien inmueble.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la relación entre la tasación y la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Invertir

Invertir en viviendas a través de hipotecas

26 junio, 2023 No hay comentarios

El BCE volvió a subir las tasas de referencia hasta el 4%. En este marco, es de esperar que los tipos y el Euribor se mantengan en los niveles actuales, al menos por el resto del año.

En la reunión del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo se fijaron las tasas de referencia en el 4%. Se trata de la octava subida consecutiva en la zona euro, y con ello la tasa de facilidad de depósito se sitúa en 3,5% y la facilidad de crédito en 4,25%. Con el alto índice de inflación, y de la inflación subyacente aun por encima del 5%, la política restrictiva de la autoridad monetaria no se detendría en los próximos meses. De hecho, muchos especulan que en la próxima reunión del Consejo los tipos volverán a subir, aunque solo 25 puntos básicos.

Con las tasas en estos niveles, la atención está puesta en lo que ocurrirá con los tipos y el Euribor. En este sentido, se estiman que continuarán las restricciones y las renegociaciones. De hecho, los ahorristas e inversores con menores recursos están protagonizando el alto grado de renegociaciones de los créditos hipotecarios. En los últimos cinco años hubo 2,6 millones de hipotecas firmadas, de las cuales casi la mitad son de tipo fijo. Para los pocos créditos firmados recientemente, el tipo variable es el instrumento elegido.

Nueva subida de tipos

En la última reunión del Consejo de gobierno del Banco Central Europeo, se fijaron los tipos de referencia en el 4%. A partir del 21 de junio, la tasa de facilidad de depósito se situó en 3,5% y la marginal de créditos en 4,25%. Con ello la autoridad monetaria mantiene su política restrictiva para atacar los altos niveles inflacionarios en la zona euro.

Que la subida sea leve, apenas 25 puntos básicos, indica que el camino emprendido por el BCE es adecuada, aunque necesite de retoques. Pero las tasas de referencia treparon en un año a niveles que no se registraban desde 2008. Si bien ésta última subida era esperada, incluso en los términos en que se ha dado, los mercados financieros comienzan a resignar las bajas de tipos recién para mediados de 2024, e incluso para los primeros meses de 2025.

De hecho, los analistas y directivos del sector bancario dan por asumido que el Banco Central Europeo volvería a subir los tipos en julio. Con una inflación promedio del 6,1% y una inflación subyacente de 5,3%, no hay márgenes para que la entidad abandone su política de subidas de las tasas. Si bien España ha tenido mejores desempeños en cuanto a los índices inflacionarios, el Banco de España se ha acoplado plenamente a las directivas de la institución dirigida por Cristine Lagarde. Hasta aquí la relación entre los tipos y el Euribor ha estado un poco retrasada. Por lo que los hipotecarios seguirían subiendo a pesar que el BCE deje de lado las subidas de tipos.

En este punto, las noticias tampoco son muy alentadoras. Y es que el BCE ha modificado sustancialmente las previsiones que tenía para la economía de toda la zona euro. De acuerdo a la entidad, se espera una inflación todavía alta y por un tiempo mayor. Estaría en el orden del 5,4% para todo este año. Mientras que en el año próximo llegaría al 3% y recién en 2025 bajaría al esperado nivel de 2,2%.

En cuanto al crecimiento, por el contrario, no alcanzaría los nivele necesarios. El BCE también revisó sus proyecciones, en este caso, a la baja. La economías de la eurozona crecerán apenas un 0,9% durante 2023, en un 1,5% el año siguiente, y en 2025 el crecimiento alcanzaría el 1,6%.

El segundo semestre y los tipos

Hasta los primeros meses del año, la opinión generalizada era de unos tipos subiendo hasta la reunión pasada del 15 de junio. En ese esquema, los 4% alcanzados serían una suerte de tope a partir del cual las tasas, o bien se mantendrían, o bien comenzarían a descender. Lo cierto es que nadie puede descartar una nueva subida en la próxima reunión del Consejo de Gobierno, en el mes de julio.

En ese sentido, para el Economista Jefe del Bank of America, Rubén Segura-Cayuela, las tasas pueden subir no solo en julio próximo, sino también en la siguiente reunión del Consejo en septiembre: “deben esperar hasta junio de 2024″, sentencia el directivo. Por el lado de las gestoras, desde Portocolom AV también sostienen que se va a producir una nueva subida de tasas en julio próximo, cuando tocaría su techo.

Siguiendo esta línea de análisis el Director de Coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), Raymond Torres, plantea un interrogante: “el BCE va a seguir subiendo tipos hasta julio, aunque lo que pase a partir de entonces ya es incierto”. La idea que va generando consenso entre analistas, es de una inflación en torno al 2% recién para entrado el 2025. Lo que queda por analizar es el resultado y alcance que tendrán todas estas subidas en los hipotecarios, es decir qué ocurrirá con los tipos y el Euribor.

Los tipos y el Euribor

Con el BCE implementando una política restrictiva y unas tasas de referencia en el orden del 4%, la incógnita es qué va a ocurrir entre los tipos y el Euribor. Hasta aquí, si bien los bancos fueron acompañando el reacomodo de tasas, los índices de referencia de los hipotecarios todavía tienen motivos para aumentar.

El mercado financiero acuerda en que las tasas se mantendrán por mucho tiempo en torno al 4%. Pero ocurre que el Euribor todavía está retrasado respecto a los tipos de referencia. Hoy en día, el Euribor 12 no ha llegado al 4%. Para los analistas de BBVA Research, el Euribor 12 va a superar en los próximos meses los 4,5%, incluso se mantendrá en un promedio de 4,25% para este año. Mientras que durante el 2024, el promedio estaría en 4%.

La situación económica de la zona euro está marcada por tensiones que hacen poco probable una baja sustancial de la inflación, al menos en los próximos meses. En el mediano plazo, la relación entre los tipos y el Euribor va a influir en las renegociaciones de las hipotecas. Cabe destacar que de los 2,6 millones de créditos firmados en los últimos cinco años, la mitad son a tasa fija. Esos son, justamente los que se están revisando. Para lo que viene, la banca tiene a los préstamos de tipo variable como instrumento principal.

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Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Invertir

Cómo afectará al subida de tipos a las inversiones de vivienda

26 junio, 2023 No hay comentarios

Con la nueva subida de tipos del BCE, los créditos se verán afectados. A esto se suman las mayores restricciones que imponen los bancos, por lo que el foco está puesto en lo que pasará con las hipotecas de aquí en adelante.

El banco Central Europeo generó una subida en los tipos de referencia. A partir del 21 de junio pasado, la tasa de facilidad de depósito llegó a los 3,5% y la de facilidad marginal de crédito en 4,25%. Las estimaciones de analistas indican que habrá nuevas subidas en los próximos encuentros del Conejo de Gobierno en julio, e incluso en el septiembre próximo. Por ello, la duda es qué pasará con las hipotecas, en una coyuntura que mantiene la tensión en los precios y el Euribor cerca del 4%.

Las hipotecas están siendo afectadas en gran modo por la subida de los tipos. De acuerdo a los notarios, solo el 44% de las operaciones de compra fueron a través de un hipotecario. Hay estrategias que se ponen en marcha para combatir el aumento de las cuotas, como la amortización anticipada. Además, están aumentando la cantidad de préstamos que entran en renegociación (con el propio banco, e incluso los clientes que se deciden por la subrogación hacia otro banco).

Complicaciones para los bajos ingresos

La confirmación de una nueva subida de tasas de referencia va a impactar de manera negativa a quienes poseen bajos ingresos. Es que las mayores restricciones que impusieron los bancos para otorgar créditos dejan de lado a muchas familias con menores recursos que buscan comprar una vivienda.

De hecho, los aspirantes de bajos ingresos ya se están retirando del mercado. El Consejo General del Notariado español ha notado que, durante el mes de abril, tan solo el 44% de las operaciones de compra de vivienda se realizaron a través de un hipotecario. En su mayoría, las compraventas se efectuaron con recursos propios o dinero proveniente de otra venta.

En cuanto a la banca, el Consejero Delegado de Santander España, Ángel Rivera, sostuvo que los aspirantes de bajos ingresos «obviamente van a tener más dificultades», e incluso “se va a provocar un aumento de los impagos”. Sin que esto último derive en un «drama de morosidad», como ha ocurrido en la crisis de las hipotecas de 2008.

Ante este panorama, que está afectando de manera directa a las familias con menos capacidad monetaria, muchas son las dudas sobre qué pasará con las hipotecas. De acuerdo a los registros del Banco de España, la relación entre el monto de los créditos y el valor de las propiedades, conocido como LTV, se encuentra en el 63%, lo que representa el mínimo desde 2009. Por otro lado, aquellas hipotecas cuyo LTV es superior al 80% son las menores de la serie histórica: solo el 7,1%. Esto se debe, justamente, a las previsiones que fue tomando la banca en los últimos meses.

Caída en la demanda y amortizaciones anticipadas

El Banco Central Europeo reconoce que la política de subida de tipos impacta de manera directa en la demanda de hipotecarios. En ese sentido, desde el Consejo de gobierno sostienen que los incrementos «se están transmitiendo con fuerza a las condiciones de financiación y el crecimiento de los préstamos se está ralentizando”. Al mismo tiempo, la entidad dirigida por Cristine Lagarde afirma que, en su política, en definitiva, “el endurecimiento de las condiciones de financiación es uno de los motivos principales por los que se prevé que la inflación continúe disminuyendo, ya que se espera que frene cada vez más la demanda».

Ante la incertidumbre por no saber qué pasará con las hipotecas, muchos tomadores de esos créditos se deciden por la amortización anticipada. Se trata de adelantar pagos, sabiendo que las tasas y cuotas van a continuar aumentando en los próximos meses. También están aquellos que ya no pueden soportar el peso de su deuda y acuden al despalancamiento.

Una y otra solución repentina para deudores, es también una complicación para el sistema financiero. De acuerdo a los registros del Banco de España, durante abril, el monto de las amortizaciones supera al otorgamiento de nuevos préstamos. El llamado ‘saldo vivo’ de la cartera de créditos alcanzó los 504.355 millones de euros, lo que representa una cifra menor que en enero de 2021, y de las más bajas de las series históricas.

Qué pasará con las hipotecas

Con el escenario prácticamente definido para lo que queda del año y los primeros meses de 2024, queda por ver qué pasará con las hipotecas. Muchos ahorristas e inversores que ya cuentan con un hipotecario se vuelcan a la amortización de capital. Esto es, utilizar sus ahorros y adelantar pagos a futuro para evitar males mayores.

Por otro lado, aquellos tenedores de hipotecarios con tasa variable, la opción más buscada es renegociar las condiciones del acuerdo. Una es con el propio banco, buscando mayores plazos, las llamadas novaciones. Y la otra es, directamente, una subrogación, o sea cambiar de entidad por otra más favorable o que ofrezca tipos fijos.

El Director de Coyuntura de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), Raymond Torres, opina que las hipotecas mixtas “son una opción que permite diversificar el riesgo, lo que aumentará su atractivo de cara a las familias al menos hasta que empiecen a bajar los tipos de interés”.

Entonces, para la pregunta sobre lo que pasará con las hipotecas, no hay una sola respuesta. Las estimaciones indican que el índice Euribor se mantendrá en torno a los 4%-4,5% durante la segunda mitad del año. En este marco, las hipotecas del tipo variable se mantendrán unos puntos por encima, con tendencia a la baja en 2024. Aunque también hay bancos que ofrecen créditos a tasa fija del 3%. Ambas son una buena opción, si se tiene en cuenta que aún persisten altos grados de incertidumbre en las grandes economías mundiales.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de qué pasará con las hipotecas. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La vivienda en venta no baja su precio

En Agentes inmobiliarios

Honorarios promedio de un perito inmobiliario

26 junio, 2023 No hay comentarios

En España y en todo el mundo los peritos judiciales inmobiliarios son reconocidos fundamentalmente por su vasto conocimiento en la materia. Sin embargo, pocos conocen puntualmente cuáles son sus honorarios, o cómo son elaborados. En este artículo de Oi Real Estate, veremos sus principales funciones e intentaremos dilucidar cómo se calculan los Honorarios promedio de un perito inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este interesantísimo tópico. ¿Nos acompañas?

El perito judicial inmobiliario

En relación a los distintos marcos legales alrededor del globo, las funciones y honorarios de un perito judicial dependerán (cualquiera sea su especialización) del país en el que se desempeñe. En el sector que nos importa, el inmobiliario (como en muchos otros), podremos encontrar variaciones respecto a sus responsabilidades e ingresos dependiendo incluso de su situación inter regional.

Hablamos de un funcionario altamente calificado. Un técnico ya colegiado en una carrera (como abogacía, o ingeniería) y especializado posteriormente en el sector inmobiliario. Como tal, se encargará de emplear en distintas maniobras, el conocimiento adquirido a través de sus años de ardua capacitación. Esto no querrá decir que (aludiendo al párrafo anterior) fuera de España ocurra lo mismo.

¿Qué funciones cumple cabalmente?

Detallar las funciones de un perito inmobiliario podría llevarnos varios artículos. Recordando que su función es interferir en el sector inmobiliario más ligado a lo judicial que a lo comercial, hagamos un escueto repaso a través de sus principales desempeños:

Actuará en caso de divisiones de bienes como consecuencia de un divorcio.
Su informe será requerido en ocasiones litigiosas relacionadas a la compra y la venta de propiedades.
En caso de que hubiera una deuda o situaciones de embargo entre personas o empresas, su informe será vital para la resolución del magistrado.
Intervendrá en casos de herencias.

Como sea, un perito inmobiliario podrá desempeñar sus labores en cualquier acción inmobiliaria autorizada legalmente. Estas incluyen tasaciones, habilitaciones edilicias, etc. ¿Quieres llamarlo un “super agente inmobiliario”? Pues puedes hacerlo.

Repasemos la historia

Hace algunos años, los institutos o universidades en los que un perito inmobiliario debía instruirse y colegiarse, facilitaban en cierto modo la estimación del honorario de un perito inmobiliario. Las instituciones, debían ofrecer públicamente un complejo estudio técnico en el que, entre muchos otros detalles, se detallaban y actualizaban los valores de, por ejemplo: una visita a un juzgado; una visita a la propiedad a ser tasada; la elaboración de un informe preliminar o final; la aprobación de planos, etc.

De esta manera, un perito inmobiliario no podría exagerar ni sobrevalorar su trabajo. Con el tiempo, el hecho de que expertos peritos inmobiliarios de renombre y los “novatos” cobraran las mismas sumas establecidas, creó suspicacias en el sector inmobiliario judicial. Finalmente, haciendo lugar a los reclamos del mercado que defendían la “libre competencia”, se optó por tomar el rumbo contrario. Les fue prohibido a las instituciones publicar los honorarios de los peritos inmobiliarios y se propuso que cada cual cobrara los montos que estimaran más justos, de acuerdo a su labor en el campo.

Honorarios promedio de un perito inmobiliario

Calcular los honorarios regulares de un perito inmobiliario, es al día de hoy, prácticamente imposible. ¿Por qué? Pues porque deben tenerse en cuenta una serie extendida de variables. No existe un “tarifario” regulado al cual referirse, ni una tabla de sueldo establecida, o de consulta. Será muy difícil encontrar una agencia que emplee a un perito judicial, por no decir improbable. Si, está claro, que sus honorarios estarán enmarcados en escalafones judiciales, donde también podemos encontrar los de expertos en legales como abogados, peritos calígrafos, médicos, etc.

Es decir: sus servicios no son de los más asequibles, ni mucho menos. Alcanzará con tener en cuenta que sus honorarios jamás serán fijos, entre las docenas de tipos de peritaciones existentes, en el amplio mundo inmobiliario. Las posibilidades son incontables. ¿Podrías regular un honorario en base a la tasación de una vivienda, y tomar esa medida para calcular la tasación de un edificio entero? Definitivamente no.

4 puntos importantes

Son distintos los factores que utiliza un perito judicial inmobiliario para presentar finalmente sus honorarios. Tomemos algunos de referencia:

Como primer punto, se tomará como medida su experiencia comprobada. Como en toda profesión, no tendrán igual valor los laureles de un recién ingresado al ruedo, que los de un experimentado perito, habiendo elaborado ya cientos de informes. La excelencia, se paga. Este punto hará que cada uno de los restantes resulte seguramente más costoso.
En segundo lugar, considerará los gastos de su traslado. Reuniones, visitas a la propiedad para reconocimiento y tasación, etc. Todos estos asteriscos formarán parte de los costes de movilidad del perito inmobiliario, asumiendo también los tiempos de viaje o estadías como un adicional (en ocasiones, puede que deba instalarse en otra ciudad, provincia o país, por períodos prolongados).
En tercer lugar, y como dijimos anteriormente, se tendrá en cuenta la envergadura de su trabajo. Las diferencias entre tasar una propiedad y un complejo industrial, viviendas rurales y edificios estatales, serán considerables. Por otro lado, y en determinados casos, el perito inmobiliario podría necesitar de un equipo de expertos en otras materias para realizar una tasación o informe, minucioso y preciso.
Por último, y en cuarto lugar, nos encontramos con dos ítems que podrían ir adosados. Son el tiempo total que le ha llevado reunir la información necesaria y redactar / corregir / presentar sus informes resolutivos; y los elementos empleados en ello. Considera que en ciertas ocasiones, acaso el perito inmobiliario precise del alquiler de equipamientos o maquinarias que, aunque logren disminuir el lapso de su trabajo, deberán ser servicios abonados por el cliente.

El marco judicial

En el orden de lo estrictamente legal, los métodos son diferentes y el perito -en lo general- cobra por adelantado su servicio. Los peritos inmobiliarios son requeridos recurrentemente por jueces, para elaborar (llegado la disputa o demanda) distintos informes. Pues bien, en estas instancias, el magistrado es quien selecciona al perito y le permite estudiar el caso; de aceptarlo, el perito inmobiliario expone una cifra que considera para sus honorarios. El juez notificará al demandante y este dispondrá de un tiempo estimado en una semana para depositar esos montos. Recién entonces, podrá iniciar su trabajo.

Un asunto de palabra y buena fe

Los honorarios de un perito inmobiliario ocupan un porcentaje de importancia en el total de las operaciones que pretendan sus servicios. Hay quienes, en el sector, al día de hoy siguen sin justificar estas modalidades de cálculo. Sin embargo, a pocos se les ocurre cuestionar los honorarios de un abogado, o de un perito forense privado, que utilizan mecanismos similares “de auto-valoración”. Todo dependerá finalmente, de la buena fe del experto. Tú… ¿qué opinas?

Hemos visto algunas formas de calcular los honorarios promedio de un perito inmobiliario. Te invitamos a continuar recorriendo la sección para enterarte de muchas otras novedades.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tips para mediar entre propietarios e inquilinos

En Hipotecas

Los cambios más relevantes de la Nueva Ley Hipotecaria

26 junio, 2023 No hay comentarios

La Nueva Ley Hipotecaria implicó el cambio y la eliminación de varios productos, aquí te detallaremos a cuáles afectó. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La Nueva ley Hipotecaria

La crisis financiera dejó a la luz la necesidad de una legislación para regular el sector financiero. Con el objetivo de evitar una situación como la de 2008, apareció la Ley Hipotecaria en España, que fue aprobada en 2019. Se trata de una ley que cambió y eliminó productos de riesgo, con el objetivo de proteger a los consumidores.

Se trata de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario publicada en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo de 2019. Aquí te contaremos los puntos más relevantes de la Ley Hipotecaria, es fundamental que los conozcas antes de solicitar una hipoteca.

Protección al consumidor

El principal objetivo de la Ley Hipotecaria es proteger a los consumidores. Para conseguirlo, es muy importante que estén bien informados. Esta legislación introdujo varios pasos y documentos para asegurar que la persona que firma un contrato hipotecario tenga la seguridad de saber perfectamente qué es lo que está contratando.

Los más relevantes son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), y el acta de transparencia.

La FEIN: se trata de la oferta vinculante que te enviará la entidad bancaria luego de haber estudiado tu perfil y la tasación de la vivienda. Es un documento que reúne toda la información de la hipoteca. Encontrarás el tipo de interés, el capital, los intermediarios, el plazo de devolución, entre otros. Por otro lado, no puedes devolver la FEIN firmada hasta que hayan pasado 10 días (15 en Cataluña). El objetivo es que leas detenidamente el documento antes de aceptar las condiciones.

La FiAE: se trata de una recopilación de las condiciones más importantes de tu hipoteca, por ejemplo, qué sucede ante una subida del Euríbor si tienes una hipoteca variable o si tiene una cláusula de vencimiento anticipado.

El acta de transparencia: la Nueva Ley Hipotecaria estableció que antes de firmar un préstamo hipotecario, debas reunirte con el notario para revisar cada una de las condiciones de la misma y firmar el acta de transparencia. Se trata de un documento que da fe de que estás al tanto de las cláusulas que vas a firmar. En la firma del acta de transparencia tendrás la posibilidad de despejar todas las dudas que tengas. Además, el notario te realizará un test con diferentes preguntas para asegurarse de que efectivamente comprendes las condiciones de tu hipoteca. Cabe destacar que, firmar el acta de transparencia no quiere decir que estés obligado a firmar la hipoteca por lo que, si finalmente las condiciones no te convencen, no tienes que firmar el préstamo hipotecario.

La verificación de la solvencia

La Nueva Ley Hipotecaria también introdujo la obligación de verificar la solvencia de los clientes. De este modo, se eliminan las llamadas “hipotecas basura” o “hipotecas subprime” que daban préstamos a personas por encima de sus posibilidades. Actualmente, únicamente tendrás la posibilidad de contratar un préstamo hipotecario si realmente puedes permitírtelo, ya que los bancos no te permitirán contratar un préstamo por encima de tu capacidad de endeudamiento.

Tasación del inmueble

A partir de la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria, la tasación de la vivienda puede ser llevada a cabo, únicamente, por tasadores homologados por el Banco de España. Dichos tasadores siguen normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente. Por otro lado, la tasación es el único gasto relativo a la hipoteca del que tendrás que ocuparte. No obstante, tendrás la posibilidad de elegir al tasador con el que llevarla a cabo.

Ya no más vinculaciones

Gracias a la Nueva Ley Hipotecaria, el banco no puede obligarte a contratar otros productos, por ejemplo, seguros o tarjetas, para contratar una hipoteca. Eso eran las vinculaciones. Hoy en día, pueden ofrecerte bonificaciones por contratar estos productos. Un ejemplo para comprenderlo mejor, el banco puede ofrecerte una hipoteca fija al 3%. Sin embargo, si contratas un seguro del hogar, te ofrecen un descuento del 0,2%, entonces, tu tipo de interés mientras mantengas ese seguro del hogar, sería del 2,8%. Esos descuentos son las bonificaciones. Por otro lado, la Nueva Ley Hipotecaria también estableció un máximo de bonificaciones del 1,5%.

Gastos hipotecarios

Tiempo atrás, era habitual que los compradores y no los bancos, sean los que debían ocuparse de los gastos de gestión y registro de la escritura de la hipoteca. Actualmente, es el banco quien debe hacerse cargo de estos gastos. Sin embargo, debes tener en cuenta que al comprar una vivienda con una hipoteca, hay dos escrituras: la escritura de la hipoteca y la escritura de compraventa. El banco únicamente se ocupará de los gastos de la escritura de la hipoteca. Tú deberás abonar los relativos a la de compraventa.

Regulación de comisiones

Previo a 2019 no existía ninguna regulación de las comisiones relativas al préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria, se establecen límites para la comisión por amortización. En caso de que decidas devolver por adelantado parte del capital financiado para disminuir el plazo de devolución o la cuota hipotecaria, la entidad puede cobrarte una comisión por amortización pero con ciertos límites:

Límite para hipotecas variables: durante los primeros 3 años, la comisión máxima por amortización será del 0,25%. A los 4 o 5 años de la firma de la hipoteca, la comisión máxima será del 0,15%. Si pasaron más de 5 años de la firma de la hipoteca, no pueden cobrarte comisión.

Límite para hipotecas fijas: la comisión por amortización máxima será del 2% para los primeros 10 años. Para lo que resta, el máximo será del 1,5%.

El código de conducta

Por último, la Nueva Ley Hipotecaria establece reglas para regular la actividad de los profesionales que son parte de las operaciones hipotecarias. El objetivo es asegurar el respeto a los derechos de los consumidores. Por otro lado, los profesionales están obligados a recibir una formación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos cambios que estableció la Nueva Ley Hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

El agente inmobiliario y la planificación diaria

24 junio, 2023 No hay comentarios

¿Sabría Benjamín Franklin que su frase “tiempo es dinero” iba a cobrar una dimensión exponencial, tras de 250 años de haberla publicado? Seguramente no. Muchos (sino todos) conocemos y aplicamos ese concepto al sector inmobiliario. Hasta se la ha visto enmarcada en la pared de alguna que otra oficina. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo aprovechar el tiempo durante tus tareas y varios tips para manejar tus horarios de trabajo. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre el agente inmobiliario y la planificación diaria. ¿Aprovechas de forma práctica cada instante?

«¿Cuál es tu jornal?»

La curiosa historia detrás de esta máxima, la ubica en una infinidad de contextos comerciales, incluso en nuestros días. Franklin ilustró este consejo en el marco de una anécdota real y propia. Según cuenta en su ensayo “Consejos para un joven comerciante”, el científico estadounidense se detuvo a observar a un vendedor descansando y tomando una bebida. Cuando le preguntó qué estaba haciendo haraganeando a mitad de un día laboral, el vendedor le dijo que no había ido a trabajar, se había tomado el día.

Franklin le preguntó entonces “¿Cuál es tu jornal y cuánto has gastado en esa bebida?” Y el vendedor respondió “Gano 10 chelines al día y esta bebida me ha costado un chelín”. El inventor hizo un rápido cálculo y le dijo “Pues has perdido 11 chelines el día de hoy: los 10 de tu jornal y 1 de la bebida”. Algo estricto, pero elocuente. Y sobre todo actual. ¿Aprovechas correctamente tu tiempo de trabajo como agente inmobiliario independiente, o como empleado de una agencia?

El agente inmobiliario freelance

El trabajar de forma independiente es una de las cualidades consideradas como “virtuosas” entre los agentes inmobiliarios de éxito. Este concepto se convirtió como nunca en una modalidad mayoritaria con la llegada de la pandemia COVID. El agente inmobiliario de por sí cumple un rol que le permite máxima disponibilidad horaria en todos los frentes. Las medidas restrictivas, terminaron por “formalizar” no solo esta libertad para moverse, sino también el trabajar a distancia.

En el inconsciente colectivo, un agente inmobiliario está considerado erróneamente como alguien que se gana fácil el dinero. Si estás leyendo este artículo y perteneces al mundo inmobiliario sabrás que no es así. La realidad es que un asesor o agente puede iniciar sus jornadas muy temprano y regresar a casa muy tarde, y esto tampoco significará que ha terminado su día de trabajo. Por el contrario, suele permanecer hasta la noche resolviendo consultas de sus clientes, que por cierto, terminan por asumir que su agente “no tiene horarios de trabajo”. ¿Te sientes identificado con alguna de estas nociones?

El agente inmobiliario y la planificación diaria

El trabajo independiente en horarios, en menor o mayor medida, no es para cualquiera. En este sentido, pero del otro lado de la misma moneda, poco se podrá hacer para manejar los horarios de un cliente; acaso su jornada laboral finalice a las 20 horas y recién entonces pueda ponerse al tanto contigo, sobre cómo marcha tal o cual negociación.

Lo que sí puedes hacer es aprender a manejar y distribuir tus energías diarias en ese campo. Te presentamos solamente algunos tips para manejar tus horarios de trabajo, con el fin de maximizar tu productividad, agilizar tus ventas en estos tiempos de crisis y por tanto volverte más rentable a ti o a tu agencia:

1 Objetivos claros

Muchos se vuelcan al mercado inmobiliario como agentes, en búsqueda del empleo de sus sueños: el que le de libertad horaria para trabajar. Independencia diaria en tiempos y movilidades. Sin embargo, una vez inmersos en el ruedo inmobiliario, no logran nunca organizar sus tareas, ni fijar objetivos a alcanzar. Es complejo manejar los horarios propios y no caer en la procrastinación. Es un mal típico de la época.

Para contrarrestar este inconveniente (más habitual de lo que imaginas) lo más recomendable es diagramar una línea de tiempo. En ella podrás volcar tus objetivos más inmediatos y aquellos a los que aspiras a largo plazo. ¿Qué ganas con una línea de tiempo? Pues identificar cuál es tu posición en el mercado zonal, cuántas ventas reales puedes concretar o cuánto tiempo le destinas a solucionar una consulta en relación diaria, intersemanal, intermensual, o interanual. A medida que vayas comparando tu operatividad sobre datos fehacientes, seguramente sabrás qué aspectos de tu trabajo pulir y si debes o no cambiar de rumbo en algún ítem.

2 Planificación en la rutina

Volverse más organizado y algo esquemático facilitará mucho tu vida cotidiana, si se te hace cuesta arriba manejar tus horarios de trabajo. Para ello, procura diseñar tus propias rutinas. Es recomendable fijar horarios para promocionar tu servicio en redes, realizar consultas telefónicas a tus clientes, almorzar o merendar, concertar entrevistas o encontrarte con proveedores.

Diseñar tus rutinas no necesariamente implicará que debas mantener el rango horario socialmente aceptado. Si te encuentras más a gusto durante la noche revisando las redes sociales de la agencia, o las tuyas como profesional, pues establece el horario para ello. No importa si te complace hacerlo a las 2 AM. Una vez fijados tus momentos para chequear tus plataformas, encontrarás habitualidad y será solo una cuestión de ejercicio.

3 Entretiempo

¿Vale más un agente inmobiliario que trabaje 10 horas a full sin detenerse un momento, o uno que trabaje 8 permitiéndose una pausa entre tarea y tarea para darles un respiro a las neuronas? Está comprobado que no sirve de mucho el ser “la máquina del trabajo”. ¿Sabías que el cerebro puede concentrarse (con sus facultades de atención al máximo) alrededor de 90 minutos promedio? A menudo la tarea y el trajín inmobiliario producen un stress poco entendible para quienes lo ven de afuera.

Para lograr “descomprimir” y una productividad superior, es vital tomarse entre 15 y 20 minutos entre tarea y tarea. Relajar tras finalizar una tarea, será vital para entrar concentrado a la próxima. A veces no será necesario ser tan metódico. El lograr identificar el momento exacto para realizar esos break, será más que suficiente para que tus energías lleguen al final del día de forma óptima.

¿Conoces tu techo?

Existen infinidad de tips para manejar tus horarios de trabajo. Seguramente, al paso del tiempo podrás llegar a tus propias conclusiones acerca de qué es lo que más te conviene. Ten en cuenta que los consejos para una mejor distribución de tu energía laboral diaria giran en torno a conocer los límites propios. No cruzarlos, es tal vez el mejor tip de todos. ¿Tienes tus propios métodos de productividad en el trabajo independiente? ¡Te leemos en los comentarios!

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Formación Inmobiliaria

Perfil del cliente inmobiliario ideal

23 junio, 2023 No hay comentarios

En el marketing inmobiliario, una de las claves que ayudan a alcanzar y mantener cualquier grado de éxito radica en saber definir a tu clientela. Si bien la estrategia perfecta de ventas no existe, aprender a enfocar tus mecanismos de marketing al individuo indicado hará que muchos de tus proyectos y campañas encuentren un mejor y más pronto rebote. En este artículo de Oi Real Estate, revisitamos algunas de las claves para armar el perfil del cliente inmobiliario ideal. ¿Estás con ganas de darle un lavado de cara a tus estrategias y redefinir tus objetivos de ventas? Pues entonces, te invitamos a leer para conocer más.

¿Existe el cliente inmobiliario ideal?

Una buena y simple definición de buyer persona puede ser la de “cliente ideal”. En este sentido, cada artículo comercial o servicio contará (del otro lado del mostrador) con su potencial media naranja comercial: el cliente. Como en las relaciones humanas, no todos estamos llamados a congraciarnos con la totalidad del resto del mundo. El cliente ideal, o buyer persona (como se lo conoce específicamente en el terreno del marketing), será ese cliente adecuado para aquella función que tu servicio inmobiliario lleva a cabo en el día a día y en su modelo de negocio global.

Buyer persona, entonces, se trata de un estereotipo a definir del llamado “consumidor final”. ¿Quién buscará y encontrará qué de tu agencia o servicio como agente inmobiliario independiente? Debes saber que responder esta sencilla interrogante, puede conducirte al éxito a mediano plazo y a mantenerte ducho en el tiempo, en un sector considerado entre los más competitivos del circuito comercial todo.

¿Cuán importante es identificar el cliente del perfil inmobiliario ideal?

Encontrar las claves para identificar a tu cliente inmobiliario ideal, puede ser fundamental para la supervivencia de tu modelo de negocio. A su vez, requerirá de un trabajo de campo arduo y complejo. Sin embargo, los datos que necesitas para completar aquello que denominamos como “cliente perfecto” están mediante las herramientas digitales y la posibilidad que brinda la internet, al alcance de la mano.

Deberás hacerte de estadísticas demográficas objetivas, pero también de datos más subjetivos; ¿Qué motiva al cliente de hoy? ¿Qué inquietudes lo revelan como probable comprador o eventual arrendatario? En este punto, un cliente inmobiliario ideal deberá poseer las mismas cualidades y características que un personaje ideado para una novela o serie de ficción.

Será conveniente encontrar qué motiva sus enojos, qué le produce placer, qué factores tienden a desanimarlo, etc. ¿Estás listo? Llevar adelante el análisis del “arco del buyer persona” puede resultar incluso divertido.

Algunas claves importantes

¿Cuál es tu clientela ideal a la hora de vender o alquilar una propiedad? Señalemos algunos datos que te orientarán en la tarea de darle forma.

1 Conocer datos demográficos

Realiza un estudio previo relacionado a la educación, a su ubicación geográfica, situación laboral, solvencia, etc. No olvides discriminar por géneros, ya que hombres y mujeres suelen tener aspiraciones que, sin ser unas mejores o superiores a las otras, pueden llegar a ser distintas e incluso opuestas entre sí.

2 Preferencias en la psicografía

¿A qué llamamos datos psicográficos? Pues son aquellos apuntes que nos ofrecerán información sobre las preferencias y posición de una persona en torno a qué le interesa comprar; qué lugares suele frecuentar en sus momentos de ocio (cines, bares, teatros, vida al aire libre, viajes); qué clases de tiendas visita para satisfacer sus gustos o necesidades.

3 Un cliente inmobiliario profesional

Referencia los niveles de profesionalidad con los que cuenta tu cliente inmobiliario ideal. Si bien puede tomarse en cuenta que un profesional contará con una solvencia considerable, el hecho que no lo sea no querrá decir necesariamente que tu negocio no tenga un futuro rentable.

Por ejemplo, si te dedicas al mercado de arrendamiento estudiantil, podrás supones que tu clientela mayoritariamente estará compuesta por un sector joven de la población. En este caso, deberás saber también que tu cliente verdadero no es este joven estudiante, sino sus padres. En gran parte de los casos, esos padres que se encuentran en posición de enviar a sus hijos a estudiar a otras comunidades autónomas contarán con la suficiente solvencia, independientemente de su profesión o actividad.

4 Era digital

¿Qué sitios de internet visita tu cliente inmobiliario ideal? ¿Es ágil en el manejo digital? ¿Utiliza redes sociales? Si es así… ¿Cuáles? Llegando ya al final del primer cuarto de siglo XXI, se estima que en España más del 90% de los clientes, compradores o futuros inquilinos inicia sus búsquedas para acciones inmobiliarias a través de internet.

Diferenciar si tu buyer persona o cliente inmobiliario ideal utiliza las redes sociales para buscar un piso o si prefiere en cambio las plataformas de compraventa inmobiliaria es una de las más relevantes claves a considerar. La era digital (ya en su nivel 4.0) ofrece múltiples herramientas que no solamente te ayudarán a identificar tu cliente inmobiliario ideal; sino que también pueden colaborar en su manejo y en la atención durante negociaciones y en la postventa. ¿Cuentas con un CRM inmobiliario? Pues deberías evaluarlo de cara a 2022.

Errores al buscar tu cliente ideal

Muchos agentes y agencias recaen en un error común al respecto de su trato e identificación de buyer persona; esto es suponer que un cliente inmobiliario ideal es un elemento o individuo estático.

Puede que te encuentres imposibilitado de llevar adelante las claves que mencionamos en los párrafos anteriores y que decidas contratar una agencia de marketing especialmente para identificar a tu buyer persona. Pues, antes de ello, ten en cuenta que la medición que nos señalará el perfil de nuestro cliente ideal debe ser llevada a cabo recurrentemente.

Por el contrario a la noción de un individuo de carácter inamovible, un cliente inmobiliario ideal podrá cambiar de hábitos y de cualquiera de las características que señalamos de un momento a otro. Por tanto, el saber quién es nuestro cliente perfecto requerirá de estudios permanentes.

¿Qué experiencia tienes en identificación de cliente inmobiliario ideal? Nos encantaría conocer si tu agencia lleva a cabo este desafiante mecanismo de marketing inmobiliario.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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En Hipotecas

Mejorar hipoteca: la importancia de comparar hipotecas

23 junio, 2023 No hay comentarios

Comparar hipotecas de forma personalizada es una de las mejores formas de mejorar la hipoteca. Aquí te contaremos cuáles son los puntos más importantes para llevar a cabo una buena comparativa de hipotecas.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, es fundamental realizar una comparativa de hipotecas para mejorar la hipoteca. Para hacerlo, es necesario tener en cuenta algunos puntos que te explicaremos a continuación.

¿Qué debo tener en cuenta a la hora de comparar hipotecas?

Al comparar hipotecas, es necesario tener en cuenta los siguientes puntos:

Saber cuál es tu perfil

Lo primero que debes tener en cuenta si quieres mejorar la hipoteca es tu perfil. Al momento de realizar una buena comparativa de hipotecas tu perfil es fundamental. Será necesario tener en claro cuáles son tus necesidades y tu capacidad financiera. De este modo, podrás identificar con facilidad cuáles son las mejores opciones para ti.

Cuántos titulares tendrá la hipoteca

El número de titulares de una hipoteca será determinante para varias de las siguientes variables, por ejemplo, los ingresos.

Ingresos y capacidad de endeudamiento

Ten en cuenta que la mayoría de las entidades bancarias no darán el visto bueno tu hipoteca si la cuota es mayor al 30-35% de tus ingresos. En otras palabras, si tus ingresos netos mensuales son de 1500 euros, tu cuota hipotecaria no podrá ser mayor a los 525 euros. Es por este motivo que resulta más sencillo acceder a un préstamo hipotecario entre dos, ya que la cuota máxima que nos podemos permitir suele ser más elevada.

La edad

Es muy importante la edad del mayor de los titulares de la hipoteca, ya que sumada al plazo de amortización, no debe superar los 75 años. En otras palabras, si tienes 45 años, el plazo de amortización máximo de tu préstamo hipotecario será de 30 años. Si tienes 30, tienes la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario con un plazo a 40 años.

Qué tipo de contrato tienes

Para los bancos, algunos perfiles profesionales son considerados “más seguros” que otros. Es por esto que, aquellos que tengan estos tipos de perfiles económicos, tienen la posibilidad de obtener mejores condiciones. Es por esto que existen, por ejemplo, las hipotecas para funcionarios. Sin embargo, esto no quiere decir que si eres autónomo no podrás acceder a un préstamo hipotecario. Si tienes ingresos estables y sabes comparar hipotecas, es posible encontrar bancos que te brinden buenas condiciones.

Los ahorros

Por lo general, las entidades bancarias, no brindan un porcentaje de financiación mayor al 80%, solo algunas pueden ofrecer hasta un 90% para perfiles muy concretos. Lo que no es para nada recomendable es contratar un crédito personal para acceder a una hipoteca 100%. El motivo es que terminarás abonando más de lo que te puedes permitir, esto te impedirá ahorrar para cualquier imprevisto.

El inmueble en cuestión

Hay puntos muy importantes para la hipoteca, por ejemplo, el precio de tasación, el precio de venta o la ubicación. Por ejemplo, será más fácil obtener una hipoteca para una vivienda en el centro de Madrid, que para una vivienda en una zona rural. Esto se debe a que el banco tiene más garantías de recuperar el capital en caso de impago, porque la primera se venderá más fácil que la segunda.

En caso de que valor de tasación de la vivienda sea más elevado que el precio por el que la vas a comprar, probablemente, la entidad calcule el porcentaje de financiación sobre el precio de compraventa, no sobre el valor de tasación. Es fundamental tener en cuenta todo esto para mejorar la hipoteca.

El interés

Otro punto que se debe tener en cuenta al momento de realizar una comparativa de hipotecas es el tipo de interés. Para hacerlo, debemos aclarar primero cuáles son los diferentes tipos de interés:

Tipo fijo. Una hipoteca a tipo fijo, en este caso, el monto que debes abonar en las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo. Esta condición se extiende durante todo el plazo del préstamo. En ningún caso subirá, ya que el interés siempre será constante. La hipoteca a tipo fijo es una buena opción para personas que no pueden permitirse en ningún caso subidas de la cuota hipotecaria, a pesar de que eso implique abonar más intereses.

Hipoteca a tipo variable. Se conforma por el diferencial y por un índice de referencia. El más usado en el país es el euríbor. En este tipo de hipoteca las cuotas pueden variar, aumentando o disminuyendo según la evolución de este índice de referencia. Sin lugar a dudas, esto genera una gran incertidumbre al consumidor. Durante el tiempo de vida del préstamo, las cuotas se actualizarán 1 o 2 veces al año. Esto dependerá de lo que se haya pactado al firmar el contrato. Puede ser una opción interesante si tienes unos ingresos con los que puedes permitirte posibles aumentos de la cuota, ya que a su vez podrás aprovechar las bajadas del Euribor. De esta manera, en los momentos en los que el Euribor esté más bajo, tendrás la posibilidad de ahorrar para amortizar parte del capital y a largo plazo, ahorrar en los intereses.

Hipoteca a tipo mixto. Se trata de una combinación entre las dos clases principales de préstamo hipotecario. Comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo que, generalmente, oscila entre 5 y 20 años. Luego, pasan a un tipo variable referenciado al euríbor para lo que reste del préstamo. Es una opción interesante si en este momento necesitas la seguridad que te da un tipo de interés fijo, pero no quieres perder la posibilidad de aprovechar las posibles bajadas del Euribor en unos años. Por otro lado, si en el momento en el que tu hipoteca va a pasar a un tipo variable el Euribor está alto, puedes hacer una subrogación de hipoteca. Un perfil que se ajusta al tipo mixto son los jóvenes que comienzan su carrera profesional, por lo que actualmente necesitan una cuota fija, pero esperan crecer en los próximos años.

Comparar las bonificaciones para mejorar la hipoteca

A partir de la aprobación de la Ley Hipotecaria las entidades bancarias ya no pueden exigir la contratación de vinculaciones como seguros o planes de pensiones. Sin embargo, pueden ofrecer bonificaciones, en otras palabras, ofrecer un menor tipo de interés a cambio de contratar estos productos. El máximo de la bonificación puede ser del 1,5%.

No obstante, es fundamental encontrar el equilibrio al momento de comparar hipotecas y saber calcular si un tipo de interés más bajo es más barato, o si lo que pagamos por las bonificaciones suma más de lo que nos ahorramos en comisiones.

Por otra parte, en una buena comparativa de hipotecas debemos ver estos productos como una posibilidad. Si tienes una vivienda necesitas un seguro de hogar para evitar imprevistos hacerlo con el banco en el que tienes la hipoteca y pagar menos intereses puede ser muy conveniente.

¿Cómo saber cuál es la mejor hipoteca?

La realidad es que no existe la mejor hipoteca, se trata de encontrar la mejor para ti. Cada perfil es único, por eso un producto puede ser muy conveniente para una persona y no serlo para otra. Por este motivo, es fundamental que no te quedes sólo con la oferta de tu banco y analices todo lo que el mercado financiero tiene para ofrecer.

Simulador de hipoteca

Hace tiempo, si buscabas comparar hipotecas según tu perfil era necesario dirigirte a cada banco, sin embargo, actualmente existen soluciones digitales que te permitirán hacerlo sin salir de tu hogar. Ahora puedes comparar hipotecas utilizando un simulador de hipotecas gratuito en internet. Esto te permitirá comparar todo lo que los bancos pueden ofrecerte.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre mejorar la hipoteca comparando las diferentes ofertas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Formación Inmobiliaria

Posicionamiento web en estrategias inmobiliarias

22 junio, 2023 No hay comentarios

¿Qué grado de planificación destinas a tus estrategias de contenidos y posicionamiento web? ¿Sabías que de una buena selección de herramientas a desarrollar en tus mecanismos de marketing puede depender un incremento sustancial en las visitas a tu blog o a tu plataforma digital? Si sientes que estás en deuda con tus mecanismos de contenidos o que no estás lo suficientemente actualizado; o si quieres simplemente renovarte de cara a esta segundo semestre 2023, realizar una buena checklist será acaso la solución que buscabas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos qué características emplear para un mejor posicionamiento web en estrategias inmobiliarias. El objetivo: lograr una mayor visibilidad frente a la competencia. Te invitamos a leer la nota hasta el final para saber más. ¿Nos acompañas?

Planificar y mantener tu estrategia

Puede parecer una obviedad, pero poseer un plan propio de marketing digital y respetarlo a rajatablas en niveles de contenidos y lapsos de tiempos, puede transformarse en una de las acciones más útiles y a la vez más desalentadoras para aquellos que no estén familiarizados con el ABC de las ventas. Sin embargo, conectar con los términos indicados hoy día es importantísimo para hacer crecer tu agencia entre la competencia, y por otro lado, mucho más sencillo de lo que parece.

Verás que al poco tiempo de tenerlos presentes y emplearlos en el día a día, encontrarás en sus fórmulas muchas metodologías que lograrán traccionar nuevas consultas y nuevos proyectos. ¿Habías escuchado hablar de términos como posicionamiento web y estrategias de contenidos? Hoy te contaremos qué beneficios traerá a tu negocio el conocerlos y el saber cómo manipularlos.

Posicionamiento web en estrategias inmobiliarias

Figurar en internet es hoy en día la clave de un mayor flujo clientelar para tu agencia. De tu participación web puede depender la subsistencia de tu oficina de servicios en bienes raíces. En este sentido, lograr el mejor posicionamiento SEO es la meca a alcanzar tanto por pequeños emprendedores como por las medianas y grandes franquicias. Los primeros buscadores surgieron casi con la invención de la internet. Google, con su aparición en 1996, acabó con todo lo conocido hasta ese momento y fue un factor fundamental para la masificación de sitios web. No solamente bastaba con tener un sitio propio, sino que también se aspiró a poder ser hallado por eventuales usuarios o clientes, justamente, a través del hoy coloso de los buscadores.

Atraer tráfico (visitantes) se convirtió en la obsesión de las marcas, pero también de los desarrolladores, que vieron el dinero que podía ganarse posicionando empresas en Google. Esto es lo que llamamos posicionamiento SEO; y se basa (aunque pueda resultarte increíble) en resultados de búsqueda orgánicos.

Existen miles de factores que harán que tu agencia o portal de servicios inmobiliarios se posicionen, respecto a la mecánica de los algoritmos de Google. Sin embargo, dejemos de lado las técnicas de cálculos y vamos a concentrarnos mejor en qué actitudes son las más convenientes de momento para convertirse en un eventual candidato a estar bien posicionado. ¿Estás listo para diferenciarte de tus competidores? Pues allí vamos.

Una estrella de cinco puntas

Evalúa los 5 puntos que aquí señalamos, identifica cuáles cuadran a tu agencia y por supuesto, añádeles el toque personal que creas más conveniente:

1 Un contexto estructural adecuado

¿Sabes cómo ser relevante a los ojos de tus potenciales clientes? Establecer una línea de contenidos y en lo posible no salirse de ella, será clave. En este sentido, toda estrategia de contenidos aportará importantes características a tu inbound marketing (o marketing de tracción de clientes); a la vez que está considerada como la piedra fundamental en la presencia digital de toda marca.

2 Clasificar tu público entre la generalidad

Para saber qué decir, es importante conocer a quiénes te dirigirás en tus campañas. Por ejemplo: si te especializas en alquiler para estudiantes, deberás hablar un idioma acorde a las nuevas generaciones, pero sin dejar de lado cierta formalidad. ¿Por qué? Pues porque estos jóvenes serán quienes ocuparán los pisos que ofreces, pero serán sus padres quienes pagarán la cuota mensual. Identificar a tu potencial cliente, requiere de un estudio de campo previo que te señale este tipo de detalles.

3 Emplear palabras clave en real estate

Antes de publicar o subir a tu plataforma una publicación o un artículo, asegúrate antes de buscar (por ejemplo mediante Google Trends) cuáles son las palabras más utilizadas en los últimos días por los usuarios de Google. Relaciona tus contenidos hacia esta dirección cuanto te sea posible, incorporando frases y palabras claves (las más buscadas). Eso hará que entres en los radares de los buscadores de forma más rápida y escales hacia una mejor posición de relevancia.

4 Contenidos que valgan la pena compartir

Como en el viejo boca en boca zonal, crear contenidos motivadores y que sean dignos de ser compartidos, harán que las visitas a tu sitio (y por ende las consultas sobre tus servicios) se incrementen sustancialmente. Esto, claramente, puede depender de las características más buscadas según regiones. Por ejemplo, si publicas contenidos sobre fútbol en España seguramente tendrás un caudal asegurado de visitas; pero si lo haces en India, donde el fútbol carece de trascendencia, es de esperar que los resultados no sean los mismos.

5 Imágenes potentes para lograr impacto visual

El utilizar imágenes “tomadas” de otros sitios puede provocar que Google te sancione fuertemente. No estamos hablando de multas económicas (siempre y cuando quienes posean licencias sobre dichas imágenes se mantengan al margen); si nos referimos a multas en el idioma de Google, queremos decir que podrían sancionarte enviándote al fondo de sus búsquedas (miles de posiciones abajo) o simplemente te hagan desaparecer de sus radares.

Para evitar esto, existen sitios de pago o gratuitos (como por ejemplo Pexels o PicJumbo) de donde podrás descargar imágenes libres de derechos y en sus miles de tópicos.

Te hemos proporcionado cinco características que recomendamos fuertemente aplicar a tus campañas de marketing y publicaciones en plataformas digitales. Llevarlas a cabo, resultará imprescindible para un mejor posicionamiento en buscadores.

Tú… ¿Tienes tu propia estrategia de posicionamiento web en estrategias inmobiliarias? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crear la promoción inmobiliaria perfecta

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