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Gestión de alquiler ideal

26 octubre, 2023 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, la gama de tareas que puedes desarrollar está entre las más amplias del mercado comercial de bienes raíces. Acaso te hayas especializado en la compraventa, en llevar adelante negociaciones de alquiler, o en ambas. El dedicarse a la gestión de propiedades de alquiler está entre las actividades más apasionantes del sector; sin embargo, se considera como una de las más desgastantes y la que más tiempo y energías demanda por parte de los agentes. En este artículo de Oi Real Estate, veremos unos consejos sobre cómo lograr una gestión de alquiler ideal y no padecer en el intento.

Captación de viviendas en alquiler activo

Hay muchas más agencias y agentes que dedican su tiempo a gestionar viviendas de alquiler de los que podrías imaginarte. Si eres uno de estos agentes, sabrás que la captación de viviendas es un factor trascendental para esta actividad. Para que puedas desarrollar con éxito esta rama del mercado inmobiliario será clave que la captación mantenga un nivel continuo y regular.

Conseguir clientes que tienen ofrecida su vivienda para alquiler de que pongan en tus manos esa negociación no es una tarea sencilla ¿Eres ducho en el arte de conseguir diligencias y concretarlas de forma positiva? La llave para sobrellevar de la mejor manera esta acción inmobiliaria está en saber buscar y simultáneamente dar con el propietario ideal. Veamos cómo hacerlo.

Gestión de alquiler ideal

Para poder gestionar viviendas en alquiler, cae de maduro que primero hay que saber conseguirlas. En este sentido, y antes que nada, debes considerar a dónde dirigir la mirada; esto es, conocer cuáles son los mejores lugares para buscar y encontrar. Para ello, es recomendable dividir por regiones tu área de búsqueda de viviendas. Las posibilidades que te ofrecen internet y los medios digitales son casi infinitas; pero considerar un rango extenso de eventual captación más que colaborar con tu investigación de campo podría terminar por perjudicarla.

Reduce al máximo una zona que te sea cercana, sencilla de cubrir y en lo posible conocida. Conociendo bien cuáles son los límites de tu mapa de acción, podrás organizar y planificar mucho mejor tu agenda de búsqueda. Céntrate en las viviendas en alquiler que figuran en dicho espectro e intenta entablar una entrevista con los propietarios particulares para saber en qué situación se encuentra su negociación.

La siguiente interrogante puede propiciar un buen comienzo de diálogo: ¿Están conformes con los servicios que les ofrece la agencia actual? Y si estuvieran llevando adelante la propuesta de alquiler por sus medios: ¿Considerarían trabajar con un agente que gestionara prolija y más rápidamente la visita de posibles inquilinos ideales? De esta forma, no solamente podrás enfocar tu sondeo de manera organizada, sino que además te mantendrás actualizado respecto a los últimos niveles y tendencias del mercado zonal bajo agencia y particular.

Una correcta captación de clientes

Por supuesto, para que la tracción de clientes sea completa y efectiva, no basta solamente con lograr la atención del cliente. Este deben ser conducido a lugares atractivos y cómodos para la interacción mutua. Apóyate en elementos propios que resulten dignos de ser visitados; y que en definitiva, son vitales para la venta y el marketing inmobiliario, tales como:

Un sitio web que te presente como una solución a los inconvenientes del cliente y un escudo a los temores que aquel pueda desarrollar durante una negociación.
Acciones de marketing digital modernas que comprueben tu actividad con solo echarles un vistazo. Esto es, promociones y campañas publicitarias en redes sociales; una inclinación por el respeto medioambiental (muestra preferencias por incorporar propiedades que cuiden el uso de energía); sorteos entre tus clientes que atraigan a quienes no lo son a sumarse a tu cartera; etc.
Un blog que presente contenidos de calidad. Puedes mantener informado al cliente a través de la comunicación personalizada; pero también utilizando un pequeño blog con las noticias inmobiliarias más relevantes apuntadas a todos los sectores o al que le interesa de momento.

Transmitir tranquilidad

La captación de clientes para gestionar viviendas en alquiler es una acción inmobiliaria que apunta directa y exclusivamente al propietario. Para ello, debes considerar un punto importantísimo: ser capaz de transmitir que contigo como agente, o a través de tu agencia, contará con la máxima tranquilidad y con la seguridad de que la negociación llegará a buen puerto.

El mayor temor de todo arrendador es el impago del alquiler. Esto es un hecho. En ese sentido, recomienda adosar al contrato de arrendamiento un buen seguro de impagos. Muchos particulares se asoman al mundo de los seguros de impago y salen espantados al instante, ya sea por desconocimiento legal o porque lo consideran una acción de papeleo engorrosa. Finalmente, caen en el error de considerarla innecesaria.

Tú, como agente inmobiliario, conoces el paño y sabes cómo contratar el mejor seguro de impago. Este deberá ajustarse a su propiedad y finalmente mantendrá a cubierto los intereses del arrendador ante eventuales inconvenientes de su inquilino o demoras en el pago de la cuota mensual.

Construir un vínculo personalizado luego de la tracción

Si bien traccionar un cliente de una agencia a la tuya o de su posición particular a trabajar contigo como su agente no es menos complejo que saber mantenerlo luego de su incorporación a tu cartera. Mantener en el tiempo el buen vínculo con estos nuevos clientes, requerirá de toda tu atención.

¿Por qué? Pues porque el cliente estará monitoreando tus acciones a cada paso, para comprobar que no se ha equivocado en su cambio de rumbo. La paciencia para con el cliente es una de las características que debe permanecer intrínseca en tu carácter como asesor y guía de la diligencia.

Pero, si lo piensas un momento, mantenerse activo y dedicarle más tiempo del que merecen estos clientes que han decidido cambiar de agencia y poner a tu cargo el alquiler de su propiedad, es al menos justo. Responder a ese gesto comercial con acciones personalizadas y lograr un vínculo cercano y cordial, será fundamental.

Hemos visto varios puntos a destacar con el objetivo de una gestión de alquiler ideal. ¿Cuál es tu experiencia en este campo? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Por qué contratar un agente inmobiliario

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En Noticias Oi Real Estate

Comprar vivienda sin financiación: cada vez más habitual

26 octubre, 2023 No hay comentarios

En los últimos tiempos, cada vez es mayor la cantidad de personas que elije comprar una vivienda sin financiación. Según los datos informados, de cada 10 ciudadanos que adquieren un inmueble, tres de ellos lo hacen sin recurrir a préstamos. Esta situación, refleja las cifras del primer trimestre del año.

Al analizar los motivos de esta situación, debemos primero que nada hacer referencia a dos puntos principales. El primero tiene que ver con las subidas de los tipos de interés que el Banco Central Europeo viene efectuando durante varios meses ya. Recordemos que el motivo de ellos, tiene que ver con una estrategia cuyo fin ha sido el de poder contener la inflación que azota a todo el continente. Por otro lado, no debemos olvidar el endurecimiento de las condiciones para poder acceder a ellos.

Estas situaciones han generado que muchas familias, no puedan solicitarlos, teniendo que buscar otras alternativas para poder adquirir una propiedad. Con ello, nos referimos principalmente a los sectores más vulnerables de la sociedad, que no suelen contar con ahorros que le permitan realizar este tipo de transacciones.

En este post queremos contarte respecto a las cifras registradas durante los primeros seis meses del año, de la evolución de la compra de viviendas sin financiación en nuestro país. Mencionaremos también la comparación sobre lo sucedido en los años anteriores y cómo se espera su evolución en el futuro. ¿Nos acompañas?

Ha aumentado la cantidad de personas que deciden comprar su vivienda sin financiación

Se ha dado a conocer el informe de Fotocasa sobre el análisis del perfil de los ciudadanos que solicitan hipotecas. Allí se analizan los registros de los primeros seis meses de lo que va del año.

Hace bastante tiempo que venimos hablando de cómo lentamente el mercado de compra venta de vivienda se ha ralentizado. Incluso, se hace referencia también a que en el mismo periodo del año anterior, la cantidad de personas que ha participado del sector, con el fin de adquirir una vivienda, ha sido de un 16 por ciento. Mientras que en el período actual, esta cifra llego al 14 por ciento. Esto ha tenido que ver principalmente por la situación económica que atraviesa, no solo nuestro país, sino todo el continente. Pese a ello, existen otros datos que son interesantes de analizar. Uno de ellos, tiene que ver con la evolución de la solicitud de hipotecas para poder comprar viviendas.

Por otro lado, si analizamos las cifras de aquellas personas que han logrado comprar una vivienda, un 32 por ciento de ellos ha podido realizar la transacción sin ningún tipo de financiación. Según estos datos, al compararlos con los registrados durante el 2022, es un cinco por ciento más alta. Ya que en el año pasado, este porcentaje llegaba al 27 por ciento.

Si hilamos un poco más fino sobre el informe, del 32 por ciento de las personas que no han recurrido a un crédito para poder comprar una vivienda, detallaremos como ha podido hacerlo:

El 18 por ciento de ellos, ha utilizado sus ahorros para adquirir la residencia

Un 8 por ciento, por otro lado, ha recurrido a la ayuda de familiares para poder comprar una vivienda

Por último el 6 por ciento de ellos ha vendido su antiguo inmueble para poder mudarse.

A qué se debe la reducción del porcentaje de personas que para comprar una vivienda no solicita financiación

A la hora de analizar los motivos por los cuáles se reduce la solicitud de financiación para comprar una vivienda, el primer motivo que surge, tiene que ver con las subidas de los tipos de interés. Esto se debe a una política llevada adelante por el Banco Central Europeo para contener la inflación que azotaba el continente.

La consecuencia de estas políticas, ha sido un incremento importante en los costes de los créditos hipotecarios. Además, se han endurecido los requisitos que solicitan las entidades para poder acceder a ellos.

De esta forma, el sector de la sociedad con salarios más bajos y en situaciones vulnerables, queda exento de la posibilidad de adherir a ellos. Quedando solo la opción para los perfiles más solventes y que tiene menos debilidades respecto a la nueva política monetaria que ha adoptado la eurozona.

Por todas estas razones, los ciudadanos buscan distintas formas para poder acceder a comprar una vivienda sin financiación. Aunque también debemos dejar en claro, que el atractivo de los créditos, han perdido terreno en comparación a años anteriores.

Así, estos datos cobran relevancia, para poder dejar al descubierto una nueva realidad. Esto se ve claramente, al aumentar en solo un año, un 5 por ciento de los ciudadanos que deciden comprar una vivienda sin financiación.

Pero analicemos un poco la situación de las personas que han necesitado de créditos para poder adquirir una vivienda. Según el informe, un 68 por ciento de las personas que han adquirido una propiedad, recurrieron a la firma de una hipoteca para poder realizar la transferencia. En el año pasado, éste porcentaje alcanzaba el 73 por ciento.

Del 68 por ciento de los compradores, un 56 por ciento solo necesitó de financiación bancaria. Por otro lado el 13 por ciento de ellos, tuvo que recurrir tanto a un préstamo hipotecario, como a la ayuda familiar para poder comprarla.

Algunas consideraciones a tener en cuenta

Al analizar estos datos, podemos encontrar importantes diferencias con el año pasado. Una de ellas, tiene que ver con un aumento del 5 por ciento de las personas que han podido comprar una vivienda sin financiación. Otro dato interesante, tiene que ver con la subida de 3 puntos de las personas que han podido adquirir una vivienda mediante la utilización de sus ahorros. Durante el 2022, esta cifra alcanzaba el 15 por ciento, mientras que en este año, se incrementó hasta llegar al 18 por ciento.

Esta situación, revela que existe un sector de la sociedad que cuenta aun con un ahorro, un fenómeno, conocido como la hucha llena. Explican que esto puede obedecer al hecho de que durante la pandemia y las restricciones que se han vivido, muchas familias han podido ahorrar. Tengamos en cuenta que durante esos períodos, no se ha podido viajar ni realizar muchas actividades recreativas. Incluso, agregan que el consumo se encontraba prácticamente paralizado. De esta forma, muchos hogares han ahorrado durante meses.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Ciudades económicas para vivir en España: ¿Cuáles son?

En Hipotecas

Ejecución hipotecaria: ¿De qué se trata?

26 octubre, 2023 No hay comentarios

La ejecución hipotecaria es un proceso que se aplica cuando no se abonan las cuotas mensuales que fueron pactadas con el banco. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Al contratar una hipoteca en un banco lo hacemos con la seguridad de que podremos cumplir con las cuotas por toda la vida del préstamo. De hecho, la compañía financiera también se asegura de esto, llevando a cabo un análisis de riesgo y evaluando exhaustivamente nuestro perfil crediticio antes de concedernos la hipoteca. Sin embargo, a pesar de todas las previsiones y evaluaciones, estos cálculos pueden fallar y en algunos casos, es probable que no lleguemos a pagar las mensualidades de nuestro préstamo.

Es en este momento cuando el banco aplica la ejecución hipotecaria, con el objetivo final del embargo de la vivienda. De todas maneras, si no puedes pagar tu hipoteca, el banco no embargará la vivienda de inmediato. Deberá esperar un tiempo y comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Te contaremos de qué se trata, cuánto tiempo llevará y qué opciones tienes para evitarlo utilizando herramientas legales que pueden dilatar y permitirnos ponernos al día con las mensualidades.

Si te encuentras en esta situación y te interesa saber cómo actuar para renegociar los pagos con el banco, este artículo te será de gran ayuda.

Ejecución hipotecaria: ¿Cuándo y por qué inicia?

La entidad bancaria da inicio a la ejecución hipotecaria cuando el titular de una hipoteca deja de abonar en reiteradas oportunidades las cuotas de su préstamo. Esta acción se produce unilateralmente, ya que es el banco el interesado en ejecutar la hipoteca para aplicar la garantía del préstamo y embargar la vivienda. Luego del embargo el inmueble se subasta y el acreedor obtendrá el saldo de la deuda pendiente.

¿Qué pasa si luego de la ejecución queden pagos adeudados?

Existe la posibilidad de que, luego de producirse la ejecución de la hipoteca, aún queden saldos pendientes de pago. Esto ocurre cuando el valor de la vivienda es más bajo que el capital pendiente de la hipoteca más los intereses y gastos judiciales que correspondan. En este caso, el banco puede recurrir a la opción de exigir embargo de bienes presentes y futuros, en cuyo caso serían judicializadas ingresos y cuentas corrientes del deudor.

Los pasos previos al embargo de una vivienda

El proceso judicial que se inicia para llegar al embargo de una vivienda es bastante extenso y tiene diferentes instancias de negociación a las que podemos llegar si demostramos cuáles son los motivos de la falta de pago. Por otro lado, se deberán tener muchos meses sin abonar para que esta instancia se active. Aquí van los pasos previos al desahucio:

Primer aviso bancario

En primer lugar, la entidad bancaria enviará un aviso de impago una vez transcurridos 15 días del primer incumplimiento. De este modo intentará averiguar cuáles son los motivos de la falta de pago.

Segundo aviso: comunicación oficial

Cuando haya pasado un mes desde la primera cuota impaga, la entidad financiera enviará por carta, email o sms una comunicación oficial. Allí notificará al deudor cuál es su situación.

Ingreso en mora

Una vez que pasen cinco meses sin pagar, la entidad bancaria ingresará al hipotecado en una lista de morosos. Esta acción puede traer consecuencias en caso de recurrir a futuros préstamos o créditos.

Inicio de demanda judicial

La demanda se activa a partir de cuota número doce impagada en la primera mitad del préstamo y de la número quince si es en la segunda mitad de la hipoteca. Esta ampliación en el plazo para iniciar el camino judicial fue dictaminada luego de la sanción de la Ley de Hipotecas del 2019.

Informar al Registro de la Propiedad sobre las cargas

La entidad bancaria incluirá una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Convocatoria a la subasta

Los datos sobre la subasta son publicados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y de los Juzgados y en Boletines Oficiales. Esta comunicación no está prevista para los deudores, por lo que deberán estar atentos al proceso.

Subasta

Se lleva a cabo la subasta entregando la vivienda al mejor postor. En caso de no llegar al precio mínimo, la entidad bancaria puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor. Si el precio de la subasta no supera la deuda pendiente, es posible que se genere una deuda a favor del banco.

Desahucio o desalojo

Por último, el deudor deberá abandonar el domicilio con presencia de peritos judiciales y policiales. Por otro lado, un cerrajero deberá cambiar la cerradura en ese acto.

¿Es posible frenar una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria se puede paralizar, incluso es posible anularla y volver al acuerdo original con la entidad bancaria. Para ello existen las siguientes acciones:

Enervación de la acción hipotecaria

Por medio de esta acción, el deudor podrá ponerse al día con los pagos. Antes era necesario abonar la totalidad del préstamo, hoy en día solo deberás abonar las cantidades que adeudadas hasta ese momento. Esto implica tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.

Llegar a un acuerdo con la entidad bancaria

Otra opción es pagarle a la entidad bancaria para que ésta anule el pedido de desalojo. A cambio el deudor deberá comprometerse a abonar la hipoteca si se extiende el plazo. También, puede dar por opción disfrutar de unos años de carencia.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas

Cuando el deudor se encuentra dentro del umbral de exclusión, tiene la posibilidad de pedirle al banco que detenga la ejecución y reestructure la deuda. Si las medidas del código no son suficientes, es posible que la entidad acepte una dación en pago y le dé la posibilidad de vivir de alquiler social en la misma vivienda.

Iniciar demanda por error de notificación o por cláusulas abusivas

En caso de que la notificación tenga errores en su entrega se podrá dilatar el proceso. Por otro lado, si el deudor inicia una demanda por cláusulas abusivas el proceso puede llegar a anularse.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Cómo funciona la reunificación de deudas por hipotecas?

En Hipotecas

El proceso de enervación de la ejecución hipotecaria

26 octubre, 2023 No hay comentarios

La enervación de la ejecución hipotecaria es una manera de terminar de forma anticipada el proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de adquirir una vivienda, la mayoría opta por solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra. Sin embargo, solicitar una hipoteca no es un proceso sencillo. El mercado hipotecario engloba muchos términos y procesos que es conveniente tener en cuenta. Esto te permitirá saber con qué te puedes encontrar y evitar inconvenientes al contratar un préstamo para la compra de vivienda. Por este motivo, te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la enervación de la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria

Si tienes una hipoteca, y por algún motivo la dejas de abonar durante un tiempo prolongado, es probable que debas hacer frente al proceso de ejecución hipotecaria.

Cuando hablamos de la ejecución hipotecaria nos referimos al procedimiento por medio del cual se cobran las deudas que no fueron abonadas de una hipoteca. El acreedor, es decir, el banco, tendrá la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no se ha ocupado de sus responsabilidades contractuales durante cierto tiempo. De hecho, es algunos casos, se puede llegar al embargo del inmueble e incluso, al desahucio.

Hasta hace varios años, al momento de subastar la vivienda habitual de una persona, esta tenía la posibilidad de paralizar la subasta. Únicamente podía hacerlo si devolvía la totalidad del préstamo hipotecario. Actualmente, ya no funciona de esta forma, esto se debe a la enervación de la ejecución hipotecaria.

¿De qué se trata la enervación de la ejecución hipotecaria?

Por otro lado, la enervación es una manera de ponerle fin de forma anticipada al proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. De lo contrario, finalizaría cuando lo hiciera la subasta del inmueble.

Gracias a la enervación de la ejecución hipotecaria, el deudor cuenta con la posibilidad de paralizar el procedimiento consignando las cantidades que deba hasta ese momento, ya no se trata de la totalidad del préstamo, como era antes. Las cantidades adeudadas abarcaran tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, por supuesto, esto incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.

De esta forma, la ejecución hipotecaria se daría por finalizada y no tendría lugar la subasta, o bien, sería paralizada si ya había iniciado. Sin embargo, como explicaremos más adelante, la vivienda se declarará liberada cuando se paguen también las costas del procedimiento.

¿Cuáles son los requisitos para enervar la hipoteca?

Además del pago, hay otro requisito, que se exige en caso de que no sea la primera vez que se libera la vivienda. Si tiene lugar esta situación, deben haber pasado, como mínimo, 3 años entre la fecha en que se liberó el inmueble y la del requerimiento de pago por parte del banco, sea judicial o extrajudicial.

¿Cuándo se puede enervar la ejecución hipotecaria?

El deudor tiene tiempo de enervar la ejecución hipotecaria hasta el mismo día en que vaya a tener lugar la subasta. En otras palabras, tendrá la posibilidad de llevar a cabo esta acción en cualquier momento, siempre que no haya finalizado ya la subasta. De hecho, es posible incluso mientras se esté llevando a cabo la subasta.

¿Qué sucede cuando se abonan las cantidades debidas?

Una vez que se realiza el pago, se debe hacer el cálculo de las costas sobre la cuantía a la que asciendan las cuotas atrasadas pagadas, el límite se encuentra establecido en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando las costas hayan sido abonadas, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando la vivienda y declarando el procedimiento finalizado.

¿Es posible enervar la ejecución hipotecaria sobre una vivienda que no sea la habitual?

En caso de que se trate de una vivienda diferente de la habitual, también es posible que se paralice el procedimiento. Sin embargo, hay que aclarar que en este caso no se trataría de una enervación de la ejecución hipotecaria, ya que se requeriría el consentimiento del banco.

Dicho de otra forma, si se trata de una vivienda que no es la habitual, el banco puede solicitar que se comunique al deudor que puede liberar la vivienda consignando la cantidad debida antes de que finalice la subasta.

No obstante, si el banco no lleva a cabo esta acción, el deudor no tendrá la posibilidad de parar la subasta. Es por este motivo que no se trataría de una enervación propiamente dicha, si bien, comparte los siguientes aspectos en común con esta:

Hay que pagar las mismas cantidades.

Mismo plazo mínimo de 3 años a partir de la última vez que se liberara el inmueble y el requerimiento de pago judicial o extrajudicial, en su caso.

El Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por finalizado el procedimiento y liberada la vivienda cuando se abonan las costas.

¿Se regula la enervación de la ejecución hipotecaria?

Sí, la enervación de la ejecución hipotecaria se regula en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Allí se contempla la propia enervación de la ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, y también, la paralización del proceso cuando se trata de otra vivienda.

¿Cuándo comienza una ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria inicia con la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Esto tiene lugar cuando:

El deudor debe, mínimo, 12 cuotas del préstamo hipotecario o el equivalente al 3% del importe del mismo, si está dentro de la primera mitad del plazo de devolución.

Si debe 15 cuotas o el equivalente al 7% del préstamo hipotecario, si se encuentra en la segunda mitad del plazo de devolución.

El banco debe dar aviso al deudor de las cantidades que adeuda y de que iniciará la ejecución hipotecaria, con una anticipación de un mes como mínimo.

La cláusula de vencimiento anticipado implica que el banco tiene la posibilidad de solicitar al deudor que abone todo lo que queda pendiente por la hipoteca.

No obstante, el deudor puede abonar únicamente lo que haya dejado de pagar además de los intereses y costas, para paralizar el procedimiento, en caso de que sea una vivienda habitual. E incluso si se trata de una vivienda diferente, si lo consiente el banco.

Ley de la Segunda Oportunidad: protege tu vivienda y cancela tus deudas

Si tienes deudas y no puedes pagar tu préstamo hipotecario, ten en cuenta que puedes ver si reúnes los requisitos para acogerte al mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.

Luego de la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad del año 2022 es posible salvar la vivienda familiar y cancelar una parte de tus deudas de manera legal. Las demás deudas serían sometidas a un plan de pagos establecido judicialmente y que se limitaría a aquellos pagos que realmente puedes afrontar, cancelando todo lo demás.

Alternativamente la Ley de la Segunda Oportunidad además, brinda la posibilidad de cancelar todas las deudas, liquidando por completo tu patrimonio. Se trata de una opción que es interesante para aquellos que no busquen preservar la vivienda familiar, ya que se perdería en el proceso.

Consejos para evitar la ejecución hipotecaria

En primer lugar, debemos evitar llegar al extremo de incumplir con el pago de las cuotas hipotecarias. Esto es fundamental para que no inicie una ejecución hipotecaria.

Por otro lado, es importante no ignorar las comunicaciones de la entidad bancaria.

Si tenemos problemas para abonar las cuotas, lo más aconsejable es notificar de inmediato al banco. Debes explicar cuál es tu situación financiera, y demostrar tus gastos e ingresos mensuales. La información que brindes al banco puede ayudar a crear un plan de pago.

Otro punto a tener en cuenta es que no debes abandonar la vivienda, ya que al hacerlo es posible que no cumpla con los requisitos para recibir ayuda.

Hay diferentes mecanismos para ayudar con la ejecución hipotecaria, por ejemplo la reducción o suspensión temporal de los pagos, la reconstitución de la hipoteca, modificación del préstamo o un nuevo plan de pagos. Puedes buscar la ayuda de expertos para saber cuál es la más conveniente para ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la enervación de la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Ejecución hipotecaria: ¿Qué sucede si aún queda una deuda pendiente después de la subasta?

En Hipotecas

Conceder una hipoteca a una persona sola: ¿Por qué es más difícil?

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Conceder una hipoteca a una persona sola es más difícil que a una pareja. Aquí te contaremos a qué se debe, además te daremos algunos consejos para conseguirlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Una gran cantidad de personas optan por solicitar un préstamo hipotecario para comprar su primera vivienda. Sin embargo, que el banco acepte conceder una hipoteca no es tan sencillo, será más complicado aún si el titular del préstamo hipotecario es una persona sola. Sin lugar a dudas, los que optan por obtener una hipoteca como individuos solos por lo general se encuentran con ciertos inconvenientes adicionales. Aquí te contaremos qué hace que resulte más difícil conceder una hipoteca a una persona sola. También, te daremos algunos consejos y posibles soluciones que serán de gran ayuda para evitar ciertos inconvenientes que se presentan en estos casos.

Conceder hipoteca a una persona sola: ¿Por qué es más complicado?

Resulta bastante más complicado el acceso a un préstamo hipotecario para aquellas personas que son solteras. Esto se debe, fundamentalmente, a dos motivos: ingresos y riesgo. Por un lado, existe una limitación en los ingresos y, por el otro, la entidad bancaria considera que se trata de una operación que implica un mayor riesgo.

Los ingresos son más limitados

Es uno de los motivos por los que resulta más difícil conceder una hipoteca a una persona sola. La realidad es que las entidades bancarias, por lo general, tienen en cuenta que los ingresos de una sola persona son más limitados si los comparamos con los de una pareja o un grupo familiar. Se trata de un punto que puede generar preocupaciones a la entidad bancaria con respecto a la capacidad de pago de ese cliente.

Existe un mayor riesgo percibido

Por otro lado, las entidades bancarias también pueden considerar que las personas solas implican un mayor riesgo crediticio. El motivo es sencillo, una persona sola no cuenta con la red de apoyo financiero que puede brindar un cosolicitante en caso de tener que hacer frente a momentos complicados.

Algunos consejos para que tu perfil sea más interesante para el banco

Si quieres lograr que la entidad bancaria esté más dispuesta a conceder una hipoteca con un solo titular, estos consejos te serán de gran ayuda para ser más atractivo financieramente.

Trabaja para crear un mejor perfil financiero

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, lo más aconsejable es trabajar en mejorar tu perfil financiero. Para comenzar puedes pagar todas tus deudas y tarjetas de crédito puntualmente. Además, debes ahorrar para un pago inicial más grande.

Reducir tus deudas lo más posible

En caso de que tengas otras deudas lo ideal es reducirlas al máximo. Por ejemplo, puede ser que tengas un coche pendiente de pago, un móvil que financias a plazos o bien, una ortodoncia que abonas en cuotas mensuales. Si es el caso, debes enfocarte primero en las deudas pendientes, de este modo, al solicitar una hipoteca la entidad bancaria verá que te encuentras libre de crédito. Esto, sin lugar a dudas, sumará puntos para que el banco decida conceder una hipoteca.

Busca otras fuentes de ingresos

En caso de ser posible, una buena idea es ampliar tus fuentes de ingresos. Por ejemplo, puedes optar por buscar un trabajo a tiempo parcial o inversiones. Ten en cuenta que, mientras más fuentes de ingresos puedas demostrar, lograrás que tu perfil sea más interesante para la entidad bancaria.

Lo que aconseja el Banco Central Europeo es que el pago de las cuotas no implique más de un 35% de tus ingresos mensuales. Una manera de hacer los cálculos es utilizando un simulador de hipotecas online, sin dudas, se trata de una herramienta muy útil.

Soluciones para que el banco acepte conceder una hipoteca a una persona sola

No hay dudas de que acceder un préstamo hipotecario es un verdadero desafío, principalmente, para una persona sola. Sin embargo, esto no significa que sea imposible. Aquí van algunas soluciones, más allá de mejorar tu perfil financiero y ampliar tus ingresos, que te ayudarán a conseguirlo.

Selecciona con cuidado las mejores ofertas comparando entre diferentes entidades bancarias

Para conseguirlo, puedes utilizar un comparador de hipotecas. Esta herramienta te permitirá preseleccionar las entidades bancarias que brinden las mejores ofertas para tu perfil financiero. Lo primero que debes hacer es consultar las condiciones que cada banco exige para conceder un préstamo hipotecario. Podrás encontrar algunas que se verán más restrictivas y otras con las que tu perfil logre adaptarse mejor.

Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Un bróker hipotecario que negocie con las entidades bancarias es una solución muy interesante y conveniente. De este modo, podrás contar con la ayuda de expertos en intermediación hipotecaria, que conocen el mercado a la perfección. Los brókeres hipotecarios se encargan de negociar con los bancos, luego te presentarán las mejores opciones para que elijas la que se adapte mejor a tu perfil.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos consejos para que el banco acepte conceder una hipoteca a una persona sola. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Agentes inmobiliarios

Perfil del agente inmobiliario perfecto

24 octubre, 2023 No hay comentarios

Contra lo que podía imaginarse, España finalizó 2021 y 2022 como años record en negociaciones inmobiliarias. 2023, golpeado por el impacto inflacionario pospandemia y la crisis bélica en Europa del Este, sin embargo, no les fue en saga. Como sea, existe una máxima en el real estate que dice «Si hay un momento para iniciarse o candidatearse como agente inmobiliario, es este». En este sentido… ¿sabes cuáles son las características requeridas por las principales inmobiliarias? En este artículo de Oi Real Estate, veremos las cualidades necesarias en todo perfil del agente inmobiliario perfecto, acaso los más requeridos por las agencias. ¿Crees que podría ser una buena salida laboral para ti? Entonces te invitamos a recorrer este artículo imperdible para conocer mucho más.

Historia reciente del agente inmobiliario

Dijimos que 2021, en medio del ir y venir de la pandemia, mostró un repunte del mercado inmobiliario en toda España. Las proyecciones para el cierre del último semestre fueron superadas por las expectativas. Esto tuvo que ver con un retraso de las ventas canceladas o suspendidas durante el lapso de mayor impacto de la COVID; y por el desembolso simultáneo de los ahorristas que en los meses previos decidieron aguardar a que se den las circunstancias sanitarias convenientes para salir a invertir en ladrillos.

Por tanto, es de esperar que las agencias se hayan mostrado receptivas a tu postulación para ocupar un puesto como agente inmobiliario. El elegir convertirse en agente inmobiliario tiene una característica virtuosa a diferencia de muchos otros empleos. Esto es, se trata de un puesto que ofrece un ingreso mensual por arriba del promedio y al que puedes ofrecerte sin tener experiencia previa.

Por supuesto, estará en ti desarrollarte todo lo que puedas como agente. Si lo tomas como un empleo común y corriente y no vuelcas empeño y dedicación tal vez te resulte un trabajo desabrido o aburrido. Pero sin dudas, el inmobiliario es un sector que acoge de buena manera a quienes tienen como objetivo un crecimiento personal y profesional.

¿Qué cualidades buscan las agencias inmobiliarias?

Los agentes inmobiliarios son (desde el comienzo mismo de este competitivo mercado) la cara de las agencias y su principal carta de presentación. Cuentan con la capacidad de darle un valor agregado al servicio de las inmobiliarias; ya que son quienes despliegan las herramientas y estrategias necesarias avocadas a la atención al cliente y buena parte de la gestión comercial.

Tienen sustancial incidencia en la toma de decisiones de un eventual cliente. Por tanto, están íntimamente ligados a la productividad del negocio. Será común que en una misma agencia un agente inmobiliario venda más que otros. ¿Qué tiene ese agente que lo hace diferente al resto? No se trata solamente de una cuestión de experiencia en el sector; existen una serie de cualidades en el perfil de los agentes inmobiliarios más buscados por las agencias. Estas características pueden ser de origen innata, pero muchas otras pueden incorporarse rápidamente.

Perfil del agente inmobiliario perfecto

Es cierto que una agencia verá con buenos ojos la incorporación a sus filas de un agente inmobiliario de experiencia. Sin embargo, muchas inmobiliarias optan por la contratación de agentes jóvenes y hasta novatos para incluir en sus plantillas.

Un agente de experiencia tendrá sus propios artilugios de ventas, lo cual es muy respetable y hasta efectivo. Por el contrario, las agencias podrán volcar mejor sus propias estrategias de éxito en quienes se inicien de cero. En este sentido, hay muchas más compañías tendientes a contratar agentes sin experiencia de las que puedas suponer.

Veamos algunos entre la nutrida serie de cualidades de los agentes inmobiliarios más buscados, hoy por hoy. Tal vez encuentres que puedes encajar de forma correcta y decidir lanzarte como agente, si estuvieras reflexionando al respecto.

1 Empatía por sobre todas las cosas

Como suele decirse en el sector: conocer al cliente lo es todo. Esta es muchas veces la clave de una negociación exitosa. Por tanto, el saber ponerse en el lugar del cliente a la hora de escuchar sus necesidades, conocer sus temores y tener en claro sus objetivos, hará que puedas guiarlos mucho mejor durante todo el proceso de la diligencia.

2 Habilidad para la negociación

Tu capacidad en oratoria y en expresión gestual quedará demostrada de antemano durante tu primera entrevista. Es vital que logres convencer a tu entrevistador de que eres ágil para guiar al cliente a través de la negociación y que lograrás acompañarlo, siempre mediante un diálogo afable y cordial, pero con la autoridad necesaria para mantener las riendas firmes en todo momento.

3 Capacidades en tecnología

Quedarás fácilmente descartado de cualquier puesto administrativo si no cuentas con los niveles básicos en aplicación tecnológica. Si crees que estás por debajo del promedio, realiza los cursos que te diplomen en el correcto uso de programas de utilidad recurrente, o de CRM inmobiliario.

Un CRM inmobiliario, es un software específicamente desarrollado para el tratamiento integral del cliente; mediante el cual los empleados de un sector tienen acceso global a sus datos de contacto, estadísticas de la agencia, referencias de mercado, etc. La combinación entre el buen uso del CRM y los agentes inmobiliarios capacitados para manejarlo de la forma correcta, puede brindarle a la agencia un salto cualitativo enorme.

4 Imagen profesional y buenos modos

La imagen es un factor de trascendencia en el sector inmobiliario. Procura concurrir a tus entrevistas en tu personaje de agente inmobiliario. Esto es, compórtate como si ya fueras parte de la empresa y dirígete a tu entrevistador con la misma simpatía, amabilidad y buenos modos con los que tratarías a un eventual futuro cliente.

Antes de proponerte como agente inmobiliario, recuerda y considera algunos puntos, que te eviten perder el tiempo. Asegúrate de contar con los requisitos que solicita la agencia en general (tu título secundario, u otros eventuales como vivir en la cercanía de la agencia, etc.). Además, infórmate sobre las condiciones de trabajo y toda la data que puedas recabar sobre la compañía, en la previa.

Hemos visto las principales características a tener en cuenta en búsqueda del perfil del agente inmobiliario perfecto. Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Claves en atención inmobiliaria posventa

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En Hipotecas

Interés de hipoteca: ¿A cuánto está actualmente?

24 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a cuánto está el interés de una hipoteca hoy en día. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

El interés de hipoteca medio actual

El mercado hipotecario ha sufrido bastante durante los últimos meses. Luego de las múltiples subidas de tipos de interés, es probable que te preguntes cuál sería un interés de hipoteca adecuado. Te contaremos cuáles son los tipos de interés medios, con esta información podrás buscar ofertas y tener referencias claras para poder negociar con la entidad bancaria.

Los informes publicados por los Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central Europeo (BCE) nos dejan ver que el tipo de interés de los nuevos préstamos hipotecarios para la compra de vivienda llegó a un 4,01% en agosto de 2023. A continuación, te detallaremos dónde se ubica el interés medio de las hipotecas fijas y variables, cómo es su evolución y cuáles son las entidades bancarias que ofrecen el interés más bajo.

El Interés medio de hipotecas a tipo fijo

Sin lugar a dudas, los préstamos hipotecarios a tipo fijo son cada vez más solicitados. El motivo del aumento en la demanda de este tipo de préstamo se debe al repunte del índice de referencia más utilizado en España, el euríbor. No obstante, debemos tener en cuenta que el tipo de interés medio de los nuevos préstamos a tipo fijo también ha sufrido un aumento.

Los datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) nos indican que el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas fijas que fueron constituidas para viviendas llegó en el mes de julio de 2023 al 3,49%. Esto implica un aumento interanual del 1,56% si lo comparamos con el mismo mes de 2022, cuando el tipo de interés medio se ubicaba en el 1,93%.

El interés medio de hipotecas a tipo variable

Con respecto al tipo de interés medio al inicio de los préstamos hipotecario variables, en julio de 2023 y según los datos aportados por el INE, llegó al 2,95%.

En este sentido, debemos mencionar que las entidades bancarias decidieron adoptar la política de recortar los diferenciales aplicados. En algunos casos, ofrecen como solución aplicar un interés fijo para los primeros 12 meses de vida del préstamo hipotecario. Se trata de una medida para proteger a los clientes del fuerte aumento del euríbor que comenzó en febrero de 2022 y aún no se ha detenido.

Incluso, si analizamos la evolución del euríbor mensual, podremos notar que en julio de 2022 el euríbor se ubicaba en el 0,992% y, en el mismo mes de 2023 llegó a un 4,15%. Esto nos deja ver un aumento interanual del 3,158%.

Por otro lado, la evolución de los tipos de interés medios al inicio de hipotecas a tipo variable para viviendas, nos deja ver que durante ese mismo período de tiempo sufrió un aumento del 1,05%. En julio de 2022 era del 1,9% mientras que en julio de 2023 fue de 2,95%.

Hipoteca fija o variable: ¿Qué es más conveniente?

Si nos encargamos de analizar la evolución del tipo medio de los préstamos hipotecarios sobre viviendas fijas y variables, podemos notar que en los años anteriores al estallido del conflicto bélico en Ucrania, cuando los tipos de interés oficiales del Banco de España se ubicaban en el 0%, prácticamente no había diferencia entre una categoría de préstamos y la otra.

Sin embargo, como es común que suceda, una hipoteca a tipo fijo tiene un interés más elevado que una variable al inicio del préstamo. Dicho de otra forma, una hipoteca a tipo variable es más económica al comienzo, sin embargo, debes afrontar el riesgo de una posible subida del euríbor y, por ende, un aumento en el coste de las cuotas hipotecarias.

La realidad es que no hay una respuesta correcta. La decisión variará dependiendo de la capacidad económica del cliente para hacer frente a un aumento en el interés de la hipoteca. También, debes tener en cuenta qué importancia tiene para ti la estabilidad a cambio de un interés más bajo al comienzo. Por otro lado, existe una opción que combina las dos modalidades, se trata de contratar una hipoteca mixta. De este modo, tendrás elementos de ambos tipos de préstamos, con un tipo fijo al comienzo y luego uno variable.

¿Qué banco ofrece el interés de hipoteca más bajo?

Para fines de octubre de 2023 hay diferentes entidades bancarias que brindan un tipo de interés atractivo. Sin embargo, debes tener en claro que en la mayoría de los casos será necesario acceder a las bonificaciones por vinculación para obtener tasas de interés competitivas. Aquí van los intereses más interesantes que hemos encontrado en el mercado hipotecario:

BBVA

En el caso de los préstamos hipotecarios a tipo fijo, BBVA ofrece una de las mejores ofertas al día de hoy.

El Tipo de Interés Nominal (TIN) para la hipoteca fija BBVA puede variar dependiendo del plazo de amortización que elijas y se ubica por debajo de la media del mercado. Para conseguirlo deberás si domiciliar tu nómina y contratar el seguro de vida y hogar. TAE desde el 4,57%.

EVO banco

Por otro lado, el banco que ofrece el mejor tipo de interés para hipotecas variables hoy en día es EVO Banco. Con las bonificaciones, tendrás la posibilidad de acceder al préstamo con un TIN fijo del 2,30% para el primer año, luego deberás abonar el euríbor + 0,48%. TAE variable desde el 4,71%.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el interés de hipoteca medio que podrás encontrar en el mercado hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Comisión de apertura: ¿De qué se trata?

23 octubre, 2023 No hay comentarios

Te contaremos qué es y por qué debería interesarte la comisión de apertura de un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Si has decidido comprar una vivienda, es muy probable que te hayas decidido por contratar un préstamo hipotecario para financiar la compra. En primer lugar, debes tener en claro que el proceso de solicitud de una hipoteca es un trámite complejo, no se trata únicamente de solicitar el dinero y pagar una determinada suma por mes.

La solicitud de un préstamo hipotecario es un proceso que implica el cumplimiento de diferentes condiciones, además debes poner atención en las letras pequeñas y realizar varios trámites. Por estos motivos, es necesario poner atención en todos los detalles.

En el proceso de contratación de una hipoteca, puedes encontrarte con la comisión de apertura, se trata de un dinero que se le abona a la entidad bancaria por solicitar el préstamo. Es una medida considerada como una cláusula abusiva por muchos. Sin embargo, por el momento hay que seguir abonándola. A pesar de que muchas entidades bancarias ya han optado por eliminarla.

Comisión de apertura: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario, nos referimos a un importe que cobra la entidad bancaria al cliente al momento de formalizar el préstamo. Si bien muchos lo consideran como un mero trámite, se trata de una comisión que fue motivo de debate y ha generado bastante controversia. En algunos casos, la comisión de apertura se considera como una cláusula abusiva. Sin embargo, algunos bancos ya han comenzado a eliminarla.

¿Cómo se justifica esta comisión?

Las entidades bancarias han dado diferentes razones para cobrar la comisión de apertura, se trata de las siguientes:

Evaluación del perfil crediticio y solvencia del cliente.

Formalización y disposición de fondos para el solicitante.

Cubrimiento de tanto de gastos administrativos como de gestión.

Proceso de aceptación o rechazo de la hipoteca.

¿Se puede negociar la comisión de apertura de la hipoteca?

A la hora de firmar un préstamo hipotecario, es necesario tener en claro que existe la posibilidad de negociar esta comisión. Por lo general, las entidades bancarias establecen que este pago sea de entre el 0,25% y el 3% del total solicitado.

Como el lógico, lo más conveniente es que este porcentaje sea de 0%. No obstante, en este punto debemos ir con cuidado, ya que existe la posibilidad de que, lo que puedas ahorrar ahora, más tarde lo termines abonando de más por otro lado.

Un punto muy importante al que debemos poner atención, es el tipo de préstamo hipotecario que vayas a solicitar. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca a tipo fijo, el porcentaje por comisión, por lo general, se ubica entre el 0% y 3%. Por otro lado, en un préstamo hipotecario de interés variable, el interés va del 0% al 1%.

¿La comisión de apertura es una cláusula abusiva?

La realidad es que diferentes sentencias judiciales se encuentran creando jurisprudencia en el último tiempo, demostrando que efectivamente, la comisión de apertura de un préstamo hipotecario se trata de una cláusula abusiva. En otras palabras, debe ser anulada y se tiene que devolver el dinero al cliente.

Sin embargo, la realidad es que esto no ocurre en la mayoría de los casos. El motivo es sencillo, la entidad bancaria se encarga de justificar que el pago es necesario, ya que de esta forma brinda una serie de servicios fundamentales para aceptar el préstamo.

En resumen, se trata de un aspecto que dependerá de los criterios de transparencia y protección al cliente que el banco tiene que cumplir para cobrar la comisión de apertura de una hipoteca. En caso de que todo sea legal, será necesario abonarla.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 16 de julio del año 2020, se toma actualmente como el último referente. Dicha sentencia se dictó en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.

En este caso, el TJUE brindó una respuesta al órgano jurisdiccional nacional, la cual permita resolver la disputa.

Por este motivo, indicó cinco puntos sobre este particular por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca, y las resuelve en dos respuestas sumamente claras:

La relativa a la cláusula que impone una comisión de apertura (apartados 56 a 71).

La relativa al eventual desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan de tal cláusula (apartados 72 a 79).

Por último, esta sentencia finaliza con las siguientes declaraciones:

El hecho de que una comisión de apertura se encuentre incluida en el coste total de una hipoteca, no significa que sea una prestación esencial de este. La comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede causar en detrimento del consumidor y un desequilibrio grande entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la comisión de apertura de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cambiar la hipoteca de un banco a otro: ¿Cuánto cuesta?

21 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo cambiar la hipoteca de un banco a otro y cuánto dinero te costará. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cambiar la hipoteca de un banco a otro

Existen dos maneras diferentes de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Cada una de ellas cuenta con ventajas y gastos derivados, entre ellos se encuentran el gasto de tasación de la vivienda y las posibles comisiones de las entidades bancarias.

Hoy en día, el mercado hipotecario no está pasando por su mejor momento. La subida de los tipos de interés está generando que los préstamos hipotecarios aumenten significativamente. Para protegerse ante esta situación, una gran cantidad de personas pensaron en cambiar la hipoteca de un banco a otro. De este modo, sería posible obtener condiciones más ventajosas y que la cuota hipotecaria implique una carga menor para la economía familiar.

Las diferentes maneras de cambiar la hipoteca de banco

Con respecto al cambio de hipoteca, debemos tener en claro que existen diferentes maneras de realizarlo. Aquí te detallaremos cuáles son:

Subrogación de acreedor: consiste en pasar tu hipoteca de un banco a otro. Se trata de una operación que te dará la posibilidad de reducir el tipo de interés y pasarlo de variable a tipo fijo o a la inversa. Por otro lado, también es posible modificar los plazos de devolución y eliminar bonificaciones y comisiones.

Cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva: consiste en firmar un nuevo préstamo hipotecario con otra entidad bancaria y cancelar el vigente, a cambio de nuevas condiciones que resulten más ventajosas. Al contratar una nueva hipoteca tendrás la posibilidad de acordar nuevas condiciones, es decir, podrás rever los plazos, el capital, los interés, entre otros.

¿Cuánto cuesta trasladar el préstamo hipotecario?

Tanto la cancelación y contratación de una nueva hipoteca, como la subrogación de acreedor implican gastos. Te detallaremos cuánto dinero deberás destinar a cada una de ellas.

Gastos de subrogación de acreedor

Si se trata de una subrogación de acreedor, debes tener en cuenta que tendrás que hacer frente a los siguientes gastos:

Precio de la tasación de la vivienda: la media de una tasación de vivienda se ubica cerca de los 300 euros.

Comisión: es posible que debas abonar una comisión por subrogación impuesta por la entidad bancaria actual. Esto es entre el 0% y el 2% del importe pendiente, variará dependiendo de lo que hayas firmado en la escritura.

Cancelar hipoteca actual y contratar una nueva

Si lo que quieres es contratar un nuevo préstamo hipotecario, deberás asumir los siguientes gastos:

Tasación de la vivienda: igual que en la subrogación de acreedor, deberás asumir el precio de la tasación que ronda los 300 euros de media.

Comisión de apertura de la nueva hipoteca: deberás asumir este gasto en caso de que exista dicha comisión, sin embargo, actualmente es poco común.

Gastos de cancelación: se trata de los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca actual, aproximadamente, rondan los 1000 euros de media.

Comisión por amortización anticipada: es posible que exista una comisión impuesta por el banco actual. El coste ronda entre el 0% y el 2% del importe pendiente, según lo que se haya firmado en la escritura.

Subrogación para cambio a tipo fijo

Frente a la subida del euríbor, muchos optaron por subrogar la hipoteca para pasar de un tipo variable a uno fijo. Con respecto a esto, es fundamental dejar en claro que, al pasar de tipo variable a fijo, la comisión que podrá cobrar banco actual será del 0,05% como máximo. Además, únicamente se podrá aplicar cuando el cambio tiene lugar durante los primeros tres años del plazo. Después de los tres años, la comisión será de un 0%.

Las principales ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Si no estás conforme con las condiciones de tu préstamo hipotecario no tiene sentido mantenerlo. Si tu banco te concedió una hipoteca más cara que las que se ofrecen actualmente y se niega a mejorarla, lo mejor que puedes hacer es irte a otra entidad que te ofrezca unas condiciones que se adapten mejor a ti.

Cambiar tu hipoteca de banco te dará la posibilidad de disfrutar de una gran cantidad de ventajas. Te contaremos cuáles son las mejoras más importantes que puedes obtener:

Cuotas más bajas

Tendrás la posibilidad de abonar una cuota más baja. Para esto, deberás encontrar una entidad bancaria que esté dispuesta a rebajar el interés de tu hipoteca actual.

Paso de tipo variable a fijo

Como sabemos, el euríbor ha escalado sin descanso, incluso, podría continuar aumentando en el futuro. Si tienes un préstamo hipotecario a tipo variable, aún puede ser un buen momento para pasarte al tipo fijo. Algunas entidades bancarias todavía ofrecen intereses fijos por debajo del 3%.

Encontrar una entidad bancaria más flexible

Probablemente, tu banco se haya negado a modificar tus condiciones para, por ejemplo, eliminar titulares, eliminar el IRPH, ampliar el capital, entre otros. Si este es tu caso, lo ideal es tomar la decisión de irte a otro banco que sí acepte realizar ese tipo de cambios.

¿Cuáles son los requisitos para cambiar la hipoteca de banco?

Para que otra entidad bancaria asuma tu hipoteca o apruebe la solicitud de la que quieres contratar, es fundamental contar con un buen perfil y llevar un año o, en algunos casos, hasta tres pagando las cuotas. Esto último se debe a que la nueva entidad necesita contar con garantías de que cumples con el pago de tus mensualidades sin inconvenientes.

¿Mi banco actual debe dar su consentimiento para cambiar la hipoteca?

La respuesta es no, no será necesario contar con el consentimiento de tu banco actual para pasar la hipoteca a otra entidad bancaria. Bastará con solicitar el cambio a la nueva entidad.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cambiar la hipoteca de un banco a otro. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Ratio de endeudamiento para solicitar un préstamo hipotecario

18 octubre, 2023 No hay comentarios

Al momento de solicitar un préstamo hipotecario, la entidad bancaria pedirá un ratio de endeudamiento. Aquí te contaremos de qué se trata y cómo calcularlo.

Tomar la decisión de solicitar una hipoteca a una entidad bancaria no es nada sencillo. La información no es del todo clara en todos los casos y por lo general, piden demasiado papeleo.

Uno de los indicadores de mayor importancia que tienen en cuenta las entidades bancarias a la hora de solicitar un préstamo hipotecario es cuál es tu ratio de endeudamiento. Sin lugar a dudas, junto con otros requisitos, esto podría determinar el éxito de la operación. Por este motivo, te contaremos todo lo que debes saber sobre el ratio de endeudamiento para solicitar una hipoteca.

¿Qué es el ratio de endeudamiento en una hipoteca?

Cuando hablamos de la capacidad de endeudamiento de una persona o bien, de una familia nos referimos a la cantidad de deuda que tiene la posibilidad de asumir sin dejar a un lado los gastos del día a día que son necesario para vivir.

En otras palabras, el elemento fundamental que determinará nuestra capacidad de endeudamiento es el volumen de ingresos con el que contemos. Sin embargo, también juegan un papel importante nuestros gastos fijos. Por ejemplo, se tendrá en cuenta si tenemos contratados otros préstamos y, por ende, la obligación de abonar una cuota cada mes.

El ratio de endeudamiento sirve, justamente, para que no terminemos gastando por encima de nuestras posibilidades. En otras palabras, no es posible gastar más de lo que ingresamos. No obstante, también es necesario tener en cuenta qué parte de nuestros ingresos deben ser destinados al ahorro para evitar posibles imprevistos.

La regla del 35% de endeudamiento: ¿De qué se trata?

El Banco de España (BCE), indica que lo recomendable es aplicar la regla del 35% de endeudamiento para saber qué cantidad debemos ahorrar y, por ende, cuánto deberíamos gastar por mes.

De esta manera, la capacidad de endeudamiento será el resultado que de restar a nuestros ingresos totales, los gastos fijos. Este resultado no tiene que superar el 35% del capital neto que nos reste para el mes.

Para el BCE, el objetivo de la regla del 35% es dejar a un lado la posibilidad de adquirir más deuda de la que podemos asumir como puede, por ejemplo, el propio préstamo hipotecario, un alquiler, tarjetas de crédito o préstamos vinculados a una reforma o la compra de un coche.

En todo caso, debemos tener en claro que mientras más bajo sea nuestro endeudamiento, contaremos con una mayor salud financiera. Esto se debe a que nos dará una mayor capacidad de ahorro. Nunca es bueno vivir al día, lo ideal siempre es contar con un colchón financiero.

¿Cómo calcular mi capacidad de endeudamiento actual?

En caso de estar atravesando un proceso de solicitud para un préstamo hipotecario, puedes ir un paso por delante del banco y calcular cuál es tu capacidad de endeudamiento. Para hacerlo deberás realizar esta fórmula:

Capacidad de endeudamiento (CE) = Ingresos totales (IT) – gastos fijos (GF) x 0,35

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, tienes un salario mensual de 1500 euros y por mes debes hacer frente a la mitad de una cuota hipotecaria de 300 euros, junto a tu pareja. En otras palabras, en total deben pagar entre los dos una cuota hipotecaria de 600 euros.

En primer lugar, debes calcular cuánto deberíamos abonar como máximo por medio de la siguiente fórmula: (1.500 euros de ingresos – 600 euros gastos fijos) x 0,35% = 315 euros

Dentro de esos 600 euros, se encuentra incluido el gasto de la luz, agua, teléfono, internet, transporte, comida, entre otros.

Entonces, tu parte de cuota a abonar variará tanto según el importe solicitado, como el tipo de interés y del plazo, tendría que ubicarse aproximadamente, cerca de los 300 euros.

En resumen, tu ratio de endeudamiento es fundamental para calcular si existe la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario o no. Sin embargo, más allá de la recomendación del Banco de España del 35%, este índice puede variar, esto dependerá de la entidad bancaria con la que decidas formalizar el préstamo hipotecario. El ratio de endeudamiento puede ir desde un 30% hasta, inclusive, alcanzar un 40%.

La importancia de conocer tu ratio de endeudamiento

Conocer cuál es tu ratio de endeudamiento es muy importante para saber qué financiación debes elegir para tu préstamo hipotecario. Se trata de un punto fundamental que debemos tener en cuenta, ya que si nos endeudamos por una cantidad incorrecta, además de afectar a nuestra economía de manera negativa, también implicará un gran inconveniente para nuestras relaciones con terceros e incluso para nuestra salud.

Lo más aconsejable es que, antes de solicitar un préstamo hipotecario tengas en claro que únicamente debes pedir la cantidad de dinero que necesitas. Para saber la cantidad exacta de dinero que debes solicitar es buena idea utilizar una calculadora hipotecaria, se trata de una herramienta sumamente útil. Además, lo ideal es que optes por la financiación que logre adecuarse mejor a lo que podemos pagar. De este modo, no tendrán lugar posibles situaciones de morosidad que pueden afectarnos negativamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el ratio de endeudamiento para solicitar un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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