El esfuerzo y la inversión que implica comprar una vivienda es muy elevado y demanda una serie de conocimientos previos. Entendemos a la perfección el procedimiento y cada uno de los documentos que serán necesarios para lograr una operación exitosa. Asismismo, existen diversas razones por las cuales es posible renunciar al 50% de una vivienda como propietario.
En el siguiente artículo analizamos, caso por caso, cada una de las explicaciones necesarias para comprender cómo es cada parte del proceso. Sigue leyendo.
Renunciar al 50% de una vivienda: principales maneras de llevarlo adelante
Muchas personas comparten una propiedad y algunas desean renunciar a su parte. Por lo tanto, es de suma importancia conocer cuales con las maneras de hacerlo de manera legal sin tantas complicaciones.
A continuación, te presentamos las diferentes maneras que es posible considerar si se busca renunciar al 50% de una vivienda.
Realizar una donación
En este caso estamos hablando de un regalo. Es la entrega en vida de un bien a otra persona, por ejemplo, comprar un piso a medias con un hijo. Esta opción para renunciar al 50% de una vivienda propia es bastante costosa, pues se enfrentan los siguientes gastos:
- los notariales
- trámites de cambio de escritura en el Registro de la Propiedad
- el pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
- también se debe pagar la ganancia patrimonial en el IRPF
Vender la mitad de la propiedad al otro titular
Quizá una de las opciones más fáciles es venderle la otra mitad al otro copropietario. Sin embargo, también aquí se debe saber que incurrimos ante los mismos gastos enunciados anteriormente para las donaciones. No sólo eso: se debe sumar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales que representa un 7% del monto de la compraventa.
Además de los gastos anteriores, también se le suma el impuesto de plusvalía municipal, que depende de cada municipio y del valor catastral de la propiedad. En el caso de que el otro titular no quiera comprar el 50% de la propiedad, existen empresas que se dedican a comprar proindivisos, pero debes saber que perderás dinero pues los precios que se manejan son más bajos que los del mercado.
Proceder a una extinción de un condominio
La opción de extinción de condominio con el fin de renunciar al 50% de una vivienda es más económica que las anteriores. En este caso, se cede la parte de la propiedad al otro titular a cambio de una contraprestación económica.
Los titulares pueden elegir realizar este trámite ante un notario o a través del Convenio Regulador de mutuo acuerdo, acompañado de la demanda de divorcio. Esta posibilidad ha sido agregada en la ley 42/2015 en donde se lee:
«En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos«.
Esta operación suele utilizarse bastante para las herencias, cuando un inmueble debe compartirse entre varios descendientes.
Ventaja de la extinción para renunciar al 50% de una vivienda
La principal ventaja en este tipo de operaciones es que se paga entre un 0,5% y un 1% sobre el valor real del bien ya que no tributa como un traspaso.
Desventaja de la extinción de condominio
La principal desventaja de la extinción es que si la entidad bancaria no acepta el cambio de titularidad, ambos siguen vinculados al contrato de la hipoteca. Si la hipoteca llega a sufrir de alguna mora en el pago, el banco puede reclamar a ambos titulares el cobro de las cuotas pendientes.
Novación de la hipoteca para renunciar al 50% de una vivienda
En el caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, lo que se deberá realizar para poder renunciar al 50 de la vivienda es una novación de hipoteca. A través de este trámite, el banco podrá modificar cualquier cláusula del contrato, como por ejemplo eliminar a uno de los titulares del crédito.
Vale aclarar que este trámite no es gratuito y que el banco puede tanto aceptar realizarlo como no. Perjudica a la entidad bancaria en el sentido de que se queda sin un garante de la hipoteca y quizá necesite exigir más garantías para realizar la novación.
El Banco de España define a esta operación como «cambiar algunas condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a su contratación». Finalmente, al cliente se le hace entrega de la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas y todo el resto de la documentación 10 días antes de que la novación sea firmada por los empleados de la entidad.
Dividir la superficie de la propiedad
Otra opción, si es que no llegas a un acuerdo dentro de las opciones anteriormente enumeradas, es la de dividir físicamente al inmueble. De esta forma, si bien no es un modo de renunciar al 50% de la vivienda, estás delimitando dos viviendas por separado y ya dejas de ser copropietario.
Por supuesto que dependerá de si las condiciones de la vivienda permiten llevarlo a cabo, incluso es necesario muchas veces la ejecución de obras y habrá que revisar los estatutos de la comunidad de vecinos para ver si se permite.
Por último, se le pedirá la aprobación al Municipio, previo paso por el Registro de la Propiedad, para certificar el cumplimiento de los requerimientos de habitabilidad mínimos.
¿Qué pasa si se desea añadir a un propietario?
Existen casos en los que sucede justamente lo opuesto: en lugar de ceder el 50% de una vivienda, se quiere sumar a otro propietario a la titularidad de la vivienda. Este trámite se realiza muy pocas veces en comparación con los anteriores pero es una opción más.
Si el inmueble está hipotecado, se deberá acudir a la entidad bancaria que lo ha otorgado para pedir una modificación de la hipoteca. Recordemos que la escritura de la propiedad es la que indica quiénes son los propietarios de una vivienda.
Este documento tiene un carácter oficial y se ratifica ante notario para presentarse posteriormente en el Registro de la Propiedad. Modificar la escritura en el banco ante cualquier eventualidad nos brinda un seguridad jurídica para el futuro:
- nos protege frente a futuras estafas
- proteges la vivienda frente a futuros acreedores
- agiliza el proceso de transmisión de un inmueble
Hasta aquí te hemos contado las diversas razones por las cuales es posible renunciar como propietario al 50% de una vivienda.
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