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Las playas más caras para alquilar piso

25 julio, 2023 No hay comentarios

El verano es una de las épocas más lindas del año e ideal, para planificar el destino de las próximas vacaciones en familia. Algunas zonas son muy solicitadas, lo que implica que los costes de arrendamiento pueden ser muy altos. Si quieres conocer cuáles son las playas más caras para alquilar piso en esta temporada, te invitamos a leer el siguiente post.

Los días soleados, el mar y las maravillas que propone el verano hacen que España, se convierta en uno de los países más importantes para disfrutar de las vacaciones. Si bien, hay opciones para todos los que quieran vacacionar, los precios pueden ser muy elevados en algunas de las playas más populares del país.

Esta situación se debe, a que la demanda de pisos en alquiler continúa siendo más amplia que su oferta, lo que provoca precios muy elevados para la mayoría de las familias. Sin embargo, el deseo de encontrar el piso ideal para disfrutar de las vacaciones no es un imposible y puede volverse realidad, si se sabe buscar.

Por eso en el siguiente artículo, te indicaremos cuáles son las zonas más requeridas para vacacionar y que, debido al desequilibrio entre oferta y demanda presentan altos precios. Si quieres conocer cuáles son las playas más caras para alquilar piso, solo presta atención a la información que te brindaremos a continuación. ¡Sigue leyendo!

Descubre cuáles son las playas más caras para alquilar piso

Elegir el sitio adecuado para disfrutar de tiempo en familia y pasar unas buenas vacaciones, puede convertirse en un gran desafío. Uno de los principales inconvenientes es hallar una vivienda que se encuentre cerca de la playa, de los atractivos más importantes a la hora de planificar un viaje.

Pero lo bello, no suele ser barato y es por eso, que debes saber cuáles son las playas más caras para alquilar piso. De acuerdo a la información que brinda Fotocasa, las playas de Cala Els Pots y Els Banys del Fòrum, que se ubican en Girona y Barcelona, son las de costes más elevados.

¿A cuánto asciende el precio del alquiler?

Arrendar un piso por estas zonas no es bajo, tiene un coste aproximado que se encuentra entre los 38 y 39 €/m2. Sin embargo, el dato que más impacto genera se debe al aumento de precio que se ha observado en estos sitios, en tan solo 3 meses. Por inicios de mayo, el valor de un piso en alquiler era de casi 12 €/m2.

Talamanca, la playa con el coste más elevado para alquilar en verano

Como mencionamos en el apartado anterior, los precios para alquilar piso en España, no suelen ser los más accesibles en esta temporada. Además, suelen encontrarse pocas opciones al día de hoy para alquilar por esta zona, ya que es muy solicitada y se alquila con mucha anticipación.

Es imposible hablar de playa, vacaciones y diversión, sin mencionar a Ibiza y por eso, Talamanca se posiciona como una de las playas más caras para alquilar piso. Si anteriormente, hablamos sobre alquileres de 39 €/m2, aquí el precio se eleva aún más y puede encontrarse cerca de los 45 €/m2.

Playas de Mallorca con precios altos de alquiler

Mallorca también se encuentra entre las playas más caras para alquilar piso, los precios van entre los 33 y 38 €/m2. Entre ellas, se encuentran Cala Comtesa, Caleta Portals, Playa Illetes y la que mayor precio reviste para los inquilinos es Cala Xinxell, cuyo coste se aproxima a los 39 euros por metro cuadrado.

¿Cuáles son las playas más caras para alquilar piso en Barcelona?

Barcelona es uno de los sitios más solicitados a la hora de alquilar un piso para estas vacaciones. La zona de la provincia es de las más importantes para vacacionar y por eso, se ubican algunas de las playas más caras para alquilar piso durante este mes de julio. A continuación, te diremos cuáles son las que presentan costes más elevados.

La Barceloneta con precios muy altos de alquiler para este verano

Encontrar un piso con precio bajo por la provincia de Barcelona, no es lo más común y es que, el prestigio y el interés que tienen las playas de este lugar, hacen que miles de interesados se disputen un alquiler para el verano. El coste de arrendar en La Barceloneta es de 36 €/m2.

Sin embargo, en esta zona el precio más alto de alquiler lo presenta Badalona y su playa Llevant, con un coste de casi 37 €/m2. Pero, Andalucía también cuenta con altos precios de alquiler, los cuales alcanzan alrededor de los 34 euros por metro cuadrado. Siendo la más cara, la playa de La Malagueta.

¿Quieres alquilar un piso para este verano? ¡Descubre cuál es tu piso ideal!

Si todavía no encontraste la vivienda adecuada para vivir junto a tu familia en estas vacaciones, puedes observar las opciones que tenemos para ofrecerte. En Oi Real Estate, contamos con una gran oferta de pisos disponibles, los cuales se encuentran listos para ser alquilados en esta temporada.

Puedes ingresar a este enlace para acceder a los pisos más lujosos de España y obtener unas cálidas y maravillosas vacaciones:

Pisos en alquiler

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En Invertir

El abecedario del sector inmobiliario

24 julio, 2023 No hay comentarios

Sabemos que el mercado inmobiliario atraviesa crisis que tienen que ver con el contexto socio-económico y político de España y la zona euro. A su vez, es dinámico pues grandes inversores no se rinden y generan un período de movilidad. Este período trae aire fresco desde 2013, increíblemente. El tema es saber si se trata de un período fugaz o logrará mantenerse en los mismos niveles de aquí en adelante. En este panorama, han aparecido nuevos términos. Es por esto que hoy presentamos esta especie de diccionario: el abecedario del sector inmobiliario.

Desde 2013 a la fecha, muchos y grandes inversores se han sentido atraídos por el mercado inmobiliario. Este fenómeno parece ir en paralelo con las crisis que plantea la economía y el contexto socio-político. La inflación, la subida de tipos y la guerra en Ucrania, con su correspondiente falta de suministros, por poner algunos ejemplos, afectan la vida de la población. Sin embargo, a nivel macro, las inversiones continúan.

La inflación lleva invariablemente a la subida en los precios en general, si bien parece que ya se está normalizando. Los bancos aumentaron sus tipos por lo cual a una persona que quisiera comprar un bien mueble o inmueble se le hace más difícil llegar al objetivo. La creación de Sareb -o “banco malo”- una empresa que surgió en 2012 por parte del Estado Español y las autoridades europeas, para absorber los activos inmobiliarios tóxicos (deteriorados) de los bancos rescatados tras la crisis financiera de 2008, ha incidido también en la economía. Para otras medidas como la venta de la cartera hipotecaria de Eurohypo en nuestro país, por su parte, han concurrido variados fondos de inversión, sociedades financieras o grupos familiares alrededor de todo el mundo.

En esta etapa caracterizada por la bienaventuranza de las inversiones han surgido nuevos términos para nuevas situaciones. En este artículo te contamos el abecedario del sector inmobiliario. ¡A tomar nota!

➧ Fondos oportunistas

Estos fondos son comúnmente llamados “fondos buitres”. Ingresan al mercado dispuestos a asumir riesgos altos. Por ello, piden a cambio rentabilidades más altas que las que da el mercado mismo. Estas empresas financieras son parte de sociedades de capital de riesgo muy importantes y conocidas en el mundo. Suelen provenir de Estados Unidos, Rusia y el sudeste asiático, muy activo últimamente en todo lo relacionado al sector financiero y, en especial, al inmobiliario.

➧ Fondos value-added

Estos fondos se dedican a comprar propiedades económicas por ser infrautilizadas, obsoletas o vacías y le agregan valor. Por ejemplo, compran un edificio con descuento por alguna de las características mencionadas y lo ponen a punto, es decir, realizan una rehabilitación (reformas y arreglos). Luego lo incorporan al mercado inmobiliario al valor recomercializado.

Estos fondos surgen de firmas inmobiliarias que suman a diversos inversores. Cada uno se lleva un porcentaje de acuerdo a lo invertido. En el mercado de nuestro país participan en gran medida fondos de Estados Unidos y Latinoamérica.

➧ Fondos core

Por su parte, los fondos core son aquellos inversores que apuntan a multinacionales, grandes compañías, etc. Ese tipo de empresas que no dejarían el edificio en breve y que ocupan las mejores ubicaciones de las ciudades. Tampoco dejarían de pagar. Entonces, los fondos core impulsan contratos a largo plazo con sus inquilinos. Por ende, sus rentas son a largo plazo, también.

De mayoría procedentes de Europa e incluso España, pertenecen a fondos soberanos, grupos familiares, aseguradoras y organismos institucionales, entre otros.

➧ Fondos core plus

Estos fondos se relacionan con los core en que buscan el mismo objetivo. Pero lo hacen renegociando contratos de alquiler. O compran edificios bien situados y buscan nuevos inquilinos del mismo perfil que lo hacen los fondos core. En este tipo de fondo llevan la cabeza adelante sociedades alemanas y algunas españolas.

Tres etapas para entender el abecedario del sector inmobiliario

La ACI (Asociación de Consultoras Inmobiliarias) ha distinguido tres etapas en los últimos diez años dentro del sector español. Estas etapas se relacionan con las características de los fondos que han hecho su aparición en estos años.

Desde el 2003 y hasta el 2007 los fondos core y los core plus fueron las que más operaron en el país. El contexto era apto para el desarrollo de sus actividades ya que las inversiones se realizaban sobre seguro. No había chance de un panorama negativo. Después de la crisis mundial de 2008, los fondos más tradicionales o conservadores no tuvieron lugar y las inversiones de perfil value-added ganaron terreno. Ahora bien, un tercer momento comenzó el año pasado, cuando inversores de todas las características comenzaron a aterrizar en el mercado español. A pesar de la escasez de oferta de inmuebles o terrenos en las zonas mejor valoradas, inversores arriesgados y también los conservadores empezaron a buscar activos en lugares un poco alejados. Lo que se conoce como zonas secundarias. De este modo, se produce actualmente una corrimiento y revalorización de nuevas zonas.

Más términos del abecedario del sector inmobiliario

➧ Financiación alternativa

Reúne las fuentes de liquidez que surgieron para sustituir la carencia de crédito tras la crisis del 2008. En ese contexto, nuevos players como instituciones financieras privadas generaban préstamos a pequeñas y medianas empresas para que pudieran seguir funcionando.

➧ Préstamo promotor

Son activos financieros que sirven a la rehabilitación o puesta en marcha de un inmueble. Apuntan a promotores, justamente, que buscan construir edificios o reformar uno ya existente.

➧ Préstamo puente

Es el que se busca para una financiación de necesidad inmediata. La otorga una sociedad que se dedica a la financiación de proyectos. Éste préstamo tiene un plazo de no más de dos años. Y, en definitiva, sirve para cubrir un déficit de capital en un período corto de tiempo.

➧ Préstamo mezzanine

Este término se refiere a un instrumento financiero que se encuentra a medio camino entre deuda y capital. Es una financiación provisional que se utiliza para completar la deuda. Esto incluye varias cantidades que los bancos se niegan a financiar por una u otra razón. También reduce las cantidades que aportan los socios comerciales y, por lo tanto, su riesgo. Asimismo, distribuye las utilidades entre los menores capitales y mejora la rentabilidad de las acciones.

➧ Joint Venture

Se refiere a una asociación temporal y estratégica. Es un acuerdo entre socios con un objetivo en común. Las empresas mantienen su independencia jurídica, pero actúan temporalmente bajo una misma dirección para concretar la operación financiera conjunta.

➧ Activos alternativos

Hoy en día es el segmento del mercado inmobiliario que está en mayor auge. Incluye los activos inmobiliarios tales como residencias para seniors, coworking, coliving, garajes y alquileres para estudiantes.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca del abecedario del sector inmobiliario. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los fondos para invertir en los próximos meses

En Comprar

Contrato de reserva de un inmueble

24 julio, 2023 2 comentarios

El proceso de compraventa de una vivienda, un local o cualquier tipo de bien inmueble es una decisión que implica tiempo, dinero y energía. Por lo tanto, conocer cada uno de sus momentos y los documentos que implican es una forma de asegurarnos un buen desenlace. En la gran mayoría de las ocasiones, previo a la firma de la transmisión de la vivienda, se realiza el procedimiento en el cual las partes se aseguran de sus derechos y obligaciones futuras. Hablamos del contrato de reserva de un inmueble.

En el siguiente artpiculo, de manera ordenada, detallaremos que es, que implica para ambas partes y en qué se diferencia del contrato de arras. Sigue leyendo.

¿Qué es un contrato de reserva de un inmueble?

Se trata del documento a través del cual una persona interesada en comprar un inmueble realiza la reserva del mismo a cambio de una cantidad determinada de dinero. Este monto será restado posteriormente cuando se lleve adelante la firma del contrato de compraventa. Llegado el momento, el vendedor del inmueble se compromete a la entrega del mismo.

Al firmar el contrato de reserva de un inmueble, ambas partes asumen derechos y obligaciones. Por parte del comprador, se ve en la obligación de completar el pago y adquirir la propiedad. En tanto que el vendedor toma el compromiso de entregar la vivienda una vez liquidado el pago.

Una de las circunstancias en las cuales pueden utilizarse este tipo de contratos es con inmuebles que aún no han sido construidos, o en viviendas en proceso de construcción. Lo particular de estos casos, es que el vendedor se encontrará en la obligación de concluir con la edificación. Asimismo, la finalización de la obra deberá cumplimentar todas las condiciones técnicas y de habitabilidad.

¿Qué diferencias existen entre el contrato de reserva y el contrato de arras?

El contrato de reserva de un inmueble es muy similar a la figura de lo que se denomina contrato de arras. Ambos documentos certifican un acuerdo entre dos partes, con derechos y obligaciones para ambas. Al igual que en el contrato de reserva de un inmueble, en el de arras también se realiza la entrega de una cantidad determinada de dinero correspondiente a una parte del pago de la vivienda.

Sin embargo, no son exactamente lo mismo. Sus principales diferencias son:

Regulación legal

En el caso de contrato de arras el mismo se encuentra regulado por el Código Civil español. Mientras tanto, el código de reserva de un inmueble no cuenta con una normativa determinada. Por lo tanto, el marco legal del contrato de arras le otorga mayor seguridad jurídica.

Recisión del acuerdo

Este punto es de crucial importancia. Un contrato de reserva de un inmueble no puede ser rescindido, a menos que existan cláusulas que contemplen esta acción. Por el contrario, en el contrato de arras si es posible rescindir el acuerdo. En este caso, se deberá abonar un monto de dinero a modo de indemnización, no importa cuál sea la parte que decida terminar el contrato.

¿Cuál de los dos contratos es preferible realizar en el proceso de compraventa?

Para poder afirmar cuál de los dos tipos de contratos es preferible realizar es necesario evaluar cada situación en particular. Por ejemplo, si el comprador tiene plena confianza de que comprará la vivienda le convendrá realizar un contrato de reserva de un inmueble para que el vendedor lo quite del mercado.

Por el contrario, si el interesado en comprar la propiedad no tiene la seguridad de hacerlo, por el motivo que sea, convendrá firmar un contrato de arras. Esto se debe a la posibilidad de poder rescindir el acuerdo en el caso, por ejemplo, que no se le otorgue el crédito hipotecario al potencial comprador.

¿Cuáles son las ventajas de un contrato de reserva de un inmueble?

La primera y principal ventaja de realizar un contrato de reserva de un inmueble es la seguridad de ambas partes de que la compraventa se llevará a cabo. Sin embargo, no es la única ya que existen otra como:

La parte compradora tiene disponibilidad de tiempo para lograr conseguir la totalidad del valor de la propiedad para liquidar la venta.
La parte vendedora tiene la posibilidad de gestionar todo lo necesario teniendo la información de la fecha exacta en la que entregará la vivienda. A su vez, sabrá cuando podrá disponer de todo el dinero del valor del bien.

¿Qué debe incluir un contrato de reserva?

El contrato de reserva de un inmueble deberá incluir todos los consensos que se han determinado entre las partes. Asimismo, en él se asientan todas las condiciones que se incluirán en el contrato de compraventa.

A continuación, te detallamos la información que deberá incluir un contrato de reserva de un inmueble:

Datos personales de las partes: Nombre completo, número de DNI, fecha y lugar de nacimiento.

Descripción de la vivienda: en este punto se incluye la dirección del inmueble y la superficie total. Si dispone de trasteros o garajes sus características también deberán ser incluidas en el informe.

El número correspondiente al Registro de la Propiedad de la vivienda. Este dato es solicitado para llevar acabo la corroboración de la titularidad de la vivienda y que la misma coincida con los datos del vendedor.

Certificado de cargas de la propiedad: con este documento se corrobora que la vivienda se encuentre libre de deudas. Ya sean por hipotecas, alquileres, impuestos, cuitada de la comunidad de propietarios, etc.

Cuantía de la señal, es decir, de la reserva. Este monto es un acuerdo entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, los montos suelen ir entre el 1 y el 15% del valor total de la propiedad.

Formas y procedimientos de pago, es decir, se determina el modo en que será pagado el monto que resta para saldar la totalidad del valor del bien. A su vez, este punto incluye la manera en que serán divididos los gastos entre ambas partes.

Cláusulas de rescisión, es decir, ante qué situaciones se podrá llevar adelante la rescisión del acuerdo.

Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Hasta aquí todo lo relacionado al contrato de reserva de un inmueble. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si estas pensando en vender o comprar una vivienda pueden ponerte en contacto con nosotros. Podremos asesorarte de principio a fin en todo el proceso.

En Alquilar

¿Cómo recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación?

24 julio, 2023 No hay comentarios

Si bien a la hora de alquilar un inmueble se debe prestar suma atención a las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, también existen algunas situaciones que son difíciles de prever y de imaginarse que puedan llegar a suceder. Uno de estos casos es la de la ocupación ilegal de una vivienda. Es un tema que suele generar inseguridad y miedo en los propietarios, quienes buscan evitar que esto suceda o llegado el caso, tener las herramientas necesarias para actuar rápidamente. En ese sentido, en el siguiente post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación..

Recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, ¿vía penal o vía civil?

Para poder recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación, desde el punto de vista jurídico del propietario, la primera cuestión a observar debe ser el cauce jurídico preciso para conseguir la desocupación. Frente a esa disyuntiva, la normativa procesal actual ofrece básicamente dos alternativas: Acudir a la vía penal o acudir a la vía civil.

Vía penal

Se puede acudir a la vía penal por la posible comisión de un delito del artículo 245.2 del Código Penal. El Delito de Usurpación de bien Inmueble en su modalidad no violenta. Esto siempre y cuando se de una serie de requisitos en la ocupación, ya que en atención al principio de intervención mínima y al carácter fragmentario del derecho penal no todas las ocupaciones de inmuebles dan lugar al delito mencionado. La jurisprudencia entiende que solo son punibles las ocupaciones en las que concurre una intención evidente de ejercer los derechos posesorios sobre el inmueble. Con cierta vocación de permanencia en la vivienda ocupada y privación total del ejercicio de los derechos por su titular.

A su vez, uno de los problemas que pueden llegar a surgir en el procedimiento penal es que una vez conseguida se dicte Sentencia condenatoria contra el ocupante de la vivienda y de repente, figure que el ocupante ilegal ha cambiado. Que ya no es la misma persona sino que hay, por ejemplo, cuatro personas distintas instaladas en el inmueble contra las que no hay ninguna orden legal que permita su desalojo. En definitiva, para acudir a la vía penal tienen que darse una serie de requisitos y es recomendable tener muy claro que será de aplicación la medida Cautelar referenciada ut supra.

Vía civil

Con relación a la vía civil, se considera que en la mayoría de los casos es el cauce procedimental adecuado. Siendo lo recomendable interponer una demanda de Juicio Verbal ejercitando una acción contra los ignorados ocupantes del inmueble al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria y del artículo 250.1.7 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ya que este procedimiento no exige identificar a los ocupantes con nombres y apellidos. Aunque sí que debe intentarse su identificación durante el proceso para que puedan comparecer en el mismo.

En caso de negarse a recibir la notificación, ésta se realizará mediante edictos posibilitando así la comparecencia de los sujetos que se identifiquen y quieran ser parte en el proceso. Pero en todo caso, la demanda se dirigirá contra los “ignorados ocupantes”. De esa forma se evitará que la entrada de otras personas en el inmueble obligue a un nuevo emplazamiento.

La especial particularidad de la acción civil de recuperación de la posesión por titular del inmueble radica en la naturaleza especial y sumaria del procedimiento, en el que las causas de oposición están tasadas y limitadas. Además, para que el ocupante ilegítimo del inmueble pueda oponerse a la demanda deberá prestar caución. Esto quiere decir que tendrá que consignar la cantidad fijada por el Juez, para responder en su caso de los daños y perjuicios que pudiera sufrir el propietario del inmueble como consecuencia de la ocupación. Este último es un requisito del procedimiento indispensable e ineludible al amparo del artículo 440.2 de la LEC.

Ley de Enjuiciamiento Civil sobre recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación

Al mismo tiempo, la LEC contempla tres acciones de protección posesoria para poder recuperar la posesión del inmueble ante una ocupación. El ejercicio de cualquiera de estas acciones tiene como elemento común que debe ser instada por el legítimo titular de la vivienda. O bien, por aquella persona que ostente algún derecho para poder reclamar la posesión perturbada.

Estas tres acciones se articulan a través del procedimiento verbal, independientemente de la cuantía. Esto quiere decir que cualquiera de las acciones que se vayan a utilizar para recuperar la posesión, se siguen los trámites del Juicio Verbal. Las acciones a la que hacemos referencia son las siguientes.

Desahucio por precario. En el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece. “Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.

Tutela sumaria de la posesión. Esta acción es la que, con la anterior nomenclatura, se denominaba interdicto de recuperar la posesión. Se Establece en el artículo 250.1.4 de la LEC. “Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute”.

Protección de los derechos reales inscritos. “Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos. O perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación”. Así se dispone en el artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Duración del proceso para desalojar a un okupa

El proceso para desalojar a un okupa variará en función de la localidad y del volumen de asuntos del Juzgado en cuestión. A modo estimativo, puede durar entre unos 3 y 6 meses aproximadamente. De ahí que es importante indicar que cuanto antes se inicie, más rápido podrá practicarse.

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El contrato de alquiler: todo lo que debes saber

En Fondos de inversión

Los fondos para invertir en los próximos meses

24 julio, 2023 No hay comentarios

Aquí hacemos un repaso por los fondos para invertir en la segunda parte del año. Están los fondos de bajo riesgo, los monetarios a corto plazo, las apuestas del tipo growth y muchas opciones para el inmediato y el mediano plazo.

Invertir en fondos es una opción cuya rentabilidad depende de la elección más apropiada. El perfil de riesgo, el mediano o el largo plazo, los fondos growth, los de divisa cubierta, etc. De acuerdo al capital y el plazo de inversión, siempre hay un fondo que otorgue buenas rentabilidades.

Los fondos para invertir durante los meses siguientes están bajo un escenario menos negativo que los del invierno pasado. Las mejoras en la economía de varios países de la zona euro, la merma de la inflación y el reacomodo de los mercados a los tipos de interés, otorgan mejores condiciones para las inversiones a mediano y largo plazo. Aquí hacemos un repaso por los fondos que pueden tener buenos desempeños durante los próximos meses.

Invertir en fondos

Un fondo de inversión es, básicamente, un vehículo mediante el cual varias personas o compañías depositan su dinero para invertir de manera conjunta. La gestión del fondo está a cargo de un ejecutivo o directorio y, de esta manera, las personas obtienen mayores rentabilidades que invirtiendo de manera individual.

Para el caso de España, los inversores tienen una gran cantidad de opciones. Los fondos para invertir son miles y muy accesibles a cualquier ahorrista. Aunque, hay algunos fondos cuyas condiciones de ingreso y plazos de inversión, los aleja del alcance del pequeño y mediano inversor. De hecho, hasta se pueden encontrar vehículos destinados solo a empresas y particulares que invierten sumas millonarias.

El objetivo final es obtener ganancias, claro está. Pero cada fondo tiene un camino y metas que se combinan para cumplir el propósito. Por ejemplo, están los fondos que se fijan como objetivo adicional obtener las ganancias a largo plazo, o preservar el capital, reinvertir parte de los dividendos, etc.

Por ello también se debe tener en cuenta que el coste de la participación en un fondo puede variar, sobre todo cuando se presenta un escenario económico cambiante. Y también que la rentabilidad puede resultar negativa, esto es, que las inversiones del fondo no obtengan el rendimiento esperado y, por lo tanto, vender la participación puede implicar una pérdida.

Los fondos para invertir

Una vez que se conocen los objetivos de inversión que tiene un fondo es necesario comparar las distintas modalidades que hay en el mercado para elegir la mejor opción de inversión.

En ese sentido, hay dos fondos de inversión que están en los primeros lugares de preferencia. Groupama y BNP Paribas son fondos monetarios que se destacan por sobre el resto, ya sea por el gran volumen de inversores que tienen, como por ser actores con un gran conocimiento del mercado de inversiones. Y como los fondos del tipo monetarios se parecen mucho entre sí, por lo general es aconsejable ir con aquellos grandes actores, cuyo conocimiento les hace destacar sobre el resto.

En cuanto a los riesgos, el inconveniente mayor es la depreciación de las monedas. Justamente es la pérdida de valor del dinero lo que afecta de manera directa en la generación de rentabilidades de un fondo monetario. Por lo tanto, es un buen indicio que los tipos dejen de subir de manera abrupta como ha pasado en los últimos doce meses.

Otro de los fondos interesantes para invertir es el Renta 4 Renta Fija 6 Meses. Se trata de un producto que cuenta con un índice de riesgo un tanto mayor que los dos anteriores. Y es que, como toda inversión de renta fija, el riesgo es que los valores coticen por debajo del precio al realizar la inversión.

El fondo Morgan Stanley Global Fixed Income Opportunities también posee buenas referencias. Es un fondo que reúne una gran variedad de colocaciones en renta fija. La media de rentabilidad de los productos de la cartera del fondo se halla entre el 7,5% y el 8%. Y aunque sufrieron durante los últimos meses por la subida de tipos, ofrece una rentabilidad que duplica la media del mercado.

Otras opciones de fondos

Otro de los fondos para invertir es el M&G (Lux) Optimal Income. Se trata de un fondo de “superventas en España”, con colocaciones en un mix de renta fija. Principalmente en deuda pública de gobiernos, deuda corporativa y high yield (con intereses más altos a causa de su riesgo de impago considerable). El cupón de la cartera se sitúa en torno al 5% de rentabilidad.

Morgan Stanley Asia Opportunity tiene buenas perspectivas a largo plazo. En la actualidad, es un vehículo que corre con leves desventajas, como todos los fondos cuya cartera está compuesta por bonos chinos. Pero, nuevamente, las colocaciones en los países asiáticos cuentan con buenas perspectivas en el largo plazo. El bajo coste de los bonos atrae a los fondos ante una eventual suba a futuro.

En este mismo rumbo, el Fidelity China Focuses un fondo cuya procedencia está asentada en colocaciones del gigante mundial. Se trata de un vehículo que obtuvo nada menos que el 18% en el 2021 y un 20% durante el 2022. Para este año, las previsiones son de una rentabilidad del 7%, lo que ubica al fondo en una posición considerable para muchos inversores.

Fondos Growth

El caso del fondo Baillie Gifford Worldwide Long Term Global Growth es particular. Durante el año pasado tuvo un mal desempeño, pero en lo que va del 2023 ya obtuvo un 25%. En la actualidad, se encuentra en proceso de compra de empresas a precio de derribo, lo que prevé un crecimiento casi seguro. Con productos en Europa, Asia y los EEUU, es un fondo del tipo growth que tiene gran atractivo.

Por último, en el rumbo de los fondos growth, está el Seilern World Growth. Es un fondo muy requerido por tener en su cartera a más de veinte empresas de primer nivel. Por ello resulta una alternativa más que interesante, además de ser el fondo que menos caída ha registrado en los últimos periodos.

Hasta aquí, un breve repaso por los fondos para invertir de la mejor manera. Como siempre, se puede consultar con un analista asesor que ayude a lograr el mejor desempeño para tus inversiones.

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Clases de fondos de inversión

En Alquilar

Municipios costeros y la rentabilidad de alquileres

21 julio, 2023 No hay comentarios

Ser propietario de una vivienda para alquilar esta arrojando resultados cada vez más positivos, una calro moivo que lo posiciona como en un negocio rentable. Sobretodo en la costa, donde en verano las personas buscan arrendar un piso. En este sentido, resulta importante conocer todo acerca de la rentabilidad de alquileres en las zonas costeras de España.

En el siguiente artículo te detallamos los principales sitios de la costa epañola que resultan ser de gran oportunidad para arrendar una vivienda. Sigue eyendo.

Ranking de zonas con mayor rentabilidad de alquileres

Según los datos estadísticos de Fotocasa, los municipios costeros que más rentabilidad lograron en el ultimo tiempo fueron:

Gandía, que obtuvo el mayor rendimiento con un 11,6% de rentabilidad.
Laredo con 11,1%.
Manga del Mar Menor con el 10,0%.
Águilas también con una rentabilidad de alquileres del 10,0%.

Por otra parte, los datos arrojaron que los sitios con mayor rentabilidad se eucntran ubicados en:

Motril (8,7%),
Santa Pola (8,0%),
Vera (8,0%),
Sanlúcar de Barrameda (8,0%),
Huelva capital (7,8%),
Tortosa (7,8%),
Algeciras (7,8%),
Roquetas de Mar (7,7%),
Sagunto / Sagunt (7,5%),
Ferrol (7,5%).

En definitiva, la vivienda es una de las fuentes más altas de resultados a la hora de invertir debido a su alta rentabilidad. Esto se debe a que no tiene comparación con otro elemento financiero. España es uno de los países con mayor rentabilidad por alquileres. Luego de la pandemia, comenzaron a surgir muchos interesados en comprar inmuebles, para poder alquilarlos.

Comparación de rentabilidad de años anteriores

Hace 5 años, la rentabilidad de las zonas costeras no era la misma. Gandía contaba con un 6,8 de rentabilidad, Algeciras un 6,6%, Roquetas de Mar un 5,3%, Cartagena con 5,5% y Almería un 5%. Con estos datos se puede notar una gran diferencia a los resultados beneficiosos que se están dando actualmente en el 2023.

Por otra parte, los municipios con menos rentabilidad, hace 5 años poseían un porcentaje mayor, pero en esta circunstancia decayeron. Donostia y San Sebastián presentaban un 3,8%, Fuengirola un 5,7%, Barcelona 5,2%, Palma de Mallorca 6,3%, Marbella 6%, Benalmádena 5,1% y Benidorm 5,2%.

Inversión en alquileres: ¿es rentable?

España logró en los últimos años que la rentabilidad de alquileres de viviendas crezca de una manera considerable, sobre todo en determinados sitios costeros. Uno de los grandes motivos por los que es recomendable comprar una vivienda para alquilar es que, gracias a esta suba de rentabilidad, se hace más sencillo introducirse el mundo de las propiedades para arrendar y así lograr una buena inversión, teniendo en cuenta que lugares van a dar mejores resultados.

Como mencionamos, un dato determinante que lo afirma son los números que se arrojan en la ciudad de Gandía, en Valencia. En este municipio la rentabilidad creció unos 7,7 puntos durante la última década. Según las estadísticas de Fotocasa, paso de una rentabilidad de alquiler de un 3,9% en mayo del 2008 a un 11,6% en mayo de 2023.

La fórmula que se ultiliza para poder descifran la rentabilidad de alquiler en cada zona tiene la siguiente estructura:

100× (ingreso anual – costes de mantenimiento) ÷ (valor de inmueble)

Un ejemplo de este calculo se puede dar si una persona adquiere una vivienda y pagó un precio de €250000 con un coste de mantenimiento de €1000 por año y la alquila al precio de €13200 por año, tendríamos la siguiente cuenta a calcular: 100×(13200-1000)÷250000= 4,8.

Como vemos, el resultado obtenidaproximadamente 4,8. Este número representa el porcentaje del rendimiento anual y es un dato muy importante que podemos tener en cuenta a la hora de elegir dónde invertir nuestro dinero.

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Es imprescindible tener en cuenta una propiedad en una ciudad costera a la hora de invertir. Puede ser agradable adquirir una vivienda con vista al mar y disfrutar de sus beneficios.

Sin embargo, no es lo único que hay que priorizar a la hora de comprar un piso. Si hablamos de esto, lo más recomendable es asesorarte con un experto en este tipo de inversiones, ya que las decisiones de compras son muy amplias y las preferencias de vivienda de cada uno dependen de los gustos del comprador.

Pueblos cerca de Madrid: ¿Cuáles son los mejores para vivir?

Hasta aquí te hemos detallado los principales municipios costeros en los cuales la rentabilidad de alquileres es realmente alta. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Fondos de inversión

Clases de fondos de inversión

21 julio, 2023 No hay comentarios

Las clases de fondos de inversión son una clasificación que los ubica de acuerdo a sus características y condiciones. Por ejemplo, las comisiones, montos y plazos mínimos de inversión y otros más. Aquí presentamos una guía para poder elegir la clase más conveniente.

Son muchas las maneras en que se pueden caracterizar a los fondos de inversión. Entre las habituales están las que otorgan una renta fija o variable; también de acuerdo a su tipología pueden ser de gestión activa o de gestión pasiva. Pero hay una tercera tipificación de los fondos, y es la clase de fondos de inversión. Se trata de las versiones que puede tener el vehículo financiero. Por ejemplo, si la inversión está en euros, dólares u otra moneda; si tienen montos y plazos mínimos, entre otras particularidades.

Las clases, también se hallan en función de los inversores a los que se dirige. La clase minorista o retail tiene menores montos de inversión, aunque es por las que mayores comisiones se cobra. También se pueden encontrar las clases institucionales, ya sean públicas o privadas. Por supuesto que hay clases de fondos de inversión para personas con gran poder adquisitivo, habitualmente llamadas private. La clase hedged, protege la inversión ante cambios abruptos en los precios. La cobertura de divisa, que mantiene la moneda al margen de posibles devaluaciones y sobrepreciaciones. Por último, las clases de fondos también pueden ser de acumulación, en el caso que los dividendos se vuelquen a la inversión de origen, o de distribución (para el caso que el fondo distribuye las ganancias periódicamente).

Clases de fondos de inversión

A la hora de invertir los ahorros en un fondo, hay clasificaciones que tener en cuenta, ya que se trata de las condiciones que tiene el vehículo, tales como los montos iniciales, los plazos para el retiro de dividendos, la moneda utilizada y varias más.

La importancia de conocer las clases de fondos de inversión está directamente ligada a los resultados que se obtendrán. Por ejemplo, el tipo de inversor al que está direccionado el vehículo. Tradicionalmente se reconoce como inversor particular retail al que deposita en el fondo montos pequeños. A la ventaja de partir con pocos euros, se le agrega la desventaja que las comisiones son más altas que el resto.

Otra de las clases de un fondo es la que busca inversores institucionales, ya sea de una entidad pública o una privada. Son inversores medios y grandes, pues cuentan con mayor disponibilidad para apostar. El monto de entrada, por ejemplo, puede llegar a 100.000 euros o un millón, mientras que en estos casos las comisiones son más acotadas. En el caso de los grandes inversores particulares, se los conoce como private. Son instrumentos desarrollados para grandes jugadores, que por lo general mueven millones en cada colocación.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el vehículo, los fondos pueden estar en euros, dólares, libras esterlinas u otras denominaciones monetarias. De modo que se puede invertir nuestros euros en un fondo de bolsa en los EEUU. En este caso, si bien la moneda de origen es la europea, el resultado va a estar atado a la exposición que tenga el dólar, ya que no se trata de una inversión sin la divisa cubierta. Para estas situaciones encontramos las clases de fondos es la que protege a la inversión de los altibajos de las monedas. Para el llamado riesgo divisa está la clase de fondo de inversión con divisa cubierta, o simplemente fondo hedged.

Fondos de acumulación, reparto y limpios

Siguiendo con la caracterización de las clases de fondos de inversión, hay dos que merecen una atención particular. Por un lado, la que se encuentra en función del reparto de los dividendos, esto es, de acumulación o distribución. Una segunda distinción, que es de gran importancia, refiere a si el vehículo cuenta con comisión de retrocesión.

Cuando un fondo reparte los dividendos entre los participantes, se trata de la clase de distribución. En cambio, si los dividendos se reinvierten en el propio vehículo, es de clase de acumulación.

Por último, se denominan clases limpias a los fondos que no cuentan con una comisión de retrocesión. Es decir que los fondos no abonan a entidades o comercializadoras por tramitar o recomendar la inversión. Ello redunda en que el coste de la clase limpia es siempre inferior.

Denominaciones de las clases

Como se ha visto, hay un sinnúmero de clases de fondos de inversión, algunos relevamientos llegan a contabilizar unas veinte clases. En lo que sí se hallan coincidencias, es en algunos modos que dan indicios de manera general. Lo que sí tienen, es un código ISIN (International Securities Identification Numbering system). El ISIN es un código alfanumérico de 12 elementos, que en España se otorgan a acciones, participaciones en fondos de inversión, deuda pública, derechos de suscripción, y muchos otros instrumentos y mecanismos financieros.

En cuanto a las clases de fondos de inversión, hay letras que caracterizan a cada uno de ellos. Por ejemplo, para las clases retail o minoristas se utiliza la letra R (de retail) o también la A, B, C o D. las clases institucionales suelen llevar la letra I; mientras que las vinculadas a grandes apostadores o private, la letra P.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el fondo, algunos ejemplos pueden ser USD (si se trata de dólares estadounidenses), EUR (para las inversiones en euros) o GBP (en el caso de que el vehículo esté expresado en libras esterlinas).

Cada clase de un mismo fondo de inversión tiene su propio número ISIN para poder diferenciarla del resto. Este código de 12 caracteres de inversión con divisa cubierta, una H indica que se trata de un fondo con divisa cubierta (o fondo clase hedged.

Hasta aquí, un repaso por algunas de las más comunes clases de fondos de inversión. Siempre es mejor acudir a expertos que tengan el conocimiento para ayudar a determinar tu mejor herramienta de inversión.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las clases de fondos de inversión Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

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¿Cuáles son los gastos de la Comunidad que están a cargo del arrendatario?

21 julio, 2023 No hay comentarios

Una de las cosas más importantes en un contrato de alquiler es que las partes correspondientes dejen todo establecido de manera correcta y clara. Esto hará que a la larga y con el correr del tiempo, no haya ninguna duda entre las partes a la hora de alguna situación imprevista que pueda surgir. Ante cualquier duda, se acudirá al contrato y se observará lo establecido y firmado tanto por el arrendador como por el arrendatario.

Entre las situaciones más importantes, se encuentra lo que se refiere a los gastos de la Comunidad. Deberá pactarse y dejar claro quién se tiene que hacer cargo de cubrir esos gastos. En el siguiente post, te contamos todo lo que tienes que saber acerca de los Gastos de la Comunidad y cuáles son los que están a cargo del arrendatario.

¿Cuáles son los gastos que debe pagar el arrendatario?

Los gastos de un inmueble en régimen de propiedad vertical y los de una comunidad de propietarios son de dos tipos:

Ordinarios. Son aquellos gastos de conservación y mantenimiento del inmueble. Los mismos están previstos en el presupuesto anual de gastos y se pagan de forma periódica. Ellos son, por ejemplo, el mantenimiento y la conservación del ascensor, la luz y la limpieza de la escalera, el conserje, la factura del administrador

Extraordinarios. Son los que no se pagan con periodicidad, sino que son abonados mediante derramas independientes de la cuota anual. Entre ellos están, por ejemplo, la dotación del fondo de reserva, las obras extraordinarias, los gastos de un pleito.

Los gastos que se les cobran a los inquilinos son los ordinarios. Es así porque lo que paga el arrendatario es aquello que lo beneficia de un modo directo. Por ejemplo, el conserje y la vigilancia, el ascensor, la limpieza. Por la misma causa la ley le obliga a pagar la tasa de recogida de basuras.

Sin embargo, puede ocurrir que en el contrato de alquiler firmado esté establecido y firmado por ambas partes que el arrendatario pagará los gastos de la Comunidad o los gastos de sostenimiento del inmueble sin distinguir entre unos y otros. En ese sentido, la jurisprudencia mayoritaria es del parecer que para que el casero pueda cobrar al inquilino los gastos extraordinarios debe existir una cláusula expresa y explícita en el contrato de arrendamiento.

¿Cómo se establece en el contrato que los gastos de la Comunidad estarán a cargo del arrendatario?

El pago de los gastos de la Comunidad por el arrendatario de una vivienda es una condición frecuente en los contratos de alquiler. A través de esta cláusula que se hace constar en el contrato de alquiler, se establece que el inquilino será quien asuma la obligación de pago de los gastos de comunidad del piso. Esto, además de pagar la renta mensual pactada y correr con el pago de los suministros de luz, agua, gas, entre otros.

La fórmula utilizada en el contrato para pactar el pago de los gastos de la Comunidad en los arrendamientos de vivienda puede ser de diferentes maneras. Por lo general, hay dos formas muy marcadas de establecerlo.

Se puede disponer de la siguiente manera: “Los gastos generales de la comunidad de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que correspondan a la vivienda arrendada serán de cargo del arrendatario”.

Por otro lado, el mensaje puede ser más simple y conciso, como por ejemplo. “Los gastos de la Comunidad de propietarios serán de cargo del inquilino”.

A su vez, cabe mencionar que esta fórmula que dispone en los contratos el pago de los gastos de la Comunidad a cargo del arrendatario, en muchos casos es considerada nula por algunos Tribunales.

¿Se puede anular lo pactado entre las partes en el contrato?

La principal razón para declarar la nulidad de la cláusula a la que hacemos referencia se encuentra en la redacción del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En dicho artículo, que se refiere al arrendamiento de viviendas, podemos observar que a primera vista garantiza que los gastos de la Comunidad estén a cargo del arrendatario. Esto se debe a que establece lo siguiente. “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”.

Sin embargo, más adelante en dicho artículo, menciona lo siguiente: “Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato”.

De esta manera, al disponer la Ley de Arrendamientos Urbanos que se deberá determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato da lugar a la interpretación a la que nos referimos. Entonces, si dicho importe no consta señalado en el contrato de arrendamiento de vivienda, la estipulación será nula.

En cambio, si se hace constar en el contrato de alquiler el importe anual de los gastos de la Comunidad asignados a la vivienda alquilada, la cláusula en un principio será válida.

Oi Real Estate está para ayudarte

Si necesitas asesoramiento relacionado con repercutir los gastos de la Comunidad al inquilino o con tu contrato de alquiler, comunícate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Además, si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Al mismo tiempo, contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Trucos para alquilar piso rápido

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¿Qué ocurre si fallece el arrendatario?

20 julio, 2023 No hay comentarios

Una de las cosas que menos se puede esperar una vez firmado el contrato es, que el arrendatario fallezca. Si bien es poco común que pase, está dentro de las posibilidades. Ahora bien, ¿qué ocurre si fallece el arrendatario? Es una pregunta que muchos se pueden llegar a hacer y pocos tienen la respuesta. En el siguiente post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicha situación.

¿Qué ocurre si fallece el arrendatario con el contrato de alquiler?

Cuando uno firma un contrato de alquiler, luego de tanto buscar y pensar, se espera que el mismo se lleve a cabo en términos normales. Se deben tener en cuenta diferentes situaciones que pueden llegar a suceder durante el periodo que dure el vínculo. Si fallece el arrendatario, el arrendamiento no se extinguiría nunca. Esto se debe a que la ley concede derecho a subrogarse en lo que queda de arrendamiento a determinados familiares del arrendatario fallecido. Dichos familiares son:

El cónyuge del arrendatario fallecido, que al tiempo del fallecimiento estuviera conviviendo con él. Cabe mencionar que también se podría subrogar en el contrato, si no estuviera casado, la pareja afectiva del inquilino fallecido. En este caso, se exigiría una convivencia previa de dos años, a menos que hubieran tenido descendencia común (hijos). En dicha situación, bastaría solamente con la mera convivencia.

Los descendientes del arrendatario fallecido. Es decir, los hijos y nietos que en el momento de su muerte estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela. O si, en caso de ya no estarlo, hubieran convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

Los ascendientes del arrendatario fallecido. Esto quiere decir, los padres y abuelos que hubieran convivido habitualmente con él, durante los dos años antes de su muerte.

Los hermanos del arrendatario fallecido que hubieran convivido durante los dos últimos años con él.

Finalmente, también podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%. Pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.

En el caso de que no existiera ninguna de las personas mencionadas anteriormente, el arrendamiento sí quedaría roto. En dicha situación, el propietario ya podría recuperar la posesión del inmueble.

Notificación del fallecimiento del arrendatario

Con respecto a la notificación del fallecimiento del arrendatario, la misma es obligatoria por quien decida subrogarse en el contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo siguiente en el caso de que ocurra el fallecimiento del arrendatario: » El contrato se extinguirá si en el plazo de tres meses desde que se haya muerto el inquilino, el dueño del inmueble no recibe ninguna notificación por escrito de la persona que tenga el derecho a subrogarse en el alquiler del inmueble»

Una vez pasados esos tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, y si el arrendador no recibió ninguna notificación, este último podrá solicitar la resolución del contrato de alquiler. A su vez la notificación del fallecimiento del arrendatario se deberá realizar de manera que se tenga prueba de su envío. Esto puede hacerse:

a través de un conducto notarial,

de un burofax que acuse de recibo y certificación de texto,

o bien personalmente mediante la firma de la recepción por el arrendador, junto a la firma de algún testigo presente en el acto.

No hay que olvidarse que la notificación del fallecimiento del arrendatario es un requisito imprescindible para que pueda operar la subrogación legal. Al mismo tiempo que cualquier cláusula que conste en el contrato de arrendamiento de vivienda impidiendo el derecho de subrogación sería nula y por tanto se entendería por no puesta.

Requisitos para notificar el fallecimiento del arrendatario

Que la notificación enviada al arrendador deje constancia explícita del hecho del fallecimiento del arrendatario.

En la misma notificación deberá estar escrita la fecha en la que produjo la muerte.

Adjuntar el certificado del Registro Civil donde deje constancia escrita de la defunción.

Notificar al arrendador los datos de la persona que se subrogará en el contrato, y su relación de parentesco que poseía con el arrendatario fallecido.

Ofrecerle al arrendador un principio de prueba en el que se cumplen los requisitos legales anteriormente mencionados para subrogarse.

Contratos firmados entre el 6.06.2013 y el 5.03.2019

En los contratos celebrados entre las fechas mencionadas, acerca de qué ocurre si fallece el arrendatario, el artículo 16.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone lo siguiente. “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento. O que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad”.

Esto quiere decir que en los contratos firmados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019, el dueño puede pactar que en caso de fallecimiento del inquilino, no cabe la subrogación de ningún familiar en el contrato. Esto, siempre y cuando se supere la duración de tres años.

Contratos firmados desde el 6.03.2019 en adelante

Luego de la reforma realizada en 2019, el artículo 16.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre qué ocurre si fallece el arrendatario, establece lo siguiente. “En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica. O que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años”.

¿Te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta? No dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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El contrato de alquiler: todo lo que debes saber

En Invertir

Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

20 julio, 2023 No hay comentarios

Si nos proponemos invertir en vivienda, ¿es éste un buen momento? Pues, hay que estudiar las distintas variables y escuchar a los que saben. Expertos en el mercado inmobiliario responden a esta pregunta, que no está exenta del contexto socio-económico que atraviesa nuestro país y la eurozona.

Como introducción al tema, nos encontramos con que las variables que hicieron que las ventas de inmuebles cayeran en los últimos meses continuarán afectando al mercado. Por lo menos en lo que resta del año. En cuanto al precio, distintos especialistas pronostican una subida leve y otros una desaceleración más pronunciada, de mano de la caída de demanda.

Ya hemos hablado varias veces de la vivienda como valor refugio y lo que ello significa. En un contexto de crisis global, las personas se cobijan en su hogar en búsqueda de una seguridad que no encuentran en el afuera. Y es que la vivienda soportó la pandemia del Covid-19 y la post-pandemia también. Las caídas de bolsas y las desvalorizaciones de criptomonedas. La guerra en Ucrania y la falta de insumos. En todos esos momentos, el capital se ha refugiado en el sector inmobiliario: una propiedad tiene la característica de ser un bien tangible frente a la inestabilidad de las divisas en tiempos de riesgos. La vivienda ha resistido a las crisis a como dé lugar y se posiciona así como una protección de modo figurado y literal.

Ahora bien, ¿cuál es la situación actual? En este artículo te lo contamos así que ¡continúa leyendo!

Invertir en vivienda: ¿buen momento o no?

Que el mercado inmobiliario viene en caída hace meses no es novedad. A pesar de haber soportado las crisis sociales, políticas y económicas derivadas de la pandemia del Covid-19 y de la guerra en Ucrania, desde fines de 2022 las cifras muestran una caída sin fin aparente. Es que la inflación y el alza de los tipos de interés terminó por permear al mercado y finalmente sacudirlo. Los bancos, por su parte, restringen la financiación de créditos por lo que hay menos hipotecas disponibles. Y por ende, menos transacciones de compraventa e incluso actualizaciones en los precios.

Las compraventas de inmuebles tuvieron un descenso de 3,4% interanual hasta abril de este año. Las compras de propiedades (viviendas o pisos) acumulan seis meses de baja. Estos datos los facilita Judit Montoriol, jefa del departamento de Economía Española de CaixaBank Research. A pesar de esto, que parece un panorama negativo, el mercado inmobiliario viene de unas cifras verdaderamente altas. Por esto, las compraventas superan en 16,7% a las realizadas en 2019. Y en 2022 se registraron 650.000 transacciones, apunta Montoriol.

Ante estos datos ambiguos, la cuestión a determinar es si las ventas pueden seguir en caída y si los precios aumentarán o bajarán para entender si es o no un buen momento para invertir en vivienda.

¿Seguirán cayendo las ventas?

Los factores que hicieron hasta aquí caer a las ventas en el sector continuarán horadando al mismo. Por lo menos en lo que falta del año. La directora de estudios de Fotocasa,María Matos, así lo asegura. E incluye en esta formulación tres circunstancias: la subida de tipos de interés, que hacen más inaccesible a los créditos; la inflación, que golpea en la capacidad de ahorro de las familias; y el precio de los inmuebles, que ha aumentado en el último año.

Si bien la inflación está comenzando a estabilizarse, falta aún una actualización en los tipos de interés. Ésta está calculada en 4,5% por el Banco Central Europeo. Por lo cual, el segundo semestre que estamos atravesando será determinante para ver cómo la subida de los tipos de interés en su conjunto impacta en la economía en general y en el segmento inmobiliario, enfatiza Montoriol.

Otro componente que hace al sector es la demanda de extranjeros. Media eurozona, incluída Alemania, se encuentra en recesión. Las ventas a extranjeros, en otros tiempos tan prósperas, mostraron una baja del 2,7% en el primer trimestre de este año.

Con estos datos se puede prever que el mercado no va a agravarse contundentemente. Si bien no son referencias alentadoras, el mercado laboral es resiliente, apunta Montoriol. Por ejemplo, tenemos que la inflación está bajando, mientras que los salarios están subiendo. Esto puede hacer aumentar la iniciativa de los inversores que no dependan tanto de los financiamientos.

En definitiva, las ventas seguirán cayendo, no de manera brusca, en lo que resta del 2023. Esta caída no será como la de 2022. Los expertos sitúan a la demanda de obra nueva entre 150 mil y 200 mil, a las que se sumarían las de segunda mano para dar una cifra cercana a 400 mil a fin de este año.

¿Qué ocurre con el precio de las viviendas?

Más allá del panorama presentado hasta aquí, la oferta y la demanda de viviendas van por un carril paralelo. La oferta es poca y la demanda, mucha; esa tensión hace que los precios se mantengan. Entonces, a pesar de la inflación, los precios pueden llegar a variar un poco hacia la baja pero sin afectar casi al mercado. La suba de precios es moderada y se situarán alrededor del 1,4% para fin de 2023. Teniendo en cuenta los costes de construcción y la demanda no es mucho, realmente.

Otros especialistas, como los de CaixaBank Research, afirman que habrá una pronunciada desaceleración en el precio de la vivienda. Y agregan que ésto irá de la mano con la caída de la demanda y de la economía en general.

Como vemos, hay distintas posiciones respecto al precio de las viviendas. Debemos entender que su devenir siempre está asociado al contexto social, político y económico. Por eso (más allá de los pronósticos basados en proyecciones) es un factor de incertidumbre.

Una variante que se deriva de la subida de precios es el abandono paulatino de casas tipo chalet en detrimento de pisos de plantas intermedias. Como lo comentan desde Fotocasa, el encarecimiento de la vivienda y las restricciones al acceso al crédito tiene como consecuencia que los compradores reduzcan sus expectativas. Entonces, no dejan de comprar, pero se ajustan a un presupuesto acorde a la realidad.

Invertir en vivienda: ¿un buen momento? Conclusiones

Como hemos visto, la perspectiva es muy compleja ya que inciden varios factores. Entonces, la respuesta a la pregunta ¿es un buen momento para invertir en vivienda? no tiene una respuesta acabada. Depende del perfil del comprador: uno más arriesgado o sin dependencia a la financiación lo haría. Así como también la zona en donde se emplace la propiedad: las grandes ciudades y los centros turísticos han aumentado sus precios, mientras que en sus alrededores surgen nuevos mercados.

Algunos especialistas aconsejan esperar para comprar una segunda vivienda. En el caso de que fuese una vivienda permanente, la sugerencia es buscar según ubicación y tamaño, ya que puede haber grandes variaciones. Pensar también en que si es obra nueva habrá gastos altos en materiales; lo mismo si es a refaccionar.

Otros expertos recomiendan comprar debido a que los precios se estabilizarán o aumentarán muy poco en el corto plazo. A mediano plazo, en cambio, se acrecentarán sólo por encima de la inflación. Los precios no llegan a ser desorbitados, afirman. A la vez que recuerdan que los tipos caerán a partir de 2024.

Para tener en cuenta, hay un dato fundamental que toman ciertos especialistas: si una persona alquila la vivienda que habita, paga un precio medio por mes. A esta persona le convendría comprar una vivienda a precio medio de similares tamaños. Esto lo proponen porque el PER = (precio de compra/ egresos anuales por alquiler) muestra que actualmente alquilar es mucho más caro que comprar en nuestro país.

Por último, el inversor deberá preguntarse si esa vivienda que quisiera comprar bajaría de aquí a seis meses. Como la respuesta es no, vale la pena tratar de conseguir una hipoteca fija del 3% y asumir los tipos de interés. En este caso, la recomendación sería no esperar y comprar ahora.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de invertir en vivienda, ¿es un buen momento? Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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