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Ya ha llegado el otoño, y con ella la temperatura comienza a cambiar. Muchas veces solemos dejar las cosas para último momento esperando que puedan resolverse de forma rápida. Pese a ello, siempre es mejor poder planificar y analizar cuáles tendrían que ser los pasos a seguir para poder efectuar las mejoras necesarias para cambiar a una calefacción eficiente.

Es importante que tengamos en cuenta dos aspectos fundamentales. Por un lado, la necesidad de cuidar el medioambiente mediante la calefacción eficiente. Por el otro, el poder generar una reducción en el consumo de servicios. Recordemos que los aumentos en las tarifas han sido muy importantes.

Por ello, si estás pensando en modificar la forma de calefaccionar tu vivienda, es un buen momento para que te sumes a la calefacción eficiente.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta, es que debemos elegir cuidadosamente el tipo de calefacción para nuestro hogar. No todas las viviendas son iguales, cada una cuenta con particularidades que pueden generar deficiencias, dependiendo del tipo de dispositivos que decidamos colocar.

Por todo esto, en este post te contaremos cuáles son los pasos que tendrías que efectuar antes de realizar las reformas. Así, el invierno no te tomará desprevenido y podrás tener una calefacción eficiente para cuando el frío llegue. ¿Nos acompañas?

Primeros puntos a tener en cuenta al cambiar para instalar una calefacción eficiente

Lo primero que debes saber es que para poder hacerlo de la mejor manera, deberás primero realizar un estudio previo. Mediante él será posible analizar cuál es el tipo de calefacción más eficiente para tu vivienda. Es que hoy en día, existen distintos tipos. Algunos de ellos son los radiadores, suelo radiante, pueden utilizar gas o energía eléctrica y los hay también que pueden funcionar mediante energías renovables.

Cada uno de estos dispositivos, necesitarán de diferentes reformas, debido a la forma en que funcionan. Por ello es importante que puedas saber de antemano, y antes de iniciar la obra, qué deberás modificar. De esta manera podrás ahorrar en recursos económicos, tiempo y evitarás problemas durante el proceso.

Otro punto importante que debes tener presente, es que la calefacción no será eficiente si en tu vivienda tienes corrientes de aire. Estas pueden deberse a falta de burletes en las ventanas, o distintos tipos de aislamiento. Por lo que si quieres hacer este proceso de forma eficiente, sería bueno que puedas analizar si tienes este tipo de problemas y solucionarlos antes de que el frío llegue a nuestro país.

Cuáles pueden ser las razones por las que cambiar a una calefacción eficiente

Existen diferentes motivos que pueden impulsarnos a tomar esta determinación. Puede ser que el sistema que tenga tu vivienda ya sea obsoleto, o incluso que puedas necesitar renovarlo. Recordemos que este tipo de artefactos tienen una vida útil. A esto debemos sumarle también que los más antiguos suelen consumir más recursos que los nuevos. Estos ya vienen mejorados para que el consumo de los suministros sean mucho más bajos.

Debemos tener presente que por ejemplo, las calderas suelen tener una vida útil de unos 25 años.

Otra posibilidad puede ser que el técnico que suele realizarnos el mantenimiento de este tipo de aparatos, encuentre algún tipo de falla o aconseje el cambio por cuestiones de antigüedad o seguridad.

Un punto que puede ser útil recordar en este momento, es que hoy en día en nuestro país es posible acogerse a las ayudas económicas para el establecimiento de los sistemas de calefacción eficiente con energías renovables y limpias. Este tipo de solicitudes, pueden realizarse tanto en los municipios, comunidades autonómicas o estatales.

Qué debes tener en cuenta si tienes radiadores para que sea una calefacción eficiente

Si cuentas en tu vivienda con radiadores, o estás pensando en colocar este tipo de calefacción eficiente, será importante que tengas presente que para su correcto funcionamiento debe existir el equilibrio hidráulico. Para ello, deberás recurrir a un profesional. Es que será necesario el correcto caudal de agua, para que todas las superficies puedan transferir el calor de forma homogénea. Este ajuste debe ser preciso, así que ten presente que deberás contratar un profesional para esta tarea.

Eliminación del humo para una buena calefacción eficiente con una buena calidad de vida

Algunos calefactores, utilizan palllets para obtener calor. Estos sistemas son muy eficientes, gracias a que puede aumentar mucho la temperatura. Pero ten presente que necesitará de conductos para poder eliminar el humo, la combustión y los residuos gaseosos. Por esta razón, la forma de colocarlo es muy particular. Por lo que si te encuentras en una comunidad, antes de decidirte por este tipo de calefacción eficiente, será necesario que consultes si es posible efectuar una instalación de humos.

La geotermia y aerotermia como calefacción eficiente

Mediante la geotermia, es posible extraer el calor directamente de la tierra. Este tipo de calefacción eficiente, será posible dependiendo de la preparación y ubicación del piso. Suele ser mucho más fácil incorporarlas en viviendas unifamiliares.

Con este sistema, puede obtenerse calor, electricidad y agua caliente. Es totalmente sostenible y con este sistema, podrás ahorrar hasta un 80 por ciento de la facturación mensual.

Otro sistema sostenible y similar es la aerotermia. Se extrae el calor del exterior, incluso si las temperaturas son muy frías. El funcionamiento aporta más energía de la que necesita consumir. De esta manera, a largo plazo puede ser una inversión muy rentable.

Losas de suelo radiante

Este tipo de sistema de calefacción eficiente, suele ser mejor que los radiadores. Se repartirán por toda la casa los conductos por los que circula el agua caliente, que serán emplazados bajo el suelo.

Como ya debes saber, el calor siempre irá hacia arriba. Gracias a ello, evita la pérdida de energía y permite el mejor aprovechamiento. Para poder instalarla deberás hacer una gran inversión, ya que los trabajos deberán efectuarse en todo el suelo de la vivienda. Aunque si estabas pensando en cambiar el piso de tu casa, puedes aprovechar esta oportunidad.

Colocación de paneles solares para poder utilizar energía renovable con la que calefaccionar eficientemente

Si tienes el dinero para una inversión un poco más amplia, puedes pensar también en la instalación de paneles solares. Este recurso, necesitará de una instalación que primero requerirá la autorización de la comunidad. Deberás agregar conductos para el cableado. También, será necesario reforzar la cubierta para poder soportar el peso de la instalación de estos paneles.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

¿Cómo convertir un hogar en una vivienda sostenible?

En Hipotecas

Subrogar hipoteca: ¿Cómo cambiar el titular de la deuda?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Existen mecanismos financieros para subrogar una hipoteca que permiten cambiar la titularidad de una deuda por la compra de una vivienda.

Una hipoteca no tiene por qué ser del mismo titular toda la vida. Esta situación puede modificarse cuando, por ejemplo, una persona decide vender su inmueble para comprarse otro pero aún no terminó de pagar el préstamo hipotecario. En esos casos los bancos cuentan con mecanismos financieros que habilitan al usuario a dejar la deuda que resta en manos de otra persona, a cambio de otorgarle la propiedad hipotecada.

Este procedimiento lleva el nombre de subrogación de hipoteca, y en este artículo te contaremos de qué se trata la subrogación de deudor. Si estás pensando en cambiar el titular de tu préstamo, este artículo es para ti.

¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?

Muchas veces pensamos que una vivienda será para toda la vida y así nos embarcamos en largos préstamos, cuyos plazos pueden ser de hasta 30 años. La propiedad siempre será un capital por lo que la inversión siempre será relevante, pero es posible que llegue el momento en que no sea el lugar donde queremos seguir viviendo. En estos casos, podemos cambiar de vivienda, dejando la hipoteca en manos de otro titular que se haga cargo de la deuda.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En el ámbito del derecho, la subrogación es la modificación de un contrato para sustituir a una persona (natural o jurídica) por otra en el ejercicio de un atribución o en el cumplimiento de una obligación. Podemos encontrar dos tipos de subrogaciones:

De acreedor

En este caso, los derechos del acreedor son transferidos a un individuo o una institución. Esto se puede dar por compraventa, donación, o consecuencia de una herencia.

En el caso de préstamos como las hipotecas, las subrogaciones permiten cambiar las hipotecas de una entidad a otra, es decir, de un acreedor a otro acreedor. De este modo, es posible mejorar las condiciones de financiamiento para el prestatario.

De deudor

En esta variante lo que se cambia es el titular de un préstamo por otro. El acreedor deberá aceptar al nuevo deudor, luego de analizar su riesgo de crédito para asegurar su solvencia. Su ventaja es que no exige un pago de impuestos adicional porque no se está realizando una nueva transacción aunque sí se deben abonar gastos administrativos adicionales, por ejemplo, para la respectiva inscripción en la notaría.

Esta clase de subrogaciones es la que se da cuando un comprador adquiere una vivienda con una hipoteca pendiente, y sucede en forma muy frecuente. Sin embargo hay que tener en cuenta que este cambio de titularidad deberá ser aceptado por el banco.

El comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo por el traspaso del inmueble. Sin embargo, si la entidad financiera donde está iniciada la hipoteca no lo avala, la operación no podrá realizarse. Esto sucede así porque el vendedor firmó un tipo de contrato con el banco y en el caso de cambio de titular, cambian las condiciones.

¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?

Aquí van algunas de las ventajas de cambiar el titular de un préstamo hipotecario:

Cambio de residencia: permite a la persona que dio origen a la hipoteca cambiar de residencia. Es probable que con el correr de los años las necesidades de una persona cambien, y con ella aparezca la posibilidad de mudarse a otro hogar. Con el cambio de titularidad de la hipoteca esto se facilita.

Ahorro para el vendedor: cuando se cambia el titular de la hipoteca, además de cambiar de residencia, se puede ahorrar el gasto de cancelación de una hipoteca. Esto es un beneficio para el vendedor.

Ahorro para el comprador: aquel que realice la compra también cuenta con una ventaja importante ya que se ahorrará la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca. Además, puede registrar un ahorro en los gastos de tasación de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?

Cambiar de titularidad también tiene sus inconvenientes, y éstos son algunos de ellos:

La opinión del banco: la entidad bancaria deberá aceptar al nuevo titular. En el caso de que no lo acepte, la operación no podrá realizarse.

Condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá aceptar todas las condiciones que tenía la hipoteca de la cual se hace cargo. Esto incluye sus cláusulas, incluso si no son convenientes, las tasas de interés, el tipo de préstamo, entre otros.

¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?

Las subrogaciones, como todas las operaciones financieras, tienen su coste extra. Estos valores serán menores a la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor y también más económicos que solicitar una nueva hipoteca por parte del comprador.

Comisión por subrogar una hipoteca

En general los bancos hacen sus contratos con una comisión por subrogación, es decir, por pasar de una entidad a otra. Este coste, que está regido por la ley, será asumido por el vendedor.

Estudio de perfil del riesgo del comprador

Este análisis tiene un coste ya que es un trabajo que se lleva a cabo para identificar el perfil crediticio del nuevo titular de la hipoteca. Los cargos de este servicio correrán por cuenta del vendedor.

Gastos de notaría, gestoría y registro

Toda operación lleva implícitos otros tipos de gastos como lo son los del Notario, la gestoría y el dinero que sale hacer el registro en el Registro de la Propiedad. Gracias a la Ley de Hipotecas sancionada en 2019 la totalidad de estos gastos son responsabilidad del banco. La única salvedad son los gastos de tasación, que deben ser pagados por el cliente, que suele ubicarse entre los 280 y 500 euros. Sin embargo, como en la subrogación no se modifica la hipoteca, no sería necesario hacer una nueva tasación.

Gastos del asesor hipotecario

En el caso de que no podamos hacer frente a todos los trámites, es de gran ayuda contratar un asesor hipotecario. Se trata de profesionales de las hipotecas que nos guiará en los pasos a seguir para la subrogación de la hipoteca a otra persona, sorteando las dificultades que podemos encontrar por el camino. Su asesoría también tendrá un coste que deberemos tener en cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Alquilar

Precio de alquiler en subida

19 octubre, 2023 No hay comentarios

En los últimos años, la posibilidad de alquilar una vivienda y ahorrar buena parte de los ingresos, se ha convertido en una opción a la que muy pocos pueden acceder. Teniendo en cuenta este panorama de incertidumbre para los inquilinos y el precio de alquiler en subida todos los meses, te queremos invitar a leer este post que te brindará toda la información que debes conocer sobre el tema.

Conseguir piso en los tiempos que corren no es una tarea sencilla, la demanda de viviendas en alquiler crece todos los días y la oferta, se vuelve cada vez más escasa. Una de las causas que hacen que esta situación se acentúe con fuerza es que, se asiste a un precio de alquiler en subida constante.

Debido a que muchos arrendatarios no cuentan con la seguridad de un empleo fijo y que deben hacer un gran esfuerzo para pagar los costes de alquiler, en muchas ocasiones, se producen demoras en el pago de las rentas. El impago del alquiler es una práctica muy cotidiana y los arrendadores deben hacer frente a esta problemática.

El aumento de viviendas vacías y precios de alquiler elevados, no han hecho otra cosa que acrecentar la distancia entre la oferta y la demanda. Por eso en este post, te indicaremos qué consecuencias ha traído un precio de alquiler en subida, cuáles son las zonas más afectadas por esta situación y por qué la Ley de vivienda no ha revertido esta problemática.

Precio de alquiler en subida: Un gran desafío para los inquilinos

La ley de vivienda que entró en vigor desde hace un par de meses, no ha saldado una de las mayores preocupaciones para los inquilinos, la de los aumentos incesantes de renta. Lejos de contemplar a quienes alquilan piso y proponer soluciones que impliquen un alivio para el mundo inmobiliario, la situación que se vive es cada vez más difícil.

Si en otras décadas era muy complicado adquirir propiedades, ahora es un desafío conseguir vivienda en alquiler, ya sea por términos monetarios o por una notoria faltante de unidades disponibles para arrendar. Por lo tanto, se observa como el precio de alquiler en subida, hace que la economía familiar sufra drásticamente.

Sin embargo, el decreto recién está experimentando sus primeros meses de vida, lo que implica que en el futuro cercano se podrá nivelar, hasta el punto de ser provechoso para los arrendadores y los arrendatarios. No obstante, es necesario indicar cuáles son los precios de alquiler para una vivienda promedio al mes. Descúbrelo, a continuación.

¿Cuál es el coste de renta de un piso promedio actualmente?

Las personas que se convierten en inquilinos por primera vez o, cuentan con un arrendamiento desde hace unos años, se encuentran frente a una gran incertidumbre por el precio de las rentas. Lo que sucede es que, en los últimos meses, se ha experimentado una subida de las rentas que, parece no detenerse.

El precio de alquiler en subida es tal, que de acuerdo a la información que brinda Idealista se calcula que en el último trimestre los aumentos en los alquileres subieron casi un 4%. Además, a nivel interanual la cifra es bastante alta y se propone una variación del casi 9,5%, lo que indica un gran incremento en precios.

Por otra parte, alquilar un piso promedio en el mes de octubre puede alcanzar un valor cercano a los 12 euros por metro cuadrado al mes. Esto implica un gran coste para los inquilinos que buscan su sitio ideal, porque la situación económica no los acompaña y muchas veces, deben resignar gran parte de su sueldo con el fin de pagar el piso que, se encuentra disponible en la ciudad que se desea vivir.

¿Qué zonas son las más perjudicadas con el precio de alquiler en subida?

España es un país que cuenta con una infinidad de sitios para vivir, pero los más populares son los que ofrecen menos opciones de alquiler. Por este motivo, algunos interesados en arrendar en las grandes metrópolis deben resignar buena parte de sus ingresos, a fin de conseguir el piso que desean.

Hoy en día, se asiste a un precio de alquiler en subida, que no se detiene y que plantea inconvenientes para los arrendatarios. Sin embargo, las zonas donde más se siente esta inestabilidad de precios de renta es en las principales ciudades de España, como Barcelona y Madrid.

En los últimos meses, se ha registrado una subida imparable de casi un 7% para Barcelona, mientras que Madrid presenta un aumento similar que se ubica cerca del 5,2%. Pero el primer puesto en subida de precios en la renta, se lo lleva Santa Cruz de Tenerife que sobrepasa el 10%, al igual que San Sebastián que presenta un aumento del casi 6,8% trimestral.

¿Qué lugares de España han experimentado una reducción de los precios de renta?

Aunque el precio de alquiler en subida es la máxima que impera, algunas zonas de España han reducido sus precios de renta. Salamanca es el que menor reducción ha hecho del alquiler, pero no se observan subidas de renta. Se calcula que ha bajado su renta en más de un 0,6%, le sigue Jaén que bajó su precio de los alquileres, en casi un 2%.

Pero no existe un lugar que haya bajado tanto sus precios de renta, como lo es Ceuta y los valores porcentuales lo demuestran. Se estima que su reducción es de más del 6,3%, aunque no es la única ya que Teruel, Zamora y Huelva han bajado sus precios entre un 2 y un 4%.

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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

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En Comprar

Invertir en una casa: no todo es cuestión de precio

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Invertir en una casa es algo que está en las expectativas de casi cualquier ciudadano. Sin embargo, muchas veces el contexto no ayuda y nos encontramos frente a múltiples problemas que obstaculizan nuestra decisión al respecto. Aún así, la experiencia en el mercado parece indicar que adquirir un inmueble es todavía una estrategia. En este marco es tan válido capitalizar los ahorros como refugiarse de los vaivenes de la economía. En la nota de hoy, repasamos el panorama actual, las expectativas y previsiones alrededor de las casas, un bien cuyo valor simbólico sigue vigente, aún frente a las dificultades que presenta el mercado.

La experiencia de invertir en una casa

El mercado inmobiliario tiene una ventaja particular, algo que es compartido con pocos otros: sin vender un producto obligatorio, no es necesario generarle la necesidad de comprarlo al cliente. Así es que una casa deja de ser una necesidad de primera urgencia y se convierte muchas veces en un objeto de lujo, en una posibilidad de inversión o en una alternativa temporal o permanente de cambio de vida.

Por ello es que al pensar en invertir en una casa, no cuesta demasiado empezar a trabajar la idea. Más bien al contrario, llegada cierta edad los deseos de independencia son incluso esperables. Además, como capital también es un objeto socialmente reconocido. De hecho, cuando se piensa en las fortunas de las personas una de las cosas más importantes a tener en cuenta son los títulos de propiedad.

La idea de comprar un piso viene aparejada a cierta demanda. Para cada necesidad, gusto o conveniencia, el mercado inmobiliario nos ofrece múltiples alternativas. Las mismas se intentarán ajustar según el contexto, el presupuesto y las posibilidades que cada comprador tenga, pero en definitiva, tampoco esto es un problema si recurrimos a los profesionales justos y más entendidos.

El problema es que en este proceso hay variables que no podemos controlar. Sería abundar sobre lo sobreentendido en este momento, pero está claro que los potenciales inversionistas están sujetos a los factores de riesgo del mercado, a la macroeconomía, el marco legal e impositivo, el actual desarrollo urbano o las condiciones climáticas y geográficas de cada lugar donde pueda buscar su residencia ideal.

Entendido esto, no llama la atención encontrar cada vez más preocupación por las posibilidades que se tiene en España de invertir en una casa. En este marco cabe preguntarse ¿cuál es ese panorama y qué alternativas manejan los españoles?

¿Es conveniente invertir en una casa hoy?

“Tasa de esfuerzo”, “inflación”, “tipos de interés”, “impuestos”, “coste de los materiales”… Las noticias sobre la vivienda en nuestro país casi nunca están exentas de uno o varios de estos conceptos. Los ciudadanos lo saben y en cualquier caso hacen referencia a problemas generales porque son inherentes a casi cualquier operación inmobiliaria. Podríamos eximir de alguno de estos ítems a las compraventas de residencias de lujo. Sin embargo, directa o indirectamente, todos impactan en los precios y disponibilidad de la vivienda en el mercado.

En la actualidad está claro que la inflación es lo que más peso tiene a la hora de decidir invertir en una casa. Pasadas las dificultades impuestas por el COVID19 (la prohibición para circular y moverse del lugar de residencia, el estancamiento de la economía y en un punto, el ahorro forzoso), la pospandemia implicó una reactivación que en algunos casos hasta llegó a entusiasmar al sector con la perspectiva de una recuperación casi completa.

A pesar de lo dicho, las expectativas hoy en el mercado inmobiliario son más mesuradas. Se reconoce el aumento periódico de costes y precios finales de las viviendas, al tiempo que la capacidad de ahorro, inversión y financiamiento está cada vez más restringida. Como es lógico, quienes sufren más esta situación son especialmente los hogares con rentas más bajas. Las mismas deben recurrir a diversas estrategias para conservar un techo o posponen su independencia mediante el alquiler o la convivencia con familiares y amigos.

Todo contribuiría a paralizar el mercado inmobiliario si no fuera por el valor simbólico que se da a la vivienda. Aún en situación de crisis, invertir en una casa es capitalizar un valor y refugiarse de las inclemencias del contexto. Veamos entonces esta situación en el mes que empieza a cerrar el primer trimestre del año.

La situación en números

Según los datos difundidos por la tasadora inmobiliaria Tinsa, el valor medio de la vivienda nueva y usada en el mes de septiembre en nuestro país se sitúa un 4,9 % por encima del nivel de hace un año. Esto significa también que los valores sufrieron un incremento del 0,1 % entre agosto y septiembre. Esto no parece modificar las expectativas en cuanto al impacto que tiene sobre las operaciones inmobiliarias.

Contrasta con esta tendencia general lo que sucede en las Islas Baleares y en las Islas Canarias. Allí los precios crecen un 2,3 % mensual frente a la estabilización que muestran la mayoría de los grupos analizados (entre -0,2 % y +0,2 % en septiembre).

Con todo, las cifras muestran mayor tendencia al alza que a la baja. Por eso es que los informes no terminan de concluir si es o no un buen momento para invertir en una casa. Lo mejor, como siempre, es recurrir a quienes están al tanto de los cambios del mercado y pueden atender la situación y demanda en cada caso particular. Si quieres conocer las mejores opciones para comprar vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Tasa de esfuerzo que me cuestas tanto…

En Comprar

¡La casa propia es posible!

19 octubre, 2023 No hay comentarios

En Oi Real Estate te acercamos en esta ocasión algunos puntos clave para cuando te animes a emprender tu primera operación inmobiliaria, aquella que te hará cumplir el sueño de la casa propia. Acompáñanos en la siguiente lectura y toma nota de las ocho sugerencias que te damos a continuación.

La casa propia comienza en el deseo

Si llegaste a este artículo seguramente estés empezando a buscar información y consejos para iniciar ese importante proceso que significa adquirir una vivienda. Habrás escuchado entonces experiencias sobre largos procesos de selección, o recomendaciones sobre el mejor lugar para vivir. Incluso puede que te hayas armado una agenda de inmobiliarias a las que visitar. Todo esto es realmente útil y necesario, pero para llegar a los resultados deseados, es necesario ponerle un orden a todas estas buenas prácticas e intenciones.

Aunque es muy tentador para nosotros indicarte que te acerques directamente a nuestra empresa -donde sin dudas encontrarás un equipo dispuesto a ayudarte y resolver todas tus inquietudes-, lo cierto es que podemos colaborar con tu plan antes de que nos conozcamos.

En caso de que hayas experimentado anteriormente este proceso y estés buscando cambiar de hogar, posiblemente estés de acuerdo en que adquirir la casa propia es más que levantar cuatro paredes o conseguir financiar la compra de la propiedad que vienes viendo hace meses. Desde el punto de vista simbólico, el valor de una casa no se refleja en números sino en expectativas. Y todas las veces el reflejo de aquéllas son frases como «aquí tendré mi estudio» o «en este rincón pondré el sofá», «¿buscamos dos o tres habitaciones, para cuando los chicos sean mayores? Y así el patio, el trastero, la cercanía a la escuela o el trabajo… Todo es expresión de los momentos que vendrán. Pero antes de eso hay muchos trámites que completar y eso en las inmobiliarias lo sabemos bien.
Por eso es que en esta ocasión te queremos alcanzar algunos consejos para iniciar de la mejor manera ese gran e importante proceso que significa comprar tu primera casa.

Cuestiones de financiamiento

Piensa a largo plazo
Es esencial recordar que, en cuestiones de préstamos hipotecarios, el sueño de la casa propia puede extenderse durante un largo período. Por eso hay que estar dispuesto a transitarlo y planificar ese compromiso. El plazo del préstamo hipotecario promedio es 15 a 30 años, por lo que debes empezar a diagramar tus finanzas con un plazo inicial no menor a 5 años. A más corto plazo, es recomendable tener fondos de emergencia que te ayuden a afrontar los gastos habituales de tres meses, al menos. Por supuesto, todo esto es más fácil si tienes ingresos estables, condición que igualmente observarán mucho las entidades bancarias al observar tus antecedentes.

Recurre a la preaprobación
Una carta de aprobación previa del préstamo es un documento oficial de un prestamista que te dice exactamente cuánto dinero puedes obtener según tu información financiera, estados de cuenta bancarios y tu puntuación de crédito. Contar con este aval antes de empezar a mirar casas guiará tu búsqueda sobre parámetros más certeros.

Cuídate de los gastos arriesgados
Para que te aprueben los créditos los prestamistas y las entidades bancarias observan tu comportamiento con otras fuentes de endeudamiento. Si usas demasiadas líneas de crédito es posible que duden sobre tu capacidad de cancelación. Evita los gastos arriesgados y paga tus facturas. Todo influye en tu comportamiento respecto de si serás o no cumplidor con las deudas.

La casa propia, primero está en tu cabeza

Ten en claro qué es lo que buscas
Tanto en las primeras búsquedas individuales como cuando te sea necesario pedir ayuda, es importante tener en claro cuáles son los aspectos que deberán estar tu propiedad. Estamos hablando tanto de gustos como de necesidades, principalmente en cuanto a los espacios, contexto y comodidades.

Solicita ayuda 1: los agentes de bienes raíces
Los agentes son profesionales locales pueden ayudarte de varias maneras: son los encargados de mostrarte propiedades que se ajusten a tus necesidades y rango de precios, te ayudan a ofertar, enviar o pedir documentación necesaria, y acompañarte en el cierre de las negociaciones.

Solicita ayuda 2: contrata un inspector
Probablemente hayas escuchado hablar de la Inspección Técnica para Edificios. Una inspección es diferente de la tasación que exige el prestamista. Mientras que esta última sólo te otorga una idea aproximada de cuánto vale la casa según propiedades comparables, la inspección te reporta sobre problemas específicos con la propiedad. Esto es importante no sólo para obtener una idea certera de las condiciones del inmueble sino que además puedes usar los resultados de su inspección para pedirle concesiones al vendedor. Ten en cuenta que una carta de depósito de arras a menudo incluye una contingencia de inspección de la vivienda, lo que le permitiría invalidar una oferta y no perder tu depósito si se necesitan reparaciones extensas.

Sigue de cerca el papeleo

No te desvíes de tu presupuesto
Es importante tener en cuenta todos los ítems que hacen al presupuesto final, incluyendo contrataciones, y pagos de impuestos. El presupuesto inicial no es sólo el valor de la propiedad. Tener la casa propia que siempre soñaste puede implicar gastos extra que es necesario ajustar.

Guarda copias físicas de tu documentación
Hoy en día las nuevas tecnologías nos ayudan mucho en cuanto a la gestión administrativa. No obstante, cuando manejas papeles y documentación cuya validez se extenderá a lo largo del tiempo es recomendable tener una copia en papel. Además, hay documentos muy importantes que no son fácilmente recuperables, tales como la escritura o los compromisos con los prestamistas. Por ello no sólo es positivo guardarlos bien. También ayuda avisar a personas de confianza dónde están los documentos y cómo acceder a ellos en caso de una emergencia.

¿Crees que te ayudarán estos consejos? Déjanos tu opinión en la parte de comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para comprar vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Comprar casa en España: ¿Es posible con un salario medio?

En Formación Inmobiliaria

Una venta inmobiliaria exitosa: tips

19 octubre, 2023 No hay comentarios

¿Te consideras un agente inmobiliario exitoso? El éxito es un término ambiguo y posee mil caras. Aquello que para tus compañeros de equipo de ventas puede resultar un “éxito” en su desarrollo como asesores o agentes, tal vez no lo sea para ti. Entonces… ¿A qué definimos un éxito de ventas? ¿Haces lo necesario en lo cotidiano como para no perder contacto con tus clientes antiguos; permanecer alerta a la captación; y a la vez mantener en la dirección correcta a quienes están llevando adelante una negociación? En este artículo de Oi Real Estate veremos algunos consejos para lograr una venta inmobiliaria exitosa sin perder el rastro a los clientes actuales.

Características en todo agente inmobiliario de éxito

Muchos encuentran en el sector inmobiliario una salida laboral concreta, efectiva y redituable. Si eres un agente inmobiliario con algo de experiencia, ya debes estar al tanto. La meta de la mayoría apunta a concretar una negociación o lograr una venta mensual. Las comisiones que ofrece el sector son buenas.

Podrán haber malos tiempos (de hecho, este es uno de ellos) y sin embargo el mundo inmobiliario siempre se las ingenia para salir a flote. En este punto, los agentes son los engranajes de un complejo sistema. Pero… ¿Acaso has pensado que tu techo está muy por encima que las aspiraciones básicas? Estar atento a los tres objetivos fundamentales entre los asesores en bienes raíces respecto a la clientela es fundamental para aumentar la rentabilidad.

Antes de ver algunos consejos para lograr más éxitos en ventas inmobiliarias, repasemos tres objetivos válidos para tu desempeño cotidiano:

1 Especializarse en la tracción de nuevos clientes

Esto significa permanecer al día en los aspectos aledaños a la incorporación de nuevos clientes a tu cartera. Conocer las herramientas que ofrecen las nuevas tecnologías en marketing digital podría serte de mucha ayuda; así como saber planificar promociones que logren un balance justo entre innovadoras y clásicas.

2 Saber guiar a los clientes activos a través de las negociaciones

Una negociación inmobiliaria puede llevar más tiempo del calculado y mucho más del deseado por el cliente. Hallar la mejor forma de transitar ese camino, asesorando a tu cliente, adelantándote a los hechos y manteniéndolo lejos de los problemas que puedan suscitarse, es tan importante como la negociación en sí.

3 Nunca perder contacto con clientes después de las negociaciones

Una negociación puede resultar exitosa o pincharse de la nada. Sin embargo, de la noche a la mañana, el cliente se ha levantado de mal humor y quiere cancelarla. Acaso la diligencia se ha extendido demasiado y el cliente ha entrado en un círculo de desánimo del que no logra salir. Estos y mil motivos más pueden dar por tierra con una negociación que parecía venir viento en popa. Aún así, aprender a no perder vínculo con tus clientes, sin importar si la negociación resultó provechosa o no, es parte de tu tarea diaria.

Una venta inmobiliaria exitosa

Lograr éxitos en ventas no quiere decir solamente “conseguir nuevos clientes”. Para cada uno de los tres estadios antes mencionados, existen cientos de tips que pueden ayudarte a ser día a día un mejor agente inmobiliario, en cada uno de ellos.

En la tracción el cliente

Procura que tus próximos clientes lleguen hasta tu agencia o tu oficina por la calidad de tus servicios. Si llegan a ti solamente por las bajas comisiones que exiges ante una venta, acaso den por hecho que el servicio no es del todo eficiente.

No dejes que tus clientes tasen su propiedad por encima o por debajo de tu tasación. Asegúrate de demostrarles fehacientemente que has realizado un trabajo de campo previo y que conoces el mercado zonal. A menudo el cliente tiene una idea errónea de los precios.

Guárdate en caso de no contar con presupuesto suficiente para promocionar tu servicio. Conocer los costes de los servicios de marketing es vital para tu desarrollo. Ir a la baja, en este punto, puede ser contraproducente.

Como guía del cliente

Mantente puntual a todas y a cada una de tus entrevistas. La impuntualidad suele repercutir en el cliente de manera negativa, aunque no lo demuestre abiertamente.

Procura que tus clientes estén al tanto de las publicaciones de la venta de su propiedad. ¿Sabías que más del 95% de los interesados en comprar o alquilar inicia sus búsquedas hoy por hoy a través de internet? Comparte con tus clientes los movimientos de las publicaciones que realizas y que contienen su propiedad.

Si una negociación entra en un círculo negativo (es decir, si todo parece estar en contra de la concreción de la venta), aconséjale al cliente tomar un descanso de la operación y reiniciarla de cero. Un mes es un buen lapso de tiempo para dejar en suspenso una negociación con mala cara. Afronta nuevas estrategias de ventas si ves que luego de insistir con una, esta no da ningún resultado.

Consejos en atención post venta

Es uno de los mejores consejos para lograr más éxitos inmobiliarios. Conservar el contacto con tus ex clientes en la gran mayoría de los casos conduce a una nueva negociación. Si una venta ha resultado exitosa de punta a punta, asegúrate de que este cliente reciba toda novedad en el servicio que ofreces.

Realiza sorteos o descuentos a ex clientes que recomienden a tu agencia. A través de promociones en asesoría o tasaciones sin cargo, puedes llegar a nuevos clientes que acaso ni tenían pensado vender o alquilar su propiedad.

Existen miles de consejos para lograr más ventas inmobiliarias sin perder el hilo de las negociaciones en trámite. Estos son solo algunos de ellos. ¿Cuál es tu experiencia como agente? Cuéntanosla en la bandeja de comentarios, nos encantaría conocerla.

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En Ciudades y Barrios

Ciudades económicas para vivir en España: ¿Cuále

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Los gastos de la vida diaria son muchos y en este último tiempo han incrementado bastante. Entre las subidas en los créditos hipotecarios, los gastos de servicios, el transporte, solo por mencionar algunos, el coste diario en nuestro país se ha encarecido bastante. Pero… ¿sabías que hay ciudades económicas para vivir en España?

Es que cada Comunidad, tiene la potestad de reducir impuestos, por ejemplo permitiendo que ese lugar sea más atractivo para llamar a la población a instalarse allí. Si bien poder establecer un valor del coste de vida aquí es bastante difícil, nos centraremos en comentarte cuáles son las ciudades económicas para vivir en España.

Así que si estás pensando en cambiar de ciudad, este post puede ser muy interesante. Encontrarás toda la información acerca de los costes de vida en estos lugares, basados en un informe que calcula los distintos parámetros.

Para ello se centra en los valores promedio de los salarios de las regiones, para luego hacer una comparación con los gastos necesarios para la vida diaria. En ellos incluirán la alimentación, el dinero necesario para la vivienda, el transporte y los servicios. De esta forma es posible estimar el porcentaje que representan estos gastos relacionado con los salarios que se abonan allí. ¿Nos acompañas?

Algunas aclaraciones sobre el informe de las ciudades económicas para vivir en España

Al realizar este estudio, Hellosafe, ha explicado que tuvo en cuenta casi todas las provincias del territorio de nuestro país. Solo han quedado afuera Zamora, Palencia, Cantabria, Guipúzcoa, Álava, La Rioja, Soria, Teruel y Castellón. Esto se debe a que no existe información pública disponible para poder efectuar el análisis.

En el resto de las provincias, se han considerado los salarios promedios de la región, con el fin de ser comparados con los gastos que una persona debe afrontar para vivir allí.

Dentro del coste de vida, en el estudio se contemplan los gastos que mensualmente necesita afrontar una persona, sumado al alquiler promedio en esa localidad. Para ello, se utilizan los datos y estimaciones de Numbeo. Allí se informan sobre los costes mensuales correspondientes a los alimentos, transporte, servicios básicos necesarios en un hogar, deporte y entretenimiento.

Por otro lado, se utilizan también las estadísticas sobre el valor promedio de un piso en alquiler de una o dos habitaciones en el centro o alrededores de la ciudad. Cabe destacar que esta información ha sido obtenida con fecha del 5 de mayo del corriente año.

Cuáles son las ciudades más económicas para vivir en España

Si estás pensando en mudarte, conocer cuáles son las ciudades más económicas para vivir en España, puede ser una gran opción. Según el estudio en Ávila, Huesca y Ciudad Real, el coste de vida es más barato al comparar el salario promedio con el gasto necesario para la vida diaria.

En el documento, se explica que generalmente, las ciudades más pequeñas, cuentan con una economía local menos inflada.

De esta manera, los precios del coste de vida suelen ser más accesibles para quienes viven allí. Por otro lado, el hecho de no tener una alta demanda turística y laboral, como las ciudades más importantes, ayuda a esta situación. Así los valores de las viviendas en alquiler, rondan los 400 euros. Si comparamos este valor con las grandes ciudades, donde las rentas llegan a los 950 euros, podemos establecer una gran diferencia en los costes de vida.

Detallaremos a continuación cuáles son las diez ciudades más económicas para vivir en España:

Ávila: solo el 42 por ciento del salario se destinará a los gastos diarios necesarios.

Huesca y Ciudad Real: necesitará el 43 por ciento.

Cáceres y Pontevedra: el 47 por ciento

Jaén y Toledo: un 48 por ciento

Lugo y Segovia: 49 por ciento

Lleida: el 51 por ciento.

Cuáles son las ciudades más caras para vivir en España

Barcelona parece llevarse el primer puesto como la ciudad más cara para vivir. Si bien es sumamente atractiva, tanto por el clima, su cultura, la oferta de entretenimiento y vida nocturna, tiene sus puntos negativos. Esto se debe a que si analizamos el coste que debemos afrontar diariamente allí, con el fin de cubrir las necesidades básicas, y le sumamos la cantidad de demanda de viviendas, que hace que los precios de los pisos estén muy altos se hace un poco más difícil vivir allí, lo que queda del salario no será mucho.

Pero esto no es todo, según este informe, debemos sumar que allí otros costes son mucho más elevados que en otras localidades. Esto sucede por ejemplo con los servicios como la educación, la salud y el transporte.

En Barcelona, si se realiza una comparación del salario promedio y el coste de vida el porcentaje será del 82 por ciento. Esto significa que necesitaremos utilizar ese porcentaje para poder cubrir los gastos básicos del día a día. A continuación detallaremos cuáles son las ciudades más caras para vivir en nuestro país.

Málaga se lleva el segundo puesto, al necesitar utilizar un 81 por ciento del salario para cubrir los gastos básicos.

Baleares por su parte, según el informe, ocuparán el 80 por ciento para ello

Las Palmas y Alicante: el 78 por ciento

Valencia y Girona: 75 por ciento

Madrid: con un 73 por ciento.

Un dato llamativo de este informe, es el resultado de Almería. Es que si bien se la considera una ciudad donde se vive una vida sencilla y asequible al calcular el gasto del salario que deberá utilizarse para poder vivir allí, éste representa el 72 por ciento del salario medio que perciben los habitantes de esa ciudad. Con estas cifras, Almería logra superar la media nacional.

Algunas conclusiones

El informe analizado, establece que en la media nacional, se necesita utilizar el 69 por ciento del salario para cubrir el coste de vida. Explican que el salario medio es de 1.923,60 euros, mientras que el coste de vida alcanza los 1.325,25 euros.

Al realizar una comparación entre la ciudad más cara y la más económica, la diferencia es muy grande. Ávila, que se establece como la más económica para vivir, tiene un salario promedio de 1.649 euros, y el coste de vida llega a los 688,51 euros.

En la vereda opuesta, se encuentra Barcelona, donde el salario medio es de 2.131,60 y el coste de vida llega a los 1.737,65 euros.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/sectores-para-invertir-en-espana

En Comprar

Titularidad de vivienda: ¿cuándo realizar el cambio?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Realizar el cambio de titularidad de una vivienda es un trámite bastante simple y muy importante. Aunque debemos dejar claro desde un inicio que no es obligatorio. Pese a ello, es una tranquilidad, principalmente por una cuestión legal. Es que no efectuarlo podría traerte problemas, por ejemplo, debido a un litigio con un vecino o una disputa por un conflicto territorial.

También te permitirá realizar la venta de tu vivienda de forma más rápida. Es que si no figuras como propietario del inmueble, difícilmente puedas realizar una transacción sobre ella. Por eso, para evitarte problemas en el futuro, te recomendamos que siempre realices este trámite a la hora de adquirir una propiedad.

En este post te contaremos todo lo que necesitas saber para poder efectuar el cambio de titularidad de vivienda, cuáles son los pasos a seguir, donde hacerlo y los plazos que demorará el Catastro en entregarte este documento. ¿Nos acompañas?

Dónde debes realizar el cambio de titularidad de una vivienda

En nuestro país, este trámite se realizar por medio de la Dirección General de Catastro. Ellos son los encargados de generar el registro en el que se detallan todos los propietarios de cada uno de los inmuebles del territorio nacional.

Esta oficina, perteneciente al Ministerio de Hacienda, para efectuar las modificaciones en la titularidad de viviendas. También podrán realizarse las actualizaciones edilicias. Si bien no son trámites obligatorios, es importante que realices allí la actualización pertinente.

Cuándo debes realizar el cambio de titularidad catastral de una vivienda

Existen diversas razones por las cuáles podrías necesitar realizar este trámite.

Puede deberse a un cambio de titularidad por la compraventa de un inmueble,

Debido a una donación, herencia o un divorcio

Un cambio del reparto de un inmueble por una división física o la renuncia de alguno de los propietarios a su porcentaje.

También puede suceder que al heredar una propiedad, los hermanos dividan la vivienda en partes iguales. De esta formar pueden dejar de ser copropietarios, obteniendo ventajas fiscales en estas situaciones.

Una de las soluciones más comunes para acabar con la copropiedad es la de dividir un mismo piso en 2 partes realizando algunas modificaciones edilicias. Pero cuidado, es importante que revises si está permitida esta acción en los estatutos de la comunidad. El Ayuntamiento realizará la verificación de dicha división para dar el cierre final luego de haber efectuado la escritura y la actualización en el Registro de la Propiedad.

En caso de una división de bienes a causa de separación, deberá ser calculada la mitad de cada uno de ellos. Recuerda que no se tiene en cuenta lo aportado por cada uno de los participantes.
Es importante aclarar que cada Comuna utiliza diferentes porcentajes de aranceles para los trámites de Actos jurídicos y transmisiones patrimoniales.

También hablaremos del cambio de titularidad de vivienda llevado adelante por los matrimonios que si bien, no es muy común, existe en nuestro país. Muchas veces, al casarse una pareja o emprender el reto de la convivencia, el titular decide añadir a su conyugue como propietario del inmueble. Esto puede ser a causa de un aporte económico, o para no dejar desprotegida a la pareja en caso de alguna desavenencia.

Cómo realizar el cambio de titularidad catastral de una vivienda

El trámite debe ser realizado de forma presencial en la oficina del ayuntamiento o delegación de Hacienda que le corresponda al inmueble. Puede ser efectuado por el propietario, algún gestor o asesor contratado. Así que, si no cuentas con el tiempo necesario para hacerlo, no debes preocuparte. Podrás acudir a un profesional que pueda llevar adelante el cambio de titularidad de tu vivienda.

Qué datos figuran en el Catastro

Algunos de los datos que aparecerán en catastro tienen que ver no solo con la fisonomía de la vivienda sino con la utilización que pueda darse a la tierra, por ejemplo con el cultivo, si existe algún aprovechamiento del suelo o de algún recurso natural que tenga la propiedad. También, encontraremos algunas categorías en las que podemos establecer nuestro bien referida a sus características: inmuebles rústicos, urbanos, etcétera.

Pero la parte edilicia también es importante, ya que estas oficinas también guardan información del tipo de construcción que tiene tu vivienda. Es importante dar detalles que se refieran a la construcción, indicar el tipo de materiales utilizados en las aberturas, tipo de techo correspondiente a cada una de las habitaciones, ¿tienes piso de parqué o de cerámicos?

Otro punto fundamental en este organismo es la georreferenciación del inmueble. Con este dato, catastro realiza la delimitación de tu propiedad, además de ubicarlo y tomar la superficie exacta que corresponde al mismo. Se realiza mediante un plano georreferenciado utilizando coordenadas geográficas de cada uno de los vértices que contiene la propiedad con el fin de brindar absoluta precisión en el dato brindado. Esto puede ayudar mucho en una supuesta discusión vecinal, ya que es en ésta oficina en la que se buscará la información legal de los límites entre propiedades.

Cuánto tiempo demora el trámite y cómo iniciar el proceso de cambio de titularidad catastral de una vivienda

Es importante que tengas en cuenta que en un plazo de, a más tardar, seis meses podrás concluir esta actualización. Para iniciar el trámite debes dirigirte a la oficina del registro, con la documentación, informes y requerimientos.

Luego se llamará a audiencias de ser necesario, donde se convocarán a los interesados correspondientes para luego notificar la resolución.

La identificación fiscal será necesaria, también, el documento de identidad, información catastral y la documentación que acredite el cambio de propiedad, por ejemplo un boleto de compraventa o testamento.

Cuál es el costo del trámite

El valor que deberás abonar por este trámite es progresivo. Esto quiere decir que dependerá del valor de la vivienda, y se irán sumando los costos por cada uno de los excesos al coste original. A continuación, detallaremos los montos de cada uno de los tramos:

Cuando el valor no es mayor a los 6.010,12 euros, se pagará un total de 24,040484 euros

Por la franja comprendida entre los entre 6.010,13 y 30.050,61 euros deberán abonarse 1,75 euros por cada 1.000 euros excedentes

Para el tercer tramo se fija un coste de 1,25 euros por cada 1.000 euros que exceden la propiedad entre los 30.050,62 y 60.101,21 euros

El cuarto tramo costará 0,75 euros por cada 1.000 euros entre los 60.101,22 y 150.253,03 euros

Se abonarán 0,30 euros por cada 1.000 euros entre los 150.253,04 y 601.012,10 euros

Por último, aquellas viviendas que superen los 601.012,10 euros afrontarán el coste de 0,20 euros por cada 1.000 euros excedentes.

Ten presente que luego deberás también afrontar los gastos notariales e impuestos correspondientes.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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¿Las viviendas en alquiler se pueden vender?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Si eres propietario, tienes viviendas en alquiler y quieres saber si puedes venderlas, te encuentras en el lugar indicado para responder a esa inquietud. En este post, te brindaremos toda la información que necesitas conocer sobre el asunto, para que te conviertas en un experto del mundo inmobiliario. No dejes de leer el artículo que hemos preparado para ti.

Vender una casa no es una tarea sencilla, puede demorar mucho tiempo y una de las opciones que existen para que se concrete este gran desafío es, colocar a la viviendas en alquiler. Los inquilinos requieren de una propiedad con urgencia y encuentran en el alquiler, una buena posibilidad para evitar la compra de una vivienda; además el tiempo de alquiler se encuentra estipulado en un contrato, en donde figura también, el monto de renta que se debe pagar por mes.

Sin embargo, puede ocurrir que un inquilino se encuentre viviendo en una casa y el dueño acepte la oferta de un posible comprador del piso. En este post descubrirás, si es posible vender una vivienda que se encuentra en alquiler, qué es lo que se debe tener en cuenta, si se debe resarcir al arrendatario que se encuentra viviendo en la propiedad o no. ¡Sigue leyendo!

¿Se pueden vender las viviendas en alquiler?

El propietario de un piso tiene la libertad de disponer del inmueble como lo desee, si en un momento consideró que la mejor opción era su alquiler y ahora decide la venta, puede hacerlo sin inconvenientes. Cuando una persona toma la decisión de participar en el mercado inmobiliario, debe estar atento a lo que sea más redituable.

Poner una vivienda en alquiler, puede tener muchos destinos posibles y el primero es que la vivienda genere ingresos extras para el dueño de la misma, incluso puede suceder que el propietario obtenga toda su ganancia económica de este alquiler. Sin embargo, puede recuperarla cuando se termine el contrato y, volver a habitarla o, arrendarla nuevamente.

No obstante, existe otra opción y con el paso del tiempo se ha vuelto una de las más importantes. Se trata de vender una vivienda alquilada. Aquí, el propietario renta su casa, mientras encuentra a su comprador ideal, pero no en todos los casos se puede cumplir con la venta; para que esta ocurra debe estar inscrita en el registro de la propiedad.

¿Qué sucede si la vivienda se encuentra inscrita en el registro de propiedad?

Si el contrato de una vivienda en alquiler se encuentra inscrito en el registro de propiedad, la casa puede ser vendida a un nuevo propietario. El arrendatario debe permanecer en la propiedad hasta que se concluya el contrato, cambiando la titularidad del mismo, al nuevo dueño del inmueble.

Un arrendador tiene que tener un motivo de fuerza mayor para vender su propiedad, en el caso de que no le haya avisado al inquilino que la casa estaba en venta, al momento de firmar el contrato de alquiler. Pero si coloca el piso a la venta tiene que informarle al arrendatario, con dos meses de anticipación.

La ley de Arrendamientos Urbanos, especifica que el propietario de una vivienda debe respetar el contrato de alquiler, lo que implicará que el inquilino puede permanecer en el mismo, por el término de tres años. Sin embargo, el arrendatario no podrá evitar el desalojo, si el dueño necesita la propiedad para su familia.

¿Qué puede ocurrir si no se está inscrito en el registro de la propiedad?

Si las viviendas en alquiler no están inscritas en el registro de propiedad, el dueño de un piso puede vender su casa siempre que el inquilino haya renunciado a comprar la propiedad, una vez terminado el contrato. No obstante, existen dos reglas para establecer si es posible habilitar esta cláusula o no.

Cuando no existe cláusula de renuncia, el dueño del inmueble puede vender su vivienda sin inconveniente alguno, pero debe cumplir con una única condición. Como su vivienda le pertenece y, puede utilizarla como prefiera, deberá informarle al arrendatario que la casa se encuentra a la venta, con un mes de anticipación.

El inquilino dispone de un mes, según lo estipulado por la ley para abandonar la vivienda que alquila. En cambio, cuando existe cláusula de renuncia y el inquilino no ha sido notificado de la venta de la vivienda que habita, puede solicitar la anulación de la venta consumada y ofrecerse como comprador de la propiedad.

Viviendas en alquiler: ¿Qué se debe hacer en caso de venta?

Si los dueños de viviendas en alquiler deciden colocar a la propiedad en venta, deben pensar en su inquilino como posible comprador, al menos que este haya renunciado a esa posibilidad. En el caso de que exista un comprador externo y se produzca la venta, deberán informarle al inquilino, si desea retractar la oferta y adquirir la propiedad.

El arrendatario tiene dos opciones para evaluar una posible compra, la primera se denomina Derecho de Tanteo y consiste en el ofrecimiento por parte del dueño de la vivienda, para que el inquilino pueda comprar la casa que habita. Por otro lado, se encuentra el Derecho de retracto, en donde se puede retractar la venta iniciada por un comprador externo.

Si el que adquirirá la casa no es el inquilino, el comprador debe conocer que la vivienda que desea, se encuentra alquilada y que, por lo tanto, debe respetar el contrato que el antiguo dueño haya firmado con el inquilino. También, debe observar si no existen adeudamientos por parte del inquilino o el anterior propietario.

¿Cómo evitar inconvenientes al vender una casa alquilada?

Para evitar problemas al vender una vivienda en alquiler, se deben establecer acuerdos con las distintas partes que, se encuentran presentes en este tipo de transacción. En este caso, las partes involucradas son los propietarios, los arrendatarios y, los posibles compradores de la vivienda.

La casa que se desea vender es alquilada, por lo que se le deberá comunicar al inquilino el proyecto que, desea llevar adelante el arrendador. Si el arrendatario ha renunciado a la adquisición de la propiedad cuando finalice el contrato de alquiler, podrá ayudar a que su propietario consiga al comprador ideal, enseñando la casa.

En el caso de que el comprador haya pagado la totalidad del inmueble, se convertirá en el nuevo propietario de la casa en alquiler. Sin embargo, deberá cumplir con el plazo que haya acordado el anterior dueño, cumpliéndose lo pactado en el contrato de arrendamiento.

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En Impuestos

Plusvalía por ventas: ¿cuándo se paga?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

La plusvalía es uno de los impuestos que rigen a la hora de la compraventa de un inmueble y existen dos maneras oficiales para calcularlo. Si todavía no estás familiarizado con este concepto, en esta nota te detallamos qué es, quién tiene que pagarlo, en qué plazos con la regulación más reciente y te revelamos la incógnita: ¿se paga plusvalía por ventas si no se obtienen ganancias por la operación? ¡Sigue leyendo!

Con el nombre técnico de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), la plusvalía municipal es un porcentaje que se aplica al aumento de valor en la venta y transacción de terrenos, con o sin vivienda.

A la hora del traspaso de un dueño a otro, este impuesto en la venta se ejecuta sobre los terrenos que tengan o no una edificación, por lo que se deprende que el tributo es sobre el terreno y no sobre la construcción que pudiera tener este.

Entonces, hay que tener en cuenta que a la hora de la venta, donación o herencia, se aplicará este impuesto.

Es así como en la compra de un inmueble, es el vendedor quien abona la plusvalía municipal; en la donación quien la recibe; y en las herencias los herederos deberán hacerse cargo de este impuesto.

Plazos del impuesto

Desde la fecha en que se asienta la transmisión, la Plusvalía Municipal debe ser cancelada en estos períodos:

En ocasión de venta o donación de un inmueble, hasta 30 días hábiles.

En ocasión de herencia, hasta seis meses desde el fallecimiento del titular, aunque cabe destacar que en este caso se puede prorrogar hasta un año.

Cómo calcular el impuesto

Anteriormente, la asignación por Plusvalía Municipal se calculaba con la base imponible, dependiendo del impuesto de cada municipio, tal como te lo contábamos en este artículo. Con la reglamentación más reciente, el cálculo de esta base se modifica. En el momento de computar la base imponible quien tribute puede hacerlo de dos maneras:

Optar por la plusvalía real, que se computa con la resta entre el valor de la compra y el de la venta.

Escoger un sistema objetivo que se basa en las evoluciones del mercado inmobiliario.

El contribuyente tiene la facultad de contribuir en base a una opción u otra siempre que se indique cuál de las dos es inferior.

Sistema objetivo

Este Sistema Objetivo queda en manos de los Ayuntamientos ya que la base imponible sale de la multiplicación del valor catastral del suelo por los coeficientes que aprueba cada municipio. Estos coeficientes se reactualizan anualmente y por ley de acuerdo a la evolución del mercado.

Por otro lado, la reglamentación permite a cada Ayuntamiento a modificar hasta un 15% los valores de los terrenos para su reactualización, en función de una adaptación del gravamen a los valores inmobiliarios de cada municipio.

En los casos de transacciones de terrenos con edificaciones, la renta real del terreno es igual a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra después de aplicar el porcentaje del valor catastral del suelo sobre el total. Cabe aclarar que los ayuntamientos tienen la potestad de comprobar estos cómputos.

Cuándo se paga plusvalía por ventas

La ley permite, a petición del contribuyente, que no se aplique un nuevo impuesto a las operaciones en las que se comprueba que el valor del inmueble no ha aumentado.

Una persona interesada en probar que no tiene valor agregado debe declarar la transferencia y proporcionar documentos que confirmen la operación. Para garantizar que no exista apreciación, el valor de la venta o transacción se considera superior al indicado en el título del acta de dicha transacción por el ayuntamiento, según corresponda.

Esta es una ventaja del método de cálculo, ya que permite que no se pague un tributo por una operación que no ha generado aumento del patrimonio. Algo que no siempre sucedía con la forma de cálculo anterior.

Vamos a dar un ejemplo. Si se adquirió un inmueble en 2008 por 300.000 euros y se vende en 2022 a 280.000 euros. El valor catastral a la fecha de la venta es de 30.000 euros

Con el cálculo de plusvalía real: Valor de transmisión -Valor de adquisición:

280.000-300.000 = -20.000

Al ser negativo no se produjo ganancia patrimonial, por lo que no se debe abonar plusvalía municipal.

Con el sistema anterior: Base imponible (Valor catastral del suelo x porcentaje x número de años) x tipo de gravamen

30.000 x 3,2% x 14= 13.440

13.440 x 30% ( máximo legal) = 4032

Si calculamos la plusvalía de la forma anterior a la nueva ley, se deberían abonar 4032 euros. Por lo tanto, esta nueva normativa representa un cierto alivio impositivo para los contribuyentes.

Tributación anual de la plusvalía por ventas

Además, como novedad, están sujetas a gravamen las ganancias patrimoniales inferiores a un año, es decir, las obtenidas con menos de un año desde la fecha de adquisición y cesión, y ello es porque podría resultar más especulativo.

Adecuación de la nueva reglamentación

Los Ayuntamientos tuvieron seis meses para alinear sus reglamentos municipales con el nuevo estándar.

Por último, ¿qué sucede con las transacciones realizadas desde la fecha de publicación de la resolución del Código Tributario hasta el 10 de noviembre de 2022? Extraídos en un completo vacío legal, no tuvieron que pagar ningún impuesto.

Esperamos que te haya interesado nuestro artículo sobre el cálculo de la plusvalía y la plusvalía por ventas. Nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión, por lo que, si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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