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Las tendencias de inversiones inmobiliarias en la actualidad

25 octubre, 2023 No hay comentarios

El inmobiliario siempre se ha tomado como un resguardo de los ahorros. En la actualidad, las tendencias de inversiones inmobiliarias van de las clásicas viviendas y pisos para alquiler, hasta las apuestas en logística e infraestructura. También hay preferencia por las llamadas oficinas flexibles y equipamientos ecológicos de las propiedades.

Los contextos inflacionarios obligan a los inversores a poner su dinero a resguardo. Y qué mejor que el inmobiliario para proteger los ahorros, a la vez que obtener rentabilidad. De hecho, España cuenta con una tradición de preferencias por el ladrillo, como te lo contamos en este artículo. Entre esa cultura de inversión y los nuevos modelos de desarrollo, se van forjando las nuevas tendencias de inversiones inmobiliarias.

Desde la apuesta clásica de invertir en viviendas y pisos para alquiler, las naves logísticas y la inversión en infraestructura para construcción. El propio desarrollo del mercado inmobiliario y las nuevas necesidades del mercado laboral permitieron el surgimiento y crecimiento de las oficinas flexibles. Mientras que las apuestas por la reconversión ecológica de las viviendas permiten un ahorro energético, a la vez que genera mejores rentabilidades a largo plazo.

El inmobiliario vs inflación

En un periodo de tiempo relativamente corto, casi todas las economías del mundo debieron soportar altos índices de inflación y de manera prolongada. En la zona euro, la inflación se mantiene en torno al 5% y hasta hemos tenido registros superiores al 10% (sin contar que algunos países han registrado más de 20%).

De manera histórica, los ahorristas e inversores españoles se vuelcan al ladrillo para contrarrestar los efectos de la pérdida de valor de la moneda frente a los precios. Y son la apuesta habitual para dejar en resguardo, sobre todo cuando las subidas de precios de la tierra y la vivienda permiten algún margen de rentabilidad positiva.

Aunque los mercados inmobiliarios varían de acuerdo a las zonas, por lo que es difícil realizar estimaciones de manera general, hay productos y vehículos que se destacan por superar los índices inflacionarios. Sectores que se convierten en las tendencias de inversiones inmobiliarias en España y el mundo.

Es difícil establecer cuáles son los sectores cuyo desempeño, de manera general, hace que el inversor pueda ganarle a la inflación. Además de las diferencias de los mercados y el desempeño de la oferta y demanda, hay que tener en cuenta que las legislaciones varían entre las distintas regiones y países. Por eso, observar qué ocurre en los mercados de inversión inmobiliaria nos puede permitir saber en que invertir para ganarle a la inflación.

Tendencias de inversiones inmobiliarias

El análisis de los mercados mundiales permite conocer su comportamiento, es decir, hacia dónde se inclinan los grandes y pequeños operadores en un contexto -en principio- desfavorable para invertir. También sirve para prevenir los efectos que los contextos mundiales pueden tener sobre los diferentes mercados locales. En definitiva, siempre es bueno conocer las tendencias de inversiones inmobiliarias, qué vehículos y sectores se destacan.

En principio, el sector que siempre se destaca es la vivienda para alquiler. La escasez de viviendas y el aumento de los costos de construcción es un fenómeno mundial. A eso se ha sumado el crecimiento demográfico de las grandes ciudades y las restricciones para acceder a una hipoteca. Son condiciones que permiten obtener mejores márgenes de rentabilidad, por lo que muchos inversores inmobiliarios se vuelcan hacia este tipo de negocio.

Para mencionar algunos datos, el mercado inmobiliario de alquileres en los EEUU tiene un volumen anual de operaciones registradas de unos 200.000 millones de euros. En la zona euro, Alemania representa el mayor mercado de alquileres, con un nivel de operaciones que llega a sumar 20.000 millones de euros al año.

Otro de los sectores destacados es la logística. Al auge del comercio electrónico, le siguió la demanda de naves que permitan el traslado y distribución de los productos. Tanto los centros logísticos como instalaciones para distribución tuvieron un gran crecimiento. Se trata de locaciones ubicadas en zonas estratégicas, con acceso a puertos, autopistas y grandes ciudades.

Los denominados “centros logísticos de última milla” son la tendencia y mantendrán una alta demanda. Y también las naves logísticas que alberguen las flotas de camiones para trasladar las mercaderías.

Flex y eco, las nuevas tendencias

Ya hemos mencionado sobre los cambios acontecidos en el mercado laboral. La pandemia terminó por instalar nuevas formas de habitar los ambientes laborales. Y en ese sentido el desarrollo de las oficinas flexibles es un signo de los tiempos. Espacios donde los trabajadores de las compañías pueden realizar sus tareas sin necesidad de montar oficinas y sucursales propias.

Las oficinas flexibles son cada vez más elegidas porque las empresas reducen los costos de tener que administrar edificios y oficinas, mientras que las ventajas que ofrecen las flex se adecuan a cada necesidad empresarial. Por ello, es un sector que viene ganando terreno y se consolida como una de las nuevas tendencias de inversiones inmobiliarias del mundo.

Por último, hay una tendencia que no solo se verifica en los mercados de inversión inmobiliaria, sino que forma parte de una nueva manera de vivir en el mundo actual. Se trata de las construcciones ecológicas como los paneles solares, aislamientos resistentes a las temperaturas y dispositivos de ahorro del consumo de agua. En conjunto, son elementos que pueden reducir de manera considerable el consumo de servicios de una vivienda.

Si bien precisan de una inversión importante, en el largo plazo representa un ahorro y -por lo tanto- mayores márgenes de rentabilidad. A esto se suma el hecho que en los países de Europa y muchos del resto del mundo, las normas de construcción se van dirigiendo hacia la gestión sostenible de los inmuebles. Te contamos más sobre las viviendas sostenibles en este artículo.

Hasta aquí un breve repaso sobre cuáles son las tendencias de inversión inmobiliaria actual. Por supuesto que con una investigación más exhaustiva podrán verificarse otros sectores y vehículos donde invertir, aún en tiempos de inflación.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las tendencias en las inversiones inmobiliarias. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Una casa sostenible: el nuevo ideal de promotores y clientes

En Fondos de inversión

Cuáles son los distintos tipos de fondos de inversión

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Los fondos son instrumentos a través de los cuales los inversores pueden participar de manera colectiva del mercado de valores. Los distintos tipos de fondos de inversión permiten también participar de grandes inversiones con un capital escaso.

Los fondos de inversión son instrumentos que permiten operar en los distintos mercados bursátiles. Se trata de un modo de participación colectiva, donde una gestora invierte el dinero de varios ahorristas para comprar activos financieros (bonos, acciones, títulos, etc.). Una gran ventaja es que al frente de un fondo se encuentran profesionales especializados, dedicados al análisis y la selección de cada una de las decisiones que se toman. Otra de las ventajas es que no se precisan grandes sumas de dinero para entrar y formar parte de la evolución de activos de gran relevancia en las bolsas del país, e incluso del extranjero.

Existen varios tipos de fondos de inversión, como te lo contamos en este artículo. Como, por ejemplo, los de gestión activa, si su objetivo es superar los índices de referencia (del tipo Ibex 35). Son de gestión pasiva, en cambio, si lo que buscan es replicar el comportamiento del índice. En uno y otro caso, se eligen los activos cuyo comportamiento responde a la estrategia elegida. En ese sentido, los fondos pueden ser de renta fija (cuando se eligen títulos y bonos), de renta variable (la composición del fondo está más expuesta a acciones), o de variaciones de estas dos opciones.

Qué es y cómo funciona un fondo de inversión

Un fondo de inversión es una manera colectiva de participación en los mercados bursátiles. Una gestora realiza la tarea de analizar y elegir una estrategia de inversión a partir de la compraventa de activos existentes en el mercado. En definitiva, los diferentes tipos de fondos de inversión son herramientas que facilitan tu inversión.

El funcionamiento es sencillo. Una sociedad gestora que integran profesionales autorizados para operar realizan las inversiones del fondo, en acuerdo con las pautas que fueron establecidas al momento de la creación del fondo. La tarea del inversor es participar económicamente, con los montos de entrada que quiera. Además de la gestora, hay una sociedad depositaria, que resguarda los activos que componen la cartera de inversiones del fondo.

Es importante recordar que cuando se invierte en un fondo, lo que se obtiene no son activos, sino una participación, es decir una porción del total de activos que componen su cartera de inversiones. De tal modo, el inversor puede jugar en grandes mercados, con activos de prestigio pero con pequeñas sumas de dinero. Y así como sus integrantes se benefician de las ganancias que se obtienen, cuando el fondo de inversión tiene pérdidas, también las tendrán sus participantes.

Un fondo tiene a su disposición una gran cantidad de activos y pueden operar con uno o todos. En cuanto a la estrategia que elija, va a estar de acuerdo al tipo de activo y mercado para el que tenga autorización de operar. Los bonos, títulos y acciones son los más recurrentes, pero también suelen diversificar la cartera con activos menos habituales, como materias primas, divisas, arte y cripto, entre muchas otras.

En cuanto a los mercados bursátiles, España tiene cuatro: Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia. Las 35 empresas que tienen mayor liquidez y que cotizan en las cuatro bolsas componen el Ibex 35. Aunque no sea tan habitual, se suele participar de los mercados bursátiles de Gran Bretaña, los EE UU, Italia y Alemania. Entre los inversores españoles, las tres bolsas que se destacan por volumen son la de Madrid, de New York y Londres.

Tipos de fondos de inversión

Ya hemos mencionado que los fondos de inversión son una herramienta de participación colectiva, una posibilidad de operar en grandes mercados y con grandes activos, incluso con escasos capitales. Ahora bien, si bien existe una gran cantidad de ofertas, los tipos de fondos de inversión son pocos.

Los fondos de gestión activa son aquellos donde la estrategia de la gestora del fondo es tomar como referencia un índice y obtener una rentabilidad superior. Por ejemplo, Ibex 35 + 1% anual. Para ello, la estrategia es componer la cartera con los activos con mejor desempeño, por lo que varían dicha composición de manera constante. En cambio, los fondos de gestión pasiva (también conocidos como fondos indexados) buscan replicar un índice. En este caso, los activos elegidos serán los mismos que integran el propio índice. Para interiorizarte más aún en los fondos de gestión activa y pasiva te recomendamos leer este artículo.

Los fondos también pueden clasificarse por la naturaleza de la rentabilidad. Por ejemplo, los fondos de renta fija se componen de bonos u obligaciones, que tienen rentabilidad y plazos estimados de antemano. De manera general, un fondo de renta fija suele ser un instrumento de inversión seguro, aunque la rentabilidad es más baja. En cambio, los fondos de renta variable componen sus carteras principalmente por acciones.

Hay variaciones de estas dos opciones. Cuando la composición es del 75% o más de acciones, se denomina Astonishing card title. Es una estrategia con mucha exposición a los vaivenes del mercado. Otro tipo de fondo son los de renta fija mixta, cuya conformación está compuesta principalmente por títulos y bonos, y donde las acciones no superan el 30%.

Hay que tener en cuenta que se cumple la regla que cuando mayor rentabilidad ofrece un instrumento, también serán mayores los riesgos que se toman. En cuanto a la seguridad que puede brindar un fondo, se trata de una actividad que se rige bajo las normativas de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Por último, el patrimonio de un fondo de inversión depende, por un lado, de la cantidad de participantes y, por el otro, del comportamiento que tienen los activos que conforman el fondo. Y si bien no es un respaldo propiamente dicho, en los mercados financieros suelen tener de parte de analistas mejor calificación y prestigio.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de los tipos de fondos de inversión. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Te invitamos a continuar leyendo:

Invertir en la bolsa de valores: guía paso a paso

En Consejos

Divorcio: extinción de condominio o venta ¿cuál es mejor?

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Muchas veces al tener que transitar un divorcio, una de las preguntas que surge es si es mejor la extinción del condominio o la venta de los bienes.

Si bien es un momento difícil, no solo debido a los cambios que conlleva sino también, por tener que dividir los bienes que le corresponden a cada uno. Pese a ello, es un proceso por el que deberemos transitar y teniendo información, puede ser más ágil y con menos dificultades.

En este post te contaremos cuáles son las mejores opciones a la hora de consensuar que hacer con la vivienda. De esta forma, durante el proceso de divorcio podrás saber que es más conveniente, si la extinción de condominio o la venta. ¿Nos acompañas?

Divorcio: es mejor la extinción de condominio o venta

La división de los bienes es uno de los aspectos que suele generar bastantes problemas a la hora de un divorcio. Comienzan las discusiones respeto a las propiedades que le corresponden a cada uno o incluso la necesidad de definir donde vivirán los niños. Al transitar este momento, es importante que puedas conocer las distintas posibilidades, con sus ventajas y desventajas.

Poder elegir la mejor estrategia a la hora de separar los bienes será positivo para ambas partes. Pero la venta no es la única opción a la hora de un divorcio, existe la posibilidad también, de la extinción de condominio.

Suele suceder que se elija la opción de vender a un tercero. De esta forma, lo que se recibe por la transacción puede dividirse en partes iguales. Pero, lo que debes tener presente es que luego deberás hacerte cargo de una parte de los gastos e impuestos.

Otra de las opciones habituales, es que una de las partes se quede con la vivienda. El nuevo propietario deberá luego compensar el valor de la mitad del inmueble para concluir la transacción. En este caso, al ser una venta, nuevamente se generarán muchos gastos e impuestos, que ambos deberán abonar.

La tercera opción que surge, es la de extinción de dominio. Esta alternativa, es similar a una compraventa, aunque tiene mayores ventajas fiscales.

Gastos que enfrentarás si por un divorcio eliges la venta o la extinción de condominio

Gastos que enfrentarás si por un divorci,o eliges la venta o la extinción de condominio

A continuación detallaremos los gastos que deberás afrontar si eliges vender tu vivienda:

Para el comprador:

El Impuesto de Actos Jurídicos (IAJD): el monto dependerá de la CCAA en la que radique el inmueble.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): puede oscilar entre el 6 y el 11% sobre el precio de la compraventa.

Para el vendedor:

La declaración de la renta el IRPF por el incremento patrimonial. Siempre que exista una ganancia patrimonial.

En segúndo termino, la Plusvalía municipal, cuya base imponible se calcula en función del valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor haya sido propietario del mismo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al año en el que se formaliza la compraventa. Es un impuesto municipal y se paga a principio de año.

Los gastos notariales, por otro lado, son compartidos entre quienes venden y compran. En última instancia, debemos mencionar, los gastos de gestoria e inscripción ante el Registro de la Propiedad que serán afrontados por el comprador.

Mediante la extinción del condominio, lo que se efectúa es una cesión de la proporción que le corresponde al otro propietario. A cambio, deberá recibir una suma de dinero. Los gastos que se afrontarán son los siguientes:

Si realizamos la cesión de un 50 por ciento de la propiedad el gasto que deberemos abonar es el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Éste equivale a un monto variable, entre un 8 y un 10 por ciento del valor con el que se va a cancelar la propiedad. Debemos aclarar que la variación dependerá de la ciudad en la que se encuentre el inmueble.

El impuesto por actos jurídicos documentados. Este coste, será de entre un 1 y el 1,5 por ciento y será afrontado por el beneficiario de la cesión.

Qué otras facilidades tiene debido al divorcio generar la extinción de condominio por sobre la venta de la vivienda

Hay que tener en cuenta que la ley prohíbe la obligatoriedad de permanecer en un condominio. Por esta razón, cuando uno de los participantes de la sociedad quiere disolverla, es imposible negarse a ello.

Pero, debes tener presente que puede solicitarse la indivisibilidad por una cantidad de tiempo determinado. Aunque este período no puede exceder los diez años, pero existe la posibilidad de pedir una prórroga por una convención.

Las dos maneras por las cuáles puede efectuarse la extinción de condominio:

Por mutuo acuerdo

De esta forma, todas las partes habrán pactado la disolución. Esto significa que uno de los propietarios adquirirá el inmueble. Así, quien se retira del condominio recibirá una indemnización por su parte.

Por vía judicial

Para ello se debe realizar una valoración de la propiedad en cuestión y pactar tanto de qué forma se llevará adelante el procedimiento y si aceptan esta valoración. Será necesario contar con un notario para efectuar el procedimiento. Es importante recordar que si el bien en cuestión es una vivienda familiar, debe constar el trámite en el convenio regulador.

Al homologar en la Justicia este acuerdo, la misma, se convierte con la sentencia de divorcio, en la escritura de extinción de dominio. De esta forma no deberá tributarse el impuesto referido a los Actos Jurídicos, cosa que si sucederá en el divorcio ante notaría.

La ley no plantea una sola forma de realizar un procedimiento para la división de bienes. Lo que se busca es poder realizar de la manera más fácil y rápida la disolución societaria sin vulnerar los derechos de las partes.

Como hemos visto en esta nota si se trata de un divorcio, pareciera que es más sencilla una extinción de condominio que una venta, por las ventajas fiscales que conlleva. Sin embargo cada caso es particular, por lo que siempre recomendamos la visita a un profesional para poder llegar a la mejor solución posible.

Cómo realizar la extinción de condominio

Primero detallaremos cuáles son las situaciones en las que es posible efectuarla:

Cuando uno o más propietarios necesitan por alguna razón deshacerse de un bien.

Al no lograr las partes llegar a un acuerdo en cuanto a la venta de una propiedad y la misma es indivisible.

También puede realizarse en caso de la venta de la propiedad a un tercero y se distribuya el resultante entre los participantes de la sociedad.

Al extinguir el condominio se puede realizar la división material. Uno de los propietarios puede mantener la titularidad y el resto de los societarios podrían recibir una indemnización, o por medio de una subasta de no lograr llegar a una acuerdo entre las partes.

Puede ser realizada por cualquiera de los copropietarios de la vivienda. Es importante aclarar que para ello, la otra parte debe estar dispuesta a quedarse con la totalidad de la misma. Recuerda que debe acordarse un monto en compensación de esta cesión.

Otro punto que suele generar dudas, tiene que ver con la situación en la que una vivienda cuente con una hipoteca. En estos casos, te recomendamos que puedas acercarte a un notario. El principal conflicto en este punto, es que uno de los deudores, dejará de ser propietario, antes de haber cancelado la deuda. Pese a ello, es importante que puedas consultar, ya que podría solicitarle a la entidad bancaria que transfiera la obligación al nuevo propietario.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Titularidad de vivienda: ¿cuándo realizar el cambio?

En Vender

Vender casa con okupas: ¿cómo hacerlo?

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Si tienes una vivienda con okupas, y planeas vender la casa, te contaremos como hacerlo. Es claro que pasar por esta situación, trae muchas complicaciones. Más ahora, cuando la ley de la vivienda ha generado más trabas para solicitar el desalojo. Por ello, muchos titulares deciden poner en venta estas propiedades.

Lo cierto es que estas circunstancias, te impiden por ejemplo poner viviendas en alquiler o utilizarla tu mismo. Sabemos que es un momento de mucha angustia y preocupación. Por ello, queremos contarte qué puedes hacer en el caso de que estés transitando un momento en el que no puedas hacer uso de tu casa por este motivo. Además, te detallaremos como puedes vender tu casa con okupas. ¿Nos acompañas?

Vender tu casa con okupas: cómo hacerlo

Si te encuentras en la situación de tener una casa con okupas, una de las preguntas recurrentes, es si es posible vender tu vivienda . ¿Es posible hacerlo si hay gente en ella? Lo primero que debes saber es que legalmente es posible.

Lo que tienes que tener en cuenta, es que el valor de tu vivienda, puede registrar una importante reducción debido a ello. Un segundo punto importante es que, al tomar la determinación de hacerlo, vender tu casa con okupas, se reducirá de forma significativa la cantidad de interesados en comprarla.

Este tipo de procedimientos, es cada vez más común. Se debe principalmente a que los propietarios que se encuentran en esta situación, deciden deshacerse de sus viviendas, para no tener que lidiar con este problema.

Para poder vender tu casa con okupas, existen dos opciones para hacerlo. Una de ellas, es lograr desocupar primero la vivienda. Para ello, será necesario recurrir a la solicitud del proceso de desahucio. Una vez que hayas logrado sacarlo de la vivienda puedes proceder a buscar interesados para transferirlo. La segunda opción es la de conseguir un comprador y éste será el que deberá desalojar a los ocupantes.

Estas dos opciones tendrán sus pros y contras que deberás sopesar antes de tomar una decisión. Es importante que puedas tomarte el tiempo necesario de analizar lo que perderías con cada una de ellas. En el caso de que decidas realizar la venta con okupas, debes saber que el valor de la propiedad será muy inferior al del mercado. Este puede reducirse entre un 40 y un 60 por ciento.

Por otro lado, si decides solicitar el desahucio primero debes tener presente que será necesario asumir ciertos costes y contar con el tiempo necesario para resolver esta situación. Una vez que has podido desalojar a los okupas, podrás efectuar la venta de la propiedad al valor real del mercado.

Algunas aclaraciones a tener en cuenta a la hora de pensar vender tu casa con okupas y la forma de hacerlo

Ten presente que poder desocupar primero el piso te permitirá tener más interesados en adquirirlo. Esto se debe a que más allá de que su precio sea menor, tendrán que hacerse cargo de muchos trámites para poder desalojar. Además del tiempo que esto conllevará para poder ir a vivir allí. Así, el proceso será más lento que el que demorará un piso normal.

Otro problema al que deberás enfrentar, es la imposibilidad de tasar la propiedad. En el caso de que el inmueble cuente con okupas, no será posible ingresar para estimar su valor. Para ello, se deberá fijar el valor in situ. También, se suelen utilizar otras herramientas de tasación on line, para establecerlo.

Una buena opción si tienes una vivienda con okupas es la de contactar a una inmobiliaria para realizar la venta del piso. Es que hoy en día, muchas empresas y agencias se dedican a comprar este tipo de viviendas. Incluso, suelen realizar este trámite de manera ágil. Por lo que si no has logrado encontrar un interesado, esta podría ser una alternativa a analizar.

Antes de definir que forma de vender será la mejor para ti, debemos tener en cuenta el plazo que deberás aguardar para poder iniciar la operación. Según los datos que informa el Consejo General del Poder Judicial, este podría demorar más de 20 meses. En el caso de que cuentes con un sistema de alarmas, y la policía arribe al piso, en el momento en que han ingresado, este proceso demorará solo unas horas.

Algunas recomendaciones para evitar el ingreso ilegal de personas en tu vivienda

Si quieres proteger tu vivienda de posibles okupas queremos contarte algunas recomendaciones útiles. Un dato que tienes que tener presente, es que estos delincuentes suelen buscar viviendas que hayan ingresado en el mercado hace bastante tiempo y que no hayan encontrado ni inquilino ni propietario interesado.

Muchas veces, tienen un primer acercamiento con el inmueble haciéndose pasar por posibles interesados y concretan una entrevista con el propietario. Si en la recorrida encuentran una forma de ingresar fácilmente a la propiedad una vez adentro, cambian las cerraduras para que el legítimo propietario no vuelva a tener acceso.

Por lo general buscan viviendas en zonas urbanas de nueva construcción o en áreas alejadas del ruido de la ciudad. Otro punto a destacar, es que las segundas residencias tienen un mayor atractivo al estar mucho tiempo vacías. Por ello, las propiedades que no se encuentran habitadas, son las más elegidas. Esto se debe a que al realizar la ocupación, las represalias legales por no ser una vivienda habitual generalmente son más leves.

Una persona que efectúa este delito, la ocupación de una vivienda de segunda residencia, será acusado de usurpación. Lo que se encuentra reglamentado en el artículo 245 del Código Penal. La sanción, será monetaria o una condena que va entre uno y dos años de prisión si es que se ha producido algún evento de violencia o intimidación.

Ahora, si la vivienda ocupada ha sido de una residencia principal, el cargo será por allanamiento de morada. Esta infracción, regulada en el Código Penal por el artículo 202, conlleva una pena de seis meses a dos años de prisión. Si ha habido alguna circunstancia en la que el delito se agrave, la pena será de hasta cuatro años con una multa de seis a doce meses.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

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¿Qué hacer si tu inquilino no paga la renta del alquiler?

En Alquilar

Contrato de alquiler vacacional: todo lo que necesitas saber

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Hoy te contaremos sobre uno de uno de los aspectos más importantes para tener en cuenta antes de alquilar tu propiedad: El Contrato de Alquiler Vacacional. Es difícil reunir toda la información necesaria para este documento, debido a que cada alquiler vacacional es diferente. Además, las condiciones pueden variar en función de cada propiedad.

Por ello tenemos preparada esta guía para contarte todo lo que necesitas saber.

¿Qué es un contrato de alquiler vacacional?

El contrato de alquiler vacacional se conforma cuando el propietario pone a disposición del huésped el uso y disfrute de un determinado bien inmueble. Este último lo ocupará y dará uso vacacional, de ocio, turismo o similares. Mientras tanto el arrendatario se responsabiliza a satisfacer un pago popularmente conocido como “alquiler”. Hay que tener en cuenta que cuando hablamos de alquileres vacacionales nos referimos a que las estancias no pueden ser mayores de 31 días. Distinto es el alquiler por temporada.

Existen dos tipos de contrato adaptado bien para alquilar la totalidad de una vivienda por una temporada vacacional o para un uso turístico. Para alquilar la vivienda de forma permanente o habitual, se utiliza el contrato de alquiler de vivienda habitual. Para alquilar únicamente una de las habitaciones de la vivienda, ya sea por una temporada vacacional, de forma permanente o por una temporada, se utiliza el contrato de alquiler de habitación.

Si quieres saber todas las diferencias que hay entre los alquileres vacacionales y alquileres por temporada, te recomendamos este post.

¿Por qué necesito un contrato de alquiler para vacaciones?

La importancia de un contrato de alquiler en la vivienda vacacional yace en que es un documento dónde queda expresamente reiterado por escrito y firmado el acuerdo comprendido entre ambas partes. Además, en este contrato se clarifican las normas de la casa y las posibles consecuencias del incumplimiento de las mismas. Por ello es que al realizar este tipo de contrato de alquiler vacacional quedan protegidos tanto huésped como propietario en caso de que se produzcan problemas o disconformidades.

Como ya te darás cuenta, es de mucha importancia ya que en caso de conflicto el contrato de alquiler vacacional será como un salvavidas. Con él podrás demostrar que la otra parte había aceptado y firmado un documento donde hay constancia de todas las normas y condiciones del alquiler.

¿Es obligatorio en España?

La normativa de los alquileres vacacionales es un tanto compleja, ya que el poder legislativo suele recaer en las Comunidades Autónomas.

Este contrato de alquiler es uno de los elementos más importantes, pues, como ya mencionamos, modera las relaciones entre el propietario y el huésped. En España, cada Comunidad Autónoma tiene la autoridad para regular la promoción y orden del turismo dentro de su territorio. La que se encarga de regular el alquiler de fincas destinadas a viviendas u otros usos es la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, esta ley excluye el alquiler vacacional, dejando esta competencia a las Comunidades Autónomas, provocando que el marco normativo no sea homogéneo.

En lo que se refiere al contrato de alquiler vacacional, no es un requisito obligatorio para rentar un alojamiento vacacional. Sin embargo, Andalucía es la única comunidad que lo considera como un requisito obligatorio. De todas formas, la importancia que tiene este documento es vital al momento de arrendar una propiedad, ya sea que esté impuesto obligatoriamente o no. Sin dudas es lo más recomendable y lo que le dará mayor tranquilidad tanto al huésped como al propietario.

¿Qué sucede si no es obligatorio?

Para todas aquellas Comunidades Autónomas en las que no es obligatorio el uso de un contrato de alquiler vacacional se deberá incluir:

Los datos personales del gestor o propietario

El número de inscripción de la vivienda en el registro de turismo correspondiente.

La fecha de Check-in y Check-out.

Pero también hay propietarios que prefieren incorporar cláusulas adicionales, eso ya depende de cada arrendador. Normalmente este tipo de cláusulas añadidas suelen estar íntimamente relacionadas con el comportamiento del huésped: la prohibición de fiestas, mascotas, ruidos a partir de determinado horario, entre otros. Aunque siempre puedes incluir todo lo que consideres importante.

Lo más recomendable es enviar el contrato a los futuros huéspedes antes de su llegada. De esta forma, si hay algún inconveniente al respecto se puede solucionar con tiempo.

¿Qué información debe incluir el contrato de alquiler vacacional?

En cualquiera de las comunidades autónomas en las cuales se ponga en arrendamiento una vivienda con uso turístico de deben tener en cuenta datos generales. Es decir, en el contrato de alquiler vacacional de deben incluir determinada cláusula de carácter indispensables. Esta información asegura que ante la presencia de algún tipo de conflicto o discrepancia existan puntos legales de resolución.

Lo que no puede faltar en un contrato de este tipo

Todo modelo de contrato de alquiler vacacional debe presentar ciertas cláusulas esenciales o básicas. A continuación revisaremos todas las secciones que no pueden faltar en tu documento:

Datos de la vivienda. La información de la propiedad debe ser detallada: dirección, mobiliario, electrodomésticos, entre otros. Y no puede faltar la descripción del estado en el que se encuentra.

Datos de las dos partes que intervienen en el contrato. Nombre, DNI, domicilio, teléfono y correo electrónico.

La firma de las partes comprometidas. Con nombre, fecha de formalización del contrato y datos de contacto durante la estancia.

Las cláusulas impuestas por el propietario. Siempre y cuando respeten la normativa vigente:

Duración del contrato, con día y hora de inicio y de final.

Normas de la casa.

Obligaciones del inquilino y del propietario.

Capacidad máxima de personas que tienen derecho a disfrutar de la vivienda.

Estancia mínima requerida.

Fianza e información del pago y los métodos de cobro aceptados

Renta. Desglose de tarifas y precios del alquiler vacacional. Donde se incluye la cantidad y condiciones de la paga y señal, la tasa de limpieza, la tasa turística (si fuera requerida), el IVA y cualquier otro suplemento adicional.

Políticas de cancelación.

Cláusulas extras que se recomienda incluir en un contrato de arrendamiento turístico

Luego de incluir cada una de las cláusulas mencionadas con anterioridad, como expertos en el mundo inmobiliario recomendamos se incluyan algunas extras. Estas siempre y cuando respeten y estén reguladas por la normativa vigente en la localidad en la cual se encuentra la vivienda.

Estas son:

Ingresar a la vivienda en caso de que fuese necesario

Derechos y obligaciones de las partes

Otros requisitos: si se puede o no ingresar con mascotas, si se puede fuman en la propiedad, etc.

¡Después de firmar el contrato solo quedará de disfrutar de tus vacaciones como más te guste!

Esperamos que este post sobre el modelo de contrato de alquiler vacacional, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

¡No te olvides de compartirla en tus redes!

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, con Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En Invertir-hoteles

Hotel en venta: cómo gestionarlo

25 octubre, 2023 No hay comentarios

Invertir en la compra de un hotel es una operación muy importante, en particular por el capital económico que requiere. Por esta razón sin dudas es una de las transacciones más restrictivas en cuanto a potenciales clientes. En general requiere de parte de la inmobiliaria un acompañamiento certero en cuanto a los cálculos, pero también empatía en cuanto a las necesidades del inversor. Además, se trata de un inmueble que requiere ser cuidadosamente planificado en cuanto a su uso. Al fin y al cabo es, ineludiblemente, un bien que se utilizará para ofrecer un servicio. En el artículo de hoy te contamos algunas claves para hacer que tu inversión sea provechosa, demostrando que poner un hotel en venta es una oportunidad accesible y muy rentable.

¿Se puede comprar un hotel?

La respuesta es claramente: sí. De hecho, en Oi Real Estate tenemos una amplia variedad a la que puedes acceder ingresando en nuestro sitio exclusivo de ventas.

Al ser una operación que requiere una inversión grande en cuanto a capital económico, la elección del agente inmobiliario es realmente un factor de cuidado. En ese sentido, lo recomendable es elegir en base a la experiencia en este tipo de inmuebles. Y aún más, buscar referencias en cuanto a su capacidad de atención y gestión administrativa. En otras palabras, nunca está demás priorizar la contención que encontremos en el agente hacia nuestras demandas como clientes. Esto es tan importante como conocer la oferta de soluciones (no sólo en la de inmuebles), y la certeza para asesorarnos y gestionar la documentación necesaria.

Dicho esto, comprar, remodelar y luego poner un hotel en venta es una inversión no solamente accesible sino que también puede resultar muy provechosa. ¿Quieres conocer los tips para lograrlo? Te contamos los más importantes a continuación en esta nota.

Qué mejoras te permiten poner tu hotel en venta

Como ante cualquier otra inversión, cuando se compra un hotel deben considerarse gastos posteriores. Los mismos tendrán que ver con la reforma del edificio a nuestros gustos, o para mejorar la calidad de su infraestructura, entre otros factores comunes. En la mayoría de las viviendas, esto es especialmente necesario cuando se trata de una casa de segunda mano, por ejemplo. Sin embargo, en el caso de un hotel, aun cuando se trate de una obra nueva, debemos invertir en cuestiones que, además de mejorar su aspecto físico, repercuten en el servicio que queremos ofrecer o potenciar.

Mejoras en la gestión

Te sugerimos a continuación cinco puntos importantes a tener en cuenta para tener una acertada administración hotelera.

1) Concentrarse en el servicio. Un hotel es un edificio con muchos departamentos o áreas, todas ellas con mayor o menor vinculación al cliente. Conquistar a nuestros potenciales huéspedes entonces es una constante que debe atravesar todas esas áreas y será, a la larga, nuestra carta de presentación. Cómo recibir y registrar a los huéspedes y cómo resolver sus inquietudes, todo debe estar bajo control si queremos que se hable bien de nuestro servicio.

2) Automatizar operaciones. Aunque sea pequeño, todo hotel tiene tareas que son rutinarias y, por tanto, perfectamente automatizables. Invertir en ellas no sólo nos ahorrará tiempo, sino que asegurará un mejor clima entre el personal -al que se le facilitan ciertas responsabilidades-, y a los huéspedes, que verán una preocupación extra en agilizar sus demandas. En este sentido, no olvides contratar un buen PMS (Property Management System), que potenciará en tiempo y forma la gestión de tus reservas.

3) Ofrecer servicios agregados. Siempre suma ofrecer un servicio de calidad en las comidas, o tal vez para el tiempo de ocio, un spa o lugares comunes destinados al disfrute. Además, otros serivcios tales como el traslado al aeropuerto son muy valorados en cualquier establecimiento hotelero.

4) Venta y publicidad. «La primera impresión es la que cuenta», dicen, y esto en las instituciones que ofrecen servicios se potencia. Cuidar la imagen que tenemos en internet es un factor que no sólo sirve para atraer clientes sino para demostrar, mediante reseñas y comentarios, la buena reputación que tienes.

5) Construir un equipo de trabajo profesional. Ellos son la cara visible frente al cliente, así que pon tu atención en la selección y capacitación del personal, así como en sus necesidades laborales.

Un caso reciente

El Hotel Pedralbes es un hotel de 3 estrellas ubicado en el distrito de Sarrià – Sant Gervasi de Barcelona, en el número 4 de la calle Fontcoberta. Este edificio catalán cuenta con una situación ventajosa en cuanto a su ubicación. Está muy cerca de la Avenida Diagonal, a la zona universitaria y el estadio Camp Nou. Además, el inmueble tiene una considerable disponibilidad de habitaciones -treinta, distribuidas en sus 1.310 m2 si contamos planta sótano, planta baja y 7 plantas de altura-, que hacen que sea una propuesta seductora en cuanto a potencial de servicio.

No obstante esto, un hotel no se vende solo y tras adquirirlo es necesario dotarlo de identidad, tecnología, comodidades y, por supuesto, mejorar todo lo que refiera a la calidad de su infraestructura.

En este caso el grupo que se encargó de las operaciones de compraventa -Alting Grupo Inmobiliario-, inició el proceso en 2017 al comprárselo al grupo hotelero HUSA mediante licitación pública. Tras su adquisición, el área técnica de Alting llevó a cabo un exhaustivo proceso de modernización. Actualizó las zonas comunes, así como as habitaciones, consiguiendo el reposicionamiento del activo en el mercado.

Alternativas para redituar antes de poner el hotel en venta

Antes de poner el hotel en venta, el Grupo Inmobiliario estableció otra estrategia de recupero de la inversión. Se lo arrendó durante tres años -entre 2018 a 2020-, al grupo internacional Ginosi Apartels & Hotels. Este Grupo se dedica a realizar la administración de hoteles, aparthoteles y apartamentos turísticos en Europa y EEUU. El año pasado, además, se lo arrendó a otro grupo similar pero dedicado a la gestión de apartamentos turísticos y hoteles de corta, media y larga estancia. Todo este proceso es también ejemplo del reconocimiento del servicio que se puede potenciar en el inmueble invertido. Una vez obtenido el beneficio esperado o los objetivos planteados antes de hacer la operación, puede procederse libremente a vender el edificio y su licencia hotelera, pero habiendo logrado la ganancia esperada.

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Preferencias en inversiones en el sector hotelero

25 octubre, 2023 No hay comentarios

España es reconocida por ser la puerta de entrada en Europa para gran parte de los ciudadanos del mundo. En parte, porque comparte idioma con la amplia diversidad de países de América Latina, pero también por características propias que nos llevan a ser un destino privilegiado para viajes y turismo. Esto ha hecho que paulatinamente mejore su posición en cuanto a las inversiones del sector hotelero internacional. En la nota de hoy te contamos cuáles son las preferencias en inversiones en el sector hotelero que llevan a nuestro país a ser un gran atractivo de capitales.

Hoteles: un sector que sigue creciendo

Desde 2021 el sector hotelero es una porción del mercado inmobiliario que supera la mitad de las operaciones al año. Este movimiento se debe a diversas causas. En principio, la salida de la pandemia iniciada en 2019 supuso la reactivación de toda actividad vinculada a viajes y turismo. Esto, paulatinamente, volvió a reacomodar los flujos de capitales y las ganancias hasta niveles previos a las medidas de confinamiento.

En la misma línea, hay que decir que la imposibilidad de alimentar nuestros lazos sociales como lo hacíamos normalmente antes del COVID, le otorgó más valor a los espacios de encuentro y de disfrute, así como a las actividades de ocio y a las inversiones que en otro contexto parecían exageradas. Este cambio cultural sin dudas afectó también el ámbito de los negocios, y la comunidad global supo dar cuenta de ello.

El mercado inmobiliario vinculado a los hoteles en España creció exponencialmente en los últimos años, en especial gracias a la inversión de cadenas extranjeras. En 2021 representaba el 50%, en 2022 el 64% y trepó al 68% durante el primer semestre de 2023. Así, según los datos de la consultora inmobiliaria internacional CBRE, sólo en el segundo trimestre la inversión en hoteles resultó ser una de las principales atracciones de capital, incorporando 879 millones de euros a su crecimiento, lo que equivale a un 41% del total de operaciones.

De dónde provienen los fondos

Durante mucho tiempo las mayores inversiones fueron de origen estadounidense. Así lo marcaba también la publicidad que obtenían algunas playas por ser centro de atracción de, por ejemplo, artistas famosos de ese país. En la actualidad, sin embargo, los tres principales grupos de inversionistas provienen de Francia, Arabia Saudí y Reino Unido. De hecho, el comprador internacional dominó el 68% del mercado, frente al 32% procedente de compradores nacionales.

Lo dicho refiere especialmente a los fondos privados, que conforman el 31% del monto global. No obstante, es importante aclarar que los inversores principales en el primer semestre de este año han sido los fondos institucionales, que impulsaron el 52% del capital total.

Las preferencias en inversiones en el sector hotelero tienden al lujo

Dentro del crecimiento exponencial que ha tenido la inversión hotelera en nuestro país, son llamativas las preferencias hacia el lujo. Esto se vio potenciado a su vez por la desaparición de establecimientos de menor categoría, lo que en parte se debe a que no pudieron sostener la economía durante el confinamiento.

Los datos de CBRE indican que durante el primer semestre de 2023 operaron en España un total de 55 activos hoteleros y 6.978 habitaciones, frente a los 77 hoteles y 9.384 habitaciones del primer semestre de 2022. Esta comparación interanual es otra evidencia de que los hoteles de lujo vienen captando más de la mitad de las inversiones inmobiliarias. Desglosados por tipología, los hoteles que más respondieron a las preferencias de los inversionistas fueron los hoteles de gran lujo (dos, es decir, el 21%) y siete de cinco estrellas (30%).

Este dato contrasta con el de los hoteles que cerraron desde el inicio de la pandemia, que llegan a los 708, todos de hasta tres estrellas. Muchos de estos establecimientos no sólo dejaron de ser requeridos durante el confinamiento sino que perdieron visibilidad en el mercado incluso habiéndose reactivado la actividad. Así es como las deudas tomaron peso en sus balances y tuvieron que cerrar sus puertas aun cuando no era su intención finalizar el negocio.

Preferencias en inversiones en el sector hotelero: las costas de España

Una de las cosas por las que podemos enorgullecernos los españoles es por el atractivo de nuestras costas. Esto es conocido por la comunidad internacional y no escapa a los inversionistas a la hora de elegir en qué proyecto depositar su capital. Así, la inversión en hoteles vacacionales superó al segmento urbano durante la primera mitad del año (53% frente al 47%).

¿Dónde se concentran las preferencias? En Barcelona, ciudad que capta el 33% del capital transaccionado en lo que va de año con (462 millones de euros en cinco operaciones individuales). Le siguen las costas de las Islas Baleares, con un 31% de la inversión (417 millones de euros en ocho operaciones), Madrid con el 11% de las inversiones y finalmente Málaga, que contuvo el 8% del total.

Gran parte de estas inversiones se destina a las rehabilitaciones, pero también otras refieren a inauguraciones de hoteles. Este último caso es relevante en las Baleares y en Madrid. Estos lugares han liderado las nuevas aperturas con el 15% y el 13% en la primera mitad del año.

Contando los hoteles proyectados, se prevé la apertura de unos 290 establecimientos (31.000 habitaciones aproximadamente) hasta 2024. Nuevamente, un alto porcentaje (el 23%), son de alta gama (cinco estrellas y cinco estrellas gran lujo) y más de la mitad se concentra en Madrid, Málaga, Valencia y las Islas (Mallorca, Ibiza, Gran Canaria y Tenerife).

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En Agentes inmobiliarios

Perfil del agente inmobiliario perfecto

24 octubre, 2023 No hay comentarios

Contra lo que podía imaginarse, España finalizó 2021 y 2022 como años record en negociaciones inmobiliarias. 2023, golpeado por el impacto inflacionario pospandemia y la crisis bélica en Europa del Este, sin embargo, no les fue en saga. Como sea, existe una máxima en el real estate que dice «Si hay un momento para iniciarse o candidatearse como agente inmobiliario, es este». En este sentido… ¿sabes cuáles son las características requeridas por las principales inmobiliarias? En este artículo de Oi Real Estate, veremos las cualidades necesarias en todo perfil del agente inmobiliario perfecto, acaso los más requeridos por las agencias. ¿Crees que podría ser una buena salida laboral para ti? Entonces te invitamos a recorrer este artículo imperdible para conocer mucho más.

Historia reciente del agente inmobiliario

Dijimos que 2021, en medio del ir y venir de la pandemia, mostró un repunte del mercado inmobiliario en toda España. Las proyecciones para el cierre del último semestre fueron superadas por las expectativas. Esto tuvo que ver con un retraso de las ventas canceladas o suspendidas durante el lapso de mayor impacto de la COVID; y por el desembolso simultáneo de los ahorristas que en los meses previos decidieron aguardar a que se den las circunstancias sanitarias convenientes para salir a invertir en ladrillos.

Por tanto, es de esperar que las agencias se hayan mostrado receptivas a tu postulación para ocupar un puesto como agente inmobiliario. El elegir convertirse en agente inmobiliario tiene una característica virtuosa a diferencia de muchos otros empleos. Esto es, se trata de un puesto que ofrece un ingreso mensual por arriba del promedio y al que puedes ofrecerte sin tener experiencia previa.

Por supuesto, estará en ti desarrollarte todo lo que puedas como agente. Si lo tomas como un empleo común y corriente y no vuelcas empeño y dedicación tal vez te resulte un trabajo desabrido o aburrido. Pero sin dudas, el inmobiliario es un sector que acoge de buena manera a quienes tienen como objetivo un crecimiento personal y profesional.

¿Qué cualidades buscan las agencias inmobiliarias?

Los agentes inmobiliarios son (desde el comienzo mismo de este competitivo mercado) la cara de las agencias y su principal carta de presentación. Cuentan con la capacidad de darle un valor agregado al servicio de las inmobiliarias; ya que son quienes despliegan las herramientas y estrategias necesarias avocadas a la atención al cliente y buena parte de la gestión comercial.

Tienen sustancial incidencia en la toma de decisiones de un eventual cliente. Por tanto, están íntimamente ligados a la productividad del negocio. Será común que en una misma agencia un agente inmobiliario venda más que otros. ¿Qué tiene ese agente que lo hace diferente al resto? No se trata solamente de una cuestión de experiencia en el sector; existen una serie de cualidades en el perfil de los agentes inmobiliarios más buscados por las agencias. Estas características pueden ser de origen innata, pero muchas otras pueden incorporarse rápidamente.

Perfil del agente inmobiliario perfecto

Es cierto que una agencia verá con buenos ojos la incorporación a sus filas de un agente inmobiliario de experiencia. Sin embargo, muchas inmobiliarias optan por la contratación de agentes jóvenes y hasta novatos para incluir en sus plantillas.

Un agente de experiencia tendrá sus propios artilugios de ventas, lo cual es muy respetable y hasta efectivo. Por el contrario, las agencias podrán volcar mejor sus propias estrategias de éxito en quienes se inicien de cero. En este sentido, hay muchas más compañías tendientes a contratar agentes sin experiencia de las que puedas suponer.

Veamos algunos entre la nutrida serie de cualidades de los agentes inmobiliarios más buscados, hoy por hoy. Tal vez encuentres que puedes encajar de forma correcta y decidir lanzarte como agente, si estuvieras reflexionando al respecto.

1 Empatía por sobre todas las cosas

Como suele decirse en el sector: conocer al cliente lo es todo. Esta es muchas veces la clave de una negociación exitosa. Por tanto, el saber ponerse en el lugar del cliente a la hora de escuchar sus necesidades, conocer sus temores y tener en claro sus objetivos, hará que puedas guiarlos mucho mejor durante todo el proceso de la diligencia.

2 Habilidad para la negociación

Tu capacidad en oratoria y en expresión gestual quedará demostrada de antemano durante tu primera entrevista. Es vital que logres convencer a tu entrevistador de que eres ágil para guiar al cliente a través de la negociación y que lograrás acompañarlo, siempre mediante un diálogo afable y cordial, pero con la autoridad necesaria para mantener las riendas firmes en todo momento.

3 Capacidades en tecnología

Quedarás fácilmente descartado de cualquier puesto administrativo si no cuentas con los niveles básicos en aplicación tecnológica. Si crees que estás por debajo del promedio, realiza los cursos que te diplomen en el correcto uso de programas de utilidad recurrente, o de CRM inmobiliario.

Un CRM inmobiliario, es un software específicamente desarrollado para el tratamiento integral del cliente; mediante el cual los empleados de un sector tienen acceso global a sus datos de contacto, estadísticas de la agencia, referencias de mercado, etc. La combinación entre el buen uso del CRM y los agentes inmobiliarios capacitados para manejarlo de la forma correcta, puede brindarle a la agencia un salto cualitativo enorme.

4 Imagen profesional y buenos modos

La imagen es un factor de trascendencia en el sector inmobiliario. Procura concurrir a tus entrevistas en tu personaje de agente inmobiliario. Esto es, compórtate como si ya fueras parte de la empresa y dirígete a tu entrevistador con la misma simpatía, amabilidad y buenos modos con los que tratarías a un eventual futuro cliente.

Antes de proponerte como agente inmobiliario, recuerda y considera algunos puntos, que te eviten perder el tiempo. Asegúrate de contar con los requisitos que solicita la agencia en general (tu título secundario, u otros eventuales como vivir en la cercanía de la agencia, etc.). Además, infórmate sobre las condiciones de trabajo y toda la data que puedas recabar sobre la compañía, en la previa.

Hemos visto las principales características a tener en cuenta en búsqueda del perfil del agente inmobiliario perfecto. Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Claves en atención inmobiliaria posventa

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Contrato de alquiler con cláusulas ilegales

24 octubre, 2023 No hay comentarios

Si te encuentras a punto de firmar tu contrato de arrendamiento, o lo has cerrado en los últimos días, te invitamos a leer este artículo que puede ayudarte a ver algunas cosas necesarias. El contrato de alquiler con cláusulas ilegales, es una de las prácticas más habituales que se han observado en los últimos meses y debes evitar que te suceda a ti.

El contrato de alquiler es el documento que indica de manera detallada, cuáles son los derechos y obligaciones que les corresponden, a cada uno de las partes que intervienen en un alquiler. Si bien, el principal compromiso con el que debe cumplir un arrendatario es el del pago puntual de la renta, algunas cláusulas pueden ser muy abusivas por parte del propietario.

No es una novedad que los caseros, se enfrentan a muchos riesgos cuando aceptan tener un inquilino en su vivienda, como lo es el impago del alquiler o la aparición de okupas. Sin embargo, han aumentado los contratos que proponen cláusulas un tanto dudosas y que, afectan negativamente a los arrendatarios.

Para conocer si te encuentras ante un caso de contrato de alquiler con cláusulas ilegales, no dejes de tomar nota del post que te ofrecemos a continuación. Prevenir puede ayudar a evitar inconvenientes a futuro, por eso presta mucha atención y lee con detenimiento, el contrato de alquiler que debes firmar.

Contrato de alquiler con cláusulas ilegales: ¿A qué debes prestar atención?

Si has conseguido piso, examinado toda la vivienda y tienes la firme convicción de firmar un acuerdo de arrendamiento, no debes dejar de investigar si las cláusulas son legales. Muchas veces sucede que, ante la falta de conocimiento en la materia y el deseo de conseguir la vivienda rápidamente, se firme algo incorrecto.

Al plasmar la firma, el compromiso está sellado y las dudas tienen que desaparecer, para dar inicio a una relación cordial entre propietario e inquilino. Como las equivocaciones pueden hacerse presente y afectar de manera notoria a cualquier inquilino, sobre todo en su economía se deben observar las alarmas.

El contrato de alquiler con cláusulas ilegales es más común de lo que parece, por eso es bueno contar con un abogado que se especialice en contratos y que ofrezca la información necesaria para evitar caer en malas manos. Aunque, los propietarios no se encuentran defendidos y en ocasiones, deben pagar más de lo que les corresponde, los inquilinos no deberían verse afectados por ello.

El propietario no puede obligar a renunciar a su inquilino las prórrogas que le corresponden

Una de las tantas cláusulas abusivas que se observan en algunos contratos, tiene que ver con que el propietario obligue a su inquilino a renunciar a las prórrogas obligatorias que le corresponden. Si el casero coloca en el contrato una cláusula de esta índole, estaría afectando al inquilino al incumplir con uno de sus derechos.

De acuerdo a la Ley de Arrendamientos Urbanos, los inquilinos tienen la posibilidad de tener prórrogas obligatorias en su contrato y lograr una estadía en el piso de alquiler, de unos cinco años. Por lo tanto, esta propuesta que beneficiaría al arrendador y se caracteriza como abusiva, no puede ser incluida en ningún contrato.

Tampoco, se podrán establecer indemnizaciones que supongan costes de un año de renta, ya que las reparaciones no suelen ser muy elevadas. Por lo que tres meses de renta sirven para paliar estas deudas, de acuerdo a la mencionada ley. De modo que si, el casero propone una condición como esta, se está bajo un contrato de alquiler con cláusulas ilegales.

Subidas de precio alquileres: otro de los aspectos del contrato de alquiler con cláusulas ilegales

Cuando se establecen las cláusulas en un contrato de alquiler, los inquilinos se comprometen a pagar mensualmente una suma que, se indica desde el comienzo. Este valor no puede modificarse, al menos que se realicen reformas y el propietario proceda a implementar subidas en la renta, con el objetivo de sobrellevar los costes requeridos.

Sin embargo, esta alternativa no puede realizarse en los primeros años del alquiler, sino cuando el contrato se encuentre en su último año. Puede ocurrir que se realice un acuerdo en donde el casero y el arrendatario establezcan que se encuentra permitida la subida del alquiler, pero si el inquilino no accede a esta opción, no puede ser obligado a cumplirlo.

Un contrato de alquiler con cláusulas ilegales como esta, establecería un abuso por parte del arrendador. Tampoco está permitido que el propietario se quede con la fianza del inquilino, si se producen desperfectos menores que podrían no haber sido ocasionados por el huésped que vive en el piso, sino por un desgaste estructural.

Se encuentra prohibido no dejar leer al inquilino el contrato con anticipación

Una de las cosas que han resonado con fuerza en lo que respecta a cláusulas abusivas de contrato es que, los futuros inquilinos no puedan leer el contrato con una anticipación de un mes. En muchos casos, se los ha obligado a leer lo el mismo día, lo que no siempre permite que un abogado se encuentre presente y corrobore que el inquilino se encuentre protegido ante circunstancias sospechosas.

Otra de las cosas, por las que puede suponer que se está frente a un contrato de alquiler con cláusulas ilegales son, la obligación de poner en el acuerdo que el propietario tiene derecho a realizar visitas para observar el estado del inmueble. Esta postura, eliminaría la libertad con la que cuenta el arrendatario para vivir en el piso que alquiló.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Construcción de vivienda pública y una caída histórica

24 octubre, 2023 No hay comentarios

La caída de la construcción de la vivienda pública es un gran problema. Tenemos que tener presente que en el último tiempo, el acceso a la vivienda y el alquiler asequible son temas que el gobierno intenta resolver.

La situación económica que estamos atravesando, con un conjunto de problemáticas que aún no han logrado terminar de resolverse, trajeron grandes dificultades a muchas familias. Pero, ¿a qué nos referimos con esto? Por un lado, las subidas en los tipos, han provocado que un importante sector de la sociedad no pueda acceder a créditos hipotecarios. Esto se debe al endurecimiento de los requisitos y las subidas en las cuotas para hacerle frente. Por otro lado, debemos sumar la guerra entre Rusia y Ucrania, que trajo aparejado incrementos importantes en los servicios. Y por si fuera poco una inflación que ha complicado la economía de las familias.

En este contexto, el gobierno ha decidido poner en marcha la ley de vivienda, que ya lleva algunos meses en vigencia. Mediante ella, se han establecido algunos parámetros con los que se esperaba que los propietarios aumentaran el parque inmobiliario de nuestro país. Pese a ello, tenemos que aclarar, que son varias las comunidades que han tomado la determinación de recurrir esta normativa. Es que, con ella se invaden las competencias de las autonomías. Recordemos que en los temas de la vivienda, son ellas las que pueden tomar medidas. Si bien, las recusaciones han sido efectuadas desde hace más de tres meses en algunos casos, aún el Tribunal no ha tomado una determinación sobre ello.

En esta línea, donde la necesidad de que la construcción de vivienda pública pueda ir en aumento, la situación es la contraria. Según se ha conocido, en el último tiempo, ha registrado una caída del 86 por ciento al compararlo con el máximo histórico del 2006.

Por todo esto, en este post te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la construcción de vivienda pública, cuáles son los porcentajes hoy en día, cuántos edificios se necesitan para abastecer a la demanda, cuáles son los grandes problemas y mucho más, ¿Nos acompañas?

La caída en la construcción de vivienda pública

Un informe presentado por Culmia, ha informado una caída del 86 por ciento de la construcción de vivienda pública en nuestro país. Esto se infiere por la comparación sobre el máximo histórico, alcanzado en el año 2006 al efectuarse 80.000 construcciones promedio durante al año.

Si intentamos analizar cuál es la necesidad que debería cubrirse, se ha estimado que la cantidad alcanza unos 761.000 inmuebles a destinar al mercado del alquiler asequible para los próximos 10 años.

Para poder llevar adelante estas construcciones, se estima que sería necesaria una inversión de 108.000 millones de euros. De esta forma, se destinaría aproximadamente 142.000 euros para cada una de las viviendas.

Según ha expresado el consejero delegado de la firma que realiza el informe, Francisco Pérez, es necesario que nuestro país genere políticas claras y eficientes respecto a la construcción de vivienda pública. Además agregó, que seria importante poder efectuarlas en colaboración público- privada. De esta forma, se podría generar un parque de vivienda asequible, que permita absorber no solo la demanda que existe hoy en día, sino también la futura.

A la hora de establecer cuáles son las regiones que necesitan más desarrollo de viviendas asequibles la lista de urgencias, se compondría de la siguiente forma:

Cataluña

Madrid

Andalucía

Comunidad Valenciana.

Es importante aclarar, que cada una de ellas, necesitará de inversiones diferentes.

Problemas en Cataluña respecto a la construcción de vivienda pública

Antes de analizar la cantidad de dinero y viviendas necesaria, debemos aclarar que Cataluña ya hace unos meses ha realizado la recusación de la ley de vivienda.

Recordemos, como dijimos antes, que es una de las Comunidades Autónomas que más precisará de inversión pública para la construcción de viviendas.

Según se ha podido conocer, seria necesario edificar un total de 225.000 inmuebles para alquiler asequible durante los próximos diez años. Esto significaría aproximadamente un total de 1.010 millones de Euros.

Respecto a Madrid, por otro lado, se calcula que la cantidad que necesitaría seria cercana a los 174.000 para el mismo plazo de tiempo. Para ello, la inversión pública debería llegar a los 5.418 millones de euros.

A la hora de ver la diferencia entre el dinero necesario para construir las viviendas de ambas Comunidades, explican que esto tiene que ver con la última actualización del precio de los módulos. Por ello, será más abultada pese que se efectúen menos edificaciones.

En Andalucía, por otra parte, se necesita un total de 85.000 nuevas construcciones de vivienda pública, para poder utilizar en el alquiler asequible. Para ello, será necesaria una inversión de 4.529 millones de euros. La Comunidad Valenciana, necesita de la misma cantidad de edificaciones y se estima una inversión de 3.245 millones de euros.

Canarias, por último, necesitaría de 46.000 viviendas con una inversión de 2.486 millones de euros.

Pese a estas cifras de inversiones y edificaciones necesarias, el mercado de vivienda para la construcción pública, se encuentra en el quinto puesto de toda Europa. Esto significa que contamos con la menor cantidad de viviendas que se destinan para el alquiler asequible.

Por otro lado, debemos tener presente que hoy en día, del total de construcción de vivienda pública que se produce, solo el 10 por ciento de ellas son destinadas a vivienda protegida. Si hilamos un poco mas fino, solo el 20 por ciento de ellas es efectuada por inversión del estado.

Para poder alquilar, muchos hogares deben destinar más del 50 por ciento de sus ingresos en él

Otro punto importante que tenemos que tener presente, tiene que ver con lo que se llama tasa de esfuerzo. Esto tiene que ver con el porcentaje de ingresos que la familia debe destinar para poder alquilar una vivienda.

En este momento, según el informe presentado por Culmia, la tasa de esfuerzo equivale a un promedio del 40 por ciento de los ingresos de cada familia.

Tenemos que tener presente que en aquellos hogares en los cuáles los salarios oscilan entre los 1.000 y 2.000 euros, esta tasa de esfuerzo, se establece en un porcentaje mayor al 50 por ciento.