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Comprar 24 mayo, 2022

Las viviendas de segunda mano dominan el mercado inmobiliario

A pesar de las bajas económicas en España debido a los sucesos de los últimos años, el mercado inmobiliario se ha acrecentado de gran manera. Y dentro de él, se ha evidenciado que la compra y venta de viviendas de segunda mano ha tomado la mayor parte de transacciones totales.

Las cifras generales de los movimientos inmobiliarios han aumentado en el último mes de marzo, con un alcance no visto desde hace aproximadamente 15 años. Sin embargo, el comportamiento de los mismos no es igual al de aquella época, debido a la menor cantidad de viviendas nuevas en el mercado.

El comportamiento del mercado inmobiliario en los últimos meses

El mes de marzo ha concluido con cifras récord para la venta de propiedades: según el Instituto Nacional de Estadística ( INE) se han sobrepasado las 50.000 viviendas vendidas Son datos que no se habían logrado desde inicios del 2008, lo que se consideraba como el inicio de una burbuja inmobiliaria en el país.

A pesar de ello, solo se puede comparar estos dos períodos en cifras, ya que los comportamientos son muy distintos refiriéndose al tipo de vivienda. En 2007 la cantidad de compras de propiedades nuevas, era muy alta, porque había mucha actividad de trabajo y demanda en las construcciones del país.

Esto indicaba que las cifras de compra y venta de viviendas de segunda mano era bastante bajo, comparado con el índice de las recién construidas. También se debía a que existía una estabilidad económica que permitía adquirir nuevos inmobiliarios a través de créditos y distintas opciones económicas para el pago.

Actualmente el comportamiento es diferente, ya que ha disminuido el trabajo de construcción de viviendas y ha aumentado el índice de trabajos de baja calificación. Por ello, ahora la mayor cantidad de viviendas vendidas son las usadas, alcanzado una cifra de 482.066 en los últimos 12 meses, según el INE.

Durante el último mes de marzo se alcanzaron las 59.272 ventas totales de viviendas, 14.751 menos que en el mes de marzo del año 2007. Sin embargo, en viviendas usadas, marzo alcanzó el 47.762, lo que representa el 80,58%, una notable mayoría, siendo el resto las transacciones de viviendas nuevas.

Hay muchos factores que pueden explicar este comportamiento del mercado inmobiliario, como lo es la mejor oferta disponible al negociar viviendas que se están usadas. La necesidad en estos últimos meses es poder comprar lo que esté disponible en el mercado, en lugar de comprar por algún interés menos urgente.

Las viviendas de segunda mano son más accesibles actualmente

Como lo mencionamos anteriormente, el área de construcción ha disminuido mucho en los últimos años, especialmente por la pandemia y otros hechos de crisis mundial. Luego de la cuarentena sí ha habido alzas en ingresos de trabajo, pero principalmente en aquellos donde no se necesitan cualidades específicas, incluyendo la construcción.

De igual forma, la estabilidad económica se ha visto afectada, haciendo que el salario mínimo no pueda cubrir con rapidez la compra de estas propiedades. Personas que ganan el salario bruto pueden tardar alrededor de 10 años en pagar por completo su vivienda, según la provincia del país donde vivan.

Es aquí donde las personas prefieren apostar por viviendas que puedan comprar y pagar más rápido, fácil y cubriendo la necesidad para tener un hogar. Y sumado a esto, la baja cantidad de viviendas recién construidas no deja muchas posibilidades para las personas en elegir entre las distintas opciones inmobiliarias.

Otra diferencia entre la época del 2007 y los últimos años es que la dificultad para pagar antes era el gran tema de los créditos. Actualmente, el principal problema es la falta de actividad de trabajo en la industria constructora, esto debido también al déficit de inversiones por la economía.

Pero, así como hay muchas diferencias entre las dos épocas, también hay una similitud bastante grande que ha determinado el alza de las ventas inmobiliarias. La necesidad urgente de las personas para tener un hogar es la razón principal de la subida de cifras en cada uno de los cálculos.

Aún así en los últimos meses ha habido mucha más demanda que oferta, haciendo que las viviendas de segunda mano puedan venderse con mucha rapidez. Existen diversos casos en ciertas ciudades donde la propia persona vende muy rápido la vivienda, ya que no tarda mucho tiempo en conseguir un comprador.

Viviendas nuevas y viviendas de segunda mano

No se trata de una fama de las viviendas usadas, sino de que no hay suficientes viviendas nuevas en disponibilidad. Por lo tanto, no se trata de que las personas no prefieran comprar viviendas nuevas, sino que deben conseguir una propiedad con la mayor rapidez posible. La secretaria general del Consejo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria coincide con esto, ya que la gente compra lo que está disponible para comprar.

También se encuentra el estudio de Radiografía del Mercado de la Vivienda realizado por Fotocasa, que analiza la situación a partir de los datos obtenidos. Por un lado, ha aumentado en un 10% las personas que quieren una propiedad, pero por otro disminuye en un 12% aquellas que quieren alquilar.

El catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo, tiene una opinión positiva de lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario. Afirma que todo estará bien mientras la oferta pueda responder a la demanda, satisfaciendo todas las necesidades de lugar y confort que tengan los compradores.

Aún así, aconseja que debe solucionarse el problema de la baja compra de viviendas nuevas si se quiere seguir teniendo una cifra alta de ellas. Esto se debe a que pronto las personas pueden dejar de poner en venta sus propiedades y seguirá habiendo otras que necesiten comprar las suyas.

Sólo queda esperar cómo se comportará la inversión en proyectos de construcción para poder determinar los posibles cambios.

Noticias Oi Real Estate 24 mayo, 2022

Tramos del IRPF para 2023 en Madrid: ¿Cuáles serán las modificaciones?

Desde la llegada de la pandemia y con la continua vuelta a la normalidad, los ayuntamientos españoles continúan desarrollando políticas impositivas que ayuden a los ciudadanos a mantener su estilo de vida y nivel adquisitivo. Por ello, desde la Comunidad de Madrid se anunciaron las modificaciones de los tramos de IRPF para 2023.

Los anuncios llegaron de la voz de su actual presidenta, Isabel Díaz Ayuso, el lunes 23 de mayo del corriente año. En sus dichos, la mandataria afirmó que va a deflactar cada uno de los tramos que integran el IRPF con vigencia para el año que viene. Según las estadísticas, esta medida supondrá un ahorro cercano a los 300 millones de euros.

En este post te contamos las principales novedades sobre la decisión y el modo en que afectará al bolsillo de los madrileños.

¿De qué se trata la medida para modificar los tramos del IRPF para 2023?

Según las declaraciones de Ayuso, el principal objetivo de las modificaciones en los tramos del IRPF para el año que viene está vinculado a la mantención del poder adquisitivo de las familias madrileñas. En palabras de la mandataria: «si una familia ingresa más ese año, su tramo de renta será ajustado para que siga pagando los mismos impuestos y no pierda su poder adquisitivo por culpa de la inflación».

La adaptación de la política al impuesto comenzaría a regir a partir del 1 de enero del 2023. Por lo tanto, la modificación se vería reflejada en la declaración de la renta de una persona física al siguiente año. Es decir, en 2024.

«Vamos a corregir los tramos de renta por los que tributa cada madrileño para que se ajusten a la inflación, es decir, que la subida de precios no se traduzca además en una subida de impuestos encubierta debido a que sus salarios han perdido poder adquisitivo».
– Isabel Díaz Ayuso (Presidenta de la Comunidad de Madrid)

La argumentación del gobierno presidencial de Madrid es a través del aumento del salario del contribuyente. En este sentido, para el cierre del 2022, el incremento en el valor salarial podrá ser de hasta un 7% debido al continuo aumento inflacionario en España.

En consecuencia, el contribuyente puede sufrir una suba en la paga de los impuestos. Y en este punto explica Ayuso: “no solo por gravarse sobre una base mayor, sino porque además puede sufrir un salto de tramo en la escala de gravamen por este efecto”. De esta manera, una parte pasaría a ser gravada a un tipo más elevado, elevando el tipo medio en su totalidad. Es lo que se denomina “progresividad en frío”.

¿Cómo serán las modificaciones anunciadas?

La medida contemplaría en un principio evitar que el tipo medio efectivo del impuesto sobre la renta de personas físicas se incremente. Para poder lograrlo, lo que se actualizará serán los tramos extremos, tanto superior como inferior, con el deflactor que se desea aplicar.

A modo de ejemplo:

Si los extremos de un tramo fuesen de 10.001 a 20.000 euros. Al deflactar un 5%, de manera tal que se amortigüen los efectos de los precios, los extremos pasarían a ser: 10.501,5 y 21.000 euros.

Como resultado, se lograrían ampliar los tramos, lo que permitiría al contribuyente tributar por una mayor cantidad de ingresos a tipos secundarios muchos más bajos. Y, en consecuencia, contendería el efecto de la progresividad en frío.

A su vez, uno de los ejemplos presentados por el gobierno madrileño fue con la declaración de ingresos de un contribuyente de 40.000 euros. En esta circunstancia, en el caso de no deflactar los tramos del IRPF se debería tributar 300 euros adicionales. Por lo tanto, la medida permitirá que las personas continúen aportando el mismo monto que en la actualidad con la finalidad de que la subida de salarios vaya destinada a enfrentar un mayor coste de bienes servicios.

Asimismo, si los salarios no llegasen a incrementarse, la medida en el impuesto contribuirá a una bajada en el mismo. Esto se debe a que se abonaría por un tipo efectivo medio menor al gravar más ingresos a tipos secundarios más bajos. En el caso contrario, de aumentar el salario, el tipo medio del tributo puede bajar, subir o mantenerse igual. Esto dependerá del tipo de incremento que se efectúe en el salario en relación a la medida. Es decir, si el amento es menor, mayor o igual que el tipo deflactor, respectivamente.

¿Qué significado tiene deflactar?

Cuando se habla de deflactar se hace referencia a un tipo de coeficiente que es empleado por la economía para lograr anular el valor monetario producidas por las variables económicas. Así como por por cada uno de los efectos que son consecuencia de los procesos inflacionarios en un determinado momento.

Se trata de una herramienta que permite que los impuestos personales nuevos que se deban pagar permitan al contribuyente la mantención actual de su capacidad económica y adquisitiva. Es decir, deflactar no es reducir impuestos.

En este sentido, lo que se logra con la deflactación de los tramos del IRPF es dar respuesta a la evolución que están sufriendo los precios del mercado en el territorio. Esta medida puede ser aplicada tanto por el Estado como por las autonomías, tal como sucede con el caso madrileño. Lo que será importante considerar es que, esta modificación en el tributo sobre los ingresos de las personas físicas, no tendrá efecto directo hasta la declaración de la renta siguiente a la puesta en marcha de la medida. Es decir, recién se reflejará en el bolsillo de los contribuyentes en el 2024.

Las medidas fiscales y tributarias de esta índole suelen ser implementadas por los gobiernos cuando se encuentran atravesando períodos inflacionarios muy altos sin que el aumento salarial resulte suficiente para amortiguarlo.

Como se trata, en el caso del IRPF, de un impuesto de carácter progresivo, la subida en las remuneraciones de los contribuyentes podría implicar una modificación en el tramo superior de tributo para el trabajador. Y, en consecuencia, debería tributar más, por lo que su poder económico o capacidad adquisitiva no aumente junto al salario. O lo que podría ser peor, disminuya si el aumento es menor al porcentaje inflacionario del periodo.

En los territorios de Navarra y País Vasco se ha deflactado el IRPF en el 2022, con la finalidad de frenar la inflación. Los porcentajes fueron del 2% y el 1,5%, respectivamente.

2008: última deflactación de los tramos del IRPF en España

En España la última deflactación que se realizó fue en el tramo fiscal del 2008. Esta medida fue tomada por el Ministerio de Economía que era manejado por Pedro Solbes. En aquel momento se decidió aplicar un porcentaje para deflactar los tramos del IRPF para lograr evitar que una gran cantidad de contribuyentes cambiara su cuota tributaria vinculada a la renta. Y, de esta manera, no abonar de más.

Es importante considerar que este tipo de medidas fiscales solo tendrán impacto en las personas que se encuentran obligadas a declarar la renta. De manera concreta, a los contribuyentes con ingresos que superen os 22.000 euros anuales. O de menores ingresos si se trata de casos en los que los pagadores son dos.

Cómo tributan las viviendas en la Declaración de la Renta

Estas son las novedades vinculadas a la actualidad impositiva que está vivienda la comunidad madrileña. Si te has quedado con alguna duda, puedes dejarnos tu comentario a finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

Alquilar 23 mayo, 2022

IRPF por alquiler de un local

¿Deseas conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos todo lo que tienes que saber para ser un experto en el tema y, en esta ocasión, hablaremos sobre el IRPF por alquiler de un local. Te invitamos a leer el siguiente post.

Si tienes un negocio y quieres colocarlo en alquiler o deseas alquilar un local, pero no sabes cuánto debes pagar por ello, has llegado al lugar indicado para responder tus inquietudes. En este post, te indicaremos todo lo que necesitas saber y, conocerás cuáles son los impuestos que debes pagar, para evitar inconvenientes a futuro que pudieran perjudicar el alquiler de tu local.

La declaración de renta es un trámite obligatorio que deben realizar las personas que hayan obtenido más de 22.000 euros de un solo cobrador o, 14.000 de diferentes cobradores. Si bien, quienes no alcanzan estas cifras no están obligados a declarar renta; a continuación, te explicaremos si se debe declarar el IRPF por alquiler de un local o, si no se necesita. ¡Sigue leyendo!

Alquiler de un local: ¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar?

Lo primero que tienes que saber es que, si deseas alquilar tu local a otra persona que pretende utilizar el espacio para fines comerciales, tendrás que inscribirte en Hacienda. Para hacerlo posible, deberás completar el modelo 037 que te habilitará en el censo de empresarios, profesionales y retenedores.

La condición que te permite gozar de la titularidad del local, también implica el pago de ciertos impuestos. En el caso del alquiler de un local, se debe tener en cuenta el 21% del IVA al realizar la declaración; pero no estás obligado a presentar el modelo 390 que implica el resumen anual de este impuesto.

Cuando se habla de IRPF por alquiler de un local, se refiere al dinero que recibe el propietario del local por las rentas que paga el arrendatario, lo que forma parte de los rendimientos del capital inmobiliario. Así como también, el dinero que recibe en un traspaso como dueño del local.

¿Por qué el propietario de un alquiler debe declarar el IRPF?

Siempre que se coloca un piso en alquiler, se piensa en los beneficios económicos que traerá para el propietario del inmueble o local e, incluso algunas personas viven de este único ingreso. Sin embargo, el arrendador tiene muchas obligaciones fiscales que, debe realizar para evitar inconvenientes y entre ellas, se encuentra la de declarar el alquiler en el IRPF.

Este trámite es obligatorio, porque se establece en La Ley de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas. En el artículo 22 de dicho documento, se especifica cuáles son los requerimientos por lo que es de suma importancia declarar el alquiler que, debe inscribirse como capital inmobiliario y, entre sus argumentos más importantes se encuentra la siguiente información:

“Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble”.

¿Cómo calcular el IRPF por alquiler de un local?

La declaración de renta es uno de los trámites más importantes que debes realizar, si alquilas tu local. Sin embargo, el valor monetario que recibas por alquilar tu local, debe declararse bajo rendimientos de capital inmobiliario; por lo que deberás realizar un cálculo que requiere que sumes todos los ingresos y restes los gastos que implica el alquiler.

Siempre se debe contabilizar el IVA, que es del 21% y el IRPF por el alquiler que es del 19%. Por eso, si el arrendatario debe pagar por el alquiler de un local, lo que implica el coste del IVA y del IRPF, al realizar la declaración se le deberá restar al IVA, el 19% del IRPF.

¿Cómo se debe declarar el IRPF en una sociedad mercantil?

Puede ocurrir que el inquilino que decide alquilar un local no sea una persona física, sino una sociedad mercantil. En ese caso, el dinero que se genere en cada una de las rentas y, se obtenga como ingreso para el arrendador del local, debe ser declarado bajo el Impuesto de Sociedades.

Este impuesto, informa sobre los gastos e ingresos que se utilizan para efectivizar el arrendamiento. Aquí, se indicará cuáles son las amortizaciones y el valor que se debe incluir por el IVA; el impuesto de las sociedades refleja el mismo porcentaje que el IRPF, que es del 19%.

Sin embargo, este porcentaje puede variar de acuerdo a ciertas excepciones. Por un lado, cuando los ingresos que reciba el dueño del local alquilado, presenten sumas que no alcancen los 1000 euros. También, se modificará si el propietario de este lugar, pertenece a la administración pública.

Si tienes alguna inquietud, recuerda que puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer, en la que hablamos sobre el IRPF por alquiler de un local y nos gustaría conocer si tienes alguna pregunta respecto a este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Si te ha interesado el post que acabas de leer y, quieres seguir conociendo sobre el IRPF, no tienes de qué preocuparte, porque puedes seguir informándote. Puedes leer la siguiente nota:

Declarar el alquiler en el IRPF: Todo lo que tienes que saber

Noticias Oi Real Estate 23 mayo, 2022

La zona euro abandonará la era de tipos negativos

La presidenta del Banco Central Europeo, Christine Lagarde, indicó este lunes que en septiembre se pondrá fin en la zona euro a la era de tipos negativos, que se había mantenido durante los últimos ocho años.

Presidenta del BCE anuncia fin en la zona euro a la era de tipos negativos

Lagarde no esperó a la rueda de prensa que estaba pautada para el próximo 9 de junio en Ámsterdam, sino que, a través del blog del Banco Central Europeo, ha decidido lanzar una señal diáfana a los mercados.

En el artículo se informa que, durante el mes de septiembre, se pondrá fin en la zona euro a la era de tipos negativos. Esto quiere decir que habrá por lo menos dos subidas de tipos de interés que supondrán que la tasa de facilidad de depósito, ahora en el -0,5%, pase al 0%.

La presidenta del Banco Central Europeo, espera que las compras netas de deuda se terminen rápido en el próximo semestre, para poder llevar a cabo, en julio, la primera subida de tipos. “Es probable que estemos en condiciones de salir de las tasas de interés negativas para finales del tercer trimestre”, escribió en el artículo, sumando, además, otro incremento para septiembre.

Objetivo del Banco Central Europeo

El BCE se planteó como objetivo, un endurecimiento en la política monetaria, esto a través de una transición paso a paso. Sin embargo, ya se comienzan a notar los grandes cambios en la política monetaria.

La elevada inflación sigue inquietando a los halcones, quienes ha comenzado a considerar una subida del 0,5% el próximo mes de julio, esto en caso de que el alza de precios sigue esparciéndose más allá del coste de la energía.

A comienzos de junio, el BCE se reunirá en Ámsterdam, donde se espera que Lagarde anuncie el fin del programa de compra de activos que puso en marcha Mario Draghi en 2014. Algunos incluso, esperan que esto tenga una fecha para el 1 de julio de este año.

Esta acción permitiría proceder con el primer incremento de los tipos de interés, antes de que comience el verano, previsiblemente del 0,25%, aunque algunos de los banqueros centrales demanden ir más lejos.

La propuesta para ponerle fin a los tipos negativos en la zona euro

Durante las últimas declaraciones que han realizado diferentes miembros del Consejo de Gobierno del BCE, se venía apuntando hacia este calendario de principios de verano.

Incluso los mercados, daban por hecho que se tomaría este rumbo, sin embargo, la presidenta del BCE, sugirió a través del artículo antes mencionado una medida poco usual, a través de otra subida en septiembre.

Eso supondría situar la tasa de facilidad de depósito en el 0% y los tipos de interés en el 0,5%, finalizando una época de tipos negativos, que ya tenía 8 años atacando a la zona euro. Esta medida podría sacar de la crisis de la deuda soberana y disminuir el riesgo de la deflación de la zona euro.

“Si vemos que la inflación se estabiliza en un 2% a medio plazo, será apropiada una mayor normalización progresiva de los tipos de interés hacia una tasa neutral. Pero el ritmo y la escala general del ajuste no pueden determinarse ex ante”, añade Lagarde.

Una tasa neutral es aquella que se considera que no da impulso a la economía, pero tampoco causa efectos negativos. No en vano, Lagarde resalta que la inflación que vive actualmente Europa, se debe a un shock de oferta, por lo que advierte que “la normalización de políticas” debe ser tratada “cuidadosamente”.

Fin de los estímulos

Por otro lado, los halcones han logrado que cada vez más palomas se vayan alineando alrededor de una subida de tipos, como acción para frenar la inflación.

“Tenemos que dar una señal a los mercados, a los agentes sociales y a los ciudadanos de que nos tomamos en serio la inflación alta”, afirmó en una entrevista el presidente del Banco de Finlandia, Olli Rehn.

Sin embargo, el italiano Fabio Panetta, miembro del comité ejecutivo del BCE, sugirió que se debía esperar a incrementar los tipos a conocer el dato de crecimiento del PIB del segundo trimestre, que Eurostat publica el 29 de julio.

Pero, según el artículo publicado por Largade, el endurecimiento de las políticas será mucho más rápido, siguiendo la estela del Banco de Inglaterra o la Reserva Federal, que incluso habla de empezar a reducir su balance.

Luego de la publicación del artículo, el euro se ha disparado hasta casi los 1,07 dólares. Provocando que las bolsas frenaran en un primer momento el optimismo con el que habían arrancado el día, aunque al final de la jornada se observaron amplias ganancias.

Por otro lado, los mercados de deuda, se han disparado, el bono alemán a 10 años ha llegado a mediodía el 1%, mientras que el español ha llegado al 2,119% y el italiano, al 3,026%. La prima de riesgo española, además, ha tocado los 113 puntos.

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Inmobiliario 23 mayo, 2022

Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

En España, en el mercado inmobiliario de alquiler, compra y venta de viviendas existen diversos permisos o certificaciones que acrediten que la misma puede ser habitada sin riesgos. Entre ellos se encentra la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Se trata de la autorización que debe gestionarse cuando la licencia de primera ocupación caduca.

A continuación, te contamos de qué se trata este trámite y cómo es el modo de llevarlo adelante en la ciudad de Cataluña. Una de las localidades en las cuales este tipo de gestión es obligatorio hace más de una década.

Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Se trata de un certificado de carácter obligatorio que da cuenta de que un inmueble cumple con los requisitos básicos para que el mismo sea habitado como lo establece la normativa vigente.

La cédula de habitabilidad debe ser elaborada previo a la ocupación de una vivienda de primera mano, Es decir, a estrenar. A su vez, se trata de una gestión que resulta necesaria para la adquisición de un crédito hipotecario y obligatorio para los siguientes casos desde 2007:

Firmar contratos de arrendamiento
Firmar contratos de compraventa de inmuebles (locales o viviendas)
Dar de alta los suministros básicos (luz, gas, agua)

Este tipo de licencia integra diversos datos de la vivienda, pero nunca aquellos vinculados al propietario de la misma. Es decir, en la cédula de habitabilidad se puede encontrar:

Dirección y provincia en la cual se ubica el inmueble
Metros tiles que tiene la vivienda
Distribución interior de la propiedad. Es decir, donde se encuentran ubicados los baños, las habitaciones, la cocina y el salón)
Número de ocupación recomendado por el ayuntamiento
Fecha de aprobación de la cédula ay fecha de su caducidad

¿Cuándo es necesario solicitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación?

La cédula de habitabilidad tiene una validez o duración al ser aprobada es de entre 5 a 10 años. Esto dependerá de la normativa vigente en cada ayuntamiento. Al momento en que el trámite de primera ocupación caducó se deberán realizar los mismos trámites de gestión incluyendo las modificaciones que a vivienda y su composición hayan podido sufrir a través del paso del tiempo.

Existen muchos casos en los cuales las modificaciones o ampliaciones realizadas a lo largo de los años no lleguen a cumplir con las reglamentaciones vigentes y, por lo tanto, no pueda legalizarse. Esto puede llegar a ser un problema si se quisiera vender la propiedad.

¿Qué tipo de cédulas existen en territorio español?

Según la antigüedad de la vivienda existen tres tipos de cédulas:

Primera ocupación: las que certifican la habitabilidad de las viviendas de nueva construcción. Así como cuando se vació un edificio, dejando útil solo la fachada

Primera ocupación de rehabilitación: se trata de la aprobación de habitabilidad de las viviendas que han sufrido algún tipo de intervención. Ya sea por rehabilitación, subdivisiones, ampliaciones o vaciado de la vivienda.

Y aquella que nos interesa en este post:

Cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Es decir, ara las viviendas que ya existen y que requieren de la renovación de la primera o anterior aprobación. Su vigencia dependerá del momento en que hay sigo tramitada la última cédula.
- Cédulas de inmuebles nuevos o usados que han sido otorgadas previo al 2004 tendrán una durabilidad de 10 años.
- Licencias de viviendas nuevas o usadas que se otorgaron entre 2004 y 2012 durarán 15 años.
- Todas las cédulas otorgadas luego del 2013: si se trata de a vivienda de primera mano y ocupación la cédula tendrá una vigencia de 25 años. Si se trata de una cédula de habitabilidad de segunda ocupación o rehabilitación su durabilidad será de 15 años.

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Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

Documentación necesaria cédula de habitabilidad en viviendas de segunda ocupación

A continuación, presentamos los principales documentos que serán necesarios presentar para poder solicitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación de manera impresa normalizada.

Documentación identificativa del solicitante:
–Si se trata de personas físicas se deberá presentar la fotocopia documento nacional de identidad (DNI).
–Para el caso de una persona jurídica, el documento requerido será el código de identificación fiscal (CIF), la escritura de constitución, el DNI del representante legal de la personería jurídica y el documento donde se lo acredite como tal.
Carta de pago liquidada. Es decir, el abono del pago de tasas urbanísticas y ambientales que correspondan.
Fotocopia de la escritura de compraventa del inmueble
Certificado bancario del propietario o propietarios de la vivienda.

Según el tipo de vivienda que se trate

En Caso de que se trate de viviendas de nueva edificación:

La licencia de obras o documento equivalente correspondiente y gestionada.
Certificado original de final de obra y habitabilidad. El mismo debe encontrarse firmado por el técnico autorizado y visado por el colegio profesional.
Certificado original del cumplimiento del control de calidad.
Licencia municipal de primera ocupación o la solicitud de gestión de la misma.

En caso de modificación en el uso de la propiedad de local a vivienda:

Certificado de final de obra y habitabilidad otorgado por un arquitecto técnico.
Licencia municipal de obras, en la que figure la autorización del cambio de uso.
Licencia municipal de primera ocupación.

Si se trata de viviendas usadas:

Certificado autorizado por técnico en cumplimiento de los niveles de viviendas exigidos. Este tipo de certificación incluye el impreso de solicitud normalizado.

Pasos a seguir para solicitad la licencia de segunda ocupación?

Para llevar adelante la gestión de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación será necesario seguir los siguientes pasos:

Solicita una cita previa con el ayuntamiento en su área de urbanismo
Presentarse en la oficia del área correspondiente a cada ayuntamiento
Rellenar las planillas de solicitudes oficiales del área de urbanismo
Abonar las tasas urbanísticas otorgadas por la administración. Es decir, la carta de pago.
Presentar la documentación requerida en el registró competente de cada ayuntamiento.
Recoger la cédula tramitada ni bien termine su gestión.

¿Cuáles son las diferentes formular de tramitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación según cada autonomía?

Como sabemos, España es un país sumamente diverso y muy descentralizado en términos normativos. Es decir, en muchos tipos de gestiones las Comunidades Autónomas tienen su propia regulación. Por lo tanto, según su marco legal se aplicarán diferentes fórmulas en la obtención de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Según la autonomía que corresponda se deberán realizar los siguientes trámites:

En Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias, Canarias y La Rioja para la segunda ocupación de una vivienda supone la renovación de la primera. Es decir, de la cédula de habitabilidad madre.

Las Islas Baleares y la Comunidad Valenciana obliga a la renovación, igualmente, de la cédula de habitabilidad de primera ocupación.

En regiones como Madrid, Castilla – La Mancha, Andalucía, Andalucía, Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia no será necesario su gestión. Para esto casos, la licencia es otorgada a los nuevos edificios y no se necesita renovación.

Por último, en Extremadura solo se requiere de la cédula de primera ocupación. No obstante, la normativa de dicha autonomía obliga a los propietarios a que realicen su renovación cada 10 años.

¿Qué diferencia existe entre las cédulas de habitabilidad?

Amabas licencia certifican lo mismo: que una vivienda se encuentra apta para ser habitada con el corres de los años. La principal y única diferencia entre la de primera y segunda ocupación se refiere, justamente, a la antigüedad de la propiedad.

Por lo tanto, una vivienda a estrenar requerirá para su habitabilidad la licencia o cédula de primera ocupación. Y, para las viviendas que ya han sido habitadas, la de segunda. En este caso, lo que se acredita es que la vivienda continúa en buen estado de uso para habitar, por más modificaciones que haya sufrido o por el paso del tiempo.

En muchas ocasiones, este tipo de gestiones tienden a confundirse ya que las condiciones y los requisitos para su tramitación son casi un 100% iguales.

Licencia turística de una vivienda: ¿Cómo conseguirla en España?

Hasta aquí te hemos detallado de que manera gestionar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad. Además, si necesitas de asesoramiento legal puedes ponerte en contacto en el número que aparece en la imagen.

Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad para poder alquilar tu próxima vivienda de manera exitosa.

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Comprar 23 mayo, 2022

¿Cómo afecta el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda?

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda de segunda mano. A pocos meses de su implementación, estas valoraciones ya están causando conflictos con los contribuyentes. ¿Cómo afecta negativamente el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda? ¿Qué opciones tienen los adjudicatarios para evitar la tributación conforme a este valor? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a finales del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro con sus correspondientes valoraciones de viviendas entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

Si bien han transcurrido apenas cinco meses, las valoraciones realizadas a partir del régimen de valor de referencia del Catastro ya están provocando dolores de cabeza en los contribuyentes. ¿Qué ocurre con aquellos que eligen la modalidad de la subasta para adquirir una vivienda a menor precio? ¿Cómo se ven afectados por estas nuevas valoraciones? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en ese momento, estos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

A partir de estas disposiciones, ya no es el valor real de un inmueble el que determina las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino su valor de mercado.

Este valor de mercado se determina ahora a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que puede averiguarse aquí. De esta manera, cada año que transcurra, el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

La medida ya está afectando de manera negativa a quienes compran una vivienda en España, debido a que, en muchas ocasiones, los contribuyentes están pagando mucho más de lo esperado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de bienes inmuebles de segunda mano. Uno de estos casos es el de la subasta de vivienda.

¿Cómo está afectando el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda?

La subasta de vivienda siempre ha sido una buena alternativa para quienes desean adquirir un inmueble a un precio más bajo que lo común. Los postores de este tipo de propiedades, ya sean públicas, notariales, judiciales o administrativas, suelen adjudicárselas con un descuento de entre el 15 y el 20%.

Sin embargo, la entrada en vigencia del nuevo valor de referencia ha cambiado las reglas del juego: desde el 1° de enero de 2022 los contribuyentes ya no tributan por el precio de adjudicación de la vivienda, sino por esta nueva valoración, que suele ser muy superior al importe que realmente se pagó. La única excepción es que el precio abonado sea superior al valor fijado por el Catastro, lo cual es altamente improbable.

Desde la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, han declarado que “en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Cómo evitar esta valoración al convertirse en adjudicatario de una vivienda subastada

Comprar una vivienda que no posea valor de referencia

La Dirección General de Tributos hace una excepción cuando el inmueble adquirido en una subasta no posee un valor de referencia asignado por el Catastro. En caso de que esta valoración no exista o que no pueda ser certificada por el organismo, se tomará el precio pagado por la vivienda, además de las cargas correspondientes.

De esta manera, aquellas personas que logren adjudicarse una propiedad que no posea valor de referencia se verán muy beneficiados. Aparte de tributar menos se librarán de recibir una comprobación de valores por parte de Hacienda.

Impugnar el valor de referencia

En caso de que la vivienda adjudicada sí posea un valor de referencia asignado, la única manera de tributar conforme a su valor de adquisición en la subasta pública es impugnarlo. Para impugnar este valor de referencia deben ser los propios contribuyentes quienes aporten las pruebas para justificar que dicho valor es superior al de mercado.

Para lograr este objetivo cuentan con dos opciones:

Declarar conforme al valor de referencia asignado por el Catastro y luego solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
Declarar conforme al valor de adquisición en subasta y recurrir cualquier liquidación que la Administración envíe imponiendo el valor de referencia del Catastro. No obstante, se corre el riesgo de ser sancionado por declarar una base imponible inferior a la correspondiente.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Agentes inmobiliarios 23 mayo, 2022

Organizar visitas perfectas a propiedades

Exhibir una unidad a la venta u ofrecida en alquiler puede parecer una tarea sencilla. Sin embargo, con ser un agente inmobiliario apenas conocedor del paño, sabrás que la realidad poco y nada tiene que ver con esa imagen impregnada en el inconsciente colectivo. Un asesor encargado de la exhibición de una vivienda abrirá la puerta sonriente e irá guiando al interesado durante el recorrido; señalará las virtudes y características principales de la propiedad; y finalmente le solicitará los datos de contacto, brindará los propios y lo despedirá cordialmente delimitando un final de recorrido. Pues bien, detrás de ese proceso natural existen estrategias y preguntas claves. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo organizar visitas perfectas a propiedades para propiciar mejores negociaciones. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más.

Bienvenidos y bienvenidas

Estamos de acuerdo que “mostrar” una propiedad es mucho más que recibir a los interesados y recorrer la unidad en cuestión. Si lo que quieres es acelerar los tiempos, cosechar una buena impresión en los eventuales interesados; y en definitiva mantenerte competitivo en un sector que presenta duras batallas comerciales en el día a día, es recomendable resolver de forma ordenada y precisa una serie de interrogantes, que pueden convertirse en factores positivos clave.

El ser proactivo es una cualidad que debería estar incluida en el ADN de todo agente inmobiliario que se precie de tal. Como parte de esta característica, es fundamental incentivar tu grado de curiosidad por los detalles. Este último elemento es el que te conducirá a preguntar más y mejor, en un contexto considerado hoy día como imprescindible en el sector inmobiliario: la correcta atención y experiencia del cliente ¿Cuáles son sus preferencias actuales y sus objetivos a la hora de realizar una consulta a la agencia? ¿Qué es preciso saber de ellos al momento de realizar la exhibición de una propiedad? Recuerda que puedes dejarnos tu comentario sobre este interesantísimo tópico en la bandeja de opiniones y consultas al pie del artículo.

¿Cuál es tu metodología general de trabajo?

Antes de meternos de lleno en cómo organizar visitas perfectas a propiedades, asegúrate de tener claro cuál es tu metodología de trabajo. Por ejemplo, existen asesores que aceptan y toman cualquier negociación, sin hacer distinciones. Otros, se vuelcan a sectores exclusivos en el amplio pantone del circuito inmobiliario: agentes inmobiliarios de lujo, alquiler estudiantil, asesores en viviendas del plano turístico, etc.

A menudo, ser un agente inmobiliario “todo terreno” puede representar un dolor de cabeza. En poco se asemeja el exhibir locales comerciales a tomar la rienda de una negociación por plantas de oficinas; así como nada tendrán que ver estos rubros con las diligencias avocadas a las reconocidas como “de vivienda habitual”. En nuestra experiencia, recomendamos especializarse en un circuito específico ¿Cómo identificar cuál? Pues buscando el equilibrio en aquel sector en el que más cómodo te sientas y que más redituable te resulte. Esto hará que administres mejor tus energías y que seguramente tu oficina pierda menos dinero; sobre todo en los primeros tiempos de carrera.

Organizar visitas perfectas a propiedades

Una vez que has logrado identificar cuál es el sector del real estate que más se ajusta a ti como asesor, veamos entonces cómo organizar visitas perfectas a propiedades o unidades según el circuito propiamente dicho. En definitiva, todo se basa en conocer cabalmente cuáles preguntas realizarle al interesado en el momento apropiado: ya sea a la previa, durante o sobre el cierre de una consulta.

Para ello, ten en cuenta siempre tu característica como guía inmobiliario y tu función al respecto: llevar las pretensiones y exigencias del interesado a la realidad de su solvencia y del mercado.

¿Quiere comprar o alquilar o está realizando un estudio de campo?

Identificar rápidamente al eventual interesado del real y potencial cliente es una de las virtudes del agente inmobiliario de experiencia. De ninguna manera puede ser encarada una entrevista en respuesta a una consulta de alguien que “solo está viendo” a una reunión con un individuo con amplias posibilidades de ser convertido en prospecto.

¿Qué tipo de unidad es puntualmente la solicitada por el interesado?

Una vez que conoces qué tipo de propiedad está buscando el eventual cliente (apartamento, casa, etc.), es conveniente como primer paso saber si está interesado en alquilar o comprar. El segundo paso, previo a exhibir las unidades disponibles en tu cartera clientelar, será conocer a ciencia cierta su estado solvente comprobable; y cómo se compone su núcleo familiar. Esto es para concluir si aquello que añora es realmente posible de alcanzar.

¿Cuál es su estilo de vida social, laboral y referida al ocio?

Resolviendo estos breves interrogantes irás depurando sencillamente entre tus unidades disponibles para propiciar una negociación. Para conocer la zona más conveniente a su estilo de vida, será necesario consultar asuntos demográficos internos del núcleo familiar ¿Habitarán el inmueble niños en edad escolar? ¿Es el cliente religioso practicante? ¿Disfruta de la vida ociosa visitando polos comerciales o destinados al ocio? ¿Cuántos adultos mayores integran su familia? ¿Realiza visitas familiares frecuentes? ¿Practica deportes; le gusta viajar?

Presupuestos y finanzas

Ya estás en posición de presentar las primeras propiedades disponibles. Si observaras que actualmente no cuentas con la vivienda perfecta y bien acorde a sus necesidades, propone visitar la que más se acerque al ideal. Para esto, recuerda revisar previamente su posición económica solicitando recibos de salarios actualizados e informes de situación bancaria. De ser necesario, consulta con la banca de la cual es cliente el interesado para constatar sus posibilidades de financiación y crédito. Ganarás un tiempo precioso conociendo estos valores previamente a ofrecer las formas de pago posibles de las que dispone tu agencia en acuerdo con el propietario de la vivienda candidata.

¿Qué métodos tienes tú, como agente inmobiliario, para organizar visitas perfectas a propiedades? Nos encantaría conocerlos.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Comprar 23 mayo, 2022

Comprar una vivienda en España: ¿cuántos años de salario se necesitan para lograrlo?

La economía en España en los últimos años ha demostrado tener una caída en comparación a los años anteriores, según los expertos economistas del país. Una de las características donde se evidencia esto es al comprar una vivienda en España, ya que se necesitan más años de sueldo para lograr pagarla completamente.

El precio de las viviendas ha venido aumentando en los últimos años, aunque no al mismo ritmo del aumento de los salarios. Es por esto que se ha registrado un incremento en el tiempo para que una persona pueda pagar todas sus deudas de hipotecas por completo, teniendo un sueldo constante.

¿Por qué cuesta tanto comprar una vivienda en España?

Según cálculos hechos por la relación de salarios y la compra de vivienda en 2021, se necesitan en promedio 6,2 años de salario para comprar una vivienda. Es la misma cantidad de tiempo calculada en el 2019, la cual había bajado en el pasado 2020 a 6 años de salario como media.

La principal razón de este aumento de tiempo se debe a la disminución del 2,5% del salario bruto medio, en comparación con los años anteriores. En 2021 el salario mensual era 2.046 euros, dando un total de 24.555 euros anuales, con fluctuaciones en ciertas provincias por los distintos factores económicos.

A su vez, aumentó un 1,7% el precio anual de las viviendas de segunda mano, lo que sobrepasa la posibilidad de cubrirlo con salarios. El precio por metro cuadrado se estima a 1.907 euros, pero puede variar según la demanda en cada provincia.

La directora responsable del estudio que arrojó estos datos, Mónica Pérez, explicó que la reapertura de la economía luego de años difíciles fue la principal causante. Aumentó la demanda de viviendas, además que las fuentes de empleo aumentaron, especialmente aquellos donde no se necesita una capacitación especializada o una alta formación.

comprar una vivienda en España — Años que se necesitan de salario bruto para comprar una vivienda. *Fuente: La Vanguardia*

Diferencias de tiempo de pago en las provincias españolas

El tiempo de pago puede cambiar según la demanda y no todas las provincias tienen la misma cantidad de población ni las mismas condiciones económicas. En las Islas Baleares se calcula el mayor tiempo necesario, siendo este de unos 9,8 años de salario bruto.

Gipuzkoa alcanza los 9,6 años, debido a que es una provincia donde la principal actividad económica es el turismo, con centros históricos llamativos y playas. Madrid y Barcelona le siguen, alcanzado 9,4 años, ya que estas son de las provincias más pobladas, reconocidas y grandes en todo el país.

Luego se encuentra Bizkaia, que alcanza los 9 años. Sin embargo, hay otras zonas donde es mucho más fácil y rápido poder pagar una vivienda de segunda mano, teniendo el mismo tipo de sueldo.

Por ejemplo, en Ciudad Real se estima que se necesitan alrededor de 3,3 años para cancelar completamente una vivienda con condiciones básicas para poder vivir. En Jaén y Toledo son necesarios 3,6 años, seguidas por Castellón y Teruel, que alcanzan los 3,8 años de salario bruto para comprar una vivienda.

Cantabria, Santa Cruz de Tenerife y Pontevedra superan por poco la media para comprar una vivienda en España, alcanzado los 6,5, 6,4 y 6,9 años. Por su parte, Araba, Málaga y Girona logran alcanzar los 8,4, 8,2 y 7,3 años, siendo más provincias que alcanzan un largo tiempo de pago.

Es por esto que es muy importante conocer la situación de la provincia para poder determinar si es más fácil adquirir una vivienda. También es relevante el ingreso neto que se obtiene y según el tipo de trabajo, ya que todos los datos están basados en la media.

Esperanzas a futuro para comprar una vivienda en España

A pesar de que hay provincias donde el tiempo de pago es mucho más corto que la media nacional, aún hay muchos factores para estudiar. Se cree que mientras se mantenga el mismo salario, no se va a poder disminuir el plazo, ya que la demanda de viviendas sigue en aumento.

Esto ocasionará que el precio de las viviendas siga aumentando, incluso en las provincias donde el coste de las viviendas es más barato en comparación a otras. El incremento será proporcional al aumento de tiempo, lo que disminuirá la calidad de vida de los trabajadores que ganan un sueldo bruto.

Un aspecto positivo es que Navarra y Asturias, a pesar de no tener el menor tiempo calculado, lo han disminuido en comparación con años anteriores. Sin embargo, la diferencia no es mucha, ya que lograron disminuir una décima cada una a diferencia del 2020, llegando a 5,2 y 5,3 años.

La única solución posible es el aumento de sueldo de forma controlada para evitar una gran alza de precios que afecte gravemente a la economía. Así se podrá hacer frente, a largo plazo, a los costos inmobiliarios y se disminuirá mucho el tiempo en que una persona pague su vivienda.

La diferencia de tiempo de pago entre provincias ha sido un elemento fundamental en el análisis de la situación económica nacional durante los últimos años. Las fuentes de empleo poco calificado han aumentado sin modificarse el salario, lo que implica alzas de precio importantes, no solo en la parte inmobiliaria. Solo resta esperar por los cambios económicos que pueda hacer el Estado durante el 2022 para hacer nuevas estimaciones en la compra de viviendas.

Si quieres dejarnos tu opinión sobre el tema, puedes hacerlo en la casilla debajo del post. ¡Nos interesan tus comentarios!

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Inmobiliario 21 mayo, 2022

Incremento en el alquiler de oficinas

La huella de la pandemia COVID 19 comienza a desdibujarse, luego de haber puesto en vilo al sector inmobiliario. En este sentido, y más allá del evidente repunte en el sector de la compraventa residencial con cifras record en el último semestre de 2021, uno de los circuitos más prósperos a nivel nacional es el del alquiler de oficinas. Si bien este aspecto clave del real estate se ha reactivado de forma despareja (geográfica y demográficamente hablando), se espera que su efecto positivo se transforme en un círculo virtuoso a corto plazo; que hará que las zonas más rezagadas muy pronto salgan del letargo y mejoren sus expectativas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son las áreas más beneficiadas en el notable incremento en el alquiler de oficinas en España toda. Te invitamos a continuar leyendo para comprender mucho más.

Sorpresas

Los resultados en las mediciones de los principales sitios de consulta en torno a relevamientos del impacto de la pandemia COVID 19 en el business de los bienes raíces, no dejan de sorprender a aquellos que preveían un futuro incierto del negocio. Incluso los más optimistas se han quedado cortos en sus pronósticos. La recuperación respecto a niveles previos al golpe de la pandemia y al parate inmobiliario ya en lo referido al flujo de transacciones en viviendas habituales es una sorpresa en sí misma.

Se estima que los cifras en negociaciones exitosas superaron por lejos durante el último semestre 2021 los niveles previos a la irrupción del porfiado virus; estos números llegan incluso a los topes históricos fijados con antelación a la crisis de la burbuja inmobiliaria de finales de la primera década de siglo. Ahora que son publicados los balances en torno al mercado del alquiler de oficinas en España, se comprueba que esta arista sensible del sector inmobiliario no ha sido la excepción, ni mucho menos. Por el contrario, los consultores han declarado a 2021 como un año fuera de serie en torno al mercado de arrendamiento comercial / laboral a nivel nacional.

Un éxito desparejo aunque prometedor

En la comparativa 2020 / 2021, los niveles en alquileres de oficinas se vieron incrementados en un 100%; duplicando así sus valores, tocando nada más y nada menos que los 332.000 metros cuadrados. No obstante, dichas cifras se encuentran momentáneamente volcadas a núcleos y polos oficinísticos exclusivos y geográficamente delimitados por la ciudad de Barcelona (con su sector @22 a la cabeza y sus periféricos), seguida de lejos por Madrid.

Las más reconocidas consultoras inmobiliarias concuerdan en que los niveles son desparejos respecto al resto del país; aunque se explicita que una tendencia tan marcada solo puede generar un efecto expansivo de contagio positivo hacia el resto de las principales ciudades españolas.

Sector por sector

Desmenuzando los valores respecto al repunte inmobiliario en España, veremos que los sectores más presentes son los relacionados al residencial y al de la logística interna. Estos dos circuitos comerciales son sin dudas los más beneficiados en el contexto mencionado. Según la proyección estadística, el sector de oficinas -por su parte- prevé un incremento focalizado en Barcelona y Madrid de más del 2.5% en las valoraciones semestrales.

Quedan entonces relegadas y aguardando su propio repunte las denominadas como “zonas secundarias”, por fuera de las metrópolis señaladas; estos polos (si bien han comenzado a moverse) lo hacen más lentamente. Se estima entonces que (en una valoración global por fuera de Barcelona y Madrid) los valores en alquiler de oficinas se encuentran aún por debajo de los previos a la pandemia. En la comparativa con 2019 se comprueba un descenso que ronda el -2.5% y un -8% registrado en las regiones periféricas.

Incremento en el alquiler de oficinas y sus inversores

Las circunstancias por las cuales el mercado residencial y el de alquiler de oficinas se mueven hacia arriba son diversas y muy distintas. Respecto al arrendamiento de plantas de trabajo, pocos (aunque considerados como colosos) grupos inversores han logrado que el mercado sufriera un cimbronazo positivo. Podemos señalar entre ellos a las multinacionales Webhelp y la propia Glovo como actores fundamentales en inversión.

Son entonces los grandes fondos europeos quienes impulsan el repunte, aportando virtuosos desembolsos no solamente al sector inmobiliario; sino también al de la construcción mediante los circuitos que se ven tocados por inversiones enfocadas por ejemplo en el build to rent, en constante crecimiento.

Vuelta al trabajo en planta

La instalación del teletrabajo es un hecho comprobado; sin embargo, las grandes compañías no descartan en absoluto una profusa vuelta al trabajo en planta. Si se confirman las tendencias actuales en contratación de personal y ubicación de plantillas en espacios físicos, se espera que el aumento de alquiler de oficinas crezca entre un 15 y un 20% en la ciudad de Barcelona; y otro tanto que servirá a efectos de repuntar el circuito madrileño con un incremento estipulado entre el 30 y el 35% en el mismo marco.

Auge audiovisual y compañías tech

Los impulsores de la reestructuración del distrito @22 en Barcelona como polo de oficinas, no pueden estar más satisfechos. Aquello que a comienzos de siglo resultaba una quimera de las más ambiciosas, hoy es una realidad concreta y tangible. Es que el distrito @22 parece al fin ser el elegido por las compañías audiovisuales y los innovadores propietarios de firmas tech; quienes ávidos por ocupar sus principales y selectos edificios (en su mayoría construidos desde cero o remodelados a nuevo) han convertido a la localidad en la que acaso se consolide a finales de década como la capital tecnológica europea, si nos referimos a polos de avanzada.

Se estima que solamente en Barcelona durante el último período de 2021 la firma en contratos de alquiler de oficinas se registró en los 99.000 metros cuadrados; esto es casi un 40% más respecto a los contratos firmados en el último semestre 2020.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Propietarios 20 mayo, 2022

Fin del alquiler de renta antigua

¿Quieres encontrar la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Has llegado al lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te brindaremos todo lo que tienes que saber para ser un experto en el tema y, en esta ocasión, hablaremos sobre el fin del alquiler de renta antigua. Te invitamos a leer el siguiente post.

Cuando un propietario toma la decisión de alquilar su piso, lo hace con el objetivo de obtener ganancias a largo plazo y, por el término que se indica en el contrato de alquiler. Este acuerdo, establece cada una de las obligaciones que tienen que cumplir las partes en cuestión, para llevar el arrendamiento de una vivienda del mejor modo posible y, para evitar inconvenientes que pudieran generarse a futuro.

En el momento que concluye un contrato de alquiler, el inquilino tiene el derecho de prorrogar su estadía hasta un límite de tres años consecutivos. Sin embargo, puede ocurrir que el propietario necesite la vivienda para ayudar a algún familiar y, solicite el piso. Para ello, deberá avisarle a su arrendatario con el tiempo suficiente de antelación; estableciendo el fin del alquiler de renta antigua. Si deseas conocer sobre este asunto. ¡Sigue leyendo!

¿Fin del alquiler de renta antigua o, prórroga de por vida para el inquilino?

En los últimos años, se ha visto un cambio con respecto a la duración que pueden tener los contratos de alquiler. Si bien, el arrendatario puede prorrogar su alquiler una vez que haya concluido el contrato, no podrá vivir en esa propiedad de por vida; porque existe un límite de entre 3 y 5 años, como máximo.

No obstante, hay contratos de alquileres que se firmaron hace más de 40 años, en donde las prórrogas se realizan sin interrupción y muchos, siguen siendo inquilinos vitalicios. Pero, esta situación puede cambiar rápidamente ante cualquier inconveniente que posea el propietario y, que lo obligue a recuperar su inmueble.

Quienes firmaron contratos por los años 80´ y, realizan prórrogas anuales para seguir ocupando la vivienda que arrendaron, pueden habitar esa propiedad hasta el momento de su fallecimiento. De ese modo, el propietario alcanzaría el fin del alquiler de renta antigua y, otra opción podría darse si necesita la vivienda para asistir a un familiar.

¿Qué ocurre si un propietario no desea prorrogar su vivienda al inquilino?

El contrato de alquiler tiene una fecha límite, aunque el inquilino tiene derecho para prorrogar su permanencia en la vivienda que alquila, el propietario puede indicar que necesita el inmueble con urgencia. Como el arrendatario tiene el derecho a permanecer hasta tres años más en esa propiedad, el dueño de la vivienda debe avisar con tiempo si desea recuperar el piso que se encuentra alquilado.

En este caso, deberá informarle al inquilino con un año de anticipación el requerimiento de la vivienda, para que este pueda buscar lugar con tiempo. Sin embargo, esto solo será si necesita la casa para sí mismo o, para algún familiar; en ningún momento podrá solicitar la vivienda sin la anticipación correspondiente.

El fin del alquiler de renta antigua podrá realizarse sin inconvenientes, siempre y cuando el contrato de alquiler haya concluido y, la prórroga forzosa no llegue a concretarse. Para que esta no tenga lugar, el propietario deberá informarle al arrendatario cuánto antes, sobre la decisión de recuperar la propiedad.

Fin del alquiler de renta antigua: ¿Cómo lograrlo?

El fin del alquiler de renta antigua debe realizarse de manera precisa, para que el arrendatario entienda porque no se producirá la prórroga forzosa de la vivienda. El propietario deberá comunicar la causa, por la que requiere la casa que se encuentra en alquiler; indicando el nombre de la persona que necesita la propiedad.

Si el dueño de la vivienda tiene un hijo que desea independizarse o, ha contraído matrimonio y no dispone de otro sitio para vivir; el padre puede brindarle la vivienda que está alquilada. Pero, si el propietario de la casa tiene otra vivienda que no está alquilada y, el arrendatario lo descubre, puede impedir que el fin de su alquiler se concrete.

Para que se produzca la denegación de la prórroga forzosa, se le deberá informar al inquilino si acepta esta propuesta o no. Si la respuesta que emite es negativa, tiene que expresar porque se opone y, si no desea salir de la vivienda en el término que se indica; el propietario podrá iniciar una demanda por desahucio.

¿Cuándo debe producirse el desalojo del inquilino?

Si el propietario informa al inquilino que no prorrogará la vivienda, deberá hacerlo con un año de anticipación. Puede ocurrir que el inquilino decida irse del inmueble, algunos meses antes de que se cumpla el plazo acordado y, como tal, recibirá dos mensualidades de renta en concepto de indemnización.

En el caso de que lo haga en la fecha límite, no tendrá la indemnización a su favor y el fin del alquiler de renta antigua será realizado como se acordó. Cuando el inquilino abandone la casa, esta deberá ser ocupada por la persona que el propietario indicó, al momento de denegar la prórroga que le correspondía al arrendatario.

El familiar que ocupe la vivienda del propietario, no podrá alquilar la propiedad por al menos tres años. Además, deberá ocupar la misma en cuanto el inquilino la abandone, sino lo hace al cabo de tres meses, el arrendatario podrá regresar a vivir en la vivienda y, hacer cumplir su prórroga.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Si te ha interesado el post que acabas de leer y, quieres seguir conociendo sobre el tema. Puedes leer la siguiente nota: